Investeren in karakteristiek vastgoed

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Investeren in karakteristiek vastgoed"

Transcriptie

1 Investeren in karakteristiek vastgoed Definitief rapport Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE Beurs-WTC 21 st Floor Beursplein 37 PO Box DD Rotterdam The Netherlands E P +31(0) F +31(0) K.v.K. Rotterdam BTW nr B01

2

3 Investeren in karakteristiek vastgoed Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Definitief rapport Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE Aeisso Boelman MSc Hugo Mistrate Haarhuis MSc Rienk de Jong MSc RE Rotterdam, 11 februari 2014 Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE Dit rapport gaat in op de vraag of en hoe private partijen geïnteresseerd kunnen worden om te investeren in karakteristiek vastgoed. Het rapport bestaat uit een theoretisch deel en uit een deel met citaten en observaties uit interviews die zijn gehouden met private investeerders en hun tussenpersonen. De citaten en observaties zijn als verrijkingen aan het theoretische deel toegevoegd, daar waar ze de theorie onderschrijven of nuanceren. De verrijkingen in dit rapport zijn van de hand van Machteld Linssen, programmamedewerker Herbestemming, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Amersfoort, 18 februari 2014

4

5 INHOUD 1. Inleiding Waarom deze notitie? Aanpak en leeswijzer Private investeerders Zeven onderwerpen voor typering investeerders Twee dominante typen investeerders Omvang vermogen Karakteristiek vastgoed Vijf onderwerpen voor typering van karakteristiek vastgoed Drie dominante onderwerpen Beoordelingskader investeerder De business case als belangrijkste beoordelingskader Andere relevante aspecten: procedures, subsidies en juridica Presenteren: niet te vroeg en goed voorbereid Conclusies... 26

6 Verrijking (1) De geïnterviewden onderschrijven het beeld zoals dat in de inleiding is geschetst. Het merendeel ondervindt de geschetste problematiek aan den lijve. Investeringsplannen en huurcontracten waren bijvoorbeeld op een haar na gereed, toen de corporatie zich terugtrok nadat Den Haag de bewegingsruimte van de corporaties fors inperkte. Een ander greep in toen een beeldbepalend gebouw in zijn stad stond te verkrotten omdat de corporatie die het complex in eigendom had, de planvorming had stilgelegd. En weer een ander kocht een complex op voor een derde van de prijs nadat plannen voor woningbouw waren geklapt. De geïnterviewden onderschrijven ook het beeld dat er geld te halen moet kunnen zijn uit de private markt: We zitten qua potentieel investeringsvolume weer op het niveau van begin 2008, maar het vindt zijn weg niet naar het vastgoed en meer specifiek naar de monumenten. De vrije beroepen met een boel spaarvermogen van 0,5 tot 1 miljoen, die zijn interessant. Voor de herbestemming was 8 miljoen nodig. Daarvan is 5 miljoen opgehaald bij 21 particuliere beleggers (vermogende industriëlen) die voor minimaal euro zijn ingestapt. Verrijking (2) Het is een soort typecasting wat ik doe. Ik kijk wie er wat met deze stad heeft, met dit soort gebouwen, met het product dat ik neer wil zetten. Wie is die persoon, wie kent hij, hoe ziet zijn netwerk er uit? Ik ga heel forensisch te werk. Pagina 1 van 16

7 1. INLEIDING De erfgoedsector kan niet langer uitgaan van de klassieke ontwikkelsituatie waarbij corporaties en gemeenten een eventuele onrendabele top bij de revitalisering van karakteristiek vastgoed dragen vanwege het maatschappelijk belang of de waardevermeerdering van het omliggende vastgoed. Na 2008 zijn veel traditionele investeerders weggevallen, staan gewilde functies voor herbestemmingen (culturele en maatschappelijke functies) onder druk, hebben ook meer commerciële functies (wonen, werken) te kampen met vraaguitval en verstrekken banken minder makkelijk leningen om de herbestemming en restauratie te financieren. Ook neemt de leegstand onder monumenten toe door economische, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals krimp, flexibel werken en de ontkerkelijking. Verrijking (1) In de actuele ontwikkelsituatie dienen nieuwe initiatiefnemers zich aan, zoals zogeheten collectieven van particulieren die samen een herbestemming ter hand nemen, ontwikkelaars die zich omscholen van nieuwbouw naar hergebruik, ondernemers waarbij het karakteristieke vastgoed deel uitmaakt van het concept dat ze op de markt zetten, et cetera Niet de meerwaarde die buiten het gebouw ligt is de legitimatie voor de investeringsbeslissing ( een icoon voor de wijk ), maar een gezonde business case gebaseerd op een gedegen risicoanalyse, korte doorlooptijden en herkenbare, marktconforme parameters en contractvormen. Voor de financiering van deze plannen wordt naast een laagrentende restauratiefondsplus-hypotheek (sec rijksmonumenten, marktconforme leningen van het Restauratiefonds (ook voor niet-rijksmonumenten en leningen van andere banken, steeds vaker een beroep gedaan op privaat kapitaal. U vraagt ons te benoemen op basis van welke argumenten het voor private partijen interessant is in de huidige markt te investeren in karakteristiek vastgoed, door enerzijds de investeerders en karakteristiek vastgoed te typeren en anderzijds een selectie van investeerders te bevragen naar hun argumenten. Onder onze begeleiding heeft u de aannames die wij in dit stuk doen, getoetst in een aantal interviews met private investeerders en hun tussenpersonen. U heeft aanvullende bevindingen en aanbevelingen uit de interviews geanonimiseerd en verwerkt in een door u verrijkte versie van deze rapportage Waarom deze notitie? Deze inleidende rapportage draagt bij aan een beter begrip tussen de diverse partijen in de huidige markt van karakteristiek vastgoed. Het draagt bij aan het beter kunnen inschatten van de casus en van een mogelijke match tussen vastgoed en investeerder. Het slaat daarmee een brug tussen de initiatiefnemers van herontwikkeling van karakteristiek vastgoed en investeerders die wellicht bereid zijn om te investeren in dat vastgoed. Voor karakteristiek vastgoed geldt dat de juiste investeerder bij het product gezocht moet worden en niet andersom. Verrijking (2) 1.2. Aanpak en leeswijzer Hoofdstuk 2: Private investeerders. Aan de hand van zeven onderwerpen typeren wij de investeerders. Wij concluderen dat er in hoofdzaak twee typen investeerders zijn met potentie voor karakteristiek vastgoed. Pagina 2 van 16

8 Pagina 3 van 16

9 Hoofdstuk 3: Karakteristiek vastgoed. Wij benoemen vijf onderwerpen die bepalend zijn voor de typering van karakteristiek vastgoed door de bril van een investeerder. Wij concluderen dat drie onderwerpen dominant zijn voor de typering. Hoofdstuk 4: Beoordelingskader investeerder. In de hoofdstuk geven wij inzicht in het beoordelingskader van een investeerder. Hoofdstuk 5: Conclusies. Wij confronteren de typen karakteristiek vastgoed met de typen investeerders en concluderen waar sprake is van een mogelijke match. Pagina 4 van 16

10 Verrijking (3) Tot nu toe vindt privaat kapitaal vooral via directe beleggingen zijn weg naar de herbestemming van monumenten. Maar uit de interviews blijkt dat dit in de toekomst wel eens zou kunnen veranderen. Ontwikkelaars verkennen de mogelijkheden van fondsvorming en in ieder geval één van de vastgoedfondsen is ook serieus geïnteresseerd in rijksmonumenten die worden herbestemd. Pagina 5 van 16

11 2. PRIVATE INVESTEERDERS Een investeerder is een partij die middelen investeert om een rendement te realiseren. Zij investeren zoal in ondernemingen, aandelen, obligaties, valuta s, grondstoffen en onroerend goed. Partijen die in onroerend goed beleggen doen dit via directe investeringen in het onroerend goed of indirect via investeringsfondsen. Partijen die direct investeren in onroerend zijn het meest kansrijk voor karakteristiek vastgoed, omdat wij op dit moment vooral die vorm van investeringen waarnemen. Verrijking (3) In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk categoriseren wij deze investeerders aan de hand van acht onderwerpen. De volgende paragraaf geeft een kort overzicht van de twee dominante typen op basis van de acht onderwerpen. De laatste paragraaf gaat kort in op de omvang van het te investeren vermogen van investeerders Zeven onderwerpen voor typering investeerders Bij het doen van een investering maakt een investeerder meerdere afwegingen. De onderwerpen van die afweging verschillen per investeerder. Wij onderscheiden zeven onderwerpen die een rol spelen in de afweging van een investeerder: 1. Lange termijn/korte termijn belegging. 2. Hoog/Laag risico. 3. Passief/Actief. 4. Direct rendement/indirect rendement. 5. Volatiel/Niet-volatiel. 6. Openbaar/Niet-openbaar. 7. Functievoorkeuren. 1. Beleggingsduur: lange termijn of korte termijn Investeerders zijn in te delen in partijen die op korte, middellange en lange termijn rendement willen zien: Korte termijn: Onder korte termijn verstaan wij een periode van maximaal drie jaar. Lange termijn: Lange termijn is een beleggingshorizon vanaf zeven tot acht jaar. Lange termijn beleggers zijn vaak van mening dat lange termijn meer dan vijftien tot twintig jaar is. Middellange termijn: De tussenliggende periode wordt veelal aangeduid als middellange termijn. Korte termijn beleggers zijn over het algemeen agressiever in het zoeken van rendement. Lange termijn beleggers zijn veelal grotere partijen, zoals participatiemaatschappijen, vermogensbeheerders en grotere private equity verstrekkers. 2. Risicoprofiel: hoog of laag risico Risico is een subjectief begrip. Het is echter objectief te meten of een belegger bereid is om risico te lopen of niet. Risico en rendement hebben een directe relatie. Een investeerder eist een hoger rendement bij een hoger risico. Als risico wordt vaak gezien de periode waarover en de zekerheid dat een investering wordt terugverdiend. Het risicoprofiel heeft een sterke relatie met de zekerheid en volatiliteit van de kasstromen en de zekerheid dat een investering wordt terugverdiend. Pagina 6 van 16

12 Verrijking (4) Een monument voegt een extra dimensie toe aan de betrokkenheid van een belegger; emotioneel rendement. Zelfs de passieve belegger is hier gevoelig voor. Ook de fondsenbeheerder is op zoek naar een bijzonder product voor zijn beleggers. Bij de belegger die actief betrokken is bij het monument komt dit nog duidelijker naar voren. Hij heeft een belangrijke doe-het-zelf drive en wil de klus ook zelf afronden. Vaak is hij al in de ontwikkelfase betrokken, waarbij hij zich in zijn inzet volhoudend en gepassioneerd toont. Dat heeft te maken met de schoonheid en de maatschappelijke betekenis van het monument, maar zelfs ook met de door hem als ondoorgrondelijk en onheus ervaren regels en procedures waar hij mee te maken krijgt bij de herbestemming van het monument. Het gevecht tegen het systeem maakt moe, maar geeft tegelijkertijd energie. Het emotioneel rendement moet zeker niet worden vertaald met de wens om zich maatschappelijk te profileren. Uiteraard speelt dat soms ook een rol, maar dat heeft veel meer een charitatief karakter. Een paar aandelen in een stadsherstel volstaat voor dat doel ook. Emotioneel rendement ligt dicht bij de persoon zelf, of in de eigen kring. Het is het best te omschrijven als een soort geluksgevoel, als een bevestiging van iemands ondernemerschap en creativiteit. Een waarschuwing is hier ook op zijn plaats. Het vooruitzicht op emotioneel rendement geeft het monumentenveld vrij makkelijk toegang tot de private investeerder. Maar het zal nooit de plaats innemen van het gezond verstand. Een private investeerder stapt niet in een wankele business case. Hij is niet uit op een maatschappelijk schouderklopje, maar op persoonlijk succes. Als je iets mooi vindt, maak er dan een foto van en beleg in iets anders. Verrijking (5) De restwaarde van vastgoed is in de huidige markt een beladen begrip. Menig belegger moet momenteel afboeken op de boekwaarde waarmee het vastgoed in de boeken staat. Zeker als de beleggingsduur eindigt en er weer een relatie ontstaat met de actuele marktwaarde. In sommige gevallen is de marktwaarde tot nul gereduceerd omdat het vastgoed verouderd is en/of er geen vraag meer is naar dat type vastgoed. Uit de interviews blijkt dat vrijwel niemand meer kijkt naar de restwaarde/waardecreatie, maar vrijwel volledig vaart op het directe rendement. Eén van de geïnterviewden geeft aan dat de RCE toch met onderzoek zou moeten proberen te onderbouwen dat monumenten waardevaster zijn dan overig vastgoed. Dit is namelijk wel een vermoeden dat regelmatig als argument wordt aangevoerd voor investeringen in monumenten, maar nooit bewezen is. En tijden kunnen weer veranderen, waardoor de restwaarde weer in beeld komt. Hetzelfde geldt voor het verloop van huurders van monumentaal vastgoed in vergelijking tot niet-monumentaal vastgoed. Ook hiervan wordt wel gezegd dat een huurder van een monument minder snel verkast, maar ook dit is geen bewezen feit. (verder op pagina 18) Pagina 7 van 16

13 3. Betrokkenheid: passief of actief Een belegger kan investeren en periodiek zijn rendement afwachten, zonder actief op de bedrijfsvoering van de investering te sturen. Een belegger kan zich daarentegen ook actief bemoeien met de bedrijfsvoering om het rendement te optimaliseren. In het algemeen geldt dat een investeerder actiever betrokken is bij een project met een hoog risicoprofiel dan een project met een laag risicoprofiel. Verrijking (4) 4. Rendement: direct of indirect De mate waarin het rendement gerealiseerd wordt, kan plaatsvinden enerzijds in vrijkomende middelen of anderzijds in vermogensopbouw. Dit wordt respectievelijk direct rendement of indirect rendement genoemd: Verrijking (5) Direct rendement: De directe kasstroom uit de investering over een aantal jaren gemeten. Bij vastgoed betreft de kasstroom de inkomsten uit verhuur. Vrijkomende middelen kunnen worden herbelegd. Er kan op termijn met relatief grote zekerheid worden vastgesteld of een investering wordt terugverdiend. Indirect rendement: De waardestijging van het vastgoedobject 1. Het indirecte rendement in de vorm van vermogensopbouw is dikwijls een rendement op papier, wat niet periodiek, maar pas in de toekomst realiseerbaar is, veelal bij verkoop. Bij vastgoed wordt dit de restwaarde genoemd. Aangezien er tussentijds geen middelen vrijkomen, kan de investeerder met zijn belegd vermogen en met het hieruit voortkomende rendement geen andere investeringen doen. 5. Volatiel of niet-volatiel rendement Investeringen vinden plaats op basis van een verwacht rendement. In zijn algemeenheid kunnen wij een onderscheid maken tussen rendement met een volatiel en een niet volatiel karakter. Over het algemeen heeft een niet-volatiele, stabiele investering een lager risicoprofiel en dus ook een lager rendement dan de volatiele en risicovollere investering. Sommige investeerders, zoals pensioenfondsen, geven de voorkeur aan een stabiel doorlopend en lager rendement met minder risico boven een sterk wisselend, risicovol en hoger rendement. 6. Openbaar/Niet-openbaar Beleggers kunnen voor de buitenwereld zichtbaar zijn en ook duidelijk op de voorgrond treden. Anderzijds zijn er beleggers die de voorkeur geven aan succes in stilte. Verrijking (6) 7. Functievoorkeuren Investeerders kunnen een voorkeur hebben voor bepaalde vastgoedfuncties. Vastgoedfuncties zijn wonen, werken, winkels/horeca en leisure. De voorkeur in functie wordt bepaald door de affiniteit met de betreffende functie en het beleggingsbeleid van een investeerder. Er zijn ook investeerders die geen expliciete voorkeur hebben voor een bepaalde functiegroep. 1 Of het aandeel in een vastgoedfonds. Pagina 8 van 16

14 De restwaarde wordt daarnaast in toenemende mate bepaald door de alternatieve aanwendbaarheid. De vastgoedmarkt is immers meer en meer een gebruikersmarkt aan het worden. Ook over de alternatieve aanwendbaarheid wordt regelmatig gesproken in de interviews. Waarbij de een aangeeft dat deze hoger is omdat uiteindelijk iedereen zal willen meewerken aan een nieuwe bestemming en de ander aangeeft dat regelgeving de alternatieve aanwendbaarheid van monumenten bemoeilijkt. Verrijking (6) De vraag of een investeerder/belegger wel of niet op de voorgrond wil treden, is ook van belang voor de zoektocht naar investeerders voor de herbestemming. Een zoektocht die wordt ingestoken vanuit een puur zakelijk voorstel via zakelijke circuits trekt een andere belegger aan dan een publiekelijke zoektocht naar een redder die daarvoor ook nog een mooi financieel rendement krijgt. Ook de mate van exclusiviteit kan daarbij een rol spelen. Een belegger die waarde hecht aan exclusiviteit zal niet op Funda of een speciale monumentensite op zoek gaan naar een unieke belegging, maar moet in alle stilte hiervoor worden benaderd. Deze belegger wil zijn strategie of tactiek niet delen met anderen en wil niet bieden op uitgekauwde projecten. Pagina 9 van 16

15 2.2. Twee dominante typen investeerders Voor investeringen in karakteristiek vastgoed kan niet op voorhand gezegd worden welke set van onderwerpen beslissend is voor de afweging van een investeerder. De genoemde onderwerpen kunnen wij in een matrix uitzetten, waarbij alle combinaties en varianten mogelijk zijn. In de praktijk nemen wij een clustering van onderwerpen waar. Wij constateren dat beleggingsduur, risicoprofiel, direct of indirect rendement en de mate van betrokkenheid de dominante onderwerpen zijn waarop een investeerder besluit om wel of niet te investeren in karakteristiek vastgoed. Op basis van deze onderwerpen definiëren wij twee typen investeerders, die geneigd zijn te investeren in karakteristiek vastgoed: 1. De lange termijn belegger. Deze geeft veelal de voorkeur aan investeringen met een laag risicoprofiel en weinig volatiliteit in het (directe) rendement. In het algemeen is een lange termijn belegger passief of reactief betrokken bij zijn belegging. Bij voorkeur investeert hij in een object waar weinig gedaan hoeft te worden aan planvorming en geringe investeringen in renovatie gedaan hoeven te worden. 2. De ontwikkelende investeerder. Deze accepteert doorgaans een hoger risicoprofiel en hij is actief betrokken bij het optimaliseren van het rendement van de investering. De ontwikkelende investeerder stuurt op initiatieven en planvorming en is niet bang om grootschalige renovaties uit te voeren. Hij maakt vaak geen onderscheid in direct en indirect rendement, maar gaat uit van een totaal rendement over de gehele investeringsperiode. Een voorzichtige doorkijk naar de match tussen investeerder en typen karakteristiek vastgoed leert ons dat: Een object, waarbij de bestemming behouden blijft, met weinig investeringen in renovatie en met een relatief zekere kasstromen, past het beste bij de lange termijn belegger. Een object, waarbij nieuwe initiatieven en plannen van de grond moeten komen, met hoge investeringen in renovatie en een relatief onzekere kasstromen, past het beste bij de ontwikkelende investeerder. In hoofdstuk 5 maken wij de concluderende verbinding tussen de typen investeerders en de typen karakteristiek vastgoed Omvang vermogen Voor het benaderen van potentiële investeerders is het van belang om te weten hoe zij het beheer van hun vermogen organiseren: Bij een totaal vermogen tot circa 75 mln. beheren de investeerders dikwijls zelf hun vermogen of hebben zij dat ondergebracht bij een vermogensbeheerder. Bij een totaal vermogen van meer dan 100 mln. hebben de investeerders een private office dat alle beleggingen regelt. Ook de omvang van het investeringsbedrag is van invloed op het gedrag van de investeerder. Hoe groter het te investeren bedrag (bijvoorbeeld vanaf ,-), hoe meer regie de investeerder op zijn belegging wil hebben. Zo zal hij slechts participeren in een constructie met een beperkt aantal medefinanciers. Constructies met veel investeerders werken niet voor hem vanwege een te trage en complexe besluitvorming. Bovendien wil de belegger zich er van verzekeren dat de andere beleggers in geval van nood over voldoende vermogen beschikken om zo nodig bij te storten. Grofweg ligt er een scheidslijn tussen: Pagina 10 van 16

16 Verrijking (7) Nederland is een rijk land en op dit moment is veel van die rijkdom onbelegd. Het fiscale voordeel dat verbonden is aan een belegging in een rijksmonument (aftrek 80% onderhoudskosten) is een belangrijke trigger om dit vermogen naar de herbestemming van rijksmonumenten te geleiden. De doelgroep bestaat uit de zogeheten vrije beroepen die beleggen als pensioenvoorziening. Om de risico's te spreiden zal deze groep altijd voor een deel beleggen in vastgoed. Een aantal van de geïnterviewden is er van overtuigd dat hier grote kansen liggen voor het monumentenveld. Het gaat dan vooral om de combinatie van investeerders met een hoog inkomen en vermogen op de bank met rijksmonumenten die in slechte staat verkeren. Uiteraard moet ook de business case kloppen, maar men is zelfs bereid meer volatiliteit en risico's te accepteren in het directe rendement (huuropbrengsten) dankzij het fiscale voordeel op de investering die is gemoeid met de restauratie. Gecombineerd met een stukje maatschappelijk en emotioneel rendement zou het fiscale rendement een gouden formule moeten zijn. Dit soort investeerders bevindt zich dan ook over het algemeen in de directe omgeving van het monument, of heeft een sterke binding met het soort erfgoed (bijvoorbeeld religieus erfgoed). Voor de echt vermogenden van Nederland, zo schat men in, zijn de fiscale voordelen niet belangrijk. Over het algemeen heeft deze doelgroep alle mogelijke voorzieningen getroffen om niet meer belasting te betalen dan strikt noodzakelijk. Pagina 11 van 16

17 Kleinere investeringen (bijvoorbeeld ,- tot ,-): Bij deze doelgroep past het doel van gezamenlijk met een grote groep investeren. Zij hebben daar geen problemen mee. Deze doelgroep wordt getriggerd door het fiscale voordeel van de aftrek van de restauratiekosten op het inkomen en vermogen. Bijvoorbeeld de notabelen van het dorp, de notaris, de tandarts, et cetera. Verrijking (7) Groteren investeringen (bijvoorbeeld vanaf ,-): Boven de is er geen toezicht van de AFM. Deze doelgroep verkeert het liefst in select gezelschap; constructies met veel investeerders werken niet vanwege trage en complexe besluitvorming. De fiscale voordelen gelden voor deze doelgroep in mindere mate. Vaak is hier immers al in voorzien. Pagina 12 van 16

18 Verrijking (8) Grossso modo klopt dit beeld ook voor investeringen in monumenten. Vrijwel alle geïnterviewden geven echter aan dat er bij monumenten een verstoring op de lijn zit door slepende en tijdrovende procedures waardoor potentiële investeerders uiteindelijk afhaken. Denk aan de wijziging van het bestemmingsplan en de omgevinsgvergunning voor de aanpak van het monument. Er is hier sprake van een gevaarlijke kip-ei situatie. Om met name overheden te overtuigen van de slagingskans van een herbestemming, moet er op enig moment zicht zijn op de financiering, om de procedures te kunnen afronden. Omdat banken terughoudend zijn, wordt hiervoor steeds vaker ook een beroep gedaan op privaat kapitaal. Private investeerders ervaren de procedures, de lange doorlooptijden en daardoor ook politieke wisselingen van de wacht, als een enorm risico. Omdat de private investeerders vaak ook ondernemer zijn, staat de snelheid waarmee zij handelen lijnrecht tegenover die van de overheid en de monumentensector. Zij willen zich dan ook vaak pas aan een herbestemming verbinden als het bestemmingsplan is gewijzigd en de vergunningen rond zijn. De vonk, de emotie, de sympathie is er wel. Daarop heb je altijd wel een flow. Maar hoe lang brandt het vuur? Die mensen krijgen elke dag tien nieuwe voorstellen om hun geld in te stoppen. Je moet kansen wel kunnen inkoppen. Daarvoor moet je snelheid kunnen maken. Pagina 13 van 16

19 3. KARAKTERISTIEK VASTGOED Karakteristiek vastgoed is er in vele soorten en maten: kastelen en kerken zijn aansprekende voorbeelden, maar ook vaarwegen en gedenktekens gaan voor karakteristiek vastgoed door. De grote hoeveelheid aan karakteristiek vastgoed en de verschillende kenmerken van al deze objecten, maakt het lastig om het karakteristiek vastgoed in te delen in een beperkt aantal categorieën Vijf onderwerpen voor typering van karakteristiek vastgoed In voorgaande hoofdstuk concluderen wij dat er in hoofdzaak twee typen investeerders zijn. Namelijk de risicomijdende lange termijn belegger en de actief betrokken ontwikkelende investeerder. Als wij kijken door de bril van deze typen investeerders, dan is een aantal onderwerpen bepalend voor het typering van het karakteristieke vastgoed: 1. Fase van het project. 2. Zekerheid van de kasstromen. 3. Onderhoudsstaat. 4. Huidige functie en gebruik. 5. Toekomstige functie en gebruik. 1. Fase van het project Een vastgoedontwikkelingsproject doorloopt verschillende fases. Wij onderscheiden in hoofdzaak vier fases: Een project start met een initiatieffase, waarbij het maken en bedenken van plannen centraal staat. In deze fase wordt een grove doorrekening van de financiële haalbaarheid gedaan. Als een plan kansrijk lijkt, wordt gestart met de ontwerpfase. In deze fase wordt een project verder uitgedacht en concreet gemaakt. Het project gaat van schetsontwerp naar definitief ontwerp. Na het gereedkomen van tekening (en bestek) wordt gestart met de realisatiefase. In deze fase wordt het project daadwerkelijk gerealiseerd. Na oplevering van het object start de exploitatiefase. Dit is veelal de langste fase. In deze fase staat het gebruik en de exploitatie van het object centraal. Wij vertalen deze gangbare indeling naar twee fases om dit later te confronteren met de twee typen investeerders: Vroeg stadium: dit is de fase waarin initiatief, planvorming en ontwerpen centraal staan. In deze fases is relatief veel onzekerheid: het is bijvoorbeeld nog niet duidelijk of de plannen haalbaar zijn, een gebruiker is nog niet gevonden, de investeringsomvang staat nog niet exact vast en het is onzeker wanneer de daadwerkelijke exploitatie start. Laat stadium: dit is de fase van realisatie en exploitatie. In deze fases geldt relatief weinig onzekerheid: het concept en de tekeningen zijn gereed, het onroerend goed kan gerealiseerd of gerenoveerd worden, om vervolgens in gebruik te worden genomen. In deze fase is er relatief veel zekerheid over de hoogte van de investeringen, kasstromen en de tijd tot de exploitatie. In het algemeen geldt dat een ontwikkelende investeerder liever betrokken is vanaf een vroeg stadium. Een lange termijn belegger stapt bij voorkeur in een later stadium in. Verrijking (8) Pagina 14 van 16

20 Verrijking (9) Op basis van de interviews moet dit beeld enigszins worden bijgesteld. De fiscale aftrekmogelijkheid van de restauratiekosten brengt ook de herbestemming van rijksmonumenten met veel achterstallig onderhoud binnen bereik van lange termijn investeerders. Zij kunnen dankzij de fiscale aftrek meer risico nemen doordat ze hun investering ook fiscaal terugverdienen. Dat deze aftrek ook wordt benut voor vastgoed waarin de investeerder puur als belegging participeert (niet voor eigen gebruik) is relatief nieuw. Eerste herbestemmingsprojecten waarin dit wordt toegepast - De Hallen in A dam en de Nieuwstraat in Breda komen voorzichtig van de grond. In beide genoemde gevallen wordt gekozen voor een commanditaire vennootschap waarin de investeerders participeren. Maar ook fondsenbeheerders zijn bereid de mogelijkheden te verkennen Dankzij deze fiscale regeling zijn vooral rijksmonumenten met veel achterstallig onderhoud kanshebbers op de markt van private equity. Niet alleen wat is nodig, maar ook de vraag wat moet nú, is relevant voor een investeringsbeslissing. Deze nuance zou vanuit de monumentensector vaker moeten worden aangebracht: welke ingrepen zijn functioneel, welke voorkomen verval van waarden en welke ingrepen zijn nice to have, of kunnen nog wel even wachten. Niet alles is meteen nodig. Die gebouwen storten niet morgen in.. Pagina 15 van 16

21 2. Zekerheid van huurinkomsten De zekerheid van huurinkomsten bepaalt in sterke mate het risicoprofiel van een investering en daarmee het type investeerder dat potentieel geïnteresseerd is. Wij onderscheiden twee criteria: Lage zekerheid huurinkomsten: Dit is het geval wanneer het object in de huidige staat niet, deels of nog voor een korte periode verhuurd wordt. Dit geldt ook als voor een object een nieuwe bestemming moet worden gezocht waarvoor nog geen gebruikers zijn gevonden. Hoge zekerheid huurinkomsten: Er is sprake van hoge zekerheid als het object in de huidige staat voor langere tijd (meer dan vijf jaar) volledig of grotendeels verhuurd is. Ook is sprake van hoge zekerheid indien er reeds gebruikers zijn gevonden voor een her te bestemmen object. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de huurcontracten getekend zijn. In het algemeen geldt dat een ontwikkelde investeerder al instapt met relatief lage zekerheid over de huurinkomsten. Zijn rendement behaalt hij door actief te sturen op het zekerstellen van kasstromen, door bijvoorbeeld nieuwe gebruikers te zoeken. Een lange termijn belegger investeert bij voorkeur in een object met gecontracteerde huurinkomsten. Hij kan ook instappen nadat een ontwikkelende investeerder zekerheid heeft gecreëerd over huurinkomsten. 3. Onderhoudsstaat De onderhoudsstaat van karakteristiek vastgoed loopt zeer uiteen. Het kan gaan om een recent volledig gerenoveerd object of het kan gaan om een bouwval. Het renoveren van karakteristiek vastgoed is vaak arbeidsintensief en specifiek, waardoor kosten snel oplopen. De onderhoudsstaat is bepalend voor de mate waarin geïnvesteerd moet worden en de onzekerheid over de hoogte van de investering. Wij onderscheiden twee categorieën: Goede onderhoudsstaat: Een object is goed onderhouden. Er hoeven beperkte investeringen gedaan te worden. Het risico op budgetoverschrijdingen is beperkt. Slechte onderhoudsstaat: Een object is slecht onderhouden of behoeft veel achterstallig onderhoud. Dit betekent dat er significante investeringen gedaan moet worden om het object weer in goede staat te krijgen. Actieve sturing op het voorkomen van budgetoverschrijdingen is noodzakelijk. De complexiteit van renovatiewerkzaamheden bepaalt in belangrijke mate of een ontwikkelende investeerder of juist lange termijn belegger geïnteresseerd is. De ontwikkelende investeerder stuurt op budgetten bij objecten met een slechte onderhoudsstaat. De lange termijn investeerder zoekt juist de relatief risicoloze objecten met een goede onderhoudsstaat. Verrijking (9) 4. Huidige functie en gebruik Wij onderscheiden een aantal functiecategorieën, waaronder karakteristiek vastgoed kan worden ingedeeld. De huidige functie beperkt tot op zekere hoogte het gebruik. Niet alle kerken kunnen immers worden herbestemd tot woningen. Wij onderscheiden de volgende functiegroepen: Kastelen en kerken: denk hierbij ook aan kapellen, kloosters en landhuizen. Pagina 16 van 16

Informatieblad (aangepaste regeling m.i.v. 1 oktober 2012) Subsidieregeling stimulering herbestemming monumenten

Informatieblad (aangepaste regeling m.i.v. 1 oktober 2012) Subsidieregeling stimulering herbestemming monumenten Winkel met streekproducten in voormalige schuur bij een tot restaurant herbestemde boerderij in Bunnik. Informatieblad (aangepaste regeling m.i.v. 1 oktober 2012) Subsidieregeling stimulering herbestemming

Nadere informatie

Investeren in monumentaal vastgoed. 14 mei 2014

Investeren in monumentaal vastgoed. 14 mei 2014 Investeren in monumentaal vastgoed 14 mei 2014 Monument: lust of last? Lust! Ondernemen in een monument begint bij het Restauratiefonds Instandhouding Nederlandse monumenten; Voor monumenteigenaren; Revolving

Nadere informatie

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente

Nadere informatie

Denken in Kansen 40+ club s-hertogenbosch 3 februari 2014

Denken in Kansen 40+ club s-hertogenbosch 3 februari 2014 Denken in Kansen 40+ club s-hertogenbosch 3 februari 2014 NV Monumenten Fonds Brabant Introductie NV Monumenten Fonds Brabant - Missie: NV Monumenten Fonds Brabant wil professioneel en risicodragend bijdragen

Nadere informatie

Vastgoed, de starter of de stopper van uw onderneming?

Vastgoed, de starter of de stopper van uw onderneming? Vastgoed, de starter of de stopper van uw onderneming? Inhoud Introductie Huidige situatie zorgvastgoed ontwikkeling Welke punten verdienen de aandacht bij het ontwikkelen van zorgvastgoed? Huren of vastgoed

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Business case modelcasus

Business case modelcasus 1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case Business case modelcasus Inleiding De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele levensduur van het project voldoende

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

U beschikt over bijzonder en waardevol vastgoed, maar heeft er geen goede bestemming meer voor

U beschikt over bijzonder en waardevol vastgoed, maar heeft er geen goede bestemming meer voor HERBESTEMMINGSSCAN Herbestemmingsscan U beschikt over bijzonder en waardevol vastgoed, maar heeft er geen goede bestemming meer voor U heeft te maken met een leegkomend of leegstaand pand Uw kosten voor

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek Het crowdfunding platform voor professionals Hypotheek Index De lening balie is geopend 03 Meer mogelijkheden met een lening via Purple24 04 Kom ik in aanmerking voor een lening 05 Hoe kan ik mijn pand

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING DATUM : 28-11-2012 OVER Het HerontwikkelLAB Introductie 2 VISIE Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben een omvangrijke en veelal structurele

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

MKBi-Groeifonds Obligaties

MKBi-Groeifonds Obligaties MKBi-Groeifonds Obligaties Brede kennis en ervaring in zowel de financiële wereld als het ondernemerschap is de basis van het MKBi Groeifonds Geef het mkb de juiste impuls met het MKBi Groeifonds! Meer

Nadere informatie

Instrument: de Business case. 1. Wat is een Business case. 2. Doel van een Business case. Instrumenten Business Case

Instrument: de Business case. 1. Wat is een Business case. 2. Doel van een Business case. Instrumenten Business Case Instrument: de Business case Instrument: de Business case 1 1. Wat is een Business case 1 2. Doel van een Business case 1 3. Het opstellen van een Business case 3 3.1 Het Business concept 3 3.2 Opbrengsten,

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

INHOUD. erfgoedexpert. bemiddeling. taxatie. monumentenadvies Pagina 7. ontstaan. referenties. contact. Pagina 5. Pagina 5. Pagina 7.

INHOUD. erfgoedexpert. bemiddeling. taxatie. monumentenadvies Pagina 7. ontstaan. referenties. contact. Pagina 5. Pagina 5. Pagina 7. 2 INHOUD erfgoedexpert bemiddeling taxatie Pagina 5 Pagina 5 Pagina 7 monumentenadvies Pagina 7 ontstaan referenties contact Pagina 9 Pagina 9 Pagina 11 3 4 Monumentaal erfgoed zoals kastelen, landgoederen,

Nadere informatie

Leegstand & transformatie

Leegstand & transformatie Leegstand & transformatie Trends & ontwikkelingen Frank Strolenberg Nationaal Programma Herbestemming/Rijksdienst Cultureel Erfgoed 5 december 2013 Herbestemming is van alle tijden Grote kerk van Veere

Nadere informatie

Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton. 22 maart 2012

Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton. 22 maart 2012 Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton 22 maart 2012 Inhoud Inleiding Ipse de Bruggen en Fakton De noodzaak van professioneel assetmanagement

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

AFM checklist beleggen in vastgoed

AFM checklist beleggen in vastgoed AFM checklist beleggen in vastgoed Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 - De belegging... 3 Is er een prospectus en/of financiële bijsluiter beschikbaar voor deze belegging?... 3 Valt de belegging onder het toezicht

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

2. Introductie initiatief

2. Introductie initiatief 8 november 2012 1. Opening 1. Opening 2. Introductie initiatief 3. Profiel van de belegging 4. Financieel-juridische aspecten van het fonds 5. Juridische structuur van het fonds 6. Eerste aankoop: winkelcentrum

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I VOORAANKONDIGING Haerzathe Short-Term Fund I OBLIGATIE HAERZATHE SHORT - TERM FUND I B.V. Obligatielening Haerzathe Short-Term Fund I B.V. Na de succesvolle plaatsing van de obligatieleningen Haerzathe

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vermogen opbouwen voor later

Vermogen opbouwen voor later BeleggingsRekening U wilt geld opzij zetten voor later en een vermogen opbouwen. Omdat uw kinderen nog gaan studeren, u graag die verre reis wilt maken, een tweede huis wilt kopen, eerder wilt stoppen

Nadere informatie

Borower Dutch brochure editable v3_1.pdf CMY. Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek

Borower Dutch brochure editable v3_1.pdf CMY. Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek 1 Het crowdfunding platform voor professionals Hypotheek 2 Index De lening balie is geopend 03 Verbreedt uw horizon met Purple24 leningen 04 om ik in aanmerking voor een lening 05 Hoe kan ik mijn pand

Nadere informatie

Rijksmonumentale kerken en het Restauratiefonds

Rijksmonumentale kerken en het Restauratiefonds Rijksmonumentale kerken en het Restauratiefonds 1. Onderzoeksopzet Datum: 23 november 2009 Opdrachtgever: Nationaal Restauratiefonds Doelgroep: Eigenaren van rijksmonumentale kerkgebouwen (3.880 panden)

Nadere informatie

Onderwerp: Herbestemming kerk

Onderwerp: Herbestemming kerk Onderwerp: Herbestemming kerk Herbestemming Kerkgebouwen Instandhoudingsregeling Brim - keuze tussen subsidie of een laagrentende lening * 1x per jaar specifieke indieningsperiode + aanvraag subsidie bij

Nadere informatie

Rechtbank Maastricht NOTITIE. 1. Inleiding. Gemeente Maastricht

Rechtbank Maastricht NOTITIE. 1. Inleiding. Gemeente Maastricht NOTITIE Rechtbank Maastricht Aan: T.a.v. Gemeente Maastricht Fred Sijben Van: Aeisso Boelman en Iris van Donselaar Datum: 29 september 2015 Onderwerp: Second opinion business case rechtbank Maastricht

Nadere informatie

KANT-EN-KLAAR KOOPKLAARPLAN WONINGMARKT IN BEWEGING KANT-EN-KLAAR KOPEN EN NAAR EIGEN SMAAK AFWERKEN NIEUWE VRAAGPRIJS

KANT-EN-KLAAR KOOPKLAARPLAN WONINGMARKT IN BEWEGING KANT-EN-KLAAR KOPEN EN NAAR EIGEN SMAAK AFWERKEN NIEUWE VRAAGPRIJS KOOPKLAARPLAN WONINGMARKT IN BEWEGING NIEUWE VRAAGPRIJS KOPEN EN NAAR EIGEN SMAAK AFWERKEN Met KoopKlaarPlan biedt HuisMakeOver een praktische oplossing voor hypothecaire beperkingen voor een koper. De

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be)

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) HET RENDEMENT 20-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed

Nadere informatie

Vastgoed en zorg. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen.

Vastgoed en zorg. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Syllabus Vastgoed en zorg Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Inclusief artikelen over strategisch vastgoedbeleid in de zorg, investeren in zorgvastgoed

Nadere informatie

Investeren in koopgrond

Investeren in koopgrond Investeren in koopgrond Duurzaam investeren voor iedereen Project de Scheg, Amstelveen Inhoud De vraag naar nieuwbouwwoningen in Nederland zal volgens het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) tot het

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Inleiding Stedelijke herontwikkeling Voor de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht is de Nieuwe Ruimtelijke Strategie opgesteld die in 2012 door de Raad

Nadere informatie

UW BEDRIJF FINANCIEREN

UW BEDRIJF FINANCIEREN UW BEDRIJF FINANCIEREN BEDRIJFSFINANCIERING Zonder financiering kan een onderneming niet bestaan. Of het nu gaat om de omvang van het eigen vermogen of de ontwikkeling van uw werkkapitaal: de wijze waarop

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende

Nadere informatie

MEMO Crowdfunding Algemeen

MEMO Crowdfunding Algemeen MEMO Crowdfunding Algemeen Introductie Door middel van deze memo willen wij u graag nader informeren over (de mogelijkheden van) crowdfunding. Crowdfunding heeft zich de afgelopen jaren in Nederland ontwikkeld

Nadere informatie

Papsouwselaan 21, 2624 AE Delft. Huurprijs: 2.950,16. Björnd Makelaardij Oude Delft 103 2611 BD, DELFT Tel: 015-2135139 info@bjornd.nl www.bjornd.

Papsouwselaan 21, 2624 AE Delft. Huurprijs: 2.950,16. Björnd Makelaardij Oude Delft 103 2611 BD, DELFT Tel: 015-2135139 info@bjornd.nl www.bjornd. Papsouwselaan 21, 2624 AE Delft Huurprijs: 2.950,16 Björnd Makelaardij Oude Delft 103 2611 BD, DELFT Tel: 015-2135139 info@bjornd.nl www.bjornd.nl Omschrijving Papsouwselaan 21, 2624 AE Delft Papsouwselaan

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

Heerenstede Vastgoed B.V., Herengracht 562, 1017 CH Amsterdam, T 020 514 10 30, I www.heerenstede.nl

Heerenstede Vastgoed B.V., Herengracht 562, 1017 CH Amsterdam, T 020 514 10 30, I www.heerenstede.nl Heerenstede Vastgoed B.V., Herengracht 562, 1017 CH Amsterdam, T 020 514 10 30, I www.heerenstede.nl Heerenstede Noord CV Financieel overzicht 2009 Geachte participanten, Met genoegen presenteren wij u

Nadere informatie

Handreiking herbestemming cultureel erfgoed

Handreiking herbestemming cultureel erfgoed Handreiking herbestemming cultureel erfgoed Herbestemming en hergebruik staan in het centrum van de belangstelling. Meer en meer gaat overheidsbeleid er vanuit dat we eerst het gebruik van bestaand gebied

Nadere informatie

Green-Consultant - info@green-consultant.nl - Tel. 06-51861495 Triodos Bank NL17TRIO0254755585 - KvK 58024565 - BTW nummer NL070503849B01 1

Green-Consultant - info@green-consultant.nl - Tel. 06-51861495 Triodos Bank NL17TRIO0254755585 - KvK 58024565 - BTW nummer NL070503849B01 1 Bestemd voor: Klant t.a.v. de heer GoedOpWeg 27 3331 LA Rommeldam Digitale offerte Nummer: Datum: Betreft: CO 2 -Footprint & CO 2 -Reductie Geldigheid: Baarn, 24-08-2014 Geachte heer Klant, Met veel plezier

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Beleggingsmodel Fondsen

Beleggingsmodel Fondsen Beleggingsmodel Fondsen De meest comfortabele manier van beleggen Steeds afgestemd op het actuele beursklimaat Keuze uit verschillende risico s en rendementen Gecombineerde beleggingsexpertise van ABN

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Samen uw risicoprofiel bepalen - Natuurlijke personen

Samen uw risicoprofiel bepalen - Natuurlijke personen Samen uw risicoprofiel bepalen - Natuurlijke personen Elke belegger staat voor de moeilijke keuze om zijn portefeuille samen te stellen uit de diverse mogelijke beleggingsvormen (beleggingsfondsen, aandelen,

Nadere informatie

Stappenplan nieuwe Dorpsschool

Stappenplan nieuwe Dorpsschool Stappenplan nieuwe Dorpsschool 10 juni 2014 1 Inleiding Het college van burgemeester en wethouders heeft op 10 juni 2014 dit stappenplan vastgesteld waarin op hoofdlijnen is weergegeven op welke wijze

Nadere informatie

Directe investeringen Investeren buiten traditionele financiële markten

Directe investeringen Investeren buiten traditionele financiële markten Directe investeringen Investeren buiten traditionele financiële markten CLAVIS Vermogensstructurering Directievoering Trustdiensten Vermogensbeheer (Infra)structuur Vermogensplanning Transactiebegeleiding

Nadere informatie

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Betrokkenheid o.a.; Projectmanager Energiesprong SWF Projectmanager Blok voor blok Utrecht Label B of meer? Opgave - Focus Financieel

Nadere informatie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie Wonenamsterdam Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam Directie: Carolyn van Duijvendijk-Koster en Robert Kohsiek Nieuwe huurwoningen voor het middensegment Combinatie van Realisatie en Exploitatie

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Evidence based assetmanagement. ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken

Evidence based assetmanagement. ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken Evidence based assetmanagement ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken Even voorstellen: Stadlander Woningcorporatie West Brabant 15.000 VHE Bergen op Zoom en Tholen Reorganisatie achter de rug:

Nadere informatie

Dienstverleningsdocument voor Financieel Advies 2.0

Dienstverleningsdocument voor Financieel Advies 2.0 Dienstverleningsdocument voor Financieel Advies 2.0 Dienstverleningsdocument Wie ik ben en wat ik doe Hubrien is een onafhankelijk en zelfstandig Financieel Advies en Life Planning kantoor, eigendom van

Nadere informatie

Onderdeel 1: Beleggingsbeleid

Onderdeel 1: Beleggingsbeleid Inleiding De AFM heeft de afgelopen jaren verschillende marktbrede onderzoeken naar de kwaliteit van de beleggingsdienstverlening uitgevoerd. Dit heeft onder andere geresulteerd in de publicatie van diverse

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

STARTPAKKET RURAAL ERFGOED

STARTPAKKET RURAAL ERFGOED STARTPAKKET RURAAL ERFGOED CHECKLIST Startpakket Ruraal Erfgoed komt tot stand onder auspiciën van Innovatieplatform Duurzame Meierij met een financiële bijdrage van Belvedere, EU (Leader+) en IDM. Projectontwikkeling:

Nadere informatie

Hoe in de toekomst om te gaan met sociaal ondernemers als huurder van gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed?

Hoe in de toekomst om te gaan met sociaal ondernemers als huurder van gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed? Hoe in de toekomst om te gaan met sociaal ondernemers als huurder van gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed? 1. Context In het Coalitieakkoord Utrecht maken we samen hecht de gemeente Utrecht veel waarde

Nadere informatie

E-resultaat aanpak. Meer aanvragen en verkopen door uw online klant centraal te stellen

E-resultaat aanpak. Meer aanvragen en verkopen door uw online klant centraal te stellen E-resultaat aanpak Meer aanvragen en verkopen door uw online klant centraal te stellen 2010 ContentForces Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie,

Nadere informatie

Verkoopbrochure Osdorperweg 530 Amsterdam

Verkoopbrochure Osdorperweg 530 Amsterdam Verkoopbrochure Osdorperweg 530 Amsterdam 2 Te Koop in Amsterdam Osdorperweg 530 Volledig verhuurd bedrijventerrein met opstallen in perfecte staat van onderhoud. Gelegen aan de Osdorperweg te Amsterdam,

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Raadsvoorstel richtinggevende uitspraak initiatiefnemer zwembad april 2015 Bijlage 1: Informatie over de initiatieven

Raadsvoorstel richtinggevende uitspraak initiatiefnemer zwembad april 2015 Bijlage 1: Informatie over de initiatieven Raadsvoorstel richtinggevende uitspraak initiatiefnemer zwembad april 2015 Bijlage 1: Informatie over de initiatieven Zoals bekend zijn er drie initiatiefnemers: ZIB Wijk bij Duurstede, Wijkzwemt en ZwembadInnovatieGroep.

Nadere informatie

Visie achter de handleiding Belvedere & Financiering

Visie achter de handleiding Belvedere & Financiering Belvedere & Financiering Visie achter de handleiding Visie achter de handleiding Belvedere & Financiering 1 1. Waarde als vertrekpunt 1 2. Van waarde naar opbrengst 1 3. Samenspel tussen maatschappelijke

Nadere informatie

Succesvol financieren

Succesvol financieren Informatieblad 06-07-14 Succesvol financieren Het is voor bedrijven nog steeds lastig om geld te lenen bij een bank. Maar u bent tegenwoordig voor een financiering niet meer alleen afhankelijk van de bank.

Nadere informatie

Broederenplein. Stedelijke herverkaveling: theorie. Inleiding

Broederenplein. Stedelijke herverkaveling: theorie. Inleiding Broederenplein Leegstand Stedelijke herverkaveling Mr. G. van Moorsel Aukema, jur adviseur gebiedsontwikkeling Grote Overstraat Stadshof Inleiding Nog geen wetgeving Theorie stedelijke herverkaveling 3

Nadere informatie

FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED. transitie. Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014

FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED. transitie. Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014 FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED Het vastgoedspel in transitie Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014 Introductie Het vastgoedspel in transitie 1. Nieuwe kenmerken van gebiedsontwikkeling 2. Rollen, functies

Nadere informatie

Nee. Het Bureau Monumentenpanden kan geen beslissing of advies afgeven. U hoeft dit formulier niet verder in te vullen.

Nee. Het Bureau Monumentenpanden kan geen beslissing of advies afgeven. U hoeft dit formulier niet verder in te vullen. Belastingdienst Verzoek Inkomstenbelasting Vennootschapsbelasting Vaststelling aftrekbaarheid onderhoudskosten voor rijksmonumentenpand Over dit formulier Voor wie is dit formulier bestemd? Dit formulier

Nadere informatie

Wij zijn VDZ. Onze boodschap is helder: niemand regelt je geldzaken. beter dan wij. Dat is niet arrogant bedoeld, maar het uitgangspunt

Wij zijn VDZ. Onze boodschap is helder: niemand regelt je geldzaken. beter dan wij. Dat is niet arrogant bedoeld, maar het uitgangspunt Wij zijn VDZ. Onze boodschap is helder: niemand regelt je geldzaken beter dan wij. Dat is niet arrogant bedoeld, maar het uitgangspunt van onze dienstverlening. Deze tijd vraagt om transparantie. Wij regelen

Nadere informatie

STRATEGISCH VASTGOEDBELEID

STRATEGISCH VASTGOEDBELEID STRATEGISCH VASTGOEDBELEID Felix van Baal o Sectordirecteur Gezondheidszorg & Wonen HEVO Achtergrond Felix kent de zorgsector van binnen uit, mede vanuit zijn positie als algemeen directeur huisvesting

Nadere informatie

Vastgoedsturing bij Ymere.

Vastgoedsturing bij Ymere. Ymere Vastgoedsturing bij Ymere. Pablo van der Laan strategisch adviseur Kennisochtend NVDO Kwaliteitsborging en vastgoedsturing Utrecht, 18 september 2015 Groot stedelijke corporatie in Metropool Regio

Nadere informatie

Afronding project nieuwbouw en verbouwing Drents Museum en positie Huize Tetrode

Afronding project nieuwbouw en verbouwing Drents Museum en positie Huize Tetrode 2012-538 Afronding project nieuwbouw en verbouwing Drents Museum en positie Huize Tetrode Voorgestelde behandeling: - Statencommissie Bestuur en Financiën op 26 september 2012 - provinciale staten op 10

Nadere informatie

Expirerende Lijfrente

Expirerende Lijfrente GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen. Vandaag de dag betekent dit dat het regelen

Nadere informatie

De vragenlijst correspondeert met de Toets corporaties 2003 zoals die in Access is opgenomen.

De vragenlijst correspondeert met de Toets corporaties 2003 zoals die in Access is opgenomen. De vragenlijst correspondeert met de Toets corporaties 2003 zoals die in Access is opgenomen. 1 Nevenactiviteiten...2 1.1 Nevenactiviteit Verkoop en Beheer...2 Verkoop van woningen van derden...2 Bedrijfsverkoop...2

Nadere informatie

5 Opstellen businesscase

5 Opstellen businesscase 5 Opstellen In de voorgaande stappen is een duidelijk beeld verkregen van het beoogde project en de te realiseren baten. De batenboom geeft de beoogde baten in samenhang weer en laat in één oogopslag zien

Nadere informatie

REKENMETHODE COMPENSATIE FUNCTIEVERANDERINGEN BUITENGEBIED

REKENMETHODE COMPENSATIE FUNCTIEVERANDERINGEN BUITENGEBIED NOTITIE REKENMETHODE COMPENSATIE FUNCTIEVERANDERINGEN BUITENGEBIED Aanleg en onderhoud van wandelpaden Aanleg en beheer van nieuwe natuur Aanleg, herstel beheer van landschapselementen Restauratie monumentale

Nadere informatie

Sturen op het gebruik van

Sturen op het gebruik van Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Krijtmolen d'admiraal, Amsterdam 24 juni 2014 Toekomst of verleden? Library

Nadere informatie

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Stichting Droomwonen Brabant Speelhuislaan 158 4815 CJ Breda 076-5213080 info@droomwonenbrabant.nl Rabobank

Nadere informatie

Besluit college van Burgemeester en Wethouders

Besluit college van Burgemeester en Wethouders Registratienr: 2013/4543 Registratiedatum: Afdeling: Leefomgeving Agendapunt: 49-Va-09 Openbaar: Ja X Nee Reden niet openbaar: Onderwerp: Windpark gemeente Kranenburg (DE) Besluit: Kennis te nemen van

Nadere informatie

weer thuis in de stad

weer thuis in de stad weer thuis in de stad Wonen boven winkels Een levendige binnenstad is aantrekkelijk voor bezoekers, levert woongenot voor specieke groepen mensen, is een broedplaats voor kenniseconomie en cultuur en vormt

Nadere informatie

Jongeren en Starters op de Heetense Woningmarkt. Dit Masterplan moet antwoord geven op de onderstaande vragen;

Jongeren en Starters op de Heetense Woningmarkt. Dit Masterplan moet antwoord geven op de onderstaande vragen; Masterplan; Jongeren en Starters op de Heetense Woningmarkt Dit Masterplan moet antwoord geven op de onderstaande vragen; - Zijn Heetense jongeren en starters überhaupt genegen om in ons dorp te (blijven)

Nadere informatie

Een kijkje achter de schermen, kennismaken met een zesde zintuig

Een kijkje achter de schermen, kennismaken met een zesde zintuig Een kijkje achter de schermen, kennismaken met een zesde zintuig Onze dienstverlening in vogelvlucht Accountancy De toekomst begint met het heden. Actuele objectieve financiële informatie is daarom van

Nadere informatie

Enquête Revitalisering Bedrijventerrein Overvecht. Rapportage. Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Utrecht

Enquête Revitalisering Bedrijventerrein Overvecht. Rapportage. Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Utrecht Enquête Revitalisering Bedrijventerrein Overvecht Rapportage Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Utrecht Uitgevoerd door: ETIN Adviseurs s-hertogenbosch, mei 2009 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 1 1.1 Populatie

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Beschrijving De vermogensbeheerders van Van Tornhout & Partners bespreken allerlei producten met hun cliënten. Hierna volgen vijf situaties waarin verschillende

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Grond Obligatie Fonds I B.V. Brochure

Grond Obligatie Fonds I B.V. Brochure Grond Obligatie Fonds I B.V. Brochure INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE 1 GROND IN HET ALGEMEEN 2 GROND OBLIGATIE FONDS I B.V. 3 INITIATIEFNEMER EN BEHEERDER 4 DOEL VAN HET FONDS 5 RENDEMENT 6 ZEKERHEIDSSTELLING

Nadere informatie

In 9 stappen ondernemer. Tips & tricks bij het starten van je eigen onderneming

In 9 stappen ondernemer. Tips & tricks bij het starten van je eigen onderneming In 9 stappen ondernemer Tips & tricks bij het starten van je eigen onderneming Inhoudsopgave Stap 1: ben ik wel ondernemer? Stap 2: wat wordt mijn product of dienst? Stap 3: wie zijn mijn klanten en waar

Nadere informatie

Intentieovereenkomst tussen het Ministerie van. Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en. Rabobank met betrekking tot het Revolverend

Intentieovereenkomst tussen het Ministerie van. Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en. Rabobank met betrekking tot het Revolverend Intentieovereenkomst tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Rabobank met betrekking tot het Revolverend Fonds Energiebesparing 11 Juli 2013 Betrokken partijen Initiatiefnemer:

Nadere informatie