Woord van de Voorzitter

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2013

2 Jaarverslag 2013

3 Woord van de Voorzitter Beste collega s, Beste vrienden, Indien u me vandaag vraagt wat de belangrijkste karaktertrekken zijn van de vastgoedsector, dan kan ik u zonder aarzelen antwoorden met termen als bereidheid tot dialoog, kracht en doorzettingsvermogen en aanpassingsvermogen en de wil om er tegenaan te gaan. Inderdaad, ook al is het moeilijk te oordelen of de economie zich eind 2013 nog steeds in een crisis bevindt dan wel of er sprake is van een heropleving, onze sector kan in elk geval prat gaan op zijn proactiviteit door een indrukwekkend aantal projecten voor te stellen die dagelijks aantonen dat wij er met volle goesting voor willen gaan. Bereidheid tot dialoog Een antwoord bieden op de demografische uitdaging, vastgoed bouwen dat duurzaam en toegankelijk is voor zowel de gezinnen als voor onze bedrijven: dat zijn alvast enkele belangrijke uitdagingen die onze sector de komende jaren te wachten staan! 2014 wordt geen jaar zoals de andere, met de Europese, federale en regionale verkiezingen. De BVS heeft deze gelegenheid dan ook aangegrepen om al vanaf juni 2013 federale en regionale memoranda uit te werken zodat die breed verspreid kunnen worden aan al onze (toekomstige) politieke vertegenwoordigers. Aangezien ik aanwezig was op verschillende bilaterale gesprekken, kan ik u bevestigen dat wij goed ontvangen werden door alle Belgische politieke partijen, zowel de Franstalige als de Nederlandstalige, en dat de discussies die wij gevoerd hebben en de standpunten die wij verdedigd hebben, systematisch zeer goed onthaald werden. Ook al leggen de politieke partijen niet allemaal dezelfde accenten in de verschillende domeinen die met de vastgoedsector te maken hebben, toch lijken zij allemaal te beseffen hoe belangrijk en dringend het is om een gunstig antwoord te bieden op de uitdagingen waar wij voor staan. Maar laat ons met beide voeten op de grond blijven: de kloof tussen een positief onthaal tijdens een bilateraal gesprek en een verkiezingsbelofte is groot en die tussen een verkiezingsbelofte en concrete acties na de verkiezingen is soms nog groter! Ons bewustmakingsproces van de politieke wereld is een werk van lange adem, houdt nooit op en heeft pas kans op slagen als wij er niet alleen voor staan. Daarom onderhouden wij nauwe banden met de andere beroepsfederaties (bouwsector, interprofessionele federaties ) om onze verschillende boodschappen over te brengen. Tot op heden lijkt die aanpak vruchten af te werpen en wij doen er dan ook alles aan om dat zo te houden tot aan de volgende verkiezingen, en erna natuurlijk. 5 BVS Jaarverslag 2013

4 Kracht en doorzettingsvermogen Uit de gezondheidsanalyse van de verschillende segmenten van de vastgoedsector (voor meer details, zie verder) blijkt dat onze leden er globaal gezien in geslaagd zijn om deze economisch turbulente tijden het hoofd te bieden. En dat is niet onbelangrijk. Naast de grote internationale commerciële merken die onze regio s wisten aan te trekken, mag de retail trots zijn op de investeringscijfers die vergelijkbaar zijn met de belangrijke cijfers van Het segment van de kantoren krijgt opnieuw kleur. Ook al werd het de voorbije jaren bijzonder zwaar getroffen, toch kunnen wij ons verheugen op het feit dat de markt vandaag langzamerhand weer meer vertrouwen heeft in dit segment en interessante investeringscijfers kan voorleggen. Hoewel bepaalde actoren erin slagen zich te redden, toch moeten we erkennen dat het industriële en logistieke segment in zijn geheel al betere periodes gekend heeft dan in 2013 (o.a. in 2011 & 2012!). De rendementen zijn stabiel maar de investeerders zijn bijzonder voorzichtig in hun ontwikkelingsprojecten. Net als iedereen wachten zij ongetwijfeld op duidelijke tekens van economisch herstel om zich nog meer te engageren. Aanpassingsvermogen en de wil om er tegenaan te gaan Ik zou willen afsluiten door de nadruk te leggen op het aanpassingsvermogen en de wil om er tegenaan te gaan die volgens mij zo typerend zijn voor de vastgoedsector. Crisissen hebben actoren altijd al kansen geboden om zich opnieuw uit te vinden en hun ontwikkelingsstrategieën te herzien; dat geldt ook voor onze sector! Van de omvorming van kantoren (naar woningen), over de meest uiteenlopende initiatieven om wonen ook in de toekomst betaalbaar te houden, tot de ontwikkeling van vernieuwende en duurzame vastgoedprojecten, ben ik persoonlijk onder de indruk van de hoeveelheid aan en de kwaliteit van de initiatieven die tot doel hebben de groei van onze sector te stimuleren. Dankzij al deze elementen geloof ik dat wij 2014 met een zeker optimisme tegemoet kunnen zien en ik wens u dan ook veel succes met al uw projecten! Etienne Dewulf Voorzitter Tot slot merken wij dat de woningbouw ook standhoudt. En terwijl de demografische druk bijzonder motiverend is voor de sector en de bevolking (volgens de statistieken) vertrouwen blijft hebben in de woningbouw, heeft de sector het moeilijk om zich te ontwikkelen omwille van de (fiscale en financiële) verplichtingen die de toegang tot wonen belemmeren. 7 BVS Jaarverslag 2013

5 Inleiding Terugblik op kende heel wat vonkjes en lichtpuntjes voor de vastgoedmarkt en dat geldt voor zowat alle segmenten. Maar om nu meteen een vreugdevuur aan te steken? Niemand uit de sector die je zover zal krijgen. Maar het feit dat deze vonken zichtbaar waren op het vlak van investeringen, heeft onze sectorgenoten wel gerustgesteld: de Belgische baksteen schittert nog altijd door zijn stabiliteit. Investeerders blijven terugkomen, meer omwille van zijn stabiele en geïndexeerde rendementen dan omwille van de meerwaarde die hij op korte termijn zou kunnen genereren. Twee cijfers bewijzen dit vertrouwen. 60% van het financiële vermogen van de gezinnen dat volgens ING hoger ligt dan miljard, d.w.z. meer dan 10% hoger dan voor de crisis wordt in vastgoed geïnvesteerd, tegenover 40% 20 jaar geleden. En deze stijging is niet enkel te wijten aan het duurder geworden vastgoed. volgens Jones Lang LaSalle (JLL), bedroegen de investeringen op de professionele markt voor alle sectoren, op de residentiële na 2 miljard voor de eerste 9 maanden van het jaar; m.a.w. bijna 37% hoger dan over dezelfde periode in Het gemiddelde van 1,9 miljard op de laatste vijf jaar zal veruit overschreden worden. De interesse voor retail blijft intact Van alle segmenten is retail misschien wel het segment dat het meest geschitterd heeft in Een voorteken ongetwijfeld: bepaalde merken maken een opvallende entree in Brussel en Antwerpen (Lego, Christian Louboutin, Karl Lagerfeld ); terwijl andere hun pionnen naar voren schuiven (zoals Primark, dat al 4 jaar aanwezig is in Luik en dat openingen aankondigt in Brussel, Gent en Charleroi). Merken wij hierbij op dat de privé-investeerders die bijzonder geïnteresseerd zijn in deze markt en waarvan de meerderheid zich ingeschreven heeft in al even private fondsen bereid zijn een tipje van de sluier te lichten wat hun aankopen betreft. Inderdaad, heel wat privéinvesteerders, zowel nationale als internationale, hebben in de loop van 2013 van de retail geproefd. Het gaat o.a. om Provestel (acquisitie van een portefeuille van Redevco verspreid over 7 sites), Gérald Hibert (Louise Village in Brussel), Quares (Century Center in Antwerpen). Zo is, na het recordjaar 2012 (755 miljoen ), de interesse van de investeerders voor de retail intact gebleven. Nog steeds volgens JLL, overschrijdt het investeringsvolume voor de eerste 9 maanden van 2013 de 500 miljoen. Het retailvastgoed is overigens het op één na grootste marktsegment in België, na de kantoren maar vóór de industrie. Voor de AAA-straten spreekt de makelaar over stabiele prime yields van 4,25%, ook al werden er transacties getekend op 4% en zelfs minder. Voor de winkelcentra blijven ze op 5%, terwijl die voor de retail warehousing klommen tot 6%. De huurmarkt presteerde ook goed, met een stijging van bijna 40% in gehuurde of gekochte vierkante meters voor eigen gebruik in de eerste 9 maanden van het jaar (met een take up van m²) in vergelijking met dezelfde periode in En bijna een kwart meer transacties. Bepaalde ketens blijven het dus groots zien, zeer groots zelfs. Het feit dat voorrang gegeven werd aan de stadsrand (58% van de take up), is enerzijds te wijten aan de komst van nieuwe mogelijkheden (waaronder het Crescend eau winkelcentrum in Verviers) en anderzijds aan het gebrek aan aanbod in de high streets (30% van de take up) en de winkelcentra (12%); ondanks de herinrichting van een vleugel van het Wijnegem Shopping Center in Antwerpen en de vernieuwing van het Kortrijkse Ring shopping center. Van het afgelopen jaar 2013 onthouden wij ook het einde van een eerste episode in de wedloop naar 8 BVS Jaarverslag 2013

6 de bouw van een shopping center ten noorden van Brussel. Equilis heeft inderdaad het officiële startschot gegeven voor de ontwikkeling van zijn winkelcentrum Just under the Sky bij de van Praet-brug, dat trouwens de meer commerciële klinkende naam Docks Bruxsel meekreeg. Misschien omdat het... dichter bij het Kanaal ligt dan bij de hemel, merkte een journalist op. De m² van dit stedelijke winkelcentrum worden begin 2016 opgeleverd. Niet ver daarvandaan, op de Heyzelvlakte, ontving Neo (met een winkelcentrum van m²), in september, de tweede versie van de projecten die aan de concurrentiedialoog deelnemen, Hammerson/Soficom Development/ Codic, Klépierre/AG Real Estate/Wereldhave Belgium en Unibail-Rodamco/CFE/Besix. De winnaar wordt in maart of april 2014 aangeduid. Tot slot maakte Uplace ( m² alleen al voor shopping, Machelen) op drie fronten vooruitgang: voorbereiding van het terrein (sanering), mobiliteit (verbinding met de Ring en de Woluwelaan) en commercialisering (intentieverklaringen voor 40% van de oppervlakte). De grootste kantoortransactie van het decennium De schittering van de retail in 2013 is vooral een mediatiek gegeven, want op het veld heeft dit segment zich enkel gestabiliseerd, terwijl de secundaire locaties bleven afzien. De kantoorsector, daarentegen, schitterde als een echte ster... zonder dat het echt zichtbaar is: terwijl de sector 2012 nog down was, zien wij duidelijk een stijgende lijn in Zeker, de take up (ingebruikname) over de eerste 9 maanden lijkt aan te geven dat 2013 een minder goed jaar zal zijn dan 2012: zo n m², een daling van 6% in vergelijking met de 9 eerste maanden van En tenzij er nog een grote verrassing uit de buis komt, zal het jaar afkloppen op een bescheiden m², terwijl het gemiddelde van de voorbije 10 jaar boven de m² ligt. Toch kunnen twee opstekers op het conto van de huurmarkt geschreven worden voor Vooreerst werd deze take up grotendeels (70%) bewerkstelligd door de corporates; en dan vooral door één onder hen, Axa, om hem niet te noemen. En dat is des te beter voor de markt. Europa en de andere internationale administraties (21%) vervulden meer dan een figurantenrol (met de Meeûs- en de Wetstraat 15-deals), terwijl de nationale overheden, met op de eerste plaats de Regie der Gebouwen, wel verlamd lijken te zijn. Ten tweede, de Brusselse decentralisering krijgt weer kleur, al moeten wij toegeven dat het vergelijkingspunt het jaar 2012 wel zeer slecht was. De prime rents zijn niet geëvolueerd in vergelijking met 2012 (285 euro/m²/jaar), verduidelijkt JLL nog, maar in 2010 bedroegen ze nog 310 euro/m²/jaar. Terwijl de huurprijzen voor de gemiddelde goederen zakken tot 167 euro/m²/jaar. Wat de investeringen betreft, ging de sector door het dak: 1,1 miljard! Bijna 60% meer dan in de eerste 9 maanden van En al meer dan in het volledige jaar 2010 en Dit heeft o.a. te maken met de transactie op de Belair (ex-rijksadministratief Centrum in Brussel) door Breevast-Immobel. Een deal van meer dan 300 miljoen de grootste van het decennium, waarin bovendien de komst van een Aziatisch fonds plaatsvond, een primeur in Brussel aangebracht door de investeerder Hannover Leasing. Op het vlak van investeringen waren ook de Belgische institutionele investeerders actief (Belfius, L intégrale ). De makelaars gewagen overigens van druk op de CBD-producten, met prime yields tussen 5,8 en 6,25. Merken wij nog op dat op het eind van het 3e trimester de leegstandcijfers voor Brussel en de rand stabiliseerden op 10,5% (wat overeenkomt met iets meer de 1,38 miljoen m² op een totale stock van 13,2 miljoen). Maar die leegstand is steeds te wijten aan niet-gerenoveerde gebouwen die ouder zijn dan 15 jaar. De tijd is aangebroken en dat beseffen de investeerders steeds meer om die gebouwen te vernieuwen of te verkopen met het oog op een reconversie. Het tijdperk van de wait and see is inderdaad aan het keren. Industrie en logistiek: de rode lantaarns Wie vergelijkt, heeft niet altijd gelijk. Dat geldt zeker voor de investeringen in logistiek en semiindustrieel vastgoed in 2013, dat je wel met 2011 en 2012 moet vergelijken, twee uitzonderlijke jaren gedragen door de talrijke KMO s die beslisten te investeren in de muren rond en het dak boven hun werktuigen. Voor de eerste 9 maanden van 2013, spreekt JLL van 150 miljoen euro d.w.z. onder het gemiddelde van de voorbije 5 jaar. De vraag is gedaald en de onderhandelingen sleepten langer aan, maar de rendementen bleven stabiel op 7%. De Belgische investeerders blijven de markt domineren, maar na vier jaar afwezigheid, herinnerden enkele internationale investeerders (Nederland, Noorwegen) zich hun goede ervaringen met de Belgische vastgoedontwikkelaars. En ook al gaat het om de aanschaf van delen van een portefeuille of de aankoop voor eigen gebruik, het blijven wel investeringen. Wat de huurmarkt betreft, maken de makelaars een onderscheid tussen de logistieke en de 9 BVS Jaarverslag 2013

7 semi-industriële markt. Voor die eerste merkt JLL een kleine stijging van de bezettingsgraad op ( m² tijdens de 3 eerste trimesters; een stijging die wel onder het gemiddelde van de laatste 5 en 10 jaar blijft), zonder evenwel het woord groei in de mond te nemen. De motor hier is enerzijds de heronderhandeling van contracten en de uitbreiding van de oppervlakten, en anderzijds de optimalisering van de logistiek en de aanpassing aan de veranderende keten. Met als gevolg een doeltreffender gebruik van de oppervlakten het typevoorbeeld hier is het nieuwe Colruyt distributiecentrum in Lessines ( m²), waarvan de eerste steen officieel gelegd werd in september. Maar deze motor wordt enigszins tenietgedaan door het gebrek aan onmiddellijk beschikbare logistieke ruimtes. De vastgoedontwikkelaars beschikken over grondreserves waarmee ze zeer kort op de bal zouden kunnen spelen, maar zij staan weigerachtig tegenover het opstarten van blanco projecten. De makelaars trekken dan ook hard van leer, want hoe kunnen zij dan een antwoord bieden op de eventuele vragen van grote internationale spelers, die zich dreigen terug te plooien op Nederland, Frankrijk of Duitsland? Voor het semi-industriële segment spreekt JLL van een take up van meer dan m² en benadrukt hij dat de kaap van 1 miljoen in zicht was. De gouden driehoek ligt nog steeds tussen Antwerpen, Brussel en Gent... maar er waren ook enkele lichtpuntjes in Gembloux en Komen. Seniorieën en koten, minder en minder outsiders Het is al 8 jaar geleden dat de huisvesting voor bejaarden en de verzorgingstehuizen opgenomen werden in de balansen van het professionele vastgoed, tengevolge van de eerste acties van investeringsmaatschappijen als Cofinimmo en Aedifica. Na verloop van tijd gingen ook de institutionele beleggers (verzekeringen...) er zich voor interesseren, in die mate zelfs dat hun investeringsbedrag bepaalde jaren hoger lag dan de investeringen in het logistieke en semi-industriële segment. Dat zal waarschijnlijk niet het geval zijn voor 2013, ook al lopen de verrichtingen (er waren er meer dan in 2012) voor de eerste drie trimesters al op tot 100 miljoen. AEDifica Rustoord Ter Venne - Sint-Martens-Latem Arch.: EL architects cvba AG REAL ESTATE Immeuble Arts & Lux - Bruxelles Arch.: Archi+I, Philémon Wachtelaer Maar als wij op het vlak van outsiders één iets moeten onthouden voor 2013, dan moeten wij bij de studentenhuisvesting kijken. Er werden immers verschillende residenties geopend op de campussen, waaronder het gebouw dat naar Nelson Mandela genoemd werd en dat het resultaat is van een partnership tussen de ULB en alides Project Dampoort - Gent Arch.: EVR- architecten 10 BVS Jaarverslag 2013

8 Cofinimmo. Sinds het einde van de jaren 2000, gaven al deze gemengde of in vastgoed bedreven bevaks toe dat ze het kot -segment volgden, zonder evenwel echte operaties op te starten. Deze residentie is de eerste en werd in april 2012 opgestart. Er zouden er nog kunnen volgen, maar ongetwijfeld altijd in gelijkaardige structuren, d.w.z. in samenwerking met een universiteit; terwijl in de gezondheidssector, de investeringsmaatschappijen en institutionele investeerders volledig eigenaar zijn van de gebouwen en de erfpacht aan de gebruikers overlaten. Maar wie weet misschien is er een trend gezet. Residentieel, stabiel zonder schittering De hypotheekrente bleef ook in 2013 historisch laag. Ook al herwon zij voorzichtig enkele basispunten vanaf mei en vooral vanaf september. Niets dat de kandidaat-kopers zou afschrikken of tegenhouden. Want hoewel zij er gevoelig voor zijn, zijn het eerder de banken die hen tegenhouden Volgens het BIV, het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, wordt bijna één kredietaanvraag op drie afgewezen. Het probleem stelt zich sterker in het segment van de bescheiden goederen en is duidelijker in het zuiden dan in het noorden van het land. En het zijn de jongeren en alleenstaanden die het gelag betalen. De investeringsmarkt houdt daarentegen wel relatief goed stand, deels door financiële repatriëringoperaties. Een deel daarvan is naar de Kust gegaan, die deze injectie broodnodig had: in de eerste 6 maanden van het jaar zouden er 12% minder appartementen verkocht zijn dan in 2012, terwijl het totaal aantal verkochte appartementen voor heel Vlaanderen over dezelfde periode een stijging van 2,12% kende in vergelijking met het gemiddelde van de voorbije 10 jaar. Hoe dan ook, in de cijfers is er geen sprake van een echte terugval. Het vertrouwen van de gezinnen in de bouw blijft stevig. De barometer van de notarissen, die gebaseerd is op de verkoopovereenkomsten, geeft aan dat de activiteit (het aantal transacties) in de eerste 9 maanden van 2013 stagneerde (-0,6% in vergelijking met dezelfde periode in 2012) en dat de woningprijzen hoogstens lichtjes gestegen zijn (+1,8%), ook al is die stijging sterker in Brussel dan in Vlaanderen en Wallonië. Als bewijs voor de stabiliteit van de Belgische markt, zowel wat de gehanteerde prijzen als wat de activiteit betreft, opperen de notarissen de bestendiging van de inkomsten afkomstig van de registratierechten. In de eerste negen maanden van 2011, 2012 en 2013 schommelden ze telkens rond de 1,8 miljard, binnen een marge van Wat de toekomst betreft, wordt het uitkijken of het grote publiek bekwamer is op het vlak van vooruitzichten dan de analisten Volgens een studie van ING verwachten de Belgen immers een prijsstijging in de komende jaren. Meer dan de helft van de ondervraagde Belgen (57%) verwacht dat de vastgoedprijzen zullen blijven stijgen. En hoewel het minder is dan in 2012 (61%), is het vooral net het tegenovergestelde van wat de auteur van de studie voorspelt. Eind juli 2013 opperde hij immers een stagnering van de prijzen in 2014, gevolgd door een flinke daling gedurende de drie volgende jaren, waardoor de gemiddelde vastgoedprijzen een globale correctie van 15% zouden kennen tegen En het gaat niet om een krach, zegt hij, geen bubble die uiteenspat maar de markt die zich aanpast aan de koopkracht van de Belgen. Onheilstijding? Binnen een jaar weten wij al iets meer. Inhoudstafel 12 Verslag activiteiten 2013 Samenstelling van de Raad van Bestuur Werkgroepen Voorzitterschap Werkgroep fiscaliteit 22 Federaal 32 Brussels Hoofdstedelijk Gewest 38 Waals Gewest 46 Vlaams Gewest 54 BVS - Intern & Extern 11 BVS Jaarverslag 2013

9 01 Verslag activiteiten 2013

10 Samenstelling...14 van de Raad van Bestuur Werkgroepen Voorzitterschap...18 Werkgroep Fiscaliteit

11 Samenstelling van de Raad van Bestuur Op 15 januari 2013 heeft de Algemene Vergadering de wijzigingen in de samenstelling van de Raad van Bestuur in de loop van het jaar 2012 geratificeerd, namelijk: het einde van de bestuurdersmandaten van Mevrouw Bénédicte Panis (Benefice bvba) en van de heren Alain Devos als afgevaardigde van AG Real Estate - en Serge Fautré als afgevaardigde van Cofinimmo de benoeming tot Bestuurder van de heren Serge Fautré als afgevaardigde van AG Real Estate en Jean-Edouard Carbonnelle als afgevaardigde van Cofinimmo Op 15 januari 2013 heeft de Algemene Vergadering de nieuwe samenstelling van de Raad van Bestuur goedgekeurd, evenals de functies die zijn toegekend aan de bestuurders: Voorzitter Dewulf Etienne (bvba Etienne Dewulf) Ondervoorzitter (Waals Gewest) Piron Louis-Marie (Thomas & Piron) Ondervoorzitter (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) van Caloen Didrik (Banimmo) Penningmeester Creten Kim (KBC Real Estate) Ondervoorzitter (Vlaams Gewest) Maes Sophie (Alides - Group Maes) Secretaris Hannecart Gaëtan (Matexi Group) 14 BVS Jaarverslag 2013

12 Leden Anglade Patrick (Immoflandria) Verbeeck Eric E. (Kairos / Interbuild) Buess Jean-Paul (Eiffage Development) Carbonnelle Jean-Edouard (Cofinimmo) Verhellen Kris (Extensa Group Ackermans & van Haaren) Weicker Philippe (Codic International) De Blieck Benoît (Befimmo) Wilhelm Peter (Wilhelm & Co) Desimpel Christophe (Immo Desimpel - De Speyebeek) De Wolf Jo (Montea) Fautré Serge (AG Real Estate) Afgevaardigd Bestuurder Erevoorzitters Carrette Olivier (Policam nv) Sougné André Gurickx Michaël (Novus Projects) Thomas Jean Le Clercq Sophie (JCX Immo) Verbeeck Eric E. Lefèvre Jacques (BPI) Mertens Xavier (Home Invest Belgium) Piret Gaëtan (Immobel) Sonneville Stéphan (Atenor Group) Van Wymersch Guy (Axa Belgium) Er zijn in de loop van 2013 twee wijzigingen binnen de Raad van Bestuur van de BVS opgetreden: in haar brief van 19 februari 2013 heeft Eiffage Development het einde van het mandaat van de heer Jean-Paul Buess, als bestuurder, aangekondigd en ook meegegeven dat de heer Edouard Herinckx dit mandaat zou verderzetten in april 2013 is de heer Pierre-Alain Franck (P.A. Franck bvba) als bestuurder en vast lid van de BVS medewerkers toegetreden, waarbij hij verantwoordelijk zal zijn voor het dagelijks bestuur van de Vereniging Beide wijzigingen zullen ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van 23 januari 2014 worden voorgelegd. Anderzijds zullen alle mandaten van de bestuurders van de BVS vervallen tijdens de Algemene Vergadering van 23 januari 2014; er zullen verkiezingen georganiseerd worden voor de samenstelling van een nieuwe Raad van Bestuur voor een termijn van drie jaar. 15 BVS Jaarverslag 2013

13 Werkgroepen Drie werkgroepen zijn ingedeeld volgens sector van bedrijfsactiviteiten van de BVS leden: 1. Residentiële Ontwikkelaars & Verkavelaars 2. Ontwikkelaars van kantoren, retail & logistieke gebouwen 3. Beleggers Drie werkgroepen zijn transversaal ten opzichte van bovenvermelde activiteitensectoren: 1. Werkgroep Wetgeving & Europa 2. Werkgroep Fiscaliteit 3. Technische Werkgroep De werkzaamheden binnen alle werkgroepen worden gecoördineerd door de Algemene Raadgever van de Raad van Bestuur, de heer Philippe Helleputte (Immobel). Werkgroep Residentiële Ontwikkelaars & Verkavelaars Voorzitter: Carl Van Den Eynde Werkgroep Ontwikkelaars van kantoren, retail en logistieke gebouwen Voorzitter: Philippe Weicker Werkgroep Beleggers Voorzitter: Xavier Denis Algemeen Raadgever van de Raad van Bestuur Philippe Helleputte Werkgroep Fiscaliteit Technische Werkgroep Werkgroep Wetgeving & Europa Voorzitter: Françoise Roels Voorzitter: Rikkert Leeman Voorzitter: Filiep Loosveldt 16 BVS Jaarverslag 2013

14 Binnen haar werkgroepen zijn meerdere subwerkgroepen opgericht die in 2013 specifieke materies hebben opgevolgd en behandeld: de subwerkgroep CWATUPE, bijgestaan door Meester M. Delnoy (Bours & Associés), heeft alle specifieke onderwerpen van het Waals Gewest opgevolgd, en in het bijzonder de CoDT, (Code du Développement Territorial), het bodembeheer en le Schéma de Développement de l Espace Régional ( SDER) de BVS werkgroep de Waalse Confederatie Bouw - de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat hebben voor de drie federaties een aantal zaken van gemeenschappelijk belang behandeld, namelijk de stedenbouwkundige vergunningen voor groepswoningbouwprojecten de subwerkgroep BTW op infrastructuurwerken heeft in samenwerking met de BLSC (Belgian Luxembourg Council of Shopping Centers) reeds meermaals contact gehad met de BTW Administratie over een nieuwe publicatie De subwerkgroep «Antimisbruikbepalingen» bijgestaan door Meester Ch. Laurent (Loyens &Loeff) en Meester D. Garabedian (Liedekerke) heeft met de DVB (Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken) onderhandeld De subwerkgroep «Stedenbouwkundige lasten» bijgestaan door Meester M. Scholasse en Meester N. Barbier (Haumont-Scholasse & Partners) heeft met het kabinet van Minister- President van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest samengewerkt voor het opstellen van een nieuw besluit De gemeenschappelijke subwerkgroep BVS COMEOS heeft de wet op handelshuurovereenkomsten behandeld en heeft advies gekregen van de heer S. Van Dyck van het advocatenkantoor Laga De subwerkgroep «federaal en regionale Memoranda» heeft alle werkgroepen en subwerkgroepen geraadpleegd met als doel alle bevindingen en vorderingen in de desbetreffende memoranda te vermelden De BVS subwerkgroep - Febelfin heeft de nieuwe mogelijkheden om betaalbaar wonen te bevorderen onderzocht door het ontwikkelen van alternatieve financieringstechnieken. 17 BVS Jaarverslag 2013 ALLFIN Project Ernest - Elsene Arch.: A2RC Architects en Jaspers & Eyers ARCADis Verkaveling Bergbos - Merelbeke Arch.: A2D Architecten, NU architectuuratelier, ARJM, Bert Haerynck & Tijl Van Meirhaeghe, Abscis Architecten, rearch, Studio Mau

15 Voorzitterschap Werkgroep Fiscaliteit Na talrijke jaren van dienstverlening aan de BVS als Voorzitter van de Werkgroep Fiscaliteit, heeft de heer L. Stalens gevraagd zijn ambt als Voorzitter ter beschikking te stellen van de Raad van Bestuur. Via dit jaarverslag bedankt de Raad van Bestuur oprecht de heer L. Stalens voor zijn medewerking, zijn doeltreffendheid, zijn pragmatisme en analytisch vermogen om moeilijke en delicate fiscale onderwerpen te behandelen dewelke hij steeds op de voet volgde. De Raad van Bestuur heeft mevrouw Fr. Roels (Cofinimmo) als Voorzitter van de BVS Werkgroep Fiscaliteit benoemd De onderwerpen die door de werkgroepen en subwerkgroepen van de BVS werden behandeld worden hierna afzonderljk toegelicht. Ter herinnering, enkel de werkende leden van de BVS kunnen deel uitmaken van de werkgroepen, evenals vertegenwoordigers van haar structurele partners indien de behandelde materies hen aanbelangen. Voor speciefieke materies nodigt de BVS regelmatig deskundigen en/of specialisten uit bij haar werkgroepen en subwerkgroepen ARTHUS PROJecTonTWikkeling Residentie Lake View - Berlare Arch.: Vandecasteele en Vanhooren Architectenbureau bvba ATenor GROUP Projet TREBEL - Bruxelles Arch.: Jaspers-Eyers & partners 18 BVS Jaarverslag 2013

16 AXA BELGIUM The Louise Centre - Bruxelles Arch.: GS3 Architectes associés BANIMMMO Projet Electrolux - Bruxelles Arch.: Assar / Copyright photographe: Yvan Glavie BanK Degroof - Nexity Projet Bassem pour compte de Bassem Certificates SA (filiale de la Banque) - Auderghem. Arch.: DDS Partners Befimmo Tour Paradis à Liège Arch.: Jaspers - Eyers Architects 19 BVS Jaarverslag 2013

17 Kalender van de vergaderingen van de werkgroepen en subwerkgroepen in 2013 Algemene Vergadering 15 januari 2013 Raad van Bestuur: 15 januari april juni september december 2013 Werkgroep Wetgeving & Europa (plenair): 7 maart juni oktober 2013 Subwerkgroep CWATUPE (intern BVS): 24 januari maart mei september 2013 Gemeenschappelijke subwerkgroep BVS & CCW& FRNB & UWE 4 februari maart november 2013 Subwerkgroep Handelsvestigingen 25 februari 2013 Gemeenschappelijke subwerkgroep BVS & COMEOS 2 oktober 2013 Subwerkgroep Stedenbouwkundige lasten (interne vergaderingen + kabinet van Minister - President van het BHG) 28 februari maart maart april 2013 Subwerkgroep Effectenrapportage 21 januari april 2013 Subwerkgroep federale en regionale Memoranda 5 juni 2013 Werkgroep Fiscaliteit (plenair): 22 april 2013 Voorafgaande Beslissingen) 5 februari maart december 2013 Subwerkgroep BTW op infrastructuurwerken (interne vergaderingen + BTW Administratie) 9 januari februari maart september 2013 Subwerkgroep federale en regionale Memoranda 7 mei mei juni 2013 Technische Werkgroep (plenair): 6 februari 2013 Subwerkgroep federale en regionale Memoranda 22 mei 2013 Werkgroep Beleggers (plenair): 23 april oktober november 2013 Subwerkgroep federale en regionale Memoranda 7 mei mei juni 2013 Werkgroep Verkavelaars & Residentiële Ontwikkelaars: 23 mei november 2013 Subwerkgroep federale en regionale Memoranda 23 mei 2013 BVS subwerkgroep / Febelfin «Erfpachtconstructies» 22 januari maart april oktober 2013 Hetzij 51 werkvergaderingen in Subwerkgroep Anti-misbruikbepalingen (interne vergaderingen+ Uitspraken Dienst 20 BVS Jaarverslag 2013

18 acquire boost care Sara M.Peeters We offer an integrated platform of Real Estate and Sustainability services that reduce costs, improve building performance and drive greater value into your properties. Registered Office Oude Houtlei Gent T: +32 (0) Second Office Zandvoortstraat C27/ Mechelen T: +32 (0)

19 02 Federaal

20 Federale Juridische Materies...24 a. Wet Breyne - verzekering...24 b. Betaalbaar wonen Alternatieve financieringstechnieken...24 c. Zesde Staatshervorming bevoegdheidsoverdracht...24 d. Memoranda Federale Verkiezingen 2014 Juridisch gedeelte...25 Federale Fiscale Materies a. Fiscale hervorming...27 b. Anti-misbruikbepalingen...27 c. BTW op infrastructuurwerken...27 d. Memoranda Federale Verkiezingen 2014 Fiscaal gedeelte...28 Federale Technische Materies...31 a. Referentieel «duurzame gebouwen» b. Memoranda federale verkiezingen 2014 Technisch gedeelte... 31

21 Federale Juridische Materies a. Wet Breyne - verzekering De Wet Breyne voorziet twee vormen van waarborgsystemen, afhankelijk van het feit of een vastgoedontwikkelaar of aannemer al dan niet erkend is en al dan niet beantwoordt aan de kwalificatieregels voor de uitvoering van contracten krachtens de wet van 20 maart 1991 die de erkenning van aannemers regelt in het kader van de overheidsmarkten: De erkende aannemer moet een waarborg leveren van 5% van de prijs van het verkochte gebouw en de waarborg kan in twee keer vrijgemaakt worden (50% bij de voorlopige oplevering en 50% bij de eindoplevering) De niet-erkende aannemer of de vastgoedontwikkelaar moet de voltooiing van het hele gebouw waarborgen en een garantie van 100 % leveren; deze kan vrijgemaakt worden bij de voorlopige levering. Ingevolge de economische crisis van de laatste jaren en de afwachtende houding van de banken om 100% voltooiingswaarborgen te verlenen, hebben de BVS en CEA Real Estate Insurance, structurele partner van de BVS, verkregen dat de Minister A. Turtelboom de wet aanpast opdat de niet-erkende aannemers en vastgoedontwikkelaars beroep zouden kunnen doen op de verzekeringsmaatschappijen (op dezelfde wijze als bij de banken) om de voltooiingswaarborg in het voordeel van de consument te kunnen leveren. De wetswijziging is goedgekeurd door het Koninklijk Besluit van 21 september In de loop van 2013 hebben de BVS en CEA Real Estate Insurance de fase van de commercialisatie op de Belgische markt behandeld en talrijke operatoren ontmoet om bepaalde technische problemen bij de verzekeringsmaatschappijen te behandelen. In de mate waarin Frankrijk als voorbeeld dient voor deze materie wordt eind 2013 een vergelijking met het Franse systeem uitgevoerd en zal de BVS haar subwerkgroep «Wet Breyne» vanaf 2014 heractiveren om nieuwe stappen op wetgevend niveau te overwegen. b. Betaalbaar wonen Alternatieve financieringstechnieken Om de verwerving van betaalbare woningen te stimuleren heeft de BVS voorgesteld dat de kandidaat-kopers hun aankoop (woning/ appartement) in twee stappen kunnen volbrengen: 1. Aankoop van de woning met betaling bij de levering 2. Optie op de aankoop van de grond, met twee mogelijkheden bij het verlopen van de optie: hetzij het lichten van de optie met de aankoop van de grond tegen een vooraf afgesproken prijs, hetzij herverkoop van de woning tegen marktprijs aan de grondeigenaar die het voorkooprecht heeft. De banken verlenen reeds deze vorm van hypothecaire kredieten voor appartementsgebouwen of belangrijke vastgoedprojecten maar nog niet voor de individuele gebouwen. De BVS heeft in de loop van het jaar 2013 met Febelfin een werkgroep opgericht om deze nieuwe piste te kunnen analyseren. c. Zesde Staatshervorming bevoegdheidsoverdracht Al hebben de belangrijkste bevoegdheidsoverdrachten voor de 6e Staatshervorming hoofdzakelijk betrekking op o.a. de arbeidsmarkt, het gezondheidsbeleid, kinderbijslag, rechtvaardigheid en mobiliteit, toch heeft de BVS uit de teksten afgeleid dat deze 6e Staatshervorming een impact zou kunnen hebben op 4 niveaus voor de vastgoedsector. 24 BVS Jaarverslag 2013

22 ο de overdracht aan de Gewesten van het huurbeleid: handelshuurovereenkomsten: in september 2013 heeft de BVS samen met COMEOS een subwerkgroep opgericht om af te stemmen inzake de politiek met betrekking tot de handelshuurovereenkomsten tussen de drie Gewesten woninghuurwet: in 2012 heeft de BVS een subwerkgroep opgericht die een analyse heeft gemaakt van de woninghuurwet en de omkadering van de huurgelden. De BVS heeft haar opmerkingen en suggesties aan de overheden meegedeeld de regionalisering van de onteigeningsprocedure: eind 2013 verandert het onderwerp nauwelijks; de BVS blijft hieromtrent aandachtig d. Memoranda Federale Verkiezingen 2014 Juridisch gedeelte Zoals steeds in de aanloop naar federale verkiezingen bereidt de BVS een memorandum voor de politieke partijen en de toekomstige verkozenen voor. Begin mei 2013 heeft de BVS de werkgroepen en de subwerkgroepen geraadpleegd om hun eigen prioriteiten te kennen. Op fiscaal federaal niveau geven wij hierbij een voorbeeld van enkele van de geselecteerde eisen: het afschaffen van de verstoring van de mededinging op niveau van de voltooiingswaarborg van de wet Breyne (erkende aannemers - 5% - en vastgoedontwikkelaars - 100%), de problematiek van verlening van de vergunningen en het respect van de naleving van de termijnen in het kader van de hervorming van de Raad van State. de regionalisering van de wetgeving betreffende handelsvestigingen: een subwerkgroep BVS BLSC (Belgian Luxembourg Council of Shopping Centers) bestaat sinds enkele jaren en heeft aan de Minister-President van de 3 Gewesten een gemeenschappelijke nota van eisen en voorstellen overgemaakt. De vergaderingen van de specifieke subwerkgroepen zijn georganiseerd geweest voor het Vlaams & Waals Gewest en er heeft een gesprek met Minister J.C. Marcourt op 22 oktober 2013 plaatsgevonden de regionalisering van de aftrek van de kosten voor het behoud of de verwerving van een eigen woning (woonbonus): de BVS heeft haar opmerkingen via de memoranda kenbaar gemaakt 25 BVS Jaarverslag 2013

23 BELFIUS IMMO Projet Belfius Immo d'éco-quartier de 154 logements à Engis, zoom sur la crèche ONE de 21 lits. Mise en oeuvre du béton bois en partenariat avec B 2 éco Arch.: Artau, EG: Wust, béton: Préfer besix RED Projet Résidences Ensor & Delvaux - Woluwé St Lambert 104 appartements + 1 commerce Arch.: Assar et 26 Accarain-Bouillot BVS Jaarverslag 2013 BOSToen PASSIEFHUIS - Lochristi Arch.: Jan Blomme van 3XA Architectenatelier Bouygues Immobilier Belgium Villa Victoria (en cours de commercialisation) - Evere Arch.: A2RC Architects BPI Bataves Bruxelles Arch.: Urban Platform

24 Federale Fiscale Materies a. Fiscale hervorming Politici gaan akkoord met de noodzaak van een grondige hervorming van de Belgische belastingen, met als doel de vermindering van de werklasten en de compensatie van deze budgettaire verliezen door andere vormen van belastingsinkomsten. Daarom is een parlementaire commissie op federaal niveau opgericht. De BVS heeft van haar kant een specifieke subwerkgroep opgericht met leden van de Werkgroep Fiscaliteit met het oog op de opvolging van de activiteiten van deze parlementaire commissie. In juli 2013 heeft deze werkgroep contact opgenomen met alle leden van de parlementaire commissie, teneinde haar wens tot overleg kenbaar te maken. Eind 2013 hebben reeds meerdere gesprekken plaatsgevonden. Het rapport van de openbare hoorzittingen wordt verwacht tegen januari 2014; de BVS zal dit onderwerp aandachtig blijven opvolgen. b. Anti-misbruikbepalingen Ten gevolge van een anti-misbruikbepaling van 2012 (artikels 344 van het Wetboek Inkomstenbelastingen en 18 van het Wetboek der Registratierechten) heeft de Administratie het recht om een verrichting te betwisten wanneer blijkt dat de keuze van de rechtshandeling of rechtshandelingen van een belastingplichtige in strijd is met de doelstelling van de fiscale wet en dat deze keuze enkel genomen wordt met de bedoeling belastingen te ontwijken. Gezien de mogelijke impact van deze maatregel op de activiteiten van haar leden, heeft de BVS, samen met haar structurele partner Deloitte en de gespecialiseerde advocaten (Loyens & Loeff en Liedekerke) vele initiatieven ondernomen bij het Ministerie van Financiën en bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen (DVB). In maart 2013 is een goedkeuringsontwerp als volgt bepaald: effectenoverdracht: in principe geen herkwalificering overdracht activa: erfpacht zonder aankoopoptie -> nietherkwalificeerbaar. Men moet vermijden dat het bedrag van de éénmalige vergoeding te veel aanleunt bij de waarde van de volle eigendom erfpacht met aankoopoptie uitoefenbaar door de toekomstige overnemer van de erfpacht -> verschillende voorwaarden zullen vastgesteld worden ondermeer dat de aankoopoptie van de koper enkel kan uitgeoefend worden tegen marktwaarde 27 jaar na het afsluiten van de initiële erfpachtovereenkomst. De éénmalige canon mag 87,5% van de waarde van de volle eigendom niet overschrijden (90% voor het Vlaams Gewest). Op 17 september 2013 heeft de BVS een informatieseminarie voor haar leden georganiseerd met de medewerking van drie advocaat-raadgevers, zijnde Meester Ch. Laurent (advocaat-vennoot Loyens&Loeff), Meester D. Garabedian (advocaatvennoot Liedekerke et Professor aan de ULB) en Meester Luc De Broe (advocaat-vennoot Laga en professor fiscaal recht aan de KULeuven). Eind 2013 blijft de BVS in contact met de DVB, om, in de mate van het mogelijke, de juridische zekerheid te krijgen voor de transacties en voor de algemene juridische constructies die van toepassing zijn in de vastgoedsector. c. BTW op infrastructuurwerken Begin mei 2013 heeft een gemeenschappelijke werkgroep BVS BLSC (Belgian Luxembourg Council of Shopping Centers) het nieuwe ontwerp van omzendbrief van de BTW Administratie onderzocht aangaande de BTW op infrastructuurwerken. Ervan uitgaande dat dit tekstvoorstel niet alle 27 BVS Jaarverslag 2013

25 veronderstellingen dekte hebben beide professionele organisaties, met de hulp van Deloitte & Laga, structurele partners van de BVS, nieuwe voorstellen bij de Administratie ingediend. Een vertegenwoordiger van de Administratie heeft op 17 september 2013 tijdens het seminarie dat georganiseerd werd door de BVS, met als onderwerp BTW op infrastructuurwerken, een nieuw voorstel van publicatie voorgesteld. De publicatie van de nieuwe omzendbrief wordt verwacht tegen eind d. Memoranda Federale Verkiezingen 2014 fiscaal gedeelte Zoals steeds in de aanloop naar federale verkiezingen bereidt de BVS een memorandum voor de politieke partijen en de toekomstige verkozenen voor. Begin mei 2013 heeft de BVS de werkgroepen en subwerkgroepen geraadpleegd om hun eigen prioriteiten te bepalen. Op fiscaal federaal niveau geven wij hierbij een voorbeeld van enkele van de geselecteerde eisen: coherente vastgoedfiscaliteit tussen de verschillende overheidsniveaus (federaal, regionaal en gemeentelijk), de BTW-neutraliteit in het kader van B2B vastgoedoperaties (voorbeeld: de professionnele huur onder BTW-stelsel), de BTW aan 6% op de aankoop van woningen bij afbraak / heropbouwoperaties, BTW aan 6% op de bouw van geconventioneerde woningen door de private sector. BURCO Projet Condor - en association avec Thomas & Piron Bâtiments - 1ère phase 62 logements - Bruxelles Arch.: DDS & partners CBRE Global Investors Belgium Projet Wijnegem Shopping Center - Turnhout Arch.: M. & J-M. Jaspers - J. Eyers & Partners CITY MALL Centre commercial "Au fil de l'eau"- Verviers 28 BVS Jaarverslag 2013 Arch.: DDS & partners / Altiplan et Actel Architects

26 geef uw project meer ruimte dankzij onze voltooiingswaarborg Slimme ontwikkelaars kiezen voor de cea voltooiingswaarborg. De voltooiingswaarborg van CEA REAL ESTATE INSURANCE is een verzekering voor de afwerking van uw project. Alleen leden van de BVS kunnen er gebruik van maken. U voldoet ermee aan al uw waarborgverplichtingen van de Wet Breyne, zonder de nadelige gevolgen van een klassieke bankwaarborg. meer kredietruimte Een bankgarantie legt een hypotheek op uw financiële speelruimte. Een verzekering laat die intact. minder risico Wij werken samen met een topverzekeraar met een stevige financiële basis. scherp en transparant tarief We bepalen uw premie op basis van een doorgedreven risicoanalyse. U betaalt dus geen cent te veel. professionele partner Wij helpen u bij de samenstelling van uw dossier en verzekeren u een snel antwoord op uw aanvraag. Meer weten? Bel vrijblijvend naar Of mail naar ask@cea-realestate.com 29 BVS Jaarverslag 2013

27 COFINIMMO Projet PPP avec l'ulb: la rénovation lourde de la résidence Mandela - Bruxelles Arch.: Art & Build COMPAGNIE HET ZOUTE Projet Duinhof - Cadzand-Bad, Pays-Bas Arch.: Arcas Groep 30 BVS Jaarverslag 2013 Danneels Ontwikkeling van Danneels - Lokeren Arch.: Johan De Brabander (Architectenbureau Cottreel en De Brabander) DC Belgium Project Lauwe aan de Leie - Lauwe Arch.: Groep 3 De Speyebeek - Immo Desimpel Woonzorgcentrum St-Vincentius - Leuven Arch.: 360 Architecten

28 Federale Technische Materies a. Referentieel «duurzame gebouwen» Sinds de invoering van het initiatief heeft de BVS altijd voor een uniek en internationaal erkend referentieel gepleit, alsook voor een referentieel overeenstemmend met Breeam en voor een open systeem, met een praktijkgerichte toenadering en duidelijke doelstellingen. De BVS heeft aan vergaderingen deelgenomen voor het opstellen van het referentieel «Ref B» of «Referentieel Nationaal Duurzaam Bouwen». Echter, gezien de betrokkenheid van het aantal federale en nationale actoren bij dit onderwerp, zijn de werkzaamheden gedurende het jaar 2013 traag geëvolueerd. Dit is de reden waarom het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beslist heeft een tussentijds initiatief te nemen door de invoering van een «Breeam.be», overeenstemmend met Breeam maar met eigen criteria; «Breeam.be» zal vervolgens opgenomen worden in het «Ref B». Dit onderwerp zal verder behandeld worden in het hoofdstuk bestemd voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest b. Memoranda federale verkiezingen 2014 Technisch gedeelte Zoals steeds in de aanloop naar federale verkiezingen bereidt de BVS een memorandum voor de politieke partijen en de toekomstige verkozenen voor. Begin mei 2013 heeft de BVS de werkgroepen en subwerkgroepen geraadpleegd om hun eigen prioriteiten te kennen. De Technische werkgroep heeft enkele voorstellen gedaan die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de Gewesten (zie hierna in de hoofdstukken bestemd voor de verschillende Gewesten). Haar voorstellen gaan hoofdzakelijk over: de noodzaak een samenwerkingsakkoord aan te gaan in het kader van de berekeningsmethode betreffende de Energieprestatie van Gebouwen (EPB), en beter overleg tussen de interregionale subwerkgroepen de noodzaak om een duidelijk & overzichtelijk agenda te ontwikkelen tussen de 3 Gewesten voor de toepassing van de normen voor de energieprestatie en duurzaamheid van gebouw 31 BVS Jaarverslag 2013

29 03 Brussels Hoofdstedelijk Gewest

30 a. Breeam.be...34 b. Passief c. Energieprestatie van gebouwen...34 d. Stedenbouwkundige lasten...34 e. Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheer (BWLKE)...34 f. Demografisch GBP...35 g. Huisvestingscode...35 h. Parkeerbeleidsplan...35 i. Reconversie van leegstaande kantoorgebouwen in woningen...35 j. Adviesraad voor Huisvesting...36 k. Economische en Sociale Raad voor...36 het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (ESRBHG) l. Memorandum Brussels Hoofdstedelijk Gewest...36 regionale verkiezingen 2014

31 a. Breeam.be Zoals hierboven beschreven in het hoofdstuk «Referentieel Duurzaam Bouwen» heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beslist om een «Breeam.be» in te voeren in overeenstemming met Breeam, maar met lokale criteria; «Breeam.be» zal naderhand opgenomen worden in het «Ref B». De BVS heeft een mandaat gekregen van Minister E. Huytebroeck om dit tijdelijk instrument, aanvullend op het supraregionaal labelling/certificatiesysteem van de duurzame gebouwen, voor te bereiden en om te onderhandelen met BRE om erkend te worden als Belgisch Breeamschema voor duurzame kantoorgebouwen. BOPRO en Vinçotte, twee structurele partners van de BVS, leveren hun steun en kennis aan de werkzaamheden van deze specifieke subwerkgroep. b. Passief 2015 Pro memorie: de BVS heeft aan talrijke vergaderingen van de subwerkgroep Passief 2015 deelgenomen, die vertegenwoordigers van het Kabinet van Minister E. Huytebroeck en verschillende sectoren (de BVS, CBB Confederatie Bouw Brussel Hoofdstad, AriB Architects in Brussels, ORI Organisatie van adviesen ingenieursbureaus, PMP Plate-forme Maisons Passives et PHP PassiefHuis Platform) verenigt. Na een lang onderhandelingsproces heeft de subwerkgroep een versoepeling van bepaalde criteria verkregen, met name met betrekking tot de luchtdichtheid, het stelsel van automatische afwijking, het verbruik van primaire energie en een algemene versoepeling voor de renovaties. In 2013, heeft de werkgroep haar werkzaamheden opnieuw hervat, hoofdzakelijk om te bepalen welke begeleidingsmaatregelen er ingevoerd of versterkt moeten worden tegen 1 januari c. Energieprestatie van gebouwen In de technische luik van haar memorandum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft de BVS gevraagd of het BHG een initiatief aangaande een samenwerkingsakkoord in het kader van de berekeningsmethode van de EPB wil nemen, aangezien er tegen eind 2013 nog steeds geen overleg tussen de subwerkgroepen van de Gewesten is, waardoor incoherenties in de protocols verschijnen en werkoverlast. In het kader van dit samenwerkingsakkoord wenst de BVS de ontwikkeling van een agenda die vooruitstrevend, duidelijk en logisch is tussen de drie Gewesten voor de toepassing van de EPB normen en de duurzaamheid van de gebouwen. d. Stedenbouwkundige lasten Sinds eind 2012 heeft de BVS onderhandelingen gevoerd met het Kabinet van de Minister-President van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest over de nieuwe reglementering voor de stedenbouwkundige lasten. De BVS heeft duidelijk haar belangrijkste problematische bevindingen en eisen meegedeeld, met name wat de inschatting van de lasten betreft, de voorziene termijn voor de overgangsperiode, de keuze om de stedenbouwkundige lasten in geld of natura te betalen, de vrijstelling voor de zones RVOHR (Ruimtes voor Versterkte Ontwikkeling van de Huisvesting en de Renovatie) evenals de vrijstelling voor de parkings. Het nieuwe besluit werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 2 december 2013; de BVS heeft de nieuwe tekst bekeken met haar raadgevers en zal haar reacties laten weten begin e. Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheer (BWLKE) Ondanks de aanvraag van de BVS en andere beroepsverenigingen eind 2012, om het goedkeuringsproces van het BWLKE uit te stellen en zonder enig overleg, is de Ordonnantie van 2 mei 2013 betreffende het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energie gepubliceerd geweest in het Belgisch Staatsblad op 21 mei Indien het BWLKE naar vereenvoudiging streeft en moet gelezen worden in het kader van een globaal proces (namelijk het demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan en het Besluit inzake stedenbouwkundige lasten), betreurt de BVS meerdere aspecten, waaronder: de milieubelasting op overtollige parkeerplaatsen het gebrek aan hiërarchie van alle «plannen» waarbij gebrek is aan voorspelbaarheid en juridische zekerheid 34 BVS Jaarverslag 2013

32 de concurrentiefactor tussen de verschillende Europese landen, waaronder België zich als beste acteur zou moeten opstellen, en laat zij zo de volle prijs aan de beleggers/ investeerders betalen en aan de bevolking die een eigen woning wenst te verwerven. De Werkgroep Beleggers van de BVS is op 16 oktober 2013 samengekomen om de problematiek van de parkings, gerelateerd aan het BWLKE te onderzoeken en heeft gevraagd gehoord te worden door het Kabinet van de Minister E. Huytebroeck; dit overleg heeft op 12 november 2013 plaatsgevonden en heeft geleid tot een intentieverklaring vanwege het Kabinet. Parallel aan deze onderhandeling heeft de Raad van Bestuur van de BVS op 15 november 2013 besloten een beroep in te dienen bij het Grondwettelijk Hof, ervan uitgaande dat enkele bepalingen van het BWLKE constitutief zijn door de inbreuk op het eigendomsrecht, met name een vorm van onteigening van de «overtollige» parkeerplaatsen. Het advocatenbureau Scholasse & Partners is belast geweest met het opstellen en het indienen van het beroep tegen 21 november De BVS zal in 2014 dit dossier aandachtig blijven opvolgen. f. Demografisch GBP Begin 2013 is ten gevolge van het openbaar onderzoek en talrijke verzoeken het demografisch GBP in belangrijke mate herwerkt geweest. De Raad van State heeft in april 2013 haar mening geuit. Op 29 november 2013 heeft het Belgisch Staatsblad het besluit van 2 mei 2013 tot goedkeuring van de gedeeltelijke wijziging van het gewestlijk bestemmingsplan gepubliceerd; dit GBP is in werking getreden 15 dagen na publicatie, dus op 14 december g. Huisvestingscode In maart 2013 heeft de Werkgroep Wetgeving & Europa reeds enkele aspecten aan het licht gebracht over het project van de Brusselse Huisvestingscode, namelijk de oneerlijke concurrentie tussen private en publieke sector, de versterking van de «sociale» aspecten en de voordelen voorbehouden aan de overheidsinstellingen. De ordonnantie van 11 juli 2013, tot wijziging van de ordonnantie van 17 juli 2003, houdende de Huisvestingscode is gepubliceerd geweest in het Belgisch Staatsblad op 18 juli De BVS heeft er akte van genomen. h. Parkeerbeleidsplan In het kader van het samenwerkingsakkoord met BECI heeft de BVS het parkeerbeleidsplan sinds begin februari 2013 behandeld; de twee professionele organisaties merken echter nu reeds volgende punten op: uniformisering van het parkeerbeleid in de 19 gemeenten van het BHG het gebrek aan coördinatie tussen de gewestelijke mobiliteitsplannen (BWLKE en Iris II) het gebrek aan een alternatief bij het afschaffen van de parkeerplaatsen de focus op het lot van de buurtbewonbers i.p.v. op de bereikbaarheid voor de ondernemingen en werknemers. De gemeenten zullen nog zeker een jaar na het openbaar onderzoek (eind maart 2013) de tijd hebben om wijzigingen aan hun eigen mobiliteitsplan door te voeren (na openbaar onderzoek op gemeentelijk niveau). De BVS zal samen met BECI dit onderwerp aandachtig blijven opvolgen. i. Reconversie van leegstaande kantoorgebouwen in woningen In het kader van de verschillende contacten met Staatssecretaris Ch. Doulkeridis en zijn medewerkers is de BVS altijd voorstander geweest om het aanbod van huisvesting te versterken en heeft voorgesteld om leegstaande of ongebruikte kantoorgebouwen om te vormen tot woningen, middels fiscale stimuli of andere maatregelen zoals bijvoorbeeld de bevordering van de PPS. Het is in dit kader dat de BVS in augustus 2013 gecontacteerd is geweest door de stad Brussel teneinde op een informele wijze te spreken over een ontwerp «belasting op leegstaande kantoorgebouwen» in de hoop bovenvermelde gebouwen zo snel mogelijk om te bouwen. Eind 2013 lijkt het onderwerp niet meer op de agenda te staan. De BVS zal dit onderwerp in 2014 aandachtig blijven opvolgen. 35 BVS Jaarverslag 2013