Investeren in karakteristiek vastgoed

Transcriptie

1 Investeren in karakteristiek vastgoed Definitief rapport Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE Beurs-WTC 21 st Floor Beursplein 37 PO Box DD Rotterdam The Netherlands E info@fakton.nl P +31(0) F +31(0) K.v.K. Rotterdam BTW nr B01

2

3 Investeren in karakteristiek vastgoed Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Definitief rapport Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE Aeisso Boelman MSc Hugo Mistrate Haarhuis MSc Rienk de Jong MSc RE Rotterdam, 11 februari 2014 Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE Dit rapport gaat in op de vraag of en hoe private partijen geïnteresseerd kunnen worden om te investeren in karakteristiek vastgoed. Het rapport bestaat uit een theoretisch deel en uit een deel met citaten en observaties uit interviews die zijn gehouden met private investeerders en hun tussenpersonen. De citaten en observaties zijn als verrijkingen aan het theoretische deel toegevoegd, daar waar ze de theorie onderschrijven of nuanceren. De verrijkingen in dit rapport zijn van de hand van Machteld Linssen, programmamedewerker Herbestemming, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Amersfoort, 18 februari 2014

4

5 INHOUD 1. Inleiding Waarom deze notitie? Aanpak en leeswijzer Private investeerders Zeven onderwerpen voor typering investeerders Twee dominante typen investeerders Omvang vermogen Karakteristiek vastgoed Vijf onderwerpen voor typering van karakteristiek vastgoed Drie dominante onderwerpen Beoordelingskader investeerder De business case als belangrijkste beoordelingskader Andere relevante aspecten: procedures, subsidies en juridica Presenteren: niet te vroeg en goed voorbereid Conclusies... 26

6 Verrijking (1) De geïnterviewden onderschrijven het beeld zoals dat in de inleiding is geschetst. Het merendeel ondervindt de geschetste problematiek aan den lijve. Investeringsplannen en huurcontracten waren bijvoorbeeld op een haar na gereed, toen de corporatie zich terugtrok nadat Den Haag de bewegingsruimte van de corporaties fors inperkte. Een ander greep in toen een beeldbepalend gebouw in zijn stad stond te verkrotten omdat de corporatie die het complex in eigendom had, de planvorming had stilgelegd. En weer een ander kocht een complex op voor een derde van de prijs nadat plannen voor woningbouw waren geklapt. De geïnterviewden onderschrijven ook het beeld dat er geld te halen moet kunnen zijn uit de private markt: We zitten qua potentieel investeringsvolume weer op het niveau van begin 2008, maar het vindt zijn weg niet naar het vastgoed en meer specifiek naar de monumenten. De vrije beroepen met een boel spaarvermogen van 0,5 tot 1 miljoen, die zijn interessant. Voor de herbestemming was 8 miljoen nodig. Daarvan is 5 miljoen opgehaald bij 21 particuliere beleggers (vermogende industriëlen) die voor minimaal euro zijn ingestapt. Verrijking (2) Het is een soort typecasting wat ik doe. Ik kijk wie er wat met deze stad heeft, met dit soort gebouwen, met het product dat ik neer wil zetten. Wie is die persoon, wie kent hij, hoe ziet zijn netwerk er uit? Ik ga heel forensisch te werk. Pagina 1 van 16

7 1. INLEIDING De erfgoedsector kan niet langer uitgaan van de klassieke ontwikkelsituatie waarbij corporaties en gemeenten een eventuele onrendabele top bij de revitalisering van karakteristiek vastgoed dragen vanwege het maatschappelijk belang of de waardevermeerdering van het omliggende vastgoed. Na 2008 zijn veel traditionele investeerders weggevallen, staan gewilde functies voor herbestemmingen (culturele en maatschappelijke functies) onder druk, hebben ook meer commerciële functies (wonen, werken) te kampen met vraaguitval en verstrekken banken minder makkelijk leningen om de herbestemming en restauratie te financieren. Ook neemt de leegstand onder monumenten toe door economische, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals krimp, flexibel werken en de ontkerkelijking. Verrijking (1) In de actuele ontwikkelsituatie dienen nieuwe initiatiefnemers zich aan, zoals zogeheten collectieven van particulieren die samen een herbestemming ter hand nemen, ontwikkelaars die zich omscholen van nieuwbouw naar hergebruik, ondernemers waarbij het karakteristieke vastgoed deel uitmaakt van het concept dat ze op de markt zetten, et cetera Niet de meerwaarde die buiten het gebouw ligt is de legitimatie voor de investeringsbeslissing ( een icoon voor de wijk ), maar een gezonde business case gebaseerd op een gedegen risicoanalyse, korte doorlooptijden en herkenbare, marktconforme parameters en contractvormen. Voor de financiering van deze plannen wordt naast een laagrentende restauratiefondsplus-hypotheek (sec rijksmonumenten, marktconforme leningen van het Restauratiefonds (ook voor niet-rijksmonumenten en leningen van andere banken, steeds vaker een beroep gedaan op privaat kapitaal. U vraagt ons te benoemen op basis van welke argumenten het voor private partijen interessant is in de huidige markt te investeren in karakteristiek vastgoed, door enerzijds de investeerders en karakteristiek vastgoed te typeren en anderzijds een selectie van investeerders te bevragen naar hun argumenten. Onder onze begeleiding heeft u de aannames die wij in dit stuk doen, getoetst in een aantal interviews met private investeerders en hun tussenpersonen. U heeft aanvullende bevindingen en aanbevelingen uit de interviews geanonimiseerd en verwerkt in een door u verrijkte versie van deze rapportage Waarom deze notitie? Deze inleidende rapportage draagt bij aan een beter begrip tussen de diverse partijen in de huidige markt van karakteristiek vastgoed. Het draagt bij aan het beter kunnen inschatten van de casus en van een mogelijke match tussen vastgoed en investeerder. Het slaat daarmee een brug tussen de initiatiefnemers van herontwikkeling van karakteristiek vastgoed en investeerders die wellicht bereid zijn om te investeren in dat vastgoed. Voor karakteristiek vastgoed geldt dat de juiste investeerder bij het product gezocht moet worden en niet andersom. Verrijking (2) 1.2. Aanpak en leeswijzer Hoofdstuk 2: Private investeerders. Aan de hand van zeven onderwerpen typeren wij de investeerders. Wij concluderen dat er in hoofdzaak twee typen investeerders zijn met potentie voor karakteristiek vastgoed. Pagina 2 van 16

8 Pagina 3 van 16

9 Hoofdstuk 3: Karakteristiek vastgoed. Wij benoemen vijf onderwerpen die bepalend zijn voor de typering van karakteristiek vastgoed door de bril van een investeerder. Wij concluderen dat drie onderwerpen dominant zijn voor de typering. Hoofdstuk 4: Beoordelingskader investeerder. In de hoofdstuk geven wij inzicht in het beoordelingskader van een investeerder. Hoofdstuk 5: Conclusies. Wij confronteren de typen karakteristiek vastgoed met de typen investeerders en concluderen waar sprake is van een mogelijke match. Pagina 4 van 16

10 Verrijking (3) Tot nu toe vindt privaat kapitaal vooral via directe beleggingen zijn weg naar de herbestemming van monumenten. Maar uit de interviews blijkt dat dit in de toekomst wel eens zou kunnen veranderen. Ontwikkelaars verkennen de mogelijkheden van fondsvorming en in ieder geval één van de vastgoedfondsen is ook serieus geïnteresseerd in rijksmonumenten die worden herbestemd. Pagina 5 van 16

11 2. PRIVATE INVESTEERDERS Een investeerder is een partij die middelen investeert om een rendement te realiseren. Zij investeren zoal in ondernemingen, aandelen, obligaties, valuta s, grondstoffen en onroerend goed. Partijen die in onroerend goed beleggen doen dit via directe investeringen in het onroerend goed of indirect via investeringsfondsen. Partijen die direct investeren in onroerend zijn het meest kansrijk voor karakteristiek vastgoed, omdat wij op dit moment vooral die vorm van investeringen waarnemen. Verrijking (3) In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk categoriseren wij deze investeerders aan de hand van acht onderwerpen. De volgende paragraaf geeft een kort overzicht van de twee dominante typen op basis van de acht onderwerpen. De laatste paragraaf gaat kort in op de omvang van het te investeren vermogen van investeerders Zeven onderwerpen voor typering investeerders Bij het doen van een investering maakt een investeerder meerdere afwegingen. De onderwerpen van die afweging verschillen per investeerder. Wij onderscheiden zeven onderwerpen die een rol spelen in de afweging van een investeerder: 1. Lange termijn/korte termijn belegging. 2. Hoog/Laag risico. 3. Passief/Actief. 4. Direct rendement/indirect rendement. 5. Volatiel/Niet-volatiel. 6. Openbaar/Niet-openbaar. 7. Functievoorkeuren. 1. Beleggingsduur: lange termijn of korte termijn Investeerders zijn in te delen in partijen die op korte, middellange en lange termijn rendement willen zien: Korte termijn: Onder korte termijn verstaan wij een periode van maximaal drie jaar. Lange termijn: Lange termijn is een beleggingshorizon vanaf zeven tot acht jaar. Lange termijn beleggers zijn vaak van mening dat lange termijn meer dan vijftien tot twintig jaar is. Middellange termijn: De tussenliggende periode wordt veelal aangeduid als middellange termijn. Korte termijn beleggers zijn over het algemeen agressiever in het zoeken van rendement. Lange termijn beleggers zijn veelal grotere partijen, zoals participatiemaatschappijen, vermogensbeheerders en grotere private equity verstrekkers. 2. Risicoprofiel: hoog of laag risico Risico is een subjectief begrip. Het is echter objectief te meten of een belegger bereid is om risico te lopen of niet. Risico en rendement hebben een directe relatie. Een investeerder eist een hoger rendement bij een hoger risico. Als risico wordt vaak gezien de periode waarover en de zekerheid dat een investering wordt terugverdiend. Het risicoprofiel heeft een sterke relatie met de zekerheid en volatiliteit van de kasstromen en de zekerheid dat een investering wordt terugverdiend. Pagina 6 van 16

12 Verrijking (4) Een monument voegt een extra dimensie toe aan de betrokkenheid van een belegger; emotioneel rendement. Zelfs de passieve belegger is hier gevoelig voor. Ook de fondsenbeheerder is op zoek naar een bijzonder product voor zijn beleggers. Bij de belegger die actief betrokken is bij het monument komt dit nog duidelijker naar voren. Hij heeft een belangrijke doe-het-zelf drive en wil de klus ook zelf afronden. Vaak is hij al in de ontwikkelfase betrokken, waarbij hij zich in zijn inzet volhoudend en gepassioneerd toont. Dat heeft te maken met de schoonheid en de maatschappelijke betekenis van het monument, maar zelfs ook met de door hem als ondoorgrondelijk en onheus ervaren regels en procedures waar hij mee te maken krijgt bij de herbestemming van het monument. Het gevecht tegen het systeem maakt moe, maar geeft tegelijkertijd energie. Het emotioneel rendement moet zeker niet worden vertaald met de wens om zich maatschappelijk te profileren. Uiteraard speelt dat soms ook een rol, maar dat heeft veel meer een charitatief karakter. Een paar aandelen in een stadsherstel volstaat voor dat doel ook. Emotioneel rendement ligt dicht bij de persoon zelf, of in de eigen kring. Het is het best te omschrijven als een soort geluksgevoel, als een bevestiging van iemands ondernemerschap en creativiteit. Een waarschuwing is hier ook op zijn plaats. Het vooruitzicht op emotioneel rendement geeft het monumentenveld vrij makkelijk toegang tot de private investeerder. Maar het zal nooit de plaats innemen van het gezond verstand. Een private investeerder stapt niet in een wankele business case. Hij is niet uit op een maatschappelijk schouderklopje, maar op persoonlijk succes. Als je iets mooi vindt, maak er dan een foto van en beleg in iets anders. Verrijking (5) De restwaarde van vastgoed is in de huidige markt een beladen begrip. Menig belegger moet momenteel afboeken op de boekwaarde waarmee het vastgoed in de boeken staat. Zeker als de beleggingsduur eindigt en er weer een relatie ontstaat met de actuele marktwaarde. In sommige gevallen is de marktwaarde tot nul gereduceerd omdat het vastgoed verouderd is en/of er geen vraag meer is naar dat type vastgoed. Uit de interviews blijkt dat vrijwel niemand meer kijkt naar de restwaarde/waardecreatie, maar vrijwel volledig vaart op het directe rendement. Eén van de geïnterviewden geeft aan dat de RCE toch met onderzoek zou moeten proberen te onderbouwen dat monumenten waardevaster zijn dan overig vastgoed. Dit is namelijk wel een vermoeden dat regelmatig als argument wordt aangevoerd voor investeringen in monumenten, maar nooit bewezen is. En tijden kunnen weer veranderen, waardoor de restwaarde weer in beeld komt. Hetzelfde geldt voor het verloop van huurders van monumentaal vastgoed in vergelijking tot niet-monumentaal vastgoed. Ook hiervan wordt wel gezegd dat een huurder van een monument minder snel verkast, maar ook dit is geen bewezen feit. (verder op pagina 18) Pagina 7 van 16

13 3. Betrokkenheid: passief of actief Een belegger kan investeren en periodiek zijn rendement afwachten, zonder actief op de bedrijfsvoering van de investering te sturen. Een belegger kan zich daarentegen ook actief bemoeien met de bedrijfsvoering om het rendement te optimaliseren. In het algemeen geldt dat een investeerder actiever betrokken is bij een project met een hoog risicoprofiel dan een project met een laag risicoprofiel. Verrijking (4) 4. Rendement: direct of indirect De mate waarin het rendement gerealiseerd wordt, kan plaatsvinden enerzijds in vrijkomende middelen of anderzijds in vermogensopbouw. Dit wordt respectievelijk direct rendement of indirect rendement genoemd: Verrijking (5) Direct rendement: De directe kasstroom uit de investering over een aantal jaren gemeten. Bij vastgoed betreft de kasstroom de inkomsten uit verhuur. Vrijkomende middelen kunnen worden herbelegd. Er kan op termijn met relatief grote zekerheid worden vastgesteld of een investering wordt terugverdiend. Indirect rendement: De waardestijging van het vastgoedobject 1. Het indirecte rendement in de vorm van vermogensopbouw is dikwijls een rendement op papier, wat niet periodiek, maar pas in de toekomst realiseerbaar is, veelal bij verkoop. Bij vastgoed wordt dit de restwaarde genoemd. Aangezien er tussentijds geen middelen vrijkomen, kan de investeerder met zijn belegd vermogen en met het hieruit voortkomende rendement geen andere investeringen doen. 5. Volatiel of niet-volatiel rendement Investeringen vinden plaats op basis van een verwacht rendement. In zijn algemeenheid kunnen wij een onderscheid maken tussen rendement met een volatiel en een niet volatiel karakter. Over het algemeen heeft een niet-volatiele, stabiele investering een lager risicoprofiel en dus ook een lager rendement dan de volatiele en risicovollere investering. Sommige investeerders, zoals pensioenfondsen, geven de voorkeur aan een stabiel doorlopend en lager rendement met minder risico boven een sterk wisselend, risicovol en hoger rendement. 6. Openbaar/Niet-openbaar Beleggers kunnen voor de buitenwereld zichtbaar zijn en ook duidelijk op de voorgrond treden. Anderzijds zijn er beleggers die de voorkeur geven aan succes in stilte. Verrijking (6) 7. Functievoorkeuren Investeerders kunnen een voorkeur hebben voor bepaalde vastgoedfuncties. Vastgoedfuncties zijn wonen, werken, winkels/horeca en leisure. De voorkeur in functie wordt bepaald door de affiniteit met de betreffende functie en het beleggingsbeleid van een investeerder. Er zijn ook investeerders die geen expliciete voorkeur hebben voor een bepaalde functiegroep. 1 Of het aandeel in een vastgoedfonds. Pagina 8 van 16

14 De restwaarde wordt daarnaast in toenemende mate bepaald door de alternatieve aanwendbaarheid. De vastgoedmarkt is immers meer en meer een gebruikersmarkt aan het worden. Ook over de alternatieve aanwendbaarheid wordt regelmatig gesproken in de interviews. Waarbij de een aangeeft dat deze hoger is omdat uiteindelijk iedereen zal willen meewerken aan een nieuwe bestemming en de ander aangeeft dat regelgeving de alternatieve aanwendbaarheid van monumenten bemoeilijkt. Verrijking (6) De vraag of een investeerder/belegger wel of niet op de voorgrond wil treden, is ook van belang voor de zoektocht naar investeerders voor de herbestemming. Een zoektocht die wordt ingestoken vanuit een puur zakelijk voorstel via zakelijke circuits trekt een andere belegger aan dan een publiekelijke zoektocht naar een redder die daarvoor ook nog een mooi financieel rendement krijgt. Ook de mate van exclusiviteit kan daarbij een rol spelen. Een belegger die waarde hecht aan exclusiviteit zal niet op Funda of een speciale monumentensite op zoek gaan naar een unieke belegging, maar moet in alle stilte hiervoor worden benaderd. Deze belegger wil zijn strategie of tactiek niet delen met anderen en wil niet bieden op uitgekauwde projecten. Pagina 9 van 16

15 2.2. Twee dominante typen investeerders Voor investeringen in karakteristiek vastgoed kan niet op voorhand gezegd worden welke set van onderwerpen beslissend is voor de afweging van een investeerder. De genoemde onderwerpen kunnen wij in een matrix uitzetten, waarbij alle combinaties en varianten mogelijk zijn. In de praktijk nemen wij een clustering van onderwerpen waar. Wij constateren dat beleggingsduur, risicoprofiel, direct of indirect rendement en de mate van betrokkenheid de dominante onderwerpen zijn waarop een investeerder besluit om wel of niet te investeren in karakteristiek vastgoed. Op basis van deze onderwerpen definiëren wij twee typen investeerders, die geneigd zijn te investeren in karakteristiek vastgoed: 1. De lange termijn belegger. Deze geeft veelal de voorkeur aan investeringen met een laag risicoprofiel en weinig volatiliteit in het (directe) rendement. In het algemeen is een lange termijn belegger passief of reactief betrokken bij zijn belegging. Bij voorkeur investeert hij in een object waar weinig gedaan hoeft te worden aan planvorming en geringe investeringen in renovatie gedaan hoeven te worden. 2. De ontwikkelende investeerder. Deze accepteert doorgaans een hoger risicoprofiel en hij is actief betrokken bij het optimaliseren van het rendement van de investering. De ontwikkelende investeerder stuurt op initiatieven en planvorming en is niet bang om grootschalige renovaties uit te voeren. Hij maakt vaak geen onderscheid in direct en indirect rendement, maar gaat uit van een totaal rendement over de gehele investeringsperiode. Een voorzichtige doorkijk naar de match tussen investeerder en typen karakteristiek vastgoed leert ons dat: Een object, waarbij de bestemming behouden blijft, met weinig investeringen in renovatie en met een relatief zekere kasstromen, past het beste bij de lange termijn belegger. Een object, waarbij nieuwe initiatieven en plannen van de grond moeten komen, met hoge investeringen in renovatie en een relatief onzekere kasstromen, past het beste bij de ontwikkelende investeerder. In hoofdstuk 5 maken wij de concluderende verbinding tussen de typen investeerders en de typen karakteristiek vastgoed Omvang vermogen Voor het benaderen van potentiële investeerders is het van belang om te weten hoe zij het beheer van hun vermogen organiseren: Bij een totaal vermogen tot circa 75 mln. beheren de investeerders dikwijls zelf hun vermogen of hebben zij dat ondergebracht bij een vermogensbeheerder. Bij een totaal vermogen van meer dan 100 mln. hebben de investeerders een private office dat alle beleggingen regelt. Ook de omvang van het investeringsbedrag is van invloed op het gedrag van de investeerder. Hoe groter het te investeren bedrag (bijvoorbeeld vanaf ,-), hoe meer regie de investeerder op zijn belegging wil hebben. Zo zal hij slechts participeren in een constructie met een beperkt aantal medefinanciers. Constructies met veel investeerders werken niet voor hem vanwege een te trage en complexe besluitvorming. Bovendien wil de belegger zich er van verzekeren dat de andere beleggers in geval van nood over voldoende vermogen beschikken om zo nodig bij te storten. Grofweg ligt er een scheidslijn tussen: Pagina 10 van 16

16 Verrijking (7) Nederland is een rijk land en op dit moment is veel van die rijkdom onbelegd. Het fiscale voordeel dat verbonden is aan een belegging in een rijksmonument (aftrek 80% onderhoudskosten) is een belangrijke trigger om dit vermogen naar de herbestemming van rijksmonumenten te geleiden. De doelgroep bestaat uit de zogeheten vrije beroepen die beleggen als pensioenvoorziening. Om de risico's te spreiden zal deze groep altijd voor een deel beleggen in vastgoed. Een aantal van de geïnterviewden is er van overtuigd dat hier grote kansen liggen voor het monumentenveld. Het gaat dan vooral om de combinatie van investeerders met een hoog inkomen en vermogen op de bank met rijksmonumenten die in slechte staat verkeren. Uiteraard moet ook de business case kloppen, maar men is zelfs bereid meer volatiliteit en risico's te accepteren in het directe rendement (huuropbrengsten) dankzij het fiscale voordeel op de investering die is gemoeid met de restauratie. Gecombineerd met een stukje maatschappelijk en emotioneel rendement zou het fiscale rendement een gouden formule moeten zijn. Dit soort investeerders bevindt zich dan ook over het algemeen in de directe omgeving van het monument, of heeft een sterke binding met het soort erfgoed (bijvoorbeeld religieus erfgoed). Voor de echt vermogenden van Nederland, zo schat men in, zijn de fiscale voordelen niet belangrijk. Over het algemeen heeft deze doelgroep alle mogelijke voorzieningen getroffen om niet meer belasting te betalen dan strikt noodzakelijk. Pagina 11 van 16

17 Kleinere investeringen (bijvoorbeeld ,- tot ,-): Bij deze doelgroep past het doel van gezamenlijk met een grote groep investeren. Zij hebben daar geen problemen mee. Deze doelgroep wordt getriggerd door het fiscale voordeel van de aftrek van de restauratiekosten op het inkomen en vermogen. Bijvoorbeeld de notabelen van het dorp, de notaris, de tandarts, et cetera. Verrijking (7) Groteren investeringen (bijvoorbeeld vanaf ,-): Boven de is er geen toezicht van de AFM. Deze doelgroep verkeert het liefst in select gezelschap; constructies met veel investeerders werken niet vanwege trage en complexe besluitvorming. De fiscale voordelen gelden voor deze doelgroep in mindere mate. Vaak is hier immers al in voorzien. Pagina 12 van 16

18 Verrijking (8) Grossso modo klopt dit beeld ook voor investeringen in monumenten. Vrijwel alle geïnterviewden geven echter aan dat er bij monumenten een verstoring op de lijn zit door slepende en tijdrovende procedures waardoor potentiële investeerders uiteindelijk afhaken. Denk aan de wijziging van het bestemmingsplan en de omgevinsgvergunning voor de aanpak van het monument. Er is hier sprake van een gevaarlijke kip-ei situatie. Om met name overheden te overtuigen van de slagingskans van een herbestemming, moet er op enig moment zicht zijn op de financiering, om de procedures te kunnen afronden. Omdat banken terughoudend zijn, wordt hiervoor steeds vaker ook een beroep gedaan op privaat kapitaal. Private investeerders ervaren de procedures, de lange doorlooptijden en daardoor ook politieke wisselingen van de wacht, als een enorm risico. Omdat de private investeerders vaak ook ondernemer zijn, staat de snelheid waarmee zij handelen lijnrecht tegenover die van de overheid en de monumentensector. Zij willen zich dan ook vaak pas aan een herbestemming verbinden als het bestemmingsplan is gewijzigd en de vergunningen rond zijn. De vonk, de emotie, de sympathie is er wel. Daarop heb je altijd wel een flow. Maar hoe lang brandt het vuur? Die mensen krijgen elke dag tien nieuwe voorstellen om hun geld in te stoppen. Je moet kansen wel kunnen inkoppen. Daarvoor moet je snelheid kunnen maken. Pagina 13 van 16

19 3. KARAKTERISTIEK VASTGOED Karakteristiek vastgoed is er in vele soorten en maten: kastelen en kerken zijn aansprekende voorbeelden, maar ook vaarwegen en gedenktekens gaan voor karakteristiek vastgoed door. De grote hoeveelheid aan karakteristiek vastgoed en de verschillende kenmerken van al deze objecten, maakt het lastig om het karakteristiek vastgoed in te delen in een beperkt aantal categorieën Vijf onderwerpen voor typering van karakteristiek vastgoed In voorgaande hoofdstuk concluderen wij dat er in hoofdzaak twee typen investeerders zijn. Namelijk de risicomijdende lange termijn belegger en de actief betrokken ontwikkelende investeerder. Als wij kijken door de bril van deze typen investeerders, dan is een aantal onderwerpen bepalend voor het typering van het karakteristieke vastgoed: 1. Fase van het project. 2. Zekerheid van de kasstromen. 3. Onderhoudsstaat. 4. Huidige functie en gebruik. 5. Toekomstige functie en gebruik. 1. Fase van het project Een vastgoedontwikkelingsproject doorloopt verschillende fases. Wij onderscheiden in hoofdzaak vier fases: Een project start met een initiatieffase, waarbij het maken en bedenken van plannen centraal staat. In deze fase wordt een grove doorrekening van de financiële haalbaarheid gedaan. Als een plan kansrijk lijkt, wordt gestart met de ontwerpfase. In deze fase wordt een project verder uitgedacht en concreet gemaakt. Het project gaat van schetsontwerp naar definitief ontwerp. Na het gereedkomen van tekening (en bestek) wordt gestart met de realisatiefase. In deze fase wordt het project daadwerkelijk gerealiseerd. Na oplevering van het object start de exploitatiefase. Dit is veelal de langste fase. In deze fase staat het gebruik en de exploitatie van het object centraal. Wij vertalen deze gangbare indeling naar twee fases om dit later te confronteren met de twee typen investeerders: Vroeg stadium: dit is de fase waarin initiatief, planvorming en ontwerpen centraal staan. In deze fases is relatief veel onzekerheid: het is bijvoorbeeld nog niet duidelijk of de plannen haalbaar zijn, een gebruiker is nog niet gevonden, de investeringsomvang staat nog niet exact vast en het is onzeker wanneer de daadwerkelijke exploitatie start. Laat stadium: dit is de fase van realisatie en exploitatie. In deze fases geldt relatief weinig onzekerheid: het concept en de tekeningen zijn gereed, het onroerend goed kan gerealiseerd of gerenoveerd worden, om vervolgens in gebruik te worden genomen. In deze fase is er relatief veel zekerheid over de hoogte van de investeringen, kasstromen en de tijd tot de exploitatie. In het algemeen geldt dat een ontwikkelende investeerder liever betrokken is vanaf een vroeg stadium. Een lange termijn belegger stapt bij voorkeur in een later stadium in. Verrijking (8) Pagina 14 van 16

20 Verrijking (9) Op basis van de interviews moet dit beeld enigszins worden bijgesteld. De fiscale aftrekmogelijkheid van de restauratiekosten brengt ook de herbestemming van rijksmonumenten met veel achterstallig onderhoud binnen bereik van lange termijn investeerders. Zij kunnen dankzij de fiscale aftrek meer risico nemen doordat ze hun investering ook fiscaal terugverdienen. Dat deze aftrek ook wordt benut voor vastgoed waarin de investeerder puur als belegging participeert (niet voor eigen gebruik) is relatief nieuw. Eerste herbestemmingsprojecten waarin dit wordt toegepast - De Hallen in A dam en de Nieuwstraat in Breda komen voorzichtig van de grond. In beide genoemde gevallen wordt gekozen voor een commanditaire vennootschap waarin de investeerders participeren. Maar ook fondsenbeheerders zijn bereid de mogelijkheden te verkennen Dankzij deze fiscale regeling zijn vooral rijksmonumenten met veel achterstallig onderhoud kanshebbers op de markt van private equity. Niet alleen wat is nodig, maar ook de vraag wat moet nú, is relevant voor een investeringsbeslissing. Deze nuance zou vanuit de monumentensector vaker moeten worden aangebracht: welke ingrepen zijn functioneel, welke voorkomen verval van waarden en welke ingrepen zijn nice to have, of kunnen nog wel even wachten. Niet alles is meteen nodig. Die gebouwen storten niet morgen in.. Pagina 15 van 16

21 2. Zekerheid van huurinkomsten De zekerheid van huurinkomsten bepaalt in sterke mate het risicoprofiel van een investering en daarmee het type investeerder dat potentieel geïnteresseerd is. Wij onderscheiden twee criteria: Lage zekerheid huurinkomsten: Dit is het geval wanneer het object in de huidige staat niet, deels of nog voor een korte periode verhuurd wordt. Dit geldt ook als voor een object een nieuwe bestemming moet worden gezocht waarvoor nog geen gebruikers zijn gevonden. Hoge zekerheid huurinkomsten: Er is sprake van hoge zekerheid als het object in de huidige staat voor langere tijd (meer dan vijf jaar) volledig of grotendeels verhuurd is. Ook is sprake van hoge zekerheid indien er reeds gebruikers zijn gevonden voor een her te bestemmen object. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de huurcontracten getekend zijn. In het algemeen geldt dat een ontwikkelde investeerder al instapt met relatief lage zekerheid over de huurinkomsten. Zijn rendement behaalt hij door actief te sturen op het zekerstellen van kasstromen, door bijvoorbeeld nieuwe gebruikers te zoeken. Een lange termijn belegger investeert bij voorkeur in een object met gecontracteerde huurinkomsten. Hij kan ook instappen nadat een ontwikkelende investeerder zekerheid heeft gecreëerd over huurinkomsten. 3. Onderhoudsstaat De onderhoudsstaat van karakteristiek vastgoed loopt zeer uiteen. Het kan gaan om een recent volledig gerenoveerd object of het kan gaan om een bouwval. Het renoveren van karakteristiek vastgoed is vaak arbeidsintensief en specifiek, waardoor kosten snel oplopen. De onderhoudsstaat is bepalend voor de mate waarin geïnvesteerd moet worden en de onzekerheid over de hoogte van de investering. Wij onderscheiden twee categorieën: Goede onderhoudsstaat: Een object is goed onderhouden. Er hoeven beperkte investeringen gedaan te worden. Het risico op budgetoverschrijdingen is beperkt. Slechte onderhoudsstaat: Een object is slecht onderhouden of behoeft veel achterstallig onderhoud. Dit betekent dat er significante investeringen gedaan moet worden om het object weer in goede staat te krijgen. Actieve sturing op het voorkomen van budgetoverschrijdingen is noodzakelijk. De complexiteit van renovatiewerkzaamheden bepaalt in belangrijke mate of een ontwikkelende investeerder of juist lange termijn belegger geïnteresseerd is. De ontwikkelende investeerder stuurt op budgetten bij objecten met een slechte onderhoudsstaat. De lange termijn investeerder zoekt juist de relatief risicoloze objecten met een goede onderhoudsstaat. Verrijking (9) 4. Huidige functie en gebruik Wij onderscheiden een aantal functiecategorieën, waaronder karakteristiek vastgoed kan worden ingedeeld. De huidige functie beperkt tot op zekere hoogte het gebruik. Niet alle kerken kunnen immers worden herbestemd tot woningen. Wij onderscheiden de volgende functiegroepen: Kastelen en kerken: denk hierbij ook aan kapellen, kloosters en landhuizen. Pagina 16 van 16