Waardebepaling Penthouse Diesterstraat HASSELT

Transcriptie

1 Waardebepaling Penthouse Diesterstraat HASSELT Opgesteld door: frank roebben architect - deskundige Nijverheidsstraat BERINGEN Tel. 011/ Fax. 011/ GSM 0475/ frank.roebben@pandora.be Diesterstraat HASSELT Pagina 1

2 Opgesteld voor: VDV Van der Veken Vastgoed René Van der Veken, erkend vastgoedmakelaar & Patrick Minnaert projectbezieler Diesterstraat 23/ HASSELT Tel. 011/ GSM 0472/ Opdracht: Waardebepaling van een penthouse Gelegen te: 3500 HASSELT Diesterstraat Referentienummer: MP/ fr/ Pagina s: 34 Diesterstraat HASSELT Pagina 2

3 Inhoud INHOUD 03 ALGEMENE BEPALINGEN 04 ALGEMENE DOCUMENTEN 06 PLANMATIGE BEPALINGEN 09 OMGEVING VAN HET PAND 14 AFWERKING TERREIN 15 TECHNISCHE INSTALLATIE 16 EXTERIEUR 19 INTERIEUR 21 WAARDEBEPALING 26 Diesterstraat HASSELT Pagina 3

4 Algemene bepalingen DE WAARDEBEPALING Een waardebepaling of taxatie is het inschatten van de waarde van een object. Dit wordt gedaan bij woningen, appartementen, bouwgronden, bedrijfspanden,... Een deskundige kan enkel een waardebepaling geven, zijnde een inschatting van de waarde van het pand op het moment van de opname. Bij het opmaken van de bepaling wordt er rekening gehouden met vergelijkbare projecten in de nabije omgeving. Een waardebepaling is uiterst belangrijk document wanneer met een object wil kopen, verkopen of verzekeren. AANWEZIGEN De eigenaar en het verkopende immo-kantoor werden op deze taxatie uitgenodigd. Namens de verkopers werden vertegenwoordigers afgevaardigd om op tijdens het opmaken van de waardebepaling aanwezig te zijn. Namens het verkopende immo-kantoor VDV Van der Veken Vastgoed, werd Dhr. Patrick Minnaert afgevaardigd om op de waardebepaling aanwezig te zijn. DATUM UITVOERING VAN WAARDEBEPALING Op vrijdag 08 maart 2013 ben ik, frank roebben, overgegaan tot het opmaken van een waardebepaling van een penthouse, gelegen te 3500 HASSELT Diesterstraat Diesterstraat HASSELT Pagina 4

5 BEPERKINGEN WAARDEBEPALING Indien een pand, tijdens het opmaken van een waardebepaling, bewoond blijkt te zijn, dienen volgende beperkingen weerhouden te worden: niet alle ruimtes kunnen toegankelijk blijken, dit omwille van redenen van privacy; niet alle kasten, o. a. keukenkasten, kunnen geopend worden, dit omwille van redenen van privacy; er kan enkel rekening gehouden worden met alle objectieven stukken en documenten die ter beschikking werden gesteld;..; Diesterstraat HASSELT Pagina 5

6 Algemene documenten PLANNEN Er werden bouwplannen van het pand, ter inzage, voorgelegd aan de inspecteur. Een getekende toestand op een bouwplan houdt geen garanties in voor vergunde constructies! KADASTRALE LEGGER Er werd een kadastrale legger, ter inzage, voorgelegd aan de deskundige. Een getekende toestand op een kadastraal plan houdt geen garanties in voor vergunde constructies! Diesterstraat HASSELT Pagina 6

7 KADASTRALE GEGEVENS De kadastrale gegevens van het pand: 1 e Afdeling Hasselt Kad. Sec. H Nr G 9. KADASTRALE INKOMEN Het kadastrale inkomen van het pand: niet bekend. GEMEENTELIJKE INLICHTINGENFICH E Er werden gemeentelijke inlichtingenfiches, ter inzage, voorgelegd aan de deskundige. De gemeentelijke inlichtingenfiche geeft een overzicht weer van de afgeleverde vergunningen met betrekking tot het pand. BODEMATTEST Er werd een bodemattest, ter inzage, voorgelegd aan de deskundige. Een bodemattest is in Vlaanderen een officieel document, verplicht sinds Het attest dient gevoegd te worden bij elke verkoopakte van een onroerend goed. Het attest, afgeleverd door Openbare Vlaamse Afvalmaatschappij (OVAM), is bedoeld om kopers te informeren omtrent de verontreinigingstoestand van de grond. Dit heeft als doe om te voorkomen dat een nieuwe eigenaar moet opdraaien voor de kosten van de sanering van een vervuilde grond. ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT Er werd geen energieprestatiecertificaat, ter inzage, voorgelegd aan de deskundige. Een energieprestatiecertificaat is in Vlaanderen een officieel document, verplicht sinds 2008, bij de verkoop van panden. Het certificaat informeert de mogelijke kopers naar de energiezuinigheid van het pand. dient gevoegd te worden bij elke verkoopakte van een onroerend goed. Diesterstraat HASSELT Pagina 7

8 KEURINGSATTEST ELEKTRISCHE INSTALLATIE Er werd geen keuringsattest met betrekking tot de elektrische installatie, ter inzage, voorgelegd aan de deskundige. Een keuringsattest met betrekking tot de elektrische installatie toont aan dat de elektrische installatie onderworpen is aan een periodieke keuring. LASTENBOEK Er werd geen lastenboek met beschrijving van de uitgevoerde werken, ter inzage, voorgelegd aan de deskundige. BOUWVERVERGUNNING Er werd geen kopie van de bouwvergunning, ter inzage, voorgelegd aan de deskundige. Diesterstraat HASSELT Pagina 8

9 Planmatige bepalingen STRATENPLAN Diesterstraat HASSELT Pagina 9

10 GEWESTPLAN Via de website werd het gewestplan (Hasselt - Genk) gecontroleerd. Er kan vastgesteld worden dat het pand zich in een woongebied (*) bevindt. (*) De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving Diesterstraat HASSELT Pagina 10

11 GEWESTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN Via de website werd het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan gecontroleerd. Er bleken geen gegevens voorhanden te zijn. Diesterstraat HASSELT Pagina 11

12 WATERTOETS Via de website werd het pand gecontroleerd naar overstromingsgevoeligheid. De resultaten werden als volgt weergegeven: Gemeente: Hasselt; Waterbekken: Demerbekken; Diesterstraat HASSELT Pagina 12

13 Dit punt stroomt af naar: Helbeek; Met als beheerder: Afdeling water Hasselt; Met als categorie: Niet geklasseerd; Overstromingsgevoeligheid: Niet overstromingsgevoelig; RECHT VAN VOORKOOP Via de website werd het recht van voorkoop gecontroleerd. De website maakt melding van: 'Op 26 maart 2008 werd het decreet van 29 februari 2008 houdende wijziging van artikel 85 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode wat het voorkooprecht betreft, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad Het decreet dat in werking treedt op 5 april 2008 brengt belangrijke wijzigingen teweeg op volgende 3 punten: 1. Door de wijziging van artikel 85 Wooncode zijn van het recht van voorkoop uitgesloten: 1 de woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan; 2 afzonderlijke garages; 3 afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling; 4 de aankoop van een eerste woning of een perceel bestemd voor woningbouw door een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat deze verkrijgers geen andere woning of ander perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, op de dag van het sluiten van de overeenkomst tot koop. De Vlaamse Regering kan uitzonderingen vaststellen op deze uitsluitingen van het recht van voorkoop. 2. Verder bepaalt het gewijzigde artikel 85 dat in de gemeenten waarin het aandeel sociale huurwoningen ten opzichte van het totale woningpatrimonium meer bedraagt dan 10 % de VMSW en de socialehuisvestingsmaatschappijen het recht van voorkoop (vermeld in 1, tweede lid) slechts kunnen uitoefenen na een positief advies van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waarin de woning of het perceel gelegen is waarop het recht van voorkoop van toepassing is. Het advies van het college moet gemotiveerd zijn en minstens de redenen aangeven waarom het betrokken project voor sociaal wonen geen meerwaarde zou opleveren. De Vlaamse Regering stelt jaarlijks de lijst van de desbetreffende gemeenten vast. De VMSW en de socialehuisvestingsmaatschappijen vragen het advies binnen twintig dagen nadat ze in kennis werden gesteld van de geplande verkoop. Wanneer het advies negatief is, zien de VMSW of de socialehuisvestingsmaatschappijen af van het recht van voorkoop. Wordt geen advies gegeven binnen een termijn van twintig dagen, dan wordt het advies geacht gunstig te zijn. 3. Tenslotte wordt aan Vlabinvest (Investeringsfonds voor grond-en woonbeleid in Vlaams-Brabant) een voorkooprecht toegekend in het Vlabinvest-gebied. Dit is een werkgebied voor de woonprojecten met sociaal karakter en omvat 39 gemeenten, zijnde alle gemeenten in het arrondissement Halle-Vilvoorde en de gemeenten Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren uit het arrondissement Leuven. De 39 gemeenten zijn : Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle o/d-bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint- Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst. Dit is dus een voorkooprecht Wooncode, maar er komt een nieuwe begunstigde bij in de opsomming van artikel 85, 1, tweede lid. Het decreet is van toepassing op overeenkomsten die worden afgesloten na 5 april 2008.' Om alle voornoemde redenen bleek het recht van voorkoop ter plaatse niet van toepassing. Diesterstraat HASSELT Pagina 13

14 Omgeving van het pand In dit item wordt even verder ingegaan op de aard en de ligging van het te schatten goed. AARD Het handelt hier over een penthouse. LIGGING Het pand situeert zich te: 3500 HASSELT Diesterstraat OMGEVING EN LIGGING Buurt en ligging: Landelijk Residentieel Stadscentrum rustig /druk Stadsrand rustig / druk Dorpscentrum rustig / druk Industriezone rustig / druk Straat: Rustig / druk Lokaal verkeer / doorgaand verkeer Omgeving: afstand tot nabijgelegen verbindingsweg: voorliggend; afstand tot nabijgelegen autosnelweg E 313: +/- 1,5 km; afstand tot nabijgelegen centrum van Hasselt: +/- 200 m; Diesterstraat HASSELT Pagina 14

15 Afwerking terrein PERCEEL VOORZIJDE Ter hoogte van de voorzijde bestaat het perceel uit het openbaar domein. Diesterstraat HASSELT Pagina 15

16 Technische installatie VERWARMINGSINSTALLATIE Het handelt hier over een verwarmingsinstallatie, gasgestuurd gestuurd. De centrale verwarmingsinstallatie bevindt zich in de berging, dit aanpalend aan de woonruimtes. Merk van de verwarmingsinstallatie: Vaillant. De centrale verwarming bestaat deels uit een vloerverwarming, deels uit wit genuanceerd gekleurde plaatstalen radiatoren. Diesterstraat HASSELT Pagina 16

17 VERLUCHTINGSINSTALLATIE Niet aanwezig in het pand. AANSLUITING STADSWATER De aansluiting met betrekking tot het stadswater bevindt zich in een gemeenschappelijke ruimte in het pand. ELEKTRISCHE INSTALLATIE De elektrische aansluitingskast bevindt zich in een gemeenschappelijke ruimte in het pand. De installatie in het appartement zelf bevindt zich in de berging, dit aanpalend aan de leefruimtes. De nodige elektrische circuits bevinden zich in een kunststof verdeelkast, afgewerkt met de nodige elektrische zekeringen. Diesterstraat HASSELT Pagina 17

18 AANSLUITING REGENWATER Niet aanwezig in het pand. TELEFOONAANSLUITING/ INTERNET De nodige aansluitingen met betrekking tot het telefoonnet blijken aanwezig te zijn in het pand. ALARMINSTALLATIE Niet van toepassing. Diesterstraat HASSELT Pagina 18

19 Exterieur RUWBOUWCONSTRUCTIE De ruwbouwconstructie van het appartement is recent opgebouwd, volledig geïsoleerd en afgewerkt met hoogwaardige materialen. Met betrekking tot de structuur van de ruwbouw kunnen er geen structurele opmerkingen weerhouden worden. DAKCONSTRUCTIE Met uitzondering van het platte dak ter hoogte van het terras, kon de nieuw geplaatste dakconstructie niet gecontroleerd worden. Diesterstraat HASSELT Pagina 19

20 BUITENSCHRIJNWERK Het buitenschrijnwerk van het pand bestaat uit thermisch onderbroken aluminium, grijs genuanceerd gekleurd, afgewerkt met een dubbele beglazing. Diesterstraat HASSELT Pagina 20

21 Interieur PENTHOUSE NIVEAU 3 Het pand bestaat op niveau 1 uit volgende ruimtes: inkomhal; woonkamer; woonkeuken; berging met toilet; nachthall; slaapkamers; badkamers; De bevloering van de ruimtes bestaat uit een klassieke chappe. Aan de hand van de voorliggende documenten kan er afgeleid worden dat de bevloering verder zal afgewerkt worden met een hoogstaande bevloering. De wanden zijn gepleisterd en afgewerkt. Verder zijn de plafonds gepleisterd en geschilderd. Met betrekking tot de afwerking kan er verder in de voorliggende documenten waargenomen worden dat de afwerkingsgraad als zeer hoogstaand beschouwd dient te worden. Diesterstraat HASSELT Pagina 21

22 Diesterstraat HASSELT Pagina 22

23 Diesterstraat HASSELT Pagina 23

24 Diesterstraat HASSELT Pagina 24

25 Diesterstraat HASSELT Pagina 25

26 Waardebepaling GRONDOPPERVLAKTE EN GRONDWAARDE De perceelsoppervlakte alsmede de perceelsprijs worden bepaald als volgt: Opp in m2 Perceel Breedte Diepte Opp m2 Prijs m2 Waarde Grondwaarde 00,00 00,00 000,00 000,00 Inbegrepen Subtotaal Inbegrepen Aanhorigheden Breedte Diepte Opp m2 Prijs m2 Waarde Terrassen 00,00 00,00 000,00 000,00 Inbegrepen Subtotaal Inbegrepen Minwaarde bebouwd (-10%) Inbegrepen Totaal grondwaarde 000,00 Inbegrepen Diesterstraat HASSELT Pagina 26

27 GRONDOPPERVLAKTES VAN HET GEBOUW De oppervlaktes van de verschillende ruimtes van het pand worden bepaald als volgt: Gebouw Opp in m2 Oppervlakte Lengte Breedte Hoogte Factor Opp m2 Functies Niveau 0 015,00 01,00 02,65 1,00 015,00 garage Garage Niveau 3 190,00 01,00 02,65 1,00 190,00 leefruimte Inkomhall Woonkamer Keuken Berging Nachthall Slaapkamer Badkamer Slaapkamer Natte cel Subtotaal 190,00 Bijgebouwen Opp in m2 Oppervlakte Lengte Breedte Hoogte Factor Opp m2 Functies Niveau 3 030,00 01,00 02,65 1,00 030,00 leefruimte Terras Subtotaal 030,00 Totaal oppervlakte m2 220,00 Diesterstraat HASSELT Pagina 27

28 VETUSTEIT De vetusteit, veroudering, van het pand wordt bepaald als volgt: Vetusteit Bouwjaar % Opp origineel %Vetusteit Gewogen gemiddelde ,00% 00,30% 00,30% Verbouwjaar % Opp verbouwd %Vetusteit Gewogen gemiddelde ,00% 00,00% 00,00% Vetusteit ouderdom 00,30% De vetusteit of slijtage aan een gebouw is de waardevermindering op basis van de ouderdom, het gebruik, de frequentie en de kwaliteit van het onderhoud. Dit is met andere woorden de slijtagegraad van het te ramen goed dat normaal in verhouding ligt met de leeftijd van de woning. Het vetusteitspercentage is omgekeerd evenredig met de waarde van het pand. Gebouw Vetusteit in % Ouderdom 00,30% Gebruik 01,00% Onderhoud 02,00% 03,30% Diesterstraat HASSELT Pagina 28

29 VLOERPLAATPRIJS Deze berekeningsmethode houdt rekening met een prijs per vierkante meter, de vloerplaatprijs. Deze prijs is afhankelijk van het concept, gebruikte materialen, duurzaamheid,.... Gebouw Vloerplaatprijs Oppervlakte Lengte Breedte Hoogte Factor Opp m2 Prijs m2 Corr Som Niveau 0 015,00 01,00 02,65 1,00 015, ,00 1, ,00 Garage Niveau 3 190,00 01,00 02,65 1,00 190, ,00 1, ,00 Inkomhall Woonkamer Keuken Berging Nachthall Slaapkamer Badkamer Slaapkamer Natte cel Subtotaal 190, ,00 Bijgebouwen Vloerplaatprijs Oppervlakte Lengte Breedte Hoogte Factor Opp m2 Prijs m2 Corr Som Niveau 3 030,00 01,00 02,65 1,00 030,00 729,00 1, ,00 Terras Subtotaal 030, ,00 Totaal vloerplaatprijs ,00 % Vetusteit ,20 Totaal vloerplaatprijs - vetusteit ,80 Berekening oppervlaktes Eenheidsprijs Abex index Abex 300, ,00 Berekening oppervlaktes Eenheidsprijs Abex index Abex 100, ,00 Deze prijs wordt twee maal per jaar aangepast aan de ABEX index (geeft de evolutie weer van de bouwprijzen). Diesterstraat HASSELT Pagina 29

30 Om naar een venale verkoopwaarde over te gaan dient van de nieuwbouwwaarde de moeilijkheidsgraad afgetrokken te worden om een nieuwe eigenaar te vinden m. a. w. de verkoopbaarheid bepalen (dit is de venaliteit). Diesterstraat HASSELT Pagina 30

31 NIEUWBOUWPRIJS Deze berekeningsmethode houdt rekening met een prijs per kubieke meter, de nieuwbouwprijs. Deze prijs wordt twee keer per jaar aangepast aan de ABEX index (geeft de evolutie weer van de bouwprijzen). Gebouw Nieuwbouwprijs Volume Lengte Breedte Hoogte Factor Vol m3 Prijs m3 Corr Som Niveau 0 015,00 01,00 02,65 1,00 039,75 825,28 1, ,00 Garage Niveau 3 190,00 01,00 02,65 1,00 503,50 825,28 1, ,00 Inkomhall Woonkamer Keuken Berging Nachthall Slaapkamer Badkamer Slaapkamer Natte cel Subtotaal 503, ,00 Bijgebouwen Nieuwbouwprijs Volume Lengte Breedte Hoogte Factor Vol m3 Prijs m3 Corr Som Niveau 3 030,00 01,00 02,65 1,00 079,50 291,60 1, ,20 Terras Subtotaal 079, ,20 Totaal nieuwbouwprijs ,20 % Vetusteit ,50 Totaal nieuwbouwprijs - % vetusteit ,70 Berekening oppervlaktes Eenheidsprijs Abex index Abex 113, ,28 Berekening oppervlaktes Eenheidsprijs Abex index Abex 040, ,60 Om naar een venale verkoopwaarde over te gaan dient van de nieuwbouwwaarde de moeilijkheidsgraad afgetrokken te worden om een nieuwe eigenaar te vinden m. a. w. de verkoopbaarheid bepalen (dit is de venaliteit). Diesterstraat HASSELT Pagina 31

32 De methode met de kubieke meterprijs gaat uit van volgende redenering: wat is meer waard? Een hoeveelheid materiaal dat nog in een vorm (pand, huis, etc.) gegoten kan worden of een hoeveelheid materiaal dat al vorm heeft. M. a. w. dit is het verschil tussen een pand kopen en er zelf één bouwen. Wanneer je een pand koopt heeft dit vorm, wanneer je een pand bouwt kan je met dezelfde hoeveelheid materiaal iets bouwen naar je eigen wensen. Een hoeveelheid los materiaal zal bijgevolg altijd meer waard zijn dan dezelfde hoeveelheid materiaal dat al vorm heeft. Omwille van deze redenering wordt de venaliteit van de berekening afgetrokken. De venaliteit bepaalt in welke mate een pand (= hoeveelheid vormgegeven materiaal) verkoopbaar is. Diesterstraat HASSELT Pagina 32

33 VENALE (GESCHATTE) WAARDE De venale waarde, verkoopwaarde uit de hand, of veilbare waarde van een goed is de waarde die ieder redelijk mens wil betalen voor dat goed als het (met voldoende publiciteit) op de markt wordt aangeboden. Bij de bepaling van deze waarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van het goed, en met de vastgoedmarkt van de streek. Men gaat uit van een normaal bod. Bij een venale schatting of verkoopwaardeschatting worden verschillende waarden geschat. Alles in overweging genomen, kan volgende waarden toegekend worden: Venale (geschatte) waarde Waarde grond Inbegrepen Waarde aanhorigheden ,00 Waarde gebouwen - vetusteit ,25 Waarde afwerking gebouw , ,25 Waarde garage/ standplaats ,00 Te verzekeren waarde constructie (excl. grond) Nieuwbouwprijs ,20 Onder de prijs moet men verstaan de prijs die, indien het goed zou te koop gesteld worden onder de meest gunstige voorwaarden en na een degelijke voorbereiding de meestbiedende gegadigde zou bereid zijn te betalen. De prijs wordt enerzijds bepaald door de verkoper ('wat zij voor het goed wensen te ontvangen') en anderzijds door wat een potentiële koper wenst voor een goed te betalen. De prijs die voor een goed betaald wordt is niet noodzakelijk de waarde van een goed. HOU DUS REKENING MET HET VERSCHIL TUSSEN WAARDE EN PRIJS. Diesterstraat HASSELT Pagina 33

34 EXECUTIEWAARDE De executiewaarde, waarde gedwongen verkoop, wordt bepaald als volgt: Executiewaarde Waarde grond Inbegrepen Waarde aanhorigheden ,00 Waarde gebouwen - vetusteit ,21 Waarde afwerking gebouw , ,21 Waarde garage/ standplaats ,25 Aldus opgemaakt te Beringen, dd Diesterstraat HASSELT Pagina 34