Inhoud 2 Voorwoord 4 Vijfjarenoverzicht 5 Profiel 8 Favourite meeting places 10 Bericht Raad van Commissarissen

Transcriptie

1

2

3 1 Inhoud 2 Voorwoord 4 Vijfjarenoverzicht 5 Profiel 8 Favourite meeting places 10 Bericht Raad van Commissarissen 12 Top 10 Waarde 13 Top 10 Huurders 14 Verslag van de Raad van Bestuur 22 Aandeelhoudersinformatie en Investor Relations 26 STRATEGie 32 Remuneratierapport Bedrijfsactiviteiten 72 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 78 Corporate governance 83 Jaarrekening Vastgoedportefeuille/pijplijn Dit is een samenvatting van het jaarverslag Het volledige jaarverslag over 2009 in de Engelse taal, inclusief jaarrekening en verklaring van de accountant, is in gedrukte vorm te verkrijgen ten kantore van Corio of te downloaden op de website van Corio (

4 2 Voorwoord Nadat 2008 een rampzalig jaar is gebleken voor de financiële markten kenmerkte 2009 zich vooral als het jaar van de nasleep. In algemene zin kampte het bedrijfsleven met noodzakelijke herstructureringen. Corio wist door de opgebouwde positie een stabiele koers te handhaven en gaf het hele jaar blijk van enorme veerkracht. Net als bij andere bedrijven was onze balans een belangrijk speerpunt, evenals de noodzaak om tegen aanvaardbare tarieven onze financiering op de langere termijn zeker te stellen. Zelfs voor gerespecteerde ondernemingen, zoals Corio, was dat een hele opgave: de beschikbare financiële middelen op de kapitaalmarkt droogden vrijwel volledig op en wat er wel aan financiering beschikbaar kwam, was kostbaar. Financiering van groei en het veilig stellen van aflossingsschema s namen dan ook een fors deel van de managementtijd in beslag. Kansen om te acquireren hebben we niettemin scherp in de gaten gehouden en we konden het afgelopen jaar tweemaal toeslaan: medio 2009 kochten we een eersteklas winkelcentrum in het hart van Madrid en later in het jaar werd besloten te proberen de Duitse markt te betreden. In de vastgoedsector zette de rendementstijging door, wat leidde tot een verdere daling van waarden. Als gevolg hiervan was een aantal ondernemingen in de sector genoodzaakt met een claimemissie te komen om hun balans te versterken en om het breken van convenanten te voorkomen. Tegen deze achtergrond ging Corio nog intensiever op zoek naar kansen in de markt en analiseerde daarvoor verschillende opties op haar thuismarkten. De verwachting was dat een groot aantal bedrijven met problemen zich op de markt zouden aanbieden, maar dit deed zich niet op grote schaal voor. Onze belangrijkste aankoop in 2009 betrof het Príncipe Pío winkelcentrum, tegen een netto aanvangsrendement van 7,9%. Deze overname was een goed voorbeeld van een transactie waarbij wij succesvol hebben ingespeeld op de kwakkelende markt. In december maakten wij onze plannen bekend om een deel van de portefeuille van Multi Corporation te verwerven. Deze plannen hadden betrekking op winkelcentra en ontwikkelingsprojecten vooral in Duitsland. Door deze transactie ontstaat een nieuwe thuismarkt en kunnen wij in de grootste economie van Europa vaste voet aan de grond krijgen. Tegelijkertijd willen wij met Multi de handen ineenslaan om samen projecten te onwikkelen. Corio toonde veerkracht in crisistijd dankzij een goede voorbereiding en de kwaliteit van de portefeuille Ondertussen zagen consumenten in de winkelcentra van Europa zich door de economische neergang genoodzaakt hun koopgedrag te wijzigen. Ze gaven minder uit naarmate de werkloosheid in heel Europa verder toenam en spaarden meer omdat ze niet wisten hoe lang de crisis zou voortduren en hoe ernstig de situatie zou worden. Dat de consument steeds voorzichtiger werd, komt duidelijk tot uiting in de stijgende spaarquote en de toenemende populariteit van discountproducten, terwijl met name duurzame consumptiegoederen zoals meubels en elektronica het zwaar te verduren hadden. De vastgoedsector blijft van oudsher achter bij de reële economie. Huurders kunnen doorgaans de eerste klappen van een dalende omzet opvangen zonder dat hun vermogen om de huur te betalen wordt aangetast. In 2009 leidden de krimpende omzetten op de gehele Europese markt echter al snel tot lagere huurinkomsten, daar de leegstand in alle markten toenam. Deze trend deed zich vooral voor op B-locaties. Corio toonde veerkracht in crisistijd dankzij een goede voorbereiding en de kwaliteit van de portefeuille. Al in 2008 boekten wij grote vooruitgang door het verminderen van onze afhankelijkheid van de financiële markten. Zo hebben wij het committed deel van de pijplijn teruggebracht en ervoor gezorgd dat deze volledig was gedekt door beschikbare financiering. Deze lijn hebben wij in 2009 voortgezet door de balans verder te versterken. Wat betreft de operationele inkomsten is Corio erin geslaagd om duurzaam te blijven groeien dankzij de kwaliteit van de portefeuille en de sterke weging in A-locaties, die beter bestand zijn tegen de gevolgen van de economische crisis. Door onze managementaanpak, waarbij wij dichtbij de business blijven die wij managen, zijn wij in staat om snel en flexibel te handelen en om goed te anticiperen op

5 3 marktontwikkelingen. Als gevolg hiervan zijn de Corio-centra erin geslaagd, vooral op onze grotere markten in Nederland, Frankrijk en Italië, om een relatief sterke like-for-like groei en nieuwe verhuur/huurverlengingen te realiseren vergeleken met de markt als geheel. Zelfs in Spanje en Turkije, die zwaarder getroffen waren door de crisis, deden onze activiteiten het beter dan de markt en realiseeerden wij een hoge bezettingsgraad. Succesvolle financieringsactiviteiten grootste verworvenheid van 2009 De overgrote meerderheid van onze winkelcentra vallen onder de categorie stadscentrum of wijkcentrum. Dit betekent dat ze middenin hun verzorgingsgebied liggen en daarom een hoge koopkrachtbinding kennen. Een aantal van onze centra is ook gericht op men sen op doorreis - ze liggen in de buurt van openbaar vervoersknooppunten waardoor hoge be zoe kersaantallen verzekerd zijn. Dit is geheel in lijn met het belangrijkste streven van Corio om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen en past tevens bij de essentie van ons bedrijf: ervoor zorgen dat bezoekers van onze winkelcentra er langer blijven en weer terugkomen. Wij hebben ons dit jaar vooral ingespannen om de bezettingsgraad op peil te houden. Er zijn extra middelen ingezet voor het aanpassen van de centra aan de behoeften van de consument en voor onze communicatie met huurders. Hiermee wilden wij de nieuwe verhuur/huurverlengingen op een goed niveau houden en een positieve like-for-like groei realiseren. Onze extra inspanningen hebben vruchten afgeworpen: de like-for-like groei bedroeg 1,7% en de bezettingsgraad van de retailportefeuille kwam uit op 96,3%. Vanwege de marktomstandigheden hebben we de opbouw van onze eigen ontwikkelingsactiviteiten in een lager dan gepland tempo opgepakt. Al in 2008 werd duidelijk dat de ontwikkelingspijplijn voorzichtig moest worden herzien. Het was toen niet het juiste moment om uit te breiden, en in 2009 was het al niet anders. De enige projecten in eigen beheer waarmee Corio startte, waren uitbreidingen van bestaande objecten waarbij Corio volledige controle had over de tijdsplanning. Succesvolle financieringsactiviteiten behoren tot de grootste verworvenheden van Naast het verlengen en afsluiten van kredietfaciliteiten heeft een versnelde bookbuilding (ABB) een bedrag van 258 miljoen opgebracht. Dankzij deze stap is onze financiële stabiliteit voor de komende jaren verzekerd en zijn wij goed voorbereid om in te spelen op de mogelijkheden die zich voordoen. Ondertussen blijft onze strategie op koers. Ons streven om een pure play retailvastgoed bedrijf te worden, die in vooraanstaande winkelcentra investeert en deze runt met een eigen management, blijft overeind. Het doel van Corio om ontwikkelingsprojecten te insourcen speelt hierbij een belangrijke rol. Gezien de huidige marktomstandigheden hebben wij echter besloten om in 2009 voorzichtigheid te betrachten en om te wachten tot de markten weer tot rust zijn gekomen. Ook met betrekking tot ons doel om maximaal 20% van ons kapitaal in de opkomende markten te investeren, zijn wij behoedzaam. In de tweede helft van 2009, toen de financiële markten zich herstelden, werd een geleidelijke kentering in de vastgoedwaarden zichtbaar. Er was eerst in het Verenigd Koninkrijk en later ook in Frankrijk eindelijk sprake van een opwaartse beweging, zij het in eerste instantie slechts op A-locaties. Kort daarna besloten wij in gesprek te treden over de mogelijke aankoop van eersteklas objecten van Multi Corporation in Duitsland. Als de onderhandelingen slagen, zullen wij een nieuwe thuismarkt creëren met onmiddellijke schaalgrootte. Eind 2009 waren wij op basis van exclusiviteit in onderhandeling met Multi Corporation, echter zonder enige garantie dat er overeenstemming zou worden bereikt. Al met al was 2009 een jaar vol uitdagingen en moeilijke besluiten. Daar tegenover stonden kansen die wij hebben benut om duurzame winstgevende groei te borgen. Dankzij de combinatie van een goede uitgangspositie, deskundigheid en teamspirit zijn wij in vele opzichten sterker uit 2009 gekomen. Daarom wil ik graag alle medewerkers van Corio bedanken voor hun inzet en bijdrage en ik kijk uit naar nog een jaar met iedereen nog een jaar waarin wij ernaar zullen streven om favoriete ontmoetingsplekken te creëren, waar mensen graag samenkomen, de tijd doorbrengen en winkelen. Gerard Groener CEO Corio N.V.

6 4 Vijfjarenoverzicht (x mln) Financieel Brutohuuropbrengsten 390,8 397,9 363,1 327,4 315,0 Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -53,8-51,9-46,8-47,7-46,3 Nettohuuropbrengsten 337,0 346,0 316,3 279,7 268,7 Direct resultaat deelnemingen 8,7 15,2 14,2 15,7 10,4 Herwaarderingen (inclusief resultaat uit verkoop) -389,7-355,4 552,5 458,5 396,0 Indirect resultaat deelnemingen -5,6-96,7 76,9 17,4 29,3 Nettoresultaat -131,9-239,6 801,5 640,7 589,1 Direct resultaat 218,2 204,1 203,1 197,7 201,4 Indirect resultaat -350,1-443,7 598,4 443,0 387,7 Belegd in vastgoed 5.885, , , , ,9 Totaal activa 6.291, , , , ,7 Eigen vermogen (exclusief geassocieerde deelneming) 3.384, , , , ,1 Leverage (%)* 40,4 40,1 34,0 35,8 35,1 Rentedekkingsratio** 3,4 2,6 3,0 4,2 4,9 Gemiddeld aantal geplaatste aandelen (x mln) 72,16 66,25 66,25 66,25 66,25 Bedragen per aandeel (x 1) Nettoresultaat -1,83-3,62 12,10 9,67 8,89 Direct resultaat 3,02 3,08 3,07 2,98 3,04 Indirect resultaat -4,85-6,70 9,03 6,69 5,85 Eigen vermogen voor winstverdeling 44,32 52,20 57,74 47,66 40,33 Dividend 2,65*** 2,64*** 2,60 2,53 2,45 Hoogste dagelijkse slotkoers 49,20 62,66 75,19 61,90 48,94 Laagste dagelijkse slotkoers 25,87 30,71 49,95 43,66 41,20 Ultimo jaar slotkoers 47,69 32,89 55,40 61,90 45,90 Gemiddelde beursomzet (stuks per dag) Marktkapitalisatie ( miljard) 3,6 2,2 3,7 4,1 3,0 Operationeel Gemiddelde financiële bezettingsgraad retail (%) 96,3 97,7 96,8 97,5 98,3 Like-for-like retail (%) 1,7 4,0 5,9 3,3 3,8 Nieuwe verhuur en huurverlengingen retail, toename in huur (%) 7,2 16,6 18,7 20,9 20,0 Aandeel retail in portefeuille (%) Bruto verhuurbaar winkeloppervlak (m 2 ) Pijplijn ( miljard) 2,3 2,7 3,5 2,1 1,7 Gemiddeld netto theoretisch rendement winkelportefeuille (%) 6,7 6,1 5,7 NA NA * De leverage wordt gedefinieerd als het totaal aan verplichtingen, minus de uitgestelde belastingen en crediteuren, gedeeld door het balanstotaal, onder aftrek van goodwill. ** Rentedekking wordt gedefinieerd als het totaal aan nettohuuropbrengsten en de ontvangen dividenden van geassocieerde deelnemingen, gedeeld door de betaalde (of verschuldigde) rente minus de ontvangen rente, beide over de afgelopen twaalf maanden. *** In contanten of in aandelen.

7 5 Profiel Genoteerd aan Euronext NYSE in Amsterdam en Parijs FBI en SIIC-regime van toepassing 5 thuismarkten Kritische massa 91 winkelcentra In-house beheer, verhuur en ontwikkeling Dominante winkelcentra Decentraal georganiseerd > lokaal+ Lage leverage: gezonde financiële structuur 468 medewerkers Maatschappelijk verantwoord ondernemen Corio is een vastgoedonderneming met een focus op retail en is gespecialiseerd in de selectie, ontwikkeling, herontwikkeling en het beheer van winkelcentra. Corio is actief in vijf landen: Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. De aandelen in de vennootschap, een fiscale beleggingsinstelling (FBI) naar Nederlands recht, zijn genoteerd aan Euronext NYSE in Amsterdam en Parijs. In Frankrijk heeft Corio de SIIC-status en het aandeel Corio is sinds maart 2008 opgenomen in de AEX, de index van de 25 meest verhandelde aandelen op de Amsterdamse beurs. Corio streeft ernaar om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen: duurzame centra waar mensen graag samenkomen, hun vrije tijd doorbrengen en winkelen plekken waar ze graag naar terugkeren. Bij het selecteren van investeringen richt Corio zich op winkelcentra die in hun eigen verzorgingsgebied een dominante positie innemen. Met deze projecten bieden wij de consument een compleet pakket (buurt)winkels, restaurants, vrijetijdsbesteding en entertainment, ruimte voor evenementen en een scala van diensten. Het is dan ook op dit gebied mede dankzij het lokale en professionele management in eigen beheer dat Corio de meeste waarde kan toevoegen. Naast het kopen en ontwikkelen van winkelcentra, verhuurt en beheert Corio de winkelcentra in de eigen portefeuille. Dit maakt Corio tot een geïntegreerde vastgoedonderneming met een focus op retail. Corio voert een actief investeringsbeleid gericht op waardecreatie. Objecten worden op zorgvuldig gekozen momenten gekocht en verkocht. De kwaliteit van een winkelcentrum wordt bepaald door de kwaliteit van het lokale management en komt tot uitdrukking in de kasstroom. Het succes van de portefeuille van Corio hangt af van de inspanningen van de lokale verhuurders, de managers van de winkelcentra en de ontwikkelaars. Corio hanteert om die reden een sterk gedecentraliseerd bedrijfsmodel: lokale business units in de diverse landen zijn zelf verantwoordelijk voor hun eigen resultaatontwikkeling. Hierdoor kunnen zij sneller inspelen op veranderende behoeften en gewoonten van de consument. De managementteams van de business units overleggen regelmatig met de holding in Utrecht. De operationele portefeuille van Corio werd op 31 december 2009 gewaardeerd op 5,7 miljard, en bestaat uit investeringen met een bruto verhuurbare oppervlakte (BVO) van 1,5 miljoen m 2 in 105 projecten, waarvan 91 winkelcentra. De strategie van Corio is gericht op groei van deze portefeuille door uitbreiding en herontwikkeling van bestaande operationele centra en ontwikkeling en verwerving van nieuwe projecten. In de pijplijnportefeuille zitten investeringen ter waarde van 2,3 miljard, met een BVO van 0,6 miljoen m 2 in 31 projecten. Van deze pijplijn bestaat 45% uit geplande uitbreidingen van bestaande winkelcentra die al in bezit zijn van Corio. Corio heeft ook een desinvesteringsplan. Het voornaamste doel van dit plan is het verkopen van niet-strategische activa zoals de kantoor- en bedrijfsruimten in Frankrijk en de kleinere retailobjecten waar Corio geen waarde meer kan toevoegen. Wanneer de projecten in de pijplijn zijn opgeleverd, krijgt Corio een portefeuille van 100 retailprojecten met een BVO van 2,0 miljoen m 2. Winkelcentra zijn dan goed voor 99% van de portefeuille. Bij Corio werken 468 mensen, waarvan 90% in de business units werkzaam is. De leverage bedraagt 40,4% en bestaat voor ongeveer 66% uit vastrentende leningen. Corio wil zowel op de korte als op de lange termijn aan haar verplichtingen kunnen voldoen en voert daarom een conservatief financieringsbeleid. Corio organiseert en beheert de financieringen centraal.

8 6 Consumenten bepalen het succes van onze centra. Zij kiezen waar en hoe zij winkelen, hun vrije tijd doorbrengen en elkaar willen ontmoeten. Retailers staan dicht bij de consument. Daar door weten zij beter dan wie ook waar om mensen onze winkelcentra bezoeken, er verblijven en dingen kopen. Gemeenten zijn altijd op zoek naar verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Stadscentra waar veel functies samenkomen, spelen daarin een belangrijke rol. Mensen bij Corio geven altijd het beste van zichzelf. Ze zijn sterk betrokken bij hun vak en vinden het een voorrecht om dit bij Corio te mogen uitoefenen. Het management van Corio volgt de consument op de voet door voort durend te meten hoeveel men sen onze winkelcentra be zoeken en waar en hoe zij hun geld be steden. De stereotiepe consu ment bestaat niet. Zijn gedrag wordt gestuurd door zijn per soonlijke voorkeuren en hij is bo vendien impulsief. Mensen die winkelen hebben andere behoef ten dan mensen die hun dage lijkse bood schappen doen, net zoals de toerist naar iets anders op zoek is dan de forens. En mensen die s avonds met vrienden uitgaan hebben weer andere wensen. De omzet van de winkelcentra komt voor ten minste 80% uit het primaire verzorgingsgebied. Om het aanbod te kunnen toesnijden op de behoeften en wensen van de consument, moeten wij weten wie in het gebied wonen en wer ken. Begrijpen wat mensen bindt en dit inzicht daad werkelijk gebrui ken, is bepalend voor het succes van onze centra, die het hart van de lokale gemeen schap vormen. Wat wij bieden, is meer dan een winkel ervaring en strekt zich uit tot aan vullende diensten, functies en evene menten. Er moeten meer momenten worden gecreëerd waarop de buurt, wijk of stad zich verbonden voelt met ons centrum. Hierdoor ontstaat loyaliteit en krijgen wij de kans om de concurrentie naar de kroon te steken en om ons streven naar maat schap pelijk verantwoord onder nemen waar te maken. Retailers zijn onze belangrijkste zakenpartners. Het is van groot belang dat zij een goed personeelsbeleid hebben, in en rond hun winkels de juiste investeringen doen en dat zij inspelen op de veranderende behoeften en verwachtingen van hun klanten. Hun succes bepaalt het succes van onze winkelcentra. Het management van Corio besteedt veel aandacht aan het selecteren en samenbrengen van huurders. Regelmatig contact met onze retailers geeft ons, naast betrouwbare cijfers, direct inzicht in de mogelijkheden van onze centra. Het spreekt voor zich dat de eigen verhuur en winkelcentrummanagement van Corio in dit bedrijfsmodel van cruciaal belang zijn. Door een grote portefeuille op te bouwen en te investeren in nieuwe ontwikkelingen bieden wij onze huurders bovendien de mogelijkheid om ook in andere regio s succesvolle bedrijven op te zetten. Dit leidt tot hogere omzetten, een hechtere samenwerking en snellere huurgroei. Om deze kansen maximaal te benutten, richt Corio zich vooral op de grotere, dominante winkelcentra, waar meer mogelijkheden zijn om de retailmix uit te breiden en te herpositioneren en daarmee de resultaten verder te verbeteren. De winkelfunctie is doorgaans de drijvende economische kracht achter verbeteringen in het publieke domein die gemeenten kunnen doorvoeren. Corio biedt oplossingen voor gemeenten die willen investeren in de kwaliteit van het stedelijke gebied. Door eigen marktonderzoek, inzicht in de consument en zijn gedrag, door de grote portefeuille, en door de vermenging van culturen en kennis van verschillende Europese regio s, is Corio in staat om maximale creativiteit toe te voegen aan de oplossingen die zij biedt. Vanaf het begin betrokken zijn bij deze uitdagingen heeft ook voor Corio voordelen. Uitbreiding van de portefeuille op basis van kostprijs biedt meer mogelijkheden voor toekomstige waardeontwikkeling en goede prestaties dan acquisities in een sterk concurrerende omgeving met bijbehorende hoge prijzen. Bovendien oefent Corio op deze manier vanaf het begin invloed uit op de kwaliteit van het project. Die kwaliteit zien we terug in de mix aan winkeliers, het ontwerp, de dienstverlening en het management. Eigen deskundigheid op het gebied van projectontwikkeling binnen de Corio-organisatie is inmiddels een groot pluspunt. Een goede performance staat of valt met toewijding, en dat is precies de reden waarom Corio voor management in eigen beheer kiest. De managers van de winkelcentra, de verhuurmanagers en projectontwikkelaars werken allemaal samen aan het tot stand brengen van duurzame ont moetingsplekken waar mensen graag komen, elkaar ontmoeten, de tijd doorbrengen en weer terugkeren. Hierdoor vormen de winkelcentra van Corio het hart van de lokale gemeenschap. Dit kan alleen als deze managers ook beschikken over de best mogelijke informa tie. Deskundigen op het gebied van marktonderzoek, porte feuilleanalyse en administratie zetten zich in om deze informatie te verzamelen en op transparante wijze beschikbaar te stellen. Corio biedt haar medewerkers vrijheid, en met die vrijheid komt verantwoordelijkheid. Transparantie en vertrouwen gaan hand in hand en zijn hierbij cruciaal. In deze tijd van informatie overvloed, is kennis nog altijd van groot be lang en vaardigheden nog be lan grijker. De open uitwisseling van ideeën, kennis en informatie tus sen ver schil lende disciplines en cul turen in Europa gekoppeld aan team work spelen bij Corio een steeds grotere rol. En zo ver an dert de onderneming in een net werk orga nisatie waar ge spe cia liseerde teams de uitda ging aangaan om waarde toe te voegen voor de consument, retailers en voor aandeelhouders.

9 7 Kerncijfers Bezoekersaantallen 360 mln 345 mln Retailcontracten Verhuurbare oppervlakte retail 1,5 mln m 2 1,4 mln m 2 Bezetting retail 96,3% 97,7% Operationele portefeuille 5,7 Miljard 5,8 Miljard Pijplijn 2,3 Miljard 2,7 Miljard Nettohuuropbrengsten 337,0 mln 346,0 mln Totale huurgroei (voortgezet) 6,1% 14,0% Like-for-like groei retail 1,7% 4,0% Direct resultaat 218,2 mln 204,1 mln Indirect resultaat - 350,1 mln - 443,7 mln Nettowinst - 131,9 mln - 239,6 mln Beurswaarde 3,6 miljard 2,2 Miljard Dividend per aandeel 2,65 2,64 NAV 44,32 52,20 NNNAV 47,14 57,98

10 8 Duurzame plekken ontwikkelen waar mensen elkaar graag ontmoeten en weer terugkomen: favoriete ontmoetingsplekken. Corio is gespecialiseerd in het ontwikkelen en beheren van winkelcentra. Er is deskundigheid voor nodig om een portefeuille van 91 centra in vijf landen te beheren. De juiste layout en omvang bepalen, de juiste retailers in de arm nemen, voldoende parkeerruimte inruimen en alle overige functies ontwerpen die nodig zijn om mensen te bedienen en bezig te houden, en vooral ook de centra toesnijden op het verzorgingsgebied dat is waar wij ons elke dag mee bezighouden. Dit alles is nodig, maar niet voldoende. Om een favoriete ontmoetingsplek te ontwikkelen, moeten wij betrokken zijn. Betrokken bij onze consumenten, bij het scheppen van de juiste sfeer, de juiste evenementen, een veilige omgeving, een warm gevoel om zo een plek te creëren waar mensen graag samenkomen, elkaar shopping events crowds fun Food & drink services

11 9 ontmoeten, en waarnaar ze weer terugkeren. Hiervoor bestaat geen recept, geen vaste formule. Maar één ding is zeker: mensen gaan waar mensen zijn. Het ontwerpen van die favoriete ontmoetingsplek is telkens anders. Dat hangt af van de stad, de buurt, de mensen. Het vraagt om betrokkenheid, empathie, inspiratie, durf en tegelijk ook betrouwbaarheid waarden die wij naleven in ons werk. Er is een veelheid aan vaardigheden voor nodig, en het vermogen om de uitdagingen van verschillende invalshoeken te bekijken. Dit leidt automatisch tot samenwerking. Geen enkel succes bij Corio komt voort uit een soloactie er komt altijd een team aan te pas. friends family leisure design style celebrities

12 B. Vos (Bas, 1939) Voorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Commissariaten: Voorzitter Tsjechië en Slowa kije Fonds, Roemenië en Bulgarije Fonds, Rusland Midcap Fonds en KCM Beleggings-fondsen. Vicevoorzitter Koninklijke Reesink N.V. Lid van Middle Europe Real Estate en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen. Voorzitter Selectiecommissie Lid Auditcommissie R.A.H. van der Meer (Robert, 1949) Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functies: Hoogleraar Finance, Rijksuniversiteit Groningen; directeur Lesuut Finance B.V.\P&C B.V., adviseur van het Pensioenfonds Nederlandse Bisdommen en directeur van de Catharijne Stichting, Stichting Von Freiburg, Stich ting Corpus en Stichting GITP International. Verder treedt de heer van der Meer op als raadsheerplaatsvervanger van de Ondernemingskamer. Commissariaten: European Asset Trust N.V., BNP Paribas OBAM N.V., Kas Bank N.V. en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen. Voorzitter Auditcommissie W. Borgdorff (Wim, 1960) Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functie: Managing Partner Fund Investment, AlpInvest Partners N.V. Commissariaten: Lid beleggingsadviescommissie van BPF Bouw (Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwenijverheid), lid adviesraad bij Permira I, II, III en IV en Apax IV, V, VI, en VII. Voorzitter Remuneratiecommissie Bericht Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur opgestelde jaarverslag en de jaarrekening 2009 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en hierover een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Wij stellen u voor om de jaarrekening ongewijzigd over te nemen en om conform het voorstel van de Raad van Bestuur voor 2009 een dividend vast te stellen van 2,65 per aandeel (in contanten of in aandelen). Het dividendbeleid van Corio (zie de website is erop gericht om minimaal te voldoen aan de vereisten voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI s) en, behoudens bijzondere omstandigheden, om het dividendniveau per aandeel te handhaven en bij voorkeur met de gemiddelde inflatie in de eurozone te verhogen. Structuur en werkzaamheden Raad van Commissarissen gedurende 2009 De organisatie van de Raad van Commissarissen is geheel in lijn met de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance code. Met uitzondering van de heer W. Borgdorff zijn alle commissarissen onafhankelijk in de zin van best practice bepaling III.2.1 van deze code. Volgens de code worden de leden van de Raad van Commissarissen geacht onafhankelijk te zijn als zij niet voldoen aan de afhankelijkheidscriteria die daarin zijn beschreven. De heer Borgdorff is echter directeur van een onderneming waarvan 50% van de aandelen in handen is van het ABP, dat ook meer dan 25% van de aandelen Corio N.V. in bezit heeft. In het verslagjaar hebben de Raad van Commissarissen, de Auditcommissie, de Remuneratiecommissie en de Selectiecommissie hun taken vervuld overeenkomstig de van toepassing zijnde reglementen. Deze kunnen worden gedownload van de website van Corio. De Raad van Commissarissen heeft in 2009 elf keer plenair vergaderd met de Raad van Bestuur. De belangrijkste onderwerpen die werden besproken waren de strategie, investeringen, financiering, risicobeheer, maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), doelstellingen, controlesystemen, de jaarbegroting en kansen voor de toekomst. Corio heeft tijdens het verslagjaar kapitaal aangetrokken middels een succesvolle aandelenemissie en door het afsluiten van een inflatie-gerelateerde lening. Verder zijn persberichten, kwartaalberichten, halfjaarcijfers en het jaarverslag en de jaarrekening op de daartoe geëigende momenten besproken. De externe accountant heeft de bevindingen van de controles gepresenteerd tijdens de besprekingen van de halfjaarcijfers en de jaarrekening. De Raad van Commissarissen en de Auditcommissie hebben de bevindingen van de uitgevoerde controles met de externe accountant besproken. Er heeft in 2009 enkele malen overleg plaatsgevonden tussen de commissarissen onderling. Buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur werd het functioneren van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen, zowel als college als individueel, besproken en geëvalueerd. Tijdens deze bijeenkomsten werd ook gesproken over de samenstelling en de portefeuilleverdeling van de Raad van Bestuur, evenals over het op hen van toepassing zijnde remuneratiebeleid. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de voorzitter van de Raad van Bestuur kwamen regelmatig bijeen om algemene zaken bij Corio door te nemen. De presentie van de commissarissen bedroeg 94%. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen was regelmatig afwezig bij de besprekingen. 1 0 Tijdens een werkbezoek aan Frankrijk in november, waar de commissarissen een aantal winkelcentra bezochten, kwam de Raad van Commissarissen voor een extra vergadering bijeen.

13 1 1 D.C. Doijer (Derk, 1949) G.A. Beijer (Gobert, 1950) Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functie: Onafhankelijk adviseur en Associé bij Boer & Croon. Commissariaten: Staedion (woningcorporatie Den Haag) Lid Selectiecommissie Lid Remuneratiecommissie Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functie: Algemeen Directeur DCD Holding B.V. Commissariaten: Royal Ahold N.V. en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen. Lid Auditcommissie Lid Remuneratiecommissie Lid Selectiecommissie Samenstelling Raad van Commissarissen en activiteiten commissies De curricula vitae van de leden van de Raad van Commissarissen in de kaders in dit hoofdstuk verschaffen informatie over de samenstelling van alle commissies die door de Raad van Commissarissen zijn benoemd. Elke commissie bestaat uit drie leden van de Raad van Commissarissen. De activiteiten van de commissies zijn hieronder beschreven. De Raad van Commissarissen bestaat in totaal uit vijf leden. Voor twee leden, de heren Doets en Doijer, eindigde in 2009 de benoemingstermijn. De heer Doets is vervangen door een nieuw lid, de heer Beijer, die werd benoemd tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april De Raad van Commissarissen is de heer Doets zeer erkentelijk voor zijn bijdrage. Tijdens diezelfde vergadering werd de heer Doijer door de Raad van Commissarissen herbenoemd. De Raad van Commissarissen zal in 2010 zijn profiel beoordelen met het oog op de vereisten van de corporate governance code. Auditcommissie De Auditcommissie kwam in 2009 vier keer bijeen. De belangrijkste onderwerpen op de agenda waren de kwartaalcijfers, de halfjaar- en jaarcijfers, de verklaring van de accountant, de management letters en het jaar verslag. De Auditcommissie heeft in het verslagjaar ten minste één keer met de externe accountant overlegd zonder de aanwezigheid van leden van de Raad van Bestuur. Daarbij werd aandacht besteed aan de onderwerpen risicobeheer, treasury, het buitenlands valutabeleid, de financiële resultaten en de positie van de vennootschap. De commissie heeft bovendien de noodzaak van een interne auditor onderzocht, maar acht een dergelijke aanstelling voorlopig niet nodig. Dit onderwerp zal in 2010 opnieuw aan de orde worden gesteld. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie kwam in 2009 één keer bijeen om de variabele beloning en de kortetermijn- en langetermijnbonussen van de Raad van Bestuur te bespreken. Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het remuneratiebeleid is terug te vinden in het hoofdstuk over het remuneratierapport in dit jaarverslag. Het remuneratierapport is opgesteld door de Remuneratiecommissie en vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het proces dat in 2009 werd gevolgd, is in overeenstemming met het remuneratiebeleid dat tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 10 december 2004 werd aangenomen, inclusief het wijzigingsvoorstel dat door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 29 april 2008 werd goedgekeurd. Selectiecommissie De Selectiecommissie kwam in 2009 één keer bijeen om de selectie van de opvolger van de CFO, de heer Haars, te bespreken. Medewerkers Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de Raad van Bestuur en medewerkers van Corio voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar. Utrecht, 18 februari 2010 De Raad van Commissarissen

14 1 2 Top 10 waarde Jaarultimo Totaal Waarde 2.321,2 mln Bezoekers 107 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten % van totale portefeuille Corio 39,4% Grand Littoral Marseille Waarde 333,4 mln Bezoekers 13,0 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 185 % van totale portefeuille 5,7% 1 6 Alexandrium Rotterdam Waarde 241,3 mln Bezoekers 8,5 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 172 % van totale portefeuille 4,1% Hoog Catharijne Utrecht Waarde 317,2 mln Bezoekers 26,0 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 388 % van totale portefeuille 5,4% 2 7 Akmerkez Istanbul (46.9%) Vermogenswaarde Corio 175,0 m Bezoekers 6,5 mln BVO Akmerkez m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten NB % van totale portefeuille 3,0% Shopville Le Gru Turijn (incl. Ikea) Waarde 298,5 mln Bezoekers 10,9 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 166 % van totale portefeuille 5,1% 3 8 Príncipe Pío Madrid Waarde 149,8 mln Bezoekers 12,0 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 115 % van totale portefeuille 2,5% Campania Napels Waarde 278,3 mln Bezoekers 10,2 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 176 % van totale portefeuille 4,7% 4 9 Mondeville 2 Caen Waarde 142,4 mln Bezoekers 5,6 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 72 % van totale portefeuille 2,4% Grand Place Grenoble Waarde 257,1 mln Bezoekers 8,3 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 124 % van totale portefeuille 4,4% 5 10 GrandEmilia Modena Waarde 128,2 mln Bezoekers 6,2 mln BVO Corio m 2 Totaal BVO m 2 Aantal contracten 90 % van totale portefeuille 2,2%

15 1 3 Top 10 Huurders exclusief omzethuur Totaal Huuropbrengst 66,8 mln % van totale jaarlijkse huuropbrengst 16,8% Aantal contracten 267 Ahold Albert Heijn, Etos, Gall&Gall Huuropbrengst 10,4 mln % van totale huuropbrengst 2,6% Aantal contracten Metro Makro, Metro, Mediamarkt, Saturn Huuropbrengst 5,9 mln % van totale huuropbrengst 1,5% Aantal contracten 15 PPR Group FNAC, Conforama Huuropbrengst 9,8 mln* % van totale huuropbrengst 2,5% Aantal contracten 9 * 5,4 retail en 4,4 bedrijfsruimten 2 7 Blokker Blokker, Marskramer, Xenos, Bart Smit, Intertoys Huuropbrengst 5,1 mln % van totale huuropbrengst 1,3% Aantal contracten 56 Inditex Zara, Berschka, Stradivarius, Pull & Bear Huuropbrengst 9,2 mln % van totale huuropbrengst 2,3% Aantal contracten Carrefour Carrefour Huuropbrengst 4,7 mln % van totale huuropbrengst 1,2% Aantal contracten 9 Hennes & Mauritz Hennes & Mauritz Huuropbrengst 8,0 mln % van totale huuropbrengst 2,0% Aantal contracten Schuitema C1000 Huuropbrengst 3,1 mln % van totale huuropbrengst 0,8% Aantal contracten 20 CSC Computer Sience Huuropbrengst 7,6 mln* % van totale huuropbrengst 1,9% Aantal contracten 1 * Alleen kantoren Courir Go Sport Courir, Go Sport Huuropbrengst 3,0 mln % van totale huuropbrengst 0,7% Aantal contracten 16

16 1 4 De Raad van Bestuur G.H.W. GROENER (GERARD, 1958) J.G. HAARS (JAN, 1951) F.Y.M.M. FONTAINE (FREDERIC, 1958) Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V., CEO Benoemingstermijn: 1 mei 2008 tot 1 mei Nederlandse nationaliteit. Nevenfuncties: Bestuursvoorzitter Urban Land Institute (ULI) Nederland (sinds 1 januari 2009). Lid Raad van Bestuur Corio N.V., CFO Benoemingstermijn: 1 mei 2007 tot 1 mei De heer Haars treedt af tijdens de AVA op 23 april Nederlandse nationaliteit Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen van Delta Lloyd N.V., Voorzitter van Delta Lloyd N.V. Auditcommissie, lid Raad van Commissarissen van Ajax N.V. Lid Raad van Bestuur Corio N.V., CEO Corio France Benoemingstermijn: 1 mei 2008 tot 1 mei Franse nationaliteit. Nevenfuncties: Bestuurslid CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux de France) en FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières).

17 1 5 Verslag van de Raad van Bestuur Corio blijft zich richten op rendementsgroei uit de winkelportefeuille. Na de verkoop van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille in 2008 nam het aandeel van retail in de totale portefeuille toe van 83% naar 92% begin 2009 (naar waarde gemeten), en steeg het verder naar 94% na de verkoop van kantoren in Frankrijk en investeringen in winkelpanden. Corio trotseerde de moeilijke economische omstandigheden en realiseerde een sterke nettohuurgroei bij voortgezette bedrijfsactiviteiten van 19,3 miljoen in 2009, een toename van 6,1%, en like-for-like groei van 1,8%. Deze toename overtrof onze doelstelling om de groei ten minste gelijke tred te laten houden met de consumentenprijsinflatie van 0,3% in de eurozone en/of een nominale groei van de detailhandelbestedingen in de EU-15 landen, die op gemiddeld 2,0% negatief stond. Voor de financiële markten was 2009 nog steeds allerminst rooskleurig, vooral in de eerste helft van het jaar, wat wederom tot een opwaartse rendementsverschuiving leidde. De sterke huurgroei kon het verlies in waarde door de hogere rendementen compenseren. Toen de rendementen in de tweede helft van het jaar stabiliseerden, werden er weer nettowinsten geboekt. Dankzij de acquisitie van Príncipe Pío in Madrid was Corio España zelfs in staat om voor de tweede helft van het jaar een opwaartse herwaardering te bewerkstelligen. Over het jaar als geheel boekte Corio een negatieve herwaardering van 6,4%, wat neerkwam op 389,7 miljoen op de totale portefeuille Direct resultaat ( mln) Direct en indirect resultaat ( mln) Direct resultaat Indirect resultaat Wat de pijplijn betreft, blijft voorzichtigheid geboden. Over het jaar als geheel hebben wij drie projecten met een totale waarde van circa 188 miljoen afgeblazen. Hiertoe werd besloten omdat het profiel en de winstverwachtingen van deze projecten niet meer aan onze vereisten voldeden. Over andere projecten werd opnieuw onderhandeld, en voor een aantal waren de onderhandelingen aan het eind van het jaar nog in volle gang. Voor de afgeronde heronderhandelingen resulteerde dit in een nettoaanvangsrendement van tussen de 50 en 100 basispunten. Het nettoaanvangsrendement van het vaste, toegezegde gedeelte van de pijplijn bedroeg 6,8% vergeleken met 7,1% in De belangrijkste resultaten over 2009 kunnen kort als volgt worden samengevat: Operationeel Direct resultaat De omzetgroei was sterk ondanks het ongunstige economisch klimaat een toename van 6,9% naar 218,2 miljoen. Hiermee werd de basis gelegd voor een solide resultaat. De bezettingsgraad was relatief stabiel, maar de operationele kosten stegen iets meer dan in 2008 omdat retailers het zwaar te verduren hadden. Dit kwam vooral tot uiting in de voorzieningen voor dubieuze debiteuren en de niet-terugvorderbare servicekosten, en resulteerde in nettohuuropbrengsten van 337,0 miljoen. De nettohuurgroei bij retail bedroeg 21,0 miljoen en werd gerealiseerd met een like-for-like toename van 1,7% (2,9% index, 0,6% nieuwe verhuur/huurverlengingen, 1,9% negatief door andere effecten, voornamelijk leegstand) en 4,7% als gevolg van investeringen en desinvesteringen. Administratieve kosten kwamen hoger uit, op 35,5 miljoen, vooral door de groei van onze organisaties in Turkije en Italië. Dit bracht de winst voor aftrek van rente en belastingen (EBIT) uit voortgezette bedrijfsactiviteiten op een niveau van 310,2 miljoen, een toename van 2,4% ten opzichte van Pijplijn Zeven projecten zijn operationeel geworden en drie projecten werden uit de pijplijn gehaald. De totale waarde van de geannuleerde projecten bedroeg circa 188 miljoen. Binnen de pijplijn vonden er tussen de verschillende categorieën een aantal bewegingen plaats. Het nettoaanvangsrendement van de pijplijn zal naar verwachting 7,1% bedragen vergeleken met 6,7% in het voorafgaande jaar.

18 1 6 MVO vormt al twee jaar een integraal onderdeel van onze strategie Acquisities In 2009 deed Corio drie acquisities. Príncipe Pío in Madrid werd in juni voor 126,5 miljoen gekocht tegen een nettoaanvangsrendement van 7,9%. Daarnaast investeerden wij in twee projecten in Turkije: het Tekira winkelcentrum (resterend 90%) en Teras Park, waar wij ons belang met 11% verhoogden tot een controlerend belang van 51% middels een kapitaaluitbreiding van 22% zonder deelname van de andere aandeelhouder. In december gaven wij het groene licht voor nog een acquisitie in Italië. Corio heeft hiervoor, en voor de investering in Príncipe Pío, de opbrengst uit de versnelde bookbuilding (ABB) gebruikt Intrinsieke waarde voor winstverdeling per aandeel ( 1) Desinvesteringen In 2009 deed Corio een aantal desinvesteringen in Frankrijk. In lijn met onze strategie om ons voornamelijk te richten op retail, verkochten wij drie kantoorpanden en één logistiek centrum voor in totaal 63,2 miljoen tegen een rendement van circa 8%. Er resteren nu nog negen projecten met een totale waarde jaarultimo van 286,9 miljoen. Deze projecten zullen apart worden verkocht. Behalve de desinvestering in Frankrijk heeft Corio in 2009 in Nederland vijf retailprojecten van de hand gedaan voor in totaal 21 miljoen. Na balansdatum kondigde Corio de verkoop aan van Bordeaux Megastore in Frankrijk voor een bedrag van 67,3 miljoen. Waarderingen Gedurende de eerste helft van 2009 stonden de vastgoedwaarden onder grote druk. De opwaartse rendementsverschuiving, die voor een deel werd gecompenseerd door een solide huurgroei, resulteerde in een totale neerwaartse herwaardering van 389,7 miljoen. De rendementen begonnen in het derde kwartaal te stabiliseren, en er was slechts een lichte neerwaartse herwaardering nodig, wat nog in datzelfde kwartaal weer in een nettowinst resulteerde. Het vierde kwartaal liet een zelfde beeld zien, en er werden bescheiden opwaartse waarderingen geboekt, zelfs in Spanje, waar de acquisitie van Príncipe Pío in het vierde kwartaal tot een positieve waardering leidde. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Ons MVO-beleid richt zich in eerste instantie op onze belangrijkste stakeholders, zoals de consument en het milieu, en is in lijn met ons streven om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen. Maatschappelijk verantwoord ondernemen vormt al twee jaar een integraal onderdeel van onze strategie en is inmiddels stevig verankerd in onze organisatie, besluitvorming en dagelijkse gang van zaken. Mede dankzij deze inspanningen is Corio opgenomen in de FTSE4Good index en geselecteerd voor opname in het Ethibel Excellence Investment Register. Wij hebben voor de komende jaren ambitieuze doelstellingen geformuleerd, die zijn terug te vinden in het aparte MVO-verslag dat Corio in april 2010 publiceert. Zie voor een samenvatting van ons MVO-beleid het desbetreffende hoofdstuk in dit jaarverslag.

19 NNNAV (EPRA) per aandeel ( 1) Financiering De markten voor schuldpapier herstelden zich in 2009 en door de groeiende vraag naar (vooral hoogwaardige) bedrijfsobligaties normaliseerden de creditspreads. In de tweede helft van het jaar keerden verschillende traditionele leenproducten zoals bedrijfsobligaties en converteerbare obligaties terug op de markt, maar gedekte vastgoedfinancieringen en bankleningen bleven schaars. Corio is er in 2009 in geslaagd kapitaal aan te trekken door het uitgeven van aandelen en middels leningen. Aandeelhouders kozen ervoor om 63% van het dividend in aandelen te laten uitkeren. Hiervan werd 40% ( 70 miljoen) toegekend. Kort daarna bracht een versnelde bookbuilding (ABB) 258 miljoen op. In het derde kwartaal heeft Corio met een Nederlandse inflatie geïndexeerde lening van 200 miljoen aangetrokken en de looptijd van drie bankleningen voor in totaal 186,2 miljoen met ongeveer drie jaar verlengd. Wij hadden het gehele jaar de beschikking over een revolving credit facility, die in 2012 afloopt en financieringsruimte biedt van 600 miljoen. Ultimo 2009 bedroeg het eigen vermogen (exclusief minderheidsbelang) 3.384,1 miljoen (ultimo 2008: 3.458,5 miljoen) ofwel 44,32 per aandeel (2008: 52,20). Deze daling kan grotendeels worden toegeschreven aan de neerwaartse herwaardering van onze activa in de loop van het jaar en aan bepaalde desinvesteringen, maar het werd positief beïnvloed door de aandelenemissie. Het balanstotaal daalde van 6.408,4 miljoen tot 6.291,2 miljoen. Uitgaande van de ruimte die wordt geboden door de lopende schuldconvenanten en de waarde van de portefeuille eind 2009 bedroeg de potentiële financieringsruimte van Corio 1,2 miljard (2008: 1,3 miljard). Deze leencapaciteit is theoretisch en wordt beperkt door de beschikbaarheid van kapitaal en het interne financieringsbeleid. De niet-opgenomen toegezegde kredietfaciliteiten bedroegen 540 miljoen. Het totaal aan rentedragende leningen inclusief geactiveerde kosten per jaarultimo nam af naar 2.363,5 miljoen (2008: 2.467,0 miljoen). Vrij beschikbare liquide middelen bedroegen 91,2 miljoen. Nieuwe leningen bestonden uit bovengenoemde geïndexeerde lening en een annuïteitenlening ter waarde van 70,5 miljoen die tot 2019 loopt in relatie met de acquisitie van het Príncipe Pío winkelcentrum.

20 Looptijd leningen en renteherzieningsdatum ( mln) >18 Leningen Renteherzieningsdatum Nettoschuld inclusief swaps ultimo 2009 ( mln) Vast Variabel Totaal % van totaal Kort 5,3 24,6 29,9 1% Lang 1.553,6 890, ,5 99% Totaal* 1.558,9 915, ,4 63% 37% 100% *Exclusief geactiveerde financieringskosten. De belangrijkste ratio s jaarultimo Leverage 40,4% 40,1% 34,0% Gemiddelde rente op nettoschuld in het 4,0% 5,1% 5,1% 4e kwartaal Rentedekking 3,4 2,6 3,0 Gemiddelde looptijd van leningen (in jaren) 5,8 5,7 6,7 Ultimo 2009 bedroeg de leverage 40,4% (2008: 40,1%) en stond de rentedekking op 3,4 (2008: 2,6). De leverage wordt gedefinieerd als het totaal aan verplichtingen, minus de uitgestelde belastingen en crediteuren, gedeeld door het balanstotaal, onder aftrek van immateriële activa, en mag niet meer bedragen dan 55%. Rentedekking wordt gedefinieerd als het totaal aan nettohuuropbrengsten en de ontvangen dividenden van minderheidsbelangen, gedeeld door de betaalde (of verschuldigde) rente minus de ontvangen rente, beide over de afgelopen twaalf maanden. De rentedekking moet ten minste 2,2 bedragen. De definities voor zowel 2009 als 2008 zijn gebaseerd op de voorwaarden die gelden op de onderhandse markt in de Verenigde Staten. De definities voor de revolving credit facility zijn afwijkend en minder stringent. De gemiddelde looptijd van leningen nam toe naar 5,8 jaar ultimo 2009 (2008: 5,7 jaar). Rentegevoeligheid In het vierde kwartaal van 2009 bedroeg de gemiddelde rente op leningen 4,0% (2008: 5,1%). Over het jaar als geheel bedroeg het gemiddelde 4,3% (2008: 5,0%). Het beleid van Corio is om tussen een derde en twee derde van haar leenbehoefte vastrentend te financieren en een gemiddelde financieringstermijn na te streven van ten minste vijf jaar. Uitgaande van de verhouding schuld in relatie met vastgoedbeleggingen waren de vastrentende leningen ultimo 2009 goed voor 66% van de rentedragende schuld van de groep, ofwel 63% zonder deze correctie. Volledig opgenomen als leningen