Nieuwe oplossingen voor slechte woningkwaliteit

Transcriptie

1 Nieuwe oplossingen voor slechte woningkwaliteit Advies van Kenniskring Particuliere woningverbetering Anouk Schuitemaker Frank Wassenberg

2 Nieuwe oplossingen voor slechte woningkwaliteit Advies van Kenniskring Particuliere woningverbetering Anouk Schuitemaker Frank Wassenberg Den Haag, september 2013

3 Uitgave Platform31 Den Haag, september 2013 Redactie: Platform31 Postbus 30833, 2500 GV Den Haag Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV

4 Inhoudsopgave Samenvatting 5 1 Woningkwaliteit staat onder druk Een groeiende opgave Onderhoud van de onderkant: een complexe problematiek Waarom zou een overheid zich bezig houden met privaat bezit? Instrumenten voor particuliere woningverbetering Traditionele instrumenten zijn minder toepasbaar 9 2 De Kenniskring Particuliere woningverbetering op zoek naar nieuwe oplossingsrichtingen 10 3 Advies 11 Advies 1. Verbeter de financieringsmogelijkheden voor VvE s op de kapitaalmarkt 11 Advies 2. Koppel investeringen in woningonderhoud, energiebesparing, woonlastenreductie en woningaanpassing door zorgbehoefte 12 Advies 3. Versoepel de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) 14 Advies 4. Maatwerk voor de zwaarste gevallen; koop incidenteel woningen op 15 Advies 5. Stuur op transities, niet op subsidiering 16 4 Bijlagen 17 Bijlage 1. Deelnemers kenniskring 17 Bijlage 2. Platform31 en woningverbetering 18

5

6 Samenvatting De kwaliteit van de woningen in Nederland staat onder druk. Het meest zichtbaar is dat aan de onderkant van de particuliere woningmarkt, zowel in de koopsector als in de particuliere huursector. Het aantal woningen aan de onderkant van de woningmarkt groeit, en bovendien belemmert de crisis investeringen. Dalende inkomensperspectieven, te hoge hypotheken, onwil en onwetendheid staan behoorlijk onderhoud in de weg. Het automatisme van waardevermeerdering van een woning bestaat niet meer, waardoor onderhoud zichzelf niet meer vanzelf terugbetaalt. Funderingsherstel behoort tot de zwaarste categorie, waarvoor buitensporig grote uitgaven nodig zijn. Instanties die vanuit algemeen belang leefbaarheid verbeteren en verloedering tegengaan, zoals de gemeente en de woningcorporatie, hebben te maken met forse bezuinigingen. Gemeenschapsgeld uitgeven aan privaat eigendom heeft geen prioriteit. De onderkant van de woningvoorraad staat dus onder druk, en traditionele oplossingen om de kwaliteit te borgen voldoen steeds minder. Zijn er nieuwe wegen denkbaar om de kwaliteit van de onderkant van de koopwoningmarkt, het meest kwetsbare deel, op peil te houden? Een kenniskring van deskundigen dacht hier onder leiding van Platform31 over na. Deze denktank komt uiteindelijk met vijf adviezen die een gezamenlijke inzet van betrokken partijen vragen. Het zijn vijf denkrichtingen om verder uit te werken. Het biedt kansen voor onorthodoxe oplossingen voor nijpende problemen. De vijf adviezen zijn: Advies 1. Verbeter de financieringsmogelijkheden voor VvE s op de kapitaalmarkt Advies 2. Koppel investeringen in woningonderhoud, energiebesparing, woonlastenreductie en woningaanpassing door zorgbehoefte Advies 3. Versoepel de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) Advies 4. Maatwerk voor de zwaarste gevallen; koop incidenteel woningen op Advies 5. Stuur op transities, niet op subsidiering 5

7 1 Woningkwaliteit staat onder druk 1.1 Een groeiende opgave Op dit moment kent ons land 7,3 miljoen woningen, waarvan ongeveer 5 miljoen in particulier bezit. De rest is in handen van woningcorporaties. De kwaliteit van de particuliere voorraad is gemiddeld genomen goed, net als die bij de woningcorporaties. Problemen zijn er in een klein deel van de particuliere woningen. Dit is de onderkant van de koopwoningenmarkt. Geschat wordt dat woningen in slechte bouwtechnische staat verkeren (Lupi, 2013). Daarnaast hebben woningen een matige staat van onderhoud, wat inhoudt dat meer dan 10% van de nieuwbouwwaarde aan investeringen nodig is. Appartementen vertonen het vaakst achterstallig onderhoud. Dan gaat het vooral om goedkope naoorlogse portiekflats en boven- en benedenwoningen van voor de oorlog. Ook sobere rijtjes eengezinshuizen komen veel voor, meestal ook van vlak na de oorlog. Een aanzienlijk aantal goedkope woningen is in het verleden gekocht van een woningcorporatie of een particuliere verhuurder. 6 Aantallen van woningen met achterstallig onderhoud zijn schattingen. De laatste keer is de kwaliteit van de woningvoorraad gemeten in 2000 in de Kwalitatieve Woning Registratie ie (KWR). Toen waren er slechte woningen met herstelkosten van (toen) per woning. Latere onderzoeken zoals WoON 2006, 2009 en 2012 en studies van EIB, Rigo en Companen geven geen compleet beeld, maar zijn aanvullend. Overigens verschijnt in het najaar een analyse van het WoON 2012 met nieuwe cijfers over woningkwaliteit. Ondanks dat het aantal woningen in slechte onderhoudsstaat beperkt is, neemt dit wel toe. Dit heeft verschillende oorzaken. Ten eerste neemt het aantal koopwoningen al sinds jaar en dag toe, dus groeit ook de onderkant van deze markt. Op dit moment is circa 60% een koopwoning en 9% een particuliere huurwoning. Ten tweede neemt de ouderdom van de voorraad toe; een trend die steeds verder doorzet. In 1973 was 40 procent van de woningvoorraad ouder dan 25 jaar, in 2003 ging het al om 70 procent, en in 2012 is dit cijfer nog iets toegenomen. Ten derde groeit het aantal mensen dat als gevolg van de recessie in financiële problemen is gekomen. Bovendien staan momenteel 1 (volgens CBS) à 1,3 (volgens DNB) miljoen woningen onder water, een aantal dat toeneemt naarmate woningprijzen verder dalen. Dat betekent dat circa één op de vijf eigenaren meer hypotheekschuld heeft dan bezit, vooral kopers uit het laatste decennium. Zij zullen weinig geld hebben voor onderhoud. Dat geldt zeker voor mensen die gebruik hebben gemaakt van de beschikbare ruime kredietmogelijkheden en ver boven hun mogelijkheden hebben gekocht. De laatste jaren zijn kredietmogelijkheden juist erg beperkt. 1.2 Onderhoud van de onderkant: een complexe problematiek De problematiek rondom particuliere woningkwaliteit verschilt. In gemeenten op het veen rotten palen weg door wijzigende grondwaterstanden. In modderig gebied verzakken zandplaten, waarop woningen op staal zijn gebouwd. Hele huizenblokken bewegen tegelijk, vertonen scheuren, deuren en ramen klemmen en soms is zelfs onderstutting noodzakelijk. Uit oude woningen lekt aan alle kanten kostbare energie weg. Experimentele bouwtechnieken veroorzaken onvoorziene constructievetieve gebreken. In sommige steden zijn veel gestapelde woningen verenigd in Verenigingen van Eigenaars (VvE s), wat onderhoud een ingewikkeld proces kan maken. In krimpgebieden speelt vraaguitval en ontbreken

8 eigenaren, zodat onderhoud achterwege blijft. Toenemende vergrijzing leidt tot steeds meer eigenaren op leeftijd die de moeite van onderhoud plegen wel geloven. Kortom: het is een complexe problematiek. De redenen waarom particulieren hun woning niet onderhouden zijn zeer verschillend van aard. Grofweg kunnen we deze eigenaren indelen in niet weters, niet kunners en niet willers. En uiteraard zijn er mensen die tot meer groepen behoren. Niet weters: een deel van de eigenaar-bewoners is zich niet bewust van het onderhoud en de kosten die hiermee gemoeid gaan. Of ze zien de gebreken niet, ze weten niet hoe een VvE werkt (of waarom die eigenlijk bestaat) en wat onderhoud met zich brengt. Niet kunners: Soms hebben bewoners op de top van hun kunnen een woning gekocht en geen rekening gehouden met kosten voor woningonderhoud. Anderen zijn door de crisis in financiële problemen gekomen. Ook zijn er mensen die niet begrijpen hoe ze de opgave moeten aanpakken. Of ze kunnen het wel zelf, maar komen er telkens maar niet aan toe. Niet willers: een ander deel van de eigenaar-bewoners is niet geïnteresseerd in onderhoud van de woning. Ook hier zijn de redenen weer divers. Sommigen besteden hun geld liever aan iets anders, anderen zien onvoldoende (financieel) rendement van hun investering. Sommigen verwachten de woning niet meer lang te bewonen, of denken juist dat het hun tijd nog wel zal duren (ouderen). Er zijn ook eigenaren met allerlei ernstige persoonlijke problemen, terwijl anderen opzien tegen het werk en de onrust die met woningverbetering g gemoeid gaat. Sommigen hanteren ook een bewuste niet- onderhoud-strategie : je spaart onderhoudsgeld uit en als het versleten is, koop je weer wat nieuws. Ten slotte verschillen normen: wat voor de een verveloos en verwaarloosd is, kan voor de ander nog jaren mee. 7 Bij het vormgeven van een aanpak is het belangrijk om zicht te hebben op het type eigenaren en in de redenen waarom ze (geen) onderhoud plegen. Een goed beeld vergroot de slaagkans van een aanpak, en kan bovendien voorkomen dat woningeigenaren door hoge investeringen (nog verder) in de problemen komen. 1.3 Waarom zou een overheid zich bezig houden met privaat bezit? Achterstallig onderhoud van private woningen is niet vanzelfsprekend een maatschappelijk probleem en daarmee een algemene maatschappelijke opgave. Een eigenaar is in beginsel verantwoordelijk voor fatsoenlijk onderhoud van zijn eigen bezit; niet de overheid of een andere partij. Toch zijn negatieve externe effecten een reden voor overheden en andere organisaties om een actieve rol te spelen bij het onderhoud van particuliere woningen. In de praktijk zien we zes motieven: Veiligheid en gezondheid van bewoners: wanneer de veiligheid en gezondheid in het geding zijn, hebben gemeenten op basis van het bouwbesluit een mogelijkheid om in te grijpen. Leefbaarheid in wijken en buurten. Een concentratie van woningen met achterstallig onderhoud, heeft een negatief effect op de leefbaarheid en kan tot verloedering leiden. De wijk kan in een negatieve spiraal terechtkomen. Energiegebruik: Een derde van alle energie wordt in de woningvoorraad verbruikt. Vooral in de goedkope voorraad, waar de energetische kwaliteit het slechtst is, valt veel energiewinst te behalen. Waardeontwikkeling: Een concentratie van woningen met achterstallig onderhoud vermindert de waarde van panden in de omgeving.

9 Levensloopbestendigheid: Als gevolg van vergrijzing en extramuralisering neemt het belang van levensloopbestendige woningen toe. Mensen blijven tot op hoge leeftijd in hun huis wonen. Vermijden van schade in de openbare ruimte zoals vervanging van riolering door risicoschade 1.4 Instrumenten voor particuliere woningverbetering Er zijn verschillende instrumenten die ingezet kunnen worden om particuliere woningverbetering te stimuleren. Advies, begeleiding en ondersteuning Veel woningeigenaren zijn onwetend over de kwaliteit van de woning of weten niet hoe ze deze moeten onderhouden. In dat geval helpt laagdrempelig advies. Vaak wordt dit gegeven door gemeenten maar soms ook door corporaties. Voorbeelden van laagdrempelig advies zijn de bouwadvieswinkel in Lelystad, de VvE-balie in Den Haag, het Servicepunt Woningverbetering in Schiedam en VvE010 in Rotterdam. Versterken en ondersteunen van VvE's: In het geval van VvE s kunnen gemeenten verder gaan dan alleen het geven van advies. Naast voorlichting over de rol en wettelijke taken van VvE s kunnen gemeenten ook bestuurstaken vervullen. Dat geldt ook voor corporaties, zeker in complexen met versnipperd bezit, waar de corporatie een deel van de woningen al heeft verkocht. 8 Subsidies Subsidies zijn een krachtig middel, maar zijn kostbaar en niet altijd duurzaam. In de stadsvernieuwingsperiode zijn (relatief) veel koopwoningen met overheidssubsidie opgeknapt, maar sommige staan er al weer vervallen bij. Ook is het de vraag of ruime subsidies op deze manier niet terecht komen bij de toevallige eigenaren, of kunnen worden beschouwd als een premie op achterstallig onderhoud. Deze bezwaren nemen niet weg dat subsidies wel goed kunnen werken, laat ook het OTB- onderzoek zien (zie bijlage 2). Veel huidige subsidies richten zich op energieverbetering. Door bezuinigingen staan subsidies echter onder druk. Laagrentende leningen via SVn Gemeenten werken bij het verstrekken van laagrentende leningen samen met SVn. De gemeente stort geld in een fonds, waaruit particuliere woningbezitters een lening tegen gunstige voorwaarden kunnen krijgen om hun woning te verbeteren. Leningen worden terugbetaald, waardoor een revolverend fonds ontstaat. Voor SVn-leningen is net als voor reguliere hypotheken de Gedragscode Hypothecaire Instellingen van toepassing. Dit houdt in dat de lening niet hoger mag zijn dan 103% (was 105% en wordt 100%) van de woningwaarde en de bewoner voldoende kredietwaardig moet zijn. Aan de onderkant van de woningmarkt blijkt dat helaas niet altijd het geval. Hier zitten de grootste problemen. Leningen via SVn kosten de gemeente geld. Er zit een flinke rentederving op doordat gemeenten zelf meer rente betalen dan ze ontvangen van de bewoner. Bovendien lopen ze risico van wanbetaling. Steeds meer gemeenten besluiten daarom hun SVn-leningen te stoppen.

10 Aanschrijven Gemeenten kunnen als drukmiddel woningeigenaren aanschrijven om achterstallig onderhoud uit te voeren. Dit zijn langdurige en arbeidsintensieve trajecten. Wanneer de woningeigenaar niet in staat is om het onderhoud uit te (laten) voeren, is de gemeente verplicht dit zelf te doen. Zij kan vervolgens de kosten proberen te verhalen op de eigenaar, maar in de praktijk heeft een eigenaar dikwijls meer schulden dan bezittingen. Een dergelijk traject eindigt dan vaak op de veiling, wat zowel maatschappelijk (voor de eigenaar) als financieel (voor eigenaar en gemeente) ongewenst is. Voor het aanpakken van misstanden in de particuliere huursector zoals de huisjesmelkersproblematiek zijn aanschrijving, bestuurlijke boetes en controles geschikte repressieve maatregelen. Aankopen Wanneer een eigenaar niet kan of niet wil onderhouden, kan een gemeente of corporatie uiteindelijk tot aankoop besluiten. Of terugkoop, wanneer het gaat om een eerder van een corporatie gekochte woning. Sommige mensen zijn nu eenmaal niet in staat fatsoenlijk hun woning te onderhouden en vormen daarmee een bron van problemen voor hun omgeving. Dit kost wel geld, zeker wanneer de woning onder water staat, dus wanneer de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. In dat geval is de woningeigenaar minder geneigd de woning te verkopen of houdt de bank dit tegen. Indien één eigenaar wegens persoonlijke omstandigheden onderhoud belemmert van een heel blok of verwaarlozing negatief uitstraalt op een hele straat, kan aankoop een goede beslissing zijn. 1.5 Traditionele instrumenten zijn minder toepasbaar Terwijl het onderhoudsprobleem groeit, bieden de traditionele instrumenten voor particuliere woningverbetering steeds minder soelaas. In toenemende mate blijkt de problematiek te hardnekkig of kunnen particulieren de benodigde financiering niet rond krijgen. Net als bij een reguliere lening, wordt bij een SVn-lening gekeken naar de loan-to-value (waarde van de woning) en het loan-to-income (kredietwaardigheid van de hypotheeknemer). Nu de hypotheekregels zijn aangescherpt, de waardeontwikkeling van woningen stagneert en inkomensperspectieven onzeker zijn, kunnen particulieren steeds lastiger aan de voorwaarden voldoen. oen. Als hypotheekregels verder worden aangescherpt om toekomstige eigenaren te behoeden voor te hoge schulden zal dit zijn weerslag hebben op het vermogen van bestaande eigenaren om hun woningen te onderhouden. De laatste jaren zien we steeds vaker dat gemeenten de SVn-leningen moeilijker kunnen financieren. Want ook al gaat het om een lening; het kost de gemeente wel geld. Het revolverend fonds staat zo onder druk. Geld voor subsidies ontbreekt eveneens, al zijn er nog diverse gemeenten actief vooral om energiebesparende maatregelen te stimuleren met bijdragen. Ook voor woningaanpassing voor ouderen zijn mogelijkheden. Aanschrijvingen kopen sporadisch voor, vooral omdat gemeenten terugschrikken voor de financiële gevolgen ervan. En aankopen door gemeenten of corporaties staan om financiële redenen eveneens op een (erg) laag pitje. 9

11 2 De Kenniskring Particuliere woningverbetering op zoek naar nieuwe oplossingsrichtingen Om nieuwe oplossingsrichtingen te verkennen, organiseerde Platform31 in opdracht van het ministerie van BZK in 2012 en 2013 de Kenniskring Particuliere woningverbetering. Tijdens een zevental bijeenkomsten hebben deskundigen van gemeenten, adviesbureaus, ministerie van BZK en Agentschap NL zich over de vraag gebogen hoe ze de aanpak van particuliere woningverbetering kunnen versterken. Onderwerpen waren onder meer financiering, werkbare businessmodellen, funderingsproblemen, haperende VvE s, buurtgerichte stimulering en lokale en regionale cases. De kenniskring bestond uit een vaste samenstelling en deskundigen die enkel voor sessies over specifieke deelthema s aanwezig waren. De namen staan in Bijlage Verschillende gemeenten werken actief aan de opgave voor particuliere woningverbetering. In Rotterdam, Schiedam, Den Haag, Dordrecht, Leeuwarden, Enschede, Lelystad, Zaanstad, Vlaardingen en Roosendaal staat de problematiek prominent op de agenda. Zij waren ook betrokken bij deze kenniskring. Er blijkt in de praktijk een beperkte groep gemeenten te zijn die actief met het thema bezig is. Dit betekent dat de deelnemers aan deze Kenniskring en de opstellers van dit advies tot de voorlopers behoren op het thema in Nederland. Platform31 houdt zich naast deze Kenniskring op meer terreinen bezig met particuliere woningkwaliteit, via onder meer onderzoek, experimenten, bijeenkomsten en kennisdossiers. Een overzicht staat in Bijlage 2. Tegen een achtergrond van afnemende financiële middelen voor particuliere woningverbetering en de notie dat het niet zonder meer wenselijk is dat er publiek geld naar privaat vastgoed stroomt, heeft de kenniskring zich gericht op instrumenten die particulieren zelf duurzaam in staat stellen tot woningonderhoud. Niet alle eigenaren aan de onderkant van de woningmarkt zijn in staat tot onderhoud, zoals we hiervoor al constateerden. De consequentie van deze constatering is dat de geadviseerde oplossingsrichtingen niet overal toepasbaar zijn; in sommige gevallen is een achtervang nodig. In gebieden waar de problematiek te hardnekkig is, zoals bijvoorbeeld Rotterdam Zuid en Lelystad, zal extra overheidsinzet nodig blijven.

12 3 Advies Op basis van de resultaten van de verschillende deelsessies hebben de deelnemers van de kenniskring een advies opgesteld. Het advies is gebaseerd op de ervaring van de deskundigen in de kenniskring en wordt tevens onderbouwd door de uitkomsten van het Platform31-experiment Goedkope Koop en het onderzoek Kwaliteitsimpuls particuliere woningvoorraad van OTB en Platform31. In het advies zijn vijf oplossingsrichtingen benoemd. Dit is een selectie, ook andere mogelijkheden kwamen aan bod. Per oplossingsrichting is bepaald wat nodig is vanuit verschillende partijen om deze tot een succes te brengen. Adviezen gelden voor alle betrokken partijen: rijk, provincies, gemeentes, corporaties, banken, bouwers, ontwikkelaars en anderen. De oplossingsrichtingen zijn: 1 Verbeter de financieringsmogelijkheden voor VvE s op de kapitaalmarkt 2 Koppel investeringen in woningonderhoud, energiebesparing, woonlastenreductie en woningaanpassing door zorgbehoefte 3 Versoepel de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) 4 Maatwerk voor de zwaarste gevallen; koop incidenteel woningen op 5 Stuur op transities, niet op subsidiering Hieronder wordt elke oplossingsrichting verder uitgewerkt. Advies 1. Verbeter de financieringsmogelijkheden voor VvE s op de kapitaalmarkt 11 Toelichting. Veel achterstallig onderhoud van woningen bevindt zich in appartementen die zijn ondergebracht in Verenigingen van Eigenaars (VvE s). In Nederland zijn VvE s en een groot aantal hiervan voert het onderhoud goed uit. Bij een aantal complexen is dat echter niet het geval omdat de VvE onvoldoende reserveert voor groot onderhoud of verduurzaming of omdat de eigenaren niet kunnen of niet willen onderhouden. Eén onwillige eigenaar kan wenselijke investeringen in een heel blok tegenhouden. Als het reservefonds ontoereikend is en een deel van de VvE-leden geen eigen financiering kan aantrekken (bijvoorbeeld omdat de woning onder water staat), kan overwogen worden om als VvE geld te lenen. en. Duidelijk moet dan wel zijn dat de VvE-leden over voldoende financiële draagkracht beschikken om een hogere bijdrage voor het onderhoudsfonds zelf te betalen. Het probleem is hardnekkig en de afgelopen decennia hebben gemeenten verschillende strategieën ingezet om VvE s te activeren en de financiële positie van VvE s te verbeteren, waaronder advies, laagrentende leningen en subsidies. Desondanks ligt er nog een forse opgave, zeker omdat gemeentelijke middelen afgenomen zijn. Platform31 heeft onderzoek laten doen onder de titel Alternatieve financieringsvormen voor VvE s. Hieruit blijkt dat banken de risico s van een lening voor onderhoud aan VvE s veel te hoog inschatten. De afgelopen 15 jaar heeft SVn bijna 200 leningen voor onderhoud aan VvE s verstrekt. rekt. Daarmee was ruim 30 miljoen euro gemoeid. Al deze leningen blijken te zijn terugbetaald. Platform31 heeft daarom banken opgeroepen om de (strakke) criteria voor leningen aan VvE s te heroverwegen. Een concreet voorstel is om leningen niet tegen de hoge rente van zakelijk krediet (ca. 8%) aan te bieden zoals nu gebeurt, maar voor het marktconforme rentetarief van een hypotheek (ca. 4 à 5%). Dit zal de aanpak van het achterstallig en groot onderhoud aan appartementen en het treffen van energiebesparende

13 maatregelen verbeteren. De mogelijkheden als overheid (gemeente) zijn beperkt, het zou goed zijn als banken hierin actiever worden. Slechts enkele banken lenen aan VvE s, met gemeente (via SVn) als achtervang, maar gemeentelijke middelen hiervoor staan onder druk. Wanneer wordt overgegaan tot financiering aan VvE s is het belangrijk om de mogelijkheden van individuele leden niet te overschatten en de rechten van individuele kopers te borgen. Voorkomen moet worden dat individuele eigenaren in financiële problemen komen door te hoge maandelijkse bijdragen. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zou hier wellicht een rol in kunnen vervullen. Wanneer NHG garant staat voor de VvE-lening van de individuele eigenaren, wordt voorkomen dat andere VvE-leden voor de kosten opdraaien wanneer een van de leden deze niet kan betalen, en wordt daarnaast gedwongen woningverkoop op laste van de mede-vve-leden voorkomen. De kern is hoe tot een dergelijke constructie te komen, gebruik makend van bestaande regelingen, maar die mogelijk aanpassing behoeven. Advies: Ondersteuning bij het opzetten van nieuwe financieringsvormen voor VvE s Het advies is in eerste instantie gericht aan (te) huiverige banken, die opzien tegen risico s (maar die blijken dus mee te vallen) en de complexiteit van de VvE-constructies (dat vereist inzet). Het advies aan het Rijk is om te bemiddelen tussen hypothecaire instellingen en toezichthouders over de daadwerkelijke risico s van financiering aan VvE s. Een derde onderdeel van dit advies is om de mogelijkheden te verkennen om een garantiefonds op te zetten, analoog aan, of aanhakend aan de NHG. 12 Advies 2. Koppel investeringen in woningonderhoud, energiebesparing, woonlastenreductie en woningaanpassing door zorgbehoefte Toelichting. Ongeveer 25% van de energie in Nederland wordt in woningen verbruikt. De laatste jaren wordt er volop geëxperimenteerd met energiebesparing. Enerzijds gaat het om het beïnvloeden van het gedrag van woningbezitters en anderzijds om energiebesparende maatregelen. De meeste winst is te halen bij woningen gebouwd voor 1975 omdat er tot die tijd nauwelijks aandacht was voor isolatie. Er is een grote overlap met particuliere woningverbetering. Denk bijvoorbeeld aan energielekkende woningen in naoorlogse woningen uit de wederopbouwperiode en in de eerste bloemkoolwijken. Energiebesparing in woningen komt het klimaat ten goede, draagt bij aan internationale afspraken, verbetert comfort voor bewoners en verlaagt woonlasten. Het laatste argument is belangrijk in tijden van afnemende inkomensperspectieven. In de praktijk echter blijken energiemaatregelen maar lastig te realiseren. Op dit vlak begint recentelijk wel het een en ander in beweging te komen. Het energieakkoord is een stap in de goede richting. Woningaanpassing door zorgbehoefte Naast een koppeling met energiebesparing is een combinatie met ingrepen ten behoeve van levensloopbestendigheid kansrijk. De toenemende vergrijzing en het landelijke beleid om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen maken dat woningaanpassingeningen door een toenemende zorgbehoefte noodzakelijk zijn. Denk bij voorbeeld aan het oplaadpunt en de bergruimte voor een scootmobiel, (trap)liften en het wegnemen van drempels. Bij flatgebouwen komen daar nog obstakels bij tussen straat en voordeur. De koppeling van energiebesparing, woonlastenvermindering, ingrepen ten behoeve levensloopbestendigheid en achterstallig woningonderhoud maakt het mogelijk om ingrepen

14 kostenefficiënter uit te voeren. Immers, wanneer er toch al wordt ingegrepen, kunnen voor relatief weinig geld ook andere verbeteringen worden meegenomen. De koppeling met energetische verbeteringen maakt het bovendien mogelijk om een gunstige businesscase op te stellen. Investeringen in energieprestaties en daarmee verbetering van de woning kunnen (deels) worden terugverdiend in de vermindering van de energielasten. Belemmeringen voor koppelingen Het realiseren van deze koppeling in de praktijk blijkt echter weerbarstig. In het rapport Energiebesparing bestaande woningen: maak er werk van (Nicis, 2011) zijn adviezen geformuleerd om energiebesparing in bestaande woningen te versnellen. In de analyse komen vijf knelpunten naar voren die schaalvergroting belemmeren: gebrek aan bewustzijn en actiebereidheid gebrek aan toegankelijke informatie schaarse natuurlijke momenten gebrek aan financiële arrangementen gebrek aan aanbod van totaalconcepten door marktpartijen In Deventer is men aan de slag gegaan met de Blok voor Blok aanpak in particuliere flats om tot energiebesparing te komen. Dit leidt tot woningverbetering en energiebesparing. In Schiedam en Vlaardingen begon men met woningverbetering. Het resultaat is woningverbetering en energiebesparing. In alle drie steden is informatie toegankelijk en toepasbaar gemaakt door begeleiding en advisering, is er sprake van een laagrentende lening en gebeurde woningverbetering op een natuurlijk moment. In het organiseren en bijeenbrengen van de vraag naar en aanbod van energiemaatregelen in de woning vallen nog de nodige stappen te zetten. Dit gaat voorlopig niet vanzelf en vergt nog een aantal jaren inspanningen alvorens de markt het zelf doet. Bij het oplossen van deze knelpunten speelt innovatie een belangrijke rol. Niet alleen op het gebied van techniek, maar zeker ook op het vlak van proces en organisatie. Een totaalaanbod vraagt om ketenintegratie, waarbij van begin tot eind alle partijen zorgen voor optimale onderlinge afstemming van zowel producten als planning. Een totaalaanbod vraagt om integrale oplossingen en gezamenlijke aanpak. Daarbij zijn veel partijen betrokken met verschillende belangen. Een onafhankelijke trekker van dit proces is een voorwaarde voor succes. De rol van de gemeenten is daarbij van groot belang. Flexibiliteit in financiering vormt een andere belangrijke succesfactor. De huidige financieringsconstructies zijn voor één doel inzetbaar en lenen zich daarmee onvoldoende voor de koppeling van ingrepen ten behoeve van verschillende doeleinden. Duurzaamheidsleningen en - subsidies zijn meestal alleen inzetbaar voor de duurzaamheidsverbeteringen zelf. Achterstallig onderhoud kan niet meteen meegenomen worden. Ook budgetten om zorg aan huis mogelijk te maken, kunnen slechts aan zorgingrepen worden besteed. Voor ieder budget moet bovendien afzonderlijk, bij verschillende instanties en volgens andere randvoorwaarden verantwoording afgelegd worden. 13 Advies: Stimuleer de koppeling van woningonderhoud, energiebesparing, woonlastenreductie en ingrepen ten behoeve van zorg aan huis De kenniskring Particuliere woningverbetering adviseert het Rijk om de koppeling van ingrepen te behoeve van energieprestaties, woonlastenbeheersing, zorg aan huis en woningonderhoud te stimuleren. Dit is mogelijk door:

15 Ondersteun steden en dorpen bij het opzetten van proeftuinen waarin woningverbetering, energiebesparing en het levensloopbestendig maken van de woningvoorraad geïntegreerd worden. Deze proeftuinen dienen om een nieuwe aanpak voor de bestaande bouw te ontwikkelen en de processen en financieringsconstructies te optimaliseren. Stimuleer de koppeling van budgetten voor energiebesparing, ingrepen ten behoeve van zorg aan huis en achterstallig onderhoud. Hierbij kan gedacht worden aan het in het Woonakkoord afgesproken Landelijke woonfonds ten behoeve van energetische verbeteringen. Een innovatiebudget zou juist op zo n totaalaanpak gericht kunnen zijn. Wij adviseren het Rijk om het budget te koppelen aan aandachtsgebieden en een koppeling met woningonderhoud toe te staan. Haal belemmeringen weg die een gezamenlijke energieproductie in een buurt in de weg staan (belastingen) en zodoende een businesscase niet haalbaar maken. Advies 3. Versoepel de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) Toelichting. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) stelt eisen aan leningen om overfinanciering tegen te gaan. Naast een balans tussen inkomen en maandlasten (loan to income) moeten ook de waarde van de woning en de maximale hypotheek (loan to value) in balans zijn. Het maximale leenbedrag wordt vanaf 2013 afgebouwd naar 100% van de waarde van de woning (is nu 105%). Financiering voor het wegwerken van onderhoudsachterstanden is dan niet meer mogelijk. 14 Achterstallig onderhoud aan het woningcasco drukt de verkoopprijs. In de huidige kopersmarkt zien we dat het drukkend effect ongeveer even groot is als de kosten voor verbetering. Bij aankoop van een woning is de koper daardoor in principe in staat om achterstallig onderhoud weg te werken. Problemen ontstaan echter in bestaande situaties van achterstallig onderhoud. Veel huidige woningeigenaren in de probleemwoningen hebben een hypotheek die hoger is dan de woningwaarde. Op basis van de aangescherpte regelgeving is het niet meer mogelijk om een lening te verkrijgen om het onderhoud te financieren. Ook niet via SVn. En ook niet wanneer het inkomen daartoe wel (enigszins) ruimte zou bieden. Hierdoor kan een vicieuze cirkel ontstaan waarbij de woning steeds verder verwaarloosd raakt. Daarnaast heeft het, zeker wanneer het om meerdere woningen gaat een negatief effect op de woningwaarde in de omgeving. Advies: Versoepel de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) Wij vragen het Rijk experimenteerruimte op de hypothecaire regelgeving zoals die gesteld is in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) om situaties van hardnekkig achterstallig onderhoud en bij bestaande hypotheken te verruimen. Dit is onder andere mogelijk door de SVn in specifieke situaties de mogelijkheid te geven de loan to value te verruimen, dus meer dan 100% hypotheeklening toe te staan. Dit kan enkel bij voldoende financiële perspectieven van de kopers, anders zorgt overkreditering voor ongewenst hoge woonlasten.

16 Advies 4. Maatwerk voor de zwaarste gevallen; koop incidenteel woningen op Toelichting. De grootste problemen met particulier onderhoud vinden we waar huizen verzakken, de bewoners op hun top hebben gekocht, veel spaargeld ontbreekt, inkomensperspectieven niet florissant zijn en er geen overwaarde is. Voor dergelijke problematische gevallen is maatwerk nodig. Dat schiet er nu bij in. Waar mensen met weinig perspectieven eigenaar zijn van een woning met enorme uitgaven, kan aankoop de beste oplossing zijn. Funderingsproblemen behoren tot de ernstigste problemen. In modderig Nederland staan op verschillende plekken woningen met ernstige funderingsproblemen, onder andere in Zaanstad, Rotterdam, Dordrecht en Schiedam. Dergelijke constructieve problemen zijn voor een woningeigenaar altijd onvoorzien en brengen erg hoge kosten met zich mee, soms tot tot , of nog meer. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) werkt hier actief aan. Grote investeringen leiden hooguit tot waardebehoud ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Nu de financieringseisen zijn aangescherpt is het alleen mogelijk om funderingsherstel uit te laten voeren met de overwaarde van de woning of met eigen geld. En dit blijkt steeds minder vaak aanwezig. Dit leidt ertoe dat er per bouwblok altijd wel een of meerdere eigenaren zijn die funderingsherstel niet kunnen betalen, waardoor herstel van het gehele blok stagneert. Ook bij andere ernstige constructieve problemen, zoals bacteriële aantasting, paalrot of betonrot, kunnen eigenaren voor enorme kosten komen te staan die zij niet kunnen financieren. Incidenteel worden hiervoor oplossingen bedacht. Een creatieve is die waarbij de gemeente de grond onder de woning aankoopt, om deze vervolgens in erfpacht weer terug te geven. Dit biedt een oplossing voor een hele rij woningen met funderingsproblemen, waar herstel van het hele bouwblok achterwege blijft als één eigenaar niet meewerkt. Aankoop van de grond levert middelen op voor funderingsherstel. Eventueel betaalt de gemeente de grondprijs niet aan de bewoner uit, maar gebruikt deze om het funderingsherstel zelf uit te voeren, samen met de overige eigenaren van het bouwblok, waarbij de eigenaar verplicht is om mee te werken. De eigenaar betaalt jaarlijks canon en heeft de mogelijkheid om de grond op termijn weer terug te kopen. Aankoop van de ondergrond kan een oplossing zijn om budget vrij te maken waarbij de grond dient als onderpand en een canon zorgt voor jaarlijkse betalingen. Het levert echter wel hogere woonlasten op, wat toepassing beperkt. 15 Advies: Lever maatwerk bij ernstige gevallen (fundering), en koop incidenteel woningen op Funderingsproblemen brengen voor de woningeigenaar enorm hoge uitgaven met zich, waarvoor middelen ontbreken, en die bovendien niet bijdragen aan waardevermeerdering van het huis. Mogelijkheden om leningen aan te trekken zijn beperkt. Een (deel van de) oplossing kan schuilen in het aankopen van de ondergrond door de gemeente, wat geld vrij maakt voor funderingsherstel. Bij echte probleemgevallen (slecht huis, te dure hypotheek, weinig inkomensperspectieven en mogelijk ook nog individuele problemen) ligt de oplossing in het aankopen van het gehele bezit. In dergelijke situaties is een sociale huurwoning beter op zijn plek. Hiervoor geldt: opkopen en het verlies nemen. Dit voorkomt een eindeloos, uitzichtloos, tijdrovend en dure aanslag op tal van andere instanties (schuldhulpverlening, etc). Dergelijk maatwerk betekent dat alle partijen verlies moeten nemen: de eigenaar (met een restschuld), de gemeente (met een deels ongedekte investering), de bank (met afboeking op de hypotheek). Vereniging Eigen Huis pleitte onlangs nog voor een zorgplicht van banken voor bewoners die door gedwongen verkoop op straat komen te staan; dat voorkom je met aankoop. In

17 sommige gevallen heeft een corporatie in het verleden de woning verkocht aan mensen die blijkbaar niet aan onderhoud toekomen. Hier kan terugkoop door de corporatie uitkomst bieden. Advies 5. Stuur op transities, niet op subsidiering Toelichting. Fondsen voor particuliere woningverbetering en energiebesparinging kunnen strategischer ingezet worden. Momenteel worden ze onder andere gebruikt om subsidies en laagrentende leningen te bekostigen. De inzet van dergelijke fondsen is echter van tijdelijke aard, waardoor het belangrijk is om goed na te denken over de periode nadat het fonds is afgelopen. Een voorbeeld is een fonds voor verbetering van energieprestaties van de bestaande voorraad in Overijssel. Aan dit fonds zijn twee doelstellingen gekoppeld: Energiezuiniger maken van woningen in Overijssel met circa twee labelstappen in de periode 2012 tot en met 2014 Transitie bij marktpartijen naar een energiebesparingsmarkt waar het mechanisme van vraag en aanbod niet langer afhankelijk is van overheidstimulering De provincie benut de periode dat het fonds loopt om bouw- en installatiebedrijven te stimuleren tot innovatie en een markt voor energiebesparingsproducten op gang te brengen. In de bouw gaat veel geld om, maar de sector heeft tegelijkertijd keer op keer subsidie nodig om producten voor een gunstige prijs-kwaliteitsverhouding aan de consument aan te bieden. Dat moet zonder subsidies kunnen. 16 De Blok voor blok-aanpak heeft een vergelijkbare doelstelling. In 13 projecten werken marktpartijen, gemeenten, corporaties en provincies samen om minimaal woningen in een gemeente energiezuiniger te maken. Bestaande bouwtechnieken worden gebruikt om een innovatieve en grootschalige aanpak uit te rollen. Het aantal deelnemende bouw- en installatiebedrijven is echter beperkt, waardoor de innovatie achterblijft. Om innovatie in de bouw mogelijk te maken is het goed wanneer op grotere schaal marktpartijen worden gestimuleerd om proposities te doen aan de consument. Gemeenten kunnen hierbij een leidende rol spelen. Het Rijk heeft een stimulerende rol en kan kennisuitwisselingnisuitwisseling en -ontwikkeling bevorderen. Advies: Benut fondsen om transities in de sectoren tot stand te brengen, niet om kleine projecten te subsidiëren. De kenniskring adviseert de diverse overheidslagen om projecten te stimuleren die innovatie van bouwen installatiebedrijven tot doel hebben zodat een markt ontstaat die niet langer afhankelijk is van overheidssubsidie. Het Rijk kan hierbij zowel een agenderende rol vervullen als een ondersteunende rol bij kennisontwikkeling.

18 4 Bijlagen Bijlage 1. Deelnemers kenniskring Deelnemers kerngroep De kerngroep van de kenniskring bestond uit: AgentschapNL, Joris van den Heuvel Companen, Bram Klouwen Royal Haskoning DHV, Pieter Buisman Gemeente Den Haag, Maaike van Langelaan Gemeente Dordrecht, Mariëlle Overboom Gemeente Enschede, Tom Brughuis Gemeente Leeuwarden, Hans Vierstra Gemeente Lelystad, Marjo Croes Gemeente Roosendaal, Wouter Wille Gemeente Rotterdam, Philip Stiekel Gemeente Schiedam, Ruud van Workum Gemeente Zaanstad, Willeke Koops Ministerie BZK, Jan Kees Kok Ministerie BZK, Bram Buiting Deelnemers deelsessies Tijdens een of meerdere deelsessies hebben de onderstaande partijen deelgenomen: 17 ABN AMRO ASN Autoriteit Financiële markten (AFM) Corporatie Rentree Nationale Hypotheek Garantie (NHG) NVM Provincie Overijssel Rabobank Vereniging Eigen Huis (VEH) Wiebing Advies Platform31 Anouk Schuitemaker en Olof van de Wal namen deel aan alle bijeenkomsten van de kenniskring. Frank Wassenberg is vanuit Platform31 betrokken bij het onderwerp particuliere woningverbetering.

19 Bijlage 2. Platform31 en woningverbetering Platform31 voert verschillende activiteiten uit op het gebied van particuliere woningverbetering, de kwaliteit van de goedkope koopsector, de onderkant van de eigen woningenvoorraad, of verwante begrippen. Een paar voorbeelden: Platform31 (en zijn voorgangers) organiseerde diverse bijeenkomsten op locatie (bijv. in Lelystad, Rotterdam en Leeuwarden), schreef het essay Woning zoekt onderhoud, verspreidt digitale berichten en houdt een kennisbank bij over het thema. In maart 2013 verscheen het rapport Problemen aan onderkant particuliere woningmarkt in beeld, van Tineke Lupi. Hierin staat een schatting van het aantal goede, matige en slechte woningen. Dit krijgt een vervolg in een actuele berekening op basis van het nieuwe WoON Dit is dan feitelijk een opvolger van de berekeningen uit Platform31 voerde enkele experimenten uit voor nieuwe aanpakken gericht op de verkoopbaarheid van woningen, financiering van onderhoud en duurzaamheid en op het verlagen van restschulden. Begin juli 2013 verscheen een persbericht over financieringsmoeilijkheden van VvE s en een oproep aan banken om hier minder huiverig tegenover te staan. Dit naar aanleiding van het Experiment hierover dat Platform31 heeft uitgevoerd. 18 Een van de (circa 50) onderzoeken van het grote onderzoeksprogramma Kennis voor Krachtige Steden van Platform31, gaat over particuliere woningverbetering en wordt uitgevoerd door OTB. Dit vierjarig onderzoek verschijnt in het najaar. Op bijeenkomsten als de Dag van Stad en Regio en het jaarlijkse Wooncongres (samen met OTB) is uitdrukkelijk aandacht voor het onderwerp. Een van de komende nummers van het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting wordt een themanummer over het onderwerp. Naast deze specifiek op het thema particuliere woningverbetering gerichte activiteiten, is Platform31 ook actief in belendende activiteiten. Ten eerste is de gehele woningmarkt een van de kernthema s van Platform31. Daarnaast noemen we specifiek de Energiesprong, die erop is gericht om de energieprestaties in de woningvoorraad te verbeteren via concrete stimuleringsprogramma s. Verbetering van energieprestaties is een directe manier om woonlasten te verlagen, een thema dat belangrijker wordt naarmate de economische crisis langer aanhoudt. Ook noemen we diverse activiteiten onder de noemer Wonen en Zorg, vooral waar het betreft de aanpassing van woningen voor ouderen die vrijwillig of gedwongen langer thuis blijven wonen en waarvoor aanpassingen in de woning vereist zijn.

20 Anouk Schuitemaker Frank Wassenberg Postbus 30833, 2500 GV Den Haag Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV