CORPORATIES EN BELEGGERS

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "CORPORATIES EN BELEGGERS"

Transcriptie

1 CORPORATIES EN BELEGGERS WAT KUNNEN ZIJ VOOR ELKAAR BETEKENEN Amsterdam School of Real Estate Scriptie Master of Real Estate 2008/2010 Auteur: Ad Visscher Begeleider: Prof. Dr. Johan Conijn Datum: 1 oktober 2011

2 VOORWOORD Op de voorzijde van deze scriptie staat een foto van drie gebouwen aan de Boompjes in Rotterdam, waar de institutionele vastgoedbelegger Vesteda enkele honderden woningen verhuurt tegen een prijs die varieert tussen 456 en 626. Het prijssegment waarin gebruikelijk de woningcorporaties actief zijn. Dit voorbeeld laat duidelijk zien dat het werkgebied van institutionele vastgoedbeleggers en woningcorporaties niet scherp begrensd is, maar dat er sprake is van zekere overlapping. De overstap van Arjan Schakenbos als bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam naar Vesteda riep de vraag op wat corporaties en beleggers voor elkaar kunnen betekenen bij de exploitatie van woningportefeuilles. In het bijzonder nu de corporaties hun activiteiten moeten gaan splitsen in een sociaal en een commercieel deel. Hiermee bleek ik een actueel onderwerp te hebben gekozen voor deze afstudeerscriptie. Een thema dat niet alleen hoog op de agenda staat bij institutionele vastgoedbeleggers en een groeiend aantal woningcorporaties, maar wat inmiddels ook politiek bespreekbaar is geworden en waarvoor minister Donner aangepaste regelgeving heeft aangekondigd. Ik hoop dat dit onderzoek een bijdrage zal leveren aan de strategische discussie binnen Woonstad Rotterdam en andere woningcorporaties, over de meerwaarde en de risico s van samenwerking met institutionele vastgoedbeleggers. Tot slot, met deze scriptie sluit ik de MRE opleiding af aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik wil Johan Conijn van de ASRE en Robert Straver van Woonstad Rotterdam bedanken voor de inspirerende begeleidingsgesprekken, die me hebben geholpen om telkens een stap dichter bij de kern van de problematiek te komen. Ad Visscher

3 MANAGEMENTSAMENVATTING In deze scriptie is vanuit het perspectief van de woningcorporaties onderzocht waar de strategische meerwaarde ligt van samenwerking met institutionele beleggers bij de exploitatie van huurwoningen, bijvoorbeeld in gezamenlijke vastgoedbeleggingsfondsen. Een actueel thema, allereerst omdat het overheidsstandpunt over de verkoop van corporatiewoningen aan beleggers aan het wijzigen is. En daarnaast omdat er verschillende ontwikkelingen zijn die aanleiding geven om de samenwerkingsmogelijkheden te verkennen. Het gaat dan om de markt voor huurwoningen die in beweging is als gevolg van de beschikking van de Europese Unie; de pensioenfondsen die hun vastgoedallocatie hebben aangepast; de vastgoedfondsen die hun woningportefeuille na jaren van krimp weer willen uitbreiden; de woningcorporaties die tegen de grenzen zijn aangelopen van hun bedrijfsmodel; en de afsplitsing van de commerciële (niet DAEB) corporatieactiviteiten. Verschillen in vastgoedsturing tussen woningcorporaties en institutionele beleggers Waar de institutionele beleggers bij hun vastgoedactiviteiten handelen vanuit een doelstelling die het behalen van een goed en stabiel financieel rendement centraal stelt, is financieel rendement voor woningcorporaties een randvoorwaarde bij het realiseren van hun maatschappelijke prestaties. Behalve de rendementsoriëntatie verschilt ook de sturing op de vastgoedactiviteiten. Woningcorporaties zijn binnen dezelfde onderneming actief in vrijwel alle functies binnen de vastgoedbedrijfskolom. Bij het managen van hun bedrijfsactiviteiten moeten ze tot integrale afwegingen zien te komen waarbij het belang van al deze functies wordt afgewogen en tevens invulling wordt gegeven aan hun maatschappelijke taak. Dit in tegenstelling tot institutionele beleggers die de laatste jaren de functies van kapitaalverschaffer, belegger, beheerder en ontwikkelaar van elkaar gescheiden hebben, waarbij iedere onderneming binnen zijn eigen functie optimaliseert met een eenduidige rendementsdoelstelling. Deze overgang naar indirecte vastgoedbeleggingen biedt ook voor de corporaties aanknopingspunten voor verbetering van het vastgoedrendement op (delen van) de woningportefeuille. Wat vinden woningcorporaties belangrijk bij samenwerking met beleggers Onderzocht is welke doelstellingen corporaties nastreven bij samenwerking met beleggers. Het implementeren van portefeuillekeuzes is voor corporaties een belangrijke aanleiding voor samenwerking, momenteel staat de afsplitsing van het niet-daeb vastgoed hoog op de agenda. Ditzelfde geldt voor de ontwikkelactiviteiten, zowel om het risico op de ontwikkelportefeuille te verkleinen als om investeringspartners te betrekken bij gebieds- en projectontwikkeling. Verbetering van het rendement op de vastgoedportefeuille is een derde doelstelling die corporaties nastreven. Uit het onderzoek volgt tevens dat corporaties die verbetering van de liquiditeits- en vermogenspositie nastreven niet gericht zijn op samenwerking, opbrengstmaximalisatie staat in dit geval voorop. Tot slot is naar voren gekomen dat corporaties belang hechten aan het handhaven van (gedeeltelijke) zeggenschap over het in een samenwerkingsverband ingebrachte vastgoed, een stabiel rendement op lange termijn voorop stellen en het weglekken van maatschappelijk vermogen willen vermijden. Sluiten de beschikbare samenwerkingsmogelijkheden aan bij deze doelstellingen Verkoop aan het Wooninvesteringsfonds, momenteel de enige optie voor corporaties die woningen in verhuurde staat willen afstoten, stelt corporaties in staat om vastgoed dat geen rol meer speelt in de portefeuille versneld te verkopen en/of versneld vermogen liquide te maken. Het draagt echter niet bij aan de andere doelstellingen die corporaties nastreven. 2

4 Participatie in een gezamenlijk vastgoedfonds met beleggers sluit beter aan bij deze doelstellingen. Een corporatie die bestaand of nieuw vastgoed inbrengt in een vastgoedfonds maakt niet alleen middelen vrij die kunnen worden ingezet voor nieuwe investeringen of maatschappelijke activiteiten, maar ontvangt tevens aandelen in het vastgoedfonds, waarmee de corporatie als aandeelhouder zeggenschap behoudt en via de dividenduitkering deelt in het vastgoedrendement. Gelet op het recent in de Woonvisie gepresenteerde kabinetsstandpunt is de inbreng van niet-daeb activiteiten in een gezamenlijk vastgoedfonds een kansrijke ontwikkeling. Voor de sociale huurwoningen is dat nog onvoldoende duidelijk. De meerwaarde van samenwerking voor corporaties Samenwerking met institutionele beleggers in gezamenlijke vastgoedfondsen levert voor corporaties een meerwaarde op, die verder gaat dan alleen de verruiming van de investeringsmogelijkheden. Er wordt allereerst ingegrepen in de veelheid van rollen die corporaties vervullen binnen de vastgoedbedrijfskolom en daarnaast komt er een transparante scheiding tot stand tussen de maatschappelijke activiteiten van de corporatie en de vastgoedactiviteiten. Door de vastgoedfondsen zal een professionalisering van het vastgoedbeheer (asset- en property management) worden gerealiseerd, wat naar verwachting resulteert in lagere beheer- en onderhoudskosten. Een ontwikkeling die niet alleen de inefficiënties vermindert die het gevolg zijn van de vergaande verticale integratie van corporaties, maar tevens een verbetering van het vastgoedrendement oplevert waar de corporaties als aandeelhouder van profiteren. Verschuiving van vastgoedbeheerder naar maatschappelijk ondernemer Corporaties die een groot deel van hun woningen inbrengen in een vastgoedfonds verschuiven het zwaartepunt van hun activiteiten van vastgoedbeheer naar maatschappelijk ondernemen. Deze corporaties moeten met een kleinere woningportefeuille op een andere manier invulling geven aan hun maatschappelijke taak. Bijvoorbeeld door de betaalbaarheid van huurwoningen voor de doelgroep te waarborgen met andere arrangementen dan het verlagen van de huurprijs. Of door hun (toegenomen) investeringsruimte in te zetten ten behoeve van de wijkenaanpak of de krimpgebieden. Daarnaast verandert een corporatie die het direct vastgoedbezit ingrijpend afbouwt in een beheerder van een omvangrijk maatschappelijk vermogen, dat deels in vastgoedfondsen is ondergebracht. Een ontwikkeling die weer andere vraagstukken met zich mee brengt. De maatschappelijke inzet van dit vermogen en het behoud ervan op de lange termijn moeten worden gewaarborgd, bij een ingrijpend gewijzigd verdienmodel. Dit heeft niet alleen betekenis voor de interne governance en de relatie met de toezichthouders, maar ook voor de relatie met de (lokale) overheid. 3

5 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Aanleiding Vraagstelling Doel en onderzoeksopzet Leeswijzer 9 2. De huurmarkt en de spelers De markt voor huurwoningen Overheidsingrijpen op de huurmarkt Marktconforme huurprijs De geliberaliseerde huursector Institutionele beleggers Institutionele beleggingen in vastgoed De rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille Institutionele beleggingen in woningen Vastgoedallocatie van pensioenfondsen Woningcorporaties Maatschappelijke ondernemingen Bedrijfsmodel onder druk Stijgende bedrijfslasten Conclusie Geïntegreerde vastgoedbedrijven Corporaties in de vastgoedbedrijfskolom Rendementsoriëntatie van corporaties Strategische positionering van woningcorporaties Doelstellingen bij samenwerking met institutionele beleggers Conclusie Beleggen in corporatiewoningen Belemmeringen door overheidsregulering Regelgeving bij verkoop Wooninvesteringsfonds Woonvisie 1 juli Inventarisatie samenwerkingsmogelijkheden en -initiatieven Dochtervennootschappen van het WIF Vastgoedfonds voor nieuwbouw woningen Vastgoedfonds voor bestaande niet-daeb woningen Vastgoedfonds voor bestaande DAEB-woningen Liquiditeitenfonds Virtuele verkoop 43 4

6 4.3 Wat vinden corporaties belangrijk Beoordeling van de samenwerkingsmogelijkheden Conclusie Conclusies Terug naar de deelvragen De meerwaarde van samenwerking Tot slot 57 Geraadpleegde bronnen 59 Bijlage - Vragenlijst 62 5

7 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Vastgoedbelegger ziet in corporatiewoningen interessante verzekering tegen inflatie is de aansprekende titel van een artikel in het Financieel Dagblad eind 2009 (Verbaeken, 2009). Deze oproep vanuit de institutionele beleggers en hun vastgoedfondsen klinkt al geruime tijd, maar heeft nog tot weinig concrete resultaten geleid. De Grote vastgoedbeleggers in Nederland zoals Amvest en inwerkingtreding van de beschikking van Vesteda onderzoeken intensiever dan voorheen of zij de Europese Commissie, die een kunnen investeren in de woningvoorraad van corporaties. scherpere scheiding tussen de Door de aankomende rijks bezuinigingen op de maatschappelijke en de commerciële activiteiten van de woningcorporaties tot woningmarkt, de beoogde herstructurering van die markt en gevolg heeft, lijkt daar verandering in te de grote liquiditeitsproblemen bij de corporaties zelf, zien de gaan brengen. Deze beschikking is de vastgoedbeleggers kansen. uitkomst van een procedure die door de Financieel Dagblad institutionele beleggers, vertegenwoordigt door de IVBN en Vesteda, aanhangig is gemaakt bij de Europese Commissie. Zij verwijten de corporaties dat ze met gebruikmaking van staatsteun in toenemende mate opereren op commerciële markten, zonder dat er sprake is van een gelijk speelveld. En dat de corporaties onder niet-marktconforme condities investeren in commerciële marktsegmenten, wat ernstig marktverstorend en concurrentievervalsend is. Als gevolg van de EU-beschikking mogen corporaties nog maar 10% van hun sociale voorraad toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de En kunnen corporaties bij hun commerciële activiteiten (ontwikkeling van koopwoningen, vrije sector verhuur, verhuur bedrijfsruimtes etc.) niet langer gebruik maken van staatsteun, zoals door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen en de mogelijkheid om te lenen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De EU-beschikking heeft op zichzelf een beperkte invloed op de bedrijfsvoering van woningcorporaties, in het vervolg moeten zij hun commerciële activiteiten financieren onder marktconforme voorwaarden. Dit komt echter bovenop het inflatievolgend huurverhogingsbeleid in het gereguleerde deel van hun woningvoorraad waarmee de woningcorporaties al vier jaar geconfronteerd worden. Terwijl ze tegelijkertijd kampen met sterk oplopende bedrijfslasten, niet alleen doordat de bouw- en onderhoudskosten sneller stijgen dan de huuropbrengsten, maar ook door de invoering van de integrale VPB-heffing in 2008 en de kosten van de wijkenaanpak. En tot slot komen de plannen van het kabinet Rutte, waarin corporaties vanaf 2014 jaarlijks 630 miljoen moeten bijdragen aan de kosten van de huurtoeslag, daar nog bovenop. Inmiddels is duidelijk geworden dat het verdienmodel van de woningcorporaties ernstig onder druk staat. Er kan niet langer zondermeer van uit worden gegaan dat de waarde van de vastgoedportefeuille toeneemt en daarmee voldoende draagkracht biedt voor toekomstige investeringen en maatschappelijke activiteiten. En ook de opbrengst uit de verkoop van huurwoningen, een belangrijke inkomstenbron van de corporaties, neemt gestaag af. De verwachting is dan ook dat de investeringen door corporaties fors zullen afnemen als gevolg van hun verslechterende financiële positie, terwijl de 6

8 wijkenaanpak in onder andere de veertig Vogelaarwijken nog lang niet is afgerond en de corporaties in meerdere regio s worden geconfronteerd met bevolkingskrimp als nieuwe maatschappelijke opgave. 1.2 Vraagstelling De veranderende omgeving dwingt corporaties om op korte termijn strategische keuzes te maken. Het gaat dan bijvoorbeeld om de mate waarin een woningcorporatie actief blijft in projectontwikkeling en commerciële activiteiten, of op vastgoedgebied zich beperkt tot een Strategische allianties tussen corporaties en institutionele beheertaak. Uiteindelijk hebben beleggers zijn goed denkbaar, stelt Martin van Rijn, deze strategische keuzes bestuursvoorzitter van PGGM. Strategische allianties waarbij de betrekking op de manier waarop sector het lot meer in eigen handen neemt en samen met woningcorporaties hun functioneren gelijkgestemden allianties aangaat om prestaties verder te als vastgoedonderneming weten te verbeteren en nieuwe maatschappelijke uitdagingen aan te gaan, verenigen met de maatschappelijke doelstellingen. bijvoorbeeld op het gebied van wonen en zorg. Of nieuwe gezamenlijke financierings- en beleggingsarrangementen. Om de investeringsprogramma s te Aedes Magazine kunnen realiseren die nodig zijn voor de maatschappelijke opgaven waar de corporaties voor staan, zouden ze de samenwerking kunnen zoeken met institutionele beleggers en hun vastgoedfondsen. De pensioenfondsen en verzekeraars hebben evenals de woningcorporaties een maatschappelijke taak binnen de Nederlandse samenleving en zijn eveneens vanuit een lange termijn horizon actief op de woningmarkt. Maar wel vanuit een doelstelling die het behalen van een goed en stabiel financieel rendement centraal stelt, dit in tegenstelling tot de woningcorporaties die behalve op financieel rendement ook op hun maatschappelijke prestaties worden afgerekend. Institutionele beleggers hebben de sturing op hun vastgoedactiviteiten daarom anders ingericht dan de woningcorporaties. Deze ontwikkelingen zijn de aanleiding om in deze scriptie vanuit het perspectief van de woningcorporaties te onderzoeken waar de strategische meerwaarde ligt van samenwerking met institutionele beleggers. Ter afbakening is het onderzoek beperkt tot de mogelijkheden voor samenwerking bij de exploitatie van woningportefeuilles. De centrale vraagstelling luidt: Wat kunnen woningcorporaties en institutionele beleggers voor elkaar betekenen bij de exploitatie van woningportefeuilles. Om tot een antwoord op deze centrale vraag te komen worden de volgende deelvragen beantwoord: 1. Bestaat er voldoende aanleiding voor partijen om samenwerking te zoeken? 2. Waarin verschillen corporaties van de institutionele beleggers in de sturing op vastgoedactiviteiten? 3. Welke doelstellingen streven corporaties na bij samenwerking met institutionele beleggers? 4. Sluiten de samenwerkingsinitiatieven die spelen op de markt aan bij deze doelstellingen? 7

9 1.3 Doel en onderzoeksopzet Het doel van dit onderzoek is het verkennen van de samenwerkingsmogelijkheden tussen woningcorporaties en institutionele beleggers of hun vastgoedfondsen en de meerwaarde van die samenwerking. Over samenwerking tussen woningcorporaties en institutionele beleggers wordt momenteel veel gesproken, maar het komt in de praktijk maar beperkt van de grond door belemmerende regelgeving van de overheid. Het is daarom een onderzoek van verkennende aard. Bij de uitvoering van dit onderzoek worden de onderstaande stappen doorlopen. Centrale vraagstelling Beschrijving van relevante ontwikkelingen op de markt voor huurwoningen en bij de belangrijkste spelers Literatuurstudie naar de bijzondere positie van corporaties in de bedrijfskolom en hun rendementsoriëntatie Benoemen van de doelstellingen die corporaties kunnen nastreven bij samenwerking met institutionele beleggers Inventarisatie van de samenwerkingsmogelijkheden en actuele samenwerkingsinitiatieven in de markt Onderzoek onder corporaties naar hun doelstellingen bij samenwerking met institutionele beleggers Toetsing van verschillende initiatieven aan de doelstellingen van corporaties. Conclusies FIGUUR 1 ONDERZOEKSOPZET De eerste deelvraag, met betrekking tot de aanleiding van corporaties en institutionele beleggers om samenwerking te zoeken, wordt beantwoord aan de hand van een literatuuronderzoek naar actuele ontwikkelingen op de markt voor huurwoningen en bij beide partijen. In het theoretisch kader van deze scriptie staat het verschil centraal tussen institutionele beleggers en woningcorporaties in de sturing op hun vastgoedactiviteiten, de tweede deelvraag. Tevens worden, ten behoeve van de derde deelvraag, de doelstellingen verkend die corporaties kunnen nastreven bij samenwerking. Het empirische deel van dit onderzoek omvat allereerst een inventarisatie van de bestaande samenwerkingsmogelijkheden en de nieuwe initiatieven die spelen op de markt. Om inzicht te krijgen in de werking van deze samenwerkingsvormen is gebruik gemaakt van enkele expertinterviews. Daarnaast is een onderzoek uitgevoerd onder woningcorporaties met meer dan woningen, naar de doelstellingen die zij nastreven of van belang achten bij (eventuele) samenwerking met institutionele beleggers. De uitkomsten van dit onderzoek worden gebruikt om de derde deelvraag te beantwoorden. Dit inzicht biedt tevens het kader voor de laatste deelvraag, of de samenwerkingsinitiatieven die spelen op de markt aansluiten bij de doelstellingen die corporaties nastreven. 8

10 1.4 Leeswijzer De Nederlandse markt voor huurwoningen staat centraal in hoofdstuk twee, in het bijzonder de actuele ontwikkelingen bij institutionele beleggers en woningcorporaties. Het derde hoofdstuk vormt het theoretische kader van deze scriptie, waarin dieper wordt ingegaan op de bijzondere positie van woningcorporaties als integrale vastgoedondernemingen met een maatschappelijke doelstelling. De verschillende samenwerkingsvormen die beschikbaar zijn voor corporaties en beleggers komen in het vierde hoofdstuk aan de orde, waarna deze worden getoetst aan de doelstellingen die corporaties nastreven bij eventuele samenwerking. In het laatste hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies over de meerwaarde van samenwerking tussen woningcorporaties en institutionele beleggers bij de exploitatie van woningportefeuilles. 9

11 DE HUURMARKT EN DE SPELERS Alvorens in te gaan op de voornaamste spelers op de huurmarkt, de institutionele beleggers en de woningcorporaties, wordt eerst een beknopte beschrijving gegeven van enkele relevante kenmerken van de markt voor huurwoningen. 2.1 De markt voor huurwoningen De Nederlandse woningmarkt wordt sterk beïnvloed door overheidsingrijpen. Dit heeft twee belangrijke kenmerken van de huurmarkt tot gevolg, het veelal ontbreken van marktconforme huurprijzen en de beperkte omvang van het geliberaliseerde huursegment Overheidsingrijpen op de huurmarkt Het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid van de overheid, de gunstige fiscale behandeling van de eigen woning, innovatieve hypotheken en een vergroting van de leencapaciteit hebben de laatste jaren bijgedragen aan de forse prijsstijging van koopwoningen. Desondanks is het eigen woningbezit mede door overheidsstimulering enorm gegroeid. Was in 1995 nog minder dan de helft (47%) van de woningen in eigen bezit, in 2009 is dit toegenomen tot 58%. De huursector wordt gedomineerd door de woningcorporaties, die met bijna 2,3 miljoen woningen driekwart van de markt in handen hebben, merendeels in het sociale segment. Ondanks toenemende verkopen aan eigenaar-bewoners is de woningvoorraad van de corporaties sinds 1995 met slechts woningen afgenomen. Dit in tegenstelling tot de particuliere huursector, die in dezelfde periode met 20% is gekrompen. Hoewel de woningvoorraad een sterke groei heeft doorgemaakt is het aantal woningen nog steeds lager dan het aantal huishoudens. Behalve deze kwantitatieve schaarste doen zich ook in kwalitatieve zin nog steeds tekorten voor. De productie van nieuwbouwwoningen is, zeker in Europees perspectief, zeer ongevoelig voor prijsstijgingen en veranderingen in de vraag (OECD, 2011). Deze ongevoeligheid vindt zijn oorsprong in de hoge bevolkingsdichtheid in Nederland en de schaarste aan bouwgrond die daar uit voortvloeit, maar het overheidsbeleid speelt ook een belangrijke rol Koop Sociale huur Particuliere huur FIGUUR 2 ONTWIKKELING EIGENDOM WONINGEN (ABF, SYSWOV 2009) Ook de huurmarkt is sterk gereguleerd. Allereerst door het woningwaarderingsstelsel, wat de maximale huurprijs bepaalt voor woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens ( 652,52 in 2011), zonder rekening te houden met lokale verschillen in de vraag. Daarnaast door de jaarlijkse 10

12 huurverhoging, die door de overheid wordt gemaximeerd en sinds enkele jaren de inflatie volgt. Alleen bij woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens zijn verhuurders vrij om de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging te bepalen. Als gevolg van de huurprijsregulering is de gemiddelde huurprijs van woningen relatief laag gebleven, beneden de marktconforme huurprijs. Dit verklaart voor een belangrijk deel de sterke krimp van de particuliere huursector. Door de forse prijsstijging van koopwoningen konden particuliere verhuurders met verkoop aan eigenaar-bewoners een beter rendement realiseren dan met verhuur. De dure koopwoningen hebben ook een prijsverhogend effect op de vastgoedprijzen van nieuwe huurwoningen en drukken daardoor het directe rendement uit huurinkomsten op nieuwe investeringen in beleggerswoningen. De woningcorporaties kunnen vanwege hun lagere rendementseis bij dit lagere huurprijsniveau wel verhuren Marktconforme huurprijs Huurders uit lagere inkomensgroepen worden gesubsidieerd door middel van de huurtoeslag. De hoogte van deze subsidie is afhankelijk van de hoogte van het inkomen en van de huurprijs. Daarnaast is er ook sprake van een impliciete subsidie voor huurders, in het bijzonder van de woningcorporaties. De feitelijke huurprijs die zij rekenen ligt veelal beneden de marktconforme huur. Deze impliciete subsidie geldt voor alle huurders, uit alle inkomensgroepen. Romijn en Besseling (2008) laten in hun CPBstudie zien dat door deze stapeling van subsidies huishoudens feitelijk minder dan de helft van de markthuur betalen (zie figuur 3). Dit leidt tot een grotere vraag naar huurwoningen. Niet alleen in kwantitatieve zin, wat zich uit in een vraagoverschot en wachtlijsten. Maar ook in kwalitatieve zin, wat zich vertaald in een vraag naar ruimere en betere woningen. Van de andere kant wordt het hiermee voor commerciële verhuurders onaantrekkelijk gemaakt om huurwoningen aan te bieden. FIGUUR 3 SUBSIDIES IN DE HUURSECTOR IN 2006 Er zijn de laatste jaren verschillende verkenningen uitgevoerd naar de hoogte van de markthuur. Zo gaat het CPB in het onlangs verschenen rapport over de woningmarkt uit van de veronderstelling dat commerciële verhuurders bij beleggingen in huurwoningen een marktconform rendement eisen over de leegwaarde van de woning. Rekening houdend met enerzijds waardestijging en anderzijds instandhoudingskosten leidt dit tot een gewenste markthuur van 5,7% van de vrije verkoopwaarde (CPB, 2010). Vanuit het gezichtspunt van de huurder komen Schilder en Conijn (2009) echter tot een lagere markthuur, van 4,5% van de vrije verkoopwaarde. De huurder beschikt namelijk over het alternatief van de koopwoning, zodat gecorrigeerd moet worden voor het prijsopdrijvend effect van de hypotheekrenteaftrek. Als de verhuurder een markthuur verlangt van 5,7% van de vrije verkoopwaarde voor een marktconform rendement en de huurder mede vanwege het alternatief van de koopwoning niet meer dan 4,5% wenst te betalen dan is de laatste de echte markthuur (Conijn en Schilder, 2011). Dat dit in 11

13 de woningmarkt ook feitelijk het geval is wordt ondersteund door tabel 1, waarin te zien is dat wanneer de huuropbrengst wordt afgezet tegen de WOZ-waarde de huurprijs van geliberaliseerde huurwoningen inderdaad rond de 4,5% ligt. Terwijl in de gereguleerde huursector de huurprijs hier ruim onder ligt en slechts 3,2% van de WOZ-waarde bedraagt. Opvallend is het beperkte verschil tussen de particuliere verhuurders en de corporaties in de beide marktsegmenten. Het verschil tussen de feitelijke huur en de marktconforme huurprijs verschilt sterk per regio. In tabel 2 is voor de vier grote steden de huuropbrengst van corporatiewoningen afgezet tegen de WOZ-waarde. TABEL 1 JAARHUUR ALS PERCENTAGE WOZ-WAARDE (WOON 2009) TABEL 2 GROTE STEDEN (WOON 2009) Corporatie Particulier Totaal Corporatie Gereguleerd 3,2% 3,1% 3,2% Amsterdam 2,6% Geliberaliseerd 4,5% 4,5% 4,5% Utrecht 2,9% Totaal 3,2% 3,5% 3,3% Den Haag 3,8% Rotterdam 3,9% Onderstaande figuur, waarin de huidige huurprijs van woningen is afgezet tegen de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel, bevestigt het beeld dat de woningen van corporaties aanmerkelijk lager geprijsd zijn dan die 100 van particuliere verhuurders. Het huurverhogingsbeleid loopt echter >=100% 80 nauwelijks uiteen, als gevolg van het 90%-100% inflatievolgend huurbeleid hebben alle 60 80%-90% verhuurders maar beperkte ruimte om hun prijzen te verhogen. Gemeten over 70%-80% 40 een periode van 10 jaar, realiseren de 60%-70% corporaties een gemiddelde huurverhoging van 2,1% en beleggers van 20 < 60% gemiddeld 2,2%. Wanneer rekening wordt gehouden met het effect van 0 Woningcorporaties Particuliere huur huurharmonisatie, dan liggen deze percentages op 2,5% voor de corporaties en 2,6% voor de beleggers (Companen, 2010). FIGUUR 4 HUIDIGE VS MAXIMALE HUUR 2009 (CBS HUURENQUETE) De geliberaliseerde huursector Het merendeel van de 2,9 miljoen huurwoningen in Nederland is in handen van woningcorporaties, om die reden bevinden de meeste huurwoningen zich in de gereguleerde sector. De geliberaliseerde huursector omvat volgens het WOON 2009 niet meer dan ruim woningen, van zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders (tabel 3). Vergelijking met het WOON 2006 laat zien dat het aantal geliberaliseerde huurwoningen behoorlijk is toegenomen (van in 2006 naar in 2009). Deze toename komt niet alleen door nieuwbouw van de particuliere verhuurders, ook de woningcorporaties worden actiever in dit marktsegment. Van de bijna nieuwe huurwoningen die in 2009 door de corporaties aan de voorraad zijn toegevoegd hebben opvallend veel woningen een 12

14 huur boven de liberalisatiegrens (18% in 2009 versus 13% in 2007) (CFV, 2010a). Daarnaast harmoniseren zowel corporaties als beleggers de huurprijs bij veruit de meerderheid van de gemuteerde woningen. Woningcorporaties gaan daar wel gematigder mee om. Van de geharmoniseerde corporatiewoningen kreeg het afgelopen jaar minder dan 1% van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens, na harmonisatie een huur boven deze grens. In de commerciële huursector was dit zo n 11% (Companen, 2010). TABEL 3 SAMENSTELLING HUURSECTOR (WOON 2009) (x 1 mln) Corporatie Particulier Totaal Gereguleerd 2,3 (79%) 0,4 (14%) 2,7 (92%) Geliberaliseerd 0,1 (3%) 0,1 (4%) 0,2 (8%) Totaal 2,4 (82%) 0,5 (18%) 2,9 (100%) De verwachting is dat de geliberaliseerde huursector verder aan belang zal winnen, als gevolg van de in het eerste hoofdstuk genoemde beschikking van de Europese Commissie. Huishoudens met een middeninkomen boven de hebben met ingang van 2011 nog maar beperkt toegang tot de sociale huursector, waarbij het sociale deel van de huurmarkt is gedefinieerd als de woningen met een feitelijke huurprijs beneden de liberalisatiegrens. Corporaties mogen aan deze huishoudens maximaal 10% van hun sociale voorraad toewijzen, waardoor zij nu zijn aangewezen op de geliberaliseerde huursector of de stap moeten zetten naar eigen woningbezit. Een studie van RIGO laat echter zien dat deze huishoudens tot voor kort vaak de keuze maakten voor een woning in de sociale huursector. Van de huishoudens met een inkomen tussen en die in 2008 en 2009 zijn verhuisd, is 35% terechtgekomen in een sociale huurwoning. Daarnaast zijn 17% van deze huishoudens verhuisd naar een geliberaliseerde huurwoning en 49% naar een koopwoning. Van de huishoudens met een dergelijk inkomen en verhuisplannen in de nabije toekomst wil de helft verhuizen naar een huurwoning. Hiervan heeft veruit het merendeel voorkeur voor een woning in de sociale huursector (Kromhout, 2010). Of de EU-beschikking leidt tot een grotere geliberaliseerde huursector hangt af van de reactie van de verhuurders. Het aantal potentieel te liberaliseren huurwoningen (met een maximale huurprijs boven de 652,52) wordt geschat op 1,1 miljoen (IVBN, 2010b), een veelvoud van de ruim woningen die nu in dit prijssegment verhuurd worden. Corporaties en particuliere verhuurders hebben bij deze woningen de vrijheid om de hoogte van de huurprijs vast te stellen en kunnen zelf besluiten om een vrijkomende woning in het sociale of het geliberaliseerde deel van de markt te exploiteren. 2.2 Institutionele beleggers In het bovenstaande zagen we dat de particuliere huursector in Nederland erg klein is in verhouding tot het eigen woningbezit en de sociale huursector. Van de particuliere huurwoningen is minder dan 20% in handen van institutionele beleggers, in een markt die verder gevormd wordt door kleine vastgoedfondsen en talloze particulieren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de motivatie van institutionele beleggers om te investeren in vastgoed en meer specifiek in woningen. Om vervolgens te kijken naar de vastgoedfondsen die de woningportefeuilles van institutionele beleggers beheren. Tot slot komt de vastgoedallocatie van pensioenfondsen aan de orde en de betekenis die een wijziging daarin kan hebben voor de investeringen in woningbeleggingen. 13

15 2.2.1 Institutionele beleggingen in vastgoed Institutionele beleggers hebben als doelstelling het beheren van het door hun deelnemers ingelegde vermogen, om daarmee in de toekomst uitkeringen (pensioenen, lijfrentes, etc.) te kunnen doen. Het gaat primair om pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Daarnaast worden ook de hieraan gelieerde beleggingsinstellingen (asset managers) tot de institutionele beleggers gerekend. Pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen belegden aanvankelijk hoofdzakelijk in Nederland, vooral in onderhands schuldpapier en voor een klein deel in risicodragende vermogenstitels zoals aandelen en vastgoed. Vanaf de jaren 60 veranderde de houding van de pensioenfondsen en nam de interesse voor directe vastgoedbeleggingen toe. Gestimuleerd door de rijksoverheid belegde men op grote schaal in woningen. Vanaf het midden van de jaren 70 werden ook winkelcentra en kantoorgebouwen opgenomen in de beleggingsportefeuilles. Op termijn gevolgd door beleggingen in zelfstandige winkels in de hoofdwinkelstraten, tot dan toe het domein van de particuliere beleggers, bedrijfsruimtes en inmiddels ook parkeergarages en maatschappelijk vastgoed (IVBN, 2010b). De laatste jaren hebben vooral de indirecte vastgoedbeleggingen in al dan niet beursgenoteerde vastgoedfondsen een grote vlucht genomen. Meer dan de helft van het indirecte vastgoed heeft betrekking op het buitenland, waarmee de institutionele beleggers een verdere internationale diversificatie hebben weten te realiseren. De institutionele beleggers beheerden hun directe vastgoedbeleggingen oorspronkelijk zelf. Maar sinds eind jaren negentig wordt het vastgoed steeds vaker op afstand gezet. Waarbij een duidelijke scheiding wordt aangebracht in de functies van kapitaalverschaffer, belegger, beheerder en ontwikkelaar. Het in gelieerde beleggingsinstellingen ondergebrachte vastgoed wordt in de praktijk nog steeds tot het directe vastgoed van de institutionele beleggers gerekend De rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille Ultimo 2009 bedroeg het belegd vermogen van de Nederlandse institutionele beleggers miljard. Het merendeel hiervan is belegd in obligaties, aandelen en beleggingsfondsen. Volgens het CBS bedraagt het belang van vastgoed in de beleggingsportefeuille 8,5%, waarvan 3,6% in direct vastgoed en 4,9% in indirecte vastgoedbeleggingen (Gebraad, 2010a) DIRECT VASTGOED woningen kantoren en winkels overig buitenland INDIRECT VASTGOED FIGUUR 5 INSTITUTIONELE VASTGOEDBELEGGINGEN (CBS) 14

16 De institutionele beleggers hebben met circa 60 miljard, iets meer dan een derde in handen van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Naast private beleggers (o.a. vastgoedmaatschappen) met 75 miljard en buitenlandse beleggers met 25 miljard in Nederlands vastgoed (IVBN 2010b). Vastgoed is om meerdere redenen aantrekkelijk voor institutionele beleggers. Vergeleken met andere beleggingscategorieën zoals aandelen en obligaties, laat vastgoed op de lange termijn een gunstig rendement zien. Het gemiddeld rendement dat de laatste 15 jaar is behaald op direct vastgoed, ligt beduidend hoger dan het rendement op Nederlandse aandelen en obligaties over dezelfde periode. Het rendement op vastgoed is opgebouwd uit twee componenten: het directe en het indirecte rendement. Het directe rendement wordt gekenmerkt door stabiliteit, onder andere veroorzaakt door langlopende huurcontracten en jaarlijkse indexatie. Het indirecte rendement heeft een volatieler karakter, doordat het voor een belangrijk deel wordt bepaald door waardeontwikkeling. Zoals zichtbaar in figuur 6 verschilt de opbouw van het rendement per vastgoedcategorie. Behalve een gunstig rendement kent direct vastgoed ook een gunstig risicoprofiel. Het risico is veel lager is dan dat van aandelen en ligt net onder dat van obligaties. (IVBN 2010b). Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Woningen Aandelen Obligaties 0% 2% 4% 6% 8% 10% Direct rendement Indirect rendement Rendement Risico (standaarddeviatie) op jaarbasis FIGUUR 6 GEMIDDELD RENDEMENT EN RISICO (ROZ/IDP) Een belangrijk voordeel van het beleggen in direct vastgoed is het diversifiërende vermogen ervan in een beleggingsportefeuille. Dit is gebaseerd op de geringe en soms zelfs negatieve correlatie van het rendement van direct vastgoed met dat van andere vermogenstitels zoals aandelen en obligaties. Een ander aantrekkelijk kenmerk van direct vastgoed is dat het een zekere mate van bescherming biedt tegen inflatie (inflatiehedge). Dit komt voort uit de indexatieclausule in huurcontracten, die veelal gekoppeld zijn aan de inflatie in het voorgaande jaar. Tot slot hebben beleggingen in direct vastgoed een relatief hoog cashrendement, wat aantrekkelijk is voor institutionele beleggers die gericht zijn op het genereren van inkomsten om zo aan hun eigen verplichtingen te voldoen. Aan het beleggen in vastgoed zijn ook nadelen verbonden. Het is een zeer kennis- en managementintensieve beleggingsvorm, waarbij het niet eenvoudig is om met relatief kleine investeringen een verantwoorde risicospreiding te realiseren. Alleen bij een grote vastgoedportefeuille wordt een schaalomvang bereikt die de managementkosten bedrijfseconomisch verantwoord maakt en die een goede mate van spreiding bewerkstelligt. Ook is vastgoed door zijn fysieke verschijningsvorm minder 15

17 liquide dan aandelen en obligaties en gaan transacties gepaard met hoge kosten en een lange doorlooptijd. Tot slot is de performancemeting van vastgoed minder doorzichtig, vanwege de waarderingen die ten grondslag liggen aan de bepaling van het indirecte rendement (Van Gool, 2007). Woningbeleggingen kennen, ook in vergelijking met andere vastgoedcategorieën, een relatief laag risicoprofiel als gevolg van de omvang en diversiteit van de woningmarkt, de solide vraag, de lange economische levensduur en het relatief inelastische en schaarse woningaanbod als gevolg van stringent overheidsbeleid. De maximale huurprijzen zijn bij de meeste woningen bij wet geregeld en daardoor lang niet altijd marktconform, ditzelfde geldt voor de jaarlijkse indexering op lopende contracten. Toch is de cash flow van woningen redelijk stabiel, een terugval van de contracthuur bij wisseling van de huurder komt nauwelijks voor. Zoals zichtbaar in figuur 6 is het rendement op woningbeleggingen voor een belangrijk deel afhankelijk van het indirecte rendement (waardegroei), terwijl bijvoorbeeld beleggingen in kantoren en winkels voornamelijk gedreven worden door het directe rendement (huurinkomsten). Woningbeleggingen kennen, in tegenstelling tot andere vastgoedcategorieën, een additionele exit strategie. Naast de verkoop van een woningcomplex aan een andere belegger is het mogelijk woningen uit te ponden aan particulieren. In de Nederlandse situatie zijn leegwaardes van woningen over het algemeen hoger dan beleggingswaardes, waardoor bij uitponding een additionele winst kan worden gerealiseerd. Woningbeleggingen in het luxe deel van de huurmarkt hebben een ander rendement/risicoprofiel, zoals een internationale studie van ING-REIM (Bellman, 2010) laat zien. Deze beleggingen worden gekenmerkt door een veel hogere volatiliteit. Voornamelijk doordat de vraag sterk gerelateerd is aan de (internationale) activiteiten van het bedrijfsleven. Ook Vesteda geeft in het jaarverslag 2009 aan dat een eigen analyse tot het inzicht heeft geleid, dat het risico op woningcomplexen sterker is gecorreleerd met de hoogte van de huurprijs dan met de spreiding over sterke en minder sterke regio s Institutionele beleggingen in woningen Het belang van woningbeleggingen voor institutionele beleggers is de laatste decennia fors afgenomen. In 1980 had bijna de helft van de totale vastgoedbeleggingen betrekking op woningen, eind 2008 was dit afgenomen tot 32% van de directe en slechts 16% van de totale vastgoedbeleggingen. Met het afnemende belang als beleggingscategorie is het aantal woningen van institutionele beleggers in een tijdsbestek van tien jaar gedaald van meer dan naar slechts in 2010 (IVBN 2010b). De meeste institutionele beleggers hebben hun woningbeleggingen op afstand geplaatst bij vastgoedfondsen die als asset manager optreden. Tabel 4 laat een overzicht zien van de belangrijkste woningbeleggers, gebaseerd op websites en jaarverslagen medio TABEL 4 GROOTSTE WONINGBELEGGERS TABEL 5 PRIJSNIVEAU BELEGGERSWONINGEN (IVBN) Aantal woningen Syntrus Achmea < 349 4,3% 2,1% 2,0% Vesteda ,9% 14,5% 13,2% Amvest ,4% 37,6% 35,6% Bouwinvest ,6% 26,7% 24,5% ING REIM ,9% 15,5% 20,0% ASR ,3% 1,9% 2,7% Delta Lloyd > ,6% 1,7% 2,1% 16

18 De halvering van het aantal beleggerswoningen kan grotendeels worden verklaard door de hoge rendementen die de afgelopen jaren konden worden behaald met uitponden, maar volgens de IVBN 1 spelen ook het stringente overheidsbeleid (o.a. inflatievolgend huurverhogingsbeleid) en de marktverstoring door woningcorporaties een belangrijke rol (IVBN, 2009). De vastgoedfondsen van de institutionele beleggers hebben een voorkeur voor relatief jong vastgoed en zorgen voor een verversing van hun woningvoorraad. Het aantal woningen met een bouwjaar voor 1980 is door uitponding en desinvesteringen de laatste tien jaar fors afgenomen. Toevoeging van nieuwe woningen aan de voorraad komt bij verschillende beleggers uit eigen projectontwikkeling, anderen richten zich op actieve acquisitie van nieuwe woningcomplexen. 20% 15% 10% 5% 0% -5% % Direct rendement Indirect rendement FIGUUR 7 RENDEMENT OP WONINGBELEGGINGEN (ROZ/IPD) De vastgoedfondsen schuiven steeds nadrukkelijker op richting het geliberaliseerde deel van de huurmarkt, zoals blijkt uit tabel 5. Het toenemend belang van vrije sector huurwoningen is toe te schrijven aan het portefeuillebeleid van de beleggers, met investeringen in het hogere segment en desinvesteringen in het lagere segment, en de huurharmonisatie bij mutatie. De IVBN (2010a) verwacht dat deze ontwikkeling zich doorzet. Een groot deel van de gereguleerde beleggerswoningen is potentieel te liberaliseren en nieuwe toevoegingen aan de voorraad worden veelal geliberaliseerd verhuurd. Wel geven institutionele beleggers en hun vastgoedfondsen in een onderzoek van Jones Lange Lasalle (2011) aan minder in het topsegment te willen beleggen, vanwege de relatief slechte verhuurbaarheid in vergelijking met goedkopere woningen. In hun geografische spreiding richten de institutionele vastgoedfondsen zich primair op gebieden met een groeipotentieel in termen van het aantal huishoudens, gebieden met economisch gunstige perspectieven en gebieden met (toekomstige) woningtekorten, zowel kwalitatief als kwantitatief. De grote woningbeleggers richten zich daarmee voornamelijk op de Randstad, groot-utrecht, Brabant, de regio Arnhem-Nijmegen en enkele steden in de periferie zoals Maastricht en Groningen. Mede door deze stedelijke oriëntatie bestaat de woningvoorraad van de institutionele beleggers inmiddels voor circa de helft uit appartementen. 1 IVBN is de belangenvereniging voor institutionele vastgoedondernemingen. Leden zijn (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en professionele (vastgoed-)vermogensbeheerders, die in opdracht van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en/of banken, een omvangrijke Nederlandse vastgoedportefeuille hebben, gericht op duurzame exploitatie. 17

19 Ook tijdens de vastgoedcrisis brachten de vastgoedfondsen woningportefeuilles op de markt vanuit hun behoefte de voorraad te verjongen. Het indirecte rendement op de woningbeleggingen was een stuk minder zeker, door de moeizame uitponding als gevolg van de kopersstaking van particulieren. Desondanks was de vraag naar woningbeleggingen onverminderd groot. De vraag werd echter niet, zoals in voorgaande jaren, gedomineerd door commerciële uitponders, maar door kleine particuliere beleggers die vanuit een lange termijn beleggingshorizon de woningcomplexen in exploitatie namen. De verkoopopbrengst voor verhuurde complexen, die in de loop van de jaren was gestegen tot 85%- 90% van de leegwaarde, viel dan ook terug naar 70%-75% (Wolters, 2010) Vastgoedallocatie van pensioenfondsen De Nederlandse pensioenfondsen vertegenwoordigen bijna de helft van de institutionele beleggingen en hebben gemiddeld circa 9% tot 10% van hun vermogen belegd in vastgoed, waarvan zo n 15% in Nederlandse woningen. Pensioenfondsen bepalen hun optimale beleggingsbeleid veelal op ALMstudies. Asset & liability management is een financiële risicoanalyse gericht op afstemming van de lange termijn verplichtingen met het beleggings-, premie-, en indexeringsbeleid, waarbij risicolimieten worden gehanteerd voor de korte en lange termijn. De gunstige eigenschappen van vastgoed en in het bijzonder het diversifiërende vermogen ervan, leiden ertoe dat meer vastgoed voor pensioenfondsen vaak een efficiëntere manier is om het rendement op de beleggingsportefeuille te verhogen dan met meer aandelen. Verschillende instellingen, waaronder Ortec-finance, Syntrus Achmea en ING adviseren op basis van eigen onderzoek en ALM-studies, de pensioenfondsen om een dubbel zo grote allocatie in vastgoed aan te houden, waarbij gesproken wordt over 20% tot 25% (Westers, 2010). De fondsen verschillen onderling sterk in hun beleggingsbeleid. De grootste pensioenfondsen, ABP en Zorg & Welzijn hanteerden in 2009 een vastgoedallocatie van 8,1% respectievelijk 14,4%. In hetzelfde jaar had het pensioenfonds Bouwnijverheid 19,3% geïnvesteerd in vastgoed en het pensioenfonds Slagersbedrijf zelfs ruim 38% (Funken, 2010). Er bestaat in de praktijk een groot verschil tussen de aanbevolen allocatie op basis van ALM-modellen en het werkelijke gewicht van vastgoed in de portefeuille van de pensioenfondsen. Op basis van gezond verstand wordt veelal de door het ALMmodel aanbevolen vastgoedallocatie op een standaardpercentage gezet. Aan niet-beursgenoteerd vastgoed wordt door pensioenfondsen namelijk een hoger risicoprofiel toegekend vanwege een gebrek aan transparantie en onvoldoende liquiditeit. Daarnaast wordt als motivatie gegeven dat in het verleden in Nederland niet voldoende hoogwaardig vastgoed beschikbaar was. De huidige trend is wel om meer vermogen aan vastgoed te alloceren. Zo heeft ABP, het grootste Nederlandse pensioenfonds, in het strategisch beleggingsplan 2010/12 de allocatie aan vastgoed verhoogd van 8% naar 9% (ABP, 2010). Procentueel geen enorme verandering, maar door de omvang van het fonds gaat het om grote bedragen. Een verhoging van de gemiddelde vastgoedallocatie van alle pensioenfondsen met slechts 1% betekent dat, bij een belegd vermogen van circa 750 miljard, de pensioenfondsen op zoek gaan naar 7,5 miljard aan nieuwe vastgoedbeleggingen. Als de pensioenfondsen hiervan 15% willen beleggen in Nederlandse woningportefeuilles leidt dit tot een investeringsbehoefte van ruim 1,1 miljard. Dit bedrag is een veelvoud van de naar schatting 160 miljoen aan nieuwe woningbeleggingen die in 2010 door institutionele beleggers en hun vastgoedfondsen zijn aangekocht, waarvan zo n 80% uit nieuwbouw. 18

20 2.3 Woningcorporaties In het voorgaande hebben we gezien hoe de woningmarkt zich de laatste jaren heeft ontwikkeld en wat dat heeft betekend voor de woningbeleggingen van institutionele beleggers. De woningcorporaties zijn een dominante speler op de huurmarkt, met een brede maatschappelijke taak. Deze maatschappelijke taak komt als eerste aan de orde, gevolgd door het bedrijfsmodel van de corporaties, wat ernstig onder druk staat, en de sterk gestegen bedrijfslasten van de corporaties Maatschappelijke ondernemingen Woningcorporaties zijn private maatschappelijke ondernemingen die zich zonder winstoogmerk richten op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. Woningcorporaties laveren in de driehoek tussen maatschappij, markt en overheid. Ontstaan vanuit maatschappelijk (particulier) initiatief eind negentiende eeuw, werden de corporaties in de wederopbouw na de tweede wereldoorlog gebruikt als verlengstuk van de overheid. Halverwege de jaren negentig, met de brutering, zijn de corporaties verzelfstandigd richting de markt, wat zich onder andere heeft vertaald in activiteiten in de vrije huur- en koopsector. De laatste jaren heeft de overheid een tegengestelde beweging ingezet, waarbij het speelveld van de corporaties geleidelijk wordt ingekrompen. Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vormt de juridische basis voor het functioneren van de woningcorporaties. Het beschrijft de terreinen waarop de corporaties actief mogen zijn en de toelatingseisen om een woningcorporatie te worden. Verder regelt het besluit zaken als het toezicht door de minister en verplichtingen op het gebied van verslaglegging. Eind jaren negentig is het taakveld uitgebreid en kregen de corporaties een grotere rol op het gebied van leefbaarheid in wijken en buurten alsook een grotere betrokkenheid bij het beheer van maatschappelijk vastgoed. De zes prestatievelden waarop de corporaties verantwoordelijkheid dragen zijn: - passend huisvesten van de doelgroep; - kwalitatief in stand houden van het woningbezit; - betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - waarborgen van de financiële continuïteit; - bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; - bijdragen aan de combinatie wonen en zorg. Eind 2009 exploiteren 418 woningcorporaties gezamenlijk 2,3 miljoen huurwoningen. De sector heeft een enorme schaalvergroting doorgemaakt, het aantal corporaties is in een periode van vijftien jaar gehalveerd en er zijn al 22 corporaties met meer dan woningen. Het gezamenlijke balanstotaal van de corporaties bedraagt zo n 112 miljard. De marktwaarde van de woningvoorraad wordt geschat op 266 miljard (CFV, 2010a). Deze bezittingen zijn grotendeels gefinancierd met vreemd vermogen ( 79,2 miljard) en voor een kleiner deel met eigen vermogen ( 32,7 miljard). De solvabiliteit van de gezamenlijke corporaties ligt daarmee op 30,5%. Opvallend is dat de solvabiliteit van de grootste corporaties (meer dan woningen) met 24,7% aanmerkelijk lager ligt. Het op afstand zetten van de corporatiesector door het Rijk met de brutering in 1995 heeft de corporaties ondernemender gemaakt en heeft een maatschappelijke sector opgeleverd die zonder winstoogmerk substantieel investeert in terreinen die de overheid en de markt niet (genoeg) oppakken. Een deel van de corporaties wordt geconfronteerd met grote herstructureringsopgaven, enerzijds de wijkenaanpak in de grote steden en anderzijds de gevolgen van bevolkingskrimp in de periferie van het 19

21 land. De grote herstructureringsopgaven concentreren zich echter precies in die regio s waar de woningcorporaties gemiddeld de financieel zwakste positie hebben (CFV, 2010a). Het omvangrijke vermogen van de corporaties, de geringe bereidheid onder rijkere corporaties om armere corporaties financieel te ondersteunen en enkele incidenten hebben de laatste jaren tot een discussie geleid over de positie en toekomst van de woningcorporaties. Het gaat daarbij over thema s als de lokale binding van grote fusiecorporaties, de positie van corporaties ten opzichte van de gemeente, de kwaliteit van het interne toezicht en tot slot de vraag wie de zeggenschap zou moeten hebben over het vermogen van de corporaties. De in het eerste hoofdstuk genoemde EU-beschikking heeft ingrijpende gevolgen voor de financiële voorwaarden, waaronder corporaties kunnen opereren binnen hun werkdomein. De Europese regels delen de werkzaamheden van corporaties op in sociale en commerciële activiteiten, oftewel DAEB (diensten van algemeen economisch belang) en niet-daeb activiteiten. Het BBSH definieert het werkdomein van de corporaties echter ruimer dan alleen de DAEB-activiteiten, zoals onderstaand schema laat zien. De corporaties zullen een administratieve scheiding moeten doorvoeren van hun activiteiten én hun eigen vermogen, de technische uitwerking van deze administratieve scheiding is nog niet bekend. Vooral over de splitsing van het eigen vermogen en de uitwisselbaarheid van het eigen vermogen tussen DAEB en niet-daeb activiteiten bestaat nog veel onduidelijkheid, dit is van belang voor de financieringsmogelijkheden van de corporaties. Woningwet / BBSH EU beschikking - Sociale huur - Leefbaarheid - Wijkaanpak - Maatschappelijk vastgoed - Tussenvormen DAEB - Vrije sector huur - Koopwoningen - Commerciële plint - Tussenvormen - Wonen welzijn zorg niet-daeb - Commerciële projecten FIGUUR 9 ORDENING (niet BBSH) WERKDOMEIN WONINGCORPORATIES (AEDES) FIGUUR 8 ORDENING WERKDOMEIN WONINGCORPORATIES (AEDES) Voor de sociale activiteiten, het DAEB-deel van het werkdomein, is staatsteun toegestaan. De financiering van deze activiteiten is hiermee zeker gesteld, want dankzij de WSW-borging hebben in beginsel alle corporaties toegang tot de kapitaalmarkt. De staatsteun mag echter niet ten goede komen 20

22 aan commerciële (niet-daeb) activiteiten. Voor de (her-) financiering van de niet-daeb activiteiten moet er sprake zijn van een gelijk speelveld met andere vastgoedbeleggers. In de toekomst moeten corporaties voor deze activiteiten commerciële financiering onder marktconforme voorwaarden aantrekken. Dat betekent niet alleen een overgang van concernfinanciering naar projectfinanciering, maar ook dat aan niet-daeb projecten een sluitende business case ten grondslag moet liggen. Daarnaast geldt voor niet-geborgde financieringen een hoger rentetarief, gesproken wordt over een verschil van 50 tot 100 basispunten. En omdat banken een maximale loan to value hanteren van 60 tot 70 procent zullen corporaties een aanzienlijk deel eigen vermogen moeten inbrengen (Aedes, 2011) Bedrijfsmodel onder druk Sinds de bruteringsoperatie kunnen corporaties voor hun exploitatietekorten niet langer terugvallen op het rijk, de sector moet zichzelf bedruipen. De woningvoorraad dient daarbij als revolving fund: een zichzelf financierend fonds dat geen subsidiëring van buitenaf nodig heeft om in stand te blijven. Het huidige bedrijfsmodel van woningcorporaties gaat uit van waardestijging van het vastgoed, huuropbrengsten die meestijgen met de kosten, inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen en goede financieringsmogelijkheden. Corporaties die nieuwe huurwoningen bouwen in de sociale sector zijn gebonden aan de huurprijswetgeving. Deze biedt onvoldoende ruimte om de aanvangsinvestering terug te verdienen uit de huur. Het verschil tussen deze aanvangsinvestering en de contante waarde van de netto opbrengst uit verhuur is de onrendabele top. Onrendabele investeringen kunnen niet worden gefinancierd met vreemd vermogen, daarvoor is eigen vermogen nodig. Dat kunnen corporaties alleen genereren uit het liquide maken van het opgebouwde indirect rendement, oftewel met de verkoop van bestaande huurwoningen. Het eigen vermogen dat daaruit vrij komt wordt in het revolving fund met maatschappelijk bestemd vermogen teruggeploegd in nieuwbouw of woningverbetering. In de afgelopen tien jaar zijn bijna huurwoningen van corporaties verkocht aan eigenaarbewoners (zittende huurders en nieuwe bewoners), dat is circa 6% van het corporatiebezit. Deze verkopen hebben de corporaties in staat gesteld om forse onrendabele investeringen te doen, alleen al in 2009 bedroegen deze 2,8 miljard. Maar die geldstroom stokt nu de woningmarkt in een lagere versnelling draait. De verkoop van woningen aan zittende huurders dalen al sinds enkele jaren, de huurders die zich een koopwoning kunnen veroorloven hebben dat in belangrijke mate al gedaan. De verkoop van bij mutatie leegkomende woningen is tot dusver wel op peil gebleven. Echter corporaties passen steeds vaker kortingen toe op hun verkoopprijzen, waardoor per saldo meer woningen verkocht moeten worden om dezelfde opbrengst te genereren (CFV 2010). Ondanks deze verkopen is de omvang van de woningvoorraad van de corporaties slechts beperkt afgenomen, zowel door eigen productie van nieuwe huurwoningen als de verwerving van woningen van beleggers en ontwikkelaars. De corporaties worden echter geconfronteerd met sterk oplopende onrendabele toppen op nieuwe sociale huurwoningen (zie figuur 9). De stichtingskosten (grond- en bouwkosten) zijn in de periode met gemiddeld 7% per jaar toegenomen, de stijging van de beheer- en onderhoudskosten lag op een vergelijkbaar hoog niveau. De aanvangshuren van nieuwe sociale huurwoningen stegen in deze periode echter met slechts 4% per jaar. De verwachting is daarom dat de onrendabele top toeneemt tot circa per nieuwe woning, oftewel 44% van de stichtingskosten (Wildt en Luijkx, 2011). 21

23 Onredabele top Bedrijfswaarde FIGUUR 9 ONTWIKKELING ONRENDABELE TOP OP SOCIALE HUURWONINGEN (RIGO) Stijgende bedrijfslasten In dit bedrijfsmodel zouden de huuropbrengsten minimaal de bedrijfslasten (beheer en onderhoud), de financieringslasten en de uitgaven aan leefbaarheid moeten dekken. De operationele kasstromen van corporaties pakken echter steeds vaker negatief uit, omdat door het inflatievolgend huurbeleid de stijging van de inkomsten structureel lager is dan de stijging van de bedrijfslasten. De rapportage over de prestaties van de woningcorporaties van het CFV (2010) laat over een langere periode een sterke toename van de bedrijfslasten in de corporatiesector zien. Gemiddeld per verhuureenheid stegen de netto bedrijfslasten tussen 2005 en 2009 met cumulatief 23,8% en de onderhoudslasten met 21,7%. Dat is fors meer dan de 8,4% aan cumulatieve stijging van de inflatie en de 11,4% stijging van de huur per verhuureenheid. De absolute toename van de jaarhuur per eenheid met krap 500 tussen 2005 en 2009 is geheel gesoupeerd door de stijging van de netto bedrijfslasten en onderhoudslasten (samen 525 per verhuureenheid). De sterke stijging van de bedrijfslasten van de woningcorporaties valt deels te verklaren door marktomstandigheden (stijgende bouwkosten en onderhoudslasten), en deels door de hogere organisatiekosten van corporaties (personeel en overhead). Sinds 2008 komt daar nog bij dat de overheid op verschillende manieren het vermogen van de corporaties afroomt, via de Vogelaarheffing, de vennootschapsbelastingplicht en de aangekondigde heffing van 630 miljoen per jaar om de kosten van de huursubsidie te dekken. Marc Calon, de voorzitter van Aedes, spreekt daarom inmiddels over de noodzaak dat corporaties 20% moeten besparen op hun bedrijfslasten in een periode van drie jaar (Cobouw, 2010) De rentelasten per verhuureenheid zijn tussen 2005 en 2009 slechts beperkt toegenomen met cumulatief 7,2%, terwijl de gezamenlijke schuld van de corporaties als gevolg van een enorme toename van de investeringen met circa een derde is gegroeid. De rente die corporaties betalen is historisch laag, maar er is een reële kans op rentestijging in de nabije toekomst. Hierin ligt een risico besloten voor de corporaties, wanneer zij er niet in slagen om oude leningen op een goedkope manier te herfinancieren nemen de bedrijfslasten fors toe. Ook de (her-) financiering van de commerciële (niet- DAEB) activiteiten van de corporaties zal tot een stijging van de rentelasten leiden. Uiteindelijk vertaald dit zich in een aanzienlijk lager rendement op de exploitatie van huurwoningen, zoals onderstaande vergelijking van de AEDEX/IPD en ROZ/IPD vastgoedindexen laat zien. Het 22

24 gemiddelde directe rendement van de beleggers lag de afgelopen 10 jaar op 4,10%, terwijl de corporaties blijven steken op 2,75%. TABEL 6 DIRECT RENDEMENT CORPORATIES EN BELEGGERS (BRON ADEX/IPD, ROZ/IPD) Corporaties 3,0% 3,0% 2,8% 2,8% 2,8% 2,6% 2,6% 2,5% 2,6% 2,9% Beleggers 5,0% 4,5% 4,2% 4,1% 4,2% 4,2% 3,9% 3,7% 3,6% 3,7% De bedrijfslasten bij de exploitatie van sociale huurwoningen bij beleggers liggen dan ook bijna 40% lager dan bij corporaties (Van der Hoogen, 2010). In 2008 bedroegen de bedrijfslasten bij woningcorporaties per woning en bij beleggers Uitgedrukt als een percentage van de brutohuuropbrengst is het verschil zelfs ruim het dubbele, 52,0% versus 23,7%. De opbouw van de woningportefeuille en de andere rendementsoriëntatie van corporaties verklaren een deel van dit verschil, maar opvallend is dat ook de onderhoud- en beheerkosten van beleggers en corporaties ver uiteen lopen. 2.4 Conclusie In dit hoofdstuk zijn verschillende ontwikkelingen beschreven die gezamenlijk voldoende aanleiding geven voor corporaties en beleggers om eventuele samenwerkingsmogelijkheden te onderzoeken. Het gaat dan om de markt voor huurwoningen die in beweging is als gevolg van de EU-beschikking; de pensioenfondsen die hun allocatie naar vastgoed hebben aangepast; de vastgoedfondsen die hun woningportefeuille na jaren van krimp weer willen uitbreiden; de woningcorporaties die tegen de grenzen zijn aangelopen van hun bedrijfsmodel; en de afsplitsing van de commerciële (niet DAEB) corporatieactiviteiten. Corporaties en institutionele beleggers zijn vanuit andere drijfveren actief in de woningmarkt. Desondanks rechtvaardigt het grote verschil in bedrijfslasten tussen corporaties en beleggers de conclusie dat, ongeacht hun maatschappelijke taak, corporaties nog een professionaliseringsslag moeten maken met betrekking tot de efficiency in bedrijfsvoering en rendementssturing. Inzicht in de heldere scheiding van rollen en functies die de institutionele beleggers vanaf eind jaren negentig hebben ingericht, met het op afstand plaatsen van hun vastgoed bij asset managers, kan hier zeker aan bijdragen. Dit komt in het volgende hoofdstuk aan de orde. 23

25 3. GEINTEGREERDE VASTGOEDBEDRIJVEN Na de beschrijving van de belangrijkste ontwikkelingen op de huurwoningenmarkt, wordt in dit hoofdstuk dieper ingegaan op de woningcorporaties en de strategische afwegingen die ze moeten maken als volledig geïntegreerde vastgoedondernemingen. Achtereenvolgens wordt stilgestaan bij de bijzondere positie van corporaties in de vastgoedbedrijfskolom, de rendementsoriëntatie van corporaties en de afwegingen die ze maken bij hun strategische positionering. Afgesloten wordt met de vraag welke doelstellingen een corporatie kan nastreven bij samenwerking met institutionele beleggers of hun vastgoedfondsen. 3.1 Corporaties in de vastgoedbedrijfskolom Ondernemingen die beleggen in huurwoningen of ze exploiteren, opereren binnen de vastgoedbedrijfskolom. De vastgoedbedrijfskolom omvat alle rollen en functies die nodig zijn voor de productie van voor eindgebruikers bestemd vastgoed en de daaraan gerelateerde vastgoeddiensten. De vastgoedbedrijfskolom is schematisch weergegeven in figuur 10. Vermogensverschaffing Portfoliomanagement STRATEGISCH Propertymanagement Asset management Facilitymanagement Eindgebruiker Projectontwikkeling Matchmaking TACTISCH OPERATIONEEL FIGUUR 10 DE VASTGOEDBEDRIJFSKOLOM Vlak (2008) onderscheidt de volgende rollen en functies binnen de vastgoedbedrijfskolom Vermogensverschaffing: het beschikbaar stellen van (risicodragend) eigen vermogen voor ondernemingsactiviteiten. Portfolio management: het afwegen in welke investerings- en beleggingscategorieën (asset classes) het beschikbare eigen vermogen bij voorkeur moet worden vastgelegd. 24

26 Asset management: het eigenaar zijn van en het investeren en beleggen in vastgoed. Property management: het beheren van vastgoed. Facility management: het organiseren en leveren van op het vastgoedaanbod aanvullende diensten. Match making: het bij elkaar brengen van de vraag naar en het aanbod van vastgoed met als doel een transactie tot stand te brengen, ofwel de bemiddelings- en makelaardijfunctie. In het geval van institutionele woningbeleggingen kunnen de deelnemers in een pensioenfonds beschouwd worden als de vermogensverschaffers. Waarbij het fonds verantwoordelijk is voor het realiseren van de rendementsdoelstellingen van het fonds op lange termijn, door middel van de strategische allocatie van middelen over meerdere beleggingscategorieën: het portfoliomanagement. Als een pensioenfonds wil beleggen in woningen verschaft het vermogen aan een vastgoedbelegger die eigenaar is van een woningportefeuille en deze exploiteert. Deze asset manager is verantwoordelijk voor het optimaliseren van de portefeuillesamenstelling, gegeven de marktontwikkelingen op middellange en korte termijn. Sommige vastgoedbeleggers ondernemen zelf ontwikkelactiviteiten voor de vernieuwing van hun woningportefeuille, anderen kopen woningen in van zelfstandige projectontwikkelaars. Vastgoedbeleggers hebben in de meeste gevallen de operationele activiteiten uitbesteed aan derden, het gaat dan om het dagelijks beheer van de woningen en de woningcomplexen (property management), de levering van gerelateerde vastgoeddiensten (facility management) en de verhuurbemiddeling en makelaardij (matchmaking). De eindgebruikers van het vastgoed zijn particulieren die het gebruiken om invulling te geven aan hun woonbehoefte. De hierboven geschetste scheiding van rollen en functies is op de meeste vastgoedsectoren en vastgoedondernemingen van toepassing. Binnen de vastgoedbedrijfskolom optimaliseert iedere onderneming binnen zijn eigen rol, voegt waarde toe in de keten en hanteert zijn eigen (rendements-) doelstelling. Ondernemingen binnen de vastgoedsector kennen wel combinaties van rollen, maar deze gaan eigenlijk zelden verder dan twee rollen die direct in elkaars verlengde liggen (bijv. de combinatie van belegger en beheerder, of belegger en ontwikkelaar). De grote uitzondering hierop zijn de woningcorporaties. Deze kunnen gekwalificeerd worden als integrale vastgoedondernemingen, die nagenoeg alle in de vastgoedbedrijfskolom te onderscheiden rollen en functies vanuit één ondernemingsvisie en meestal ook vanuit één rechtspersoon aansturen. Deze bijzondere positie is historisch gegroeid. In de periode van 1945 tot het begin van de jaren 90 was de exploitatie van woningen door corporaties gebonden aan vergaande regelgeving van de Rijksoverheid. Deze regels gingen zo ver dat corporaties hun functie op het gebied van portfolio- en asset management nauwelijks zelfstandig konden aansturen. Feitelijk werden deze rollen geheel door de overheid ingevuld, die met een omvangrijk stelsel van investerings- en exploitatiesubsidies ook de investeringsrisico s voor het grootste deel voor haar rekening nam. De corporaties ontwikkelden zich in de praktijk tot operationeel beheerders van het aan hen toevertrouwde vastgoed. Met de bruteringsoperatie in 1995 werden de financiële banden met de overheid doorgeknipt en werden de corporaties niet alleen in juridische zin maar ook in bedrijfseconomische zin eigenaar van hun vastgoed. Alle investerings- en exploitatierisico s verschoven van de overheid naar de corporaties en de corporaties kregen daarmee ook zeggenschap over de inzet van het eigen vermogen (Vlak, 2008). Woningcorporatie zijn dus in nagenoeg alle functies en rollen in de vastgoedbedrijfskolom actief. Om de betekenis hiervan te kunnen duiden is het goed om stil te staan bij de strategische functie van 25

27 verticale integratie voor een onderneming. Waarbij onder verticale integratie wordt verstaan het opnemen van andere stappen uit de productieketen binnen een bedrijfskolom in het eigen bedrijfsproces. Porter (1980) heeft de strategische functie van verticale integratie beschreven aan de hand van het vijf krachtenmodel. Hij beschrijft dat bij het formuleren van een concurrerende strategie voor een onderneming het niet voldoende is om enkel te kijken naar het gedrag van concurrenten, maar dat de positie van de onderneming in de totale context van zijn omgeving in ogenschouw moet worden genomen. Porter onderscheidt vijf externe krachten die van invloed zijn op de onderneming. Deze vormen gezamenlijk de mate van concurrentie binnen een bedrijfstak en beïnvloeden gezamenlijk de mate van winstgevendheid van de onderneming. Hierbij kunnen één of meerdere krachten de boventoon voeren. Onderstaand figuur toont een schematische weergave van het vijf krachten model. Mogelijke nieuwe toetreders Kracht: bedreiging van nieuwe toetreders Kracht: machtspositie van leveranciers Concurrerende bedrijven Leveranciers Afnemers Kracht: onderlinge concurrentie Kracht: machtspositie van afnemers Kracht: bedreiging van vervangende producten of diensten Substituten FIGUUR 11 HET VIJF KRACHTENMODEL VAN PORTER De vijf externe krachten die Porter onderscheidt zijn: 1. De bedreiging van nieuwe toetreders: Ondernemingen staan voortdurend bloot aan de bedreiging van nieuwe toetreders die zich binnen de bedrijfstak of een specifiek marktsegment gaan ontplooien en marktaandeel opeisen. De toetreedbaarheid van een marktsegment zegt iets over het potentieel rendement in dat marktsegment. Als er veel drempels zijn voor nieuwe toetreders, dan is de kans kleiner dat er bij groei van de marktomvang snel nieuwe concurrentie ontstaat. 2. De onderlinge concurrentie binnen een bedrijfstak: Ondernemingen zijn in zekere zin afhankelijk van elkaar en worden gedwongen op elkaars acties te reageren, wat de eigen bedrijfsvoering van de onderneming beïnvloedt. De onderlinge concurrentie op een markt zegt veel over het potentieel rendement. In een volwassen markt met veel (agressieve) concurrentie is het lastig om tot een acceptabel rendementsniveau te komen. 26

28 3. De bedreiging van vervangende producten of diensten: De ondernemingen binnen een marktsegment concurreren niet enkel met elkaar, maar ook met markten of industrieën die mogelijk vervangende producten produceren. Vervangende producten of diensten kunnen op den duur zelfs een gevaar vormen voor een gehele bedrijfstak. 4. De machtspositie van afnemers: Afnemers met een zwakke machtspositie hebben weinig invloed op prijsstelling en verkoopvoorwaarden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan markten met massaproducenten en veel individuele afnemers. In gevallen waarbij er sprake is van een sterke onderhandelingspositie van afnemers, staan prijzen en voorwaarden echter al snel onder druk. De machtspositie van afnemers is daarom van grote invloed op het potentieel rendement. 5. De machtspositie van leveranciers: De leveranciers van een onderneming hebben ook de mogelijkheid om druk uit te oefenen op de onderneming. Hiervoor maken zij gebruik van middelen als mogelijke prijsstijgingen of verkleining van het aanbod. Een onderneming die hier té gevoelig voor is, kan in een zwakke strategische positie terecht komen. Het vijf krachtenmodel geeft inzicht in het krachtenveld waarbinnen een onderneming opereert en de beïnvloedingsmogelijkheden waar de onderneming over beschikt. Binnen het speelveld van een onderneming is verticale integratie één van de belangrijkste strategische keuzes die een onderneming kan maken om zich te wapenen tegen invloeden van buitenaf. Verticale integratie, waarbij andere functies in de bedrijfskolom worden opgenomen in het eigen bedrijfsproces, is voor ondernemingen een middel om de machtspositie en de afhankelijkheid van afnemers en/of leveranciers te verkleinen. Ondernemingen kunnen met verticale integratie hun grip op de kostenstructuur en de waardetoevoeging in de bedrijfskolom vergroten, zodat zij een hoger rendement kunnen realiseren. Daarnaast kan een onderneming door middel van verticale integratie toegang verkrijgen tot (technologische) kennis en inzicht in andere processen in de waardeketen. Tot slot kunnen bepaalde schaalvoordelen die met verticale integratie worden bereikt nieuwe barrières opwerpen die toetreding van nieuwkomers tot een markt(segment) bemoeilijken. Bij verticale integratie moet ook rekening gehouden worden met de mogelijkheid van een aantal nadelige gevolgen. Porter noemt dit de strategische kosten van verticale integratie. Verticale integratie leidt tot een toename van de vaststaande interne bedrijfskosten, onder andere voor de inkoop van grondstoffen en diensten, waardoor de bedrijfskosten minder kunnen fluctueren met de veranderende vraag. De geïntegreerde onderneming is ook minder flexibel om van samenwerkingspartner te wisselen (gedwongen winkelnering) en de onderneming wordt geconfronteerd met verhoogde uitstapbarrières doordat samenwerkingsrelaties, economische verbintenissen en zelfs emotionele binding het moeilijker maken om afscheid te nemen van een bedrijfsonderdeel of een functie in de bedrijfskolom. Het samenbrengen onder één management van de diverse schakels in de keten kan contraproductief werken, omdat ze van elkaar kunnen verschillen in structuur, technologie en besturingsvraagstukken. Tot slot heeft verticale integratie het risico in zich dat bedrijfsonderdelen bij onderlinge transacties onvoldoende scherp zijn en niet tot concurrerende afspraken weten te komen. 3.2 Rendementsoriëntatie van woningcorporaties Zoals we hiervoor zagen onderscheiden woningcorporaties zich van de meeste ondernemingen doordat ze actief zijn in nagenoeg alle rollen en functies in de vastgoedbedrijfskolom, daarnaast moeten corporaties maatschappelijke doelstellingen realiseren. Woningcorporaties moeten daarom bij het managen van hun bedrijfsactiviteiten tot integrale afwegingen zien te komen en, binnen financiële 27

29 restricties, een afweging maken tussen maatschappelijk en financieel rendement. In de praktijk legt iedere corporatie op basis van eigen voorkeuren en beleidsinzichten de nadruk op de ene of de andere rol, zoals het arrangeren van diensten op het gebied van wonen en zorg (facility management), of het laten kiezen van de klant tussen meerdere huur- en koopvormen voor dezelfde woning (match making). Corporaties stoten vastgoed af zodra het niet meer aan de maatschappelijke doelstellingen bijdraagt (asset management), om met die opbrengst andere investeringen te financieren die op dat moment wel bijdragen aan wat de maatschappij van de corporatie vraagt. Of stellen gebiedsontwikkeling, de realisatie van nieuw vastgoed en de vernieuwing van bestaand vastgoed voorop (projectontwikkelaar). Echter, ongeacht de keuzes die een corporatie maakt kunnen ze door de manier waarop ze gereguleerd zijn geen afstand doen van de andere rollen die ze in de vastgoedbedrijfskolom hebben. Vlak (2008) benoemt verschillende voor- en nadelen bij het integraal management van vastgoed dat corporaties moeten zien te realiseren. Een onmiskenbaar voordeel van integraal vastgoedmanagement is dat een corporatie direct sturing heeft op alle aspecten die verbonden zijn aan het beschikbaar stellen van vastgoed. Dit kan de kwaliteit van het vastgoedproduct en de daaraan gerelateerde diensten ten goede komen. Bovendien kan de prijs-kwaliteitverhouding er gunstig door beïnvloedt worden en kan het de doelmatigheid van de dienstverlening vergroten. De praktijk van integraal vastgoedmanagement door corporaties laat volgens hem echter zien dat vaak onduidelijk blijft wie op welk aspect van het vastgoedmanagement stuurt en wie daarvoor verantwoordelijk is. Daarnaast is een nadeel van integraal vastgoedmanagement dat wanneer vanuit beleidsmatige voorkeuren het accent wordt gelegd op één bepaalde rol, dit gemakkelijk het zicht ontneemt op de risico s die verbonden zijn aan elk van de andere rollen die ook door de corporatie worden vervuld. Kortom, onduidelijkheid over de rollen heeft het risico in zich dat geen ervan goed wordt ingevuld. Zoals we hiervoor zagen berust het eigendom van de corporatie niet bij aandeelhouders, maar bij de corporatie zelf. Dit biedt de mogelijkheid om het rendement dat normaliter aan de eigenaren van de onderneming zou moeten worden uitgekeerd in te zetten voor de bekostiging van maatschappelijke activiteiten die binnen de doelstellingen van de corporatie passen. Echter, doordat corporaties geen winststreven hebben en evenmin een verplichtende rendementseis hanteren over het eigen vermogen, wordt een inefficiënte bedrijfsvoering in de hand gewerkt (Conijn, 2009). Dat roept de vraag op welk rendement op het eigen vermogen een corporatie minimaal zou moeten realiseren. Woningcorporaties kunnen verschillend omgaan met het rendement vraagstuk. Volgens Gruis (2007) zijn er in theorie drie benaderingen: 1. Vermogensovermaat volkshuisvestelijk aanwenden: Volgens het BBSH moeten woningcorporaties alle middelen die ze niet nodig hebben voor het bewaken van hun economische zelfstandigheid aanwenden voor de volkshuisvesting. Woningcorporaties die deze richtlijn letterlijk opvolgen zijn op zoek naar mogelijkheden om hun 'vermogensovermaat' aan te wenden, binnen of buiten hun eigen bedrijfsvoering. In feite streven deze corporaties naar maximalisering van hun maatschappelijk rendement, waarbij ze het bewaken van hun economische zelfstandigheid louter als randvoorwaarde opvatten. Bij deze benadering wordt relatief grote prioriteit toegekend aan activiteiten op korte termijn. 2. Positief rendement op totale vastgoedportefeuille: Een tweede benadering is juist te streven naar een positief (indirect) rendement over het vastgoed. De gedachte hierachter is dat investeringen in het woningbezit in elk geval zouden moeten leiden tot een (minstens evenredige) groei van de marktwaarde, anders zouden de investeringen niet eens worden gewaardeerd door een marktconform 28

30 waarderende partij en kunnen er vraagtekens worden gesteld bij de doelmatigheid van de investering. Bovendien leidt toename van de marktwaarde tot grotere 'stille reserves' die op termijn kunnen worden verzilverd om toekomstige maatschappelijke activiteiten te financieren. 3. Instandhouding eigen vermogen: De derde benadering kan ergens tussen de bovengenoemde varianten gepositioneerd worden. Corporaties kunnen per saldo streven naar een gelijkblijvend eigen vermogen op langere termijn. In feite hanteren ze een (reële) rendementseis van nul procent over hun eigen vermogen. Ze gebruiken het feitelijke rendement over hun eigen vermogen, bestaande uit nettoopbrengsten uit de woningexploitatie en woningverkoop, om (extra) maatschappelijke activiteiten te financieren. Een argument voor deze benadering is dat aan huidige en toekomstige investeringsopgaven dezelfde prioriteit wordt toegekend. De rendementsoriëntatie van woningcorporaties bevindt zich dus tussen twee benaderingen. Aan de ene kant wordt de maximalisering van het maatschappelijk rendement voorop gesteld en het bewaken van de financiële continuïteit als een randvoorwaarde gezien. Aan de andere kant wordt het optimaliseren van het financiële rendement voorop gesteld met het voldoen aan een bepaalde maatschappelijke taakstelling als randvoorwaarde. Het zijn theoretische extremen die in de praktijk niet zo zwart-wit voorkomen, maar er zijn wel corporaties die duidelijker de ene kant van het spectrum kiezen dan de andere. Zo zal een primair op financieel rendement gerichte corporatie investeringen beoordelen op hun bijdrage aan het behoud van de vastgoedwaarde en de waardeontwikkeling. De corporatie die primair op maatschappelijk rendement is gericht zal eerder bereid zijn tot financieel ondoelmatige investeringen, mits daar een bijdrage aan de (brede) maatschappelijke taakopvatting tegenover staat. 3.3 Strategische positionering van woningcorporaties Woningcorporaties hebben, binnen het wettelijke kader waarin ze moeten opereren, veel vrijheid om zelf hun strategische positie te kiezen. Zoals we hiervoor zagen profileren ze zich in de praktijk dan ook verschillend. De ene corporatie presenteert zich sterk met zijn dienstverlening aan de klant, terwijl een andere zich profileert als partner in de wijk. Sommige corporaties zien zichzelf als vastgoedondernemingen en anderen als brede maatschappelijke instellingen die opereren tussen wonen, zorg en welzijn. Veel corporaties willen dynamisch en vernieuwend zijn, maar er zijn ook veel woningcorporaties die zich (bewust) behoudend opstellen. Er zijn de laatste jaren daarom verschillende modellen ontwikkeld om corporaties te helpen zichzelf strategisch te positioneren, waarvan er twee besproken worden. Een van de ontwikkelingen in de corporatiesector is een verregaande oriëntatie op maatschappelijk ondernemen. Ten behoeve van de maatschappelijke positionering van corporaties heeft de SEV een model ontwikkeld, de positioneringsmatrix, waarin mogelijke 'typen' corporaties worden afgezet tegen het rendement waarom het gaat (financieel of maatschappelijk) en hun taakopvatting (smal en gericht op vastgoed, of breed en gericht op mensen). De eerste as zegt daarmee wat over de ideologische oriëntatie van corporaties. De tweede as gaat over de breedte van de oriëntatie en het daaraan te koppelen werkterrein. Afhankelijk van de gekozen doelen staat maatschappelijk rendement meer of minder centraal. Van corporaties die zichzelf zien als een emancipatiemachine is een grotere maatschappelijke prestatie te verwachten en is het belang om het maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken dus groter. De corporatie die zichzelf echter als vastgoedondernemer ziet, heeft een beperkter werkveld (alleen vastgoed) en heeft ook een nauwer gedefinieerde bijdrage aan de 29

31 Smalle oriëntatie: vastgoed maatschappij. Inzicht in maatschappelijk rendement blijft van belang, maar is minder cruciaal dan voor de corporatie als emancipatiemachine (Deuten en De Kam, 2005). Financieel economisch rendement Vastgoed onderneming Klanten corporatie Voorzieningen corporatie Wijkregisseur Leverancier van gemaksdiensten Brede oriëntatie: mensen Emancipatiemachine Maatschappelijk rendement FIGUUR 12 POSITIONERINGSMATRIX CORPORATIES De zes corporatietypen volgens de positioneringsmatrix zijn: Vastgoedonderneming: Corporaties getypeerd als vastgoedonderneming zijn bouwende en beherende corporaties die sturen en verantwoorden op basis van bouwproductie, omvang van de sociale voorraad en het minimaal noodzakelijke financieel resultaat, de financiële continuïteit. Klantencorporatie: Een corporatie getypeerd als klantencorporatie stuurt en legt verantwoording af op basis van de mate waarin gewenste klanttevredenheid wordt bereikt. Wijkregisseur: Een wijkregisseur stuurt op en legt verantwoording af over mate waarin de gewenste leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in de wijk wordt bereikt. Emancipatiemachine: Kenmerken van een corporatie als een emancipatiemachine zijn het streven naar individuele en/of collectieve empowerment van haar klanten en het afleggen van verantwoording over de mate waarin dat wordt bereikt. Voorzieningencorporatie: Een voorzieningencorporatie specialiseert zich in de bouw en beheer van maatschappelijk vastgoed, zoals onderwijs, zorg en welzijn, en legt verantwoording af over de mate waarin dat wordt bereikt. Leverancier van gemaksdiensten: Een corporatie kan ook optreden als leverancier van diensten van derden. Vanuit de verantwoordelijkheden rond wonen en zorg, zoals benoemd in het BBSH. De positioneringsmatrix van de SEV biedt echter weinig handvatten voor het benoemen van de strategische en tactische meerwaarde van samenwerking tussen corporaties en institutionele beleggers. Het tweede model voor strategische positionering van woningcorporaties waarop wordt ingegaan, de typologie van bedrijfsstijlen van Gruis, lijkt hier beter op aan te sluiten. Gruis (2007) heeft onderzocht hoe maatschappelijk ondernemerschap kan worden vertaald in ondernemingsconcepten voor de bedrijfsvoering van corporaties. Dit heeft geresulteerd in een matrixmodel met een viertal 30

32 Primaire focus financieel rendement (vastgoed) bedrijfsstijlen van corporaties. De eerste as is een bewerking van een uitgewerkte typologie van de strategische oriëntatie van ondernemingen van Miles en Snow uit (Vernieuwers en Bestendigers). Op deze as combineert Gruis in feite de keuze voor het werkterrein door een corporatie (marktsector versus maatschappelijke sector en vastgoedaanbod versus dienstenaanbod) en de mate van innovativiteit van de onderneming (de vernieuwing van producten en dienstverlening). De tweede as is vergelijkbaar aan het model van de SEV en neemt het onderscheid in rendementsoriëntatie als vertrekpunt (Maatschappelijk of Financieel). Door deze kenmerken te combineren ontstaan vier bedrijfsstijlen voor woningcorporaties, zie figuur 13. Bestendiger Primaire focus maatschappelijk rendement (mensen) Sociale woningbeheerder - legt nadruk op traditionele taakstelling (huisvesten lage inkomens en bijzondere doelgroepen) - streeft naar efficiënte bedrijfsvoering - streeft primair naar het optimaliseren van maatschappelijk rendement en actief naar het aanwenden van vermogensovermaat (komt tot uitdrukking in betaalbare huren en tevreden huurders over volle breedte van bezit) Maatschappelijke innovator - heeft breed werkgebied naar marktsector, maatschappelijke sector en type dienstverlening - streeft naar constante vernieuwing in werkterrein, producten en diensten - streeft primair naar het optimaliseren van maatschappelijk rendement en actief naar het aanwenden van vermogensovermaat Vernieuwer Sociale woningbelegger - legt nadruk op traditionele activiteiten (aanbieden van (sociale) huurwoningen) - streeft naar efficiënte bedrijfsvoering - laat bestaande woningvoorraad door 'goingconcern'- strategie renderen Maatschappelijke vastgoedondernemer - heeft vooral activiteiten in de vastgoedsector (ook niet-woningen), voor brede lagen van de bevolking - streeft naar constante vernieuwing van de vastgoed/woningvoorraad - streeft primair naar een goed renderende vastgoed/woningvoorraad met naleven van maatschappelijke doelen FIGUUR 13 TYPOLOGIE BEDIJFSSTIJLEN WONINGCORPORATIES Deze vier kenmerken worden door Gruis als volgt omschreven: Bestendigers onder corporaties zijn niet erg innovatief. Hun activiteiten beperken zich tot het traditionele werkveld van woningcorporaties, het bouwen en beheren van huurwoningen, vooral ten behoeve van de primaire doelgroep. Eventuele innovaties beperken zich tot het optimaliseren van de efficiëntie van de werkprocessen en het verbeteren van de dienstverlening en producten voor het huidige marktsegment. Vernieuwers onder corporaties zijn juist erg innovatief, in de brede zin van het woord. Ze vernieuwen regelmatig hun producten en diensten en ondernemen allerlei activiteiten buiten het traditionele werkveld. Maatschappelijke rendementsoriëntatie, corporaties die primair denken in doelstellingen voor maatschappelijk rendement en (semi)publieke maatregelen en daarbij de financiële continuïteit als randvoorwaarde zien. 2 Miles en Snow onderscheiden in hun oorspronkelijke typologie uit 1978 vier ondernemingsstijlen: Defenders (= Bestendigers), Prospectors (=Vernieuwers), Analyzers en Reactors. In het rapport bedrijfsstijlen van woningcorporatie (pagina 18) heeft Gruis een nadere omschrijving van de vier typen gegeven. 31

33 Financiële rendementsoriëntatie, corporaties die primair denken in financieel rendement, waardegroei en 'marktwerking' en het behalen van bepaalde maatschappelijke prestaties meer als randvoorwaarde beschouwen. Gruis (2007) heeft bij enkele corporaties getoetst of deze binnen deze typologie zijn te plaatsen. Het onderscheid naar Bestendigers en Vernieuwers viel redelijk goed te maken, maar het onderscheid naar rendementsoriëntatie was minder goed toe te passen op de geselecteerde corporaties. Dit komt doordat corporaties door hun hybride positie financiële en maatschappelijke overwegingen moeten combineren. De conclusie van Gruis is dat het model vooral een geschikt hulpmiddel is om de mogelijke ontwikkelrichtingen van corporaties te typeren. Waarmee corporaties de typologie kunnen gebruiken om een interne discussie te voeren over de huidige en de gewenste strategische positionering (de eigen identiteit in relatie tot de activiteiten en inrichting van de organisatie). 3.4 Doelstellingen bij samenwerking met institutionele beleggers De maatschappelijke prestatie van een corporatie wordt voor een belangrijk deel gevormd door het verhuren van woningen tegen een huurprijs die lager is dan de marktconforme huur aan huishoudens met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Corporaties leveren daarnaast een bijdrage aan de leefbaarheid en de woonomgeving, die zich vertaalt in hogere exploitatielasten. Om deze kerntaken uit te voeren genereert een woningcorporatie middelen uit het rendement op haar directe vastgoedbeleggingen. Doordat het rendement over het eigen vermogen niet hoeft te worden uitgekeerd, zijn corporaties in staat om deze maatschappelijke rol op eigen kracht te vervullen. Zoals we in het vorige hoofdstuk zagen fungeert het in woningen belegde vermogen (of zou het moeten fungeren) als een revolving fund waarmee ook in de toekomst deze maatschappelijke prestatie geleverd kan worden. De maatschappelijke prestatie van de corporatie is hiermee volledig verweven met de exploitatie van de vastgoedportefeuille. Aan het begin van dit hoofdstuk is ingegaan op de diverse rollen en functies die bestaan binnen de vastgoedbedrijfskolom. En dat een corporatie, als volledig geïntegreerde vastgoedonderneming, actief is binnen al die rollen en functies, terwijl een institutionele belegger de functies van kapitaalverschaffer, belegger, beheerder en ontwikkelaar veelal van elkaar gescheiden heeft. Het is plausibel te veronderstellen dat een woningcorporatie als organisatie niet alle, zeer uiteenlopende functies even professioneel kan uitvoeren. Voor een aantal functies zijn er in de markt gespecialiseerde bedrijven die de betreffende functie beter en efficiënter kunnen uitvoeren. Corporaties hebben daarom inmiddels verschillende operationele activiteiten uitbesteed, zoals het onderhoud aan de woningen. Het directe vastgoedbezit is feitelijk ook niet noodzakelijk voor een goede vervulling van de maatschappelijke kerntaak van de corporaties. De overgang naar indirecte (vastgoed-)beleggingen die institutionele beleggers de laatste jaren hebben gemaakt biedt daarmee ook voor corporaties interessante mogelijkheden voor (delen van) het vastgoedbezit. Het gaat dan niet langer om het eigendom van de woningen, maar om behoud van het maatschappelijk vermogen van de corporatie en de inzet van het rendement dat met dit vermogen wordt gerealiseerd (Conijn, 2009). Samenwerkingsmogelijkheden voor corporaties en beleggers liggen dus op tactisch niveau bij het asset management, het eigenaar zijn van en het investeren en beleggen in vastgoed, en in het verlengde daarvan de projectontwikkelingsactiviteiten. De institutionele belegger wordt dan, naast de corporatie, een tweede verschaffer van kapitaal aan de vastgoedactiviteiten die binnen een gezamenlijke entiteit 32

34 zijn ondergebracht. Samenwerken met institutionele beleggers heeft logischerwijs tot gevolg dat de corporatie een deel van de zeggenschap over de woningen verliest. Daarnaast heeft samenwerking als voordeel dat de disciplinerende werking van de markt kan worden gebruikt om de gewenste resultaten te bereiken. Om tot een samenwerkingsverband te komen moet er voor beide partijen sprake zijn van meerwaarde. Vanuit het perspectief van de institutionele beleggers is de meerwaarde evident. Zoals we in het vorige hoofdstuk zagen, willen zij het belang van vastgoed in hun beleggingsportefeuille vergroten. De institutionele beleggers en de daaraan gelieerde vastgoedfondsen zoeken naar beleggingsmogelijkheden op de woningmarkt. De markt voor woningbeleggingen heeft echter maar een beperkte omvang, evenals de productie van nieuwe beleggerswoningen. Als institutionele beleggers grootschalig willen investeren in de Nederlandse huurwoningmarkt kunnen ze niet om de corporaties heen. Voor woningcorporaties geldt dat de meerwaarde per onderneming verschilt. De omvang, de vermogenspositie en de regionale focus van corporaties lopen sterk uiteen, evenals de maatschappelijke opgave waarmee ze geconfronteerd worden. Rekening houdend met de actuele ontwikkelingen op de huurwoningenmarkt en de strategische afwegingen die corporaties moeten maken als geïntegreerde vastgoedonderneming wordt in het vervolg van deze paragraaf ingegaan op vier verschillende doelstellingen die een corporatie kan nastreven bij een samenwerkingsverband met institutionele beleggers. De vraag welk belang corporaties toekennen aan deze vier mogelijke doelstellingen komt in het volgende hoofdstuk aan de orde. 1. Implementatie van portfolio keuzes: Net als iedere vastgoedbelegger maken corporaties voorraadkeuzes die voortkomen uit het eigen portfolio management. Het gaat bijvoorbeeld om het afstoten van vastgoed dat niet langer past in de portefeuille vanwege een beperkte bijdrage aan de volkshuisvestelijke doelstellingen, het terugtrekken uit bepaalde geografische gebieden, woningtypen of marktsegmenten, of het verkleinen van het risicoprofiel door het afstoten van grondposities en investeringsprojecten. Momenteel worden corporaties geconfronteerd met portfoliokeuzes rondom de niet-daeb activiteiten; welk deel van het eigen vermogen willen ze bestemmen voor deze activiteiten en wordt daarmee een levensvatbaar bedrijfsonderdeel gevormd? Sommige corporaties maken daarom de keuze om geen niet-daeb activiteiten meer te ontplooien, anderen zijn op zoek naar de mogelijkheden om hier andere partners in te betrekken. 2. Investeringspartners in gebiedsontwikkeling: Verschillende corporaties staan voor grote opgaven op het gebied van stedelijke herstructurering of krimp. Daarnaast hebben corporaties hun lopende investeringsprogramma s, gebiedsontwikkelingen en grondposities. De huidige marktomstandigheden, de financiële positie van de corporaties en de splitsing van de activiteiten in DAEB en niet-daeb leiden tot heroverweging van deze programma s. Corporaties zoeken daarom partners die met hen risicodragend willen investeren in deze lange termijn ontwikkelingen, vooral voor het commerciële deel van het vastgoedprogramma vanwege het beslag dat deze leggen op het eigen vermogen. 3. Liquide maken van vermogen: Het eigen vermogen van corporaties zit voor het overgrote deel besloten in het vastgoed, de marktwaarde van de woningen is meestal aanzienlijk hoger dan de bedrijfswaarde bij voortgezette verhuur. Wanneer een corporatie beschikt over dit vermogen kan het worden ingezet voor nieuwe onrendabele activiteiten, om tekorten af te dekken op de exploitatie, of het verbeteren van de vermogenspositie op de balans. Dit vermogen moet echter wel eerst liquide gemaakt 33

35 Primaire focus financieel rendement (vastgoed) worden, bijvoorbeeld door woningen uit te ponden. De verkoop van bestaande woningen aan eigenaarbewoners staat in de huidige markt echter onder druk en lijkt met kortingen overeind gehouden te worden. Het afstoten van huurwoningen naar een vastgoedfonds dat met of door institutionele beleggers gefinancierd wordt stelt een corporatie in staat om versneld de vermogenspositie en de liquiditeitspositie te verbeteren. 4. Verbeteren van het vastgoedrendement: Hiervoor zagen we dat het rendementsbegrip van woningcorporaties afwijkt van dat van een commerciële onderneming. Financieel rendement is voor een corporatie veelal eerder een resultante van het gevoerde beleid dan een scherpe bedrijfsdoelstelling, omdat hun functioneren als vastgoedonderneming geïntegreerd is met de uitvoering van hun maatschappelijke taken. Toch kan een corporatie voor bepaalde segmenten van de portefeuille, zoals de verhuur van geliberaliseerde huurwoningen, een marktconforme rendementsdoelstelling hanteren en de opbrengsten hieruit inzetten om andere maatschappelijke activiteiten mogelijk te maken. Of, door een deel van de vastgoedportefeuille op afstand te plaatsen, het rendement op het eigen vermogen willen verbeteren en transparant los te koppelen van de maatschappelijke prestaties. Om te verkennen waar de meerwaarde ligt voor corporaties bij samenwerking met institutionele beleggers, zijn in figuur 14 de vier doelstellingen die corporaties kunnen nastreven afgezet tegen de typologie van bedrijfsstijlen voor woningcorporaties van Gruis (2007) die hiervoor is besproken. Gelet op de kanttekeningen die Gruis heeft geplaatst bij de bruikbaarheid van deze typologie is deze redeneerlijn niet verder uitgediept in het empirisch onderzoek. Bestendiger Primaire focus maatschappelijk rendement (mensen) Sociale woningbeheerder Maatschappelijke innovator Liquide maken van vermogen Sociale woningbelegger Investeringspartner gebiedsontwikkeling Vernieuwer FIGUUR 14 VIER DOELSTELLINGEN AFGEZET IN DE TYPOLOGIE VOOR BEDRIJFSSTIJLEN Verbeteren van het vastgoedrendement Maatschappelijke vastgoedondernemer De Sociale Woningbelegger en de Maatschappelijke Vastgoedondernemer leggen hun focus op het behalen van financieel rendement om daarmee hun maatschappelijke activiteiten te financieren. 34

36 Dergelijke corporaties kiezen eerder voor samenwerking met institutionele beleggers in een gezamenlijk vastgoedfond, aan deze samenwerking kunnen zowel portfoliokeuzes ten grondslag liggen als de doelstelling om het vastgoedrendement te verbeteren. Daarnaast zijn het vooral de Maatschappelijke Vastgoedondernemers die investeringspartners nodig hebben voor gebiedsontwikkeling en herstructurering en daarvoor de samenwerking met institutionele beleggers zullen opzoeken. Corporaties die primair hun focus leggen op het maatschappelijk rendement of zelfs alleen een beheertaak hebben, kunnen op basis van portfoliokeuzes ook vastgoed willen afstoten. Bij deze corporaties valt te verwachten dat dit de vorm zal krijgen van een normale verkoop en niet uitmondt in een samenwerkingsverband met een belegger. De behoefte om eigen vermogen liquide te maken kan voor alle corporaties in deze typologie een aanleiding zijn om vastgoed op afstand te plaatsen. Het valt te verwachten dat corporaties in dit geval een hogere prioriteit geven aan het behalen van een maximale verkoopopbrengst, waarbij de vraag of dit leidt tot samenwerking met de koper van het vastgoed van ondergeschikt belang is. 3.5 Conclusie Woningcorporaties zijn actief in vrijwel alle functies in de vastgoedbedrijfskolom. Bij het managen van hun bedrijfsactiviteiten moeten ze tot integrale afwegingen zien te komen waarbij het belang van al deze functies wordt afgewogen en tevens invulling wordt gegeven aan hun maatschappelijke taak. Dit in tegenstelling tot institutionele beleggers die veelal de functies van kapitaalverschaffer, belegger, beheerder en ontwikkelaar van elkaar gescheiden hebben, waarbij iedere onderneming binnen zijn eigen functie optimaliseert met een eenduidige rendementsdoelstelling. Dergelijke vergaande verticale integratie binnen een bedrijfskolom is voor de meeste ondernemingen een middel om concurrentievoordeel te realiseren en de winstgevendheid te vergroten, bij corporaties is het eerder een samenloop van omstandigheden. Verticale integratie brengt echter inefficiënties met zich mee, waarvan ook in de corporatiesector sprake is. De onduidelijkheid over rollen en functies lijkt tot gevolg te hebben dat geen ervan goed wordt ingevuld. Direct vastgoedbezit is geen vereiste om maatschappelijke prestaties neer te kunnen zetten op het gebied van betaalbare huren en leefbaarheid, de kerntaak van corporaties. Corporaties gaan zonder direct vastgoedbezit meer op institutionele beleggers lijken, waarbij het voor de corporatie draait om de maatschappelijke inzet van het rendement dat met het eigen vermogen wordt gerealiseerd en het behoud van dit vermogen. Samenwerking met institutionele beleggers zou bijvoorbeeld de vorm kunnen krijgen van een vastgoedbeleggingsfonds waarin ook de corporatie participeert. Dit staat echter nog ver af van de huidige realiteit. Om tot een dergelijk samenwerkingsverband te komen moet er voor beide partijen sprake zijn van meerwaarde, vanuit het perspectief van de corporatie zijn daarom vier doelstellingen benoemd die bij samenwerking kunnen worden nagestreefd. In het volgende hoofdstuk wordt onderzocht of corporaties deze doelstellingen onderschrijven en in hoeverre de beschikbare samenwerkingsmodellen aansluiten bij deze doelstellingen. 35

37 4. BELEGGEN IN CORPORATIEWONINGEN Na de strategische meerwaarde van samenwerking tussen woningcorporaties en (institutionele) beleggers te hebben verkend, staan in dit hoofdstuk de samenwerkingsmogelijkheden centraal. Eerst wordt ingegaan op de door de overheid opgeworpen belemmeringen, waardoor er in de praktijk slechts enkele gezamenlijke vastgoedbeleggingsfondsen operationeel zijn. Uit een inventarisatie blijkt dat ondanks deze belemmeringen verschillende samenwerkingsvormen beschikbaar zijn of op de tekentafel liggen. Daarnaast wordt ingegaan op de uitkomsten van een onderzoek onder woningcorporaties naar de doelstellingen die worden nagestreefd bij (eventuele) samenwerking met beleggers, om daar vervolgens de samenwerkingsvormen die uit de inventarisatie naar voren zijn gekomen mee te confronteren. 4.1 Belemmeringen door overheidsregulering In de huidige praktijk komt het nauwelijks voor dat corporaties woningen verkopen aan institutionele of particuliere beleggers. In tabel 7 is zichtbaar dat corporaties jaarlijks circa woningen afstoten naar andere toegelaten instellingen, waaronder het Wooninvesteringsfonds, maar dat de verkoop aan beleggers zeer gering is en de laatste jaren nagenoeg is weggevallen. Toch verwacht het CFV een toename van de verkopen door corporaties aan beleggers, in de periode wordt rekening gehouden met gemiddeld woningen per jaar. Terwijl in deze periode de verkopen aan eigenaarbewoners naar verwachting stabiliseren op gemiddeld per jaar, het niveau van 2008 en 2009 (CFV, 2010b). TABEL 7 AANTAL VERKOPEN BESTAANDE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES (BRON: CFV) Eigenaar bewoner Andere corporatie Belegger Overig Totaal Regelgeving bij verkoop Nadat woningcorporaties enkele tientallen complexen hadden verkocht aan particuliere beleggers (veelal met de doelstelling deze uit te ponden) heeft de overheid al in 2001 de eisen verzwaard die gelden bij verkoop aan anderen dan eigenaar-bewoners. Corporaties zijn bij de verkoop van woningen gebonden aan regelgeving zoals geformuleerd in het BBSH en de circulaire MG Bij verkoop moet een corporatie de woningen eerst aan de zittende bewoners aanbieden en vervolgens aan collega-corporaties. Pas daarna mag de corporatie aan een belegger verkopen, waarbij aanvullende eisen gelden; de corporatie moet de verkoop melden aan het ministerie, de zienswijzen van de gemeente en van huurders moeten in beginsel positief zijn, en er dient sprake te zijn van een bonafide koper. De overheid stelt daarnaast eisen aan de verkoopopbrengst, om het weglekken van maatschappelijk vermogen te voorkomen. Wanneer de opbrengst minder dan 90% bedraagt van de waarde in onverhuurde staat, moet ontheffing gevraagd worden aan het ministerie. Deze kan de ontheffing verlenen als de verkoopprijs hoger is dan 75% van de waarde in onverhuurde staat, mits de corporatie de middelen inzet voor sanering en/of stedelijke vernieuwing. Deze regelgeving is van toepassing op alle corporatiewoningen, ook de woningen die in de vrije sector verhuurd worden. 36

38 Enkele corporaties hebben het afgelopen jaar complexen aangeboden op de beleggingsmarkt via een tenderprocedure. Ook wanneer er sprake was van een ontheffing van het ministerie in verband met een financiële sanering, liepen verschillende tenderprocedures nog stuk op de opbrengsteis. De beleggerswaarde in verhuurde staat valt bijna altijd aanzienlijk lager uit dan de vereiste 90% van de waarde in onverhuurde staat en in veel gevallen ook lager dan 75%. In de regelgeving maakt de overheid geen onderscheid tussen de verkoop aan een belegger die als doel heeft de woningen uit te ponden of aan een belegger die de huur wil voortzetten. Een reden voor de overheid om verkoop aan beleggers nagenoeg onmogelijk te maken is dat als gevolg van deze verkoop de verhuurder, en daarmee ook de huurders niet langer onder het BBSH vallen. Ook het weglekken van maatschappelijk vermogen wordt als reden genoemd, maar het is de vraag of dit een valide reden is wanneer de verkoop onder marktconforme condities plaatsvindt. Tot slot zou verkoop aan een belegger een alternatieve route kunnen bieden voor corporaties die uit het corporatiebestel willen treden, een ontwikkeling die de overheid wil blokkeren Wooninvesteringsfonds Om corporaties toch in staat te stellen versneld financiële middelen vrij te maken door complexmatige verkoop, is in 2005 het Wooninvesteringsfonds (WIF) opgericht. Het WIF is een onafhankelijk vastgoedfonds met de status van toegelaten instelling. Het neemt complexen over van corporaties met het doel de woningen uit te ponden. Het Wooninvesteringsfonds voert zelf het asset management op de portefeuille en besteedt het dagelijks beheer van de woningen uit. Dit kan zowel een externe property manager zijn, als de verkopende corporatie. Vanwege de status als toegelaten instelling is op verkopen aan het WIF de voorwaarde dat de opbrengst minstens 90% moet bedragen van de vrije verkoopwaarde niet van toepassing. Daarnaast geniet het WIF van enkele bijzondere faciliteiten, zoals door het WSW geborgde leningen en vrijstelling van overdrachtsbelasting. Tabel 8 geeft een overzicht van het aantal woningen dat het WIF sinds 2005 heeft aangekocht en uitgepond. Opvallend is dat de helft van de portefeuille zich bevindt in de provincie Zuid-Holland, met name in de regio Haaglanden en de stadsregio Rijnmond. TABEL 8 MUTATIES WONINGPORTEFEUILLE WOONINVESTERINGSFONDS (BRON: WIF) Aankopen Verkopen Omvang portefeuille Het Wooninvesteringsfonds wordt deels gefinancierd door vermogende corporaties die participeren in het fonds en achtergestelde leningen hebben verstrekt, deze achtergestelde leningen functioneren als eigen vermogen. Echter, door de krappere financiële omstandigheden bij veel woningcorporaties is voor het WIF deze financieringsbron opgedroogd en is de hefboom die de achtergestelde leningen geven bij het aantrekken van vreemd vermogen afwezig. Tegelijkertijd neemt bij corporaties de wens toe om uit te ponden complexen ineens af te stoten naar het WIF en zo versneld liquide middelen vrij te maken. Daarom heeft het WIF een alternatieve financieringsstructuur mogelijk gemaakt, waarmee ook partijen van buiten de corporatiesector, waaronder institutionele beleggers, in het fonds kunnen participeren. Hier wordt later in dit hoofdstuk op ingegaan. 37

39 4.1.3 Woonvisie 1 juli 2011 Het overheidsstandpunt met betrekking tot de verkoop van verhuurde corporatiewoningen aan beleggers is aan het wijzigen, zoals onderstaand citaat laat zien uit de Woonvisie die minister Donner op 1 juli 2011 naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Dit standpunt moet nog vertaald worden in nieuwe wet- en regelgeving. Het kabinet wil toestaan dat corporaties pakketten woningen mogen verkopen aan institutionele beleggers tegen de actuele waarde, op voorwaarde dat er geen belangstelling bestaat bij bewoners. Hierbij moeten afspraken worden gemaakt over een minimale exploitatieperiode en over winstdeling bij eventuele uitponding door de koper, waardoor speculatie wordt voorkomen. Met deze maatregel wordt niet alleen het middensegment vergroot, maar ontstaat ook meer concurrentie op de woningmarkt. Bovendien genereren corporaties zo liquide middelen. Bekeken wordt onder welke voorwaarden commerciële verhuurders of beleggers, naast het aankopen van corporatiewoningen, in de toekomst ook kunnen participeren in commerciële dochters van corporaties. Onderzocht zal worden welke belemmeringen er bestaan voor dergelijke deelnemingen en hoe deze kunnen worden weggenomen. (Ministerie van Binnenlandse Zaken, 2011) 4.2 Inventarisatie samenwerkingsmogelijkheden en -initiatieven De verkoop van corporatiewoningen aan een belegger die de exploitatie van de woningen wil voortzetten wordt tot op heden in de praktijk geblokkeerd door regelgeving. Toch zijn er beperkte mogelijkheden voor institutionele beleggers om, behalve met financiële producten zoals obligatieleningen, te investeren in de exploitatie van corporatiewoningen. Daarnaast liggen er meerdere nieuwe samenwerkingsinitiatieven op de tekentafel, die nog niet tot transacties hebben geleid. Maar, gelet op het gewijzigde overheidsstandpunt, hebben gewonnen aan actualiteit. In het onderstaande worden de verschillende samenwerkingsvormen die uit de inventarisatie naar voren zijn gekomen beschreven, waarbij vooral wordt ingegaan op de gevolgen voor de corporatie, de geld- en vastgoedstromen, de zeggenschap over het vastgoed en levensvatbaarheid van de samenwerkingsvorm. Hierbij is gebruik gemaakt van de informatie uit de expert interviews. De juridische structurering en de fiscale optimalisatie van de samenwerkingsverbanden zijn buiten beschouwing gelaten, deze worden in deze scriptie niet nader uitgewerkt Dochtervennootschappen van het WIF Het Wooninvesteringsfonds heeft een alternatieve financieringsstructuur mogelijk gemaakt, waarmee ook partijen van buiten de corporatiesector zoals institutionele beleggers, particuliere beleggers en lagere overheden in het fonds kunnen participeren. Deze structuur is goedgekeurd door de minister, in juni 2011 is de eerste aankoop van corporatiewoningen door het WIF in een dochtervennootschap ondergebracht. De corporatie draagt het eigendom van de af te stoten woningen over aan een 100% dochtervennootschap van het WIF. De opbrengst voor de verkopende corporatie is gelijk aan de marktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat, waarvan 5% wordt uitgekeerd in de vorm van certificaten van het WIF. Deze certificaten hebben de vorm van een eeuwigdurende achtergestelde lening met een rente uitkering. Het WIF voert het asset management op de aangekochte woningportefeuille en besteedt het dagelijks beheer uit, eventueel aan de verkopende corporatie. 38

40 Per transactie wordt maatwerk ontwikkeld, afhankelijk van het risico op het door de corporatie ingebrachte vastgoed en de wensen van investeerder. Beleggers kunnen in de dochtervennootschap participeren door middel van het verstrekken van achtergestelde leningen met een gegarandeerde looptijd. Bijvoorbeeld een lening waarvan het rendement deels is gekoppeld aan de exploitatie- en uitpondresultaten van de woningportefeuille, of een geïndexeerde lening waarvan de hoofdsom meegroeit met de inflatie. Daarnaast wordt door het WIF vreemd vermogen aangetrokken door middel van een bankfinanciering. De verkopende corporatie kan zich gedeeltelijk laten uitbetalen in obligaties, in bepaalde gevallen is dit een verplicht onderdeel van de transactie. Hiermee kan een corporatie die de liquide middelen niet voor 100% nodig heeft meeprofiteren van een eventueel beter uitpakkend vastgoedrendement. % Wooninvesteringsfonds 100% Corporatie WIF BV Belegger aansprakelijk achtergesteld vermogen FIGUUR 15 GELD EN VASTGOEDSTROMEN DOCHTERVENNOOTSCHAP WIF Financiers vreemd vermogen Doordat de belegger geen eigendom kan verwerven in de vennootschap lekt er, vanuit het standpunt van het ministerie, geen maatschappelijk vermogen weg. Maar omdat de dochtervennootschappen van het WIF voor het overgrote deel gefinancierd worden met relatief duur vreemd vermogen en achtergestelde leningen staan er wel aanzienlijke financieringskosten tegenover Vastgoedfonds voor nieuwbouw woningen De overheidsregulering is uitsluitend gericht op de verkoop van bestaande huurwoningen. Bij projecten gebiedsontwikkeling en de daaropvolgende exploitatie van nieuwe huurwoningen hebben verschillende corporaties, via een achterdeur, met institutionele beleggers gezamenlijke ontwikkel- en exploitatiefondsen opgezet. De institutionele vastgoedbelegger Amvest neemt bijvoorbeeld deel in gezamenlijke woningfondsen met de corporaties Laurentius Wonen en De Alliantie, die 500 resp. 900 woningen in exploitatie hebben. Een ander voorbeeld is het vastgoedbeleggingsfonds Stedenfonds Amsterdam. Dit is opgericht in 2005 op initiatief van de Amsterdamse woningcorporaties De Key en Stadgenoot en de projectontwikkelaar 39

41 Rabo Vastgoed. Behalve de initiatiefnemers, die ieder 5% van de aandelen bezitten, participeren acht pensioenfondsen en de institutionele vastgoedbelegger Amvest in het vermogen van het fonds. Het Stedenfonds neemt in integrale gebiedsontwikkelingen in Amsterdam de geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment af die de corporaties niet zelf op de balans willen of kunnen nemen. De institutionele beleggers brengen vermogen in en committeren zich hiermee voor langere termijn aan de gebiedsontwikkeling. Institutionele beleggers Corporaties % Stedenfonds Corporaties Project & gebieds ontwikkeling en gebiedsbeheer FIGUUR 16 GELD EN VASTGOEDSTROMEN STEDENFONDS AMSTERDAM De aandeelhouders hebben bij oprichting van het fonds ermee ingestemd de groei van de woningportefeuille te financieren tot 275 miljoen, wat neerkomt op circa huurwoningen. Door veranderende marktomstandigheden is het fonds echter slechts voor een derde gevuld. De corporaties hebben met het Stedenfonds een gegarandeerde afnemer van een deel van de nieuwbouwproductie, waarmee de slaagkans wordt vergroot van de gebiedsontwikkeling. De verantwoordelijkheid voor het asset management ligt bij het vastgoedfonds, maar de corporaties verzorgen het dagelijks beheer van de woningen. Dit laatste als onderdeel van het totale gebiedsbeheer, vanuit de gedachte dat dit leidt tot een bovengemiddelde waardeontwikkeling, een voorspelbaar rendement en een beperking van het neerwaartse risico. Omdat bij nieuwbouw van huurwoningen geen toestemming van het ministerie vereist is, kunnen in principe ook nieuwgebouwde sociale huurwoningen in een vergelijkbare structuur worden ondergebracht. In het bijzonder wanneer deze (tijdelijk) geprijsd zijn aan de bovenkant van het sociale segment en er een flinke opwaartse herpositionering van het gebied plaatsvindt, als gevolg waarvan een bovengemiddelde waardeontwikkeling van het vastgoed verwacht wordt Vastgoedfonds voor bestaande niet-daeb woningen Enkele corporaties hebben in samenwerking met de financiële adviesbureaus Zanders en Condavia de mogelijkheden verkend van een vastgoedbeleggingsfonds, onder de werktitel Residentialis, dat primair gericht is op voortgezette exploitatie en niet de uitponding van woningen als hoofddoel heeft. De corporaties kunnen in dit fonds hun bestaande niet-daeb vastgoed onderbrengen, zoals geliberaliseerde huurwoningen en bedrijfsruimten. De corporaties die vastgoed inbrengen ontvangen een gedeelte van de marktwaarde in contanten en worden daarnaast aandeelhouder in het vastgoedfonds. 40

42 Corporaties % Vastgoedfonds % FIGUUR 17 VASTGOED EN GELDSTROMEN VASTGOEDFONDS RESIDENTIALIS Financiers Beleggers Eigen Vermogen Vreemd Vermogen De motivatie bij de initiatiefnemers is om makkelijker toegang te krijgen tot ongeborgde financiering voor de niet-daeb activiteiten, zonder extra eigen vermogen te hoeven aanspreken. Om voldoende vermogen binnen het vastgoedfonds aan te trekken worden institutionele beleggers gezocht die als aandeelhouder willen participeren, waarbij op termijn een beursgang tot de mogelijkheden behoort. Daarnaast wordt 45% vreemd vermogen aangetrokken met Duitse Pfandbriefe. Het asset management wordt een verantwoordelijkheid van het vastgoedfonds, terwijl het dagelijks beheer van de woningen in principe bij de corporaties blijft. Door het niet-daeb vastgoed op afstand te plaatsen in een vastgoedfonds hoeven corporaties minder eigen vermogen te bestemmen voor deze activiteiten. Daar bovenop kunnen de corporaties de aandelen in het vastgoedfonds op de eigen balans waarderen tegen beleggingswaarde, een balanspost die overigens wel aan schommelingen onderhevig is. Er worden echter geen extra efficiencyvoordelen behaald door uitbesteding van het property management. Volgens de huidige regelgeving zijn de corporaties ook voor hun niet-daeb vastgoed echter nog steeds gebonden aan de huidige beperkende voorwaarden. De in de Woonvisie van minister Donner aangekondigde koerswijziging gaat echter expliciet in op dit deel van de corporatieportefeuille, waarmee dit initiatief haalbaar lijkt Vastgoedfonds voor bestaande DAEB woningen De corporatie Dudok Wonen heeft samen met een institutionele vastgoedbelegger de mogelijkheid onderzocht om een gezamenlijk woningfonds op te richten, waarin een deel van de bestaande woningportefeuille van Dudok Wonen wordt ondergebracht. De woningen worden ingebracht in het fonds waarvan de corporatie en de belegger ieder de helft van de aandelen bezitten, het fonds trekt daarnaast vreemd vermogen aan tot een maximale leverage van 50%. Het woningfonds rekent op naar markthuur groeiende huur als inkomsten, met de mogelijkheid van uitponding. Zowel het asset management als het property management worden uitbesteed aan de vastgoedbelegger, waarmee een kostenvoordeel wordt bereikt ten opzichte van de huidige exploitatie. 41

43 Dudok Wonen verwacht haar maatschappelijke prestatie te kunnen verbeteren door deze te scheiden van de activiteiten in de vastgoedbedrijfskolom en een deel van het vastgoed op afstand te plaatsen in een woningfonds. Het rendement op het in dit woningfonds belegd vermogen wordt transparant losgekoppeld van de maatschappelijke kerntaken. Het met de verkoop van de woningen vrijgemaakte vermogen kan worden ingezet voor investering in nieuwe woningen en de dividenduitkering van het woningfonds kan worden benut voor huurverlaging ten behoeve van de doelgroep. Corporatie % % Woningfonds Belegger Eigen Vermogen FIGUUR 18 VASTGOED EN GELDSTROMEN BIJ VASTGOEDFONDS BESTAANDE WONINGEN Financiers Vreemd Vermogen Adviseurs van Jones Lang Lasalle opperen in een artikel in Vastgoedmarkt (Alberti, 2010) een vergelijkbare opzet. Zij stellen voor om een vastgoedbeleggingsfonds te vormen waarin zowel beleggers als woningcorporaties participeren. Het vastgoedfonds neemt de woningen in eigendom over van de corporatie en voert het asset management op de portefeuille. De corporaties die vastgoed inbrengen worden aandeelhouder in het vastgoedfonds en ontvangen daarnaast een gedeelte van de marktwaarde in de vorm van liquiditeiten, waardoor ze vrij kunnen beschikken over een deel van hun eigen vermogen ten behoeve van maatschappelijke activiteiten en nieuwe investeringen in sociale woningen. Om dit vastgoedfonds in staat te stellen een normaal rendement te realiseren verhuurt het fonds de woningen terug aan de corporatie tegen marktconforme huurprijzen. De corporatie houdt de woningen in beheer en kan de woningen verhuren tegen een sociale huurprijs. Het verschil tussen de marktconforme huurprijs en de sociale huurprijs komt dan ten laste van de exploitatie van de corporatie. De corporatie kan dit verschil (gedeeltelijk) afdekken met het rendement op de aandelen in het vastgoedfonds, daarnaast kan de corporatie hiervoor het vrijgevallen eigen vermogen inzetten. De huidige regelgeving verhindert de totstandkoming van een dergelijk vastgoedbeleggingsfonds met sociale huurwoningen. De in de Woonvisie van minister Donner aangekondigde koerswijziging lijkt echter wel een beperkte opening hiertoe te bieden Liquiditeitenfonds Het afgelopen jaar zijn door het financiële adviesbureau Fakton de mogelijkheden verkend om een commercieel liquiditeitenfonds tot stand te brengen dat corporatiewoningen in eigendom verwerft, in exploitatie neemt en gedeeltelijk uitpondt. Het liquiditeitenfonds is primair bedoeld om het eigen vermogen dat in het vastgoed besloten zit versneld vrij te maken. Het is zodanig gestructureerd dat de 42

44 verkopende corporatie in zekere mate grip houdt op de exploitatie van de afgestoten woningen en dat de eventuele uitpondwinsten ten gunste komen aan de corporatie. Voor beleggers biedt het liquiditeitenfonds een gegarandeerd rendement gedurende een vastgestelde looptijd op basis van een lening met een geïndexeerde hoofdsom. De corporatie verkoopt de woningen aan het liquiditeitenfonds tegen marktwaarde en sluit tegelijkertijd een optieovereenkomst gericht op terugkoop van de woningen na afloop van een periode van 10 of 15 jaar. Na afloop van deze periode kan de corporatie de resterende (niet uitgeponde) woningen terugkopen tegen de inbrengwaarde in het fonds, gecorrigeerd voor inflatie. Bij beëindiging van iedere huurovereenkomst beslist de corporatie of een woning wordt uitgepond of opnieuw wordt verhuurd. Woningen worden na mutatie tegen marktconforme voorwaarden verhuurd door het liquiditeitenfonds, waarbij het dagelijks beheer van de woningen is uitbesteed aan een externe partij. De woningen die na mutatie worden uitgepond worden eerst teruggekocht door de corporatie conform de voorwaarden van de optieovereenkomst, waarna de uitpondwinst ten gunste van de corporatie kan komen. terugkoopoptie Corporatie Liquiditeiten % fonds Belegger FIGUUR 19 GELD EN VASTGOEDSTROMEN LIQUIDITEITENFONDS Met het inbrengen van de terugkoopoptie is getracht om het liquiditeitenfonds zodanig te structureren dat er geen maatschappelijk vermogen verloren gaat. Toch is het initiatief geblokkeerd door de overheid omdat, wanneer de opbrengstwaarde en de optiepremie worden gesaldeerd, de woningen worden overgedragen aan een andere entiteit tegen een prijs beneden de 90% van de vrije verkoopwaarde Virtuele verkoop Als alternatief voor het liquiditeitenfonds is door Fakton een constructie op basis van een virtuele verkoop ontwikkeld waarbij geen overdracht van de woningen plaatsvindt, maar de eigendomsoverdracht wordt nagebootst door middel van het verstrekken van zekerheden. De woningen blijven juridisch eigendom van de corporatie, maar worden afgezonderd van de voorraad. Een virtuele verkoop van woningen krijgt vorm in drie stappen. 1. Een deel van de vastgoedportefeuille van de woningcorporatie wordt afgescheiden, door (i) de vestiging van een hypotheekrecht op deze woningen en andere zekerheden gerelateerd aan de 43

45 afgescheiden woningen ten behoeve van het liquiditeitenfonds en (ii) het volledige beheer en asset management van de afgescheiden woningen uit te besteden aan het liquiditeitenfonds. Het volledige resultaat van de exploitatie van de afgescheiden woningen, waaronder het uitponden, komt ten gunste aan het liquiditeitenfonds, evenals de risico s. 2. Het liquiditeitenfonds trekt eigen vermogen aan door de uitgifte van twee soorten participaties. Participaties A worden door het liquiditeitenfonds uitgegeven aan beleggers voor een totaal bedrag gelijk aan de virtuele verkoopopbrengst. De houders van deze participaties hebben recht op een vast rendement gedurende een vaste looptijd. Na 15 jaar wordt de hoofdsom terugbetaald, vermeerderd met inflatie. Het liquiditeitenfonds geeft daarnaast om niet Participaties B uit aan de verkopende corporatie. Deze participaties geven aan het einde van de looptijd recht op de overwinst die resteert ná uitkering van het rendement en terugbetaling van de inleg aan de houders van Participaties A. 3. Aan de corporatie worden twee leningen verstrekt, deze leningen vertegenwoordigen gezamenlijk de waarde die gerealiseerd zou worden bij verkoop van de portefeuille aan een woningbelegger. De eerste lening, met een hoofdsom ter grootte van circa 15% van de virtuele verkoopopbrengst, kent een vast rentepercentage, waarvan de rentebetaling wordt betaald uit de exploitatie van de afgescheiden woningen. De tweede lening heeft een hoofdsom ter grootte van de overige 85%. De rentebetaling voor deze lening is gelijk aan het resterende resultaat uit de exploitatie van de afgescheiden woningen, ná betaling van de rente op eerste lening. Tot slot wordt de aflossingsverplichting voor de eerste lening kwijtgescholden, waardoor een boekwinst ontstaat voor de corporatie. participatie B participatie A Corporatie Liquiditeiten fonds Belegger zekerheden & rechten FIGUUR 20 GELD EN VASTGOEDSTROMEN BIJ VIRTUELE VERKOOP Omdat er geen sprake is van eigendomsoverdracht van de woningen, kan de overheid instemmen met de virtuele verkoop. Tevens komt de eventuele overwinst op de exploitatie ten gunste aan de verkopende corporatie, waarmee het maatschappelijk vermogen binnen de sector blijft. Vanuit het gezichtspunt van de corporatie wordt met de virtuele verkoop echter alleen een alternatieve financieringsstructuur opgezet. De woningen blijven op de balans van de corporatie staan, waardoor er geen boekwinst kan worden gerealiseerd. De woningen die aan het einde van de looptijd nog verhuurd zijn, vallen daarom ook in principe terug naar de corporatie. 4.3 Wat vinden corporaties belangrijk Om te kunnen bepalen wat corporaties van belang achten bij (eventuele) samenwerking met beleggers is een korte vragenlijst uitgezet onder alle woningcorporaties met meer dan woningen. 44

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Domein en financiering

Domein en financiering Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010 Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille Delft, 17 maart 2010 ING Real Estate Investment Management ING REIM verzorgt asset management

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

revolving fund ten einde?

revolving fund ten einde? Corporatiesector als revolving fund ten einde? Johan Conijn Bijzonder hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam en directeur Ortec Finance Tussen Scylla en Charybdis De Vernieuwde Stad 23 juni

Nadere informatie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Ambitieus programma In de samenleving is het laatste jaar een realistisch beeld ontstaan over de financiële positie van corporaties. Het

Nadere informatie

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG PIM DIEPSTRATEN Doorn, 1 december 2015 AGENDA 1 Financieringsstrategie zorginstelling 2 Huidige financiers en het WFZ 3 Perspectief investeerder op de zorgmarkt 4 Alternatieve

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. De gemeente

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

op de vrije sector huurwoningmarkt

op de vrije sector huurwoningmarkt januari 2014 op de vrije sector huurwoningmarkt Beleggersgeld naar een verder te liberaliseren huurmarkt De Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is al geruime tijd onderwerp van discussie:

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 28 Profiel IVBN Missie van IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014 Sturen op Maatschappelijken Financieel rendement 'Mijn belangrijkste taak is de woningmarkt weer vlot trekken, zowel in de huur- als koopsector. Door zekerheid

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 9 december 25 Beleggingen institutionele beleggers in 24 met 8,1 procent omhoog drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 29 453 Woningcorporaties Nr. 217 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der

Nadere informatie

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 22 oktober 2013 DATUM 22 oktober 2013 TITEL Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG. Briefnummer: 2014.38. Voorburg, 4 maart 2014

Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG. Briefnummer: 2014.38. Voorburg, 4 maart 2014 Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG Briefnummer: 2014.38 Voorburg, 4 maart 2014 Betreft: reactie IVBN op concept-novelle Geachte heer Blok,

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 8 oktober 2015 DATUM 8 oktober 2015 TITEL Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER AUTEUR(S)

Nadere informatie

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok,

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of. doorstart naar een nieuw leven?

Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of. doorstart naar een nieuw leven? Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of Presentatie titel doorstart naar een nieuw leven? KOVON Themacongres 2012 Apeldoorn, 11 oktober 2012 mr Arnoud L.M.

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut, directeur Dynamis Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut - Directeur sinds 1 mei 2015 - HBG Vastgoed - ING Vastgoedontwikkeling - Propertize, boegbeeld o.a. The

Nadere informatie

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 > Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Volkshuisvestelijke gevolgen Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang 21 maart 2013

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 27 Profiel IVBN De leden IVBN is de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland. Tot de leden van IVBN behoren grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen,

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006 Symposium VOGON Effecten van financiering op kwaliteit Donderdag 6 juli 2006 Rechtbank Haarlem en Rekenkamer Den Haag 2 Inleiding 1. Onderscheid Real Estate en Corporate Real Estate 2. Doelstellingen CRE

Nadere informatie

Presentatie titel Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013

Presentatie titel Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013 De corporatie als investerende maatschappelijke onderneming Van dichtbij huis naar vergezicht Presentatie titel Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013 mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk

Nadere informatie

Financiering van maatschappelijk vastgoed

Financiering van maatschappelijk vastgoed van maatschappelijk vastgoed Naar nieuwe vormen van financiering? Arie van Oord KMVG Congres, 19 april 2011 BNG en maatschappelijk vastgoed Klantgroepen Gemeenten Woningcorporaties Zorginstellingen Onderwijsinstellingen

Nadere informatie

Een solide belegging AAA-borgstelling

Een solide belegging AAA-borgstelling Een solide belegging AAA-borgstelling Onze bijdrage aan de samenleving Het WSW stelt als onafhankelijk instituut woningcorporaties in staat optimale financiering te verkrijgen voor vastgoed in de publieke

Nadere informatie

Woningen in de pensioenportefeuille

Woningen in de pensioenportefeuille Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van

Nadere informatie

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

De Woningwet 2015 in vogelvlucht

De Woningwet 2015 in vogelvlucht De Woningwet 2015 in vogelvlucht Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt schept duidelijkheid op de woningmarkt door heldere

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

MRE Montirius Real Estate BV

MRE Montirius Real Estate BV Rentebetaling per maand Couponrente 8% per jaar MRE Montirius Real Estate BV Woning Obligatie I Investeren in Nederlands vastgoed in de Randstad Montirius Real Estate BV speelt in op de kansen in de huidige

Nadere informatie

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten Middeninkomens & de staatssteunregeling Simulatie woningmarkteffecten 1 Inhoud Context Aanpak Uitkomsten 2 Staatssteunregeling Woningcorporaties Positionering: staat, markt, middenveld? Taakopvatting:

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing Aan De raden van de regiogemeenten van Holland Rijnland [gelijkluidend] In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop,

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie

Trendanalyse WSW 2015

Trendanalyse WSW 2015 Trendanalyse WSW 2015 Inhoud 2 Samenvatting 3 1. Financiële positie corporaties 6 2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen 10 3. Veroudering vastgoed 16 4. Risico s 18 5. Verantwoording 21 6. Bijlage

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Resultaten Huurdersoordeel (bouwsteen Kwaliteit) Wat is het belangrijkste resultaat van het huurdersoordeel? Het Huurdersoordeel

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Maak optimaal gebruik van uw ontslagvergoeding U heeft bij uw ontslag een financiële vergoeding gekregen van uw werkgever

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers 1,5 biljoen euro in 2010

Beleggingen institutionele beleggers 1,5 biljoen euro in 2010 11 Beleggingen institutionele beleggers 1,5 biljoen euro in John Gebraad Publicatiedatum CBS-website: 3-11-211 Den Haag/Heerlen Verklaring van tekens. = gegevens ontbreken * = voorlopig cijfer ** = nader

Nadere informatie