Financiering van gebiedsontwikkeling

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Financiering van gebiedsontwikkeling"

Transcriptie

1 Financiering van gebiedsontwikkeling De nieuwe rol van vastgoedbeleggers en gemeenten Roosmarijn Hegeman Masterscriptie MSRE Specialisatie: Gebiedsontwikkeling Begeleider: Friso de Vor Datum: 29 Maart 2013

2 Inhoudsopgave Dankwoord... 3 Managementsamenvatting Inleiding Doelstelling Onderzoekvraag Deelvragen Leeswijzer Literatuurverkenning De partners in gebiedsontwikkeling Fondsen voor gebiedsontwikkeling De vastgoedbeleggers Vastgoed als beleggingsproduct Leningen als beleggingsproduct Samenvatting Opzet en uitvoering van het onderzoek Type onderzoek: explorerend Methodologie: Interviews Keuze te interviewen personen Afbakening Resultaten van het onderzoek De toekomst van gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling anno Toekomstige samenwerkingen Samenvatting Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? Institutionele beleggers investeren niet in gebiedsontwikkeling Mogelijke rol als financieringsverstrekker Samenvatting Zijn particuliere beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? Particuliere beleggers zijn mogelijke investeerders Verdeelde meningen over internationale investeerders Voorwaarden voor investeren Cultuurverschil tussen belegger en gemeente Financieringsmarkt geen optie voor particuliere vastgoedbeleggers Samenvatting

3 4.4. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? Veranderende rol voor de gemeente Gemeente als regisseur, niet als ontwikkelaar Faciliterend grondbeleid Op zoek naar nieuwe partnerschappen Stimuleren van de economie Samenvatting Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? Verschillende fondstypen Voornamelijk scepsis over gebiedsfondsen Institutionele beleggers en gebiedsfondsen Particuliere beleggers en gebieds-ontwikkel-fondsen Beleggers als gebruikers van publieke fondsmiddelen Fondsmanagement Samenvatting Conclusies Resulterende hypotheses Reflectie Vervolgonderzoek Literatuur Bijlagen I. Lijst met geïnterviewde personen II. Gespreksverslagen interviews III. Voorbeeld van een uitgewerkt interview (inclusief fragmenten en labels)

4 Dankwoord Ik wil graag mijn begeleider Friso de Vor bedanken voor zijn adviezen gedurende het onderzoek en het schrijven van deze scriptie. Mijn dank gaat ook uit naar de mensen die ik heb mogen interviewen voor dit onderzoek: Peter van Bosse, Mark Bouwens, Peter de Haas, Alice van de Hoef, Damo Holt, Hugo Mistrate Haarhuis, Lars Rompelberg, en Ariën Versteeg. Verder wil ik ook graag mijn collega s Eveline Duermeijer en Gert-Joost Peek bedanken voor hun input gedurende het voortraject van deze scriptie. De tweede beoordelaar Arthur Marquard wil ik bedanken voor het beoordelen van de conceptscriptie. 3

5 Managementsamenvatting De centrale vraag van dit onderzoek is onder welke voorwaarden gemeenten en vastgoedbeleggers bereid zijn te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre gebiedsfondsen uitkomst kunnen bieden. Uit het onderzoek is gebleken dat particuliere beleggers kunnen investeren in kleinschalige gebiedsontwikkeling mits gemeenten aan de juiste voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn: Significant lagere grondwaardes. Actief zoeken naar nieuwe partnerschappen. Ook particuliere beleggers kunnen ontwikkelprojecten niet alleen aan. Gemeenten moeten sterk regie voeren op ruimtelijke ontwikkeling en een duidelijke visie hebben. Door middel van gebiedsvisies (in plaats van blauwdrukplannen) moeten gemeenten de projecten prioriteren, kleinschaliger maken, faseren en flexibel maken. Meer sturing op regionaal niveau om gezonde vastgoedmarkten te creëren. Bestuurlijk draagvlak en continuïteit. Faciliterend grondbeleid door bijvoorbeeld betalingen van grond uit te stellen en huurgaranties af te geven. Het onderzoek heeft tevens uitgewezen dat institutionele beleggers niet als vastgoedfinancier in gebiedsontwikkeling kunnen participeren maar wel op andere wijze kunnen bijdragen aan gebiedsontwikkeling. Deze manieren zijn: Als eindafnemers van vastgoed kunnen institutionele beleggers een rol spelen bij het kosten efficiënt laten verlopen van een ontwikkeltraject. Als alle partijen transparant zijn over de kosten en opbrengsten kunnen dubbelingen in winst & risico-opslagen worden voorkomen. Het ontwikkelrisico kan dan grotendeels uit de business case worden gehaald Door afnamegaranties of huurgaranties kunnen de afzetrisico s worden gedekt en wordt de ontwikkeling realiseerbaar (en financierbaar). Door intrede in de financieringsmarkt kunnen institutionele beleggers een rol spelen in de financiering van gebiedsontwikkeling. Na herontwikkeling van een gebied kunnen institutionele beleggers investeren in de ontstane standing investments). Door de asset-management kennis kan de institutionele belegger zorgen voor waarde behoud in een gebied. De institutionele belegger fungeert dan als gebiedsbeheerder en niet als gebiedsontwikkelaar. Naast de rol van particuliere en institutionele beleggers heeft dit onderzoek ook het fenomeen gebiedsfonds in beeld gebracht. Het onderzoek heeft aangetoond dat er een aantal verschillende gebiedsfondsen zijn met verschillende slagingskansen om gebiedsontwikkeling te financieren. Publieke gebieds-debt-fondsen is een kansrijke financieringsconstructie. Overheden (provincies en gemeenten) kunnen door middel van deze fondsen gebiedsontwikkeling stimuleren. Gebieds-debt-fondsen, gebieds-ontwikkel-fondsen en gebieds-beheer-fondsen zijn mogelijk kansrijke financieringsconstructies Gebiedsexploitatie-fondsen zijn niet kansrijk Als algemene conclusie kan worden gesteld dat vastgoedbeleggers niet de reddende engelen zijn, maar dat er wel mogelijkheden zijn om ze te betrekken bij gebiedsontwikkeling. Er is kapitaal aanwezig, maar het is alleen onder voorwaarden inzetbaar. Door middel van maatwerk per 4

6 stad/project kunnen beleggers wel een sleutelrol spelen bij de financiering van gebiedsontwikkeling. In sommige gevallen zal dit zijn via directe investeringen, in andere gevallen door risico s te beperken (bijvoorbeeld door ketenintegratie of afnamegaranties). Gemeenten spelen een centrale rol en moeten met beleggers om tafel gaan om mogelijkheden te bespreken en te leren welke investeringsvoorwaarden voor hen belangrijk zijn. Gemeenten moeten zich realiseren dat ze er zelf niet meer uitkomen en dat zonder concessies (in grondprijzen) geen ontwikkeling meer mogelijk is. Er is geen magische oplossing voor alle financieringsproblemen en de financiering van projecten blijft in de toekomst een grote uitdaging. Desalniettemin is de situatie niet uitzichtloos en kunnen door middel van nieuwe partnerschappen en nieuwe financieringsconstructies de financiering van vastgoedontwikkeling (al dan niet in de vorm van gebiedsontwikkeling) plaatsvinden. Daadkracht, flexibiliteit en bereidheid tot grote veranderingen binnen gemeenteland is daarvoor noodzakelijk. 5

7 1. Inleiding Sinds 2009 is de financiële situatie van gebiedsontwikkeling in Nederland drastisch veranderd. De vastgoedwereld in Nederland wordt geconfronteerd met een groot tekort aan kapitaal nu de investeringskracht van de oorspronkelijke ontwikkel-partijen is komen te vervallen en de banken de hand op de knip houden. Voor 2008 speelden Nederlandse gemeenten een centrale rol bij gebiedsontwikkelingen. Sinds de crisis is de verkoop van gronden vrijwel stilgevallen en hebben grondbedrijven te maken met grote inkomstenderving. Ook zien de gemeenten door flinke bezuinigingen hun investeringscapaciteit verder slinken (Holt, 2011). Niet alleen de gemeenten hebben steeds minder te besteden, ook ontwikkelaars hebben grote problemen. Steeds meer marktpartijen leggen het loodje omdat ze geen omzet en winst kunnen maken maar wel worden geconfronteerd met hogere financieringslasten. Met name bouwers en ontwikkelaars komen daardoor in de problemen (Holt, 2011). Naast het tekort aan eigen vermogen is ook steeds minder vreemd vermogen beschikbaar voor ontwikkelprojecten. Door de huidige omstandigheden zijn de banken terughoudend bij het verstrekken van financiering voor vastgoed; met name voor ontwikkelprojecten. Gezien de sterk veranderde markt voor vastgoedbeleggingen en de strengere eisen die banken stellen ten aanzien van het verkrijgen van een financiering wordt de toegang tot equity (eigen vermogen) steeds belangrijker (Cuppen, 2011). De vraag is welke partijen dit tekort aan kapitaal kunnen inbrengen. Wie springt er in het gat van de risicodragende projectontwikkeling? Dat zouden beleggers kunnen zijn, bouwbedrijven, woningcorporaties, of toch misschien gemeenten. (Deloitte, 2010). Voor de gemeenten wordt het steeds belangrijker om nieuwe investeerders naar de stad te halen en nieuw geld aan te trekken om de ruimtelijke ambities waar te maken. Tevens moet worden gezocht naar nieuwe manieren om ontwikkelprojecten te financieren. Verschillende financieringsconstructies, zoals fondsen, worden genoemd als oplossing voor de problematiek. De roep om een fonds waaruit de onrendabele top van een legitieme gebiedsontwikkeling kan worden betaald, klinkt steeds indringender (Van Rooy, 2009). In dit onderzoek wordt verkent in welke mate beleggers en gemeenten een gezamenlijke oplossing kunnen vinden voor de financiering van gebiedsontwikkelingen in Nederland. Er wordt onderzocht wie deze beleggers precies zijn en in hoeverre er bij hen ruimte is voor de financiering van gebiedsontwikkeling. De voorwaarden waaraan de gemeente moet voldoen om de investeerders aan te trekken worden belicht en de haalbaarheid van gebiedsfondsen als nieuw financieringsvehikel wordt in beeld gebracht. 6

8 1.1. Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is het verschaffen van beter begrip van vastgoedbeleggers als mogelijke partners voor de financiering van gebiedsontwikkeling in Nederland. Daarbij wordt gekeken vanuit het perspectief van de gemeente. Welk type beleggers zijn er en onder welke voorwaarden zijn ze bereid te investeren in gebiedsontwikkeling? Welke beleggingsproducten zijn interessant voor beleggers en hoe kan een gemeente deze belegger faciliteren om te investeren in de stad? Ook de haalbaarheid van een gebiedsfonds wordt verkend. Het onderzoek moet perspectieven bieden voor gemeenten met stilgevallen gebiedsontwikkelingen die op zoek zijn naar mogelijkheden om de financieringsproblemen het hoofd te bieden Onderzoekvraag Onder welke voorwaarden zijn gemeenten en vastgoedbeleggers bereid samen te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre bieden gebiedsfondsen uitkomst? 1.3. Deelvragen 1. Zijn beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 2. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? 3. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? Door middel een literatuurstudie en interviews met gemeenten, beleggers en experts worden deze vragen beantwoord. Het betreft een verkennend onderzoek waarbij het fenomeen financieringsproblemen bij gebiedsontwikkeling onder de loep wordt genomen Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt door middel van een literatuurstudie een eerste beeld geschetst van de omstandigheden waarin de gebiedsontwikkel-partijen zich anno 2013 bevinden. Gebiedsfondsen worden als mogelijke oplossingsrichting voor de financieringsproblematiek beschreven. Doordat beleggers een centrale rol wordt toegekend bij gebiedsfondsen worden de verschillende beleggers, en de producten waarin zij investeren toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt de onderzoeksmethodiek nader toegelicht. De resultaten van het onderzoek zijn per onderzoeksvraag uitgewerkt in hoofdstuk 4. De conclusies van het onderzoek worden beschreven in hoofdstuk 5. Ook de reflectie en de suggesties voor verder onderzoek staan in hoofdstuk 5. 7

9 2. Literatuurverkenning In de naoorlogse periode tot aan de jaren tachtig was de ruimtelijke opgave in Nederland vooral gericht op kwantiteit. Eind jaren tachtig verschoof de aandacht naar een meer kwalitatieve ruimtevraag (Bruil, 2004). In deze context werd de term integrale gebiedsontwikkeling steeds vaker gebruikt om de binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgave te benoemen. Deze complexe ontwikkelprojecten werden veelal door middel van publiek-private samenwerking tot stand gebracht. Een belangrijke overweging die daaraan ten grondslag lag was dat een PPSconstructie de financiële basis van het project kon verbreden door de bundeling van financiële middelen van publieke en private partijen (Bruil, 2004). Door de start van economische crisis in 2008 werd de gebiedsgewijze ruimtelijke ontwikkeling van locaties in veel gevallen ongehoord moeilijk gemaakt (Franzen, 2010). In dit hoofdstuk wordt verkend welke partijen betrokken waren bij de financiering van gebiedsontwikkelingen en hoe hun situatie sinds de crisis is veranderd. Hoe is het financieringsprobleem ontstaan en welke oplossingsrichtingen worden nu verkend? Welke partijen zouden het financieringsgat kunnen vullen en op welke wijze kan de financiering vorm worden gegeven? 2.1. De partners in gebiedsontwikkeling Sinds de crisis is de wereld voor overheden sterk veranderd. Gemeenten moeten flink bezuinigen en de grondinkomsten vallen weg. Door het stilvallen van nieuwbouwprojecten vallen inkomsten van gemeenten hard terug (Deloitte, 2010). Net als de gemeenten moet de rijksoverheid ook bezuinigen en zijn er geen grote budgeten meer beschikbaar om grote projecten te bekostigen. Werken zonder geld is ook het nieuwe credo waarmee bij het rijk wordt gewerkt. Ondanks het bestaan van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte, en Transport (MIRT) beschikt het rijk amper over middelen die integraal kunnen worden ingezet voor regionale en lokale gebiedsontwikkelingen (Van Rooy, 2009). De rol van de rijksoverheid als financier van ruimtelijke ontwikkelingen is dus verleden tijd. Het ISV budget blijft voortbestaan maar is ook bij lange na niet toereikend om een significante bijdrage te leveren bij gebiedsontwikkeling in Nederland. Naar Den Haag hoeft de sector niet te kijken voor het verlossende antwoord. Extra subsidies zijn echt verleden tijd, het zit er niet meer in (van Rooy, 2009). Gemeenten in Nederland waren gewend om met ontwikkelaars samen te werken om nieuwbouwprojecten te realiseren. De ontwikkelaar had naast kennis en expertise ook voldoende financiële slagkracht om ontwikkelprojecten risicodragend te ontwikkelen. Vandaag de dag is deze financiële slagkracht van ontwikkelaars grotendeels weggevallen. Net als gemeenten hebben ook zij te maken gekregen met grote verliezen door niet ontwikkelbare grondposities. Er wordt verwacht dat projectontwikkelaars in de toekomst steeds vaker als adviseurs op urenbasis zullen werken en niet langer een investerende rol op zich zullen nemen. Projectontwikkelaars hebben grote afboekingen op grondposities moeten verwerken en ook corporaties hebben steeds minder investeringsruimte (Deloitte, 2010). De corporaties hebben sinds 2008 te kampen met grote aanslagen op hun kasstromen door de veelvuldige aanspraak op hun vermogen door de vennootschapsbelasting, vogelaarheffing, en de verhuurdersheffing. Deze ontwikkelingen ondermijnen ook het leenstelsel van de corporaties, ook voor hen wordt het verkrijgen van leningen via het WSW bemoeilijkt. Corporaties vullen de kasstromen idealiter aan met het verkopen van woningen maar door de crisis is ook de kopersmarkt tot stilstand gekomen. Woningcorporaties beperken zich in 2020 waarschijnlijk tot de bouw en verhuur van sociale woningen (Deloitte, 2010). 8

10 De banken verstrekken ook steeds minder financieringen voor ontwikkelprojecten. De banken nemen een veranderende houding aan ten opzichte van vastgoedfinancieringen omdat voor elke uitgeleende euro meer eigen vermogen aangehouden dient te worden (Twigt, 2011). Dit houdt in dat alle partijen die vastgoed met vreemd vermogen financieren (ontwikkelaars, beleggers, etc.) lastiger aan kapitaal kunnen komen. Door de nieuwe richtlijnen voor banken, Basel III, zal de bereidheid om kwalitatief minder onroerend goed tegen een relatief hoge LTV te financieren afnemen. Risicovollere financieringen zoals bouw-/project financieringen zullen in mindere mate worden verstrekt (Van Ham, 2012). Ook voor de crisis hadden slecht enkele partijen de nodige kwaliteiten in huis om gebiedsontwikkeling integraal op te pakken. Rabo, ING, Fortis en AM hadden zowel financiële, beleggende en ontwikkelende afdelingen die bij gebiedsontwikkeling integraal te werk konden gaan. Inmiddels zijn alle vier ontmanteld en opgesplitst en functioneren de verschillende delen los van elkaar. We zijn terug bij de gewone vastgoedontwikkelaar, de bank, en de belegger. Terug bij af (Holt, 2011). Kortom, de traditionele partners in gebiedsontwikkeling hebben onvoldoende middelen beschikbaar om te investeren in gebiedsontwikkeling. Er wordt momenteel gezocht naar nieuwe manieren om gebiedsontwikkeling alsnog mogelijke te maken, bijvoorbeeld door middel van een het opzetten van fondsen. De Europese commissie heeft reeds ervaring met fondsstructuren voor de financiering van gebiedsontwikkeling elders in Europa. In de volgende paragrafen worden deze fondsen nader toegelicht Fondsen voor gebiedsontwikkeling Net als voor de andere partijen geldt ook voor de Europese Unie dat subsidiemogelijkheden afnemen. Om de nog beschikbare Europese middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten zijn er modellen ontwikkeld waardoor aantrekkelijke financieringsmogelijkheden worden gecreëerd voor duurzame stedelijke ontwikkeling binnen Europa. De Europese Investeringsbank (EIB) biedt de mogelijkheid om een deel van hun EU-subsidies, hun zogeheten structuurfondsen, ter beschikking te stellen voor investeringen in projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke ontwikkeling, gebiedsontwikkeling dus. Deze middelen hebben de naam JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas). Deze bijdragen worden toegewezen aan fondsen voor stedelijke ontwikkeling, speciaal opgezette Urban Development Funds (UDF's), die de middelen investeren in publiek-private partnerschappen of andere projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Deze investeringen kunnen de vorm aannemen van aandelen, leningen en / of garanties (Europese Commissie, 2013). Op dit moment worden ook in Nederland pogingen gedaan om deze UDF s op te zetten om ruimtelijke ontwikkelingen weer op gang te brengen. Zo wordt in Rotterdam gewerkt aan het SOFIEfonds (Stadshavens Ontwikkelingsfonds voor innovatie en economie). 9

11 Figuur 1: Schema van een urban development fund (JESSICA) Bron: European Investment Bank, 2008 Bovenstaande figuur toont de (mogelijke) structuur op basis waarvan de Europese middelen worden ingezet. Er wordt een fonds opgezet (urban development fund) waarin de Europese middelen worden geplaats en waar ook gemeenten (cities), overige investeerders (other investors), financiële instellingen en banken geld inleggen. Het uitgangspunt van deze structuur is dat de Europese middelen als basis vliegwiel dienen om particulieren investeringen mogelijk te maken. De structuur biedt dus de mogelijkheid om aanvullende financiële middelen in te zetten voor ontwikkelprojecten. In theorie kan dit type fonds uitkomst bieden voor ruimtelijke projecten die nu kampen met financiële tekorten. Het model is gebaseerd op het aantrekken van middelen van investeerders, internationale financiële instellingen en banken. Het lijkt een interessant model, maar de vraag is of het wel mogelijk is om investeerders te vinden die interesse hebben om hun geld te beleggen in een dergelijk fonds. Dit onderzoek verkent of het mogelijk is om beleggers te interesseren voor dit beleggingsproduct De vastgoedbeleggers Doordat banken steeds risicomijdender worden zullen ontwikkelprojecten steeds vaker moeten worden gefinancierd door andere partijen met veel kapitaal. Met name de wereld van beleggers wordt genoemd als potentiele investeerder in gebiedsontwikkeling. Ook in het model van het bovenstaande gebiedsfonds spelen beleggers een belangrijke rol. Maar wat voor partijen zijn beleggers überhaupt en waarin beleggen ze normaliter? In onderstaande paragrafen worden deze vragen beantwoord. Gezien de ruimtelijke eigenschappen van gebiedsontwikkeling zijn de meest logische partijen de beleggers met kennis van vastgoed, de vastgoedbeleggers. Vastgoedbeleggers zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Er zijn twee categorieën beleggers: de particuliere beleggers en de institutionele beleggers. 10

12 1986Q1 1987Q3 1989Q1 1990Q3 1992Q1 1993Q3 1995Q1 1996Q3 1998Q1 1999Q2 2000Q4 2002Q1 2003Q3 2005Q1 2006Q3 2008Q1 2009Q3 2011Q1 2012Q3 EUR miljoen Particuliere belegger: De particuliere belegger is een privépersoon en kan op verschillende manieren kapitaal dat deze over heeft aanwenden om te investeren. Dit kan in individuele aandelen of obligaties zijn, maar ook beleggingsfondsen behoren tot de mogelijkheden (Wikipedia, 2013). Institutionele beleggers: Institutionele beleggers zijn instellingen die het vermogen van bijvoorbeeld pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen beheren. Zij beleggen de premiegelden in ruil voor toekomstige opbrengsten. Deze professionele partijen beleggen in uiteenlopende producten maar zijn met name actief in vastrentende waarden (zoals staatsobligaties, hypotheken en leningen), aandelen en onroerend goed (Gool, Brounen, Jager, Weisz, 2007). Institutionele beleggers hebben vaak zeer grote bedragen te beleggen Ondernemingen: Voorts zijn ook grote ondernemingen regelmatig actief op de geld- of kapitaalmarkt, bijvoorbeeld bij het uitzetten van tijdelijk niet benodigde liquide middelen, of het aantrekken van middelen bij tijdelijke liquiditeitstekorten 1 (Wikipedia, 2013). Figuur 2: Historisch overzicht totaal beleggingsvolume in vastgoed 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - Vastgoedbeleggingen totaal Verzekeraars Pensioenfondsen Bron: DNB, Macroeconomic statistics pension funds, insurers Ondanks de recente daling in vastgoedbeleggingen is het totale belegde vermogen in vastgoed relatief stabiel. Bijna 17 miljard euro van het vermogen van pensioenfondsen en verzekeraars was eind 2012 belegd in vastgoed 2. Deze cijfers geven aan dat institutionele beleggers vermogende partijen zijn met kapitaal beschikbaar voor vastgoedinvesteringen Vastgoed als beleggingsproduct Vastgoedbeleggers hebben de keuze om hun geld direct of indirect in vastgoed te beleggen. Direct investeren houdt in dat het vastgoed wordt gekocht en indirect investeren houdt in dat aandelen worden gekocht van vastgoedbedrijven die op de beurs genoteerd zijn. Tevens bestaat de mogelijkheid om te beleggen in aandelen van vastgoedbedrijven die niet op de beurs genoteerd staan. Direct beleggen Onder direct beleggen in vastgoed verstaan we het vastleggen van vermogen in vastgoed, zodanig dat de belegger rechtstreeks eigenaar is van het vastgoed of eigenaar is van financiële 1 In dit onderzoek wordt alleen de rol van particuliere- en institutionele beleggers onderzocht. Ondernemingen als mogelijke beleggers in gebiedsontwikkeling worden buiten beschouwing gelaten. 2 Niet al dit vermogen werd in Nederlands vastgoed belegd. 11

13 vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van dat vastgoed waarbij de belegger én een meerderheidsbelang heeft én de zeggenschap heeft over het management van dat onroerend goed (Gool, Brounen, Jager, Weisz, 2007). Na aankoop van het vastgoed ontvangt de eigenaar de huur rechtstreeks van de huurder. Tevens kan rendement worden behaald uit het realiseren van winsten of verliezen uit de verkoop van het vastgoed. De eigenaar heeft de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van het vastgoed waarvoor veelal specialistische kennis nodig is. Het proces van direct investeren is niet zo eenvoudig of snel als beleggen in aandelen of obligaties, omdat er meer tijd en meer kapitaal besteed moet worden. Indirect beleggen Bij indirect vastgoed wordt geïnvesteerd in een product (bijvoorbeeld een fonds) dat in vastgoed belegt. Dit betekent dat niet direct wordt belegd in het vastgoed zelf en de belegger geen eigenaar wordt van het vastgoed, wel van de aandelen in het fonds. Voorbeelden hiervan zijn het kopen van eenheden in een vastgoedfonds, bijdrage aan een pensioenfonds met onroerend goed in de portefeuille, en het kopen van aandelen in een beursgenoteerde vastgoedonderneming (British Property Federation, 2013). Bij indirect investeren wordt geïnvesteerd in het kennis en kunde van andere partijen, zoals vastgoed- en fondsmanagers. Vastgoedfondsen kunnen wel en niet op de beurs genoteerd zijn. Open ended Een open-ended fonds betekent dat dat hoeveelheid geld dat de fondsmanager dient te beleggen gelijk is aan de hoeveelheid geld individuele beleggers inleggen in het fonds. Hoe meer geld in het fonds wordt belegd hoe meer de fondsmanager belegd in vastgoed. Als de individuele beleggers ervoor kiezen om hun geld uit het fonds te halen dient de fondsmanager de belegger zijn geld terug te geven door middel van verkoop van vastgoed of de beschikbare liquide middelen in het fonds. Closed end Voor een closed-ended fonds wordt een vaste hoeveelheid geld verzameld van verschillende individuele beleggers. Met deze initiële investering wordt vastgoed aangeschaft en het aantal aandelen in het fonds ligt vast. De waarde van de aandelen wordt in dit geval bepaald door hoeveel andere individuele beleggers willen betalen voor aandelen als een zittende individuele belegger zijn aandelen wil verkopen. Beide typen fondsen functioneren goed in een stabiele markt. In een instabiele markt met sterke stijgende of dalende waarden zijn open-ended fonds minder flexibel dan closed-end fondsen. In een stijgende markt kan de hoeveelheid beschikbaar geld voor een open-ended fonds snel stijgen. In dat geval wordt er van de fondsmanager verwacht om dit geld snel te investeren, ook als dat niet de beste strategische beslissing is. In een dalende markt vindt het tegenovergestelde plaats. Uitstappende individuele beleggers willen hun geld uitgekeerd krijgen waardoor de fondsmanager vastgoed moet verkopen in een slechte markt. Er wordt dan vastgoed verhandeld tegen lagere prijzen of er ontstaan vertragingen in de uitbetaling (British Property Federation, 2013) Categorieën van vastgoedinvesteringen Er moet een onderscheid wordt gemaakt tussen de verschillende categorieën vastgoedbeleggingen. Fondsen kunnen core, value-added of opportunistic zijn. 12

14 Figuur 3: Indeling managementstijlen Bron: Walta 2010 Een core-fonds koopt uitsluitend volledig verhuurd vastgoed in top locaties. Een coreinvestering wordt gezien als een lager risico, met een verwachte IRR onder de 10%. Value-added fondsen hebben een focus op vastgoed dat door betere verhuur of renovatie (of herontwikkeling) een verbeterd rendement kan behalen (tussen den 12-17%). Opportunistic fondsen investeren in hogere risico s, met grotere rendementen. Het gaat om ontwikkelprojecten of distressed assets met een rendement boven de 17%. Normaal gesproken gaat het bij value added en opportunistic vastgoedinvesteringen om een breed scala van vastgoedobjecten, zoals woningen, kantoorgebouwen, winkelcentra en industriële panden. Over het algemeen zijn deze investeringen blootgesteld aan een hoge mate van risico, omdat er meestal sprake is van een aanzienlijke hoeveelheid "waardecreatie" door middel van herontwikkeling of ontwikkeling (Shilling, 2010) Leningen als beleggingsproduct Voor vastgoedbeleggers bestaat naast het investeren in vastgoed ook de mogelijkheid om direct of indirect te investeren in leningen. Bij direct beleggen verstrekt de belegger een hypotheek, bij indirect beleggen wordt geïnvesteerd in pakketten van leningen. De belegger betreedt dan het werkveld dat in Nederland grotendeels wordt vervuld door de banken. Beleggers en ontwikkelaars waren tot de crisis belangrijke klanten voor banken en namen leningen op voor vastgoedontwikkeling of de aankoop van bestaand vastgoed. Nu de banken minder leningen verstrekken aan vastgoed ontstaat er een gat in de markt voor vastgoedleningen. Tot de ineenstorting van de financiële markten waren er in Nederland alleen al meer dan 20 partijen actief die optraden als vastgoedfinancier voor zowel beleggers als projectontwikkelaars (Gouden Kompas 2011, 2011). De banken leveren verschillende leningsvormen voor de financiering van vastgoed. Zoals, leasing, sale-and-lease-back financieringen, beleggings- en ontwikkelfinancieringen, die op hun beurt voor een belangrijk deel weer werden herverpakt en doorverkocht in verhandelbare obligaties (Gouden Kompas 2011, 2011). Het verstrekken van leningen was het werkveld van banken, maar er kwam concurrentie toen grote beleggers zelf de financieringen buiten de banken om gingen regelen. Een voorbeeld is Syntrus Achmea die dankzij de zakelijke hypotheekfondsen met pensioenfondsen als belegger in deze fondsen ook een groeiend aandeel in de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt wist te verwerven (Gouden Kompas 2011, 2011). De mate waarin beleggers overstappen op het verstrekken van leningen is echter nog gering omdat de investerende pensioenfondsen voorzichtiger worden en niet overmatig willen investeren in vastgoed en vastgoedleningen. Desalniettemin beschikken institutionele beleggers (verzekeraars, pensioenfondsen) en fondsen (beursgenoteerde vastgoedfondsen, staatsbeleggingsfondsen) over veel kapitaal en hebben zij de mogelijkheid om een deel van het financieringsgat te dichten (Gouden Kompas 2011, 2011). 13

15 Een leningsvorm die in deze markt vooral interessant kan zijn is de Mezzanine lening. Mezzanine leningen zijn een hybride vorm tussen eigen vermogen en vreemd vermogen, maar worden op de balans meestal als vreemd vermogen gezien. Deze leningen hebben een achtergestelde positie bij een eventueel faillissement, waardoor hoge kwaliteit van het onderliggende vastgoed van groot belang is. Mezzanine financiering vult dus het gat tussen senior debt en eigen vermogen en is daarmee geschikt voor eigenaren die geen eigen vermogen meer kunnen of willen inbrengen(gouden Kompas 2011, 2011) Samenvatting De oorspronkelijke financiers van gebiedsontwikkeling (de ontwikkelaars, gemeenten, het rijk, banken, en corporaties) hebben allemaal te maken met dalende investeringscapaciteit. Er wordt nu gekeken naar partijen waar nog wel kapitaal beschikbaar is om gebiedsontwikkeling te kunnen financieren, de vastgoedbeleggers. De ambitie van een aantal overheden in Nederland (zoals de gemeente Rotterdam) is om samen met deze beleggers (bijvoorbeeld door middel van een gebiedsfonds) ontwikkelprojecten financierbaar te maken. Het is echter niet geheel duidelijk of deze partijen ook daadwerkelijk interesse hebben in samenwerkingen met gemeenten en hoe deze samenwerking vorm kan worden gegeven (bijvoorbeeld via gebiedsfondsen). Op basis van een eerste verkenning is achterhaald welke vastgoedbeleggers er überhaupt zijn en in welke producten zij beleggen. Onderstaand overzicht geeft weer in welke producten de particuliere- en institutionele vastgoedbeleggers investeren. Figuur 4: Overzicht vastgoedbeleggingen Op het eerste gezicht lijken de particuliere en institutionele beleggers geschikte partners te zijn voor de financiering van gebiedsontwikkeling. Ze zijn kapitaalkrachtig en investeren in producten die binnen gebiedsontwikkelingen te vinden zijn. Er kan direct worden geïnvesteerd in bestaande objecten of ontwikkelprojecten binnen een gebiedsontwikkeling. Ook kunnen beleggers investeren in vastgoedfinancieringen. Een gebiedsfonds (zoals het JESSICA-fonds) zouden uitkomst kunnen bieden voor partijen die indirect in vastgoed of financieringen willen investeren. Of de beleggers inderdaad mogelijke investeerders zijn in gebiedsontwikkeling wordt in de volgende hoofdstukken onderzocht. Ook de rol die gemeenten moeten innemen om investeringen te faciliteren wordt verkend. 14

16 3. Opzet en uitvoering van het onderzoek 3.1. Type onderzoek: explorerend Deze scriptie betreft een explorerend onderzoek. Bij een explorerend onderzoek bestaat er vooraf geen uitgewerkte theorie en staat de ontwikkeling van begrippen, hypothesen of theorie voorop. Er zijn echter bepaalde die ideeën die expliciet, en zeker impliciet, over de attenderende concepten die in het onderzoek worden betrekken. Het doel van deze scriptie is om deze vaak impliciete - ideeën zo veel mogelijk uit te schrijven Methodologie: Interviews Door middel van een interviews is onderzoek gedaan naar het fenomeen financieringsproblemen bij gebiedsontwikkeling. Er is gekozen voor interviews omdat deze methode de nodige flexibiliteit en diepgang biedt voor een verkennend onderzoek. Bij verkennend onderzoek staat de ontwikkeling van hypotheses voorop en is bij voorbaat geen duidelijke afbakening van een specifiek onderwerp mogelijk. Door middel van interviews konden de oorzaken en mogelijke oplossingsrichtingen van de financieringsproblematiek door verschillende experts worden toegelicht. Op basis van de literatuurstudie is een lijst met gespreksonderwerpen opgesteld. De lijst met onderwerpen bevat hoofdthema s en subthema s die gebaseerd zijn op de literatuurstudie uit hoofdstuk 2. Topiclist voor interviews Toelichting situatie Oorspronkelijke samenwerkingspartners zoals gemeenten en ontwikkelaars kunnen ontwikkelprojecten niet meer financieren (bezuinigingen binnen overheid, geen subsidies, kapitaal ontwikkelaars sterk teruggelopen, banken verstrekken geen/lagere leningen etc). Gemeenten zijn op zoek naar investeerders die nieuwe ontwikkelprojecten in de stad mogelijk kunnen maken. De vraag is: Kunnen beleggers het kapitaal-gat vullen? Onderzoekvraag Onder welke voorwaarden zijn gemeenten en vastgoedbeleggers bereid samen te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre bieden gebiedsfondsen uitkomst. Deelvragen 1. Wat is het toekomstperspectief voor gebiedsontwikkeling? 2. Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 3. Zijn private beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 4. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? 5. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden om gebiedsontwikkeling te financieren? 1. Toekomstperspectief voor gebiedsontwikkeling? Gebiedsontwikkeling anno 2013 De toekomst van gebiedsontwikkeling Welke kan gaat gebiedsontwikkeling op? Partijen: wie speelde een rol / wie speelt in de toekomst een rol? Financiering van vastgoedontwikkeling, wat is het probleem en hoe kan het opgelost worden? 15

17 2. Rol van de gemeente Welke rol moet de gemeente innemen. Wat moet ze doen/laten? Hoe kan de gemeente investeringen stimuleren? Welke voorwaarden moeten gemeenten scheppen om investeringen mogelijk te maken? 3. De Institutionele en particuliere belegger Welke rol hadden beleggers bij gebiedsontwikkeling? Is er in de toekomst een rol voor beleggers bij gebiedsontwikkeling? Wanneer is een beleggers gemotiveerd om tijdens de ontwikkelfase in te stappen? In welke mate zijn vastgoed of financieringen interessante beleggingsproducten voor beleggers? Hoe kan het rendement voor de belegger worden gerealiseerd? Welke voorwaarden zijn daarvoor nodig? o Lagere grondwaarde? o Aanvullende financiering / garantie uit een fonds? Wat motiveert een belegger? Welke drempels zijn er om te participeren in ontwikkeling? Beleggers die willen ontwikkelen. Hoe vindt een gemeente deze? 4. Gebiedsfonds (stimuleringsfonds met publiek en privaat geld waarbinnen Wat is een gebiedsfonds? Een debt fund (leningsverstrekking) of een equity fund (investeringsfonds)? Welke partijen zijn erbij betrokken? Biedt een gebiedsfonds mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? Gaan publiek en privaat geld samen in één fonds? Wat komt er kijken bij het bouwen van een fonds? Beleggen in vastgoed of in leningen? Investeren in een gebiedsfonds of gebruik maken van middelen uit een fonds? De interviews betroffen topic-interviews; een gestructureerde vorm van open interviews waarbij de onderwerpen die aan bod kwamen vastlagen. De interviews zijn uitgewerkt in verslagen en ter verificatie teruggelegd bij de geïnterviewde personen. De teksten zijn vervolgens uitgewerkt conform de data-preparatie en data-analyse technieken uit het Basisboek Kwalitatief Onderzoek (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009). De stappen waren: 1. De relevante tekst uit de verslagen opsplitsen in fragmenten 2. De fragmenten labelen 3. Ordenen labels per onderzoeksvraag 4. Labels ordenen en verbanden vinden (in Excel) 5. Het interpreteren en benoemen van de labelstructuur 6. Definiëren van kernthema s 7. Beantwoorden van de vraagstelling Onderstaande tabel is een voorbeeld van stappen 1-3. Na de verificatie van de interviewverslagen door de respondenten is de tekst opgesplitst en samengevat in fragmenten. Elk fragment is vervolgens vertaald in een label. Als derde stap werden de fragmenten en labels gesorteerd en aan de verschillende onderzoeksvragen toegekend. 16

18 Biedt een gebiedsfonds mogelijkheden om ontwikkelprojecten te stimuleren? Label Fragmenten Pessimisme over haalbaarheid en nut gebiedsfondsen Ik ben pessimistisch over de haalbaarheid en het nut van gebiedsfondsen IB stappen niet in ontwikkelfonds IB wel steeds meer betrokken bij debt-funds Gebiedsspecificiteit van fondsen te risicovol voor IB Gebiedsfondsen en revolving funds slim voor publiek geld Overheden vinden het een interessant idee, maar het zal lastig worden om beleggers te vinden die erin willen investeren. Institutionele beleggers stappen momenteel veel liever in een 25 jarige concessie voor infrastructuur of een bestaande vastgoedportefeuille (bij voorkeur beursgenoteerd, dus liquide). Institutionele beleggers zijn steeds meer betrokken bij zogenaamde debt-funds. Een voorbeeld is Axa die geïnvesteerd heeft in een herfinanciering, verder komt het vrijwel niet voor in Nederland. Gebiedsfondsen zijn locatie-specifiek en juist daarom mijden institutionele beleggers het. Het is te risicovol en er is geen geografische spreiding mogelijk om de risico s te spreiden. Gebiedsfondsen of revolving funds zijn goede initiatieven voor publiek geld. Het kan worden ingezet om publiek geld slim in te zetten en niet als subsidies kwijt te raken. Het werkt niet om deze fondsen te gebruiken als trigger money om private investeerders aan te trekken. In de stappen 4-6 werden de veelvoud aan labels per onderzoeksvraag gesorteerd op inhoud. In Excel werden alle labels gesorteerd en samengevoegd. Er werd zolang geschoven en met de labels tot structuren en verbanden zichtbaar werden. Onderstaand overzicht is een voorbeeld van deze exercitie. De geclusterde labels werden vertaald in kernthema s. Deze kernthema s dienden vervolgens als kapstok voor de uitwerking van de resultaten van het onderzoek, ze zijn in de kopjes van hoofdstuk 4 verwerkt. 17

19 3.3. Keuze te interviewen personen Het beantwoorden van onderzoeksvragen was het uitgangspunt voor de selectie van de te interviewen personen. De personen zijn geselecteerd op basis van kennis en ervaring binnen de kernthema s voor dit onderzoek: gebiedsontwikkeling, gemeenten, particuliere beleggers, institutionele beleggers en gebiedsfondsen (zie bijlage I). Alle kernthema s zijn met minimaal 2 personen besproken om de verschillende invalshoeken te belichten en feiten te verifiëren Afbakening Het onderzoek is opgesteld vanuit het perspectief van de gemeenten Het onderwerp vastgoedmarkt wordt in deze scriptie niet meegenomen. De focus van het onderzoek ligt op het financieringsprobleem van gebiedsontwikkeling. De reden hiervoor is dat het financieringsprobleem ook in een verbeterende vastgoedmarkt een belangrijk risico blijft. 18

20 4. Resultaten van het onderzoek De kernthema s die door de analyse van de interviews zichtbaar werden worden in dit hoofdstuk besproken. De onderliggende labels vormen de basis voor de inhoud van de paragrafen. Uitspraken van de verschillende respondenten zijn in de tekst verwerkt om de onderzoeksresultaten kracht bij te zetten De toekomst van gebiedsontwikkeling Uit de literatuurstudie is gebleken dat de financiering gebiedsontwikkeling zich in zwaar vaarwater bevindt. De betrokken partijen uit het verleden kunnen door uiteenlopende omstandigheden (zoals bezuinigingen, wet- en regelgeving, grote verliezen, risicoaversie, etc.) geen financierende rol meer spelen in gebiedsontwikkelingen. Om het uit de literatuur geschetste beeld te verifiëren en aan te vullen is aan de respondenten gevraagd hoe zij de stand van gebiedsontwikkeling in 2013 zouden beschrijven. Om te peilen hoe de toekomst van gebiedsontwikkeling eruit gaat zien is aan de respondenten gevraagd hoe zij deze zien Gebiedsontwikkeling anno 2013 De respondenten bevestigen het beeld uit de literatuurstudie en zijn unaniem van mening dat in 2013 geen sprake meer is van gebiedsontwikkeling in de oorspronkelijke zin. Tijdens de crisis is door grote onzekerheden een kopersstaking ontstaan en zijn alle vastgoedmarkten stilgevallen. Gebiedsontwikkeling is niet meer aan de orde, en de belangrijkste oorzaak ervan is de huidige markt (de Haas, 2013). De grote gebiedsontwikkelingen zijn nu niet meer haalbaar doordat het onmogelijk is geworden om hiervoor een financiering te krijgen. De beschikbaarheid van eigen vermogen in de markt daalt en ook het vreemd vermogen is steeds lastiger te krijgen (Bouwens, 2013). Gebiedsontwikkeling is niet meer financierbaar (Rompelberg, 2013) Toekomstige samenwerkingen Het is duidelijk dat gebiedsontwikkelingen in de toekomst niet meer zullen bestaan uit complexe samenwerkingsvormen waarbij alles contractueel tussen de partijen aan elkaar wordt gekoppeld. Bestaande ontwikkel-vehikels voor zowel binnenstedelijke ontwikkellocaties als uitleggebieden zullen worden onttakeld (Holt, 2013). Alle betrokken partijen zien hun rol tijdens het ontwikkelproces veranderen. De combinatie van partijen die in het verleden grote ontwikkelprojecten uitvoerden; ontwikkelaars-beleggersgemeenten pakt het in de toekomst niet meer op. (Holt, 2013). Rijk niet langer aanjager van gebiedsontwikkeling Voorheen was het Rijk de aanjager van grote gebiedsontwikkelingen, met name voor VINEX wijken en op grote stationslocaties. De tijd waarin de rijksoverheid deze grote ontwikkelingen stimuleert is voorbij (Rompelberg, 2013). Het rijk investeert nu met focus op de ports van nationaal belang (zoals Greenport, Mainport, en Brainport) en infrastructuur. Door middel van deze investeringen zet de Rijksoverheid in op de verbetering van de concurrentiepositie van Nederland op de globale markt. Banken zijn risicoavers en mijden vastgoedontwikkeling Banken hebben ook geen interesse meer in gebiedsontwikkeling, ze gedragen zich risicoavers en trekken zich terug uit vastgoedontwikkeling. Van de verschillende vastgoed-banken in Nederland is niet veel meer over. Alleen ING, FGH en ABN AMRO zijn nog een beetje actief op de vastgoedmarkt; er moet nodig nieuw geld bij (Bouwens, 2013). Ontwikkelaars verdwijnen als investeerders De respondenten geven aan dat de ontwikkelaars grotendeels al zijn verdwenen, en er wordt verwacht dat ook nog veel aannemers zullen omvallen. Het heersende beeld is dat ontwikkelaars in 19

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

JESSICA. Een nieuwe manier van investeren in stedelijke ontwikkeling

JESSICA. Een nieuwe manier van investeren in stedelijke ontwikkeling JESSICA Een nieuwe manier van investeren in stedelijke ontwikkeling JESSICA voor Rijks- en provinciale overheden? In deze info-sheet wordt ingegaan op de specifieke voordelen van het instrument JESSICA

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG PIM DIEPSTRATEN Doorn, 1 december 2015 AGENDA 1 Financieringsstrategie zorginstelling 2 Huidige financiers en het WFZ 3 Perspectief investeerder op de zorgmarkt 4 Alternatieve

Nadere informatie

Tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in de nieuwe realiteit

Tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in de nieuwe realiteit Tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in de nieuwe realiteit De NEPROM en Fakton starten komend najaar de tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in

Nadere informatie

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Datum: 2 juni 2015 1. Inleiding 2. De markt 3. Doelstelling OMU 4.

Nadere informatie

Activiteiten Resco Partners

Activiteiten Resco Partners Activiteiten Resco Partners 2011 Wie zijn wij: Resco Partners is een onafhankelijk team van vastgoeddeskundigen met jarenlange ervaring en een veelzijdige kennis van zaken. Resco Partners adviseert over

Nadere informatie

Bedrijfsfinanciering: Van subsidie naar overheidsinstrumenten anno 2014

Bedrijfsfinanciering: Van subsidie naar overheidsinstrumenten anno 2014 Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Ministerie van Economische Zaken Bedrijfsfinanciering: Van subsidie naar overheidsinstrumenten anno 2014 Roland Starmans Manager Product Ontwikkeling Bancair, Investment

Nadere informatie

Populair beleggingsplan

Populair beleggingsplan Populair beleggingsplan versie 22 november 2013 1 Inhoudsopgave Wat belegt het pensioenfonds? 4 Wat is het doel van beleggen? 4 Wat levert beleggen op? 4 Er gaan toch ook risico s gepaard met beleggen?

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

het gemak van het Pension Lifecycle Fund

het gemak van het Pension Lifecycle Fund het gemak van het Pension Lifecycle Fund 1 inhoud Omschrijving Pagina 1. Wat is een lifecycle fonds? 2 2. Hoe werkt het ABN AMRO Pension Lifecycle Fund? 2 3. Hoeveel rendement kunt u behalen? 3 4. Wat

Nadere informatie

Financiering niet-daeb activiteiten Nadere uitwerking MIF

Financiering niet-daeb activiteiten Nadere uitwerking MIF Financiering niet-daeb activiteiten Nadere uitwerking MIF Het samenbrengen van woningcorporaties met private financiers en beleggers Persoonlijk en vertrouwelijk Real Estate Advisory Niet-DAEB activiteiten

Nadere informatie

Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds?

Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds? Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds? Een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden tot het structureren van één privaat vastgoedfonds voor zowel private als institutionele

Nadere informatie

Alternatieve financieringen voor middelgrote bedrijven. 24 september 2013 1 1

Alternatieve financieringen voor middelgrote bedrijven. 24 september 2013 1 1 Alternatieve financieringen voor middelgrote bedrijven 24 september 2013 1 1 1 Inhoud Alternatieve vormen van financiering Een Europese Private Placement? Financiering van NPEX Contact: Victor Meijer (victor.meijer@nibc.com)

Nadere informatie

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen Uw optimale mix van verzekeren en beleggen 2 Het voordeel van beleggen Wilt u graag geld achter de hand hebben om bijvoorbeeld een reis te maken of als aanvulling op het pensioen? Dan kunt u natuurlijk

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten.

Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten. Integrale aanpak Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten. Integrale aanpak Risicobeheersing staat aan de basis van elk beleggingsbeleid. Omdat het renterisico het belangrijkste risico voor pensioenfondsen

Nadere informatie

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010 Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille Delft, 17 maart 2010 ING Real Estate Investment Management ING REIM verzorgt asset management

Nadere informatie

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen 1. De kwartaalcijfers van de pensioenfondsen zijn negatief. Hoe komt dat? Het algemene beeld is dat het derde kwartaal, en dan in het bijzonder de maand

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag

Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag Henk Harms, gemeente Den Haag Directeur Ontwikkeling en Realisatie Internationale stad van Vrede en Recht Den Haag: na New York, tweede VN stad Wereldstad

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

Beleggingsmodel Fondsen

Beleggingsmodel Fondsen Beleggingsmodel Fondsen De meest comfortabele manier van beleggen Steeds afgestemd op het actuele beursklimaat Keuze uit verschillende risico s en rendementen Gecombineerde beleggingsexpertise van ABN

Nadere informatie

Terug naar de kern Bob Hendriks

Terug naar de kern Bob Hendriks Terug naar de kern Bob Hendriks Oktober 2013 Waarom nog beleggen? 2 Agenda BlackRock? Sparen & beleggen We leven langer/pensioen Inkomsten uit beleggen Conclusie 3 BlackRock is opgericht voor deze nieuwe

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam thema; financiering van de woningmarkt Ik ben blij dat ik deze bijeenkomst kan bijwonen

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd.

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Beleggen

Nadere informatie

Populair beleggingsplan

Populair beleggingsplan Populair beleggingsplan versie oktober 2015 1 Inhoudsopgave Waarom belegt het pensioenfonds? 4 Wat is het doel van beleggen? 4 Wat levert beleggen op? 4 Er gaan toch ook risico s gepaard met beleggen?

Nadere informatie

Beleggingsinformatie over

Beleggingsinformatie over Beleggingsinformatie over LifeCycle Beleggen van Bewust Pensioen LifeCycle Beleggen van Bewust Pensioen Visie van vermogensopbouw met LifeCycle Beleggen Over het onderwerp pensioen bestaan veel misverstanden.

Nadere informatie

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen ING Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen Zoekt u een aantrekkelijke manier voor vermogensopbouw zonder veel omkijken? Dan zijn de ING Fondsen wellicht iets voor u. ING Fondsen als een moderne,

Nadere informatie

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I VOORAANKONDIGING Haerzathe Short-Term Fund I OBLIGATIE HAERZATHE SHORT - TERM FUND I B.V. Obligatielening Haerzathe Short-Term Fund I B.V. Na de succesvolle plaatsing van de obligatieleningen Haerzathe

Nadere informatie

Financiering van maatschappelijk vastgoed

Financiering van maatschappelijk vastgoed van maatschappelijk vastgoed Naar nieuwe vormen van financiering? Arie van Oord KMVG Congres, 19 april 2011 BNG en maatschappelijk vastgoed Klantgroepen Gemeenten Woningcorporaties Zorginstellingen Onderwijsinstellingen

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Keuzeformulier beleggingsfondsen Pensioenen

Keuzeformulier beleggingsfondsen Pensioenen De Verzekeringen Stadsring 15, postbus 42 3800 AA Amersfoort Tel. (033) 464 29 11 Fax (033) 464 29 30 Keuzeformulier beleggingsfondsen Pensioenen (is alleen te gebruiken voor pensioencontracten ingegaan

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

MKBi-Groeifonds Obligaties

MKBi-Groeifonds Obligaties MKBi-Groeifonds Obligaties Brede kennis en ervaring in zowel de financiële wereld als het ondernemerschap is de basis van het MKBi Groeifonds Geef het mkb de juiste impuls met het MKBi Groeifonds! Meer

Nadere informatie

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Inleiding Stedelijke herontwikkeling Voor de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht is de Nieuwe Ruimtelijke Strategie opgesteld die in 2012 door de Raad

Nadere informatie

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Zwolle bouwt Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Inleiding Er is een groot tekort aan betaalbare sociale huurwoningen in Zwolle. Woningzoekenden

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

Vragenlijst risicobereidheid Particulier. Van Amstberg Capital Management

Vragenlijst risicobereidheid Particulier. Van Amstberg Capital Management Vragenlijst risicobereidheid Particulier e situatie Van Amstberg Capital Management Om te komen tot een weloverwogen keuze, welk profiel van Van Amstberg Capital Management het best bij u past, kan onder

Nadere informatie

Monitor Financiële Sector:

Monitor Financiële Sector: Nederlandse Mededingingsautoriteit Monitor Financiële Sector: Notitie bij Sectorstudie Vastgoedfinanciering, SEO Economisch Onderzoek oktober 2011 Nederlandse Mededingingsautoriteit Postbus 16326 2500

Nadere informatie

Ruimte voor ontwikkeling. Financiële haalbaarheid en management van gebiedsontwikkeling

Ruimte voor ontwikkeling. Financiële haalbaarheid en management van gebiedsontwikkeling Ruimte voor ontwikkeling Financiële haalbaarheid en management van gebiedsontwikkeling U WILT UW GEBIED ONTWIKKELEN. DAT ROEP VEEL VRAGEN OP: HOE PAK IK DAT AAN? EN IS HET FINANCIEEL WEL HAALBAAR IN DEZE

Nadere informatie

STRATEGISCH VASTGOEDBELEID

STRATEGISCH VASTGOEDBELEID STRATEGISCH VASTGOEDBELEID Felix van Baal o Sectordirecteur Gezondheidszorg & Wonen HEVO Achtergrond Felix kent de zorgsector van binnen uit, mede vanuit zijn positie als algemeen directeur huisvesting

Nadere informatie

Zelf Beleggen en Sparen

Zelf Beleggen en Sparen de vrijheid van Zelf Beleggen en Sparen 1 inhoud Omschrijving Pagina 1. Wat is Zelf Beleggen en Sparen? 2 2. Hoe werkt Zelf Beleggen en Sparen bij ABN AMRO Pensioenen? 2 3. Hoeveel rendement kunt u behalen?

Nadere informatie

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Stichting Droomwonen Brabant Speelhuislaan 158 4815 CJ Breda 076-5213080 info@droomwonenbrabant.nl Rabobank

Nadere informatie

Financieren anno 2015 BDO M&A - Debt Advisory Strategisch financieringsadvies

Financieren anno 2015 BDO M&A - Debt Advisory Strategisch financieringsadvies Financieren anno 2015 BDO M&A - Debt Advisory Strategisch financieringsadvies drs. Roel van der Sar RC RV Manager Corporate Finance Debt Advisory Introductie drs. Roel van der Sar RC RV Senior Manager

Nadere informatie

Beleggingsbeleid Ardanta Risicobewustzijn Doelstellingen Beleggingsbeleid

Beleggingsbeleid Ardanta Risicobewustzijn Doelstellingen Beleggingsbeleid Beleggingsbeleid Ardanta Het beleggingsbeleid van Ardanta is uitbesteed aan de afdeling Financial Markets van ASR Nederland. Jaarlijks stellen wij het beleid in samenspraak met deze afdeling vast, waarna

Nadere informatie

Financiering. (Alternatieve) Financiering en Voorwaarden. Financiering - MCN

Financiering. (Alternatieve) Financiering en Voorwaarden. Financiering - MCN Financiering (Alternatieve) Financiering en Voorwaarden Financiering - MCN De kapitaalmarkt in Beweging Toegang tot bancaire financiering meer onder druk Investeerders schuiven op in het gat dat banken

Nadere informatie

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies De Vries Investment Services is een onafhankelijk en objectief beleggingsadvieskantoor. Wij begeleiden beleggers bij het realiseren van hun financiële doelstellingen en bieden een service die banken niet

Nadere informatie

Actualiteiten vanuit de praktijk. Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014

Actualiteiten vanuit de praktijk. Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014 Actualiteiten vanuit de praktijk Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014 Algemeen PT Finance Actualiteiten Toegenomen aandacht tijdelijk beheer. Toenemende aandacht voor exploitatie. Fiscale optimalisatie door

Nadere informatie

Expirerende Lijfrente

Expirerende Lijfrente GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen. Vandaag de dag betekent dit dat het regelen

Nadere informatie

Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid?

Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid? Inhoudstafel Deel 1. Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid? 1. Hoe werkt een spaarrekening eigenlijk?............................... 1 1.1. De rente op uw spaarrekening: basisrente

Nadere informatie

Online Seminar Beleggen Ook een beetje beleggen kan lonen

Online Seminar Beleggen Ook een beetje beleggen kan lonen Online Seminar Beleggen Ook een beetje beleggen kan lonen Annemarie van Gaal Ondernemer & financieel deskundige Bob Homan Manager ING Investment Office Amsterdam, 8 oktober 2013 Agenda 1. Wat is beleggen

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

Wat te doen met je pensioen? Grip op je Vermogen - Dirk van Ommeren - 3 oktober 2014

Wat te doen met je pensioen? Grip op je Vermogen - Dirk van Ommeren - 3 oktober 2014 Wat te doen met je pensioen? Grip op je Vermogen - Dirk van Ommeren - 3 oktober 2014 2 Pensioen: turen naar de vrijheid 50 jaar lang werken we toe naar ons pensioen Dan willen we onafhankelijk zijn En

Nadere informatie

Toekomstperspectief Zorgmarkt. Piet Eichholtz

Toekomstperspectief Zorgmarkt. Piet Eichholtz Toekomstperspectief Zorgmarkt Piet Eichholtz Amsterdam, 6 februari 2013 Bancair krediet blijft mogelijk, alleen met goed businessplan en sterke financiële uitgangspositie Lot Rode Kruis Ziekenhuis in handen

Nadere informatie

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling is altijd op zoek naar betere oplossingen op het gebied van wonen en commercieel vastgoed. Ons streven is om snel

Nadere informatie

Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA 'S-GRAVENHAGE

Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA 'S-GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA 'S-GRAVENHAGE Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus 20201 2500 EE Den Haag www.rijksoverheid.nl

Nadere informatie

Obligatiemarkt arkt Amsterdam ruimschoots s verdubbeld sinds eeuwwisseling

Obligatiemarkt arkt Amsterdam ruimschoots s verdubbeld sinds eeuwwisseling 7 Obligatiemarkt arkt Amsterdam ruimschoots s verdubbeld sinds eeuwwisseling ing Jos van Heiningen Publicatiedatum CBS-website: 27 maart 28 Voorburg/Heerlen, 28 Verklaring van tekens. = gegevens ontbreken

Nadere informatie

Investeren in de zorg

Investeren in de zorg strikt persoonlijk / vertrouwelijk Investeren in de zorg Zorgobligaties 6 november 2012 JBR Corporate Finance bv Dit rapport is auteursrechtelijk beschermd door JBR Corporate Finance bv en gepubliceerd

Nadere informatie

Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief

Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief drs. ing. Bert Krikke Conferentie Scheiden van Wonen en Zorg in een vergrijzende samenleving Delft, 12 juni 2012 Introductie Strategie, advies,

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Per 1 augustus 2016 voert de beheerder van de Aegon Funds, de AEAM Funds en de Aegon Paraplu 1 Funds, Aegon Investment

Nadere informatie

De zorgvastgoedcoöperatie in de care sector

De zorgvastgoedcoöperatie in de care sector De zorgvastgoedcoöperatie in de care sector MRE afstudeeronderzoek over De zorgvastgoedcoöperatie Een dochter voor vele moeders René Middelkoop Directeur Onderzoeker Zorgvastgoedcoöperatie care sector

Nadere informatie

Projectontwikkelende belegger beter af

Projectontwikkelende belegger beter af Projectontwikkelende belegger beter af Auteur(s): Brounen, D (auteur) Eichholtz, P.M.A. (auteur) De eerste auteur is verbonden aan de Universiteit van Amsterdam en de tweede auteur is verbonden aan de

Nadere informatie

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Beschrijving De vermogensbeheerders van Van Tornhout & Partners bespreken allerlei producten met hun cliënten. Hierna volgen vijf situaties waarin verschillende

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

NN Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen

NN Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen NN Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen Zoekt u een aantrekkelijke manier voor vermogensopbouw zonder veel omkijken? Dan zijn de NN Fondsen wellicht iets voor u. NN Fondsen als een moderne, heldere

Nadere informatie

FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED. transitie. Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014

FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED. transitie. Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014 FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED Het vastgoedspel in transitie Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014 Introductie Het vastgoedspel in transitie 1. Nieuwe kenmerken van gebiedsontwikkeling 2. Rollen, functies

Nadere informatie

MKBi Agri: solide en rendementvol

MKBi Agri: solide en rendementvol MKBi Agri: solide en rendementvol De samenwerking tussen MKBi en Interfarms brengt het beste van twee werelden samen Liquide investering met beperkte risico s Het risicoprofiel van landbouwgrond is laag

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken Met het herstel van de economie nemen de beleggingsactiviteiten en daarmee de vraag naar vreemd vermogen weer toe. En waar traditionele grote

Nadere informatie

Verzekeringen. Werkgever en personeel. Het Persoonlijk Pensioen Plan: verstandig beleggen voor een goed pensioen

Verzekeringen. Werkgever en personeel. Het Persoonlijk Pensioen Plan: verstandig beleggen voor een goed pensioen Defensieve Lifecycle Neutrale Lifecycle Offensieve Lifecycle Zelf beleggen Verzekeringen 2008 Werkgever en personeel Het Persoonlijk Pensioen Plan: verstandig beleggen voor een goed pensioen Werkgever

Nadere informatie

NN First Class Balanced Return Fund

NN First Class Balanced Return Fund NN First Class Balanced Return Fund Alle Fonds onder de loep cijfers zijn per 31/03/015 Het NN First Class Balanced Return Fonds won in het eerste kwartaal 8,9% Zeer sterke performances van aandelen en

Nadere informatie

Curatoren middag 2015

Curatoren middag 2015 Curatoren middag 2015 Alternatieve financieringsvormen Wat zijn de mogelijkheden in het huidige financieringslandschap 11 november 2015 Spreker: Onderwerpen 1. Financieringsbehoefte bedrijfsleven 2. Veranderende

Nadere informatie

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid INVESTEREN Care Invest II De ideale combinatie van rendement, stabiliteit en nabijheid Uniek aanbod: enkel beschikbaar tussen 19 mei en 26 juni 2015 (een vervroegde afsluiting is mogelijk) Inleiding Via

Nadere informatie

Verder gaan voor je klanten Dat is Syntrus Achmea

Verder gaan voor je klanten Dat is Syntrus Achmea Verder gaan... Verder gaan voor je klanten Dat is Syntrus Achmea Verder gaan is verrassen met oplossingen en adviezen die uw verwachtingen overtreffen. Ons vakmanschap en ondernemerschap inzetten om alle

Nadere informatie

Einddatumgericht Beleggen

Einddatumgericht Beleggen Allianz Nederland Levensverzekering N.V. Einddatumgericht Beleggen Een goede balans tussen rendement en risico Einddatumgericht Beleggen Bouwen aan een goed pensioen betekent voor u een afweging maken

Nadere informatie

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek Het crowdfunding platform voor professionals Hypotheek Index De lening balie is geopend 03 Meer mogelijkheden met een lening via Purple24 04 Kom ik in aanmerking voor een lening 05 Hoe kan ik mijn pand

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Zakelijk beleggen. Uitgebreide beleggingsmogelijkheden voor ondernemers

Zakelijk beleggen. Uitgebreide beleggingsmogelijkheden voor ondernemers Informatie ABN AMRO 0900-00 24 (lokaal tarief) Zakelijk beleggen www.abnamro.nl Uitgebreide beleggingsmogelijkheden voor ondernemers Volledig zelf beleggen Beleggen met advies van ABN AMRO Uw vermogen

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael NEDERLANDSE WONINGMARKT IN EUROPEES PERSPECTIEF Initiatief van acht institutionele woningbeleggers en de IVBN Doel om Nederlandse

Nadere informatie