S T A E D I O N J A A R V E R S L A G

Transcriptie

1 S T A E D I O N J A A R V E R S L A G

2 S taedion Ja arversl ag Vereniging Staedion Guntersteinweg 377 Postbus LK Den Haag Telefoon (070) Fax (070) Website Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) BTW-nummer B01 Aangesloten bij: - Aedes Vereniging van Woningcorporaties - Aedex - Corpovenista - Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden - De Vernieuwde Stad - Stichting Hoogbouw - European Foundation for Living Houder KWH-Huurlabel sinds 2003

3 Inhoud 4 Voorwoord 8 Verslag van de Raad van Commissarissen 18 Vereniging en ledenraad Hoofdstuk 1 24 Missie, opgave en strategie 25 Missie 25 Strategie 25 Ontwikkelingen 26 De Vernieuwde Stad 27 Prestatieafspraken 28 Samenstelling en situering van de woningvoorraad 29 Vernieuwing van de wijken in Den Haag 32 Vernieuwing in de regio 33 Oplevering woningen 33 Woningen in aanbouw 34 Start bouw in Verkoop van nieuwbouwwoningen 34 Verkoop van bestaande huurwoningen 35 Aankoop bestaande bouw 35 Haalbaarheidsstudies 35 Samenwerking met derden bij projectonwikkeling 35 Bedrijfs Onroerend Goed 35 Communicatie 36 Sponsoring Hoofdstuk 2 40 Transparantie & Governance 41 Governancecode 43 Imago-onderzoek 43 Klanttevredenheid 44 Building Business Reputatiemonitor 44 KWH Hoofdstuk 3 48 Klanten en belanghouders 49 Doelgroepen van beleid 50 Overleg met klanten 50 Woonfraude Hoofdstuk 4 54 Bedrijfsmatig 55 Verhuuractiviteiten 55 Househopping 56 Onderhoud woningbezit 57 Woondiensten en productontwikkeling 58 VvE Beheer 58 Serviceabonnementen Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 70 Goed werkgeverschap 71 Personeel 71 Organisatieontwikkeling 71 Arbeidsvoorwaarden 72 Woondiensten Cafetaria Systeem 72 Ziekteverzuim 72 Klachtencommissie en vertrouwenspersonen 72 Ondernemingsraad 76 Financiën en bedrijfsvoering 77 Jaarresultaat 81 Fiscale regelgeving 81 Treasury 82 Leningen 82 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) 82 Financiële continuïteit 82 Solvabiliteit 82 Samenwerkingsverbanden 83 Verbintenissen 83 Holdingstructuur 84 Deelnemingen Staedion 94 Verklaring van het Bestuur 94 Verklaring van de Raad van Commissarissen 95 Rapport van bevindingen 98 Kengetallen 99 Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht 105 Toelichting op balans en winst- en verliesrekening 109 Toelichting op de balansposten 116 Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening 121 Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 128 Accountantsverklaring 132 Colofon Hoofdstuk 5 62 Maatschappelijk verantwoord 63 Maatschappelijke prestaties 63 Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering 63 Convenanten 64 Sociaal beheer 65 Wonen, zorg en welzijn 66 Milieu en duurzaamheid 2 3

4 2007 Voorwoord Achter de cijfers Eens per jaar, bij de presentatie van ons jaarverslag, staat alles in het teken van cijfers. Dat is prima. Want we zijn trots op onze cijfers en vinden het belangrijk om verantwoording af te leggen. Maar tegelijkertijd loert daarin het gevaar dat we de wereld achter de cijfers vergeten. De bijstandsmoeder die haar kinderen dankzij een lage huur toch gewoon een eengezinswoning kan bieden. De scholier die zijn thuissituatie is ontvlucht, maar vanuit een eigen appartement met begeleiding toch zijn school afmaakt. Of de 80-plusser die ondanks allerlei lichamelijke ongemakken zelfstandig kan blijven wonen. Initiatieven met een maatschappelijk doel worden nogal eens ondergebracht in de softe sector. Hopelijk laat dit jaarverslag zien dat we bij Staedion allesbehalve soft zijn. We doen er juist alles aan om efficiënt en resultaatgericht te werken. Om dat te bereiken hebben we onze organisatie in 2007 verder aangepast. De Resultaat Verantwoordelijke Eenheden die we in 2006 hebben geïntroduceerd, zijn bijvoorbeeld gaan werken met eigen begrotingen. En we hebben de afdeling Ontwikkeling verder uitgebouwd, het organisatieonderdeel dat ons moet helpen om de groeiambitie van extra woningen per jaar te bereiken (waarmee we overigens ruim op schema liggen). Nu heb ik toch een cijfer genoemd. Ik zal het hierbij laten en de komende pagina s voor zich laten spreken, onder dankzegging aan de vele partners - van projectontwikkelaars tot maatschappelijke organisaties - met wie we in 2007 zo plezierig hebben samengewerkt. Henk Jagersma algemeen directeur Staedion 4 5

5 JANUARI Staedion tram In 2007 reed een Staedion-tram door Den Haag. Hiermee werd niet alleen onze naamsbekendheid vergroot, maar ook door regelmatig wisselende pijlen aandacht gevraagd voor onze woningbouwprojecten, events, campagnes en vacatures. Op Valentijnsdag speeddaten We werken met vier adviesforums, die een belangrijke rol spelen in de advisering van de vier Woonbedrijven. Veertig nieuwe leden van de adviesforums stelden zich op Valentijnsdag voor aan zestig mensen van verschillende bewonerscommissies. Het eerste contact was gelegd! FEBRUARI FEBRUARI Opening informatiecentrum en start campagne Leef Ruim Met de Leef Ruim-campagne steken we samen met de corporaties en de gemeente Den Haag veel positieve energie in de promotie van Den Haag Zuidwest. Het Informatiecentrum Den Haag Zuidwest opende haar deuren op het nieuwe adres en de hele dag stond in het teken van het Leef Ruim feest.

6 2007 Verslag van de Raad van Commissarissen In dit verslag geeft de RvC aan op welke wijze zij invulling heeft gegeven aan het toezicht in De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op Staedion en de verbintenissen van Staedion. Staedion is een ontwikkelende woningcorporatie met ambities in de regio. In 2006 hebben we onze plannen voor de komende jaren geherformuleerd in een ambitieuze en brede strategie voor stad en regio. Een strategie die verdere professionalisering van de organisatie vraagt en hogere eisen stelt aan het toezicht hierop. De RvC ervaart dat het toezicht complexer wordt door snel opvolgende ontwikkelingen in de corporatiesector en veranderende wet- en regelgeving, waaronder bijvoorbeeld de fiscalisering (vennootschapsbelasting) van de corporatiesector was een jaar met vele nieuwe uitdagingen en kansen. De geslaagde veranderingen bij ons ontwikkelbedrijf en de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering zijn hier goede voorbeelden van was ook het jaar dat voormalig bestuurder Peter Duymelinck overleed. Peter Duymelinck stond als bestuurder van één van de rechtsvoorgangers De Goede Woning aan de basis van de geslaagde fusie tot Staedion. Wij zullen hem blijven herinneren als een gewaardeerd bestuurder en betrokken volkshuisvester. Werkwijze Raad van Commissarissen Corporate governance De RvC past de Nederlandse Corporate Governance Code toe. Hiermee onderschrijven we het belang van deugdelijk ondernemingsbestuur, goed ondernemerschap. Daaronder verstaan we integer en transparant handelen door het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Daarnaast onderschrijft Staedion de principes van de Governance Code Woningcorporaties. De principes en concrete bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code van 9 december 2003 zijn leidend voor Staedion en de RvC. Het RvC-reglement, dat ter aanvulling dient op de statuten van de vereniging Staedion, is op deze principes en bepalingen gestoeld. Het reglement beschrijft en formaliseert de verantwoordelijkheden, gedelegeerde bevoegdheden en de werkwijze van de RvC van Staedion. In het reglement is onder meer opgenomen dat de RvC tot taak heeft om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, de werking van de interne controle en het risicomanagementsysteem. In het bijzonder behoort het bewaken van de doelstelling en de grondslag van de vereniging tot de taken van de RvC. Gevraagd en ongevraagd adviseert de RvC het bestuur en vervult een klankbordfunctie. Het reglement is door de RvC vastgesteld op 13 september 2006 en omvat de volgende bijlagen: profielschets van de omvang en samenstelling het rooster van toe- en uittreding voor leden het reglement van de auditcommissie het reglement van de remuneratiecommissie. Voornaamste afwijking van de Nederlandse Corporate Governance Code In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De RvC acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag. Voornaamste afwijkingen van de Governance Code Woningcorporaties In overeenstemming met de Nederlandse Corporate Governance Code hanteren wij een maximale zittingstermijn van 8 jaar voor leden van de RvC. Op dit punt wijkt Staedion af van de Governance Code voor woningcorporaties. De bestuurder is benoemd vóór invoering van de Nederlandse Corporate Governance Code. De arbeidsovereenkomst voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De RvC is niet voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar op te volgen. Voortvloeiend uit het in 2006 vastgestelde RvC-reglement is in 2007 de klokkenluiderregeling vastgesteld. Deze regeling is openbaar en kan worden geraadpleegd op de website van Staedion. Bestuurs- en directiestatuut Om het toezicht en de beheersing te verbeteren heeft de RvC in 2007 een aantal nieuwe procesafspraken gemaakt met de bestuurder, die zijn vastgelegd in het vernieuwde, aangescherpte bestuurs- en directiestatuut. Het statuut beschrijft en formaliseert de werkzaamheden van het bestuur en het directieteam zoals bedoeld in de statuten van Staedion. In dit statuut zijn onder andere vastgelegd: de taken van het bestuur, de samenstelling van het bestuur 8 9

7 en het directieteam, de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het bestuur en het directieteam, de besluitvorming door het directieteam, de medezeggenschap en de bepalingen over de omgang met potentieel tegenstrijdige belangen voor het bestuur en het directieteam vastgelegd. Het statuut heeft betrekking op Staedion en de entiteiten waarin Staedion een overwegende zeggenschap heeft. Het RvC-reglement en het bestuurs- en directiestatuut zijn openbaar en kunnen worden geraadpleegd op de website van Staedion. Samenstelling Raad van Commissarissen Op 31 december 2007 was de RvC als volgt samengesteld: Dhr. mr. ing. A. Alderliesten (1954) Lid Auditcommissie: benoemd in 2000, zittingsperiode tot 2008 Hoofdfunctie en nevenfunctie: Directeur CHIRON Development Consultancy Lid RvC woningcorporatie Laurens Wonen Lid RvC SWY Ypenburg Per 1 oktober 2007 directeur van de projectorganisatie Almere Poort Dhr. ing. J.A. Bakker (1937) Voorzitter remuneratiecommissie: benoemd in 2000, zittingsperiode tot 2008 Hoofdfunctie en nevenfunctie: Gepensioneerd manager van de HTM Lid Raad van Commissarissen Algemene Stichting Bejaardenzorg Dhr. ir. G.A. Beijer (1950) Lid remuneratiecommissie: benoemd in 2006, zittingsperiode tot 2010 Hoofdfunctie en nevenfunctie: Partner en voorzitter directie Boer & Croon Ruimtelijke Investeringen B.V., Amsterdam. Lid Comité van Ondersteuning Rijksmuseum Muiderslot Lid Raad van Commissarissen Nyenrode Business Universiteit Lid bestuur Urban Land Institute Nederland Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963) Commissielid: benoemd in 2007, zittingsperiode tot 2011 Hoofdfunctie en nevenfunctie: Randstad Gezant Lid Comité van aanbeveling Stichting zeldzame Ziektenfonds Voorzitter Raad van Advies NEA Transport en Logistiek Lid Raad van Toezicht Den Haag Marketing Lid Procesgroep Anders Betalen voor Mobiliteit ( Groep Nouwen ) Dhr. L.C. Keers (1933) Commissielid: benoemd in 2001, zittingsperiode tot 2008 Hoofdfunctie en nevenfunctie: Gepensioneerd hoofdambtenaar van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Dhr. drs. R.L.J.M. Scheerder (1945) Voorzitter auditcommissie: benoemd in 2003, zittingsperiode tot 2010 Hoofdfunctie en nevenfunctie: Bestuurder in de gezondheidszorg Diverse nevenfuncties in de gezondheidszorg De RvC moet volgens de statuten uit minimaal vijf en maximaal negen leden bestaan. Eind 2007 bestond de RvC uit zes leden. De leden van de RvC worden benoemd op de wijze die is beschreven in de statuten op bindende voordracht aan de ledenraad. Wijzigingen in de functies en de samenstelling In 2007 liep de termijn af van mevrouw S. Hietbrink; zij is niet herkiesbaar. Ook onze voorzitter de heer J. van der Loo trad af na het verstrijken van zijn maximale zittingstermijn. Wij danken in het bijzonder onze voormalige voorzitter voor zijn grote staat van dienst voor Staedion en één van de voormalige rechtsvoorgangers, de Christelijke woningbouwvereniging Patrimonium. Op degelijke wijze heeft hij de rust weten te betrachten binnen de RvC in de hectische tijden van de fusie en de doorontwikkeling van Staedion tot een krachtige speler in stad en regio. Herbenoemd De heer R.L.J.M. Scheerder is voor een periode van vier jaar (her)benoemd tot lid van de RvC van Staedion. Aangetreden De heer drs. B.J. Bruins is vanaf 1 november 2007 voor een periode van vier jaar benoemd tot lid van de RvC van Staedion. De RvC ervaart de ruime bestuurlijke ervaring van de heer Bruins van bijzonder toegevoegde waarde voor de RvC en de organisatie. De heer Bruins beschikt daarnaast over een breed politiek-, sociaal- en maatschappelijk netwerk, dat van belang is voor de verwezenlijking van de ambities van Staedion in stad en regio. Benoeming tot voorzitter De heer Alderliesten treedt in de plaats van de afgetreden voorzitter de heer van der Loo. Bij de (her)benoemingen is gebruik gemaakt van de geactualiseerde profielschets die is opgenomen in het RvCreglement. Alle (her)benoemingen in 2007 zijn door de ledenraad goedgekeurd. Werving en selectie De RvC heeft de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van werving en selectie gedelegeerd aan de remuneratiecommissie. In het reglement van de RvC is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Hiervan is gebruikgemaakt tijdens het selectieproces voor de laatste kandidaat voor het lidmaatschap van de RvC. De samenstelling van de RvC is zodanig dat één of meer leden van RvC aangemerkt kunnen worden als deskundige op de volgende terreinen: Projectontwikkeling/bouw: De heren Alderliesten en Scheerder Bedrijfskunde/recht: De heren Bakker en Bruins Volkshuisvesting: De heren Keers en Beijer Financiën/economie: De heren Alderliesten, Beijer en Scheerder Commerciële dienstverlening/marketing: De heren Alderliesten en Bakker Zorg en welzijn: De heren Scheerder en Bakker De vermelde aandachtsvelden komen overeen met de gewenste specifieke kwaliteitseisen die zijn opgenomen in het RvC-reglement. De RvC is van mening dat met de herbenoeming van de heer Scheerder en het aantreden van de heer Bruins alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd. In 2008 wordt vanwege de mutaties in de RvC geëvalueerd welke kwaliteiten en competenties in meer of mindere mate aanwezig zijn. Ook geeft de evaluatie inzicht in de vereiste competenties voor de toekomst. Op basis van deze evaluatie wordt bepaald in hoeverre opleiding en training van de RvC nodig is en aan welke eisen nieuwe RvC-leden moeten voldoen. Bindende voordracht vanuit de kring van de huurders Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurders: de heer R.L.J.M. Scheerder en de heer L.C. Keers. Honorering Raad van Commissarissen Zoals voorzien in het reglement van de RvC is de vergoeding van de leden van de RvC niet afhankelijk van de resultaten van Staedion en wordt er rekening gehouden met de maatschappelijke waarden en normen. De totale bezoldiging van de RvC bedroeg in 2007: ,-. Honorering per lid van de Raad van Commissarissen in 2007 (vergoeding + representatievergoeding) De heer mr. ing. A. Alderliesten (1 januari t/m 31 december): De heer ing. J.A. Bakker (1 januari t/m 31 december): Mevrouw drs. S. Hietbrink (1 januari t/m 30 juni): De heer L.C. Keers (1 januari t/m 31 december): De heer J. van der Loo (1 januari t/m 30 juni): De heer mr. drs. B. Bruins (1 november t/m 31 december): De heer drs. R.L.J.M. Scheerder (1 januari t/m 31 december): De heer ir. G. Beijer (1 januari t/m 31 december):

8 Inhoud van het toezicht De RvC gaat bij het houden van toezicht uit van een toezichtskader. Dit toezichtskader wordt onder andere gevormd door: het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de statuten van de vereniging en haar verbintenissen, het RvCreglement, het bestuurs- en directiestatuut en andere relevante wet- en regelgeving afspraken die voortvloeien uit de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering, prestatieafspraken met gemeenten en Stadgewest Haaglanden het ondernemingsplan, de strategienota 2006, het bedrijfsjaarplan en jaarbegroting 2007, de meerjarenbegroting het managementcontract met de bestuurder, dat volkshuisvestelijke, maatschappelijke en bedrijfseconomische prestatieafspraken bevat en de basis vormt voor het functionerings- en beoordelingsgesprek tussen de remuneratiecommissie en de bestuurder. Dit toezichtkader is op hoofdlijnen door de RvC gebruikt bij de beoordeling van de voorstellen en besluiten van de Raad van Bestuur en bij de voortgangsbewaking door de RvC via de kwartaalrapportages van het bestuur. Maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven De RvC bespreekt de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en prestaties periodiek. Bij de bespreking van het jaarverslag en bij de begroting, passeren de prestatievelden van het BBSH specifiek de revue: het huisvesten van de primaire doelgroep, het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, de leefbaarheid, de kwaliteit van het woningbezit, en wonen en zorg. De RvC controleert of alle prestatievelden van het BBSH aan de orde komen, of de strategie past binnen het BBSH en of de realisatie van de strategie de gewenste voortgang heeft. De RvC toetst ook of in de strategie de volkshuisvestelijke opgaven van Staedion voldoende duidelijk zijn verwoord en of daar adequate doelstellingen voor zijn geformuleerd. In 2007 heeft Staedion de tweede aandeelhoudersvergadering georganiseerd. De RvC heeft hier, net als in 2006, actief in geparticipeerd. Gemaakte afspraken uit 2006 zijn geëvalueerd en nieuwe afspraken zijn gemaakt voor 2008 en verder. In de vergaderingen van de RvC zijn, in relatie tot onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven, onder meer de volgende zaken gepasseerd: de effecten van het regeerakkoord op het beleid van Staedion onderhandelaarsakkoord Aedes de effecten van de fiscalisering (vennootschapsbelasting) de effecten van het huurbeleid op de financiële positie maatschappelijke- en volkshuisvestelijke inspanningen in het buitenland wijkgerichte samenwerkingsovereenkomsten met gemeente en Haag Wonen tweede maatschappelijke aandeelhoudersvergadering statusoverzicht convenanten en overeenkomsten met zorg- en maatschappelijke partners de voortgang op de prestatieafspraken tot 2010 met de gemeente Den Haag de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden sponsorbeleid maatschappelijke instellingen periodieke voortgang en verantwoording op de zes prestatievelden van het BBSH. Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvC en het bestuur beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid moet worden bijgesteld. Specifieke en belangrijke bespreekpunten waren voor de RvC in 2007: de effecten van het huurbeleid op de financiële positie (effecten op de bedrijfswaarde) de effecten van de fiscalisering (vennootschapsbelasting) op de investeringslijn de best-practice bepalingen voor het bepalen van de bedrijfswaarde het treasuryjaarplan 2007 overleg met Berk accountants (jaarverslag 2006 en risicomanagement) de effecten van het investeringsvolume op de solvabiliteit risicoprofiel van de portefeuille onderhanden werk het werkelijke en gewenste risicoprofiel van Staedion volgens het Centraal Fonds. Staedion streeft naar een solvabiliteit die groot genoeg is om toekomstige financiële en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren en de daarbij behorende risico s te kunnen opvangen. De RvC hanteert als norm voor financiële continuïteit een solvabiliteit van minimaal 20% op basis van weerstandsvermogen. Verbintenissen Staedion heeft een groot aantal verbintenissen, die in hoofdstuk 7 staan beschreven. De verbintenissen, deelnemingen, zijn aangegaan vanuit het oogpunt van risicobeheersing of fiscale optimalisatie. In de verbintenissen zijn onder meer de zogeheten commerciële activiteiten opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en dure huurwoningen. De verantwoording over de verbintenissen vindt plaats binnen de periodieke kwartaalrapportages en de geconsolideerde jaarrekening. Complementair hieraan wordt per kwartaal separaat gerapporteerd over de projectontwikkelingsactiviteiten zowel binnen de vereniging Staedion als binnen de verbintenissen. Interne informatievoorziening De periodieke verantwoording vindt schriftelijk plaats op basis van een kwartaalcyclus en is gebaseerd op het bewaken van de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Staedion. De rapportages worden eerst met de auditcommissie besproken voordat deze samen met de bevindingen van de Auditcommissie aan de RvC worden verstrekt. In de kwartaalrapportages wordt standaard ingegaan op: woningtoewijzing doelgroepen analyse begroting, prognose en realisatie grondposities, grond- en opstalexploitatie bouwprojecten treasury huren en derving, personeelskosten: personeelsbezetting en verzuim, kosten onderhoud, overige bedrijfslasten, mutatie en mutatiegraad huurwoningen, huurachterstanden strategisch voorraadbeleid resultaten resultaatverantwoordelijke bedrijfsonderdelen en toelichting bij afwijkingen. Risicobeheersing De RvC heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de bestuurder gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing en de verslaglegging. In september 2007 heeft de auditcommissie, in aanwezigheid van de accountant, intensief van gedachten gewisseld met de bestuurder over de wijze waarop risico s inzichtelijk gemaakt en beheerst worden. De auditcommissie en voltallige RvC hebben aangegeven dat zij vooral de volgende activiteiten als risicovol aanmerken: de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling de activiteiten met betrekking tot treasury de verhuurbaarheid van het bezit op lange termijn. Inherent aan de verdere professionalisering van onze organisatie worden de aangemerkte risico s, en de overige risico s verbonden aan onze ambities, meegenomen in een bedrijfsbreed systeem van risicomanagement, dat in 2008 wordt ingevoerd. De RvC en de auditcommissie hebben kennisgenomen van de verklaring over risicobeheersing en controlesystemen van het bestuur. De RvC en de auditcommissie ondersteunen het besluit van de bestuurder om het risicomanagement verder te intensiveren. Verantwoording Gespreksonderwerpen en activiteiten In 2007 heeft de RvC vier keer volgens een vooraf vastgesteld schema met de bestuurder vergaderd. De RvC kwam één keer zonder de bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken. De voornaamste onderwerpen van 2007 waren: Strategie: ondernemingsplan fusie, samenwerking en organisatiestructuren majeure investeringen investeringen in het buitenland reorganisatie van Wonen, Ontwikkeling en Strategie & Vastgoed governance, klokkenluiderregeling aanscherping bestuurs- en directiestatuut maatschappelijke visitatie

9 Strategisch voorraadbeleid & projectontwikkeling: risicomanagement bij projectontwikkeling acquisitie ontwikkellocaties herijking strategie sloop-nieuwbouw. Onderlinge verhoudingen en relaties: het functioneren van en de relatie met de bestuurder de verhouding en relatie tussen de ondernemingsraad en de RvC de verhouding en relatie tussen de ledenraad en de RvC het functioneren van de individuele leden van de RvC en de RvC als collectief het functioneren van de audit- en remuneratiecommissie actualisatie reglement RvC benoeming nieuw lid RvC herbenoeming bestaand lid RvC. Financiën: treasuryjaarplan (het treasurystatuut is actueel en heeft geen wijzigingen ondergaan) opzet en werking van het interne beheersingssysteem beoordeling financiële positie Staedion door het Centraal Fonds beoordeling treasuryfunctie Staedion door het Centraal Fonds fiscaliteiten (invoer vennootschapsbelastingplicht). Stakeholders: huurdersparticipatie (doorontwikkeling van de adviesforums van Staedion) tweede maatschappelijke aandeelhoudersvergadering (MVA); evaluatie eerste MVA uitkomsten maatschappelijke visitatie door Ecorys. Divers: woonwagenbeleid participatie Wijkontwikkelingsmaatschappij milieudoelstellingen ontwikkelingen geothermie en warmtepompen kwaliteitsbeleid, onder andere KWH-label. Vaste agendapunten zijn elk jaar de kwartaalrapportages, het jaarverslag, de managementletter(s) van de externe accountant, het bedrijfsjaarplan en de (meerjaren)begroting. In 2007 heeft de RvC onder meer de volgende besluiten genomen: goedgekeurd: jaarverslag 2006 goedgekeurd: klokkenluiderregeling goedgekeurd: bestuurs- en directiestatuut goedgekeurd: benoeming nieuw lid van de RvC de heer B.J. Bruins goedgekeurd: herbenoeming lid RvC de heer R.L.J.M. Scheerder goedgekeurd: bedrijfsjaarplan, begroting, meerjarenbegroting goedgekeurd: plan van aanpak reorganisatie Wonen, Ontwikkeling en Strategie & Vastgoed goedgekeurd: reglement sollicitatieprocedure RvC-lid. Relatie met de ledenraad Een afvaardiging van de RvC heeft alle officiële vergaderingen van de ledenraad dit jaar bijgewoond. De RvC is van mening dat alle majeure ontwikkelingen binnen en buiten Staedion worden gedeeld met de ledenraad. In samenspraak met de ledenraad is in 2007 het reglement sollicitatieprocedure RvC opgesteld. De ledenraad heeft bij acclamatie de heer R.L.J.M. Scheerder herbenoemd en de heer B.J. Bruins benoemd tot commissaris van Staedion. Relatie met de ondernemingsraad Een delegatie van de RvC heeft in 2007 eenmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad. Hierbij zijn primair het sociaal plan, het sponsorbeleid en de interne organisatie aan de orde geweest. Relatie met de externe accountant De externe accountant heeft eenmaal een vergadering van de RvC bijgewoond. Tijdens dit overleg is door de accountant een toelichting gegeven op de accountantsverklaring die is afgegeven voor het jaarverslag Op verzoek van de auditcommissie heeft de accountant een overleg bijgewoond om de auditcommissie nader te informeren en te adviseren over het risicomanagement van Staedion. De contacten met de accountant worden als constructief en open ervaren. Relatie met de Klachtencommissie De RvC heeft kennis genomen van het verslag van de Klachtencommissie Huursector. In 2007 zijn er 10 klachten ingediend, 2 klachten zijn behandeld in een hoorzitting, 4 klachten zijn alsnog opgelost en 4 klachten zijn in behandeling. Zelfevaluatie De RvC is eenmalig buiten aanwezigheid van de bestuurder bijeengekomen. De RvC is tot de conclusie gekomen dat het functioneren bevredigend is en dat de samenstelling aan de criteria van het profiel van de RvC blijft voldoen. De RvC betrok hierbij het functioneren van de RvC als toezichthoudend orgaan, het functioneren van de individuele leden en het functioneren van beide commissies. De audit- en de remuneratiecommissie worden gezien als waardevolle aanvullingen op de helikopterview die de RvC dient te hebben. De RvC doet recht aan het belang van de thema s die in deze afzonderlijke commissies worden besproken door enerzijds meer diepgang in specifieke thema s te zoeken en anderzijds de voltallige RvC te informeren over de uitkomsten van deze vergaderingen. Door invoering van beide commissies in september 2006 hebben de RvC-vergaderingen in toenemende mate een meer strategischbeleidsmatig karakter gekregen. Visitatie In de periode januari-juli 2007 is een maatschappelijke visitatie uitgevoerd bij Staedion. Deze maatschappelijke visitatie maakte deel uit van een door de SEV georganiseerde pilot. De maatschappelijke visitatie volgens het SEV-format was gericht op de externe verantwoording en de beoordeling van de maatschappelijke prestaties van Staedion. Staedion wordt gezien als een constructieve en open organisatie waar enthousiaste en betrokken mensen werken. Staedion heeft een lastig bezit en een indrukwekkende herstructureringsopgave. Het is van belang dat Staedion niet alleen goed doet, maar dat ook vertelt. Het visitatierapport geeft aan dat Staedion vanaf 2006 in een veranderingsslag zit, die is gericht op groei, professionalisering en efficiency. Opmerkelijk is dat ruim een jaar nadat deze processen zijn ingezet, de veranderingen voor stakeholders al zichtbaar worden. Deze oordelen daar overwegend positief over. De beoordeling van de maatschappelijke prestaties was als volgt: Staedion presteert ruim voldoende tot goed als het gaat om de opgaven in het werkgebied, het oordeel van de stakeholders en de prestaties naar financiële mogelijkheden en efficiency. Extra aandacht verdienen de prestaties op basis van de ambities en de doelstellingen. Hierop scoort Staedion een voldoende. Dat houdt niet in dat wij minder presteren, maar dat er op onderdelen enige mate van inconsistentie is tussen onze ambities van groei, professionalisering en efficiency en de feitelijk gerealiseerde prestaties. De RvC heeft het visitatietraject als zeer opbouwend maar ook als kritisch ervaren. Het traject heeft Staedion maar ook de RvC inzicht gegeven in de sterke, maar ook zwakke punten in het beleid van Staedion. Aanbevelingen vanuit het visitatierapport zijn integraal meegenomen in het ondernemingsplan De uitgebreide rapportage van de maatschappelijke visitatie, de recensie en de samenvatting zijn openbaar en kunnen worden geraadpleegd op de website van Staedion. Integriteit Gedragscode Staedion beschikt over een gedragscode. Met de gedragscode weten we wat we van elkaar kunnen verwachten en waarop we elkaar kunnen aanspreken. Ook aan onze klanten, leveranciers en stakeholders maken we met deze code duidelijk waar Staedion voor staat en aan welke waarden en normen we ons houden. De gedragscode heeft een interne en externe functie. De gedragscode geeft mede aan dat het aan werknemers, het bestuur en leden van de RvC verboden is gebruik te maken van een voorkeursbehandeling die Staedion kan benadelen. De volledige gedragscode van Staedion kan worden geraadpleegd op de website van Staedion

10 Klokkenluiderregeling Naast de gedragscode beschikt Staedion sinds 2007 over een klokkenluiderregeling. Staedion wil in alle activiteiten de maatschappelijke waarden en normen naleven. Staedion biedt werknemers daarom de mogelijkheid om bij het vermoeden van misstanden melding daarvan te maken, zonder dat zij bang hoeven te zijn voor strafmaatregelen of een oneerlijke behandeling. De klokkenluiderregeling kan worden geraadpleegd op de website van Staedion. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie adviseert en assisteert de RvC bij het toepassen van best practice-bepalingen op het gebied van corporate governance. De remuneratiecommissie heeft enerzijds als aandachtsgebied de selectie en benoeming van de RvC en het bestuur en anderzijds de bezoldiging van de RvC en het bestuur. De specifieke taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de commissie zijn als bijlage opgenomen in het reglement van de RvC. Leningen of garanties Staedion heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan werknemers, het bestuur of leden van de RvC. Tegenstrijdige belangen In 2007 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC of de bestuurder betrokken waren. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de vereniging. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Staedion of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Staedion. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Staedion, hetzij direct, hetzij indirect, buiten het commissariaat. De commissie bestaat op dit moment uit de heer J.A. Bakker en de heer G.A. Beijer. De voorzitter van de RvC maakt geen deel meer uit van de remuneratiecommissie. Situationeel wordt bepaald of externe adviseurs noodzakelijk zijn. In 2007 is daarvan geen gebruikgemaakt. De belangrijkste agendapunten in 2007 waren: de werving en selectie van een nieuw lid en de herbenoeming van een bestaand lid van de RvC prestatieafspraken met de bestuurder voor 2007 arbeidsvoorwaarden functionering en beoordeling van de bestuurder. Bezoldigingsbeleid 2007 De bezoldiging van de bestuurder vanaf 2007 bestaat uit de volgende bestanddelen: een vast basissalaris dat eens per jaar wordt herzien emolumenten als een leaseauto en representatievergoeding een variabele beloning van 0% t/m 10% (afhankelijk van de verrichte prestaties). Auditcommissie Het reglement van de auditcommissie geeft aan dat het voorzitterschap van de auditcommissie niet vervuld mag worden door de voorzitter van de RvC. Daarom is de heer Alderliesten op het moment van zijn benoeming tot voorzitter van de RvC teruggetreden als commissievoorzitter. De heer Scheerder is benoemd tot voorzitter van de auditcommissie. De heer Alderliesten is thans lid van de auditcommissie. De auditcommissie adviseert de RvC over de verantwoordelijkheid om toezicht te houden op Staedion volgens de best practices op het gebied van corporate governance. De specifieke taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de commissie zijn als bijlage opgenomen in het RvC-reglement. De RvC is van mening dat de leden van de auditcommissie voldoen aan de criteria van onafhankelijkheid en deskundigheid volgens de richtlijnen voor corporate governance. De auditcommissie is in het verslagjaar viermaal bijeengekomen. De bestuurder, de controller en de financieel directeur wonen deze vergadering regulier bij. De externe accountant heeft één vergadering bijgewoond. Besproken onderwerpen in 2007 zijn: het jaarverslag 2006 managementletter 2006 accountantsselectie bestuurs- en directiestatuut risicomanagement binnen Staedion (in aanwezigheid van de externe accountant) verwerving ontwikkellocatie Beatrixkwartier te Den Haag kwartaalrapportages bedrijfsvoering Staedion kwartaalrapportages bedrijfsonderdeel Ontwikkeling organisatieontwikkeltraject begroting 2008 herijking strategie voor sloop-nieuwbouw/renovatie-grootonderhoud en financiële consequenties concept ondernemingsplan bedrijfsvergelijking CFV Corporatie in perspectief 2007 (verslagjaar 2006) samenwerkingsverbanden reputatiemonitor Building Business. De remuneratiecommissie en de heer Jagersma hebben begin 2007 prestatieafspraken voor 2007 gemaakt, gebaseerd op het bedrijfsjaarplan In juni 2007 heeft een voortgangsgesprek plaatsgevonden, in december 2007 een beoordelings- en functioneringsgesprek. Op hoofdlijnen zijn de bevindingen van de remuneratiecommissie dat er grote voortgang is geboekt in onder meer het acquireren van locaties in de regio, dat de nieuwbouwproductie op stoom komt, dat de klant steeds meer wordt betrokken bij nieuw beleid, dat de reputatie aanzienlijk verbeterd is, dat het aantal stageplaatsen fors is uitgebreid en dat 2007 is afgesloten met een positief bedrijfsresultaat. Op basis van de bereikte resultaten is het variabele salarisdeel voor 2007 op 10% vastgesteld. Daarnaast heeft de RvC besloten het vaste salaris met 10% te verhogen. Bezoldiging 2007 van de bestuurder: vast variabel (uitbetaling variabele beloning 2007 vindt plaats in 2008) representatievergoeding leaseauto Ja werkgeverslasten De relatie tussen de RvC en de bestuurder is goed. De voorzitter van de RvC heeft meerdere keren per jaar bilateraal overleg met de bestuurder om op hoofdlijnen actuele interne en externe ontwikkelingen te bespreken. Tot slot 2007 was een energiek en vooruitstrevend jaar. De RvC is er zich terdege van bewust dat dit voor de organisatie en de medewerkers niet altijd gemakkelijk was. Vele medewerkers zijn vertrokken, vele nieuwe medewerkers zijn verwelkomd. De RvC waardeert de resultaten die dit jaar behaald zijn en is het bestuur en alle medewerkers dankbaar voor de grote gemeenschappelijke inspanning die hiervoor geleverd is. Van elke vergadering van de Auditcommissie is een verslag opgesteld. Elk verslag wordt in de eerstvolgende vergadering van de voltallige RvC geagendeerd

11 2007 Vereniging en ledenraad De vereniging Staedion zorgt samen met huurders en andere partijen voor het wonen in een veilige, leefbare en goede woonomgeving, door op vernieuwende wijze te voorzien in de vraag naar duurzame en passende woonvormen en woondiensten. We spannen ons bijzonder in voor mensen die door hun financiële, sociale, medische of politieke achtergrond niet of onvoldoende in staat zijn om zelf in die behoefte te voorzien. We zien de principiële gelijkheid van alle mensen - ongeacht etniciteit, gezindte en cultuur - als richtsnoer bij de vervulling van onze taak. Leden Onze vereniging heeft leden. Dat kunnen natuurlijke personen zijn of niet-winstbeogende rechtspersonen die onze grondslag onderschrijven. Op 31 december 2007 had onze vereniging leden. Dat betekent een daling van 295 leden ten opzichte van leden zijn op 31 december 2007 geen huurder meer van Staedion. In 2006 bedroeg dit aantal 144 leden. Samenstelling ledenraad De leden van de vereniging worden vertegenwoordigd door de ledenraad. De ledenraad bestaat uit afgevaardigden die door en uit de leden van de vereniging worden gekozen. Leden van de ledenraad zijn afkomstig uit de regio s die Staedion heeft vastgesteld. De raadsleden nemen zitting in de ledenraad voor een periode van 4 jaar. De leden zijn voor één termijn herkiesbaar. Het aantal verkiesbare zetels in de ledenraad is gerelateerd aan de 19 regio s waarin het bezit van Staedion is verdeeld. Niet-bewoners en buitenleden vormen met elkaar één kiesregio. Op 31 december 2007 hadden 14 leden zitting in de ledenraad en waren er 11 openstaande vacatures. In de loop van 2007 heeft 1 lid zich teruggetrokken vanwege ziekte. De 2 eerstvolgende kandidaten hebben ervan afgezien om de vrijgekomen positie te vervullen, waardoor er een vacature ontstond. De ledenraad had op 31 december 2007 de volgende samenstelling: De heer E. Behm: Regio Bouwlust, Vrederust De heer C.M. de Beus: Regio Loosduinen, Houtwijk De heer L.A. Callender: Regio Morgenstond De heer A. El Haddioui: Regio Laakkwartier, Spoorwijk (niet geïnstalleerd) De heer A. van der Hauw: Regio Bouwlust, Vrederust De heer H.R. Janssen: Regio Kraaijestein De heer A. Kara: Regio Transvaalkwartier (niet geïnstalleerd) Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort: Regio Waldeck Mevrouw E.J. Langendam: Regio Centrum De heer L. Potuijt: Regio Waldeck Mevrouw C.J.A. van Straalen: Regio Belgisch Park De heer J.J. ten Velden: Regio Buitenleden De heer J. Veltman: Regio Loosduinen, Houtwijk De heer S. Wit: Regio Centrum Taken en werkwijze van de ledenraad De belangrijkste taken van de ledenraad zijn de benoeming en het ontslag van leden van de Raad van Commissarissen, goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag, het wijzigen van de statuten, het verlenen van decharge aan het bestuur, het verlenen van decharge aan de Raad van Commissarissen en het ontbinden van de vereniging (onder condities). De ledenraad is het hoogste orgaan van de vereniging. De ledenraad heeft binnen de vereniging alle bevoegdheden die niet door de wet of de statuten aan andere organen zijn opgedragen. Minstens twee keer per jaar wordt een vergadering gehouden. Binnen zes maanden na afloop van het boekjaar brengt het bestuur in ieder geval een keer verslag uit over de gang van zaken en over het gevoerde beleid. Het bestuur legt de jaarrekening en het jaarverslag - als bedoeld in artikel 26 lid 1 van het Besluit beheer sociale huursector - ter goedkeuring voor aan de ledenraad. De door het bestuur uitgeschreven vergaderingen van de ledenraad staan onder leiding van de bestuursvoorzitter van de vereniging of een door het bestuur aangewezen plaatsvervanger. De leden van het bestuur en de Raad van Commissarissen worden geacht de vergaderingen van de ledenraad bij te wonen. Zij hebben daarin geen stemrecht. Bijeenkomsten De ledenraad heeft in 2007 tweemaal overleg gevoerd met de bestuurder en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen (op 22 mei en 6 november) en viermaal vooroverleg gehad (op 6 maart, 20 maart, 14 mei en 23 oktober)

12 De voornaamste onderwerpen uit het overleg van 22 mei 2007 waren: voorstel uitbreiding werkgebied Staedion met de regio Holland-Rijnland voortgang huurdersparticipatie zoals vormgegeven in de Adviesforums goedkeuring jaarverslag 2006 en het verlenen van decharge aan het bestuur voor het gevoerde beleid goedkeuring herbenoeming van de heer R.L.J.M. Scheerder als lid van de Raad van Commissarissen goedkeuring benoeming van de nieuwe commissaris de heer B.J. Bruins. De voornaamste onderwerpen uit het overleg van 6 november 2007 waren: financiën van de vereniging, begroting 2008 bereikbaarheid risicomanagement sollicitatieprocedure lid Raad van Commissarissen op voordracht van de Adviesforums politieke ontwikkelingen, onderhandelaarsakkoord, fiscalisering corporatiesector investeringen in de zogeheten krachtwijken betaling tuin- en groenonderhoud strategienota adviesforums. Naast deze onderwerpen is in de vooroverleggen van de ledenraad onder meer over de volgende onderwerpen gesproken: de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering buurttevredenheid studiedag ledenraad risicomanagement (themavergadering in 2008) mutaties in de samenstelling van de ledenraad. M A AR T Open dag Wijkveiligheidswinkel Vrederust De eerste Wijkveiligheidswinkel in Nederland wil de veiligheid en sociale samenhang tussen wijkbewoners vergroten. Bewoners kunnen hier terecht voor informatie over preventie en projecten waar de politie en woningcorporaties aan werken. We steunen de Wijkveiligheidswinkel van harte. Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen De vergaderingen in 2007 zijn bijgewoond door een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. De contacten met het bestuur en de leden van de Raad van Commissarissen worden als open en constructief ervaren. Eerste sleutel project Zuidkaap aan de Wesselstraat in Transvaal Het project Zuidkaap is het eerste project met koop- en huurwoningen voor gezinnen en zorgde voor een feestelijke mijlpaal in de herstructurering van Transvaal, een van de krachtwijken in Den Haag. M A AR T 20

13 M A AR T Speurtocht Transvaal in beweging Zo n 165 schoolkinderen uit groep 8 van vijf basisscholen uit Transvaal deden mee aan een speurtocht in hun wijk. We wilden met deze speurtocht de kinderen op een speelse manier laten kennismaken met wat er allemaal in de wijk Transvaal verandert. Basketbalclinics voor schooljeugd Eredivisiespeelsters van basketbalvereniging DAS uit Delft gaven aan scholieren tussen de 9 en 14 jaar basketbalclinics. We gaven met deze clinics een impuls aan het sporten onder jongeren. Daarnaast speelde onze lokale maatschappelijke betrokkenheid en de verbetering van leefbaarheid in de wijken, een belangrijke rol. M A AR T

14 Hoofdstuk 1 1Missie, opgave en strategie 25 Missie 25 Strategie 25 Ontwikkelingen 26 De Vernieuwde Stad 27 Prestatieafspraken 28 Samenstelling en situering van de woningvoorraad 29 Vernieuwing van de wijken in Den Haag 32 Vernieuwing in de regio 33 Oplevering woningen 33 Woningen in aanbouw 34 Start bouw in Verkoop van nieuwbouwwoningen 34 Verkoop van bestaande huurwoningen 35 Aankoop bestaande bouw 35 Haalbaarheidsstudies 35 Samenwerking met derden bij projectonwikkeling 35 Bedrijfs Onroerend Goed 35 Communicatie 36 Sponsoring Missie Staedion biedt als woningcorporatie mensen met een laag of midden inkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren een wooncarrière op maat aan: bestaande én nieuwe huur- en koopwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs, in en aan de rand van de regio s Haaglanden, Rijnstreek en Holland-Rijnland. Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend, oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving. We hechten veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten en bieden een keuze uit verschillende producten en diensten om het wonen nog aangenamer te maken. Staedion verwacht van haar medewerkers ambitie, oplossingsgerichtheid, ondernemerslust, deskundigheid en betrokkenheid om klanten en stakeholders nog beter te bedienen. Bij ons geldt: afspraak is afspraak. We bieden onze medewerkers een dynamische werkomgeving waar medewerkers zelf verantwoordelijk zijn en zich verder kunnen ontwikkelen. Strategie De in 2006 ingezette strategie van Staedion behelst drie thema s om onze klant nog beter te kunnen bedienen, waarbij we meer keuzemogelijkheden willen bieden en onze maatschappelijke functie uit verder uit kunnen breiden: groei efficiënt en slagvaardig werken verbreding van maatschappelijke taken. Groei Staedion heeft haar in 2006 ingezette groeistrategie in 2007 verder vormgegeven. De interne organisatie is daarop toegespitst. Zo is het organisatieonderdeel Ontwikkeling verder uitgebouwd, zodat de ambitieuze acquisitie- en ontwikkeldoelstelling om te komen tot een jaarlijks bouwvolume van woningen, kan worden bereikt. De jaarlijkse bouwproductie zal hierdoor sterk gaan toenemen. In 2007 werden 81 nieuwbouwwoningen verkocht, 115 woningen en 5 overige vhe s verhuurd en 145 verhuureenheden aangekocht. De groeiambitie heeft daarnaast geleid tot een steviger positie van Staedion buiten Den Haag. Efficiënt en slagvaardig werken In 2007 hebben de in 2006 geïntroduceerde Resultaat Verantwoordelijke Eenheden (RVE s) voor het eerst gewerkt met een eigen begroting. Hierdoor hebben verschillende afdelingen meer inzicht gekregen in de financiële gang van zaken van de eigen afdeling. Verder zijn RVE s een middel gebleken om meer duidelijkheid te krijgen in de verantwoordelijkheden, bevoegdheden en mogelijkheden om efficiënter te werken. De verantwoordelijke managers zijn in 2007 getraind in het opstellen van begrotingen en het optimaal sturen op resultaat. In algemene zin is er in 2007 mede hierdoor meer aandacht geweest voor financiële sturing op projecten en activiteiten. Verbreding van maatschappelijke taken Staedion levert een bijdrage op maatschappelijk gebied door het aanbieden van woningen aan de lagere inkomensgroepen voor een huur die onder de marktwaarde ligt. Maar onze rol reikt verder. Dit komt al tot uiting in onze inzet op sociaal beheer en leefbaarheid. Leefbare en sociaal stabiele wijken vragen ook om sociaal-maatschappelijke investeringen en aandacht voor economie in de wijk. Enkele voorbeelden daarvan zijn onze investeringen in commercieel vastgoed in de Boekhorststraat in het centrum van Den Haag en in het sportcomplex van voetbalvereniging DUNO, waar ook andere functies zijn ingevoegd. Ook niet-vastgoedgerelateerde projecten behoren tot onze invulling van maatschappelijke taken. Een voorbeeld daarvan is het bieden van stageplekken aan vmboleerlingen van de Scholengroep Den Haag Zuid-West. Ontwikkelingen Ontwikkelingen in de woningmarkt De Nederlandse markt voor koopwoningen blijft voorlopig krap als gevolg van de structureel tegenvallende nieuwbouwproductie. Wel zien we een afvlakkende stijging van de huizenprijzen. En ondanks een nog steeds krappe markt voor koopwoningen beginnen er - vooral in de wat minder gewilde wijken - problemen te ontstaan bij de afzetbaarheid van koopwoningen. De betaalbaarheid van koopwoningen neemt steeds verder af (bron: Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt, november 2007). Enerzijds door de stijgende huizenprijzen, anderzijds door een stijgende rente en terughoudendheid onder hypotheekverstrekkers. Zo ontstaat een steeds scherpere scheiding tussen de koop- en huurmarkt

15 In tegenstelling tot wat in het verleden werd verwacht, neemt de druk aan de onderkant van de markt momenteel niet af, maar lijkt deze juist toe te nemen. Ook het onderzoek WoON 2006 van het ministerie van VROM, zoals dat in 2007 is gepresenteerd, maakt dit duidelijk. Het aantal huishoudens met en laag inkomen is in de regio Haaglanden de afgelopen jaren toegenomen. Daartegenover staat dat het aanbod sociale huurwoningen de afgelopen jaren in Den Haag afnam als gevolg van sloop van goedkope woningen, met name in het kader van de herstructurering. Deze ontwikkelingen betekenen een toenemende druk aan de onderkant van de woningmarkt. Wij zetten ons in om juist het aanbod van sociale huurwoningen op peil te houden danwel uit te breiden. In 2007 is voor een aantal complexen dan ook besloten om in te zetten op groot onderhoud in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw, zodat deze complexen bereikbaar blijven voor lagere inkomensgroepen. Ontwikkelingen in de corporatiesector De corporatiesector heeft in 2007 sterk in de belangstelling gestaan van politiek en maatschappij. De twee belangrijkste thema s waren de inzet en financiering van de plannen voor de zogeheten krachtwijken die zijn benoemd door minister Vogelaar van VROM, en de invoering van integrale vennootschapsbelasting voor corporaties. Inzet en financiering van de wijkactieplannen Minister Vogelaar heeft de gemeenten opdracht gegeven om samen met betrokken partijen wijkactieplannen op te stellen voor de 40 krachtwijken, die om bijzondere aandacht vragen. In 3 van deze wijken zijn wij actief: Transvaal, Stationsbuurt en Den Haag Zuidwest. Wij hebben meegewerkt aan het opstellen van actieplannen voor deze wijken. Het kabinet gaat ervan uit dat een groot deel van de financiering van de wijkactieplannen voor rekening van de corporatiesector moet komen. Daarover hebben minister Vogelaar en Aedes eind 2007 een voorstel gedaan. Wij hebben als lid van Aedes tegen dit voorstel gestemd. Ten eerste omdat een centrale regie vanuit rijksoverheid ons inziens alleen noodzakelijk is in gebieden waar lokale partijen niet goed samenwerken - en de samenwerking met de gemeente Den Haag is juist goed te noemen. Ten tweede omdat met het voorstel de rekening voor de opgave in de wijken vrijwel volledig wordt gelegd bij de corporaties die in deze wijken actief zijn; er vindt geen verevening plaats tussen rijke corporaties zonder opgave en arme corporaties met een opgave. Het feit dat wij niet hebben ingestemd met het voorstel van minister Vogelaar en Aedes betekent overigens niet dat wij de activiteiten vanuit de wijkactieplannen niet ondersteunen. Wij zetten ons maximaal in om de plannen te realiseren. Het overleg met de gemeente Den Haag daarover hopen we begin 2008 af te ronden. Invoering integrale vennootschapsbelasting De invoering van integrale vennootschapsbelasting voor corporaties is in 2007 goedgekeurd door de Eerste en Tweede Kamer, de invoering vindt 1 januari 2008 plaats. Door het invoeren van de vennootschapsbelasting geldt voor de sector Woningcorporaties de zelfde fiscale regels als voor de overige sectoren. Doordat de huidige fiscale regelgeving geen rekening houdt met de bestaande regelgeving voor de woningbouwsector ontstaat een achterstandpositie ten opzichte van andere sectoren. De vorm waarin dit gebeurt, leidt tot ontmoediging van sociale woningbouw omdat de onrendabele toppen niet meer aan de voorkant kunnen worden afgeboekt. Door tijdig te anticiperen op de fiscale regelgeving, bijvoorbeeld door een meer marktconforme benadering, kan Staedion dit effect verkleinen. Ontwikkelingen aanbodmodel Al enige tijd spelen er discussies over (onderdelen van) het aanbodmodel, met name over de manier waarop in onze regio huurwoningen worden aangeboden. De kern van de discussie is: moeten we blijven werken met een model dat gericht is op eerlijke verdeling of gaan we naar een model waarin de keuzevrijheid van de klant centraal staat? Wij streven naar een vrije woningmarkt waarbij keuzevrijheid voor onze klanten centraal staat. Huurders moeten kunnen kiezen, niet alleen uit verschillende woningtypes, maar ook uit woonmilieus waarin men zich thuis voelt. Belangrijk daarbij is dat er voor de consument een duidelijk onderscheid ontstaat tussen de verschillende woongebieden. Zo kunnen woningzoekenden een bewustere keuze maken dan nu doorgaans het geval is. Wij zien daarom graag een nieuw model zonder algemeen geldende toewijzingscriteria zoals inkomen, huishoudtype, leeftijd en inschrijfduur. De Vernieuwde Stad heeft een belangrijke rol gespeeld in de belangenbehartiging in de richting van de nationale overheid op een aantal actuele thema s. De thema s die momenteel binnen De Vernieuwde Stad worden behandeld, zijn stedelijke vernieuwing/investeringen, prijsbeleid, grondzaken, fiscalisering en werkgeverszaken. Prestatieafspraken In het voorjaar van 2006 zijn de gemeente Den Haag en de drie woningcorporaties in Den Haag met elkaar om de tafel gaan zitten om afspraken te maken over de woningbouwproductie in de periode van 2006 tot In de zomer van 2006 zijn de contouren van deze afspraken in een brief weergegeven. Deze afspraken zijn in samenwerking tussen gemeente en de corporaties verder uitgewerkt en vervolgens op 10 juli 2007 door alle partijen ondertekend. Door middel van een regiegroep worden de productieafspraken gemonitord en wordt gestuurd op de knelpunten die voor stagnatie in de diverse projecten zorgen. De productieafspraken luiden als volgt: Elke corporatie levert minimaal woningen op voor 1 januari 2010, waaronder 960 sociale woningen in bestaand stedelijke gebied. Elke corporatie geeft hiervoor een garantstelling af. Onder een sociale woning wordt verstaan: een woning tot de huurprijsgrens of een sociale koopwoning. Ingrijpende woningverbetering van een sociale woning met een minimum aan directe verbeteringskosten van ,- per woning (inclusief BTW, kostengrens wordt niet geïndexeerd) en het omzetten van een koop- naar een sociale huurwoning in bestaand stedelijk gebied mag tot de bestaand stedelijke sociale taakstelling worden gerekend, op voorwaarde dat de woning een sociale woning blijft. Deze woningverbeteringen tellen geheel mee voor de sociale productie in bestaand stedelijk gebied van 960 woningen en voor de helft voor de totale productie van woningen. Elke corporatie spant zich in om boven op het aantal van woningen meer woningen te realiseren. Van de nieuwbouwwoningen die boven het aantal van woningen worden opgeleverd, bestaat 30% uit goedkope woningen, waarvan 50% tot de aftoppingsgrens (vanaf 1 juli ,89) en 50% tot de huursubsidiegrens of sociale koop. Elke corporatie ontvangt een bonus over het aantal woningen boven de productieafspraak in de vorm van locaties. Corporaties die het afgesproken aantal woningen niet halen, krijgen een malus: zij krijgen geen locaties aangeboden voor de productie na 2010 en ontvangen geen gemeentelijke versnellingsbijdragen. Elke corporatie is voor de nieuwbouwprojecten die onder de woningen vallen, bereid om met de bouw te starten zonder een minimaal voorverkooppercentage te hanteren. De gemeente stelt versnellingsbijdragen ter beschikbaar voor een soepele realisatie van projecten, ter medefinanciering van parkerplaatsen bij sociale woningen en ter risicoafdekking als de verkoop van woningen in de wijken Duindorp, Transvaal, Spoorwijk, Den Haag Zuidwest (Bouwlust/Vrederust, Morgenstond en Moerwijk), Schilderswijk en Stationsbuurt/Rivierenbuurt dermate stagneert dat omzetting van koop naar huur noodzakelijk is. De gemeente en de corporaties volgen de projecten nauwlettend. De gemeente stuurt op knelpunten via het opdrachtgevers/opdrachtnemersoverleg en projectaudits. Voor knelpunten die niet zijn opgelost is de directeur Haags Ontwikkelingsbedrijf aanspreekbaar door de corporatiedirecteuren via agendering in het zogenaamde mandjesoverleg. Uit de tabel op de volgende pagina kan worden afgelezen dat het grootste deel van de productieafspraken nog gerealiseerd moet worden, maar dat de productieafspraken (als alles volgens planning verloopt) ruimschoots worden gerealiseerd. Indien er geen stagnatie in de projecten plaatsvindt, komen wij na 2010 in aanmerking voor een bonus, in de vorm van het aanbieden van locaties voor ongeveer 700 woningen. De Vernieuwde Stad Staedion is lid van De Vernieuwde Stad, een samenwerkingsverband van 22 grootstedelijke corporaties. De Vernieuwde Stad is een landelijke beweging. Het acteren binnen de grootstedelijke problematiek is per definitie regiogrensoverschrijdend en dat vraagt om bundeling op landelijk niveau