INTEGRAAL ONTWIKKELINGSPLAN A4 ZONE WEST

Transcriptie

1

2

3 INTEGRAAL ONTWIKKELINGSPLAN A4 ZONE WEST EXECUTIVE SUMMARY 4 VOORWOORD 6 I HOOFDSTUK 1 - DE AMBITIE 1. INLEIDING PROCES EN UITGANGSPUNTEN DRIE PIJLERS: BEYOND LOGISTICS DUURZAAMHEID MULTIMODALITEIT 22 II HOOFDSTUK 2 - MARKTVISIE 1. DE TRADE BOULEVARD PROGRAMMA A4 ZONE WEST 28 III HOOFDSTUK 3 - STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK 1. TOEKOMSTBESTENDIG ONTWERP ZONERING OPENBARE RUIMTE & LANDSCHAP INFRASTRUCTUUR DEELGEBIEDEN LOGISTIEKE KERN RIJNLANDERLADDER TRADE EN LOGISTICS CAMPUS SCHAKELSTUK ICOON POLDER 106 IV HOOFDSTUK 4 ONTWIKKELSTRATEGIE 1. ONTWIKKELMODEL EN UITGIFTESTRATEGIE BRANDINGSTRATEGIE DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE FASERING EN TIJDELIJKHEID PUBLIEKRECHTELIJK 132 V HOOFDSTUK 5 - CIVIELE TECHNIEK EN VEILIGHEID 1. VEILIGHEID CIVIELE TECHNIEK 138

4 EXECUTIVE SUMMARY A4 Zone West wordt, als onderdeel van het programma ACT (Amsterdam Connecting Trade) het meest innovatieve en duurzame logistieke bedrijventerrein van Europa. Met de ontwikkeling van A4 Zone West wordt een nieuwe sprong voorwaarts gemaakt in de versterking van de internationale concurrentiepositie van luchthaven Schiphol en de Metropoolregio Amsterdam (MRA) op het gebied van Trade en Logistics. Als basis voor de ontwikkeling van dit (ver)nieuwe(nde) vestigingsmilieu, en de daarmee gepaard gaande investeringen in nieuwe modaliteiten en kwalitatieve dragers van dit vestigingsmilieu, is het Integraal Ontwikkelingsplan A4 Zone West opgesteld. Het IOP is gebaseerd op drie belangrijke pijlers: 1. Duurzaamheid 2. Multimodaliteit 3. Beyond Logistics (ofwel logistieke innovatie). De ambitie is om een nieuw, multimodaal superknooppunt te ontwikkelen, wat als vliegwiel dient voor het meest duurzame vestigingsmilieu in Europa. In dit vestigingsmilieu wordt ruimte geboden voor innovatie binnen het in de MRA aanwezige logistieke en handelscluster. A4 Zone West biedt hiervoor vanwege haar ligging een unieke propositie. Geen enkele bedrijventerrein in de regio heeft in haar directe omgeving vier modaliteiten (luchthaven, snelweg, zeehaven en hogesnelheidstrein) ter beschikking, die ook nog verbonden worden door middel van een Ongestoord Logistieke Verbinding (OLV). Door directe verbinding te leggen met Schiphol, de Havens, Greenport Aalsmeer en het internetknooppunt AMS I-X ontstaat een hoogwaardig internationaal knooppunt voor stromen van goederen, diensten en personen. De duurzaamheidspropositie voor het terrein wordt vormgegeven door een lijst van 27 concrete maatregelen die tezamen in potentie leiden tot de score Excellent op de BREEAM Gebiedsontwikkeling meetladder. Toppers zijn de realisatie van een compact logistiek vestigingsmilieu, multimodaliteit (met de HST Cargo Terminal als eyecatcher), innovatie in de logistieke keten (synchromodaliteit) en de mogelijkheid tot het creëren van gebiedsfondsen die de kwaliteit van het vestigingsmilieu op langere termijn kunnen garanderen. Op het gebied van multimodaliteit wordt een aantal belangrijke investeringen gedaan die leiden tot het gewenste multimodale superknooppunt. Een internationaal uniek concept, dat mogelijkheden biedt tot het realiseren van logistieke innovatie zoals synchromodaliteit. Ook programmatisch leidt de ontwikkeling van A4 Zone West tot een aanvullend, kwalitatief hoogwaardig nieuw vestigingmilieu. Dit vestigingsmilieu biedt ruimte voor de doorontwikkeling van het logistieke en handelscluster in de MRA en kan nieuwe en vernieuwende vormen van bedrijvigheid aantrekken. Enerzijds zijn dit hoogwaardige logistieke functies en anderzijds nieuwe, waardetoevoegende functies binnen de logistieke keten, zoals marketing & sales-activiteiten, e-commerce, experience & inspirience, opleiding & training en kennisontwikkeling & innovatie. Op basis van kwantitatief en kwalitatief marktonderzoek zijn de meest kansrijke ontwikkeling in kaart gebracht en vertaald in een concreet programma voor de eerste 10 jaar van de ontwikkeling (Fase 1). In het gebied worden een aantal kwaliteiten toegevoegd, die de aantrekkelijkheid van het werkmilieu versterken. Aan de monumentale Geniedijk (Unesco Werelderfgoed) wordt een internationaal aansprekend park gerealiseerd, er komt een aantrekkelijke, recreatieve route langs het historische lint van de Rijnlanderweg met een aantal interessante voorzieningen (zoals bijvoorbeeld horeca, recreatie, maatschappelijke en culturele voorzieningen) en er wordt een open, groen-blauw landschap aangelegd langs de A4. Een belangrijk element in het Integraal Ontwikkelingsplan vormt het stedenbouwkundig plan voor de robuuste hoofdstructuur met een flexibele invulling tot Er zijn verschillende deelmilieus gedefinieerd, zoals de Trade & Logistics Campus, Trade Boulevard, het logistiek cluster en de Rijnlanderladder. Op twee plekken wordt een bijzonder programma en bebouwing voorgesteld: de Icoonlocatie langs de A4 en het Schakelgebouw tussen Campus en NS-station Hoofddorp. Een tweede belangrijk onderdeel van het Integraal Ontwikkelingsplan betreft de ontwikkelstrategie voor A4 Zone West. De nadruk wordt daarbij gelegd op het beoogde, uiteindelijke gebruik, in plaats van slechts op de huidige en tijdelijke exploitatie van het gebied: gebiedsexploitatie in plaats van gebiedsontwikkeling. Met gebiedsexploitatie kan daadwerkelijk gestuurd worden op de duurzame ontwikkeling én duurzame exploitatie van een gebied en dit kan ook leiden tot financiële voordelen. Bij uitstek een interessant perspectief voor A4 Zone West. Daarnaast gaat de ontwikkelstrategie over hoe, bij een langjarige ontwikkeling van circa 30 jaar, de hoge ambities (zoals op het gebied van duurzaamheid) geïmplementeerd en geborgd kunnen worden, rekening houdend met het tijdsaspect: groei in ambities en dynamiek. Ook komt de fasering van het gebied aan bod, waarbij de eerste 10 jaar (fase 1) gedetailleerder is uitgewerkt dan de vervolgfasen en aandacht wordt besteed aan tijdelijke exploitatiemogelijkheden. Het plan biedt daarmee de ruimte om mee te groeien met de marktdynamiek en technologische vooruitgang. KADERS ALS BASIS VOOR HET IOP Het Integraal Ontwikkelingsplan voor A4 Zone West is gefundeerd op verschillende kaders die eerder zijn ontwikkeld en bestuurlijk vastgesteld. In het Programma van Eisen voor het IOP (2010), dat door de GEM A4 Zone West is opgesteld, zijn de diverse kaders in onderlinge samenhang gebracht. Het betreft de volgende kaders: Pronkbrief LIB (2001) en Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Schiphol (2002) Bestemmingsplan en MER A4 zone west (2004) Leefbaarheidskader Werkstad A4 (2007) Masterplan ACT (2008) Voorlopige GREX (2009) Guidance Duurzaamheid ACT (2009) Waterhuishoudingsplan ACT (2009) Ontwerp Groenblauwe hoofdstructuur Oostflank Haarlemmermeer (2010) Programma van Eisen IOP A4 Zone West (2010) 4

5 Uitwerking Uitwerking Kaders PvE IOP Uitgangspunten Wijzigingen Wijzigingen Kaders op Kaders op PvE IOP Besluitvormingsdocumenten gemeenteraad Kaders PvE IOP IOP Relatie kaders, PvE IOP en IOP 5

6 VOORWOORD Met veel enthousiasme en inspiratie hebben wij als projectteam A4 Zone West de afgelopen vier maanden aan het Integraal Ontwikkelingsplan A4 Zone West (IOP) gewerkt. Het is dan ook met gepaste trots dat wij dit hierbij aan u presenteren. Met het IOP leggen wij de basis voor de ontwikkeling van een nieuw, onderscheidend en duurzaam vestigingsmilieu in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) dat de mainportfunctie verder versterkt en uitbreidt. Met de realisatie van A4 Zone West ontstaat een multimodaal superknooppunt dat internationaal onderscheidend is en een belangrijke vestigingsplaats voor tal van bedrijven, zowel regionaal, nationaal als internationaal, kan gaan vormen. In dit document hopen wij u duidelijk te maken wat wij willen gaan realiseren, waarom wij dit willen en hoe we dat denken te gaan doen. Het voor u liggende hoofddocument bestaat dan ook uit vier delen met een aantal bijlagen. Er is voor gekozen om de meer gedetailleerde informatie in de bijlagen op te nemen, om de leesbaarheid van het hoofddocument te bevorderen. In het eerste deel van dit IOP gaan we in op het proces en de uitgangspunten, de ambities en de drie pijlers Duurzaamheid, Beyond Logistics en Multimodaliteit. In het tweede deel komt de marktvisie, als belangrijke onderbouwing van het plan aan bod. In het derde deel zetten we het plan uiteen: wat willen we gaan realiseren. Belangrijk punt daarbij is de lange doorlooptijd van het project (minimaal 30 jaar) en hoe we daar planmatig op inspelen. In het vierde deel beantwoorden wij de vraag hoe we onze ambities denken waar te maken. Het vijfde en laatste deel is gewijd aan de civieltechnische en veiligheidsaspecten van het plan. Namens het projectteam A4 Zone West, De heer D. van der Harst Directeur GEM A4 Zone West Beheer B.V. Juni

7 Luchtfoto met Schiphol, Haarlemmermeer en A4 zone west 7

8

9 HOOFDSTUK 1 DE AMBITIE NAAR EEN DUURZAAM, TOEKOMSTGERICHT VESTIGINGSMILIEU VOOR TRADE & LOGISTICS IN EEN DYNAMISCHE REGIO. Voor A4 Zone West is een hoogwaardig en vooruitstrevend gebieds- en logistiek concept ontwikkeld dat duurzaam verankerd is in het landschap, dat een duurzaam vestigingsmilieu vormt voor hoogwaardige bedrijven en dat duurzaam verbonden is met de wereld.

10 1. INLEIDING Het IOP wordt gebruikt als leidraad voor de ontwikkeling van A4 Zone West in al haar facetten. Het geeft duidelijk de ambities en de richting van de ontwikkeling weer, met de nadruk op de te ontwikkelen modaliteiten, de robuuste hoofdstructuur en de eerste fase van de ontwikkeling van het gebied. Het plan is agendazettend voor de realisatie van een belangrijk nieuw, kwalitatief hoogwaardig vestigingsmilieu in de MRA. Het biedt kansen om een nieuwe sprong voorwaarts te maken in de ontwikkeling van het logistieke cluster en de internationale concurrentiekracht van de regio te versterken. Vennep, als onderdeel van de zogenaamde Oostflank van de Haarlemmermeer. Het gebied wordt begrensd door de Rijksweg A4 (oost), de spoorlijn Amsterdam Den Haag (west), de Bennebroekerweg (zuid) en de Geniedijk (noord). Het plangebied (ruimtelijke visie) en het exploitatiegebied (grondexploitatie) staan op figuur 1 weergegeven. Het gebied heeft de typische polderstructuur van de Haarlemmermeer en kent momenteel voornamelijk agrarisch gebruik. Het IOP gaat uit van een dynamisch groeimodel, Het legt het fundament van de ontwikkeling vast in een robuuste hoofdstructuur en zet een aantal cruciale ontwikkelingen in gang, zoals de realisatie van de HST Cargo Terminal, de Ongestoord Logistieke Verbinding (OLV) en enkele nieuwe, kwalitatief hoogwaardige vestigingsmilieus. Hiermee wordt beoogd nieuwe marktdynamiek te genereren en ruimte en flexibiliteit te bieden voor deze marktdynamiek. VOORGESCHIEDENIS In 2004 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer het huidige bestemmingsplan A4 Zone West vastgesteld als kader voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein voor 2de en 3de linie luchthavengebonden logistiek. Sinds 2004 zijn de economische situatie en de vooruitzichten sterk veranderd en dit heeft zijn weerslag op de bedrijfsterreinenmarkt in de regio. Er wordt kritischer gekeken naar het aanbod en er is sprake van een veranderende vraag. Ter voorbereiding van de concrete uitvoering van A4 Zone West, is daarom nu het moment aangebroken om een IOP vast te stellen. Een plan dat de veranderde inzichten concreet vertaalt naar A4 Zone West en een kwalitatieve, toekomstbestendige en gezonde basis biedt voor de uitvoering van de plannen in de komende 30 jaar. Een aparte projectorganisatie, in de vorm van een Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij (GEM), is opgezet om de uitvoering van A4 Zone West voor te bereiden en vorm te geven. Aandeelhouders van de GEM zijn Schiphol Real Estate, gemeente Haarlemmermeer en Schiphol Area Development Company (SADC). DE LOCATIE A4 Zone West maakt onderdeel uit van het programma Amsterdam Connecting Trade (ACT). De ambitie van ACT is om het meest innovatieve en duurzame logistieke knooppunt van Europa te worden. Met het Masterplan ACT (juni 2008) is een ambitieuze visie neergezet op het integraal ontwikkelen van het gebied ten zuiden van Schiphol. Een gebied dat naast A4 Zone West bestaat uit de bedrijventerreinen Schiphol Logistics Park, Schiphol Zuidoost en het groene hart van ACT, het Geniepark. Het doel van ACT is om groei van de Schipholregio mogelijk te maken vanuit een goede balans tussen economie, bereikbaarheid en leefbaarheid. Op deze manier werkt de Schipholregio aan behoud en versterking van zijn positie als belangrijke internationale logistieke hub. Sinds juni 2008 wordt gewerkt aan het concreet uitwerken van het Masterplan in drie pijlers: duurzaamheid, multimodaliteit en beyond logistics. A4 Zone West is een plangebied van bruto 347 hectare. Het gebied ligt globaal tussen Hoofddorp en Nieuw- 10

11

12 WAAROM A4 ZONE WEST? Schiphol is een van de belangrijkste economische motoren van de MRA, de Randstad en van Nederland. Met het begrip Mainport wordt vaak naar de luchthaven verwezen. De werkelijkheid is echter complexer, en tegelijkertijd ook interessanter. De Mainport bestaat namelijk uit meer dan alleen de luchthaven. Het gaat om een economische en logistieke keten die steeds complexer en geavanceerder wordt. De Mainport heeft een viertal knooppunten, ofwel mainportfuncties, die elkaar aanvullen en versterken. Gezamenlijk leiden deze functies tot een synergie. De knooppunten zijn: 1. Luchthaven Schiphol, met haar belangrijke schakelfunctie in het internationale luchtnetwerk tussen landen en steden. 2. De zeehaven Amsterdam, die steeds beter gekoppeld wordt aan haar omgeving onder meer door recente investeringen in de infrastructuur, zoals de Westrandweg, de Tweede Coentunnel en de interne infrastructuur. 3. Amsterdam, als economisch bolwerk op het gebied van kennis en cultuur. Met een belangrijke positie op het gebied van zakelijk-financiële dienstverlening (Zuidas) en creativiteit & innovatie (Amsterdam Centrum e.o.). 4. Greenport Aalsmeer, met het veilingcomplex als internationale schakel in de bloemen- en plantenhandel. De verbindingen tussen deze mainportfuncties zijn navenant te typeren, waarbij opvalt dat de bedrijfsvestigingen langs deze verbindingen sterk gekleurd zijn door het type functie. We onderscheiden daarbij de volgende drie assen: 1. De logistieke as tussen luchthaven en zeehaven, aan de westkant van Amsterdam. 2. De zakelijke-creatieve as tussen luchthaven, de Zuidas en de rest van Amsterdam. 3. De Greenport-as tussen luchthaven en de bloemenveiling, en langs de N201. Interessant is dat er een vierde, belangrijke as binnen dit systeem geïdentificeerd kan worden: de verbindingsas vanaf Schiphol naar Frankrijk, Spanje en het Verenigd Koninkrijk, zowel via de weg (snelweg A4), water (Haven van Rotterdam) als via het spoor (HST Cargo). Hiermee wordt aan de mainport een nieuwe dimensie toegevoegd die met name de logistieke as versterkt. De sterke aanwezigheid van logistiek rondom het luchthavencomplex en langs de logistieke as, laat zien dat er een sterk logistiek cluster in de MRA aanwezig is. De samenhang binnen dit cluster moet echter nog versterkt worden. Het ontwikkelen van nieuwe, innovatieve concepten en het aantrekken van nieuwe bedrijven bieden kansen voor een doorgroei naar een volwassen logistiek cluster met een eigen, zichzelf versterkende synergie en dynamiek. Daartoe is met name een kwalitatieve doorontwikkeling nodig, gericht op het toevoegen van waarde in de logistieke keten. Er is innovatie nodig om deze toegevoegde waarde daadwerkelijk te realiseren en om in een mondiaal krachtenveld te kunnen concurreren. BIJZONDERE UITGANGSPOSITIE Juist op de schakel tussen deze vier assen en aan de poort van de MRA ligt ACT. Een knooppunt waar de synergie tussen de diverse mainportfuncties een enorme boost kan krijgen. Het gebied biedt ruimte voor die benodigde nieuwe economische dynamiek, gerelateerd aan handel en logistiek. Daarbij komt dat ACT een logisch onderdeel is van het Schipholcomplex, met de kans om het vestigingsmilieu rond de luchthaven te versterken en te verrijken. Door het toevoegen van een aantal verbindende vervoerselementen (zoals een OLV) en het bieden van ruimte aan nieuwe logistieke concepten, kan hier een knooppunt van logistieke stromen ontstaan. ACT is daarmee de aangewezen plek voor de benodigde logistieke innovatie. Het onderscheidende en innovatieve vestigingsmilieu dat ACT met de ontwikkeling van A4 Zone West kan bieden is een noodzakelijke, kwalitatieve aanvulling voor het versterken van de internationale concurrentiekracht van de MRA op het gebied van handel en logistiek, net zoals bijvoorbeeld de Zuidas dit is op het gebied van de financieelzakelijke dienstverlening. ECONOMISCHE DYNAMIEK EN ROBUUSTE HOOFDSTRUCTUUR De economische dynamiek in de zin van onvoorspelbaarheid is nog nooit zo groot geweest als nu. De dynamiek aan de vraagzijde neemt alsmaar toe, terwijl de kwaliteit van het aanbod op oude leest geschoeid blijft. Het is noodzakelijk om bij de realisatie van nieuwe vestigingsmilieus in de regio rekening te houden met deze dynamiek en onvoorspelbaarheid. Dit kan door er bewust ruimte voor te laten binnen een robuuste hoofdstructuur. Een goed voorbeeld hiervan is de luchthaven Schiphol. In 1980 had niemand kunnen voorspellen wat de luchthaven in 2011 zou zijn. Het blijkt echter dat de destijds uitgedachte hoofdstructuur van het luchthavencomplex uitstekend de dynamiek van de afgelopen dertig jaar heeft kunnen opvangen. De opgave van ACT en A4 Zone West is ook het blijven bieden van ruimte voor nieuwe economische dynamiek. De hoofdstructuur van A4 Zone West is zodanig opgezet dat een verandering in de vraag flexibel kan worden opgevangen. CULTUURHISTORIE ALS KWALITEITSDRAGER In het gebied bevinden zich unieke cultuurhistorische elementen, die de belevingswaarde en de kwaliteit van het vestigingsmilieu versterken: de Geniedijk als onderdeel van het toekomstige Geniepark, de Rijnlanderweg met haar karakteristieke lintbebouwing en de polderstructuur. Met de ontwikkeling van A4 Zone West wordt sterk ingezet op het creëren van een nieuwe dynamiek waarmee deze cultuurhistorische elementen een meerwaarde krijgen en als levende elementen in het gebied gaan fungeren. DUURZAAM VESTIGINGSMILIEU Uit de regionale en lokale context van ACT en A4 Zone West blijkt dat het logisch en duurzaam is om juist hier een nieuw vestigingsmilieu voor handel en logistiek te creëren. Een onderscheidend, internationaal concurrerend vestigingsmilieu dat zorg kan dragen voor een nieuwe economische dynamiek binnen het segment handel en logistiek. Maar ook voor de doorgroei tot een volwassen en innovatief logistiek cluster in de MRA. Het IOP gaat daarom uit van een dynamisch groeimodel, met een robuuste hoofdstructuur die de groei en dynamiek over een lange tijdshorizon (30+ jaar) kan opvangen. 12

13

14 2. PROCES EN UITGANGSPUNTEN Het IOP voor A4 Zone West is multidisciplinair tot stand gekomen. Het startpunt voor dit proces was de vaststelling van het Programma van Eisen. Er is een zogeheten Smart Design Coalition geselecteerd op basis van een overtuigende inhoudelijke visie. In deze Smart Design Coalition komen vier belangrijke expertises samen: stedenbouw, logistiek, duurzaamheid en landschap. Vanuit het projectteam is dit aangevuld met strategische, financiële, civieltechnische kennis en met kennis vanuit de markt. Naast het projectteam en de Smart Design Coalition is een Kwaliteitsteam opgezet met experts op de belangrijkste aspecten van de ontwerpopgave. Het gaat hier om de vakgebieden logistiek, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en landschap. Ook is ingezet op participatie met bewoners, bedrijven en belangengroepen. RAADPLEGEN VAN DE OMGEVING Gedurende het gehele planproces is specifiek aandacht besteed aan communicatie met bewoners, bedrijven en belangengroepen in en rondom het gebied. Voldoende draagvlak bij diverse belanghebbenden vergroot namelijk de kans op een gedragen inhoud en soepel proces. Ter ondersteuning van het participatieen communicatieproject is een digitaal platform (Ning) opgezet, waarop alle relevante informatie beschikbaar is en belanghebbenden hun ideeën en meningen onder de aandacht kunnen brengen. De belanghebbendenparticipatie rondom het IOP A4 Zone West is gescheiden van die over het ontwerp van het Geniepark. Dit met het oog op de verschillende doelgroepen, belangen, planning en complexiteit van de inhoud per onderdeel. In totaal zijn vier bijeenkomsten met bewoners en bedrijven georganiseerd. De belangengroepen komen in totaal drie maal bijeen. Globaal geldt voor de groep bewoners en bedrijven dat zij nut en noodzaak van A4 Zone West niet ter discussie stellen en de informatievoorziening en mogelijkheid tot participatie op prijs stellen. In de bijeenkomsten zijn diverse aandachtspunten en wensen geuit, met name ten aanzien van de stedenbouwkundige invulling. De aandacht gaat met name uit naar de inpassing van de Rijnlanderweg, de fasering van de ontwikkeling, meer specifiek de inrichting van de eerste fase, en de ontsluiting van het gebied. Als aandachtspunt is meegegeven de openheid van het gebied te bewaken, specifiek de Rijnlanderweg. Wens is dat de nieuwe bebouwing in balans is met de bestaande. Ook de maatregelen om het verkeer op de Rijnlanderweg te beperken, hebben volop aandacht gehad. Belangengroepen nemen over het algemeen een positief kritische houding aan. Hun aandacht gaat met name uit naar de fasering van de ontwikkeling, de doorsnijding van de Geniedijk ten behoeve van de OLV en de inrichting van het Geniepark. Qua fasering zijn vragen gesteld over de vraag vanuit de markt en is aangegeven dat versnippering voorkomen dient te worden. Aangegeven is dat het conceptplan en de uitwerking voor de eerste fase deze versnippering lijken te voorkomen. Daarnaast zijn door diverse deelnemers ideeën voor tijdelijk beheer en duurzaamheid aangedragen, die worden onderzocht door de Smart Design Coalition. 14

15 15

16 3. DRIE PIJLERS A4 Zone West draagt bij aan de ontwikkeling van ACT tot het gewenste innovatieve en duurzame knooppunt aan de poort van de MRA en de creatie van het onderscheidende vestigingsmilieu voor handel en logistiek. Het voorliggende IOP is een directe vertaling van de opgave op het niveau van de MRA en ACT. Op regioniveau gaat het om de versterking van de internationale concurrentiekracht en positionering door het uitbouwen en versterken van de mainportfuncties in de MRA en het logistieke cluster. Op ACT-niveau gaat het om het uitwerken van de drie pijlers van het ACT-programma. Dit zijn: 1. Beyond Logistics: de ontwikkeling van nieuwe, innovatieve markt- en gebiedsconcepten en daaraan gekoppelde dynamische, hoogwaardige vestigingsmilieus, gericht op de logistieke waardeketen. 2. Duurzaamheid: ACT en daarmee A4 Zone West moet het meest duurzame bedrijventerrein worden van Europa, waarbij duurzaamheid verweven moet zijn met alle elementen: proces én inhoud. 3. Multimodaliteiten, noodzakelijk voor de creatie van het intermodale knooppunt. Dit zijn: a. De HST Cargo Terminal: aanleg van een terminal met een bijbehorend consolidatiepunt, bedoeld voor vrachtvervoer van expressgoederen via de hogesnelheidslijn. b. Truckparkeren: de aanleg van een beveiligde truckparkeervoorziening met een directe koppeling aan de verschillende modaliteiten zoals de snelweg, de cargoterminal en het luchthavenplatform. c. De OLV, die de verschillende modaliteiten ongestoord en bedrijventerreinen van ACT met elkaar verbindt. Deze opgave is vertaald in het IOP, zowel in het planproces (ondermeer door te werken met Smart Coalitions) als ruimtelijk, programmatisch, in de ontwikkelstrategie en financieel. 16

17

18 3.1 Beyond Logistics Een belangrijke opgave voor A4 Zone West is het bieden van een aantrekkelijk, innovatief en internationaal concurrerend vestigingsmilieu voor handel en logistiek. Als versterking van het in de MRA sterk aanwezige logistieke cluster door een sterke concentratie op Beyond Logistics: nieuwe, innovatieve en aan de logistieke sector gerelateerde markt- en gebiedsconcepten. Er zijn diverse marktanalyses uitgevoerd, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit om meer zicht te krijgen, enerzijds op de concrete vraag (gesegmenteerd naar in de regio aanwezige deelmarkten zoals perishables, high tech en life sciences) die met name in de eerste tien jaar op het terrein geaccommodeerd kan worden. Anderzijds om meer zicht te krijgen op de nieuwe locatieconcepten die ontwikkeld kunnen worden om het logistieke cluster te versterken, als invulling van het concept Beyond Logistics. Vervolgens heeft er een vertaalslag plaatsgevonden naar de verwachte afzet per jaar per marktsegment en naar kwalitatieve deelmilieus. A4 ZONE WEST ALS ONDERDEEL VAN ACT INTERNATIONALE AMBITIES De MRA behoort als internationale vestigingsplaats tot de subtop van Europa, na de absolute toppers Londen, Parijs en Frankfurt. In de subtop hebben zich diverse Europese regio s genesteld (naast Amsterdam bijvoorbeeld Zürich en Barcelona, bron: Ernst&Young 2009). Buitenlandse investeringen nemen in de MRA in aantal niet af, maar wel in omvang. De MRA heeft echter specifieke eigenschappen en heeft een eigen positie veroverd op het gebied van belangrijke distributiecentra en hoofdkantoren van vooraanstaande bedrijven. Er zijn voldoende perspectieven, waaronder ACT, om ook in de toekomst internationaal succesvol te zijn. Amsterdam is ten opzichte van haar concurrenten een betaalbaar alternatief dat beschikt over veel faciliteiten en een efficiënt logistiek systeem. A4 Zone West is gelegen aan de eerder genoemde logistieke as. Het heeft een programma dat leidt tot een volwassen logistiek cluster. Na het vaststellen van het Masterplan in 2008 heeft ACT in en buiten de MRA erkenning gekregen voor wat betreft de vernieuwende aanpak van de ontwikkeling van logistieke terreinen en integratie van economie, duurzaamheid en multimodaliteit. In de regio, bij het Rijk, maar vooral bij internationale investeerders moet ACT scherp op het netvlies komen als toplocatie voor bedrijven die mondiaal en Europees hun productketens efficiënt willen organiseren. In dat perspectief is het goed dat Schiphol Group samen met partners werkt aan de verbetering van de processen rond de afhandeling van luchtvracht (zoals Schiphol Smartgate Cargo). Echter, verbetering van die processen alleen is niet voldoende. Het gaat niet alleen om luchtvracht, de essentie is juist gelegen in het aantrekken van vestigingen van internationale bedrijven op en rond Schiphol in diverse product- en waardeketens die elkaar versterken: Beyond Logistics. De realisatie van A4 Zone West voorziet hierin. BIJGESTELDE AMBITIES Het economisch klimaat is de laatste jaren drastisch veranderd. De MRA is tot de conclusie gekomen dat niet alleen conjunctureel, maar ook structureel verschuivingen optreden. Dit heeft geleid tot een naar beneden bijgestelde ruimtebehoefte in het kader van PlaBeKa (Meerjarenprognose vraag-aanbodverhouding bedrijfsterreinen en kantoorlocaties, Buck Consultants International, 2010) van de helft. Desondanks is er met het scenario Global Gateway voor ambitie gekozen, met name op potentiële toplocaties als ACT, Schiphol Centrum en de Zuidas. Ook is er herstel zichtbaar in de luchtvracht, hetgeen zich op termijn zal vertalen in ruimtebehoefte. Nieuwe ondernemingen uit opkomende economieën (BRIC-landen) zullen zich sterk manifesteren en westerse bedrijven uit innovatieve branches en de internationale handel zullen de groei weer aanjagen. SMART AND EFFICIENT ACT heeft te maken met die sterk veranderende economische omgeving en verandering van de ruimtevraag; het is niet meer vanzelfsprekend dat grote Europese distributiecentra zich op en om de luchthaven gaan vestigen. Onder het mom van smart and efficient blijkt nu al dat die vele kleine nieuwe vestigingen kunnen terugvallen op een netwerk van internationale dienstverlening variërend van logistieke diensten, marketing, financieel/fiscaal, ICT, etc. De uitdaging is ervoor te zorgen dat die vele nieuwe vestigingen gaan doorgroeien in de MRA. De gewijzigde economische uitdaging voor de Schipholregio in internationale ketens is om de focus te verleggen van het bedienen van directe afnemers van de luchthavendiensten naar die partijen die de (waarde) keten ontwerpen en bepalen. Deze focus wordt samengevat onder de noemer beyond logistics. A4 Zone West kan zich onderscheiden door (inter) nationaal het toonaangevende toneel te worden van de experience centers, inspirience centers, trade centers en flagship vestigingen. In dit kader kan gedacht worden aan ondernemingen die hun goederen (lees: hun merken) over de wereld verplaatsen en die continu op grote schaal investeren in hun contacten met bedrijven die betrokken zijn bij de handel rond deze merken. Een concept als de Trade Boulevard voorziet hierin en brengt functies zoals onderwijs, showrooms, opslag en overnachting samen (zie voor meer informatie hoofdstuk 2, paragraaf 1). OVERZICHT PROGRAMMA A4 ZONE WEST Op basis van gegevens die gebruikt worden voor de berekening van de PlaBeKa-voorspellingen (Buck Consultants International), aangevuld met gegevens over de verhuisbehoefte van bedrijven uit de directe omgeving van de A4 Zone West (<20 km) (Cendris) en onderzoek naar nieuwe markten (IPMMC, Schiphol Real Estate en SADC) is de vraag voor de A4 Zone West geraamd. In onderstaande tabel is deze vraagraming over de periode tot 2040 weergegeven, aangepast naar het aantal hectares uitgeefbaar terrein. Gezien de lange looptijd van het project is de vraagraming niet exact vast te stellen; het geeft met een bepaalde zekerheid de verwachte vraag weer. Om deze reden wordt rekening gehouden met een bandbreedte. Het basisscenario, dat overeenkomt met het totaal aantal uitgeefbare hectares, komt uit op een gemiddelde uitgifte van 5,1 ha. per jaar (zie tabel 1). In het minst gunstige scenario wordt uitgegaan van een vraag van 100 ha. tot Dit scenario, wat leidt tot een gemiddelde uitgifte van 3,7 ha. per jaar, is ook opgenomen in de grondexploitatie. Daarnaast is in de grondexploitatie ook rekening 18

19 gehouden met een positief scenario voor wat betreft de vraag. Hierbij wordt verwacht dat de uitgifte na de eerste tien jaar aantrekt gezien het succes van A4 Zone West met de aanlegde (tijdelijke) multimodaliteiten, het onderscheidende karakter van de Trade Boulevard en de gerealiseerde hoge (omgevings)kwaliteit van de A4 Zone West wegens de duurzaamheidsmaatregelen en plankwaliteit. De uitgifte groeit in dit scenario na tien jaar van 5,1 ha. per jaar naar een jaarlijkse uitgifte van 7,0 ha. Dit leidt niet tot een vergroting van het aantal uitgeefbare hectares, maar tot een verkorting van de doorlooptijd van het project. In dit scenario is het terrein eind 2036 volledig uitgegeven. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op het programma voor A4 Zone West. PROGRAMMA VAN DE EERSTE TIEN JAAR Het programma van A4 Zone West komt marktgericht tot stand en kent een lange doorlooptijd. Dit lange tijdspad is vanuit marktperspectief niet te overzien en vraagt daarom flexibiliteit met betrekking tot de ruimtelijke ontwikkeling. Daarom is er bij de ontwikkeling van A4 Zone West ruimte ingebouwd voor onverwachte en nu nog niet te voorziene vraagontwikkelingen. Deze flexibiliteit sluit aan bij het in dit IOP gehanteerde dynamisch groeimodel. Bestaande markt Nieuwe markt (Trade Boulevard) Eindsituatie 2040 Cluster logistiek Specifieke clusters (Perishables, ICT/High Tech, Lifesciences) Modern gemengd (overige sectoren) Totaal A4 Zone West 56 ha. 17,5 ha. 40 ha. 113,5 ha. 10 ha. 3,7 ha. 10 ha. 23,7 ha. 66 ha. 21,2 ha. 50 ha. 137,2 ha. Tabel 1: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West (netto ha. uitgeefbaar terrein) (bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC, Buck Consultants International, Cendris) Cluster logistiek Specifieke clusters (Perishables, ICT/High Tech, Lifesciences) Modern gemengd (overige sectoren) Totaal A4 Zone West Bestaande 16,4 ha. 7,9 ha. 13,4 ha. 37,7 ha. markt Nieuwe markt 8,0 ha. 1,7 ha. 3,4 ha. 13,1 ha. (Trade Boulevard) Eindsituatie 24,4 ha. 9,6 ha. 16,8 ha. 50,8 ha Tabel 2: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West (netto ha. uitgeefbaar terrein) (bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC, Buck Consultants International, Cendris) In het IOP is ervoor gekozen om voor de eerste en relatief goed overzienbare tien jaar van de ontwikkeling, een gedetailleerdere uitwerking binnen de hoofdstructuur te maken. Voor de invulling van deze tien jaar is een marktanalyse gemaakt als input voor een haalbaar geachte ontwikkelingsrichting. Ingezet wordt op het accommoderen van bedrijvigheid uit het logistieke cluster door de ontwikkeling van het multimodale knooppunt, door de uitvoering van de eerste fase van de OLV (als onderdeel van de hoofdinfrastructuur) en de eerste fase (op een tijdelijke locatie) van de HST Cargo Terminal. De verwachting is dat de uitgifte in de jaren daarna zal toenemen gezien de verdere ontwikkeling van de multimodale ontsluiting (tweede fase OLV, HST Cargo Terminal en een truckparkeervoorziening), en gezien de toenemende vraag bij een aantrekkende economie en het afnemende nieuwbouwaanbod op de overige locaties. In de eerste fase wordt tevens een vraag voorzien vanuit bedrijvigheid uit de specifieke clusters Perishables, ICT/High Tech en Life-sciences en vanuit overige sectoren (ondersteunend aan de logistiek). Om deze vraag te faciliteren zijn hiertoe twee bijzondere ruimtelijke deelgebieden voorzien: de Campus en de Rijnlanderladder. Langs de Rijksweg A4 wordt een bijzonder programma ontwikkeld op de Icoon-locatie ten behoeve van de versterking en vernieuwing van het logistieke cluster en de aanverwante bedrijvigheid in de MRA. De koppeling tussen handel en logistiek staat hier centraal. Bovenstaande wordt vertaald in het uitgifteprogramma van tabel 2. In hoofdstuk 4, paragraaf 4, wordt nader ingegaan op het programma voor de eerste fase van de ontwikkeling. 19

20 3.2 Duurzaamheid DUURZAAMHEID ALS DRAGER Duurzaamheid is zoals gezegd een belangrijke drager voor de ontwikkeling van A4 Zone West. A4 Zone West wordt namelijk een internationaal referentiepunt op het gebied van duurzaamheid. Het begrip wordt vaak uitgelegd als het toepassen van enkele concrete maatregelen (zoals energiebesparing of groene daken) om te komen tot milieuwinst. Echter, duurzaamheid in A4 Zone West is verweven in het gehele concept: van proces tot uitvoering en van inrichting tot management. Duurzaamheid begint voor A4 Zone West bij mobiliteit en logistiek: de Clean Logistics. Het bieden van verschillende, innovatieve modaliteiten voor vracht- én personenvervoer binnen één gebied is uniek en sluit direct aan op de recente plannen van de Europese Commissie om te komen tot een duurzaam Europees transportsysteem. Er is bij de ontwikkeling van A4 Zone West nadrukkelijk gekozen voor een dynamisch groeimodel binnen een robuuste hoofdstructuur, waarbij flexibel en adequaat kan worden ingespeeld op (economische) ontwikkelingen. Hiermee onderscheidt A4 Zone West zich van veel andere nieuwe terreinen, waarvoor meestal een in de tijd beperkt houdbare blauwdruk wordt gemaakt. Door dit dynamisch groeimodel en de markt als vertrekpunten te nemen voor ontwikkeling, is A4 Zone West een terrein waar vele generaties zullen werken en ondernemen, zonder daarmee de omgeving of het gebied uit te putten of de omgeving op te zadelen met overlast. Integendeel; het wordt een gebied waar werken, verblijven, handel, ondernemen en elk ander denkbaar gebruik zij aan zij bestaan. In A4 Zone West zal door constante, positieve uitwisseling tussen de vele vormen van gebruik een terrein ontstaan waar écht duurzaam wordt omgegaan met de ruimte. HOOG DUURZAAMHEIDPOTENTIEEL Het plan voor A4 Zone West kent een bijzonder hoog duurzaamheidspotentieel. Als de ambities (die in 27 punten zijn weergegeven) voor de totale ontwikkeling vertaald worden in een score BREEAM Gebiedsontwikkeling, dan komt deze uit op Excellent: de binnen de context hoogst haalbare score. Om deze score daadwerkelijk te realiseren ligt er nog wel een uitdaging. Zo is met name het blijvend kunnen sturen op kwaliteitsbehoud en synergie (bijvoorbeeld via parkmanagement en gecontroleerd uitgifteregime) een belangrijk element binnen de BREEAM-systematiek. Onder meer daaraan moet in het vervolg van het IOP nader invulling worden gegeven. De ambities worden daarbij onverminderd hoog gehouden. Op gebouwniveau worden steeds de op dat moment hoogst haalbare duurzaamheidseisen gerealiseerd, vanuit het principe van het zoveel mogelijk committeren van de eindgebruiker aan duurzame oplossingen. INVULLING DUURZAAMHEID De invulling van duurzaamheid in A4 Zone West uit zich globaal in twee basisgedachten: 1. Het nastreven van een topscore binnen BREAAM Gebiedsontwikkeling door middel van een dynamisch groeiproces (lange termijn). 2. Het uitvoeren van concrete projecten met de nu beschikbare methoden en technieken op het gebied van duurzaamheid (korte termijn). Met het meenemen van alle in dit IOP genoemde duurzaamheidsambities komt de eerste berekening van BREEAM Gebiedsontwikkeling uit op Excellent, tegen Outstanding aan. Niet alle ambities kunnen in deze fase al geborgd worden. Ook hier is sprake van een dynamisch groeimodel, waarin gedurende de komende jaren het plan steeds concreter wordt ingevuld. En waarmee de duurzaamheidambities steeds meer worden geborgd. Met het instrument BREEAM wordt deze groei gemonitord. Hierbij wordt in ieder geval aangesloten op de drie certificeringfasen van de DGBC (Planfase, Realisatiefase en Beheersfase). Naar behoefte wordt ook per deelgebied en per (sub)fase een nieuwe berekening gemaakt om op die manier de vinger aan de pols te houden bij de invulling van de ambities. In deze fase zijn van de genoemde duurzaamheidmaatregelen (de top 27) de volgende maatregelen al geborgd. Samen met de overige maatregelen vormt deze lijst het ambitieus eindperspectief. 1. OLV 2. HST Cargo (in ieder geval de tijdelijke vorm) 3. Rechtstreekse aansluiting op station Hoofddorp en Zuidtangent 4. Goede fietsstructuur 5. Alle schone oppervlakken worden 100% afgekoppeld 6. Flexibel peilbeheer 7. Toepassing van duurzame materialen in openbare ruimte 8. Flexibiliteit op korte termijn 9. Flexibiliteit op lange termijn 10. Respect voor en versterking van het landschap 11. Strategische reserveringen voor toekomstige voorzieningen 12. Aansluiting op lokale structuren 13. Afwisseling van rust en dynamiek 14. Een zelfredzame en daarmee robuuste groenen waterstructuur 15. Parkmanagement (standaard parkmanagement, zonder verplichting via erfpacht. Uitgifte in eigendom) 16. Fasering 17. Vraaggericht ontwikkelen 18. Aansluiting op omliggende initiatieven (als Programmaplan Ruimte voor duurzaamheid) Vanuit ons basisprincipe uitvoeren van concrete projecten met de nu voor handen zijnde methoden en technieken, wordt ingezet op een reeks concrete maatregelen binnen A4 Zone West. Om focus aan te brengen en een realistisch doel te stellen, is ervoor gekozen om een selectie te maken uit de voorhanden zijnde Guidance Duurzaamheid ACT. In deze Guidance staan meer dan 100 verschillende maatregelen. Voor A4 Zone West wordt gefocust op 27 voor dit gebied sterke en realiseerbare maatregelen. Deze maatregelen samen vormen uiteindelijk de Unique Selling Points van A4 Zone West. Hieronder is de verzameling van 27 maatregelen aangegeven. Deze zijn gegroepeerd volgens de thema s uit de onderstaande duurzaamheidspyramide. Deze sluit op zijn beurt weer aan op de hoofdstukindeling van de Guidance: Ruimte (fundament), Energie, water & grondstoffen (kringlopen) en Mobiliteit & bereikbaarheid (Clean Logistics). De maatregelen zijn onderverdeeld naar fasen. In dit IOP ligt de nadruk op fase 1. Voor deze fase zijn de maatregelen zo concreet mogelijk aangegeven en deze worden in de komende periode verder uitgezocht en uitgewerkt. In de daarop volgende fasen is de invulling afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt en de techniek. Het IOP kent een grote mate aan flexibiliteit om hierop in te kunnen spelen. Op die manier ontstaat op vele thema s een groeimodel. Voor de uitgebreide uitwerking van de 27 duurzaamheidsmaatregelen en de vergelijking met eerder vastgestelde duurzaamheidskaders, verwijzen we naar de bijlagen 1 tot en met 3. 20

21

22

23

24

25 HOOFDSTUK 2 MARKTVISIE Zoals reeds in hoofdstuk 1 van het IOP aangegeven is ligt de opgave voor A4 Zone West in het bieden van een aantrekkelijk, innovatief en internationaal concurrerend vestigingsmilieu voor handel en logistiek. Als versterking van het in de MRA sterk aanwezige logistieke cluster door een sterke concentratie op Beyond Logistics: nieuwe, innovatieve en aan de logistieke sector gerelateerde markt- en gebiedsconcepten. Er zijn diverse marktanalyses uitgevoerd, zowel kwantitatief als kwalitatief. Vervolgens heeft er een vertaalslag plaatsgevonden naar de verwachte afzet per jaar per marktsegment en naar kwalitatieve deelmilieus. Hieronder wordt ingegaan op de positionering van A4 Zone West, vertaling van het concept Beyond Logistics naar deelmilieus en programma, de verwachte marktvraag en de vertaling hiervan naar A4 Zone West.

26 1. DE TRADE BOULEVARD MATERIALISATIE VAN BEYOND LOGISTICS In ACT staat de pijler Beyond logistics centraal: wat zit er allemaal achter het fysieke transport van goederen en personen? In het kort komt het erop neer dat waarde wordt toegevoegd aan stromen van goederen en personen in het algemeen en van luchtvrachtstromen in het bijzonder. Dit wordt gedaan door niet alleen te kijken naar efficiënte fysieke distributie van goederen of personen, maar ook naar tal van andere activiteiten in de waardeketens van internationale en nationale bedrijven. In één adem Trade en Logistics. A4 Zone West kan zich onderscheiden door (inter) nationaal het toonaangevende toneel te worden van de experience centers, inspirience centers, trade centers en flagship vestigingen. In dit kader kan gedacht worden aan ondernemingen die hun goederen (lees: hun merken) over de wereld verplaatsen en die continu op grote schaal investeren in de intensivering van hun contacten met en de loyaliteit van bedrijven en personen die betrokken zijn bij de handel rond deze merken. Het concept van de Trade Boulevard voorziet hierin en brengt de volgende functies bijeen: onderwijs (scholing van eigen personeel, academies, training van dealers en fabrikanten), handel (productdemonstraties, grote verkoopbijeenkomsten, collectie- en assortimentspresentaties aan en proefgebruik door eindconsumenten), allerlei vormen van accommodatie (showrooms, zalen, hallen, proefbanen), kleinschaligere opslag (warehousing), overnachting (hotels, sportstad) en professionele culinaire beleving (food processing en food presentaties). gaan zitten. Verwacht wordt dat 15 tot 20 procent van de te vestigen bedrijven, en eenzelfde deel van de bedrijfsruimte, op A4 Zone West betrekking zal hebben op deze nieuwe logistieke verschijningsvormen. EEN BIJZONDERE MARKTVRAAG Met bovenstaande innovatieve ontwikkelingen is in de ruimtevraagraming van Plabeka-II geen rekening gehouden. Daar is het ook nog een te diffuse, jonge trend voor. Dit impliceert dat bij de berekening van de ruimtevraag in de MRA voor de komende 30 jaar (Plabeka-II), die aan de basis ligt van de verwachting van de uitgifte van A4 Zone West, nog geen rekening is gehouden met de potenties van Trade Boulevard-achtige bedrijfsruimte. De schaal, de relatieve ligging en de multimodale ontsluiting van A4 Zone West lenen zich bij uitstek voor een marktpositionering die zich sterk richt op deze nieuwe bedrijfsruimte. In de hierna volgende toelichting bij het uitgifteprogramma van A4 Zone West wordt ervan uitgegaan dat de Trade Boulevard los staat van de claim die de uitgifte van A4 Zone West legt (ten aanzien van de regionale ruimtevraag aan nieuw bedrijventerrein) voor de komende 30 jaar. Deze zaken worden bijeen gebracht, meestal zonder dat er direct goederen worden verkocht en geleverd aan consumenten. De Trade Boulevard is niet bedoeld voor detailhandel en ook niet voor zelfstandige kantoorgebouwen. Kenmerk is dat bovengenoemde functies bijeen worden gebracht in betrekkelijk kleinschalige, maar architectonisch bijzondere gebouwen. Of wellicht zelfs als het representatieve onderdeel van een zeer grote logistieke bedrijfsruimte. HERKENBAARHEID EN SYNERGIE DOOR CONCENTRATIE Statements (herkenbare architectuur van bedrijfsgebouwen) zijn her en der langs de bekende snelwegen van ons land te vinden. Helaas is nergens een ruimtelijke concentratie tot stand gekomen. Het blijven daarmee geïsoleerde initiatieven met een beperkte marktuitstraling: ze zitten verspreid en zijn daarmee bijna niet herkenbaar. A4 Zone West wil deze bijzondere bedrijfsruimte bijeen brengen; het terrein wordt de prominente concentratie van dit type bedrijfsruimte in Nederland. De branding en conceptualisatie van A4 Zone West worden sterk op deze types bedrijfsruimte gericht. Het stedenbouwkundig concept duidt de Trade Boulevard aan als ruimtelijk-functionele kern. Voor de meeste bedrijven zal dit deel van het programma van A4 Zone West de beeldbepalende component worden. A4 Zone West krijgt daarmee een eigen gezicht in de markt. De meerwaarde van A4 Zone West voor het nationale bedrijvennetwerk zal ook deels in deze (thematische) concentratie 26

27

28 2. PROGRAMMA A4 ZONE WEST HOOFDPROGRAMMA ACT: ZES KANSRIJKE CLUSTERS Economische potentie benutten wordt werkelijkheid wanneer een regio daadwerkelijk weet aan te sluiten op kansrijke bedrijfssectoren. Het sturen op economische clusters kan effectief zijn voor het versterken van de internationale concurrentiepositie. De laatste jaren is in de MRA het inzicht gegroeid in het ontstaan en functioneren van economische clusters. Onderzoek van de afgelopen jaren heeft tien specifieke marktsegmenten (clusters) opgeleverd die als kansrijk worden gezien zijn voor de gehele MRA en die inmiddels beleidsmatig worden ondersteund. Specifiek voor ACT worden zes van deze tien clusters als kansrijk en onderscheidend gezien. Op basis van het beoogd profiel van ACT (multifunctionele bedrijventerreinen met logistiek als uitgangspunt) en daarmee in het bijzonder voor haar twee grootste deelprojecten SLP en A4 Zone West betreft dit de volgende zes clusters: OVERZICHT PROGRAMMA A4 ZONE WEST Op basis van gegevens die gebruikt worden voor de berekening van de PlaBeKa-voorspellingen (Buck Consultants International), aangevuld met gegevens over de verhuisbehoefte van bedrijven uit de directe omgeving van de A4 Zone West (<20 km) (Cendris) en onderzoek naar nieuwe markten (IPMMC, Schiphol Real Estate en SADC) is de vraag voor de A4 Zone West geraamd. In onderstaande tabel is deze vraagraming over de periode tot 2040 weergegeven, aangepast naar het aantal hectares uitgeefbaar terrein. Gezien de lange looptijd van het project is de vraagraming niet exact vast te stellen; het geeft met een bepaalde zekerheid de verwachte vraag weer. Om deze reden wordt rekening gehouden met een bandbreedte. Het basisscenario, dat overeenkomt met het totaal aantal uitgeefbare hectares, komt uit op een gemiddelde uitgifte van 5,1 ha. per jaar (zie tabel 5). In het minst gunstige scenario wordt uitgegaan van een vraag van 100 ha. tot Dit scenario, wat leidt tot een gemiddelde uitgifte van 3,7 ha. per jaar, is ook opgenomen in de Grondexploitatie. Daarnaast is in de grondexploitatie ook rekening gehouden met een positief scenario voor wat betreft de vraag. Hierbij wordt verwacht dat de uitgifte na de eerste tien jaar aantrekt gezien het succes van A4 Zone West met de aanlegde (tijdelijke) multimodaliteiten, het onderscheidende karakter van de Trade Boulevard en de gerealiseerde hoge (omgevings)kwaliteit van de A4 Zone West wegens de duurzaamheidsmaatregelen en plankwaliteit. De uitgifte groeit in dit scenario na tien jaar van 5,1 ha. per jaar naar een jaarlijkse uitgifte van 7,0 ha. Dit leidt niet tot een vergroting van het aantal uitgeefbare hectares, maar tot een verkorting van de doorlooptijd van het project. In dit scenario is het terrein eind 2036 volledig uitgegeven. FUNDAMENT: LOGISTIEKE BEDRIJVIGHEID Ongeveer de helft van de uitgiftecapaciteit van A4 Zone West (66 hectare, 48%) wordt bestemd voor grootschalige, middelgrote en kleinschalige logistieke bedrijvigheid. Hoewel uit de onderzoeken blijkt dat de schaal van de te vestigen logistieke bedrijven opmerkelijk klein is, komen er waarschijnlijk vijftien tot dertig grootschalige blikvangers. De ruimtelijke opzet en organisatie van de uitgifte moeten zodanig zijn dat, gedurende de hele uitgifteperiode, zowel de grootschalige als de kleinschalige logistieke bedrijvigheid gefaciliteerd kunnen worden. In de eerste tien jaar van uitgifte zal het accent minder sterk komen te liggen op de uitgifte binnen het logistieke cluster en sterker op de uitgifte in de andere clusters, omdat de interesse van logistieke bedrijven die zich willen vestigen bij Schiphol in tijden van laagconjunctuur groter zal zijn voor de dichter bij Schiphol gelegen terreinen (o.a. Schiphol Zuidoost, SLP en Schiphol Oost). Maar ook bij A4 Zone West staat het logistieke karakter van ACT, met een multimodale focus, centraal: op enkele locaties moeten overslagfaciliteiten/terminals en ruimte voor daaraan gerelateerde bedrijvigheid gereserveerd worden. In tijden van hoogconjunctuur vindt expansie plaats en zal er meer behoefte zijn aan logistieke ruimte op A4 zone West. De twee andere bedrijventerreinen van ACT, Schiphol Zuidoost en SLP, worden vooral gepositioneerd als locaties voor eerste- en tweede-linie (afstand tot het platform) luchtvrachtactiviteiten en zijn dus met name geschikt voor logistieke dienstverleners en expediteurs. Voor A4 Zone West verschuift de aandacht van vooral directe gebruikers van de luchthaven, naar bedrijven die de logistieke keten ontwerpen, organiseren en bepalen. Het is de vraag of de binnen ACT geplande multimodale voorzieningen (HST Cargo Terminal, Ongestoord Logistieke Verbinding) bij de start van de uitgifte van A4 Zone West al dan niet operationeel zijn. Dit is van belang omdat het wel of niet operationeel zijn hiervan in relatief hoge mate gaat bepalen welke preferentieverhouding zich tussen de drie bedrijventerreinen van ACT gaat ontwikkelen. Indien in de eerste tien jaar van uitgifte van A4 Zone West terughoudend wordt omgegaan met de vestiging van logistieke bedrijven, kan A4 Zone West in de 20 jaar daarna optimaal inspelen op de dan ontstane schaarste aan grootschalige logistieke bedrijfsruimte. SPECIFIEKE CLUSTERS IN SPECIFIEKE DEELMILIEUS De tweede functionele component van de uitgifte van A4 Zone West (21,2 ha., circa 16%) zal bestaan uit deelgebieden die zich elk toeleggen op het faciliteren van de bedrijven die tot één van de drie andere voor A4 Zone West als bijzonder kansrijk beoordeelde clusters zijn beoordeeld. Het gaat om de clusters Perishables, Life Sciences en ICT/High Tech. Dit zijn marktclusters met een zeer verschillend patroon van vestigingsplaatsvoorkeuren: zij stellen andere eisen en hebben duidelijk andere wensen ten aanzien van de soort bedrijfsruimte en het werkmilieu dat wordt geprefereerd. Door de beperkte omvang van het cluster perishables kan verondersteld worden dat de totstandkoming ervan op A4 Zone West directe consequenties heeft voor soortgelijke initiatieven in de MRA. Hierbij moet de volgende nuancerende kanttekening worden geplaatst. Vanuit haar ligging bezien wordt A4 Zone West niet alleen aantrekkelijk voor bedrijven op zoek naar een attractief werkmilieu vanuit de MRA. Ook is A4 Zone West interessant voor bedrijven gevestigd in de stedelijke gebieden ten zuiden van de locatie, in het bijzonder Leiden en omstreken en Haaglanden. Een deel van de op A4 Zone West te vestigen bedrijven, dus ook die binnen het cluster perishables, komt uit deze laatste 28