KANTOREN OP DE KAART. KANTOREN OP DE KAART Onderzoek in opdracht van de Rijksgebouwendienst. Peter Louter Pim van Eikeren

Transcriptie

1 KANTOREN OP DE KAART KANTOREN OP DE KAART Onderzoek in opdracht van de Rijksgebouwendienst Peter Louter Pim van Eikeren

2 Kantoren op de kaart Bureau Louter, Delft Peter Louter Pim van Eikeren Opdrachtgever: Rijksgebouwendienst Voor partijen die opereren op de kantorenmarkt is het van belang zicht te hebben op belangrijke trends en hun achterliggende mechanismen. Daarbij is inzicht in de nationale kantorenmarkt echter niet voldoende. Kennis over de regionale of zelfs lokale kantorenmarkt is gewenst om beslissingen te kunnen nemen over aankoop of verkoop van kantoren of over het al dan niet in aanbouw nemen van nieuwe kantoren. De Rijksgebouwendienst wenst haar inzicht in ontwikkelingen op regionale kantorenmarkten te verdiepen en heeft daarom aan Bureau Louter, in samenwerking met Bureau PAU, verzocht een breed onderzoek te verrichten met als thema ontwikkelingen op regionale kantorenmarkten. Dat betreft zowel ontwikkelingen sinds het begin van de jaren negentig als verwachtingen voor de toekomst. Daarover is een omvangrijk onderzoeksrapport verschenen. In deze brochure wordt verslag gedaan van enige van de bevindingen. Inhoud p. 1 Nationale ontwikkelingen op de kantorenmarkt p. 2/3 Ontwikkelingen in het verleden p. 4/5 Regionale verschillen op de kantorenmarkt p. 6/7 Benchmark kantorenmarktprestaties gemeenten p. 8/9 Prognoses vraag en aanbod op de kantorenmarkt p. 10/11 Rgd-objecten (voorbeeld Den Haag) p. 12/15 Kantoorprofielen (voorbeeld Utrecht) p. 16 Ranglijst van gemeentelijke kantoorprestaties 2

3 Licht herstel kantorenmarkt in 2006 Het aantal in aanbouw genomen kantoren en de ontwikkeling van de verhuurde vierkante meters kantoorruimte zijn gedurende 2006 toegenomen. Het percentage niet-verhuurde kantoorruimte is enigszins afgenomen. De situatie op de kantorenmarkt ligt nog niet op het niveau van de hoogtijdagen van rond de eeuwwisseling, maar het herstel van de recente diepe crisis is duidelijk. In deze brochure staan regionale ontwikkelingen centraal. Opvallende bevindingen worden hier opgesomd. Het landsdeel West heeft meer dan andere delen van Nedeland te lijden gehad van de crisis op de kantorenmarkt. Het aandeel van landsdeel West in het totaal verhuurd kantooroppervlak in Nederland is sinds de eeuwwisseling afgenomen, ten faveure van Zuid en Oost. De conjunctuurgevoeligheid van landsdeel West (vooral de Noordvleugel) hangt onder andere samen met de bedrijvigheidssamenstelling. Er zijn veel conjunctuurgevoelige sectoren gevestigd in de Noordvleugel, zoals ICT. Ook valt op dat in kernsteden van stadsgewesten de nieuwbouw van kantoren in de periode minder is teruggelopen ten opzichte van de periode dan in suburbs en gemeenten buiten de stadsgewesten. Met name in suburbs is de kantorenmarkt aanzienlijk conjunctuurgevoeliger dan in steden. Dat kan als volgt worden verklaard: In tijden dat de kantorenmarkt zeer sterk groeit zijn er binnen kantoorsteden niet altijd de mogelijkheden aanwezig om snel kantoren bij te bouwen. Men wijkt dan uit naar de suburbs. Op het moment dat de kantorenmarkt terugvalt, is de noodzaak om uit te wijken naar de suburbs minder groot. Er lijkt sprake te zijn van een harde kern van kantoorontwikkeling in de kernsteden, terwijl de suburbs in sterke mate meebewegen met de conjunctuur, als overloop voor de kernsteden. Nationale ontwikkeling kantorenmarkt, Ontwikkeling vraag en aanbod op de kantorenmarkt, mln. m² bvo 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 BUREAU LOUTER ,0-0,5-1, Nieuwbouw Onttrekkingen Verandering verhuurd Verandering aanbod 3 Ontwikkeling voorraad en verhuurde voorraad, Ontwikkeling aanbodpercentage, mln. m² bvo 60 12% 50 10% 8% 40 6% 30 4% 2% Verhuurde kantoorruimte Totale voorraad kantoorruimte % Aanbodpercentage Aanbodpercentage, gebouwen ouder dan 3 jaar

4 Aantal kantoren vooral sterk gegroeid op kantoor locaties De ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak verschilt tussen gebiedstypen. Met name op snelweglocaties is de kantorenvoorraad sterk gegroeid. Overigens is ook het aanbodpercentage daar vrij sterk toegenomen in de voorbije economische laagconjunctuur. Na groei in de jaren negentig is de ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak vanaf 2002 teruggevallen. De sterkste groei vond plaats in de landsdelen Oost en West, in de Intermediaire zone, in middelgrote steden ( inwoners) en in kleine plaatsen (minder dan inwoners) en in suburbs en buiten stadsgewesten. Van een relatief sterke groei van de kantorenmarkt is onder andere sprake geweest in de stadsgewesten Zwolle, Amersfoort en Apeldoorn/Deventer, oftewel: het gebied dat de Randstad aan de oostzijde flankeert. In de gebiedstypen met de laagste groei was overigens de verhuurde hoeveelheid kantooroppervlak per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar in 2006 nog steeds hoog. Landsdeel West, de Randstad, de grote steden en de kernsteden van stadsgewesten hebben dus iets van hun voorsprong verloren, maar vervullen nog altijd de belangrijkste kantoorfunctie. De meest duidelijke winnaars in de laatste vijftien jaar zijn de snelweglocaties geweest. De groei daar was duidelijk hoger dan op stationslocaties. Daarnaast was de groei het hoogst op bedrijfslocaties (bedrijventerreinen) en, in iets mindere mate, op kantoorlocaties. De ontwikkeling in de binnenstad bleef daarbij achter. Het aanbod van kantoorruimte bestaat uit de leegstand en de in aanbouw genomen, maar nog niet verhuurde kantoren. Het aanbodpercentage is de laatste jaren vooral sterk toegenomen in landsdeel West, de Randstad, de grote steden en de stadsgewesten (in de suburbs nog meer dan in de stedelijke kernen). Dat hangt gedeeltelijk samen met een iets meer dan gemiddeld teruglopende vraag (verhuurd kantooroppervlak) en gedeeltelijk met een sterk toenemend aanbod. (Er is te lang doorgegaan met het ontwikkelen van nieuwe kantoorruimte, ook toen de markt al terugliep.) Het aanbodpercentage nam gedurende de economische laagconjunctuur ook sterker toe op snelweglocaties dan op stationslocaties en op bedrijfslocaties. Ook nam het aanbodpercentage sterk toe op bedrijventerreinen en veel minder in de binnenstad. Tussen stedelijke regio s bestaan aanzienlijke verschillen in de ruimtelijke ontwikkeling van de kantorenmarkt. Zo is in Amsterdam sinds het einde van de jaren tachtig vooral sprake geweest van sterke groei van de kantorenvoorraad op de ringweg en in Zuidoost, terwijl in delen van de binnenstad zelfs sprake was van een afname als gevolg van onttrekkingen van kantoren aan de voorraad. Bereikbaarheid en de beschikbaarheid van locaties voor majeure kantoorontwikkeling vormden 4 Ontwikkelingen en trends in het verleden Verhuurd vloeroppervlak (m 2 b.v.o.) per 1000 inwoners jaar, 2006 Landsdelen Kern-periferie Grootteklasse gemeente Positie stadsgewest West 4825 Randstad 5536 > 200 dzd 8644 Kernsteden 6699 Oost 2422 Intermediair dzd 5161 Suburbs 2421 Zuid 2461 Periferie dzd Buiten stadsgewest 1248 Noord dzd < 25 dzd. 648 Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak per gebiedstype, (1990 = 100) Landsdelen Grootteklasse gemeente Kern-periferie Noord 120 Oost 120 West 100 '1994 Zuid 100 ' Positie stadsgewest Inwoners 140 < '1994 > ' Randstad Intermediair Periferie Kernsteden Suburbs buiten SG Snelweg- en stationslocaties Woon-werkmilieus Snelweglocaties 1990 '1994 Stationslocaties ' Zuivere woongebieden Binnenstad Bedrijfslocaties Kantorenlocaties Rest

5 Ontwikkeling voorraad kantoren per km² landoppervlak de drijvende krachten. In Rotterdam heeft in delen van het centrum groei plaatsgevonden. Dat ging gepaard met een afname van kantoorruimte ten westen van het centrum. Groei Aanbodpercentage, van snelweglocaties heeft in Rotterdam veel minder plaatsgevonden dan in Amsterdam. Slechts aan de oostzijde was sprake van groei op snelweglocaties. Toelichting gebiedstypen In het onderzoek Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt zijn diverse indelingen voor gebiedstypen onderscheiden. Daardoor kunnen algemene lijnen in de kantoorontwikkeling worden blootgelegd. Gemeenten zijn ingedeeld naar vier landsdelen, naar de nationale ligging (Randstad, intermediaire zone en nationale periferie), grootteklasse (vijf klassen, onderscheiden naar het aantal inwoners) en de positie in stadsgewesten (kernsteden, suburbane gemeenten en gemeenten buiten stadsgewesten). Daarnaast zijn vijf-positie postcodegebieden (de vier getallen en de eerste letter) onderverdeeld naar hun ligging ten opzichte van de afslag van snelwegen, hun ligging ten opzichte van NSstations, de dichtheid (som van arbeidsplaatsen en inwoners per vierkante kilometer) en vijf typen woon-werkmilieus. Meer informatie: Bijlage I van het onderzoeksrapport (zie Colofon) Landsdelen Kern-periferie 14% 14% 12% 12% 10% 10% 8% 8% 6% 6% Noord 4% 4% Zuid 2% 2% West 0% 0% '1994 Oost '1994 Randstad Intermediair Periferie BUREAU LOUTER 2007 Grootteklasse gemeente 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Snelweg- en stationslocaties Positie stadsgewest Inwoners < '1994 > ' % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Snelweglocaties 1990 '1994 Stationslocaties ' % 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Woon-werkmilieus 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kernsteden Suburbs buiten SG Zuivere woongebieden Binnenstad Bedrijfslocaties Kantorenlocaties Rest 5

6 Kans op leegstand mede bepaald door moment van bouw kantoren Het aanbodpercentage is de laatste jaren in veel regio s sterk toegenomen. De kans dat kantoren niet verhuurd zijn is vooral hoog voor recent gebouwde kantoren. Daarnaast echter blijkt de kans op leegstand aanzienlijk lager te zijn indien een kantoorgebouw op het juiste moment, op de juiste plaats is gebouwd. Vooral in grote delen van de Noordvleugel van de Randstad was het aanbodpercentage van in de periode in aanbouw genomen kantoren zeer hoog. In de Zuidvleugel, waar wat minder op risico is gebouwd, lag het aanbodpercentage lager. In kantoorgebouwen die voor 1988 in aanbouw zijn genomen ligt het aanbodpercentage veelal aanzienlijk lager dan in de recent gebouwde kantoren in Amsterdam en Utrecht in aanbouw genomen kantoorgebouwen momenteel veel minder leeg te staan dan kantoorgebouwen die in andere perioden in aanbouw zijn genomen (het linkerdeel van de figuur onderaan de pagina). Tussen ultimo 1993 en ultimo 1997 blijkt het aanbodpercentage in die steden ook sterk te zijn teruggelopen (het rechterdeel van de figuur). Hoewel ander factoren ook een rol spelen lijkt het erop dat voor kantoren die op een goed moment op de markt komen (en daardoor veelal direct verhuurd worden) de kans op leegstand ook in latere jaren lager is. Opvallend is dat de periode waarin kantoren in aanbouw zijn genomen een aanzienlijke invloed heeft op de kans dat ze op dit moment verhuurd zijn. Zo blijken de in de periode Aanbodpercentage per 1 januari 2006 naar ouderdom gebouwen Ruimtelijke verschillen op de kantorenmarkt Aanbodpercentage naar deelperioden 6 Aanbodpercentage per 1 januari 2006 Utrecht Ontwikkeling aanbodpercentage per periode (% per jaar) Amsterdam Den Haag Rotterdam Nederland % Periode waarin het kantoor in aanbouw is genomen voor ,5-1,0-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0% Ontwikkeling aanbodpercentage in periode Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Nederland

7 Ontwikkelingen per type locatie Om na te gaan of er ruimtelijke verschillen bestaan in de mate waarin kantoren op snelweglocaties of stationslocaties zijn te vinden, is een elftal belangrijke kantoorsteden met elkaar vergeleken. Er blijken veel kantoren op snelweglocaties te zijn gevestigd Groningen en daar vond ook de sterkste groei plaats. Steden met Leeuwarden veel kantoorruimte op snelweglocaties zijn vooral Zwolle Amsterdam, s-hertogenbosch en Groningen. In iets mindere Arnhem mate geldt dat Utrecht voor Utrecht en Zwolle. Steden met veel kantoorruimte Amsterdam op stationslocaties zijn Leeuwarden en Rotterdam en in iets 's-gravenhage mindere mate Amsterdam en Den Haag. Vooral in Rotterdam de grote steden bevindt een relatief groot deel van de kantoren zich dus Eindhoven nabij een treinstation. Breda 's-hertogenbosch In totaal ligt Nederland ruim een derde deel van de kantoren binnen een kilometer van een afslag van een snelweg. Het aandeel van de Aandeel kantoorruimte bij snelweg- en stationslocaties, ultimo 2005 Amsterdam 's-gravenhage Rotterdam Utrecht Eindhoven Arnhem 's-hertogenbosch Groningen Zwolle Breda Leeuwarden Snelweglocaties nieuwbouw van kantoren was de laatste tien jaar nog hoger. Bijna de helft van de kantoren ligt binnen een kilometer van een treinstation. Dat aandeel is de laatste tien jaar echter niet toegenomen. Naast de ligging ten opzichte van de snelweg en treinstations zijn nog andere indelingen mogelijk. Dan blijkt dat een aanzienlijk deel van de kantoren is gevestigd in gebieden met hoge dichtheden aan inwoners en arbeidsplaatsen, maar dat het aandeel van de nieuwbouw in die gebieden onder het aandeel van de voorraad ligt. Er is sprake van een (heel geleidelijke) verschuiving naar gebieden met lagere dichtheden. En tenslotte neemt het aandeel van kantoren op bedrijventerreinen toe, vooral ten koste van woongebieden en binnensteden. Deze trends worden ook weerspiegeld in het deel van de kantoren dat na 1988 is gebouwd. Dat ligt voor bedrijfslocaties veel hoger dan voor woongebieden en de binnenstad. Stationslocaties Gronin Leeuwa Zw Arn Utr Amster 's-graven Rotter B Eindh 's-hertogenb Neder Amster 's-graven Rotter Utr Eindh Arn 's-hertogenb Gronin Zw B Leeuwa Neder Nederland 0% 20% 40% 60% 80% 100% minder dan 500m. tot afslag m. tot afslag meer dan 1km. tot afslag 0% 20% 40% 60% 80% 100% minder dan 500m. tot Intercitystation minder dan 500m. tot overig NS-station m. tot station meer dan 1km. tot station Voorraad en nieuwbouw kantoren naar aandeel locatietypen Snelweglocaties <500m. tot afslag m. tot afslag >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS m. tot NS >1000m. tot NS Dichtheden > <2000 Aandeel totale voorraad Aandeel nieuwbouw Aandeel gebouwd na 1988* BUREAU LOUTER Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Binnenstad Bedrijfslocaties Kantorenlocaties Rest 0% 20% 40% 60% 80% % 20% 40% 60% 80% % 20% 40% 60% 80% *) Aandeel in totale voorraad 2006

8 Benchmarkmodel verklaart verschillen in kantoorfunctie een gebied van nature geschikt is voor de vestiging van kantoren, of juist niet. 8 Benchmark kantorenmarktprestaties gemeenten Tussen steden en stadsgewesten bestaan verschillen in de omvang van de kantorenvoorraad, ook na correctie voor de bevolkingsomvang. Er is door Bureau Louter een Benchmarkmodel opgesteld om na te gaan of die verschillen samenhangen met een aantal meetbare kenmerken van het productiemilieu ( locatiefactoren ) of met andere factoren (een specifiek voor een stad of regio overblijvend, niet door het model verklaard, residu ). Er bestaan tussen gemeenten verschillen in de mate waarin zij een kantoorfunctie vervullen. Sommige gemeenten kennen een belangrijke kantoorfunctie, andere een minder belangrijke. De relatieve vertegenwoordiging kan worden bepaald als het aantal vierkante meters verhuurd kantoorvloeroppervlak per inwoner van 15 tot 65 jaar. Dat is echter niet de ideale maatstaf om te bepalen of een gebied goed presteert of niet. Sommige gemeenten zullen namelijk van nature wat meer op kantoren zijn gericht dan andere. Bepaalde elementen in het vestigingsklimaat (de zogenaamde locatiefactoren, zoals onder andere ruimte, bereikbaarheid, de omvang en kwaliteit van het arbeidsaanbod, de ligging ten opzichte van andere economische centra en afzetgebieden, de concurrentie van steden in de omgeving, de nabijheid van andere bedrijven waar mee samengewerkt kan worden) geven aan in hoeverre Locatiefactoren effect, 1994 en 2005 naar gebiedstype Landsdeel Kern-periferie Noord West Randstad Intermediair Periferie Grootteklasse gemeente Oost Zuid minder dan meer dan Positie stadsgewest Kernsteden Suburbs Overig Verschillen tussen gebiedstypen De locatiefactoren effecten en residuen worden per gemeente berekend en zijn gebaseerd op per gemeente vastgestelde scores op een scala aan locatiefactoren. De meer structureel verklarende invloeden (via locatiefactoren) blijken in veel sterkere mate verklarend te zijn voor gemeentelijke verschillen in omvang van de verhuurde kantorenvoorraad dan incidentele factoren (residuen). Gemeenten kunnen worden ingedeeld naar gebiedstypen, zoals landsdeel, ligging binnen Nederland, grootteklasse (aantal inwoners) en positie in een stadsgewest. Voor de gemeenten die binnen die gebiedstypen vallen kunnen de gemiddelde scores op het locatiefactoren effect worden bepaald. Tussen gebiedstypen bestaan grote verschillen in de op basis van de locatiefactoren te verwachten kantoorfunctie. Tussen 1994 en 2005 zijn de verwachte verschillen voor elke indeling in gebiedstypen overigens iets afgenomen. Voorbeeldsteden en stadsgewesten De scores voor individuele voorbeeldsteden en stadsgewesten maken duidelijk dat de residuen veelal veel kleiner zijn (dichter bij een score van 1 liggen) dan de locatiefactoren effecten, die zijn gebaseerd op het Benchmark model. Utrecht en Den 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Toelichting benchmarkmodel In het Benchmarkmodel wordt bepaald hoeveel vierkante meter verhuurd kantooroppervlak in een gebied verwacht mag worden op basis van de kenmerken van het vestigingsmilieu voor kantooractiviteiten. Vervolgens kan worden nagegaan of het onderzochte gebied boven of onder die norm scoort. Op basis van de resultaten zijn de volgende drie effecten onderscheiden (waarbij het totaal effect de som is van het locatiefactoren effect en het residu): Totaal effect: Het feitelijk aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak min het aantal vierkante meters dat overeenkomt met het aandeel van 15- tot 65-jarigen in het nationaal totaal. De verhouding van die twee is de relatieve score. Het locatiefactoren effect: Het verschil tussen het aantal vierkante meters volgens het Benchmarkmodel en het aantal vierkante Index Nederland= meters dat overeenkomt met het aandeel van 15- tot 65-jarigen in het nationaal totaal. De verhouding van die twee is de relatieve score. Het residu (of: residueel effect): Het verschil tussen het feitelijk aantal vierkante meters en het op basis van het Benchmark model verwachte aantal vierkante meters. Een positieve score duidt op een kantoorfunctie die boven de verwachting volgens het Benchmarkmodel ligt. De verhouding is de relatieve score. Bij de gepresenteerde voorbeelden worden steeds de relatieve scores weergegeven. Een gemiddelde score is daarbij altijd gelijk aan 1. Meer informatie: Inleiding hoofdstuk 3, paragraaf 3.1 en bijlage IV van het onderzoeksrapport (zie Colofon)

9 Resultaten Benchmarkmodel voorbeeldsteden en tien grote stadsgewesten, Relatief effect locatiefactoren Relatief residueel effect Relatief totaal effect Voorbeeldsteden Den Haag Utrecht Eindhoven Zwolle Arnhem Grote stadsgewesten Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Amersfoort Groningen Apeldoorn/Deventer Arnhem s-hertogenbosch Eindhoven Voorbee D E Grote stads Am D R Am G Apeldoorn/ s-hertog E ,0 0,5 1,0 1, Index Nederland=1 Haag blijken bijvoorbeeld zeer gunstige locatiefactoren te hebben voor de kantoorbedrijvigheid. Voor de stad Utrecht ligt het residu echter ruim onder de 1. Dat hangt waarschijnlijk samen met het feit dat in het verleden niet voldoende kantoren zijn gebouwd om aan de vraag te voldoen. Die kantoorbedrijvigheid is toen mogelijk gedeeltelijk uitgeweken naar suburbs rond de stad Utrecht en naar nabijgelegen stadsgewesten waar wel voldoende kantoorruimte beschikbaar was, zoals Amersfoort. Het residueel effect is voor stadsgewest Amersfoort dan ook veel hoger dan 1. Dat stadsgewest presteert ruim boven verwachting.. Relatieve scores benchmarkmodel voor indeling stadsgewesten, 2005 BUREAU LOUTER 2007 '2005 '1994 9

10 In veel gebieden overschot aan kantoorruimte voorzien In lange termijn toekomstscenario s verwacht het Centraal Planbureau dat de economische groei de komende decennia lager zal zijn dan in het verleden. De consequenties daarvan zijn aan de hand van een door Bureau Louter ontwikkeld prognosemodel doorgerekend. Confrontatie met het aanbod resulteert voor veel gebieden in een dreigend overschot aan kantoorruimte. PROGNOSES VRAAG EN AANBOD OP DE KANTORENMARKT Om zicht te krijgen op te verwachten ontwikkelingen op de kantorenmarkt op lokaal of regionaal niveau is informatie vereist over: De vraag naar kantoorruimte (op basis van een met het AREA-model van Bureau Louter opgestelde prognose) Het huidige aanbod aan kantoorruimte (op basis van gegevens van R.L. Bak) Plannen voor de bouw van kantoren (gegevens Nieuw Commercieel Vastgoed volgens de versie van 2005, met controle door R.L. Bak). 10 Vraag naar kantoorruimte De ruimtelijke vertaling van het Transatlantic Market scenario van het Centraal Planbureau (een middenscenario) resulteert in relatief hoge groei van het verhuurd kantooroppervlak in de Noordvleugel van de Randstad, met een uitloper naar de Gelderse steden. De Zuidvleugel blijft daar, met uitzondering van Den Haag, bij achter. Ook voor diverse middelgrote steden buiten de Randstad wordt een vrij sterke groei voorzien. Een sterke procentuele groei van de kantorenmarkt wordt vooral verwacht voor steden langs de A1. De prognoses voor de ruimtelijke groeipatronen sluiten vrij goed aan bij de ontwikkelingen in het verleden. Confrontatie vraag en aanbod Ten opzichte van de vraag die resulteert bij het doorrekenen van de drie Lange Termijn scenario s is de som van het huidige aanbod en de (harde en zachte) plannen zeer hoog. In het SE en TM scenario dreigen nationaal overschotten van bijna 7.5 miljoen vierkante meter bvo (nog bovenop het frictieaanbod). Bij het GE scenario, dat uitgaat van een hogere economische groei, zou toch nog een overschot van 3.5 miljoen vierkante meter bvo resulteren. Overigens zou het trendextrapolatie scenario, waarbij de groei per sector uit de periode wordt doorgetrokken naar de toekomst, resulteren in een aanzienlijk tekort, namelijk van ruim 8 miljoen vierkante meter bvo. Het omvangrijke pakket aan bouwplannen lijkt vooral op extrapolatie van ontwikkelingen in het verleden te zijn gebaseerd. Indien de toekomst meer zal verlopen volgens de scenario s van het Centraal Planbureau, is een heroverweging van de zachte plannen voor nieuwbouw van kantoren in het geding. In diverse gebieden in Nederland is het aanbod (huidig aanbod en harde en zachte plannen) aanzienlijk hoger dan de berekende vraag, althans volgens het Transatlantic Market scenario. Dat blijkt uit een inventarisatie van de situatie op de kantorenmarkt in elf stadsgewesten. Volgens scenario s waarin een hogere groei wordt voorzien is dat overigens niet zo en ook bestaan er duidelijke regionale verschillen. In stadsgewest Utrecht ontstaat bij het hoge Global Economy scenario een vraag naar kantoorruimte die het aanbod overtreft. Dat geldt zeker indien zelfs het meest optimistische CPB-scenario te pessimistisch blijkt te zijn en de economie zich ontwikkelt volgens de gemiddelde groei in de laatste vijftien jaar (het scenario Trend ). Ook voor s-hertogenbosch ontstaat een tekort aan kantoorruimte in Voor Rotterdam dreigt voor elke van de CPB-scenario s een overschot aan kantoren, tenzij de vraag naar kantoorruimte veel hoger wordt dan nu is voorzien en/of een aanzienlijk deel van de plannen niet wordt gerealiseerd. Ook in Arnhem, Eindhoven, Zwolle en Amsterdam dreigen overschotten indien alle plannen worden gerealiseerd. De aanbodgegevens hebben betrekking op Deze kunnen uiteraard geactualiseerd worden. Zo is het aantal vierkante meters aan kantoorplannen in Amsterdam inmiddels afgenomen. Dat is nog niet in deze cijfers verwerkt. Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak per duizend gemiddeld in periode woonachtigen,15-64 jaar Realisatie (gemiddeld per jaar) 192 of meer 129 tot tot tot 46 Transatlantic Market-scenario (gemiddeld per jaar) 72 of meer 39 tot tot 39 0 tot tot 0

11 Toelichting prognosemodel vraag naar kantoorruimte Prognoses voor de vraag naar kantoren zijn gebaseerd op het AREA-model van Bureau Louter. Daarin wordt een prognose gemaakt van de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen per gemeente, onderscheiden naar economische sectoren. De ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen is vervolgens vertaald naar vierkante meters kantoorruimte op basis van informatie over het aantal vierkante meters kantoorruimte per arbeidsplaats en op basis van de (sector- en regiospecifieke) ontwikkeling van het aandeel van de werknemers dat kantoorwerkzaamheden verricht. De vraag naar kantoorruimte kan vervolgens voor verschillende macro-economische scenario s worden berekend. Op basis hiervan is een confrontatie van vraag en aanbod op de kantorenmarkt opgesteld. Daardoor wordt duidelijk waar overschotten dreigen en waar tekorten zijn te voorzien. Verhouding aanbod versus vraag in stadsgewesten en landelijke gebieden, Transatlantic Markets, De nieuwe nationale Lange Termijn scenario s van het Centraal Planbureau (CPB) hebben als uitgangspunt gediend voor de prognoses. Er zijn vier scenario s: Een scenario met zeer lage groei (Regional Communities: RC), een scenario met hoge groei (Global Economy: GE) en twee middenscenario s (Strong Europe: SE en Transatlantic Market: TM, waarbij in Transatlantic Market het accent meer op de markt ligt en bij Strong Europe op de overheid). Bij de berekeningen is afgezien van het laagste scenario. Daarentegen is een extrapolatiescenario toegevoegd, waarbij de nationale groei van het aantal arbeidsplaatsen per economische sector in de periode is doorgetrokken naar de toekomst. Meer informatie: Inleiding hoofdstuk 4, paragraaf 4.1 en bijlage V van het onderzoeksrapport (zie Colofon) Balans vraag en aanbod kantorenmarkt, Stadsgewest Utrecht Stadsgewest Rotterdam Nederland mln. m² bvo mln. m² bvo mln. m² bvo 3,0 3,0 25 2,5 2,0 1,5 1,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Stadsgewest Situatie kantorenmarkt 2020 Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort Groningen Apeldoorn/Deventer Arnhem s-hertogenbosch Eindhoven Zwolle Licht tekort Fors overschot Licht overschot Aanzienlijk overschot Geen tot licht overschot Geen tot licht overschot Geen tot licht overschot Aanzienlijk overschot Licht tekort Aanzienlijk overschot Aanzienlijk overschot BUREAU LOUTER ,5 0,5 5 0, Aanbod /plannen SE TM GE Trend Ontwikkeling verhuurd Aanbod per Huidige plannen (hard en zacht) Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag (onttrekkingen) Aanbod /plannen SE TM GE Trend SE Strong Economy TM Transatlantic Markets GE Global Economy Trend Trendextrapolatie Aanbod /plannen SE TM GE Trend Vervangingsvraa Uitbreidingsvraa 0, Aanb

12 Rgd-objecten (voorbeeld Den Haag) Rijksgebouwendienst belangrijke partij op de nationale kantorenmarkt Met een aandeel van ongeveer 8% van de voorraad is de Rijksgebouwendienst een belangrijke speler op de nationale kantorenmarkt. In sommige regio s en op sommige typen locaties is de positie nog veel sterker. De Rijksgebouwendienst (Rgd) heeft gebouwen in eigendom en huurt gebouwen (beide verder aangeduid als objecten ). In totaal gaat het om ruim 7 miljoen vierkante meter. Hiervan heeft 4.5 miljoen vierkante meter een kantoorfunctie. Daarbinnen kan een onderverdeling worden gemaakt naar kantoren, kernministeries, gerechtsgebouwen en gebouwen van politie (KLPD) en douane. Ruim de helft van die vierkante meters is in eigendom van de Rgd. Objecten Rijksgebouwendienst met kantoorfunctie naar aantal en oppervlakte (nov. 2004) Type object Aantal objecten Totaal m² bvo (*1000) Totaal 1024 (858) (4.495) Eigendomsverhouding Eigendom Huur Lease Overig Gebouwfunctie Kantoorruimte 870 (719) (3.258) Kernministeries 15 (15) 606 (618) Gerechtsgebouw 70 (69) 494 (532) Politie en douane 69 (55) 74 (87) Toelichting: Tussen haakjes staat de stand per november Aandelen stadsgewesten in nationaal totaal kantoorruimte en Rgd-kantoren Aandeel in nationaal totaal (%) Stadsgewest Amsterdam Stadsgewest Den Haag Stadsgewest Rotterdam Stadsgewest Utrecht De hieronder besproken analyses uit het onderzoeksrapport hebben betrekking op de stand per november In de tabel is daarnaast de stand per november 2007 weergegeven. Met name in stadsgewest Den Haag is de Rijksgebouwendienst zeer sterk vertegenwoordigd. Ongeveer een kwart van de kantoren is daar in eigendom van of wordt gehuurd door de Rgd. In de stad Den Haag is dat aandeel zelfs bijna een derde. De andere stadsgewesten blijven ver bij stadsgewest Den Haag achter. Stadsgewest Amsterdam is nummer twee wat betreft het aandeel in de nationale kantorenvoorraad van de Rgd. Binnen de totale kantorenvoorraad in stadsgewest Amsterdam heeft de Rgd overigens slechts 3% in beheer. In Apeldoorn is dat aandeel bijna 20%. Naar gebiedstypen en locatietypen onderscheiden geldt dat RGD-objecten, vergeleken met de overige kantoorgebouwen, relatief sterk zijn vertegenwoordigd in grote gemeenten en kernsteden van stadsgewesten, weinig op snelweglocaties zijn te vinden en veel op stationslocaties (zowel wat betreft gebouwen in eigendom als wat betreft gehuurde objecten). Ook zijn ze vaak in de binnenstad en gebieden met hoge dichtheden gevestigd. Ligging Rgd-kantoren De Rgd-kantoren zijn in Nederland in het algemeen gevestigd op locaties waar de laatste tien jaar het aantal verhuurde vierkante meters sterk is toegenomen. Wordt meer gedetailleerd gekeken, bijvoorbeeld naar Den Haag en omgeving, dan blijkt dat Den Haag in dit beeld past. Er zijn overigens ook enige kantoren die zich op minder gunstige locaties bevinden. 12 Stadsgewest Eindhoven Stadsgewest Arnhem Stadsgewest Amersfoort Stadsgewest Groningen Stadsgewest Apeldoorn Stadsgewest Groningen Stad Den Haag Inwoners jaar, 1 januari 2007 m² bvo totale kantoorruimte, 31 december 2006 m² bvo Rgd, 1 november 2004

13 Ruimtelijke spreiding kantoren Rgd (incl. kernministeries) Ruimtelijke spreiding kantoorgebouwen Rgd (incl. Kernministeries), Den Haag BUREAU LOUTER

14 14 Kantoorprofielen (voorbeeld Utrecht) Kantoorprofielen van steden: Utrecht als voorbeeld Elke stad heeft een uniek profiel van de kantorenmarkt. Dat kan worden beschreven aan de hand van verschillende kenmerken en kaartbeelden. Dat is hier gedaan voor Utrecht, één van de belangrijkste kantoorsteden van ons land. In Utrecht is sinds 1991 steeds relatief veel kantoorruimte verhuurd, hoewel sinds 2003 sprake is geweest van een aanzienlijke afname. De hoeveelheid nieuwbouw is in de gehele periode hoger geweest dan het gemiddelde van de 32 kernen van stadsgewesten. Het aanbodpercentage is sinds de eeuwwisseling sterk opgelopen vanaf een zeer laag niveau. Het rapportcijfer voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt is steeds zeer hoog geweest Uit de kerncijfers blijkt dat Utrecht een belangrijke kantoorfunctie kent, hoewel de bezettingsgraad recentelijk niet meer zo gunstig is. De zeer belangrijke kantoorfunctie blijkt ook uit de uitwerking kantoorfunctie. Er resulteren voor de indicatoren die daaronder vallen drie eerste plaatsen en een tweede plaats. Daarnaast is het opleidingsniveau van de werknemers bij kantoren hoog en wordt bij de indicatoren voor de ruimtelijke omgeving maar liefst drie maal een eerste plaats gescoord (voor de werkgelegenheidsfunctie, voor de nationale ligging en voor het algemeen opleidingsniveau van de beroepsbevolking). Uit de kaartbeelden blijkt dat de kantoren vooral geconcentreerd zijn in het centrum, in Rijnsweerd en in de omgeving van Kanaleneiland. Ook de sterkste groei heeft daar plaatsgevonden, maar de sterke (recente) opkomst van Papendorp verschijnt ook duidelijk op de kaart. Daarentegen waren er aan de noordelijke randen van het centrum ook diverse locaties waar de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte sinds 1990 is afgenomen. Het aanbodpercentage was per 2000 in Utrecht bijzonder laag en er waren in de gehele stad toen ook nauwelijks locaties te vinden waar het boven de 5% lag. In 2006 was de situatie minder gunstig. In het centrum van Utrecht was het aanbodpercentage overigens nog steeds laag. Het aanbodpercentage is vooral sterk toegenomen aan de randen van de stad, in de brede zones langs de A12 en de A27. Toelichting kantoorprofiel Aan de hand van scores op een aantal indicatoren en kaartbeelden kan voor elke stad een kantoorprofiel worden opgesteld. Dat is gedaan voor 70 gemeenten met veel kantoorruimte. Weergegeven zijn lijngrafieken ( Ontwikkelingen kantorenmarkt ) en staafdiagrammen ( Uitgebreid kantorenprofiel ). De scores in het profiel zijn voor alle 70 gemeenten op dezelfde noemer gebracht door de kans weer te geven dat een bepaalde score voorkomt. Hun positie in een lijst van 32 kernsteden van stadsgewesten is weergegeven. Tevens zijn vier kaarten weergegeven met een gedetailleerd ruimtelijk beeld van de kantoorvoorraad en het kantooraanbod in een stad (met hier als voorbeeld Utrecht). Indicatoren kantoorprofiel De kerncijfers bestaan uit het aantal vierkante meters kantoorruimte per vierkante kilometer kantoorruimte (dichtheid kantoren) en per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar (kantoorfunctie), de nieuwbouw per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar (nieuwbouw kantoren) en de bezettingsgraad (percentage verhuurd kantooroppervlak in het totaal). Via de uitwerking kantoorfunctie is, op verschillende wijzen gemeten, nagegaan in hoeverre de bedrijvigheid in een stad als kantooractiviteiten beschouwd kan worden. Daarbij is per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar respectievelijk bepaald het aantal arbeidsplaatsen in typische kantoorsectoren, in typische kantooropleidingen (die soms ook voor kunnen komen in sectoren die geen typische kantoorsectoren zijn) en in typische kantoorberoepen (idem), alsmede het aantal startende bedrijven in typische kantoorsectoren. De ligging kantoren geeft zicht op de ligging ten opzichte van infrastructuur en de ruimtelijke concentratie. Werknemers kantoor levert inzicht in het type werknemers bij de kantoorbedrijvigheid in een stad. De ruimtelijke omgeving geeft een meer algemeen beeld van enkele vestigingsvoorwaarden voor kantoren. De sociaaleconomische situatie levert een grofmazige indicator voor de ambiance en het imago van een stad (welvarende steden zijn aantrekkelijker voor vestiging van een kantoor dan sociaaleconomisch achterblijvende steden). Voor een uitgebreide beschrijving van het kantoorprofiel: Zie bijlage III van het onderzoeksrapport (zie Colofon).

15 Ontwikkeling Kantorenmarkt Utrecht Ontwikkelingen kantorenmarkt Utrecht Uitgebreid kantorenprofiel Utrecht Verhuurde voorraad kantoorruimte m2 bvo per inwoner jaar Gemiddeld Positie t.o.v. 32 steden Indicator 2% 34% 34% Kans op score 14% 14% 2% 0 '91 '94 '97 '00 '03 '06 Kerncijfers Dichtheid kantoren 3 Nieuwbouw Kantoorfunctie 2 m2 bvo per inwoner jaar (laatste vijf jaar 0,8 0,7 Nieuwbouw kantoren Bezettingsgraad ,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Uitwerking kantoorfunctie Kantoorsectoren Kantooropleidingen Kantoorberoepen Kantoorstarters ,0 '90 '93 '96 '99 '02 '05 Ligging kantoren Aanbodpercentage Afstand afslag snelweg 9 Aanbod als percentage van de voorraad 20% Afstand IC-station Afstand NS-station % Clustering kantoren 29 12% 8% 4% 0% '91 '94 '97 '00 '03 '06 Rapportcijfer kantorenmarkt Samengestelde score kantorenmarkt 9 Werknemers kantoren Aandeel inpendel Opleidingsniveau inpendel Opleidingsniveau gemeente Pendelsaldo kantoorwerkers Ruimtelijke omgeving Werkgelegenheidsfunctie Agglomeratievoordelen BUREAU LOUTER Nationale ligging 1 Concurrentie omgeving 18 7 Ligging wegennet 5 Opleidingsniveau algemeen 1 6 Sociaal-economische situatie 5 '91 '94 '97 '00 '03 '06 Werkzamenpercentage Bruto participatiegraad Range scores Utrecht Gemiddelde 32 steden Nederland Inkomen per inwoner Inkomen per huishouden 6 13

16 Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Utrecht, voorraad kantoorruimte Kantoorprofielen (voorbeeld Utrecht) 16

17 Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Utrecht, aanbodpercentage BUREAU LOUTER

18 Ranglijst gemeentelijke kantoorprestaties Rapportcijfers kantorenmarkt vier grote steden Den Haag is de stad met de best presterende kantorenmarkt, gebaseerd op een door Bureau Louter opgestelde ranglijst waarin factoren als de kantoorvoorraad, de nieuwbouw en het aanbodpercentage een rol spelen (zie Toelichting ranglijst ). Ook Utrecht en Amsterdam scoren de laatste 15 jaar steeds in de top-tien. Rotterdam blijft achter. 9 8 Naast (middel-)grote steden bevinden zich ook suburbane randgemeenten als Rijswijk, Amstelveen en Nieuwegein in de top-15. Arnhem, s-hertogenbosch en Amersfoort (uitgezonderd 1991) hebben de gehele periode in de top-15 gestaan. Eindhoven en Zwolle zijn gestaag geklommen in de ranglijst. Hilversum heeft wat terrein verloren. De kantorenmarkt in Haarlemmermeer is uiterst conjunctuurgevoelig. Dat geldt ook voor andere suburbane locaties, zoals bijvoorbeeld Diemen en Capelle a/d IJssel. Het Noorden ontbreekt in de ranglijst. Groningen, Leeuwarden en Assen staan op de posities 18, 23 en Utrecht Amsterdam 's-gravenhage Rotterdam Nederland Ranglijst van gemeentelijke kantoorprestaties Toelichting ranglijst Bureau Louter heeft de honderd Nederlandse gemeenten met de meeste kantoorruimte gerangschikt naar hun functie als kantorenstad. Aan elke gemeente is een rapportcijfer toegekend. Dat is samengesteld uit verschillende indicatoren, met elk hun eigen gewicht. De indicatoren zijn: de dichtheid aan kantoren (vierkante meters kantooroppervlak gedeeld door oppervlak gemeente), de nieuwbouw per vierkante kilometer, de kantoorvoorraad per inwoner van 15 tot 64 jaar, de nieuwbouw per inwoner van 15 tot 65 jaar, het aanbodpercentage (aanbod als percentage van de voorraad) en het aanbodpercentage voor kantoren van minstens drie jaar oud. Omdat naast indicatoren waarvoor de rangschikking slechts langzaam verschuift in de tijd (zoals de kantorenvoorraad) tevens indicatoren zijn opgenomen waarvoor de rangschikking aanzienlijk kan wijzigen in de tijd (zoals de nieuwbouw Top-15 kantoorprestaties gemeenten, en het aanbodpercentage) kunnen door de tijd aanzienlijke verschuivingen in de ranglijst optreden. Omdat naast indicatoren die massa benadrukken (met name de kantorendichtheid) tevens indicatoren zijn opgenomen waarbij geschaald wordt naar de omvang van een gemeente, hebben ook kleine gemeenten een kans om hoog op de ranglijst te komen. Om de statistische betrouwbaarheid te verbeteren, zijn voor alle indicatoren gemiddelden over drie jaar berekend. In de methodiek is rekening gehouden met ups en downs op de nationale kantorenmarkt. Het gemiddelde rapportcijfer voor de Nederlandse kantorenmarkt in 2006 is een magere 6, terwijl het in 2001 nog bijna 7 was. Zie als voorbeeld van de ups and downs op de kantorenmarkt de figuur met de ontwikkeling van het rapportcijfer voor de vier grote steden. Gemeente 's-gravenhage Rijswijk Utrecht Amsterdam Eindhoven Zwolle 's-hertogenbosch Amstelveen Rotterdam Arnhem Amersfoort Nieuwegein Wageningen Hilversum Haarlemmermeer

19 Colofon Opgesteld door: Bureau Louter Opdrachtgever: Rijksgebouwendienst Vormgeving: ete Productontwikkeling Fotografie: Jacqueline Louter Deze brochure is grotendeels gebaseerd op het rapport Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt (Bureau Louter, i.s.m. Bureau PAU). Het rapport is te downloaden van de website van Bureau Louter ( homepage). Alle in deze brochure gepresenteerde methoden zijn ontwikkeld door Bureau Louter. De basisgegevens voor het onderzoek zijn hoofdzakelijk ontleend aan het kantorenbestand van R.L. Bak. De aanbodgegevens op pagina 9 zijn ontleend aan Nieuw Commercieel Vastgoed De gegevens zijn vervolgens bewerkt door Bureau Louter. Gegevens over de Rgdkantoren op pagina 10 en 11 zijn geleverd door de Rijksgebouwendienst. De gegevens aan de rechterzijde van de figuur op pagina 13 zijn voor een groot deel gebaseerd op diverse bronnen van het CBS. Voor meer informatie: Peter Louter (peter@bureaulouter.nl; tel ) BUREAU LOUTER

20 KANTOREN OP DE KAART