VASTGOEDFINANCIERING FINANCIERING AAN PARTICULIEREN

Transcriptie

1 VASTGOEDFINANCIERING FINANCIERING AAN PARTICULIEREN HYPOTHECAIR KREDIET (WOONLENING, WOONKREDIET, HYPOTHECAIRE LENING) Financiering van nrerende gederen Aankp en/f aanpassing van een gezinswning f tweede wning Ontleende bedragen zijn hg en hebben lange lptijd Gewaarbrgd dr een hyptheek f een hypthecair mandaat HYPOTHEEK Een ntariële akte waarin een nrerend ged in pand wrdt gegeven vr het nakmen van een verplichting. Een zakelijk recht p een nrerend ged, strekkende tt zekerheid vr de nakming van een verbintenis. Via akte van hyptheekstelling (ntariële akte die wrdt geregistreerd p hyptheekkantr vr tegenstelbaarheid) Kredietverlener kan het ged penbaar verkpen bij wanbetaling WAARDE VAN DE HYPOTHEEK waarde hyptheek zal meestal hger zijn dan bedrag dat dr de kredietnemer ntleend wrdt (z zijn bijkmende ksten van de kredietverlener gedekt) Aanhrigheden : meerwaarde van hyptheek ten pzichte van het ntleende bedrag (10% van het ntleende bedrag + het bedrag van de intresten gedurende 3 jaar) Ged wrdt geschat en de waarde wrdt berekend vr een verkp in de meest ngunstige mstandigheden (60 à 85% van venale waarde) Qutiteit : verhuding tussen marktwaarde en ntleend bedrag (meestal 0,80) RANG VAN EEN HYPOTHEEK Meerdere kredietverleners kunnen hyptheek vestigen p 1 ged Vrrang dr datum van inschrijving Fiscus kan vr belastingschulden k een hyptheek vestigen 1

2 KOSTEN EN WERKWIJZE VOOR HET VESTIGEN VAN EEN HYPOTHEEK 2 stappen vr het vestigen van een hyptheek Onderhandse vereenkmst Ntaris stelt akte van hyptheekstelling p (inschrijving registers van hyptheekkantr) Ksten vr het vestigen van een hyptheek Hyptheekvestiging : 1% van ntleende kapitaal + aanhrigheden Hyptheekrecht : 0,30% van ntleende kapitaal + aanhrigheden Ln van hyptheekbewaarders : 3,76 per bladzijde + 63, ,08 per schijf van Ereln ntaris : barema G Akteksten : 625 Ksten die de hyptheekverstrekker aanrekent Bankksten: ksten dssiersamenstelling + schatting Sms bieden hyptheekverleners ng andere cntracten aan. Van de wet mgen dit alleen maar verzekeringen zijn. (schuldsaldverzekering, brandverzekering ) Bij abattement: 1000 eur DUUR EN DOORHALING VAN EEN HYPOTHEEK Peride van 30 jaar (vervalt autmatisch) Wrden samen met het ged vergedragen p een nieuwe eigenaar Als er geen hyptheek is wrdt het ged vr vrij en nbelast verkcht De handlichting: drhaling van een hyptheek dr de ntaris p een OG KOSTEN EN WERKWIJZE VOOR DE HANDLICHTING VAN EEN HYPOTHEEK Ksten Ereln ntaris: barema B Akteksten: 150 Ln hyptheekbewaarder: 109, ,08 per schijf van Registratierechten 2

3 FISCAAL VOORDEEL: DE AFTREK EIGEN EN ENIGE WONING (WOONBONUS) Bij aangifte persnenbelasting kan dr hyptheek krediet een wnbnus in mindering gebracht wrden van het ttale nett inkmen Intresten + kapitaalaflssingen van de lening + premies schuldsaldverzekering 5 vrwaarden Lening afgeslten na 1 jan 2005 Min 10 jaar lptijd Del is aankp, buw, vernieuwing f behud van enige en eigen wning Max 1050 eur per belastingplichtige (2080 eur in 2011) Gedurende de eerste 10 jaar van de lening kan dit bedrag per belastingplichtige verhgd wrden met 500 eur. En met 50 eur bij 3 kinderen ten laste. TOEKENNINGSVOORWAARDEN De waarde van het ged dat in nderpand gegeven wrdt Geschat dr een expert Berekening te ntlenen bedrag: de waarde bij gedwngen verkp (executiewaarde) De terugbetalingscapaciteit f leencapaciteit van de kredietaanvrager Terugbetaling met mgelijk zijn znder het gezinsbudget in gevaar te brengen Parameter: schuldgraad (30%) Sms parameter: er met 8000 eur verblijven maandelijks Eventuele bijkmende waarbrgen die gesteld wrden Brgstelling Overeenkmst waarbij een derde de schuld zal terugbetalen Hfdelijk dus iedereen kan aangesprken wrden vr de vlledige schuld Inpandname (rerende zaken) Wrdt pgetekend in nderhandse akte 3

4 De gederen wrden in bewaring gegeven aan kredietverlener f derde Meestal gaat het ver waardepapieren (ze meten een verkpwaarde hebben) Lnafstand Beslag leggen p het ln Men kan er meer dan 1 tekenen dus weinig zekerheid vr schuldeiser Hypthecair mandaat Ntariële vlmacht die kredietverleners telaat m p ieder genblik een hypthecaire inschrijving p het ged te nemen Veel minder ksten INVLOED VAN DE LEENCAPACITEIT OP DE WAARDE VAN ONROEREND GOED Het verband tussen de renteveten en de prijsevlutie van nrerende gederen is niet geneg gedcumenteerd Meestal is stijging in renteveten, daling in nrerende gederen SOORTEN HYPOTHECAIRE KREDIETEN HYPOTHECAIRE KREDIETEN VOLGENS QUOTITEIT 0,80 is curant Leningen met hgere qutiteit zijn in België zeer uitznderlijk VASTE OF VARIABELE RENTEVOETEN Bij variabele renteveten wrdt de rente na een bepaalde peride herzien. (minstens 1 jaar) Verandering zal gekppeld wrden aan de referte-index (in staatsblad maandelijks) Variabiliteit wrdt uitgedrukt als cap (0,3) => maximale tename 0% en afname 3% TARIEVEN EN TERUGBETALINGSSYSTEMEN Rentetarieven bij kredietverlening zijn steeds hger dan de intresten bij beleggingen met lage risic s Terugbetaling met cnstante peridiciteiten (vaste bedragen) Annuïteiten 4

5 Meestal aan de hand van maandelijkse terugbetalingen: mensualiteiten Deel intrest en deel kapitaalaflssing Terugbetaling met cnstante kapitaalaflssingen Bij iedere aflssing een gelijk deel van het kapitaal + intresten Terugbetaling p vaste termijn (aflssingsvrij krediet) Bij peridieke aflssingen alleen terugbetalen van intrest Ontleende kapitaal in 1 keer terugbetalen p het einde AFLOSSINGSTABEL Tabel met berekeningen van de betalingen die p iedere vervaldag meten gebeuren vr de aflssing van een krediet HERSCHIKKEN VAN LENINGEN Het is mgelijk m de kredietvereenkmst aan te passen enkel p verzek van de kredietnemer HERBELEGGINSVERGOEDING EN RESERVERINGSPROVISIE Bij vervregde terugbetaling van het krediet zal de financiële instelling een herbeleggingsvergeding vragen (max 3 maand intrest p vervregde terugbetaling) Kredieten vr verbuwingen wrden meestal in schijven pgenmen Renteaflssingen wrden berekend p basis van het reeds pgenmen krediet Vaak vr de niet pgenmen bedragen rekenen ze reserveringsprvisie aan PANDWISSEL Als de kredietnemer het huis met hyptheek wil verkpen en een nieuw aankpen vr de hyptheek aflpt is het best m de hyptheek gewn ver te zetten p het nieuwe huis. Z wrdt het eerste huis vrij en nbelast. Dit bespaart ksten vr drhalen van de hyptheek en vestigen van een nieuwe Ntarisksten vr pandwissel, dssierksten en nieuwe schatting van kredietinstelling AFKOPEN VAN LENINGEN (VERVROEGDE TERUGBETALING) Interessant indien de uitgespaarde intresten pwegen tegen de afkpksten 5

6 De ntlener betaalt het resterende kapitaalsald aan de kredietverlener Ok bij een lening verleggen naar een lening met gedkpere intrest heeft hetzelfde principe CENTRALISEREN VAN LENINGEN Verschillende leningen samenvegen tt 1 lening met 1 vervaldag Bankksten en herbeleggingsvergeding 6

7 FINANCIERING AAN ONDERNEMINGEN KREDIETVERLENING AAN ONDERNEMINGEN ALTERNATIEVE WAARBORGEN Dr de mvang van de gebuwen kan een hyptheek hg plpen Meestal werkt men met cmbinatie hyptheek en hypthecair mandaat Bij hyptheek mandaat zullen kredietverleners bijkmende waarbrgen vragen Vldende eigen vermgen behuden Aandelen niet verkpen znder kredietverlener p de hgte te stellen Mgelijke bijkmende waarbrgen Inbreng van maatschappelijk kapitaal f eigen vermgen Onrerend ged in de passiva van de nderneming Wederpname, verlenging f mruiling van eerder gevestigde hyptheken Mgelijke waarbrgen bij buwprmtieprjecten In pand name van huurcntracten f betalingsverbintenissen Brgstellingen van vennten f andere financiers Bankgaranties dr andere financiële instellingen KASKREDIET Tt maximum bedrag in debet gaan p de zichtrekening Kredietlijn wrdt vastgelegd in functie van de financieringsbehefte van het bedrijf Onderneming bepaalt zelf wanneer men hier gebruik van zal maken Bij cnstante en langdurige pname is dit te duur Meestal vr acute prblemen (vrfinanciering BTW f betalingsuitstel van klanten) STRAIGHT LOAN (TERMIJNVOORSCHOT) Vrscht p krte termijn p een zichtrekening Leningen van vaste bedragen p krte, vaste termijnen (van 15 dagen tt 1 jaar) 7

8 Minimumbedrag eur Kapitaal wrdt bij aanvang ter beschikking gesteld en met terugbetaald wrden p het einde in 1 keer Zeer prijsgunstig en kredietnemer weet p vrhand de grtte en tijdstippen van de pnames Vaak bij buwprmtieprjecten cmbinatie kaskrediet en straight lan Straight lan : vraf berekende prblemen plssen Kaskrediet : kleine tekrten pvangen ONROERENDE LEASING De leasingmaatschappij wrdt eigenaar van een nrerend ged en stelt dit ter beschikking van de leasingnemer. Die draagt alle ecnmische en technische risic s Enkel met betrekking tt bedrijfsgebuwen en vr grte bedragen Leasingmaatschappij financiert aankp f pbuw van gebuw De leasingnemer krijgt een ptie tt aankp dus kan het gebuw p het einde aankpen Als de grnd van de leasingnemer is zal er recht van pstal zijn Verschillen met huur Lease is niet eenzijdig pzegbaar maar kan wel vergedragen wrden aan nieuwe leasingnemer Leasingnemer draagt vlledige verantwrdelijkheid vr nderhud BTW p lease vergeding kan gerecupereerd wrden Op het einde kan leasingnemer makkelijk aankpen Financiële leasing Alle te betalen leasevergedingen = sm van kapitaal + intresten Wrdt in balans pgenmen Operatinele leasing Winst kmt uit verkp van het pand na de lease Wrdt in resultatenrekening pgenmen VASTGOED BELEGGINGEN 8

9 VASTGOEDCERTIFICATEN Een recht van vrdering p de inkmsten, pbrengsten en realisatiewaarde van 1 f meer nrerende gederen Bij de uitgifte van het certificaat Een effect dat de huder ervan een schuldvrdering tekent p een venntschap Verleent een recht p een deel van de inkmsten en de realisatiewaarde van een nrerend ged De huder ervan heeft recht p een aandeel van de nett huurpbrengst en aandeel in de nett verkpprijs Een bewijsstuk van nrechtstreekse eigendm Vrdelen vr de belegger Beperkte inleg dr lage emissieprijs Tegankelijkheid tt grtschalige prjecten Geen zrgen vr beheer Bescherming inflatie dr indexatie huurinkmsten Eigendmsverdracht van effecten is niet nderhevig aan RR Nadelen Delen in risic van leegstand, nderhudsksten, vetustiteit Geen vaste lptijd De venntschap kan eenzijdig beslissen het ged te verkpen VASTGOEDBEVAK (BELEGGINGSVENNOOTSCHAP MET VAST KAPITAAL) Beleggingsvenntschap met een vast aantal aandelen Kapitaal dat via penbare uitgifte aangetrkken wrdt investeren in vastged Aandelen meten genteerd wrden p een effectenbeurs Beschikbaar stellen van interessante vastgedbeleggingen Alternatieve financiering vr investeringen in vastgedprjecten Opwaardering vr de buwsectr Verplicht m het kapitaal te beleggen in vastged en dividend uit te keren 9

10 Activa met stabiel blijven VASTGOEDFONDSEN Het gemeenschappelijk beleggingsfnds is een nverdeeld vermgen Wrdt vr rekening van deelnemers beheerd dr beheersvenntschap Beheersvenntschap investeert p internatinale schaal in vastged en vastgedgerelateerde beleggingen (risic maximaal spreiden) BASISFORMULES RENDEMENT ALGEMENE FORMULE Het rendement Weinig zinvl bij vastged (alleen ttaal rendement en effectief rendement wel) TOTAAL RENDEMENT BIJ VASTGOEDPROJECTEN Termijn is vlledige lptijd van het prject Beginkapitaal K 0 : kapitaal dat in prject geïnvesteerd wrdt Eindkapitaal K n : kapitaal na beëindigen van prject Eindkapitaal beginkapitaal = nett pbrengst OPB tt EFFECTIEF RENDEMENT EN NOMINAAL RENDEMENT BIJ VASTGOEDPROJECTEN Prject wrdt rendabel gezien bij risicls rendement Bij vastgedprjecten wrdt het rendement berekend ver vlledige lptijd van het prject en dan effectief rendement per jaar (reëel rendement r e ) Nminaal rendement j k : ttaal rendement gedeeld dr de lptijd RETURN ON INVESTMENT (TOTAL RATE RETURN) Nett pbrengst van het prject in verhuding tt de ttale uitgaven, uitgedrukt in prcent Het ttaal rendement in de vernderstelling dat het beginkapitaal gelijk is aan de sm van alle uitgaven 10

11 Verhuding tussen winst en uitgaven RETURN ON EQUITY (ROE) Nett pbrengst van het prject in verhuding tt de eigen ingebrachte middelen Eigen inbreng: het deel van het beginkapitaal dat niet via externe financiering bekmen wrdt Maatstaf vr de investeerders BRUTO AANVANGSRENDEMENT (BAR) Verhuding markthuur bij vlledige verhuring (per jaar) en ttale initiële investeringskst Aanduiding van een ptentiële investering De waarde van een nrerend ged kan hieruit afgeleid wrden Kandidaat kper kan de uitkmst van deze berekening interpreteren als de maximale aankpwaarde vr de pbrengsteigendm 11

12 KAPITAALVERLOOP Rendement met berekend wrden vr aanvang van het prject Inkmsten en uitgaven begrten => tussenkapitalen berekenen Z kunnen er al belangrijke financiële beslissingen gemaakt wrden Cashflw schema pstellen CASHFLOW SCHEMA Een cashflw is een heveelheid geld die daadwerkelijk ntvangen f betaald wrdt Niet alleen heveelheid is van belang maar k tijdstip Wrdt verdeeld in deeltermijnen (he kleiner he nauwkeuriger de berekening) Uitgaven wrden binnen de deeltermijn in het begin genteerd (prenumerand) Inkmsten wrden p het einde genteerd (pstnumerand) BEREKENING VAN HET KAPITAAL K T (TUSSENTIJDS KAPITAAL) Van een bepaalde deeltermijn (t) de inkmsten en uitgaven vergelijken BESCHOUWINGEN BIJ HET RENDEMENT DE INVLOED VAN VREEMD VERMOGEN VV Rendement van een prject verandert naarmate er VV aangewend wrdt Bij vreemd vermgen kmt er uiteraard een kst bij: intrest In abslute cijfers zullen er meer ksten zijn maar vaak is het niet slecht m VV binnen te halen ROE kan wijzigen dr nderlinge verhuding tussen EV en VV te wijzigen De meerwaarde van het VV zit hem in de kans m meer financiële middelen te hebben en dus grtere prjecten aan te kunnen 12

13 Verhuding EV en VV (beperkingen) EV met z n 35% zijn Inbreng van VV kan enkel verwgen wrden als de ksten niet veel te hg wrden in verhuding tt de winst Inbreng van VV zal enkel in een hger ROE resulteren als de intrestvet lager ligt dan het verwachte ROI rendement Kstprijs van het vermgen: weighted average cst f capital (WACC) Brengt intrestlast van VV en EV in rekening (maatstaf vr evaluatie ROE) Als verwachte ROI grter is dan de WACC dan zal er winst zijn INFLATIE Intrestveten van financiële instellingen zijn nminaal (bepaald dr vraag en aanbd) Twee cmpnenten Vergeding vr uitgestelde cnsumptie en bijkmende risicvergeding Vergeding vr geldntwaarding f inflatie Inflatie is een maat vr de geldntwaarding als gevlg van grte grei van geldheveelheid. Grei heveelheid geld => geld minder waard => prducten wrden duurder Inkmsten met inflatie vlgen (spilindex) Speelt weinig rl in kiezen van meest interessante investering 13

14 ROERENDE VOORHEFFING >< DIRECTE BELASTING Rerende vrheffing kan rl spelen bij het vergelijken van pbrengsten uit verschillende investeringen Inkmsten verkregen uit RG zijn nderwrpen aan rerende vrheffing (15%) Venntschapsbelasting (33%) Percentage van de effectief belaste pbrengt hangt af van wat geherinvesteerd wrdt 14

15 INVESTERINGSANALYSE NETTO ACTUELE WAARDE (NAW) HET BEGRIP NETTO ACTUELE WAARDE NAW van tekmstige cashflws is de waarde die bij aanvang van een cntract vereenstemt met het geheel van alle latere cashflw bewegingen De sm geld die men bij aanvang beschikbaar zu meten hebben m hetzelfde eindkapitaal te bekmen dat men zu bekmen wanneer het cntract uitgeverd wrdt 15

16 DISCOUNTED CASHFLOW METHODE (DCF) Hudt rekening met de tekmstwaarde van geld Alle cashflws wrden verdiscnteerd naar 1 cashflw (aanvangsdatum meestal) ROI en ROE wrden verbdig Vldende infrmatie m rendabiliteit van het investeringsprject te berdelen NAW > K 0 Prject lnt de meite Opbrengst prject is grter dan alternatieve belegging NAW = K 0 Prject is enkel de meite waard als risic s van het prject lager zijn dan van een alternatieve belegging NAW < K 0 Alternatieve belegging verdient de vrkeur INTERNE RENTABILITEIT HET BEGRIP INTERNE OPBRENGSTVOET (IRR) Nett pbrengst van een prject kan in een ecnmische cntext wrden geëvalueerd Bij welke pbrengstvet ntstaat een evenwicht tussen ksten en baten? De rentevet waarbij de NAW= 0 Prject wrdt als winstgevend beschuwd als IRR hger ligt dan die van andere veiligere investeringen INTERPRETATIE VAN HET RESULTAAT Prject is de meite als de berekende IRR hger ligt dan het rendement dat dr de investeerder als minimaal rendement vrpgesteld werd 16

17 METHODE VAN INTERNE RENDABILITEIT TE BESCHOUWEN CASHFLOWS 4 grepen cashflws Initiële investering Kst vr verwerven OG + bijkmende ksten (vergunningen ) Opbrengsten Huurinkmsten (rekening huden met markthuur) Verkpinkmsten Explitatieksten (alle nksten) Onderhud, verbuwing, leegstand, buwksten, grndverwerving Restwaarde Return van het beginkapitaal bij herverkp van het nrerend ged p het einde van de investering (inschatting tekmstige waarde) BEGROTING VAN VERDISCONTERINGSVOET EN INTERNE OPBRENGSTVOET Waarde van i wrdt bepaald in functie van het risic dat de investeerder bereid is te nemen, investeringstrategie, bedrijfsprfiel Investeringen met een hger risic vertegenwrdigen een grter rendement i zal k gebruikt wrden als referentie vr het berekenen van IRR BEGROTING VAN DE INITIËLE INVESTERINGSKOST: YIELD verwijst naar de verhuding tussen markthuur en ttale initiële investeringskst zals BAR maar dan vanuit het standpunt van de kandidaat investeerder BEGROTING VAN DE RESTWAARDE: EXIT YIELD verhuding tussen markthuur en investeringskst p het einde van de peride geschatte tekmstige markhuur vr het eerste jaar na het einde evlutie van de markthuur indexatie dr cnsumptie index dr markttechnische verudering van het gebuw vermindert huur 17

18 evlutie van de nett exit yield (NEY) berekening van de restwaarde HET RENDEMENT bij tepassing methde interne rendabiliteit: rendement = IRR percentage beslissing m in te stappen in een prject gebaseerd p IRR (waarde van OG kan afgeleid wrden) BAR (waarde vr de verkper) Direct rendement Indirect rendement: tekmstige waardevermeerdering van het OG 18

19 RENDEMENTBEPALENDE FACTOREN 1) VERWERVING VAN DE GRONDEN a) ptie 1: aankp grnd Indien grnden en eventuele pstallen aangekcht wrden met men rekening huden met vlgende factren: 1) kpsm (= dit is de prijs die aan de verkper betaald wrdt vr de aankp van grnd)!vr buwprmtr - mgelijkheid tt afbraak stallen - maximale bezetting perceel - mgelijke bestemming van nieuwe gebuwen p perceel - eventuele bdemverntreiniging Aankpprijs: zal veelal liggen tussen de marktwaarde van de percelen en de vraagprijs van de grndeigenaars. ( waarde bestaande cnstructie: laag afbraak) Bij ndertekenen nderhandse verkpvereenkmst: vrscht van 10% AP Opschrtende VW buwprmtr:- bekmen ndige kredieten - verwerven andere percelen ndig realisatie - bekmen stedenbuwkundge vergunning 2) registratierechten In Vlaanderen 10% p AP. Verlaagde RR:- Vr vastgedmakelaars : 4% - herverkp in 2 jaar :3/5 / 60 % recuperatie 3) ntarisksten Akteksten : Ereln: berekend p basis van Barema J (degressieve schaal) 4) cashflw schema aankp Aankp van de grnd is zware investering bij aanvang die wel later in het prject in delen terug verdiend wrden dr verkp van de units. 19

20 b) ptie 2: recht van pstal Grndeigenaar al dan ten vrdele van de prmtr verzaken aan recht p natrekking zdat de prmtr een gebuw kan prichten p grnd die niet zijn eigendm zijn. Vrdelen prmtr: - zware investering aankpprijs grnd valt weg - geen registratierechten drdat er geen eigendmsverdracht is grndeigenaar:-verdraagbare en psplitsbare ptie tt aankp, vaak gekppeld aan inkp dr prmtr. -betere prijs dr verkp eigendm in delen nadeel: niet beschermd tegen falen prmtr Kstende factren: een jaarlijkse pstalvergeding (zdat fiscus dit niet als een schenking beschuwt. Het lpt af na 50 jaar. Dit kan een symblische 1 zijn maar meestal wel meer) Akte met geregistreed wrden: 0,20% samengevegde bedrag (Opstalrecht hudt geen eigendmsverdracht in zdat geen registratierechten p verkp) 20

21 c) ptie 3: de prmtie ruilvereenkmst = de grndeigenaar levert aan de grndeigenaar een een appartement in ruil vr grnd Kstende factren : registratierechten: 10% van waarde hgste ged (elk de helft)!!! Prbleem met de wet Breyne: Eigendmsverdracht van de grnd zu in schijven meten gebeuren, maar dit is nmgelijk. Opl:de waarde van grnd wrdt geblkkeerd p een rekening curant die in schijven vrijggeven wrdt aan de prmtr Meestal gebeurt de ruil p een andere manier: de grndeigenaar zal aan de prmtr een pstalrecht testaan in ruil vr een nrerend ged dat hem zal tebehren. Geen eigendmsverdracht (= geen RR),maar BTW betaald p kstprijs cnstructie d) andere grndgerelateerde ksten 1) Opmeting van de percelen Dit wrdt gedaan dr een beëdigd landmeter, aangesteld dr de ntaris f de kper maar meestal dr de kper (hnrarium hangt af van cmplexiteit) Wanneer bv. de prmtr de landmeter aanstelt is het meestal aangewezen dat de pdracht uitgebreid wrdt met verzamelen van nuttige gegevens. 2) Muurvername en erfdienstbaarheden Dit zal vr de buw vergenmen wrden. De ksten die de prmtr draagt zijn de aankpprijs van de muurvername, de registratieksten (10%+10 ) en het hnrarium van de expert die de akte pstelt. (Indien erfdienstbaarheden gevestigd meten wrden: akekst en evt afkpsm) 3) Bdemnderzek * Risicgrnden en verntreinigde grnden kunnen niet vergedragen wrden znder uitvering riënterend bdemnderzek en misschien zelfs uitvering bdemnderzek.!!! Uitz: - grnden waarvan OVAM aanvaard heeft dat verntreiniging niet p terrein zelf ntstaan is - eigenaar is nschuldige eigenaar 21

22 * Als er bij grnden en werken van > 250m³ met er een bdemnderzek gedaan wrden. 4) Bezwarende maatregelen: De prmtr met zijn eigendm beheren als een gede huisvader 5) Uitkpvergedingen: Indien er pstallen ng verhuurd zijn zal de prmtr rekening meten huden met ksten m huurvereenkmsten p te zeggen. 6) Onrerende vrheffing en taksen: Srten: - nrerende vrheffing : prmtr betalen vr de maanden dat hij eigenaar is van de (prject)grnden. - verhaalbelastingen - leegstaande en / f verkrtte wningen - nbebuwde grnden (aantal gemeenten) 2) BOUWGERELATEERDE KOSTEN a) buwkstencalculatie 1. Raming p basis van ppervlakte f vlume Dit gebeurt dr aan ieder typegebuw dat pgericht wrdt de realisatiekst per ppervlakte f vlume-eenheid te te kennen. Deze methde hudt echter geen rekening met speciale cnstructie-elementen en kan snel tt grte futen leiden. 2. Raming p basis van te verwerken heveelheden Gedetailleerde meetstaaf van alle psten (uitgebreider en nauwkeuriger) 3. Raming p basis van functinele analyses Elk nderdeel van buwactiviteit wrdt in tabellen vervat, rekening hudend met materiaalkst, arbeidsduur, (Dit den de meeste aannemings bedrijven) Dit is meestal heel exact, exacte resultaten.(maar vertrekken van infrmatie die pas in latere fases prject beschikbaar wrdt) 22

23 4. Cashflw schema buwksten Men wil de buwksten betalen in maandelijkse schijven naargelang de vrdering van de werken. Dit kan nauwkeurig ingeschat wrden als de planning van de werken vraf vldende gedetailleerd is. Meestal is dit niet mgelijk en zal de ttale buwkst gelijkmatig verdeeld wrden ver de uitveringstijd. b)samenstellen delen van kstprijs werken (begrippen -materiaal verliezen: -gemiddeld uurln: het ttale bedrag dat uitbetaald werd aan brutlnen en sciale lasten, gedeeld dr het ttaal aantal effectieve aanwezige uren (= persneelsksten) -tijdsnrm: de tijd (uitgedrukt in manuren) ndig vr de uitvering van één eenheid werk e) erelnen en studieksten Studieksten aanzienlijk deel van buwgerelateerde ksten Buwprmtr zal buwpartners aanstellen:- Architect ( berekend als % p kstprijs werken) + bij begin werken al 60 % ereln - EPB verslaggever (FF) 23

24 - Prjectcördinatr - VCO ntwerp en verwezenlijking (FF) - Studiebureaus speciale technieken f) andere buwgerelateerde ksten Ander ksten zijn taksen, niet recupereerbare BTW en buwverzekeringen Buwtaks : is gemeentelijke belasting geheven p basis van te buwen vlume (autnm) (nrmaal:0,25 /m³) Andere buwtaksen zijn : -retributies vr inname penbare weg -retributie heraanleg vetpaden -retributie plaatsen reclamebrden!!! Bij rendementberekening wrdt geen rekening gehuden met de BTW. Vr buwkst kan tepassing Medecntractant: aannemer factureert znder BTW en het nrmaal verschuldigde BTW-bedrag wrdt meteen in de aangifte afgetrkken. Z wrdt de heffing verschven naar de aannemer. Dit systeem is enkel tepasbaar vr werken in nrerende staat vr prfessineel gebruik. Uitvering van mvangrijke werken: aangewezen m een ABR-verzekering af te sluiten. Buwprmtr is meestal aangewezen partij. (meestal 1-3% van de buwks) 3) ANDERE KOSTENDE FACTOREN a) verkp en marketing De cmmerciële activiteit bemiddeling bij verkp en verhuur is vrbehuden aan de erkende vastgedmakelaar ( ereln in rekening : 3%) taak: prmtie + (grte prjecten) uitgebreide marketingstrategie ksten hg Dit verhindert niet dat de buwprmtr de units zelf p de markt kan brengen znder de tussenkmst van een makelaar. (maar makelaar geeft een meerwaarde) b) externe adviezen en dienstverlening Buwprmtr werkt met een sciaal netwerk van cntactpersnen en infrmanten. Cntactpersnen die cncrete infrmatie verwerven verwachten hiervr een belning: 24

25 cmmissies en aanbrengpremies. Hij zal k berep den p externe adviseurs zals advcaten, fiscalisten, (budget vrzien) Opstellen van basisakte met gebeuren bij prichting gebuwen in mede-eigendm. Dit met pgesteld wrden bij aanvang van verkp units. De ksten hiervr mvatten ereln ntaris, registratie akte en evt ksten technische raadgevers verdeling Het vrziet k de aanstelling van een syndicus. Mede-eigenaars betalen zijn hnrarium vlgens hun aandeel in het gebuw. c) financiële ksten Er zal meestal een berep gedaan wrden p een financiering dr een financiële instelling. Dit brengt natuurlijk met zich mee dat er p deze financiering intresten betaald zullen meten wrden. Maar k dssierksten. Vaak nder tepassingsgebied wet Breyne:De buwprmtr met een waarbrg stellen vr uitvering van de algemene buwwerken Bij erkende buwprmtr is dit 5%. Dit gestrt p D/C-kas.(lagere intrest) Na vrijgave van de waarbrg zal hij de gestrte sm terugkrijgen, vermeerderd met intrest. Bij niet erkende buwprmtr is dit een vltiingswaarbrg. (via ntariële akte) d) werkingsksten - De werkingsksten zijn meestal algemene bedrijfsnksten (zals admksten,huisvest, transprt) - Er kan k gewezen wrden p representatieksten (ksten vr tactische reclame maar k nksten vr uitbuwen en nderhuden van sciale netwerk van prmtr) - Premies vr algemene verzekeringen e) risicmarge Deze marge met in rekening gebracht wrden als dekking tegen nberekenbare risic s zals stijgende rente, gewijzigd verheidsbeleid, Ze anticipeert dus p een nvrziene tename financiële ksten en tegenvallende (uitgestelde) verkp (= wst case scenari) 25

26 4) INKOMSTEN De inkmsten kmen slechts uit één brn: VERKOOP Ttale inkmsten= sm van de verkpwaarde van alle units Wet Breyne van tepassing(betalingsvrwaarden gereglementeerd p straffe van nietigheid)) Prmtr kan aan kper geen vrscht van 10% vragen bij ndertekening nderhandse kpvereenkmst en de kpsm niet vlledig betaald bij verlijden akte Vr buwprmtr:interessanter m grndaandeel bij verkp z hg mgelijk te schatten. Maar meestal frfaitair vastgelegd p 20% van de ttale waarde van het ged Bij wet Breyne:niet evident m cashflw schema p te stellen (bij verkp geen vat) Vr inschatting verkp gaat men eerst uit van best case scenari waarbij alle units verkcht zijn bij aanvang van de buwwerken. INKpt,t Aansluitend kan een wrst case scenari uitgezet wrden waarbij de prmtr uitgaat van de nwaarschijnlijke situatie waarbij geen enkele unit verkcht wrdt vr einde buwwerken. INKpes,t Daarnaast kan rekening gehuden wrden met meest waarschijnlijk scenari, INKmid,t INKt = (INKpt,t + 4 x INKmid,t + INKpes,t)/6 26

27 27