Monitor kantorenmarkt

Transcriptie

1 Monitor kantorenmarkt 2012 economie

2 Inhoud Hoofdstuk Inleiding 3 Samenvatting 4 1 Haaglanden en de Randstad 6 2 Ontwikkelingen in het Stadsgewest Haaglanden Groei van de kantorenvoorraad Aanbod en opname van kantoren 13 3 Ontwikkelingen in de komende jaren 18 4 Werkgelegenheid in kantoren 21 Definities 23 Bijlagen 24 2 Monitor kantorenmarkt 2012

3 Inleiding Deze monitor is de achttiende in een reeks van jaarlijks verschijnende rapportages over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden. De ontwikkelingen in het aanbod en de opname van kantoorruimte in 2011 staan in deze publicatie centraal. De situatie per 1 januari 2012 wordt vergeleken met die van een jaar eerder, en in veel gevallen ook met die van eerdere jaren. De monitor is merendeels beschrijvend van aard, maar ook wordt ingegaan op de verwachtingen over in de komende jaren op te leveren en nieuw te ontwikkelen kantorenprojecten. Hoofdstuk 1 belicht de situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking met de andere grootstedelijke regio s in de Randstad. Kantoren kleiner dan 500 m² zijn daarin niet meegenomen. Hoofdstuk 2 laat de mutaties in de kantorenvoorraad in Haaglanden zien aan de hand van de ontwikkelingen in de omvang van het aanbod en de opname van kantoorpanden in het afgelopen jaar. Voorraad, aanbod en opname worden onderscheiden naar gemeente, grootteklasse en locatietype. Ook kantoren kleiner dan 500 m² zijn hier in de cijfers opgenomen. Hoofdstuk 3 heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Dit hoofdstuk geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren, in relatie tot het op stadsgewestniveau geformuleerde kantorenbeleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren, onderscheiden naar de belangrijkste branches. Internationaal Strafhof Figuur 1 Kantorenlocaties in Haaglanden World Forum 's-gravenhage Clingendael Benoordenhout Utrechtsebaan Binnenstad Nieuw Centraal Groene Schenk Beatrixkwartier Sijtwende/Oosteinde Voorburg Centrum Binckhorst Zuid-Oost Laakhaven/HS Voorburg station Hofzichtpark Leidsenhage e.o. Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder Overgoo Forepark s Gravendreef Stadscentrum Hoornwijck Rijswijk Ypenburg A12 zone Nieuwe Veen/Heron Zoetermeer Afrikaweg Rijswijk Rokkeveen A12 In de Bogaard OV knooppunt Westland Bestuurscentrum Westland Station Centum/Spoorzone Brassersplein Delft Delftse Poort West Pijnacker Centrum Pijnacker-Nootdorp Tiendweg Station Zuid Bestuurscentrum Midden-Delfland Midden-Delfland Inleiding 3

4 Samenvatting De effecten van de crisis op de vastgoedmarkt worden in deze monitor voluit zichtbaar. Evenals in de andere grootstedelijke regio s is ook hier het leegstaande aanbod in kantoren in 2011 fors toegenomen. Het opnamevolume laat na aanvankelijke stijging in 2010 in 2011 weer een dalende lijn zien, en blijft ver onder het gemiddelde over de vijf voorafgaande jaren. Aanbod In het afgelopen jaar is het vrij beschikbare aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden sterk gestegen. Per 1 januari 2012 bedraagt het aanbod bijna m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 15,7%. Dit is 1,2%punt meer dan een jaar eerder en ligt 10%punt boven de markttechnisch gewenste frictieleegstand van maximaal 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten in Haaglanden. Met uitzondering van Wassenaar komt in alle gemeenten het beschikbare aanbod boven de frictieleegstand uit. Den Haag, Delft en Midden- Delfland blijven met Wassenaar onder het regiogemiddelde, de overige gemeenten komen daarboven, een enkele zelfs op 25%. Opname De opname van in gebruik genomen kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouwpanden bedroeg in 2011 totaal m² en komt hiermee ruim 26% lager uit dan het opnamevolume van een jaar eerder. Met name in Den Haag en Rijswijk werd minder opgenomen, respectievelijk circa m² en m² minder. Toename van enige omvang deed zich voor in Zoetermeer: bijna m² meer. Nieuwbouw In 2011 werd in Haaglanden m² aan nieuwbouwkantoren opgeleverd. Dit is maar een fractie van de in 2010 opgeleverde nieuwbouw van m². Van de nieuwbouw werd 78% in Den Haag gerealiseerd. Van de nieuwbouw was begin 2012 het merendeel verhuurd. Op basis van de plannen in uitvoering zal in 2012 en 2013 in totaal bijna m² worden opgeleverd. Voor de jaren daarna zijn er meer of minder concrete plannen tot m² en is er voorts nog een plannenvoorraad van circa m², waarvan echter maar ongeveer de helft binnen vigerende bestemmingsplannen zou kunnen worden gerealiseerd. Tabel 1 Kerncijfers kantorenmarkt Haaglanden in m 2 bvo (werkgelegenheid in aantallen) Stadsgewest Haaglanden Waarvan Den Haag Voorraad Nieuwbouw gereed gekomen in Afname door functiewijziging in In aanbouw Aanbod bestaande voorraad Leegstand in % van de voorraad ,7 12,9 Opname in Werkgelegenheid in kantorenbranches Bron: zie tabellen 5 t/m 14. Zie voor definities en begrippen pagina Monitor kantorenmarkt 2012

5 Werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Per 1 januari 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op ruim , ruim of 0,9% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van ruim 4.400, of 2,4%. Samenvatting 5

6 Hoofdstuk 1 Haaglanden en de Randstad In 2011 kende de kantorenmarkt in Nederland een minder succesvol jaar. De opname daalde ten opzichte van 2010 met 10% en kwam met 1,07 miljoen m² in 2011 uit op het laagste niveau van de afgelopen twaalf jaar. Het aanbod steeg voor het derde jaar op rij, in 2011 met 6%, tot in totaal 7,14 miljoen m² per 1 januari 2012, en bereikte daarmee een niet eerder vertoonde omvang. De geschatte omvang van de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ruim 49 miljoen m². Haaglanden heeft met bijna 7 miljoen m² circa 14% van de landelijke voorraad. Gerelateerd aan de voorraad bedraagt het huidige aanbod nationaal 14,5%, in Haaglanden met 15,7% nog iets meer. Deze percentages liggen ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Bij deze voorraad- en aanbodcijfers moet worden opgemerkt dat daarin kantoren van geringe omvang niet begrepen zijn. Aanbod Onder de vier grootstedelijke regio s laat Den Haag in 2011 met 3,7% een geringere stijging zien dan de Rotterdamse en Utrechtse regio; in die beide regio s nam het aanbod in 2011 toe met 6,4%. Alleen in de regio Amsterdam wijkt de aanbodontwikkeling in gunstige zin af: daar daalt het aanbod in 2011 met 2,3%. Weliswaar is het aanbod in die regio in absolute termen met meer dan 1,6 miljoen m² het omvangrijkst. Het aanbod in de regio s Den Haag en Rotterdam beweegt zich rond 0,9 miljoen m²; in de regio Utrecht loopt het tegen 0,7 miljoen m². In figuur 2 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf januari 2006 tot januari 2012 per grootstedelijke regio grafisch weergegeven. m 2 bvo 2006 = Figuur 2 Kantorenaanbod per 1/1 in de vier grootstedelijke regio s Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. Binnen de regio s van de vier grote steden is het beeld per deelgebied wisselend. Het aanbod in de regio Den Haag bevindt zich voor bijna de helft in de stad Den Haag. De ander helft is verdeeld over Rijswijk (22%), Zoetermeer (16%), Leidschendam-Voorburg (9%) en Delft (4%). Driekwart van het Rijswijkse aanbod is gelokaliseerd in de Plaspoelpolder. De forse aanbodstijging in 2011 in de regio Rotterdam komt geheel voor rekening van de ontwikkeling in de stad Rotterdam en het havengebied: 72% van het aanbod is daar geconcentreerd. Het in 2011 nog licht toenemende aanbod in Capelle aan den IJssel komt op 16% van het regiototaal, in de overige deelgebieden loopt het aanbod terug. 6 Monitor kantorenmarkt 2012

7 Met een daling van 2,3% in 2011 komt het totale aanbodcijfer in de Amsterdamse regio op ruim 1,6 miljoen m², 2/3 daarvan bevindt zich binnen de grenzen van de gemeente Amsterdam. In het deelgebied West wordt de meeste kantoorruimte aangeboden: 23% van het regiototaal. De Zuidas laat een licht stijgend aanbod zien en is goed voor 10% van het totaal. Tegen de regiotendens in laat de gemeente Amstelveen een zeer forse stijging van het aanbod zien, vooral in het Commerce Parc langs de A9 staan omvangrijke metrages leeg; het aanbod in Amstelveen beloopt 11% van het totale aanbod in de regio. In de gemeente Haarlemmermeer neem het aanbod zowel in Hoofddorp als op Schiphol af; toch bevindt nog 19% van het totale regio-aanbod zich in deze gemeente. Het aanbod in de regio Utrecht is afgelopen jaar verder gestegen tot bijna m² per 1 januari De aanbodstijging in deze regio komt voor bijna 90% voor rekening van de omliggende gemeenten, die te samen 45% van het aanbod binnen hun grenzen hebben, 24% daarvan betreft Nieuwegein. Binnen de gemeente Utrecht bevindt de grootste concentratie aanbod zich in Papendorp: 11% van het totale aanbod in de regio. Ten opzichte van het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar is de stijging van het aanbod in de regio Den Haag het grootst (+33%). De overige grootstedelijke regio s noteren stijgingen van 9 tot 30%, zie tabel 2. Tabel 2 Relatieve verandering van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio s in % per 1 januari 2012 Regio Ten opzichte van Ten opzichte van vijfjaarlijkse gemiddelde t/m Amsterdam -2,3 + 9 Den Haag +3, Rotterdam +6, Utrecht +6, Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie Nieuwbouw Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. In de Randstad komt het nieuwbouwpercentage in het beschikbare aanbod per 1 januari 2012 gemiddeld uit op 6%. In de vier grote steden noteert Rotterdam het grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Utrecht 2% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestaat. Haaglanden en de Randstad 7

8 Tabel 3 Nieuwbouwpercentage in het kantorenaanbod in de Randstad in % per 1 januari Regio Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. In Rotterdam wordt de meeste nieuwe kantoorruimte aangeboden. Met een nieuwbouwpercentage van 11% op 1 januari 2012 is sprake van een aanmerkelijke toename ten opzichte van een jaar geleden. In de overige grootstedelijke regio s is het aandeel nieuwbouw vrijwel gelijk gebleven aan vorig jaar. De daling van het nieuwbouwpercentage in de afgelopen jaren wordt veroorzaakt doordat er minder op risico wordt gebouwd, waardoor gebruikers in toenemende mate besluiten het bestaande aanbod beter te benutten. Tevens zou de daling erop kunnen duiden dat nieuwbouwpanden, met name in de Randstad, zeer in trek zijn en vaak al geheel of in elk geval gedeeltelijk worden opgenomen voordat deze op de markt worden aangeboden, zeker wanneer het panden betreft op toplocaties, zoals bijvoorbeeld de Zuidas in Amsterdam en het Beatrixkwartier in Den Haag. De huidige kantorenmarkt blijkt vooral een vervangingsmarkt te zijn. Naast de afnemende vraag naar kantoorruimte is ook van arbeidsmarkttendensen geen positieve invloed te verwachten op het slinken van het aanbod. Immers, teneinde de beschikbare 7,14 miljoen m² kantoorruimte in Nederland met uitzondering van de normale frictieleegstand in gebruik te nemen, zou een - weinig waarschijnlijke - groei van naar raming kantoorbanen nodig zijn. Dit rechtvaardigt de conclusie dat een groot deel van het huidige kantorenaanbod structureel zal blijken te zijn en uiteindelijk herbestemd zal moeten worden. Wel kan de geringe nieuwbouwproductie er toe leiden dat de concurrentiepositie van het bestaande aanbod verbetert. Opname In totaal is in 2011 in de vier grote steden een metrage opgenomen van m², een fractie meer dan in Amsterdam en Utrecht noteren een opnamestijging ten opzichte van In de andere twee regio s is in 2011 minder kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. Tabel 4 Opname van kantoorruimte > 500 m² exclusief contracten 5 jaar in de Randstad indices: 2006 = 100 Regio Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. 8 Monitor kantorenmarkt 2012

9 De Haagse regio laat in 2011 de grootste opnamedaling zien, 2/3 daarvan komt voor rekening van de centrumgemeente. De belangrijkste oorzaak voor de daling van het opnamevolume in Den Haag is het uitblijven van grote transacties. In Rotterdam gaat de opname meer terug dan in de regio als geheel: in de omliggende gemeenten te samen wordt iets meer opgenomen dan in De opnamestijging in de Amsterdamse regio betreft voor bijna 70% de centrale stad, in de regio Utrecht gaat het zelfs om ruim 80%. In figuur 3 is de ontwikkeling van de opname van kantoorruimte per grootstedelijke regio vanaf 2006 grafisch weergegeven. m 2 bvo 2006 = Figuur 3 Opname van kantoorruimte >500 m², excl. contracten 5 jaar, in de vier grootstedelijke regio s Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. Huurprijzen De gemiddelde vraaghuurprijs voor kantoorruimte is in 2011 in de regio Den Haag vrijwel stabiel gebleven, anders dan in Amsterdam en omgeving, waar een substantiële daling werd waargenomen. Rotterdam zit weer op het niveau van 2009; alleen Utrecht laat nog een doorgaande stijging zien. Tabel 5 Gemiddelde vraaghuurprijs aangeboden kantoorruimte > 500 m² in de Randstad in n per m 2 bvo per jaar Regio Amsterdam (incl. Amstelveen en Diemen) Den Haag (Haaglanden) Rotterdam (incl. Schiedam+Capelle) Utrecht (incl. Maarssen) Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. De gerealiseerde huurprijzen wijken meer of minder naar beneden af van de getoonde vraaghuren. Veelal worden incentives geboden zoals huurvrije aanvangsperioden en/of inrichtingsbijdragen. Vastgoedmarkt schatte in dat de werkelijke huurprijs ongeveer 20% lager ligt dan de opgegeven prijs. Huurvrije perioden van meer dan een jaar op een vijfjarig huurcontract vormen geen uitzondering. Opvallend in de top 10 van de hoogst gerealiseerde huurprijs per m² kantoorruimte in de Randstad is dat er geen tophuren in de regio Den Haag in voorkomen. Haaglanden en de Randstad 9

10 In tabel 6 is de top 5 van de in 2011 gerealiseerde huren per m² b.v.o. kantoorruimte per deelgebied in de Randstad opgenomen. Ter vergelijking is ook de gerealiseerde hoogste huur in Den Haag vermeld. Tabel 6 Regio Gerealiseerde tophuren in y per m² bvo kantoorruimte per jaar in de Randstad per deelgebied, 2011 Huurprijs Schiphol 375 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 350 Utrecht, Maliebaan e.o. 350 Amsterdam Zuidas 325 Amsterdam Centrum 275 Utecht Maliebaan 300 Den Haag Centrum 207 Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. Binnen de Haagse regio kent Den Haag de hoogste huurprijzen. De tophuur in 2011 bedroeg hier 207 per m² per jaar en werd gerealiseerd in het oude centrum. Ter vergelijking, in 2010 lag de tophuur in Den Haag met 200 op een vergelijkbaar prijsniveau. In de regiogemeenten rond Den Haag variëren de gerealiseerde hoogste huurprijzen tussen 125 en 160. Voor 2012 is de verwachting dat de huurprijzen, met name in de randgebieden iets zullen dalen. Op toplocaties zoals het centrum van Den Haag blijven de prijzen op hun hoge niveau. Objecten op deze locatie zullen naar verwachting door hun karakter en ligging in trek blijven. In figuur 4 zijn de bandbreedtes in de vraaghuurprijzen per 1 januari 2012 per deelgebied in Haaglanden grafisch weergegeven. Delft Den Haag Binckhorst Nieuw Centrum Binnenstad Laakhaven HS Beatrixkwartier World Forum Overig Den Haag Figuur 4 Vraaghuurprijzen van aangeboden kantoorruimte in Haaglanden per 1 januari 2012, in 5 per m²/jaar Rijswijk Leidschendam-Voorburg Westland Zoetermeer Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. 10 Monitor kantorenmarkt 2012

11 Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen in Haaglanden Groei van de kantorenvoorraad De aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan Steenworp vestigingsadviseurs, onderdeel van de sector Economie van het Stadsgewest Haaglanden. In het bedrijfsinformatiesysteem van Steenworp worden alle direct beschikbare en door de markt opgenomen kantoorpanden geregistreerd. Aanbod en opname van minder dan 500 m² wordt ook meegenomen; nieuwbouw die pas op termijn beschikbaar komt en panden in herontwikkeling niet. De opnamecijfers zijn inclusief verhuringen voor kortere perioden dan vijf jaar. Ook de regio-afbakening is ruimer: Haaglanden staat voor alle stadsgewestgemeenten te samen, de Haagse regio beperkt zich tot een kleiner gebied. Een en ander betekent dat de aanboden opnamecijfers in dit hoofdstuk in vergelijking met die in hoofdstuk 1 kunnen afwijken. Vooral bij opnamecijfers springen verschillen in het oog. Per 1 januari 2012 komt de kantorenvoorraad in Haaglanden op een totaal van miljoen m² (zie tabel 7). Dit voorraadcijfer, bepaald door een inventarisatie aan het eind van de vorige eeuw en saldi van mutaties (functiewijzigingen, onttrekkingen en nieuwbouw) sindsdien, ligt circa 4% lager dan tellingen op basis van de gemeentelijke bestanden Onroerende Zaak Belasting (OZB). Inmiddels is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) ingevoerd. In deze registratie wordt per (adres)pand het vloeroppervlak en het gebruiksdoel opgenomen. Binnen afzienbare tijd zal op basis daarvan tot een meer nauwgezette inventarisatie van de voorraad aan kantoorvloeroppervlak per gemeente kunnen worden gekomen. In afwachting daarvan wordt nu op de voorraadcijfers geen correctie op basis van de OZB-bestanden doorgevoerd. Nieuwbouwvolume Vergeleken met het opgeleverde metrage nieuwbouwkantoren in 2010 ( m²), komt het nieuwbouwvolume in Haaglanden in 2011 met slechts m² aanmerkelijk lager uit. In historisch perspectief is dit volume slechts een fractie van de in het topjaar 2004 gerealiseerde nieuwbouw, toen niet minder dan m² in de regio gereed kwam (zie figuur 5). Van de opgeleverde nieuwbouw aan kantoorruimte komt het gros ( m²) voor rekening van Den Haag. In Den Haag is in het Wijnhavenkwartier het gebouw De Kroon gereedgekomen, waarvan m² kantoor deel uitmaakt. Voorts is de laatste fase van Nieuw Babylon bij het Centraal station opgeleverd: een toevoeging van m². Ten slotte is aan de Koninginnegracht m² vernieuwbouw gerealiseerd, m² sloop/ renovatie en 600 m² uitbreiding. ln Zoetermeer kwam nieuwbouw van het ERA-kantoor op Lansinghage gereed: m² en in Pijnacker de vernieuwbouw van het kantoor van Rondom Wonen in Koningshof Zuid: optopping tot m² van het oude pand van m². m 2 bvo x Figuur 5 Nieuwbouw van kantoren in Haaglanden Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. Ontwikkelingen in Haaglanden

12 Onttrekking/functiewijziging Onttrekking van de kantoorfunctie van panden door sloop en/of omzetting naar functie als woningen of winkels speelde in Haaglanden in 2011 een relatief geringe rol. Met inbegrip van voornoemde renovaties werd in 2011 in totaal m² kantoorvloeroppervlak aan de voorraad onttrokken. Gesloopt werd m², uitsluitend in Den Haag, m² werd gerenoveerd voor nieuw kantoorgebruik, zie hiervoor, m² in Rijswijk kreeg een laboratoriumfunctie, m² in Zoetermeer wordt geschikt gemaakt voor zorgfuncties en 300 m² in Den Haag voor wonen. Oplevering van nieuwbouw en functiewijzigingen resulteren per saldo in een groei van de kantorenvoorraad in de regio Haaglanden in 2011 met slechts m². m 2 bvo x Figuur 6 Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Haaglanden Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. Verwachte onttrekking/functiewijziging De relatief geringe omvang van de onttrekkingen kan in het licht van het omvangrijke aanbod van al langdurig leegstaande kantoren, verbazing wekken. Kennelijk is het omslagpunt nog niet bereikt om kantoren zonder verhuurperspectief uit de markt te nemen. Verwacht mag worden dat dit komende jaren wel het geval zal zijn, zeker waar het panden met achterblijvende kwaliteit betreft. Naar schatting gaat het daarbij in Haaglanden om een vrij omvangrijke voorraad (circa m²) in kantoorpanden van 30 à 40 jaar oud, waarvan een deel kansen biedt voor renovatie tot hernieuwd kantoorgebruik en een ander deel voor (al dan niet tijdelijk) gebruik voor woondoeleinden. Tot genoemde m² behoren het voormalige CBS-gebouw in Voorburg (circa m²) en de huidige gebouwen van de ministeries van Veiligheid en Justitie en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in Den Haag (samen ruim m²). Van de laatste is de sloop, die gepland stond voor 2013, door de afstoting richting gemeente voor plusminus 5 jaar uitgesteld. Op korte termijn wordt onttrekking van circa m² in Rijswijk voorzien. Voor de middellange termijn wordt in de Binckhorst een significante omvang van functiewijzigingen en onttrekkingen verwacht. In Zoetermeer worden eveneens mogelijkheden onderzocht voor transformatie naar andere functies, mede ter compensatie van nieuwbouwplannen rondom Bleizo. 12 Monitor kantorenmarkt 2012

13 m 2 bvo x Figuur 7 Netto toevoeging aan de kantorenvoorraad in Haaglanden Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. Ontwikkeling regionale kantorenvoorraad In tabel 7 is de ontwikkeling van de regionale kantorenvoorraad in het afgelopen jaar per gemeente zowel absoluut als geïndexeerd aangegeven. Tabel 7 Kantorenvoorraad in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2011 en 2012 Gemeente Index 2012 m² bvo m² bvo in % t.o.v Delft ,1 100 Den Haag ,6 100 Leidschendam-Voorburg ,0 100 Midden-Delfland ,3 100 Pijnacker-Nootdorp ,4 102 Rijswijk ,0 100 Wassenaar ,2 100 Westland ,1 100 Zoetermeer ,3 100 Totaal Haaglanden Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie. 2.2 Aanbod en opname van kantoren Een aantal gemeenten binnen het Stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Westland en Midden-Delfland, kent geen grootschalige kantorenmarkt. Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd. Aanbod In vergelijking met januari 2011, toen er op de markt in het stadsgewest Haaglanden m² aan kantoorruimte werd aangeboden, is er per januari 2012, met een aanbodvolume van in totaal m², sprake van een substantiële toename van het beschikbaar aanbod: bijna m² (+8%). In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment 15,7%; markttechnisch is een frictieleegstand gewenst van niet meer dan 5 tot 6% van de voorraad. Ontwikkelingen in Haaglanden

14 Tabel 8 Kantorenaanbod in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2011 en 2012 Per Per Bvo in % van de voorraad aantal bvo aantal bvo panden in m² panden in m² Delft ,4 13,7 Den Haag ,0 12,9 Leidschendam-Voorburg ,2 18,0 Midden-Delfland ,5 11,7 Pijnacker-Nootdorp ,1 17,2 Rijswijk ,7 25,2 Wassenaar ,1 3,2 Westland ,9 16,9 Zoetermeer ,6 22,3 Totaal Haaglanden ,5 15,7 Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie en Steenworp. Per 1 januari 2012 komt de kantorenleegstand in vrijwel alle regiogemeenten veel hoger uit dan het markttechnisch gewenste frictiepercentage. Alleen in Wassenaar ligt het aanbod daaronder. In het aanbod zijn kantoorunits op bedrijventerreinen begrepen die oorspronkelijk niet als zelfstandige kantoren zijn ontwikkeld. Het betreft veelal eenheden beneden 500 m². Zou hiervoor gecorrigeerd worden dan komen de leegstandpercentages wat lager uit. Met name zal dit gelden voor gemeenten als Pijnacker-Nootdorp en Westland, waar het aandeel kleine panden verhoudingsgewijs hoger ligt. De grootste toename van het aanbod in metrages deed zich in 2011 voor in Den Haag ( m²). Den Haag blijft met een aanbodpercentage van 12,9% in een stijgende trend en de verwachting is dat het aanbodvolume de komende jaren verder zal stijgen. Immers, de rijksoverheid bezuinigt de komende jaren 90 miljoen per jaar op de gebouwen van ministeries in Den Haag. Verschillende ministeries gaan samen onder één dak, de huidige gebouwen van drie ministeries worden verkocht en van veel gehuurde panden wordt de huur opgezegd. In totaal verdwijnt 40% van de kantoorruimte van het Rijk in Den Haag. Anders dan vorig jaar is in Zoetermeer de leegstand, die toen 25% overschreed, in 2011 afgenomen. Rijswijk laat echter een omgekeerde beweging zien. In tabel 9 is het beschikbaar aanbod per 1 januari 2010 en 2011 uitgesplitst naar grootteklasse opgenomen. Tabel 9 Aanbod van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, Toe/afname aantal bvo aantal bvo aantal bvo panden in m² panden in m² panden in m² m² m² m² m² > 5000 m² Totaal Haaglanden Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. 14 Monitor kantorenmarkt 2012

15 Opvallend is dat eenheden tot 500 m² meer dan de helft uitmaken van het aantal panden waarin kantoorvloeroppervlak wordt aangeboden, maar in m² slechts 13% van het aanbod vertegenwoordigen. In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf 2005 per regiogemeente grafisch weergegeven. m 2 bvo x Figuur 8 Aanbod van kantoren in Haaglanden per gemeente, stand per 1 januari Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. In tabel 10 is de voorraad en het aanbod aan kantoorruimte uitgesplitst naar type kantorenlocatie. Voor een omschrijving van de onderscheiden typen zie het kader in het volgende hoofdstuk. Uit de tabel blijkt dat het relatieve aanbod per type locatie varieert van 8 tot 25%. Met name op bedrijventerreinen, in snelwegzones en op regionale knooppunten is het aanbod bovengemiddeld. In iets mindere mate geldt dat ook voor randstedelijke knooppunten, maar het aanbodpercentage op deze locaties wordt vooral bepaald door leegstand van een groot pand bij Rijswijk staton. Tabel 10 Kantorenvoorraad en -aanbod per type kantorenlocatie in Haaglanden, stand per 1/1/2012 Type locatie Voorraad Aanbod m² b.v.o. aantal m² b.v.o. m² b.v.o. in % panden van voorraad Grootstedelijke toplocatie ,2 Randstedelijk knooppunt ,5 Regionaal knooppunt ,8 Binnenstedelijke centrumlocatie ,8 Snelwegzone ,0 Bedrijventerrein ,4 Woonwijk ,4 Totaal ,7 Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie en Steenworp. De opname van kantoren in 2011 Voor 2011 komt het opgenomen metrage in de regio Haaglanden in totaal neer op m², een afname van ruim m² ten opzichte van De afname wordt voor het grootste deel bepaald door de ontwikkelingen in Den Haag en Rijswijk. Opvallend is de toename van het aantal opgenomen m² kantoor in Zoetermeer. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2011 en het aanbod per 1 januari 2012, bedraagt 17%. Hiermee ligt de ratio boven het landelijk gemiddelde van 15%. In Den Haag bedraagt de ratio 19%, terwijl de markt in de overige gemeenten wat minder ruim is met een ratio van 16%. Bij deze ratio s moet wel Ontwikkelingen in Haaglanden

16 worden opgemerkt dat door het relatief grote aandeel langdurig aanbod in onder meer Rijswijk (Plaspoelpolder) en Leidschendam-Voorburg een enigszins scheef beeld ontstaat van de daadwerkelijke vraag- en aanbodverhoudingen. Desondanks is thans wel degelijk duidelijk sprake van een huurdersmarkt. Tabel 11 Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente in 2010 en Toe/afname aantal bvo aantal bvo aantal bvo panden in m² panden in m² panden in m² Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. In figuur 9 is in beeld gebracht hoe door de jaren heen het opnamevolume in Haaglanden is samengesteld. Daarbij zijn Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland niet meegenomen, gezien de zeer geringe omvang van de kantorenmarkt in deze gemeenten. Duidelijk komt de halvering van het totale opnamevolume sinds 2006/2007 naar voren.åº m 2 bvo x Figuur 9 Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 12 laat zien dat de opgenomen metrages in 2011 in de meeste categorieën zijn afgenomen, alleen in de kleinste grootteklasse (tot 200 m²) is er een toename. De opnamegroei in deze klasse is een ontwikkeling die zich al enkele jaren in de hele regio voordoet. Anders dan in vorige jaren neemt de opname in de daaropvolgende grootteklasse ( m²) in 2011 af. De kantorenmarktratio ligt voor kleine kantoren (tot 500 m²) boven 50%, voor grotere kantoren loopt deze geleidelijk af van 36% voor kantoren van m² tot 5% voor de grootste eenheden. De transactie groter dan m² betreft de ingebruikname van het nieuwe Stadsdeelkantoor Escamp in Den Haag. 16 Monitor kantorenmarkt 2012