De Taxateur als Scheidsrechter. vastgoed en geschil

Transcriptie

1 De Taxateur als Scheidsrechter vastgoed en geschil

2

3 De Taxateur als Scheidsrechter vastgoed en geschil Drs. P.C. van Arnhem

4 DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER Berghauser Pont Publishing Postbus LB Amsterdam Grafisch vormgeving:zedline Druk:Scan Laser BV,Zaandam Derde druk 2011 ISBN: NUR: BerghauserPontPublishing BehoudensdeinofkrachtensdeAuteurswetvan1912gesteldeuitzonderingenmagnietsuitdezeuitgaveworden verveelvoudigd,opgeslagenineengeautomatiseerdgegevensbestand,ofopenbaargemaakt,inenigevormofop enigewijze,hetzijelektronisch,mechanisch,doorfotokopieën,opnamenofenigeanderemanier,zondervoorafgaande schriftelijketoestemmingvandeuitgever. Voorzoverhetmakanvanreprografischeverveelvoudigingenuitdezeuitgaveistoegestaanopgrondvanartikel16h Auteurswet1912dientmendedaarvoorwettelijkverschuldigdevergoedingentevoldoenaanStichtingReprorecht (Postbus3060,2130KBHoofddorp, uitdezeuitgavein bloemlezingen,readersenanderecompilatiewerken(artikel16auteurswet1912) kanmenzichwendentotstichtingpro (StichtingPublicatie- enreproductierechtenorganisatie,postbus3060,2130kbhoofddorp, Hoewelaandetotstandkomingvandezeuitgavedeuiterstezorgbesteedis,aanvaardendeauteur(s),redacteur(en) en uitgevergeenenkeleaansprakelijkheidvooreventuele(druk) foutenenonvolledigheden,nochvoorgevolgenhiervan. Allrightsreserved.Nopartofthispublicationmaybereproducedinanyform,byprint,photoprint,microfilmoranyother means,withoutthepublisher spriorwrittenpemission.

5 VOORWOORD Voorwoord In de vastgoedbranche komen prijzen en waarderingen veelvuldig door middel van arbitrage of bindend advies tot stand, zoals bij vastgelopen prijsonderhandelingen of bij transacties waarbij partijen tot elkaar veroordeeld zijn, zoals bij koopopties, voorkeursrechten of erfpachtherzieningen. Er zijn vier varianten van alternative dispute resolution : bindend advies, arbitrage, bemiddeling en mediation. Ze worden ingezet ter beëindiging of ter voorkoming van een onzekerheid of geschil, of bieden een alternatief voor de reguliere overheidsrechtspraak. Nu bestaan er zowel bij deskundigen als bij hun opdrachtgevers weinig eenduidige opvattingen over de toepasselijkheid of over de optimale organisatie van deze varianten. Dit boek is een praktische handleiding voor een efficiënte beslechting van geschillen inzake waarden, prijzen of schadevergoedingen betreffende onroerend goed, vanuit de optiek van de taxateur. Drs. P.C. van Arnhem(MRE, RT, FRICS) is specialistisch taxateur van onroerend goed en een veelgevraagd bindend adviseur bij geschillen inzake de waardering van vastgoed. Hij is arbiter bij het Nederlands Arbitrage Instituut NAI en is vaste onteigeningsdeskundige bij enkele rechtbanken. De auteur behoort tot de selecte groep van Fellows van de Royal Institution of Chartered Surveyors, het instituut dat wereldwijd mede voorziet in alternative dispute resolution. De(geanonimiseerde) voorbeelden in dit boek zijn genomen uit zijn taxatiepraktijk. Montfoort, september 2011 Drs. P.C. van Arnhem v

6 DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER vi

7 INHOUD Inhoud Voorwoord v 1 Inleiding 1 2 Beslechting van waarderingsgeschillen 5 3 Processtappen 7 4 Arbitrage Inleiding Ad hoc-arbitrage Gereglementeerde(institutionele) arbitrage NAI-arbitrage Overige gereglementeerde arbitrage 22 5 Bindend advies Inleiding Bindend advies door partijdeskundigen Bindend advies door onafhankelijke deskundigen 37 6 Geschilbegeleiding Niet-bindend advies Bemiddeling Mediation 42 7 International Alternative Dispute Resolution Internationale waarderingsgeschillen ICC Arbitration RICS Dispute Resolution Service Real Estate Industry Dispute Resolution Council 48 8 Gerechtelijke advisering Inleiding Wettelijke normen voor deskundigen 49 vii

8 DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER 8.3 De leidraad deskundigen in civiele zaken Procesverloop Benoemingen 59 9 Bijzondere toepassingen De toegevoegde waarde van ADR Fiscale minnelijke waardering Erfpachtherziening Huurprijsherziening Minnelijke onteigening Expertise Schadevaststelling Toetsing van taxaties Waarderingsstandaards Inleiding Algemene waarderingsstandaards HetRICSRedbook Wettelijke waarderingsstandaards Waarderingsstandaards vanuit de verslaggeving Waarderingsstandaards vanuit de Wet WOZ Waarderingsstandaards vanuit de Onteigeningswet Nuttige wenken Inleiding Analyse van het probleem Keuze van de beste variant Opdrachtformulering De procedure Gerechtelijke advisering De opneming ter plaatse Hoorzittingen en pleidooien Het schriftelijke eindoordeel Besluitende tips 126 viii

9 INHOUD Bijlagen 129 Bijlage 1: Arbitrage en mediationclausules 129 Bijlage 2: Model opdrachtbrief voor bindend advies of ad hoc-arbitrage 130 Bijlage 3: Akte van benoeming van experts 136 Bijlage 4: Conflicts of interest 138 Bijlage 5: Het taxatieproces volgens IVS(schematisch) 144 Bijlage 6: Jurisprudentie nalatigheid taxateurs 145 Trefwoordenregister 147 ix

10 DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER x

11 INLEIDING 1 Inleiding Dit boek gaat over de waardering van onroerend goed. Omdat onroerendgoed 1 kapitaalintensiefis,relatiefilliquide,endusverminderd courant(er is geen dagelijkse prijsvorming van vastgoedobjecten), is de onderhandelingsfase die aan een transactie vooraf gaat doorgaans buitengewoon intensief. Indien een onderhandeling vastloopt, nemen partijen regelmatig hun toevlucht tot oplossingen als bindend prijsadvies, minnelijke waardering, prijsarbitrage of drie-deskundigentaxatie,samengevatalsalternativedisputeresolution(adr) 2. Bij taxatieconflicten heet dit waarderingsgeschilbeslechting. Het is een middel om uit onderhandelingsimpasses te geraken en tegelijkertijd te voorkomen dat men naar de rechter moet. Daarnaast zijn er in de vastgoedcyclus momenten waarop partijen vanwege wettelijke of contractuele regelingen een schikking over de koopprijs, huursom of schadeloosstelling moeten bereiken(denk aan eenhuurderdieeenkoopoptiewenstuitteoefenenofeengemeente die bij beëindiging van een recht van erfpacht een opstalvergoeding verschuldigd is). Als partijen tot elkaar veroordeeld zijn en uitstappen geen optie is, ligt onderhandelen per definitie gevoelig. Aan derden wordt dan vaak juist ter voorkoming van onderhandelingen gevraagd de waarde, prijs, schade of vergoeding vast te stellen. Een commissie van drie deskundigen, met een jurist als voorzitter, moest adviseren over een eenvoudige huurprijsherziening. De jurist was gewend de rechtbank te adviseren in onteigeningszaken, en zette een veel te zware procedureop.hetadvieskwamdaarompasnaeenjaar,terwijldezaakookin drie maanden afgehandeld had kunnen worden. 1 De termen onroerende zaak(stoffelijk), onroerend goed(ook zakelijke rechten) en vastgoed (immobiel) worden hier door elkaar gebruikt. 2 In het Nederlands wordt voor ADR meestal de verzamelnaam alternatieve (of buitengerechtelijke of particuliere ) geschilbeslechting(of conflictoplossing) gebruikt, ter onderscheiding van de reguliere-, publiekeof overheidsrechtspraak. Een enkele keer treft men de Nederlandse afkorting ABC aan(arbitrage, Bindend advies. Conciliatie). 1

12 DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER In de praktijk falen dergelijke oplossingen wel eens. Dat kan komen doordat er ondeskundige deskundigen aan het werk zijn, maar ook doordat werkwijze of voorwaarden niet aansluiten op de context waarbinnen het waardegeschil is ontstaan. Dit boek beoogt voor zowel deskundigen als hun opdrachtgevers een praktische handleiding te verschaffen voor een efficiënte beslechting van geschillen inzake waarden, prijzen of schadevergoedingen met betrekking tot onroerend goed. Eerst komen de verschillende wijzen waarop geschilbeslechting kan plaatsvinden aan bod. De belangrijkste varianten zijn arbitrage, bindend advies en mediation. Deze worden besproken aan de hand van praktische aspecten, zoals: - onafhankelijkheid in relatie tot voordracht en benoeming; - oordeel: hoe komen deskundigen tot een eindoordeel; - duurenkosten; - vertrouwelijkheid; - aantal en achtergrond van deskundigen; - uitvoerbaarheid. Er wordt gesproken van alternatieve of buitengerechtelijke geschilbeslechting om aan te geven dat het alternatieven zijn voor de traditionele(overheids)rechter. Elk van de verschillende te bespreken varianten uit hoofdstuk 4 tot en met 7 hebben bepaalde voordelen boven de gang naar de rechtbank. Veel procesregels en gebruiken bij deze alternatieven zijn wel ontleend aan de traditionele rechtspraak. Daaromwordtinhoofdstuk8ingegaanopderolvandetaxateurals gerechtelijk deskundige, zij het kort, want over dat onderwerp bestaat in tegenstelling tot over de alternatieven veel literatuur. In hoofdstuk 9 worden enkele belangrijke toepassingen van geschilbeslechting besproken. Het gaat hier of om oplossingen voor prijsonderhandelingen of voor vaststellingen van vergoedingen in het kader van wettelijke of contractuele transacties(zoals voorkeursrechten, koopopties, schaderegeling of bijvoorbeeld minnelijke onteigening). 2

13 INLEIDING Ook komt het(gerechtelijk of collegiaal) toetsen van door derden opgestelde marktwaardetaxaties aan bod. In hoofdstuk 10 worden enkele waarderingsstandaards besproken. Geschiloplossing en waarderingsstandaard zijn als broer en zus. Voor een efficiënte geschilbeslechting is niet alleen van belang dat de juiste variant wordt gekozen en de proceskant werkbaar en inzichtelijk is, maar ook dat de inhoudelijke waardebeoordeling volgens de wenselijkesetvanspelregelsgebeurt.daaromishetbijadrzaakombijde juiste waarderingsstandaard aan te sluiten. Soms zijn dat algemene standaards(bijvoorbeeld het Red Book van de RICS), andere keren komen taxatienormen voort uit wetgeving en jurisprudentie(bijvoorbeeld bij minnelijke onteigening). Om de praktische bruikbaarheid van dit boek te bevorderen zijn in de bijlagen enkele voorbeeldclausules en reglementen opgenomen. Tot slot nog dit. Dit boek wil voorzien in het efficiënt(buitengerechtelijk) beslechten van vastgoedwaarderingsgeschillen, maar ook niet meer dan dat. Het beoogt vooral een nuttige behandeling te geven van voetangels en klemmen waar vastgoedtaxateurs in hun rol van deskundige(als arbiter, bindend adviseur of mediator) tegenaan lopen. Voor een juridische behandeling van het onderwerp wordt verwezen naar de juridische vakliteratuur. 3

14 DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER 4

15 BESLECHTING VAN WAARDERINGSGESCHILLEN 2 Beslechting van waarderingsgeschillen Varianten vastgoedwaarderingsgeschillen Met vastgoedwaarderingsgeschillen wordt gedoeld op het onvermogen (of de onwil) van rechthebbenden of belanghebbenden om tot een eensluidend oordeel omtrent een redelijke waarde(prijs) of vergoeding(schade) te komen. In dit boek worden de belangrijkste varianten besproken waarmee een oplossing kan worden bereikt. Zo komen de volgende aan bod: - bindende waardering op basis van partijdeskundigheid; - adhocbindendadvies; - ad hoc arbitrage; - nationale gereglementeerde arbitrage; - internationale gereglementeerde arbitrage; - mediation; - gerechtelijke advisering. Alternative dispute resolution De varianten, die bekend staan onder de verzamelnaam alternative dispute resolution (ADR), worden niet uitputtend in juridische zin besproken(ze kennen volstrekt verschillende juridische regimes). Ze wordentoegelichtaandehandvanderoldietaxateurserinkunnen vervullen. Sommige varianten worden daarom beknopter toegelicht dan andere. Strikt genomen valt mediation overigens niet onder het verzamelbegrip geschilbeslechting, maar is het een bijzonder soort conflictbemiddeling. Het rechtbankadvies tenslotte is evenmin een beslechting van een geschil: het is de rechter die oordeelt. Omdat de rol van de taxateur en de procedure die hij als gerechtelijk deskundige heefttevolgenerglijkenopdieuitdeanderevarianten,wordthet gerechtelijk deskundigenadvies hier desondanks besproken. 5