11 AUGUSTUS Kantorenleegstand. Wouter van Diepen Maikel van Dijk

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "11 AUGUSTUS 2011. Kantorenleegstand. Wouter van Diepen Maikel van Dijk"

Transcriptie

1 11 AUGUSTUS 2011 Kantorenleegstand Wouter van Diepen Maikel van Dijk

2 Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management

3 Leegstand van kantoren in Zwolle Een onderzoek naar de haalbaarheid van herontwikkeling van leegstaande kantoorgebouwen Scriptie: Auteurs: Opdrachtgever: Bachelor Thesis Bouwkunde E.W. van Diepen Tel H.H.M van Dijk Tel ten Hag makelaarsgroep Vispoortenplas TH Zwolle Postbus BG Zwolle Tel Fax Bedrijfsbegeleiding: Dhr. G. W. Hovenberg (Directeur/Register Makelaar Taxateur) Dhr. D. K. van Petegem (Register Makelaar Taxateur) Onderwijsinstelling: Christelijke Hogeschool Windesheim School of Built Environment en Transport (BET) Campus CA Zwolle Tel Schoolbegeleiding: Dhr. M. H. J. M. Westerhof School of Built Environment en Transport (BET) Dr. Ir. W.W. Buunk Lectoraat Area Development HBO Bachelor: Opleiding: Bouwkunde Afstudeerrichtingen: Management Vastgoed Datum: 11 augustus 2011 Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 1

4 Voorwoord Voor u ligt een scriptie van ons afstudeeronderzoek over de kantorenleegstand in Zwolle. Dit onderzoek is uitgevoerd in het vierde leerjaar aan de Hogeschool Windesheim te Zwolle ter afronding van de HBO Bachelor Bouwkunde. Met dit onderzoek zullen wij afstuderen in de richtingen Management en Vastgoed. In opdracht van ten Hag makelaarsgroep te Zwolle is van februari 2011 tot en met augustus 2011 een onderzoek uitgevoerd. De opdracht betrof om een onderzoek te doen naar de haalbaarheid van herontwikkeling van structurele leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle. Dit onderzoek heeft niet tot stand kunnen komen zonder de hulp van een aantal mensen. Dit hoofdstuk geeft ons de juiste gelegenheid om deze mensen te bedanken. Vanuit ten Hag makelaarsgroep te Zwolle zijn wij procesmatig begeleid door dhr. G.W. Hovenberg en dhr. D.K. van Petegem. Zij hebben ons gedurende het afstudeertraject begeleid en ondersteund, tevens konden wij gebruik maken van de faciliteiten en voorzieningen op het kantoor. Hiervoor willen wij onze dank uitspreken. Daarnaast gaat onze dank uit naar de schoolbegeleiders van Hogeschool Windesheim, namelijk: dhr. M.H.J.M. Westerhof en Dr. Ir. W.W. Buunk, die ons in het gehele onderzoek procesmatig hebben begeleid en ondersteund. Naast de begeleiders willen wij iedereen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan dit afstudeeronderzoek en de rapportage. Daarbij spreken wij onze grote dank uit naar onze ouders, familie en vrienden voor alle steun tijdens ons studietraject. Met vriendelijke groet, Wouter van Diepen Maikel van Dijk Zwolle, 11 augustus 2011 Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 2 I

5 Samenvatting Voor u ligt de rapportage van het onderzoek over de haalbaarheid van herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle. De leegstand van kantoren in Nederland en in Zwolle is de afgelopen jaren gestegen. Van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland staat circa 14% leeg. In Zwolle is dit zelfs opgelopen tot 22%. Deze stijging van de totale leegstand gaat samen met een stijging van de leegstandsperiode. Meer gebouwen staan leeg en wanneer een gebouw leeg staat is dit langer dan voorheen. Leegstand is dus een ongewenste situatie voor kantooreigenaren, want leegstand betekent onder andere het missen van inkomsten. Uit het analyseren van de leegstand blijkt dat er verschillende soorten leegstand zijn. Zo is enige leegstand noodzakelijk en gewenst om verschuivingen van bedrijven op de kantorenmarkt mogelijk te maken. Indien het kantoorgebouw na één jaar nog leeg staat, is er sprake van problematische leegstand. Dit is de leegstand na het eerste en tot het derde jaar. Staat het kantoorgebouw na drie jaar nog leeg dan is er sprake van structurele leegstand. Deze drie soorten leegstand vormen samen de leegstandscyclus. Uit de stijging van de totale leegstand blijkt dat er bij de frictieleegstand geen sprake meer is van noodzakelijke leegstand. Er staan immers veel meer gebouwen leeg dan er nodig zijn om verschuivingen mogelijk te maken. Dit heeft uiteindelijk een stijging van de structurele leegstand, de meest dramatische vorm van leegstand, tot gevolg. Frictieleegstand wordt veroorzaakt door de effecten van verschillende factoren. Dit zijn de schommelingen van de economie, de eigenschappen en structuur van het kantoorgebouw, veranderingen in de maatschappij en de geldende wet en regelgeving. Vervolgens is de totale leegstand in Zwolle in kaart gebracht. Hiervoor is gebruik gemaakt van twee analyses. Dit zijn de locatieanalyse en de kantoorgebouwenanalyse. Hiermee is onderzocht of de structurele leegstand in verband staat met de locatie of de gebouweigenschappen. Er zijn vier locaties geanalyseerd, namelijk Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort en het centrum. Tijdens deze analyse is gelet op de gebieds en gebouwkenmerken en de omvang van de leegstand. Om dit met elkaar te vergelijken is een SWOT analyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de verschillende locaties gelijke zwaktes, kansen, bedreigingen en sterktes hebben. Hoe meer zwaktes en bedreigingen er per locatie zijn, hoe groter de kans op leegstand is. Daarnaast blijkt uit de locatieanalyse dat de variatie van kantoorgebouwen en de verschillende gebouweigenschappen van grote invloed zijn op het ontstaan van leegstand. Dit heeft geleid tot de kantoorgebouwenanalyse. De overeenkomsten tussen de verschillende eigenschapen zijn gebruikt voor het opstellen van typen kantoorgebouwen. Elk leegstaande kantoorgebouw is in één van deze typen ingedeeld waaruit de ernst en omvang van de leegstand blijkt. Met deze informatie is een database gemaakt voor het analyseren van de leegstand per type. Hieruit blijkt dat de meeste structureel leegstaande kantoorgebouwen tot het type cellenkantoor behoren. Voor deze kantoorgebouwen is de haalbaarheid van herontwikkeling onderzocht. Naast de drie vormen van herontwikkeling (renovatie, sloop en nieuwbouw en een functieverandering) is er de optie om het gebouw door te exploiteren. Uit de analyse van de verschillende opties lijkt een functieverandering het meest succesvol om de leegstand in Zwolle te reduceren. De hierbij horende wet en regelgeving lijkt een belemmering te vormen. Het bestemmingsplan staat geen wijzigingen toe. Vanwege de hoge leegstand worden er echter uitzonderingen gemaakt. De gemeente Zwolle ziet de ernst van het probleem in, met vrijstelling of bestemmingsplanwijzigingen tot gevolg. Daarnaast blijkt er voldoende vraag naar studentenwoningen en zorgwoningen te zijn. Een functieverandering lijkt daarmee een geschikte oplossing om de leegstand te reduceren en de kantoorgebouwen snel verhuurd te krijgen. Om de technische en financiële haalbaarheid van de functieverandering te toetsen zijn verschillende instrumenten onderzocht. De transformatie potentiemeter sluit het beste aan op dit onderzoek en is Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management II 3

6 daarom toegepast. Van de acht onderzochte kantoorgebouwen blijken uiteindelijk twee gebouwen transformeerbaar, vijf beperkt transformeerbaar en één kantoorgebouw is niet transformeerbaar. Van de twee transformeerbare kantoorgebouwen is de financiële haalbaarheid onderzocht. Voor het berekenen van de financiële haalbaarheid met de transformatie potentiemeter is veel extra informatie benodigd. Deze informatie is niet verkregen en daarom is er naar een andere oplossing gezocht. Het taxatiemodel van ten Hag makelaarsgroep is hiervoor een goede methode. Door de waarde en huuropbrengsten van de verschillende functies te vergelijken zijn verwachtingen over de financiële haalbaarheid uitgesproken. Een functieverandering lijkt maar voor een aantal kantoorgebouwen haalbaar op bouwkundig en financieel gebied. Één van de acht onderzochte kantoorgebouwen (dus 12,5% van de onderzochte kantoorgebouwen) is geschikt voor een functieverandering. Hierbij speelt vooral de hoogte van de huurprijs en de ligging van het kantoorgebouw een belangrijke rol. Veel kantoorgebouwen zijn in een goede conditie en zijn qua afmetingen geschikt voor een functieverandering. Het grootste probleem blijkt de gebouweigenaar te zijn die zoveel mogelijk inkomsten uit het kantoor wil halen zonder te investeren. Daarom is voor veel kantoorgebouwen de keuze gemaakt om door te exploiteren. Extra onderzoek is noodzakelijk. Hierbij is het belangrijk om gebruik te maken van een database met een type indeling voor meer overzicht. Alle gegevens uit dit onderzoek kunnen daarbij gebruikt worden met de aanvulling van de investeringskosten. Door de investeringskosten te berekenen kan het break even point bij verschillende gebouwfuncties bepaald worden. Om de haalbaarheid verder te vergroten is het verstandig om de kantooreigenaren regelmatig te laten afstemmen. Hierbij kunnen gezamenlijke plannen gemaakt worden, waar bijvoorbeeld een mix aan functies gerealiseerd wordt. Dit vermindert de overlast en maakt het mogelijk te besparen op kosten door grotere hoeveelheden in te kopen. Makelaars kunnen hierbij de leidende rol op zich nemen tussen kantooreigenaren, marktpartijen en de gemeente. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management III 4

7 Summary This is the document of the research about the feasibility of redevelopment of structurally empty offices in Zwolle. The office vacancy rates in Zwolle and Netherlands has increased in recent years. Of the total office stock in the Netherlands approximately 14% are empty. In Zwolle is the office vacancy has increased to 22%. The increase of the overall vacancy rate is accompanied by an increase of the vacancy period. More offices are empty and when an office is empty, it is unoccupied longer than before. Vacancy is an undesired situation for office owners, since vacancy means a loss of income. The definition of vacancy has been analyzed, which shows that there are different types of vacancy. Some vacancy, the so called frictional vacancy, is necessary and desired to enable the option to move to a different office. If an office is still empty after a vacancy period of one year, then it is called the problematic vacancy. The problematic vacancy consists of offices with a vacancy period between one and three years. If an office is still empty after a vacancy period of three years, then it is called the structural vacancy. These three types of vacancy form the vacancy cycle. The increase in total vacancy shows that the frictional vacancy is no longer the needed vacancy. There are more empty offices than required to make moves possible. This eventually results in an increase of the structural vacancy, also called the most dramatic form of vacancy. Frictional vacancy is caused due to the effects of different factors. These factors include fluctuations in the economy, the features and structure of the office, changes in society and the applicable laws and regulations. Subsequently the overall vacancy rate in Zwolle has been researched. This required the use of two analyses, which are the location analysis and the office analysis. These analysis were used to research whether the structural vacancy is related to the location or to features of the offices. Four locations has been analyzed, these are Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort and the city centre. During the location analysis the area and office features have been researched together with the number of unoccupied offices. The results of the different locations have been compared in a SWOT analysis. This showed that the different locations have similar weaknesses, opportunities, threats and strengths. Locations with many weaknesses and threats have a bigger chance to get high vacancy rates. The analysis also shows that the variation of offices and the various building features have a major influence on the formation of vacancy. This conclusion led to the office analysis. The similarities between the different building features have been used to establish different types of offices. Every vacant office is classified in one of these types. This shows the extent and gravity of the vacancy for every office type. The information from the location analysis and office analysis have been used to create a database. With this database the vacancy for every office type has been analyzed. This shows which office type has the highest structural vacancy. This is the type with the cell offices. The feasibility of redevelopment for this type has been researched. Besides the three forms of redevelopment (renovation, demolition and new construction and the change of function) there is the option to maintain the building in its current state. The four options have been analyzed, and changing the function of offices seems to be the most successful option to reduce the vacancy rate in Zwolle. The corresponding laws and regulations seem to constitute an obstacle to this option. The land use plan does not allow changes. However exceptions are made because of the high vacancy rates. The community of Zwolle sees the gravity of the problem, which results in changes in the land use plan or exemptions. There also seems to be a sufficient demand for student housing and assisted living facilities. A change of functions seems to be a suitable solution to reduce the vacancy and to get the buildings rented within a short time. The technical and financial feasibility of a change of function can be tested with various instruments. These instruments have been examined. The transformation potential meter seemed to be the best instrument and is therefore used. Eight offices have been tested with this instrument. Two offices Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management IV5

8 seem to be able to have a change of function, five offices are limited for a change of function and for one office the function cannot be changed. The financial feasibility of the two offices has been researched. Another method has also been used, because of the lack of information which is necessary for the transformation potential meter. The valuation model of ten Hag makelaarsgroep offered an outcome. The value of the building and the rental income of the various functions have been compared. This had led to a few expectations about the financial feasibility. A change of function appears to be feasible for some offices in architectural and financial matters. One of the eight offices is suitable for a change of function. This is 12,5% of the researched offices. The location and the amount of the rent of the office play an important role. Many offices are in good condition. The dimensions of the offices are suitable for a change of function. The biggest problem for the offices is the office owner. The owner wants maximum revenue out of the office without investing. Therefore they decided to maintain many offices in their current state. Additional research is necessary. To keep it clear it is important to use a database with type classification for offices. All data from this research may be used with the addition of the required investment. To determine the break even point of the costs and benefits of the different functions for the buildings it is necessary to calculate the investment. For office owners it is recommended to regularly contact each other to increase the feasibility of redevelopment. A mix of functions can be realized when joint plans are made. The joint plans reduce the nuisance and make it possible to save costs by buying large quantities. This offers opportunities for brokers to take the leading role between office owners, operators and the community. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management V6

9 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting... 3 Summary Onderzoeksopzet Aanleiding Leeswijzer Probleemstelling Analyse van de probleemstelling Onderzoeksvragen Onderzoeksmethode Leegstand De leegstandscyclus De oorzaken van leegstand De veranderende leegstandsperiode Conclusie De Zwolse kantorenmarkt De stad Zwolle De Zwolse kantoorlocaties Type kantoren in Zwolle Database Zwolle Conclusie Herontwikkeling De opties voor het kantoorgebouw De wet regelgeving De marktvraag Conclusie Haalbaarheid van functieverandering Instrumenten Functieverandering in Zwolle Rendement van functieverandering Conclusie Conclusie Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 7

10 7. Aanbevelingen Bibliografie Bijlage1: Historische opbouw van Zwolle Bijlage 2: Regiotram Zwolle Bijlage 3: Database Zwolle Bijlage 4: NEN normen geldend op Bijlage 5: Uitvoeringsbesluiten gepubliceerd op Bijlage 6: Bestemmingsplan Oosterenk Bijlage 7: Interview Diederik van Petegem, ten Hag makelaarsgroep Bijlage 8: Interview Gert Jan Scholten, Bramer bedrijfsmakelaars v.o.f. Bijlage 9: Transformatie potentiemeter (originele versie) Bijlage 10: Transformatie potentiemeter (aangepaste versie) Bijlage 11: Stap 1 transformatie potentiemeter voor de acht kantoorgebouwen Bijlage 12: Stap 2 transformatie potentiemeter voor de zeven kantoorgebouwen Bijlage 13: Gebouwindeling Bijlage 14: Huurprijsberekening Bijlage 15: Rendementsberekening Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 8

11 1. Onderzoeksopzet De probleemstelling, met de daarbij horende centrale vraag en onderzoeksvragen zijn in dit hoofdstuk beschreven. Het probleem, de leegstand van kantoren, heeft geleid tot het formuleren van een centrale vraag met bijbehorende onderzoeksvragen voor dit onderzoek. Het onderzoek is in een figuur schematisch uitgewerkt en geeft de door te lopen stappen weer (figuur 1). 1.1 Aanleiding De leegstand van kantoren in Nederland is opgelopen. In meerdere artikelen en onderzoeksrapporten is geschreven over de kantorenleegstand. Uit onderzoek van DTZ Zadelhoff blijkt dat in Nederland circa 13,9% van de huidige voorraad kantoorruimte leeg staat, bij een voorraad kantoorruimte van circa 47 miljoen m 2 (DTZ Zadelhoff, 2011, p. 3). Dit onderzoek richt zich op de kantorenmarkt in Zwolle. In Zwolle is het aanbod van kantoorruimte eind 2010 opgelopen tot circa m 2. Dit is circa 22% van de totale voorraad (circa m 2 ) in Zwolle (Jansen, 2010, p. 25). Hieruit blijkt dat de leegstand in Zwolle boven het landelijke gemiddelde ligt. De afgelopen jaren heeft de gemeente Zwolle geïnvesteerd in kantoorlocaties en infrastructuur. De gemeente Zwolle beschrijft in de kadernota kantoorlocaties dat de Zwolse kantorenmarkt traditioneel sterk en gezond is, maar ook dat de kantorenmarkt in Zwolle de laatste jaren sterk veranderd is. Zodra een gebouw gedurende lange tijd leeg staat, is het problematisch: het kantoorgebouw is mogelijk niet geschikt voor huisvestiging. De leegstand van kantoren heeft een inkomstenderving voor de gebouweigenaren tot gevolg. Het blijkt dat de leegstand de afgelopen jaren is toegenomen. Daarnaast zijn de eisen van marktpartijen veranderd, terwijl een deel van de bestaande gebouwen deze verandering niet heeft ondergaan. Er is een verschil ontstaan tussen vraag en aanbod van kantoorruimte, wat leegstand tot gevolg heeft. Zoekend naar oplossingen heeft de gemeente Zwolle de leegstand op de vier kantoorlocaties (Oosterenk, Hanzeland, Voosterpoort en het Centrum) onderzocht. De onderzoeksresultaten geven informatie over het gebied waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende gebouwtypen. Het is voor het onderzoek van belang de leegstand van verschillende gebouwtypen te onderzoeken voor de omvang en ernst van de leegstand. Voor de gebouweigenaar is het van belang dat de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw wordt verhoogd. Om aan de eisen van huurders te kunnen voldoen kan het kantoorgebouw herontwikkeld worden. De onderzoeksrapporten van, DTZ Zadelhoff, NVM en de Gemeente Zwolle, tonen overeenkomsten over de mogelijkheden van herontwikkeling. Zo zijn er drie mogelijkheden van herontwikkeling waaruit gekozen kan worden: renovatie, herbestemmen, sloop & nieuwbouw en is er een vierde optie namelijk doorexploiteren. Er zijn goede redenen om herbestemming te verkiezen boven consolidatie, renovatie ten behoeve van hergebruik als kantoorgebouw, of sloop. Consolidatie en renovatie is vanwege het structurele overaanbod voor veel kantoorpanden geen reële optie. Herbestemming tot bijvoorbeeld woningen voorziet in een grote maatschappelijke behoefte. Oude kantoorpanden zijn vaak relatief goedkoop te verwerven. Doordat het casco reeds aanwezig is, zijn in vergelijking met nieuwbouw forse besparingen mogelijk op bouwtijd en bouwkosten (Geraedts & van der Voordt, 2005). Het renoveren van kantoorgebouwen is in Zwolle eerder toegepast (kantoorgebouw Countus, te Oosterenk) en een functieverandering in andere steden. Zo zijn in Rotterdam de GEB toren en het belastingkantoor aan de Puntegaalstraat getransformeerd naar andere functies (woningen voor studenten, (door)starters en senioren). In Utrecht is het KPN kantoor tijdelijk getransformeerd naar 140 studentenkamers (Geraedts & van der Voordt, 2005). Juist nu de vastgoedcrisis aanblijft en kantoren (structureel) leeg komen te staan, is er een goede aanpak van de Zwolse kantorenmarkt belangrijk (Jansen, 2010, p. 5). Het doel van dit onderzoek is Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 9

12 de haalbaarheid van herontwikkeling te onderzoeken. De Zwolse kantorenmarkt dient in dit onderzoek als uitgangspunt. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk één is de aanleiding voor dit onderzoek beschreven. De aanleiding is gebruikt voor het opstellen van de centrale vraag. De centrale vraag is geanalyseerd waarna bijbehorende onderzoeksvragen zijn opgesteld. Daarnaast zijn de gebruikte onderzoeksmethoden en technieken om de vragen te beantwoorden beschreven en schematisch weergegeven. In hoofdstuk twee zijn de onderzoeksresultaten over het ontstaan van de leegstand beschreven. De wijze waarop leegstand en structurele leegstand ontstaat is als uitgangspunt gebruikt in het verloop van het onderzoek. In hoofdstuk drie is de Zwolse kantorenmarkt beschreven. De resultaten van de verschillende analyses zijn samen met een type indeling voor kantoorgebouwen toegelicht. Dit hoofdstuk toont de omvang en de ernst van de leegstand aan. In hoofdstuk vier zijn de vormen van herontwikkeling nader beschreven. De voor en nadelen van de verschillende opties zijn onderzocht. Uiteindelijk heeft dit geleid tot één vorm die in dit onderzoek gebruikt is. Voor deze vorm is de wet en regelgeving toegelicht. In hoofdstuk vijf is de haalbaarheid van herontwikkeling beschreven. De verschillende instrumenten voor het toetsen van haalbaarheid zijn geanalyseerd en beschreven. Het gebruik van één instrument is toegelicht en de resultaten hiervan zijn beschreven. In hoofdstuk zes is de conclusie van dit onderzoek beschreven. Met deze conclusie is de centrale vraag van dit onderzoek beantwoord. Deze conclusie heeft tot een aantal aanbevelingen geleid die in die hoofdstuk zeven zijn beschreven. Na de aanbevelingen zijn de bibliografie en de bijlagen weergegeven. 1.3 Probleemstelling Herontwikkeling kan effect hebben op de structurele leegstand van kantoorgebouwen. Uit de praktijk blijkt dat diverse kantoorpanden met succes zijn getransformeerd naar andere functies (Rotterdam en Utrecht) of zijn gerenoveerd naar een duurzaam kantoor (Zwolle). Door onderzoek te verrichten naar de haalbaarheid van herontwikkeling kan er inzicht worden verkregen op het effect van herontwikkeling op de structurele leegstand. De centrale vraag luidt: Wat is de haalbaarheid van herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle? Om de centrale vraag te beantwoorden, wordt de Zwolse kantorenmarkt onderzocht. In de centrale vraag staan de volgende kernbegrippen: haalbaarheid, herontwikkeling, structurele leegstand en kantoorgebouwen. De kantoorgebouwen worden in typen ingedeeld. De gebouwen binnen een type hebben overeenkomende gebouweigenschappen welke bepalend zijn voor de herontwikkeling van het gebouw. Het type maakt het mogelijk het pijnpunt van de markt te vinden en een kantoor uit het type met de meeste structurele leegstand te gebruiken voor de herontwikkelingscasus. De kernbegrippen worden in paragraaf 1.4 geanalyseerd. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 10

13 1.4 Analyse van de probleemstelling Het analyseren van de vier kernbegrippen wordt gedaan door het begrip te definiëren. De definitie van het begrip leidt tot extra vragen, welke gebruikt worden voor het formuleren van onderzoeksvragen. In de centrale vraag zijn vier kernbegrippen gebruikt die geanalyseerd worden. Haalbaarheid In dit onderzoek wordt de haalbaarheid van herontwikkeling onderzocht. Haalbaarheid betekent: een succesvolle combinatie van maatschappelijke, juridische, financieel economische, functionele en technische aspecten gericht op het Programma van Eisen van het project (Nederlands Normalisatie Instituut, 1991). Herontwikkeling Wanneer in dit onderzoek over herontwikkeling wordt gesproken, heeft dit de volgende betekenis: De planvorming en uitvoering van het bouwkundig aanpassen van een kantoorgebouw of kantoorlocatie, met als gevolg een herontwikkeling naar dezelfde of een andere gebruiksfunctie (Nozeman & Fokkema, 2008, p. 10). Structurele leegstand In dit onderzoek wordt herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen onderzocht. Structurele leegstand heeft de volgende betekenis: Onder de structurele leegstand vallen de kantoorruimten die drie jaar of langer te koop/te huur staan (NVM, 2010, p. 3) Kantoorgebouwen Een kantoorgebouw is de huisvestiging van één of meerdere bedrijven. De werkzaamheden van deze bedrijven worden verricht aan een bureau. Met een kantoorgebouw wordt geen kantoorruimte aan huis of kantoorruimte met een bedrijfshal bedoeld, maar gebouwen met een primaire kantoorfunctie. 1.5 Onderzoeksvragen Uit de analyse van de probleemstelling zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Wat is structurele leegstand? 1. Hoe ontstaat structurele leegstand? 2. Welke factoren zijn van belang bij structurele leegstand? 2. Hoe ziet de kantorenleegstand in Zwolle eruit? 1. Hoe is de stad Zwolle opgebouwd en wat zijn de kantoorlocaties? 2. Welke type kantoorgebouwen zijn er? 3. Wat is de structurele leegstand per type kantoorgebouw? 3. Welke vorm van herontwikkeling is geschikt voor het verlagen van de kantorenleegstand in Zwolle? 1. Welke vormen van herontwikkeling zijn er? 2. Welke wettelijke eisen worden gesteld aan herontwikkeling? 3. Naar welke gebouwbestemming is vraag vanuit de woning en bedrijfsonroerendgoedmarkt? 4. Zijn structureel leegstaande kantoorgebouwen geschikt voor herontwikkeling? 1. Kan het kantoorgebouw herontwikkeld worden? 2. Wat zijn de huuropbrengsten voor en na herbestemming? Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 11

14 1.6 Onderzoeksmethode Dit onderzoek is een mix van kwalitatief en kwantitatief onderzoek, waar de nadruk ligt op kwalitatief. Kwalitatief onderzoek richt zich op de context en kwantitatief op het cijfermatige. Zowel het kwalitatieve als kwantitatieve onderzoek zijn van belang om een antwoord te kunnen geven op de centrale vraag en de onderzoeksvragen. In figuur 1 is de onderzoeksopzet schematisch weergegeven. Hieruit blijkt dat de onderzoeksvragen getrapt onder elkaar staan. In deze volgorde wordt het onderzoek uitgevoerd en elke conclusie wordt als input gebruikt bij de volgende onderzoeksvraag. Door verschillende onderzoeksmethoden (instrumenten) te gebruiken, wordt informatie verzameld en kan uiteindelijk een onderbouwde conclusie worden gegeven. In het onderzoek worden de volgende onderzoeksmethoden gebruikt: deskresearch (het doen van een literatuuronderzoek), fieldresearch (het houden van verschillende interviews) en een casestudie. Voor de formulering van de begrippen en het beschrijven van de huidige situatie is gebruik gemaakt van literatuuronderzoek. In het literatuuronderzoek wordt vakliteratuur onderzocht. De relevante informatie uit de vakliteratuur wordt gebruikt voor de oriënterende fase. De gegevens worden verzameld door het uitvoeren van desk en fieldresearch. Vanuit deskresearch worden verschillende onderzoeksrapporten en vakliteratuur onderzocht. Hieruit wordt relevante informatie gehaald die van belang is voor dit onderzoek. Die informatie wordt gebruikt voor de beantwoording van de onderzoeksvragen. De informatie en gegevens die niet door deskresearch kunnen worden achterhaald, zullen door fieldresearch worden verzameld. Om de marktvraag te analyseren worden interviews afgenomen. De interviews worden afgenomen met personen uit de praktijk, die actief zijn in de makelaardij. Ze beschikken over kennis van zowel de woning als commerciële markt. Deze informatie is relevant voor dit onderzoek met betrekking tot het analyseren van de markt en het kiezen van een herontwikkelingsstrategie. De informatie die beschikbaar is over de leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle wordt verzameld en in één database verwerkt. In deze database is het mogelijk op verschillende informatie te filteren. De type indeling wordt verwerkt in de database, waardoor de gebouwen per type geanalyseerd kunnen worden. De informatie die in deze database verwerkt wordt, maakt het mogelijk om meerdere conclusies te trekken. Om het antwoord op onderzoeksvraag vier zo gedetailleerd mogelijk weer te geven, wordt er gebruikt gemaakt van een casestudie. Door middel van de casestudie kunnen specifieke gegevens worden verzameld over de herontwikkelingsstrategie voor een type leegstaand kantoorgebouw. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 12

15 Onderzoeksvraag 1 Structurele leegstand Conclusie Input Ond.1 Onderzoeksvraag 2 HOOFDONDERZOEK Kantoortype indeling Conclusie Input Ond.2 Onderzoeksvraag 3 Vormen van herontwikkeling Vraag vanuit de markt Conclusie Input Ond.3 Onderzoeksvraag 4 De haalbaarheid van herontwikkeling Conclusie Input Ond.4 Eindconclusie Aanbeveling Figuur 1: Schematische weergave onderzoeksopzet Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 13

16 2. Leegstand De leegstand van kantoren in Nederland is opgelopen tot circa 6,7 miljoen m 2. Dit komt overeen met circa 14% van de huidige voorraad van 47 miljoen m 2 kantoorruimte in Nederland. Van deze 6,7 miljoen m 2 staat 35% van de kantoorgebouwen structureel leeg. Nog nooit is de leegstand van kantoren in Nederland zo hoog geweest. In brede kring maakt men zich terecht zorgen over de vraag hoe het verder moet met de kantorenmarkt (NVM, 2010, p. 2). Voor er naar oplossingen gezocht kan worden, moet de omvang en oorzaak van het probleem bekend zijn. Daarom is het ontstaan van leegstand onderzocht. De omvang en de manier waarop leegstand en structurele leegstand ontstaan zijn in dit hoofdstuk beschreven. 2.1 De leegstandscyclus Leegstand is simpel gezegd: het niet verhuren van een voor verhuur aangeboden kantoorruimte (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 209). Hieruit is op te merken dat leegstand een ruim omvattend begrip is. Het zegt niets over de oorzaak van leegstand of de leegstandsperiode. Het blijkt dat er verschillende vormen van leegstand zijn: de geaccepteerde leegstand, de langdurige leegstand en de dramatische leegstand (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 209). Vanaf het moment dat het kantoorgebouw leeg komt te staan, behoort het tot de geaccepteerde leegstand. Tot deze vorm behoren de kantoorgebouwen die niet langer dan één jaar leeg staan. Deze vorm van leegstand is ongewenst voor de eigenaar, maar behoort tot het normale verhuurproces. Enige leegstand is immers noodzakelijk om verschuivingen in de markt mogelijk te maken. Naarmate het kantoorgebouw langer leeg staat verplaatst het zich naar de langdurige leegstand. Tot deze vorm behoren de kantoorgebouwen die tussen de één en drie jaar leeg staan. Staat het kantoorgebouw na drie jaar nog leeg behoort het tot de dramatische leegstand. Deze vorm is algemeen bekend als de structurele leegstand. Het valt op dat de beschreven vormen van leegstand elkaar chronologisch opvolgen. Naarmate het kantoor langer leeg staat verplaatst het zich naar een andere vorm. De chronologische opbouw heeft geleid tot het opstellen van de leegstandscyclus (figuur 2). De leegstandscyclus is een schematische weergave van de verschillende vormen van leegstand gekoppeld aan de leegstandsperiode. Naast deze drie vormen is er nog een vierde vorm: de administratieve leegstand, dit is de financiële leegstand. Er is bewust gekozen deze vorm afzonderlijk van de andere drie vormen te benoemen. In de cyclus ontbreekt deze vorm van leegstand. De administratieve leegstand beperkt zich tot de consequenties op het rendement en inkomsten van leegstaande kantoorgebouwen (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007). Daarnaast is deze vorm, ten opzichte van de andere vormen, niet gekoppeld aan een leegstandsperiode. Frictieleegstand <1 jaar Problematische leegstand 1<3 jaar Structurele leegstand >3 jaar Figuur 2: 1 De leegstandscyclus Kortom het blijkt dat enige leegstand noodzakelijk is om verschuiving mogelijk te maken. Zodra een leegstaand gebouw niet binnen één jaar verhuurd wordt, verschuift het gebouw binnen de leegstandscyclus. Noodzakelijke leegstand verandert dan in problematische leegstand. Uiteindelijk komt het gebouw structureel leeg te staan. Structurele leegstand is ongewenst en kan op twee Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 14

17 manieren voorkomen worden. De eerste optie is om de leegstandscyclus te doorbreken zodra het gebouw langer dan één jaar leeg staat. De tweede optie is het voorkomen van leegstand. Verschillende factoren veroorzaken leegstand en daarmee structurele leegstand. Deze factoren zijn geanalyseerd. De resultaten van deze analyse zijn in de volgende paragraaf beschreven. 2.2 De oorzaken van leegstand Uit de leegstandsperiode blijkt dat de langdurige en de structurele leegstand na verloop van de tijd ontstaan. Voor het ontstaan van de frictieleegstand is een andere reden. Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben. Uiteindelijk komt het er op neer dat een gebouw niet aan de gestelde eisen voldoet (Harmsen, 2008, p. 85). Wanneer een kantoorgebouw niet voldoet aan de eisen en wensen van kantoorgebruikers leidt dit tot leegstand. Er blijkt een viertal factoren verantwoordelijk voor het ontstaan van leegstand. Dit zijn de economische schommelingen, de maatschappij (sociale factoren), de technische eigenschappen van het gebouw en de wet en regelgeving. De economie en de maatschappij zijn constant aan veranderingen onderhevig, terwijl de gebouweigenschappen en de wet en regelgeving voor lange periode vast staan. De economie Het verband tussen de economie en kantorenleegstand is onderzocht. Hiervoor is gebruik gemaakt van het bruto binnenlands product (bbp). In grafiek 1 zijn de veranderingen van het bbp weergegeven over de periode 1970 tot en met Daarnaast is in de grafiek een prognose voor 2009 gegeven. Uit de grafiek blijkt dat de afgelopen veertig jaar gekenmerkt zijn door economische groei. Er heeft maar drie keer een krimp van het bbp plaats gevonden. Uit de prognose blijkt dat in 2009 de grootste krimp in veertig jaar heeft plaats gevonden. Omdat dit een prognose is, is verder gezocht naar definitieve cijfers. In grafiek 2 is het bbp voor de periode 2007 tot en met het eerste kwartaal van 2011 weergegeven. Grafiek 1: Volumemutaties van het bruto binnenlands product t.o.v. een jaar eerder, bron: CBS Uit grafiek 2 blijkt dat de groei van het bruto binnenlands product vanaf het vierde kwartaal van 2007 is afgenomen. In het vierde kwartaal van 2008 is er geen sprake meer van groei, maar krimpt de economie. Deze krimp loopt op tot 5% in het tweede kwartaal van Vanaf dit moment neemt de krimp af en begin 2010 is er weer sprake van een kleine economische groei. Deze krimp is veroorzaakt door de economische crisis. Zo blijkt dat de huizenmarkt in de Verenigde Staten in december 2007 is ingestort, het begin van de economische crisis. Vanaf november 2008 is er sprake van een economische crisis in Europa (Europa NU, 2011). Deze crisis heeft de krimp van het bbp Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 15

18 zoals in de grafiek is weergegeven veroorzaakt. De overheid heeft verschillende maatregelen getroffen die tot het afnemen van de krimp en uiteindelijk de voorzichtige groei van de economie hebben geleidt. Grafiek 2: Volumemutaties van het bruto binnenlands product per kwartaal, bron: CBS De leegstand van kantoren blijkt in verband te staan met de economie. De schommelingen van het bruto binnenlands product vertonen overeenkomsten met het verloop van de leegstand. Om deze overeenkomsten aan te tonen is grafiek 3 gebruikt. In grafiek 3 is de omvang van de voorraad en de leegstand van kantoren in Nederland weergegeven over de periode 1985 tot en met De rode lijn geeft het verloop van de voorraad weer en de groene lijn van het aanbod. De gestippelde lijnen zijn aan deze grafiek toegevoegd. Deze gestippelde lijnen zijn gebruikt om de afwijking van de lineaire groei aan te tonen. Zo vertoont de groene lijn een aantal afwijkingen van de lineaire groei. Deze afwijkingen komen overeen met momenten van groei en krimp van het bbp. Uit de grafieken blijkt dat de leegstand krimpt bij een groeiende economie, terwijl de leegstand groeit bij een krimpende economie. De ontwikkelingen bij de voorraad zijn vergelijkbaar. Bij economisch groei stijgt het aantal ontwikkelingen, maar bij krimp neemt het bouwvolume af. Grafiek 3: Ontwikkeling van voorraad en leegstand, bron: DTZ Zadelhoff, BAK Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 16

19 Als gevolg van economische krimp stijgt de leegstand van kantoren. Leegstand gaat vaak samen met ontslagen. Het aantal kantoorbanen is als gevolg van de economische crisis met 1,4% gedaald, wat een verborgen leegstand van circa m 2 tot gevolg heeft (Vereniging van effectenbezitters, 2010). De totale verborgen leegstand bedraagt circa 2 miljoen m 2. Met de verborgen leegstand wordt het onverbruikte vloeroppervlak binnen gehuurde of gekochte kantoorgebouwen bedoeld (DTZ Zadelhoff, 2011, p. 5). Er is dus sprake van 6,7 miljoen m 2 leegstand en een extra 2 miljoen m 2 verborgen leegstand. In tijden van economische groei zal eerst de verborgen leegstand opgevuld worden. Pas zodra de verborgen leegstand is opgevuld en er nog steeds ruimte benodigd is begint de zoektocht naar een nieuw kantoor. De verwachting is dan ook dat de vraag naar kantoren voorlopig nog niet zal toenemen en daarmee de leegstand niet zal afnemen. De veranderende maatschappij De verwachting is dat veranderingen binnen de maatschappij net als de schommelende economie leegstand tot gevolg hebben. De effecten van de maatschappij op de kantorenleegstand zijn geanalyseerd en beschreven. Zo blijkt uit de gegevens van Het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de beroepsbevolking vergrijst en ontgroent. Er gaan meer ouderen met pensioen en het aantal jongeren dat instroomt op de arbeidsmarkt neemt af. Uit de bevolkingspiramide van het CBS blijkt dat er de komende dertig jaar, jaarlijks meer dan mensen de leeftijd van 65 jaar bereiken. Dit terwijl er jaarlijks minder dan jongeren de leeftijd van 21 jaar bereiken (CBS, 2010). De bevolkingspiramide is in grafiek 4 weergegeven. Het gevolg van ontgroening en vergrijzing is een krimpende beroepsbevolking. Het aantal werknemers in dienst bij bedrijven neemt af. Een bedrijf heeft minder kantoorruimte nodig om alle werknemers te huisvesten. Bedrijven gaan een kleiner oppervlak huren, wat een stijging van de leegstand tot gevolg heeft. Grafiek 4: Bevolkingspiramide, bron: CBS Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 17

20 Naast de veranderende samenstelling en krimp van de beroepsbevolking is ook de visie waarop het bedrijf gehuisvest moet worden veranderd. Het blijkt dat verschillende bedrijven het nieuwe werken invoeren. Het nieuwe werken heeft als doel het concurrentievermogen en de productiviteit te verbeteren. Het nieuwe werken heeft de volgende definitie: Het samenspel tussen het ontwikkelen van nieuwe managementvaardigheden, het hanteren van innovatieve werkprincipes en het realiseren van hoogwaardige arbeidsvormen om het concurrentievermogen en de productiviteit te verbeteren (Baane, Houtkamp, & Knotter, 2011, p. 37). Één van de basisprincipes van het nieuwe werken is tijd en plaatsonafhankelijk werken. Zo worden medewerkers gestimuleerd om thuis te blijven en daar te werken. Door tijd en plaats onafhankelijk werken vervagen de grenzen tussen werk en privé. Het kantoor is niet de verplichte werkplek waar van negen tot vijf wordt gewerkt. Het kantoor is ook buiten werktijd geopend. Het nieuwe werken heeft gevolgen op de benodigde oppervlakte voor het kantoor. Een kantoor voldoet met minder werkplekken en de vaste werkplekken worden vervangen door flexibele werkplekken en ontmoetingsruimten. Het percentage werkplekken van het aantal werknemers schommelt tussen de 50 en 70% (Wentzel, et al., 2004, p. 148). Er zijn minder werkplekken nodig, maar deze hebben een hogere bezettingsgraad. Voor het nieuwe werken volstaat een kleiner kantoorgebouw. Het nieuwe werken is daarom één van de criteria bij de zoektocht naar een kantoorgebouw. Wanneer er geen geschikt gebouw is voor de invoering van het nieuwe werken, wordt er gekozen voor nieuwbouw. In Zwolle is dit in een aantal gevallen gebeurd (bijvoorbeeld het kantoor van Achmea). Er worden meer vierkante meters achtergelaten dan er nieuw worden opgenomen. Het gevolg is een stijgende leegstand. De gebouwstructuur Het effect van de structuur van het kantoorgebouw op de leegstand is onderzocht. Het blijkt dat er een onderscheid is gemaakt tussen de draagconstructie en de gevels. De draagconstructie van het gebouw bestaat uit verticale elementen zoals kolommen, schijven, wanden, platen en balken (Kamerling & Kamerling, 2004, p. 44). De vloeren en het dak worden gedragen door lijnvormige elementen zoals een dragende wand of een balk met kolommen (zie afbeelding 1). Afbeelding 1: Constructie met kolommen of wandenskelet, bron (Kamerling & Kamerling, 2004). Een wanden of kolommenskelet is van invloed op de flexibiliteit van het gebouw. Dragende wanden kunnen tijdens de levensduur van het gebouw niet verwijderd worden en beperken de flexibiliteit van het gebouw. Bij een kolommenskelet of een dragende kern met dragen gevels kan de indeling van de ruimten worden aangepast. De dragende elementen staan op posities waarbij de indelingsvrijheid zo min mogelijk wordt aangetast. Vanwege deze reden zijn sanitaire voorzieningen en de stijgpunten in de kern van het gebouw gerealiseerd. De toepassing van dragende wanden rondom de kern vormt geen belemmering voor de indeling van de kantoorruimten. In de draagconstructie van het gebouw zijn veelal de leidingen van installaties verwerkt. Daarnaast is de draagconstructie op verschillende punten in het kantoorgebouw onderbroken. Om deze onderbrekingen zijn extra voorzieningen getroffen voor versterkingen. Op een plek waar de draagconstructie is onderbroken bevindt zich vaak een stijgpunt (trap of lift) of een leidingkoker. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 18

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa Physical factors as predictors of psychological and physical recovery of anorexia nervosa Liesbeth Libbers

Nadere informatie

COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS

COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS Gezondheidsgedrag als compensatie voor de schadelijke gevolgen van roken COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS Health behaviour as compensation for the harmful effects of smoking

Nadere informatie

De Relatie Tussen de Gehanteerde Copingstijl en Pesten op het Werk. The Relation Between the Used Coping Style and Bullying at Work.

De Relatie Tussen de Gehanteerde Copingstijl en Pesten op het Werk. The Relation Between the Used Coping Style and Bullying at Work. De Relatie Tussen de Gehanteerde Copingstijl en Pesten op het Werk The Relation Between the Used Coping Style and Bullying at Work Merijn Daerden Studentnummer: 850225144 Werkstuk: Empirisch afstudeeronderzoek:

Nadere informatie

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur M. Zander MSc. Eerste begeleider: Tweede begeleider: dr. W. Waterink drs. J. Eshuis Oktober 2014 Faculteit Psychologie en Onderwijswetenschappen

Nadere informatie

0227 Mediatheek, Delft Media library, Delft

0227 Mediatheek, Delft Media library, Delft 0227 Mediatheek, Delft 0227 Media library, Delft Photo: Arjen Schmitz CAI lift lift 60 60 DUURZAAMHEID DOOR TRANSFORMATIE SUSTAINABILITY BY TRANSFORMATION locatie: Vesteplein, Delft Het Hoogovenpand in

Nadere informatie

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE. Toets Inleiding Kansrekening 1 8 februari 2010

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE. Toets Inleiding Kansrekening 1 8 februari 2010 FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE Toets Inleiding Kansrekening 1 8 februari 2010 Voeg aan het antwoord van een opgave altijd het bewijs, de berekening of de argumentatie toe. Als je een onderdeel

Nadere informatie

Verschillen in het Gebruik van Geheugenstrategieën en Leerstijlen. Differences in the Use of Memory Strategies and Learning Styles

Verschillen in het Gebruik van Geheugenstrategieën en Leerstijlen. Differences in the Use of Memory Strategies and Learning Styles Verschillen in het Gebruik van Geheugenstrategieën en Leerstijlen tussen Leeftijdsgroepen Differences in the Use of Memory Strategies and Learning Styles between Age Groups Rik Hazeu Eerste begeleider:

Nadere informatie

Pesten onder Leerlingen met Autisme Spectrum Stoornissen op de Middelbare School: de Participantrollen en het Verband met de Theory of Mind.

Pesten onder Leerlingen met Autisme Spectrum Stoornissen op de Middelbare School: de Participantrollen en het Verband met de Theory of Mind. Pesten onder Leerlingen met Autisme Spectrum Stoornissen op de Middelbare School: de Participantrollen en het Verband met de Theory of Mind. Bullying among Students with Autism Spectrum Disorders in Secondary

Nadere informatie

Wonen in kantoren, werkt dat?

Wonen in kantoren, werkt dat? Wonen in kantoren, werkt dat? De lettergrootte voor bijschriften is 12 Erik Cremers Adviseur Duurzame Leefomgeving Inleiding DGMR heeft uitgebreide ervaring renovaties en herbestemmingen Advisering van

Nadere informatie

Emotioneel Belastend Werk, Vitaliteit en de Mogelijkheid tot Leren: The Manager as a Resource.

Emotioneel Belastend Werk, Vitaliteit en de Mogelijkheid tot Leren: The Manager as a Resource. Open Universiteit Klinische psychologie Masterthesis Emotioneel Belastend Werk, Vitaliteit en de Mogelijkheid tot Leren: De Leidinggevende als hulpbron. Emotional Job Demands, Vitality and Opportunities

Nadere informatie

De Invloed van Perceived Severity op Condoomgebruik en HIV-Testgedrag. The Influence of Perceived Severity on Condom Use and HIV-Testing Behavior

De Invloed van Perceived Severity op Condoomgebruik en HIV-Testgedrag. The Influence of Perceived Severity on Condom Use and HIV-Testing Behavior De Invloed van Perceived Severity op Condoomgebruik en HIV-Testgedrag The Influence of Perceived Severity on Condom Use and HIV-Testing Behavior Martin. W. van Duijn Student: 838797266 Eerste begeleider:

Nadere informatie

Functioneren van een Kind met Autisme. M.I. Willems. Open Universiteit

Functioneren van een Kind met Autisme. M.I. Willems. Open Universiteit Onderzoek naar het Effect van de Aanwezigheid van een Hond op het Alledaags Functioneren van een Kind met Autisme M.I. Willems Open Universiteit Naam student: Marijke Willems Postcode en Woonplaats: 6691

Nadere informatie

De Relatie tussen Betrokkenheid bij Pesten en Welbevinden en de Invloed van Sociale Steun en. Discrepantie

De Relatie tussen Betrokkenheid bij Pesten en Welbevinden en de Invloed van Sociale Steun en. Discrepantie De Relatie tussen Betrokkenheid bij Pesten en Welbevinden en de Invloed van Sociale Steun en Discrepantie The Relationship between Involvement in Bullying and Well-Being and the Influence of Social Support

Nadere informatie

Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK

Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK Kees den Blanken Cogen Nederland Driebergen, Dinsdag 3 juni 2014 Kees.denblanken@cogen.nl Renewables genereren alle stroom (in Nederland in

Nadere informatie

Ik voel niets maar eigenlijk alles: Verbanden tussen Alexithymie, Somatisatiestoornis en Depressie. I feel nothing though in essence everything:

Ik voel niets maar eigenlijk alles: Verbanden tussen Alexithymie, Somatisatiestoornis en Depressie. I feel nothing though in essence everything: Ik voel niets maar eigenlijk alles: Verbanden tussen Alexithymie, Somatisatiestoornis en Depressie I feel nothing though in essence everything: Associations between Alexithymia, Somatisation and Depression

Nadere informatie

de Rol van Persoonlijkheid Eating: the Role of Personality

de Rol van Persoonlijkheid Eating: the Role of Personality De Relatie tussen Dagelijkse Stress en Emotioneel Eten: de Rol van Persoonlijkheid The Relationship between Daily Stress and Emotional Eating: the Role of Personality Arlette Nierich Open Universiteit

Nadere informatie

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE Tentamen Analyse 6 januari 203, duur 3 uur. Voeg aan het antwoord van een opgave altijd het bewijs, de berekening of de argumentatie toe. Als je een onderdeel

Nadere informatie

De Relatie tussen Dagelijkse Stress, Negatief Affect en de Invloed van Bewegen

De Relatie tussen Dagelijkse Stress, Negatief Affect en de Invloed van Bewegen De Relatie tussen Dagelijkse Stress, Negatief Affect en de Invloed van Bewegen The Association between Daily Hassles, Negative Affect and the Influence of Physical Activity Petra van Straaten Eerste begeleider

Nadere informatie

De Invloed van Innovatiekenmerken op de Intentie van Leerkrachten. een Lespakket te Gebruiken om Cyberpesten te Voorkomen of te.

De Invloed van Innovatiekenmerken op de Intentie van Leerkrachten. een Lespakket te Gebruiken om Cyberpesten te Voorkomen of te. De Invloed van Innovatiekenmerken op de Intentie van Leerkrachten een Lespakket te Gebruiken om Cyberpesten te Voorkomen of te Stoppen The Influence of the Innovation Characteristics on the Intention of

Nadere informatie

Het executief en het sociaal cognitief functioneren bij licht verstandelijk. gehandicapte jeugdigen. Samenhang met emotionele- en gedragsproblemen

Het executief en het sociaal cognitief functioneren bij licht verstandelijk. gehandicapte jeugdigen. Samenhang met emotionele- en gedragsproblemen Het executief en het sociaal cognitief functioneren bij licht verstandelijk gehandicapte jeugdigen. Samenhang met emotionele- en gedragsproblemen Executive and social cognitive functioning of mentally

Nadere informatie

The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages

The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages 22/03/2013 Housing market in crisis House prices down Number of transactions

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Bedrijfsverzamelgebouwen

Bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen P5 presentatie 2 juli 2014 Student: Jeroen Ketting, 4168860 Faculteit TU Delft, Bouwkunde Afdeling: Real Estate

Nadere informatie

Kwaliteitsimpuls kantoren

Kwaliteitsimpuls kantoren 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed Kwaliteitsimpuls kantoren Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling Opzet workshop Situatie s-hertogenbosch Onze aanpak: Impuls

Nadere informatie

LinkedIn Profiles and personality

LinkedIn Profiles and personality LinkedInprofielen en Persoonlijkheid LinkedIn Profiles and personality Lonneke Akkerman Open Universiteit Naam student: Lonneke Akkerman Studentnummer: 850455126 Cursusnaam en code: S57337 Empirisch afstudeeronderzoek:

Nadere informatie

De Veilige Veste. Architectuur Transformatie van kantoorgebouwen 115 AWM 50. 1 kamer 2 gemeenschappelijke ruimte 3 trappenhuis 4 patio

De Veilige Veste. Architectuur Transformatie van kantoorgebouwen 115 AWM 50. 1 kamer 2 gemeenschappelijke ruimte 3 trappenhuis 4 patio 114 AWM 50 Van kantoor naar... Kinderdagverblijf, hotel, school, zorgvoorziening, studentenwoningen of reguliere woningen. In leegstaande kantoorgebouwen zijn allerlei andere programma s onder te brengen.

Nadere informatie

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond.

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond. Opgaven in Nederlands. Alle opgaven hebben gelijk gewicht. Opgave 1 Gegeven is een kasstroom x = (x 0, x 1,, x n ). Veronderstel dat de contante waarde van deze kasstroom gegeven wordt door P. De bijbehorende

Nadere informatie

OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008

OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008 OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008 Instructie Met als doel het studiecurriculum te verbeteren of verduidelijken heeft de faculteit FEB besloten tot aanpassingen in enkele programma s die nu van

Nadere informatie

Socio-economic situation of long-term flexworkers

Socio-economic situation of long-term flexworkers Socio-economic situation of long-term flexworkers CBS Microdatagebruikersmiddag The Hague, 16 May 2013 Siemen van der Werff www.seo.nl - secretariaat@seo.nl - +31 20 525 1630 Discussion topics and conclusions

Nadere informatie

The relationship between social support and loneliness and depressive symptoms in Turkish elderly: the mediating role of the ability to cope

The relationship between social support and loneliness and depressive symptoms in Turkish elderly: the mediating role of the ability to cope The relationship between social support and loneliness and depressive symptoms in Turkish elderly: the mediating role of the ability to cope Een onderzoek naar de relatie tussen sociale steun en depressieve-

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim The Relationship between Work Pressure, Mobbing at Work, Health Complaints and Absenteeism Agnes van der Schuur Eerste begeleider:

Nadere informatie

Het beheren van mijn Tungsten Network Portal account NL 1 Manage my Tungsten Network Portal account EN 14

Het beheren van mijn Tungsten Network Portal account NL 1 Manage my Tungsten Network Portal account EN 14 QUICK GUIDE C Het beheren van mijn Tungsten Network Portal account NL 1 Manage my Tungsten Network Portal account EN 14 Version 0.9 (June 2014) Per May 2014 OB10 has changed its name to Tungsten Network

Nadere informatie

Levende schoolgebouwen voor Vitale Gemeenten

Levende schoolgebouwen voor Vitale Gemeenten Levende schoolgebouwen voor Vitale Gemeenten Dr. ir. Wim F. Gielingh Real Capital IP 20-3-2013 dia 1 De behoefte aan dynamische huisvestingsoplossingen Gebouwen zijn thans statische oplossingen voor dynamische

Nadere informatie

Executief Functioneren en Agressie. bij Forensisch Psychiatrische Patiënten in PPC Den Haag. Executive Functioning and Aggression

Executief Functioneren en Agressie. bij Forensisch Psychiatrische Patiënten in PPC Den Haag. Executive Functioning and Aggression Executief Functioneren en Agressie bij Forensisch Psychiatrische Patiënten in PPC Den Haag Executive Functioning and Aggression in a Forensic Psychiatric Population in PPC The Hague Sara Helmink 1 e begeleider:

Nadere informatie

De Relatie tussen (Over)Gewicht. en Seksdrive bij Mannen en Vrouwen. The Relationship between (Over)Weight. and Sex Drive in Men and Women

De Relatie tussen (Over)Gewicht. en Seksdrive bij Mannen en Vrouwen. The Relationship between (Over)Weight. and Sex Drive in Men and Women De Relatie tussen (Over)Gewicht en Seksdrive bij Mannen en Vrouwen The Relationship between (Over)Weight and Sex Drive in Men and Women Mandy M. de Nijs Eerste begeleider: Dr. W. Waterink Tweede begeleider:

Nadere informatie

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012 Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland 21 juni 2012 Luc Dietz dagvoorzitter Michaël Kortbeek Voorzitter KvK Midden-Nederland Het probleem Kantorenmarkt: leegstand, fors aanbod Bedrijventerreinen:

Nadere informatie

100% 90% winnaar. Dutch Health Tec Academy, Utrecht. Voor minder dan de helft van de nieuwbouwprijs, mooi onderwijsgebouw neergezet

100% 90% winnaar. Dutch Health Tec Academy, Utrecht. Voor minder dan de helft van de nieuwbouwprijs, mooi onderwijsgebouw neergezet Dutch Health Tec Academy, Utrecht 100% transformatie van leegstaande bedrijfshal met kantoor naar onderwijsgebouw en kenniscentrum 90% hergebruik van bestaand casco winnaar van de VGME Award 2011 Voor

Nadere informatie

Denken is Doen? De cognitieve representatie van ziekte als determinant van. zelfmanagementgedrag bij Nederlandse, Turkse en Marokkaanse patiënten

Denken is Doen? De cognitieve representatie van ziekte als determinant van. zelfmanagementgedrag bij Nederlandse, Turkse en Marokkaanse patiënten Denken is Doen? De cognitieve representatie van ziekte als determinant van zelfmanagementgedrag bij Nederlandse, Turkse en Marokkaanse patiënten met diabetes mellitus type 2 in de huisartsenpraktijk Thinking

Nadere informatie

De Levende Gevel. Een richting voor innovatie en de ontwikkeling van de toekomst

De Levende Gevel. Een richting voor innovatie en de ontwikkeling van de toekomst De Levende Gevel Een richting voor innovatie en de ontwikkeling van de toekomst A letter from nature Dear., Our life knows no boundaries, we live together. You live in me and I live in you! I not only

Nadere informatie

Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy. Challenge the future

Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy. Challenge the future Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy 1 Inhoud Leegstand kantorenmarkt als voorbeeld Transformatie als oplossing Markt Locatie Gebouw kansen en knelpunten Waarde: Belevingswaarde, duurzaamheid,

Nadere informatie

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE Tentamen Bewijzen en Technieken 1 7 januari 211, duur 3 uur. Voeg aan het antwoord van een opgave altijd het bewijs, de berekening of de argumentatie toe.

Nadere informatie

TE HUUR P.CZN. HOOFTLAAN 14 EINDHOVEN

TE HUUR P.CZN. HOOFTLAAN 14 EINDHOVEN TE HUUR P.CZN. HOOFTLAAN 14 EINDHOVEN Accelerating success. COLLIERS INTERNATIONAL TE HUUR P.Czn. HOOFTLAAN 14 - EINDHOVEN OPPERVLAKTE GEBOUW Het gebouw is in totaliteit circa 2.600 m² groot. SURFACE BUILDING

Nadere informatie

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link)

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link) CONCENTRATIE VAN MAATSCHAPPELIJKE DIENSTEN IN GEMEENTELIJK VASTGOED NAAR AANLEIDING VAN DEMOGRAFISCHE TRANSITIE Een casestudie in landelijke gemeenten in Noord-Brabant, Nederland Afstudeeronderzoek van

Nadere informatie

LONDEN MET 21 GEVARIEERDE STADSWANDELINGEN 480 PAGINAS WAARDEVOLE INFORMATIE RUIM 300 FOTOS KAARTEN EN PLATTEGRONDEN

LONDEN MET 21 GEVARIEERDE STADSWANDELINGEN 480 PAGINAS WAARDEVOLE INFORMATIE RUIM 300 FOTOS KAARTEN EN PLATTEGRONDEN LONDEN MET 21 GEVARIEERDE STADSWANDELINGEN 480 PAGINAS WAARDEVOLE INFORMATIE RUIM 300 FOTOS KAARTEN EN PLATTEGRONDEN LM2GS4PWIR3FKEP-58-WWET11-PDF File Size 6,444 KB 117 Pages 27 Aug, 2016 TABLE OF CONTENT

Nadere informatie

0014 Coornhert Lyceum, Haarlem. 0014 Coornhert Lyceum, Haarlem

0014 Coornhert Lyceum, Haarlem. 0014 Coornhert Lyceum, Haarlem 0014 Coornhert Lyceum, 0014 Coornhert Lyceum, Photo: Arjen Schmitz COORNHERT LYCEUM locatie: Lyceumlaan, Het Coornhert Lyceum is een openbare school voor voortgezet onderwijs The Coornhert Lyceum is a

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Travel Survey Questionnaires

Travel Survey Questionnaires Travel Survey Questionnaires Prot of Rotterdam and TU Delft, 16 June, 2009 Introduction To improve the accessibility to the Rotterdam Port and the efficiency of the public transport systems at the Rotterdam

Nadere informatie

liniled Cast Joint liniled Gietmof liniled Castjoint

liniled Cast Joint liniled Gietmof liniled Castjoint liniled Cast Joint liniled Gietmof liniled is een hoogwaardige, flexibele LED strip. Deze flexibiliteit zorgt voor een zeer brede toepasbaarheid. liniled kan zowel binnen als buiten in functionele en decoratieve

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

CSRQ Center Rapport over onderwijsondersteunende organisaties: Samenvatting voor onderwijsgevenden

CSRQ Center Rapport over onderwijsondersteunende organisaties: Samenvatting voor onderwijsgevenden CSRQ Center Rapport over onderwijsondersteunende organisaties: Samenvatting voor onderwijsgevenden Laatst bijgewerkt op 25 november 2008 Nederlandse samenvatting door TIER op 5 juli 2011 Onderwijsondersteunende

Nadere informatie

Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten

Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten Difference in Perception about Parenting between Parents and Adolescents and Alcohol Use of Adolescents

Nadere informatie

Relatie tussen Persoonlijkheid, Opleidingsniveau, Leeftijd, Geslacht en Korte- en Lange- Termijn Seksuele Strategieën

Relatie tussen Persoonlijkheid, Opleidingsniveau, Leeftijd, Geslacht en Korte- en Lange- Termijn Seksuele Strategieën Relatie tussen Persoonlijkheid, Opleidingsniveau, Leeftijd, Geslacht en Korte- en Lange- Termijn Seksuele Strategieën The Relation between Personality, Education, Age, Sex and Short- and Long- Term Sexual

Nadere informatie

Pesten op het werk en de invloed van Sociale Steun op Gezondheid en Verzuim.

Pesten op het werk en de invloed van Sociale Steun op Gezondheid en Verzuim. Pesten op het werk en de invloed van Sociale Steun op Gezondheid en Verzuim. Bullying at work and the impact of Social Support on Health and Absenteeism. Rieneke Dingemans April 2008 Scriptiebegeleider:

Nadere informatie

GOAL-STRIVING REASONS, PERSOONLIJKHEID EN BURN-OUT 1. Het effect van Goal-striving Reasons en Persoonlijkheid op facetten van Burn-out

GOAL-STRIVING REASONS, PERSOONLIJKHEID EN BURN-OUT 1. Het effect van Goal-striving Reasons en Persoonlijkheid op facetten van Burn-out GOAL-STRIVING REASONS, PERSOONLIJKHEID EN BURN-OUT 1 Het effect van Goal-striving Reasons en Persoonlijkheid op facetten van Burn-out The effect of Goal-striving Reasons and Personality on facets of Burn-out

Nadere informatie

Ontpopping. ORGACOM Thuis in het Museum

Ontpopping. ORGACOM Thuis in het Museum Ontpopping Veel deelnemende bezoekers zijn dit jaar nog maar één keer in het Van Abbemuseum geweest. De vragenlijst van deze mensen hangt Orgacom in een honingraatpatroon. Bezoekers die vaker komen worden

Nadere informatie

S e v e n P h o t o s f o r O A S E. K r i j n d e K o n i n g

S e v e n P h o t o s f o r O A S E. K r i j n d e K o n i n g S e v e n P h o t o s f o r O A S E K r i j n d e K o n i n g Even with the most fundamental of truths, we can have big questions. And especially truths that at first sight are concrete, tangible and proven

Nadere informatie

2010 Integrated reporting

2010 Integrated reporting 2010 Integrated reporting Source: Discussion Paper, IIRC, September 2011 1 20/80 2 Source: The International framework, IIRC, December 2013 3 Integrated reporting in eight questions Organizational

Nadere informatie

Breguetlaan 2 Oude Meer BUILDING INFORMATION

Breguetlaan 2 Oude Meer BUILDING INFORMATION Breguetlaan 2 Oude Meer Een bedrijvencomplex bestaande uit een kantoor met drie bouwlagen en een bedrijfshal met twee bouwlagen. Het bedrijvencomplex is nagenoeg verhuurdechter kan er 480 m² kantoorruimte

Nadere informatie

bij Kinderen met een Ernstige Vorm van Dyslexie of Children with a Severe Form of Dyslexia Ans van Velthoven

bij Kinderen met een Ernstige Vorm van Dyslexie of Children with a Severe Form of Dyslexia Ans van Velthoven Neuropsychologische Behandeling en Sociaal Emotioneel Welzijn bij Kinderen met een Ernstige Vorm van Dyslexie Neuropsychological Treatment and Social Emotional Well-being of Children with a Severe Form

Nadere informatie

Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland

Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland 1. Londen In Londen kunnen gebruikers van een scootmobiel contact opnemen met een dienst

Nadere informatie

Kantorenmonitor Holland Rijnland

Kantorenmonitor Holland Rijnland Kantorenmonitor Holland Rijnland Inhoud Voorwoord 4 Inleiding 4 Kantorenvoorraad in Holland Rijnland 7 Bestaande kantorenvoorraad 7 Kantoren 8 Kantorenstand 9 Ontwikkelingen in 21, 211 en 212 12 Kantorenvoorraad

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Running Head: IDENTIFICATIE MET SOCIAAL-ECONOMISCHE STATUS 1. Sociaal-economische Status en Gezondheid:

Running Head: IDENTIFICATIE MET SOCIAAL-ECONOMISCHE STATUS 1. Sociaal-economische Status en Gezondheid: Running Head: IDENTIFICATIE MET SOCIAAL-ECONOMISCHE STATUS 1 Sociaal-economische Status en Gezondheid: Invloed van ervaren Stress en Classificering Gezondheidschadend Gedrag Socioeconomic Status and Health:

Nadere informatie

SLACHTOFFER CYBERPESTEN, COPING, GEZONDHEIDSKLACHTEN, DEPRESSIE. Cyberpesten: de implicaties voor gezondheid en welbevinden van slachtoffers en het

SLACHTOFFER CYBERPESTEN, COPING, GEZONDHEIDSKLACHTEN, DEPRESSIE. Cyberpesten: de implicaties voor gezondheid en welbevinden van slachtoffers en het SLACHTOFFER CYBERPESTEN, COPING, GEZONDHEIDSKLACHTEN, DEPRESSIE Cyberpesten: de implicaties voor gezondheid en welbevinden van slachtoffers en het modererend effect van coping Cyberbullying: the implications

Nadere informatie

Psychometrische Eigenschappen van de Youth Anxiety Measure for DSM-5 (YAM-5) Psychometric Properties of the Youth Anxiety Measure for DSM-5 (YAM-5)

Psychometrische Eigenschappen van de Youth Anxiety Measure for DSM-5 (YAM-5) Psychometric Properties of the Youth Anxiety Measure for DSM-5 (YAM-5) Psychometrische Eigenschappen van de Youth Anxiety Measure for DSM-5 (YAM-5) Psychometric Properties of the Youth Anxiety Measure for DSM-5 (YAM-5) Hester A. Lijphart Eerste begeleider: Dr. E. Simon Tweede

Nadere informatie

LED LIGHTING FOR COLD STORAGE

LED LIGHTING FOR COLD STORAGE LED LIGHTING FOR COLD STORAGE Madrid, October 16 Maarten de Graaf Didyouknowthat? It takes 0.65KWh of air conditioning energy to cool down every 1 kwh of lighting heat. Didyouknowthat? Meaning that youernergybillforlightingis

Nadere informatie

Type Dementie als Oorzaak van Seksueel Ontremd Gedrag. Aanwezigheid van het Gedrag bij Type Alzheimer?

Type Dementie als Oorzaak van Seksueel Ontremd Gedrag. Aanwezigheid van het Gedrag bij Type Alzheimer? Type Dementie als Oorzaak van Seksueel Ontremd Gedrag Aanwezigheid van het Gedrag bij Type Alzheimer? Type of Dementia as Cause of Sexual Disinhibition Presence of the Behavior in Alzheimer s Type? Carla

Nadere informatie

Houdt u er alstublieft rekening mee dat het 5 werkdagen kan duren voordat uw taalniveau beoordeeld is.

Houdt u er alstublieft rekening mee dat het 5 werkdagen kan duren voordat uw taalniveau beoordeeld is. - Instructie Deze toets heeft als doel uw taalniveau te bepalen. Om een realistisch beeld te krijgen van uw niveau,vragen we u niet langer dan één uur te besteden aan de toets. De toets bestaat uit twee

Nadere informatie

Settings for the C100BRS4 MAC Address Spoofing with cable Internet.

Settings for the C100BRS4 MAC Address Spoofing with cable Internet. Settings for the C100BRS4 MAC Address Spoofing with cable Internet. General: Please use the latest firmware for the router. The firmware is available on http://www.conceptronic.net! Use Firmware version

Nadere informatie

Overview. Tableau Software. Microsoft Dynamics NAV. 2007 dvision Automatiseringsbureau.

Overview. Tableau Software. Microsoft Dynamics NAV. 2007 dvision Automatiseringsbureau. Microsoft Dynamics NAV Tableau Software 2007 dvision Automatiseringsbureau. All Rights Reserved. No part of this document may be photocopied, reproduced, stored in a retrieval system, or transmitted, in

Nadere informatie

De Relatie tussen Existential Fulfilment, Emotionele Stabiliteit en Burnout. bij Medewerkers in het Hoger Beroepsonderwijs

De Relatie tussen Existential Fulfilment, Emotionele Stabiliteit en Burnout. bij Medewerkers in het Hoger Beroepsonderwijs De Relatie tussen Existential Fulfilment, Emotionele Stabiliteit en Burnout bij Medewerkers in het Hoger Beroepsonderwijs The Relationship between Existential Fulfilment, Emotional Stability and Burnout

Nadere informatie

ETS 4.1 Beveiliging & ETS app concept

ETS 4.1 Beveiliging & ETS app concept ETS 4.1 Beveiliging & ETS app concept 7 juni 2012 KNX Professionals bijeenkomst Nieuwegein Annemieke van Dorland KNX trainingscentrum ABB Ede (in collaboration with KNX Association) 12/06/12 Folie 1 ETS

Nadere informatie

VNG festival leegstaand vastgoed

VNG festival leegstaand vastgoed VNG festival leegstaand vastgoed Jan Nabers, hoofd ruimte en economie Gemeente Zwolle, 10 maart 2014 11-3-2014 1 Inhoud interactieve presentatie Kennismaken met Zwolle Leegstand op de Zwolse kantorenmarkt

Nadere informatie

Verborgen leegstand Abstract Inleiding

Verborgen leegstand Abstract Inleiding Verborgen leegstand Abstract Door financiële en vastgoed crisissen en het nieuwe werken krimpt de behoefte aan kantoorruimte en kantoormarkten worden vervangingsmarkten zonder kwantitatieve behoefte aan

Nadere informatie

Competencies atlas. Self service instrument to support jobsearch. Naam auteur 19-9-2008

Competencies atlas. Self service instrument to support jobsearch. Naam auteur 19-9-2008 Competencies atlas Self service instrument to support jobsearch Naam auteur 19-9-2008 Definitie competency The aggregate of knowledge, skills, qualities and personal characteristics needed to successfully

Nadere informatie

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Bottlenecks in Independent Learning: Self-Regulated Learning, Stress

Nadere informatie

PROJECT INFORMATION Building De Meerlanden Nieuweweg 65 in Hoofddorp

PROJECT INFORMATION Building De Meerlanden Nieuweweg 65 in Hoofddorp BT Makelaars Aalsmeerderweg 606 Rozenburg Schiphol Postbus 3109 2130 KC Hoofddorp Telefoon 020-3 166 166 Fax 020-3 166 160 Email: info@btmakelaars.nl Website : www.btmakelaars.nl PROJECT INFORMATION Building

Nadere informatie

De Relatie Tussen Persoonskenmerken en Ervaren Lijden bij. Verslaafde Patiënten met PTSS

De Relatie Tussen Persoonskenmerken en Ervaren Lijden bij. Verslaafde Patiënten met PTSS Persoonskenmerken en ervaren lijden bij verslaving en PTSS 1 De Relatie Tussen Persoonskenmerken en Ervaren Lijden bij Verslaafde Patiënten met PTSS The Relationship between Personality Traits and Suffering

Nadere informatie

Free Electives (15 ects)

Free Electives (15 ects) Free Electives (15 ects) Information about the Master RE&H (and the free electives) can be found at the following page: http://www.bk.tudelft.nl/en/about-faculty/departments/real-estate-and-housing/education/masterreh/free-electives/

Nadere informatie

Examenreglement Opleidingen/ Examination Regulations

Examenreglement Opleidingen/ Examination Regulations Examenreglement Opleidingen/ Examination Regulations Wilde Wijze Vrouw, Klara Adalena August 2015 For English translation of our Examination rules, please scroll down. Please note that the Dutch version

Nadere informatie

Tahnee Anne Jeanne Snelder. Open Universiteit

Tahnee Anne Jeanne Snelder. Open Universiteit Effecten van Gedragstherapie op Sociale Angst, Zelfgerichte Aandacht & Aandachtbias Effects of Behaviour Therapy on Social Anxiety, Self-Focused Attention & Attentional Bias Tahnee Anne Jeanne Snelder

Nadere informatie

Organisatie van een krimpende kantorenmarkt

Organisatie van een krimpende kantorenmarkt Organisatie van een krimpende kantorenmarkt VOGON studiemiddag: oplossingen voor verloren vastgoed Hilde Remøy 1 Inhoud Leegstand: feiten Leegstand: probleem of kans Best practices Rol van de overheid

Nadere informatie

De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en. proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten

De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en. proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten The relationship between depression symptoms, anxiety symptoms,

Nadere informatie

STIGMATISERING VAN PATIENTEN MET LONGKANKER 1. Stigmatisering van Patiënten met Longkanker: De Rol van Persoonlijke Relevantie voor de Waarnemer

STIGMATISERING VAN PATIENTEN MET LONGKANKER 1. Stigmatisering van Patiënten met Longkanker: De Rol van Persoonlijke Relevantie voor de Waarnemer STIGMATISERING VAN PATIENTEN MET LONGKANKER 1 Stigmatisering van Patiënten met Longkanker: De Rol van Persoonlijke Relevantie voor de Waarnemer Stigmatization of Patients with Lung Cancer: The Role of

Nadere informatie

Crisismonitor Drechtsteden augustus 2010 (cijfers tot en met juni 2010)

Crisismonitor Drechtsteden augustus 2010 (cijfers tot en met juni 2010) Crisismonitor Drechtsteden augustus 2010 (cijfers tot en met juni 2010) Uit de landelijke pers: Economie groet met 2,1% Voorzichtig herstel aantal banen Herstel uitzendmarkt Werkloosheid blijft afnemen

Nadere informatie

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE Tentamen Analyse 8 december 203, duur 3 uur. Voeg aan het antwoord van een opgave altijd het bewijs, de berekening of de argumentatie toe. Als jeeen onderdeel

Nadere informatie

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 Kantorenvisie Netwerkstad Twente Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 1 Inleiding: Het doel van deze Kantorenvisie Netwerkstad is een beter beeld krijgen van het functioneren van de Kantorenmarkt

Nadere informatie

New Yorkstraat 21-23 Lijnden BUILDING INFORMATION

New Yorkstraat 21-23 Lijnden BUILDING INFORMATION New Yorkstraat 21-23 Lijnden BUILDING INFORMATION Stena Realty BV Burgemeester Haspelslaan 61 Tel +31 20 426 16 16 Chamber of Commerce Amsterdam 1181 NB Amstelveen Fax +31 20 426 16 20 Trade register No

Nadere informatie

Running Head: INVLOED VAN ASE-DETERMINANTEN OP INTENTIE CONTACT 1

Running Head: INVLOED VAN ASE-DETERMINANTEN OP INTENTIE CONTACT 1 Running Head: INVLOED VAN ASE-DETERMINANTEN OP INTENTIE CONTACT 1 Relatie tussen Attitude, Sociale Invloed en Self-efficacy en Intentie tot Contact tussen Ouders en Leerkrachten bij Signalen van Pesten

Nadere informatie

Stephanie van Dijck De integrale aanpak maakt complexiteit hanteerbaar

Stephanie van Dijck De integrale aanpak maakt complexiteit hanteerbaar Titel, samenvatting en biografie Stephanie van Dijck De integrale aanpak maakt complexiteit hanteerbaar Samenvatting: Nieuwe projecten nemen toe in complexiteit: afhankelijkheden tussen software componenten,

Nadere informatie

De mobiele werknemer. Mobiel werken in 2015-2020. Januari 2015, Rotterdam. Officebooking 2015 1

De mobiele werknemer. Mobiel werken in 2015-2020. Januari 2015, Rotterdam. Officebooking 2015 1 De mobiele werknemer Mobiel werken in 2015-2020 Januari 2015, Rotterdam Officebooking 2015 1 De mobiele werknemer In 2020 werkt 60% van de Nederlandse werknemers niet meer op een vaste plek: een eigen

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

CHROMA STANDAARDREEKS

CHROMA STANDAARDREEKS CHROMA STANDAARDREEKS Chroma-onderzoeken Een chroma geeft een beeld over de kwaliteit van bijvoorbeeld een bodem of compost. Een chroma bestaat uit 4 zones. Uit elke zone is een bepaald kwaliteitsaspect

Nadere informatie

PROJECTINFORMATIE Achter Sint Pieter 140 te UTRECHT

PROJECTINFORMATIE Achter Sint Pieter 140 te UTRECHT PROJECTINFORMATIE Achter Sint Pieter 140 te UTRECHT PROJECTINFORMATIE TE HUUR Kantoorruimte te UTRECHT Adres: Algemeen: Achter Sint Pieter 140 te Utrecht Kantoorgebouw Beijers is een luxueus en karaktervol

Nadere informatie

Mentaal Weerbaar Blauw

Mentaal Weerbaar Blauw Mentaal Weerbaar Blauw de invloed van stereotypen over etnische minderheden cynisme en negatieve emoties op de mentale weerbaarheid van politieagenten begeleiders: dr. Anita Eerland & dr. Arjan Bos dr.

Nadere informatie

Aim of this presentation. Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market

Aim of this presentation. Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market Aim of this presentation Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market Energieleveranciers.nl (Energysuppliers.nl) Founded in 2004

Nadere informatie

Van Leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning

Van Leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning 1 M. Brojerdyan-4051971 22-juni-2016 Van Leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning Aanbevelingen aan de gemeente Amsterdam ter bevordering van transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde

Nadere informatie

Cognitieve Bias Modificatie van Interpretatiebias bij Faalangstige Studenten

Cognitieve Bias Modificatie van Interpretatiebias bij Faalangstige Studenten CBM-I bij Faalangst in een Studentenpopulatie 1 Cognitieve Bias Modificatie van Interpretatiebias bij Faalangstige Studenten Cognitive Bias Modification of Interpretation Bias for Students with Test Anxiety

Nadere informatie