11 AUGUSTUS Kantorenleegstand. Wouter van Diepen Maikel van Dijk

Transcriptie

1 11 AUGUSTUS 2011 Kantorenleegstand Wouter van Diepen Maikel van Dijk

2 Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management

3 Leegstand van kantoren in Zwolle Een onderzoek naar de haalbaarheid van herontwikkeling van leegstaande kantoorgebouwen Scriptie: Auteurs: Opdrachtgever: Bachelor Thesis Bouwkunde E.W. van Diepen Tel H.H.M van Dijk Tel ten Hag makelaarsgroep Vispoortenplas TH Zwolle Postbus BG Zwolle Tel Fax Bedrijfsbegeleiding: Dhr. G. W. Hovenberg (Directeur/Register Makelaar Taxateur) Dhr. D. K. van Petegem (Register Makelaar Taxateur) Onderwijsinstelling: Christelijke Hogeschool Windesheim School of Built Environment en Transport (BET) Campus CA Zwolle Tel Schoolbegeleiding: Dhr. M. H. J. M. Westerhof School of Built Environment en Transport (BET) Dr. Ir. W.W. Buunk Lectoraat Area Development HBO Bachelor: Opleiding: Bouwkunde Afstudeerrichtingen: Management Vastgoed Datum: 11 augustus 2011 Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 1

4 Voorwoord Voor u ligt een scriptie van ons afstudeeronderzoek over de kantorenleegstand in Zwolle. Dit onderzoek is uitgevoerd in het vierde leerjaar aan de Hogeschool Windesheim te Zwolle ter afronding van de HBO Bachelor Bouwkunde. Met dit onderzoek zullen wij afstuderen in de richtingen Management en Vastgoed. In opdracht van ten Hag makelaarsgroep te Zwolle is van februari 2011 tot en met augustus 2011 een onderzoek uitgevoerd. De opdracht betrof om een onderzoek te doen naar de haalbaarheid van herontwikkeling van structurele leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle. Dit onderzoek heeft niet tot stand kunnen komen zonder de hulp van een aantal mensen. Dit hoofdstuk geeft ons de juiste gelegenheid om deze mensen te bedanken. Vanuit ten Hag makelaarsgroep te Zwolle zijn wij procesmatig begeleid door dhr. G.W. Hovenberg en dhr. D.K. van Petegem. Zij hebben ons gedurende het afstudeertraject begeleid en ondersteund, tevens konden wij gebruik maken van de faciliteiten en voorzieningen op het kantoor. Hiervoor willen wij onze dank uitspreken. Daarnaast gaat onze dank uit naar de schoolbegeleiders van Hogeschool Windesheim, namelijk: dhr. M.H.J.M. Westerhof en Dr. Ir. W.W. Buunk, die ons in het gehele onderzoek procesmatig hebben begeleid en ondersteund. Naast de begeleiders willen wij iedereen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan dit afstudeeronderzoek en de rapportage. Daarbij spreken wij onze grote dank uit naar onze ouders, familie en vrienden voor alle steun tijdens ons studietraject. Met vriendelijke groet, Wouter van Diepen Maikel van Dijk Zwolle, 11 augustus 2011 Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 2 I

5 Samenvatting Voor u ligt de rapportage van het onderzoek over de haalbaarheid van herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle. De leegstand van kantoren in Nederland en in Zwolle is de afgelopen jaren gestegen. Van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland staat circa 14% leeg. In Zwolle is dit zelfs opgelopen tot 22%. Deze stijging van de totale leegstand gaat samen met een stijging van de leegstandsperiode. Meer gebouwen staan leeg en wanneer een gebouw leeg staat is dit langer dan voorheen. Leegstand is dus een ongewenste situatie voor kantooreigenaren, want leegstand betekent onder andere het missen van inkomsten. Uit het analyseren van de leegstand blijkt dat er verschillende soorten leegstand zijn. Zo is enige leegstand noodzakelijk en gewenst om verschuivingen van bedrijven op de kantorenmarkt mogelijk te maken. Indien het kantoorgebouw na één jaar nog leeg staat, is er sprake van problematische leegstand. Dit is de leegstand na het eerste en tot het derde jaar. Staat het kantoorgebouw na drie jaar nog leeg dan is er sprake van structurele leegstand. Deze drie soorten leegstand vormen samen de leegstandscyclus. Uit de stijging van de totale leegstand blijkt dat er bij de frictieleegstand geen sprake meer is van noodzakelijke leegstand. Er staan immers veel meer gebouwen leeg dan er nodig zijn om verschuivingen mogelijk te maken. Dit heeft uiteindelijk een stijging van de structurele leegstand, de meest dramatische vorm van leegstand, tot gevolg. Frictieleegstand wordt veroorzaakt door de effecten van verschillende factoren. Dit zijn de schommelingen van de economie, de eigenschappen en structuur van het kantoorgebouw, veranderingen in de maatschappij en de geldende wet en regelgeving. Vervolgens is de totale leegstand in Zwolle in kaart gebracht. Hiervoor is gebruik gemaakt van twee analyses. Dit zijn de locatieanalyse en de kantoorgebouwenanalyse. Hiermee is onderzocht of de structurele leegstand in verband staat met de locatie of de gebouweigenschappen. Er zijn vier locaties geanalyseerd, namelijk Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort en het centrum. Tijdens deze analyse is gelet op de gebieds en gebouwkenmerken en de omvang van de leegstand. Om dit met elkaar te vergelijken is een SWOT analyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de verschillende locaties gelijke zwaktes, kansen, bedreigingen en sterktes hebben. Hoe meer zwaktes en bedreigingen er per locatie zijn, hoe groter de kans op leegstand is. Daarnaast blijkt uit de locatieanalyse dat de variatie van kantoorgebouwen en de verschillende gebouweigenschappen van grote invloed zijn op het ontstaan van leegstand. Dit heeft geleid tot de kantoorgebouwenanalyse. De overeenkomsten tussen de verschillende eigenschapen zijn gebruikt voor het opstellen van typen kantoorgebouwen. Elk leegstaande kantoorgebouw is in één van deze typen ingedeeld waaruit de ernst en omvang van de leegstand blijkt. Met deze informatie is een database gemaakt voor het analyseren van de leegstand per type. Hieruit blijkt dat de meeste structureel leegstaande kantoorgebouwen tot het type cellenkantoor behoren. Voor deze kantoorgebouwen is de haalbaarheid van herontwikkeling onderzocht. Naast de drie vormen van herontwikkeling (renovatie, sloop en nieuwbouw en een functieverandering) is er de optie om het gebouw door te exploiteren. Uit de analyse van de verschillende opties lijkt een functieverandering het meest succesvol om de leegstand in Zwolle te reduceren. De hierbij horende wet en regelgeving lijkt een belemmering te vormen. Het bestemmingsplan staat geen wijzigingen toe. Vanwege de hoge leegstand worden er echter uitzonderingen gemaakt. De gemeente Zwolle ziet de ernst van het probleem in, met vrijstelling of bestemmingsplanwijzigingen tot gevolg. Daarnaast blijkt er voldoende vraag naar studentenwoningen en zorgwoningen te zijn. Een functieverandering lijkt daarmee een geschikte oplossing om de leegstand te reduceren en de kantoorgebouwen snel verhuurd te krijgen. Om de technische en financiële haalbaarheid van de functieverandering te toetsen zijn verschillende instrumenten onderzocht. De transformatie potentiemeter sluit het beste aan op dit onderzoek en is Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management II 3

6 daarom toegepast. Van de acht onderzochte kantoorgebouwen blijken uiteindelijk twee gebouwen transformeerbaar, vijf beperkt transformeerbaar en één kantoorgebouw is niet transformeerbaar. Van de twee transformeerbare kantoorgebouwen is de financiële haalbaarheid onderzocht. Voor het berekenen van de financiële haalbaarheid met de transformatie potentiemeter is veel extra informatie benodigd. Deze informatie is niet verkregen en daarom is er naar een andere oplossing gezocht. Het taxatiemodel van ten Hag makelaarsgroep is hiervoor een goede methode. Door de waarde en huuropbrengsten van de verschillende functies te vergelijken zijn verwachtingen over de financiële haalbaarheid uitgesproken. Een functieverandering lijkt maar voor een aantal kantoorgebouwen haalbaar op bouwkundig en financieel gebied. Één van de acht onderzochte kantoorgebouwen (dus 12,5% van de onderzochte kantoorgebouwen) is geschikt voor een functieverandering. Hierbij speelt vooral de hoogte van de huurprijs en de ligging van het kantoorgebouw een belangrijke rol. Veel kantoorgebouwen zijn in een goede conditie en zijn qua afmetingen geschikt voor een functieverandering. Het grootste probleem blijkt de gebouweigenaar te zijn die zoveel mogelijk inkomsten uit het kantoor wil halen zonder te investeren. Daarom is voor veel kantoorgebouwen de keuze gemaakt om door te exploiteren. Extra onderzoek is noodzakelijk. Hierbij is het belangrijk om gebruik te maken van een database met een type indeling voor meer overzicht. Alle gegevens uit dit onderzoek kunnen daarbij gebruikt worden met de aanvulling van de investeringskosten. Door de investeringskosten te berekenen kan het break even point bij verschillende gebouwfuncties bepaald worden. Om de haalbaarheid verder te vergroten is het verstandig om de kantooreigenaren regelmatig te laten afstemmen. Hierbij kunnen gezamenlijke plannen gemaakt worden, waar bijvoorbeeld een mix aan functies gerealiseerd wordt. Dit vermindert de overlast en maakt het mogelijk te besparen op kosten door grotere hoeveelheden in te kopen. Makelaars kunnen hierbij de leidende rol op zich nemen tussen kantooreigenaren, marktpartijen en de gemeente. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management III 4

7 Summary This is the document of the research about the feasibility of redevelopment of structurally empty offices in Zwolle. The office vacancy rates in Zwolle and Netherlands has increased in recent years. Of the total office stock in the Netherlands approximately 14% are empty. In Zwolle is the office vacancy has increased to 22%. The increase of the overall vacancy rate is accompanied by an increase of the vacancy period. More offices are empty and when an office is empty, it is unoccupied longer than before. Vacancy is an undesired situation for office owners, since vacancy means a loss of income. The definition of vacancy has been analyzed, which shows that there are different types of vacancy. Some vacancy, the so called frictional vacancy, is necessary and desired to enable the option to move to a different office. If an office is still empty after a vacancy period of one year, then it is called the problematic vacancy. The problematic vacancy consists of offices with a vacancy period between one and three years. If an office is still empty after a vacancy period of three years, then it is called the structural vacancy. These three types of vacancy form the vacancy cycle. The increase in total vacancy shows that the frictional vacancy is no longer the needed vacancy. There are more empty offices than required to make moves possible. This eventually results in an increase of the structural vacancy, also called the most dramatic form of vacancy. Frictional vacancy is caused due to the effects of different factors. These factors include fluctuations in the economy, the features and structure of the office, changes in society and the applicable laws and regulations. Subsequently the overall vacancy rate in Zwolle has been researched. This required the use of two analyses, which are the location analysis and the office analysis. These analysis were used to research whether the structural vacancy is related to the location or to features of the offices. Four locations has been analyzed, these are Oosterenk, Hanzeland, Voorsterpoort and the city centre. During the location analysis the area and office features have been researched together with the number of unoccupied offices. The results of the different locations have been compared in a SWOT analysis. This showed that the different locations have similar weaknesses, opportunities, threats and strengths. Locations with many weaknesses and threats have a bigger chance to get high vacancy rates. The analysis also shows that the variation of offices and the various building features have a major influence on the formation of vacancy. This conclusion led to the office analysis. The similarities between the different building features have been used to establish different types of offices. Every vacant office is classified in one of these types. This shows the extent and gravity of the vacancy for every office type. The information from the location analysis and office analysis have been used to create a database. With this database the vacancy for every office type has been analyzed. This shows which office type has the highest structural vacancy. This is the type with the cell offices. The feasibility of redevelopment for this type has been researched. Besides the three forms of redevelopment (renovation, demolition and new construction and the change of function) there is the option to maintain the building in its current state. The four options have been analyzed, and changing the function of offices seems to be the most successful option to reduce the vacancy rate in Zwolle. The corresponding laws and regulations seem to constitute an obstacle to this option. The land use plan does not allow changes. However exceptions are made because of the high vacancy rates. The community of Zwolle sees the gravity of the problem, which results in changes in the land use plan or exemptions. There also seems to be a sufficient demand for student housing and assisted living facilities. A change of functions seems to be a suitable solution to reduce the vacancy and to get the buildings rented within a short time. The technical and financial feasibility of a change of function can be tested with various instruments. These instruments have been examined. The transformation potential meter seemed to be the best instrument and is therefore used. Eight offices have been tested with this instrument. Two offices Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management IV5

8 seem to be able to have a change of function, five offices are limited for a change of function and for one office the function cannot be changed. The financial feasibility of the two offices has been researched. Another method has also been used, because of the lack of information which is necessary for the transformation potential meter. The valuation model of ten Hag makelaarsgroep offered an outcome. The value of the building and the rental income of the various functions have been compared. This had led to a few expectations about the financial feasibility. A change of function appears to be feasible for some offices in architectural and financial matters. One of the eight offices is suitable for a change of function. This is 12,5% of the researched offices. The location and the amount of the rent of the office play an important role. Many offices are in good condition. The dimensions of the offices are suitable for a change of function. The biggest problem for the offices is the office owner. The owner wants maximum revenue out of the office without investing. Therefore they decided to maintain many offices in their current state. Additional research is necessary. To keep it clear it is important to use a database with type classification for offices. All data from this research may be used with the addition of the required investment. To determine the break even point of the costs and benefits of the different functions for the buildings it is necessary to calculate the investment. For office owners it is recommended to regularly contact each other to increase the feasibility of redevelopment. A mix of functions can be realized when joint plans are made. The joint plans reduce the nuisance and make it possible to save costs by buying large quantities. This offers opportunities for brokers to take the leading role between office owners, operators and the community. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management V6

9 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting... 3 Summary Onderzoeksopzet Aanleiding Leeswijzer Probleemstelling Analyse van de probleemstelling Onderzoeksvragen Onderzoeksmethode Leegstand De leegstandscyclus De oorzaken van leegstand De veranderende leegstandsperiode Conclusie De Zwolse kantorenmarkt De stad Zwolle De Zwolse kantoorlocaties Type kantoren in Zwolle Database Zwolle Conclusie Herontwikkeling De opties voor het kantoorgebouw De wet regelgeving De marktvraag Conclusie Haalbaarheid van functieverandering Instrumenten Functieverandering in Zwolle Rendement van functieverandering Conclusie Conclusie Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 7

10 7. Aanbevelingen Bibliografie Bijlage1: Historische opbouw van Zwolle Bijlage 2: Regiotram Zwolle Bijlage 3: Database Zwolle Bijlage 4: NEN normen geldend op Bijlage 5: Uitvoeringsbesluiten gepubliceerd op Bijlage 6: Bestemmingsplan Oosterenk Bijlage 7: Interview Diederik van Petegem, ten Hag makelaarsgroep Bijlage 8: Interview Gert Jan Scholten, Bramer bedrijfsmakelaars v.o.f. Bijlage 9: Transformatie potentiemeter (originele versie) Bijlage 10: Transformatie potentiemeter (aangepaste versie) Bijlage 11: Stap 1 transformatie potentiemeter voor de acht kantoorgebouwen Bijlage 12: Stap 2 transformatie potentiemeter voor de zeven kantoorgebouwen Bijlage 13: Gebouwindeling Bijlage 14: Huurprijsberekening Bijlage 15: Rendementsberekening Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 8

11 1. Onderzoeksopzet De probleemstelling, met de daarbij horende centrale vraag en onderzoeksvragen zijn in dit hoofdstuk beschreven. Het probleem, de leegstand van kantoren, heeft geleid tot het formuleren van een centrale vraag met bijbehorende onderzoeksvragen voor dit onderzoek. Het onderzoek is in een figuur schematisch uitgewerkt en geeft de door te lopen stappen weer (figuur 1). 1.1 Aanleiding De leegstand van kantoren in Nederland is opgelopen. In meerdere artikelen en onderzoeksrapporten is geschreven over de kantorenleegstand. Uit onderzoek van DTZ Zadelhoff blijkt dat in Nederland circa 13,9% van de huidige voorraad kantoorruimte leeg staat, bij een voorraad kantoorruimte van circa 47 miljoen m 2 (DTZ Zadelhoff, 2011, p. 3). Dit onderzoek richt zich op de kantorenmarkt in Zwolle. In Zwolle is het aanbod van kantoorruimte eind 2010 opgelopen tot circa m 2. Dit is circa 22% van de totale voorraad (circa m 2 ) in Zwolle (Jansen, 2010, p. 25). Hieruit blijkt dat de leegstand in Zwolle boven het landelijke gemiddelde ligt. De afgelopen jaren heeft de gemeente Zwolle geïnvesteerd in kantoorlocaties en infrastructuur. De gemeente Zwolle beschrijft in de kadernota kantoorlocaties dat de Zwolse kantorenmarkt traditioneel sterk en gezond is, maar ook dat de kantorenmarkt in Zwolle de laatste jaren sterk veranderd is. Zodra een gebouw gedurende lange tijd leeg staat, is het problematisch: het kantoorgebouw is mogelijk niet geschikt voor huisvestiging. De leegstand van kantoren heeft een inkomstenderving voor de gebouweigenaren tot gevolg. Het blijkt dat de leegstand de afgelopen jaren is toegenomen. Daarnaast zijn de eisen van marktpartijen veranderd, terwijl een deel van de bestaande gebouwen deze verandering niet heeft ondergaan. Er is een verschil ontstaan tussen vraag en aanbod van kantoorruimte, wat leegstand tot gevolg heeft. Zoekend naar oplossingen heeft de gemeente Zwolle de leegstand op de vier kantoorlocaties (Oosterenk, Hanzeland, Voosterpoort en het Centrum) onderzocht. De onderzoeksresultaten geven informatie over het gebied waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende gebouwtypen. Het is voor het onderzoek van belang de leegstand van verschillende gebouwtypen te onderzoeken voor de omvang en ernst van de leegstand. Voor de gebouweigenaar is het van belang dat de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw wordt verhoogd. Om aan de eisen van huurders te kunnen voldoen kan het kantoorgebouw herontwikkeld worden. De onderzoeksrapporten van, DTZ Zadelhoff, NVM en de Gemeente Zwolle, tonen overeenkomsten over de mogelijkheden van herontwikkeling. Zo zijn er drie mogelijkheden van herontwikkeling waaruit gekozen kan worden: renovatie, herbestemmen, sloop & nieuwbouw en is er een vierde optie namelijk doorexploiteren. Er zijn goede redenen om herbestemming te verkiezen boven consolidatie, renovatie ten behoeve van hergebruik als kantoorgebouw, of sloop. Consolidatie en renovatie is vanwege het structurele overaanbod voor veel kantoorpanden geen reële optie. Herbestemming tot bijvoorbeeld woningen voorziet in een grote maatschappelijke behoefte. Oude kantoorpanden zijn vaak relatief goedkoop te verwerven. Doordat het casco reeds aanwezig is, zijn in vergelijking met nieuwbouw forse besparingen mogelijk op bouwtijd en bouwkosten (Geraedts & van der Voordt, 2005). Het renoveren van kantoorgebouwen is in Zwolle eerder toegepast (kantoorgebouw Countus, te Oosterenk) en een functieverandering in andere steden. Zo zijn in Rotterdam de GEB toren en het belastingkantoor aan de Puntegaalstraat getransformeerd naar andere functies (woningen voor studenten, (door)starters en senioren). In Utrecht is het KPN kantoor tijdelijk getransformeerd naar 140 studentenkamers (Geraedts & van der Voordt, 2005). Juist nu de vastgoedcrisis aanblijft en kantoren (structureel) leeg komen te staan, is er een goede aanpak van de Zwolse kantorenmarkt belangrijk (Jansen, 2010, p. 5). Het doel van dit onderzoek is Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 9

12 de haalbaarheid van herontwikkeling te onderzoeken. De Zwolse kantorenmarkt dient in dit onderzoek als uitgangspunt. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk één is de aanleiding voor dit onderzoek beschreven. De aanleiding is gebruikt voor het opstellen van de centrale vraag. De centrale vraag is geanalyseerd waarna bijbehorende onderzoeksvragen zijn opgesteld. Daarnaast zijn de gebruikte onderzoeksmethoden en technieken om de vragen te beantwoorden beschreven en schematisch weergegeven. In hoofdstuk twee zijn de onderzoeksresultaten over het ontstaan van de leegstand beschreven. De wijze waarop leegstand en structurele leegstand ontstaat is als uitgangspunt gebruikt in het verloop van het onderzoek. In hoofdstuk drie is de Zwolse kantorenmarkt beschreven. De resultaten van de verschillende analyses zijn samen met een type indeling voor kantoorgebouwen toegelicht. Dit hoofdstuk toont de omvang en de ernst van de leegstand aan. In hoofdstuk vier zijn de vormen van herontwikkeling nader beschreven. De voor en nadelen van de verschillende opties zijn onderzocht. Uiteindelijk heeft dit geleid tot één vorm die in dit onderzoek gebruikt is. Voor deze vorm is de wet en regelgeving toegelicht. In hoofdstuk vijf is de haalbaarheid van herontwikkeling beschreven. De verschillende instrumenten voor het toetsen van haalbaarheid zijn geanalyseerd en beschreven. Het gebruik van één instrument is toegelicht en de resultaten hiervan zijn beschreven. In hoofdstuk zes is de conclusie van dit onderzoek beschreven. Met deze conclusie is de centrale vraag van dit onderzoek beantwoord. Deze conclusie heeft tot een aantal aanbevelingen geleid die in die hoofdstuk zeven zijn beschreven. Na de aanbevelingen zijn de bibliografie en de bijlagen weergegeven. 1.3 Probleemstelling Herontwikkeling kan effect hebben op de structurele leegstand van kantoorgebouwen. Uit de praktijk blijkt dat diverse kantoorpanden met succes zijn getransformeerd naar andere functies (Rotterdam en Utrecht) of zijn gerenoveerd naar een duurzaam kantoor (Zwolle). Door onderzoek te verrichten naar de haalbaarheid van herontwikkeling kan er inzicht worden verkregen op het effect van herontwikkeling op de structurele leegstand. De centrale vraag luidt: Wat is de haalbaarheid van herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle? Om de centrale vraag te beantwoorden, wordt de Zwolse kantorenmarkt onderzocht. In de centrale vraag staan de volgende kernbegrippen: haalbaarheid, herontwikkeling, structurele leegstand en kantoorgebouwen. De kantoorgebouwen worden in typen ingedeeld. De gebouwen binnen een type hebben overeenkomende gebouweigenschappen welke bepalend zijn voor de herontwikkeling van het gebouw. Het type maakt het mogelijk het pijnpunt van de markt te vinden en een kantoor uit het type met de meeste structurele leegstand te gebruiken voor de herontwikkelingscasus. De kernbegrippen worden in paragraaf 1.4 geanalyseerd. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 10

13 1.4 Analyse van de probleemstelling Het analyseren van de vier kernbegrippen wordt gedaan door het begrip te definiëren. De definitie van het begrip leidt tot extra vragen, welke gebruikt worden voor het formuleren van onderzoeksvragen. In de centrale vraag zijn vier kernbegrippen gebruikt die geanalyseerd worden. Haalbaarheid In dit onderzoek wordt de haalbaarheid van herontwikkeling onderzocht. Haalbaarheid betekent: een succesvolle combinatie van maatschappelijke, juridische, financieel economische, functionele en technische aspecten gericht op het Programma van Eisen van het project (Nederlands Normalisatie Instituut, 1991). Herontwikkeling Wanneer in dit onderzoek over herontwikkeling wordt gesproken, heeft dit de volgende betekenis: De planvorming en uitvoering van het bouwkundig aanpassen van een kantoorgebouw of kantoorlocatie, met als gevolg een herontwikkeling naar dezelfde of een andere gebruiksfunctie (Nozeman & Fokkema, 2008, p. 10). Structurele leegstand In dit onderzoek wordt herontwikkeling van structureel leegstaande kantoorgebouwen onderzocht. Structurele leegstand heeft de volgende betekenis: Onder de structurele leegstand vallen de kantoorruimten die drie jaar of langer te koop/te huur staan (NVM, 2010, p. 3) Kantoorgebouwen Een kantoorgebouw is de huisvestiging van één of meerdere bedrijven. De werkzaamheden van deze bedrijven worden verricht aan een bureau. Met een kantoorgebouw wordt geen kantoorruimte aan huis of kantoorruimte met een bedrijfshal bedoeld, maar gebouwen met een primaire kantoorfunctie. 1.5 Onderzoeksvragen Uit de analyse van de probleemstelling zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Wat is structurele leegstand? 1. Hoe ontstaat structurele leegstand? 2. Welke factoren zijn van belang bij structurele leegstand? 2. Hoe ziet de kantorenleegstand in Zwolle eruit? 1. Hoe is de stad Zwolle opgebouwd en wat zijn de kantoorlocaties? 2. Welke type kantoorgebouwen zijn er? 3. Wat is de structurele leegstand per type kantoorgebouw? 3. Welke vorm van herontwikkeling is geschikt voor het verlagen van de kantorenleegstand in Zwolle? 1. Welke vormen van herontwikkeling zijn er? 2. Welke wettelijke eisen worden gesteld aan herontwikkeling? 3. Naar welke gebouwbestemming is vraag vanuit de woning en bedrijfsonroerendgoedmarkt? 4. Zijn structureel leegstaande kantoorgebouwen geschikt voor herontwikkeling? 1. Kan het kantoorgebouw herontwikkeld worden? 2. Wat zijn de huuropbrengsten voor en na herbestemming? Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 11

14 1.6 Onderzoeksmethode Dit onderzoek is een mix van kwalitatief en kwantitatief onderzoek, waar de nadruk ligt op kwalitatief. Kwalitatief onderzoek richt zich op de context en kwantitatief op het cijfermatige. Zowel het kwalitatieve als kwantitatieve onderzoek zijn van belang om een antwoord te kunnen geven op de centrale vraag en de onderzoeksvragen. In figuur 1 is de onderzoeksopzet schematisch weergegeven. Hieruit blijkt dat de onderzoeksvragen getrapt onder elkaar staan. In deze volgorde wordt het onderzoek uitgevoerd en elke conclusie wordt als input gebruikt bij de volgende onderzoeksvraag. Door verschillende onderzoeksmethoden (instrumenten) te gebruiken, wordt informatie verzameld en kan uiteindelijk een onderbouwde conclusie worden gegeven. In het onderzoek worden de volgende onderzoeksmethoden gebruikt: deskresearch (het doen van een literatuuronderzoek), fieldresearch (het houden van verschillende interviews) en een casestudie. Voor de formulering van de begrippen en het beschrijven van de huidige situatie is gebruik gemaakt van literatuuronderzoek. In het literatuuronderzoek wordt vakliteratuur onderzocht. De relevante informatie uit de vakliteratuur wordt gebruikt voor de oriënterende fase. De gegevens worden verzameld door het uitvoeren van desk en fieldresearch. Vanuit deskresearch worden verschillende onderzoeksrapporten en vakliteratuur onderzocht. Hieruit wordt relevante informatie gehaald die van belang is voor dit onderzoek. Die informatie wordt gebruikt voor de beantwoording van de onderzoeksvragen. De informatie en gegevens die niet door deskresearch kunnen worden achterhaald, zullen door fieldresearch worden verzameld. Om de marktvraag te analyseren worden interviews afgenomen. De interviews worden afgenomen met personen uit de praktijk, die actief zijn in de makelaardij. Ze beschikken over kennis van zowel de woning als commerciële markt. Deze informatie is relevant voor dit onderzoek met betrekking tot het analyseren van de markt en het kiezen van een herontwikkelingsstrategie. De informatie die beschikbaar is over de leegstaande kantoorgebouwen in Zwolle wordt verzameld en in één database verwerkt. In deze database is het mogelijk op verschillende informatie te filteren. De type indeling wordt verwerkt in de database, waardoor de gebouwen per type geanalyseerd kunnen worden. De informatie die in deze database verwerkt wordt, maakt het mogelijk om meerdere conclusies te trekken. Om het antwoord op onderzoeksvraag vier zo gedetailleerd mogelijk weer te geven, wordt er gebruikt gemaakt van een casestudie. Door middel van de casestudie kunnen specifieke gegevens worden verzameld over de herontwikkelingsstrategie voor een type leegstaand kantoorgebouw. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 12

15 Onderzoeksvraag 1 Structurele leegstand Conclusie Input Ond.1 Onderzoeksvraag 2 HOOFDONDERZOEK Kantoortype indeling Conclusie Input Ond.2 Onderzoeksvraag 3 Vormen van herontwikkeling Vraag vanuit de markt Conclusie Input Ond.3 Onderzoeksvraag 4 De haalbaarheid van herontwikkeling Conclusie Input Ond.4 Eindconclusie Aanbeveling Figuur 1: Schematische weergave onderzoeksopzet Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 13

16 2. Leegstand De leegstand van kantoren in Nederland is opgelopen tot circa 6,7 miljoen m 2. Dit komt overeen met circa 14% van de huidige voorraad van 47 miljoen m 2 kantoorruimte in Nederland. Van deze 6,7 miljoen m 2 staat 35% van de kantoorgebouwen structureel leeg. Nog nooit is de leegstand van kantoren in Nederland zo hoog geweest. In brede kring maakt men zich terecht zorgen over de vraag hoe het verder moet met de kantorenmarkt (NVM, 2010, p. 2). Voor er naar oplossingen gezocht kan worden, moet de omvang en oorzaak van het probleem bekend zijn. Daarom is het ontstaan van leegstand onderzocht. De omvang en de manier waarop leegstand en structurele leegstand ontstaan zijn in dit hoofdstuk beschreven. 2.1 De leegstandscyclus Leegstand is simpel gezegd: het niet verhuren van een voor verhuur aangeboden kantoorruimte (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 209). Hieruit is op te merken dat leegstand een ruim omvattend begrip is. Het zegt niets over de oorzaak van leegstand of de leegstandsperiode. Het blijkt dat er verschillende vormen van leegstand zijn: de geaccepteerde leegstand, de langdurige leegstand en de dramatische leegstand (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007, p. 209). Vanaf het moment dat het kantoorgebouw leeg komt te staan, behoort het tot de geaccepteerde leegstand. Tot deze vorm behoren de kantoorgebouwen die niet langer dan één jaar leeg staan. Deze vorm van leegstand is ongewenst voor de eigenaar, maar behoort tot het normale verhuurproces. Enige leegstand is immers noodzakelijk om verschuivingen in de markt mogelijk te maken. Naarmate het kantoorgebouw langer leeg staat verplaatst het zich naar de langdurige leegstand. Tot deze vorm behoren de kantoorgebouwen die tussen de één en drie jaar leeg staan. Staat het kantoorgebouw na drie jaar nog leeg behoort het tot de dramatische leegstand. Deze vorm is algemeen bekend als de structurele leegstand. Het valt op dat de beschreven vormen van leegstand elkaar chronologisch opvolgen. Naarmate het kantoor langer leeg staat verplaatst het zich naar een andere vorm. De chronologische opbouw heeft geleid tot het opstellen van de leegstandscyclus (figuur 2). De leegstandscyclus is een schematische weergave van de verschillende vormen van leegstand gekoppeld aan de leegstandsperiode. Naast deze drie vormen is er nog een vierde vorm: de administratieve leegstand, dit is de financiële leegstand. Er is bewust gekozen deze vorm afzonderlijk van de andere drie vormen te benoemen. In de cyclus ontbreekt deze vorm van leegstand. De administratieve leegstand beperkt zich tot de consequenties op het rendement en inkomsten van leegstaande kantoorgebouwen (Van der Voordt, Geraedts, Remǿy, & Oudijk, 2007). Daarnaast is deze vorm, ten opzichte van de andere vormen, niet gekoppeld aan een leegstandsperiode. Frictieleegstand <1 jaar Problematische leegstand 1<3 jaar Structurele leegstand >3 jaar Figuur 2: 1 De leegstandscyclus Kortom het blijkt dat enige leegstand noodzakelijk is om verschuiving mogelijk te maken. Zodra een leegstaand gebouw niet binnen één jaar verhuurd wordt, verschuift het gebouw binnen de leegstandscyclus. Noodzakelijke leegstand verandert dan in problematische leegstand. Uiteindelijk komt het gebouw structureel leeg te staan. Structurele leegstand is ongewenst en kan op twee Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 14

17 manieren voorkomen worden. De eerste optie is om de leegstandscyclus te doorbreken zodra het gebouw langer dan één jaar leeg staat. De tweede optie is het voorkomen van leegstand. Verschillende factoren veroorzaken leegstand en daarmee structurele leegstand. Deze factoren zijn geanalyseerd. De resultaten van deze analyse zijn in de volgende paragraaf beschreven. 2.2 De oorzaken van leegstand Uit de leegstandsperiode blijkt dat de langdurige en de structurele leegstand na verloop van de tijd ontstaan. Voor het ontstaan van de frictieleegstand is een andere reden. Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben. Uiteindelijk komt het er op neer dat een gebouw niet aan de gestelde eisen voldoet (Harmsen, 2008, p. 85). Wanneer een kantoorgebouw niet voldoet aan de eisen en wensen van kantoorgebruikers leidt dit tot leegstand. Er blijkt een viertal factoren verantwoordelijk voor het ontstaan van leegstand. Dit zijn de economische schommelingen, de maatschappij (sociale factoren), de technische eigenschappen van het gebouw en de wet en regelgeving. De economie en de maatschappij zijn constant aan veranderingen onderhevig, terwijl de gebouweigenschappen en de wet en regelgeving voor lange periode vast staan. De economie Het verband tussen de economie en kantorenleegstand is onderzocht. Hiervoor is gebruik gemaakt van het bruto binnenlands product (bbp). In grafiek 1 zijn de veranderingen van het bbp weergegeven over de periode 1970 tot en met Daarnaast is in de grafiek een prognose voor 2009 gegeven. Uit de grafiek blijkt dat de afgelopen veertig jaar gekenmerkt zijn door economische groei. Er heeft maar drie keer een krimp van het bbp plaats gevonden. Uit de prognose blijkt dat in 2009 de grootste krimp in veertig jaar heeft plaats gevonden. Omdat dit een prognose is, is verder gezocht naar definitieve cijfers. In grafiek 2 is het bbp voor de periode 2007 tot en met het eerste kwartaal van 2011 weergegeven. Grafiek 1: Volumemutaties van het bruto binnenlands product t.o.v. een jaar eerder, bron: CBS Uit grafiek 2 blijkt dat de groei van het bruto binnenlands product vanaf het vierde kwartaal van 2007 is afgenomen. In het vierde kwartaal van 2008 is er geen sprake meer van groei, maar krimpt de economie. Deze krimp loopt op tot 5% in het tweede kwartaal van Vanaf dit moment neemt de krimp af en begin 2010 is er weer sprake van een kleine economische groei. Deze krimp is veroorzaakt door de economische crisis. Zo blijkt dat de huizenmarkt in de Verenigde Staten in december 2007 is ingestort, het begin van de economische crisis. Vanaf november 2008 is er sprake van een economische crisis in Europa (Europa NU, 2011). Deze crisis heeft de krimp van het bbp Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 15

18 zoals in de grafiek is weergegeven veroorzaakt. De overheid heeft verschillende maatregelen getroffen die tot het afnemen van de krimp en uiteindelijk de voorzichtige groei van de economie hebben geleidt. Grafiek 2: Volumemutaties van het bruto binnenlands product per kwartaal, bron: CBS De leegstand van kantoren blijkt in verband te staan met de economie. De schommelingen van het bruto binnenlands product vertonen overeenkomsten met het verloop van de leegstand. Om deze overeenkomsten aan te tonen is grafiek 3 gebruikt. In grafiek 3 is de omvang van de voorraad en de leegstand van kantoren in Nederland weergegeven over de periode 1985 tot en met De rode lijn geeft het verloop van de voorraad weer en de groene lijn van het aanbod. De gestippelde lijnen zijn aan deze grafiek toegevoegd. Deze gestippelde lijnen zijn gebruikt om de afwijking van de lineaire groei aan te tonen. Zo vertoont de groene lijn een aantal afwijkingen van de lineaire groei. Deze afwijkingen komen overeen met momenten van groei en krimp van het bbp. Uit de grafieken blijkt dat de leegstand krimpt bij een groeiende economie, terwijl de leegstand groeit bij een krimpende economie. De ontwikkelingen bij de voorraad zijn vergelijkbaar. Bij economisch groei stijgt het aantal ontwikkelingen, maar bij krimp neemt het bouwvolume af. Grafiek 3: Ontwikkeling van voorraad en leegstand, bron: DTZ Zadelhoff, BAK Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 16

19 Als gevolg van economische krimp stijgt de leegstand van kantoren. Leegstand gaat vaak samen met ontslagen. Het aantal kantoorbanen is als gevolg van de economische crisis met 1,4% gedaald, wat een verborgen leegstand van circa m 2 tot gevolg heeft (Vereniging van effectenbezitters, 2010). De totale verborgen leegstand bedraagt circa 2 miljoen m 2. Met de verborgen leegstand wordt het onverbruikte vloeroppervlak binnen gehuurde of gekochte kantoorgebouwen bedoeld (DTZ Zadelhoff, 2011, p. 5). Er is dus sprake van 6,7 miljoen m 2 leegstand en een extra 2 miljoen m 2 verborgen leegstand. In tijden van economische groei zal eerst de verborgen leegstand opgevuld worden. Pas zodra de verborgen leegstand is opgevuld en er nog steeds ruimte benodigd is begint de zoektocht naar een nieuw kantoor. De verwachting is dan ook dat de vraag naar kantoren voorlopig nog niet zal toenemen en daarmee de leegstand niet zal afnemen. De veranderende maatschappij De verwachting is dat veranderingen binnen de maatschappij net als de schommelende economie leegstand tot gevolg hebben. De effecten van de maatschappij op de kantorenleegstand zijn geanalyseerd en beschreven. Zo blijkt uit de gegevens van Het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de beroepsbevolking vergrijst en ontgroent. Er gaan meer ouderen met pensioen en het aantal jongeren dat instroomt op de arbeidsmarkt neemt af. Uit de bevolkingspiramide van het CBS blijkt dat er de komende dertig jaar, jaarlijks meer dan mensen de leeftijd van 65 jaar bereiken. Dit terwijl er jaarlijks minder dan jongeren de leeftijd van 21 jaar bereiken (CBS, 2010). De bevolkingspiramide is in grafiek 4 weergegeven. Het gevolg van ontgroening en vergrijzing is een krimpende beroepsbevolking. Het aantal werknemers in dienst bij bedrijven neemt af. Een bedrijf heeft minder kantoorruimte nodig om alle werknemers te huisvesten. Bedrijven gaan een kleiner oppervlak huren, wat een stijging van de leegstand tot gevolg heeft. Grafiek 4: Bevolkingspiramide, bron: CBS Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 17

20 Naast de veranderende samenstelling en krimp van de beroepsbevolking is ook de visie waarop het bedrijf gehuisvest moet worden veranderd. Het blijkt dat verschillende bedrijven het nieuwe werken invoeren. Het nieuwe werken heeft als doel het concurrentievermogen en de productiviteit te verbeteren. Het nieuwe werken heeft de volgende definitie: Het samenspel tussen het ontwikkelen van nieuwe managementvaardigheden, het hanteren van innovatieve werkprincipes en het realiseren van hoogwaardige arbeidsvormen om het concurrentievermogen en de productiviteit te verbeteren (Baane, Houtkamp, & Knotter, 2011, p. 37). Één van de basisprincipes van het nieuwe werken is tijd en plaatsonafhankelijk werken. Zo worden medewerkers gestimuleerd om thuis te blijven en daar te werken. Door tijd en plaats onafhankelijk werken vervagen de grenzen tussen werk en privé. Het kantoor is niet de verplichte werkplek waar van negen tot vijf wordt gewerkt. Het kantoor is ook buiten werktijd geopend. Het nieuwe werken heeft gevolgen op de benodigde oppervlakte voor het kantoor. Een kantoor voldoet met minder werkplekken en de vaste werkplekken worden vervangen door flexibele werkplekken en ontmoetingsruimten. Het percentage werkplekken van het aantal werknemers schommelt tussen de 50 en 70% (Wentzel, et al., 2004, p. 148). Er zijn minder werkplekken nodig, maar deze hebben een hogere bezettingsgraad. Voor het nieuwe werken volstaat een kleiner kantoorgebouw. Het nieuwe werken is daarom één van de criteria bij de zoektocht naar een kantoorgebouw. Wanneer er geen geschikt gebouw is voor de invoering van het nieuwe werken, wordt er gekozen voor nieuwbouw. In Zwolle is dit in een aantal gevallen gebeurd (bijvoorbeeld het kantoor van Achmea). Er worden meer vierkante meters achtergelaten dan er nieuw worden opgenomen. Het gevolg is een stijgende leegstand. De gebouwstructuur Het effect van de structuur van het kantoorgebouw op de leegstand is onderzocht. Het blijkt dat er een onderscheid is gemaakt tussen de draagconstructie en de gevels. De draagconstructie van het gebouw bestaat uit verticale elementen zoals kolommen, schijven, wanden, platen en balken (Kamerling & Kamerling, 2004, p. 44). De vloeren en het dak worden gedragen door lijnvormige elementen zoals een dragende wand of een balk met kolommen (zie afbeelding 1). Afbeelding 1: Constructie met kolommen of wandenskelet, bron (Kamerling & Kamerling, 2004). Een wanden of kolommenskelet is van invloed op de flexibiliteit van het gebouw. Dragende wanden kunnen tijdens de levensduur van het gebouw niet verwijderd worden en beperken de flexibiliteit van het gebouw. Bij een kolommenskelet of een dragende kern met dragen gevels kan de indeling van de ruimten worden aangepast. De dragende elementen staan op posities waarbij de indelingsvrijheid zo min mogelijk wordt aangetast. Vanwege deze reden zijn sanitaire voorzieningen en de stijgpunten in de kern van het gebouw gerealiseerd. De toepassing van dragende wanden rondom de kern vormt geen belemmering voor de indeling van de kantoorruimten. In de draagconstructie van het gebouw zijn veelal de leidingen van installaties verwerkt. Daarnaast is de draagconstructie op verschillende punten in het kantoorgebouw onderbroken. Om deze onderbrekingen zijn extra voorzieningen getroffen voor versterkingen. Op een plek waar de draagconstructie is onderbroken bevindt zich vaak een stijgpunt (trap of lift) of een leidingkoker. Wouter van Diepen en Maikel van Dijk Bachelor Thesis Bouwkunde Management 18