Effecten van woonwaarde

Transcriptie

1 Effecten van woonwaarde In opdracht van Vereniging van woningcorporaties Holland Rijnland Steven Kromhout Kees Leidelmeijer november 2005 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 0 SAMENVATTING EN CONCLUSIES I 0.1 EEN NIEUW SYSTEEM I 0.2 DE KANSEN VAN STARTERS I 0.3 DE KANSEN VAN OUDEREN MET EEN LAGE WOONWAARDE II 0.4 CONCLUSIES III 1 INLEIDING EEN NIEUWE REGIO MET NIEUWE IDEEËN BEPERKINGEN VAN HET ONDERZOEK 2 2 TWEE SYSTEMEN WORDEN ÉÉN DE REGELS OP EEN RIJ EEN DEFINITIEKWESTIE IEDER OP ZIJN BEURT INSCHRIJFWAARDE EN WOONWAARDE 5 3 INLEIDING STARTERS THEORIE STARTERS METHODE STARTERS 8 4 RESULTATEN STARTERS OP ZOEK NAAR EEN STARTERSSEGMENT REACTIES VAN STARTERS ACHTERLIGGENDE FACTOREN KENMERKEN VAN STARTERSWONINGEN VERHUISKETENS IN BEELD 15 5 INLEIDING OUDEREN 17

4 5.1 THEORIE OUDEREN METHODE OUDEREN 18 6 RESULTATEN OUDEREN WOONSITUATIE VAN OUDEREN DE CONCURRENTIEPOSITIE VAN OUDEREN 20

5 SAMENVATTING EN CONCLUSIES I 0 Samenvatting en conclusies 0.1 Een nieuw systeem Holland Rijnland staat op de drempel van een nieuw regionaal woonruimteverdelingsysteem. Een van de laatste discussiepunten is de volgordebepaling. In de regio is het idee geboren om de populariteit van de achter te laten woning daarin mee te laten wegen. Doorstromers die binnen de regio een sociale huurwoning achterlaten mogen de woonwaarde van deze woning bij hun inschrijfduur optellen. Deze nieuwe systematiek zou een impuls kunnen geven aan de dynamiek binnen de sociale huursector. Er zijn echter ook twijfels. Logisch, want het nieuwe concept is nog nergens beproefd. Twee van de zorgpunten zijn in deze studie nader verkend: De kansen van starters, die door de invoering van woonwaarde benadeeld lijken te worden ten opzichte van doorstromers, omdat zij geen woning achterlaten en dus geen woonwaarde hebben. De kansen van ouderen die in een niet populaire woning wonen (met een lage woonwaarde), die door de invoering van woonwaarde benadeeld lijken te worden ten opzichte van ouderen die in een populaire woning wonen. 0.2 De kansen van starters Uit de eerdere pilot bleek dat doorstromers na de invoering van woonwaarde bijna altijd voor gaan op starters. De vraag die dit oproept is of starters nog wel evenveel aan bod komen na de invoering van woonwaarde als daarvoor. De verhuisketentheorie leert dat woonruimteverdeling het aantal starters dat gehuisvest wordt niet beïnvloedt. Starters vormen immers de laatste stap in de verhuisketen (omdat ze geen woning achterlaten) en het aantal verhuisketens wordt niet beïnvloed door woonruimteverdeling (maar door nieuwbouw, sterfte, etc.).

6 II SAMENVATTING EN CONCLUSIES In theorie zou het aantal starters dat een woning krijgt dus niet kunnen dalen na de invoering van woonwaarde. Om hier zeker van te zijn staven we deze conclusie met empirische gegevens. Allereerst is op basis van de reacties van woningzoekenden in de afgelopen jaren vastgesteld op welke woningmarktsegment bijna alleen starters reageren, zodat zij weinig last hebben van concurrentie door doorstromers. Dit segment noemen we hier starterswoningen. Vervolgens is op basis van WBO-cijfers over Holland Rijnland berekend hoe de verhuisketens er nu uitzien en hoe zij eruit zouden zien wanneer starters binnen de sociale huursector alleen nog maar aan bod zouden komen in de starterswoningen. Uit de cijfers blijkt dat ook wanneer starters binnen de sociale huursector alleen nog maar aan bod komen in de starterswoningen nog steeds evenveel starters een woning krijgen. Er komen namelijk als gevolg van doorstroming veel meer starterswoningen vrij dan voorheen. Starters worden niet verdrongen naar de particuliere sector en vinden nog steeds hun woning in de sociale voorraad, zij het in de sobere starterswoningen. Het aantal sociale huurwoningen dat vrijkomt, neemt na de invoering van woonwaarde flink toe, omdat de verhuisketens langer worden en meer doorstromers aan bod komen. 0.3 De kansen van ouderen met een lage woonwaarde Uit de eerdere pilot is gebleken dat ouderen (55+) die wonen in een woning met een hogere woonwaarde vrijwel altijd voorgaan op ouderen met een lagere woonwaarde. Veel ouderen krijgen een woning toegewezen die gelabeld is voor 55-plussers. Op een groot deel van de 55-pluswoningen komen zowel in de Leidse regio als de Duin- en Bollenstreek weinig reacties, waardoor ook woningzoekenden met een korte wachttijd in het huidige systeem kans maken op een dergelijke woning. Dit betekent dat ook de ouderen met een slechte concurrentiepositie in aanmerking kunnen komen voor een ouderenwoning, omdat zij bij sommige woningen weinig concurrentie ondervinden van andere ouderen. In het huidige systeem zijn het ouderen met een lage inschrijfduur/woonduur die een slechte concurrentiepositie hebben, in het nieuwe systeem zullen dit ouderen met een lage inschrijfwaarde (inschrijfduur + woonwaarde) zijn. De concurrentiepositie van ouderen met een lage woonwaarde zal in het nieuwe systeem dus verslechteren, maar dit betekent niet dat zij niet aan een ouderenwoning kunnen komen. Er zijn immers genoeg ouderenwoningen waarop weinig ouderen reageren.

7 SAMENVATTING EN CONCLUSIES III 0.4 Conclusies Voor beide groepen waarvoor gevreesd werd dat hun positie door de invoering van woonwaarde zou verslechteren starters en ouderen met een lage woonwaarde geldt dat zij in kwantitatieve zin ook in het nieuwe systeem evenveel aan bod kunnen komen als onder de oude systematiek. Wel betekent de invoering van het nieuwe systeem dat de concurrentiepositie van beide groepen in de strijd om de meest aantrekkelijke woning verslechtert. In het geval van de starters past dit laatste in de filosofie achter de volgordebepaling via woonwaarde, waarin starters impliciet aangemoedigd worden om snel een relatief sobere woning te betrekken om van daaruit, gedragen door de woonwaarde, in kleine stapjes een wooncarrière op te bouwen. Voor ouderen ligt de strategie van het verbeteren van de woonsituatie via kleine verhuisstapjes echter minder voor de hand, omdat zij vaak nog maar één keer willen verhuizen. Deze ouderen kunnen alleen door lang ingeschreven te staan hun concurrentiepositie verbeteren.

8

9 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Een nieuwe regio met nieuwe ideeën De kersverse regio Holland Rijnland staat op het punt een regionaal aanbodsysteem in te voeren voor de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen (tot de maximale huursubsidiegrens). Niet alleen de regio en het verdelingsysteem zijn nieuw; ook in de wijze van volgordebepaling willen de samenwerkende gemeenten en woningcorporaties iets nieuws bieden. Een veelgehoorde klacht over bestaande aanbodsystemen is dat woningzoekenden na acceptatie van een huurwoning al hun opgebouwde wachttijd (inschrijfduur, woonduur, zoekduur, etc.) kwijtraken en daardoor jarenlang aan deze woning vast zitten. Met als gevolg dat woningzoekenden pas een woning accepteren wanneer zij denken daar vele jaren mee vooruit te kunnen. Dit effect is terug te zien in lange wachtlijsten en veel weigeringen. In de regio Holland Rijnland is het idee geboren om hier iets aan te doen door de populariteit van de achter te laten woning te gebruiken als criterium in de volgordebepaling. Door deze woonwaarde op te tellen bij de inschrijfduur van de woningzoekende (samen de inschrijfwaarde ) kunnen doorstromers sneller verhuizen naar een betere woning, waardoor plaatsgemaakt kan worden voor andere woningzoekenden. De bedoeling is dat hierdoor langere verhuisketens ontstaan. Met het nieuwe volgordecriterium inschrijfwaarde is nog geen praktijkervaring opgedaan. Wat de effecten ervan zullen zijn is dus nog ongewis. Er is wel een pilotstudie gehouden om een aantal verwachtingen te toetsen. De resultaten van deze exercitie hebben op twee punten tot zorgen geleid bij de deelnemende partijen. Ten eerste bleek dat starters na de volgordebepaling via inschrijfwaarde altijd achter in de wachtrij voor een woning terechtkomen. Dit roept de vraag op of starters nog wel aan bod zullen komen in het nieuwe systeem. Ten tweede leven er vragen over de kansen van woningzoekenden die in een woning met een lage woonwaarde wonen. Met name de vraag of ouderen die

10 2 INLEIDING in een minder populaire woning wonen wel kunnen concurreren met andere woningzoekenden voor een seniorenwoning, baart de partijen zorgen. De Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland heeft RIGO opdracht gegeven om de effecten van de invoering van inschrijfwaarde nader te verkennen en antwoord te geven op de vraag of de bovengenoemde zorgen terecht zijn. 1.2 Beperkingen van het onderzoek Ook RIGO kan niet in de toekomst kijken. Woonwaarde wordt nog nergens in Nederland gebruikt en er is dus geen vergelijkingsmateriaal waarop wij onze conclusies kunnen baseren. Woningzoekenden reageren niet altijd op dezelfde manier op veranderingen in de regelgeving als van tevoren was verwacht. De meest betrouwbare manier om de effecten van woonwaarde te onderzoeken zou zijn om een grootschalig experiment te houden, waarin zowel het oude als het nieuwe systeem zou worden nagebootst, zodat de veranderingen in het keuzegedrag van woningzoekenden konden worden bestudeerd. Een dergelijk experiment bleek echter, mede gelet op de korte tijdspanne die er nog restte tot de invoering van het nieuwe systeem, niet haalbaar. Het onderzoek dat RIGO heeft gedaan is geen simulatie van het nieuwe systeem. Op basis van algemene kennis over de werking van de woningmarkt en empirische gegevens over de woningmarkt in Holland Rijnland en hebben wij geprobeerd een logisch beredeneerd antwoord te geven op de gestelde onderzoeksvragen. Het empirisch materiaal dat gebruikt is voor deze studie betreft de NCCW-gegevens over de woonruimteverdeling in de Leidse Regio (van 1998 tot 2005) en de Duin- en Bollenstreek (van 1995 tot 2005). Daarnaast is in dit onderzoek gebruik gemaakt van het Woning Behoefte Onderzoek 2002 van het Ministerie van VROM, dat via het Wetenschappelijk Statistisch Agentschap is verkregen.

11 TWEE SYSTEMEN WORDEN ÉÉN 3 2 Twee systemen worden één 2.1 De regels op een rij Met de komst van de nieuwe regio Holland Rijnland is besloten om ook de regionale woonruimteverdelingsystemen van de fuserende regio s samen te voegen tot één systeem. Enige voorkennis van de oude systemen en het nieuwe systeem is nodig om de volgende hoofdstukken te kunnen begrijpen. Daarom gaan we hier kort in op de overeenkomsten en de verschillen. Wat de twee oude systemen en het nieuwe systeem in elk geval gemeen hebben is dat het aanbodmodel gehanteerd wordt. Vrijkomende woningen worden aangeboden op Internet en via een krant. Woningzoekenden worden zelf geacht om binnen het aanbod te zoeken naar een geschikte woning en daarop te reageren via Internet of door het insturen van een woonbon. De regels in het aanbodmodel kunnen in drie categorieën ingedeeld worden: Toelatingscriteria bepalen welke woningzoekenden toegang hebben tot de sociale huurwoningmarkt. Iedereen die 18 jaar of ouder is en de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfstatus heeft, wordt in de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek toegelaten tot de sociale huurwoningmarkt. Er gelden geen economische en maatschappelijke bindingseisen, behalve in de gemeenten Alkemade en Zoeterwoude. In het nieuwe systeem van de regio Holland Rijnland zullen geen bindingseisen worden gehanteerd, tenzij uit monitoring blijkt dat de kansen voor lokale woningzoekenden te sterk afnemen. Passendheidscriteria bepalen voor welke woningen een woningzoekende in aanmerking kan komen. Deze regels worden in de woningadvertenties en bijbehorende tabellen vermeld, om te voorkomen dat woningzoekenden een ongeldige reactie uitbrengen. In beide systemen worden huurinkomensnormen en woningbezettingsnormen gehanteerd om te zorgen dat de aangeboden woning qua grootte en huurprijs past bij de samenstelling en het inkomen van de toekomstige bewoners. Daarnaast zijn er doelgroeplabels die bepaalde typen woningen reserveren voor specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren tot een bepaalde leeftijd en ouderen vanaf een bepaalde leeftijd.

12 4 TWEE SYSTEMEN WORDEN ÉÉN Volgordecriteria bepalen aan welke kandidaat een woning het eerst wordt aangeboden, mits er geen urgenten op de woning gereageerd hebben, die voorrang krijgen op de rest. In de onderstaande tabel zijn de volgordecriteria voor de twee oude en het nieuwe systeem naast elkaar gezet. Daaronder gaan we hier dieper op in. tabel 2-1 Volgordecriteria naar type woningzoekende per systeem Leidse regio Duin- en Bollenstreek Holland Rijnland starters inschrijfduur leeftijd inschrijfwaarde (= inschrijfduur) doorstromers woonduur woonduur inschrijfwaarde (= inschrijfduur + woonwaarde) vestigers (zie starters) score (zie starters) 2.2 Een definitiekwestie In bovenstaande tabel wordt onderscheid gemaakt tussen starters, doorstromers en vestigers. In het algemeen gelden hiervoor de volgende definities: Starters zijn woningzoekenden die geen zelfstandige woning achterlaten Doorstromers zijn woningzoekenden die een zelfstandige woning binnen de regio achterlaten Vestigers zijn alle woningzoekenden van buiten de regio. Het begrip doorstromer wordt in de drie systemen echter verschillend ingevuld: In de Leidse regio is een doorstromer een woningzoekende die bij verhuizing een zelfstandige koop- of huurwoning leeg achterlaat binnen de regio; In de Duin- en Bollenstreek is een doorstromer een woningzoekende die als hoofdbewoner een zelfstandige huurwoning bewoont in de regio Duin- en Bollenstreek met een huurprijs die binnen de huursubsidiegrenzen valt. Ouderen (vanaf 65 jaar) met een koopwoning gelden ook als doorstromer. In het nieuwe systeem van Holland Rijnland is een doorstromer een woningzoekende die bij acceptatie een sociale huurwoning van een van de deelnemende corporaties leeg achterlaat. Alleen in de Duin- en Bollenstreek gelden aparte regels voor vestigers. In zowel de Leidse regio als het toekomstige systeem geldt: wie geen doorstromer is, is starter. Dit betekent dat in het nieuwe systeem ook alle woningzoekenden met een particuliere huur- of koopwoning en alle woningzoekenden uit andere regio s als starters worden aangemerkt. 2.3 Ieder op zijn beurt De wijze waarop vrijkomende woningen verdeeld worden over starters, doorstromers en vestigers verschilt sterk tussen de beide oude regionale systemen. In de Duin- en Bollenstreek worden de sociale huurwoningen gericht toegewezen aan starters, doorstromers of vestigers. In elke woningadvertentie wordt vermeld welke van deze groepen de doelgroep is die het eerst voor de woning in aanmerking komt. Om binnen de doelgroepen onderling de volgorde te bepalen wordt bij

13 TWEE SYSTEMEN WORDEN ÉÉN 5 starters de leeftijd gebruikt, bij doorstromers de woonduur en bij vestigers een ingewikkelde score, waar we hier verder niet op in hoeven te gaan. In de Leidse regio werd tot enkele jaren geleden ook een beperkt deel van het aanbod gelabeld voor starters of doorstromers, maar inmiddels is men hiervan afgestapt. Doorstromers en starters beconcurreren elkaar voor dezelfde woningen, maar met verschillende volgordecriteria. Voor starters geldt de periode vanaf de inschrijving als woningzoekende (inschrijfduur), voor doorstromers de periode dat men staat ingeschreven in de huidige woning (woonduur). Wie de langste inschrijfduur of woonduur heeft, krijgt de woning als eerste aangeboden. 2.4 Inschrijfwaarde en woonwaarde Het huidige voorstel voor de volgordebepaling in het nieuwe verdelingsysteem voor de hele regio Holland Rijnland is om voor alle woningzoekenden de inschrijfwaarde als volgordecriterium te hanteren. Hiervoor geldt de volgende definitie: Inschrijfwaarde = inschrijfduur + woonwaarde De inschrijfduur is de periode dat een woningzoekende als zodanig ingeschreven staat. Bij woningzoekenden die een sociale huurwoning van één van de deelnemende verhuurders achterlaten (doorstromers) wordt bij de inschrijfduur de woonwaarde opgeteld. De woonwaarde van een woning vertegenwoordigt de populariteit van die woning. Om de woonwaarden te berekenen wordt de woningvoorraad ingedeeld in clusters van woningen die qua type en locatie overeenkomen. Van elk cluster wordt de gemiddelde inschrijfwaarde berekend die woningzoekenden in de afgelopen periode nodig hebben gehad om een woning binnen dat cluster te verkrijgen. Dit gemiddelde wordt als woonwaarde gehanteerd voor alle woningzoekenden die een woning binnen het betreffende cluster achterlaten 1. Het belangrijkste argument voor het hanteren van inschrijfwaarde is dat woningzoekenden die na lang wachten een woning accepteren niet al hun opgebouwde rechten verliezen. Nu duurt het vaak vele jaren voordat een doorstromer weer kans maakt op een volgende woning, zeker wanneer deze zijn woonsituatie wil verbeteren. Weliswaar moeten doorstromers om een volgende stap in hun wooncarrière te kunnen zetten ook in het nieuwe systeem opnieuw inschrijfduur opbouwen, maar dankzij de woonwaarde beginnen zij niet op nul. Dit maakt het mogelijk voor woningzoekenden om sneller achter elkaar kleine stapjes in hun wooncarrière te zetten, waardoor meer dynamiek op de woningmarkt ontstaat en efficiënter gebruik kan worden gemaakt van de woningvoorraad (minder goedkope scheefheid). Met de introductie van woonwaarde wordt een element van marktwerking in de sociale huursector geïntroduceerd. De positie van woningzoekenden die in een populaire woning wonen, wordt verbeterd ten opzichte van andere woningzoevoetnoot 1 Zie voor meer informatie over de berekeningswijze Berekening woonwaarde & conversie woningzoekenden QplusO, 25 augustus 2005.

14 6 TWEE SYSTEMEN WORDEN ÉÉN kenden. Hierdoor krijgen zij de kans om eerder te verhuizen, waardoor deze populaire woningen sneller vrijkomen voor andere woningzoekenden. Een andere innovatie is dat de woonwaarde optelbaar, deelbaar en overdraagbaar zal zijn, waardoor bijvoorbeeld stellen de woonwaarde van hun woning kunnen combineren (bij samenwonen) of splitsen (bij scheiding).

15 INLEIDING STARTERS 7 3 Inleiding starters 3.1 Theorie starters Doorstroming is de crux van het Nederlandse woonbeleid. De basisveronderstelling is dat huishoudens gedurende hun leven een wooncarrière doorlopen, waarbij hun woonwensen veranderen, naarmate zij ouder worden en meer inkomen en vermogen opbouwen. Vrijkomend aanbod wordt doorgegeven via verhuisketens: voordat iemand kan verhuizen naar een nieuwe woning, moet eerst iemand anders uit die woning verhuizen, enzovoorts. Voordat een nieuwe verhuisketen kan beginnen, moet aan de start van de keten een nieuwe woning opgeleverd worden of een huishouden verdwijnen als gevolg van emigratie, samenwonen of overlijden. De verhuisketen eindigt, wanneer een woning wordt gesloopt of wordt toegewezen aan een starter op de woningmarkt of aan iemand die afkomstig is van buiten het gebied. Zij laten immers geen lege woning achter binnen het woningmarktgebied. De mogelijkheden om door middel van woonruimteverdeling de doorstroming te bevorderen, zijn beperkt. Nieuwbouw is daarvoor een effectiever middel. Het veranderen van de regels kan niet zorgen voor meer, wel voor langere verhuisketens binnen een woningmarktgebied. Het is onmogelijk om meer starters aan een woning te helpen dan er verhuisketens worden opgestart. De theorie over de relatie tussen woonruimteverdeling en de kansen van starters op de woningmarkt is dus op zichzelf simpel: toewijzingsregels hebben geen invloed op het aantal starters dat gehuisvest wordt. Starters vormen namelijk de sluitpost van verhuisketens. En op het ontstaan van verhuisketens (door nieuwbouw, overlijden of samenwonen) heeft de woonruimteverdeling geen invloed. Toewijzingsregels kunnen wel zorgen voor langere verhuisketens. Dat betekent dat tussen het begin en het einde van de verhuisketens meer doorstromers aan een woning worden geholpen, waardoor meer dynamiek op de woningmarkt ontstaat. En dat is precies wat met de invoering van woonwaarde wordt beoogd. Het verlengen van verhuisketens zorgt er niet voor dat starters langer hoeven te wachten op een woning. Wel is de kans groot dat zij in eerste instantie genoegen

16 8 INLEIDING STARTERS moeten nemen met een relatief eenvoudige woning. De meeste doorstromers zullen immers een woning achterlaten die minder gewild is dan hun nieuwe woning. Maar wanneer de starters eenmaal een woning geaccepteerd hebben, mogen zij zich ook doorstromer noemen en kunnen zij bij de volgende verhuizing de woonwaarde van hun nieuwe woning inzetten. Laag instappen en via kleine stapjes naar boven klimmen, dat is dé manier om via woonwaarde wooncarrière te maken binnen de sociale huursector. Om dit systeem te laten werken is er wel een segment nodig binnen de voorraad, waar starters de eerste stap in hun wooncarrière kunnen maken. Omdat doorstromers als gevolg van het woonwaardecriterium bijna altijd eerder aan de beurt zijn dan starters, zou het hier moeten gaan om woningen waar doorstromers niet of nauwelijks op reageren. Uit verschillende studies naar de werking van woonruimteverdelingsystemen is gebleken dat starters en doorstromers doorgaans belangstelling hebben voor verschillende woningtypen en elkaar dus niet beconcurreren. 3.2 Methode starters Zoals hierboven is uitgewerkt, heeft de invoering van woonwaarde geen negatieve gevolgen voor starters, mits er in het nieuwe systeem voldoende woningen vrijkomen waarbij zij niet of nauwelijks concurrentie zullen ondervinden van doorstromers. De vraag die hier centraal staat, luidt dan ook: Is het toekomstige aanbod voor starters onder de nieuwe regelgeving voldoende om het aantal starters dat onder de huidige regels gehuisvest wordt op peil te houden? Deze vraag zullen we in een aantal stappen beantwoorden: 1. Op basis van historische gegevens over de toewijzingen en reacties van woningzoekenden in Holland Rijnland onderzoeken we de belangstelling van starters en doorstromers voor diverse woningtypen binnen het aanbod. Doel is om het aanbod een segment te onderscheiden dat kan dienen als eerste stap voor starters op de woningmarkt, 2. Aan het einde van de langere verhuisketens die ontstaan (doordat doorstromers de plaats van de starters innemen in de populairdere segmenten) zullen meer woningen uit het starters-segment vrijkomen dan nu het geval is. Om een beredeneerde schatting te kunnen maken van deze toename, gebruiken we cijfers uit het Woning Behoefte Onderzoek We brengen de huidige verhuiske-

17 INLEIDING STARTERS 9 tens in beeld en berekenen vervolgens het effect van langere verhuisketens op het aantal vrijkomende woningen in het starters-segment. Op basis van de bovenstaande stappen geven we een zo realistisch mogelijke inschatting van de positie van starters in het nieuwe systeem. Daarbij vergelijken we het huidige aantal starters dat gehuisvest wordt met het aantal woningen dat in het starterssegment vrij zal komen, zoals berekend in de bovengenoemde stappen.

18

19 RESULTATEN STARTERS 11 4 Resultaten starters 4.1 Op zoek naar een starterssegment Om te onderzoeken of er een segment op de woningmarkt is waar bijna alleen starters belangstelling voor hebben, hebben we gekeken naar de reacties van starters en doorstromers op aangeboden woningen in zowel de Leidse Regio als de Duin- en Bollenstreek. De gegevens over de Leidse Regio beslaan de periode van 1998 tot In deze periode zijn ca woningen aangeboden via het aanbodsysteem Huis-Aan- Bod. Op deze woningen zijn in totaal ca reacties van woningzoekenden gekomen. Over de verdeling van sociale huurwoningen in de Duin- en Bollenstreek waren gegevens beschikbaar over de afgelopen tien jaar. Via het gezamenlijke aanbodsysteem van de samenwerkende woningcorporaties zijn in deze periode ca woningen aangeboden, waarop woningzoekenden ca reacties op uitbrachten. Terwijl het aantal woningen dat in beide regio s is aangeboden in de onderzochte periode (van verschillende lengte) ongeveer gelijk is, is het aantal reacties op deze woningen in de Leidse regio bijna drie keer zo groot als in de Duin- en Bollenstreek. Per woning is in de Leidse regio dus veel vaker gereageerd. 4.2 Reacties van starters In de Leidse regio was over de gehele periode 67,5% van de reacties op aangeboden woningen van starters afkomstig, terwijl dit percentage in de Duin- en Bollenstreek op 54% lag. Daarbij moet wel bedacht worden dat vestigers in de Leidse regio ook als starters gelden, terwijl deze in de Duin- en Bollenstreek een aparte toewijzingscategorie vormen (zie hoofdstuk 2). Interessanter dan het gemiddelde is de spreiding van het percentage van de reacties dat van starters afkomstig was. Deze spreiding is in figuur 4-1 voor beide regio s afgebeeld in de vorm van een histogram.

20 12 RESULTATEN STARTERS figuur 4-1 Frequentieverdeling van alle aangeboden woningen op het percentage van de reacties dat van starters afkomstig is: in de Leidse regio (links) en in de Duin- en Bollenstreek (rechts) Op de verticale as in beide figuren is het aantal woningen af te lezen, terwijl de horizontale laat zien hoeveel procent van de reacties op deze woningen van starters afkomstig was. In de linker figuur, die over de Leidse regio gaat, is duidelijk te zien dat op een groot deel van de woningen tussen de 80 en 100 procent starters hebben gereageerd. Slechts op een klein deel van de woningen kwamen relatief weinig reacties van starters (40% of minder). Het beeld in de Duin- en Bollenstreek (rechter figuur) komt slechts in beperkte mate overeen met het beeld in de Leidse regio. We zien enkele hoge uitschieters (bijvoorbeeld bij 50% en 66% procent) als gevolg van lage aantallen reacties (in dit geval 2 of 3) en daarnaast een groot aantal woningen waarop 0 of 100% van de reacties van starters afkomstig waren. Dit laatste is het gevolg van de doelgroepgerichte toewijzing van huurwoningen die in de Duin- en Bollenstreek wordt gehanteerd (zie 2.3). Wanneer in een woningadvertentie vermeld staat dat de eerste doelgroep doorstromers is en de tweede vestigers, dan is het logisch dat geen enkele starter reageert. Andersom, als een woning gereserveerd is voor starters, zijn weinig reacties van andere doelgroepen te verwachten. Van het totale aantal aangeboden woningen in de onderzochte periode was van bijna 46% de eerste doelgroep starters, van ruim 51% de eerste doelgroep doorstromers en van de overige 3% de eerste doelgroep vestigers. In de Leidse regio werd tot enkele jaren geleden ook een deel van het woningaanbod gelabeld: 25% van het totale aanbod in de periode was bestemd voor starters, 13% was bestemd voor doorstromers.

21 RESULTATEN STARTERS Achterliggende factoren In elk geval in de Leidse regio hebben we kunnen zien dat er woningen zijn waar voornamelijk starters op reageren en woningen waar in verhouding weinig starters belangstelling voor hebben. De vraag is nu: op welk soort woningen reageren vooral starters? Om het in onderzoekstermen te vatten: welke woningkenmerken hebben invloed op de verhouding tussen starters en doorstromers binnen het totale aantal reacties op een woning? Om deze vraag te beantwoorden is een regressieanalyse gedaan van de reacties in de Leidse regio met verschillende woningkenmerken als onafhankelijke variabelen en het percentage reacties van starters als afhankelijke variabele. Uit deze analyse bleek het volgende. Het kenmerk dat het meeste samenhangt met het percentage reacties van starters is het woningtype. Wanneer de aangeboden woning een eengezinswoning betreft, reageren in verhouding veel meer doorstromers dan wanneer de woning een meergezinswoning is. Op de tweede plaats komt de huurprijs van de aangeboden woning. Tussen de huur en het percentage reacties van starters is een negatief verband: hoe hoger de huur, hoe lager het aandeel van de reacties dat van starters afkomstig is. Gemiddeld genomen hebben doorstromers meer te besteden dan starters. Zij kunnen dan ook meer huur opbrengen. Het derde woningkenmerk dat (negatief) samenhangt met het percentage reacties van starters is het antwoord op de vraag of de woning een ouderenwoning betreft en als zodanig gelabeld is. Hoewel niet alle woningzoekende ouderen als doorstromer geregistreerd staan, zijn de meeste starters toch relatief jong en mogen daarom niet reageren op woningen die bestemd zijn voor woningzoekenden vanaf 55 jaar (of ouder). Ten vierde is er ook een negatief verband tussen het aantal kamers dat de aangeboden woning bevat en het aandeel van de reacties dat van starters afkomstig is. Ook hier geldt dat de negatieve samenhang waarschijnlijk vooral te maken heeft met een toenemende belangstelling van doorstromers naarmate het aantal kamers toeneemt. Waarschijnlijk is het huishouden van startende woningzoekenden gemiddeld genomen ook kleiner dan dat van doorstromers, waardoor zij vanwege de woningbezettingsnormen minder in aanmerking komen voor grote woningen. Het regressiemodel met deze vier woningkenmerken als voorspellende factoren voor het aandeel reacties van starters is goed voor bijna 50% verklaarde variantie, wat statistisch gezien een hoge score genoemd mag worden. Wanneer nog andere kenmerken worden toegevoegd aan het model (bijv. oppervlakte van de woonkamer en etage) valt de verklaarde variantie weliswaar significant maar niet substantieel hoger uit. Wanneer we dezelfde regressieanalyse in de Duin- en Bollenstreek uitvoeren, komen we met dezelfde vier onafhankelijke variabelen op een verklaarde variantie van 41% uit. Ook in de Duin- en Bollenstreek hebben alle vier de woningkenmerken

22 14 RESULTATEN STARTERS een negatieve samenhang met het percentage reacties van starters. Het enige verschil is dat de huurprijs in deze regio op de vierde plaats komt. Uit deze regressieanalyses mogen we concluderen dat de kans dat voornamelijk starters op een woning zullen reageren toeneemt wanneer deze een meergezinswoning is die niet voor ouderen bestemd is, naarmate de huur lager is en naarmate het aantal kamers kleiner is. 4.4 Kenmerken van starterswoningen Na de vorige stap weten we met welke woningkenmerken het aandeel reacties van starters het meeste samenhangt. Vervolgens kunnen we aan de hand van deze kenmerken onderzoeken of er een specifiek segment binnen het aanbod te onderscheiden valt waarvoor (bijna) alleen starters belangstelling hebben. Daarvoor kijken we naar de kenmerken van die woningen waarvan het percentage reacties van starters het hoogst is. Hieruit kwam het volgende profiel van starterswoningen naar voren: Het woningtype is meergezinswoning De huur is lager dan 400 euro in de maand De woning is niet gelabeld voor 55-plussers De woning bevat minder dan 4 kamers In figuur 4-2 is het aandeel reacties van starters te zien van de woningen die voldoen aan deze kenmerken. Wanneer we deze figuren vergelijken met die in figuur 4-1, dan zien we dat door deze kenmerken te selecteren de meeste woningen waar in verhouding veel doorstromers op reageren verwijderd zijn en de meeste woningen waar veel starters op reageren zijn overgebleven. Ook zien we dat het beeld voor de Leidse regio eenduidiger is dan voor de Duin- en Bollenstreek. Ten eerste zien wij bij de laatste regio nog een behoorlijk aantal woningen waarbij minder dan 60% van de reacties afkomstig is van starters. Deze woningen bleken in beide regio s veelal gelabeld. Ten tweede missen we in de Duin- en Bollenstreek een groot aantal woningen waarop meer dan 80% starters hebben gereageerd. De ontbrekende woningen met relatief veel reacties van starters bleken veelal wat groter en ook vaker een eengezinswoning. Hierbij speelt de opbouw van de woningvoorraad een rol. In veel kernen in de Duin- en Bollenstreek staan weinig of geen meergezinswoningen en is het veel gebruikelijker om te starten in een wat grotere eengezinswoning dan in de Leidse regio. Ondanks deze kanttekeningen kwam op de geselecteerde starterswoningen in de Duin- en Bollenstreek gemiddeld 80% van de reacties van starters, tegen 84% in de Leidse regio. Deze percentages zouden nog hoger zijn geweest zonder de verstorende invloed van de doelgroeplabels. Dit biedt voor ons voldoende houvast om de genoemde woningen te benoemen als starterswoningen.

23 RESULTATEN STARTERS 15 figuur 4-2 Frequentieverdeling van aangeboden starterswoningen op het percentage van de reacties dat van starters afkomstig is: in de Leidse regio (links) en in de Duin- en Bollenstreek (rechts) Verhuisketens in beeld Wat gebeurt er nu met de kansen van starters wanneer woonwaarde een rol gaat spelen in de volgordebepaling? In het ergste geval zou het kunnen gebeuren dat starters als gevolg van de invoering van inschrijfwaarde alleen nog maar in aanmerking zouden komen voor een starterswoning, omdat zij daarbij nauwelijks concurrentie ondervinden van doorstromers die dankzij hun woonwaarde vrijwel altijd voor zullen gaan op starters. Daarom hebben wij in beeld gebracht hoe de verhuisketens in Holland Rijnland zouden veranderen wanneer starters (inclusief vestigers) binnen de sociale huursector alleen nog maar starterswoningen toegewezen zouden krijgen. Als bron van gegevens over de verhuisstromen in Holland Rijnland gebruiken we het Woning Behoefte Onderzoek 2002, dat een beeld geeft van de situatie in Binnen de totale woningvoorraad hebben we zeven segmenten onderscheiden: 1. Starterswoningen (meergezins, sociale huur, < 400 huur, 1-3 kamers) 2 2. Meergezinswoningen overige sociale huur 3. Eengezinswoningen sociale huur 4. Meergezinswoningen particuliere huur 5. Eengezinswoningen particuliere huur 6. Goedkope koopwoningen (< ) 7. Dure koopwoningen (> ) voetnoot 2 In het WBO is niet bekend welke woningen gelabeld zijn voor ouderen.

24 16 RESULTATEN STARTERS figuur Verdeling van woningen over starters, doorstromers en vestigers: feitelijk in 2001 (links) en fictief wanneer starters alleen voor starterswoningen in aanmerking komen (rechts) vestigers starters doorstromers vestigers starters doorstromers start ov. mg eg mg eg gdk duur - start ov. mg eg mg eg gdk duur sociaal particulier koop sociaal particulier koop In de bovenstaande figuur zijn de verhuizingen in twee situaties vergeleken: links de verhuizingen die volgens de cijfers van het WBO anno 2001 feitelijk hebben plaatsgevonden, rechts de fictieve situatie waarin binnen de sociale huursector alle woningen die niet tot de starterswoningen worden gerekend ( start ) door doorstromers zijn bewoond. Bij de starterswoningen en de woningen uit de particuliere huur- en koopsector zijn de verhoudingen tussen vestigers, starters en doorstromers constant gehouden. Wat de figuur laat zien is ten eerste dat door de exclusieve toewijzing van eengezinswoningen en meergezinswoningen die niet tot de starterswoningen gerekend worden aan doorstromers veel meer woningen vrijkomen in de sociale huursector dan anno 2001 het geval was. Dat is logisch, want doorstromers laten volgens de definitie in het nieuwe systeem een woning binnen de sociale huursector achter. Op deze manier worden de verhuisketens langer en komen er meer woningen vrij. Ten tweede blijkt dat ook wanneer starters binnen de sociale huursector alleen nog maar aan bod komen in de starterswoningen nog steeds evenveel starters een woning krijgen. Er komen namelijk als gevolg van doorstroming veel meer starterswoningen vrij dan voorheen. En dat is gelijk de derde constatering: starters worden niet verdrongen naar de particuliere sector en vinden nog steeds hun woning in de sociale voorraad, zij het in de sobere starterswoningen. Of de tweede situatie zich precies zo zal voordoen wanneer inschrijfwaarde wordt ingevoerd in Holland Rijnland is onzeker. Het kan zijn dat er onder de doorstromers minder belangstelling is om te verhuizen dan de rechter figuur veronderstelt, waardoor starters voor een deel ook in de eengezinswoningen en overige meergezinswoningen terecht zullen komen. In dat geval worden de verhuisketens in mindere mate verlengd. Voor de positie van de starters maakt dit echter weinig uit.

25 INLEIDING OUDEREN 17 5 Inleiding ouderen 5.1 Theorie ouderen In tegenstelling tot starters hebben ouderen al een lange wooncarrière achter de rug. De uitkomsten van deze loopbaan kunnen heel verschillend zijn. Sommige ouderen hebben ooit een woning gekocht en daardoor vermogen opgebouwd, andere zijn altijd huurder gebleven of weer teruggekeerd naar een huurwoning. En ook binnen de huursector is de woonsituatie van ouderen divers. De één woont nog in de ruime eengezinswoning waar de kinderen zijn opgegroeid, de ander woont sinds de scheiding in een klein appartement. Ouderen zijn over het algemeen niet verhuisgeneigd. Zij zijn vaak erg gehecht aan hun woning en woonomgeving. Ouderdom komt echter met gebreken en dus zijn ook zij vaak gedwongen om op termijn om te zien naar een woning waarin zij nog zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Met de invoering van het regionale systeem verandert de positie van sommige ouderen op de huurwoningmarkt. In de huidige systematiek gelden zowel huurders als bezitters van een koopwoning in de Leidse regio als doorstromers. Degene met de langste woonduur heeft de beste papieren om een aantrekkelijke woning te krijgen. Daarbij maakt het niet uit welke woning zij achterlaten. In het nieuwe systeem wordt de achter te laten woning wel van belang: Ten eerste worden de kansen van doorstromers binnen de huursector na de invoering van woonwaarde niet meer bepaald door de woonduur maar door de inschrijfduur en de woonwaarde van de achter te laten woning samen. Ten tweede worden bezitters van een koopwoning niet meer tot de doorstromers gerekend. Voor hen geldt straks de inschrijfduur als volgordecriterium. Hierdoor wordt het voor ouderen met een koopwoning dus veel moeilijker om te concurreren met huurders voor een sociale huurwoning. De zorg van de partijen in de regio gaat echter vooral uit naar ouderen die in een niet-populaire huurwoning wonen. Net als andere ouderen hebben zij vaak een lange woonduur, maar door de invoering van inschrijfwaarde verliezen zij aan

26 18 INLEIDING OUDEREN concurrentiekracht ten opzichte van woningzoekenden die wel een populaire woning achterlaten. Dit is ook gebleken uit de pilot-studie. Onduidelijk is vooralsnog hoe groot het geschetste probleem in de praktijk zal zijn. Volgens het Beslisdocument Woonruimteverdeling Holland Rijnland worden woningen die geschikt zijn voor ouderen, in het nieuwe systeem gelabeld voor 65- plussers. De concurrentie voor ouderen met een relatief lage woonwaarde beperkt zich dan tot 65-plussers met een hogere woonwaarde. Om in te kunnen schatten of deze concurrentie tot problemen leidt voor ouderen met een lage woonwaarde, moeten we ten eerste weten hoe groot deze groep is en ten tweede hoe groot de concurrentie is. 5.2 Methode ouderen De vraag die we in het tweede deel van het onderzoek hebben onderzocht, luidt: Komen ouderen die in een niet-populaire woning wonen onder de nieuwe regelgeving nog voldoende aan bod? Om deze vraag te beantwoorden, doorlopen we de volgende stappen: 1. In het WBO 2002 kijken we naar de woonsituatie van ouderen. Hoewel we in dit stadium niet exact kunnen voorspellen welke woningen een lage woonwaarde zullen krijgen, kunnen we, mede op basis van het vorige onderdeel van deze studie wel een indicatie geven van de omvang van de groep ouderen die in een niet-populaire woning woont. 2. Om te bepalen hoe groot de concurrentie is voor ouderen met een lage woonwaarde, kijken we naar de reacties van ouderen op aangeboden huurwoningen in het verleden. Wanneer ouderenwoningen in het nieuwe systeem gelabeld worden, bestaat deze concurrentie alleen uit andere ouderen. Door het aantal reacties van ouderen op verschillende woningen in beeld te brengen, kunnen we inschatten of ouderen met een lage woonwaarde de kans lopen verdrongen te worden door ouderen met een hogere woonwaarde. Met deze gegevens samen proberen we antwoord te geven op de vraag in hoeverre ouderen die in een niet-populaire woning wonen, het risico lopen om verdrongen te worden door andere woningzoekenden.

27 RESULTATEN OUDEREN 19 6 Resultaten ouderen 6.1 Woonsituatie van ouderen Om de woonsituatie van ouderen in Holland Rijnland in beeld te brengen maken we gebruik van het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) van het ministerie van VROM uit 2002, waarvoor 2231 inwoners uit Holland Rijnland zijn geënquêteerd. Uit het WBO komt het volgende beeld naar voren. De helft van de ouderen (55+) in Holland Rijnland woont in een huurwoning. In figuur 6-1 is per gemeente te zien hoeveel ouderen huurder zijn en hoeveel eigenaar-bewoner. In Leiden, Lissen en Rijnsbrug woont zelfs meer dan 60 procent van de ouderen in een huurwoning. figuur 6-1 Woonsituatie ouderen naar eigendomsituatie per gemeente volgens WBO % 80% voetnoot 60% 40% 20% 0% Bron: WBO 2002, VROM Alkemade Hillegom Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Rijnsburg Sassenheim Valkenburg Voorhout Voorschoten Warmond Zoeterwoude huurwoning koopwoning 3 In enkele gemeenten met weinig inwoners is het aantal respondenten zo klein, dat het getoonde beeld kan afwijken van de werkelijkheid.

28 20 RESULTATEN OUDEREN Van de ouderen met een huurwoning huurt tachtig procent van een sociale verhuurder. Aangezien de woonruimteverdeling alleen over sociale huurwoningen gaat, concentreren wij ons hierna op dit deel van de voorraad. Ruim een kwart van de ouderen die een sociale huurwoning bewoont zegt dat deze woning speciaal bestemd is voor ouderen. Daarvan woont bijna 30 procent in een aanleunwoning, serviceflat of woonzorgcomplex. De rest bewoont normale seniorenwoningen. Ruim de helft van de ouderen met een sociale huurwoning huurt een meergezinswoning. De meeste van deze meergezinswoningen staan in Leiden, op grote afstand gevolgd door Katwijk. Van de meergezinswoningen die door ouderen bewoond worden heeft iets meer dan de helft een lift. Ruim 70% van de ouderen in Holland Rijnland met een sociale huurwoning heeft 3 of 4 kamers ter beschikking. Ouderen betalen gemiddeld 330 euro huur in de maand voor een sociale huurwoning. Bovenstaande uitspraken geven een beeld van de woonsituatie van ouderen, maar vertellen nog niet hoeveel ouderen in woningen wonen die een lage woonwaarde zullen krijgen. Wel kunnen we op basis van de resultaten van het onderdeel starters en algemene kennis over de werking van de woningmarkt verwachten dat vooral meergezinswoningen zonder lift die niet speciaal bestemd zijn voor ouderen en niet op de begane grond liggen met name onder ouderen niet populair zullen zijn en in het nieuwe systeem een lage woonwaarde zullen krijgen. Ongeveer 5% van de ouderen in de sociale huursector woont in een dergelijke woning. 6.2 De concurrentiepositie van ouderen Als we er nu vanuit gaan dat er een groep is van ca. 5% van de ouderen met een lage woonwaarde, komt deze groep in het nieuwe systeem met woonwaarde dan nog wel aan bod? Allereerst moeten we ervan uitgaan dat ouderen met een hoge woonwaarde in veruit de meeste gevallen voor zullen gaan op ouderen met een lage woonwaarde wanneer zij elkaar beconcurreren voor dezelfde woning. Gevolg van deze aanname is dat ouderen met een lage woonwaarde vrijwel alleen kans maken op woningen waarbij zij weinig tot geen concurrentie zullen ondervinden van ouderen met een hoge woonwaarde. Om de onderlinge concurrentie tussen ouderen te onderzoeken is gekeken naar de reacties van en de toewijzingen aan ouderen in de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek. Toewijzingen aan ouderen Eerst kijken we naar de toewijzingen. In de Leidse regio zijn sinds 1998 bijna 2000 woningen toegewezen aan ouderen (55+). In de Duin- en Bollenstreek waren dit er sinds We richten onze blik hier even tot de Leidse regio. Bijna tweederde van de woningen die in de Leidse regio toegewezen zijn aan ouderen betreft woningen die gela-

29 RESULTATEN OUDEREN 21 beld zijn voor 55-plussers. Hierop mogen alleen 55-plussers reageren. Van de woningen die toegewezen zijn aan 75-plussers was zelfs driekwart gelabeld voor ouderen. Daarom beperken we ons in het vervolg tot de 55-pluswoningen. Ook laten we de urgentiegevallen buiten beschouwing zodat we ons kunnen concentreren op de woningen die volgens de reguliere spelregels zijn toegewezen. In de Leidse regio is tweederde van de 55-pluswoningen toegewezen aan doorstromers, eenderde aan starters. Bijna de helft van deze starters (bijna 200 in getal) betreft instromers van buiten de Leidse regio, die volgens de huidige Leidse definitie geen doorstromer kunnen zijn. De overige starters zijn vermoedelijk echtscheidingsgevallen en dergelijke. De starters die een 55-pluswoning hebben gekregen, hadden een gemiddelde inschrijfduur van twintig maanden. De meeste starters hadden echter minder tijd nodig. De doorstromers die een 55-pluswoning hebben gekregen, hadden een gemiddelde woonduur van ruim 22 jaar. Ook bij doorstromers geldt dat enkele hoge uitschieters het gemiddelde omhoog stuwen. Er zijn namelijk ook veel doorstromers die in minder dan een jaar een 55-pluswoning vonden. De verschillen in wachttijden kunnen slechts voor een klein deel worden verklaard uit de kenmerken van de betrokken woningen (aantal kamers, eengezins/meergezins, woonlaag, oppervlakte woonkamer). Uit de grote verschillen in wachttijden bij acceptatie kunnen we opmaken dat zowel ouderen met een lange als met een korte wachttijd erin slagen om een woning te bemachtigen. Reacties van ouderen Vervolgens is gekeken naar de reacties van ouderen op woningen die gelabeld zijn voor 55-plussers. Op de pluswoningen die in de Leidse regio zijn verhuurd zijn reacties gekomen: een gemiddelde van 12,5 reacties per woning. In de Duin- en Bollenstreek zijn pluswoningen verhuurd waarop reacties zijn gekomen: een gemiddelde van 10,6 reacties per woning. tabel 6-1 Frequentietabel van aantallen reacties op ouderenwoningen aantal reacties Leidse regio Duin- en Bollenstreek aantal woningen cum. % aantal woningen cum. % ,4 68 6, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,6 etc.....

30 22 RESULTATEN OUDEREN In beide regio s is echter sprake van een grote spreiding in het aantal reacties per woning, zoals te zien is in tabel 6-1. In de Leidse regio zijn op 60,1 procent van de aangeboden 55-pluswoningen 10 reacties of minder gekomen, op 31,1 procent zijn 5 reacties of minder gekomen en op 9,3 procent zijn slechts 1 of 2 reacties gekomen. In de Duin- en Bollenstreek zijn op 62,6 procent van de aangeboden 55- pluswoningen 10 reacties of minder gekomen, op 34,0 procent 5 reacties of minder op 14,2 procent slechts 1 of 2 reacties. Om te onderzoeken op welke ouderenwoningen meer reacties zijn gekomen en op welke minder is in beide regio s een regressieanalyse uitgevoerd, waarbij het aantal reacties de afhankelijke variabele was en verschillende woningkenmerken de onafhankelijke variabelen vormden. In de Leidse regio bleken meer reacties op 55-pluswoningen te komen naarmate het aantal kamers groter is, de woonlaag dichter bij de begane grond ligt en de oppervlakte van de woonkamer groter is. In de Duin- en Bollenstreek komen er meer reacties naarmate de huur hoger is en het aantal kamers groter. Maar net als bij de wachttijden geldt ook hier dat de samenhang tussen de genoemde variabelen en het aantal reacties weliswaar significant is maar niet erg sterk. Andere aspecten, die niet in de analyse konden worden meegenomen, spelen dus een rol. Het grote aantal ouderenwoningen waarop slechts weinig reacties zijn gekomen verklaart waarom ook ouderen met een korte wachttijd een ouderenwoning hebben kunnen bemachtigen: zij hebben bij deze woningen weinig concurrentie ondervonden van woningzoekenden met een langere wachttijd.