Jaarverslag de Kombinatie 2014

Transcriptie

1 Jaarverslag de Kombinatie 2014

2 inhoudsopgave 1 Voorwoord 4 2 Jaarverslag de Kombinatie De Bestuurskamer Kaders Bestuurskamer Verdeling dividend Totstandkoming investeringsbudget De Kombinatie in strategisch perspectief Ontwikkelingen in Wet- en regelgeving Samenwerken aan wonen Werkorganisatie Onderhoudsbedrijf Organigram Trainingen 15 3 Vastgoedkamer Visie en beleid Doelstellingen Interne en externe ontwikkelingen Wijzigingen in wet en regelgeving Exploitatiekasstromen voor onderhoud en beheer Feitelijke kasstroom onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieverzoeken Onderhoudsabonnement Planmatig onderhoud Investeringen in vastgoed Nieuwbouw Verbeteringen: renovatie en grootonderhoud Herstructurering 24

3 3.9 Overzicht desinvesteringen Verkoop Verkoopresultaat reguliere verkoop Verkoop met Koopgarant Verkoop nieuwbouw Marktwaardeontwikkeling Rendement Dividend 26 4 Vermogenskamer Deel A: DrieKamerModel Rentelasten Overige bedrijfslasten Mutatie eigen vermogen Balans Vermogenskentgetallen Risicomanagement Strategische risico's Operationele- en frauderisico s Financiële risico s Projectrisico s 32 5 Maatschappelijke kamer Visie en Beleid Doelstellingen Wijzigingen in wet- en regelgeving Huurbeleid en maatschappelijk prijsbeleid Kernvoorraad Gemiddelde netto huurprijs Jaarlijkse huurverhoging Afrekening servicekosten Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten Woningtoewijzing Toewijzing buiten de reguliere toewijzing Woningvoorraad en mutatiegraad Leegstand Sociale Interventies Bijdrage beheer Bijdrage onderhoud Leefbaarheid Bijdrage aan Investeringen en desinvesteringen Participatie Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat Bewonerscommissies Seniorenkerngroep Klant en klantmetingen 48 6 Vermogenskamer Bedrijfseconomisch Visie en Beleid Solvabiliteit: Loan to Value Rentedekkingsgraad Jaarresultaat Exploitatie vastgoed Waardeverandering bestaand bezit Waardeverandering nieuwbouw Verkoop vastgoed Financiering Treasury Waarde van het bezit Fiscale positie Waarborgfonds Sociale Woningbouw Centraal Fonds Volkshuisvesting Deelnemingen Dienstverlening Sponsoring Aankoop grond Bouwen met kostprijs > , Opgeleverd en onrendabele investering Investeringen in het buitenland Melding Topinkomens Verklaring Bestuur 61 7 Verslag Raad van Toezicht Algemeen Besluiten van de Raad van Toezicht Het functioneren van de Raad van Toezicht Samenstelling van de RvT in Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2015: Slot 66 8 BIJLAGEN Bijlage 1 Maatschappelijke partners de Kombinatie Bijlage 2 Kengetallen Bijlage 3 Samengevatte jaarrekening Bijlage 4 Verwijzing naar jaarrekening Jaarverslag de Kombinatie 2014

4

5 We hebben ervoor gekozen om de toekomst naar ons toe te halen 5 1 VOORWOORD Voorwoord In 2013 hebben we kennisgemaakt met de besturingsfilosofie van het DrieKamerModel (3KM). Omdat we de overtuiging delen dat woningcorporaties zich zichtbaar en vergelijkbaar moeten verantwoorden over hun maatschappelijk- rendement en het 3KM daarvoor een bruikbaar kader biedt, hebben we dat omarmd, zo goed en zo kwaad als dat kan. We hebben ons jaarverslag over 2014 op het 3KM gebaseerd, dat is een primeur. Het impliceert onder andere dat we verslag doen op grond van de marktwaarde van ons woningbezit en gerealiseerde kasstromen. Daarnaast is de jaarrekening als gebruikelijk gebaseerd op het beginsel van de minimum waarderingsregel. De cijfers in de jaarrekening berusten op de boekwaarde van het bezit, of indien van toepassing, de lagere bedrijfswaarde. Het resultaat wordt in de jaarrekening bepaald op basis van toegerekende kosten en derhalve niet op basis van kasstromen. Voor vergelijking tussen jaarverslag en jaarrekening is derhalve nog een vertaling nodig. Gelet op het feit dat de Woningwet per 1 juli 2015 het gebruik van de marktwaarde als waarderingsgrondslag voorschrijft en de tendens tot transparante verantwoording onweerstaanbaar doordringt, hebben we ervoor gekozen om de toekomst naar ons toe te halen. Ik verwacht dat jaarverslag en jaarrekening op deze leest geschoeid,met belangstelling worden ontvangen. Willem de Bruin Directeur Bestuurder

6 6 De Bestuurskamer

7 Themadag bewonerscommissies en Platform 2 De Bestuurskamer Het 3KM is een integraal, strategisch sturingsconcept voor woningcorporaties. Naast de verantwoording hebben we in 2014 ook onze organisatie erop ingericht. Het 3KM biedt transparantie over de belangrijke keuzes waar we voor staan ten aanzien van maatschappelijke taken, vastgoedactiviteiten en financiële continuïteit. Het 3KM is gebaseerd op de visie dat de woningcorporatie tegelijkertijd een vastgoedbedrijf is, een belegger en een maatschappelijke instelling. Aan de Vastgoedkamer wordt de eis gesteld dat het verhuren, onderhouden, investeren en verkopen zo gebeurt als een commercieel bedrijf ook zou doen: marktconform. De Vermogenskamer richt zich met de inkomstenstromen uit de vastgoedexploitatie en het treasurybeleid, op de financiële continuïteit en sluist middelen door naar de Maatschappelijke kamer. Die zet dat budget in voor maatschappelijk gewenste activiteiten, bijvoorbeeld voor bouw van sociale huurwoningen, toewijzing aan zorgdoelgroepen of extra beheer of toezicht bij overlast in een wijk. Kortom uitgaven die een commerciële verhuurder niet zou doen. Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurskamer stellen de Kamers de strategische beleidskeuzen op. Bij deze jaarlijkse strategische kaderstelling van beleidskeuzen is steeds de handelswijze van een marktpartij en de marktwaarden (markthuur, marktwaarde in verhuurde staat) als referentiekader gehanteerd. Door het budget van de Kombinatie uit te splitsen over de drie kamers, maken we zichtbaar hoeveel geld we besteden aan onze maatschappelijke taak. In dit hoofdstuk gaan we in op de strategie en keuzes die de Kombinatie maakt in een veranderende omgeving zowel politiek, maatschappelijk, als op het gebied van de wet- en regelgeving. De beleidskeuzes die we in de bestuurskamer maken, bepalen het kader en geven richting aan de te behalen resultaten in de overige kamers. Ook de afstemming van onze beleidskeuzes en verantwoording ten overstaan van onze belanghouders, zoals het BewonersPlatform, de gemeente en de zorg- en welzijnspartijen, staan in dit hoofdstuk vermeld. Tot slot komen Governance en ontwikkelingen binnen onze werkorganisatie aan bod. Huurkorting, extra beheer/onderhoud Vastgoed kamer Schematisch ziet dit er als volgt uit: Maatschappelijke kamer Bestuurskamer Investeringsbuget Dividend Maatschappelijk buget Vermogens kamer 7 De Bestuurskamer

8 2.1 Kaders Bestuurskamer 8 De Bestuurskamer De bestaansgrond van de Kombinatie ligt in haar taak om maatschappelijke prestaties met vastgoed te leveren. Die prestaties gaan over het voorzien in voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen en een leefbare woonomgeving. Deze rol kan de Kombinatie vervullen omdat het rendement dat met het vastgoed verdiend wordt, grotendeels ingezet kan worden voor het leveren van deze maatschappelijke prestaties. De Kombinatie hecht er belang aan om zich op een transparante wijze te verantwoorden over de wijze waarop wij deze maatschappelijke rol vervullen. Het gaat hierbij onder meer om een antwoord te geven op de volgende vragen: Hoe hoog zijn de potentiële inkomsten van het vastgoed geweest? Op welke wijze zijn deze potentiële inkomsten besteed? Hoe hoog is het maatschappelijke budget van de corporatie geweest? Waaraan is het maatschappelijk budget besteed? Welke maatschappelijke prestaties zijn daarmee gerealiseerd? Op welke wijze wordt het vermogen in stand gehouden? Voor de beantwoording van deze vragen is het 3KM gebruikt als raamwerk. Deze verantwoording is opgebouwd aan de hand van de Bestuurskamer en de drie andere kamers. De Bestuurskamer is verantwoordelijk voor de belangrijke strategische keuzes en voor de onderlinge samenhang tussen de Maatschappelijk kamer, de Vastgoedkamer en de Vermogenskamer. De kaders waarbinnen de drie kamers hebben gewerkt, zijn door de Bestuurskamer vastgesteld. Belangrijke kaders zijn de omvang van het maatschappelijke budget en het investeringsbudget. Met het maatschappelijke budget zijn de maatschappelijke prestaties gerealiseerd. Met het investeringsbudget zijn de gewenste transformaties van het vastgoed uitgevoerd. De omvang van beide budgetten is zodanig bepaald dat ze passen binnen de financiële mogelijkheden. De besteding van het budget vloeit rechtstreeks voort uit het strategisch perspectief geschetst in paragraaf 2.4. Eind 2014 zagen de kasstromen tussen de kamers er als volgt uit: Huurkorting Vastgoed kamer Sociale interventies Leefbaarheid -277 Maatschappelijke kamer Sociale interventies Exploitatie Bijdrage investeringen Maatschappelijk budget Bijdrage desinvesteringen 548 Investeringsbudget Vermogens kamer Exploitatie Dividend Overige bedrijfslasten Investeringen Gerealiseerde waarde Rente Desinvesteringen Mutatie leningen -386 Mutatie liquide middelen 3.655

9 2.3 Totstandkoming investeringsbudget 2.2 Verdeling dividend Een belangrijke verantwoordelijkheid voor de Bestuurskamer is de verdeling van het dividend. Het dividend is hetgeen de Vastgoedkamer met het vastgoed zou kunnen verdienen, vanuit het perspectief van de commerciële belegger. De hoogte van het dividend is afhankelijk van de marktconforme netto opbrengst uit de verhuur en van de winst die met de verkoop is gerealiseerd. Het dividend kent drie bestemmingen: de betaling van rentelasten en overige lasten; het maatschappelijke budget (na aftrek van hierboven genoemde lasten); mutatie van het eigen vermogen. Het maatschappelijke budget is het bedrag dat aan de Maatschappelijke kamer ter beschikking is gesteld om maatschappelijke prestaties te leveren. Met deze verdeling van het dividend tussen maatschappelijk budget en mutatie eigen vermogen, geeft de Bestuurskamer de prioriteit aan die het maatschappelijk presteren boven de versterking van het eigen vermogen krijgt. Opbouw Dividend Het behaalde dividend in 2014 bedraagt 29,4 mln. Het directe rendement behaald door het exploiteren van het vastgoed bedraagt 28,6 mln. bij. Het gerealiseerde indirecte rendement vindt plaats bij de verkoop van woningen (het betreft de winst na aftrek van de marktwaarde verhuurd). Verdeling Dividend De Kombinatie heeft het behaalde dividend als volgt verdeeld: 1) 5,7 mln. gaat naar de vaste lasten zoals rentelasten en overige lasten; 2) 18,3 mln. gaat naar het maatschappelijk budget, zodat we onze maatschappelijke doelstellingen kunnen nastreven c.q. behalen; 3) 5,3 mln. is toegevoegd aan het eigen vermogen en komt daarmee beschikbaar voor het investeringsbudget, waarmee we woningverbeteringen van bestaande woningen en nieuwe huurwoningen realiseren. In 2014 was de toevoeging vanuit het dividend aan het eigen vermogen positief. Een tweede belangrijke verantwoordelijkheid voor de Bestuurkamer is de bepaling van de omvang van het investeringsbudget. Dit is het budget waarmee de Vastgoedkamer het rendabele deel van de investeringen heeft betaald. De omvang van het investeringsbudget is afhankelijk van drie factoren. Deze factoren zijn in de eerste plaats het deel van het dividend dat toegevoegd is aan het eigen vermogen. In de tweede plaats zijn er investeringsmiddelen beschikbaar gekomen via de verkoop. Het gaat hierbij om de gerealiseerde waarde; de verkoopwinst is bij het dividend opgenomen. Tot slot heeft de mutatie van de leningportefeuille een bijdrage geleverd aan de omvang van de investeringsmiddelen. Het investeringsbudget in 2014 van 4,6 mln. komt uit de Vermogenskamer. Met dit budget wordt waarde toegevoegd aan vastgoed door te investeren. Mutatie eigen vermogen uit dividend Gerealiseerde waarde Mutatie vreemd vermogen Investeringsbudget De Bestuurskamer Direct rendement Rentelasten + overige lasten Dividend Maatschappelijk budget Gerealiseerd indirect rendement 778 Mutatie eigen vermogen 5.359

10 10 De Bestuurskamer 2.4 De Kombinatie in strategisch perspectief De Kombinatie biedt kwalitatief goede en duurzame +woningen in aantrekkelijke buurten, aan mensen die voor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare woningen. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbevinden van haar bewoners en woningzoekenden door een professionele en betrouwbare dienstverlening, door goede informatie en voldoende zeggenschap te geven, door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de gemeente en andere maatschappelijke organisaties en door maatschappelijke opvang te faciliteren. De medewerkers van de Kombinatie zetten zich - binnen het kader van een gezonde financiële bedrijfsvoering - dagelijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor het behoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, voor uitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad en voor schone en veilige wijken waar het goed wonen is. Dit is onze missie. Onze visie komt voort uit de missie: Betaalbaar huren voor wie dat nodig heeft; Meer doorstroming door verdeling van woonruimte, nieuwbouw, verkoop en hogere huurprijs; Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid en een prettige woonomgeving; Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen dichtbij; Bewoners sterker betrokken en tevreden; Energieverbruik 33% lager in bestaande woningen; Nieuwbouw van huur- en waar mogelijk koopwoningen. In het beleidsplan scherpen wij onze missie aan door extra aandacht te schenken aan jongeren en jonge gezinnen, onze inzet voor sterke wijken waar jong tot oud kan wonen, en aan de energetische prestatie van de woning. Jaarplan 2014 Het beleidsplan voor de periode is eind 2012 vastgesteld. In 2014 zijn we verder gegaan met het uitvoeren van activiteiten die voortkomen uit ons beleidsplan. Daarbij hebben we ons nadrukkelijk gericht op het verder terugdringen van bedrijfs- en onderhoudslasten. Het beleidsplan geeft dan wel de koers aan; we houden rekening met het feit dat het Rijksbeleid op essentiële onderdelen kan wijzigen en daarmee een aanpassing van het voorgenomen beleid noodzakelijk wordt. De Kombinatie heeft in 2014 een koerswijziging voorbereid door in te zetten op extra investeringen in energiebesparing van onze woningen met een gematigd huurbeleid. Deze koerswijziging wordt in 2015 verder uitgewerkt en afgestemd met bewoners, gemeente en andere belanghebbenden. Ontwikkelingen op de woningmarkt In 2014 zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt licht verbeterd. De koopmarkt kwam na een aantal jaren van stagnatie en prijsverlaging weer op gang. Juist de lagere prijzen en lage hypotheekrente dragen bij aan deze verbeteringen. Het aantal verkochte Koopgarantwoningen uit de bestaande voorraad heeft in 2014 een vlucht genomen. De verkoop van woningen die zonder prijsdrukkende voorwaarden verkocht werden, viel tegen. Het lijkt erop dat de koopstarter zijn slag heeft geslagen, eventueel ondersteund door een gemeentelijke starterslening of belastingvrije schenking van de ouders. De huurwoningmarkt kent nog steeds weinig beweging; huurders blijven over het algemeen zitten, al heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging gevolgen. Uit ons onderzoek naar tevredenheid over de woning en woonomgeving blijkt dat afgelopen jaar meer huurders vertrokken naar een koopwoning. De Kombinatie stre taken in afste huurders, d maatschappelij te ver 2.5 Ontwikkelingen in Wet- en regel Vanuit de Rijksoverheid is een aantal beleidsvoornemens en zaken op het gebied van wetgeving tot stand gekomen met grote gevolgen voor de Kombinatie en haar bewoners. Hieronder staat een overzicht van de ontwikkelingen en de gevolgen voor de Kombinatie. Huurverhoging 2014 Naar aanleiding van de verhuurderheffing hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli, gedifferentieerd naar inkomen doorgevoerd. Daarbij is een groep huurders met een laag inkomen en geen mogelijkheid voor huurtoeslag, ontzien met een lagere huurverhoging. In 2015 zet de Kombinatie de inkomensafhankelijke huurverhoging in gematigde vorm voort. Parlementaire enquête 2014 In 2014 is door de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties onderzoek gedaan naar het functioneren van het corporatiestelsel met uitvoerige achtergrondstudies. Het resultaat is een eindrapport met daarbij een samenhangend pakket van achttien maatregelen. De hoofdconclusie is dat de corporaties zich nog uitsluitend op de verhuur van goedkope woningen dienen te concentreren. Een groot deel van de aanbevelingen is verwerkt in de novelle voor de Herziening van

11 eft ernaar om haar mming met haar e gemeente en ke partners in Zeist richten geving de Woningwet. De Kombinatie heeft haar huurders en belanghouders waaronder gemeente geïnformeerd over het proces en de achtergrond van de enquête en het beeld van corporaties dat geschetst wordt, in relatie tot onze samenwerking met deze partijen. Herziening Woningwet De kamerbehandeling van de aanbevelingen van de enquêtecommissie, direct gevolgd door behandeling van de zogenaamde Herzieningswet, heeft aan het eind van 2014 geresulteerd in flinke veranderingen in het regiem voor woningcorporaties. Deze zullen vanaf 2015 hun beslag moeten krijgen. De veranderingen hebben betrekking op het werkterrein, de behandeling van enerzijds sociale en anderzijds commerciële activiteiten, de governance, de verhouding ten opzichte van de gemeente en huurders en het toezichtarrangement. Hoewel we waar mogelijk al in 2014 op veranderingen hebben voorgesorteerd, is de precieze uitwerking van maatregelen in regelgeving nog niet helder. Wat de inperking van ons speelveld en de aansturing door de gemeente betreft, gaan we de komende jaren ons beleid zo aanpassen dat we -op een financieel verantwoorde wijze- ervoor zorgen dat huishoudens met een laag inkomen een betaalbare goede woning kunnen blijven huren. 2.6 Samenwerken aan wonen De Kombinatie streeft ernaar om haar taken in afstemming met haar huurders, de gemeente en maatschappelijke partners in Zeist te verrichten. We willen dit doen o p een manier die tot tevredenheid van huurders en woningzoekenden stemt en past bij onze omvang. In paragraaf beschrijven we de samenwerking met onze huurders. De samenwerking met onze huurdersorganisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie staat hieronder beschreven. Samenwerken met de Gemeente Zeist Informeren nieuwe raadsleden In maart 2014 zijn de gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Voorafgaand aan de verkiezingen hebben de Zeister corporaties een fietstocht langs een aantal projecten gehouden. Tijdens het bezoek aan de projecten is de problematiek ervan toegelicht en zijn de kansen en mogelijkheden voor bewoners gepresenteerd. Ter voorbereiding van het coalitieakkoord is de gemeenteraad met een brief van ontwikkelingen rondom de samenwerking van corporaties en gemeente op de hoogte gehouden. Het nieuwe college heeft in 2014 prioriteit gegeven aan andere beleidsvelden, een officiële ontmoeting zal begin 2015 plaatsvinden. Eén van de weinige nieuwe elementen in het collegebeleid aangaande ruimte en wonen, gaat over een sterkere nadruk op het behoud van cultuurhistorische elementen Prestatieafspraken met de gemeente Zeist Op 21 november 2013 zijn de prestatieafspraken ondertekend. In 2014 is regelmatig overleg geweest tussen corporaties en gemeente over de voortgang en uitvoering van de prestatieafspraken. Er is een jaaroverzicht prestatieovereenkomst opgesteld. Dit is een schema waarin per kwartaal de voortgang van de afspraken bijgehouden en gevolgd wordt. Andere gespreksonderwerpen waren onder andere de stand van zaken van het woningbouwprogramma, de financiële situatie van de corporaties naar aanleiding van de oordeelsbrieven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het raadsbesluit over de omgang met garantie- en borgstellingen, de grondslag en het niveau van ozb en rioolheffing, het plan voor een biomassacentrale en de invoering van de nieuwe huisvestingsverordening in Convenant schuldhulpverlening Op 5 maart 2014 hebben de corporatiedirecteuren en de wethouder het vernieuwde Çonvenant Schuldregeling ondertekend. Een uitbreiding met andere hulpverleningsinstanties wordt verwacht in Ook op beleids- en uitvoeringsniveau is vaak sprake geweest van goede samenwerking met de gemeente. Bijvoorbeeld over uitbreiding Lokaal Maatwerk bij woningtoewijzing. Maar ook zaken als het voorbereiden vergunningprocedures of oplossen van overlastproblemen. Samen optrekken met Zeister Corporaties In beleidsmatig opzicht heeft de samenwerking met beide andere lokaal opererende corporaties in het Zeister Corporatieoverleg (ZCO) veel opgeleverd. Een aantal voorbeelden: afstemming Prestatieafspraken; afstemming inzet duurzame, energiebesparende maatregelen; onderzoek naar toepassen Biomassacentrale Vollenhove; tussentijdse evaluatie en uitvoering loting van woningen onder spoedzoekers; afstemming belangenbehartiging bij de gemeente en andere organisaties; voorbereiding discussie betaalbaarheid; werkwijze en reglement en benoeming alle leden Geschillenadvies Commissie. De herontwikkeling van woonwagencentrum Beukbergen en de rol van de corporaties daarbij was verder een terugkerend gespreksthema. Namens de corporaties ontwikkelde de Kombinatie in 2014 uiteindelijk 42 nieuwbouwwoningen en trof voorbereidingen om een aantal huurwoonwagens over te nemen en een deel van het sociaal beheer op het centrum. In december 11 De Bestuurskamer

12 12 De bestuurskamer 2014 is de nieuwbouw op Beukbergen opgeleverd, hetgeen gevierd is met een feestelijke opening. Daarnaast heeft de Kombinatie het initiatief genomen om met de Zeister collega s in gesprek te gaan over verdere samenwerking, op zowel beleidsmatig als bedrijfsmatig vlak. Zo is gekeken naar een gezamenlijke aanpak van de volgens de toekomstige Woningwet noodzakelijke scheiding van activiteiten die met en zonder staatsteun worden uitgevoerd. Maar ook naar de mogelijkheid om over te gaan op hetzelfde automatische systeem. In het licht van de toenemende complexiteit van het werk, zetten we in op intensivering van de samenwerking met collega woningcorporaties in de buurt. Samenwerking met andere maatschappelijke partners Zowel bij beleidsontwikkeling als in de dagelijks bestuurlijke en uitvoeringspraktijk hebben we in het verslagjaar afstemming gezocht met onze maatschappelijke partners. Daarop gaan we in Hoofdstuk 5 verder in. In het Platform Wonen Welzijn en Zorg hebben we regelmatig met vertegenwoordigers van zorgorganisaties en gemeente van gedachte gewisseld over het effect van decentralisatie van diverse zorgtaken van het rijk naar de gemeente en de wijze waarop dat in Zeist wordt vorm gegeven. Hoewel de zorgorganisaties voor ouderen of mensen met een verstandelijke en/of psychische beperking stuk voor stuk genoodzaakt zijn om hun vastgoedbeleid te heroverwegen, heeft samenspraak met de Kombinatie niet geleid tot substantiële wijziging in de verhoudingen. Zorgorganisaties menen vooralsnog geen sterker beroep op woningcorporaties te hoeven doen. Onze samenwerking en inzet binnen in het Wijkgericht Werken staat beschreven in paragraaf De samenwerking met partijen betrokken bij de begeleiding van kwetsbare personen is in 2014 gecontinueerd. Het netwerk, signalering en opvolging zijn in Zeist goed geregeld. Geschillen Advies Commissie Op 14 januari 2014 zijn twee nieuwe leden de heren H. Rawee (voorzitter) en A. Van Kempen (plaatsvervangend voorzitter) benoemd door de bestuurders van de Zeister corporaties. Mevrouw M. Koomen heeft zich per 23 april 2014 herbenoembaar gesteld. De huurdersorganistaties van de drie Zeister corporaties hebben hiermee ingestemd. De bestuurders van de corporaties effectueerden de benoeming tot 23 april Daarnaast is in 2014 een gewijzigd reglement tot stand gekomen. De onafhankelijke klachtencommissie heeft in 2014 inzake de Kombinatie één nieuwe klacht ontvangen en afgehandeld. Het betreft een klacht over het afwijzen van een verzoek om huurverlaging. De GAC heeft de klacht ongegrond verklaard. Het volledige jaarverslag van de Geschillenadviescommissie staat op onze site: Samen werken in de regio In 2014 hebben we weer deelgenomen aan het Regionaal overleg Woningcorporaties Utrecht (RWU). In dit overleg komen met name landelijke aandachtspunten en hun uitwerking op de regio Utrecht aan de orde. In het RWU zijn voorbereidingen getroffen om allerlei volkshuisvestelijke data op regioniveau te verzamelen en ontsluiten, zodat bijvoorbeeld de effecten van landelijke beleidsmaatregelen met een druk op de knop zichtbaar worden. Op het punt van de belangenbehartiging laat het RWU in toenemende mate binnen Aedes en gericht op de landelijke politiek een eigen geluid horen. Zo hebben we de aandacht gevestigd op de onbeoogde effecten van elementen uit de Herzieningswet. Vereniging de Kombinatie In 2014 zijn de statutaire taken van de Vereniging voortgezet. Zo heeft de Algemene Vergadering ingestemd met het jaarverslag 2013, de beleidsvoornemens 2015, en de benoeming van mevrouw B. Sanches, als lid van de Raad van Toezicht. Dialoog betaalbaarheid Op 5 november 2014 heeft de Kombinatie een dialoog over betaalbaarheid georganiseerd. Op de bijeenkomst waren ongeveer 30 bewoners en 6 deskundigen aanwezig. Ook het BewonersPlatform, het MT en de Raad van Toezicht waren hierbij. Er is gesproken over de betaalbaarheid van het wonen en aspecten die daarbij een rol spelen. Deze aspecten zijn kwaliteit en duurzaamheid van de woning, de beschikbaarheid van woningen voor doelgroepen en de financiële continuïteit van de Kombinatie. De dialoog leverde nieuwe inzichten op voor zowel de bewoners als de Kombinatie, die we in 2015 verder uitwerken. We zullen ook collega corporaties en de gemeente bij de dialoog betrekken BewonersPlatform Het Platform heeft in 2014 zes keer formeel overleg gevoerd met de manager Wonen. Hierbij heeft het Platform de Kombinatie geadviseerd over: de invoering van de warmtewet en de wijziging in berekening van kosten; de jaarlijkse huurverhoging; de wijziging van het reglement van de Geschillen Advies Commissie; de verkoop van een aantal woningen aan de Pleineslaan; de verlaging van het saldo van het glasfonds Vollenhove. Het BewonersPlatform heeft ook in 2014 weer een jaarvergadering voor haar achterban georganiseerd. Hierbij waren op uitnodiging van het Platform ook de manager Wonen en de Senior Consulent Sociaal Beheer aanwezig. Zij hebben informatie gegeven over onder andere de organisatiewijzigingen binnen de Kombinatie en de invoering van het DrieKamerModel. Verder heeft het Platform actief meegedacht en getest als voorbereiding op de uitrol van het huurderportaal mijnkombinatie.nl. Daarnaast heeft het jaarlijkse overleg tussen het Platform met de Raad van Toezicht plaatsgevonden. Ook heeft een afvaardiging van het BewonersPlatform geparticipeerd in de selectie en werving van een nieuw RvT-lid. Aedes De Kombinatie is lid van Aedes. Aedes is de vereniging van woningcorporaties. De directeur bestuurder van de Kombinatie is lid van Aedes Directeurencontact (NVBW). Vanuit verschillende afdelingen zijn medewerkers lid van netwerken op hun vakgebied. Aedes organiseert samen met deelnemers netwerkbijeenkomsten om kennis en ervaring te delen. De directeur bestuurder nam actief deel aan bijeenkomsten van het platform voor kleine en middelgrote woningcorporaties (MKW) en droeg daar bij aan de meningsvorming over governance en behoud

13 Ondertekening Convenant Schuldregeling van de verenigingsstructuur. Daarnaast zijn er digitale communities en een digitale ontmoetingsplaats. In 2014 heeft de Kombinatie deelgenomen aan werkzaamheden van het CBC Corporatie Benchmark Centrum. In november zijn de eerste gegevens over klanttevredenheid en bedrijfslasten officieel bekend gemaakt De Kombinatie kwam in de groep: voor de staartgroep met als resultaten voor kwaliteit een B en bedrijfslasten een C. We blijven ontwikkelingen op de voet volgen, want bij bepaling van de bedrijfslasten door het CBC zijn nog onduidelijkheden. In de Benchmark worden gegevens van zeer veel corporaties verzameld zodat resultaten vergeleken kunnen worden. Governance Ter gelegenheid van het afscheid van voorzitter Raad van Toezicht Dick van Ginkel, is in februari een symposium georganiseerd, met als titel de aansprekende commissaris. Bij dit symposium waren de bestuurders en toezichthouders van zowel onze zorg- en welzijnspartners als van onze collega-corporaties in Zeist en regio uitgenodigd. Deelnemers hebben meer inzicht verkregen in de mogelijke verhoudingen en problemen die spelen tussen bestuur en toezichthouder. Wijziging RvT Per 1 januari is de heer Martien Kromwijk benoemd als lid van de Raad van Toezicht. De Raad heeft vervolgens de heer Kromwijk gekozen als voorzitter. In verband met het volmaken van de haar benoemingstermijn heeft mw. Michèle de Ruijter per 31 december 2014 de Raad van Toezicht verlaten. In de zomer is de openbare werving gestart voor een lid ter vervanging van mw. De Ruijter. Hierbij is in het kader van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van participatie en dienstverlening en in het kader van de diversiteit voor een nieuw profiel gekozen. De werving is succesvol afgerond met de benoeming per 1 januari 2015 van mw. Bianca Sanches. Risicomanagement Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurskamer is het organisatiebreed risicomanagement in 2014 verder ontwikkeld. Daarvan wordt in paragraaf 4.6 verder verslag gedaan. Onze voornaamste doelstelling: zorgen dat er een toereikend aanbod van betaalbare woningen beschikbaar is voor mensen met een laag inkomen in Zeist 13 De bestuurskamer

14 2.7 Werkorganisatie Contractondertekening uitplaatsing Onderhoudsbedrijf 14 De Bestuurskamer Verzakelijken en bezuinigen Het proces van bezuiniging en verzakelijking onder de noemer Kombinatie Light kenmerkte zich in 2013 met name door het ontwerpen en inrichten van de van de organisatie en het vertrek van een aantal medewerkers. In 2014 zijn we in de nieuwe samenstelling gebaseerd op het 3KM van start gegaan. De organisatie inrichting, de functieomschrijvingen en indeling zijn aangepast. De medewerkers zijn geplaatst op nieuwe functies. Met alle medewerkers is een plaatsingsgesprek gevoerd, waarbij is vastgesteld welke specifieke ontwikkeling nodig is om op de nieuwe plek goed te kunnen functioneren. In goed overleg met de Ondernemingsraad, zijn de condities voor die ontwikkelingstrajecten, vastgesteld. In de aangepaste organisatie wordt een groter beroep gedaan op de persoonlijke verantwoordelijkheid en het vermogen tot samenwerking en oplossen van problemen van de individuele medewerkers. Leidinggevenden zijn getraind in coachend leidinggeven. Hoewel de nieuwe manier van werken in de aangepaste organisatie in het begin onwennig was en aanleiding gaf tot enkele grensconflicten, is de overgang voorspoedig verlopen Onderhoudsbedrijf Per 1 juli 2014 is het Onderhoudsbedrijf van de Kombinatie uitgeplaatst. Het besluit daartoe is najaar 2013 genomen. Aan een negental aannemersbedrijven is gevraagd om een aanbieding voor overname van een deel van de medewerkers te doen, in ruil voor een omzetgarantie gedurende enkele jaren. Na een uitgebreid selectieproces is besloten om met 2 bedrijven, te weten Vios Bouwgroep in Utrecht en Aalberts Bouw vestiging Zeist, een overeenkomst voor 3 jaar te sluiten. Parallel aan het selectieproces is met de medewerkers en vervolgens met de vakorganisaties gesproken over de arbeidsvoorwaarden bij overgang. In mei is, na intensieve onderhandelingen het Sociaal Plan met FNV en CNV beklonken en door de vakbondsleden geaccordeerd. Gedurende de totstandkoming van Kombinatie Light en de inrichting van de uitplaatsing van het Onderhoudsbedrijf, heeft uitgebreid en constructief overleg met de Ondernemingsraad plaats gevonden. Helaas is door interne spanningen een deel van de Ondernemingsraad in de zomer van 2014 opgestapt en kon niet direct in een nieuwe raad worden voorzien Organigram Als uitgangspunt voor de herinrichting van de organisatie in 2013 is gekozen voor het gedachtegoed van het 3KM (Hoofdstuk 2). Het driehoeksoverleg tussen Vermogenskamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke Kamer is essentieel in dit model. Per 1 februari 2014 heeft dit zich vertaald in de volgende organisatie inrichting: Maatschappelijke kamer Vastgoedkamer Directeur bestuurder Vermogenskamer Service Centrum Staf Personeelsverloop Als uitvloeisel van Kombinatie Light hebben 3 personen (3 FTE) in 2014 de Kombinatie verlaten. Bij de uitplaatsing van het Onderhoudsbedrijf zijn 10 personen (9,78 FTE) uit dienst gegaan. In totaal bedroeg op 31 december 2014 de formatie 36,12 FTE (waarvan 2 FTE voor gedeelde rekening met Seyster Veste en de gemeente) Trainingen In de tweede helft van het jaar hebben we verschillende trainingen georganiseerd die deels samenhangen met de aanpassing van de organisatie onder de noemer Kombinatie Light. En deels het karakter dragen van een opfrisbeurt. Zo hebben we in workshops het Integriteitprotocol tegen het licht gehouden. De input van medewerkers is, ten behoeve van actualisering, in het protocol verwerkt. In het kader van versterking van klantgerichtheid en zakelijkheid hebben alle medewerkers deelgenomen aan een schrijfcursus. De stijl van communiceren heeft aan toegankelijkheid gewonnen. De medewerkers hebben een praktische handreiking voor eenvoudig en helder taalgebruik gekregen en daarmee geoefend. In september hebben we indringend gewerkt aan het geven en ontvangen van feedback. In een kleinere organisatie die open en efficiënt wil functioneren is tijdig geven en verwerken van positieve en zo nodig negatieve feedback van groot belang. Het managementteam ziet erop toe dat de ontwikkelde vaardigheden blijvend worden aangesproken. In aansluiting op de vier jaar geleden gehouden training in omgaan met emotie en agressie in contacten met huurders/bewoners, is het hele bedrijf, conform de richtlijnen betreffende de arbeidsomstandigheden, in oktober op herhaling gegaan.

15 15 De Bestuurskamer

16 3 Vastgoedkamer De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor de vastgoedexploitatie (verhuur, onderhoud en beheer) en de transformatie (renovatie, sloop en nieuwbouw en Huurkorting Sociale interventies Bijdrage investeringen Bijdrage desinvesteringen 548 verkoop) van ons vastgoed. Het uitgangspunt bij de vastgoedexploitatie is het realiseren van een marktconform rendement. Als dat vanwege de maatschappelijke doelstellingen niet wenselijk is, bekostigt de Maatschappelijke kamer de mindere opbrengsten of de hogere uitgaven. Voor de transformatie van het vastgoed stond de Vastgoedkamer een investeringsbudget ter beschikking. De Maatschappelijke kamer heeft het onrendabele deel van de investeringen bekostigd. 3.1 Visie en beleid W de beoor onder K 16 3 Vastgoedkamer Exploitatiekasstroom Investeringskasstroom (incl. nb koop) Desinvesteringenkasstroom Vastgoed kamer Investeringsbudget Divident gerealiseerde waarde De Kombinatie wil de kwaliteit van haar bezit verbeteren. Het kwaliteitsniveau meten we onder andere af aan de restant levensduur (gemiddeld over het gehele bezit). De Kombinatie zet daarbij in op nieuwbouw, renovatie en grootonderhoud. Wij houden bij nieuwbouw rekening met een levensduur van 50 jaar; bij renovatie met een levensduurverlenging van minimaal 25 jaar. Resultaat levensduurverlenging 2014 Door ingrepen zoals nieuwbouw, renovatie en verkoop en de natuurlijke veroudering, bedraagt de restant levensduur eind ,0 jaar. Dit is een stijging 0,1 jaar ten opzichte van de restant levensduur van eind De opgeleverde nieuwbouw van 71 huurwoningen levert ruim voldoende compensatie voor de natuurlijke veroudering van het totale bezit. Ons beleidplan geeft de koers aan Kwaliteitsbeleid De Kombinatie wil haar woningbezit op basiskwaliteit houden. We streven ernaar dat onze huurders daarbij de kwaliteit van de woning minimaal met een cijfer zes beoordelen. We beoordelen onze woningen in eerste instantie op gezondheid en veiligheid voor onze bewoners. Wij meten de beoordeling van de kwaliteit bij het jaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek onder leden van ons digitale huurderpanel: het Kombinatiepanel. In oktober

17 ij meten jaarlijks deling van de kwaliteit onze leden van het ombinatiepanel 2014 gaven de respondenten de algemene kwaliteit van hun woning bij oplevering het cijfer 6,5. De Kombinatie wil woningen bouwen, deels voor de doorstroming, en deels om delen van het bezit te vernieuwen. Het project het Rond met 19 sociale en 14 vrije sector huurwoningen is in februari 2014 opgeleverd. Deze woningen zijn gebouwd voor de doorstroming. Net als de in november 2014 opgeleverde 24 sociale huurwoningen op het Beukbergenplein en de 14 sociale huur- en 4 sociale koopwoningen aan de Beukbergenlaan. Met deze laatste projecten heeft de Kombinatie bijgedragen aan het vernieuwen van het woonwagencentrum Beukbergen. 3.2 Doelstellingen 2014 Eerste sleutel Het Rond Energiebesparing en duurzaam ondernemen In ons beleidsplan benoemen we de doelstelling voor energiebesparing als speerpunt van beleid. De doelstelling voor de vermindering van gasverbruik in onze woningen is in % minder gasverbruik dan in De Kombinatie investeert stelselmatig in energiebesparing en berekent de huurder hiervoor een redelijke huurverhoging. Eind 2014 verbruikten de woningen van de Kombinatie 32,8% minder gas dan in In 2014 bespaarden we met onze maatregelen gemiddeld 2,2% op het gasverbruik. Deze besparing is vooral het gevolg van de toevoeging van nieuwbouw en ketelvervanging bij planmatig onderhoud. Het bedrijfsbureau heeft in ruim 150 woningen maatregelen uitgevoerd die tot energiebesparingen leidden. De Kombinatie streeft ernaar om in 2020 geen woningen met een E, F en G-energielabel in het woningbestand te hebben. Een uitzondering betreft woningen buiten de reguliere doorexploitatie, zoals renovatie-, sloop of verkoopwoningen. Ook woningen waar de bewoner niet meewerkt aan de verbetering van het energielabel, vallen onder deze uitzondering 17 3 Vastgoedkamer Risicobeheersing Het ontwikkelen, (ver)bouwen en technisch beheren van woningen gaat soms met aanzienlijke risico s gepaard. Ook gedurende deze processen kunnen veranderingen plaatsvinden die nieuwe risico s met zich mee brengen. Hierop anticiperen we door het op voorhand goed inschatten van risico s en passende beheersmaatregelen te nemen. Binnen projectontwikkeling besteden we hier systematisch aandacht aan. Zo vindt maandelijks per project een beoordeling en mogelijke aanpak van het risico plaats. De uitkomst hiervan leggen we vast in verslagen en periodieke rapportages. Gerealiseerde verbetering 2014 label A 2,5% 4,6% B 20,8% 20,5% C 33,0% 32,5% D 16,3% 16,0% E 13,9% 13,7% F 8,3% 7,9% G 5,3% 4,8% Bron: Epaview Jaarplan 2014 De meeste jaarplan activiteiten hebben betrekking op onderhoud, nieuwbouw- en renovatieprojecten. Deze beschrijven we in dit hoofdstuk onder de paragrafen: exploitatie en investeringen in vastgoed. De geplande implementatie van bestuur- en beheertaken bij verenigingen van eigenaren (VvE s) is afgerond. De verantwoordelijkheden en taken zijn belegd; deels bij de manager Vastgoed en deels bij de consulenten vastgoed.

18 18 3 Vastgoedkamer De belangrijkste interne ontwikkeling is de aanbesteding van het dagelijks onderhoud geweest 3.3 Interne en externe ontwikkelingen De belangrijkste interne ontwikkeling is de aanbesteding van het dagelijks onderhoud geweest. Na een zorgvuldige selectieprocedure heeft de Kombinatie twee aannemers geselecteerd: VIOS en Aalberts. Met deze twee aannemers hebben we een raamovereenkomst afgesloten waarin de voorwaarden voor het uit te voeren onderhoud, de kwaliteit van dienstverlening, de prijsbepaling van het onderhoud en de overname van het Onderhoudsbedrijf zijn vastgelegd. Conform de raamovereenkomst voeren deze twee bedrijven alle reparaties en mutatiewerk uit voor de komende drie jaar. De werkzaamheden in en aan de woningen worden uitgevoerd door de overgenomen vaklieden van de Kombinatie. Hiermee is de kennis van het onderhoud aan de woningen gewaarborgd. Onze klanten worden nog steeds geholpen door dezelfde vertrouwde medewerkers. De bedrijfsauto s van de vaklieden zijn voorzien van zowel het logo van de aannemer als die van de Kombinatie. De kwaliteit van het uitgevoerde werkproces wordt goed bewaakt. Het klanttevredenheidsonderzoek van oktober 2014 geeft aan dat onze klanten de dienstverlening van de aannemers hoog waarderen. De uitgevoerde reparaties scoorden een tevredenheidscijfer van 8,6. Voor de deskundigheid van de uitvoerende medewerkers hebben onze klanten een 8,6 gegeven en voor hun vriendelijkheid een 8,7. Ook de procedure voor het melden en aannemen van reparatieverzoeken hebben we aangepast. Naast telefonisch, kan de klant ook via ons huurderportaal (internet) een reparatieverzoek doen. De uitplaatsing van het onderhoudsbedrijf heeft per saldo eenmalige kosten in 2014 met zich meegebracht. Dit is het gevolg van het beëindigen van de onderhoudsactiviteiten in eigen beheer per 1 juli Hieronder vallen de afschrijving op bestelauto s, gereedschap, materialen en voorraden, gemiste productie en overige kosten in verband met de uitvoering van het Sociaal Plan. Deze kosten komen ten laste van het onderhoudsbudget, zie paragraaf Een andere ontwikkeling betreft de implementatie van het DrieKamerModel (3KM) met als gevolg dat de elangrijkste processen binnen de Vastgoedkamer zijn aangepast. Zo hebben we een nieuw mutatie-verhuur proces beschreven in samenwerking met de Maatschappelijke kamer en de Vermogenskamer. Daarnaast hebben we een nieuwe procedure voor planmatig onderhoud vastgesteld.ook zijn we in 2014 gestart met een pilotproject Weideweg om de mogelijkheden van renovatie in bewoonde staat te verkennen. Hierbij streefden we naar een zo hoog mogelijk energielabel (A of A+). Daarnaast wilden we onderzoeken of deze manier van renoveren op grotere schaal kan worden toegepast.verder zijn we gestart met het onderzoeken van assetmanagement als basis voor de keuzes in de bedrijfsvoering. 3.4 Wijzigingen in wet en regelgeving De belangrijkste wijzigingen in wet- en regelgeving voor de Vastgoedkamer zijn de invoering van de Warmtewet en de aanpassing van regelgeving voor energielabels. De Warmtewet heeft geleid tot een aantal technische aanpassingen van onze collectieve verwarmingsinstallaties. Maar ook tot wijziging van onze werkprocessen van de afrekening servicekosten. De gevolgen van de aanpassing van regelgeving bij energielabels is nog niet volledig in kaart gebracht. Daarvoor zijn de wijzigingen te recent. Dit werken we verder uit in 2015 samen met de te verwachte aanpassingen van de Herziening Woningwet en de Novelle. Asbest De regelgeving omtrent asbest is per 1 juli 2014 verder aangescherpt. Bij saneringswerkzaamheden past de Kombinatie deze nieuwe regelgeving toe.

19 3.5 Exploitatiekasstromen voor onderhoud en beheer De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor een efficiënte exploitatie en transformatie van het vastgoed. In deze paragraaf beschrijven we de verantwoording van de exploitatie. In de tabel hiernaast staat een overzicht van de exploitatiekasstromen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de feitelijke kasstroom en de bijdrage vanuit de Maatschappelijke kamer. Beide bedragen bij elkaar opgeteld, geven het marktconforme niveau weer. De bedragen die voor rekening komen van de Vastgoedkamer - minus de verhuurderheffing - vormen samen het bedrag aan dividend vanuit de exploitatie: het directe rendement in euro s Feitelijke kasstroom onderhoud Bij de exploitatie van het vastgoed behoren de volgende onderdelen: onderhoud en beheer. Het dagelijks onderhoud kent een aantal vormen: - reparatieverzoeken - onderhoudsabonnement - mutatieonderhoud - contractonderhoud - planmatig onderhoud Exploitatiekasstroom Feitelijke kasstroom Bijdrage vanuit Naar Maatschappelijke kamer dividend Huur Onderhoud Beheer Verhuurderheffing nvt Totaal De Vastgoedkamer realiseert een direct rendement op het vastgoed van 6,61% Kosten onderhoud totaal 2013 Begroot Eenmalig resultaat uitplaatsen Onderhoudsbedrijf * Reparatieverzoeken Onderhoudsabonnement Mutatieonderhoud: Contractonderhoud incl. klachten bij contractonderhoud Planmatig onderhoud incl. overloop Totale onderhoudskosten * zie toelichting bij interne ontwikkelingen 19 3 Vastgoedkamer Aantal woningen waaraan onderhoud is uitgevoerd 2013 Begroot Aantal reparatieverzoeken Aantal onderhoudsabonnementen Aantal woningen met mutatieonderhoud: Aantal woningen planmatig onderhoud

20 20 3 Vastgoedkamer 3.6 Dagelijks onderhoud Onder dagelijks onderhoud verstaan we alle niet voorziene werkzaamheden, naar aan leiding van een melding van een bewoner of door de Kombinatie geconstateerd. Daarnaast delen we het mutatieonderhoud en onderhoud als gevolg van het onderhoudsabonnement ook in bij dagelijks onderhoud. De kosten dagelijks onderhoud zijn in 2014 iets lager dan begroot doordat we gestuurd hebben op kostenbeheersing Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud is erop gericht de woning zowel bouw- als woontechnisch op het gewenste niveau te brengen, voordat deze opnieuw verhuurd wordt. Daarbij brengen we soms extra voorzieningen aan. Onderhoud bij mutatie 2013 Begroot Aantal woningen met mutatieonderhoud: Totale kosten mutatieonderhoud: Gemiddelde kosten per mutatie: We hebben in % meer aan mutatieonderhoud uitgegeven dan begroot. Dit komt vooral doordat er relatief veel mutaties zijn geweest na een langere woonduur met hogere mutatiekosten Reparatieverzoeken Reparatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden die we in de regel uitvoeren naar aanleiding van meldingen van bewoners of na constatering van gebreken door eigen medewerkers. Reparatieverzoeken 2013 Begroot Aantal reparatieverzoeken Totale kosten Gemiddelde kosten per reparatie: In 2014 hebben we circa 10% minder uitgegeven aan reparatieverzoeken dan begroot. Dit komt deels doordat er minder reparatieverzoeken zijn uitgevoerd en deels door de lagere kosten per reparatie door goede kostenbeheersing Onderhoudsabonnement Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverlening. Het gaat bijvoorbeeld om het ontluchten de CV installatie en klein onderhoud aan hang en sluitwerk. Eind 2014 maakten 442 huurders gebruik van deze dienstverlening. 3.7 Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is een efficiënt middel om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Op basis van de meerjarenplanning en conditiemetingen, voeren we jaarlijks in een groot aantal van onze woningen preventieve onderhoudswerkzaamheden of herstelwerk uit. De terugkerende werkzaamheden bestaan onder andere uit een schilderbeurt, herstellen van kozijnen, ramen of deuren en vervanging van daken. Ook het binnenwerk zoals keukeninrichting, sanitair en installaties (verwarming, mechanische ventilatie, liften etc.) pakken we op deze wijze aan. Kosten planmatig onderhoud 2013 Begroot Contractonderhoud Planmatig onderhoud incl. overloop Totaal Voor het contractonderhoud hebben we voordeel behaald door een aantal contracten opnieuw aan te besteden. Het budget voor contractonderhoud is in de begroting 2015 naar beneden bijgesteld. In 2014 hebben we in woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Gemiddeld is in deze woningen voor 1.190,- aan planmatig onderhoud besteed. Het budget voor planmatig onderhoud is voor een deel niet besteed door: - Het doorschuiven van onderhoudsproject 12 woningen Pleineslaan; - Een veel lager aantal vervangingen van keuken en sanitair bij klachten- en mutatieonderhoud; - Scherpere inkoop bij aanbestedingen. In de begroting 2015 heeft de Kombinatie deze ontwikkelingen meegenomen.

21 3.8 Investeringen in vastgoed Beukbergenlaan Naast de exploitatie draagt de Vastgoedkamer ook de verantwoordelijkheid voor de gewenste transformatie, zoals nieuwbouw, renovatie, grootonderhoud en verkoop van het vastgoed. Daarvoor ontvangt de Vastgoedkamer een investeringsbudget voor het marktconforme deel van de investeringen. En vanuit de Maatschappelijk kamer wordt een bijdrage voor het niet rendabele deel van de investering geleverd (stichtingskosten minus markwaarde). Investeringsbudget plus de bijdrage van de Maatschappelijke kamer vormen samen de investeringsuitgaven die gedaan zijn. Het totaaloverzicht ziet er als volgt uit: Investeringskasstroom Investerings budget Investerings bijdrage Investerings vanuit vanuit uitgaven Vermogens Kamer Maatschappelijke Kamer VastgoedKamer 21 3 Vastgoedkamer Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverlening Nieuwbouw huur Aankoop huur Verbetering Saldo terug/doorverkoop VoV Mutatie MVA in ontwikkeling nvt Totaal In 2014 hebben we geïnvesteerd in de nieuwbouw van huur- en koopwoningen. De verkoop van koopwoningen ook met Koopgarant oftewel onder voorwaarden (VoV) wordt toegelicht in paragraaf 5.6.