RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam
|
|
- Alfons Christiaens
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam Grondwaarde, canon en afkoop
2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
3 RIGO Research en Advies BV Woon- De bewoonde werk- en leefomgeving Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam Grondwaarde, canon en afkoop Opdrachtgever Vereniging Eigen Huis Auteur Ir. R. de Wildt FRICS Rapportnummer Uitgave Maart 2015 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C 1011 AB Amsterdam Postbus CV Amsterdam
4 Inhoud 1 Inleiding Waardeverschil wordt verrekend Omzetting naar eeuwigdurend of eigendom niet nieuw 2 2 Van voortdurend naar eeuwigdurend Wanneer wordt het nieuwe beleid van kracht Grondwaarde voortdurende of eeuwigdurende erfpacht De jaarlijkse canon De overgang van voortdurend naar eeuwigdurend 8 3 Conclusies 12
5 1 Inleiding De gemeente Amsterdam werkt aan een nieuw erfpachtbeleid. De overstap wordt gemaakt van voortdurende erfpacht met verschillende betalingsopties voor een termijn van 50 jaar en vervolgens herziening naar eeuwigdurende erfpacht. Het college gaat op korte termijn een commissie van onafhankelijke deskundigen om advies vragen over de beste methode van grondwaardering en de huidige taxatiepraktijk. In tegenstelling tot het huidige erfpachtstelsel, waarbij de canon/afkoopsom eens in de 50 jaar opnieuw wordt vastgesteld, zijn bij eeuwigdurende erfpacht de grondwaa r- deveranderingen, positief of negatief, die in de tijd optreden voor rekening van de erfpachter. 1.1 Waardeverschil wordt verrekend Er is sprake van een verondersteld waardeverschil tussen eeuwigdurende en het huidige voortdurende erfpacht. Voor de beste methode van bepalen van de grondwaarde (afkoopsom) voor eeuwigdurende erfpacht en het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht is een commissie van externe deskundigen gevraagd advies uit te brengen. Op het moment dat voortdurende rechten worden omgezet in ee u- wigdurend worden de bestaande afspraken meegenomen in het aanbod van de gemeente. De erfpachter kan kiezen voor een canonbedrag of een eenmalige afkoo p- som. Indien de erfpachter eenmaal heeft gekozen voor afkoop, kan hij niet meer terug naar een canonbetalend erfpachtrecht. De verwachting is dat de prijs van eeuwigdurende erfpacht lager zal zijn dan bij koop, maar hoger dan in de huidige situatie van voortdurende erfpacht. In die situatie ontstaat er voor de gemeente op de korte termijn geen financieel nadeel omdat er f- pachters in principe niet minder gaan betalen bij de overgang van voortdurend naar eeuwigdurend en bij uitgifte. De ingestelde grondwaardecommissie zal hierover a d- vies uitbrengen. De effecten zijn op dit moment dan ook nog niet in beeld te brengen. De opdracht aan deze commissie valt uiteen in de volgende vraagstelling: 1. Wat is de beste methode om de grondwaarde (afkoopsom 50 jaar) van bestaande erfpachtrechten te bepalen? 2. Wat is het verschil tussen de afkoopsom van eeuwigdurende erfpacht en de afkoopsom voor 50 jaar van voortdurende erfpacht met als gegeven het gemeentelijk grondprijsbeleid: a. voor nieuwe uitgiftes? b. voor bestaande erfpachtrechten? Welk deel van het verschil ontstaat door het vervallen van canonherziening einde tijdvak? 1
6 Welk deel van het verschil ontstaat door de extra ruimte voor volumeuitbreiding in het eeuwigdurende erfpachtsysteem? Is het verschil afhankelijk van bestemming en buurt? 3. Hoeveel hoger is de grondwaarde van de onder 1 bepaalde afkoopsom(men) wanneer de grond zou worden verkocht in plaats dat deze wordt omgezet in eeuwigdurende erfpacht? 4. Op welke wijze kan vanuit de afkoopsom de canon worden bepaald? 5. Bij canonbetaling wordt de canon jaarlijks geïndexeerd. Welke wijze van indexeren adviseert de commissie? 6. Op welke manier kunnen de bestaande rechten en verplichtingen van de erfpachter bij canonbetaling of (resterende) afkoopsom worden verrekend op het moment dat hij van zijn huidige erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht overstapt? 7. Bij bestemmingswijzigingen (alle bestemmingen) en bij volumewijzigingen (niet bij woningen) wil de gemeente de canon of afkoopsom aanpassen. Welke systematiek adviseert u voor het aanpassen van de eerder overeengekomen afkoop of canon? De commissie wordt gevraagd om haar advies binnen de volgende kaders uit te werken: Het advies moet uitvoerbaar zijn en de systematiek moet toekomstbestendig zijn Het moet mogelijk zijn om onderscheid te maken tussen verschillende buurten (met verschillende waardeontwikkeling) in de stad zoals nu ook in het Grondprijsbeleid Het advies moet toepasbaar zijn voor zowel een tussentijdse overstap als een overstap einde tijdvak Canon zal in het eeuwigdurende erfpachtsysteem jaarlijks worden geïndexeerd. De rekenmethode (en de uitkomst) voldoet aan de Europese regelgeving omtrent o.a. staatsteun. De rekenmethode maakt het mogelijk om gelijke gevallen gelijk te behandelen zoals dat van de overheid wordt vereist. Bij het advies moet rekening worden gehouden met de fiscale wetgeving Medio februari 2015 is de samenstelling van de commissie bekend g emaakt, bestaande uit de heren Berkhout (voorzitter), Brounen en Eichholtz. 1.2 Omzetting naar eeuwigdurend of eigendom niet nieuw In de afgelopen decennia is het vaker gebeurd dat gemeenten overgingen naar ee u- wigdurende erfpacht of omzetting in eigendom. Er zijn dus eerdere analyses beschikbaar van de uitgangspunten en gevolgen van zo n beleidswijziging in andere steden. RIGO verrichtte eerder analyses hiervan voor de Vereniging Eigen Huis, voor de g e- meenten Schiedam 1, Rotterdam 2 en Leiden. Voor het Hoogheemraadschap Rijnland ontwikkelden we een nieuwe methodiek voor de hoogte van de retributie van opsta l- rechten, met overeenkomsten met de omzetting van erfpacht in eigendom in Leiden Rob de Wildt, Omzetting erfpacht Schiedam, RIGO Rob de Wildt, Ton Seijkens, Van erfpacht naar eigendom in Rotterdam, RIGO 2003 Rob de Wildt, Jan Scheele-Goedhart, Herziening opstalrecht Rijnland, RIGO
7 In 2006 maakten we in opdracht van de Vereniging Eigen Huis een analyse van het Amsterdamse stelsel en een vergelijking met dat van Utrecht en Den Haag. 4 De conclusies was toen dat een overgang naar eeuwigdurende erfpacht veel van de nadelen van het geldende stelsel zou kunnen ondervangen. Parallel aan deze ontwikkeling nu in Amsterdam zet de gemeente Utrecht een stap verder: daar besluit men tot omze t- ting van eeuwigdurende erfpacht naar eigendom. Het huidige Amsterdamse erfpachtstelsel is in vergelijking met de andere gemeenten dominant in de gemeente aanwezig, complex en eigenzinnig. Er zijn meerdere methoden om de erfpacht te betalen, de canonherzieningen leveren veel stof tot conflicten. De eeuwigdurende erfpacht kan een aanzienlijke verbetering geven voor de positie van de erfpachter, maar de breuk met het bestaande stelsel kan op zichzelf ook weer ingewikkeld zijn. De U trechtse wethouder: grondwaarde eeuwigdure nde erfpach t en e igendo m zijn gelijk, o mze tt ing geeft alleen adminis tra tieve koste n (webs ite Stad Ut recht) 4 Rob de Wildt en Jan Scheele, Kavel te huur, kavel te duur, RIGO
8 2 Van voortdurend naar eeuwigdurend Het invoeren van een nieuw stelsel van eeuwigdurende erfpacht kent twee nader uit te werken opgaven: 1. Wat wordt de jaarlijkse canon, gegeven de residuele grondwaarde bij nieuwe ui t- giften. 2. Hoe kan de voortdurende erfpacht met tijdvakken worden omgezet in eeuwigd u- rende erfpacht. Voorafgaand daaraan zien wij twee meer basale vragen te beantwoorden: 1. Welke erfpachters kunnen wanneer profiteren van het nieuwe beleid? 2. Wat is het verschil in grondwaarde tussen voortdurende en eeuwigdurende er f- pacht Dit zijn vragen die ook voortvloeien uit de vraagstelling van de gemeente Amsterdam aan de grondwaardecommissie. 2.1 Wanneer wordt het nieuwe beleid van kracht De uitgangspunten die de gemeente heeft geformuleerd zijn: 1. Geen canonherziening einde tijdvak (CHET) meer 2. Eeuwigdurende erfpacht voor alle individuele erfpachters (woningen, commerc i- eel en maatschappelijk vastgoed) 3. Volumewijzigingen voor particuliere koopwoningen geen prijsaanpassing 4. Overige volumewijzigingen en bestemmingswijziging: wel prijsaanpassing 5. Geen mogelijkheid tot ondererfpacht 6. Gebruiksverplichting 7. Geen optie tot teruggave erfpachtrecht 8. Waardeverschil tussen voortdurend en eeuwigdurend wordt verrekend 9. Tussentijdse overstap is vrijwillig voor de erfpachter 10. Geen financieel nadelig effect voor de gemeente op de korte termijn 11. Invoering van het nieuwe stelsel in deze collegeperiode, focus is 2016 Kernpunt van de herziening is dat de waardeverandering van de grond, ten goede of ten kwade, voortaan voor de erfpachter is: alleen als de bestemming verandert op wanneer bij commercieel vastgoed sprake is van volumewijzigingen zal de hoogte van de canon of de afkoopsom worden aangepast 5. Voor de wijze van verrekening van rechten is het dan de vraag of en hoe alle erfpachters op gelijke wijze van de beleidswijziging mogen pro fiteren. Dat betekent dan namelijk dat de grondwaarde per , c.q. datum omzetting, bepalend zal moeten zijn voor deze verrekeningen, ook wanneer deze in de toekomst plaatsvinden. Voor degenen die de canonbetaling hebben afgekocht zal deze betaling moeten worden verrekend. Om alle gevallen gelijk te behandelen is het wenselijk alle erfpachters een 5 B&W Gemeente Amsterdam, Startdocument Eeuwigdurende erfpacht, 20 februari
9 omzetting van voortdurend naar eeuwigdurend aan te bieden, vanaf de datum van invoering. Voor degenen die later van deze mogelijkheid gebruik willen maken, bijvoorbeeld bij aankoop van een woning met erfpacht, moet op vergelijkbare wijze omzetting mogelijk zijn. 2.2 Grondwaarde voortdurende of eeuwigdurende erfpacht Het is ook de vraag wat de grondprijs voor eeuwigdurende erfpacht is en hoe deze zich verhoudt tot voortdurende erfpacht. Voor nieuwe uitgiften wordt de grondprijs residueel bepaald: Het genormeerd residuele grondprijsbeleid is gebaseerd op genormeerde verkooppri j- zen en genormeerde stichtingskosten. Deze normen worden voor het betreffende marktgebied bepaald op basis van marktonderzoek naar de verkoopprijzen/commerciële waarden en stichtingskosten van een vastgoedobject. (Grondprijzenbrief Amsterdam 2014) 6. De vraagstelling aan de commissie suggereert dat de verkooprijs voor een woning met eeuwigdurende erfpacht hoger zal zijn dan met een voortdurende erfpacht. Een ve r- gelijking tussen beide is echter niet zomaar te maken. De Amsterdamse woningkoper ervaart ons inziens de afkoop van een 50-jarige erfpacht als een marktconforme nieuwbouwwaarde. De nieuwbouw verkoopprijzen zijn gerelateerd aan en afgeleid van het prijsniveau van bestaande koopwoningen. Omdat dit prijsniveau aanzienlijk uitsteekt boven het prijsniveau in de regio Amsterdam en er nauwelijks vergelijkbare gronduitgiften met eeuwigdurende erfpacht of eigendom zijn in Amsterdam is er geen basis voor een comparatieve analyse. Uitgaande van een kasstroom van geïndexeerde canon of afkoop van de voortdurende erfpacht in jaar 1 en 51 schatten wij het ve r- schil tussen een 50 jarige en een 100-jarige duur (eeuwig) rekenkundig op hooguit 10%. 7 De relatie tussen woningwaarde en erfpacht is door Dijkstra empirisch onderzocht 8, aan de hand van hedonische prijsanalyses. Hij stelt dat de huidige erfpacht in Amsterdam een prijsdrukkend effect heeft van 6% in vergelijking tot eigendom, dat samenhangt met de resterende tijd tot canonherziening (zie figuur hieronder). De bestandsanalyse werd gehinderd doordat niet bekend is waar sprake was van afgekochte erfpacht of jaarlijkse canonbetaling. In het laatste geval mag men immers zeker een lagere verkoopprijs veronderstellen. 9 Omdat juist in de recente jaren vaak sprake is Amsterdam hanteert net als Rotterdam een beperkte definitie van stichtingskosten: bou w- kosten plus bijkomende kosten. Volgens NEN 2699 zijn de stichtingskosten gelijk aan de i n- vesteringskosten en omvatten dus ook de grondkosten. Dit kan verwarring geven. Bij een inflatie van 2%, reële rente van 3% en disconteringsvoet van 5%, rekening houdend met een depreciatiefactor van 40% voor de 2 e periode van 50 jaar. P.G. Dijkstra, Erfpacht en woningwaarde, een onderzoek naar de invloed van erfpacht op de woningwaarde in Amsterdam, 2013 Het niet afkopen van de erfpacht is vooral de laatste tien jaar populairder geworden, door lage canonpercentages en moeizamer woningfinanciering. Dit kan een deel van het prijs- 5
10 van niet afgekochte erfpacht mogen we veronderstellen dat de sterkere waardeve r- schillen die hij waarneemt in de recentere erfpachtcontracten h ierdoor wordt vertekend. In de periode tot 2005 was afkoop de standaard bij nieuwe contracten. Als we corrigeren voor de veelvoorkomende canonbetaling bij een resterende duur van de erfpacht van meer dan 40 jaar bevestigt dit de opvatting dat de afkoopsom voor 50 jaar nagenoeg gelijk is aan de grondwaarde (zoals het gemeentelijk beleid is). Rela t ie reste rende duur e rfpacht en woning waarde volg ens Dij kstra Concluderend schatten wij het verschil tussen de voortdurende en eeuwigdurende erfpacht op hooguit 3% van de woningwaarde. Gegeven dit beperkte verschil zal ook het verschil tussen eeuwigdurende erfpacht en eigendom gering zijn. 2.3 De jaarlijkse canon De opdracht aan de grondwaardecommissie veronderstelt, vereist zelfs, dat sprake moet zijn van een indexering van de canon bij een eeuwigdurende erfpacht. Dit is tegenstrijdig met het uitgangspunt dat de waardeverandering van de grond voortaan ten goede komt aan de erfpachter. Als gevolg daarvan is er geen sprake meer van waardeveranderingen of aanpassingen gedurende de looptijd van de erfpachtove r- eenkomst. Het betekent dat de risico s die Francke en Frijns in de notitie over het canonpercentage benoemen sterk worden beperkt: hiervan blijven het minieme debiteurenrisico en de administratieve kosten over 10. De grondwaardeontwikkeling, de inflatie en de verwachte woonduur vormen voor de gemeente geen risico meer. Dit is ook overeenkomstig de uitgangspunten van het erfpachtbeleid in Den Haag en Utrecht. 10 drukkend effect verklaren. Het is ook de vraag of dit door CBS/Kadaster wordt gecorrigeerd in de PBK-index van bestaande koopwoningen voor Amsterdam. J. Frijns en M. Francke, Bepaling van het canonpercentage, Gemeente Amsterdam
11 De canon bij de voorgestelde eeuwigdurende erfpacht laat zich het best vergelijken met een aflossingsvrije lening: ook daar betaalt de lener alleen de rente (kapitaal s- last) over een gelijkblijvende hoofdsom, in casu de grondwaarde. Als in de loop der tijd sprake zou moeten zijn van een aanpassing dan zou dat primair de hoogte van het te hanteren rentepercentage moeten zijn. Den Haag doet dit iedere 10 jaar. Utrecht vermijdt dit probleem door te verplichten tot afkoop: canonbetaling is er niet mogelijk. Het huidige stelsel kent wel een indexering (met inflatie minus 1%). De precieze achtergrond ervan is niet zo helder. Er zijn twee mogelijke motivaties voor: om de gunst i- ge renteconditie te compenseren en/of de toekomstige grondwaardestijging in rek e- ning te brengen. De gemeente rekent bij deze geïndexeerde canon namelijk met een lage rente, gelijk aan de tienjarige staatsobligatierente. Dit is geen marktconforme rente, maar komt voort uit de gunstige financieringscondities voor de gemeente. De indexering dekt dan het risico dat de rente in de loop der tijd stijgt. De erfpachter kent deze achtergrond niet ziet dit waarschijnlijk als een inflatiecorrectie op de grondhuur. De vergoeding voor inflatie is echter al verdisconteerd in de rente. Het effect van deze indexering is dat de aanvangslasten laag kunnen zijn en in de loop der tijd toenemen. Het huidige stelsel kent nog andere varianten: een 10 jaar of 25 jaar vaste canon, gecombineerd met renteherziening en/of grondwaardeherziening binnen het tijdvak van 50 jaar. De gemeente rekent dan met een 1% tot 1,5% hogere rente. Dit stelt de erfpachter voor onmogelijke keuzeproblemen. Bij de huidige lage rente en inflatie is het zeker in de eerste decennia onvoordeliger voor de erfpachter dan de geïndexee r- de canon. Maar recent heeft de gemeente de lage rente voor de geïndexeerde canon eenzijdig aangepast, door met een minimum canonpercentage van 3% te rekenen bij nieuwe gronduitgiften. Dit ligt fors boven de tienjarige obligatierente. 11 De 10- jaarshypotheekrente bij een hypotheek tot een marktwaarde van 50% ligt inmiddels ook beduidend lager: rond 2,5% 12. De keuze tussen geïndexeerd, 10 jaar vast of 25 jaar vast komt hierbij weer anders te liggen, want nu ligt de rente voor de geïnd e- xeerde canon opeens hoger dan voor de andere varianten. He t laat in elk geval zien dat vereenvoudiging van het stelsel zeer gewenst is, wil de erfpachter het kunnen begrijpen. Onze conclusie is dat een indexering niet logisch is. Als deze zou worden toegepast is dit vergelijkbaar aan een klim- of indexlening, met een lage rentelast bij gronduitgifte of omzetting van voortdurende erfpacht, die in de loop der tijd met inflatie toeneemt. We verwachten dat dit in strijd is met de wet FIDO, omdat hiermee sprake is van aa n- vullende voorfinanciering van de erfpacht door de gemeente. 11 Het is de vraag of en hoe het hogere canonpercentage de grondprijzen beïnvloedt. Door het lage canonpercentage en beperkte inflatie kozen de afgelopen jaren veel erfpachters voor de jaarlijkse geïndexeerde canonbetaling, maar kon de gemeente daardoor ook de grondprijzen hoog houden. 12 Bron: De grondwaarde zal zelden meer dan 50% van de woningwaarde zijn. 7
12 Fiscale vragen Gesteld dat de nieuwe canon bestaat uit een rentevergoeding met een beperkte o p- hoging voor administratieve lasten. De grondwaarde blijft dan eeuwigdurend g e- fixeerd op het bedrag van uitgifte. De erfpachter zou dan dat bedrag ged urende de looptijd op elk willekeurig moment kunnen afkopen. Er zijn twee fiscale aspecten die daarbij een rol zullen spelen: de BTW over de grondwaarde die de gemeente direct bij uitgifte verrekent met de erfpachter en de aftrekbaarheid van de canon van d e inkomstenbelasting. De verrekening van de BTW impliceert dat de erfpachter alleen over de grondwaarde ex BTW canon in rekening wordt gebracht, dus ongeveer 82,5% van de totale grondwaarde 13. De aftrekbaarheid van de canon kan in de toekomst gaan knellen. Tot nog toe is deze aftrekbaarheid ongemoeid gebleven bij de aanpassingen in de hypotheekrenteaftrek. De fiscus zou kunnen overwegen dat dit in strijd is met de beperking van de aftrekbaarheid tot 30-jarige annuïteiten. Dat kan de erfpachter ertoe nopen om de erfpacht af te kopen. Al wordt deze ongelijkheid ten opzichte van hypotheekrente waarschij n- lijk opgelost door de drempel van het eigenwoningforfait: de erfpachtcanon zal vaak in dezelfde orde van grootte liggen en daardoor geen renteaftrek meer geven wanneer na 30 jaar de hypotheekrenteaftrek vervalt. 2.4 De overgang van voortdurend naar eeuwigdurend Herziening grondwaarde Ingewikkelder wordt het wanneer bestaande contracten voor voortdurende erfpacht moeten worden omgezet naar eeuwigdurend. Het is dan on vermijdelijk dat de erfpachter wordt geconfronteerd met de zogeheten CHET-problematiek 14, die zich concentreert op de vaststelling van een nieuwe grondwaarde. De gemeente Amsterdam hanteert hierbij een methodiek die tot veel conflicten en onafhankelijke tax aties heeft geleid. Dat komt omdat de gemeente ongunstige en niet marktconforme ui t- gangspunten toepast (bijvoorbeeld een veel lagere depreciatiefactor dan in de markt en in andere gemeenten gebruikelijk is). Hierover lopen nog rechtszaken en ook de Rekenkamercommissie van Amsterdam heeft er een kritische analyse aan gewijd. Veel andere gemeenten hebben het probleem van de grondwaardebepaling in deze gebonden situatie ondervangen door de toepassing van een normatieve berekening van grondwaarde en canon. De grondwaarde wordt afgeleid van de WOZ-waarde met behulp van een grondquote die oploopt met de WOZ-waarde van de woning. De grondquote voor woningen verschilt van die voor appartementen. De aanname is dat naarmate de prijs van de woning hoger is, de locatie, lees grond, een groter aandeel in de prijs heeft. Daarbij dient men te corrigeren voor woninggrootte en bijzondere kenmerken van de woning, appartement of complex. Voorts wordt de grondwaarde Dit is een element dat ook bi herziening van de erfpacht in de depreciatie moet worden verwerkt. CHET: canonherziening einde tijdvak 8
13 gecorrigeerd met een depreciatiefactor voor het feit dat er geen sprake is van een vrije marktsituatie tussen grondeigenaar en erfpachter. Hiervoor geldt een gebruikelijke depreciatie van 40-45% na een periode van meer dan 50 jaar. Vervolgens kan de canon worden bepaald met het dan geldende rentepercentage. Het Hooghe emraadschap Rijnland heeft binnen deze methodiek nog een onder - en bovenwaarde vastgesteld voor de grondwaarde per m2. Toepassing van deze methodiek heeft als groot voordeel dat dit generiek toepasbaar is. Het is niet nodig om per wijk vast te stellen wat specifieke grondwaardeniveaus zijn. Wel kan worden nagegaan welke bijzondere kenmerken mogelijk van invloed zin op de grondwaarde. Het niveau van de grondquote zou moeten aansluiten bij hetgeen in de afgelopen decennia aan herziene grondwaarden is vastgest eld op basis van onafhankelijke adviezen, in verhouding tot de op dat moment geldende WOZ -waarde.. Rotterdam wijkt af in de grondwaardebepaling door niet met een grondquote te werken maar met een fictieve raming van de opstalwaarde van de woning 15. We hebben indertijd geconstateerd dat dit tot gevolg had dat vergelijkbare grondkavels zeer ui t- eenlopende grondwaarden kregen. Deze methodiek is weinig transparant voor de erfpachter. Er is in Amsterdam een belangrijk onderscheid te maken in de periode voor en na De Algemene Bepalingen 1994 introduceerden de residuele grondwaardebep a- ling met de mogelijkheid van afkoop voor 50 jaar tegen grondwaarde en 100 jaar met een extra opslag 16. Hierdoor werd een aanzienlijke sprong gemaakt in de gronduitgifteprijzen, die in de jaren erna de forse stijging van koopprijzen van woningen volgde. Na afkoop tegen deze grondwaarde is het de vraag of er nog een waardeverschil b e- staat tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht. Voor die tijd werd de gronduitgifteprijs berekend op basis van grondexploitatiekosten, waarbij vaak ook nog sprake was van rijkssubsidies op de grondexploitatie. Pas in 1966 is hierbij een vijfjaarlijkse indexering van de canon ingevoerd, voordien was de canon voor 75 jaar vast. De herzieningen die tot nog toe aan de orde waren betroffen contracten van vóór Conclusie: kies voor een eenvoudige methodiek, die begrijpelijk is voor de erfpachter en aansluit bij de in andere gemeenten gegroeide praktijk: een grondquote gerel a Dit gebeurt door een fictieve raming van de bouwkosten van de woning, wanneer deze nu zou worden gebouwd. Hoe deze bouwkosten worden bepaald is niet transparant, en ook niet uit te leggen, want in veel gevallen bestaan de toegepaste bouwmethoden en materialen niet meer. Bovendien is het risico groot dat eigen investeringen van de erfpachter in de w o- ning onvoldoende op waarde worden geschat. Het lijkt ons onmogelijk om dergelijke fictieve ramingen te maken voor bijvoorbeeld de Amsterdamse School bebouwing. Wij menen dat zelfs zeer ervaren bouwkostendeskundigen zich niet aan zulke fictieve ramingen zouden m o- gen wagen. Het tarief daarvoor was aanvankelijk 20%, maar is later verhoogd naar 25%. De rekenkundige motivering hiervoor is niet bekend, de verhoging naar 25% was mogelijk vooral om af te schrikken. De woningen met deze 100-jarige afkoop kunnen een aangepast beleid vergen: mogelijk ligt de betaalde afkoopsom hoger dan een eeuwigdurende erfpac ht. 9
14 teerd aan de WOZ-waarde, met onderscheid voor woningen en appartementen en met een depreciatiefactor van 40-45%. Omzetting van lopende overeenkomsten De omzetting van lopende overeenkomsten naar eeuwigdurende vergt een analyse van iedere bestaande overeenkomst. Deze kent tijdvakken van 50 of 75 jaar, waarna een nieuwe grondwaarde wordt bepaald. Voor het lopende tijdvak kan sprake zijn van een jaarlijkse canon of van een afgekochte canon. Het moment van het einde tijdvak zal bepalend zijn voor de uitkomst van de berekening van nieuwe canons of afkoopsommen. Van canon naar canon Erfpachters die nu een jaarlijkse canon betalen zouden kunnen overstappen naar de canon die past bij een eeuwigdurende erfpacht. Dat betekent dat de grondwaarde wordt gefixeerd op heden en een vaste jaarlijkse canon wordt betaald. De indexering valt dan dus weg als groeifactor in de gemeentelijke kasstroom. Van canon naar afkoop De huidige canonbetalers kunnen ook kiezen voor een eeuwigdurende afkoop. Dat betekent dat ze de gefixeerde grondwaarde per datum afkoop aan de gemeente betalen. Van afkoop naar canon Gegeven de uitgangspunten van de gemeente is dit geen optie, want het zou betekenen dat de resterende afgekochte periode aan de erfpachter moet worden terugb e- taald. Dit is een aanzienlijk negatief financieel effect op korte termijn. Van afkoop naar afkoop Dit is de ingewikkeldste situatie, omdat hierbij een waardering van de resterende afkoopperiode nodig is, dan wel een inschatting van de grondwaarde na afloop van het tijdvak. De erfpachter moet hoe dan ook een compensatie krijgen voor de 50 of 100 jaar vooruitbetaalde canon. De disconteringsfactor is hier sterk bepalend voor de uitkomsten. De afkoop van de eeuwigdurende erfpacht kan gebeuren door hetzij: De huidige grondwaarde te verminderen met de waarde van de reeds afgekochte erfpacht, het verschil is de afkoopsom voor de eeuwigdurende er f- pacht; Te bepalen wat de afkoopsom nu is van de huidige grondwaarde bij eeuwi g- durende erfpacht na afloop van het lopende tijdvak. Dit moet de erfpachter betalen voor den omzetting naar eeuwigdurend. Naarmate de afkoop van de lopende erfpacht recenter was, zal ook de afkoopsom voor de eeuwigdurende erfpacht geringer zijn. Erfpachters zullen met behulp van gemeentelijke informatie een eerste inschatting moeten kunnen maken of dit voor hen interessant is. Dit om te vermijden dat de erfpachter een administratief traject inzet maar pas later ontdekt dat dit minder interessant is. 10
15 11
16 3 Conclusies De overgang van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht kan een grote stap vooruit zijn voor de Amsterdamse erfpachters. Het is daarbij een goed moment om het Amsterdamse erfpachtstelsel van zijn complexiteit te ontdoen. Bij de invoering van het nieuwe stelsel zal dit in principe voor alle erfpachters b e- schikbaar moeten zijn. Wij constateren dat het verschil in grondwaarde bij voortdurende of eeuwigdurende erfpacht beperkt is. Het zal hooguit 3% van de woningwaarde zijn, leiden we af uit de beperkte empirische gegevens. Tussen eeuwigdurende erfpacht en eigendom zal het verschil nog minder zijn: met de gemeente Utrecht veronderstellen wij dat dit nihil is. Er is geen grond om bij eeuwigdurende erfpacht de canon te indexeren. De elementen voor de indexering nu (grondwaardestijging, risico) vallen weg. De inflatievergoeding maakt onderdeel uit van de rente waarop de canon wordt gebaseerd. Voor de grondwaardebepaling van lopende erfpachtovereenkomsten kan worden aa n- gesloten bij de praktijk in andere gemeenten: een normatieve berekening in de vorm van een grondquote van de WOZ-waarde, met toepassing van een depreciatiefactor van 40-45% bij contracten ouder dan 50 jaar. Dit is een generiek toepasbare methodiek, waardoor beleid per buurt of wijk niet nodig is. Toepassing van fictieve bouwkostenberekeningen voor in het verleden gebouwde woningen moeten worden vermeden. Deze zijn sterk speculatief en kunnen tot zeer uiteenlopende residuele grondwaarden leiden. Het is wenselijk eenvoudige uitwerking te geven aan de overstapmogelijkheden vanuit lopende erfpachtovereenkomsten naar eeuwigdurende erfpacht.. De erfpachter moet eenvoudig kunnen bepalen wat in zijn situatie de voor- en nadelen van omzetting zullen zijn. 12
Conversieregeling Hier komt tekst Toelichting RIA 26 januari 2017 Hier komt ook tekst Grondzaken. Utrecht.nl
Conversieregeling 2016 Hier komt tekst Toelichting RIA 26 januari 2017 Hier komt ook tekst Grondzaken Technische Toelichting Conversieregeling 2016 Mark Poley Äge van Beest Remco van Essen Opbouw presentatie
Nadere informatieEeuwigdurende erfpacht in Amsterdam
Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam Toelichting voor VBO-makelaars Bennie Rusken Manager vernieuwing erfpachtstelsel 2 juni 2016 Inhoud 101 jaar voortdurende erfpacht Waarom nu eeuwigdurende erfpacht?
Nadere informatieFinanciële aspecten van Erfpacht
00q Gemeente Amsterdam Financiële aspecten van Erfpacht Grond en Ontwikkeling - Erfpacht en Uitgifte 24 april 2018 Programma Grondprijsbeleid gemeente Amsterdam _ Erfpachtbestemmingen Vooruitbetaling van
Nadere informatieApplicatiecursus MVA
og3 x Applicatiecursus MVA De financiële kant van Erfpacht Bureau Erfpacht 9 september 20 x Programma Grondprijsbeleid gemeente Amsterdam Erfpachtbestemmingen Vooruitbetaling van de canon (afkoop) Waardering
Nadere informatieMemo over Erfpacht Amsterdam
Memo over Erfpacht Amsterdam Aan: Van: Onderwerp: Vereniging Eigen Huis Rob de Wildt rapport Grondwaardecommissie Amsterdam Project: 30550 Datum: 22-9-2015 Een commissie van drie hoogleraren heeft voor
Nadere informatieProgramma Grondprijsbeleid gemeente Amsterdam. Erfpachtbestemmingen. in Vooruitbetaling van de canon (afkoop)
Programma Grondprijsbeleid gemeente Amsterdam Erfpachtbestemmingen in Vooruitbetaling van de canon (afkoop) Waardering van erfpachtrechten i / 2 4-4- 2018 Vorige week Erfpacht in Amsterdam Algemene Bepalingen
Nadere informatieFinanciële aspecten van Erfpacht
Gemeente Amsterdam Financiële aspecten van Erfpacht Grond en Ontwikkeling - Erfpacht en Uitgifte 19 september 2017 Programma Grondprijsbeleid gemeente Amsterdam Erfpachtbestemmingen Vooruitbetaling van
Nadere informatieInitiatiefvoorstel voor de raadsvergadering van
Gemeenteblad Jaar 2017 Nummer Publicatiedatum Agendapunt initiatiefvoorstel Onderwerp Instemmen met het initiatiefvoorstel Overstappen op Eeuwigdurende Erfpacht: een marktconform alternatief van het raadslid
Nadere informatieFinanciële Bijsluiter bij uw erfpacht. April Versie 1.0 Brede erfpacht commissie
Financiële Bijsluiter bij uw erfpacht April 2017 - Versie 1.0 Brede erfpacht commissie ^ G De financiële bijsluiter bij uw erfpacht, aangeboden door de gemeente Amsterdam. U heeft een woning op erfpacht.
Nadere informatieInstemmen met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften (2016, nr. 187/664)
GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Amsterdam. Nr. 97666 18 juli 2016 Instemmen met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften (2016, nr. 187/664) Nummer 187/664 Publicatiedatum
Nadere informatieOverzicht vragen en antwoorden Conversieregeling 2016
Overzicht vragen en antwoorden Conversieregeling 2016 d.d. 25 januari 2017 Inhoudsopgave: Deel I. Vragen en antwoorden, gepubliceerd op website (www.utrecht.nl/erfpachtafkopen): 1. Wie kan er gebruik maken
Nadere informatieInformatiedocument De Erfpachter BV
Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen
Nadere informatieReactie op nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht
Reactie op nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht Inleiding Door middel van dit document reageert belangenorganisatie VvE Belang op het voorstel van B&W van Amsterdam
Nadere informatieHet advies van de Marktwaardecommissie in relatie tot de Overstapregeling
X Gemeente Amsterdam Bezoekadres Weesperplein 8 1018 XA Amsterdam Postbus 1104 moo BC Amsterdam Telefoon 14020 amsterdam.n1 Retouradres: Postbus 1104, woo BC Amsterdam Stichting Erfpachters Belang Amsterdam
Nadere informatie= MARKTWAARDE WONING + GROND per 1-1-2003 E 350.000 (1-1- 2003 i s de peildatum voor dit aanbod)
Mijn naam is Karin Pauwels. Ik ben net als u een bewoner van Nesselande en heb een aanbod ontvangen om de grond te kopen Ik wil in principe de grond kopen, maar dan wel voor een redelijke prijs. De eerste
Nadere informatieVerzenddatum. Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden
Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl Aan (naamgeving voor brief) Erfpachter van perceelomschrijving Behandeld door A.H.R. van Beest Doorkiesnummer 030-28 60140 E-mail
Nadere informatieDe Amsterdamse keuze voor fictieve opstalwaarden
De Amsterdamse keuze voor fictieve opstalwaarden Er is veel discussie over de overgang die Amsterdam wil maken naar eeuwigdurende er fpacht, in plaats van nu 50-jarige tijdvakken. Zowel de grondwaardebepaling
Nadere informatieHet nieuwe erfpachtstelsel in Amsterdam: effecten op waardering en financiering :45
Het nieuwe erfpachtstelsel in Amsterdam: effecten op waardering en financiering 25-04-2017 12:45 Het College van VVD, D66 en SP in de gemeente Amsterdam wil nog vóór de gemeenteraadsverkiezingen van maart
Nadere informatieOIL. Gemeente Amsterdam. Overstapregeling Grondwaardebepaling. Erfpachtcommissie MVA. 7 september Gemeente Amsterdam.
OIL x Gemeente Amsterdam Overstapregeling Grondwaardebepaling Erfpachtcommissie MVA 7 september 2017 x Gemeente Amsterdam Overstapregeling a 24-4- 2018
Nadere informatieToelichting op de conversieregeling Hier komt tekst Toelichting t.b.v. RIA op 7 januari 2016 Hier komt ook tekst. Utrecht.nl
Toelichting op de conversieregeling 2003 Hier komt tekst Toelichting t.b.v. RIA op 7 januari 2016 Hier komt ook tekst Conversieregeling 2003 Opbouw toelichting 1. Aanleiding en besluitvorming t.a.v. de
Nadere informatiezelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl
zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl inhouds opgave 3 Inleiding 4 Wat is het verschil tussen eigendom en erfpacht? 5 Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht? 6 Canon 6 Grondwaarde
Nadere informatiewonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk!
wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! inhouds opgave 3 Inleiding 4 Wat is het verschil tussen eigendom en erfpacht? 5 Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht? 6 Canon 6 Grondwaarde
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG. Datum 19 december 2017 Kamervragen Erfpacht
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Uw kenmerk Bijlage(n)
Nadere informatie11. Afkoopinstructie
11. Afkoopinstructie Onderwerp Afkoopinstructie De gemeenteraad stemt in met het navolgende besluit van het college van burgemeester en wethouders dd 9 mei 2017: I. In te trekken per 1 januari 2018 1.
Nadere informatie1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV
1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV Technische briefing over Rapport Groene Erfpacht in Balans en Standpunt Minister daarover. (Erfpachtbeleid Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden) Prof. Mr. J. de
Nadere informatieAlleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad. Collegevoorstel Openbaar. Onderwerp Erfpacht in crisistijd.
Openbaar Onderwerp Erfpacht in crisistijd Programma / Programmanummer Grondbeleid / 1032 BW-nummer Portefeuillehouder H. Kunst en J. van der Meer Samenvatting De economische crisis heeft er onder andere
Nadere informatieDe verschillen tussen de WOZ-methode en het Grondprijsbeleid Onder embargo tot 5 januari 2017
Onder embargo tot 5 januari 2017 Pagina 2 van 12 1. Samenvatting Amsterdam heeft op 22 juni 2016 eeuwigdurende erfpacht ingevoerd. Eeuwigdurende erfpacht is vooralsnog alleen van toepassing op nieuw in
Nadere informatieFinanciële effecten van voorstel eeuwigdurend erfpachtstelsel Amsterdam
Financiële effecten van voorstel eeuwigdurend erfpachtstelsel Amsterdam Bijlage bij raadsvoordracht Instemmen met de uitwerking van het stelsel voor eeuwigdurende erfpacht voor de gemeenteraad dd. 10 februari
Nadere informatieSchriftelijke vragen. Toelichting:
Gemeente Amsterdam Gemeenteraad R Schriftelijke vragen Jaar 2017 Volgnummer 22 Datum indiening 17 januari Onderwerp Schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake overstapregeling van voortdurende
Nadere informatieVan erfpacht naar eigen grond
Van erfpacht naar eigen grond Hoe wordt u eigenaar van de grond? Van erfpacht naar eigen grond U bezit een woning, maar de grond onder uw huis is eigendom van de gemeente. Misschien zou u liever de grond
Nadere informatieSamenvatting en conclusies van het rapport Bezint eer gij begint van de Marktwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht
Samenvatting en conclusies van het rapport Bezint eer gij begint van de Marktwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht Opdracht De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) heeft een commissie gevraagd
Nadere informatieHerziening Erfpachtstelsel Amsterdam Analyse van de financiële effecten van de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor bestaande rechten
Herziening Erfpachtstelsel Amsterdam Analyse van de financiële effecten van de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor bestaande rechten Datum Klant 13-12-2016 Gemeente Amsterdam Inhoudsopgave Managementsamenvatting
Nadere informatieLeekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik
Leekster Erfpacht een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Erfpacht anno 2014 Een lange historie Erfpacht bestaat al heel lang. Het werd door zowel de oude Egyptenaren als de Romeinen gebruikt als middel
Nadere informatieVan erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar
Van erfpachter tot eigenaar Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar Koop van erfpachtgrond in Alkmaar Vanaf 22 april 2009 is het mogelijk voor specifieke groepen erfpachters het erfpachtrecht
Nadere informatieAgenda Taxateursoverleg
Agenda Taxateursoverleg 16 juni 2010 Tijd: 14.00 uur 15.00 uur Taxateursoverleg Wonen 15.00 uur -- 17.00 uur Overleg taxateurs Wonen / BOG omtrent depreciatiefactor Locatie: Weesperplein 8, OGAtorium (begane
Nadere informatieHerziening Erfpachtstelsel Amsterdam
Herziening Erfpachtstelsel Amsterdam Analyse van de financiële effecten van de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor bestaande rechten 28 april 2017 Datum Klant 28-04-2017 Gemeente Amsterdam Inhoudsopgave
Nadere informatieKavel te huur, kavel te duur?
Kavel te huur, kavel te duur? In opdracht van Vereniging Eigen Huis Rob de Wildt Jan Scheele juli 2006 Rapportnummer: 93520 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522
Nadere informatieBepaling van het canonpercentage
Bepaling van het canonpercentage 1. Inleiding De Gemeente Amsterdam bereidt een nieuw erfpachtsysteem voor woningen voor dat gelijktijdig moet voldoen aan eisen van marktconformiteit, stabiliteit, eenvoud
Nadere informatieVoorstel voor de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen na de inspraak
X Gemeente Amsterdam Bezoekadres Weesperplein 8 XA Amsterdam Postbus 1104 woo BC Amsterdam Telefoon 14020 amsterdam.n1 Retouradres: Postbus 1104, woo BC Amsterdam De leden van de gemeenteraad Datum 12
Nadere informatieVan erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren
Van erfpachter tot eigenaar Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren Koop van erfpachtgrond in Alkmaar door woningeigenaren Vanaf 22 april 2009 is het mogelijk voor specifieke
Nadere informatie6 februari :30 uur Thomaskerk (Zuid)
6 februari 2018 19:30 uur Thomaskerk (Zuid) Eeuwigdurende Erfpacht Bron: Gemeentelijke voorlichting Marktwaarde erfpachtgrond prof. P.M.A. Eichholtz en prof. M.K. Francke * Een rationele koper zal voor
Nadere informatieTer bespreking en ter kennisneming voor de. commissievergadering van 8 februari 2017
Nummer Directie Dienst BD2016-018292 directie sb rve grond en ontwikkel Ter bespreking en ter kennisneming voor de commissievergadering van 8 februari Datum besluit B&W 20 december 2016 Onderwerp Kennisnemen
Nadere informatieOp 22 mei 2013 heeft uw college een voorstel vrijgegeven voor nieuwe Amsterdamse erfpachtvoorwaarden ("AB 2013").
-Reactie CDA-fractie op voorstel nieuwe erfpachtvoorwaarden (AB2013) door College B & W van Amsterdam p. 1.- Amsterdam, 10 juni 2013 Betreft: Reactie CDA-fractie Amsterdam op het voorstel van het College
Nadere informatieDe verschillen tussen de WOZ-methode en het Grondprijsbeleid Onder embargo tot 12 mei 2017
De verschillen tussen de WOZ-methode en het Grondprijsbeleid 2016 Onder embargo tot 12 mei 2017 De verschillen tussen de WOZ-methode en het Grondprijsbeleid 2016 Pagina 2 van 14 1. Samenvatting Amsterdam
Nadere informatieSchriftelijke vragen. Volgnummer 28 Datum indiening 1 februari
Gemeente Amsterdam Gemeenteraad R Jaar 2017 Volgnummer 28 Datum indiening 1 februari Schriftelijke vragen Onderwerp Aanvullende schriftelijke vragen van het lid Moorman inzake de overstapregeling van voortdurende
Nadere informatieApplicatiecursus MVA. Erfpacht Juridisch en Financieel
002 Applicatiecursus MVA Erfpacht Juridisch en Financieel Bureau Erfpacht 26 februari 201 Programma Algemene Bepalingen gemeente Amsterdam Procedure canonherziening einde tijdvak (CHET) Afkoop / vooruitbetaling
Nadere informatie1. Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging. Onder embargo tot 12 mei 2017
1. Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging Onder embargo tot 12 mei 2017 Onderwerp Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging De gemeenteraad stemt in met het navolgende besluit van het college van
Nadere informatieGemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur. fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom
Memorandum AAN T. A. V. VAN D A T U M 3 juli 2015 Gemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur B E T R E F T fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom
Nadere informatieDe baten van erfpacht De feiten, de cijfers
De baten van erfpacht De feiten, de cijfers De baten van erfpacht Sinds 1896 verkoopt Amsterdam als regel geen grond meer, maar geeft deze uit in erfpacht. Eén van de argumenten voor het invoeren van erfpacht
Nadere informatieMet dit schrijven reageert SEBA op het concept startdocument Eeuwigdurende erfpacht d.d. 18 november 2014.
Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) Gerrit van der Veenstraat 95 1077 DT AMSTERDAM Mail: bestuur@erfpachtinamsterdam.nl College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam T.a.v.
Nadere informatieBancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013
Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 Voorblad Dit document bevat de bancaire richtlijn voor de hypothecaire financiering van woningen voor zover deze particuliere
Nadere informatieGuidance Note Taxatie erfpacht.
Guidance Note Taxatie erfpacht. 1. Inleiding. Deze Guidance Note geeft een richtlijn, zoals bedoeld in PV 1.1.6, voor de meest gangbare taxaties die in geval van erfpacht worden opgesteld. De volgende
Nadere informatieFinanciële effecten van voorstel vernieuwing erfpachtstelsel Amsterdam
Financiële effecten van voorstel vernieuwing erfpachtstel Amsterdam Financiële effecten van voorstel vernieuwing erfpachtstelsel Amsterdam Auteur Antoinette Kemper Bert-Jan Karrenbeld Koen Mulder Datum
Nadere informatieSchriftelijke vragen. Toelichting door vragensteller:
Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2017 Datum akkoord Publicatiedatum 2017 ONDE EMBAGO TOT 12 MEI 2017 Onderwerp Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer van 15 maart
Nadere informatieCONCEPT-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKELIJK RECHT VAN OPSTAL
Blad 1 van 6 CONCEPT-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKELIJK RECHT VAN OPSTAL 1. Stichting Het Zuid-Hollands Landschap, gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende
Nadere informatieerfpacht ROB 2 november 2010 Plaats over deze achtergrondfoto uw eigen [kleuren]foto op de voorgrond...
Stelselherziening lh i erfpacht Voorafgaand aan extra Commissie ROB 2 november 2010 Plaats over deze achtergrondfoto uw eigen [kleuren]foto op de voorgrond......gebruik vervolgens onderstaande tool om
Nadere informatieBEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander. sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013
Gemeente Den Haag BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013 Inzake: Erfpacht De gemeenteraad Het raadslid
Nadere informatieUitgiftebeleid eeuwigdurende erfpacht 2016
Uitgiftebeleid eeuwigdurende erfpacht 2016 Vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam bij zijn besluit van 22 juni 2016, nummer 187/664. Uitgiftebeleid eeuwigdurende erfpacht 2016 blz. 1 van 6 De gemeenteraad
Nadere informatieCONVERSIEREGELING ERFPACHT 2017 GEMEENTE UTRECHT
1 CONVERSIEREGELING ERFPACHT 2017 GEMEENTE UTRECHT raadsbesluit van 2 november 2017 De raad van de gemeente Utrecht; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van < datum> met
Nadere informatieOmzetting erfpacht Schiedam
Omzetting erfpacht Schiedam analyse ten behoeve van VEH In opdracht van Vereniging Eigen Huis Rob de Wildt september 2005 Rapportnummer: 90510 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam
Nadere informatie8. Beleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten
8. Beleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten Onderwerp Erfpachtbeleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar eeuwigdurende
Nadere informatieIn deze notitie doet de commissie BBV één aanbeveling en één stellige uitspraak:
Erfpacht in het BBV Inleiding Er komen bij de commissie BBV verschillende vragen binnen over het onderwerp erfpacht. Daarom is de volgende toelichtende notitie opgesteld met als indeling: 1. Wat is erfpacht
Nadere informatieInformatiedocument Grondvermogen
Informatiedocument Grondvermogen Alles wat u moet weten bij het kopen van een woning op Grondvermogen erfpachtvoorwaarden Meer woning voor uw geld! Informatiedocument Grondvermogen U staat op het punt
Nadere informatieVAN ERFPACHT. over twee regels PARTICULIERE WONINGBEZITTERS
VAN ERFPACHT NAAR hier staat EIGENDOM de kop over twee regels PARTICULIERE WONINGBEZITTERS VAN ERFPACHT NAAR EIGENDOM PARTICULIERE WONINGBEZITTERS 1. Aanleiding 4 2. Wat is erfpacht? 5 3. Wat is blote
Nadere informatieVanzelfsprekend komen ook andere erfpachters in gemeente Gooise Meren in aanmerking voor het nieuwe beleid als hun canon herzien moet worden.
Raadsvoorstel Zaaknummer Portefeuillehouder Voorstel 282892 De heer J. Franx, wethouder Harmonisatie erfpachtbeleid gemeente Gooise Meren 2017 Aan de raad, 1. Beslispunten 1. Het erfpachtbeleid gemeente
Nadere informatieInstructie voor de vooruitbetaling van de canon (afkoopinstructie) per 1 augustus 2015
Instructie voor de vooruitbetaling van de canon (afkoopinstructie) per 1 augustus 2015 Deze instructie is van toepassing op alle rechten van erfpacht uitgegeven onder algemene bepalingen voor erfpacht,
Nadere informatieGemeente Amsterdam Antwoordnummer RA Amsterdam. Amsterdam, 1 februari Betreft: Inspraak eeuwigdurende erfpacht
Gemeente Amsterdam Antwoordnummer 10999 1000 RA Amsterdam Amsterdam, 1 februari 2017 Betreft: Inspraak eeuwigdurende erfpacht Geachte leden van het College van B&W, In een eerdere reactie heeft de MVA
Nadere informatieOverstappen naar eeuwigdurende erfpacht Inspraakdocument Overstapregeling voor bestaande erfpachters in Amsterdam
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Inspraakdocument Overstapregeling voor bestaande erfpachters in Amsterdam 9 januari 2017 Niets uit deze uitgave mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming
Nadere informatieCONCEPT-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKELIJK RECHT VAN OPSTAL
Blad 1 van 5 CONCEPT-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKELIJK RECHT VAN OPSTAL 1. Stichting Het Zuid-Hollands Landschap, gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende
Nadere informatieAan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag
> Retouradres Postbus 167, 25 BS Den Haag Aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 218 25 EA Den Haag Ons Kenmerk 1217248 Datum 1 mei 215 Betreft Commissiebrief erfpacht Waddeneilanden
Nadere informatieVan erfpacht naar eigendom in Rotterdam
Van erfpacht naar eigendom in Rotterdam contra-expertise afkoop erfpacht Rotterdam In opdracht van Vereniging Eigen Huis Rob de Wildt Ton Seijkens oktober 2003 Rapportnummer: 85250 RIGO Research en Advies
Nadere informatieKopen met erfpacht. Brochure Kopen met erfpacht 13.06 februari 2014. Pagina 1 van 6
Kopen met erfpacht is aantrekkelijk omdat u de grond niet direct hoeft te kopen. De belangrijkste factoren die de koopprijs van een woning tot stand brengen zijn de grond waarop het huis is gebouwd en
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2018 2019 35 232 Initiatiefnota van het lid Koerhuis over de toekomst van gemeentelijk erfpachtbeleid voor woning- en bedrijvenbouw Nr. 2 INITIATIEFNOTA
Nadere informatieCONVERSIEREGELING 2016
1 CONVERSIEREGELING 2016 Algemene bepalingen voor de conversie naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) voor in erfpacht uitgegeven gronden
Nadere informatieOverstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 Onder embargo tot 12 mei 2017
Bijlage 3 bij collegevoordracht dd 9 mei 2017 Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 Onder embargo tot 12 mei 2017 Inhoud Hoofdstuk I Algemeen...
Nadere informatieERFPACHT ANALYSE Voorbeeldstraat mei 2019
ERFPACHT ANALYSE Voorbeeldstraat 123 1 mei 2019 WOORD VOORAF Uw Amsterdamse woning staat op erfpachtgrond. Voor het gebruik hiervan betaalt u de gemeente huur: de canon. U staat in 2019 voor belangrijke
Nadere informatie2016/ gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders
*2016256849* 2016/256849 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein 100 1506 MZ Zaandam Postbus 2000 1500 GA Zaandam Telefoon 14 075 www.zaanstad.nl
Nadere informatieInformatie erfpacht, optie- en uitgifteprocedure Zelfbouwkavels Kop Weespertrekvaart juni 2013
Informatie erfpacht, optie- en uitgifteprocedure Zelfbouwkavels Kop Weespertrekvaart juni 2013 Erfpacht Amsterdam is een erfpachtgemeente. Dat wil zeggen dat de gemeente eigenaar blijft van de grond. De
Nadere informatieDatum 8 juli 2009 Betreft Beantwoording Kamervragen van de leden Van den Burg en Neppérus over erfpacht in Amsterdam (2009Z09003)
> Retouradres Postbus 30941 2500 GX Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Betreft Beantwoording
Nadere informatieBezint eer gij begint
Bezint eer gij begint Advies van de Marktwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht Amsterdam, 6 januari 2016 Commissieleden mr. A.C. (Nol) Monster (voorzitter) prof. dr. P. (Peter) van Gool FRICS dr. P.C.J-P.
Nadere informatieBeleid voor de herziening van voortdurende erfpachtrechten bij Transformatie
Beleid voor de herziening van voortdurende erfpachtrechten bij Transformatie Onderwerp Beleid voor de herziening van voortdurende erfpachtrechten bij Transformatie Het college van burgemeester en wethouders
Nadere informatieVan erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen
Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen In de gemeente Zaanstad is het mogelijk om het recht van erfpacht bij woningbouwterreinen om te zetten naar vol eigendom. Hiervan dient de grond door
Nadere informatieHerziening opstalrecht Rijnland
Herziening opstalrecht Rijnland verkenning van alternatieven In opdracht van Hoogheemraadschap van Rijnland Rob de Wildt Jan Scheele-Goedhart januari 2007 Rapportnummer: 95590 RIGO Research en Advies BV
Nadere informatieQuestions & Answers vragen & antwoorden erfpacht. Gemeente Den Haag 13 juli 2017
Questions & Answers vragen & antwoorden erfpacht Gemeente Den Haag 13 juli 2017 Inhoudsopgave Inleiding... 3 1 Algemeen... 3 2 Canon of afkoop?... 10 3 Heruitgifte... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Nadere informatiememo VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013
VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013 Inleiding De fractie van de Progressieve Partij heeft in de Gelderlander van 9-8-2013 en via vragen aan het College van B&W van de gemeente
Nadere informatieDe erfpachter als derde-belanghebbende. Ir. Michiel de Koe, RICS Registerd Valuer Rentmeester/grondzakendeskundige Buitenpromovendus RUG
De erfpachter als derde-belanghebbende Ir. Michiel de Koe, RICS Registerd Valuer Rentmeester/grondzakendeskundige Buitenpromovendus RUG Inhoud Inleiding. Pseudo-onteigening. Informatiebronnen. Waarde van
Nadere informatieB&W-voorstel en besluitnota
2016/255593 B&W-voorstel en besluitnota Domein Domein Stedelijke Ontwikkeling Registratiedatum 30-11-2016 Opsteller A. Post d.d. B&W 13-12-2016 Agendapunt 18 Portefeuille Grondzaken A. Verschuren Registratienummer
Nadere informatieMODEL-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKE- LIJK RECHT VAN OPSTAL betreffende een WONING.
KEUZEBLOK INVULBLOK MODEL-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKE- LIJK RECHT VAN OPSTAL betreffende een WONING. Partij 1, hierna aangeduid als grondeigenaar Partij
Nadere informatieERFPACHT ANALYSE Algemene Bepalingen 1994
ERFPACHT ANALYSE Algemene Bepalingen 1994 Voorbeeldstraat 1 1 mei 2019 WOORD VOORAF Uw Amsterdamse woning staat op erfpachtgrond. Voor het gebruik hiervan betaalt u de gemeente huur: de canon. U staat
Nadere informatieCONCEPT-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKELIJK RECHT VAN OPSTAL
Blad 1 van 5 CONCEPT-OVEREENKOMST VOOR HET VESTIGEN VAN EEN ERFPACHTRECHT MET EEN ERFPACHTAFHANKELIJK RECHT VAN OPSTAL 1. Stichting Het Zuid-Hollands Landschap, gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende
Nadere informatieRisico s bij uitgifte van gronden in erfpacht
Risico s bij uitgifte van gronden in erfpacht In deze notitie zetten wij eerst in grote lijnen uiteen wat erfpacht is. Daarna gaan wij in op de mogelijke financiële risico s die aan erfpacht verbonden
Nadere informatieGEMEENTE OLDEBROEK. Voorstel van het college aan de raad
GEMEENTE OLDEBROEK Raadsvergadering d.d. Voorstel van het college aan de raad Onderwerp: Beleid voor uitgifte van gronden in erfpacht Agendapunt Portefeuillehouder: C. van Dijk Kenmerk: 169593 / 171795
Nadere informatieDe marktwaarde van erfpachtgrond
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl RESEARCH MEMORANDUM De marktwaarde van erfpachtgrond De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of
Nadere informatieEvaluatie van de erfpachtregeling
Evaluatie van de erfpachtregeling 1. Inleiding In 2014 hebben wij, het college van Heusden, de Algemene Erfpachtvoorwaarden (hierna: de erfpachtregeling), vastgesteld. De raad gaf daarbij aan de erfpachtregeling
Nadere informatieBestuurlijke reactie op het advies "Schoon schip" van de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht
X Gemeente Amsterdam Bezoekadres Weesperplein 8 1018 XA Amsterdam Postbus 1104 woo BC Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.n1 Retouradres: Postbus 1104, woo BC Amsterdam De leden van de raadscommissie Ruimtelijke
Nadere informatieRaadsvoorstel. Onderwerp Regeling erfpacht 2014
Raadsvoorstel Inleiding Bij de financiering van woningbouwprojecten, woningen en bedrijven worden ontwikkelaars, bedrijven en particuliere kopers geconfronteerd met steeds strengere eisen voor de financiering.
Nadere informatieVoordracht voor de raadsvergadering van 10 februari 2016
Gemeenteblad Voordracht voor de raadsvergadering van 10 februari 2016 Jaar 2016 Publicatiedatum Agendapunt Datum besluit B&W 19 januari 2016 Onderwerp Instemmen
Nadere informatieB&W-voorstel en besluitnota
2017/47907 B&W-voorstel en besluitnota Registratiedatum Opsteller 26-10-2017 d.d. B&W 05-12-2017 A. Post Contact (075) 655 31 12 Agendapunt B5 Portefeuille Grondzaken A. Verschuren Registratienummer Bestuurlijk
Nadere informatieErfpacht. Meest gestelde vragen. in Amsterdam
Erfpacht Meest gestelde vragen in Amsterdam Inhoud Inleiding 5 Vragen over erfpacht 7 1 Wat is erfpacht? 7 2 Waarom erfpacht in Amsterdam? 8 3 Hoeveel brengt erfpacht de gemeente op? 8 4 Wat doet de gemeente
Nadere informatieKoopgarant Een nieuwbouwwoning kopen zonder zorgen
Koopgarant Een nieuwbouwwoning kopen zonder zorgen (c) Een eigen huis is een aantrekkelijk idee. Een eigen plek, die u kunt inrichten en vorm geven op uw manier. Bovendien is een huis een goede investering
Nadere informatie