Compaen presteert maatschappelijk ruim voldoende

Transcriptie

1 Compaen presteert maatschappelijk ruim voldoende Augustus 2011 Kenmerk: CBV/MN u Onderzoeksrapportage van de maatschappelijke visitatie van Compaen Drs. J.M. van der Meulen N. Schoenmakers MSc D. van Hout MSc M.H.W. van Doorn van Boxtel

2 Inhoudsopgave 1. Samenvatting Compaen presteert maatschappelijk ruim voldoende Recensie Eindoordeel visitatiescorekaart Visitatiemethodiek Vijf kaders Aanpak Opbouw van het rapport Omschrijving Compaen Compaen Bestuur en toezicht Missie en visie Visie Compaen op maatschappelijk presteren Werkgebied Presteren naar ambities scoort ruim voldoende Eindoordeel presteren naar ambities scoort ruim voldoende Huisvesting van de primaire doelgroep scoort ruim voldoende Kwaliteit woningen en woningbeheer scoort ruim voldoende Huisvesting doelgroep met specifieke huisvestingsbehoefte scoort ruim voldoende (des-)investeren in vastgoed scoort ruim voldoende Kwaliteit in wijken en buurten scoort ruim voldoende Ambitieniveau Presteren naar opgaven scoort ruim voldoende Eindoordeel presteren naar opgaven scoort ruim voldoende Huisvesting van de primaire doelgroep scoort ruim voldoende Kwaliteit woningen en woningbeheer scoort ruim voldoende Kwaliteit huisvesting bijzondere doelgroepen scoort ruim voldoende (des-)investeren in vastgoed scoort ruim voldoende Kwaliteit wijken en buurten scoort ruim voldoende Compaen presteert volgens haar belanghebbenden ruim voldoende Aanpak oordeel belanghebbenden Eindoordeel presteren volgens belanghebbenden is ruim voldoende 32 PwC 2

3 5.3. Huisvesten van primaire doelgroep scoort goed Kwaliteit woningen en woningbeheer scoort goed Huisvesting bijzondere doelgroepen scoort ruim voldoende (-des)investeren in vastgoed scoort ruim voldoende Kwaliteit van wijken en buurten scoort goed Beoordeling samenwerkingsproces Adviespunten belanghebbenden Presteren naar vermogen scoort ruim voldoende Eindoordeel presteren naar vermogen scoort ruim voldoende Financiële continuïteit scoort ruim voldoende Financiële beheer scoort ruim voldoende Doelmatigheid scoort ruim voldoende Vermogensinzet scoort ruim voldoende Presteren naar governance scoort ruim voldoende Eindoordeel presteren naar governance scoort ruim voldoende Besturing scoort ruim voldoende Intern toezicht scoort ruim voldoende Functioneren van de RvT scoort ruim voldoende Belanghebbendenmanagement scoort voldoende 60 A. Onafhankelijkheidsverklaring PwC 61 B. Onafhankelijkheidsverklaring visitatoren 62 C. CV s visitatoren 64 D. Brondocumenten 68 E. Overzicht interne gesprekken 70 F. Overzicht externe gesprekken 71 G. Toetsing ambities en doelen 72 H. Spinnenwebben 82 PwC 3

4 1. Samenvatting 1.1. Compaen presteert maatschappelijk ruim voldoende 02 PwC geeft vanuit een onafhankelijk en objectief perspectief een oordeel over de maatschappelijke prestaties van Compaen over de periode In deze samenvatting presenteert PwC haar belangrijkste conclusies. 03 PwC komt tot het oordeel dat Compaen maatschappelijk ruim voldoende presteert. Dit oordeel wordt weergegeven door een rekenkundig gemiddelde score van 7,0. Het oordeel is gebaseerd op zowel de toetsing van PwC als de mening van de belanghebbenden. De volgende tabel bevat het eindoordeel over het maatschappelijk presteren van Compaen. In de eerste kolom zijn de onderwerpen van het maatschappelijke visitatiestelsel weergegeven. Verticaal zijn de onderdelen weergeven waarop PwC het maatschappelijk presteren van Compaen heeft getoetst. Het eindoordeel is het rekenkundige gemiddelde van de scores op de onderdelen van de maatschappelijke visitatie. Tabel 1-1: eindoordeel maatschappelijk presteren Compaen 04 Onderwerpen maatschappelijke visitatie 05 Eindcijfer Presteren naar ambities 7,1 Presteren naar opgaven 7,1 Presteren volgens belanghebbenden 7,4 Presteren naar vermogen 6,9 Governance 6,5 Eindoordeel: ruim voldoende 7,0 Bron: PwC, Alle onderdelen van de maatschappelijke visitatie zijn even zwaar meegewogen om tot een eindoordeel te komen. In de maatschappelijke visitatie zijn de volgende vragen beantwoord: a) Hoe presteert Compaen in verhouding tot haar ambities en doelstellingen? b) Hoe presteert Compaen in relatie tot de opgaven in haar werkgebied? c) Hoe presteert Compaen volgens de belanghebbenden? d) Hoe presteert Compaen gelet op het beschikbare vermogen? e) Hoe presteert Compaen op het gebied van governance? In dit onderdeel wordt ook de besturing beoordeeld waarbij wat gekeken naar de planning, monitoring en bijsturing. 07 Hierna wordt achtereenvolgens het oordeel op deze vragen beschreven. Presteren naar ambities scoort ruim voldoende 08 Compaen presteert ruim voldoende ten aanzien van haar eigen ambities en doelstellingen. Eén van de belangrijkste prestaties is de inzet van Compaen op de bouw van multifunctionele woningen, welke geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Daarnaast installeert Compaen een Warmte Koude Opslag (hierna: WKO) bij nieuwbouwwoningen indien mogelijk. Op deze manier realiseert zij een energiebesparing. PwC 4

5 Presteren naar opgaven scoort ruim voldoende 09 Compaen presteert ruim voldoende ten aanzien van de landelijke en lokale opgaven. Zij zet zich ruim voldoende in voor het realiseren van beschikbare woningen voor lagere inkomens. Deze inzet is onder andere te herleiden uit de oplevering van het Hof van Bethanië en haar eerdere inzet voor sociale huurwoningen in vinex-locatie Brandevoort. Compaen zet zich in voor energiebesparingen door waar mogelijk een WKO te realiseren en huurders voor te lichten over de energiebesparende maatregelen die zij kunnen nemen. Compaen richt zich voldoende op de bijzondere doelgroepen. Uit de goede resultaten van de bewonersenquête blijkt dat de huurders tevreden zijn over de kwaliteit van hun woon- en leefomgeving. Compaen besteedt in toenemende mate aandacht aan sociaal beheer en wil betrokken zijn bij haar huurders. Presteren volgens belanghebbenden scoort ruim voldoende 10 Compaen wordt door haar belanghebbenden getypeerd als een corporatie met een sterke focus op haar kerntaak, het bouwen en goed beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast is er veel aandacht voor de huurder. De omgeving ziet dat Compaen dicht bij haar huurders staat, signalen ten aanzien van leefbaarheid oppikt en vervolgens snel en daadkrachtig tot oplossingen komt. De dienstverlening richting haar huurders is goed. De efficiënte organisatie zorgt ervoor dat men snel en flexibel kan inspelen op vragen en wensen van huurders. 11 In de samenwerking is Compaen een partij die meer op de achtergrond aanwezig is. Ze is bereid zich in te spannen, maar neemt hiertoe niet het initiatief. Ook wordt ze niet gezien als de partij die nieuwe en innovatieve ideeën inbrengt. Men is meer vraag- dan aanbodgericht. Echter, wanneer sprake is van samenwerking dan wordt Compaen als een betrouwbare en loyale partner gekenmerkt die haar afspraken nakomt. Aandacht is wenselijk voor het uitdragen van haar beleidskeuzes. Het is niet altijd duidelijk waar Compaen voor staat, op basis waarvan beleidskeuzes worden gemaakt en wat haar toekomstvisie is. Presteren naar vermogen scoort ruim voldoende 12 PwC concludeert dat het eindoordeel op het onderdeel presteren naar vermogen ruim voldoende is. Compaen beschikt over een solide financiële positie die voldoende wordt bewaakt. Op het gebied van het voeren van financieel beleid scoort Compaen ruim voldoende. Bij het financieel beleid staat voorzichtigheid voorop. Aanscherping van het financieel beleid kan worden bereikt door het verder operationaliseren van financiële sturing, rendementseisen op investeringsbeslissingen en exploitatie. Governance scoort ruim voldoende 13 PwC is van mening dat Compaen een goed functionerende governance structuur heeft. De opzet is zodanig dat het toezicht adequaat kan functioneren. Er zijn echter ook kanttekeningen. Bij het onderdeel besturing constateren wij dat beleidsstukken weinig concreet zijn geformuleerd waardoor resultaten niet altijd gekoppeld kunnen worden aan doelstellingen. Compaen presteert ten aanzien van besturing echter ruim voldoende omdat zij voldoende inspeelt op de ontwikkelingen in haar omgeving en zij gedurende het jaar voldoende bijstuurt. PwC 5

6 1.2. Recensie 14 PwC beschouwt de wijze waarop Compaen invulling geeft aan het maatschappelijke presteren als ruim voldoende. Op alle onderdelen wordt een score van ruim voldoende gehaald, er zijn geen extreme uitschieters naar boven of naar beneden, er is sprake van een consistent beeld. 15 PwC heeft Compaen leren kennen als een no nonsense corporatie met het hart op de juiste plek. De keuze van Compaen om alleen vraaggericht te werken doet niets af aan de maatschappelijke prestaties. Zij is juist in staat om hierdoor flexibel in te spelen op vragen van haar huurders en overige belanghebbenden. PwC ziet ook een aantal duidelijke speerpunten. Men wil dicht bij haar huurders staan en huurders het gevoel geven dat ze bij Compaen terecht kunnen. Uit de gesprekken met de huurdersvertegenwoordigers, overige belanghebbenden en de hoge waardering voor haar dienstverlening blijkt dat Compaen hiertoe ook in staat is. Dit is een zeer belangrijke basis voor goed maatschappelijk presteren. De keuze van Compaen om het accent van nieuwbouw naar beheer te verschuiven acht PwC legitiem en verstandig, gezien de specifieke omstandigheden in de regio. Daar waar gebouwd wordt, zijn kwaliteit en aansluiting met de marktvraag belangrijke criteria. Ook duurzaamheid is een duidelijk herkenbaar speerpunt. 16 Ondanks dat Compaen geen beleidsmedewerkers in dienst heeft en geen uitgebreide beslisdocumenten opstelt, beschouwt PwC Compaen als een corporatie die voldoende zicht heeft op de ontwikkelingen in haar werkgebied en hier voldoende op inspeelt. Men kijkt wat nodig is, wat past binnen de markt en het bezit en zet zich daar vervolgens voortvarend voor in. Risico s worden daarbij niet of in zeer beperkte mate genomen. Dit is ook herkenbaar in het financieel beleid, voorzichtigheid staat voorop. De beheerskosten zijn bovendien laag en Compaen is daardoor een financieel zeer solide corporatie. Men heeft de ruimte om haar vermogensinzet ten behoeve van de maatschappelijke investeringen, te vergroten. De vraag is echter of dit gezien de status van het bezit, de karakteristieken van het werkgebied en de huidige prestaties, noodzakelijk is. PwC is van mening dat gelet op de prestaties die nu worden behaald deze ruimte niet per se benut hoeft te worden om goed maatschappelijk te presteren. 17 In zijn algemeenheid concludeert PwC dat Compaen de juiste dingen doet. Zij geeft een goede invulling aan het maatschappelijk presteren. Een onderdeel van maatschappelijk presteren is echter ook (maatschappelijke) verantwoording en daarmee legitimiteit creëren voor de dingen die je doet. Hierin zou Compaen zich nog kunnen verbeteren. Door intern maar ook extern zaken duidelijker te benoemen, vast te leggen en zichtbaar te maken Eindoordeel visitatiescorekaart 18 In aanvulling op de, in het visitatiestelsel opgenomen, integrale scorekaart (zie tabel S-2) heeft PwC een scorekaart ontwikkeld die de uitkomsten van de visitatie visueel weergeeft. Dit is weergegeven in de PwC visitatiescorekaart. De hoofdstukken in dit rapport geven een uitgebreide verklaring voor de scores. 19 Het eindoordeel is gevormd op basis van de meetschaal van de visitatiemethodiek 4.0. In de tabel is de relatie aangegeven tussen de kwalitatieve score, de kwantitatieve score (rapportcijfer) en de toegekende kleurcode. De kleurcode geeft middels de stoplichtmethode direct inzicht in de goede en te verbeteren resultaten. Tabel 1-2 licht de kwalitatieve en kwantitatieve waarderingen toe en geeft de corresponderende kleur weer. PwC 6

7 Meetschaal Tabel 1-2: verklaring toegekende oordelen Benaming Toelichting Kwantitatieve score Zeer slecht Afwijking -75% 1,0 Slecht Afwijking -60% tot -75% 2,0 Zeer onvoldoende Afwijking -45% tot -60% 3,0 Ruim onvoldoende Afwijking -30% tot 45% 4,0 Onvoldoende Afwijking -15% tot -30% 5,0 Voldoende Afwijking -5% tot -15% 6,0 Ruim voldoende Afwijking -5% tot +5% 7,0 Goed Afwijking +5% tot +20% 8,0 Zeer goed Afwijking +20% tot +35% 9,0 Uitmuntend Meer dan 35% 10,0 Bron: SVWN, 2011 Kleurcode 20 Op de volgende pagina wordt het totaaloverzicht van de scores getoond in de visitatiescorekaart. PwC 7

8 Tabel 1-3: integrale scorekaart Perspectief Prestatiev elden Cijfer Gewicht Gewogen cijfer Presteren naar am bities 7,2 7,3 7,0 7,0 7,0 7,1 n.v.t. 7,1 Presteren naar opgaven 7,0 7,0 7,3 7,3 7,1 7,1 n.v.t. 7,1 Presteren v olgens belanghebbenden 7,5 7,5 7,3 7,4 7,5 7,4 n.v.t. 7,4 Presteren naar v erm ogen Financiële continuïteit 7,1 20% V ermogenspositie Kredietwaardigheid Integrale kasstroomsturing 7,5 7,5 6,3 Financieel beheer 6,8 20% Planning en controlcyclus Treasury management 7,5 6,0 Doelm atigheid 7,3 20% Verm ogensinzet 6,7 40% Visie Mogelijkheden verruiming vermogen Maximalisatie 7,0 7,0 6,0 Gov ernance Besturing 6,7 33% Planning 7 Monitoring 6 Bijsturing 7 Intern toezicht 6,7 33% Functioneren RvC 6,5 Toetsingskader 7,0 Toepassing Governancecode 6,5 Belanghebbendenm anagem ent 6,0 33% Eindoordeel: ruim v oldoende 7,0 6,9 6,5 PwC 8

9 PwC visitatiescorekaart, 2011 Besturing Hoofdstuk 4 Huisvesten primaire doelgroep Huisvesten primaire doelgroep Governance Kwaliteit wijken en buurten Opgaven Kwaliteit woningen en woningbeheer Kwaliteit wijken en buurten Ambities Kwaliteit woningen en woningbeheer Externe legitimiteit Intern toezicht (des)- Investeren in vastgoed Huisvesten BDG (des)- Investeren in vastgoed Huisvesten BDG Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 3 Opgaven Governance Ambities Financiële continuïteit Compaen Huisvesten primaire doelgroep Vermogensinzet Vermogen Financieel beheer Vermogen Belanghebbenden Kwaliteit wijken en buurten Belanghebbenden Kwaliteit woningen en woningbeheer Doelmatigheid Blauw: zeer goed Lichtblauw: goed Groen: voldoende (des)- Investeren in vastgoed Huisvesten BDG Hoofdstuk 6 Oranje: onvoldoende Rood: slecht Hoofdstuk 5 PwC 9

10 1.4. Visitatiemethodiek 21 Woningcorporaties hebben maatschappelijk draagvlak nodig om effectief te kunnen opereren. Daarbij staat openheid over het functioneren en presteren van de organisatie voorop. Openheid vergroot het leervermogen van de corporatie en bevordert een goede maatschappelijke discussie. Een maatschappelijke visitatie is een uitstekend middel om de maatschappelijke prestaties van Compaen open en transparant te maken. 22 In de periode is door de Auditraad een visitatiesysteem ontwikkeld waarmee maatschappelijke visitaties van woningcorporaties in beeld kunnen worden gebracht en beoordeeld. PwC is vanaf het begin betrokken bij het opzetten van dit visitatiestelsel. Het visitatiesysteem is primair bedoeld om voor de maatschappij zichtbaar te maken wat de corporatie heeft gepresteerd. Daarnaast is het voor de corporatie ook een spiegel die wordt voorgehouden en die kan bijdragen aan een leer- en verbetertraject. 23 De maatschappelijke prestaties worden in de visitatiemethodiek beoordeeld in het licht van vier perspectieven: in het licht van de eigen ambities van de corporaties, in het licht van de geformuleerde opgaven, in het licht van de mening van de belanghebbenden en in het licht van de financiële positie van de corporatie. Tot slot wordt ook een oordeel gevormd over de governance van de corporatie. De kwaliteit van de besturing en het interne toezicht zijn een belangrijke voorwaarde voor het leveren van duurzame, verankerde maatschappelijke prestaties in de toekomst. 24 Sinds 2007 zijn met de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 3.0 een kleine 200 visitaties uitgevoerd. De aanbevelingen van de Auditraad in 2008, de ervaringen met de methodiek tot op heden en de uitkomsten van de door de SEV uitgevoerde evaluatie in 2009, leidden tot de aanbeveling om de methodiek op een aantal punten aan te scherpen. In 2010 is daarom een ontwikkelgroep van alle visiterende bureaus van start gegaan wat heeft geleid tot een verdere aanscherping van de methodiek, resulterend in de Methodiek Maatschappelijke Visitatie versie De maatschappelijke visitatie bij Compaen, die in deze rapportage wordt beschreven, geeft een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van Compaen volgens de methodiek 4.0. De maatschappelijke visitatie geeft de belanghebbenden daarin een expliciete rol, zodat ook inzicht wordt gegeven in het presteren volgens hun maatstaven. Bovendien geeft de visitatie informatie en verantwoording aan de belanghebbenden over het presteren van de Compaen. Dit bevordert de gewenste openheid in de sector. 26 PwC hecht zeer aan het onafhankelijkheidsbeginsel van de maatschappelijke visitatie. Daarom voert PwC geen maatschappelijke visitatie uit bij haar accountantsklanten of bij klanten waarvoor in de afgelopen vier jaar door PwC Advisory een adviesopdracht is uitgevoerd die betrekking heeft op onderdelen van de visitatie. Tevens zal PwC in de 2 jaar na afronding van de visitatie geen advies en/of accountancydiensten die een relatie hebben met een of meer onderdelen van het visitatiestelsel leveren. 27 PwC benadrukt dat voor de maatschappelijke visitatie weliswaar financiële analyses zijn uitgevoerd om tot een eindoordeel te kunnen komen, maar dat ze voor het oordeel presteren naar vermogen geen accountantscontrole heeft toegepast. PwC 10

11 1.5. Vijf kaders 28 In methodiek 4.0 is sprake van vijf kaders, namelijk: 1. Presteren naar ambities 2. Presteren naar opgaven 3. Presteren volgens de belanghebbenden 4. Presteren naar vermogen 5. Governance. 29 Governance functioneert als een vijfde, bijzonder kader, waarmee de overige kaders met elkaar worden verbonden. Conform de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 4.0 is het onderdeel planning, monitoring en bijsturing onderdeel van het hoofdstuk governance. De volgende figuur geeft dit weer. Bron: PwC/ SEV, De eindscore voor het maatschappelijk presteren van Compaen ontstaat door de gewogen onderdeelscores te middelen Aanpak 31 PwC heeft op basis van brononderzoek, beschikbare informatie en documenten die door PwC zijn opgevraagd bij Compaen een eerste verkenning gemaakt van de corporatie. Daarnaast heeft PwC een vragenlijst opgesteld en intern uitgezet. PwC heeft van Compaen één gezamenlijk ingevulde vragenlijst ontvangen. Naar aanleiding van de ingevulde vragenlijst zijn verdiepende gesprekken gevoerd met leden van het management team en functionarissen op sleutelposities om de beantwoorde vragenlijst aan te vullen, dan wel te specificeren. PwC 11

12 32 Vervolgens heeft PwC negen (externe) belanghebbenden geraadpleegd om inzicht te krijgen in hun verwachtingen en hun beoordeling van het maatschappelijk presteren van Compaen. PwC heeft daartoe met deze belanghebbenden individuele gesprekken gevoerd. In bijlage F is een overzicht opgenomen van alle partijen waarmee PwC heeft gesproken in het kader van de maatschappelijke visitatie. 33 PwC heeft met alle beschikbare gegevens een toetsingskader ontwikkeld waaraan de maatschappelijke prestaties van Compaen zijn afgemeten Opbouw van het rapport Dit rapport is als volgt opgebouwd: a) Hoofdstuk 1 geeft het totaaloordeel van Compaen weer, inclusief de recensie b) Hoofdstuk 2 geeft een korte omschrijving van de corporatie c) Hoofdstuk 3 beschrijft het presteren naar ambities d) Hoofdstuk 4 beschrijft hoe de feitelijke prestaties van Compaen zich verhouden tot de opgaven in het werkgebied e) Hoofdstuk 5 vergelijkt enerzijds de prestaties en anderzijds de verwachtingen en oordelen van belanghebbenden. f) Hoofdstuk 6 geeft een oordeel over het presteren naar vermogen g) Hoofdstuk 7 bevat het oordeel over governance. In dit hoofdstuk wordt ook de besturing beoordeeld waarbij wat gekeken naar de planning, monitoring en bijsturing. 34 In bijlage D is een overzicht opgenomen van de brondocumenten die Compaen ter beschikking heeft gesteld aan PwC, voor het vormen van een oordeel over het maatschappelijk presteren van Compaen. Bijlage E bevat een overzicht van de interne vertegenwoordigers die ten behoeve van de maatschappelijke visitatie zijn geïnterviewd. In bijlage F is een overzicht opgenomen van de betrokken externe belanghebbenden en hun relatie met Compaen. Bijlage G bevat de detailuitkomsten van de door PwC uitgevoerde toetsing. Bijlage H bevat de spinnenwebben met de scores op de verschillende onderdelen. PwC 12

13 2. Omschrijving Compaen 2.1. Compaen 35 Compaen opereert in de gemeente Helmond en de gemeente Geldrop-Mierlo. In Helmond is zij actief in de wijken Mierlo Hout, Stiphout, Brouwhuis en Brandevoort. In totaal heeft zij woningen in haar bezit waarvan in Helmond en in Mierlo. Compaen heeft 20 medewerkers in dienst. 36 Compaen is tevens voor 100% aandeelhouder van Compaen Energie BV. Bij Compaen Energie BV zijn de commerciële activiteiten met betrekking tot de levering van energie, welke opgewekt wordt uit bodemwarmte ondergebracht. Daarnaast is Compaen is voor 25% aandeelhouder van, de gezamenlijk met de Helmondse woningcorporaties Woonpartners, Volksbelang en WoCom opgerichte, Woonwagens en Standplaatsen Beheer BV Bestuur en toezicht 37 Het bestuur wordt gevormd door de heer P.G.F. Smidt, als directeur/bestuurder. De heer Smidt is tevens directeur van Compaen Energie BV. De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden waarvan twee leden op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd kunnen worden. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben hun maximale zittingstermijn bereikt en zullen met uitzondering van een lid in hun jaar van aftreden niet meer herkiesbaar zijn. Er is bewust gekozen om niet alle leden van de RvT gelijktijdig te laten aftreden om de continuïteit te borgen Missie en visie 38 Compaen wil een maatschappelijke onderneming zijn met een langetermijnverantwoordelijkheid. In 2012 wil de corporatie nog beter in de markt staan. Haar missie is: Werken aan vitale wijken en buurten in de gemeenten Helmond en Geldrop-Mierlo, waar mensen graag wonen en leven en zich kunnen ontwikkelen/ontplooien. In het bijzonder werken voor mensen die om financiële of andere redenen een steuntje in de rug nodig hebben om kwalitatief goed te wonen. Samenwerking met partners en responsief zijn naar de omgeving. Middelen inzetten in de fysieke en sociaal-maatschappelijke infrastructuur daar waar ze het hardst nodig zijn en verantwoording afleggen over de keuzes en prestaties. Talenten van medewerkers inzetten om prestaties te realiseren. De relatie met de klant en verbondenheid met de wijken als kracht. 39 Na een aantal jaren van grootschalige nieuwbouw waarbij Compaen, gelet op haar omvang, een grote opgave heeft geleverd in Brandevoort, is nu meer aandacht voor de bestaande voorraad. Nieuwbouwprojecten worden nog wel degelijk gerealiseerd, maar op kleinere schaal dan voorheen. De focus ligt hierbij op het toevoegen van kwaliteit door kwalitatief goede woningen te bouwen en aan de achterkant woningen van slechte kwaliteit af te stoten. Een voorbeeld van deze kwaliteitstoevoeging is het aanpasbaar bouwen als belangrijk uitgangspunt bij nieuwbouw. Dit komt tot uiting in de realisatie van multifunctionele woningen. Multifunctioneel betekent dat PwC 13

14 ze geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, zoals senioren en starters, en bij mutatie makkelijk en goedkoop kunnen worden aangepast voor de wensen van de nieuwe doelgroep. 40 Een andere belangrijke focus in het beleid van Compaen is energie en duurzaamheid. In nieuwbouwwoningen wordt gebruik gemaakt van bodemwarmte voor de verwarming en koeling van de woningen in plaats van de huidige cv-installaties. Tevens zijn woningen met een laag energielabel binnen een jaar aangepakt en opgetild naar een beter energielabel Visie Compaen op maatschappelijk presteren 41 Maatschappelijk presteren is volgens Compaen de huurder op de eerste plaats zetten door de verantwoordelijkheid te nemen voor een prettige woon- en leefomgeving voor deze huurder. Men vindt dat de corporatie een signalerende functie heeft ten aanzien van problemen bij huurders. Hierbij is zichtbaarheid in de wijk cruciaal voor Compaen. Op basis van signalen schakelt de corporatie partijen uit haar netwerk in die gespecialiseerd zijn in de problematiek voorhanden. Er wordt nadrukkelijk geïnvesteerd in het netwerk, Compaen wil niet op de stoel van de hulpverlener gaan zitten. 42 Maatschappelijke investeringen worden gedaan wanneer deze een directe positieve invloed hebben op de woning en leefomgeving van de primaire doelgroep. Projecten worden altijd uitgewerkt op basis van verschillende scenario s waarvan de invloed op de meerjarenbegroting inzichtelijk wordt gemaakt. Een meer kwalitatief criterium voor maatschappelijke investeringen is de toegevoegde waarde voor de huurder. Zo zette Compaen zich in voor de eerste fase van Brandevoort om te bewerkstelligen dat iedereen, ongeacht inkomen, op een vinex-locatie kan wonen. Compaen heeft zich daarbij sterk gemaakt voor het verspreid plaatsen van sociale huurwoningen in de wijken. 43 Compaen heeft een duidelijke afbakening qua maatschappelijk presteren. Dit gebeurt onder andere op basis van locatie. Enkel in de wijken waar Compaen actief is, wordt een maatschappelijke bijdrage geleverd. Compaen richt zich expliciet niet op de vrije sectorwoningen en is terughoudend in het verkopen van woningen. Men heeft de inkomsten hieruit ook niet nodig om maatschappelijke investeringen te doen, de corporatie is voldoende solvabel. Ten aanzien van maatschappelijke investeringen is men responsief. Compaen is niet de initiator, maar reageert op vragen uit de omgeving. Zij biedt niet zelf proactief diensten en producten aan. Deze responsieve houding is een bewuste keuze. Wanneer huurders een vraag hebben zal Compaen hierop inspelen en indien nodig nieuwe producten/diensten ontwikkelen. Men beschikt over voldoende kennis en expertise om hier op een goede manier op in te kunnen spelen. Compaen is echter niet de corporatie die zelf producten ontwikkelt en dit vervolgens aan haar huurders aanbiedt. Ervaringen hebben geleerd dat dit minder efficiënt is dan de vraaggerichte benadering met ruimte voor specifieke klantwensen Werkgebied 44 De woningmarkt in Helmond zit op slot na een explosieve groei in de afgelopen jaren. De markt is gestagneerd en er is zelfs sprake van een krimpscenario. Er zijn de afgelopen jaren veel locaties tegelijkertijd in aanbouw geweest terwijl hier onvoldoende vraag naar was. Dit heeft als gevolg dat er een aantal onafgebouwde projecten zijn. Compaen vindt het belangrijk om in te spelen op de behoefte van de woningmarkt en niet te bouwen voor leegstand. Zij is op dit moment dan ook kritisch in het aangaan van nieuwe investeringen. Dit en het relatief jonge bezit van Compaen met veel eensgezinswoningen in populaire wijken heeft als resultaat dat Compaen nog geen negatieve consequenties heeft ondervonden van de bovengeschetste ontwikkelingen. PwC 14

15 45 De financiële crisis heeft wel zijn impact gehad in het werkgebied van Compaen. Niet zozeer in financiële zin, maar wel met consequenties voor een aantal nieuwbouwprojecten. De verkoop van bestaande huurwoningen is nagenoeg stil gevallen en er is vrijwel geen sprake meer van doorstroming van huur naar koop. 46 In Helmond verschillen de wijken onderling sterk. Het bezit van Compaen komt voort uit voormalige kerkdorpen en kennen vaak ook nog een dorps karakter. Veel van de problemen spelen zich achter de voordeur af. Compaen zet daarom sterk in op sociaal beheer en vindt het belangrijk om zichtbaar te zijn voor haar huurders. PwC 15

16 3. Presteren naar ambities scoort ruim voldoende 47 Dit hoofdstuk beschrijft de ambities en doelstellingen van Compaen. Beoordeeld wordt hoe de feitelijke prestaties zich verhouden tot de geformuleerde ambities Eindoordeel presteren naar ambities scoort ruim voldoende 48 Dit hoofdstuk beschrijft de ambities en de doelstellingen van Compaen. De feitelijke prestaties worden vergeleken met de geformuleerde ambities en doelen van Compaen. Hierdoor wordt duidelijk in hoeverre Compaen haar eigen ambities en doelstellingen realiseert en kan een oordeel worden gegeven. De prestaties worden geordend naar de onderstaande prestatievelden: a) Huisvesting van de primaire doelgroep b) Kwaliteit woningen en woningbeheer c) Huisvesting doelgroep met specifieke huisvestingsbehoefte d) (des-)investeren in vastgoed e) Kwaliteit wijken en buurten. 49 In de volgende tabel staat het eindoordeel voor het presteren naar eigen ambities en doelstellingen weergegeven. Hierbij is de vraag beantwoord in hoeverre Compaen erin is geslaagd de geformuleerde missie en doelstellingen te realiseren in de periode Tabel 3-1: eindoordeel presteren naar ambities Onderwerp Score Huisvesting van de primaire doelgroep 7,2 Kwaliteit woningen en woningbeheer 7,3 Huisvesting doelgroep met specifieke huisvestingsbehoefte 7,0 (des-)investeren in vastgoed 7,0 Kwaliteit wijken en buurten 7,0 Eindoordeel: ruim voldoende 7,1 Bron: PwC, Huisvesting van de primaire doelgroep scoort ruim voldoende 50 Dit prestatieveld omvat de prestaties van Compaen op het gebied van huisvesting van de primaire doelgroep. De huisvesting omhelst de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, woningtoewijzing en doorstroming en het bevorderen van eigen woningbezit. PwC 16

17 Tabel 3-2: eindoordeel presteren naar huisvesting van de primaire doelgroep Prestatie Doelstelling Jaar Oordeel Het verhuren van woningen gebeurt via het optiemodel, in combinatie met een winkelmodule en een module voor speciale aanbiedingen De maximale huurverhoging is jaarlijks vastgesteld op basis van het inflatiepercentage De voorraad woningen met lage huur is 2010 Compaen heeft o.a. in Mierlo (Luchen) garant gestaan voor te verkopen woningen om doorstroming te bevorderen In 2008 is gestart met de evaluatie van huren in Helmond. Deze evaluatie is in de eerste helft van 2009 afgerond. De hieruit voortvloeiende conclusies en aanbevelingen zijn in een plan van aanpak verwerkt. Het streven is om medio 2010 een verbeterde en uitgebreide versie van Huren in Helmond in gebruik te nemen Het verhuren van woningen gebeurt via De woningen worden verhuurd via een aantal modellen: direct te huur, optiemodel, aanbodmodel, loting en het winkelmodel De optiemodule vormt de hoofdsystematiek van het woonruimteverdeelsysteem Huren in de klassen tot 650 kennen een inflatievolgend huurbeleid De bestaande voorraad met lage huur wordt gekoesterd Geen doelstelling direct te linken aan prestatie Verbeterpunten van de dienstverlening inventariseren. Richten op de bestaande klant, hoe houden we de klant tevreden Geen doelstelling direct te linken aan prestatie marginaal afgenomen in de periode ,0 7,0 7,0 7,0 7, ,0 Eindoordeel: ruim voldoende 7,2 Bron: PwC, In 2008 en 2009 bood Compaen woningen in zowel Helmond als Mierlo aan via het optiemodel in combinatie met een winkelmodule en een module voor speciale aanbiedingen. Het inschrijven als woningzoekende gebeurt in principe via internet. Het optiemodel werkt als volgt: een woningzoekende dient bij inschrijving minimaal 1 optie te nemen en kan maximaal 5 opties nemen. Een optie wordt genomen op een cluster wonen; een groep vergelijkbare woningen met een vergelijkbare huurprijs in een bepaalde buurt. Soms wordt een cluster gelabeld voor een bijzondere doelgroep, zoals senioren of jongeren tussen de 18 en 23 jaar. De winkelmodule is bedoeld om de huisvesting van bijzondere doelgroepen te kunnen waarborgen. Deze winkel is een afgescheiden gedeelte op de website. Daarnaast zijn er nog speciale aanbiedingen. Deze woningen kunnen alleen tijdelijk verhuurd worden in verband met sloop of omdat er geen optienemers (meer) op de wachtlijst staan. Iedereen, ook personen die niet op de wachtlijst staan, kunnen op speciale aanbiedingen reageren. PwC beoordeelt deze prestatie als ruim voldoende 52 Compaen stelt de maximale huurverhoging vast op basis van het inflatiepercentage. Zij is zich nog aan het oriënteren op de mogelijkheden tot een hogere huurstijging (inflatie +5%) voor huishoudens met een inkomen PwC 17

18 boven de In het strategisch voorraadbeleid wordt genoemd dat het huidige aantal woningen met een lage huur moet worden gekoesterd. 53 In 2010 heeft Compaen woningen in haar bezit, ten opzichte van in 2009 en in Het totaal aantal woningen neemt dus toe. Het aantal goedkope en betaalbare woningen neemt in eerste instantie ook toe, van in 2008 naar in In 2010 daalt dit aantal echter naar Er is dus een lichte daling zichtbaar. Compaen voldoet aan de afspraken die met de gemeente zijn gemaakt over de omvang van de betaalbare voorraad. Gemiddeld beoordeelt PwC het koesteren van de voorraad voor de periode daarom als ruim voldoende. 54 Compaen heeft onder andere in Mierlo financieel garant gestaan voor nog te verkopen woningen om de doorstroming te bevorderen. 55 Compaen is in 2008 gestart met de evaluatie van Huren in Helmond. In de eerste helft van 2009 is deze evaluatie afgerond. Medio 2010 is in samenwerking met Woonpartners en WoCom het nieuwe woonruimteverdeelsysteem Wooniezie in gebruik genomen. Compaen richt zich hiermee op de bestaande klant en geeft middels deze prestaties ruim voldoende invulling aan de inventarisatie van de dienstverlening. 56 Zoals hierboven genoemd is op 26 mei 2010 het nieuwe woonruimteverdeelsysteem van start gegaan. Via de website worden woningen via een aantal modellen aangeboden: direct te huur, optiemodel, aanbodmodel, loting en het winkelmodel. Op de site treft men alle informatie aan over ongeveer huurwoningen van Compaen, Woonpartners en WoCom in Helmond. Er is informatie te vinden over de wijk, de buurt, huurprijzen en mogelijkheden voor huurtoeslag. De website is een verbeterde en uitgebreidere versie van Huren in Helmond en biedt meer keuzevrijheid voor de klant. PwC beoordeelt de realisatie van dit woonruimteverdeelsysteem als bijzondere prestatie vanwege de vele mogelijkheden en het feit dat ook spoedzoekenden en bijzondere doelgroepen zich middels speciale modules op een woning kunnen inschrijven. 57 Alle bovenstaande prestaties in acht nemende presteert Compaen ruim voldoende ten aanzien van de huisvesting van de primaire doelgroep Kwaliteit woningen en woningbeheer scoort ruim voldoende 58 Dit prestatieveld omvat de prestaties van Compaen op het gebied van de kwaliteit van nieuwbouwwoningen en kwaliteitsverbetering van bestaande woningen. Daarnaast omvat dit prestatieveld de kwaliteit van de dienstverlening van Compaen en haar inspanningen op het gebied energie en duurzaamheid. PwC 18

19 Tabel 3-3: eindoordeel presteren naar kwaliteit woningen en woningbeheer Prestatie Doelstelling Jaar Oordeel Kwaliteit nieuwbouwwoningen Nieuwbouwwoningen zijn multifunctioneel Kwaliteitsverbetering bestaande woningen In het Woning Informatie Systeem is per woning alle relevante informatie vastgelegd omtrent het kwaliteitsniveau Kwaliteit dienstverlening De totale dienstverlening wordt gemiddeld met een 7,5 gewaardeerd. In 2007 was dit een 7,2. Aandachtspunten zijn benoemd Energie en duurzaamheid Bij 128 nieuwbouwwoningen wordt gebruik gemaakt van bodemwarmte/-koeling Uit de inventarisatie van energielabels blijkt dat Compaen tot één van de energiezuinigste corporaties in Nederland te behoort. Overige prestaties Met dezelfde woningen verschillende doelgroepen bereiken Per woning worden de labels, huurbeleid, doelgroep en speerpunten van leefbaarheidsbeleid vastgelegd in het Woning Informatie Systeem Verbeterpunten van de dienstverlening inventariseren, klachtenprocedures kritisch bekijken In principe wordt altijd bodemwarmte toegepast wanneer mogelijk In 2008 worden alle woningen gelabeld Zie Bijlage G voor bevindingen en oordeel , , , Eindoordeel: ruim voldoende 7,3 Bron: PwC, Compaen zet zich in voor de kwaliteit van haar nieuwbouwwoningen. Dit blijkt onder andere uit het feit dat zij zoveel mogelijk aanpasbaar bouwt. Zij houdt in het kader van de vergrijzing in de planontwikkeling zo veel mogelijk rekening met de locatie van de woning, het openbaar vervoer en andere voorzieningen zodat bewoners 2010 zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in hun huis. De nieuwbouwwoningen zijn tevens allemaal multifunctioneel, bijvoorbeeld in de Buitens in Brandevoort. Multifunctioneel betekent dat ze geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, zoals senioren en starters. De huurder krijgt de keuze om de badkamer boven of beneden, dan wel allebei, te laten plaatsen. Bij een mutatie kan de locatie van de badkamer indien gewenst aangepast worden. Op deze manier speelt Compaen in op de toekomstige behoefte van bijvoorbeeld ouderen en optimaliseert zij de flexibiliteit van haar bezit qua doelgroep. PwC beoordeelt deze prestatie als goed, omdat met deze multifunctionele woningen verschillende doelgroepen kunnen worden bediend. Tevens wordt aan de huurders van deze huizen een bepaalde mate van keuzevrijheid geboden. 7,5 9,0 7,0 60 In het Woning Informatie Systeem wordt per woning de energielabels, het huurbeleid, de doelgroep en de speerpunten van het leefbaarheidbeleid voor de desbetreffende woonomgeving opgenomen. Tevens wordt aangegeven welke maatregelen eventueel genomen moeten worden om de woning op het vereiste kwaliteitsniveau te brengen. Deze verbeteringen worden vervolgens in de praktijk gebracht. In 2008 heeft Compaen bijvoorbeeld aan 96 woningen verbeteringen/aanpassingen aangebracht, waarmee deze woningen het Politiekeurmerk hebben gekregen. Deze prestatie wordt door PwC beoordeeld als zijnde ruim voldoende. PwC 19

20 61 Compaen heeft zich voorgenomen om de verbeterpunten van haar dienstverlening te inventariseren en de klachtenprocedure kritisch te bekijken. Dit heeft zij in de praktijk gebracht door in 2010 een klanttevredenheiden woningmarktonderzoek te houden. Uit dit onderzoek blijkt dat de totale dienstverlening gemiddeld met een 7,5 wordt gewaardeerd. In 2007 lag dit cijfer bij eenzelfde onderzoek op een 7,2. Wat betreft het technische beheer blijken bewoners het meest tevreden te zijn over de snelheid van het verhelpen van klachten en de mogelijkheden om zelf de woning aan te passen. Aandachtspunten zijn de mogelijkheden tot schoonmaken van onbereikbaar glas, de controle na reparaties en het onderhoud van groenvoorzieningen. PwC waardeert de algehele prestatie op het gebied van de kwaliteit van dienstverlening als goed op basis van de score van een 7,5 die de huurders toekennen voor de kwaliteit van de dienstverlening en de positieve signalen die PwC van de belanghebbenden van Compaen heeft vernomen. 62 In nieuwbouwwoningen wordt gebruik gemaakt van bodemwarmte voor de verwarming en koeling van de woningen in plaats van de huidige cv-installaties. Naast het feit dat met de plaatsing van WKO de belasting voor het milieu wordt verminderd, biedt het voordelen voor de huurder. Het toepassen van bodemwarmte betekent voor de huurder geen lagere prijs voor energie, maar wel het voordeel dat de woning gratis gekoeld wordt en er geen ruimte wordt ingenomen door radiatoren. PwC plaatst echter de kanttekening dat het gebruik van de bodemwarmte in de praktijk toelichting aan de huurder behoeft. De temperatuur van de woning is namelijk niet binnen een aantal uur aan te passen. Dit is bij een cv-installatie wel het geval. PwC waardeert het feit dat Compaen zich inzet voor het gebruik van bodemwarmte als goed vanwege het positieve effect op het milieu, de voordelen voor de huurder en de algehele kwaliteit van de nieuwbouwwoningen. 63 Een andere prestatie op het gebied van energie en duurzaamheid is het feit dat Compaen in 2008 van alle woningen het energielabel in kaart heeft gebracht. Hieruit blijkt dat Compaen tot één van de energiezuinigste corporaties in Nederland behoort: zij scoort voor haar gehele bezit gemiddeld groen. In 2010 zijn de woningen die in 2008 nog een F-label hadden opgewaardeerd naar minimaal een E-label. In 2008 hadden 257 woningen een E-label, in 2010 zijn dit er nog maar 57. Compaen streeft ernaar om in 2018 alle woningen te hebben voorzien van een groen (minimaal C-) label. De groene prestaties van Compaen zijn deels een gevolg van het feit dat Compaen relatief jong bezit heeft. Tegelijkertijd zet Compaen zich nadrukkelijk in op het gebied van energiebesparende maatregelen en het creëren van bewustzijn bij haar huurders. Zij investeert in de energiezuinigheid van bestaande en nieuwe woningen wat terug te zien is in haar groene prestaties. PwC beoordeelt de prestaties van Compaen op het gebied van energie en duurzaamheid als zijnde een zeer goede prestatie, omdat zij één van de energiezuinigste corporaties in Nederland is. 64 PwC concludeert op basis van bovenstaande dat Compaen op het gebied van de kwaliteit van woningen en beheer ruim voldoende presteert Huisvesting doelgroep met specifieke huisvestingsbehoefte scoort ruim voldoende 65 Dit prestatieveld omvat de inzet van Compaen voor de huisvesting van doelgroepen met specifieke aanpassingen en voorzieningen en (onderzoek naar) nieuwbouw ten behoeve van bijzondere huisvesting. Daarnaast beschrijft dit veld prestaties van Compaen op het gebied van woningaanpassingen in het bestaand bezit ten aanzien van bijzondere doelgroepen. PwC 20

21 Tabel 3-4: eindoordeel presteren naar huisvesting doelgroep met specifieke huisvestingsbehoefte Prestatie Doelstelling Jaar Oordeel (Onderzoek naar) nieuwbouw ten behoeve van bijzondere huisvesting Diverse locaties worden onderzocht op haalbaarheid De bouw van het Hof van Bethanië is gestart in Dit complex is opgeleverd in Daarnaast bouw van de multifunctionele woningen Woningaanpassingen bestaand bezit Er werden voorzieningen aangebracht in het kader van de nieuwe opplusregeling: In 2008 in 430 woningen In 2009 in 196 woningen In 2010 in 117 woningen Diverse aanpassingen t.b.v. mensen met een beperking Overige prestaties Reageren op verzoeken van stakeholders voor nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen ,0 Inspelen op de vergrijzing, zowel qua ,5 geschikte woningen als het ondersteunen van het ontwikkelen van nieuwe diensten Aanbieden van oppluspakket , Het accent van nieuwbouw verschuiven naar investeringen in de bestaande voorraad ,0 Zie Bijlage G voor bevindingen en ,9 oordeel 2010 Eindoordeel: ruim voldoende 7,0 Bron: PwC, Compaen wil inspelen op de vergrijzing door geschikte woningen te bezitten en nieuwe diensten te ontwikkelen. Daarnaast richt zij zich op specifieke huisvesting voor overige bijzondere doelgroepen. Compaen heeft in de periode nauw contact onderhouden met zorgaanbieders zoals de Stichting Maatschappelijke Opvang (hierna: SMO). De SMO geeft begeleiding op maat en bekijkt welke begeleiding huurders nodig hebben. Op deze manier kunnen mensen worden gehuisvest die niet zonder begeleiding kunnen wonen en kan woningontruiming worden voorkomen. Het doel is dat bewoners in de toekomst weer zelfstandig kunnen wonen. Ook werkt Compaen samen met Savant (zorgaanbieder voor met name ouderen), de ORO (begeleiding van mensen met een verstandelijke handicap), GGZ en de Bemoeizorg (een onderdeel van de GGZ gericht op zorgmijders). Daarnaast zet Compaen in haar woonruimteverdeelsysteem de eerder genoemde winkelmodule in om de huisvesting van bijzondere doelgroepen te waarborgen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om kandidaten met een medische indicatie voor gelijkvloers wonen, statushouders, kandidaten met een verhuisindicatie van de Zorgpoort en om mensen met een verstandelijke beperking die in het dagelijks leven begeleiding behoeven. 67 PwC merkt op dat er naast het Hof van Bethanië geen andere projecten ontwikkeld zijn in de periode Wel zijn andere initiatieven opgestart en worden de mogelijkheden voor diverse projecten geïnventariseerd. Zo zou in samenwerking met ORO een project voor 24 kinderen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking worden ontwikkeld. In 2010 werd onderzocht of op de Houtse Parallelweg een plan met 10 multifunctionele woningen kon worden gerealiseerd. Het eerste plan bleek financieel onhaalbaar. Voor dezelfde doelgroep, nu 32 kinderen, werd in 2010 de haalbaarheid van een locatie aan de Dolfijnlaan in Helmond onderzocht. Daarnaast wordt er gesproken met ORO over de realisatie van een workhome in Mierlo waarin 18 personen kunnen worden ondergebracht. PwC komt daarom tot de conclusie dat Compaen zich ruim voldoende inzet voor de verzoeken van stakeholders. PwC 21

22 68 De grootste prestatie die Compaen heeft geleverd op het gebied van nieuwbouw ten behoeve van bijzondere huisvesting in de periode is de oplevering van het Hof van Bethanië in de gemeente Geldrop-Mierlo. In 2010 zijn hier 42 appartementen, 32 plaatsen voor dementerende ouderen, 5 kamers voor tijdelijke opvang, een medisch centrum en een gemeentelijk zorgloket opgeleverd. Zij wil hiermee inspelen op de vergrijzing. Tevens bouwt Compaen zoals eerder genoemd uitsluitend multifunctionele woningen, welke onder andere geschikt zijn voor ouderen. PwC beoordeelt de oplevering van het Hof van Bethanië en de bouw van multifunctionele woningen als een goede prestatie vanwege haar ruimschootse inzet om in te spelen op de vergrijzing. 69 Huurders van 55 jaar en ouder kunnen gebruik maken van de opplusregeling. In 2008 werden er in totaal in 430 woningen voorzieningen aangebracht, in woningen en in woningen. Het betreft kleine aanpassingen in de woning die het voor huurders makkelijker kunnen maken er te wonen of die ervoor zorgen dat de woning beter toegankelijk wordt. Deze investeringen passen bij het beleid van Compaen waarbij ze het accent van nieuwbouw verschuift naar investeringen in de bestaande voorraad. PwC constateert dat de aantallen afnemen in de periode , echter er wordt nog steeds in ruime mate invulling gegeven aan het opplussen van woningen. Hiervoor wordt het oordeel ruim voldoende toegekend. 70 De overige prestaties van Compaen behelzen de aanpassingen die zij aanbrengt voor minder validen. In 2008 gebeurde dit in 39 woningen, in 2009 in 25 een in 2010 in 33 woningen. Het gaat hierbij met name om kleinere ingrepen in sanitaire ruimtes. PwC beoordeelt de algehele prestaties van Compaen op het gebied van huisvesting van bijzondere doelgroepen als ruim voldoende (des-)investeren in vastgoed scoort ruim voldoende 71 Dit prestatieveld omvat de prestaties op het gebied van nieuwbouw, sloop, verkoop, verbetering bestaand bezit en maatschappelijk vastgoed. Zoals eerder genoemd verschuift Compaen het accent van nieuwbouw naar investeringen in de bestaande voorraad. In het verleden heeft Compaen een grote nieuwbouwopgave gerealiseerd op het gebied van sociale huur- en koopwoningen, namelijk Brandevoort. Investeringen in de bestaande voorraad worden gedaan door middel van opplussen, aanpassen, herstructureren en investeringen in de algehele technische staat van de woning. Compaen wil een groot gedeelte van haar woningbezit toegankelijk houden voor de doelgroep. Compaen verkoopt in principe geen woningen tenzij strikt noodzakelijk. Tabel 3-5: eindoordeel presteren (des-)investeren in vastgoed Prestatie Doelstelling Jaar Oordeel Nieuwbouwaantallen fluctueren en Het accent van nieuwbouw ,0 investeringen in bestaande voorraad middels het opplussen verschuiven naar investeringen in de bestaande voorraad 200 aanleunwoningen en het medisch Realiseren van een nieuw ,0 centrum gesloopt om de realisatie van een nieuw woonzorgcentrum mogelijk te maken woonzorgcentrum In de nieuwe wijk Brandevoort zijn er tot Het streven is om een groot gedeelte ,0 nu toe 381 woningen gerealiseerd, waarvan 28 sociale koopwoningen en 182 betaalbare huurwoningen van Compaen s woningbezit in Brandevoort toegankelijk te houden voor de doelgroep 2010 In Mierlo werd gestart met de bouw van 13 In de uitbreidingslocatie Luchen zullen ,0 PwC 22

23 multifunctionele huurwoningen en 26 eengezinswoningen (huur) in het de komende jaren huur- en koopwoningen worden gebouwd uitbreidingsplan Luchen In het kader van de wijkopbouw worden er Om een meer evenwichtig woningbezit ,0 woningen verkocht in een gedeelte van Mierlo-Hout en Brouwhuis te krijgen om meer stabiliteit in de buurt te krijgen zouden er woningen verkocht moeten worden in Brouwhuis Eindoordeel: ruim voldoende 7,0 Bron: PwC, In 2008 heeft Compaen 78 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. In 2009 waren dit er 16, in In vergelijking met 2008 wordt dus minder gebouwd, maar ten opzichte van 2009 nemen de aantallen weer toe. Hier is geen eenduidige lijn in te ontdekken. Wel is duidelijk dat de grote nieuwbouwaantallen ten tijde van Brandevoort in de toekomst niet meer gerealiseerd zullen worden. Tevens herkent PwC de inspanning van Compaen voor investeringen in de bestaande voorraad, middels de eerdergenoemde opplusregeling. 73 In de nieuwe wijk Brandevoort realiseerde Compaen tot woningen. Het gaat hierbij om: 182 betaalbare huurwoningen (huur hoger dan 357,37, tot 548,18) 163 duurdere huurwoningen (huur tussen de 548,18 en 652,52) 8 dure huurwoningen (huur boven de 652,52) 28 sociale koopwoningen. Compaen streeft ernaar om een groot gedeelte van haar bezit toegankelijk te houden voor de primaire doelgroep. In 2010 bevindt 52% van de huurwoningen van Compaen in Brandevoort zich in de klasse betaalbaar (huur tot 548,18). Compaen heeft, verspreid over de wijk, deze sociale huurwoningen gerealiseerd om differentiatie te bevorderen en om het ook voor de primaire doelgroep mogelijk te maken op een vinexlocatie te wonen. PwC beoordeelt de prestaties van Compaen in Brandevoort als ruim voldoende, omdat 52% van haar huurwoningen in deze wijk gekenmerkt kan worden als betaalbaar. 74 In de uitbreidingslocatie Luchen wil Compaen huur- en koopwoningen bouwen. In 2010 startte zij met de bouw van 13 multifunctionele woningen en 26 eengezinshuurwoningen binnen het uitbreidingsplan Luchen. PwC beoordeelt deze prestatie als ruim voldoende. 75 Compaen wil middels de verkoop van woningen doorstroming bevorderen, de woonomgeving verbeteren door differentiatie en ruimte voor nieuwe toevoegingen creëren. In 2010 verkocht Compaen vijf woningen aan niethuurders: drie in Mierlo-Hout en twee in Brouwhuis. Vanwege de toegenomen druk op de woningmarkt acht Compaen het niet verantwoord om nog meer huurwoningen om te zetten in koopwoningen. Conform het verkoopbesluit komen er nog 125 woningen voor verkoop in aanmerking. Compaen heeft met de gemeente Geldrop-Mierlo afgesproken dat zij in ruil voor de te bouwen 24 woningen in Luchen nog 10 woningen extra uit haar bestaande voorraad zal verkopen. PwC beoordeelt de aantallen verkoop als zijnde ruim voldoende in relatie tot de ambities van Compaen. 76 PwC concludeert dat de algehele prestaties van Compaen op het gebied van (des-)investeringen in vastgoed ruim voldoende zijn. PwC 23