Evaluatie Amsterdamse Middensegment Hypotheek

Transcriptie

1 Stedelijke vernieuwing en woonbeleid Amsterdamse middensegment hypotheek Evaluatie Amsterdamse Middensegment Hypotheek 6 Rosita Mertens Februari 6

2 Inhoud 1. De regeling 1. De woningen 3. De kopers 5 4. De kosten van de regeling 8 5. Reacties stadsdelen over de verkoop 8 6. Actuele ontwikkelingen 9 7. Conclusies en overwegingen 1 1

3 1. De regeling De Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH) is in ontwikkeld om nieuwbouw koopwoningen bereikbaar te maken voor huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen.4 en De regeling bestaat uit het verstrekken van een aflossingsvrije, (nagenoeg) renteloze lening. De regels: Bruto jaarinkomen tussen.4 en 4.84 koopsom v.o.n. is maximaal totale hypotheek maximaal.. (onder borgstelling van de nationale hypotheek garantie nhg) renteloze aflossingsvrije lening maximaal 68. Voor de periode tot en met 6 is een contingent vastgesteld van amhwoningen, waarbij maximaal de helft met voorrang kan worden toegewezen aan bepaalde beroepsgroepen zoals politie, brandweer, onderwijs en zorg. De regeling is vastgelegd in de Verordening Amsterdamse middensegment hypotheek en loopt vooralsnog tot en met 6. Een nieuw gemeente bestuur zal bepalen of de regeling wordt voortgezet.. De woningen Planning Er is een verdeelstaat gemaakt voor de verdeling van amh s over stadsdelen. Deze verdeelstaat heeft een overmaat van 3 woningen, om uitval op te vangen. Verkochte woningen (Stand per 1 januari 6) Totaal contingent verkocht afgeronde projecten lopende projecten totaal per jaar totaal

4 Waar zijn de amh woningen? Stadsdeel contingent verkocht projecten niet geheel verkocht Ijburg blok 16A, blok 15 A Osdorp Zuidoost koningshof, florena Geuzenveld albedakade Watergraafsmeer park de meer Bos en Lommer gulden winkelplein Slotervaart/overt.veld Binnenstad 3 3 Noord 1 19 ijdoornlaan Westerpark 1 1 Totaal In Ijburg en Osdorp (de Aker) zijn de meeste amh woningen gebouwd. Prijs van de woningen Koopsom/ Jaar < % 39% 9% % 1% 13% % 1% 19% % 9% 37% % 4% 15% % % 1% Totaal (4%) 179 (7%) (16%) % 1 83% 85 63% 67% 44% 197 8% (73%) 83% totaal () Van alle amh woningen is 73% gebouwd in de duurste prijsklasse. Per jaar zien we een verschuiving naar de duurdere prijsklasse. In 5 behoorde 83% van de in dat jaar gebouwde amh woningen tot het duurste segment. 3

5 Woningtype Amh-woningen zijn voornamelijk appartementen. Uitzondering vormt de Aker, waar veel eengezins-amh s zijn gebouwd. Ook hier en daar op andere plekken in Osdorp en in Zuidoost. Op Ijburg zijn ook maisonnette-amh s gebouwd. Aantal kamers Het overgrote deel van de amh woningen (77%) heeft 3 kamers; 15% heeft 4 kamers en bijna 7 % heeft kamers. Kamertal absoluut Aantallen Kamers totaal totaal Kamertal in procenten Procenten Kamers totaal totaal 9,5% 81,% 9,5% 45,9% 54,1% 4,4% 73,5%,1% 6,5% 71,9% 1,6% 4,9% 9,7% 4,5% 11,% 83,1% 5,%,7% 6,7% 77,3% 15,7%,3% Oppervlakte Ruim 6% van de woningen heeft een oppervlakte van 8-1 m; ongeveer 15 % is tussen de 7 8 m, en 1% is 1 1m. De woningen met een oppervlakte kleiner dan 7 m staan op Westerdokseiland, die van 7-8 m met name op Ijburg- Haveneiland West. Voor beide gevallen heeft de raad besloten de minimale oppervlakte-eis van 8m te laten vervallen. Op Westerdokseiland vanwege de hoge prijzen, op Ijburg omdat daar reeds een redelijlk aanbod ruime woningen werd gerealiseerd. De afspraak is wel dat indien er woningen worden gebouwd met een oppervlakte van minder dan 8m, de prijs dan navenant moet zakken. 4

6 Figuur: oppervlakte van de AMH-woningen -5 in klassen 7% 6% 5% 4% 3% % 1% % 54-7 m 7-8 m 8 tot 1 m 1 tot 1 m 1 m en groter oppervlakte in klassen 3. De kopers Huishoudsamenstelling Opvallend is, dat meer dan 6% van de kopers van amh- woningen bestaat uit alleenstaanden. 8% zijn gezinnen met kinderen, en 1% wordt gevormd door stellen zonder kinderen Alleenstaand Stel zonder kinderen Gezin met kinderen Totaal ,9% 39,7% 55,1% 6,8% 66,5% ,5% 5,5% 1,5% 11,1% 1,5% ,6% 54,8% 3,4% 8,1% 1,% totaal ,1% 63,6% ,3% 1,% ,6% 6,%

7 In juli 4 is de passendheidseis afgeschaft die bepaalde dat één- en tweepersoonshuishoudens alleen voor amh-woningen met maximaal 3 kamers in aanmerking kwamen. Woningen met 4 of meer kamers werden daarmee gereserveerd voor gezinnen met kinderen. De reden voor de afschaffing van de passendheidseis was dat de verkoop van amh-woningen vertraagd werd door deze eis. Bovendien vielen stellen die de woning wilden kopen om vervolgens een gezin te starten, buiten de boot. Een jaar later zijn de effecten van de afschaffing van de eis zichtbaar: o de verkoop verloopt sneller. o het aandeel amh s dat aan huishoudens met kinderen wordt verkocht neemt af o het aandeel amh s dat door alleenstaanden wordt gekocht neemt toe. Voorrang beroepsgroepen De beroepsgroepen politie, zorg, onderwijs en brandweer krijgen voorrang bij de toewijzing van maximaal 5% van de amh-woningen. Het aandeel amh-woningen dat wordt toegewezen aan de betreffende beroepsgroepen blijft constant op ongeveer %. Zoals al in eerdere evaluaties is geconstateerd zijn er grote verschillen tussen projecten. Weinig belangstelling is er voor Noord en Zuidoost. Grote belangstelling is er voor IJburg, locaties binnen de ring (Westerdokseiland) en dichtbij het St. Lucas Ziekenhuis (zorg). Bij een aantal van deze projecten is de helft van de woningen met voorrang aan de beroepsgroepen toegewezen. Inkomens Het gemiddelde gezinsinkomen van de amh-kopers is Meer dan 6% van de kopers heeft een bruto jaarinkomen tussen de 8. en 36.. De meest voorkomende inkomenscategorieën zijn de categorie en de categorie Opvallend is het verloop in de tijd. In de beginjaren overheerste de iets hogere inkomenscategorie, terwijl vanaf 4 de categorie net daaronder het meest voorkwam. Het is dus niet zo, dat met het verstrijken van de jaren, het merendeel van de kopers tot een hogere inkomenscategorie behoorden. Over de gehele periode heen is het zelfs de categorie die overheerst totaal ,5% 9 6,% - 9 5,9% 14 5,6% 6 6,1% 59 5,3% Totaal 4 19% 6 17,8% 4,9% 8 18,3% 69 7,8% 114 7,1% 45 1,8% 8 38,1% 41 8,1% 31 3,5% 49 3,% 84 34,3% 16 3,% 339 3,% 5 3,8% 48 3,9% 76 55,9% 49 3,% 45 18,1% 16 5,% 39 9,3% 9,5% 15,% 4 17,6% 18 11,8% 35 14,% 49 11,6% 15 13,4%

8 Hoogte van de amh-lening De gemiddelde lening bevindt zich in de eerste jaren dicht tegen de maximaal toegestane lening: In januari 3 is de maximale lening verhoogd van 4. naar 68.. Het gemiddelde is hierdoor uiteraard gestegen, maar zit er meer afstand tot het maximum.. Van alle kopers sinds is 9% gestart met een amh-lening tot 4.. 4% heeft een lening tussen de % heeft een lening van meer dan 5.. Inkomenstoets Conform de regeling wordt na 3 jaar het inkomen opnieuw getoetst en wordt zo nodig de lening aangepast. De inkomenstoetsen in 3 en 4 gaven een positief beeld: veruit het grootste deel van de huishoudens had een zodanige inkomensgroei dat de amh-lening voor gemiddeld een derde deel werd overgeheveld naar hun normale hypotheek. In 5 is voor de derde keer de inkomenstoets gehouden, ditmaal onder huishoudens die in een amh-woning kochten. De positieve tendens heeft zich echter niet voortgezet. In 5 waren er beduidend meer huishoudens (ongeveer 5 %) waar de amh-lening gelijk is gebleven. De inkomenstoets betrof 118 huishoudens, waarvan: - 11 huishoudens hun lening al eerder hebben afgelost (deels door verkoop) - 17 huishoudens effectief op hun inkomen getoetst zijn. Hiervan is in 16 gevallen de lening naar nul gegaan (15%). Bij 65 huishoudens heeft een verlaging van de lening plaatsgevonden. In 6 gevallen is de amh-lening op hetzelfde niveau gebleven. Een kwart van de huishoudens heeft dus geen of nauwelijks inkomensgroei doorgemaakt. Bij de vorige toets was dat nog 3%. 7

9 4. De kosten van de regeling Bij de besluitvorming over de amh in is geschat dat de lening de gemeente gemiddeld per woning kost. In 3 is de renteloze lening verhoogd en zijn de kosten vanaf dit moment geschat op per woning. In het rapport Kostenbepaling Amsterdamse Middensegment Hypotheek (oktober 5, OGA) worden de werkelijke kosten becijferd. Het resultaat is als volgt: De gemiddelde kosten voor de woningen van het huidige contingent zijn berekend op 1. per woning. Dit betekent dat het totale budget voor het contingent van woningen geschat wordt op 4 miljoen. (CW ). De werkelijke kosten voor een amh-woning in 5 zijn berekend op 1.5 per woning. Het is verstandig een veiligheidsmarge in te bouwen van 5 per woning (de berekeningen blijven immers schattingen). Dit betekent dat men bij een eventueel nieuw contingent een bedrag van 13. per woning in de grondexploitatie moet opnemen. 5. Reacties stadsdelen over de verkoop In het algemeen loopt de verkoop van amh woningen in alle stadsdelen goed. Alleen in Zuidoost is slechts de helft verkocht. Er is wel animo, maar veel potentiële kopers voldoen niet aan de eis dat men geen schulden/leningen mag hebben. In Noord zijn er nog onvoldoende amh-woningen op de markt gebracht om uitspraken te doen. Op Ijburg verloopt de verkoop uitzonderlijk goed. Op Ijburg is reeds het gehele contingent van 67 woningen verkocht. Projectbureau Ijburg wil graag uitbreiding van het contingent. Ook in de Westelijke Tuinsteden verloopt de verkoop erg goed en wil men uitbreiding van het contingent. In reactie op het afschaffen van de passendheidseis, meldt Bos en Lommer het hier niet mee eens te zijn. Bos en Lommer vindt dat de grotere amh-woningen met voorrang verleend moeten worden aan huishoudens met kinderen. Eenpersoonshuishoudens hebben al voldoende mogelijkheden om een woning te kopen in de bestaande voorraad, is de redenering. Op Westerdokseiland verliep de verkoop erg goed. De woningen zijn hier marktcontrair aangeboden en hebben een zeer gunstige prijs/kwaliteit verhouding. In de stadsdelen Oost/Watergraafsmeer, Bos en Lommer en Westerpark verliep de verkoop normaal/goed. Meerdere stadsdelen maakten melding over het parkeren. Een amh-woning is altijd een woning zonder parkeerplaats; parkeren is uitgesloten van de amh-regeling. Dit is vaak in strijd met de algemene parkeernormen uit de SpvE s (1 inpandige parkeerplaats voor elke koopwoning). 8

10 6. Actuele ontwikkelingen Contingent weldra bereikt Op 4 januari 6 zijn er in totaal 1.14 amh s verkocht en 56 amh s zijn in verkoop. Ijburg heeft zijn contingent reeds bereikt, en wenst dringend meer amh s te realiseren. Osdorp heeft zijn contingent bijna bereikt, en het stadsdeel heeft een dringende wens geuit voor uitbreiding van het aantal amh s. Doorgang van de planning op Ijburg zou eind 5 hebben gezorgd voor overschrijding van het contingent. In december 5 heeft Dienst Wonen toestemming aan B&W gevraagd voor extra amh s op Ijburg. Dit zou financieel mogelijk zijn geweest, omdat de werkelijke kosten van een amh lager bleken dan geraamd. Gezien de negatieve balans van het Vereveningsfonds is de toestemming niet verleend. Dit heeft geleid tot een schadeclaim van de Ijburgermaatschappij die in december 6 amh s op de markt wilde brengen. De woningen worden nu op de markt gebracht zonder het amh-label. Door het amendement Buurma en het amendement Olij inzake de begroting 6 is in januari 6 opnieuw 4,5 miljoen beschikbaar gekomen voor amh s. Rekenend met een bedrag van 13. per woning kunnen hier 346 amh voor gerealiseerd worden. Dit betekent dat de overmaat van ongeveer 3 woningen in de verdeelstaat alsnog gerealiseerd kan worden. Uitvoering hypotheekverstrekking In 5 zijn er raadsvragen gesteld over de uitvoering van de amh-regeling. Met name werd er gevraagd of er klachten bekend waren over de hypotheekverstrekking. In september zijn de vragen beantwoord; er waren op dat moment geen klachten. Eind 5 is één klacht over Quion behandeld. Het betrof het afwijzen door Quion van een renteafkoopvoorstel in verband met de wens van de koper om de rentevastperiode te verlengen. In overleg met Quion is de klacht opgelost. 9

11 7. Conclusies en overwegingen Verkoop van amh-woningen verloopt erg goed Bij aanvang van de regeling werd gevreesd dat door de regelgeving de verkoop van amh s vertragend zou werken op de verkoop en productie. De gedachte bestond dat ontwikkelaars liever woningen zonder amh-label zouden verkopen. Het tegendeel lijkt waar; een project met amh-woningen betekent een gegarandeerde afzet. De vraag is groter dan het aanbod, en een de amh-woning werkt afzetbevorderend. Vooral op Ijburg en in Osdorp is de vraag naar amh-woningen bijzonder groot, zowel bij ontwikkelaars om ze te bouwen, als bij potentiële kopers. De amh-lening voorziet in een behoefte De amh-woning voorziet inderdaad in een grote behoefte. Het aantal gegadigden is vele malen groter dan het aanbod. De regeling loopt in 6 af. Een nieuw bestuur moet beslissen over voortzetting van de amh-regeling. Mocht een nieuw bestuur besluiten tot voortzetting van de regeling, dan zijn er de volgende punten om in overweging te nemen: o Het lage percentage gezinnen (8%) en het hoge percentage (6%) eenpersoonshuishoudens (6%) o De amh is een voorziening voor huishoudens met een bruto jaarinkomen tot 4.84 en bedient daarmee het lagere segment in de middeninkomens. De vraag doet zich voor of de amh voldoet aan de behoefte van gezinnen met kinderen. Gezinnen hebben behoefte aan een iets grotere woning, en hebben vaker een inkomen in het hogere segment van het middeninkomen. Men zou daarom naast de huidige amh een amh kunnen overwegen met hogere koopprijsgrenzen en hogere inkomensgrenzen. Dit resulteert in een amh die iets duurder en iets groter is. Op die manier kan de amh beter voldoen aan de behoefte van gezinnen. 1