Investeringsbereidheid

Transcriptie

1 Aan: Vaste Kamercommissie VROM Van: Staf Depla, PvdA-fractie Betreft: schriftelijke inbreng PvdA Wet modernisering huurbeleid (30595) Datum: 13 september 2006 Algemeen De leden van de PvdA-fractie staan uiterst kritisch tegen over de door de regering voorgestelde wetten modernisering huurbeleid Deze leden zijn verheugd dat ze met deze schriftelijke inbreng de tijd en mogelijkheid hebben alle vragen over de modernisering van het huurbeleid aan de regering voor kunnen leggen. Deze leden vertrouwen er op dat op al de vragen in deze inbreng een volledig en zorgvuldig antwoord volgt van de regering. De leden van de PvdA fractie hebben ernstige bezwaren tegen het feit dat de behandeling van de wetsvoorstellen huurbeleid, ondanks het controversiële karakter van de wetgeving, doorgang vindt. Tijdens het debat over de regeringsverklaring op 7 juli 2006 stelde minister president Balkendende: "Het is denkbaar dat al op voorhand blijkt dat een onderwerp nauwelijks of geen draagvlak heeft. Dat behoort een bewindspersoon zich te realiseren. Er kan ook sprake zijn van grote maatschappelijke of politieke verdeeldheid. Ook dat heb je dan te wegen. Of een vraagstuk is complex; uit de advisering van de Raad van State blijkt bijvoorbeeld dat daar in het bijzonder naar gekeken moet worden. Die verschillende zaken -- draagvlak, grote verdeeldheid, de complexiteit onder andere blijkend uit de commentaren van de Raad van State -- moet het kabinet op zich laten inwerken." (TK , blz. 1). De leden van de PvdA-fractie zijn van mening dat het onderhavige wetsvoorstel tot maatschappelijke verdeeldheid leidden. Op 8 april 2006 protesteerden duizenden huurders in Amsterdam tegen dit beleid. De Raad van State oordeelde eveneens zeer kritisch ten opzichte van onderdelen van de voorgestelde wetgeving. Deze leden kunnen niet anders concluderen dan dat het wetsvoorstel modernisering huurbeleid een controversieel onderwerp betreft waarvan behandeling over gelaten zou moeten worden aan een nieuwe te vormen meerderheidsregering. Graag een reactie. De leden van de fractie van de Partij van de Arbeid zijn van mening dat de voorgestelde wetten modernisering huurbeleid op geen enkele wijze bijdragen aan het van het slot krijgen van de woningmarkt. De modernisering van het huurbeleid zal leiden tot een stagnatie van de doorstroming en hogere woonlasten. Verhuurders krijgen meer ruimte voor het doorvoeren van huurverhogingen. Na mutatie mogen de nieuwe hogere maximale huren doorgevoerd worden. Zittende huurders zullen bij dreigende hoge huren minder snel verhuizen. De leden van de PvdA-fractie wijzen er voorts op dat het beleid op geen enkele wijze bijdraagt aan het vergroten van de bouwproductie en het bestrijden van de segregatie. Deze leden wijzen voorts de bijdrage van verhuurders aan de huurtoeslag principieel af. Inkomensondersteuning is een taak van de overheid. Het belasten van verhuurders kan ten koste gaan van de investeringscapaciteit. In veel gevallen zal de verhuurder de extra lasten doorberekenen aan de huurders. Een beperkte groep huurders, zij die geen recht hebben op huurtoeslag, draait op voor een bezuiniging van de rijksoverheid. De stelling van de minister is dat de WOZ-waarde een betere indicator voor de marktwaarde van de woning is dan de huurprijs. Aangezien dit een van de belangrijkste systeemveranderingen is waarover ook veel verschil van mening bestaat en waarover veel is gediscussieerd in de Kamer en gelukkig ook daarbuiten, hechten leden van de PvdA-fractie aan een nadere uiteenzetting van de minister waarom de WOZ waarde nog steeds een goede basis is voor het huurbeleid. 1

2 De leden van de Partij van de Arbeid komen tot de conclusie dat de modernisering van het huurbeleid slechts tot doel heeft een bezuiniging van VROM door te voeren over de ruggen van de huurder. Verhuurders mogen de huren verhogen in ruil voor het leveren van een bijdrage aan de uitgaven voor de huurtoeslag. Graag een reactie. De leden van de fractie van de Partij van de Arbeid merken op dat een deel van de regelgeving modernisering huurbeleid uitgewerkt wordt in lagere regelgeving. Deze leden stellen dat de uitwerking van deze regelgeving van essentieel belang is voor het beoordelen van de wetten modernisering huurbeleid. Om die reden vragen deze leden inzicht in al de besluiten genoemd in de artikelen 247 lid 4 Burgerlijk Wetboek &, artikel 3 lid 2, artikel 3a lid 2, artikel 45a lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel VI lid 1 Wet modernisering huurbeleid. Tevens verzoeken deze leden de volgende besluiten van een voorhangprocedure te voorzien: artikel 247 lid 4 Burgerlijk Wetboek, artikel 3 lid 2, artikel 3a lid 2 en artikel VI lid 1 Wet modernisering huurbeleid. De minister stelde gedurende de discussie over de modernisering van het huurbeleid voor de WOZ-waarde op te nemen als factor in het woning waarderingsstelsel (WWS). Het WWS is uitgewerkt in een bijlage van een besluit dat voortvloeit uit het Burgerlijk Wetboek en de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De leden van de PvdA-fractie verzoeken met klem voorgenomen wijzigingen van het WWS voor plenaire behandeling van de wet modernisering huurbeleid naar de Kamer te sturen. Deze leden vragen daarnaast dit besluit van een voorhangprocedure te voorzien. Graag een reactie. Investeringsbereidheid De leden van de PvdA-fractie betwijfelen of het wetsvoorstel modernisering huurbeleid bijdraagt aan de investeringsbereidheid van woningcorporaties en andere private investeerders. Deze leden wijzen op één van de conclusies van de Raad van State die stelt dat huurliberalisatie slechts in beperkte mate van invloed is op het vergroten van de investeringen in de sector. Graag een reactie. De leden van de PvdA fractie vragen de minster wetenschappelijk onderbouwen dat deze huurwetten leiden tot een hogere bouwproductie. Een degelijk onderzoek naar het verband tussen huurverhogingen en bouwproductie ontbreek tot op heden. Deze leden vragen wanneer zij dit onderzoek verwachten. De leden van de PvdA-fractie wijzen op het feit dat de woningcorporaties momenteel over voldoende reserves beschikken fors te investeren in de woningproductie. Deze reserves moeten ingezet worden om de woningproductie op te voeren. Deze leden wijzen in dit verband voorts naar een onderzoek van het CPB Investeringsprikkels voor woningcorporaties' (januari 2006). Het CPB concludeert in dit onderzoek dat niet het tekort aan financiële middelen geleid heeft tot een afname van de bouwproductie maar de afwezigheid van de juiste prikkels tot investeren. Het lid Depla diende namens de PvdAfractie een amendement op de interim-wet betaalbaarheids huurwoningen (30310 nr. 24) dat het investeren van deze reserve stimuleert. Woningcorporaties die niet investeren betalen een heffing, corporaties met een grote investeringsopgave worden niet extra belast. De leden van de PvdA-fractie verwachten dat deze invulling van een heffing op woningcorporaties een grotere stimulans vormt voor corporaties om te investeren dan het door de minister voorgestelde verruimen van de huurprijzen. Deze leden vragen de minister het CPB te laten onderzoeken welke van deze prikkels tot investeren door woningcorporaties het meest effectief is. Graag vernemen deze vragen de minister dit onderzoek voor plenaire behandeling van het wetsvoorstel naar de Kamer te sturen. 2

3 Wetsvoorstel modernisering huurbeleid 2007 De leden van de PvdA-fractie vragen welke gevolgen het aanpassen van de liberalisatiegrens in het Burgerlijk Wetboek heeft voor wonen gerelateerde wetgeving. Deze huidige grens tussen woningen die in de sociale dan wel vrij sector vallen is eveneens van betekenis onder andere de Huisvestingswet. Deze leden vragen om een overzicht van de te wijzigen gerelateerde regelgeving zover deze nog niet aan de orde is gekomen in onderhavig wetsvoorstel. De leden van de PvdA-fractie vragen de minister om een degelijk onderzoek naar de gevolgen van het huurbeleid op de doorstroming. De Raad van State concludeert in haar advies dat de gevolgen van de modernisering van het huurbeleid nog niet voldoende onderzocht zijn. De doorstroming is tussen 1997 en 2003 al flink afgenomen. Als reden wordt onder andere genoemd de terugval in de bouwproductie en het gebrek aan prikkels voor zittende huurders te verhuizen doordat hier vrijwel altijd een huurverhoging tegen over staat. De verschillen tussen zekerheid en huurprijzen tussen zittende huurders en nieuwe of verhuizende huurders nemen als gevolg van het huurbeleid sterk toe. Mensen die niet hoeven te verhuizen zullen over het algemeen verkiezen in de eigen woning te blijven, met alle gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt van dien. Tevens valt te verwachten dat het huurbeleid een effect heeft op de mogelijkheid van soepel proces van herhuisvesting van bewoners uit herstructureringsgebieden. Doordat juist prijzen van woningen na mutatie omhoog kunnen hebben mensen in herstructureringsgebieden minder keuze uit betaalbare woningen. Daarbij moet opgemerkt worden dat boven de eerste aftoppingsgrens de huurstijging slechts gedeeltelijk door de huurtoeslag gecompenseerd wordt. Huurders met een laag inkomen krijgen de hogere huurprijzen na mutatie niet zonder meer door de huurtoeslag vergoed. Het resultaat is dat herhuisvesting stagneert en herstructurering vertraagt. Wat gaat u hier aan doen? Tevens zal het slecht zijn voor het draagvlak van de verbetering van buurten. Het adagium we moeten wijken voor de rijken zal meer weerklank krijgen en het verzet tegen de wijkverbetering toenemen. Dit probleem constateerde u al in de laatste voortgangsraportage van de 56 wijken aanpak. De leden van de PvdA-fractie vragen hoe de minister gaat u er voor zorgen dat de draagvlak voor de herstructurering niet verder afneemt? Welke acties gaat u ondernemen? Graag een reactie. De effecten van het beleid op de doorstroming zijn van essentieel belang voor het door de minister genoemde doel van het beleid, namelijk het van het slot halen van de woningmarkt. Deze leden wijzen er op dat de effecten van het wetsvoorstel op de doorstroming van essentieel belang is voor behandeling van het wetsvoorstel modernisering huurbeleid. om deze reden vragen deze leden het onderzoek voor plenaire behandeling van het wetsvoorstel naar de Kamer te sturen. De systematiek van een op de WOZ-waarde gebaseerde grens tussen de huursegmenten leidt volgens de leden van de PvdA-fractie tot een groot aantal onduidelijkheden en een verzwaring van de administratieve lasten van verhuurders. Deze leden stelden de minister reeds eerder vragen over de wijze waarop woningen die volgens het zogenoemde te woon concept worden aangeboden. Binnen deze constructie kan de potentiële bewoner kiezen voor huur dan wel koop van de woningen. De minister stelt in haar beleidsvisie toekomst woningcorporaties dat corporaties koopwoningen binnen de commerciële tak moeten aanbieden. Wanneer deze woning vervolgens verhuurd wordt binnen de gereguleerde sector is de verhuurder gedwongen de woning over de dragen naar het sociale segment. Moeten corporaties overdrachtsbelasting betalen bij verschuivingen binnen eigen of vrije dochters? Kan de minister aangeven of de woningcorporaties of brancheorganisatie 3

4 Aedes positief staan tegen over deze uitwerking van de plannen voor het nieuwe huurbeleid? Graag een reactie. Het wetsvoorstel modernisering huurbeleid biedt de mogelijkheid voor huurders en verhuurders te komen tot afspraken over het gereguleerd aanbieden van woningen die op basis van de WOZ-waarde in het overgangssegment dan wel geliberaliseerde segment zouden vallen. De leden van de fractie van de Partij van de Arbeid vragen of de verhuurder naast het toetsen op recht op huurtoeslag meer selectiecriteria kan gebruiken om te bepalen in welk segment de woning wordt aangeboden. Bijvoorbeeld de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen in een bepaalde wijk? Kan een woning die eenmaal in het gereguleerde segment is aangeboden, met een hoge WOZ-waarde en bewoond door een huurder met een inkomen boven de huurtoeslaggrens alsnog overgaan naar het overgangs- of gereguleerde gebied? Graag een reactie. De minister stelt voor de vrijwillige regulering vast te leggen in de huurovereenkomsten tussen huurder en verhuurder. Betekent dit dat de huurcontracten van huurders in woningen met een hoge WOZ-waarde waarvan de verhuurder besluiten de woningen gereguleerd aan te bieden gewijzigd moeten worden? De leden van de PvdA-fractie vragen de minister of zij aan kan geven hoe groot de administratieve last is die voortvloeit uit het wijzigingen van de huurovereenkomsten? -De leden van de PvdA-fractie vragen voorts naar de ontwikkeling van de administratieve lasten voor het ministerie van VROM als gevolg van de introductie van de WOZ-waarde in het huurbeleid. De laste voor het gebruik van de WOZ-taxaties worden verdeeld over ministeries en overige gebruikers van de WOZ-taxaties. Door het stapsgewijs afschaffen van de Onroerende Zaak Belasting neemt het belang van het ministerie van Financiën in de WOZtaxaties af. De kosten voor de WOZ-taxaties worden daarom voor een groot gedeelte doorberekend aan het ministerie van VROM. Het belang van VROM in de WOZ-taxaties neemt immers sterk toe. Deze leden vragen de minister of zij een beeld wil geven van de verdeling van de kosten van de WOZ-taxaties en de verdeling van deze kosten. Daarbij dient de minister rekening te houden met de afbouw van de OZB. Graag een reactie. -In de visie voor de woningmarkt geeft de minister aan dat het gebruik van energie in de toekomst een belangrijke rol zal spelen binnen de huursector. De leden van de PvdA-fractie vragen waarom bij wijziging van het huurbeleid niet direct een aanpassing van de woningwaardering voor energiegebruik in het wetsvoorstel is opgenomen. Tevens vragen zij wanneer zij een dergelijk voorstel kunnen verwachten. De leden van de PvdA-fractie vragen voorts wat de gevolgen van het wetsvoorstel modernisering huurbeleid voor de niet zelfstandige woningen. Voor niet-zelfstandige woningen worden geen WOZ-waarden vastgesteld. Blijft de wijze van vaststellen van de maximale huurprijs van deze woningen gelijk aan de situatie onder vigerende regelgeving? Voorts vragen deze leden naar de gevolgen van de voorgestelde modernisering van het huurbeleid voor kleine zelfstandige studentenwoningen. In verschillende delen van het land zouden als gevolg van de in februari 2006 voorgestelde wijziging van het WWS de kleine zelfstandige studentenwoningen een lagere maximale huurprijs kennen. Dit leidt in steden als Wageningen en Nijmegen tot de paradoxale situatie dat de maximale huurprijzen van de niet zelfstandige woningen hoger liggen dan de maximale huurprijzen van de zeer gewilde zelfstandige studentenwoningen. De leden van de PvdA-fractie vragen of de minister dit een wenselijke situatie vind. Zo ja, hoe valt dit te rijmen met de doelstelling de marktwaarde tot uitdrukking te laten komen in de huurprijs. De zelfstandige eenheden zijn immers veel meer 4

5 gewild dan de niet zelfstandige eenheden. Zo nee, op welke wijze zal de minister dit oplossen? Een overgangssegment De leden van de PvdA-fractie maken zich ernstig zorgen over het forse aandeel van de huurwoningen dat in het overgangssegment of geliberaliseerde segment dreigt te vallen. De huurders van woningen met een hoge WOZ-waarde hebben niet vanzelfsprekend een hoger inkomen dan huurders van woningen die minder gewild zijn. Van huurders die net iets meer verdienen dan de huurtoeslaggrens verwacht de minister dat zij met gemak de huurverhogingen kunnen betalen. De leden van de PvdA-fractie bestrijden dit. Hoeveel euro verdient een alleenstaande-of een meerpersoonshuishouden netto per maand als ze 200 euro per maand boven de huurtoeslaggrens verdienen? Wat worden de huurquotes van mensen met een inkomen van respectievelijk 50, 100 en 200 euro per maand boven de huurtoeslaggrens die in een woning in het zogenaamde overgangsegment wonen? Deze leden vragen de minister een uitgebreid beeld te geven van de soort woningen die in de verschillende huursegmenten zullen vallen. De Kamer beschikt tot op heden slechts over het overzicht van de omvang van de huursegmenten in provincies en in gemeenten. De leden van de PvdA-fractie vrezen dat juist in gebieden met een hoge marktdruk de schaarse grotere woningen in het overgangs- of geliberaliseerde segment zullen vallen. In veel steden zijn grotere huurwoningen schaars. Zo is in Amsterdam 80% van de huurwoningen kleiner dan 60m2. De grotere woningen zijn op de markt snel veel waard. Dit zijn tevens juist de woningen waar gezinnen met een lager inkomen op aangewezen zijn. In een steden als Amsterdam en Utrecht zijn grotere koopwoningen voor gezinnen met een middeninkomen onbetaalbaar. Deze gezinnen zijn aangewezen op de schaarse grotere betaalbare huurwoningen. Door schaarste en een hoge marktdruk vallen dreigen vrijwel al deze woningen in het overgangssegment te vallen. Voorbeelden uit steden als Amsterdam en Utrecht laten eveneens zien dat een deel van deze woningen zelfs direct in het geliberaliseerde segment vallen. Deelt de minister de opvatting van de leden van de PvdA-fractie dat het onwenselijk is dat uitgerekend deze grotere betaalbare huurwoningen in het overgangs- of geliberaliseerde segment vallen? Kan de minister aangeven op welke wijze de huurders van dergelijke woningen op de lange termijn beschermd worden tegen forse huurverhogingen? Blijft voor de zittende huurders het bestaande huurregime gelden tot dat ze verhuizen? Gaat de extra huurverhoging voor deze woningen ook na 2010 verder? Blijft de minister bij haar opmerking dat deze huurders, wanneer zij over 5 of 10 jaar de huur niet meer kunnen opbrengen moeten omzien naar een andere woning? Kan de minister garanderen dat er voor deze huurders in de eigen stad of eigen regio betaalbare grotere woningen beschikbaar zijn? Graag een reactie. Voorts vragen deze leden om een overzicht van de soort huurwoningen (oppervlakte en huurprijs) in de steden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Eindhoven die in het overgangs- en geliberaliseerde segment vallen. Deze leden verzoeken dit overzicht voor plenaire behandeling van de wet modernisering huurbeleid naar de Kamer te sturen. Overgangsrecht (blz. 8) Verhuurders moeten bij huurverhogingsvoorstellen na januari 2007 de gronden waarop de huurverhoging gebaseerd is weergeven. De regering noemt in de MvT de maximale huurprijsgrens, het aantal punten van de woning en het relevante huursegment. De leden van de PvdA-fractie vragen waarom de verhuurder niet ook de WOZ-waarde van de woning moet vermelden bij het huurverhogingvoorstel. De huurder moet duidelijk zien op welke WOZ- 5

6 waarde de verhuurder zich baseert. Deze leden vragen de minister dit alsnog in de wettelijke bepaling op te nemen. 2.1 WOZ-waarde als liberalisatiegrens De leden van de PvdA-fractie wezen meerdere malen op de vele onwenselijke consequenties van het hanteren van grenzen op basis van de WOZ-waarde. De minister geeft in de MvT aan dat in de toekomst de WOZ waarden jaarlijks worden vastgesteld. De WOZ-grenzen die gelden per regio worden echter maar eens per vier jaar vastgesteld. De leden van de PvdA-fractie merken op dat het jaarlijks taxeren van de WOZwaarden gevolgen kan hebben voor de posities van huurders in verschillende huurregimes. De kans is namelijk aanwezig dat een huurwoning tijdens de een eerste taxatie in het overgangssegment valt en in een daaropvolgende taxatie in het geliberaliseerde gebied. Kunnen huurders waarvan de woning als gevolg van een nieuwe WOZ-taxatie in een ander huursegment vallen hier bezwaar tegen maken bij de Huurcommissie? Kan een huurder van een woning die verschuift van het overgangssegment naar het gereguleerde segment in het vervolg aanspraak maken op de lagere huurverhogingen en de huurprijsbescherming in het gereguleerde gebied? Kunnen huurders van woningen die eerst in het gereguleerde gebied vielen en na hertaxatie in het overgangssegment vallen een beroep blijven doen op de huurprijsbescherming die geldt voor het gereguleerde gebied? De leden van de PvdA fractie vragen om een beeld van het aantal woningen met een WOZwaarde heeft om en nabij de verschillende WOZ-grenzen. Bij deze woningen bestaat een aanzienlijke kans dat ze bij een volgende taxatie net boven of onder de grens getaxeerd worden waardoor ze switchen tussen de huursegmenten. Hoeveel procent van de huurwoningen heeft een WOZ-waarde die tot 5000 euro afwijkt van één van de regionaal vastgestelde WOZ-grenzen? Graag een reactie. 2.2 bestaande huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs en blijven geliberaliseerde woningen. De leden van de PvdA-fractie hebben een groot aantal vragen bij de wijze waarop woningen die momenteel in het geliberaliseerde segment vallen na invoering van onderhavig wetsvoorstel in het nieuw vastgestelde geliberaliseerde deel vallen. Geliberaliseerde woningen moeten worden opgenomen in een register. Verhuurders hebben tot 2010 de tijd de woningen in te schrijven in een liberalisatie register. De leden vragen de minister hoe rechtspositie van de huurder is op het moment dat een woning nog niet ingeschreven staat? Kan een huurder van een woning die niet ingeschreven is naar een beroep doen op huurprijsbescherming bij de huurcommissie? Verhuurders moeten aantonen dat het aantal punten van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel hoger moet zijn dan 142 voordat de woning opgenomen wordt in het liberalisatieregister. In met name de grote steden worden op dit moment een aanzienlijk aantal woningen tegen een geliberaliseerde huurprijs verhuurd terwijl het aantal punten lager is dan 142. De leden van de PvdA-fractie vragen of deze woningen na invoering van de wetten modernisering huurbeleid nog geliberaliseerd zijn. Zo nee, opent dit nieuwe mogelijkheden tot bezwaar (wanneer 6 maanden voor toetsen huurcommissie verlopen zijn) voor de huurder? Kan de minister een omschrijving geven van de rechtspositie van deze huurders. Kunnen deze huurders in de toekomst bezwaar maken tegen een huurverhoging? Graag een reactie. 6

7 De leden van de PvdA-fractie vragen of de verhuurders zelf een verzoek tot opname in het registratieregister moeten indienen. Voorst vragen deze leden of het door de verhuurder verstrekte aantal punten wordt gecontroleerd. Zo nee, waarom niet? Zo ja, wie zal die gegevens controleren? Kan een huurder bezwaar maken tegen het feit dat de woning is opgenomen in het liberalisatieregister? Graag een reactie. De leden van de PvdA-fractie vragen voorts of opname in het register mogelijk is wanneer de termijn voor toetsing van de aanvangshuurprijs (6 maanden) nog niet verlopen is. De aanvangshuur en veelal ook het aantal punten van de woning staan immers nog niet onherroepelijk vast wanneer de huurder de huurprijs nog kan laten toetsen door de Huurcommissie. Graag een reactie. De minister stelt in de memorie dat bij het opnemen van woningen in het liberalisatieregister rekening zal worden gehouden met het feit dat het geliberaliseerde segment in totaal niet groter zal mag zijn dan 5%. De leden van de PvdA-fractie vragen of dit percentage geldt voor de omvang van het geliberaliseerde segment op het moment van invoering van de wet of tevens voor de eerste jaren na invoering van de wetswijziging? Op welke wijze wordt voorkomen dat het geliberaliseerde segment de komende jaren nog groter wordt als gevolg van de nieuwe liberalisatiegrens op basis van de WOZ-waarde? Deze leden willen daarnaast weten of ook nog niet opgeleverde nieuwbouwwoningen bij deze berekening van het geliberaliseerde segment worden berekend? De leden van de PvdA-fractie vragen voorts of die 5% geldt voor gemeenten, voor regio`s of provincies? Heeft dit gevolgen voor de WOZ-grenzen zoals de minister die eerder per regio vaststelde? Deze leden vragen waarom dit voorbehoud niet is opgenomen in de brief over lokaal maatwerk naar de gemeenten? Kunnen de WOZ-grenzen in 2007 nog aangepast worden wanneer blijkt dat het percentage woningen in het liberalisatie register groter is dan 5%? De leden van de PvdA-fractie vragen de minister voorts of zij een inschrijfstop voor het liberalisatieregister zal instellen wanneer het percentage geliberaliseerde woningen te groot wordt. Zo ja, wat gebeurd er dan bij de oplevering van geplande vrije sector woningen? Graag een reactie. De leden van de PvdA-fractie dienden tijdens het VAO over de modernisering van het huurbeleid een motie in ter bevordering van de investeringen in de vrije sector huurwoningen. Het lid Depla stelde voor ook nieuw op te leveren vrije sector woningen met een puntenaantal hoger dan 142 direct in te schrijven in het liberalisatie register, ondanks de hoogte van de WOZ-waarde. Deze leden zijn van mening dat de investeringen in de vrije sector zullen afnemen wanneer deze woningen na invoering van de wet modernisering huurbeleid aan de huurmaximering gebonden zijn. Deelt de minister de vrees van de leden van deze fractie dat de nieuwe liberalisatiegrens zal leiden tot een afname van investeringen in de vrije sector? Deze leden vragen hoeveel projecten er nu al zijn aangemeld voor opname in het liberalisatieregister op basis van de huidige liberalisatiegrens. Voorts vragen zij hoeveel projecten er nu in voorbereiding zijn waarbij de woningen volgens huidige systematiek geliberaliseerd zouden zijn maar volgende de systematiek van het wetsvoorstel modernisering huurbeleid in het overgangssegment zouden vallen. Ook vragen deze leden welke oplossing de minister voor deze woningen in voorbereiding heeft. Graag een reactie. 2.3 vrijwillige regulering 7

8 De voorgestelde wetswijziging voorziet in het vrijwillig reguleren van huurwoningen die op basis van de WOZ-waarde in het overgangs- of geliberaliseerde segment vallen. De leden van de PvdA-fractie vragen of de regering een beeld geven van de mate waarin corporaties zich zullen toeleggen op vrijwillige regulering. Corporaties en gemeenten kunnen tot afspraken komen over de mate van vrijwillige regulering van bepaalde doelgroepen. De leden van de PvdA-fractie vragen op welke wijze krijgen gemeenten inzicht in de financiële mogelijkheden van corporaties? Deze leden vragen of de financiële ruimte voor vrijwillige regulering deel uit van de berekeningen voor de investeringsdoelstelling van de corporaties. Zo nee, op welke wijze beoordeelt de minister bij conflicten tussen corporaties en gemeenten de mogelijke in zet voor het vrijwillig reguleren van huurwoningen? Deze leden vragen of de regering een beeld kan geven van de kosten voor woningcorporaties indien zij besluiten dergelijke woningen in het gereguleerde segment te verhuren terwijl als gevolg van de hoge WOZ-waarde wel de corporatie wel de commerciële sector gebruikelijke tarieven moet hanteren? Tevens vragen zij of de regering een beeld schetsen van de rol van de provincie ten opzichte van de regionale woningafspraken. Graag een reactie. 2.4 regionale grenswaarden De leden van de fractie van de Partij van de Arbeid zijn teleurgesteld over de wijze waarop invulling gegeven wordt aan de motie Koser Kaya / Van Bochove (27 926, nr. 106). Deze motie is, met uitzondering van de LPF-fractie, Kamerbreed aangenomen met het doel mogelijkheden tot lokaal maatwerk te creëren. De mogelijkheden voor lokaal maatwerk zijn echter op basis van onderhavig wetsvoorstel zeer beperkt. Deze conclusie wordt gedeeld door grotere en kleinere gemeenten. In een brief aan de minister en de vaste Kamercommissie van VROM verzoekt de wethouder Herrema van de gemeente Amsterdams namens de 4GS, de G27 en de VNG de minister van VROM om meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk. In veel gemeenten zullen de door de minister voorgestelde WOZ-grenzen leiden tot een zeer onevenwichtige verdeling van de huursegmenten. De leden van de PvdA-fractie vragen de minister waarom zij zich ten opzichte van het lokaal maatwerk niet houdt aan haar eigen motto decentraal wat kan, centraal wat moet. Deze leden stellen voor daadwerkelijk een stap te maken richting decentraliseren en de invulling van het lokaal maatwerk daadwerkelijk aan regio`s of gemeenten over te laten. Graag een reactie. De minister heeft in haar brief van 7 februari 2006 (DBO ) de gemeenten in de gelegenheid gesteld hun argumenten met betrekking tot de WOZ-grenzen voor te leggen. De gemeenten kregen de mogelijkheid om tot 1 mei te reageren. De leden van de PvdA-fractie betreurer het ten zeerste dat gemeenten is gevraagd te reageren in een periode dat er gemeenteraadsverkiezingen en vorming van nieuwe colleges plaatsvonden. Naar de mening van de PvdA is dit niet een correcte manier om met de gemeenten te overleggen over het nieuwe huurbeleid. Kan de minister daarnaast in algemene zin aangeven op welke wijze het overleg met de gemeenten vorm heeft gekregen? In totaal 90 gemeenten hebben bij de minister een verzoek tot lokaal maatwerk ingediend. Op een enkele uitzondering na zijn alle verzoeken afgewezen. De leden van de PvdA-fractie verzoeken de minister tot het bieden van inzicht in de redenen van de gemeenten tot het indienen van een verzoek tot maatwerk en de reactie van de minister hierop. Inzicht in deze stukken is van groot belang om te zien of de minister daadwerkelijk invulling geeft aan de motie Koser Kaya/Van Bochove (27926 nr. 106). Tjeerd Herrema stelt namens de G4, G27 en VNG dat de verzoeken om maatwerk zijn afgewezen met het argument dat in de gemeenten de omvang van het gereguleerde segment voldoende groot zou zijn voor het huisvesten van de 8

9 huishoudens met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens. In de aangenomen motie Koser Kaya/ Van Bochove dient de mogelijkheid tot lokaal maatwerk echter tot het garanderen dat in de huursegmenten in de gemeenten groot genoeg moeten zijn waardoor differentiatie in de wijken mogelijk is. In deze motie wordt geen verband gelegd met de omvang van de door de minister genoemde doelgroep. Wel wordt het belang van de mogelijkheden tot differentiatie in de wijken benoemd. Uit de brief van de 4GS, G27 en VNG blijkt dat verzoeken om maatwerk ten einde ongelukkige spreiding van de huursegmenten en het segregatie tegen te gaan door VROM zijn afgewezen. De leden van de PvdA-fractie zijn van mening dat dit ingaat tegen opdracht van de Kamer. Om die reden vragen deze leden inzicht in alle brieven die door de gemeenten verstuurd zijn met het verzoek om lokaal maatwerk. Tevens vragen deze leden om de reacties die de minister van VROM naar de gemeenten gestuurd heeft. Deze verzoeken de brieven en de reactie van de minister hierop dienen voor plenaire behandeling van de wet modernisering huurbeleid naar de Kamer te sturen. De leden van de PvdA-fractie maken zich zorgen over de zorgvuldigheid waarmee het nieuwe huurbeleid is voorbereid. In dit verband wil de PvdA graag een reactie van de minister op de brief van de gemeente Oisterwijk (22 mei 2006) waarin zij de getallen van het ministerie corrigeert. Het ministerie gaat uit van huurwoningen, de gemeente telt er Ook voor Heemstede geldt dat zij in haar gemeente huurwoningen heeft geteld, terwijl het ministerie rekent met woningen. Dit zijn significante verschillen! Hoe betrouwbaar zijn de gegevens waarop het huurbeleid is gestoeld? Is de minister van mening dat de stelselwijziging voldoende is voorbereid om op een verantwoorde manier te laten gaan plaatsvinden? Ook in dit verband hecht de PvdA aan een overzicht van de gemeenten die wel en niet gereageerd hebben, en de kwalificatie van de ontvangen reacties. Indien dit aanleiding geeft om het overzicht verdeling van de huurwoningvoorraad per gemeente per segment (bijlage brief, 7 februari 2006, kenmerk DBO ) ter herzien, dan neemt de PvdA daar graag kennis van. De leden van de PvdA-fractie vinden het daarnaast van groot belang dat de definitieve uitwerking van het lokaal maatwerking in de daarvoor bestemde AMvB bij de Kamer bekend is voordat de plenaire behandeling van het voorgestelde wetsvoorstel is afgerond. Deze leden verzoeken voorts de betreffende AMvB van een voorhangprocedure te voorzien. Graag een reactie. 3.1 gefaseerde vergroting van het geliberaliseerde segment -Binnen het overgangsgebied geldt voor nieuwe verhuringen wel een maximale huurprijs maar geen maximaal vastgestelde huurverhoging. De leden van de PvdA-fractie vragen of de minister kan aangeven op welke wijze de huurders van deze woningen enige zekerheid voor in de toekomst geboden worden met betrekking tot de stijging van de huurprijs? Kan de minister aangeven of zij van verhuurders verwacht op enigerlei wijze rekening te houden met de financiële positie van de huurder en de voorgestelde huurverhoging? Verwacht de minister dat corporaties afspraken maken met gemeenten over de redelijk geachte huurstijgingen van woningen in het overgangsgebied? Kan de minister een reactie geven op de stelling dat particuliere verhuurders maximaal gebruik zullen maken van de ruimte voor jaarlijkse huurverhogingen? Kan de minister aangeven of het juridisch mogelijk in het huurcontract een reeks huurverhogingen voor een aantal jaren vast te leggen. Graag een reactie. 3.2 beëindiging van het overgangssegment 9

10 De leden van de PvdA-fractie wijzen er op dat de wijze waarop de minister stelt het woningtekort aan te pakken gebaseerd is op een papieren werkelijkheid. De minister stelde in de discussie over de modernisering van het huurbeleid dat huren slechts vrijgegeven zouden worden wanneer het woningtekort is teruggedrongen tot 2,2% in 2008 en 1,5% in Voor het bepalen of het woningtekort is opgelost kijkt de minister nu alleen nog maar naar het al dan niet nakomen van de gemaakte bouwafspraken. Dit leidt er toe dat in verschillende woningmarktregio`s het vrijgeven van de huren mogelijk wordt terwijl het woningtekort nog groter is dan 1,5% in Kunt u garanderen dat in al de woningmarktregio`s het woningtekort daadwerkelijk kleiner is dan 1,5% bij het vrijgeven van de huren wanneer het nakomen van de bouwafspraken als criterium geldt voor het al dan niet vrijgeven van een deel van de huren? De minister stelt dat het woningtekort in de regio Utrecht is opgelost wanneer aan de bouwafspraken is voldaan. Uit een rapport van de onderzoekscommissie van de provinciale staten van Utrecht blijkt dat het woningtekort na realisatie van de geplande aantallen nog verre van opgelost is. De commissie schat het woningtekort in de regio Utrecht in 2015 op 3%. Deelt de minister de mening van de leden van de PvdA-fractie dat het woningtekort in de regio Utrecht na realisatie van de bouwafspraken in 2010 naar verwachting groter zal zijn dan 1,5%? Zo nee, kunt u met cijfers onderbouwen dat het woningtekort in de regio Utrecht lager of gelijk is aan 1,5%? De leden van de PvdA-fractie vragen voorts om een reactie op de conclusies van het NM a- onderzoek naar de fusie tussen de Eindhovense woningcorporaties Hertog Hendrik van Lotharingen en Woningstichting SWS. De NMa stelt dat door fusie tussen beide corporaties geen negatieve gevolgen voor de concurrentie te verwachten valt door de structurele krapte op de markt van sociale huurwoningen (NMa 06-19, 16 juni 2006). Deelt de minister deze visie van de NMa? Kan de minister onderbouwen of zij verwacht dat het woningtekort in 2010 in de regio Eindhoven is opgelost? De leden van de PvdA-fractie vragen de minister aan te geven hoe gehandeld zal worden wanneer in een regio aan de bouwafspraken is voldaan terwijl het woningtekort groter is dan 1,5%. Wordt een deel van de huren in deze regio`s alsnog vrijgegeven? Uit onderzoek is bekend dat het woningtekort in Amsterdam in 2010 groter zal zijn dan 1,5%. Heft u wanneer wel voldaan is aan de bouwafspraken het overgangssegment op? Heft u het overgangssegment op in Utrecht waar het woningtekort ondanks het voldoen aan de bouwafspraken op terwijl het woningtekort hoger is dan 1,5%? Verwacht u dat na realisatie van de bouwafspraken in Eindhoven het woningtekort voldoende is opgelost om het overgangssegment vrij te geven? Graag een reactie. De leden van de PvdA-fractie vragen de minister voorts op welke wijze zij zal toetsen of de afgesproken aantallen te bouwen woningen voldoen aan de woningbehoefte in een regio. Is hierbij slechts het aantal te bouwen nieuwbouwwoningen bepalend of wordt er ook toegezien op de totale toevoeging in bijvoorbeeld de randgemeenten en in het aandeel betaalbare nieuwbouwwoningen die de randgemeenten ten opzichte van centrum gemeenten voor rekening nemen? Zo nee, hoe verhoudt dit zich met het toezicht op het tot stand komen van de regionale afspraken zoals neergelegd in de beleidsvisie toekomst woningcorporaties? De leden van de PvdA-fractie vragen de regering aan te geven op welke wijze precies wordt vastgesteld of in de regio`s die niet onder de convenanten voor de nieuw te bouwen woningen vallen voldoende woningen gebouwd zijn om het overgangssegment te laten vervallen. Tevens vragen deze leden wat gebeurd er wanneer binnen een regio het overgangssegment op het eerste ijkpunt (20008) is komen te vervallen waarna de bouwproductie instort waardoor op het tweede ijkpunt (2010) het afgesproken aantal woningen niet gerealiseerd is? Kan op dat moment het overgangssegment wederom geïntroduceerd worden? Zo nee, waarom niet? Graag een reactie. 10

11 Aangezien de Woningbouwafspraken cruciaal zijn geworden in de mogelijkheden om te kunnen gaan liberaliseren, heeft de PvdA daar een aantal vragen over. Telt de woningbouwproductie in Montferland nu bijvoorbeeld wél of niet mee bij het de woningbouwafspraken in het KAN gebied? Is er met de regio Haarlem afgesproken dat er of woningen gebouwd moeten worden? Klopt het dat het stedelijk gebied Drechtsteden woningen gebouwd moeten worden, en in Holland Rijnland ? Hoe verhouden zich de regio s uit de Woningbouwafspraken met de soms weer afwijkende regio s de de gemeente zelf aanhouden, zoals bijvoorbeeld Holland Rijnland die volgens de Woningbouwafspraken 16 gemeenten telt, en volgens de gemeentelijk informatie 12. Enzovoorts. De PvdA hecht aan een eenduidig overzicht. Hier mogen geen misverstanden over gaan ontstaan. Daarom het verzoek om een overzicht te leveren met daarin welke gemeenten tot welke samenwerkingsverband behoren, welke gemeenten centrumgemeenten zijn, en het aantal toe te voegen woningen per regio. Daarin behoren naar de mening van de PvdA ook recente ontwikkelingen te zijn meegenomen zoals bijvoorbeeld het doorschuiven van een deel van de Utrechtse opgave naar Almere. Vervolgens is de vraag hoeveel woningen nemen de stedelijke regio s voor hun rekening nemen, en hoeveel woningen zal overig Nederland moeten bouwen? Uit de memorie van toelichting blijkt dat voor overig Nederland wordt uitgegaan van de landelijk geraamde woningbouwproductie, verminderd met de in de woningbouwafspraken neergelegde productie. Maar de PvdA vraagt zich of dit niet wat te ongenuanceerd is. En, wat is dit verband de betekenis van de woningafspraken die de gemeenten Ede, Wageningen, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzaal met de provincie hebben gemaakt? En hoe te oordelen over het punt dat de gemeente Oisterwijk (brief 22 mei 2006) in haar brief aan de minister inbrengt. Binnen de rode contour heeft deze gemeente relatief veel mogelijkheden om te bouwen. Dankzij deze (vaak dure) woningbouwproductie zal de mogelijkheid tot liberaliseren van de huurvoorraad gaan ontstaan, maar zonder dat in dit geval de nieuwbouwproductie geleid heeft tot meer keuzemogelijkheden voor de lagere inkomensgroepen. De gemeente wijst er dan ook op dat zij door de liberalisering van een groot aantal huurwoningen niet de beoogde primaire aandachtsgroep zal trekken. Graag de reactie van de minister. Daarbij heeft de PvdA ook de vraag wanneer overig Nederland mag gaan liberaliseren? Kan voor overig Nederland per provincie, regio en/of gemeente worden aangegeven welke productie aantallen gehaald moeten worden, wil er sprake zijn van voldoende keuzevrijheid, en dus de mogelijkheid van liberalisering gaan ontstaan? Hoofdstuk 4 Overgangsrecht 4.1 bestaande huurovereenkomsten per 31 december 2006 Het overgangssegment voorziet in een onderscheid tussen huurders die op 1 december 2006 wel recht hadden op huurtoeslag en huurders die op dat moment geen recht hebben op huurtoeslag. De leden van de PvdA-fractie wijzen op het feit dat in de huidige systematiek voor het vaststellen van het recht op huurtoeslag wordt echter niet uitgegaan van een recht op basis van het bruto maandinkomen maar op basis van het bruto jaarinkomen. Op basis van een schatting van dit inkomen aan het begin van het jaar wordt een maandelijks voorschotbedrag vastgesteld. Bij de eindafrekening na afloop van het jaar wordt het definitieve recht op huurtoeslag vastgelegd. Een gevolg van deze systematiek is dat niet in alle gevallen precies vastgesteld kan worden voor welke maanden een recht op huurtoeslag bestaat. Huurders kunnen bij de belastingaangifte nog bekijken of er op basis van het daadwerkelijk verdiende inkomen recht bestaat op huurtoeslag. Dit recht geld voor het hele jaar en niet voor een 11

12 specifiek aantal maanden. Tevens voorziet deze systematiek in een kans op een naheffing voor huurtoeslag wanneer blijkt dat het bruto inkomen hoger uitvalt dan verwacht. Het teveel ontvangen bedrag moet worden terugbetaald. Om de kans op forse naheffing te voorkomen zal een deel van de huurders, zeker huurders met onzeker inkomsten zoals freelancers op uitzendkrachten, besluiten pas op het moment dat het daadwerkelijke inkomen bekend is de huurtoeslag aan te vragen. De leden van de PvdA-fractie vragen de regering of zij wil aangeven op welke wijze de systematiek van de huurtoeslag te rijmen is met het invoeren van een strikte grens van het recht op huurtoeslag in één specifieke maand. Kunnen huurders die pas in januari kunnen berekenen of er recht bestaat op huurtoeslag alsnog een beroep doen op het behouden van het gereguleerde huurcontract? Kan het recht op bescherming binnen het gereguleerde gebied komen te vervallen wanneer na belastingaangifte blijkt dat de huurder een forse naheffing moet betalen of dat de huurder geen recht op huurtoeslag blijkt te hebben? Kunnen huurders met een nihilbeschikking (wel recht op toeslag maar een te laag bedrag om maandelijks uit te keren) wel aanspraak maken op bescherming van het gereguleerde segment? Graag een reactie. Deze leden wijzen voorts op de problemen en de vertragingen die dit jaar zijn ontstaan bij de uitvoering van de huurtoeslag. Huurders wachten veelal maanden op de beschikking huurtoeslag, de Belastingdienst is op het moment niet in staat de bezwaarprocedures tegen de beschikkingen voor de huurtoeslag binnen redelijke termijn af te handelen. Daardoor wachten vele huurders nog op de definitieve beschikking huurtoeslag. Hoe voorkomt de regering dat deze huurders, doordat zij niet kunnen aantonen dat ze recht hebben op huurtoeslag, alsnog binnen het overgangssegment vallen? 4.2 overgangsrecht voor zittende huurders die geen huurtoeslag ontvangen over de maand december 2005 De leden van de PvdA-fractie vragen de regering om een reactie op de stelling dat het aanpassen van het Burgerlijk wetboek ten einde eenmalig een tweejaarlijkse huurverhoging mogelijk te maken een voorbeeld van onzorgvuldig bestuur betreft. 4.3 overgangsrecht voor zittende huurders die wel huurtoeslag ontvangen over de maand december 2006 Voor het vaststellen van het recht op huurtoeslag geldt het totale inkomen van het huishouden. Wanneer de huurtoeslagontvanger verhuist behouden de overgebleven leden van het huishouden, ondanks de hoogte van de WOZ-waarde, het recht op huurtoeslag. De leden van de PvdA fractie vragen de regering of een huishouden waarvan de meest verdienende inwoner verhuisd waardoor er recht op huurtoeslag ontstaat eveneens ondanks de WOZ-waarde alsnog huurtoeslag kunnen aanvragen en daardoor in het gereguleerde segment kunnen vallen. Na echtscheiding maar ook nadat een inwonend kind met een inkomen verhuisd kan een recht op huurtoeslag ontstaan. Wanneer de overgebleven leden van het huishouden op basis van de WOZ-waarde in het overgangssegment vallen bestaat niet alleen de kans dat zij ten ondanks een laag inkomen voor hogere huurverhogingen aangeslagen worden maar eveneens de kans dat zij dankzij het overgangssegment niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Voorts vragen deze leden wat er gebeurd wanneer het recht op huurtoeslag ontstaat na invoering van deze wetten. Kunnen deze huurders ongeacht de WOZ-waarde en het huursegment waar de woning in valt huurtoeslag aanvragen? Zo nee, betekent dit dat de huurder gedwongen is om te zien naar een andere woning waarbij het recht op huurtoeslag wel mogelijk is? Op welke wijze controleert de Belastingdienst bij de aanvraag van huurtoeslag of toeslag voor die woning mogelijk is? De leden van de PvdA-fractie vragen op welke wijze de minister zal voorkomen dat huurders van woningen in het overgangssegment of geliberaliseerde segment gedwongen zijn te verhuizen of ernstig in de financiële problemen komen wanneer zij als 12

13 gevolg van de modernisering van het huurbeleid in deze woningen geen recht hebben op huurtoeslag. Graag een reactie. Hoofdstuk 5 effecten van de beleidsvoornemens vanaf juli onderzoek Tijdens het uitwerken van de plannen voor het moderniseren van het huurbeleid zijn de effecten van het huurbeleid zijn de effecten van het huurbeleid op huurstijgingen, koopkracht en de financiële positie van de verhuurders en daarnaast de effecten op segregatie onderzocht. De leden van de PvdA-fractie zijn van mening dat de in de MvT genoemde onderzoeken niet voldoende inzicht bieden in de effecten van de modernisering van het huurbeleid. Deze leden wijzen op het feit dat de plannen sinds het uitvoeren van het onderzoek drastisch gewijzigd zijn. Daar komt bij dat, zeker na wijziging van het beleidsvoorstel, de effecten op de doorstroming enorm zullen zijn. De invloed van het herziene huurbeleid op de bouwproductie is eveneens niet onderzocht. De leden van de PvdA-fractie scharen zich daarom achter de kritiek van de RvS dat de effecten van het beleid op doorstroming en bouwproductie niet goed onderzocht zijn. Deze leden verzoeken de regering spoedig te komen met een onderzoek naar de effecten van het huurbeleid als vormgegeven in onderhavig wetsvoorstel op de doorstroming en de bouwproductie. 5.2 effecten op huurstijgingen, koopkracht, en financiële positie huurders. De leden van de PvdA-fractie merken op dat de modernisering huurbeleid forse effecten zal hebben op de inkomenspositie en keuzevrijheid van huurders in Nederland. Deze leden menen dat deze effecten nog niet voldoende in de door de minister genoemde rapporten van ABFresearch en Companen inzichtelijk zijn. Tevens merken zij op dat de effecten van het huurbeleid in deze rapporten onderzocht zijn op basis van inmiddels verouderde voorstellen van de plannen tot modernisering van het huurbeleid. -De leden van de PvdA-fractie vragen daarom om recent onderzoek naar de effecten van het huurbeleid op de huurquote. Graag een overzicht van de ontwikkeling van de huurquoten van de in ieder geval de volgende groepen: - huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en voormalige ziekenfonds in het gereguleerde segment - huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en voormalige ziekenfonds in het overgangssegment - huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en voormalige ziekenfonds in het geliberaliseerde segment - huurders waarvan na invoering van de wet modernisering huurbeleid het inkomen daalt tot onder de huurtoeslaggrens in het overgangssegment - huurders waarvan na invoering van de wet modernisering huurbeleid het inkomen daalt tot onder de huurtoeslaggrens in het geliberaliseerde segment - Huurders met een inkomen tussen de voormalige ziekenfondsgrens en anderhalf modaal in het overgangssegment - Huurders met een inkomen tussen de voormalige ziekenfondsgrens en anderhalf modaal in het geliberaliseerde segment Voorts vragen de leden van de PvdA-fractie de minister in te gaan op een aantal concrete voorbeelden. Deze leden vragen de minister bij ieder voorbeeld in te gaan op de vraag of een dergelijke situatie voor kan komen, of dergelijke situaties wenselijke effecten zijn van de wet modernisering huurbeleid en of de minister voornemens is de situatie van deze huurders te verbeteren. 13

14 - Een oudere vrouw woont in Amsterdam op 4 hoog. Ze heeft net geen recht op huurtoeslag. In haar buurt zijn de WOZ-waarden hoog. Al de woningen in de omgeving vallen daardoor in het overgans en het geliberaliseerde segment. Ze moet verhuizen maar kan geen betaalbare woning vinden. - Een gezin met drie kinderen woon in een eenvoudige gezinswoning in een kleine gemeente in Utrecht. In september 2007 verliest de vader zijn baan. Het inkomen uit de uitkering en het salaris van de moeder valt terug tot onder de huurtoeslaggrens. Het huishouden kan geen huurtoeslag aanvragen doordat de huurwoning in het overgangssegment valt. Het aanbod van betaalbare huurwoningen in de regio is beperkt en er zijn lange wachtlijsten voor. De huurprijs bedraagt op dit moment 500 euro per maand, de WOZ waarde getaxeerd op Hoe ontwikkeld de huurquote van dit gezin zich tot 2010? Hoe ontwikkelt de huurprijzen zich wanneer het overgangssegment in 2010 wordt vrijgegeven? - Een jonge man woont van in de twintig woont bij zijn ouders in een kleine gemeente. Zijn inkomen ligt iets beneden de ziekenfonds grens. Hij zoekt een betaalbare woning in zijn gemeente. Het aanbod betaalbare huurwoningen is beperkt, de wachtlijsten zijn lang er gelden maximale inkomenseisen om voor de goedkope woningen in aanmerking te komen. De goedkoopste woning die hij kan huren kost 675,- per maand. Een koopwoning in de regio is met zijn inkomen onbetaalbaar. Hoe hoog is de huurquote bij deze huur? 5.3 Effecten op segregatie De leden van de PvdA-fractie maken zich ernstige zorgen over de effecten op segregatie die voortkomen uit de modernisering van het huurbeleid. Als eerste noemen deze leden het effect van het huurbeleid op de segregatie tussen grote steden en randgemeenten. In veel grote steden concentreren de huurwoningen in het gereguleerde segment zich in de minder gewilde stadswijken. In de randgemeenten is gereguleerde segment juist veelal beperkt. Dit versterkt de segregatie tussen steden en de randgemeenten. De leden van de PvdA-fractie wijzen in dit verband nogmaals op de aangenomen motie Bochove/ Depla XI nr, 35 over de noodzaak van betaalbare woningen in randgemeenten. Kamerbreed wordt gedeeld dat ook de randgemeenten rond de grote steden moeten bijdragen aan de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. Het kabinet is gehouden aan de uitvoering van deze motie. Van een aanwijzingsbevoegdheid om waar nodig in te grijpen bij de ontwikkeling van gemeentelijke prestatieafspraken is echter nog geen sprake. Wanneer kunnen deze leden een stevige aanpak van de free-riders die te weinig betaalbare woningen bouwen verwachten? De leden van de PvdA-fractie voorzien daarnaast dat de wetsvoorstellen modernisering huurbeleid tot een tegengesteld effect op de segregatie tussen steden en randgemeenten zullen leiden. Deze leden vragen de regering een overzicht te geven van de spreiding van de huursegmenten tussen grote steden en de omringende randgemeenten. Deze leden vragen van de volgende steden en hun randgemeenten een overzicht van de omvang van de inkomensgroep tot de huurtoeslaggrens, de voormalige ziekenfondsgrens en van het gereguleerde, het overgangs- en het geliberaliseerde segment van de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Den Bosch, Eindhoven, Nijmegen, Maastricht, Leiden, Leeuwarden en Groningen. De effecten van het huurbeleid versterken niet alleen de segregatie tussen grote steden en randgemeenten. De effecten op de differentiatie in de steden is eveneens aanzienlijk. De leden 14

15 van de PvdA-fractie concluderen dat in de steden wijken voor de rijken en wijken voor de lagere inkomens zullen ontstaan. Een kaartje van de spreiding van de huursegmenten in Amsterdam en Den Bosch laat duidelijk zien in welke wijken het gereguleerde segment vrijwel verdwijnen zal. Deelt de regering de conclusie van deze leden dat het aanbod gereguleerde huurwoningen in een groot deel van de stad zeer beperkt zal zijn? Deelt de regering de conclusie van deze leden dat verschillende wijken voor mensen met een lager inkomen op slot gaan? Graag een reactie. Alle huurwoningen in Amsterdam niet gereguleerd > Bron: Dienst Wonen december 2005/ O&S december

16 Tevens maken de leden van de PvdA-fractie zich zorgen om het aanbod van betaalbare woningen in de kleinere gemeenten in landelijk gebied. In veel van deze gemeenten is gereguleerde segment zeer beperkt. Onderzoek van de leden van deze fractie leert dat de omvang van het gereguleerde gebied in de kleine gemeenten het kleinst is en in de grote gemeenten het grootst. Op basis van de gegevens van VROM ontwikkelden zij de volgende tabel: Bron: In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd: Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden Staf Depla, Maart

17 In veel plattelandsgemeenten is het gereguleerde segment zeer beperkt. De leden van de PvdA-fractie ontvangen graag een overzicht van de omvang van het aantal huishoudens met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens in verhouding tot de omvang van het gereguleerde segment in deze kleine gemeenten. Kunt u ons voor een 50 tal kleinere gemeente verspreid over Nederland aangeven hoeveel huurwoningen in het gereguleerde segment er overblijven indien uw wetsvoorstel is doorgevoerd. Wat betekent dit voor de kansen van jongeren om in deze gemeenten een betaalbare woning te vinden. In de MvT stelt de regering dat het wenselijk is dat het voor de woningmarktregio`s wenselijk is wanneer er voor de regio één systeem van woonruimteverdeling geldt. De leden van de PvdA-fractie vragen welke acties zal de minister ondernemen wanneer gemeenten weigeren de woningmarkt open te gooien voor woningzoekenden uit omliggende gemeenten? De leden van de PvdA-fractie vragen voorts welke instrumenten de minister in zal zetten ten einde huurders en woningzoekenden te beschermen voor een verdere afname van het aantal betaalbare woningen wanneer gemeenten het in onderhandelingen met corporaties laten afweten. Hoofdstuk 6 Uitvoering 6.1 uitvoering verhuurders De regering stelt in de MvT dat de huurtoeslag in de meeste gevallen door middel van een geclusterde betaling aan de verhuurder wordt uitgekeerd. De leden van de PvdA-fractie vragen bij hoeveel procent dat het geval is? Deze leden merken op dat bij particuliere verhuurders de huurtoeslag in ieder geval vrijwel nooit op rekening van de verhuurder wordt gestort. Deze verhuurders zullen bij de huurder informatie over het recht op huurtoeslag moeten aanvragen. De leden van de PvdA-fractie vragen voorts of de termijn voor bezwaar tegen de huurverhoging van 6 weken blijft bestaan? Wat gebeurd er wanneer een huurder binnen deze termijn niet kan aantonen dat hij huurtoeslag ontvangt doordat de huurder nog geen juiste beschikking heeft ontvangen? Kan een huurder na het verstrijken van de bezwaarperiode huurverhoging wel bezwaar maken tegen het feit dat deze in het overgangssegment valt terwijl een bezwaar tegen de huurverhoging niet meer mogelijk is? Graag een reactie. De leden van de PvdA-fractie vragen wat gebeurd er wanneer een verhuurder geen huurverhogingsvoorstel doet terwijl de woning op basis van de WOZ-waarde wel in het overgangs- of geliberaliseerde segment valt. Wanneer een verhuurder geen voorstel tot huurverhoging doet wordt de huurder ook niet gevraagd aan te geven of deze al dan niet recht heeft op huurtoeslag. Deze leden vragen of de huurder indien deze huurtoeslag ontvangt ook bij de eerst huurverhoging in juli 2007 nog bezwaar maken tegen het feit dat de huurder in het overgangs- of geliberaliseerde segment valt. Graag een reactie. 6.2 uitvoering huurcommissie De regering stelt in de MvT dat de wijziging van de regelgeving en de mogelijkheid tot extra huurverhoging in januari 2007 in eerste instantie tot een piek in het aantal geschillen zal 17

18 leiden. De leden van de PvdA-fractie vragen welke maatregelen de regering zal nemen om te voorkomen dat als gevolg van de toename van geschillen de procedures bij de huurcommissie veel vertraging zullen oplopen. Op welke wijze worden de leden van de Huurcommissie voorbereid op de wijziging in de regelgeving? Graag een reactie. 7. rechtsbescherming De leden van de PvdA fractie vrezen dat de rechtsbescherming van huurders wordt aangetast door de vermenging van het belastingrecht met het huurrecht. Deze leden wijzen ten eerste op het feit dat het vaststellen van de WOZ-waarde een andere bezwaarprocedure kent dan de bezwaarprocedure bij het vaststellen van de huurprijs. De bezwaarprocedure bij huurprijzen en huurverhogingen kent slechts twee niveaus: de bezwaarprocedure bij de huurcommissie en een procedure bij de kantonrechter. De bezwaarmogelijkheden zijn laagdrempelig en de maximale duur van een bezwaarprocedure is beperkt. De bezwaarprocedure is met opzet op deze wijze vormgegeven zodat huurder en verhuurder zo snel mogelijk duidelijkheid hebben over huurprijzen en de juridische positie ten opzichte van elkaar die hier uit voortvloeit. Een huurder van een woning met een geliberaliseerde huurprijs kent immers een andere wettelijke bescherming dan een huurder van een gereguleerde woning. De bezwaarprocedure tegen de WOZ-beschikking kent daarentegen meerdere stappen en bestrijkt daarmee een veel langere maximale bezwaarperiode. Een bezwaarprocedure tegen de WOZ-beschikking kan in uiterste gevallen leiden tot een procedure bij de Hoge Raad. Dit heeft tot gevolg dat het jaren kan duren voordat de WOZ-waarde van een woning onherroepelijk vast ligt. Gedurende deze periode hebben huurder en verhuurder geen zekerheid over de maximale huurprijs, het segment waar de woning in valt en de maximaal op te leggen huurverhoging. De leden van de PvdA-fractie stellen dat de minister dit probleem tot op heden slechts ten dele erkent. De Minister stelt immers in de Memorie van Toelichting dat de bezwaarprocedures bij WOZ-beschikkingen binnen een jaar moeten zijn afgerond. Er staat echter geen enkele sanctie op het overschrijden van de bezwaartermijn. Tevens voorziet het wetsvoorstel modernisering huurbeleid niet in een wetswijziging die de bezwaarprocedures bij WOZ-beschikkingen inkort. Deze leden vragen de minister op welke wijze zij zal voorkomen dat door lange bezwaarprocedures bij huurders en verhuurders langdurig onzekerheid bestaat over huurprijs, huurprijsbescherming en maximale huurverhogingen. Graag een reactie. De leden van de PvdA-fractie wijzen voorts op het feit dat een bezwaarprocedure niet mogelijk is wanneer de taxatiewaarde naar verwachting beperkte mate afwijkt van de WOZ waarden. De Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) voorziet in een bandbreedte van enkele procenten waarbinnen de WOZ-waarde wordt geacht juist te zijn. Bij woningen met een WOZ-waarde tot geldt een bandbreedte van 5%, bij woningen tot een bandbreedte van 4% (artikel 26a Wet WOZ). Deze leden concluderen dat de systematiek van de WOZ-taxatie is gericht op een zo nauwkeurig mogelijke schatting van de WOZ-waarde en niet op een schatting tot op de euro nauwkeurig. Dit is begrijpelijk vanuit het oorspronkelijke doel van de Wet WOZ. Voor het vaststellen van de verschuldigde onroerende zaak belasting is een schatting binnen een bepaalde bandbreedte zorgvuldig genoeg. Dit toont echter wel aan dat de systematiek van de WOZ-taxaties niet geschikt is voor het vaststellen van een waarde die boven of onder een harde grenswaarde valt. De grenzen voor het overgangs- en het geliberaliseerde segment kennen immers geen bandbreedte. Voor een woning in Amsterdam met een getaxeerde waarde van betekent één euro er op of er onder. Zowel huurder als verhuurder van deze woning hebben echter niet de mogelijkheid bezwaar te maken 18

19 wanneer de getaxeerde WOZ-waarde naar verwachting van de gemeentelijke belastingdienst maximaal 5% afwijkt van de werkelijke WOZ-waarde. De leden van de PvdA-fractie stellen dat de rechten van huurder en verhuurder in dergelijke situatie niet afdoende beschermd zijn. Graag een reactie. Voorts vragen de leden van de PvdA-fractie op welke wijze de huurprijzen worden vastgesteld van woningen waarvan de bezwaarprocedures van de WOZ-beschikking 2005 nog niet zijn afgerond? Kan de regering aangeven hoeveel van de bezwaarprocedures WOZbeschikkingen 2005 nog niet zijn afgerond? De leden van de fractie van de Partij van de Arbeid wijzen voorts op de vele signalen die deze leden bereikten over zeer onzorgvuldige WOZ-taxaties en een afhandeling van bezwaarprocedures die de schijn wekt van willekeurigheid. Uit diverse praktijkvoorbeelden blijkt dat bezwaren op basis van twijfelachtige argumenten in behandeling zijn genomen en in verschillende gevallen zelfs over de WOZ-waarde te onderhandelen viel. Graag uw reactie op enkele voorbeelden uit de praktijk. (bron: Huurbeleid op Drijfzand, Huurdersvereniging Amsterdam februari 2006) - een huurder in Amsterdam Oost/Watergraafsmeer maakt bezwaar tegen de WOZtaxatie op basis van de minder gunstige ligging van de woning. Zij noemt als bewijs de moord op Theo van Gogh in de verder zeer gewilde buurt. De WOZ-waarde wordt na bezwaar aangepast van naar Na een bezwaar op een WOZ taxatie van een woning in Amsterdam Centrum blijkt de gemeentelijke belastingdienst bereid te onderhandelen met de huurders over de WOZ-waarde. Eén telefoongesprek levert de huurder een verlaging van naar op. - Bij tientallen gezinswoningen in Amsterdam Betondorp is de WOZ-waarde 50% te hoog in geschat. Een onafhankelijk taxateur ingeschakeld door de bewoners taxeert de woningen op euro in plaats van de geschatte door de taxateur van de gemeentelijke belastingdienst. Tevens blijkt uit onderzoek van de toegekende WOZ-bezwaren door de Huurdersvereniging Amsterdam dat regelmatig vergelijkbare woningen in een zelfde complex verschillende WOZ-waarden toegekend krijgen. Graag uw reactie op de voorbeelden in het kader. G. Burghoutsweg, Diemen Gemeente besluit om alleen de identieke woningen met bezwaar lager te waarderen Woningen zonder bezwaar: Woningen met bezwaar: Anton Petershof, Amsterdam Voorbeeld van 4 exact identieke woningen na bezwaar tegen WOZ Anton Petershof xx Anton Petershof xx Anton Petershof xx Anton Petershof xx Complex Meerwaldt, Amsterdam Hoge WOZ-taxatie leidt tot veel bezwaar. Resultaat na bezwaar bij identieke woningen. Burg. V. Meineszlaan xx Burg. V. Meineszlaan xx Burg. V. Meineszlaan xx (geen bezwaar) Burg. V. Meineszlaan xx Burg. V. Meineszlaan xx Bron: onderzoek WOZ-bezwaren Huurdersvereniging Amsterdam

20 Uit deze voorbeelden blijkt dat vergelijkbare woningen in één complex regelmatig ook na bezwaarprocedures verschillende WOZ-waarden toegekend krijgen. Dit kan beteken dat van dezelfde woningen in een complex een deel van de woningen in het gereguleerde en een deel van de woningen in het overgangssegment vallen. Deelt de minister de opvatting van de leden van de PvdA-fractie dat dit niet de bedoeling kan zijn? De verschillen binnen complexen met vergelijkbare woningen zijn nog vele malen groter wanneer een deel van de huurders wel en een deel van de huurders geen bezwaar hebben gemaakt. Ook dit kan leiden tot vergelijkbare woningen op dezelfde plaats die in verschillende huursegmenten vallen. Deze leden vragen de minister of zij dit een gewenst effect vindt van de modernisering van het huurbeleid. Graag een reactie. De leden van de PvdA-fractie vragen de minister wat er gebeurd wanneer zowel huurder als verhuurder bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Worden beide partijen van het bezwaar van de andere partij op de hoogte gebracht? Hoe vaak is het bij de taxatieronde van 2005 voorgekomen dat zowel huurder al verhuurder bezwaar maken? De leden van de PvdA-fractie merken voorts op dat er bij de laatste taxatieronde reeds in 7,2% van de verstuurde taxaties bezwaar is ingediend. Deze leden verwachten dat bij het koppelen van een deel van het huurbeleid aan de hoogte van de WOZ-waarde het aantal bezwaren zal toenemen. Een toename van het aantal bezwaren zal leiden tot hogere administratieve lasten bij de gemeentelijke belastingdiensten. Tevens zal naar verwachting het aantal beroepsprocedures toenemen. De leden van de PvdA-fractie vragen de minister om een schatting van de toename van de administratieve lasten en de lastendruk van het justitieel apparaat als gevolg van het koppelen van elementen van het huurbeleid aan de WOZ-waarde. Voorts vragen de leden van de PvdA-fractie wat de gevolgen zijn van de vertrouwelijkheid van de WOZ-waarden. Deze leden vragen de hoe minister denkt dat gemeenteraden hun bestuurlijke verantwoordelijkheid nog kunnen uitoefenen wat betreft de huisvesting van de doelgroep zodra de gemeentelijke belastingdienst of de verhuurder niet bereid is om inzage te geven in de WOZ waardes? Hoe kunnen gemeenten dat afdwingen? Hoe kunnen huurderverenigingen dat afdwingen? Kan de minister in dit verband ingaan op de situatie in Ede waar de gemeente en een corporatie het niet eens zijn over de WOZ bepaling. Klopt het dat dit is voorgelegd aan de rechter? Wat is daarvan de stand van zaken? Was de minister hiermee bekend? Hoe oordeelt de minister in dit verband over de WOZ als nieuwe peiler onder het huurbeleid? 7.1 bezwaar en beroep met betrekking tot WOZ-waarden 2005/2006 De leden van de PvdA-fractie merken op dat het huurbeleid voor 2007 is gebaseerd op de WOZ-beschikkingen die in 2005 verstuurd zijn (peildatum 2003). Huurders die destijds geen beschikking hebben ontvangen (doordat ze bijvoorbeeld nog niet op dat adres woonden) hebben eenmalig de mogelijkheid nog bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking. Zij moeten dan wel zelf de WOZ-beschikking aanvragen. Deze leden vragen of u bereid bent alle huurders in Nederland hierover te informeren. De leden van de PvdA-fractie zijn voorts van mening dat het feit dat huurders en verhuurders die begin 2005 wel een beschikking hebben ontvangen maar die geen bezwaar hebben 20