BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Transcriptie

1 BUREAU STEDELIJKE PLANNING KLEIN AMERIKA CA GOUDA Marktstudie Programma Leiden Stationsgebied Achtergrondrapportage Juni 2011 LID NIROV KVK AMSTERDAM GOUDA

2 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Klein Amerika CA Gouda Team Centrum- en Gebiedsontwikkeling: Drs. Pieter van der Heijde Drs. Toine Hooft Karin Blokzijl MSc. Koen Hollander MSc. Drs. Saskia Koene Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, In opdracht van: Gemeente Leiden De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2010.G.276 Referentie: Achtergrondrapportage Leiden Programma Stationsgebied pagina 2

3 Inhoudsopgave Inleiding 6 1 Stationsgebied Leiden Algemeen 1.2 Kenmerken en knelpunten Stationsgebied Leiden 1.3 Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied 2 Beleidskader Algemene beleidsdocumenten 2.2 Sectorale beleidsdoelstellingen 3 Trends, ontwikkelingen en benchmarks in stationsgebieden Trends en ontwikkelingen in stationsgebieden 3.2 Breda Stationskwartier 3.3 Tilburg Spoorzone 3.4 Arnhem Centraal 3.5 Conclusies voor Stationsgebied Leiden 4 De markt voor kantoren Trends en ontwikkelingen 4.2 Vraaganalyse 4.3 Aanbodanalyse 4.4 Opnamecapaciteit in Leiden 4.5 SWOT kantoren Stationsgebied 4.6 Kantorenprogramma Stationsgebied 4.7 Doelgroepen en vestigingsvoorwaarden 4.8 Ruimtelijk-economische randvoorwaarden 5 De markt voor Wonen Trends en ontwikkelingen 5.2 Vraaganalyse 5.3 Aanbodanalyse 5.4 Opnamecapaciteit in Leiden 5.5 SWOT wonen in Stationsgebied 5.6 Woningprogramma Stationsgebied pagina 3

4 6 De markt voor detailhandel Trends en ontwikkelingen 6.2 Profiel Leidse binnenstad 6.3 SWOT detailhandel Stationsgebied 6.4 Marktmogelijkheden detailhandel (benchmark) 6.5 Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied 7 De markt voor vrijetijdsvoorzieningen Trends en ontwikkelingen 7.2 Profiel Leidse binnenstad 7.3 SWOT en SWOT-confrontatie leisure Stationsgebied 7.4 Verkenning marktmogelijkheden per voorziening 7.5 Mogelijkheden grootschalige evenementenvoorziening 7.6 Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied 8 De markt voor maatschappelijke voorzieningen Trends en ontwikkelingen 8.2 Relevante ontwikkelingen in/voor Leiden 8.3 Vraaganalyse 8.4 Maatschappelijke voorzieningen in het stationsgebied 8.5 Opnamecapaciteit zorg 8.6 Opnamecapaciteit welzijn 8.7 Opnamecapaciteit onderwijs en cultuureducatie 8.8 SWOT maatschappelijke voorzieningen Stationsgebied 8.9 Vestigingsvoorwaarden 8.10 Programmamogelijkheden maatschappelijke voorzieningen Stationsgebied 9 Ruimtelijk-functionele vertaling Fase 1 en 2 Stationsgebied 9.2 Toekomstige fasen 9.6 Duurzame stedelijke ontwikkeling Bronnen 129 Respondenten 131 Bijlage: 1 Kantoren - Regionale kantorenstrategie 133 Bijlage: 2 Wonen - Concurrerende projecten 134 Bijlage: 3 Factsheets binnenstedelijke referentieprojecten detailhandel & leisure 135 pagina 4

5 Bijlage: 4 Leisure - Benchmarkanalyse 140 Bijlage: 5 Leisure - Landelijk beeld per branche 143 Bijlage: 6 Maatsch. voorz. - Lijst geïnterviewde personen 158 pagina 5

6 Inleiding Al sinds het midden van de jaren 90 is het Leidse Stationsgebied sterk in beweging. De vervanging van het grauwe naoorlogse station door een heldere, lichte constructie in 1996 vormde het startschot voor het Leiden Centraal Project (LCP). In dit kader is de verkeersweg vlak voor het station, die de treinreiziger letterlijk het pad naar de binnenstad afsneed, onder de grond gebracht. Het SVB-kantoor en appartementencomplex De Kijker zijn twee andere in het oog springende projecten. Aan de zeezijde van het station is bovendien een levendig gebied ontstaan, mede door de ontwikkeling van het Bio Science Park. Momenteel zijn er nog twee grote bouwprojecten in uitvoering: het kantoor van Achmea Holding aan de Dellaertweg en het nieuwe ROCgebouw aan de Bargelaan. Kleinere (inmiddels gerealiseerde) projecten zijn onder meer de taxistandplaats aan de stadszijde en de ondergrondse fietsenstalling aan de zeezijde. Recent heeft de gemeente de fel bediscussieerde kavel in het Rijnsburgerblok aangekocht. Hiermee is het Stationsgebied nog lang niet voltooid. Door een levendige stationsbuurt te realiseren met een variatie aan woningen, winkels, kantoren en maatschappelijke voorzieningen dient een optimale verbinding te ontstaan met het historische centrum van Leiden. Om dit te bewerkstelligen is in februari 2010 de stedenbouwkundige visie Leiden Stationsgebied gepubliceerd, opgesteld door Maxwan architects+urbanists, PRC en de gemeente Leiden. Niet alleen verbeeldt deze visie de verbinding tussen Stationsgebied en stadscentrum, maar ook met het Bio Science Park. Het Stationsgebied opereert dus als verbindende schakel tussen beide stadsdelen met als doel het creëren van een levendig centraal stadsdeel waar de stadszijde en zeezijde zich vermengen en actief presenteren aan de grote stroom bezoekers en gebruikers die de stad dagelijks binnenkomen. Ymere en NS Poort zijn betrokken bij de ontwikkeling van het gebied en hebben ook grondposities. Ze zijn echter kritisch over onderdelen van het stedenbouwkundig plan. Dit is gebaseerd op een inschatting dat door het voorgestelde ontwerp bepaalde typen commerciële ruimten en woningen moeilijk afzetbaar zijn. Inmiddels is een Nota van Uitgangspunten gereed met stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten. In april 2011 zal het college van B&W middels een kaderbesluit gaan beslissen over de uitvoering van het Stationsgebied. Als onderlegger voor dit besluit wordt de Nota van Uitgangspunten uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitplan. Daarnaast is besloten om nadere markstudie te laten verrichten naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma. Bureau Stedelijke Planning bv heeft deze marktstudie Programma Leiden Stationsgebied uitgevoerd. Vraagstelling De centrale onderzoeksvraag luidt: Wat zijn vanuit het perspectief van de markt (vraag en aanbod) de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma in het Stationsgebied (stadskant) in Leiden voor detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen, en wat is, geredeneerd vanuit de doelgroepen en hun vestigingscriteria, de gewenste ruimtelijke vertaling per deelgebied? pagina 6

7 De volgende deelvragen zijn geformuleerd: Wat zijn per sector (detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen) de trends en ontwikkelingen op nationaal, regionaal en lokaal niveau en wat zijn de sterke en zwakke kenmerken en de kansen en bedreigingen voor de betreffende sector in het Stationsgebied van Leiden? Wat is de samenstelling en wat zijn de kenmerken van het programma in andere stationsgebieden in Nederland en welke best practices kunnen hieruit worden gedestilleerd? Wat is per sector de (toekomstige) vraag en het (toekomstige) aanbod en wat is per segment de toekomstige marktruimte op het niveau van de regio, de stad en de binnenstad? Wat is het aandeel dat het Stationsgebied van deze marktruimte kan gebruiken voor de realisatie van het programma in de verschillende sectoren? Wat zijn per sector de doelgroepen, wat voor prijsniveau zijn ze bereid te betalen, wat zijn hun vestigingscriteria en randvoorwaarden die aan het product gesteld worden? Wat is gezien het programma en de condities de optimale ruimtelijke weerslag en sectorale mix per deelgebied aan de stadskant van het Stationsgebied? Aanpak Het onderzoek is opgesplitst in drie fasen die volgtijdelijk zijn uitgevoerd: Fase 1: Inventarisatie, analyse en benchmark Fase 2: Marktruimte op regionaal, lokaal en binnenstedelijk niveau Fase 3: Programma Stationsgebied en ruimtelijk-functionele uitwerking Na elke fase heeft een afstemmingsmoment met de opdrachtgever plaats gevonden. Leeswijzer In hoofdstuk 1 is de huidige en geplande toekomstige situatie in het Stationsgebied geschetst; Hoofdstuk 2 vormt het beleidskader waarbinnen de ontwikkelingen in het Stationsgebied dienen te worden geplaatst; Hoofdstuk 3 bevat een benchmarkanalyse. Welke vergelijkbare ontwikkelingen in Stationsgebieden zijn er in Nederland? En welke lessen kunnen daarvan geleerd worden? De hoofdstukken 4 tot en met 8 betreffen de marktstudies naar de ontwikkelruimte voor respectievelijk kantoren, wonen, detailhandel, vrijetijds- en maatschappelijke voorzieningen. Voor iedere sector is de huidige Leidse situatie geanalyseerd, de positie van het Stationsgebied daarbinnen, de opnamecapaciteit van het Stationsgebied, specifieke doelgroepen, vestigingsvoorwaarden etc. Per sector resulteert dit in een kansrijk programma voor het Stationsgebied; Hoofdstuk 9 vormt de ruimtelijk-functionele vertaling van de marktstudies. Hoe dient het volledige programma te worden ingepast in het Stationsgebied? pagina 7

8 1 Stationsgebied Leiden In dit eerste hoofdstuk is een korte algemene typering gegeven van het Stationsgebied (paragraaf 1.1), waarna de kenmerken en knelpunten zijn samengevat (paragraaf 1.2), alsmede de belangrijkste uitgangspunten voor de herontwikkeling (paragraaf 1.3). 1.1 Algemeen Het Stationsgebied van Leiden ligt aan de noordwestelijke rand van de Leidse binnenstad en verbindt deze met het Bio Science Cluster, dat aan de andere kant van het station gesitueerd is. Figuur 1.1 Ligging van het Stationsgebied tussen de binnenstad en Bio Science Park Bio Science Cluster Binnenstad Bron: Structuurvisie Leiden Leiden is de 23 ste gemeente van Nederland in inwoneraantal. Ondanks dat Leiden niet tot de grootste steden van Nederland behoort, geldt dat wel voor het station. In 2006 verwerkte Leiden Centraal op een gemiddelde werkdag in- en uitstappers (overstappers niet meegerekend). Het is daarmee het vijfde station van Nederland, na Amsterdam Centraal, Utrecht Centraal, Rotterdam Centraal en Den Haag Centraal. Rechtstreekse treinverbindingen naar al deze stations (en onder andere Schiphol en Haarlem) dragen bij aan de belangrijke positie in het spoorwegnet. De NS verwacht dat Leiden Centraal in 2020 circa in- en uitstappers verwerkt op een gemiddelde werkdag. In die berekening is de HOV-verbinding meegenomen. Daarnaast stopt momenteel al een groot aantal stads- en streekbussen bij Leiden Centraal, met pagina 8

9 eindbestemmingen als Gouda, Alphen aan den Rijn, Den Haag, Katwijk en Haarlem. Mede door de toekomstige ontwikkelingen neemt de Leidse binnenstad en het Stationsgebied een steeds centralere positie in binnen de regio en de Randstad. Als ov-knooppunt bedient Leiden Centraal en het Stationsgebied twee typen reizigers: de mustreiziger en de lustreiziger, oftewel de forens en de plezierreiziger. De eerste groep hecht vooral waarde aan aspecten als betrouwbaarheid, snelheid en gemak. Dit geldt zowel voor de verplaatsing zelf, als de inrichting van het Station(sgebied). Qua voorzieningen scoren met name de to go -concepten goed bij deze groep. De plezierreiziger hecht vooral waarde aan sociale veiligheid, comfort en beleving. Zij hebben tijdens, voor en na hun reis meer tijd voor bijvoorbeeld het bezoeken van horeca of detailhandel. Leiden Centraal is een zogeheten proefstation. Hier presenteren de NS en ProRail nieuwe stationsideeën aan de reiziger. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe winkels, nieuwe reclamemedia en een andere, uitnodigende aankleding. Zo opende onlangs de kledingwinkel Sissy-Boy haar deuren in het station; de eerste winkel in zijn soort (kleding) op een Nederlands station. Dit kenmerkt de transformatie die (grote) stations in Nederland doormaken: de traditionele overstapfunctie maakt steeds meer plaats voor een dynamisch stadsportaal. In dit licht kunnen ook de plannen voor het Stationsgebied Leiden gezien worden. 1.2 Kenmerken en knelpunten Stationsgebied Leiden In de Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied is het huidige Stationsgebied geanalyseerd. Hieruit is een aantal kenmerken en knelpunten voortgekomen. Tabel 1.1 toont sterke en zwakke punten van het Stationsgebied, alsmede kansen en bedreigingen voor de (nabije) toekomst. Tabel 1.1 SWOT analyse Stationsgebied Sterk Life meets Science Nabijheid historische binnenstad Cultuurhistorie Oud versus nieuw Toeristisch Mobiliteit Zwak Barrière tussen LUMC, station en binnenstad Gebrekkige samenhang openbare ruimte Herkenbaarheid / visueel onaantrekkelijk Onlogische plintprogrammering Geen goede openbare verblijfsruimte Matige parkeeroplossingen Vergroten van het centrum passanten vanuit CS Voldoende fysieke ontwikkelruimte Proefstation Zeer hoogwaardig OV Loskoppeling van de auto Kans Aansluiting groot- en kleinschalige infra Route HOV versus voetgangersverkeer Versnipperd eigendom Aansluiting verschillende ontwikkelingen Complex proces Bedreiging Bron: Nota van Uitgangspunten pagina 9

10 Op het gebied van ruimtelijke structuur, bereikbaarheid en parkeren, en groen en openbare ruimte zijn de belangrijkste kenmerken en knelpunten als volgt: Ruimtelijke structuur: De lange gevelwand van de flat aan het Stationsplein is zeer nadrukkelijk aanwezig. Deze flat (zie onderstaande foto) maakt onderdeel uit van het Morssingelblok, met binnenin een groot parkeerterrein. De flat is bepalend voor de uitstraling van het Stationsplein en door het gesloten karakter wordt de ruimte in het Morssingelblok niet efficiënt gebruikt. Luchtfoto Stationsgebied Stationsgebied De Stationsweg is de belangrijkste verbinding met de binnenstad. Naar de binnenstad vernauwt deze corridor zich, waardoor deze aansluit op het profiel van de Leidse binnenstad. Aan de andere kant zorgt deze vernauwing voor een onduidelijke entree van de binnenstad. De gebouwen die hier staan vormen een opvallende mix van naoorlogse en historische panden. De zeezijde is een divers gebied met oude herenhuizen, het oude poortgebouw van het AZL, de nieuwbouw van het LUMC, universiteitsinstellingen en veel openbare ruimte. De Rijnsburgersingel en Morssingel hebben een duidelijk (woon)karakter en sterke kwaliteiten die volgens de Nota van Uitgangspunten behouden moeten blijven. Bereikbaarheid en parkeren: De gemeente wil doorgaand autoverkeer door en langs het centrum zoveel mogelijk tegengaan. De bouw van nieuwe parkeergarages is daarom noodzakelijk. Delen van het Stationsgebied (het Stationsplein, de Stationsweg en de Bargelaan) zijn vrijgemaakt van doorgaand autoverkeer. Mede als gevolg hiervan zijn openbaar vervoer en voetgangers leidend in het gebied. Aan beide zijden van het station ondervinden voetgangers en busverkeer echter geregeld hinder van elkaar. Er zijn in het plangebied (semi-)openbare parkeerplaatsen. De overdekte parkeergarage bij het LUMC (1.200 plaatsen) is de grootste concentratie, maar ligt niet optimale loopafstand van het station en stadscentrum. Onder het in aanbouw zijnde ROC-gebouw wordt een parkeergarage van 325 plaatsen gerealiseerd. Andere belangrijke (semi) openbare parkeerplaatsen zijn gelegen aan de Morssingel (90 parkeerplaatsen), in het Morssingelblok (250 plaatsen) en de Lammermarkt (200 plaatsen). Deze liggen allemaal op maaiveld. Groen en openbare ruimte Over het algemeen is het Stationsgebied functioneel ingericht. Het is vrijwel volledig verhard en wordt gekenmerkt door veel infrastructuur en onaangenaam grote openbare ruimtes. Het huidige Stationsplein is hiervan een goed voorbeeld. pagina 10

11 Er bestaat een groot contrast tussen de fijnmazigheid van het historische centrum en de naoorlogse schaalgrootte van het Stationsgebied. De groene en blauwe kwaliteiten komen alleen tot uitdrukking aan de grenzen van het Stationsgebied: de Rijnsburgersingel en Morssingel. 1.3 Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied Het Stationsgebied moet de verbindende schakel vormen tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Bovendien moet het gebied een aantrekkelijke stadsentree worden, met een hoge dichtheid en sterke mix aan functies. De huidige inrichting is echter te laagwaardig om die functie goed te vervullen. Op dit moment past de uitstraling van het Stationsgebied niet bij de ambities van Leiden en een kwaliteitsverbetering is dan ook gewenst. Daarbij heeft de gemeente drie doelstellingen voor ogen: 1. Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de belangrijkste entree van Leiden. 2. Het versterken van de economische functie van het Stationsgebied door het vinden van de optimale combinatie van wonen, werken en mobiliteit. 3. Het bevorderen van bezoek aan de binnenstad vanuit het Stationsgebied, zodat daar meer bestedingen plaatsvinden. Onderstaande kaart toont een ruimtelijke uitwerking van dit wensbeeld, zoals opgenomen in de stedenbouwkundige visie van Maxwan architects+urbanists. Figuur 1.2 Visiekaarten Stationsgebied Leiden Bron: Stedenbouwkundige visie Stationsgebied Leiden Figuur 1.2 geeft de programmatische landing van de diverse functies goed weer. Een monofunctioneel woongebied zal vooral aan de Morssingel, in het zuiden worden gerealiseerd, terwijl werken en wonen zullen landen in het huidige Morssingelblok en Rijnsburgerblok. Rondom de Stationsweg bestaat ruimte voor winkels en vrijetijdsvoorzieningen. pagina 11

12 Het netwerk van routes wordt completer en fijnmaziger gemaakt, zowel haaks als parallel aan het spoor. Dit netwerk heeft een schaal die aansluit op de fijnmazige schaal van de binnenstad. Inpassingen van infrastructuur, openbaar vervoer en parkeren moeten van een hoogwaardig niveau zijn. Bij voorkeur ontstaat een HOV-as waarop zowel de RGL als bussen gebundeld worden. Voordeel is dat op deze manier bus- en voetgangersverkeer in het Stationsgebied van elkaar gescheiden worden. De Stationsweg blijft de belangrijkste langzaam verkeersroute. Er worden er echter twee routes toegevoegd. Bij het Museum van Volkenkunde wordt een brug toegevoegd die een rechtstreekse verbinding met de Plesmanlaan mogelijk moet maken. Daarnaast wordt de route door de Joop Walenkamptunnel (nu nog in gebruik voor busverkeer) doorgetrokken naar de singels toe. Het Morssingelblok wordt hierdoor doorbroken. Het knooppunt Morssingel Plesmanlaan Schipholweg wordt zodanig ingericht dat de hoofdroute (Plesmanlaan Schipholweg) benadrukt wordt. Hierdoor moet de Morssingel minder gebruikt gaan worden voor sluipverkeer. Volgens de Nota van Uitgangspunten moet onderzocht worden of permanente openbare parkeervoorzieningen naar het Stationsgebied moeten worden geschoven. Logische locatie is het Stationsplein. In de eerste plaats moeten deze plaatsen voorzien in de behoefte vanuit werken en retail, maar kunnen tevens worden ingezet als P+Rvoorziening voor het station. De huidige parkeerplaats aan de Morssingel (90 parkeerplaatsen) wordt vervangen door woningbouw. De kwaliteit van de openbare ruimte is van een hoog niveau. Onderdeel is versterking en verbetering van de toegankelijkheid van de groene gordel om de singels heen. De ruimte die vrijkomt door de herinrichting van het knooppunt Morssingel Plesmanlaan Schipholweg wordt benut voor het herstellen van de groenstructuur. pagina 12

13 2 Beleidskader Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen niet los worden gezien van ruimtelijk beleid. Nationale, provinciale, regionale en lokale beleidsdocumenten geven de kaders aan waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn. In dit hoofdstuk is het beleidskader voor het Stationsgebied Leiden omschreven. Dit is gedaan aan de hand van algemene, integrale en sectorale beleidsdocumenten. 2.1 Algemene beleidsdocumenten Provinciale structuurvisie Het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland is de kern van Visie op Zuid-Holland. Zodoende wordt de goede kwaliteit van lezen en de economische concurrentiepositie verbeterd. De provincie wil dit bereiken door onder andere een samenhangend stedelijk netwerk te realiseren met een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus. De provincie ziet nieuwe mogelijkheden voor detailhandel en vrije tijd rond openbaar vervoerknooppunten. Gebiedsagenda Zuidvleugel/Zuid-Holland Op 10 november 2010 werd de Gebiedsagenda Zuidvleugel/Zuid-Holland tijdens het Bestuurlijk Overleg MIRT vastgesteld. Hierin presenteren Rijk en regio onder andere de volgende ambities: Bevorderen van de economie. Uitdaging voor de Zuidvleugel is om de arbeidsproductiviteit te laten stijgen: sterker maken wat al sterk is. Stedelijk intensiveren. Door minder uit te breiden buiten de steden en bestaande steden meer perspectief te bieden, zullen deze aantrekkelijker worden voor sociale stijgers, hoogopgeleiden en bedrijven. In aanvulling hierop is aandacht voor onder andere mobiliteitsontwikkelingen en voorzieningen wenselijk. Bereikbaarheid verbeteren. Het streven is om een samenhangend netwerk van (stads)regionale openbaarvervoerverbindingen en (hoofd)wegenstructuur te ontwikkelen. Economische centra, binnenstedelijke centra en woonmilieus moeten bereikbaar en aantrekkelijk blijven. Stedenbaan Door middel van het Stedenbaan project wil het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel de stedelijke ontwikkeling beter afstemmen op de bereikbaarheid van knooppunten en stations. Het concept richt zich onder andere op het beter benutten en versterken van bestaande steden en dorpen door een intensiever grondgebruik verdichting en menging nabij treinstations. In Holland Rijnland zijn op dit moment vijf stedenbaanstations (Voorschoten, De Vink, Leiden CS, Voorhout en Hillegom) en er wordt er één toegevoegd (Sassenheim). In een straal van circa meter rond deze stations is in de periode een netto toevoeging van tot m 2 kantoormeters geraamd (voor de hele Zuidvleugel: 0,7 tot 1,5 miljoen). Daarnaast zullen op deze locaties netto in totaal tot woningen aan de voorraad worden toegevoegd. De regiogemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de verdeling van het programma. Tevens kunnen ook detailhandel en leisure een belangrijke bijdrage leveren aan het beter benutten van de mogelijkheden die knooppunten leveren. Structuurvisie Leiden Kern van de Structuurvisie is de ambitie om Leiden, op het scharnierpunt tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad, verder te ontwikkelen tot een sterke pagina 13

14 kennisstad waar het goed wonen is. Om dat te kunnen doen zijn enkele aspecten van belang. Onder andere moeten de historische binnenstad beter op de kaart worden gezet en zal het Bio Science Park verder ontwikkeld worden en de bereikbaarheid worden verbeterd. Het Stationsgebied, de schakel die deze twee kerngebieden verbindt, is één van de aangewezen ontwikkellocaties. In de Structuurvisie verwoordt de gemeente Leiden de wenselijkheid van een kantorenslinger vanaf de A44 tot aan Nieuw Leyden. Deze zone langs de Plesmanlaan (De Leeuwenhoek, Bio Science Park, LUMC), de Schipholweg (Stationsgebied) en Willem de Zwijgerlaan zou bij uitstek geschikt zijn voor kennisintensieve bedrijven die niet passen binnen het restrictieve vestigingsbeleid van het Bio Science Park. Binnen de slinger worden extra kansen gezien voor het Stationsgebied, de plek waar de kennisclusters en de historische binnenstad samenkomen. De visie benoemt specifieke doelgroepen als specialistische consultancy bureaus, ingenieursbureaus of bureaus met juridische of management specialisatie die niet zo zeer van een gebouw als van een goed netwerk en goede bereikbaarheid afhankelijk zijn. Ligging Stationsgebied Leiden Ligging Stationsgebied t.o.v. de binnenstad Bron: Structuurvisie Leiden Bron: Programma Binnenstad Kadernota bereikbaarheid De bereikbaarheid van de stad dient te verbeteren, zodat Leiden haar status als plezierige stad om te wonen, leren, recreëren en ondernemen blijft behouden. Doel van de gemeente is dat in 2025 alle delen van de stad per voet, fiets of auto veilig te bereiken zijn. Leiden werkt aan een netwerk van rondwegen, een goed parkeerbeleid en hoogwaardige fiets- en ov-voorzieningen. Tevens bestaat de ambitie om Leiden als OV-knoop van de regio te laten fungeren: een hoog-waardig openbaar vervoernetwerk met bus-, trein-, en tramverbindingen verbindt Leiden vanaf het Centraal Station in alle richtingen met kernen in de regio. Zodoende is Leiden, en vooral het Stationsgebied, voor stad en regio uitstekend te bereiken. Ook parkeren is essentieel voor het functioneren van de binnenstad. Programma Binnenstad Leiden Het Programma Binnenstad (onderdeel van de Structuurvisie) omvat projecten, activiteiten en maatregelen die de binnenstad van Leiden een kwalitatieve impuls moeten geven om zo aantrekkelijker te zijn voor bezoekers, bewoners en werknemers. Onder andere de ambitie om meer en betere winkel- en horecavoorzieningen en een groter aanbod aan culturele activiteiten te realiseren wordt uitgesproken. De stad wil meer bezoekers trekken (herhalingsbezoek, combinatiebezoek en meerdaagse bezoeken), hogere bestedingen stimuleren en een hogere waardering van de binnenstad oogsten. Het Stationsgebied is binnen het programma een belangrijke ontwikkellocatie: een multifunctioneel programma van detailhandel, leisure, horeca, kantoren en woningen moet zorgen voor een aantrekkelijke hoofdentree tot de stad. Andere projecten in de binnenstad zijn onder pagina 14

15 andere de versterking van het winkelgebied Aalmarkt, verbetering van de entree door herinrichting van de Beestenmarkt, herinrichting van het Stadhuisplein, de reconstructie van historische panden en de aanleg van enkele parkeergarages (zoals op het Morspoortterrein en onder de Garenmarkt). 2.2 Sectorale beleidsdoelstellingen Kantoren In mei van dit jaar kwamen het Rijk, provincies, gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en gebruikers bijeen in de Kantorentop, een initiatief van toenmalig minister van VROM en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Tijdens deze Kantorentop werd een akkoord bereikt over de aanpak van de structurele leegstand op de kantorenmarkt. De leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt bedraagt 6,7 miljoen m², 14% van de totale voorraad. Betrokken partijen spraken onder meer af om programma s regionaal beter te zullen afstemmen, minder gronden voor de bouw van nieuwe kantoren uit te geven, sterker in te zetten op herontwikkeling en verduurzaming van de bestaande voorraad en nieuwbouw te reserveren voor hoogwaardige, binnenstedelijke locaties met een goede (OV)bereikbaarheid. 1 De Regionale Kantorenstrategie van Holland Rijnland dateert van 2006 en stelt dat tot 2015 in de gemeenten Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude, Katwijk, Oegstgeest en Voorschoten m² kantoorruimte mag worden bijgebouwd. Hiervan komt m² ten goede aan Leiden Centraal. Op verzoek van de gemeente Leiden werd het oorspronkelijke metrage van m², als opgetekend in de kantorennota van 2003, opgerekt ten behoeve van exclusieve vragers (UWV, CWI en SoZa). De overige meters zijn geprojecteerd op Leeuwenhoek/Rhijngeest ( m², specifiek bestemd voor kennisinstellingen, productiebedrijven en laboratoria met een hoog kantooraandeel gelieerd aan het Bio Science Park), Leiden Lammenschans ( m²), de A4-zone tussen Leiderdorp en Zoeterwoude ( m²) en enkele kleine locaties ( m²). In de Structuurvisie Holland Rijnland 2020, die juni vorig jaar werd vastgesteld, zijn bovengenoemde cijfers onveranderd. Door de malaise op de kantorenmarkt wordt echter getwijfeld aan de haalbaarheid cq. wenselijkheid van extra kantoormeters in de regio. Regio Holland Rijnland is voornemens om het programma op korte termijn te actualiseren. Wonen De verstedelijkingsstrategie Zuidvleugel is een strategie met betrekking tot het wonen en beoogt het versterken van het vestigingsklimaat. Om als Zuidvleugel mee te liften in de gewenste schaalsprong, die de Randstad in totaliteit moet maken, is het nodig de juiste woningen en woonmilieus te realiseren. Daarmee worden huidige bewoners vastgehouden en nieuwe aangetrokken. Voor de gehele Zuidvleugel gaat het om een toevoeging van woningen tussen 2010 en 2020 en woningen tussen 2020 en 2030 ( Kern van de Woonvisie Leiden is de ambitie dat Leiden een stad wil zijn waar alle inwoners (binnen hun financiële mogelijkheden) vrij kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit. Hiertoe dienen vraag en aanbod op de woningmarkt zoveel mogelijk op elkaar te zijn afgestemd. Dat dit nu niet het geval is, blijkt uit drie doelen en twee opgaven die met de kernambitie samenhangen. De doelen: 1 De zomermaanden zouden gebruikt worden om deze afspraken uit te werken in een Actieprogramma (dit Actieprogramma is niet te vinden op internet). Uit contact met het IVBN blijkt: eind oktober vinden gesprekken plaats met de nieuwe minister van Ruimte waarin het vervolg aan de Kantorentop zal worden besproken. pagina 15

16 het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt door vergroten van aanbod, met name in segmenten waar de spanning het grootst is; om een kwaliteitssprong in de woningvoorraad te maken moeten woningen worden bijgebouwd en gerenoveerd; het behouden van voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen. De Woonvisie benoemt twee opgaven: Meer kwaliteit in de bestaande woningvoorraad en het versnellen en vergroten van aanbod door nieuwbouw. Detailhandel Zuid-Holland voert als een van de weinige provincies een actief detailhandelsbeleid voor plannen met een bovenlokale reikwijdte (omvangrijke winkelcentrumprojecten en perifere detailhandel). De provincie en de regio Rijn- en Bollenstreek onderschrijven het belang van structuurversterking van het Leidse centrum (de belangrijkste aankoopplaats in de Rijn- en Bollenstreek, en de derde aankoopplaats in Zuid-Holland) door verbetering van de kwaliteit van het aanbod, het vullen van leemten in het aanbod en het verbeteren van de bereikbaarheid en de parkeersituatie. Ook voert men een terughoudend beleid voor projecten in de regio die de bovenlokale functie kunnen ondergraven. Het REO heeft ingestemd met een toevoeging van m² aan de Aalmarkt en m² aan het Stationsplein en wil de mogelijkheden voor de vestiging van grootschalige winkels aan de rand van de binnenstad laten onderzoeken. In het Concept Beleidskader Detailhandel Leidse Binnenstad (december 2010) heeft de gemeente Leiden de volgende doelstellingen geformuleerd voor de detailhandel in de binnenstad: Verbeteren van het basisaanbod: creëren van meer grotere units, actief aantrekken van grote formules en stimuleren nieuwe concepten. Versterken van het onderscheidend vermogen: zwerfmilieus behouden en uitbreiden, behoud van het historisch karakter, stimuleren van nieuwe concepten, aantrekken van meer bezoekers (hoog opgeleid, hoge koopkracht, senioren) en stimuleren van combinatiebezoek. Randvoorwaarden voor ondernemers: onder andere verbeteren imago van Leiden. Randvoorwaarden voor bezoekers: goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid, aantrekkelijke openbare ruimte en looproutes, compact houden van het kernwinkelgebied, voldoende horeca en verbetering van het imago van Leiden als winkelstad. Leisure In de Provinciale Structuurvisie (2010) staat beschreven dat de provincie nieuwe mogelijkheden ziet voor detailhandel en leisure rond openbaar vervoerknooppunten. Met betrekking tot culturele en toeristische voorzieningen wordt verder gesteld dat deze in de grote en de historische steden van groot economisch belang zijn en dat de ontwikkeling gestimuleerd moet worden. Ook de versterking van het cultureel en toeristisch profiel van steden krijgt aandacht. Iedere stad heeft een eigen karakter dat aangescherpt moet worden ten behoeve van de aantrekkelijkheid en het vestigingsklimaat van de afzonderlijke steden als van het totale stedelijk netwerk. Er is geen specifiek beleid voor vrije tijd of toerisme in de gemeente Leiden. De afgelopen jaren zijn er verder enkele onderzoeken uitgevoerd naar de hotelcapaciteit in Leiden (LAgroup, 2007) en naar de marktkansen van bioscoopontwikkeling (ZKA, 2004). Aan deze onderzoeken wordt aandacht besteed in hoofdstuk 7. Ook is er een Actieplan Horeca uit 2006 waarin het economisch belang van horeca voor de gemeente wordt uitgesproken en waarin actiepunten worden geformuleerd die moeten leiden tot een optimale dienstverlening en heldere regelgeving van de gemeente aan de horecabranche. De gemeente schept randvoorwaarden waarbinnen de horecabranche zich zo kan pagina 16

17 ontwikkelen dat Leiden er in brede zin van profiteert zonder dat andere belangen in het gedrang komen. pagina 17

18 3 Trends, ontwikkelingen en benchmarks in stationsgebieden Er is sprake van hernieuwde interesse in de ontwikkeling van stationsgebieden: steeds vaker worden deze als belangrijk (her)ontwikkelingsgebied beschouwd, zowel voor economische functies als voor woonfuncties. Dit hoofdstuk behandelt algemene trends en ontwikkelingen in stationsgebieden in Nederland en zoomt in op drie interessante, voor Leiden vergelijkbare projecten. Doel is het verkrijgen van inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden van Stationsgebied Leiden. 3.1 Trends en ontwikkelingen in stationsgebieden In de periode zijn stationsgebieden steeds verder geïntensiveerd en verstedelijkt (PBL 2010). In die periode is het aantal woningen met 10% en de werkgelegenheid met circa 20% toegenomen. De landelijke cijfers lagen voor diezelfde periode echter hoger: respectievelijk 12% en 30%. Een verklaring voor die achterblijvende ontwikkeling kan liggen in het feit dat ontwikkelingen in een bestaand bebouwd (stations)gebied lastiger zijn dan greenfieldontwikkelingen aan de stadsrand. Uit figuur 3.1 blijkt dat in stationsgebieden met name de publieke sector verantwoordelijk is voor veel nieuwe banen, terwijl elders commerciële diensten het leeuwendeel voor hun rekening nemen. De productiesector rondom stations heeft te maken met een sterke daling van de werkgelegenheid. Tevens lijken stadsrandlocaties met treinhalte er beter in te slagen werkgelegenheid (met name commerciële diensten) aan zich te binden dan de intercitystations van (middel)grote steden, die meestal in het centrum zijn gesitueerd. Figuur 3.1 Werkgelegenheidsontwikkelingen rondom stationsgebieden, Bron: PBL 2010 (op basis van NS en LISA, 1996 en 2008) Twee redenen om in stationsgebieden van centrumgebieden te blijven investeren: Nederland heeft de komende jaren te maken met een grote verstedelijkingsopgave. In de Randstad moeten tot 2040 circa woningen, grotendeels binnenstedelijk met een accent op hoogstedelijke milieus, worden gerealiseerd (VROM 2008). Stationsomgevingen zijn hiervoor bij uitstek geschikt. pagina 18

19 Het aantal treinreizigers is sterk gegroeid: van 13,8 miljard kilometer in 2003 naar 16,1 miljard in 2008 (+17%). De toekomstprognoses lopen uiteen: de Nota Mobiliteit spreekt van 17 miljard in 2020, de NS gaan uit van 21,5 tot 23,5 miljard en het Kennisinstituut Mobiliteit heeft het over 18 tot 20 miljard (V&W 2007). Stationsgebieden zijn optimale locaties om deze mobiliteitsgroei te koppelen aan de verstedelijkingsopgave. Beleid voor ontwikkeling van stationsgebieden Diverse partijen, overheid en markt, hanteren dan ook beleid om stations en stationsomgevingen tot ontwikkeling te brengen: Ministerie van VROM, Nieuwe Sleutelprojecten: De Nieuwe Sleutelprojecten zijn grootschalige ontwikkelingsplannen voor zes HSL-stations en hun omgeving: Amsterdam Zuidas, Arnhem, Breda, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Deze projecten moeten door hun goede bereikbaarheid uitgroeien tot toplocaties voor wonen, (internationale) werkgelegenheid en voorzieningen. Hierdoor krijgt ook de leefbaarheid en sociale veiligheid in de steden een sterke impuls (VROM 2006). Ministerie van VROM, Programma Spoorzoneontwikkeling: Doel van dit programma is om een aantal gebiedsontwikkelingen rondom stations te stimuleren door de samenwerking tussen de Ministeries van VROM en V&W (nu samengevoegd in Infrastructuur en Milieu), NS en Prorail en de betreffende gemeenten te bevorderen. Groningen, Nijmegen, Amersfoort en Zwolle zijn geselecteerd als de vier voorbeeldprojecten (Rijksoverheid, 2008). Nederlandse Spoorwegen, Visie 2020: De NS kijken in deze visie breder dan alleen de trein. Gemak, comfort en keuzevrijheid voor de reiziger staan centraal. Naast betere informatievoorziening, snellere verbindingen en meer overstapmogelijkheden willen de NS meer diensten op en rond stations aanbieden. Daarbij worden kinderopvang, supermarkten, vergadermogelijkheden en leisure als voorbeeld gegeven. De verstedelijkingsopgave, ontwikkeling van het aantal treinreizigers en stationsgerelateerde projecten maken verdere intensivering van stationsomgevingen noodzakelijk. Een aantal steden is bezig met een dergelijk opgave. Door deze projecten als benchmark te nemen ontstaat voor Leiden een kader waaraan de voorgenomen ontwikkelingen gespiegeld kunnen worden: Op welk vlak wijken de Leidse plannen af? Wat zijn de leerervaringen? Hiervoor zijn drie vergelijkbare gebiedsontwikkelingen rond stations in middelgrote steden gekozen: Breda, Tilburg en Arnhem. 3.2 Breda Stationskwartier Visie en doelstellingen De aansluiting op de HSL vormt voor Breda en de Brabantse regio een impuls om de ruimtelijk-economische positie verder te versterken. Door aan te haken op dit railsysteem wil Breda het Stationskwartier transformeren tot een hoogwaardige en hoogstedelijke omgeving voor wonen, werken en voorzieningen. Het project Stationskwartier is één van de zes Nieuwe Sleutelprojecten van het Rijk. De doelstellingen en ambities die het Rijk heeft geformuleerd met betrekking tot het programma luiden als volgt: Het Stationskwartier dient als aanjager voor de ontwikkeling van Via Breda en is complementair en tegenhanger van de historische binnenstad. Laagwaardige terreinen moeten worden omgevormd tot toplocaties waar intensief ruimtegebruik, functiemenging en stedelijke dynamiek centraal staan. pagina 19

20 Er worden faciliteiten geboden voor vernieuwende concepten in cultuur, onderwijs, kenniscentra. Daarnaast moet Noordwest-Europees georiënteerde bedrijvigheid en kennis- en arbeidsintensieve werkgelegenheid worden aangetrokken. Uitgangssituatie en programma Stationskwartier Tabel 3.1 bevat het programma voor het project Breda Stationskwartier zoals dat is omschreven in het bestemmingsplan Stationskwartier (2007). Tabel 3.1 bevat daarnaast een schatting van het bestaande programma van kantoren, detailhandel, leisure en overige functies in het stationsgebied van Breda (zie figuur 3.2), dat dateert van de periode voor het project Stationskwartier. Met uitzondering van de functie wonen is op basis van observatie ter plaatse en deskresearch een inschatting van het metrage per functie gemaakt. Beide programma s, de uitgangssituatie en de beoogde toevoegingen, tellen op tot het totale (toekomstige) programma in het stationsgebied. Figuur 3.2 Afbakening stationsgebied Breda Bron: Ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv Tabel 3.1 Uitgangssituatie (programma bestaand) en toevoeging nieuw i.h.k.v. Breda Stationskwartier Programma bestaand Toevoeging nieuw Totaal programma Wonen niet geïnventariseerd m 2 (580 stuks) - Kantoren ± m² m m² Detailhandel 500 m² * m 2 (voorzieningen en commercieel) m² Leisure ± m² (horeca, wv. 2 hotels) m 2 (hotel) m² Overig ± m² (basisschool) m 2 (rechtbank) 800 m 2 (logistieke ruimtes) m² Bron: Programma bestaand: observatie Bureau Stedelijke Planning en *Locatus; Toevoeging nieuw: Gemeente Breda (2007), Bestemmingsplan Stationskwartier pagina 20

21 Conclusies Het betreft een multifunctionele ontwikkeling. Het programma wijst echter geen directe oppervlakten toe aan kenniscentra, onderwijs, cultuur of kennis-/arbeidsintensieve bedrijvigheid, terwijl deze functies wel expliciet deel uitmaken van de doelstellingen. Wat betreft wonen is er in Breda een tekort aan studentenwoningen. Er bestaan plannen om een fors aantal studentenwoningen in het Stationskwartier te realiseren, alhoewel de projectleider twijfelt of deze doelgroep past binnen de hoogwaardige ambities. Alle overige woningen worden in appartementvorm gerealiseerd, toegespitst op hoger opgeleide tweeverdieners. Qua kantoren wordt in Breda relatief veel gerealiseerd in de publieke sector. De RGD is een belangrijke speler: deze realiseert de regionale rechtbank en een kantoor van de Belastingdienst in de terminal. Tevens heeft IPMMC plannen voor een WTC-gebouw. Overige doelgroepen zijn (conform het sleutelprojectenbeleid) internationaal opererende bedrijven die van buiten Breda moeten worden aangetrokken. Als belangrijke maatschappelijke functie is de gemeente in gesprek met de Hogeschool voor Toerisme en Verkeer voor een vestiging in het Stationskwartier. Detailhandel speelt in de programmering nauwelijks een rol als verbindend element naar het stadscentrum. Het betreft vooral plintfuncties die een ondersteunende rol bieden voor de kantoorfuncties in het gebied. Dit dient concurrentie met de binnenstad tegen te gaan. Leisure speelt geen grote rol in het Stationskwartier. De reden daarvoor is dat Breda al een groot, modern leisureaanbod in het centrum heeft: het Chassékwartier huisvest o.a. een theater, bioscoop en casino. De enige plannen voor leisure zijn een hotel en wellicht een congrescentrum in combinatie met het WTC. NS Poort is de belangrijkste ontwikkelaar in het gebied. Momenteel ligt de prioriteit van de ontwikkeling bij de OV-terminal, het Stationskwartier heeft een wat lagere prioriteit. Het is lastig de ambities uit de masterplannen te handhaven. 3.3 Tilburg Spoorzone Visie en doelstellingen De Spoorzone moet zich gaan ontwikkelen tot een stedelijk stadsdeel dat complementair is aan de bestaande binnenstad. Het gebied dient grootstedelijke allure te krijgen, wat moet leiden tot een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor diverse functies uit de stad en regio. Tevens krijgt het gebied een heterogeen karakter met een mix van verschillende functies. Uitgangssituatie en programma Spoorzone De omgeving van station Tilburg was ook voor de start van het project Spoorzone al een belangrijke locatie voor met name kantoren. Tabel 3.4 bevat een inschatting van het bestaande programma (uitgangssituatie) in het stationsgebied (afbakening zie figuur 3.3) en de beoogde uitbreidingen in de Spoorzone, als vermeld in het bestemmingsplan en structuurplan Spoorzone. In het bestemmingsplan en het structuurplan Spoorzone wordt een aantal specifieke functies genoemd die in het gebied passen: Realisatie van het Huis van de Wereld (vestigingsplaats voor multiculturele organisaties). Koppeling met cultuur op het Werkplaatsterrein, waaronder mogelijk een regionale band met de Efteling. Eveneens op het Werkplaatsterrein is ruimte voor een congresfaciliteit gekoppeld aan een hotel. De congresfaciliteit bij voorkeur in de vorm van een gebouw met gedeelde faciliteiten. pagina 21

22 Met betrekking tot woonfuncties wordt ingezet op een combinatie van royale stadswoningen en anderzijds appartementen in hoogstedelijke gemengde zones. Specifieke woonfuncties zijn een woonhotel, woonzorgcombinaties en studentenhuisvesting. Onderwijs: een nieuwste school en experimentele vormen van onderwijs (het liefst in de creatieve disciplines), gelieerde activiteiten als een studiecentrum/bibliotheek, kennisinstituut, studentenvoorzieningen en -verenigingen. Op het voormalige Van Gend & Loos-terrein, ten westen van het station gelegen, is ruimte voor een grootschalige leisureontwikkeling. De gemeente is hier voornemens een binnensport- en muziekcomplex te ontwikkelen met gedeelde horecafaciliteit. Figuur 3.3 Afbakening stationsgebied Tilburg Bron: ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv Toelichting bij gebiedsafbakening: het stationsgebied van Tilburg loopt ver door naar het oosten omdat het kantoor van Interpolis, gelegen in de punt, visueel bij het stationgebied hoort en wordt gezien als pionier van de herontwikkeling van de spoorzone. Tabel 3.2 geeft het programma voor het project Tilburg Spoorzone weer zoals omschreven in het bestemmingsplan Tilburg Spoorzone (2008). Het Van Gend & Loosterrein is onderdeel van het project, maar niet meegenomen in het bestemmingsplan. Een indicatie van vierkante meters ontbreekt. Tabel 3.2 Uitgangssituatie (programma bestaand) en toevoeging nieuw i.h.k.v. Tilburg Spoorzone* Programma bestaand Toevoeging nieuw Totaal Wonen niet geïnventariseerd m 2 (1.750 stuks) - Kantoren ± m² m 2 (incl. creatieve bedrijven) m² Detailhandel m² * m m² Leisure ± m² (museum, poppodium) m² Overig n.v.t m 2 (maatschappelijke en culturele voorzieningen) m² Bron: Programma bestaand: observatie Bureau Stedelijke Planning en *Locatus; Toevoeging nieuw: Gemeente Tilburg (2008), Bestemmingsplan Tilburg Spoorzone * excl. terrein van Van Gend & Loos pagina 22

23 Conclusies Ondanks de hevige crisis op de vastgoedmarkt handhaaft de gemeente Tilburg tot op heden het programma en (dus) de ambities. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar voor het project, waardoor het mogelijk is bepaalde deelprojecten op een later moment te ontwikkelen. Het accent binnen het programma ligt sterk op wonen. Dit heeft twee redenen: enerzijds zorgen juist bewoners voor een levendig stationsgebied, anderzijds zorgen de woningen ook voor een betere financierbaarheid van het gehele plan. Bij de totstandkoming van het programma heeft de gemeente sterk geleund op de strategie van schatgraven in de regio : het zoeken naar concepten en leggen van contacten om ontwikkelingen op gang te brengen. Tilburg is van oudsher geen kantorenstad. Vandaar dat kantoren een relatief bescheiden aandeel kennen. Belangrijke kantoorafnemers (Interpolis, CZ, VGZ) zijn van oorsprong lokale spelers. Het enige bedrijf dat voorheen niet in Tilburg gevestigd was, is Fuji. De belangrijkste doelgroep zijn bedrijven die reeds in Tilburg gevestigd zijn. De prijs per m 2 bvo ligt in de Spoorzone iets hoger ( 10 a 20 per m 2 ) dan voor kantoren op snelweglocaties. Detailhandel speelt in de plannen een bescheiden rol, om concurrentie met de binnenstad te voorkomen. Er wordt wel ingezet op een alternatieve looproute van station richting centrum, welke wordt ingevuld met detailhandel. Verder is de gemeente bezig met een haalbaarheidsstudie voor een concept gelijk aan de Markthal in Rotterdam. Leisure, cultuur en onderwijs zijn belangrijke onderdelen in de plannen. Deze komen samen op de voormalige NS-werkplaats ten noorden van het station, waar een sterk gemengd gebied wordt ontwikkeld. Het Huis van de Wereld is inmiddels gerealiseerd, er is een intentieovereenkomst gesloten met Fontys en samen met de universiteit probeert de gemeente een hotel/congresfaciliteit te realiseren. Op het Van Gend & Loos-terrein, ten westen van het station, wil de gemeente een topsport- en muziekcomplex realiseren. 3.4 Arnhem Centraal Visie en doelstellingen Het station en het emplacement worden vernieuwd, uitgebreid en klaargemaakt om de HSL Oost te kunnen accommoderen. Door die activiteiten moet de aantrekkingskracht van de stad en daarmee de werkgelegenheid sterk toenemen. De gemeente Arnhem ambieert hiermee een centrumrol te vervullen in een economisch zeer aantrekkelijke regio, ook in Europees verband. Uit de uitvoeringsovereenkomst tussen het Rijk en gemeente Arnhem in het kader van de Nieuwe Sleutelprojecten gelden de volgende uitvoeringsdoelen en ambities: Het ontwikkelen van een multimodaal, hoogwaardig OV-knooppunt. Het ontwikkelen van een centrummilieu rond de stationslocatie, met een maximale spinoff van investeringen in het gebied. Bovendien moet er sprake zijn van een toplocatie voor wonen, werken en voorzieningen, vooral voor de midden- en hogere inkomens. Uitgangssituatie en programma Arnhem Centraal Net als voor Breda en Tilburg, is er voor Arnhem een schatting gemaakt van het programma dat dateert van voor de ontwikkeling van Arnhem Centraal. In tabel 3.3 is die weergegeven. Tabel 3.6 geeft het programma voor het project Arnhem Centraal weer zoals omschreven in het Masterplan Arnhem Centraal (1997). pagina 23

24 Figuur 4.4 Afbakening stationsgebied Arnhem Bron: ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv Tabel 3.3 Uitgangssituatie (programma bestaand) en toevoeging nieuw i.h.k.v. Arnhem Centraal Programma bestaand Toevoeging nieuw Totaal Wonen Niet geïnventariseerd m 2 ( stuks) - Kantoren ± m² m m² Detailhandel m² * m m² Leisure ± m² (hotels, Luxor Live) m 2 (horeca) m² Overig ± m² (o.a. Leger des Heils) m² Bron: Programma bestaand: observatie Bureau Stedelijke Planning en *Locatus; Toevoeging nieuw: Gemeente Arnhem (1997), Masterplan Arnhem Centraal Conclusies Het beoogde programma is vergeleken met de andere twee projecten relatief bescheiden. De focus ligt op de infrastructurele componenten in het plan: de OV-terminal, de parkeergarage en verkeerstunnel. In verband met de vastgoedcrisis vindt een heroverweging plaats van de ontwikkeling van woningen. Door de intensiteit van het rail- en wegverkeer in het gebied zijn andere woonlocaties, zoals het project Rijnboog, aantrekkelijker. Ook de detailhandel ten oosten van het station wordt momenteel heroverwogen, omdat deze te zeer concurrerend wordt geacht voor de binnenstad. De optie om laagwaardige detailhandel te realiseren, om zo concurrentie met de binnenstad te voorkomen, wordt voor een prestigieus project als Arnhem Centraal niet wenselijk geacht. pagina 24

25 Het kantorenprogramma is relatief groot. Het gepland programma van m 2 is ondanks de crisis niet gewijzigd. Centrumlocaties zijn in Arnhem meer in trek dan snelweglocaties. Dit uit zich in een hoger huurprijsniveau (10% hoger dan snelweglocatie als de Gelderse Poort). Opvallend is het grote aantal eigenaar-gebruikers (onder andere Cito, UVIT). Door het beperken van de woonfunctie en detailhandel dreigt het gevaar dat het gebied een doorgangs- en werkgebied wordt. De gemeente wil dit voorkomen door leisurefuncties te realiseren (hotel, bioscoop, congresfaciliteit). Op Pathé na zijn er echter geen concrete leisure-exploitanten die initiatief tonen, waardoor de gemeente een prijsvraag overweegt. In het gebied is een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd met parkeerplaatsen. Het streven was 750 plaatsen voor kort parkeren en 300 voor abonnementshouders. De parkeernorm van kantoren bedroeg oorspronkelijk één plaats per 250 m 2 kantoren, uiteindelijk is dit verdubbeld naar één plaats per 125 m 2. Zelfs dat blijkt te laag. Ook de vraag naar stallingsplaatsen voor fietsers is groter dan verwacht. 3.5 Conclusies voor Stationsgebied Leiden Tabel 3.4 vat de uitbreidingsprogramma s van de benchmarks samen en vergelijkt deze met het programma voor het Leidse Stationsgebied, zoals geformuleerd in de Nota van Uitgangspunten. Tabel 3.4 Overzicht nieuwe toevoegingen per stationsgebied (in m2) Breda Stationskwartier Tilburg Spoorzone Arnhem Centraal Wonen* % % Leiden Stationsgebied 12%-17% % Kantoren % % %-78% % Detailhandel % % % % Leisure % - 0% % % Overig % % - 0% % * Voor woningen is 125 m 2 bvo gerekend De samenstelling van de nieuwbouwprogramma s varieert. Zo ligt in Tilburg het accent op wonen, terwijl Arnhem een focus heeft op kantoren. Leiden is qua opbouw van het nieuwbouwprogramma het best te vergelijken met Tilburg, maar qua omvang het beste met Breda. Met betrekking tot de woonfunctie richten Breda en Tilburg zich sterk op de hoog opgeleide en kapitaalkrachtige binnenstadsbewoner. In Arnhem wordt zoals gezegd de woonfunctie heroverwogen. In Arnhem en op enige afstand Breda hebben kantoren het grootste aandeel in het uitbreidingsprogramma. Dit zal te maken hebben de Sleutelprojectenstatus van beide steden, waar de focus beleidsmatig sterk ligt op versterking van de (inter)nationale economische concurrentiepositie. Opvallend aspect is dat in de vergeleken stationsgebieden detailhandel beperkt is in verband met mogelijke concurrentie met de binnenstad. In Leiden is het geplande metrage detailhandel groter. pagina 25

26 Leisure blijft vaak beperkt tot de kleinere (horeca)functies in de plint. Andere functies zijn een bioscoop, hotel en/of congres-/vergadercentrum. Tilburg heeft van de drie het meest ambitieuze leisureprogramma. Dit ligt echter op ruime afstand van het station. Maatschappelijke voorzieningen zijn belangrijke functies voor stationsgebieden. In Breda en Tilburg bestaan plannen om onderwijsinstellingen in het gebied te vestigen. Bovendien ambieert Tilburg de komst van andere belangrijke instellingen in, zoals een bibliotheek en het multiculturele Huis van de Wereld (reeds gerealiseerd). Het inbouwen van flexibiliteit is een belangrijk aspect in het proces. Dat kan voor een groot deel binnen het bestemmingsplan. Zo heeft Tilburg in het bestemmingsplan bandbreedten aangebracht en was het in Breda mogelijk om binnen het bestemmingsplan programmameters uit te wisselen tussen functies. In Arnhem waren dergelijke vormen van flexibiliteit niet aangebracht, waar volgens de projectleider wel aandacht aan had moeten worden besteed. Daarnaast is het van belang deelprojecten onafhankelijk van elkaar te kunnen realiseren. Wanneer een deelproject onhaalbaar blijkt, heeft dit geen gevolgen voor de onderdelen die wel gerealiseerd kunnen worden. Uitbreidingen kunnen niet los worden gezien van het reeds aanwezige programma. Tabel 3.5 bevat een overzicht van de totale programma s per stationsgebied (gebiedsafbakening stationsgebied Leiden in figuur 3.5), oftewel de uitgangssituatie plus nieuwe toevoegingen. Het volgende valt op: Leiden heeft op alle onderdelen veruit het grootste programma. Daar komt nog bij dat het gebied aan de zeezijde buiten beschouwing is gelaten. Het programma kantoren zal met de huidige plannen ruim tweemaal zo groot zijn als in Breda en Arnhem. Ook het beoogde programma detailhandel is fors, bijna tweemaal zo groot als in Breda, Tilburg én Arnhem. De verhoudingen tussen programmaonderdelen zijn vergelijkbaar. Arnhem vormt een uitzondering met een relatief klein programma aan maatschappelijke functies. Het (toekomstige) programma in Stationsgebied Leiden laat zich het best vergelijken met Tilburg Spoorzone. Leiden heeft al zo n m² kantoorruimte in het stationsgebied (inclusief Schipholweg), Tilburg zo n Ook in Tilburg bestaat het gebied uit een langgerekte strook langs het spoor van ongeveer een kilometer lang, grenzend aan het centrum. Tabel 3.5 Overzicht totale programma s (uitgangssituatie + nieuwe toevoegingen) per stationsgebied Breda Stationskwartier Tilburg Spoorzone Arnhem Centraal Leiden Stationsgebied Wonen* Kantoren m² 70% m² 76% m² 82% m² 74% Detailhandel m² 6% m² 4% m² 7% m² 5% Leisure m² 4% m² 4% m² 9% m² 5% Overig m² 20% m² 16% m² 2% m² 16% * Woningen zijn niet geinventariseerd ** Eventueel kan hier m² van het LUMC bij op worden geteld. pagina 26

27 Figuur 3.5 Afbakening Stationsgebied Leiden Bron: Ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 27

28 4 De markt voor kantoren Dit hoofdstuk is de weerslag van het onderzoek naar de marktmogelijkheden voor nieuwe kantoren in Leiden en specifiek in het Stationsgebied. Het hoofdstuk resulteert in een programma kantoren voor het Stationsgebied - in meters, doelgroepen en vestigingsvoorwaarden. Paragraaf 4.1 begint met een beschrijving van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de Nederlandse kantorenmarkt. Paragraaf 4.2 en 4.3 bevatten achtereenvolgens een analyse van de vraag- en aanbodzijde van de Leidse kantorenmarkt. De confrontatie van vraag en aanbod in paragraaf 4.4 brengt inzicht in de opnamecapaciteit van de Leidse kantorenmarkt. Middels een SWOT wordt vervolgens (in paragraaf 4.5) de potentie van het Stationsgebied als locatie voor nieuwe kantoren beoordeeld. Paragraaf 4.6 bevat het beoogde kantorenprogramma voor het Leidse Stationsgebied, paragraaf 4.7 gaat tot slot nader in op passende doelgroepen en bijbehorende vestigingsvoorwaarden. 4.1 Trends en ontwikkelingen De Nederlandse kantorenmarkt kent al sinds 2002 een ongunstige verhouding tussen vraag en aanbod. De recessie heeft de gezondheid van de kantorenmarkt nog verder aangetast. De Kantorentop (zie paragraaf 2.2) bevestigt dat temporisering, regionale afstemming, aandacht voor herontwikkeling en focus op binnenstedelijke OV-locaties noodzakelijk is. Als gevolg van de vergrijzing zal de beroepsbevolking de komende decennia afnemen. De krimpende beroepsbevolking zal een negatief effect hebben op de vraag naar kantoren. Anderzijds heeft de geleidelijke economische structuurverandering een positief effect op de vraag naar kantoren. In onze huidige economie zijn de publieke sector, hoogwaardige productie, hoogwaarde consumentendiensten en culturele industrie de dominante en groeiende sectoren. Dit zijn voor een groot deel kantoorhoudende activiteiten. Kantoorhoudende bedrijven prefereren in toenemende mate multifunctionele, stedelijke locaties nabij knooppunten van openbaar vervoer boven een monofunctionele (snelweg)locatie. Ook de ruimtelijke kwaliteit van deze locaties wordt steeds belangrijker. In aanvulling op traditionele locatiefactoren (bereikbaarheid en prijs) spelen zachte locatiefactoren als de aanwezigheid van voorzieningen, het lokale arbeidspotentieel, woonklimaat, culturele klimaat en imago een steeds belangrijkere rol. Voor werknemers is de werkomgeving een belangrijke secundaire arbeidsvoorwaarde geworden. Werken volgt wonen. In steden waar mensen graag willen wonen neemt ook de werkgelegenheid toe. Aan de aantrekkelijkste woonsteden van Nederland gaat niet alleen de bevolkingskrimp voorbij, ze doen het ook economisch beter. Uiteindelijk maakt een gunstige ligging in combinatie met goede stedelijke voorzieningen een stad aantrekkelijk. Tot deze conclusie komt Gerard Marlet in zijn proefschrift De aantrekkelijke stad. Bron: Persbericht Universiteit van Utrecht, 30 november 2009 Het aandeel kleine spelers neemt toe. Kleine bedrijven en ZZP-ers vormen tijdelijke samenwerkingsverbanden om snel in te kunnen spelen op de dynamiek in de markt. Hoewel ICT de noodzaak van fysieke nabijheid in veel gevallen heeft verkleind, is ruimtelijke clustering en lokale worteling nog steeds actueel. De grote hoeveelheid tacit pagina 28

29 knowledge, moeilijk overdraagbare kennis, maakt bijvoorbeeld dat aanverwante bedrijven zich in elkaars nabijheid vestigen. Het belang van third places neemt toe. Plekken waar ondernemers en werknemers elkaar kunnen ontmoeten en/of kunnen werken op weg van A naar B. Ook thuiswerken neemt een grote vlucht. Als gevolg kunnen bedrijven toe met een kleiner metrage. De vraag naar duurzame kantoren neemt toe. Gebruikers zoeken duurzaamheid vooral in energie- en dus kostenbesparing. Maar ook duurzaam materiaalgebruik en een duurzaam bouwproces spelen een rol. Of een aangename werkomgeving die de arbeidsproductiviteit van werknemers stimuleert. De wens van een duurzaam kantoorgebouw komt ook vaak voort uit het streven om maatschappelijker te ondernemen. Ter illustratie van de toenemende vraag naar multifunctionele, stedelijke locaties: NRC en nrc.next verhuizen naar Den Haag NRC Handelsblad, nrc.next en de uitgeverij willen in 2012 verhuizen van Rotterdam naar Den Haag. Moederbedrijf NRC Media praat met de gemeente over huisvesting in het gebouw van de Openbare Bibliotheek, ontworpen door de Amerikaanse architect Richard Meier. In het gebouw langs de kruising van het Spui-Kalvermarkt-Grote Marktstraat komt ongeveer m² kantoorruimte beschikbaar. NRC Media vertrekt uit de Rotterdamse Alexanderpolder omdat het huurcontract hier binnenkort afloopt en het krantenbedrijf naar een stadscentrum wil. Als de besprekingen slagen, gaat een langgekoesterde wens in vervulling dat de kranten terugkeren naar hun lezers. Van een bedrijvenpark langs de snelweg naar het levendig middelpunt van een grote stad, aldus de nieuwe hoofdredacteur van NRC Handelsblad, de Vlaming Peter Vandermeersch. Op de begane grond is een NRC Grand Café gepland, op de eerste verdieping wil de uitgever samen met de bibliotheek een debatruimte openen. In het gebouw is plaats voor alle ruim 300 werknemers van NRC Media. Inmiddels is echter bekend dat NRC zich gaat vestigen op het Rokin in Amsterdam. De bibliotheek is een prachtige locatie en het aanbod van Den Haag was goed, zegt uitgever Nijenhuis. Maar de combinatie van locatie, gebouw en prijs is in Amsterdam toch nog beter. Het wordt een mooi, transparant gebouw met een groot café en een debatruimte op de begane grond. De lezers kunnen bij ons binnenlopen. Openbare Bibliotheek aan levendige Spuiplein Den Haag Huidige NRC-kantoor aan de Marten Meesweg, R dam Bron: Vastgoedmarkt, en pagina 29

30 4.2 Vraaganalyse Werkgelegenheid Begin 2009 telde Leiden ruim banen 2, dit is 28% van de werkgelegenheid in de regio (Holland Rijnland 3 met ruim banen). Tussen 2000 en 2009 groeide de economie van Leiden met ruim banen (+11%), de regionale groei lag in die periode iets lager (+9%), maar nog steeds boven de landelijke groei (6%). Leiden telt als Universiteitsstad met een academisch ziekenhuis relatief veel banen in de zorg en het onderwijs. De zakelijke dienstverlening heeft eenzelfde aandeel in de werkgelegenheid als landelijk (19%). De overige sectoren zijn iets ondervertegenwoordigd (met name handel en reparatie). Leiden kent daarnaast een sterk cluster van activiteiten in de Life & Health Science 4, goed voor ruim 15% van de werkgelegenheid. Kantoorhoudende sectoren (zie tabel 4.1) zijn in Leiden goed voor bijna banen, oftewel 22% van de totale werkgelegenheid. In Holland Rijnland is dit percentage nagenoeg gelijk (21%, bijna banen). Binnen de kantoorhoudende sectoren zijn dominant: de overheid (30%) en rechtskundige dienstverlening, accountancy en belastingadvies/administratie (20%). Het aandeel van de financiële instellingen is klein (4%), net als de creatieve sectoren uitgeverijen, productie/distributie film en televisie en reclame en marktonderzoek, industrieel ontwerp en fotografie (respectievelijk 3% en 4%). Tussen 2000 en 2009 groeide de werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren in Leiden met 5% (600 banen). In Holland Rijnland was de groei een fractie hoger (6%). Sterk groeiende sectoren in Leiden waren speur- en ontwikkelingswerk (kennis en innovatie) met een groei van 750 banen en rechtskundige dienstverlening met een groei van 650 banen. In de verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening (beveiliging, bemiddeling, facility management) verloor Leiden ruim banen en ook het aantal banen bij financiële instellingen had te lijden (-250 banen). Tabel 4.2 Werkgelegenheid kantoorhoudende sectoren Leiden 2009 aantal banen in % Uitgeverijen, productie/distributie film en televisie 375 3% Dienstverlening op het gebied van informatietechnologie % Financiële instellingen 516 4% Verhuur van en handel in onroerend goed 497 4% Rechtskundige diensten, accountancy, belastingadvies en -adm % Speur- en ontwikkelingswerk % Reclame en marktonderzoek, industrieel ontwerp, fotografie 563 4% Verhuur roerende goederen en overige zakelijke diensten % Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verz % Totaal % Bron: Regionaal Informatiesysteem Samenleving, Tympaan Instituut / Bedrijvenregister Zuid-Holland, 11 november Bruto werkgelegenheid, ook deeltijdbanen 3 De regio Holland Rijnland bestaat uit de gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. 4 Activiteiten behorende tot de Life & Health Sciences zijn (SBI-indeling 2008): 2110 Vervaardiging van farmaceutische grondstoffen 2120 Vervaardiging van farmaceutische producten (geen grondstoffen) Biotechnologisch speur en ontwikkelingswerk op het gebied van agrarische producten en processen Biotechnologisch speur en ontwikkelingswerk op het gebied van medische producten en farmaceutische processen en van voeding Biotechnologisch speur en ontwikkelingswerk voor overige toepassingen Speur en ontwikkelingswerk op het gebied van gezondheid en voeding (niet biotechnologisch) Universitair medische centra pagina 30

31 Tabel 4.3 Werkgelegenheidsontwikkeling kantoorhoudende sectoren Leiden absoluut verschil in % Uitgeverijen, productie/distributie film en televisie % Dienstverlening op het gebied van informatietechnologie % Financiële instellingen % Verhuur van en handel in onroerend goed % Rechtskundige diensten, accountancy, belastingadvies en -adm % Speur- en ontwikkelingswerk % Reclame en marktonderzoek, industrieel ontwerp, fotografie -15-3% Verhuur roerende goederen en overige zakelijke diensten % Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verz % 595 4,9% Bron: Regionaal Informatiesysteem Samenleving, Tympaan Instituut / Bedrijvenregister Zuid-Holland, 11 november 2010 Transacties In de periode werden in Holland Rijnland ruim kantoormeters opgenomen door de markt (verhuurd of verkocht aan gebruikers). Bijna driekwart van deze meters werd opgenomen in Leiden, de rest in de overige Holland Rijnlandgemeenten (waarvan de helft in Alphen aan den Rijn). Leiden kende daarmee de afgelopen tien jaar een gemiddeld opnameniveau van m² per jaar, in de rest van regio bedroeg de gemiddelde jaarlijkse opname bijna m². Figuur 4.1 toont het verloop van het opnameniveau in Leiden en overig Holland Rijnland. Opvallend is de opnamepiek van bijna m² in Leiden in In dit jaar huurde verzekeraar Achmea m² in het Stationsgebied (momenteel in aanbouw). Figuur 4.1 Opname kantoren in Leiden en overig Holland Rijnland (in m 2 ) Leiden overig Holland Rijnland Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 31

32 Opvallend is dat Leiden ook in 2009 en 2010 substantiële opnamecijfers kende. De stijging van het opnameniveau in 2010 werd veroorzaakt door twee grote transacties op het Bio Science Park (Astellas, m² en Isoft, m²). In 2009 vond een diversiteit aan transacties plaats. Grootteklassen Transacties vanaf m², als die van Achmea ( m², Schipholweg, 2006) en Astellas ( m², Bio Science Park, 2010) zijn zeldzaam in Leiden (tabel 4.3). De derde transactie in deze grootteklasse was die van de gemeente Leiden ( m², Stationsplein, 2007). Het gros van de transacties, 92%, betreft kantoren kleiner dan m². In meters hebben deze transacties een aandeel van 52% in het totaal. Transacties in de grootteklasse m² vonden het afgelopen decennium gemiddeld eens per jaar plaats, transacties in de grootteklasse m² gemiddeld om het jaar. Kantoren Stationsgebied Leiden Bron: Bureau Stedelijke Planning Tabel 4.4 Gebruikerstransacties naar grootteklasse Leiden Aantal Som m² Aantal Som m² < 500 m² % 7% m² % 16% m² % 29% m² % 13% m² % 12% > m² % 24% Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november % 100% Huurprijzen Kantoren in Leiden hebben een gemiddelde huurprijs van 148 per m² per jaar 5. Huurprijzen rond dit niveau werden met name gerealiseerd aan de Haagse Schouwweg, Schipholweg en Schuttersveld. De hoogst gerealiseerde huurprijs bedroeg 216 m²/jaar en betrof de nieuwbouw van Achmea in het Stationsgebied. Deze tophuur staat overigens op enige afstand van tophuur nummer 2, die 188 per m² per jaar bedroeg (Rijnsburgerweg). Daarnaast wordt veelal een bedrag per parkeerplaats gevraagd, zo is af te leiden uit het huidige aanbod. Prijzen variëren van 600 plaats/jaar (gebouw Ypsilon, Bio Science Park, in combinatie met een huurprijs van 145 m²/jaar) tot plaats/jaar (Rijnlandtoren, Stationsgebied, in combinatie met een huurprijs van 165 m²/jaar). 5 Gebaseerd op gerealiseerde huurprijzen in de afgelopen vijf jaar (Vastgoedmarkt Data Online). Van 50% van de transacties in de database van Vastgoedmarkt waren de overeengekomen huurprijzen bekend. pagina 32

33 Nieuwbouw Achmea in Leiden Achmea betrekt een nieuwbouwpand naast het NS-station in Leiden. De verzekeraar stoot haar panden in Noordwijk af. Dit besluit vloeit voort uit het huisvestingsbeleid van Achmea voor de lange termijn. Achmea wil haar activiteiten op lange termijn concentreren op zeven kernlocaties in Nederland en een bestuurderscentrum in Zeist. Als vestigingsplaats voor de kernlocatie Zuidwest Nederland is gekozen voor Leiden. De grootste groep medewerkers in deze regio werkt thans in Noordwijk. Achmea heeft daarom eerst in goed overleg met de gemeente Noordwijk de mogelijkheden onderzocht om daar de nieuwe kernlocatie te realiseren. Vanwege de onbereikbaarheid per trein is dat niet gelukt. Naast een goede bereikbaarheid vanwege de ligging naast het NS-station, biedt Leiden Achmea een aantal andere voordelen. Het nieuwbouwproject, met een oppervlakte van m², heeft volop uitbreidingsmogelijkheden voor de toekomst. Er is voldoende parkeergelegenheid en in het moderne pand is het prettig en comfortabel werken voor de toekomstige bewoners. Bron: 30 november Aanbodanalyse Voorraad Leiden telt circa m² kantoren 6, en bevindt zich daarmee in dezelfde league als bijvoorbeeld Zoetermeer en Gouda. Het merendeel van deze meters bevindt zich aan de slinger Plesmanlaan Schipholweg Willem de Zwijgerlaan (en zijstraten Vondellaan, Verbeekstraat, Haagse Schouwweg). Het beeld is wisselend: nieuwe, representatieve panden (Zorg en Zekerheid, Hoogheemraadschap Rijnland, nieuwbouw Heerema) maar ook veel minder courante jaren zeventig en tachtig bouw. Onderdeel van deze slinger is het Stationsgebied. Ook hier is hoogwaardige nieuwbouw gerealiseerd (Achmea, Sociale Verzekeringsbank), maar bevindt zich tevens verouder(en)de bouw. Een ander belangrijk zwaartepunt is het Bio Science Park: een succesvol kenniscluster met (inter)nationale aantrekkingskracht bestemd voor bedrijven in de biotechnologie. In de binnenstad bevinden zich verspreid diverse kantoren: veelal representatieve historische panden (in trek bij advocaten, notarissen en makelaars), hier en daar functionele recentere bouw (vooral in gebruik door de gemeente). Een laatste duidelijk herkenbare concentratie van kantoren bevindt zich bij station Lammenschans: het Kanaalpark laat zich typeren als monofunctionele (en weinig zichtbare) locatie. Het overige aanbod is versnipperd. Afgezien van het Stationsgebied en de binnenstad beschikt Leiden niet over het type hoogwaardige, multifunctionele kantorenlocatie waar gebruikers in toenemende mate belangstelling voor hebben. Ook de monofunctionele snelweglocaties met veel parkeerruimte, in trek bij grote zakelijke dienstverleners, is binnen de gemeentegrenzen niet aanwezig. Voor startende ondernemingen in het bijzonder zijn twee partijen actief: Stichting Werk en Onderneming (SWO) verhuurt in samenwerking met de gemeente Leiden kantoorunits aan startende en doorstartende ondernemers. SWO beschikt over vier panden, waarvan twee gelegen in het centrum. De huurvoorwaarden zijn zeer gunstig: 250 per maand voor een kantoor van 20 m², inclusief receptie en parkeren. Daarbovenop is vaak een starterskorting van 50% in het eerste jaar, en 25% in het tweede jaar beschikbaar. De locaties, panden en kantoorruimten hebben een functionele uitstraling. 6 Het betreft een raming van de gemeente Leiden. pagina 33

34 Startende ondernemers in de Life Sciences kunnen terecht bij Biopartner Leiden. Met het Incubator Center op het Bio Science Park beschikt Biopartner over m² werkruimte (kantoor en lab-ruimte). Met de oplevering van het nieuwe BioPartner Accelerator gebouw eind 2010 zal dit metrage toenemen tot m². Aanbod Figuur 4.2 toont het verloop van de aangeboden meters kantoren in Leiden gedurende het afgelopen decennium. Moment van meten is steeds 1 januari. De grafiek laat zien dat het aanbod de afgelopen tien jaar flink is opgelopen. Het tienjarig gemiddelde bedraagt m², op 1 januari 2010 was het aanbod in Leiden (afgerond) zelfs m². De grafiek en tabel 4.4 maken daarbij inzichtelijk welk deel van het aanbod nog te bouwen meters betreft. Dit is relevant omdat bijvoorbeeld de Mondriaantoren en Rijnlandtoren bij gebrek aan animo (nog) niet zijn gerealiseerd. Figuur 4.2 Aanbod kantoren in m 2 in Leiden op 1 januari nog te bouwen aanbod aanbod bestaand Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010, bewerking Bureau Stedelijke Planning Tabel 4.5 Nog te bouwen aanbod Leiden Objecten Totaal 2002 Mondriaantoren m² m² 2003 Mondriaantoren m² m² 2004 Mondriaantoren m² m² 2005 Vlietpoort m² m² 2006 Mondriaantoren m², Achmea m² m² 2007 Mondriaantoren m², m² 2009 Rijnlandtoren m², Beagle Zernike m² m² 2010 Rijnlandtoren m², Beagle Zernike m² en ROC-gebouw m² m² Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010 In de loop van 2010 zijn, zoals eerder geconstateerd in paragraaf 4.2, veel meters opgenomen. Het actuele aanbod van kantoren (momentopname 1 december 2010) bedraagt m². Deze meters zijn verspreid over 49 eenheden. Zwaartepunt (in meters en eenheden) van het aanbod is gelegen in het Stationsgebied en aan de Schipholweg. Bijna de helft van het hier aangeboden metrage bevindt zich in het (nog te pagina 34

35 bouwen) ROC-gebouw. Aan de Plesmanlaan / Haagse Schouwweg is bijna m² beschikbaar. Tabel 4.6 Actueel aanbod (1 december 2010) Leiden naar locatie m² aantal waarvan nieuwbouw Stationsgebied / Schipholweg m² in aanbouw (ROC Bargelaan) Plesmanlaan / Haagse Schouwweg Bedrijventerreinen Binnenstad Bio Science Park / Leeuwenhoek m² nog te bouwen (Beagle Zernike, BSP) Kanaalpark Lammenschansweg m² in aanbouw (Noorderschans) Willem de Zwijgerlaan Overig Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 1 december Belangrijke vraag is in hoeverre dit aanbod nog courant (afzetbaar) is, dan wel dermate verouderd is dat alleen renovatie, transformatie of sloop uitkomst bieden. Een indicator is de duur dat het object wordt aangeboden op de markt. Structureel aanbod is veelal kanslozer dan recent aanbod. In de vastgoedmarkt wordt een kantoor als structureel aanbod bestempeld wanneer het drie jaar of langer achtereen op de markt is. Wanneer we het actuele aanbod in Leiden verminderen met dit structurele aanbod (exclusief de courante nieuwbouwprojecten Beagle Zernike en Noorderschans) blijft een courant aanbod van m² over. Tabel 4.7 Actueel aanbod (1 december 2010) Leiden wordt aangeboden sinds... m² aantal waarvan nieuwbouw m² in aanbouw (ROC, Bargelaan) m² nog te bouwen (Beagle Zernike, BSP) m² in aanbouw (Noorderschans) 2006 (of eerder) Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 1 december 2010 Gezien het grote metrage kantoren uit de jaren zeventig en tachtig zal het aandeel incourante kantoren in de komende periode verder toenemen. Toekomstig aanbod Om de bouw van nieuwe kantoren in Holland Rijnland in goede banen te leiden, is in 2006 een regionale kantorenstrategie vastgesteld. Hierin is de maximale uitbreidingsruimte per locatie tot 2015 bepaald (zie bijlage 1). Omdat de kantorenmarkt de afgelopen jaren aanzienlijk is verslechterd, zal dit programma worden geactualiseerd. Momenteel vindt monitoring van de situatie (voorraad, aanbod, leegstand, nieuwbouw, planvoorraad) op de regionale kantorenmarkt plaats. Op basis hiervan worden de metrages eind 2011 bijgesteld. Leiden heeft binnen de kaders van de regionale kantorenstrategie in haar Structuurvisie een aantal locaties benoemd waar zij uitbreiding dan wel toevoeging van de werkfunctie (cq. kantoren) voor ogen heeft. Het merendeel van de plannen laat zich nog niet uitdrukken in aantallen meters. Een overzicht van de ambities en plannen: pagina 35

36 Stadsentree Plesmanlaan: de Plesmanlaan moet verworden tot representatieve entree van Leiden. Dit vraagt om aansprekende architectuur op natuurlijke oriëntatiepunten. Qua functie gaat het vooral om kantoren. Bio Science Park: op het Bio Science Park zal worden geïnvesteerd in een betere ruimtelijke kwaliteit, betere verankering in de stad en meer functiemenging. Door herstructurering van universitaire gronden en infrastructuur ontstaat circa m² voor nieuwe Life Science bedrijvigheid. Daarnaast is op Rijnfront (gemeente Oegstgeest) de nodige uitbreidingsruimte gereserveerd voor het Bio Science Park. Binnenstad, Leiden Humanities Park: Leiden ziet kansen voor een tweede zwaartepunt van academisch onderzoek en bedrijvigheid (en musea), analoog aan het Bio Science Park. Ruggengraat van het Humanities Park is de faculteit der Geesteswetenschappen, die geconcentreerd dient te worden in een gebouw. Beoogde locatie is de Rijn- en Schiekade / Witte Singel. Meelfabriek en De Waard: langs de noordoostelijke rand van de binnenstad moet een nieuwe creatieve, culturele, bruisende wijk voor wonen, werken, leren en recreëren tot ontwikkeling komen. Zwaartepunt hierbinnen is de markante Meelfabriek (beoogde locatie voor creatieve bedrijvigheid en/of een mediacluster). Lammenschansgebied (Kanaalpark): momenteel is hier de nieuwbouw van het ROC in aanbouw. Het gebied is daarnaast aangewezen als zoeklocatie voor studentenhuisvesting voor wooneenheden. Daaromheen heeft de gemeente een gemengd gebied met wonen en werken voor ogen. Knoop-Oost: hier komen de A4 en de N11 bij elkaar. Bij de halte van de HOV-verbinding is een transferium voorzien met kantorenprogramma als representatieve oostelijke entree van de stad. Leiden Noord, Groenoordhallen: de Regionale Kantorenstrategie staat hier een uitbreiding van maximaal m² kantoren toe, dit metrage komt niet terug in het Masterplan voor Groenoord (slechts m² toevoeging kantoren/bedrijven). De Mondriaantoren wordt een woontoren, met mogelijk op de eerste (drie) verdiepingen kantoren. In de directe omgeving van Leiden speelt daarnaast: Ontwikkeling van de A4-zone (gemeente Leiderdorp en Zoeterwoude) een grootschalige ontwikkeling. De regionale Kantorenstrategie staat hier m² toe. Alphen aan den Rijn. Herinrichting van het stationsgebied, Aan de kant van Kerk en Zanen tussen het spoor en de Aziëlaan/Australiëlaan mogen woningen en kantoren worden gebouwd. Hier is ook ruimte voor andere voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf, wasserette etc. Ook aan de kant van het centrum worden nieuwe woningen en kantoren gebouwd. Concurrentiepositie Stationsgebied Indien het Stationsgebied wordt ontwikkeld tot een hoogwaardige, multifunctionele en hoogstedelijke vestigingslocatie zal binnen de regionale (Holland Rijnland) en lokale kantorenmarkt sprake zijn van een sterke concurrentiepositie. Dit type milieu hoogwaardig, gemengd, stedelijk nabij een IC-station is in toenemende mate een gewild vestigingsmilieu voor diverse branches in de kantoorhoudende bedrijven. In Leiden is het Bio Science Park ook naast Leiden CS gelegen. Dit gebied laat echter alleen bedrijven toe die opereren binnen de bio-technologie. De concurrentie voor het Stationsgebied is hierdoor beperkt. De overige geplande kantorenlocaties in Leiden zijn minder aantrekkelijk dan de beoogde ontwikkeling in het Stationsgebied. Buiten Leiden is ook in Alphen aan de Rijn en in Den Haag sprake van kantorenontwikkeling rond NSstations. Gezien de lokale kantorenmarkt in Leiden zijn dit geen zware concurrenten. In vergelijking met Alphen heeft Leiden een aantrekkelijker vestigingsklimaat. Met name door de aantrekkelijke binnenstad, culturele voorzieningen, horeca en een sterk pagina 36

37 kenniscluster (Bio Science Park, Universiteit Leiden). De kantorenlocaties in Den Haag zijn van een geheel andere orde en meer gericht op nationaal georiënteerde bedrijven. De geplande omvangrijke kantorenontwikkeling in de A4-zone (Leiderdorp en Zoeterwoude) vormt wel een forse concurrentie voor het Stationsgebied in Leiden. Weliswaar is deze locatie met name aantrekkelijk voor kantoorhoudende bedrijven die sterk zijn gericht op autobereikbaarheid (bijvoorbeeld zakelijke dienstverlening), maar voor een aantal bedrijven wel degelijk een alternatief voor het Stationsgebied. Met name omdat het Stationsgebied vanaf de A4 maar matig bereikbaar is. 4.4 Opnamecapaciteit in Leiden In de eerste helft van het afgelopen decennium moest Leiden niet zelden nee verkopen aan bedrijven die een kantoor zochten in de gemeente. In 2001, 2004 en 2005 was sprake van een krappe kantorenmarkt. De jaren 2002 en 2006 kenden een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod. Alleen in 2003 was de markt even uit zijn evenwicht: in dat jaar overtrof het aanbod drie keer de vraag. Aanbod-opnameratio Een belangrijke indicator voor het functioneren van een kantorenmarkt is de verhouding tussen vraag en aanbod. Bij een evenwichtige markt is de aanbod-opnameratio 1,5 (aanbod is anderhalf maal de vraag). Een gezonde markt kent vaak enige frictieleegstand (5 à 7%) die verhuisbewegingen mogelijk maakt. Figuur 4.3 Opname en aanbod van kantoren in m 2 Leiden aanbod totaal opname Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010 Vanaf 2007 is het overaanbod echter sterk opgelopen. In 2010 is er een aanbodopnameratio van circa 3 (en een leegstandspercentage van 17%). Daarmee is sprake van een ongezonde situatie, hetzij lang niet zo slecht als op de Nederlandse kantorenmarkt (ratio 6). Vraagprognose In de afgelopen tien jaar realiseerde Leiden een gemiddeld opnameniveau van m² met een mediaan van circa m² per jaar. Hoewel de recessie de afgelopen twee jaar geen effect gehad lijkt te hebben op de vraag naar kantoren, zal naar verwachting de pagina 37

38 vraag in de komende jaren toch ook in Leiden inzakken. Voor de komende drie jaar is daarom uitgegaan van een opname van m² per jaar en in de periode erna van m². Dit resulteert in een vraag van m² voor de komende tien jaar. Belangrijke kanttekening daarbij is dat een deel van de vraag vervangingsvraag betreft. Het gaat dan om verplaatsingen binnen de gemeente die per saldo geen extra ruimtevraag opleveren. De transacties op de Leidse kantorenmarkt hebben vermoedelijk voor een zeer groot deel betrekking op verplaatsingen binnen de gemeente. Dit blijkt uit de werkgelegenheidsontwikkeling in de afgelopen tien jaar. Het aantal banen in kantoorhoudende sectoren nam toen toe met 600. Dit is gelijk aan m² kantoren (uitgaande van 25 m² per werkplek). Dit is slechts 6% van de kantorenopname in de periode Overigens is ook een deel van de overige sectoren kantoorhoudend. Afgerond schatten wij dat circa 90% van transacties in Leiden betrekking heeft op interne verplaatsingen. De overige 10% betreft daadwerkelijk vraag naar extra kantooroppervlak (uitbreidingsvraag). Opnamecapaciteit Leiden Puur cijfermatig beschouwd kan Leiden de komende tien jaar nog vooruit zonder bij te bouwen. Uitgaande van 10% uitbreidingsvraag en 90% verplaatsingsvraag resulteert dit bij een verwachte opname van m² in de komende tien jaar in m² uitbreiding en m² verplaatsingen. De geraamde m² uitbreidingsvraag kan gemakkelijk worden opgevangen met het actuele courante aanbod (naar schatting m²). De verplaatsingsvraag van m² kan zich in theorie verplaatsen binnen de bestaande voorraad aangezien deze kantoorgebruikers dit zelfde metrage achterlaten. De praktijk is echter dat de huidige kantorenvoorraad van Leiden voor een groot deel verouderd is en de komende tien jaar verder zal verouderen. Bovendien is de voorraad qua milieutype eenzijdig: het zijn veelal grote op zichzelf staande kantoren langs doorgaande wegen. De binnenstad en het huidige Stationsgebied zijn weliswaar te typeren als multifunctionele, stedelijke locaties, maar het aanbod in de binnenstad is beperkt en het Stationsgebied is in de huidige situatie niet hoogwaardig. Hier ligt een kans en een opgave. Met de ontwikkeling van het Stationsgebied kan Leiden voorzien in een type kantorenmilieu waar in toenemende belangstelling voor is: hoogwaardig, stedelijk, gemengd en goed ontsloten per auto en openbaar vervoer. Doet zij dit niet, dan kan haar concurrentiepositie aanzienlijk afnemen en zelfs in een neerwaartse spiraal raken. Ook voor een duurzame ontwikkeling van de (Rand)stad is een intensieve ontwikkeling van locaties rond stations van groot belang. Met de ontwikkeling van kantoren kan hiertoe een belangrijke bijdrage geleverd worden. Het is aan het gemeentebestuur van Leiden om hier een bewuste en strategische keuze in te maken. De leegstand in de kantorenvoorraad in Leiden zal niet afnemen door in het Stationsgebied geen of in beperkte mate kantoren te ontwikkelen. Dit zal eerder tot gevolg hebben dat bedrijven uit Leiden zich zullen verplaatsen naar nieuwe kantorenlocaties buiten de gemeente. De leegstand van de incourante kantorenvoorraad dient teruggebracht te worden door renovatie, sloop/nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen in een andere functies zoals wonen. Dit laatste is echter problematisch vanwege de hoge boekwaarde. 4.5 SWOT kantoren Stationsgebied SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te pagina 38

39 scharen onder de sterke of zwakke punten. Zaken die van buiten komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingskrimp. Sterkten Zwakten Situering tussen De Leeuwenhoek, Bio Science Park, LUMC en historisch centrum HOV-knoop, toenemende vervoerswaarde door Stedenbaan Relatief korte afstand tot Rijksweg Nabijheid Schiphol (OV en auto) Schakel tussen Noordvleugel en Zuidvleugel Krachtige arbeidspool (jong & hoogopgeleid) Aantrekkelijke woonstad Ruimtelijke kwaliteit Parkeren Knelpunten autobereikbaarheid Ligging in regio/stad met beperkte status en aantrekkingskracht als kantorenlocatie Restrictief vestigingsbeleid Bio Science Park (overloop) Spin-off Universiteit Leiden en andere onderwijsinstellingen (startende ondernemers) Toenemende vraag naar multifunctionele stedelijke locaties nabij OV-knooppunten Toenemende vraag naar duurzaam vastgoed Trends in relatie tot het nieuwe werken Economische recessie Overaanbod kantoren, concurrerende locaties Vraagmarkt Kansen Bedreigingen 4.6 Kantorenprogramma Stationsgebied De situatie op de Leidse kantorenmarkt met een verouderde kantorenvoorraad en gebrek aan een hoogwaardig, stedelijk, gemengd kantorenmilieu rond een knooppunt van openbaar vervoer rechtvaardigt ondanks het overschot aan meters de bouw van nieuwe kantoren in het Stationsgebied. Daar komt bij dat het vanuit ruimtelijkeconomisch en maatschappelijk opzicht gewenst is om de gebieden rond OVknooppunten intensief te bebouwen. Dit geldt nog sterker voor Intercitystations met een grote knoopwaarde zoals Leiden CS, dat het vijfde NS-station in Nederland is. Door dit gebied stedelijk te intensiveren kan een bijdrage worden geleverd aan de toename van het gebruik van openbaar vervoer. Dit biedt belangrijke voordelen voor de ontlasting van het wegennet en voor het klimaat. Kantoren zijn bij uitstek een functie die een dergelijk intensief gebruik van de ruimte mogelijk maken. Feit is wel dat de ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied naar alle waarschijnlijkheid zal leiden tot een toename van de leegstand in de minder courante kantorenvoorraad in Leiden. De gemeente Leiden dient in dit geval te stimuleren dat de verouderde kantorenvoorraad wordt gerenoveerd en voor een deel getransformeerd naar andere functies. In onze optiek is deze investering van belang om uiteindelijk te komen tot een toekomstbestendige kantorenvoorraad. Om het Stationsgebied in Leiden te ontwikkelen tot een kantorenlocatie van enige importantie is een zekere massa nodig. In de indicatieve grondexploitatie in de Nota van Uitgangspunten is gerekend met m² bvo werken. Tezamen met de reeds bestaande voorraad is dit metrage acceptabel om het Stationsgebied op de kaart te zetten als kantorenlocatie. In vergelijking met de benchmark steden is dit metrage echter nog beperkt. Indien inpasbaar verdient een hoger metrage, tot circa m² bvo de pagina 39

40 voorkeur. Dit is mede van belang als compensatie voor het naar verwachting snel toenemende incourante aanbod van de kantorenvoorraad in Leiden. De afzetbaarheid van een dergelijk metrage zal naar verwachting goed mogelijk zijn. De concurrentiepositie van het toekomstige Stationsgebied ten opzichte van het bestaande aanbod is gunstig. Vanwege het multifunctionele karakter en de aanwezigheid van een breed pakket aan voorzieningen rond een belangrijk IC-station, maar ook omdat het nieuwbouw betreft. Voor bedrijven die nieuwe huisvesting zoeken is dit aantrekkelijker dan (ver)ouder(d)e panden. 4.7 Doelgroepen en vestigingsvoorwaarden Met het Bio Science Park heeft Leiden een bovenregionale aantrekkingskracht. Afgezien hiervan heeft de Leidse kantorenmarkt vooral een regionaal karakter. Centrale ambitie van Leiden dient dan ook te zijn om de interne dynamiek op de regionale kantorenmarkt zo goed mogelijk te faciliteren. Op deze manier ontstaat een bredere basis waarmee mogelijk op termijn een hogere top (groter aandeel bovenregionale markt) kan worden bereikt. Dit impliceert dat de ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied niet zozeer gericht dient te zijn op grote spelers die zich van buiten de regio in Leiden zouden kunnen vestigen, maar met name op kleine en middelgrote bedrijven in de regio. Zoals eerder is geconstateerd zijn grote transacties vanaf m² zeldzaam in Leiden en betreft 92% van de transacties kantorenmetrages van minder dan m². Dit betekent niet dat er geen grote units gerealiseerd kunnen worden. Zo is er momenteel een tekort aan grote kantooreenheden van circa m² die direct beschikbaar zijn. Het is dan ook van belang om in de kantorenproductie op risico te voorzien in dergelijke metrages. Daarnaast is het van belang om zoveel mogelijk te voorzien in een eigen identiteit van de kantoorhoudende bedrijven. Met name bij de entrees van de kantoren dient hier sterk rekening mee gehouden te worden. Bedrijfsverzamelgebouwen voor kantoren zijn minder aantrekkelijk dan kleinere kantoorunits met zelfstandige ontsluiting. Op basis van de gerealiseerde opname van kantoren in Leiden in de afgelopen tien jaar stellen wij voor om in het Stationsgebied de verdeling naar grootteklasse zoals weergegeven in tabel 4.7 en 4.8 te hanteren. Voor de variant van m² geldt dat in vergelijking met de opname in de afgelopen periode een groter accent ligt op de realisatie van kleine en middelgrote eenheden. Een belangrijke reden is dat als gevolg van het nieuwe werken kantoorgebruikers met minder meters toe kunnen. Bovendien neemt het aandeel kleine spelers toe. Realisatie van grote eenheden blijft in deze variant beperkt tot twee eenheden in de grootteklasse tot m 2 en één unit in de klasse m 2 Bij de variant van m² is het programma voor de eerste drie grootteklassen gelijk met de vorige variant. Deze variant zet daarnaast in op het aanbieden van iets meer grote units: drie eenheden in de grootteklasse tot m 2, twee in de klasse m 2 en één in de klasse groter dan m 2. Door locaties te reserveren voor de realisatie van deze grotere kantoren kan ingespeeld worden op de mogelijke vestiging van grotere bedrijven in het stationsgebied. pagina 40

41 Tabel 4.7 Gerealiseerde opname naar grootteklasse in Leiden en Programma Stationsgebied naar grootteklasse Leiden Opname in m² naar grootteklasse Programma Stationsgebied in m² naar grootteklasse Variant m² Variant m² > 500 m² 7% 17,5% 12% m² 16% 17,5% 12% m² 29% 25% 17% m² 13% 20% 18% m² 12% 20% 25% > m² 24% 0% 17% 100% 100% 100% Tabel 4.8 Programma Stationsgebied naar grootteklasse, 2 varianten Variant m² Variant m² m² Aantal* m² Aantal* > 500 m² m² m² m² m² > m² * Indicatie van het aantal te realiseren eenheden, door uit te gaan van de onder- en bovengrens van iedere grootteklasse (bij > 500 m² is 50 als ondergrens aangehouden) Bevorderen afzet kantoren Voor het bevorderen van de afzetbaarheid van de kantoren is het van belang om een grote diversiteit te ontwikkelen aan kantorengebouwen en units met een grote mate van flexibiliteit. Om te voorzien in bedrijfshuisvesting voor eventuele grote gebruikers dient in de planvorming voorzien te zijn in de ontwikkeling van enkele grote kantoorgebouwen. Van belang is echter dat deze gemakkelijk omgezet kunnen worden in kleinere gebouwen, of desnoods in kleinere units. Dit laatste is echter minder aantrekkelijk voor kantoorhoudende bedrijven omdat deze veel waarde hechten aan een eigen identiteit. Het stedenbouwkundige plan, waarbij sprake is van een plint van enkele bouwlagen met daarboven torens biedt veel mogelijkheden om te voorzien in zoveel mogelijk eigen entrees voor kantoren. Hier dient optimaal gebruik van gemaakt te worden. Belangrijk is ook om deze plint te doorspekken met levendige functies zoals horeca, detailhandel en persoonlijke dienstverlening. Dit is positief voor de uitstraling van het kantorenmilieu en bevordert de aantrekkelijkheid van het gebied. Belangrijk is ook om de openbare ruimte aantrekkelijk en hoogwaardig vorm te geven. Ook in die delen van het stationsgebied die niet op korte termijn in aanmerking komen voor herontwikkeling. Om optimaal in te spelen op de huidige trends en ontwikkelingen is het van belang om de kantoren een duurzaam karakter te geven. Daarnaast dient ingezet te worden op het faciliteren van het zogenaamde nieuwe werken. In dit kader dient in een deel van de kantoren een verdiepingsgrootte van m2 beschikbaar te zijn. Bij de indeling van kantoren dient het mogelijk te zijn om flexplekken in te richten met stilte- en pagina 41

42 vergaderkamers en aantrekkelijke horecagelegenheid. Daarnaast gaat het nieuwe werken samen met een vrij hoog niveau van inrichting. Doelgroepen Op dit moment zijn met name overheidsorganisaties, non-profitinstellingen en zakelijke dienstverleners (waaronder regiokantoren) in het Stationsgebied gevestigd. Ook voor de toekomstige kantorenontwikkeling dient primair op deze doelgroepen ingezet te worden. Voor overheidsinstellingen en non-profitinstellingen is de situering naast een belangrijk IC-station een belangrijke locatiefactor. Voor de zakelijke dienstverlening is dit ook in toenemende mate interessant, maar telt tevens het beoogde multifunctionele vestigingsmilieu en de nabijheid van de binnenstad. Voor deze laatste doelgroep is voldoende parkeerfaciliteit van groot belang. Het Stationsgebied kan daarnaast een interessant alternatief zijn voor bedrijven die een relatie hebben met of die zich aangetrokken voelen tot het Bio Science Park, maar niet aan de vestigingsvoorwaarden voldoen, daar geen passende bedrijfsruimte kunnen vinden (eenheden van circa 250 m² zijn op het Bio Science Park schaars), en/of een meer centrumstedelijke werkomgeving (kantoren, winkels, horeca, station) verlangen. Te denken valt aan zakelijke dienstverleners (accountants, ict e.d. ) met klanten op het Bio Science Park of bijvoorbeeld non-profit organisaties in de medische sector (Nederlandse Transplantatie Stichting, inmiddels gevestigd aan de Plesmanlaan). Kleine ondernemingen (zogenaamde microbedrijven 7, kleiner dan 10 werknemers), al dan niet passend in de definitie van starter (jonger dan vijf jaar), passen goed in het multifunctionele en dynamische karakter van het toekomstige Stationsgebied. Kleine en jonge ondernemingen zijn in het bijzonder een interessante doelgroep omdat zij, zo blijkt uit diverse onderzoeken, sterk zijn gericht op interactie in de directe omgeving en zodoende dynamiek generen en draagvlak voor de detailhandel en horeca vormen. Uit een onderzoek van de gemeente 8 blijkt dat Leiden tot 2015 met ontwikkelingen als de Meelfabriek, Haagweg 4, 50 kv-station en het Nobelcomplex over meer dan voldoende aanbod voor creatieve starters beschikt. Het Bio Science Park voorziet specifiek in de behoefte voor starters in de life science. Voor starters in de financiële en zakelijke dienstverlening wordt geen specifiek aanbod ontwikkeld. Het Stationsgebied komt dan ook met name voor deze sectoren in beeld. Kleine ondernemingen ouder dan vijf jaar vielen buiten de scope van het onderzoek. Wij bevelen aan om in het Stationsgebied circa 10% van het programma (4.000 tot m²) te reserveren voor doelgroepen met een ruimtebehoefte van 200 m² of kleiner. Om het Stationsgebied op de kaart te zetten als locatie voor kleine ondernemingen is een zekere massa gewenst. In dit kader is ook de ontwikkeling van zogenaamde third places van belang. Plekken waar men tijdelijk terecht kan om even te werken of te vergaderen, bijvoorbeeld als onderdeel van een grand café. Huurprijzen Kantoren in Leiden hebben een gemiddelde huurprijs van 148 per m² per jaar 9. Op dit moment ligt het huurniveau in het Stationsgebied in Leiden tussen de per m²/jaar 10. Ter vergelijking zijn rond Den Haag Centraal huurprijzen gerealiseerd van 165 tot 215. De gerealiseerde tophuren in Leiden liggen op een niveau van 180 per m²/jaar De Europese Commissie hanteert sinds 2005 als definitie van het Midden en Kleinbedrijf (MKB): 1 tot 10 micro, 10 tot 50 klein, 50 tot 250 middelgroot. 8 Gemeente Leiden, Huisvestingsbehoefte startende ondernemers in Leiden (3 juni 2010) 9 Gebaseerd op gerealiseerde huurprijzen in de afgelopen vijf jaar (Vastgoedmarkt Data Online). Van 50% van de transacties in de database van Vastgoedmarkt waren de overeengekomen huurprijzen bekend. 10 DTZ Makelaars, Vastgoedmarkt, 2010 pagina 42

43 Volgens de lokale makelaars is in het Stationsgebied een huurniveau haalbaar van 160 per m²/jaar. In onze optiek is dit huurniveau aan de lage kant en is een basisniveau mogelijk van 170,-. Afhankelijk van de kwaliteit van de toekomstige gebiedsontwikkeling, de locatie binnen het gebied (zichtlocatie), de kwaliteit van het gebouw en de parkeerfaciliteiten zijn ook hogere huurniveaus mogelijk. Zo betaalt Achmea voor haar nieuwe kantoor in het Stationsgebied 216 m²/jaar (in welke mate hier sprake was van incentives is onbekend). In dit perspectief lijkt een bandbreedte van 170 tot 200 per m²/jaar realistisch. Hierbij is er van uitgegaan dat op het moment dat de kantoren op de markt komen de huidige economische recessie (grotendeels) voorbij is. Parkeernormen Parkeren blijft een belangrijke vestigingsvoorwaarde van kantoorgebruikers, ook op stationslocaties. In het stationsgebied in Arnhem is aanvankelijk een parkeernorm toegepast van 1 parkeerplaats per 250 m² kantoorvloeroppervlak. Dit bleek onvoldoende te zijn. Later is dit aangepast naar 1 op 125 m². Dit is gelijk aan de ondergrens van de parkeerkencijfers van CROW, die in een sterk stedelijk centrumgebied gemiddeld een parkeerbehoefte van 0,8 tot 1,3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo kantoor (ofwel: 1 op 125 m² tot 1 op 75 m²) meet. Gezien de verwachte concurrentie van de goed bereikbare W4- locatie stellen wij voor om in het Stationsgebied niet te krap om te gaan met het aantal parkeerplaatsen en 1 parkeerplaats per 100 m² kantoorvloeroppervlak te hanteren. Hierbij kan een huurprijs gehanteerd worden van circa tot per plaats/jaar. 4.8 Ruimtelijk-economische randvoorwaarden Duurzaamheid Gebruikers en beleggers vragen in toenemende mate om duurzaam vastgoed. Uit onderzoek van Jones Lang Lasalle (2008) onder 135 Nederlandse bedrijven bleek bijvoorbeeld dat 50% van de respondenten binnen vijf jaar duurzaam gehuisvest wilde zijn. Maar: duurzame kantoorhuisvesting is en blijft de komende jaren schaars. Investeren in duurzaam vastgoed kan zodoende de concurrentiepositie van kantoren en kantorenlocaties versterken. Er bestaat een wettelijke energieprestatie-eis voor nieuwbouw kantoren (die EPC-eis is per 1 januari 2009 aangescherpt van 1,5 naar 1,1), maar de markt geeft aanleiding om hier bovenuit te stijgen. Bovendien kent duurzaamheid ook andere dimensies dan energieprestaties. Iets (een gebouw, een ontwikkeling, een investering, een maaltijd) is duurzaam wanneer de ecologische, economische en sociale belangen in evenwicht zijn. Dit evenwicht is moeilijk (zoniet onmogelijk) te meten, en wordt bovendien zelden bereikt, maar in praktijk wordt het predicaat duurzaam ook wel gebruikt voor ingrepen waarmee dat evenwicht verbetert. Daarnaast heeft het begrip duurzaamheid een tijdsdimensie. Iets is duurzaam wanneer belangen op de korte en lange termijn met elkaar in evenwicht zijn. Er is daarbij een theoretisch verschil tussen: - Duurzaamheid als doel; - En duurzaamheid als effect, bijkomstigheid. Van de overheid mogen we verwachten dat zij duurzaamheid als doel nastreeft. Het bedrijfsleven neemt ook steeds meer haar verantwoordelijkheid, maar vaker vormen economische motieven de aanleiding. pagina 43

44 Bij kantoorgebruikers zien we dat de keuze voor duurzamer vastgoed verband houdt met de wens of noodzaak om (energie)kosten te besparen; de wens om een prettige, stimulerende werkomgeving te bieden; de wens om als bedrijf een groen en bewust imago uit te stralen en/of de intrinsieke wil (het plichtsbesef) om duurzaamheid na te streven (maatschappelijk verantwoord ondernemen). Die duurzaamheid manifesteert zich in: Energiezuinige toepassingen als warmtekoudeopslag, zonnecellen, LED-verlichting, windturbines op het dak en liften die energie opwekken bij het dalen. Aandacht voor daglichttoetreding, klimaathuishouding (temperatuur en vochtgehalte) en de aanwezigheid van groen (bijvoorbeeld groene gevel) ten behoeve van een hogere arbeidsproductiviteit of grotere aantrekkingskracht op goed personeel. Het streven om, middels bovengenoemde en ander maatregelen klimaatneutraal, klimaatpositief, cradle to cradle te zijn - al dat niet uitgedrukt in de hoogste prestatielabels (BREEAM, GreenCalc). Een andere dimensie van duurzaamheid is toekomstbestendigheid. Toekomstbestendig vastgoed is tot op zekere hoogte relevant voor huurders (die vaak voor perioden van vijf of tien jaar een huurcontract aangaan en investeren in het gehuurde vastgoed), maar des te relevanter voor eigenaargebruikers en beleggers. Het pand moet fysiek lang mee gaan (slijtvast zijn) en zoveel mogelijk zijn marktwaarde behouden. Overwegingen bij het realiseren van toekomstbestendig vastgoed: Hoogwaardig materiaalgebruik; gebruik van materialen die mooi verouderen. Tijdloze architectuur. Architectuur die heel erg een icoon van haar tijd is, heeft een groter risico te verouderen. Wie vooroploopt, hoeft niet opnieuw te investeren bij aangescherpte wet- en regelgeving. Maatschappelijke en economische ontwikkelingen maken dat onze manier van werken aan het veranderen is, hetgeen implicaties heeft voor vastgoed en omgeving (zie kader). Maar bovenal: het voorspellend vermogen van de mens is gering. Aanpassingsvermogen is dus de sleutel. Flexibel vastgoed, gebouwen waarvan bijvoorbeeld de ruimtelijke indeling kan worden aangepast zonder dat dit gevolgen heeft voor de dragende constructie, is in dit licht van belang. pagina 44

45 Het nieuwe werken en third places Het nieuwe werken staat momenteel sterk in de belangstelling. Vele bekritiseren dat dit nieuwe werken helemaal niet zo nieuw is. Vijftien jaar geleden bestonden de kantoortuin en de flexplek ook al. Maar het nieuwe werken omvat meer en lijkt op grotere schaal navolging te krijgen. Het nieuwe werken omvat: - (tot op zekere hoogte) je eigen werktijden en werkplek bepalen - vertrouwen in plaats van controle, beoordelen op output - een stimulerende, inspirerende werkomgeving (luxe en esthetiek) - belang van meer kruisbestuiving, ontmoeting > tussen collega s en tussen bedrijven Het waarom van deze verandering in onze werkcultuur is meerledig. Om te beginnen: onze huidige dominante werkcultuur is gebaseerd op het industriële tijdperk waarin werkduur en output gekoppeld waren en het van belang was dat iedereen op hetzelfde moment, op dezelfde plek aan hetzelfde productieproces deelnam. Tegenwoordig is veel werk informatie- en creativiteitsgedreven. De huidige informatie- en communicatietechnieken maken het mogelijk om op elk moment en iedere plek te werken. Werk en gezin worden vaker gecombineerd nu moeder de huisvrouw geen vanzelfsprekendheid meer is. Met de vergrijzing van de babyboomers zullen bedrijven straks moeten strijden om hoogopgeleid personeel. Als gevolg van dezelfde ontwikkeling moet de arbeidsproductiviteit omhoog. En: de fileproblematiek wordt steeds groter, de kosten van fysieke verplaatsing gaan omhoog. De implicaties: kantoren veranderen van gedaante en worden kleiner. Het belang van third places (een plek anders dan werk of thuis) neemt toe. Bibliotheken, Coffee Companies (of andere koffiecafés) en business centers (waar mensen per dagdeel een werkplek kunnen huren) worden in toenemende mate gebruikt als werkplek. Dit laatste hangt ook samen met de toename van ZZP ers en kleine bedrijfjes die klein willen blijven, omdat het samenwerken in tijdelijke verbanden hen goed bevalt. Het zijn ontwikkelingen die ons inziens niet moeten worden overdreven ook het oude werken blijft voorlopig nog bestaan. Maar het zijn zeker krachten die een rol spelen in de ontwikkeling van gebieden als Leiden CS. pagina 45

46 5 De markt voor Wonen Leiden heeft te kampen met een krappe woningmarkt. Het is een aantrekkelijke woonstad, maar ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad is schaars. Daarom moet Leiden het vooral hebben van inbreidingslocaties binnen de bebouwde kom. In dit licht is een marktstudie voor woningen in het Stationsgebied uitgevoerd. Paragraaf 5.1 behandelt landelijke trends en ontwikkelingen, die tevens van invloed zijn op de woningmarkt in Leiden. Vervolgens is de vraag- en aanbodzijde van de Leidse woningmarkt in kaart gebracht. Op basis hiervan is in paragraaf 5.4 de opnamecapaciteit berekend voor heel Leiden. Door de kwaliteiten van het Stationsgebied en concurrerende projecten met elkaar te vergelijken kan een vertaalslag worden gemaakt naar de invulling van het woningbouwprogramma in het Stationsgebied (paragraaf 5.6). In deze paragraaf is tot slot ook aandacht besteedt aan kwalitatieve aspecten als doelgroepidentificatie en vestigingseisen en -wensen. 5.1 Trends en ontwikkelingen Deze paragraaf geeft een overzicht van huidige trends in de woningmarkt. De economische crisis van de recente jaren heeft hier uiteraard een grote invloed op. Dalende woningprijzen, maar krapte en lage rente voorkomen erger. Sinds het uitbreken van de economische recessie zijn de woningprijzen in Nederland voor het eerst in lange tijd gedaald. Toch is van een ineenstorting van de woningmarkt geen sprake. De behoefte aan (nieuwe) woningen is nog steeds groot, en woningen zijn door de relatief lage rente en gedaalde prijzen beter betaalbaar dan enkele jaren geleden. Consumenten twijfelen, onzekerheid blijft. Hoe snel de markt herstelt hangt met name af van het vertrouwen bij consumenten. De onzekerheid is groot en twijfelende consumenten kopen geen woningen. Belangrijke factoren zijn de toename van de werkloosheid en de inschatting in hoeverre de lasten in de toekomst kunnen worden gedragen. Nieuwbouwproductie omlaag, gevolgen pas in 2011 en 2012 zichtbaar. Door de crisis zijn in 2009 en 2010 veel bouwprojecten uitgesteld. Gevolg is dat in 2011 en 2012 het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen naar een historisch laag niveau zal terugvallen, mogelijk zelfs tot minder dan de helft van de normale productie. Woningcorporaties kunnen onvoldoende compenseren, liquiditeit onder druk. De terugval in de koopwoningmarkt wordt niet gecompenseerd door extra productie van huurwoningen. Corporaties merken dat de verkoop van bestaande huurwoningen stokt, waardoor de investeringsruimte voor nieuwe projecten afneemt. In Leiden verloopt de verkoop echter nog goed. Tegelijkertijd zijn de kosten flink gestegen, mede door de enkele jaren geleden ingevoerde vennootschapsbelasting. Corporaties zullen zich daarom de komende jaren weer meer moeten gaan toeleggen op hun oorspronkelijke taken. Voor de (winstgevende) commerciële activiteiten zullen zij op zoek moeten gaan naar partners. Dit alles beperkt de investeringscapaciteit van de sector. Per 1 januari 2011 mogen woningcorporaties nog maar 10% van hun woningen tot 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven Het woningaanbod voor modale inkomens komt hierdoor onder druk te staan. Focus weer op klanten, regionale verschillen zijn groot. Er treedt een kentering op van de traditionele aanbodgerichte woningmarkt naar een vraaggerichte markt. De vraag van de klant komt steeds meer centraal te staan in nieuwbouwprojecten. Partijen die in staat pagina 46

47 zijn om zich van een aanbod- naar een vraaggeoriënteerde organisatie te ontwikkelen hebben de beste kansen. Om op de vraaggerichte markt in te spelen is het van belang om te voorzien in meer variatie tussen de woongebieden. In Nederland ontstaan in toenemende mate verschillen tussen groei- en krimpgebieden. Woonzorg: scheiden van wonen en zorg (extramuralisering). Als gevolg van de vergrijzende bevolking zijn woonzorgconcepten de sterkste groeimarkt in de komende twee decennia. Extramuralisering houdt in dat ouderen zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Intramurale zorg (verpleegtehuizen) wordt ingeperkt. De meest kansrijke concepten voor een commerciële ontwikkeling gaan primair uit van het vastgoed, en bieden zorgservice die kan worden losgeknipt van de woning. 5.2 Vraaganalyse Bevolkings- en huishoudensontwikkeling: toename van huishoudens tot 2020 Figuur 5.1 Bevolkings- en huishoudenontwikkeling en prognose Leiden, (in%) Bron: CBS Statline Met inwoners is de bevolking van Leiden in 2010, na lichte schommelingen, weer terug op het niveau van Dit geldt ook voor het noordelijke en zuidelijke deel van de Leidse binnenstad (respectievelijk en inwoners in 2010). Van de Leidse bevolking is 52% alleenstaand, wat onder andere te maken heeft met de grote studentenpopulatie. Figuur 5.2 Bevolkingskenmerken gemeente Leiden Bron: CBS Statline pagina 47

48 De verwachting is dat de omvang van de bevolking in Leiden de komende periode stabiel blijft (zie figuur 5.1). Tot 2020 wordt een toename van slechts 0,6% geprognosticeerd door het CBS/PEARL. In vergelijking met het landelijke beeld (4,1% groei) is dit sterk benedengemiddeld. Voor het aantal huishoudens wordt in Leiden over deze periode een stijging voorzien van 4,4% tot , oftewel een toename van huishoudens. Ook dit is in vergelijking met het landelijk gemiddelde (9,6%) benedengemiddeld. Een verklaring voor deze ontwikkeling zijn de beperkte ruimtelijke mogelijkheden. In Leiden neemt de komende 10 jaar de vergrijzing sterk toe. Het aantal 65-plussers zal met ongeveer 45% stijgen, terwijl alle andere leeftijdscategorieën licht in aantal zullen afnemen. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal harder stijgen dan het totaal aantal huishoudens. Figuur 5.3 Prognose bevolkings- en huishoudenopbouw gemeente Leiden, (in %) Bron: CBS Statline Met betrekking tot het inkomen blijkt dat het gemiddelde huishoudeninkomen in Leiden iets onder het Nederlands gemiddelde ligt. Wel heeft het een vergelijkbare groei doorgemaakt in de periode (figuur 5.4). Figuur 5.4 Ontwikkeling gemiddeld bruto jaarinkomen particuliere huishoudens, Bron: CBS Statline pagina 48

49 Migratiepatronen; sterke relaties met Den Haag en Amsterdam alsmede Leiderdorp, Oegstgeest en Voorschoten Leiden had in 2009 te maken met een negatief migratiesaldo (tabel 5.1).Maar in de periode (figuur 5.5) was dit vertrekoverschot veel groter was positiever omdat er meer nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd en beduidend minder woningen aan de woningvoorraad zijn onttrokken. Van de top 10 gemeenten die bewoners naar Leiden hebben zien vertrekken (linkerkolom) is alleen in het geval van Oegstgeest, Katwijk, Alphen a/d Rijn en Zoetermeer sprake van een positief migratiesaldo. Opvallend is het negatieve saldo met Voorschoten. Waarschijnlijk komt dit voort uit de realisatie van 341 nieuwbouwwoningen in 2009, waaronder 194 eengezinskoopwoningen. Projecten als Voorsche Park en Park Allemansgeest hebben vooral veel woningen in de duurdere prijsklassen gerealiseerd. Tabel 5.1 Migratie van en naar Leiden 12, 2009 Vestiging naar Leiden vanuit Aantal % Vertrek uit Leiden naar Aantal % Leiderdorp 502 8,2% Den Haag ,7% Den Haag 457 7,5% Amsterdam 580 9,1% Oegstgeest 390 6,4% Leiderdorp 564 8,9% Amsterdam 328 5,4% Voorschoten 510 8,0% Voorschoten 275 4,5% Oegstgeest 381 6,0% Katwijk 240 3,9% Rotterdam 256 4,0% Rotterdam 189 3,1% Katwijk 228 3,6% Teylingen 165 2,7% Teylingen 196 3,1% Alphen aan den Rijn 143 2,3% Utrecht 185 2,9% Zoetermeer 141 2,3% Zoetermeer 134 2,1% Overige gemeenten ,5% Overige gemeenten ,5% Totaal ,0% Totaal ,0% Totaal Holland Rijnland ,8% Totaal Holland Rijnland ,4% Bron: CBS Statline Figuur 5.5 In- en uitstroom bewoners Leiden en Delft (referentie) naar leeftijd, Bron: CBS Statline Leiden heeft te maken met een hoge netto instroom van jarigen en een grote netto uitstroom van jarigen (figuur 5.5). De instroom heeft vooral te maken met 12 Ter vergelijking: het aantal verhuisde personen binnen de gemeente Leiden bedroeg (in 2008) personen. pagina 49

50 studenten die op kamers gaan; de uitstroom zijn veelal jonge gezinnen, aangezien ook de jonge leeftijdsgroepen (0-15 jaar) een negatief migratiesaldo kennen. In een vergelijkbare stad als Delft is dit patroon min of meer hetzelfde. In 2009 was er sprake van een aanzienlijk kleiner vertrekoverschot. Dit hangt samen met een forse productie van nieuwe woningen in 2008 en Dit betekent dat door middel van woningproductie de migratie beïnvloed kan worden. Zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht. Zo zal de productie van eengezinswoningen een remmend effect hebben op het vertrek van gezinnen uit de stad. Verhuisgeneigdheid De verhuisgeneigdheid in Leiden is tussen 2002 en 2009 sterk gestegen (tabel 5.2). Dit is met name opvallend omdat dit geen regionale of landelijke trend is. De verhuisgeneigdheid in Leiden is vooral groot onder thuiswonende gezinsleden (62%), alleenstaanden (52%), eenoudergezinnen (50%) en huishoudens in niet-gezinsvorm 13 (59%). In vergelijking met 2006 is de verhuisgeneigdheid in deze groepen ook het sterkst gestegen. De verhuisgeneigdheid is het laagst en vrij stabiel voor paren, al dan niet met kinderen (30-31%). De verhuisgeneigdheid onder jarigen is maar liefst 67% (tegenover 58% in 2006). Uit tabel 5.3 blijkt dat de spreiding van de verhuisgeneigdheid van huishoudens in verschillende woningtypen vergelijkbaar is met Nederland (maar in Leiden bij alle typen standaard hoger ligt), behalve bij huurappartementen waar in Leiden sprake is van een grotere verhuisintentie. Tabel 5.2 Verhuisgeneigdheid huishoudens in 2002, 2006 en 2009 Leiden Holland- Rijnland Nederland % 31% 28% % 31% 29% % 33% 29% Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009 Tabel 5.3 Verhuisgeneigdheid huishoudens naar woningtype Leiden Nederland Eengezins koop 24% 15% Eengezins huur 34% 24% Meergezins koop 38% 26% Meergezins huur 53% 38% Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009 Vraaganalyse; sterke vraag naar centrum-stedelijke woonmilieus Op basis van de verhuisgeneigdheid uit het WoON2009 is op basis van verhuisgeneigde huishoudens 14 een vraaganalyse gemaakt (tabellen 5.4 en 5.5). Hieruit blijkt dat er in Leiden een sterke vraag is naar zowel koop- als huurwoningen. Met name in het woonmilieu buiten-centrum (14.500) gevolgd door het woonmilieu centrum-stedelijk (3.700). De grote vraag naar buiten-centrum heeft te maken met de ruime definitie hiervan. Dit milieu omvat zowel tuindorpen, vooroorlogse etagebouw als naoorlogse hoogbouwwijken 15. Voor Leiden geldt dat bijna alle wijken buiten het centrum en Stationsgebied (centrum-stedelijk milieu) hieronder vallen. De enige groen-stedelijke 13 Hieronder wordt verstaan huishoudens zoals, samenwonende vrienden, broers of zussen of andere woongroepen. 14 Verhuisgeneigd zijn huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen. Bij de aantallen in de tabel zijn alleen de huishoudens meegenomen die aangeven in Leiden te willen (blijven) wonen, plus huishoudens woonachtig in Leiden die geen voorkeur hebben qua woonplaats. Huishoudens die aangeven uit Leiden te willen verhuizen zijn hierin dus niet meegenomen. 15 Ministerie van VROM (2010a) pagina 50

51 woonmilieus zijn het Boerhaavedistrict, Roomburg en het Waardeiland. De grote vraag naar woningen in een centrum-stedelijk woonmilieu is een kans voor het Stationsgebied. De vraag naar koopwoningen is tamelijk gelijkmatig verspreid over de prijsklassen. Bij de huurwoningen is de grootste vraag (77%) gericht op de prijsklasse tussen 357 en 648. De vraag in de koopsector is met name gericht op eengezinswoningen (62%), met name in de prijsklasse boven de (3.400 woningen). De vraag naar koopappartementen van meer dan is beperkt. De vraag in de huursector is vooral gericht op appartementen (69%), namelijk woningen. Vooral de vraag naar goedkope eengezinshuurwoningen is beperkt. Naar doelgroep is de verhuisgeneigdheid het grootst bij de groep die nog geen huishouden heeft gevormd, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Tabel 5.4 Kwantitatieve Vraaganalyse Leidse woningmarkt 16 Koop Huur Woonmilieus < < Centrum-stedelijk / Buiten-centrum / Groen-stedelijk 700 > > Centrum-dorps 800 Landelijk 500 egw < egw < 512/ egw > egw > 512/ app < app < 512/ app > app > 512/ Totaal Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009 De grote vraag naar eengezinswoningen is grotendeels afkomstig van samenwonende paren en (in mindere mate) van gezinnen met kinderen. Opvallend is dat verhuisgeneigde alleenstaanden van 55 jaar en ouder idealiter vaker in een eengezinswoning willen wonen dan ze nu al doen. Voor paren van 55 jaar en ouder zal dit naar verwachting des te meer gelden. Uit onderzoek in 2009 bleek het tekort aan studentenwoningen 850 onzelfstandige en zelfstandige eenheden 17. Tabel 5.5 Huidige 18 en gewenste woonsituatie voor diverse verhuisgeneigde doelgroepen Eengezinswoning Appartement Huidig Gewenst Huidig Gewenst Studenten/Alleenst. < 35jr 9% 27% 30% 73% Samenwonend < 35jr 32% 78% 64% 22% Gezin < 45jr 78% 91% 22% 9% Alleenstaand > 55jr 36% 46% 61% 54% Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009 Op basis van voorgaande analyse kan de vraag naar woningen in Leiden als volgt getypeerd worden: 16 Betreft de vraag exclusief huishoudens die zich buiten Leiden willen vestigen en inclusief huishoudens die zich in Leiden willen vestigen 17 SLS Wonen, 25 juni 2009: Woningtekort onder Leidse studenten groter dan gedacht 18 De huidige woonsituatie telt per doelgroep niet op tot 100%. Dit komt omdat naast eengezins- en appartementen nog andere woonvormen bestaan die niet zelfstandig zijn. Zo woont 61% van de studente/alleenstaanden <35jr niet zelfstandig (vnl. op kamers of inwonend) pagina 51

52 De verhuisgeneigdheid is groot. Dit duidt op een krappe woningmarkt en in zeker mate ook op ontevredenheid met de huidige woonsituatie. Deze situatie biedt kansen voor de ontwikkeling van een aantrekkelijk woongebied, zoals in het Stationsgebied tot stand kan komen. De huidige vraag is met name gericht op woningen in het milieu buiten centrum. Daarnaast is er een sterke vraag naar woningen in het milieu centrum-stedelijk. Dit biedt een interessante kans voor het Stationsgebied. De huidige vraag in de koopsector is met name gericht op eengezinswoningen. Zowel in de prijsklasse onder en boven de , al is naar de laatste categorie iets meer vraag. Deze vraag is met name afkomstig van gezinnen. In het Stationsgebied kan hier op ingespeeld worden. De huidige vraag in de huursector richt zich vooral op appartementen in de (middel)dure prijsklasse van 357 tot 648. Ook dit is een interessant segment voor het Stationsgebied. In de komende 15 jaar zal vooral de vraag naar woningen van eenpersoonshuishoudens toenemen. Deze groei komt vooral voort uit een toenemende vergrijzing. Deze vraag zal zich zowel richten op zowel eengezinswoningen als appartementen, voor een deel gecombineerd met zorgconcepten. De ontwikkeling van woningen in het Stationsgebied dient sterk met deze doelgroepen rekening te houden. 5.3 Aanbodanalyse Bestaande voorraad woningen De woningvoorraad in Leiden bestaat uit woningen, terwijl de stad huishoudens telt. In Leiden is dan ook sprake van een kwantitatief woningtekort. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat sprake is van een groot aandeel studenten. De woningvoorraad in Leiden kenmerkt zich door een relatief groot aandeel huurwoningen (52%). In Nederland ligt dit op 41%. Ook het aandeel appartementen is met 51% van de woningvoorraad groot (Nederland 31%). Hierbinnen is ook het aandeel huurwoningen (72%) groot, maar vergelijkbaar met Nederland (73%). Tabel 5.6 Woningvoorraad naar koop- en huurwoningen Leiden % Leiden % Nederland Eengezinswoningen % 69% w.v. koop % 74% w.v. huur % 26% Appartementen % 31% w.v. koop % 27% w.v. huur % 73% Koopwoningen totaal % 59% Huurwoningen totaal % 41% Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009, Monitor Woningbouwplannen Holland Rijnland 2010 In de koopsector is in Leiden met name het prijssegment onder de met 20% relatief klein (Nederland 29%). In de huursector is de huurklasse tot 357 met 17% relatief groot (Nederland 10%) (zie tabel 5.7). De Leidse woningvoorraad kenmerkt zich ook door veel kleine woningen: 39% is kleiner dan 70 m 2, terwijl dit landelijk en regionaal op 23% ligt. pagina 52

53 Tabel 5.7 Woningvoorraad naar prijssegmenten Leiden Holland Rijnland Nederland Koopwoning 48% 61% 59% w.v. < (sociale koop) 9% 8% 14% w.v % 13% 15% w.v % 27% 20% w.v. > % 13% 10% Huurwoning 52% 39% 41% w.v. < % 9% 10% w.v /548 22% 18% 21% w.v. 512/ % 7% 7% w.v. > 647 6% 5% 3% Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009 In Leiden is vooral het woonmilieu buiten-centrum omvangrijk (tabel 5.8). Zoals eerder aangegeven hangt dit samen met de definitie. Maar ook het centrum-stedelijke woonmilieu is met ruim woningen aanzienlijk. Leiden heeft weinig groenstedelijke woonmilieus. Gezien het stedelijke karakter is dit weinig verrassend. Tabel 5.8 Woningvoorraad naar woonmilieu, 2009 woningen Wijken en buurten Centrum-stedelijk Binnenstad-zuid, Binnenstad-noord, Stationsdistrict Buiten-centrum Leiden-noord, Merenwijkdistrict, Stevenshofdistrict, Morsdistrict, Roodenburgerdistrict (excl. Roomburg, Waardeiland, Meerburg en Klein Cronestein), Bos- en Gasthuisdistrict (excl. Oostvliet), De Waard Groen-stedelijk Boerhaavedistrict, Roomburg, Waardeiland, Meerburg Landelijk 135 Oostvliet, Klein Cronestein Bron: CBS Statline, Woningmarktverkenning Zuid-Holland (2007) Woningmarkt Leiden versus andere steden Om de Leidse woningmarkt in perspectief te plaatsen is het aandeel verkochte woningen (van de woningvoorraad) vergeleken met andere steden. Hieruit blijkt dat Leiden zich over de periode in een middenpositie heeft bevonden (figuur 5.6). Figuur 5.6 Percentage verkochte woningen van bestaande koopwoningvoorraad pagina 53

54 Uit figuur 5.7 blijkt dat de verkoopprijzen voor woningen in Leiden iets boven het gemiddelde liggen ten opzichte van de andere steden in de Randstad. De prijzen zijn vergelijkbaar met steden als Utrecht en Amersfoort. Opvallend is het vrij grote verschil met Den Haag en Zoetermeer. Tussen 2005 en 2009 is de gemiddelde verkoopprijs in de steden met 11,6% gestegen. Leiden week hier met een stijging van 10,9% in beperkte mate van af. Leiden is de crisis op de woningmarkt in de periode niet beter of slechter doorgekomen dan de andere steden. Figuur 5.7 Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen in de Randstad Bron: CBS Statline In vergelijking met de regio lagen de verkoopprijzen in Leiden relatief laag. Hier staat tegenover dat ook de verkooptijd iets lager lag. De verkoopprijzen in de binnenstad lagen aanzienlijk hoger dan het gemiddelde in Leiden en de regio. Hier staat tegenover dat ook de verkooptijd langer was. Vanaf 2006 hebben de prijzen in de binnenstad zich gestabiliseerd, terwijl deze in Leiden als geheel en in de regio na 2008 zijn gedaald. Figuur 5.8 Verkoopprijsontwikkeling woningen in Leiden en NVM-regio Leiden 19 Bron: De Leeuw Makelaardij (2010), Zicht op de woningmarkt 19 De NVM-regio Leiden bestaat uit de gemeenten Kaag & Braassem, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Rijnwoude, Voorschoten en Zoeterwoude pagina 54

55 Nieuwbouw en toekomstig aanbod Uit tabel 5.9 blijkt dat de Leidse woningvoorraad maar langzaam groeit. Dit komt mede door een bescheiden nieuwbouwproductie maar ook door een aanzienlijke herstructurering (onttrekkingen) in de afgelopen jaren. Gezien de economische crisis lijkt het onwaarschijnlijk dat de bouwproductie snel op gang zal komen. Hierdoor zal het moeilijk zijn de regionale taakstelling en de prognoses van de nieuwbouwmonitor te halen (tabel 5.10). Tabel 5.9 Groei van de woningvoorraad Gem. jaarlijks opgeleverde woningen Leiden ,34% Holland Rijnland ,85% Nederland 6,91 mln 7,17 mln ,94% Bron: CBS Statline Gem. jaarlijkse groei Tabel 5.10 Prognose van de toekomstige groei van de Leidse woningvoorraad tot 2019 Gem. jaarlijkse toevoeging aantal woningen Taakstelling Holland Rijnland ,68% Nieuwbouwmonitor gemeente Leiden ,69% Bron: CBS Statline, nieuwbouwmonitor gemeente Leiden, Monitor woningbouwplannen Holland Rijnland Gem. jaarlijkse groei In de afgelopen periode is in Leiden een benedengemiddeld aandeel eengezinswoningen opgeleverd. Dit terwijl de vraag naar eengezinswoningen aanzienlijk is (zie tabel 5.4). Bovendien is opvallend dat het aandeel koop onder de gereed gekomen appartementen relatief hoog is, terwijl het aandeel koop onder de gereed gekomen eengezinswoningen juist relatief laag is. In de periode bestond 46% van de opgeleverde woningen uit eengezinswoningen (figuur 5.9). Dit percentage was lager dan het aandeel in Holland Rijnland en Nederland, maar gezien het gebrek aan uitbreidingslocaties in Leiden toch aanzienlijk. Het aandeel appartementen in Leiden is hierdoor afgenomen van 55% in 2002 tot 51% in Dit komt door een combinatie van sloop en nieuwbouw. Het overgrote deel van de eengezinswoningen werd in de koopsector gerealiseerd. Dit was ook bij de opgeleverde appartementen het geval. Figuur 5.9 Opgeleverde woningen naar type, Bron: CBS Statline, nieuwbouwmonitor gemeente Leiden pagina 55

56 Op basis van voorgaande analyse kan het aanbod van woningen in Leiden als volgt getypeerd worden: De woningvoorraad kenmerkt zich door een groot aandeel sociale huurappartementen, en relatief weinig eengezinskoopwoningen. De woningontwikkeling in het Stationsgebied moet zich focussen op woningcategorieën die in Leiden relatief ondervertegenwoordigd zijn. De woningvoorraad groeit langzaam, en zal naar verwachting ook in de toekomst niet snel groeien. De krappe woningmarkt zal dan ook voorlopig in stand blijven. Dit biedt kansen voor de afzet van woningen in het Stationsgebied. Wel kan de huidige woningmarkt voor vertraging zorgen van de afzet. In de woningvoorraad is, met name door sloop-nieuwbouw in de afgelopen periode een verschuiving opgetreden van appartementen naar eengezinswoningen. De verkoopprijzen van de woningen liggen iets boven het gemiddelde van de steden in de Randstad. De verkoopprijzen in de binnenstad lagen in de afgelopen periode aanzienlijk hoger dan het gemiddelde in Leiden (voor bestaande bouw of nieuwbouw) en bleven in de afgelopen jaren stabiel. Hier staat tegenover dat de verkooptijd in de binnenstad langer is. 5.4 Opnamecapaciteit in Leiden Op basis van het WoON2009 is de woningbehoefte in Leiden in beeld gebracht. Hierbij is de verhuisgeneigdheid (huishoudens die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen) afgezet tegen het aanbod. Het aanbod is gedefinieerd als de woningen die de verhuisgeneigde huishoudens achterlaten (tabel 5.4). Momenteel zijn er huishoudens die de komende twee jaar ( ) willen verhuizen. Van deze huishoudens beschikken er over een woning in Leiden. Dit betekent dat er nog woningen nodig zijn om al deze huishoudens ook daadwerkelijk naar een zelfstandige woning te kunnen laten verhuizen. Bij deze opnamecapaciteit van woningen is nog geen rekening gehouden met de toevoeging van nieuwe woningen aan de voorraad en de herstructureringsopgave. De gemeente Leiden heeft fysiek onvoldoende ruimte om dit aantal ook daadwerkelijk te realiseren. Een deel van de woningproductie zal in de regio plaats moeten vinden. In Leiden zelf zal naar verwachting sprake blijven van een krappe woningmarkt. Vanuit dit perspectief is het van belang om de juiste woningsegmenten in de juiste prijsklasse aan te bieden. Zeker gezien de kwalitatieve tekorten binnen de huidige woningvoorraad en de toenemende vraag vanuit de groep alleenstaanden (één inkomen) en de grotere groep ouderen. In de koopsector is de opnamecapaciteit het grootste in de categorie woningen boven de , met name in de categorie eengezinswoningen boven de en in de appartementensfeer tot (tabel 5.11). In de huursector is de opnamecapaciteit het grootste in de categorie eengezinswoningen met een huur tot 512/548 en in de appartementen met een huur boven de 512/548. In de categorie huurappartementen tot 512/548 is sprake van een fors overschot. De vraag in dit segment is echter groot en het is maar de vraag of het beschikbare aanbod kwalitatief voldoet aan deze vraag. Naar woonmilieu doet het grootste tekort zich voor in centrum-stedelijk gebied. Dit biedt gunstige perspectieven voor de ontwikkeling van het Stationsgebied. pagina 56

57 Tabel 5.11 Vraagaanbodconfrontatie woningmarkt in Leiden Vraag Aanbod Saldo Koop < > egw < egw > app < app > Totaal Huur < / / > egw < 512/ egw > 512/ app < 512/ app > 512/ Totaal Woonmilieu Centrum-stedelijk Buiten-centrum Groen-stedelijk Centrum-dorps Landelijk Totaal Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009 In tabel 5.12 is naast het saldo van vraag (verhuisgeneigdheid) minus aanbod (woningen die de verhuisgeneigden achter laten) ook de nieuwbouw opgenomen die in de komende twee jaar volgens planning wordt opgeleverd. Na aftrek van deze nieuwbouwproductie resteert een opnamecapaciteit van ruim woningen. Met betrekking tot de appartementen in de huursector worden de komende twee jaar 483 woningen gerealiseerd. Deze zijn als volgt verdeeld: 165 voor specifieke doelgroepen (zorgbehoevenden en studenten), 193 sociale huurappartementen en slechts 125 huurappartementen in de particuliere huursector (> 650). Dit impliceert dat er een opnamecapaciteit resteert van appartementen in de huursector boven de 650 per maand. Dit betreft het saldo vraag min aanbod in tabel 5.11 vann met aftrek van 125 nieuwe appartementen. Het tekort aan eengezinswoningen in de huursector (zo n woningen) heeft volledig betrekking op de huursector onder de 512/548 per maand. Bij de eengezinskoopwoningen zal de resterende capaciteit van bijna 900 woningen naar verwachting vooral betrekking hebben op woningen van meer dan Aangezien de nieuwbouw in deze periode uitsluitend buiten het centrum tot stand komt heeft de resterende opnamecapaciteit voor het overgrote deel betrekking op centrumstedelijk milieu. pagina 57

58 Tabel 5.12 Resterende opnamecapaciteit woningmarkt Leiden 20 Saldo Oplevering nieuwbouw Rest Opname Cap. egw koop egw huur app koop app huur Totaal Leiden Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009; Nieuwbouwmonitor gemeente Leiden Opnamecapaciteit in Leiden Leiden is een aantrekkelijk woonstad. Wat betreft woonaantrekkelijkheid staat Leiden op de negende plaats van de 50 grootste gemeenten in de Atlas voor gemeenten De stijgende verhuisgeneigdheid duidt op een opbouw van latente vraag door de jaren heen. In de koopsector richt deze zich met name op de duurdere eengezinswoningen (> ) en appartementen in zowel de goedkopere als duurdere categorie. In de huursector bestaat een groot tekort aan goedkope eengezinswoningen (< 512/548) en duurdere appartementen (> 512/548). De vraag is voor het overgrote deel gericht op het centrum-stedelijke woonmilieu. In paragraaf 5.2 is geconstateerd dat het aantal huishoudens tot 2020 met 4,4% zal toenemen. Dit zijn huishoudens, waarvan het merendeel eenpersoonshuishoudens betreft. Vooral de vergrijzing (> 65 jaar) is hier een belangrijke oorzaak van. In paragraaf 5.2 is aangetoond dat de woonvoorkeur van alleenstaande senioren vrij gelijkmatig is verspreid over eengezinswoningen en appartementen met een iets groter accent op appartementen (55%). De leeftijdsgrens voor senioren lag hier echter op 55 jaar, wat relatief jong is. De verwachting is dan ook dat de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens als gevolg van de vergrijzing zal leiden tot een relatief grotere vraag naar appartementen. Voor het berekenen van de opnamecapaciteit is dan ook gesteld dat 60% van deze huishoudens opteert voor een appartement en 40% voor een eengezinswoning. Tabel 5.13 Opnamecapaciteit Leiden Woningtype Vraag aanbod Vraag-aanbod Eengezins koop Eengezins huur Opname capaciteit Appartement koop Appartement huur Bron: Tabel 5.12 en berekeningen Bureau Stedelijke Planning Dit betekent dat de berekende opnamecapaciteit voor voor eengezinswoningen (tabel 5.13) tussen 2014 en 2020 nog met zal toenemen (40% van de toename met huishoudens). De huidige vraag naar eengezinswoningen is voor 40% gericht op de huursector en 60% op de koopsector. Op basis van deze verdeling resulteert dit in een additionele vraag naar circa 600 koopwoningen en circa 400 huurwoningen. De totale opnamecapaciteit voor eengezinswoningen tot 2020 komt hiermee uit op zo n koopwoningen en huurwoningen. De vraag naar eengezinskoopwoningen is in 2009 voor 37% gericht op woningen van minder dan 20 De tabel gaat uit van 100% realisatie van de gewenste verhuisbewegingen en volledige realisatie van de nieuwbouwwoningen zoals opgenomen in de nieuwbouwmonitor. De woningen die voor deze projecten aan de voorraad onttrokken moeten worden zijn reeds gesloopt en zijn dus niet meegenomen in de berekening. pagina 58

59 en voor 63% op duurdere woningen. Op basis van deze verdeling betekent dit een totale opnamecapaciteit van ruim 500 eengezinswoningen tot en bijna eengezinswoningen in de categorie boven de De opnamecapaciteit voor appartementen zal op basis van de groei van het aantal huishoudens en de eerder genoemde verdeling van 40% eengezinswoningen en 60% appartementen met circa appartementen toenemen. De vraag in 2009 naar appartementen is voor 29% gericht op de koopsector en voor 71% gericht op de huursector. Op basis van deze verdeling resulteert dit in een additionele vraag naar circa 500 koopappartementen en circa huurappartementen. De totale opnamecapaciteit voor koopappartementen tot 2020 komt hiermee uit op bijna Voor huurappartementen resulteert dit in een opnamecapaciteit van 0. Echter; met betrekking tot de huurwoningen is 54% van de vraag gericht op woningen van minder dan 512/542 en 46% hoger dan 512/542. Dit betekent een additionele vraag van 610 huurwoningen met een huur lager dan 512/542 en 519 huurwoningen met een huur hoger dan 512/542. Tellen we deze aantallen op bij de resterende opnamecapaciteit dan resulteert dit in circa appartementen met een huur hoger dan 512/542 en een overschot van bijna goedkope huurappartementen. 5.5 SWOT wonen Stationsgebied Sterk Ligging tussen intercitystation en historische binnenstad Stabiele koopmarkt Multifunctioneel gebied met diverse voorzieningen Beperkte concurrentie centrumstedelijke projecten Historische elementen Zwak Verpaupering Stationsweg Verkeersoverlast Autobereikbaarheid Krappe woningmarkt blijft voorlopig aanhouden. Grote vraag naar centrum-stedelijk woonmilieu Vraag naar (veel) meer kwaliteit in de woningvoorraad Tekort aan (middel)dure huurappartementen Tekort aan eengezinskoopwoningen Kans Economische recessie (voorzichtigheid ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en consumenten, dalende woningprijzen) Kentering voorraadmarkt -> vraagmarkt Verdere verpaupering Stationsweg Veroudering omliggend vastgoed Bedreiging 5.6 Woningprogramma Stationsgebied Op basis van de analyse van de woningmarkt in Leiden is onderzocht wat voor woningmarktprogramma markttechnisch haalbaar is in het Stationsgebied. Naast de opnamecapaciteit voor de periode heeft een analyse van concurrerende projecten plaatsgevonden en een beoordeling van het toekomstige plangebied als woongebied. Huidige situatie De huidige woningvoorraad in het Stationsgebied kenmerkt zich door een relatief groot aandeel appartementen (68%), maar wijkt hiermee nauwelijks af van de binnenstad. De WOZ-waarde van de woningen was in Dit is bijna 14% lager dan het pagina 59

60 Leidse gemiddelde. Bijna driekwart van de adressen (73%) wordt bewoond door alleenstaanden of (meerdere) alleenwonenden. In Leiden is dit ongeveer de helft van de adressen (52%). Waarschijnlijk wonen in het Stationsgebied relatief veel studenten. Het aantal senioren is lager dan het Leidse gemiddelde, en dit geldt ook voor de leeftijdscategorie tot 20 jaar. Het plangebied kan vanuit het perspectief van wonen worden verdeeld in twee deelgebieden: het kerngebied rond het station en de Morspoortlocatie. Het kerngebied bestaat in de huidige situatie uit het Morssingelblok en het Rijnsburgersingelblok. Een deel van dit gebied is gesitueerd rond de entree en looproute naar de binnenstad waar een sterke functiemenging plaats zal vinden. Het gebied zal zich kenmerken door een levendig hoogstedelijk centrummilieu. De Morspoortlocatie ligt daarentegen meer in de luwte. Hierdoor zal het woonmilieu in dit gebied eenzijdiger op wonen gericht dienen te zijn. Gezien de wijk waaraan deze locatie grenst voorzien wij een woonmilieu dat zich laat omschrijven als rustig stedelijk wonen, vergelijkbaar met bijvoorbeeld Rotterdam Blijdorp. Figuur 5.10 Woonmilieus in het Stationsgebied Bron: Stedenbouwkundige visie Stationsgebied Leiden, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv Concurrerende projecten De afzet van woningen in het Stationsgebied zal naar verwachting plaatsvinden in de periode In deze periode zal sprake zijn van een aanzienlijke (regionale) concurrentie van woningontwikkelingen (in een centrum-stedelijk milieu). Diverse projecten die in ontwikkeling zijn zullen naar verwachting concurreren met de ontwikkeling van appartementen en eengezinswoningen in het Stationsgebied. In de omgeving van Leiden komen enkele grote nieuwbouwlocaties tot stand die, zeker door hun omvang, naar verwachting aantrekkingskracht zullen hebben op (aankomende) gezinnen in Leiden om hier een eengezinswoning te kopen: Valkenburg, t Duyfrak: 800 woningen tussen 2010 en Valkenburg, Vliegbasis: woningen, oplevering onbekend. Oegstgeest, Nieuw Rhijngeest: woningen tot circa Teylingen, Hooghkamer en Nieuw Boekhorst: woningen tussen 2012 en Kaag en Braassem, Braassemerland: woningen tot circa pagina 60

61 In Leiden komt een aantal woningcomplexen tot stand. Van de volgende ontwikkelingen kan met name concurrentie verwacht worden: De Meelfabriek: 178 woningen tussen 2014 en 2020 in een multifunctioneel complex. Kooiplein: 430 woningen tussen rond een multifunctioneel wijkcentrum. Haagwegterrein: 182 woningen tussen in groene context. Groenoord: 680 eengezinswoningen tussen Lakenplein: 67 woningen (appartementen en grondgebonden) in de binnenstad in Lorentzhof: 93 woningen tussen 2013 en 2015 waarvan 40 huurappartementen met zorgindicatie en 54 koopappartementen. LDM-terrein: 10 stadswoningen, 16 appartementen en 24 zorgappartementen in Langebrug/Steenschuur: 106 studentenkamers en -appartementen in Bio Science Park: 600 woningen voor studenten/universiteitsmedewerkers en 240. koopappartementen tussen Lammenschanspark: studenten en starterswoningen tussen 2016 en Langegracht: 180 woningen tussen 2018 en Figuur 5.11 Concurrerende projecten in Leiden De grootschalige projecten rond Leiden zullen met name een alternatief zijn voor (aankomende) gezinnen die op zoek zijn naar eengezinswoningen. Het Stationsgebied onderscheid zich hier vooral door haar centrum-stedelijke karakter. Voor een deel van de doelgroep is dit een aantrekkelijke locatiefactor. De projecten die in en rond de binnenstad van Leiden gerealiseerd worden zullen met name concurrerend zijn voor de appartementen in het Stationsgebied. Het aantal eengezinswoningen dat hier wordt gerealiseerd is immers beperkt. Ten opzichte van de concurrerende projecten onderscheid het Stationsgebied zich door een goede ligging ten opzichte van het centraal station en de binnenstad. Daar komt bij dat het aantal geplande appartementen in de binnenstad beperkt is en dat de concurrentiepositie van het Stationsgebied ten opzichte van Leiden Noord in potentie beter is. pagina 61

62 De projecten die vanaf 2013 op de markt komen zijn opgenomen in bijlage 2. Het overgrote deel komt volgens planning tussen 2013 en 2016 op de markt. Gezien de crisis op de woningmarkt is de verwachting dat veel projecten vertraging oplopen waardoor een aanzienlijk deel van de woningen later op de markt komt. Tabel 5.14 Woningprojecten in Leiden met centrum-stedelijk karakter Egw koop 810 Egw huur 16 App koop App huur studentenwoningen Totaal Bron: Nieuwbouwmonitor, gemeente Leiden Opnamecapaciteit Stationsgebied In paragraaf 5.4 is geconstateerd dat er voor de periode een opnamecapaciteit is van ruim appartementen met een huur die hoger is dan 512/542. Indien hier de geplande nieuwbouw van huurappartementen van wordt afgetrokken resteert een tekort van ruim huurappartementen. Aangezien tevens is geconstateerd dat deze vraag zich vrijwel volledig richt op een centrumstedelijk milieu, kan geconcludeerd worden dat in het Stationsgebied ruime mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van huurappartementen in de (middel)dure huurklasse. In paragraaf 5.4 is een opnamecapaciteit berekend van koopappartementen in de periode Indien we hier de geplande nieuwbouw van koopappartementen aftrekken is de resterende opnamecapaciteit nihil. Hierbij is er wel vanuit gegaan dat de concurrerende projecten ook daadwerkelijk gerealiseerd worden en een vergelijkbare uitgangspositie hebben voor de bouw van koopappartementen. Dit is echter niet het geval. Een substantieel deel van de locaties, met name die in Leiden Noord, hebben voor wat betreft de locatie een minder goede concurrentiepositie. Vanuit dit perspectief is het wel mogelijk om additionele koopappartementen te ontwikkelen in het Stationsgebied. Ons advies is echter om hier terughoudend mee te zijn. Voor eengezinswoningen in de koopsector is voor de periode een opnamecapaciteit berekend van eengezinswoningen in de koopsector. Na aftrek van de geplande nieuwbouw van ruim 800 woningen in Leiden resteert een tekort van 700 woningen. Dit betekent dat in het Stationsgebied voldoende marktruimte bestaat voor de ontwikkeling van eengezinswoningen. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral gericht op huurprijzen onder de 512/542. Maar ook in de duurdere huurklasse bestaat een beperkte vraag. Woningprogramma Stationsgebied In de Nota van Uitgangspunten voor het Stationsgebied is een woningprogramma opgenomen van woningen. Hierbij is het uitgangspunt om een levendig woonmilieu te bieden met flexibiliteit in prijs, plattegrond en eigendomsvorm. De sociale norm bedraagt 20%. De appartementen in de deelgebieden rond het station zijn gericht op starters en vitale senioren. De locatie Morspoort is aangewend als woon/werklocatie met 300 woningen waarvan een deel grondgeboden in een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. pagina 62

63 Op basis van het woningmarktonderzoek is de conclusie dat een programma van woningen in het Stationsgebied markttechnisch haalbaar is. Hierbij is ons voorstel om de volgende verdeling over de woningtypen te hanteren: 35% appartementen in de markthuursector 15% appartementen in de koopsector 25% eengezinswoningen in de koopsector 5% eengezinswoningen in de markthuursector 20% sociale sector Voor koopappartementen zijn reeds veel projecten in Leiden in voorbereiding. Overigens wil dit niet zeggen dat koopappartementen niet afzetbaar zijn. Met een goede prijs/kwaliteitverhouding is dit zeker mogelijk. De kans bestaat dat dit ten koste gaat van de afzet van andere projecten. Realisatie van eengezinshuurwoningen is markttechnisch haalbaar in de goedkope prijsklassen. Het is echter zeer de vraag of de realisatie van een dergelijk woningtype in het Stationsgebied financieel haalbaar is. Het programma heeft zich daarom beperkt tot (een beperkt aandeel) eengezinswoningen in de duurdere huursector. Uitgesplitst in aantallen woningen naar prijsklasse ontstaat hiermee het volgende beeld: 350 appartementen in de (middel) dure huursector (> 512/542) 150 appartementen in de (middel) dure koopsector 200 appartementen in de goedkope huursector 250 eengezinswoningen in de koopsector 50 eengezinswoningen in de huursector Doelgroepen Het toekomstige Stationsgebied is voor verschillende doelgroepen aantrekkelijk. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds het Morssingelblok en het Rijnsburgersingelblok met een hoogstedelijk karakter en anderzijds de Morspoortlocatie met een woonmilieu dat zich kenmerkt door rustig stedelijk wonen. Het woonmilieu met een hoogstedelijk karakter is aantrekkelijk voor alleenstaanden in alle leeftijden, jonge tweeverdieners en studenten. Aangezien het Stationsgebied een aantrekkelijk gebied is voor studenten en starters op de woningmarkt, en deze groepen ook voor de levendigheid en de voorzieningen in het gebied een belangrijke functie hebben is het voorstel om de 20% woningen in de sociale huursector te bestemmen voor deze doelgroepen. Daarnaast zijn de doorstarters een belangrijke doelgroep. Ook voor hen dienen voldoende woningen gerealiseerd te worden. Gezien de sterke groei van het aantal senioren/alleenstaanden dient in de woningtypering ook met deze doelgroep sterk rekening gehouden te worden. De Morspoortlocatie is een geschikte locatie voor (aankomende) gezinnen die een eengezinswoning in de stad prefereren boven een uitleglocatie. Naast studenten zijn in lijn met het model van Smart-agent de volgende doelgroepen met name geschikt voor het Stationsgebied: pagina 63

64 Tabel 5.15 Geschikte doelgroepen volgens Smart-agent Naam Leeftijd Gezinssituatie Budget* Soort woning Omvang Parkeren Always on the move Alleenstaand Jonge stellen Interactief Jonge stellen Gezinnen Actieve emptynesters Ouder stel Klein koop of huur appartement Eengezinskoopwoning Appartement Koop of huur m 2 1, m 2 1, m 2 1,5 Bron: Smart-agent * inclusief parkeerplaats Vestigingswensen en -eisen Voor de huur- en koopappartementen in de (middel)dure prijsklasse is het van belang dat sprake is van ruime appartementen met een balkon. Bij voorkeur zijn de balkons op het zuiden of westen georiënteerd. De appartementen in de dure huursector dienen te beschikken over een eigen parkeerplaats. Om de doelgroep senioren aan te trekken is het van belang om een deel van de appartementen in rustige (groene) enclaves buiten de hoofdverbindingswegen te realiseren, maar wel in de nabijheid van voorzieningen. Vooral het Morssingelblok biedt hiervoor mogelijkheden. Bij voorkeur is sprake van voorzieningen die specifiek op senioren zijn afgestemd. Gezien de nabijheid van het station is een hoge dichtheid gewenst. Voor alle doelgroepen geldt dat de appartementen niet al te hoog gelegen dienen te zijn (maximaal acht bouwlagen). Voor jonge alleenstaanden of jonge tweeverdieners zijn locaties langs de dynamische stedelijke verbindingswegen geschikt. Voor de jongere alleenstaanden en tweeverdieners is het van belang dat de woningen in een levendige, multifunctionele en hoogstedelijke setting worden ontwikkeld. Ook een aantrekkelijk en eigentijds voorzieningenniveau is een belangrijke locatiefactor. Ook voor studenten zijn de levendige plekken in het gebied geschikt als woonlocatie. Voor deze doelgroep kunnen ook de minder aantrekkelijke onderdelen van het stedenbouwkundige plan bestemd worden. Bijvoorbeeld de woningen met een eenzijdige oriëntatie op de buitenruimte. Voor deze doelgroep kan de gedachte uitgaan naar woningen van circa 45 m 2. Deze laatste categorie is ook geschikt voor alleenstaande starters op de woningmarkt. Voor deze laatste doelgroep is het wel belangrijker dat de woningen tweezijdige bezonning krijgen. Voor de afzetbaarheid van eengezinswoningen (aan gezinnen) is het cruciaal dat deze beschikken over een tuin. Voor kinderen is het daarnaast van belang dat ze veilig kunnen spelen. Op de Morspoortlocatie kan hierin voorzien worden door de realisatie van stadswoningen in de vorm van gesloten bouwblokken rond een binnenterrein. Deze binnenterreinen kunnen gerealiseerd worden boven een gemeenschappelijke parkeergarage (zie figuren 5.12 en 5.13). Om kosten te beperken kunnen deze eventueel op maaiveld gerealiseerd worden met de binnentuin(en) op +1. In dit geval grenst de begane grond aan de achterzijde aan de parkeergarage. Op deze verdieping kan tevens een keuken aan de straatzijde of een ruime hal ingepast worden. De woonkamer bevindt zich bij voorkeur op +1 in verband met de lichttoetreding en de tuin. Van belang is dat de woningen ruim zijn met minimaal drie slaapkamers. pagina 64

65 Figuur 5.12 Referentiebeelden parkeren onder hof en dwarsdoorsnede stadswoningen Woningtypen Op basis van voorgaande analyse van de woningmarkt voor het toekomstige stationsgebied in Leiden is een voorstel gedaan voor de verdeling van de woningen naar type en prijsklasse. De prijzen zijn tot stand gekomen op basis van gesprekken met diverse makelaars, data-analyse, deskresearch en observatie ter plaatse. Voor het Stationsgebied in Leiden stellen wij voor de volgende typen huurappartementen te ontwikkelen (tabellen 5.16 en 5.17). Tabel 5.16 verdeling huurappartementen in prijsklassen Prijsklasse Oppervlak Doelgroep Tot 542 Tot 45m 2 Studenten Starters (1p.) m 2 Alleenstaanden Starters (2p.) Senioren > m 2 Tweeverdieners, Expats, Senioren Kamers Parkeerplaats Locatie 1-2 Nee Rijnsburg 3 Evt. Rijnsburg Morssingel 3 Ja Morssingel Tabel 5.17 verdeling koopappartementen in prijsklassen Prijsklasse Oppervlak Doelgroep Kamers Parkeerplaats Locatie < <55 m 2 Studenten Starters (1p.) > >90 m 2 Tweedverdieners Senioren 1-2 Nee Rijnsburg 3 Ja Morssingel Alle woningen dienen bij voorkeur voorzien te worden van buitenruimte. Een ruime buitenruimte maakt bovendien een hogere verkoopprijs mogelijk. Ook een bredere beukmaat heeft een positief effect op de verkoopprijs (Bron: EIB). pagina 65

66 Voor de stadswoningen in de koopsector stellen wij de volgende woningtypen voor: Tabel 5.18 Verdeling stadswoningen koop in prijsklassen Prijsklasse Oppervlak Doelgroep Kamers Locatie m 2 Tweeverdieners Gezinnen Senioren 4 Morspoort > >150m 2 Gezinnen Senioren 5 Morspoort Een klein deel van de stadswoningen kan als werkwoning worden ontwikkeld. Ons voorstel is om dit aantal te beperken. De afzetbaarheid van dit type woning is namelijk beperkt. Een andere mogelijkheid is om een deel van de woningen van 150 m 2 te ontwerpen met de optie om hier een werkruimte in te passen. De stadswoningen dienen te beschikken over een tuin en parkeerplaats. Voor de stadswoningen in de huursector stellen wij de volgende woningtypen voor: Tabel 5.19 Verdeling stadswoningen huursector in prijsklassen Prijsklasse Oppervlak Doelgroep Kamers Tuin Locatie < <110m 2 Tweeverdieners Gezinnen Senioren 1.200> 110m 2 > Gezinnen Senioren 4 Klein Morspoort 4 Ja Morspoort Parkeren Een belangrijk aspect van woningbouwprojecten is de parkeeroplossing. Met name in binnenstedelijke projecten met een hoge dichtheid vormt dit vaak een uitdaging. Tabel 5.20 toont het belang van parkeerplaatsen bij de afzetbaarheid van woningtypen die in het Stationsgebied gerealiseerd zullen worden. In dit kader worden parkeerplaatsen enkel gezien als de mogelijkheid om de auto in de nabijheid van de woning te kunnen parkeren. Het gaat dus niet om privéplaatsen. Tabel 5.20 Belang van parkeerplaatsen bij verschillende woningtypen in de koop- en huursector Woningtype Stadswoningen Appartementen goedkoop Appartementen middelduur Appartementen duur Belang parkeerplaatsen Van groot belang Klein belang Redelijk belang Groot belang Bron: De Leeuw Makelaardij pagina 66

67 6 De markt voor detailhandel In dit hoofdstuk zijn de mogelijkheden voor detailhandel in het Stationsgebied geschetst. Het hoofdstuk begint met de belangrijkste trends en ontwikkelingen (paragraaf 6.1), waarna het profiel en de (regionale) positie van de Leidse binnenstad wordt beschreven in paragraaf 6.2. In paragraaf 6.3 worden de sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen samengevat in een SWOT-analyse. Vervolgens komen de marktmogelijkheden voor de binnenstad als geheel en het Stationsgebied aan bod (paragraaf 6.4). Het hoofdstuk sluit af met de uitwerking van het detailhandelsprogramma voor het Stationsgebied, in drie modellen (paragraaf 6.5). 6.1 Trends en ontwikkelingen In deze paragraaf komen de belangrijkste trends en ontwikkelingen in het retaillandschap aan de orde, zowel meer algemeen als voor binnensteden en stationgebieden in het bijzonder: Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). Deze fijnmazige winkelstructuur staat op de tocht. Schaalvergroting is een dominante trend: de afgelopen vijf jaar daalde het aantal winkels licht, maar nam het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit toe van 210 m² naar 252 m² (+20%). Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie de buurtvoorzieningen en kleine kernen vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. Naast de traditionele winkelgebieden komen nieuwe aanbodsvormen op, zoals internetwinkels en trafficvoorzieningen. Internet maakt inmiddels bijna 5% van alle detailhandelsverkopen uit. Het fenomeen internet stoort zich niet aan aankoopplaats en gaat dwars door de bestaande hiërarchie heen. De internetgevoeligheid verschilt per branche en per ondernemer. Branches waar het effect van internet tot nu toe de grootste impact heeft gehad op het fysieke winkellandschap zijn onder andere reisbureaus en (de kleinere) elektronicazaken. Door de economische crisis staan de omzetten van winkeliers onder druk. Zo liep in 2009 de leegstand op met 9%. Huurniveaus staan onder druk. In de binnensteden tekent zich een duidelijke tweedeling af. De interesse van toonaangevende (inter)nationale (mode)ketens in het A1-winkelgebied is onverminderd groot. Ook grote en markante panden vinden gretig aftrek. De crisis treft vooral de aanloopstraten, de B- en C-milieus. Hier loopt de leegstand op en staan de huren onder druk. De meeste bezoekers van binnensteden hebben winkelen als primair bezoekmotief. Andere motieven, zoals horecabezoek, cultuur en evenementen worden echter steeds belangrijker. Wil een binnenstad zich onderscheiden dan is niet alleen het winkelaanbod, maar juist ook het vrijetijdsaanbod doorslaggevend. De combinatie maakt de stad aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf. Het weekendje Maastricht is een begrip geworden. Op plaatsen waar veel mensen samenkomen, passeren of verblijven, verschijnen steeds vaker zogenoemde trafficwinkels verschijnen, met als meest sprekende voorbeelden Schiphol en de grotere NS-stations. Formules als AKO, ETOS en Burger King exploiteren pagina 67

68 op Schiphol Plaza hun meest succesvolle vestiging (in omzettermen) van het land. Ook de grotere NS Stations zijn enorme traffic generators. Zij verwerken dagelijks meer reizigers dan de drukste winkelstraten aan passanten tellen. De huurniveaus kunnen zich meten met de A1-winkelstraten. De gevestigde winkelformules spelen in op veranderende activiteitenpatronen: snelheid en gemak vormen het uitgangspunt. Ook worden er steeds meer (inter)nationale formules uitgebaat, zoals Hema, Starbucks en Burger King en is er een toenemende focus op luxe en design, met proefstation Leiden Centraal als voorbeeld. Een ander voorbeeld is de in december 2010 geopende vestiging van Rituals (home en body cosmetics) op Utrecht Centraal. De stationsgebieden zullen als toegangspoort tot en visitekaartje van de binnenstad een steeds belangrijker plek gaan vervullen voor publieksfuncties als detailhandel en leisure. Zwakke schakel in veel steden is de fysieke verbinding tussen het station en de binnenstad, waardoor bezoekers vanaf het station niet automatisch het centrum in worden gezogen. Winkelen in en bij het station: parfumerie Leiden Centraal en ingang Hoog Catharijne (Utrecht) 6.2 Profiel Leidse binnenstad Vraagprofiel Leiden heeft circa inwoners. In 2004 kwam iets meer dan de helft (52%) van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen van de Leidenaren terecht in de eigen binnenstad. Dit aandeel is vergelijkbaar met de centra van Katwijk (48%) en Alphen aan den Rijn (49%), maar lager dan bijvoorbeeld in het centrum van Lisse (56%). Dit is deels te verklaren doordat in Leiden buiten het centrum (meer) andere aantrekkelijke alternatieven aanwezig zijn op niet-dagelijks vlak, zoals winkelcentrum De Luifelbaan. Ter illustratie: in de centra van grotere steden als Den Haag en Rotterdam (met meer nietdagelijks aanbod buiten het centrum) ligt de binding voor niet-dagelijks aanzienlijk lager op respectievelijk 29% en 26%. Circa 45% van de omzet in niet-dagelijkse artikelen in de Leidse binnenstad is afkomstig van buiten de gemeente 21. In 2009 kende Leiden krap bezoekers (inclusief winkelend publiek), die gezamenlijk keer Leiden bezochten. Dit komt neer op 2,2 bezoeken per persoon. Hiermee is het aantal bezoekers en bezoeken hoger dan in steden als Delft, Tilburg en Deventer, maar lager dan in bijvoorbeeld Breda, Groningen, Haarlem of Maastricht. Voor iets meer dan een derde van de bezoekers (37%) was winkelen de hoofdreden om Leiden te bezoeken. Dit is in vergelijking met andere steden relatief laag; in Breda ligt het percentage bijvoorbeeld op 56% en in Maastricht op 47%. 21 Bron: Koopstromenonderzoek Zuid-Holland (2004). pagina 68

69 Leiden stond in 2009 op de 16 e plaats op de ranglijst van de meest bezochte steden in Nederland. Opvallend is dat in Leiden minder wordt uitgegeven in winkels dan in de horeca, terwijl dit landelijk gezien juist omgekeerd is. In 2009 werd in de Leidse horeca gemiddeld 15 uitgegeven, tegenover 13 in de winkels. Hiermee geven de bezoekers aan Leiden gemiddeld weinig uit. Ter vergelijking; in (dertig) onderzochte steden werd in 2009 gemiddeld 20 per bezoek in winkels uitgegeven. Ten opzichte van 2007 zijn de gemiddelde winkelbestedingen van bezoekers in Leiden gedaald met 3. De economische crisis zal in belangrijke mate hebben bijgedragen aan deze daling. De toeristische bezoekers komen vooral per trein en per auto: 44% om 38%. Het aantal treinbezoekers is relatief groot. In de dertig onderzochte steden komt gemiddeld 28% van de bezoekers met de trein. Alleen in Utrecht en Amsterdam ligt het aandeel treinbezoekers hoger dan in Leiden. De meeste bezoekers aan Leiden zijn afkomstig uit Zuid-Holland (48%). Een groot deel van de bezoekers is 50+ (39%) en afkomstig uit de hogere sociale klasse 22. De Leidse binnenstad in (boven)regionaal perspectief Leiden stond in 2010 op de ranglijst van Meest Gastvrije Steden (onderdeel winkelgebieden) van alle grote Nederlandse steden op de 5 e plaats 23. Het centrum van Leiden is de derde aankoopplaats van Zuid-Holland, na Rotterdam-Centrum en Den Haagcentrum. Voor de directe regio (Rijn- en Bollenstreek) vervult Leiden een centrale rol. In de afgelopen decennia is de regionale functie van het centrum van Leiden aanzienlijk afgekalfd. Dit heeft onder andere te maken met tekortkomingen in het winkelaanbod, in combinatie met een matige bereikbaarheid en gebrek aan parkeergelegenheid. Private investeringen en concrete realisaties zijn lange tijd uitgebleven. De V&D dateert uit 1967 en is sindsdien nooit grootscheeps verbouwd. Voor het eerst in jaren staan er concreet nieuwe projecten voor het centrum op stapel, zoals de aanpak van de V&D in combinatie met het Aalmarktgebied en het Stationsgebied. Tegenover de stilstand van Leiden als winkelstad staat de grote dynamiek in de omringende regio. In de loop der jaren hebben, naast centra van hogere orde (Den Haag), ook centra van lagere orde de positie van Leiden aangetast, zoals Alphen aan den Rijn en Lisse 24. Hierbij heeft de opwaardering en vergroting van het winkelaanbod een belangrijke rol gespeeld. Zo heeft het centrum van Alphen aan den Rijn circa 5 jaar geleden een grote schaalsprong gemaakt in omvang en branchering, met meer aandacht voor een recreatieve invulling. In Lisse is sprake (geweest) van een gestage opwaardering en uitbreiding van het winkelaanbod. Andere gerealiseerde winkelprojecten van belang bevinden zich onder andere in Den Haag Centrum (Spuimarkt, Haagse Passage), Hoofddorp Centrum (De Vier Meren, Polderplein, oplevering Markthof eind 2010), Cruquius en Leiderdorp. Gezien de planvoorraad zullen de regiogemeenten ook in de toekomst niet stilstaan. Er hangen in de regio diverse plannen boven de markt, waarvan een groot deel centrumplannen betreffen (tabel en figuur 6.1). 22 NBTC NIPO Research (2009), Toeristisch bezoek aan steden. 23 Van Spronsen (2010), Onderzoek Meest Gastvrije Stad. 24 Provincie Zuid-Holland (2007), Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland. pagina 69

70 Tabel 6.1 Relevante plannen detailhandel regio Leiden Plaats Plan m² detailhandel Status Planning Alphen a/d Rijn Centrum Lage Zijde On hold n.b.* Aarhof Planfase 2016 Factory Outlet Centre Ideefase n.n.b. Hillegom Henri Dunantplein Zuid Planfase 2016 Leidschendam Uitbreiding Leidsenhage Planfase 2018 Lisse Hobaho (centrum) Planfase 2013 De Doorbraak (centrum) Planfase 2014 Roelofarendsveen Braasemsland, centrum Planfase 2020 Voorschoten Centrumplan In aanbouw 2011 Waddinxveen Centrumplan Be Fair Planfase 2013 Zoetermeer Cadenza, Stadshart-Oost Planfase 2013 Zoetermeer/Lansingerland A12-zone Ideefase n.n.b. Zoeterwoude Centrumplan Bouwverg *November 2010 heeft de projectontwikkelaar van de Lage Zijde zich teruggetrokken uit het project. De gemeente heeft nu beschikking over de plannen. Of en wanneer het project gerealiseerd wordt is onbekend. Bron: NEPROM, 2010 Figuur 6.1 Concurrerende detailhandelsplannen regio Leiden Bron: NEPROM (2010), bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 70

71 Programma Binnenstad Leiden zal in de periode tot 2025 een belangrijke inhaalslag maken met de uitvoering van het Programma Binnenstad. Dit betekent voor de detailhandel onder andere: Herontwikkeling van het Aalmarktgebied, inclusief V&D. In september 2010 is hiervoor een overeenkomst gesloten met ASR, Provast en V&D. De herontwikkeling van het Aalmarktgebied leidt tot uitbreiding van het winkeloppervlak met circa m². Zo wordt V&D herontwikkeld tot een eigentijds warenhuis en komt er een ondergrondse fietsenkelder. Daarnaast komt er een nieuwe winkelstraat tussen de Breestraat en de Aalmarkt, wat het winkelcircuit in de Leidse binnenstad verbeterd. Voor de invulling wordt gefocust op de grotere modeketens. Naar verwachting staat de Aalmarkt in 2013 in de steigers. Integrale ontwikkeling van het Stationsgebied met ruimte voor retail, leisure, kantoren, woningen en parkeren (zie hoofdstuk 2). Een aanzienlijk betere bereikbaarheid van de binnenstad door de toevoeging van parkeercapaciteit. Recent is besloten om tegenover de Morspoort een parkeergarage toe te voegen met 300 parkeerplaatsen, waarvan 70 plaatsen voor vergunninghouders. Daarnaast heeft de gemeente projecten opgestart om parkeergarages te realiseren op de Lammermarkt en de Garenmarkt. De wens van de gemeente is om hier respectievelijk 800 en 400 (ondergrondse) parkeerplaatsen te realiseren. De aanbesteding van beide parkeergarages gaat in 2011 van start. Nog onderzocht wordt of de parkeervoorziening op de Garenmarkt gecombineerd wordt met woningen en winkels. Figuur 6.2 Projecten Programma Binnenstad; parkeren en detailhandel Bron: Gemeente Leiden, bewerking Bureau Stedelijke Planning (2010) Kenmerken detailhandel Leidse binnenstad Het winkelaanbod in de Leidse binnenstad heeft een omvang van ruim m² wvo. De winkels zijn vooral geconcentreerd rond de Haarlemmerstraat, Aalmarkt, Hoogstraat, Botermarkt, Nieuwe Rijn en de Breestraat. Het A1-winkelgebied bevindt zich volgens een passantentelling uit 2008 in de Haarlemmerstraat, ter hoogte van de Donkersteeg. Dit is pagina 71

72 het drukste punt van het binnenstedelijk winkelgebied. De gemeente typeert het A1- winkelgebied als het economische hart van de binnenstad. Hier lopen de meeste passanten, zijn de huren het hoogst en zijn veel grote landelijke winkelketens gevestigd, zoals Siebel, Van Haren, Manfield, Dixons en McDonalds. Hoe verder verwijderd van het A1-winkelgebied, hoe minder passanten er zijn. Zo neemt het aantal passanten richting de Beestenmarkt en de Stationsweg aanzienlijk af. De Stationsweg kent evenveel passanten als bijvoorbeeld het westelijk deel van de Breestraat (zie figuur 6.3). De maximale huurprijzen in het A1-winkelgebied van Leiden liggen rond 800 per vierkante meter per jaar. Hoe verder van dit gebied verwijderd hoe meer de huren en afnemen. Aan de uiteinden van de Haarlemmerstraat wordt bijvoorbeeld 300 euro per vierkante meter betaald. Op de Breestraat liggen de gemiddelde huurprijzen lager, tussen 180 en Voor de Stationsweg zijn geen huurprijzen beschikbaar, maar naar schatting liggen deze onder het niveau van de laagste huurprijs in de Haarlemmerstraat (< 300/ m²/jaar). Figuur 6.3 Passantenintensiteit binnenstad Leiden Bron: Locatus, Kenmerken detailhandel stationsomgeving Leiden Met het pilotproject Proefstation Leiden ontwikkelt het station Leiden Centraal zich steeds meer als een klein, op zichzelf staand winkelgebied, gericht op de reiziger. Naast gemakswinkels als AH to go, Starbucks, AKO en HEMA is er sinds kort ook een bescheiden recreatief aanbod met vestigingen van VILA (mode), Pieces (modeaccessoires) 25 Bron: FGH Vastgoedbericht (2010), Focus op een nieuwe realiteit. pagina 72