Syllabus VastgoedCert - Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties Hercertificering 2015

Transcriptie

1 Syllabus VastgoedCert - Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties Hercertificering 2015

2 Inhoudsopgave VOORWOORD... 3 INSTRUCTIE BIJ HET GEBRUIK VAN DEZE SYLLABUS... 4 GEBOUWGEBONDEN INSTALLATIES EN HET ONDERHOUD DAARVAN VERSCHILLENDE SOORTEN INSTALLATIES IN VERSCHILLENDE TYPEN VASTGOED Onderscheid gebouwgebonden en bedrijfsgebonden installaties Wettelijk kader Typen installaties ONDERHOUD VAN INSTALLATIES Beoordelen staat van onderhoud Keuring en inspectie NEN Liften Onderhoudskosten Levenscycli WAARDE-EFFECTEN Exploitatielasten Achterstallig onderhoud TCO en LCC DUURZAAMHEID Duurzaamheidscriteria Duurzaamheid en waarde-ontwikkeling VERANTWOORDELIJKHEID TAXATEUR Vereiste kennis Inschakelen expert Verantwoordelijkheid versus aansprakelijkheid Gevolgen PTA LITERATUURLIJST BIJLAGE 1 VOORBEELDEN VAN INSTALLATIES BIJLAGE 2 VOORBEELD ENERGIELABEL UTILITEIT (RIJKSOVERHEID, 2014B) BIJLAGE 3 PTA GOOD PRACTICES (PTA, 2014) VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 2

3 Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk steeds hogere eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Voor alle kamers is nu het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven (één dag) gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede verplichte cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2015 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2016 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje. Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, november 2014, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 3

4 Instructie bij het gebruik van deze syllabus De syllabus voor de hercertificering in 2015 bestaat uit vijf varianten, voor elke Werkkamer één: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed, WOZ en Modelmatige Waardebepaling. Per kamer is een aantal deelonderwerpen bepaald voor de hercertificering. Leerdoelen Voor elk onderwerp zijn leerdoelen geformuleerd door de werkkamer. Deze leerdoelen geven aan wat u als makelaar/taxateur moet weten of kunnen aan het eind van de opleiding of hercertificering. U kunt de leerdoelen zien als het resultaat van een opleiding voor dat onderwerp. Er zijn drie soorten leerdoelen: Kennisleerdoelen De kennisleerdoelen geven aan wat u aan het eind van de opleiding aan feiten, begrippen en moet kennen. Een kennisleerdoel is dus gericht op het verwerven en onthouden van informatie of kennis. Vaardigheidsleerdoelen De vaardigheidsleerdoelen geven aan wat u aan handelingen moet kunnen verrichten aan het eind van de opleiding. Een vaardigheidsleerdoel is dus gericht op het leren verrichten van bepaalde handelingen en leren doen van bepaalde dingen. Houdingsleerdoelen De houdingsleerdoelen geven aan waar u aan het eind van de opleiding toe bereid moet zijn. Een houdingsleerdoel is dus gericht op het verwerven en tentoonspreiden van een bepaalde (positieve) houding of van bepaalde gevoelens. Deze drie leerdoelen komen allemaal terug tijdens de opleiding. Dat betekent dus dat u behalve feitenkennis ook moet beschikken over bepaalde vaardigheden en houding(en). VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 4

5 Gebouwgebonden installaties en het onderhoud daarvan Leerdoelen: De cursist kan verschillende soorten installaties in verschillende typen vastgoed (bijv. bedrijfspanden, kantoren) herkennen, inclusief het herkennen van het ontbreken van installaties. De cursist kan een inschatting maken van de staat van onderhoud van een installatie (bijv. risicocalculatie, levensduur, vervangingswaarde en vervangingskosten 1 ). De cursist kan bij het onderhoud van installaties kwantificeren wat de gevolgen hiervan zijn voor de waarde van het object. De cursist is zich bewust van de invloed van (de duurzaamheid van) installaties op de waarde van een object. De cursist is zich bewust van de eigen kennis en kunde als taxateur op het gebied van installaties. Toelichting De cursusdag heeft een praktijkgericht karakter. Het heeft daarom de voorkeur om het theoretische gedeelte van de cursusdag te beperken tot (een deel van) de ochtend en het overige deel van de dag in te vullen met praktische casussen en sprekende praktijkvoorbeelden, waarbij verschillende deelmarkten (bijv. cultuur, zorg, sport, infrastructuur) aan bod komen. Enkele van deze praktische casussen en praktijkvoorbeelden zijn opgenomen in de syllabus. Auteur: Joël JMW Scherrenberg MBA MRICS RRV, De Bilt, september De focus moet hier liggen op het herkennen van signalen en het weten wanneer er een expert bijgehaald moet worden, niet op het technisch vaststellen van de staat van onderhoud van een installatie. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 5

6 1 Verschillende soorten installaties in verschillende typen vastgoed Leerdoel De cursist kan verschillende soorten installaties in verschillende typen vastgoed (bijv. bedrijfspanden, kantoren) herkennen, inclusief het herkennen van het ontbreken van installaties. 1.1 Onderscheid gebouwgebonden en bedrijfsgebonden installaties In elk gebouw zijn tal van installaties aanwezig. Bij het taxeren van het vastgoed moet een onderscheid worden gemaakt tussen de gebouwgebonden installaties en de bedrijfsgebonden installaties. In het Bouwbesluit 2012 is een installatie gedefinieerd als een voor het functioneren van een bouwwerk of een gedeelte daarvan noodzakelijke voorziening van niet-bouwkundige aard; i.c. een omsloten voorziening, bestaande uit aan elkaar gekoppelde componenten om gezamenlijk een functie te kunnen uitoefenen (Rijksoverheid, 2012a). Vervolgens is de gebouwgebonden installatie als volgt nader gedefinieerd in de NEN 3028: (Een) installatie, noodzakelijk voor het gebruik van een gebouw door personen (Voorbeelden zijn installaties voor ruimteverwarming, warm tapwater- en voedselbereiding.); In NEN 2580 is dit een gebouwinstallatie genoemd; een installatie die voldoet aan de volgende criteria: - de installatie is vast verbonden met het gebouw; - het tot stand brengen van de installatie is nauw verweven met de bouwkundige werkzaamheden; - de installatie is overwegend gericht op het scheppen van de juiste omstandigheden voor het verblijven of werken in het gebouw; - de installatie is niet gericht op de productie van het bedrijf. (Rijksoverheid, 2012b) Figuur 1 - Voorbeeld gebouwgebonden installatie. Bron: Bouwproducten, 2014 Volgens de normen behoren dus alle in een gebouw geïntegreerde installaties die nodig zijn om het beoogde gebruik, inclusief een passend comfortniveau en de bijbehorende regeling en besturing, te faciliteren tot de gebouwgebonden installaties. Daarbij wordt nog een nadere onderverdeling gemaakt in de volgende installaties: klimaatinstallaties - verwarming - luchtbehandeling en ventilatie - koeling - bevochtiging regeling en besturing elektrotechnische installatie In bijlage 1 zijn verschillende foto s opgenomen met voorbeelden van gebouwgebonden installaties. De bedrijfsgebonden installatie is in formele zin niet nader gedefinieerd. Het gaat hierbij om voorzieningen die op enig moment aan het gebouw zijn toegevoegd met als doel het ondersteunen van het primaire bedrijfsproces. Deze installaties kunnen roerend van aard zijn maar ook onroerend. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 6

7 Denk bijvoorbeeld aan de hijsbrug in een bedrijfshal of een petrochemische installatie. Voor de taxateur is het belangrijk om bij zijn taxatie altijd een duidelijke scheiding te maken tussen de gebouwgebonden en de bedrijfsgebonden installaties. Afbeelding 1 - Bedrijfsgebonden installatie. Bron: MCN, 2014 Bij de waardering van het vastgoed moeten de bedrijfsgebonden installaties buiten beschouwing gelaten worden. In de praktijk zal echter de grens niet altijd even scherp zijn. Denk bijvoorbeeld aan het aansluitpunt van een loading dock met een bewegende vloer in een distributiecentrum. Zonder deze voorziening functioneert het centrum niet, maar in formele zin betreft het een bedrijfsgebonden installatie. Deze syllabus beperkt zich tot de gebouwgebonden installaties. De omvang is daarmee afgebakend. In de dagelijkse praktijk zal de taxateur zich moeten verdiepen in de specifieke installaties welke hij zal tegenkomen bij zijn taxaties om deze op zijn minst te kunnen herkennen. 1.2 Wettelijk kader De aanwezigheid van installaties in gebouwen wordt door twee verschillende factoren bepaald. Enerzijds zijn er wettelijke voorschriften die de minimale eisen stellen welke installaties aanwezig moeten zijn en aan welke voorschriften deze installaties moeten voldoen. Anderzijds bepaalt de markt wat men noodzakelijk vindt voor het beoogde gebruik. Hierbij bestaan uiteraard bij beide factoren aanzienlijke verschillen per type vastgoed en is het mede-afhankelijk van het (beoogde) gebruik. Alle opdrachtgevers in de bouw krijgen bij (ver)bouwen te maken met wetten en regels. De gemeente controleert of opdrachtgevers zich aan deze wetten en regels houden. Opdrachtgevers in de bouw moeten zich houden aan de volgende wetten en regels: Woningwet (Rijksoverheid, 2014e): deze wet vormt de basis voor de bouw- en gebruiksvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012; Bouwbesluit 2012 (Rijksoverheid, 2012a): dit besluit bevat voorschriften over (ver)bouw van bouwwerken, over de staat en het gebruik van bouwwerken, open erven en terreinen, over sloop en over veiligheid tijdens bouwen en slopen; Regeling Bouwbesluit 2012 (Rijksoverheid, 2012c): deze regeling bevat voorschriften voor onder meer CE-markeringen en de aansluiting van gas, elektriciteit en water; Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) (Rijksoverheid 2014d): deze wet bundelt de aanvraag van verschillende vergunningen in één omgevingsvergunning; Besluit omgevingsrecht (Bor) (Rijksoverheid, 2014a): dit besluit werkt de Wabo-voorschriften uit, zoals de vergunningplicht, het aanwijzen van het bevoegd gezag en de voorschriften voor vergunning vrij bouwen; VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 7

8 Ministeriële regeling omgevingsrecht (Rijksoverheid, 2014c): in deze regeling staat welke documenten zoals een bouwtekening, en gegevens zoals een sterkteberekening, vereist zijn bij de vergunningsaanvraag (de zogenoemde indieningsvereisten). De laatste grote herziening van het Bouwbesluit was in Daarin is het volgende principe leidend: Een bouwwerk mag geen gevaar opleveren voor bewoners, gebruikers en omgeving. Daarom heeft de overheid in het Bouwbesluit 2012 voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu vastgelegd. Een bouwwerk moet altijd voldoen aan die voorschriften. (Rijksoverheid, 2012b). Om te voldoen aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 zijn er diverse rekenmethoden, checklijsten en richtlijnen ontwikkeld waarnaar in het Bouwbesluit ook wordt verwezen. Dit zijn: NEN-normen In NEN-normen staan (reken)methoden om te bepalen of men aan een voorschrift uit het Bouwbesluit voldoet. Erkende kwaliteitsverklaringen In een kwaliteitsverklaring staat of het bouwmateriaal of bouwdeel voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Gelijkwaardige oplossingen Men kan aan het Bouwbesluit voldoen via een gelijkwaardige oplossing. Hiermee kan men afwijken van de prestatie-eis uit het besluit. Dan moet wel voldoen worden aan het doel van de functionele eis. Nederlandse praktijkrichtlijnen (NPR s) In deze richtlijnen staan aanwijzingen om te checken of wordt voldaan aan de minimumeisen van het Bouwbesluit. Nederlandse technische afspraken (NTA s) NTA s zijn richtlijnen die gaan over de praktische uitwerking van een norm uit het Bouwbesluit. Hieronder vallen ook de installatievoorschriften. Specifiek voor bedrijfsgebouwen is er nog een aanvullend wettelijk kader dat in gedachten moet worden gehouden. Dit betreft de arbowetgeving. In deze wetgeving wordt niets gezegd over de installaties c.q. toe te passen technieken. Wel worden richtlijnen gegeven voor een veilige en gezonde werkomgeving. Indirect vertaalt zich dit naar de eisen waaraan een ruimte moet voldoen om er te mogen werken. Arbo vertaalt zich zowel naar de veiligheid van de werknemer in het gebouw als naar de veiligheid van de installateur. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 8

9 Voorbeeld 1 Bij de inrichting van een nieuw kantoor is de lichtsterkte op de werkplek vastgelegd in Europese regelgeving. Deze regeling gaat over de veiligheid en gezondheid op de werkplek (arbowetgeving) en vertaalt zich indirect naar de technische vereisten. In de verlichtingsnorm NEN EN worden de nadere eisen genoemd die bij het ontwerp van een verlichtingsinstallatie in acht genomen moeten worden (zie onderstaande figuur en tabel). Figuur 3 - Verlichting op de werkvloer. Bron: NEN, 2014 Aard van de verlichting Oriëntatieverlichting Werkverlichting Speciale werkverlichting Soort ruimte Opslagruimten, parkeergarages, hotelingangen, gangen, trappenhuizen, liften, badkamers, kerkruimten, zalen, foyers Grof constructiewerk, magazijnen, huiskamers, beurzen, tentoonstellingen, kantoren, leslokalen, montagewerk, keukens, supermarktentekenkamers, fijn montagewerk Precisiewerk met fijne details, inspectiewerk, operatietafels Standaardverlichtingssterkte (lux) 50 à à à à à à à Typen installaties Bij de realisatie van een gebouw is de eerste vraag wat de gebruiker nodig heeft. Daarnaast moet voldaan worden aan de geldende wet- en regelgeving. Voor installaties in bedrijfsgebouwen zijn de eisen van gebruikers vaak hoger dan het wettelijk minimum. Bij het taxeren van vastgoed is het van belang om onderscheid te maken tussen: hetgeen verplicht is (absolute minimum); hetgeen nodig is voor de huidige dan wel beoogde functie; en hetgeen vanuit de markt gewenst is. Bij elk type gebouw en voor elke functie gelden andere eisen vanuit de regelgeving en vanuit de gebruikers. In deze syllabus ligt de focus op kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen. Voor andere soorten objecten, zoals bijvoorbeeld winkels of maatschappelijk vastgoed, gelden deels weer andere eisen, zowel voor de aanwezigheid als voor het onderhoud. De installaties in elk gebouw dienen verschillende doelen. Bepaalde installaties richten zich primair op de veiligheid en de gezondheid van de gebruikers (bijvoorbeeld brandmelders) waar andere installaties primair ondersteunend zijn aan de functie (elektrische installatie). Deze scheiding is niet zwart-wit. Vele installaties hebben een tweeledig doel en alle installaties moeten veilig zijn. Een element dat steeds belangrijker wordt in de beoordeling van installaties is de milieuprestatie (duurzaamheid, energieverbruik). Installaties worden onderverdeeld in twee hoofdgroepen welke vervolgens weer in deelgroepen worden ingedeeld (voor voorbeelden, zie bijlage 1): 1. Werktuigbouwkundige voorzieningen - warmteopwekking (CV, WKK) - afvoer (riolering, afvalwater, binnen en buiten) - water (drink- en productiewater) - gassen (verwarming, productie) VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 9

10 - koude-opwekking en distributie - warmtedistributie - luchtbehandeling (ventilatie) - regeling klimaat en sanitair 2. Elektrotechnische voorzieningen - laagspanning - hoogspanning / krachtstroom - verlichting - communicatie (beeld, geluid, data) - bliksembeveiliging - beveiliging - transport (liften, roltrappen, goederenvervoer) - gebouwbeheersing en regelinstallaties De onderverdeling zoals hier aangegeven is een samenloop van zowel gebouwgebonden als bedrijfsgebonden installaties. Ook hiervoor geldt dat dit onderscheid niet altijd zwart-wit is. Een riolering die gebruikt wordt voor het afvoeren van restwater van een productieproces zou een bedrijfsgebonden installatie kunnen zijn. Als dezelfde afvoer ook gebruikt wordt voor het afvoeren van het regenwater van het dak, is het een gebouwgebonden installatie. Installaties in kantoorgebouwen In elk kantoorgebouw komen installaties voor. De meest voorkomende installaties zijn: verwarming en koeling (airconditioning of topkoeling) elektrische installatie (netstroom) inclusief verlichting ICT (telefonie en data) riolering (binnen en buiten) liften waterinstallatie (drinkwater en sanitair) inclusief drukverhoger (hydrofoor) Installaties in bedrijfsgebouwen De installaties in bedrijfsgebouwen zijn veel gevarieerder naargelang de aard van het gebruik. In een productiebedrijf zal minder aandacht zijn voor verwarming en koeling, maar veel meer aandacht voor water en stroom om ook het bedrijfsproces te kunnen ondersteunen. Voor alle typen gebouwen geldt uiteraard dat de capaciteit moet zijn afgestemd op de aard en omvang van het gebruik. De taxateur dient daarbij rekening te houden met de toegenomen capaciteitsvraag, vooral op het gebied van ICT, en het daaruit voortvloeiende elektraverbruik. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 10

11 2 Onderhoud van installaties Leerdoel De cursist kan een inschatting maken van de staat van onderhoud van een installatie (bijv. risicocalculatie, levensduur, vervangingswaarde en vervangingskosten 2 ). 2.1 Beoordelen staat van onderhoud Het beoordelen van de staat van onderhoud van installaties is voor een taxateur een lastige opgave. Aan de buitenkant van een installatie zijn vaak de gebreken niet zichtbaar. Ook biedt een momentopname vaak onvoldoende beeld van het functioneren in de tijd. Bij een taxatie in de zomer is het bijvoorbeeld lastig waar te nemen of de cv-installatie voldoende warmte levert op koude dagen. Een taxateur kan en mag echter niet volstaan met de enkelvoudige opmerking: ter beoordeling van de installateur. Bij elke opname zal de taxateur een zelfstandig beeld moeten vormen van de globale staat van onderhoud. Dit kan door het stellen van vragen aan de eigenaar (gebouwbeheerder) en de gebruikers, het uitvoeren van een visuele inspectie en het raadplegen van het onderhoudslogboek van installaties. Vraag ook altijd na of er voor (het gebruik van) bepaalde installaties vergunningen zijn verstrekt waar relevante zaken in staan benoemd. Denk bijvoorbeeld aan de brandveiligheidsvoorschriften over brandmelding- en ontruimingsinstallaties. Bij het uitvoeren van de inspectie kan de volgende lijst worden gebruikt als leidraad: 1. Algemeen a. de technische opties en ontwerpuitgangspunten b. geldende technische bepalingen, voorschriften en normen c. functionele integraliteit van het klimaatbeheersingsconcept 2. Akoestisch comfort (installatiegeluidniveau) 3. Luchtkwaliteit a. luchtbehandeling (temperatuur, vochtigheid) b. ventilatie 4. Thermisch comfort a. luchttemperatuur b. oppervlaktetemperatuur c. relatieve vochtigheid d. luchtbeweging 5. Elektrotechnische installatie a. veiligheid (NEN-normen) b. functionaliteit in relatie tot andere installaties c. flexibiliteit en uitbreidbaarheid bij wijziging van gebruik d. (nood)verlichting e. noodstroomvoorziening 6. Inrichting van infrastructuur (tracés van kabels, leidingen en kanalen) 7. Inrichting van technische ruimten en schachten 8. Milieuprestatie (EPA en overige milieunormen) 9. Brandveiligheid 10. Afvalstromen (waaronder waterafvoer binnen en buiten) Vanuit de bouwsector is een standaard ontwikkeld voor het beoordelen van de staat van onderhoud. Dit is de NEN De NEN geeft een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. In de methodiek is gesteld dat de invloed op de bedrijfsvoering geen relatie heeft met de conditie. De conditie is de technische toestand of staat waarin een bouw- of installatiedeel verkeert. Naar verloop van tijd nemen de prestaties af en nemen de gebreken toe. Dit is schematisch weergegeven in figuur 5. 2 De focus ligt op het herkennen van signalen en de inschatting wanneer er een expert bijgehaald moet worden, niet op het technisch vaststellen van de staat van onderhoud van een installatie. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 11

12 Figuur 4 - Prestatieverloop. Bron: Arcadis, De conditie wordt vervolgens uitgedrukt in een score. Deze is verdeeld in zes gradaties: Conditie 1: Uitstekend Conditie 2: Goed Conditie 3: Redelijk Conditie 4: Matig Conditie 5: Slecht Conditie 6: Zeer slecht De conditie zegt overigens niet altijd iets over de urgentie van uit te voeren werkzaamheden. Een lekkende gasleiding als gevolg van een losse koppeling kan een conditie 2 scoren op de installatie, maar heeft voor herstel de hoogste prioriteit. Een verlichtingsarmatuur in conditie 6 in een ruimte die niet meer wordt gebruikt zal de laagste urgentie krijgen. 2.2 Keuring en inspectie Voor het goed functioneren van elke installatie is periodiek onderhoud een vereiste. Om de veiligheid en gezondheid van gebruikers van gebouwen te garanderen stelt de overheid eisen aan het periodiek inspecteren en keuren van installaties. Voor bepaalde installaties vanaf een bepaalde omvang heeft de overheid nadere eisen en verplichtingen vastgesteld aan het onderhoud en de periodieke keuring van deze installaties (Rijksdienst voor ondernemend Nederland, 2014). De volgende tekst staat hierover opgenomen in de wettelijke regeling: Verwarmingssystemen Voor verwarmingssystemen van 20 kw of groter en airconditioningssystemen met een totaal opgesteld koelvermogen op gebouwniveau (dit geldt dus ook voor woningen) van 12 kw of groter zorgen een regelmatige keuring en onderhoud dat deze systemen optimaal functioneren. Dit heeft een positief effect op milieu, energiegebruik en veiligheid. De belangrijkste eisen die aan de keuringen gesteld worden, worden in de volgende paragraaf toegelicht. Huidige keuringsplicht airconditioningsystemen Vanaf 1 december 2013 is een wijziging in de Regeling energieprestatie gebouwen (REG) van kracht ten aanzien van keuringen van airconditioningssystemen met een totaal opgesteld koelvermogen op gebouwniveau (dit geldt dus ook voor woningen) van meer dan 12 kilowatt (kw). Afhankelijk van klasse en bouwjaar van het airconditioningssysteem is er een uiterste keuringsdatum vastgesteld. Na de eerste keuring geldt een 5-jaarlijkse herkeuringsplicht. Een deskundige onderzoekt het rendement van de airconditioning en de dimensionering, gelet op de koeling behoeften van het gebouw. De deskundige moet een diploma hebben: 'EPBD-airco-inspectie A' of 'EPBD-airco-inspectie B'. De eigenaar of gebruiker van een gebouw krijgt een rapport met de resultaten en aanbevelingen van de keuring VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 12

13 Op gebouwniveau opgesteld vermogen Klasse kw Klasse kw en Klasse 3 > 270 kw Bouwjaar van het oudste in gebruik zijnde airconditioningsysteem ouder dan 1 december december 2003 tot 1 december december 2008 tot 1 december december 2013 of later ouder dan 1 december december 2003 tot 1 december december 2008 tot 1 december december 2013 of later Uiterste keuringsdatum Vereist diploma voor uitvoeren keuring 31 december 2014 Geldig diploma EPBD-A airconditioningsysteem of 31 december 2015 geldig diploma koelinstallaties categorie I, 30 juni 2016 behaald door afleggen van f-gassen categorie 1 5 jaar vanaf de datum dat examen in periode 2010 tot het systeem in gebruik is 1 december 2013 genomen 30 juni december juni jaar vanaf de datum dat het systeem in gebruik is genomen Vereiste diploma's voor uitvoeren van keuringen klasse 1 airconditioningsystemen en geldig diploma EPBD-B airconditioningsystemen Een deskundige met het diploma 'EPBD-A airconditioningssystemen' mag alle handelingen van de EPBD-aircokeuring voor airconditioningssystemen van 12 tot 45 KW uitvoeren. Een deskundige met het diploma 'EPBD-A airconditioningssystemen' en het diploma 'EPBD-B airconditioningssystemen' mag alle handelingen van de EPBD-aircokeuring voor alle airconditioningssystemen uitvoeren. Diploma s Een diploma EPBD-airconditioningssystemen is vijf jaar geldig. Het diploma koelinstallaties F-gassen categorie 1 behaald tussen 1 januari 2010 en 1 december 2013 geldt als een diploma EPBD A- airconditioningssystemen tot uiterlijk vijf jaar na de datum van afgifte van dat diploma. Deskundigen die dit examen hebben afgelegd, hoeven dus niet opnieuw het diploma EPBD A Airconditioningssystemen te behalen als zij met succes het examen hebben afgelegd. Installatie Performance Scan Om deskundigen en gebouwbeheerders te ondersteunen bij de EPBD-keuringsverplichting van airconditioningssystemen, heeft Rijksdienst voor Ondernemend Nederland de Installatie Performance Scan (IPS) ontwikkeld. Dit is een softwareapplicatie die bestaat uit een verwarmingsmodule en koelmodule. De koelmodule van de IPS komt overeen met de inspectiemethodiek zoals vereist in de EPBD aircokeuring. Ook levert de koelmodule binnen de IPS een keuringsverslag dat overeen komt met het format zoals vereist in de regeling. De IPS ondersteunt de deskundigen bij het keuren conform de voorgeschreven methode. Gebouwbeheerders kunnen de IPS ook gebruiken om de effectiviteit van de verbetermaatregelen te berekenen de IPS is daarom te koppelen aan een kostenen batenmodel. Dit instrument is kosteloos te downloaden via installatieperformancescan.nl. Huidige keuringsplicht verwarmingssystemen De keuring van verwarmingssystemen >100kW is verplicht. Tijdens de keuring onderzoekt een SCIOS-gecertificeerd expert in ieder geval het opwekkingsrendement en het opgestelde vermogen ten opzichte van de warmtevraag. Voor verwarmingsinstallaties van 20 tot 100 kw werkt de sector aan een kwalificatiesysteem voor installateurs, waarmee zij op vrijwillige basis erkend worden. En zij als onderdeel van reguliere onderhoud- en servicebeurten CV-ketels mogen inspecteren en voorzien van een keurmerk dat veilig en optimaal functioneren van de CV-ketel garandeert. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 13

14 Onderhoud en servicebeurten Brandstof Nominaal vermogen Periodieke keuring (ten minste) vrijwillige periodieke keuring, invulling wordt nog door 100 kw Gas marktpartijen bepaald >100 kw eenmaal per 4 jaar vrijwillige periodieke keuring, invulling wordt nog door <20 kw marktpartijen bepaald Vast / vloeibaar kw eenmaal per 4 jaar >100 kw eenmaal per 2 jaar 2.3 NEN 1010 Voor elektrische installaties is een norm vastgesteld in de NEN1010 (NEN, 2014). De NEN 1010 omvat een reeks veiligheidsbepalingen voor laagspanningsinstallaties welke gebruikt worden door de elektrotechnische installatiebranche. De norm bevat de minimumveiligheidseisen waaraan laagspanningsinstallaties in de woning-, de utiliteitsbouw en in de industrie moeten voldoen. Periodieke controle Bij elke bestaande elektrische installatie moet met een bepaalde regelmaat worden gecontroleerd of deze nog voldoet aan de geldende normen. Deze controle bestaat uit een visuele inspectie en het uitvoeren van metingen. Daar waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van de beschikbare informatie over de installatie (tekeningen, aansluitschema s, opleverrapport) en de uitkomsten van eerdere keuringen. Door het gebruik van de installatie en door veroudering zal de kwaliteit van de installatie achteruit gaan en ontstaan op enig moment gebreken. Door het periodiek inspecteren van de installatie komen deze gebreken (tijdig) aan het licht en kunnen ongelukken en storingen wellicht worden voorkomen. Een ander aspect van de keuringen betreft een beoordeling of de installatie nog voldoet aan eventueel gewijzigde (bedrijfs)omstandigheden. Hierbij valt onder meer te denken aan ruimten met een andere gebruiksfunctie of aan wijzigingen in het productieproces (Cobouw, 2014). 2.4 Liften In veel bedrijfsgebouwen zijn liften aanwezig. Omdat een lift gezien wordt als een potentieel risicovolle installatie zijn er strenge normen voor gebruik en onderhoud. Een vast onderdeel van de verplichtingen is een periodieke keuring van liften. In de regelgeving is het volgende opgenomen: Regelgeving periodieke liftkeuring In het Warenwetbesluit liften is bepaald dat liften in Nederland moeten worden gekeurd. In de jaren '90 heeft de Europese Gemeenschap de Richtlijn Liften opgesteld. De Nederlandse overheid heeft deze Europese Richtlijn in 1996 in de wetgeving opgenomen aanvankelijk als het Besluit Liften in de Wet op de gevaarlijke werktuigen, sinds september 2003 in het Warenwetbesluit liften. De Richtlijn Liften stelt essentiële veiligheidsvoorschriften voor liften en regelt onder meer het keuringsproces in de nieuwbouwfase van een lift. Het nieuwbouw-keuringsproces mag onder voorwaarden door de fabrikant van de lift worden uitgevoerd. Het Warenwetbesluit liften bepaalt verder dat liften in Nederland na de nieuwbouw periodiek moeten worden gekeurd. Dit worden keuringen in de gebruiksfase genoemd. Deze verplichte periodieke keuringen mogen slechts door een door de Nederlandse overheid aangewezen instelling worden uitgevoerd. Twaalf maanden na de ingebruikname van de lift moet de eerste periodieke keuring plaatsvinden. De volgende periodieke keuringen behoren telkens na 18 maanden te worden uitgevoerd. Bij een periodieke keuring wordt getoetst of de installatie veilig is en nog voldoet aan de vervaardigingsvoorschriften en relevante arbo-regelgeving (Veturo, 2014). VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 14

15 2.5 Onderhoudskosten Het inschatten van onderhoudskosten is een lastige opgave voor een taxateur. Vraag daarom bij een taxatie altijd om inzage in de onderhoudsrapporten van de belangrijkste installaties. Vraag ook naar de (globale) kosten over het afgelopen jaar en de geplande uitgaven voor het komende jaar. Verder kan voor het inschatten van de onderhoudskosten gebruik gemaakt worden van handboeken met kengetallen zoals de Vastgoed Exploitatiewijzer (Koëter, 2014) die jaarlijks wordt uitgegeven. Wat betreft de onderhoudskosten wordt een onderscheid gemaakt in: inspectie en controle (intern); keuring (extern); dagelijks onderhoud; kleine herstellingen; groot onderhoud; vervanging. De kosten bestaan uit zowel arbeids- als materiaalkosten. Door de toename van de complexiteit van installaties stijgen de kosten van onderhoud. Er is hoger gekwalificeerd personeel nodig voor het onderhoud en door de toename van automatisering stijgen vooral bij de regelinstallaties en dergelijke ook de kosten voor onderdelen. 2.6 Levenscycli De levensduur van een installatie is niet oneindig. Er zijn twee soorten levensduur, de technische levensduur en de economische levensduur. Bij de technische levensduur gaat het er om hoe lang een bepaalde installatie nog functioneert. Zolang een installatie nog werkt is deze technisch nog niet aan zijn levenseinde gekomen. Het kan wel zijn dat de installatie al gebreken vertoont of nog maar beperkt functioneert. Bij de economische levensduur wordt gekeken in hoeverre de kosten en opbrengsten van een installatie nog met elkaar in verhouding staan. De technische levensduur is door Scholts gedefinieerd als de periode waarin de bouw en installatieelementen van het vastgoed technisch functioneren volgens de functienormen (Scholts, 2008). In de praktijk is de technische levensduur vooraf niet exact te bepalen. De feitelijke levensduur wordt door tal van factoren beïnvloed. De volgende elementen zijn daarbij noemenswaardig: de kwaliteit van de toegepaste materialen en technieken, zowel bij ontwerp als bij uitvoering; de intensiteit en zorgvuldigheid van het gebruik; de omgevingsfactoren (weersomstandigheden, klimaat); de frequentie en mate van onderhoud; reguliere slijtage en veroudering; verandering van wet- en regelgeving. Ondanks de genoemde variabelen zijn op hoofdlijn de technische levensduur en de instandhoudingkosten op de lange termijn redelijk tot goed voorspelbaar. Als een installatie technisch nog wel functioneert, maar het rendement beperkt is geworden en de onderhoudskosten hoog zijn, kan het vervangen van de installatie goedkoper zijn dan het laten functioneren van een oude installatie. Zeker bij verwarming en koeling speelt dit verschil vaak. Een oude CV-ketel die nog maar een rendement van 65% haalt, verbruikt onevenredig veel energie ten opzichte van een moderne installatie met een rendement van minstens 100%. Op dat moment levert de investering in een nieuwe ketel direct een grote besparing op in de energiekosten. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 15

16 De feitelijke levensduur van een installatie wordt bepaald door een combinatie van technische en economische levensduur. De levensduur is verder sterk afhankelijk van de hierboven genoemde factoren. Daarom is het lastig om uniforme termijnen te benoemen. De volgende termijnen zijn gangbaar: verwarming: ketel jaar, radiatoren e.d jaar; koeling (airconditioning of topkoeling): installatie jaar, kanalen jaar; elektrische installatie: 20 jaar, inclusief verlichting: 10 jaar (exclusief lampen); ICT (telefonie en data): 5-10 jaar; riolering (binnen en buiten): jaar; liften: 30 jaar (liftkooi), regeling 10 jaar; waterinstallatie (drinkwater en sanitair): jaar. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 16

17 3 Waarde-effecten Leerdoel De cursist kan bij het onderhoud van installaties kwantificeren wat de gevolgen hiervan zijn voor de waarde van het object. De aard en uitvoering van installaties zijn samen met de staat van onderhoud van die installaties van invloed op de waarde van vastgoed. Enerzijds bepaalt de soort en de aanwezigheid van installaties de aantrekkelijkheid van het gebouw en daarmee de huurwaarde. Anderzijds zijn de installaties van grote invloed op de exploitatielasten. Hierbij gaat het zowel om het onderhoud als het gebruik. 3.1 Exploitatielasten De exploitatielasten van een gebouw worden mede beïnvloed door het benodigde onderhoud aan de bestaande installaties. De kosten van energie hangen eveneens sterk af van de aard en kwaliteit van installaties. Een oudere installatie is vaak minder energiezuinig en heeft vaak hogere onderhoudslasten dan een nieuwe installatie. Bij de waardering van het vastgoed moet de taxateur onderscheid maken tussen de kosten voor de eigenaar en de kosten voor de gebruiker. De energielasten zijn bij een kantoorgebouw meestal voor de huurder. Een hogere energierekening vertaalt zich dan niet direct in de exploitatielasten van de eigenaar. In hoofdstuk 4, Duurzaamheid, komt dit verder aan de orde. Bij het opstellen van het rekenmodel voor een taxatie, ongeacht of een NAR- of een DCF-methode wordt toegepast, zal de taxateur rekening moeten houden met de juiste exploitatielasten, passende bij het specifieke object. De eerder genoemde Vastgoed Exploitatiewijzer (Koëter, 2014) kan daarbij een hulpmiddel zijn. Warmtewet (bron: ) Een bijzonder aandachtspunt bij de verrekening van de exploitatiekosten tussen een eigenaar en een huurder is de Warmtewet. Voor kleinverbruikers (aansluitingen tot 100 kilowatt) waar de verhuurder zorg draagt voor de levering van warmte (collectieve installatie of stadsverwarming) heeft de overheid regels gesteld over de verrekening van de kosten. De verhuurder is gebonden aan strenge (dwingende) regels onder andere over de hoogte van het tarief dat in rekening gebracht mag worden. Het principe niet meer dan anders is daarbij leidend. Dit betekent dat de huurder niet meer mag betalen dan hij bij een eigen installatie kwijt zou zijn. De verhuurder is formeel een energieleverancier en moet hiervoor een vergunning hebben. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) houdt toezicht op de levering van warmte. Dit toezicht is geregeld in de Warmtewet en is dwingend rechtelijk. Het toezicht van de ACM is per 1 januari 2014 gericht op de volgende elementen: 1. Er zijn vanaf 1 januari 2014 landelijke maximumtarieven voor warmte. De leverancier mag niet méér rekenen dan die tarieven. 2. Wanneer de warmteleverancier over mag gaan tot afsluiting van warmte. 3. Wanneer de afnemer recht heeft op compensatie bij een storing. 4. Wat er in de overeenkomst tussen de afnemer en de warmteleverancier moet staan. 5. De rechten en plichten van de afnemer bij het meten van uw warmteverbruik. 6. Alle warmteleveranciers moeten vanaf 1 januari 2014 aangesloten zijn bij een onafhankelijke Geschillencommissie. Een Geschillencommissie beslist bij een meningsverschil wie er gelijk heeft. 3.2 Achterstallig onderhoud Net als in de bouwkundige schil kan bij installaties ook sprake zijn van achterstallig onderhoud. Dit zal helaas niet altijd ook direct herkenbaar zijn aan de buitenzijde. Als het mechanische deel van een liftinstallatie niet regelmatig en tijdig genoeg is gesmeerd kan er grote schade ontstaan aan tandwielen, katrollen en dergelijke. Pas als deze het begeven, wordt dit gebrek zichtbaar, terwijl in dit voorbeeld wel degelijk sprake is van achterstallig onderhoud. De taxateur zal bij zijn opname enerzijds moeten afgaan op visuele waarnemingen. Anderzijds bieden onderhoudsrapporten of logboeken ook een beeld van de onderhoudsfrequentie. Een taxateur dient daarom altijd naar deze bewijsstukken te vragen. Indien sprake is van achterstallig onderhoud zal dit VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 17

18 van invloed zijn op de waardering van het vastgoed. Als een installatie toe is aan vervanging, zal het investeringsbedrag de marktwaarde van het vastgoed verlagen met een vergelijkbaar bedrag. Het waarde-effect kan groter zijn dan het nominale herstelbedrag. Als voor het herstel van de installatie het gebruik van het vastgoed voor langere tijd niet mogelijk is, vallen ook de huurinkomsten weg in die periode. Dit betekent dus een extra druk op de waarde. In een DCF-methode zijn dit soort effecten goed zichtbaar te maken en te onderbouwen. 3.3 TCO en LCC Bij de beoordeling van onderhoudskosten en uitvoeringsvarianten wordt steeds meer gebruik gemaakt van de begrippen TCO (total cost of ownership) en LCC (life cycle costing). De kern van beide begrippen is dat gekeken wordt naar de lange termijn: de kosten worden beschouwd over de levensduur. Voor een volledige total cost of ownership-benadering zijn niet alleen de kosten van het product van belang (LCC), maar tevens de proceskosten die aan het product gelinkt zijn. Dit is het verschil tussen de LCC en de TCO TCO Bij de methode van TCO worden zowel de stichtingskosten (de aanvangsinvestering) als de kosten voor beheer en onderhoud meegenomen. Elke ontwerpkeuze heeft een gevolg voor beide kostensoorten. Bij TCO worden de totale kosten over de levensduur van een gebouw in beeld gebracht. Bij de stichtingskosten gaat het om de totale bouwkosten, bij de exploitatiekosten gaat het om alle kosten tijdens het gebruik zoals energie, schoonmaak, onderhoud, bouwkundig onderhoud, beveiliging, bouwkundige aanpassingen en parkeerkosten. Uiteindelijk worden dan keuzes gemaakt voor bepaalde ontwerpen en/of materiaalsoorten op basis van deze totale kosten LCC Bij life cycle costing (LCC) wordt alleen gekeken naar de verschillende onderdelen. Wat zijn bijvoorbeeld de kosten voor een bepaalde installatie voor aanschaf als onderhoud? Bij een LCCanalyse worden verschillende alternatieven uitgewerkt om te komen tot een investeringsbeslissing. De focus ligt iets meer op de jaarlijkse kosten dan op de totale kosten over de volledige levensduur. LCC wordt zowel voor nieuwbouw als voor renovatiebeslissingen gebruikt. De methode heeft dus veel overeenkomsten met de TCO-benadering Relevantie Voor elk gebouw verloopt de levensduur in verschillende fasen. Deze levensduur wordt vaak voorgesteld als een cyclisch proces (BAM, 2014). TCO en LCC zijn relevant omdat juist in de ontwikkelings- en realisatiefase een groot deel van de gebouwgebonden kosten worden bepaald. De kosten gedurende de exploitatiefase zijn mede een gevolg van ontwerpbeslissingen. Figuur 5 - Vastgoedcyclus (BAM, 2014) Ook in aanbestedingen komen beide begrippen steeds vaker naar voren. Een investering aan de voorkant kan tenslotte leiden tot lagere exploitatielasten. Het gaat om de economisch meest voordelige oplossing over de gehele levensduur van het vastgoed. Door naar de LCC/TCO te kijken VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 18

19 worden de consequenties van de te maken keuzes inzichtelijk, waardoor over de totale levensduur een (aanzienlijk) voordeel te behalen is. Door te kijken naar de totale periode worden betere keuzes gemaakt. Zo kunnen bezuinigingen in investeringskosten gevonden worden, maar ook in exploitatiekosten. Het doel is om te voorkomen dat verkeerde bezuinigingen in de investeringskosten leiden tot een veelvoud aan verhoogde exploitatiekosten. Verder kunnen extra investeringen een veelvoud aan besparingen tijdens de levensduur opleveren. Bij het waarderen van vastgoed is het zinvol te kijken naar de bestaande installaties vanuit een LCC/TCO-benadering. Een gebouw waarin betere keuzes zijn gemaakt vanuit deze principes zou in theorie ook een hogere waarde mogen vertegenwoordigen dan een gebouw waarin minder goede keuzes zijn gemaakt. Het blijft daarbij altijd wel de vraag in hoeverre de markt deze keuzes ook herkent in haar waardeoordeel. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 19

20 4 Duurzaamheid Leerdoel De cursist is zich bewust van de invloed van (de duurzaamheid van) installaties op de waarde van een object. Duurzaamheid speelt een steeds belangrijkere rol bij de waardering van vastgoed. Zeker in de kantorenmarkt is duurzaamheid een belangrijke factor in het besluitvormingsproces voor huur dan wel aankoop. 4.1 Duurzaamheidscriteria De mate van duurzaamheid van een gebouw omvat meer dan alleen het energieverbruik. Het energieverbruik is wel een goede basis voor de bepaling van de duurzaamheid. Het energielabel biedt hiervoor een goed middel. Sinds een aantal jaren is het verplicht om voor alle gebouwen een energielabel af te geven op het moment dat er een transactie plaatsvindt. De Rijksoverheid (2014b) geeft hiervoor de volgende criteria weer: Het energielabel is verplicht voor eigenaren van een utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, scholen en ziekenhuizen. Eigenaren dienen bij verkoop een energielabel van het gebouw aan de koper te overhandigen. Dit geldt ook bij de verkoop van een deelnemingsrecht of lidmaatschapsrecht voor het gebruik van een gebouw. Met ingang van 1 januari moet bij de oplevering van nieuwbouw ook het energielabel worden afgegeven. Eigenaren moeten bij verhuur een afschrift van het energielabel van het gebouw aan de nieuwe huurder geven. Het energielabel is ook verplicht voor overheidsorganisaties in gebouwen van meer dan 500 m 2. Het energielabel moet in deze gebouwen duidelijk zichtbaar voor het publiek zijn opgehangen. Bijvoorbeeld naast de receptie of de ingang. Dit geldt ook voor gebouwen jonger dan 10 jaar. Hiervoor volstaat de EPC-berekening niet (Rijksoverheid, 2014). Het energielabel laat met labelklassen (A++ tot en met G) zien hoe energiezuinig een gebouw is. Ook geeft het label inzicht in maatregelen die energie besparen. Woningen met een A(++)-label zijn het energiezuinigst. Woningen die het minst zuinig zijn, krijgen een G-label. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Een gecertificeerd adviseur geeft het af. Op het energielabel staat informatie over: de isolatie van dak, gevel, muren, ramen en vloeren; het energieverbruik van gebouwgebonden installaties; en hoe het gebouw (nog) energiezuiniger is te maken. In bijlage 3 is een voorbeeld opgenomen van een energielabel. De Europese Richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD) verplicht het energielabel voor eigenaren van gebouwen. Deze verplichting is omgezet via het Besluit energieprestatie gebouwen 4 en de Regeling energieprestatie gebouwen 5. 3 De wijzigingen in de regelgeving per 2015 worden pas eind 2014 definitief vastgesteld. Bij het uitwerken van de cursus dient de opleider hiermee rekening te houden VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 20

21 De verplichting rond een energielabel is afhankelijk van het gebruik van het pand: Energielabel verplicht gezondheidszorggebouwen overheidsgebouwen horecagebouwen kantoorgebouwen bedrijfsverzamelgebouwen bijeenkomstgebouwen onderwijsgebouwen sportgebouwen winkels Energielabel niet verplicht gebouwen met een industriefunctie gebouwen met een overige gebruiksfunctie tijdelijke bouwwerken gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en andere religieuze activiteiten alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m² woonboten monumenten In de commerciële markt is het energielabel overigens niet het enige instrument om de duurzaamheid van een locatie te meten c.q. te beoordelen. Andere veel voorkomende instrumenten zijn BREEAM, Green Key en Green Star. Daarnaast zijn er nog tientallen andere nationale en internationale labels zoals de CO 2 -Prestatieladder en de MVO Prestatieladder. De verschillende labels en certificaten verschillen in de wijze van certificering en het bereik van het onderzoek. Het ene label kan worden verkregen via een relatief eenvoudig self assesment, waar voor het andere label een uitgebreid onafhankelijk extern onderzoek is vereist. Voor wat betreft het bereik beperkt het energielabel zich tot het vastgoed waarbij andere labels alleen kijken naar de bedrijfsvoering. Gezien het belang voor de commerciële markt worden alleen BREEAM en Green Key hier nader toegelicht. Beiden worden breed toegepast en hebben een belangrijke vastgoedcomponent. (DGBC, 2014) BREEAM-NL is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen. De methode omvat verschillende keurmerken. BREEAM-NL Nieuwbouw Dit is sinds september 2009 operationeel. Het wordt gebruikt om de duurzaamheidprestatie te bepalen van nieuwe gebouwen. In april 2010 zijn de eerste gebouwontwerpen gecertificeerd. BREEAM-NL In-Use Dit beoordeelt al bestaande gebouwen op drie niveaus: gebouw, beheer en gebruik. Dit is in de zomer van 2011 operationeel geworden. BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling Dit beoordeelt de duurzaamheidprestatie van gebiedsontwikkeling. Vanaf september 2011 is ook dit keurmerk operationeel. BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en werd oorspronkelijk ontwikkeld en geïntroduceerd door het Building Research Establishment (BRE), een Engelse onderzoeksinstantie enigszins vergelijkbaar met het Nederlandse TNO. De toevoeging NL maakt duidelijk dat het hier om de Nederlandse versie gaat. BREEAM stelt een standaard voor een duurzaam gebouw en geeft vervolgens aan welk prestatieniveau het onderzochte gebouw heeft. De bedoeling is gebouwen te analyseren en verbeteren. Het systeem maakt gebruik van kwalitatieve weging: als totaalscore krijgt een nieuw gebouw of gebied 1 tot 5 sterren (Pass, Good, Very Good, Excellent of Outstanding). BREEAM-NL is bruikbaar voor gebouwen en gebieden met één gestandaardiseerde beoordelingsrichtlijn. Alle overige typologieën moeten volgens een maatwerktraject beoordeeld worden, bekend als BREEAM-NL Bespoke. Denk hierbij aan theaters, zwembaden, sporthallen, enzovoorts. VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 21

22 (Stichting KMVK, 2014) Green Key is een bekend internationaal keurmerk voor duurzame bedrijven in de recreatie- en vrijetijdsbranche. In Nederland zijn we in 2007 overgegaan van de milieubarometer (sinds 1998) naar Green Key. Aan dit keurmerk kunt u zien dat de deelnemers er alles aan doen om de druk van hun onderneming op natuur en milieu te minimaliseren. Daarmee gaan Green Key-bedrijven net een stap verder dan de normale wet- en regelgeving vereist. Het certificaat kent in Nederland drie niveaus: brons, zilver en goud. Hoe meer milieumaatregelen een recreatiebedrijf heeft ingevoerd, hoe hoger het milieuvriendelijke niveau. 4.2 Duurzaamheid en waarde-ontwikkeling Al vele jaren wordt onderzoek gedaan naar de effecten van duurzaamheid op de waarde van vastgoed. Binnen en buiten de sector wordt de mening gedeeld dat duurzaamheid een nog steeds toenemende invloed heeft op de waarde. In 2009 publiceerde het IVBN een visie op duurzaam vastgoed. Vanuit de institutionele beleggers is de volgende visie geformuleerd: Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van vastgoedbeleggers het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op schaarse middelen materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd optimaal functioneert huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid (IVBN, 2009). Ook vanuit de particuliere beleggers wordt de meerwaarde van duurzaam vastgoed herkend. Vastgoed Belang heeft op dit vlak al vele publicaties en bijeenkomsten georganiseerd om de sector mee te nemen in deze ontwikkelingen. In de vakliteratuur heeft Triodos Vastgoedfonds een goede uiteenzetting gemaakt van het effect van duurzaamheid op de waarde van vastgoed (Berkhout, 2010). Op basis van uitgebreid onderzoek bij taxateurs benoemt Berkhout de volgende effecten: directe besparingen op energie en onderhoud; langere economische levensduur; lagere risicopremie door onder andere bescherming tegen meer strikte wet- en regelgeving; hogere huur en betere verhuurbaarheid; beperkt aanbod van duurzaam vastgoed drijft de waarde daarvan omhoog. Als we dit vertalen naar de uitvoering van een taxatie betekent dit dat de huurwaarde stijgt, de leegstand daalt en de yield lager wordt. Hierbij dient wel de kanttekening te worden geplaatst dat een dubbeltelling voorkomen moet worden. Als én de huurwaarde wordt verhoogd én de yield wordt verlaagd, neemt de waarde exponentieel toe. Dit blijkt uit onderstaand voorbeeld op basis van een BAR-methode: Huurwaarde oud 100/m 2 VVO Huurwaarde nieuw (+5%) 105/m 2 VVO Yield oud 7,00% Yield nieuw (-5%) 6,65% De marktwaarde stijgt in dit voorbeeld van 1428,- naar 1579,- per vierkante meter, oftewel bijna 11%. Vanuit marktanalyse moet blijken of dit ook daadwerkelijk door de markt wordt waargemaakt. In de praktijk blijkt dat alle factoren iets verbeteren naarmate de duurzaamheid van een gebouw toeneemt. Deze waardecreatie is echter niet ongelimiteerd. Een taxateur moet bij de uitvoering van VastgoedCert - Syllabus Hercertificering Werkkamer BV Gebouwgebonden installaties 22