Bedrijfsplan Vereniging BewonersBedrijf de Hambaken

Transcriptie

1 Bedrijfsplan Vereniging BewonersBedrijf de Hambaken Naar een betere toekomst voor de Hambaken, sociaal, economisch, fysiek en met zeggenschap voor de wijkbewoners. Versie

2 Inhoudsopgave Voorwoord... 3 Inleiding... 4 Wijkschets... 4 Zeggenschap... 5 Wat is een BewonersBedrijf?... 6 Visie van de vereniging... 9 Missie... 9 Communicatie Mogelijke activiteiten Wat kan met de Noorderpoort gedaan worden? Bestemming 1. Vestiging van een lunchroom Bestemming 2. Ruimteverhuur Mogelijke overige bestemmingen Beheer Marketing Fasering oprichting BewonersBedrijf Fase 1. Het initiatief Fase 2. Het draagvlak Fase 3. Het bestemmingsplan Fase 4. Onderhandelingen overdracht Noorderpoort Samenwerken of samengaan? Relatie met de instanties Relatie met de BBS Relatie met de Wijkraad Hambaken Fase 5. Het bestuur Fase 6. De rechtsvorm Fase 7. De uitvoering van het plan, PR, beheer Financiën Ruimtebehoefte BewonersBedrijf i.o

3 Voorwoord Voor u ligt het bedrijfsplan van de Vereniging BewonersBedrijf De Hambaken. De vereniging is geen BewonersBedrijf, maar heeft, zoals vermeld in de inschrijving bij de Kamer van Koophandel onder nr , als doel het oprichten van een BewonersBedrijf. De benaming BewonersBedrijf duidt aan dat het gaat om een bedrijf. Een bedrijf is een zakelijke onderneming gericht op marktvraag, omzet, winst en groei. Het deel Bewoners geeft aan dat een BewonersBedrijf van, voor en door alle bewoners van een bepaald gebied, meestal een wijk, is. De principes van een BewonersBedrijf zijn ontleend aan de manier waarop in Engeland Development Trusts en Community Enterprises opereren. Een BewonersBedrijf: 1. Werkt aan economische, fysieke en sociale ontwikkeling van een gebied waarin bewoners zichzelf herkennen; 2. Is onafhankelijk, zelfvoorzienend en winst vloeit terug naar de wijk en komt niet bij private personen terecht; 3. Is geïnitieerd door (komt voort uit) bewoners, is in bezit van bewoners en wordt bestuurd door bewoners; 4. Is gericht op samenwerking met bewonersverenigingen, lokale overheid, instellingen en bedrijven Het initiatief tot het oprichten van een BewonersBedrijf ontstond op toen bekend werd dat de welzijnsonderneming Divers de Noorderpoort, ons voormalige buurthuis, zou verlaten. Het initiatief is uitgewerkt tot een bedrijfsplan en werd de gemeente aangeboden. Nadat de opdracht van het LSA en de gemeente om te fuseren met de lokale kickboksclub onuitvoerbaar bleek, bood de toen pas opgericht wijkraad aan om wel samen met de kickboksclub naar de Noorderpoort te gaan. De wijkraad kreeg van de gemeente in mei 2013 de opdracht om een BewonersBedrijf in de Noorderpoort op te zetten. De wijkraad bleek echter daartoe niet in toe staat te zijn en brak vrijwel meteen na de opdracht met de kickboksclub. De Noorderpoort bleef heel 2013 gesloten. Vervolgens heeft de gemeente in januari 2014 een kwartiermaker aangesteld. Haar adagium was Samen doen en daarom hadden wij verwacht dat ook ons initiatief voor een BewonersBedrijf een plek zou krijgen. Wij hebben drie aanbiedingen gedaan (zie bijlage 5) om de Noorderpoort 3 dagdelen per dag en 7 dagen per week open te houden. Na het laatste aanbod kwam er het wrange bericht van de kwartiermaker dat zij ons definitief buiten sluit. Wij vinden de huidige ontwikkelingen in de Noorderpoort zorgelijk, omdat deze niet gericht zijn op het verwerven van voldoende inkomsten voor een duurzame huisvesting. Wij blijven erbij dat enkel het concept van een zakelijk geleid en maatschappelijk gericht BewonersBedrijf perspectief biedt op duurzame zelfstandigheid. O.a. uit een gehouden handtekeningenactie bleek dat vrijwel alle wijkbewoners ons plan voor een BewonersBedrijf steunen. Wij blijven daarom streven naar een toewijzing van de Noorderpoort aan onze vereniging. Dit document vervangt alle voorgaande versies. Aan onze visie is weinig veranderd. Zie ook onze website op 3

4 Inleiding Dit document is een plan geschreven voor alle belangstellenden met als doel: te informeren over de maatschappelijke rol van een BewonersBedrijf, voorstellen te doen voor mogelijke activiteiten, de verwerving van de Noorderpoort aan het Wielsem als buurthuis, de verwerving van het benodigde startkapitaal. Er zijn twee belangrijke uitgangspunten: Een BewonersBedrijf moet onafhankelijk zijn en iets zijn waar iedereen plezier aan kan beleven, dus niet alleen bepaalde personen, groep of club. Een multifunctionele inzetbaarheid van de Noorderpoort staat centraal. Een BewonersBedrijf moet duurzaam zijn, wat betekent dat het voortbestaan niet afhankelijk mag zijn van subsidies. Er moeten voldoende structurele inkomsten zijn. Een BewonersBedrijf heeft een maatschappelijke functie. Zeker in economisch moeilijke tijden is het belangrijk dat een BewonersBedrijf zich vooral richt op die middelen die succesvol en stabiel opereren over langere periode mogelijk maken. Onze vereniging ziet daarom voor de Noorderpoort twee hoofdbestemmingen, een horecaonderneming (lunchroom) en ruimteverhuur op basis van gebruik, vergelijkbaar met het Seats2Meet en Ziferblat concept. Een BewonersBedrijf is, zoals de naam al zegt, een bedrijf VAN de bewoners. Hun wensen en behoeften zijn richtinggevend, uiteraard binnen de bovengenoemde randvoorwaarde. Wijkschets De wijk De Hambaken ligt in s-hertogenbosch Noord. Het een 70-jaren wijk. De wijk wordt doorsneden door een doorgaande weg, het Wielsem, en haaks daarop door een hoogspanning tracé tot vier kwadranten. Elk kwadrant is een buurt, geheten Sprookjesbuurt, Edelstenenbuurt, Muziekinstrumentenbuurt en Hambaken buurt. In het hoekje linksboven, tegen de snelweg A59 aan, ligt nog een kleine buurt met slechts een straat, de Baken genaamd. Anders dan in de rest van de Hambaken staan hier vrijstaande koopwoningen. De Hambaken is vooral een woonwijk. Er staan veel eengezinswoningen met een relatief lage huurprijs (sociale woningbouw). Er wonen verhoudingsgewijs veel mensen die te kampen hebben met meerdere problemen, zoals werkloosheid, verslaving, psychische problemen, armoede en opvoedingsonmacht. Het percentage jongeren dat van school komt zonder startkwalificatie is veel hoger dan het stedelijke gemiddelde. Sommige jongeren veroorzaken overlast en het gevoel van veiligheid is bij bewoners niet hoog. 4

5 Hieronder staan enkele getallen (bron CBS) waaruit blijkt dat het in de Hambaken minder goed gaat dan in de rest van de stad. Edelstenenbuurt Muziekinstrumenten buurt Wijk de Hambaken Sprookjesbuurt Hambakenbuurt s-hertogenbosch Inwoners Woningen Inwoners/woning 2,76 2,77 2,20 2,50 2,51 1,72 Inwoners/km Inkomen * * Het lage inkomen kan verklaard worden doordat In de Sprookjesbuurt veel goedkope flats zijn. De Hambaken is geen Vogelaarbuurt, maar wel een z.g. GSB-gebied (Groot Steden Beleid) en krijgt daardoor extra aandacht van de gemeente en andere instanties. Uit het Budget 40+ Wijken heeft de gemeente s-hertogenbosch 1,33 miljoen euro ontvangen voor versterking van de wijk. Zeggenschap Een incident eind 2008, waarbij een stadsbus met stenen werd bekogeld, heeft geleid tot het 19-punten Actieprogramma Hambaken Jammer genoeg werden de wijkbewoners niet betrokken bij het opstellen van dit plan. Ook bij de renovatie van het winkelcentrum werden de bewoners niets gevraagd. Pas naar aanleiding van een artikeltje De gemeente behandelt ons als onmondige kindertjes in het Brabant Dagblad (d.d ) werd snel door de instanties een klankbordgroep samengesteld. Zoals het woord klankbord aanduidt, gaat het om het doorgeven van geluiden en niet om zeggenschap. Communiceren met de wijkbewoners was een contractuele taak van de klankbordgroep. Wat zeggenschap betrof schoten de wijkbewoners er niet veel mee op. In het bijna 4-jarig bestaan van de klankbordgroep was er nooit een voorlichtingsbijeenkomst, openbare vergadering, website, nieuwsbrief of spreekuur. De klankbordgroep bleef daarom onbekend. De klankbordgroep is vanaf een door de gemeente erkende wijkraad. Hierdoor is er een betere positie om de wijkbelangen te behartigen. De wijkraad heeft de navolgende commissies: Verkeer / Veiligheid, Bouw en Ontwerp, Sport in de Wijk Straatcontactpersonen, 50 + Ouderen, Nieuws Baken en bladinformatie en (vreemd genoeg) de belangenverenigingen Vereniging van Eigenaren en Winkeliers De Hambaken. Het accent van de wijkraad ligt op de openbare ruimte. Het BewonersBedrijf i.o. zal zich richten op het exploiteren van de Noorderpoort en kan daar vanuit activiteiten voor de wijkbewoners organiseren. Uiteraard zijn er raakvlakken voor samenwerking met de wijkraad, zoals bij evenementen en communicatie. 5

6 De instanties gingen de afgelopen jaren onderling meerdere samenwerkingsvormen aan, waaronder een wijkbeheergroep, een koppelproject, een veiligheidshuis, een wijktafel, een wijkonderneming en een (nieuw) wijkteam. Zij namen de initiatieven en startten projecten, maar ook daarbij was er weinig zeggenschap voor de Hambaken bewoners. Dat kan ingrijpend veranderen door de Noorderpoort als ontmoetingsplek en laagdrempelig inlooppunt, waar men advies kan krijgen over wat nodig is om verder te komen. Wat is een BewonersBedrijf? Een BewonersBedrijf is een zakelijke onderneming in eigendom van alle wijkbewoners waarin zoveel mogelijk wijkbewoners samenwerken aan betere leefomstandigheden in hun leefomgeving. De wijkbewoners en niet de instanties voeren het beheer en starten projecten. De taak van professionals is ondersteunend daar waar zij gevraagd worden. Een BewonersBedrijf kenmerkt zich doordat er een belangrijke economische gerichtheid is. Het is een echt bedrijf en gaat als zodanig opereren. Dat vereist een totaal andere benadering dan die van conventionele wijkorganisaties. Zij zitten met het dilemma dat zij de prijzen voor hun leden zo laag mogelijk willen houden en anderzijds dat beperkte inkomsten voldoende moeten zijn om de vaste lasten en alle overige kosten op te brengen. De cashflow is daardoor problematisch. Er is een succesvoller verdienmodel, dat wel wat zakelijk inzicht vereist. Een bedrijf kan groeien door te exporteren. Zorg voor doelgroepen/inkomstenbronnen die breder zijn dan die in de eigen wijk. 6

7 Dat levert geldstromen naar de wijk op. Anderzijds is het belangrijk om de geldstromen die de wijk uitgaan te beperken. Een goede strategie is Asset Based Community Development (ABCD). Hierbij wordt vraag en aanbod van diensten en goederen in de wijk in kaart gebracht, gepubliceerd en gekoppeld. Activiteiten Zie voor meer informatie over de ABCD strategie het boek Wijkontwikkeling op eigen kracht op Subsidies zijn uiteraard welkom, maar om te blijven bestaan zijn eigen stabiele structurele inkomstenbronnen noodzakelijk. Er moet goed gekeken worden welke activiteiten hier aan bijdragen. Legenda SR = Sociaal Rendement ER = Economisch Rendement Toelichting op het schema In het bovenstaande schema staan activiteiten met een economisch rendement en/of sociaal rendement. De activiteiten met de rode kaders zijn voor die vanaf de start of op korte termijn gerealiseerd worden. Die in een blauw kader zijn voor latere datum. Hieronder volgt een korte toelichting. De activiteiten in de rode kaders zijn: - Horeca: lunchroom gericht op de bezoekers van het winkelcentrum en op de wijkbewoners (goedkope maaltijden) - Ruimteverhuur clubs en feesten: er is momenteel geen feestgelegenheid in de Hambaken. - Ruimteverhuur ondernemers: er zijn ruim 300 ondernemers in de wijk die van huis uit werken. Het BewonersBedrijf i.o. biedt ze een representatieve werkomgeving (b.v. voor het ontvangen van klanten) en kantoorfaciliteiten en -diensten. - Copyshop: diverse printers A4-A0 gericht op de bovenstaande ondernemers en wijkbewoners. - Web shop & zaterdagwinkel: deze is gericht op startende ondernemers waarvoor de stap naar het 7

8 opzeggen van een baan en de last van huurcontracten een te grote stap zijn. - Film: in de zaal op woensdagmiddag voor de jeugd en zondagmiddag voor alle leeftijden. Ook allerlei andere activiteiten zijn dan mogelijk, zoals karaoke, disco, bingo en lingo, kaart- en bordspellen en discussie. De toegang is gratis. Dit sluit mooi aan bij de wens van de gemeente om meer te doen voor jeugd waarvan de ouders geen geld hebben voor lidmaatschap van clubs. - Vraag & Aanbod Zie de ABCD-methode. Hiermee kan men berichten plaatsen op de wijkwebsite. Het verschil met de talentenbank van Divers is dat er geen intakes zijn. Het is laagdrempelig. Voor kortlopende berichten komt er op de wijkwebsite een prikbord zoals in supermarkten. De activiteiten in de blauwe kaders zijn: - Bibliotheek: servicepunt voor de stadsbibliotheek plus een eigen collectie met leen- en ruilmogelijkheid. - Taallessen gericht op inburgering. De gemeente betaalt geen inburgering meer. Door in grote groepen te werken kunnen de lessen betaalbaar blijven. - Uitleen (tuin)gereedschappen: wijkbewoners kunnen gratis tuingereedschappen lenen in het bloemenwinkeltje (project Kroon op je wijk). Dit kan voor particulieren uitgebreid worden met andere gereedschappen voor het uitvoeren van kleine klussen, zoals boormachines. Dit kan eventueel in combinatie met een repair café. - Postdiensten: sorteren en distributie van o.a. weekbladen, reclamebladen. Post-restante. - Werkgelegenheid: een uitzendbureau die actief gaat bemiddelen tussen werkeloze wijkbewoners, stagiaires en bedrijven. - Wijkactiviteiten: b.v. een activiteitencommissie die o.a. contact onderhoud met allerlei clubs (waaronder sport, gezelligheid, educatie), feesten organiseert (zoals Sinterklaas, Suikerfeest) en activiteiten voor de jeugd in de zomervakantie. Veel jongeren gaan niet of slechts kort met vakantie. E.e.a. gaat in samenwerking en afstemming met de BBS, wijkraad, wijkteam, Divers en andere organisaties en bedrijven. Denk daarbij aan leertrajecten en huiswerkbegeleiding (schooltaak?). Maatschappelijk rendement staat centraal Een BewonersBedrijf heeft een maatschappelijke en welzijn taak. Het sociaal rendement dat een BewonersBedrijf realiseert is het bestaansrecht van een BewonersBedrijf. Het concept BewonersBedrijven gaat er vanuit dat je dit sociaal rendement alleen duurzaam kunt realiseren als je onafhankelijk bent en daarom moeten ze ook financieel onafhankelijk te zijn. Dit betekent dat je je eigen geld moet verdienen, maar wel altijd met de realisatie van het sociaal rendement als doel. Het kunnen uitvoeren van de maatschappelijke taken vereist de nodige middelen. Het opbouwen van een stabiele financiële basis is daarom noodzaak. Daarom zal een BewonersBedrijf vooral in het begin zich moeten richten op het economisch rendement. Onafhankelijk zijn sluit samenwerking met andere instellingen niet uit. Als een BewonersBedrijf onafhankelijk is kan ze juist een sterke samenwerkingspartner zijn met organisaties in de wijk om optimaal rendement te behalen. Belangrijk is dat het schema laat zien dat financiële uitgaven ook vertaald kunnen worden in sociaal rendement. Sociaal rendement is lastig meetbaar en te vertalen in financiële opbrengsten. Zo kan soms gekeken worden naar wat de uitgespaarde kosten van uitbesteding zijn of wat het kost aan schadelijke gevolgen als iets niet gedaan wordt. 8

9 Visie van de vereniging De Hambaken moet een wijk zijn waar het prettig wonen is. Dat betekent o.a. dat er voorzieningen moeten zijn waar de wijkbewoners behoefte aan hebben. Denk hierbij aan scholing, werk, winkels, gezondheid, ontspanning, ontmoeting, sport, kunst en cultuur, etc. Het zijn de wijkbewoners die samen zelf het beste kunnen bepalen aan welke voorzieningen zij de meeste behoefte hebben, beter dan de gemeente, woningcorporaties en andere instanties. Mede door de bezuinigingen gaat de overheid taken en verantwoordelijkheden aan burgers overdragen. In Engeland is daar al veel ervaring mee opgedaan onder de naam Big Society. De principes van een BewonersBedrijf zijn ontleend aan de manier waarop in Engeland Development Trusts en Community Enterprises opereren. Wijkbewoners hebben daar een grote mate van zeggenschap over hun eigen wijk. Zij exploiteren o.a. gebouwen waar allerlei soorten diensten aan de wijk geleverd worden. De rol van gemeente en instanties is daar meer ondersteunend en minder sturend geworden. Ook de bewoners van de Hambaken kunnen daar een voorbeeld aan nemen en een dergelijk BewonersBedrijf oprichten. Voor Nederland is dat innovatief. Missie Een BewonersBedrijf moet een sociaal duurzame organisatie zijn die inspeelt op de lokale behoeften o.a. door het ontwikkelen en beheren van projecten op het gebied van economie, werkgelegenheid, sport, kunst, cultuur, communicatie (informeren en raadplegen), welzijn en leefbaarheid. De rechtspersoonlijkheid zal vereniging of stichting zijn. Er is dan geen winstoogmerk en het profijt zal volledig ingezet worden voor de doelstellingen van de organisatie. De vereniging ziet het onderstaande als de missie voor een BewonersBedrijf. Het BewonersBedrijf: is een organisatie van bewoners die zich inzetten voor zeggenschap en betere leefomstandigheden, richt zich op de sociaal economische versterking van de bewoners, neemt initiatieven en start projecten. Instanties zijn ondersteunend, zorgt voor een goede communicatie met de wijkbewoners, is representatief voor en legt verantwoording af aan de bewoners, heeft waardering voor de medewerkers, stagiaires en vrijwilligers, de winst komt ten goede aan de wijk, zal commercieel en ondernemend handelen, creatief en innoverend zijn, werken op milieuvriendelijke en duurzame wijze. Een belangrijk aspect van een BewonersBedrijf is dat het duurzaam is. Professionals van de instanties komen en gaan, maar de bewoners blijven bestaan. Een BewonersBedrijf is VAN de wijkbewoners en dus hun eigendom. Iedere wijkbewoner en wijkorganisatie mag initiatieven aandragen, graag zelfs. Iedereen mag overal van kennis nemen en 9

10 een mening vormen. De instanties mogen uiteraard adviezen geven, maar de wijkbewoners zijn uiteindelijk richtinggevend. Communicatie De wijkbewoners staan centraal. Het is daarom een belangrijke hen goed en regelmatig te informeren en te raadplegen. Dit kan o.a. doormiddel van bijeenkomsten, zoals door een wekelijkse open coffee. Er kunnen dan o.a. op informele wijze contacten worden gelegd met andere wijkbewoners en vertegenwoordigers van instanties. De instanties kunnen ook gebruikmaken van een laagdrempelige inlooppunt. Wijkwebsite Sociale media (Facebook, LinkedIn, Twitter, etc.) bieden nieuwe mogelijkheden tot communicatie. Een eigen interactieve website biedt meer en beter afgestemde voorzieningen voor een wijkorganisatie en het is opener. Er was een interactieve website gemaakt met het Bewoners Informatiesysteem (BIS) van Cybertheek. Gangbare buurtwebsite zijn enkel informatief. Het BIS biedt bovendien een uitgebreid pakket aan interactieve voorzieningen, waaronder een forum, een chatroom, een buurtbibliotheek, een wiki, een poll, referendums, enquêtes, petities, een webwinkel, vraag & aanbod, een kieswijzer, een helpdesk, , bel mij en een meldcirkel. De website is gesloten toen de wijkraad de opdracht kreeg tot oprichting van een BewonersBedrijf. Als de vereniging haar plannen mag uitvoeren komt de interactieve website terug. Zie ook de website Zie voor meer informatie over het BIS de website 10

11 Mogelijke activiteiten Een gebouw als laagdrempelig inlooppunt, waar ruimtes verhuurd en diensten verleend worden, zoals door een horecagelegenheid, is van groot belang voor de inkomsten. Een BewonersBedrijf kan ook zonder gebouw bestaan door het uitvoeren van organisatorische en welzijnstaken. Denk hierbij aan zaken als een werkgelegenheidsbureau, thuiszorg, verzorgen openbare ruimte, postdiensten (wijk- en weekbladen), gezamenlijke inkoop (b.v. collectieve verzekeringen en energie), inburgering (in 2008 waren er in de Hambaken zo n 1000 inburgeringsgerechtigden). Het kan allemaal, maar met een wijkgebouw straalt een BewonersBedrijf herkenbaarheid en vertrouwen uit bij de wijkbewoners. De wijk de Hambaken is een 70-er-jaren wijk. Er waren toen een winkelcentrum met diverse buurtwinkels en een buurthuis, de Inham genaamd. In het midden van de wijk stond de Hambakenschool. Deze school brandde in 1999 geheel af. Op de plek waar de school stond kwam de Brede Bossche School (BBS). Aan de achterzijde kwam een uitbouw met een maatschappelijk bureau (de wijkwinkel, momenteel wijkplein genaamd). Een tevens daar gelegen ruimte met een biljard en een barretje moest de functie van het buurthuis de Inham overnemen. Door de ligging, sfeer en openingstijden is dat nooit goed gelukt. Feesten voor particulieren zijn niet meer mogelijk. In 2003 trok de welzijnsonderneming Divers in het buurthuis en noemde het de Noorderpoort. Door de bezuinigingsmaatregelen van de gemeente eind 2010/begin 2011 kreeg Divers 30% minder budget en Divers moest daardoor ook bezuinigsmaatregelen nemen. In de periode van april t/m oktober 2012 verhuisde de welzijnsonderneming Divers van de Noorderpoort naar de Vliert. Aanvankelijk wilde de gemeente in de 11

12 Noorderpoort het nieuwe wijkteam vestigen. Eind 2012 is besloten naar het wijkplein te gaan en dat de Noorderpoort voor de wijk beschikbaar zou komen. In het uitvoeringsplan van de gemeente staat dat de gemeente een BewonersBedrijf ondersteunt. Wat kan met de Noorderpoort gedaan worden? Een teruggave van het voormalige buurthuis betekent niet dat het opnieuw als voorheen eenzelfde buurthuis of jeugdhonk wordt. Omwonenden herinneren zich nog goed de problemen en onrust die dat toentertijd gaf. Het voorstel is te komen tot een goed en duurzaam geleide organisatie naar voorbeeld van de Engelse Community Enterprises en Development Trusts. Dit voorstel betreft de navolgende twee bestemmingen die zichzelf kunnen bedruipen. Bestemming 1. Vestiging van een lunchroom Enkele jaren geleden is het winkelcentrum de Hambaken gerenoveerd. Helaas werden de wijkbewoners niet gevraagd wat zij daar graag wilden zien. Er kwamen Lidl en Action en slechts twee kleinere winkels die voorheen in het winkelwinkel zaten. Een cafetaria en een pizzeria verdwenen en dat is een groot gemis. De Noorderpoort ligt door de centrale ligging op een ideale plaatst. Door de aanwezigheid van de publiekstrekkers Lidl en Action is er altijd veel gezellige drukte. Er is nog geen gelegenheid tot het drinken van een kopje koffie, e.d. en dat schept de verwachting dat een lunchroom (voor koffie, thee, chocomelk, melk, yoghurt, frisdrank, soep, gebak, verpakt ijs, belegde broodjes, pannenkoeken, e.d.) op die plek op veel publiek kan rekenen. Het pand ligt aan de noordzijde van het parkeerterrein van het winkelcentrum met de ingang naar het zuiden. Een zonnig terras is daarom mogelijk. Er is al een kleine keuken met bijbehorende bergruimte aanwezig. Bij de bouw was er een bar en het gebouw voldoet voor een groot deel aan de eisen die gesteld worden aan een horecagelegenheid. De keuken is aan de kleine kant voor een lunchroom. Voor een goede hygiëne is een aparte spoelruimte gewenst. Er is een centrale ruimte vlak achter de ingang. Hier kunnen tafeltjes komen. Rechts van de ingang is er een garderobe en zijn er toiletten. Voor een goede sfeer komen er o.a. planten en kunst, waaronder schilderijen aan de muur van lokale kunstenaars (mogelijk ook te koop). Afhankelijk van de ontwikkelingen, is het niet uitgesloten dat in een latere fase er een keuken kan komen voor warme maaltijden. Ook kookclubs kunnen op bepaalde dagen en onder begeleiding in de keuken terecht. In ieder geval moet de keuken voldoen aan alle gestelde eisen (hygiëne, beperking stankoverlast, ergonomie). Een horecagelegenheid levert een hoog sociaal rendement, maar op de betreffende plek ook een belangrijk economisch rendement. Zie verder de paragraaf Plattegrond Noorderpoort 12

13 Bestemming 2. Ruimteverhuur De Noorderpoort is momenteel een kantoorgebouw. Het leent zich daarom goed voor een ondernemerscentrum, zonder al teveel inrichtingskosten. Het ondernemerscentrum biedt zakelijke diensten, voorzieningen en kantoor- en vergaderruimte op basis van gebruik. Met name de kleine en startende ondernemers kunnen daardoor een complete werkplek reserveren, vergaderen, cursussen en workshops houden, klanten in een representatieve omgeving ontvangen, etc. Zij hoeven geen eigen kantoorruimte te kopen of te huren met langlopende contracten, voorschotten en vaste lasten. Belangrijk is ook dat zij andere ondernemers kunnen ontmoeten, adviseren en bijstaan. De geplande lunchroom past mooi bij ruimteverhuur. Denk aan lunches, recepties, feestjes, e.d. Het pand heeft al kantoor- en vergaderruimte. Volgens het Arbo-advies kost een werkplek 5 tot 6 m2 per persoon. De kantoren zijn ong.25m2, dat wil zeggen dat 4 tot 5 personen daarin kunnen werken. Voor vergaderen is 2 m2 nodig. Er kunnen 12 personen in een kantoor van 25m2 vergaderen. Het Ziferblat concept Hoe lang mag je in een lunchroom na één drankje gebruik maken van de gratis Wi-Fi en met je laptop de tafel bezet houden? In plaats van daar een antwoord op te geven gooit Rus Ivan Mitin het over een hele andere boeg. In zijn Ziferblat-cafés krijg je gratis koffie, thee en koekjes en is het ook geen probleem als je met de aanwezige blender zelf smoothies maakt. Uiteraard is er Wi-Fi, zodat de Ziferblat-cafés vol zitten met werkende mensen. Je betaal daar drie cent per minuut met een maximum van 10 euro per dag. Wat kan de Noorderpoort ondernemers bieden? Er kan een z.g. smart work center komen waar (wijk)ondernemers werkruimte huren op basis van gebruik. Zie ook het succesvolle Seats2Meet concept (op Dit is wat de Noorderpoort aan ondernemers zou kunnen bieden: Open- en gesloten werkplekken. Vergader- en instructieruimte met beamer of smartboard. Snel draadloos internet. Video conferencing. Ruimte in de webwinkel. PC s met div. software, waaronder voor grafische toepassingen. Snelle en speciale printers, o.a. voor A3-formaat, tot A0-formaat posters, labels en lettertapes. Catering, Terras. Ontmoetingsplek voor professionals. Een prettige plaats voor ontmoetingen, samenwerking, inspiratie en zelfontplooiing. Organisatorische en secretariële diensten. Goed bereikbare locatie, per OV en/of auto dichtbij gelegen aan de A59 en A2. Reserveren via Internet. Bezettingsgraad - Er zijn 320 inschrijvingen in de Kamer van Koophandel in de wijk de Hambaken (excl. het AAGgebouw). De wijk is een woonwijk en de meeste ondernemers werken vanuit huis. Voor deze groep is het prettig om af en toe dichtbij gebruik te kunnen maken van de faciliteiten in de Noorderpoort. - Er is weinig tot geen concurrentie in de wijk. - Door de centrale ligging en de aanwezigheid van de lunchroom is het pand ook interessant als laagdrempelig inlooppunt en intakeplek voor de instanties. 13

14 - Organisaties die ruimtes aanbieden op basis van gebruik, als Seats2Meet, zijn erg succesvol. - Op LinkedIn is er regelmatig vraag naar vergaderruimtes. De gemeente vindt de gemiddelde bezettingsgraad van buurthuizen in s-hertogenbosch van 40% te laag. De Noorderpoort heeft een beperkte ruimte, waardoor het snel vol zit. Al tijdens de voorlichtingsavond over BewonersBedrijven bleek er veel interesse te zijn voor het huren van ruimtes, o.a. van een dwarsfluitschool, de Muzerije en verschillende ondernemers in de wijk. In het begin is er nog weinig naamsbekendheid en bekendheid met het aanbod. Ook wordt er gefaseerd geïnvesteerd in uitbreidingen. In de begroting is daarom rekening gehouden met een groeicurve. Wat kan de Noorderpoort particulieren bieden? De zaal is geschikt voor het ontvangen van gezelschappen. Er kunnen naast feesten en partijen allerlei activiteiten worden gehouden. De gemeente heeft echter bepaald dat er de eerste tijd geen alcohol geschonken mag worden. Mogelijk is dat een kans voor een disco voor jeugd onder de 18 jaar. Nog te onderzoeken mogelijkheden en afhankelijk van de behoefte zijn: Werkgelegenheid, ook voor personen met beperkingen. Filmvoorstellingen in de zaal. Open Coffee met o.a. het bestuur van het BewonersBedrijf i.o. o b.v. elke vrijdagmiddag van 17:00 tot 19:00 uur. Copyshop. Vrije PC s met Internet. Bibliotheek servicepunt o afhalen en inleveren (bestellen via Internet), o 1 boek meenemen tegen 2 inleveren. Ruimtes voor b.v. de wijkzuster, zuigelingenzorg, opvoedadvies, cursussen b.v. EHBO, theorie rijexamens, muziekschool, wellness (kapper, pedicure, manicure, etc.), logopedie. Taal- en Inburgeringscursussen. Lezingen, workshop, exposities, hobbyclubs. Talenten/ABCD-databank voor het in kaart brengen en publiceren van lokaal aanwezige talenten en capaciteiten en het verbinden van vraag en aanbod. Werk- en stageplekken en hulp bij het vinden van werk. Webwinkels (7x24) Wijkwinkel(s) op zaterdag. Uitleenpunt (tuin)gereedschappen. Een speel-o-theek. Centraal verzamelpunt post, krantjes, reclamebladen, e.d. Deze worden dan niet meer door verschillende partijen bezorgd, maar 1x per dag door de buurtpostbode. Postrestante afhaalpunt onbezorgbare post en pakketten. De activiteiten van andere BewonersBedrijven kunnen als voorbeeld dienen. Zo kunnen met de gemeente afspraken gemaakt worden over het uitvoeren van bepaalde taken, zoals het onderhoud van de openbare ruimte. Idem met woningcorporaties, zoals het schoonhouden trappenhuizen. Maar nogmaals, een BewonersBedrijf is VAN en VOOR en DOOR wijkbewoners. Hun behoeften en wensen bepalen uiteindelijk de koers. Mogelijke overige bestemmingen. Deze zijn afhankelijk van de behoefte van de wijkbewoners. Van alles is mogelijk als het niet 14

15 concurreert met reeds bestaande organisaties en diensten. En uiteraard moet het haalbaar zijn, financieel gezond en betaalbaar. Zaterdagwinkel (buurtwinkel) Op zaterdag zullen er weinig tot geen ondernemers in de Noorderpoort aanwezig zijn. Die dag kan de Noorderpoort fungeren als wijkwinkel voor wijkbewoners die graag een eigen winkel willen openen, maar waarvoor die stap nog te groot is. Zij kunnen gebruikmaken van de webwinkels en op zaterdag hun klanten persoonlijk ontvangen, hun producten tonen en verkopen. Als de hoofdingang wordt verbouwd is links en/of rechts ervan een etalage mogelijk. Inburgering De subsidies voor inburgering stoppen, waardoor inburgeraars zelf moeten betalen. Voor een wijk met veel taalachterstand en een hoog percentage inburgeringsplichtigen en -behoeftigen met een laag inkomen is dat rampzalig. Een in de wijk gevestigd inburgeringsinstituut wilt met gediplomeerde NT2-docenten betaalbare lessen geven aan personen die hun taalvaardigheid willen verbeteren en aan groepen inburgeraars. Bij 3 lessen van 3 uur per week duurt een inburgeringstraject gemiddeld 12 maanden. Door een groepsgrootte van 10 tot 15 cursisten kunnen de kosten voor de cursist laag gehouden worden. Beheer Openingstijden Een belangrijk uitgangspunt is dat omwonenden zo weinig mogelijk overlast ondervinden van de activiteiten in de Noorderpoort. Een andere uitgangspunt is de veiligheid in en rondom het gebouw. Ons voorstel is: - De lunchroom is open gedurende winkeltijden (8:30-20:00 uur). - De werkplekken en zaal zijn ook s-avonds beschikbaar. Reserveren is dan verplicht. De op Internet te reserveren dagdelen zijn 9-13, en uur. Buiten de winkeltijden is de deur dicht en moet men binnengelaten worden. - Uit de gesprekken gehouden bij de handtekeningactie blijkt dat er bij de wijkbewoners een grote behoefte bestaat aan een feestruimte. Dit kan b.v. op de vrijdag- en zaterdagavond tot b.v. 24 uur. - Er is interesse van een gebedsgroep voor de zondagmorgen. Inlooppunt/ontmoetingsplek Resumerend. Een horecagelegenheid is momenteel een groot gemis in de wijk. Het is noodzakelijk voor een sluitende exploitatiebegroting van het pand. Een uitnodigende ingang trekt het altijd aanwezige winkelpubliek. De kosten van de verbouwing leveren een belangrijk economisch rendement door een hogere omzet en een groot sociaal rendement. De Noorderpoort moet een laagdrempelig inlooppunt en gastvrije ontmoetingsplek voor de wijkbewoners worden. Het belang daarvan is van niet te onderschatten voor een wijk waar weinig sociale cohesie is. Toegankelijkheid Alles is gelijkvloers en de ingang ligt aan een parkeerterrein. Er is een bushalte dichtbij. Hierdoor is het gebouw goed toegankelijk voor allerlei soorten van vervoer en voor rolstoelen. Roken binnen het gebouw is niet toegestaan. Er is geen plaats voor een rokersruimte. 15

16 Parkeren De Noorderpoort ligt aan de noordzijde van het parkeerterrein van het winkelcentrum. Er zijn in s- Hertogenbosch Noord geen pakeerautomaten en er is geen blauwe zone. Dat is een voordeel voor de bezoekers van de Noorderpoort. s-avonds is er voldoende parkeerruimte. Overdag is het vrij druk op het parkeerterrein. Een horecagelegenheid zal invloed hebben op de parkeerdruk. Als het winkel publiek een kopje koffie gaat drinken, dan blijven enkele auto s langer geparkeerd. Bezoekers kunnen erop geattendeerd worden dat aan de achterkant van het pand parkeerplekken zijn en op 2 minuten loopafstand liggen 2 parkeerterreintjes (De Tondeldoos en de Rozenelf) die altijd leeg of vrijwel leeg zijn, omdat aanwonenden hun autos s op het pleintje voor hun deur parkeren. Te verwachten is dat het recontructieplan Hart voor de Hambaken er meer parkeerruimte komt. 16

17 Marketing De vijf P's van marketing zijn: Product, Prijs, Plaats, Promotie en Personeel. Deze zijn als volgt. 1 Product horeca en ruimteverhuur 2 Prijs Er is geen concurrentie in de wijk. Lidl en Action zijn publiekstrekkers voor de hele regio. Omdat de meeste bezoekers van buiten de wijk komen, kunnen de prijzen marktconform zijn, wat goed is voor de geboden kwaliteit. Voor de wijkbewoners komen speciale (kortings)regelingen en acties, b.v. een stamppot- of bruine bonen avond. 3 Plaats De plaats is het pand de Noorderpoort gelegen aan de noordzijde van het winkelcentrum de Hambaken. Dit pand is, omdat het voorheen een buurthuis was, geschikt voor het voorgenoemde product. Lidl en Action trekken veel winkelpubliek wat goed is voor de horecagelegenheid. 4 Promotie De promotie richt zich vooral op de wijkbewoners. Mogelijke communicatiekanalen zijn wijkgerichte websites, de wijkkrant de Nieuwsbaken en de weekkranten. 5 Personeel Het personeel bestaat uit vrijwilligers en beroepskrachten. Beroepskrachten zijn belangrijk voor een gedegen beheer. Swot diagram STERKE PUNTEN (behoeften) - De overgrote meerderheid van de wijkbewoners wilt graag het voormalige buurthuis terug. - In de wijk zijn er ong. 300 vanuit huis werkende ondernemers., die voor het ontvangen van relaties, het geven van demonstraties, workshops, e.d. van een passende omgeving gebruik willen maken. - Er is in de wijk weinig tot geen concurrentie op het gebied van horeca en ruimteverhuur. KANSEN (die wij niet voorbij moeten laten gaan) - Het gebouw De Noorderpoort staat vanaf oktober 2012 leeg. Het is ontworpen als buurthuis en na enige herinrichting weer daartoe geschikt. Het is centraal gelegen bij een druk bezocht winkelcentrum, ideaal voor een lunchroom. - De gemeente en andere instanties staan welwillend t.o.v. van het bewonersinitiatief. - Het LSA ondersteunt aspirant BewonersBedrijven en biedt mogelijk een startkapitaal. ZWAKKE PUNTEN - Er is veel draagvlak onder de wijkbewoners, maar dat blijkt moeilijk te mobiliseren. Met name het vinden en vasthouden van geschikte bestuursleden behoeft veel inspanning. - De economische recessie. Mensen zijn terughoudend met uitgaven. - Er is een flinke omzet nodig om de vaste lasten op te brengen. - Beperkte parkeerruimte overdags. BEDREIGINGEN - Er is geen plaats voor het uitvoeren van alle burgerinitiatieven en wensen. - De plannen voor reconstructie van het centrum van de wijk zijn nog onduidelijk. - Door zwak bestuur en incidenten in het verleden is er geen goede reputatie als buurthuis. - Omwonenden kunnen gaan klagen over overlast. 17

18 Fasering oprichting BewonersBedrijf Fase 1. Het initiatief 18

19 Het plan om het voormalige buurthuis terug te krijgen ontstond op de Inspraakavond bezuinigingen op toen bekend werd dat Divers het pand de Noorderpoort ging verlaten. In deze eerste fase werden een aantal gegevens (gele vlakken) met elkaar in relatie gebracht met als resultaat een voorstel tot verwerving van de Noorderpoort. Het plan is in de loop van de tijd uitgebreid. De rode draad is altijd horeca en ruimteverhuur gebleven. Fase 2. Het draagvlak In deze fase werden de wijkbewoners betrokken bij het voorstel. Er was al bij de gemeente contact geweest over hun medewerking aan het project. Acties naar wijkbewoners in deze fase zijn: Informeren en raadplegen van wijkbewoners o.a. doormiddel van o de wijkgerichte websites, waaronder o , artikel in de Weekkrant o , informeren en flyeren op het bewonerscongres o , artikel in de wijkkrant de Nieuwsbaken o , aanschrijven alle (320) ondernemers in de wijk o , uitnodiging bijeenkomst op de voorpagina van de Nieuwsbaken o , informatieve bijeenkomst met PPT presentaties + discussie in de BBS o , posters op de 2 basisscholen (o.a. in de bieb) o , informatieve stand op de rommelmarkt o , start handtekeningenactie Inzet van de beproefde ABCD-strategie (vraag & aanbod en matches) Wat is de definitie van draagvlak en is er voldoende draagvlak? Is dat draagvlak ook breed gedragen en niet enkel beperkt tot het draagvlak voor de belangen van een bepaalde groep of vereniging? Een BewonersBedrijf hoort er voor ALLE bewoners en ALLE bewonersorganisaties te zijn en hoort hen zo goed mogelijk te informeren en te betrekken. Het blijkt dat vrijwel iedereen die van ons voorstel hoorde positief tot zeer enthousiast is. Van meerdere zijden was er belangstelling voor het gebruik van ruimtes. Er is een handtekeningenactie gehouden. Er is gestopt bij zo n 400 handtekeningen, omdat uit de daarbij gevoerde gesprekken bleek dat iedereen het buurthuis graag terug wilde voor de wijk. De handtekeningenactie toont daarmee aan dat er een overweldigend draagvlak is onder de wijkbewoners. Opmerkelijk is dat opvallend veel wijkbewoners goede herinneringen hebben aan het voormalige buurthuis, de feestgelegenheid en de kinderopvang. 19

20 Fase 3. Het bestemmingsplan In het voorontwerpbestemmingsplan Noord is de locatie bestemd als Maatschappelijke functie. De navolgende zaken zijn toegestaan: bibliotheken, kinderdagverblijven, naschoolse opvang, openbare dienstverlening, paramedische voorzieningen, praktijkruimtes, religie, uitvaartcentrum en verenigingsleven, behalve als (geluids)overlast te verwachten is. - In deze trits ontbrak een horecagelegenheid van categorie 2 en 3 Horeca van categorie 2: het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke); Horeca van categorie 3: een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, waaronder feestzalen; Momenteel is er geen feestgelegeneid in de buurt en daar is grote behoefte aan. Wel zal dan er goed op gelet moeten worden dat omwonenenden daar geen overlast van ondervinden. De horeca bestemming is onmisbaar als inkomstenbron. Er is ter plekke veel winkelpubliek, wat belangrijk is voor een grote omzet. Ook is veel bezoek van de Hambakenbewoners te verwachten. Er is momenteel niets in de eigen wijk en de Hambakenbewoners zijn aangewezen op de cafetaria in het Rompertcentrum, Orthen of de Maaspoort, alle tever om te lopen. Er zijn hoge vaste lasten (pandhuur, energie, personeel). Een horecagelegenheid is daarom noodzakelijk om inkomsten te verwerven voor een duurzame onderneming. Inkomsten uit de horeca zijn stabieler dan die uit ruimteverhuur, omdat er door Action en Lidl altijd veel winkelpubliek aanwezig is. Ook de bestemming winkels ontbrak. De verkoop van producten van en door bewoners (kleding, kunst, hapjes, e.d.) is een belangrijke wens voor de zaterdagwinkel. Gelukkig kwam de gemeente op naar buiten met het document 'Resultaten vooroverleg en inspraak bestemmingsplan "Noord" '. Hierin staat: Het college waardeert de inspanningen van de inspreker zeer om zich in te zetten voor De Hambaken. In het voorontwerpbestemmingsplan is voor het gebouw Noorderpoort een maatschappelijke bestemming opgenomen conform het huidige gebruik. In het vigerende bestemmingsplan 'De Hambaken 1973' is deze bestemming ruimer. De gronden zijn bestemd voor wijk en buurtvoorzieningen, zoals winkels, horecabedrijven, praktijkruimten, kantoren, wijkgebouwen en vergaderruimten. Zoals de inspreker zelf ook aangeeft, is het plan nog in ontwikkeling. Zo zijn onder andere de functies die volgens de inspreker in het gebouw zouden moeten komen nog niet duidelijk. Om niet op de uitkomsten van dit onderzoek vooruit te lopen, worden in het ontwerpbestemmingsplan 'Noord' de bestaande rechten uit het vigerende bestemmingsplan 'De Hambaken 1973' overgenomen. De gronden en opstallen zijn eigendom van de gemeente. Alvorens over eventuele overdracht van gronden en/of opstallen gepraat kan worden, dient de inspreker een uitgewerkt ondernemingsplan te kunnen overleggen. Op dat moment kan bekeken worden of gronden en/of opstallen kunnen worden overgedragen of in gebruik worden gegeven aan het op te zetten BewonersBedrijf en onder welke condities dat zou kunnen. Omdat de gronden gemeentelijk eigendom zijn, behoudt de gemeente ook de mogelijkheid om te sturen ten aanzien van het gebruik. Met name horeca is een functie die De Hambaken al snel tot 20

21 overlast kan leiden. Het college zal ervoor zorgdragen dat een eventuele horecavestiging zo veel mogelijk aansluit bij de wensen van de wijk. De bestemmingen van het momenteel geldende bestemmingsplan De Hambaken 1973 blijven dus ongewijzigd van kracht. Er zijn geen belemmeringen voor de vergunning van een horecagelegenheid. Positief is ook dat over condities wordt gesproken. Dat doe je niet als je de overdracht als horecavestiging niet ziet zitten. De benodigde vergunningen De gemeente gaat over de exploitatievergunningen. Nu het bestemmingsplan horeca mogelijk maakt, volgt haast automatisch ook de afgifte van een horecavergunning. Het pand had een horecagelegenheid en de inrichting voldeed aan de afmetingen en ander eisen gesteld aan horecagelegenheden. Alleen het punt van een telefoneervoorziening is gedateerd. Mogelijk komt er geen vaste telefoon, omdat vrijwel iedereen mobiel kan telefoneren. Er zijn meerdere leden binnen de vereniging die een horeca achtergrond hebben, waaronder een met alle benodigde papieren. Fase 4. Onderhandelingen overdracht Noorderpoort Eind januari 2014 is er voor 6 maanden een kwartiermaker aangesteld. De hamvraag is nu welke partij de verantwoordelijkheid voor het beheer krijgt en onder welke condities de Noorderpoort wordt overgedragen. Zo is de status van buurthuis gewenst, omdat daar financiële regelingen voor zijn. Een aantal partijen toonden interesse in de verwerving van de Noorderpoort. Zayaz had plannen voor een 8 verdiepingen hoog flatgebouw op de plaats van de Noorderpoort. Alle nieuwbouwplannen zijn momenteel wegens de economische crisis bevroren. De onderstaande partijen wilden een verhuizing naar de Noorderpoort. - Het Wijkplein, dat gevestigd is in de Brede Bossche School. - Het nieuwe wijkteam (Gemeente, Divers, Juvans, MEE, Zayaz) dat gehuisvest was aan de Zirkoon 7, een drive-in woning van Zayaz. Besloten is dat de ruimtes in de BBS worden aangepast voor hun huisvesting. De instanties hebben allemaal al hun vestigingen, werk- en vergaderfaciliteiten, maar met de Noorderpoort als inlooppunt midden in de wijk menen ze makkelijker contacten te kunnen leggen met de wijkbewoners. Als het enkel om de contacten met bewoners gaat, kunnen ze ook flexplekken huren bij een BewonersBedrijf. De Noorderpoort kan met een lunchroom fungeren als laagdrempelig inlooppunt. De ingang ziet er weinig uitnodigend uit. Een aanpassing ervan is wenselijk. Divers is op naar de Vliert verhuisd. Een kleine bezetting bleef tot Op die datum werd het pand leeg opgeleverd. De wijkraad diende op mede namens de kickboksclub een alternatief bedrijfsplan bij de gemeente in. Zij presenteerden zich daarbij als zijnde een BewonersBedrijf MET en VOOR bewoners en niet VAN, VOOR en DOOR bewoners. De reden was dat partijen van buiten de wijk ingezet zouden worden. Op kreeg de wijkraad de opdracht om de initiatieven in hun bedrijfsplan ten uitvoer te brengen. Dat zou binnen 6 maanden moeten gebeuren. Tot op heden (dec. 2013) staat het pand nog steeds leeg. De samenwerking met de kickboksclub liep op niets uit. Op hebben wij daarom de onderhandelingen met de gemeente hervat. 21

22 Samenwerking Het vierde principe van een BewonersBedrijf is dat het gericht moet zijn op samenwerking met bewonersverenigingen, lokale overheid, instellingen en bedrijven. De bewonersorganisaties zijn voornamelijk verenigingen op het gebied van sport, ontspanning, educatie, kunst en cultuur. Er bestaat de z.g. Zelfstandige Activiteiten Groep (ZAG), bestaande uit bestuursleden van diverse clubs in de wijk. De welzijnsonderneming Divers zorgt voor de vergaderingen. Het ZAG is geïnformeerd over het BewonersBedrijf i.o. Divers heeft zich ook ingespannen om bewoners, gemeente en instanties nader tot elkaar te brengen en te laten samenwerken. Zo zijn er straatcontactpersonen die zich vooral richten op de openbare ruimte en buurtvaders. Door bezuinigingen is het welzijnswerk flink verminderd en het is onduidelijk of dit nog doorgang vindt. Er zijn nu z.g. straatcoaches. Het zijn werknemers van een beveiligingsbedrijf die door de wijk fietsen en wijkbewoners aanspreken op ongewenst gedrag. In de Hambaken is er een z.g. wijkplein, voorheen wijkwinkel geheten. Het wijkplein bestaat uit enkele kantoorruimtes gelegen aan de achterzijde van de Brede Bossche School (BBS). In de wijkpleinen kunnen burgers terecht met vragen over de Wmo, wonen, zorg, inkomen en welzijn. Maatschappelijke organisaties houden er spreekuur. Er bestaat verder de z.g. wijktafel Noord. Dit is een overlegorgaan waarbij een vaste groep van bewoners en professionals onderwerpen die spelen in die wijk bespreken en samen aanpakken. Iedere wijk heeft een afgevaardigde in de wijktafel. De wijktafel beslist o.a. over de toekenning van de Bewoners Initiatief Gelden (BIG). Samenwerken of samengaan? Een van de basisprincipes van een BewonersBedrijf is dat het gericht is op samenwerking met bewonersverenigingen, lokale overheid, instellingen en bedrijven. Een BewonersBedrijf is voor samenwerking met ALLE bewoners en met ALLE bewonersorganisaties en gaat hen helpen daar waar dat gewenst, zinvol en mogelijk is. Dat betekent echter niet zomaar fuseren met een bepaalde partij die dat graag wilt, want dan gaat de neutraliteit, onafhankelijkheid, identiteit, handelingsvrijheid en doelstellingen van een BewonersBedrijf verloren. Als een BewonersBedrijf haar neutraliteit en autonomie opgeeft, ontstaat het gevaar dat een BewonersBedrijf wordt geassocieerd met een bepaalde groep. Die kleuring kan de samenwerking met andere groepen bemoeilijken of blokkeren en het draagvlak schaden. Liever zijn wij een onafhankelijke en sterke samenwerkingspartner Samenwerken ja, samengaan nee. Samenwerken doe je niet alleen. Als BewonersBedrijf steek je je hand uit in de hoop dat die wordt aangenomen. De andere partij kan echter een BewonersBedrijf als een concurrent en bedreiging zien. Zo willen in de Hambaken meerdere partijen de Noorderpoort verwerven. Dat heeft tot nogal wat onrust geleid. Omdat alle partijen grote waarde hechten aan burgerkracht is het voor de hand liggend dat alle wijkbewoners betrokken worden bij het toewijzingsproces en zich in een referendum mogen uitspreken over wat zij het liefst zien in de Noorderpoort. 22

23 Het organisatie/samenwerkingsmodel De eerste BewonersBedrijven worden opgericht door leden van het LSA. Zij zijn afgevaardigden van bestaande bewonersorganisaties, zoals wijkraden. Een voordeel hiervan is dat er meestal al ervaren bestuursleden zijn en een operationeel netwerk met bewoners, bewonersorganisaties (w.o. comités), verenigingen, de gemeente, woningcorporaties en andere instanties. Een BewonersBedrijf moet samenwerken met andere bewonersorganisaties. Het kan zelfs de ambitie hebben om als parapluorganisatie te fungeren in de wijk. Dat is voor de hand liggend als er geen andere parapluorganisatie aanwezig is. Het LSA schrijft letterlijk op haar website Het maatschappelijk rendement dat een BewonersBedrijf realiseert is in feite ook het bestaansrecht van het BewonersBedrijf. Het concept BewonersBedrijven gaat er vanuit dat je dit maatschappelijk rendement alleen duurzaam kunt realiseren als je onafhankelijk bent en daarom moeten ze ook financieel onafhankelijk te zijn. Dit betekent natuurlijk dat je je eigen geld moet verdienen, maar wel altijd met het doel om dat maatschappelijke rendement te kunnen realiseren. Onafhankelijk zijn sluit overigens samenwerking met andere instellingen niet uit, het tegenovergestelde juist. Als het BewonersBedrijf onafhankelijk is kan ze juist een sterke samenwerkingspartner zijn met organisaties in de wijk om optimaal rendement te behalen. Dat verwoordt exact wat wij voor ogen hebben. Relatie met de instanties In de Hambaken is er een z.g. wijkteam, waarin de professionele instellingen Zayaz (woningcorporatie), Divers (welzijnsonderneming), MEE (gehandicaptenzorg), Juvans (maatschappelijke zorg) en de gemeente samenwerken. Bij een samenwerking met het wijkteam zijn de communicatielijnen met de professionals kort. Relatie met de BBS De BBS stelt gratis ruimtes ter beschikking voor activiteiten voor en door wijkbewoners, echter niet voor feesten van particulieren. De BBS rekent voor commerciële organisaties marktconforme prijzen. Bewoners kunnen naar accommodaties buiten de wijk gaan. Vaak moeten zij dan, als zij zelf maaltijden meenemen, daar een flinke boete ( euro) voor inkomstenderving betalen. In de BBS is er een ruimte met een bar. Voor de clubs in de BBS biedt dit de gelegenheid om na afloop wat te gaan drinken. Deze horecavoorziening is geen belangrijke concurrent voor die in de 23

24 Noorderpoort. De toegang is niet uitnodigend gelegen en er is geen vaste bediening (de conciërges doen dat erbij). Relatie met de Wijkraad Hambaken Beide partijen willen zich inzetten voor de verbetering van de leefomstandigheden in de Hambaken en de cohesie tussen wijkbewoners. De vereniging ziet echter duidelijk verschillende en aanvullende werkgebieden. De wijkraad vertegenwoordigt de wijkbewoners bij de gemeente, woningcorporatie en andere instanties. Zij heeft de o.a. commissies: Verkeer & Veiligheid, Milieu & Groenvoorziening, Bouw en Ontwerp, Sport in de Wijk, 50 + Ouderen, Straatcontactpersonen Het accent ligt op het buiten gebeuren. Het BewonersBedrijf i.o. richt zich op de exploitatie van de Noorderpoort m.b.v. een lunchroom en het beschikbaar stellen van ruimtes voor ontspanning, gezelligheid, educatie en werk. Het accent ligt daarbij op het binnen gebeuren. De raakvlakken Denk hierbij aan evenementen en contacten met de wijkbewoners (informeren en raadplegen). Hierbij willen wij graag samenwerken, taken verdelen en zaken op elkaar afstemmen, o.a. doormiddel van een communicatieplan en communicatiemiddelen. Fase 5. Het bestuur Er is een onderscheid tussen de tijdelijke Vereniging BewonersBedrijf de Hambaken, die zich de enkel oprichting van een BewonersBedrijf tot taak heeft gesteld, en het op te richten BewonersBedrijf, dat mogelijk een andere naam krijgt, b.v. BewonersBedrijf Noorderpoort. De vereniging De oprichters van de vereniging hebben zich spontaan aangemeld. Zij hebben veel kennis en ervaring op het gebied van ondernemen, ICT, welzijn, horeca, beveiliging en facility management. Bovendien zijn de leden multicultureel. Dat bij elkaar is precies de combinatie die nodig is voor een succesvol le oprichting van een BewonersBedrijf. Meer leden zijn welkom. De leden van de vereniging BewonersBedrijf de Hambaken dienen: wijkbewoners te zijn of door het bestuur te zijn toegelaten, de visie, missie en intentie in dit ondernemersplan te onderschrijven, op actieve wijze een positieve bijdrage te leveren. Bestuursleden dienen: wijkbewoners te zijn; 24

25 geschikt te zijn (de juiste instelling, kennis en ervaring te bezitten) voor de te bekleden bestuursfunctie, te worden benoemd door het bestuur. Het BewonersBedrijf i.o. In deze fase heeft de samenstelling van een deskundig en gedreven bestuur een hoge prioriteit. Een BewonersBedrijf is van, voor en door bewoners. Het bestuur van het BewonersBedrijf i.o. hoort daarom te bestaan uit bewoners van de Hambaken 1. Het mooist is het als het bestuur een evenwichtige afspiegeling is van de diverse groeperingen binnen de wijk. Uit de handtekeningactie en de daarbij gevoerde gesprekken blijkt dat er een enorm draagvlak onder de wijkbewoners is voor de plannen van de vereniging. De vraag is hoe het draagvlak te mobiliseren valt. Er zijn wijkbewoners nodig die de handen uit de mouwen willen steken en de kar willen trekken. Er zijn al aanmeldingen voor het uitvoeren van klussen, maar het verwerven van bestuursleden blijkt niet eenvoudig te zijn. Een bestuursfunctie vergt veel tijd en is niet vrijblijvend. Ook is het onmogelijk om iedereen tevreden te stellen (b.v. een feestzaal tegenover de rust van omwonenden) en niet altijd is er daarom waardering voor het bestuur. Fase 6. De rechtsvorm De rechtsvorm kan zijn stichting, vereniging of coöperatieve vereniging. De vereniging is het meest democratische vorm en past daarom bij een BewonersBedrijf, maar het brengt ook het gevaar van een moeizame besluitvorming en een kaping door minderheidsgroepen met zich mee. Er is in 2009 een wetvoorstel ingediend voor een maatschappelijke onderneming voor organisaties met een maatschappelijke doelstelling die op bedrijfsmatige wijze diensten aanbieden. Het idee achter deze nieuwe rechtsvorm is onder meer om de mogelijke inspraak en invloed van de belanghebbenden steviger te verankeren. Deze rechtsvorm zou goed passen bij BewonersBedrijven. Mogelijk dat er een aparte rechtsvorm gaat komen voor BewonersBedrijven, een soort stichting met een paar extra rechten en voorzieningen, bijvoorbeeld t.a.v. de belastingen, zoals geen heffing van btw. Voorlopig zijn er weinig keuzemogelijkheden. Fase 7. De uitvoering van het plan, PR, beheer Er komt een uitvoeringplan met o.a. doelstellingen, statuten, inrichtingsplan, safety en security, budgetten, functieprofielen, werkprocessen en -instructies, klachten- en privacyreglementen, menu s per seizoen incl. tarieven, een PR- en evenementencommissie. De planning en de begroting gaan uit van 4 periodes van naar verwachting elk 3 tot 4 maanden. De werkelijke duur hangt af van de ontwikkelingen, zo ook de genoemde activiteiten. 1 * Voorstel: Niet-wijkbewoners kunnen deelnemen aan het bestuur als er sprake is van bijzondere kennis en ervaring of een belangrijke bijdrage. Zo zijn een of twee gemeenteraadsleden welkom, omdat raadsleden gekozen zijn om de belangen van de burgers binnen de gemeente te behartigen. Zij zijn geen ambtenaren die er zijn voor de belangen van de gemeente, maar volksvertegenwoordigers en daarom geen onderhandelingspartners, maar pleitbezorgers. In de statuten zal het een en ander, waaronder het stemrecht, nader uitgewerkt worden. 25

26 Met name in de eerste periode zijn er veel onkosten voor o.a. de herinrichting en de vaste lasten zonder dat daar eigen inkomsten tegenover staan. Er komen regelmatige bijeenkomsten voor medewerkers en vrijwilligers. Verder staat het uitvoeringsplan op Internet, zodat alle betrokkenen op de hoogte blijven van de gang van zaken. Periode 1, voorbereidingen De vereniging BewonersBedrijf de Hambaken is bij Kamer van Koophandel ingeschreven. De vereniging heeft als doel het treffen van de voorbereidingen tot de verwerving van de Noorderpoort waaronder de oprichting van een stichting en het verwerven van de benodigde financiële middelen voor de aanpassing van het pand aan de bestemmingen horeca en ruimteverhuur. Er is maar een eerste indruk mogelijk en die moet goed zijn en gezelligheid uitstralen, zodat men graag terug komt. Ook zal de ingang wat uitnodigender gemaakt moeten worden, voorlopig met b.v. opnieuw schilderen, bloembakken, een lichtbak en lichtkrant. De vereniging heeft: - de website - als adres BewonersBedrijf@Ziggo.nl - het onderstaande logo in Keith Haring stijl. Plattegrond Noorderpoort Momenteel zijn er in de Noorderpoort 7 kantoren en 2 spreekkamers. Welszijnsonderneming Divers heeft hiertoe een aantal wanden in het pand geplaatst. I.p.v. de bar was er een bali voor de receptie.. Het pand is ontworpen als buurthuis en de originele staat lijkt, gezien de verwachte behoefte, beter te voldoen dan de huidige. De kosten in periode 1 zijn: Sloop wanden, afvoer van puin, herstel wanden en vloeren, schilderwerk, keukeninrichting, tafels en stoelen, keuken- en eetgerei, planten, (feest)verlichting, enkele werkplekken, wifi e.d., en fatsoeneren van de hoofdingang. Zoveel mogelijk zal gezocht worden naar nog goed bruikbare tweedehandse goederen. Misschien willen leveranciers bijdragen. Zo stelt Douwe Egberts een koffiemachine in bruikleen. Ook franchise formules kunnen interessant zijn. Een probleem is echter dat er nog geen aantoonbare omzet is. Wellicht is dit iets voor een latere fase. Periode 2, de opening De kwartiermaker heeft al bijeenkomsten georganiseerd waarbij bewoners het pand konden 26

27 bezichtigen. Voor de opening ven een lunchroom zal het nodige verbouwd en ingericht moeten worden. Mogelijk is het pand al tijdens voorbereidingen open voor een kopje koffie. Buurtbewoners kunnen dan zien wat er gaande is en mogelijk willen ze daarbij helpen. Een eerste indruk is maar eenmaal mogelijk. Mogelijk is het daarom beter om te wachten totdat de voorbereidingen klaar zijn. Een feestelijk opening is uiteraard op zijn plaats. Alle wijkbewoners worden uitgenodigd een kijkje te komen nemen en er komen diverse mooie acties om het hernieuwde buurthuis te presenteren. Vanaf het begin dienen de kantoorruimtes geschikt zijn om te verhuren. Er dienen werkplekken te zijn en faciliteiten als internet en printers. De kosten in periode 2 zijn: Inkoop eten & drinken, Pr-materiaal, bureautafels en -stoelen, kasten, hardware, software, etc. Periode 3, het terras De ingang ligt aan de noordzijde van het parkeerterrein en de ingang ligt op het zuiden, ideaal voor een terras. Links van de hoofdingang is er de mogelijkheid voor een zonnig terras. Die kan doorlopen tot om de hoek van het gebouw. Aan de zijkant is er ook een ingang. Het zou mooi zijn als het terras voor de zomer van 2014 gebruiksklaar is. Verder zal in deze periode, afhankelijk van het economisch en sociale rendement er aanpassing komen in het aanbod van de horeca en ruimteverhuur. Bijvoorbeeld, als er veel vraag is naar friet, zal er een grote friteuse met een afzuiginstallatie moeten komen. Is er veel vraag naar verpakt ijs, dan is mogelijk een softijsmachine rendabel. Hetzelfde geldt voor de verhuur van werkplekken en kantoorruimte. Als de copyshop goed loopt, kan er bijvoorbeeld een A0-plotter worden aangeschaft voor o.a. posters. Lopen cursussen en workshops goed, dan is bijvoorbeeld een smartboard een goede aanschaf. De kosten in periode 3 zijn: bestrating, terrasmeubilair, extra keukenapparatuur, kantoorinventaris Periode 4. De hoofdingang De (hoofd)ingang ziet er momenteel niet erg gastvrij uit. Er zijn massieve deuren zonder ramen en een metalen fietsenhok. Er kan een uitnodigende glazen pui met automatische schuifdeuren komen (zie de rode lijnen in de plattegrond). Dit is een flinke bouwkundige ingreep. Het kan wel meteen voor meer binnenruimte zorgen, want de ingang springt nu in. Voor de deskundigheid is een architect of bouwkundige nodig. Misschien is kostenbesparing mogelijk door de inschakeling van de afdeling Bouwkunde van de Hogeschool Avans te s-hertogenbosch. 27

28 Links en rechts kunnen etalages komen voor de artikelen die in de zaterdagwinkel worden verkocht. De roldeur hangt momenteel achter de ingang en kan daar blijven. De kosten in periode 4 zijn: tekeningen, sloopwerkzaamheden, grondwerkzaamheden, storten fundering, plaatsing pui, elektrische schuifdeur, reconstructie dak en hemelwaterafvoer, elektrische voorzieningen (o.a. verlichting, intercom, lichtbak) en installatie. Financiën Er is geld nodig voor de herinrichting van het gebouw. Er is maar een eerste indruk mogelijk en die moet goed zijn. Een goede voorbereiding is daarom van groot belang en dat gaat alleen maar met voldoende investeringen. Er kan niet worden afgedongen op hygiëne en veiligheid. Wel kan en zal in fasen geïnvesteerd worden. Het LSA heeft een experiment gestart met de bedoeling een aantal BewonersBedrijven te ondersteunen met kennis en een startkapitaal van max. 2 ton. Het BewonersBedrijf de Hambaken stond bij het LSA als een van de eersten op de kandidatenlijst en hadden daarmee een vooruitzicht op een startkapitaal. Wij werden echter van de kandidatenlijst geschrapt toen wij moesten berichten dat er een onoverkomelijk probleem was met de opdracht van het LSA en de gemeente tot een fusie met de lokale kickboksclub. De wijkraad, die wel een fusie toezegde, kwam dat niet na. Volgens de gemeente is de kickboksclub geen partij meer. Ook bleef de Noorderpoort alsmaar gesloten. Wij gingen daarom weer in overleg met de gemeente. Het LSA schreef naar aanleiding van dat bericht: Fijn dat jullie weer aan de slag gaan, ik heb in ons telefoongesprek aangegeven dat we altijd bereid zijn tot nieuwe overweging als de situatie is veranderd. Ik heb echter ook aangegeven dat jullie als nieuwe aanvraag behandeld worden en dus achteraan moeten sluiten in een rij van op dit moment 11 aanvragen die jullie voor zijn. Dat heeft twee belangrijke consequenties waar ik duidelijk over wil zijn: Voor het eind van dit jaar kunnen we niemand inzetten op jullie te ondersteunen, er verschijnen nog voor het eind van het jaar 5 projecten voor de beoordelingscommissie en daarna zijn er nog vijf in de running. Begin januari maken we een nieuwe planning voor 2014 en kunnen we bekijken of er nog meer projecten mogelijk zijn in Het kan zijn dat het startkapitaal dat wij beschikbaar hebben met de nu al lopende projecten volledig is gebruikt op het moment dat jullie zo ver zijn. Dat betekent dat het BewonersBedrijf i.o. moet omzien naar andere financieringsmogelijkheden, waaronder een subsidie van de gemeente, het Oranje Fonds, het VSB-fonds, een microkrediet van Qredits of crowdfunding. Mede door onzekerheid over het startkapitaal is het onmogelijk om een definitieve en gedetailleerde begroting op te stellen. Er is wel een voorlopige begroting opgesteld met mogelijke structurele inkomsten. Het heeft tot doel de levensvatbaarheid van het BewonersBedrijf aan te tonen. De begroting gaat uit van voorzichtige omzet verwachtingen en een groeicurve. De begroting, opgesteld in een spreadsheet, is momenteel enkel beschikbaar voor de partijen die dat nodig hebben, zoals de gemeente en financierders. Wel staat hieronder een toelichting op de uitgangspunten. Kosten De gemeente heeft 1,33 miljoen extra ontvangen voor versterking van de Hambaken. Het BewonersBedrijf i.o. en de Noorderpoort als buurthuis gaan de Hambaken versterken. Het mooist is 28

29 als het pand voor 1 euro aan het BewonersBedrijf i.o. verkocht wordt. Een andere optie is huren. Volgens de subsidieverordening 2011 titel 6 Ruimt biedende accommodaties betaalt de gemeente de huur voor 100% en een beheerder voor 50%. Als deze regel niet meer of gedeeltelijk van kracht is, zal er huur moeten worden betaald. Hierover zal overleg moeten zijn. De grootste onkostenposten die Divers betaalde waren ong. 38 mille aan huur en ong. 12 mille aan energie. Uit een krantenpublicatie blijkt dat buurthuizen 25 mille per jaar gemeentesubsidie kregen en dat daar door bezuinigingen 4 mille vanaf gaat. Andere grote vaste lasten zijn de personeelskosten (beheerder/koks). Mogelijk dat gebruik gemaakt kan worden van vrijwilligers, stagiaires en stimuleringsprogramma s voor werkgelegenheid. De gemeente heeft toegezegd het pand het eerste half jaar gratis ter beschikking te willen stellen, niet aan partijen maar voor initiatieven uit de wijk. Een kwartiermaker gaat dat verder uitwerken. Investeringen Er zijn in de startfase investeringen nodig voor o.a. de inrichting van de lunchroom (keukeninventaris, eetgerei, tafels en stoelen) en de verhuur van ruimtes en flexplekken. Het hoeft niet allemaal splinternieuw te zijn. Mogelijk willen ook de horecaleveranciers steun verlenen. Een deel van de investeringen wordt afhankelijk van de ontwikkelingen uitgevoerd. Stel dat er veel verpakt ijs verkocht wordt, dan is wellicht een softijsmachine een goede investering. Uit de handtekeningenactie blikt dat er een grote behoefte is aan een feestzaal. De reconstructie ervan heeft grote prioriteit. De hoofdingang is lelijk en moet beslist aangepast te worden, zodat het pand een uitnodigend karakter krijgt. Een gastvrije entree is omzet verhogend en belangrijk voor de ontmoetingsfunctie. Deze verbouwing kan in een latere fase uitgevoerd worden. Baten De baten komen uit de horeca, ruimteverhuur en dienstverlening. Mogelijk zijn er structurele subsidies, b.v. voor een speel-o-theek. Ten aanzien van de baten kunnen alleen prognoses worden gemaakt. Veel hangt al van de bekendheid over wat het buurthuis allemaal biedt, b.v. de feestgelegenheid en de copyshop. De huidige bezetting van bestaande buurthuizen is volgens krantenberichten 40%. Omdat er nog bekendheid moet worden opgebouwd, kan dat voor de Noorderpoort in het begin minder zijn, maar het kan ook flink hoger uitpakken, omdat er veel behoefte bestaat aan horeca en een feestgelegenheid. Aan de haalbaarheid bestaat geen twijfel, omdat voor de renovatie van het winkelcentrum er goed draaiende horecagelegenheden waren. Ruimtebehoefte BewonersBedrijf i.o. De behoeften van wijkbewoners zijn richtinggevend. Een belangrijke voorwaarde is dat er een gezonde financiële basis komt. Een zakelijke exploitatie van het gebouw is noodzakelijk. Divers heeft het pand verbouwd. Er zijn nu 8 kantoorruimtes en 2 spreekkamers. De originele indeling als buurthuis leent zich veel beter voor een goede exploitatie. Wij stellen de navolgende verbouwingen en gebruik voor: 1. De centrale ruimte is te klein voor een lunchroom. Het kantoor aan de noordwestzijde kan beter, zoals vroeger, bij de centrale ruimte worden getrokken. Er is dan ook weer daglicht. 2. De oorspronkelijke zaal is opgesplitst in kantoren. Zonder de geplaatste muurtjes is het mogelijk om in de zaal weer gezelschappen te ontvangen. 3. De keuken is klein, maar kan voorlopig volstaan. De aan de oostzijde aangrenzende ruimte is waarschijnlijk nodig. De spreekkamers daar zullen dan verdwijnen. 4. De voorheen creatieve ruimte is geschikt voor het secretariaat en de copyshop. 5. De voorheen vergaderruimte heeft ramen met zicht op de centrale en is daarom geschikt als bestuursruimte. 6. Aan de zuidwestzijde is een terras mogelijk. 29

30 Het deel dat voorheen peuterspeelzaal was is door de eigen toegang geschikt voor activiteiten die niet goed met de vereiste hygiëne en sfeer in de lunchroom te combineren vallen, zoals een kapper. Auteur: Ruud Sikking, secretaris Vereniging BewonersBedrijf de Hambaken. Website: 30

31 Bijlage I Plattegrond Noorderpoort Origineel ontwerp als buurthuis in 1970 Het stramien is ong. 5 meter. De oppervlakte van de vierkante ruimtes is ong. 5x5=25m2. De totale oppervlakte is 536 m2. De buitenmuren en het dak van het pand verspringen, wat speels is, maar niet energiezuinig. Aan de zuidwestzijde was er een peuterspeelruimte. Het heeft een eigen ingang. In het berghok was er een kindertoilet. Westzijde Gezien vanaf het Wielsem 31

32 Bijlage 2, Plattegrond Noorderpoort Indeling welzijnsonderneming Divers Divers heeft de Noorderpoort verbouwd waardoor 7 kantoorruimtes en 2 spreekkamers ontstonden. In de centrale ruimte maakte de bar plaats voor een receptie. 32

33 Bijlage 3. Plattegrond Noorderpoort Mogelijke indeling ruimtes De voorheen creatieve ruimte (rechtsboven) kan als kantoor dienen voor secretariële diensten, copyshop, postsortering e.d. De voorheen Vergaderruimte kan als zodanig weer gebruikt worden. Het biedt door de ramen zicht op de centrale ruimte en is daarom geschikt als ruimte voor de beheerders. De huidige keuken is te klein voor een lunchroom. De ruimtes voor spreekkamers kunnen keuken worden De hoofdingang ligt aan de zuidzijde en is het meest zonnig. Het is goed zichtbaar vanuit het winkelcentrum en er is een gezellige drukte. Dit maakt het zeer geschikt voor een terras. 33