Cuneraweg 212 Rhenen

Transcriptie

1 Rhenen Vraagprijs ,-- k.k. Aanvaarding in overleg. Ondanks de zorgvuldigheid waarmee deze brochure is samengesteld aanvaardt Heuvelrug Vastgoed Makelaardij o.z. geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot de inhoud van deze verkoopbrochure. Al de genoemde maten en oppervlaktes zijn circa en dienen slechts ter indicatie. De verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging voor een bezichtiging of het doen van een bod om in onderhandeling te treden. Gehele of gedeeltelijke overname van deze publicatie of herpublicering van gegevens daaruit is verboden. Heuvelrug Vastgoed Makelaardij is ingeschreven in het handelsregister onder nr

2 Cuneraweg 212 Oprit en 4 à 5 parkeerplaatsen. Voortuin met vijver rechts achterin. Zwembad van 36 m2 (9 x 4 m) op het zuiden. Riant eerste terras. Tweede verhoogd terras op het zuidoosten. Moderne open keuken met spoeleiland. Twee paardenboxen. Uitzicht vanuit open keuken naar woonkamer. HEUVELRUG VASTGOED - Full Service Makelaardij Telefoon Mobiel Internet : : : : (0343) makelaardij@heuvelrugvastgoed.nl Verkoop en aankoop Bouwkundige keuringen Taxaties

3 Cuneraweg 212 Entree hal met open trap naar boven.. Ouderslaapkamer; Chintz stof afgewerkt. Badkamer met ligbad, douche en 2e toilet. Slaapkamer met pracht uitzicht Heuvelrug. LIGGING Noord West <-- Utrecht HEUVELRUG VASTGOED - Full Service Makelaardij Telefoon Mobiel Internet : : : : (0343) makelaardij@heuvelrugvastgoed.nl Arnhem --> Oost Verkoop en aankoop Bouwkundige keuringen Taxaties

4 LIJST VAN ZAKEN 1-2

5 LIJST VAN ZAKEN 2-2

6 ALGEMENE GEGEVENS Type woning Moderne vrijstaande villa met inpandige garage en grote schuur. Buurtgegevens en nabij gelegen faciliteiten Buiten de bebouwde kom van Rhenen/Achterberg richting Veenendaal. Aan de doorgaande provinciale weg (N233) van Veenendaal (A12) naar Ochten (A15). Uitzicht op Nationaal Park de Utrechtse Heuvelrug en op fiets-/loopafstand van het NS-station Rhenen. Goede bereikbaarheid en aansluiting op de uitvalsweg naar de A12 (Utrecht-Arnhem). De omgeving is uitermate geschikt voor paardrijden, fietsen en wandelen. De Utrechtse Heuvelrug, zandafgraving Kwintelooijen,de Betuwe (fruitteelt) en veeteelt zijn op fietsafstand. O scholen O openbaar vervoer (bus) O winkel(s) O sportaccommodatie O bossen O snelweg(gen) Bouwjaar 1930 Indeling Begane grond Entree aan zijkant via een zeer ruime hal. Deze hal geeft toegang tot een werkkamer, woonkamer en 1 e verdieping via een houten open trap. Via de werkkamer komt men in het 1 e toilet en een bergkast. Een ruime en heldere L-vormige woonkamer v.v. grote raampartijen met dubbel glas, met tussen het glas witte roeden. 2 Mooie grote schuifdeuren op het zuiden met toegang naar het terras en zwembad. Centraal opgesteld een grote openhaard met bijbehorende schouw. Aan de wand is een 2 e open haard opgesteld. Brede, marmeren plavuizen v.v. messing groeven. Open keuken met een 'spoeleiland' en v.v. alle gangbare inbouwapparatuur; TV, combimagnetron van Zanussi, koelvries-combinatie, 5 pits kookplaat van Solitaire, grill en warmhoudplaat van Bosch en Bauknecht afwasmachine. In de bijkeuken zijn aanwezig wasmachine en droger aansluitingen. Doorgang naar de garage/bijgebouw. 1 e Verdieping Overloop met toegang tot de badkamer, slaapkamers en 2 e verdieping. Badkamer mooie lichtval d.m.v. spotjes. Voorzien van ligbad, meubel met geïntegreerde wasbak, 2 e hangend toilet, betegeling tot plafond en spotjes in het plafond. Een zeer ruime ouderslaapkamer met doorkijk naar het dak. Mooi afgewerkte platen met Chintz stof. Mooie doorkijk naar het dak wat een ruimtelijk effect creëert.

7 Tweede slaapkamer aan voorzijde v.v. een wastafel en 3 e kamer heeft een L-vorm en extra raam aan zijkant. Vloer is v.v. linoleum.via een vlizotrap komt men op de 2 e verdieping. 2 e Verdieping De vliering is nu in gebruik als bergruimte. De dakplaten zijn keurig afgewerkt. Garage/schuur Zeer grote ruimte met groot raam en separate ingang. Perfect voor kantoor aan huis, atelier, enz. Aanwezig krachtstroom aansluitingen. Natuurlijk kan het ook dienen als garage dan zal er een zeer ruime auto in geparkeerd kunnen worden. Op de oprit is ruimte om 4 tot 5 auto s te parkeren. Berging/schuur In een schuur is opgesteld de zuiveringinstallatie van het zwembad. Paardenboxen Aanwezig achter het huis zijn 2 nieuwe paardenboxen. Voorzien van watervoorziening e.d. Tuin Voor-, zij- en achtertuin met verhoogde zonneterrassen. Fraai aangelegde, zeer beschut verwarmd zwembad. Ligging van het terras naast het huis op het zuiden. Via een pad langs de border is de voor- en achtertuin te bereiken. Tuinschermen gescheiden met 16 ornamenten en 4 lantaarns. Afmetingen Ruimte breedte x lengte = oppervlakte Entreehal 4,2 x 3,9 = 16 m 2 Bijkantoor 2,1 x 2,4 = 5 m 2 Woonkamer (52 m 2 ) 7,5 x 3,2 = 24 m 2 5,2 x 7,4 = 38 m 2 Keuken 5,2 x 4,1 = 21 m 2 Bijkeuken 1,3 x 4,6 = 6 m 2 Bijgebouw/garage 9,2 x 7,1 = 65 m 2 Hal boven 6,0 x 2,0 = 12 m 2 Badkamer 3,1 x 2,4 = 7 m 2 Slaapkamer 1 8,2 x 4,1 = 34 m 2 Slaapkamer 2 3,7 x 3,6 = 13 m 2 Slaapk. 3 (20 m 2 ) 3,6 x 3,9 = 14 m 2 2,1 x 2,8 = 6 m 2 Vliering (52 m 2 ) 4,3 x 4,3 = 19 m 2 Zwembad 4,0 x 9,0 = 36 m2 (1,6 m diep)

8 Woonoppervlakte 249 m 2 Perceeloppervlakte m 2 Bouwk. inhoud 600 m 3 Vraagprijs ,00 kosten koper Aanvaarding In overleg. Bijzonderheden Twee volledig ingerichte paardenboxen. TECHNISCHE GEGEVENS Staat van onderhoud Binnen: goed Buiten: goed Isolatievoorzieningen Plafonds, ramen (dubbel glas), muren en vloeren geheel geisoleerd. Warmwatervoorzieningen Door middel van een combi C.V.-ketel. Verwarming Door middel van C.V.-ketel. Merk en type ketel: ATAG Blauwe Engel Leeftijd: 1996 Ook aanwezig twee open haarden en vloerverwarming op de beneden verdieping (entreehal, keuken en woonkamer). Overige voorzieningen Voorzieningen in meterkast O dag- en nachtstroom O krachtstroom groep (380 V) O. normale groepen O. automatische groepen (16 A) O. dubbele aardlekschakelaar O Extra voorzieningen O Veiligheidssloten O

9 KADASTRALE GEGEVENS Gemeente Rhenen Sectie K Perceel 489

10 OVERZICHT BELANGRIJKSTE VASTE LASTEN Vaste lasten Per jaar ( ) Elektra incl. kabel en kwh Gas Water Afvalstoffenheffing Waterschapsbelastingen WOZ (2004) (bezwaar aangetekend) OZB eigenaar (2005) OZB gebruiker (2005) Rioolrecht eigenaar (2005) Rioolrecht gebruiker (2005) GEMEENTELIJKE INFORMATIE Recentste gemeentelijke informatie kunt u vinden op de website van: DISCLAIMER Ondanks de zorgvuldigheid waarmee deze brochure is samengesteld aanvaardt Heuvelrug Vastgoed Makelaardij o.z. geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot de inhoud van deze verkoopbrochure. Al de genoemde maten en oppervlaktes zijn circa en dienen slechts ter indicatie. De verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging voor een bezichtiging of het doen van een bod om in onderhandeling te treden. Gehele of gedeeltelijke overname van deze publicatie of herpublicering van gegevens daaruit is verboden. Heuvelrug Vastgoed Makelaardij is ingeschreven in het handelsregister onder nr

11 VERKOOP EN INFORMATIE HEUVELRUG VASTGOED - Full Service Makelaardij M.C. Verloopweg 52 II, 3956 BS Leersum Verkoopmakelaar: Marcel Mulckhuyse Mobiel: Telefoon: (0343) Fax: makelaardij@heuvelrugvastgoed.nl Internet: Graag zou ik u ook willen assisteren bij de verkoop van uw huis. Ik bemiddel voor de laagste courtage op basis van no-cure-no-pay. Geen kosten, boetes of andere kleine lettertjes bij eventuele intrekking van de verkoopopdracht. Het grote voordeel van het inschakelen van Heuvelrug Vastgoed als verkoopmakelaar van uw woning is het voorkomen van dubbele woonlasten (overbruggingskrediet). Ook zorgt uw persoonlijke makelaar voor prettige verhuisregelingen. Zo houd u nog meer over bij de aankoop van dit huis én de verkoop van uw huidige woning. Naast de plaatsing op HeuvelrugVastgoed.nl plaatsing op de grootste onafhankelijke website s van Nederland: DIMO.nl incl. Marktplaats.nl en Woonkrant.nl incl. Speurders.nl. Indien gewenst plaatsing op de website Vivenda.nl en/of Lanva.nl. Ik hoop uw nieuwsgierigheid gewekt te hebben voor een nadere kennismaking. Want alleen persoonlijk zult u dit huis en mijn meerwaarde als makelaar het beste ervaren!

12 VAN BEZICHTIGING TOT AANKOOP

13 VOORWAARDEN BIJ AANKOOP Koopovereenkomst Volgens het model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model september 2003). Vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. Asbestclausule De hierna omschreven asbestclausule wordt verwerkt in koopaktes betreffende onroerende zaken ouder dan 10 jaar. Koper verklaart bekend te zijn met het bouwjaar van de woning. Indien het pand ouder is dan 10 jaar kunnen er asbesthoudende materialen verwerkt zijn. Vaak in het kruipluik, schoorsteen of luchtkanaal, golfplaten op berging, plaatmateriaal achter of onder C.V.-ketel of meterkast, vloerbedekking, enz. Verkoper stelt zich hiervoor niet aansprakelijk. Bij verwijdering en afvoer van asbestmaterialen dient er rekening gehouden te worden met aanvullende milieubeperkingen en kosten. Bij het afsluiten van een verzekering dient u de opruimingskosten hoger in te schatten dan te doen gebruikelijk. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien. Ouderdomsclausule De hierna omschreven ouderdomsclausule wordt verwerkt in koopaktes betreffende onroerende zaken ouder dan 50 jaar. Koper verklaart bekend te zijn met het bouwjaar van de woning. Voor woningen ouder dan 20 jaar betekent dit dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit er van gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, riolering, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3, van de koopakte, omschreven als woongebruik. Hoewel gestreefd is naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, moet er van uitgegaan worden dat het bovenstaande slechts indicatief is. De gegevens (bedragen, jaartallen, omschrijvingen etc.) zijn soms verkregen door mondelinge informatie, soms zijn ze vanuit het geheugen opgediept. De koper heeft zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn. Graag verwijzen wij u desgewenst naar de betreffende instanties.

14 Aanvullende bepalingen m.b.t. bodemverontreiniging Het risico ter zake van verontreiniging van de onroerende zaak, van welke aard dan ook, rust op de koper. Indien na de eigendomsoverdracht en/of na de feitelijke levering blijkt dat de onroerende zaak is verontreinigd, in welke zin dan ook, dan is de verkoper niet aansprakelijk, tenzij hij met de verontreiniging bekend was. Aanvullende bepalingen m.b.t. financiering De financieringsclausule treedt alleen in werking wanneer de koper voor de in de koopakte bij art.16.1.b vermelde datum, stukken overlegt waaruit blijkt dat minimaal twee geldverstrekkers zijn/haar aanvraag om een hypothecaire lening tot een bedrag van koopsom en kosten hebben afgewezen. Notaris Keuze van de kopende partij, mits anders omschreven. Waarborgsom Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de kopende partij dient door deze, binnen vier weken na overeenstemming, een waarborgsom danwel een schriftelijke onvoorwaardelijke bankgarantie te worden gesteld door een in Nederland gevestigde bankinstelling. Deze waarborgsom bedraagt tien procent (10%) van de koopsom en dient gestort te worden op kantoorrekening van het desbetreffende notariskantoor. Onder bankinstelling tevens begrepen een verzekeringsbedrijf in de zin van artikel 1 Wet toezicht verzekeringsbedrijf. Onderzoeksplicht De koper heeft een onderzoeksplicht. Als hij informatie krijgt, bijvoorbeeld doordat het hem is medegedeeld of doordat hij het gezien heeft, heeft hij de plicht uit te zoeken wat de consequenties zijn van de door hem geconstateerde gebreken. Daarnaast moet een koper onderzoek doen naar het bestemmingsplan. Hierdoor komt hij te weten wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn van het perceel en van de omliggende percelen. Bijvoorbeeld dat de mogelijkheid bestaat dat een naastgelegen perceel ook bebouwd wordt. Als de verkoper echter weet dat een naastgelegen perceel binnenkort bebouwd gaat worden, terwijl de koper juist heeft aangegeven zo van het uitzicht gecharmeerd te zijn, dan moet de verkoper dit wel mededelen.

15 MEEST GESTELDE VRAGEN Samenvatting van veel gestelde vragen waar misverstanden over bestaan. Nuttige informatie over veel voorkomende onduidelijkheden over het kopen en verkopen van een woning. Erg raadzaam om door te lezen om onnodige teleurstellingen te voor komen. Heeft u na het lezen nog vragen die onbeantwoord zijn of wilt u een nadere toelichting bel of mail de heer Marcel Mulckhuyse van Heuvelrug Vastgoed Makelaardij. Hij neemt graag de tijd voor u ook op zaterdag en s avonds. Wat houdt de nieuwe wettelijke regeling betreffende bedenktijd nu precies in? De koop van een woning of appartement door een consument moet vanaf 1 september 2003 schriftelijk worden aangegaan. Onder een consument wordt een persoon verstaan die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een mondelinge overeenkomst is vanaf deze datum niet meer rechtsgeldig. Dit geldt ook voor de koopovereenkomst van een nieuwbouwwoning. Het is voor koper en verkoper van belang dat de afspraken die zij met elkaar hebben gemaakt zo volledig mogelijk in de koopakte worden neergelegd. De ondertekende koopakte of koopovereenkomst, of een afschrift daarvan, moet aan de koper gegeven worden. Nadat de koper de ondertekende akte heeft ontvangen, heeft de koper drie dagen bedenktijd en kan hij alsnog van de koop afzien. Dat kan hij doen zonder opgave van redenen en zonder dat er kosten aan verbonden zijn. De bedenktijd begint te lopen op de dag volgend op de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Ziet de koper alsnog af van de koop, dan moet hij er voor zorgen dat de ontbindingsverklaring de verkoper voor het einde van de bedenktijd heeft bereikt. Er zijn geen wettelijke eisen voor de vorm waarin de koper aan de verkoper mee moet delen dat hij van de koop afziet. Maar het ontbinden van de koop op bewijsbare wijze, bijvoorbeeld via een fax met verzendbevestiging, is wel altijd aan te raden. Koper en verkoper kunnen overeenkomen dat de bedenktijd langer is dan drie dagen. Het overeenkomen van een kortere bedenktijd is niet toegestaan. De bedenktijd is bedoeld om te voorkomen dat mensen onder tijdsdruk overhaaste beslissingen nemen met grote financiële gevolgen en om deskundigen te kunnen raadplegen. Overigens blijft het, ondanks de bedenktijd, altijd aan te bevelen om in een eerder stadium deskundigen te raadplegen, dus nog voordat de koop gesloten wordt (bijvoorbeeld een bouwkundige, deskundige op het gebied van bodemverontreiniging, notaris, makelaar). Het onderzoek van een deskundige kan bijvoorbeeld zaken aan het licht brengen die van invloed kunnen zijn op de koopprijs. De bedenktijd geeft dan nog een extra gelegenheid om het advies van de deskundige(n) te overdenken en op grond daarvan de koop eventueel te ontbinden. Wat is de Algemene Termijnenwet? De bedenktijd zal in een aantal situaties feitelijk langer zijn dan drie kalenderdagen. De bedenktijd begint te lopen op de dag na de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Met het opmaken en ondertekenen van de koopakte zal vaak al enige tijd verstrijken voordat de wettelijke bedenktijd aanvangt. Op de bedenktijd van drie dagen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat tenminste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat in het geval de bedenktijd eindigt op een dergelijke dag, zij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.

16 Koopakte ter hand gesteld op: Bedenktijd eindigt op: Bedenktijd bedraagt: maandag donderdag drie kalenderdagen dinsdag vrijdag drie kalenderdagen woensdag maandag vijf kalenderdagen donderdag maandag vier kalenderdagen vrijdag dinsdag vier kalenderdagen zaterdag dinsdag drie kalenderdagen zondag woensdag drie kalenderdagen De algemeen erkende feestdagen zijn in dit overzicht niet meegenomen. Ook deze dagen tellen niet mee als bedenktijd. Als de bedenktijd bijvoorbeeld zou eindigen op een maandag waarop het Tweede Paasdag of Tweede Pinksterdag is, dan wordt de bedenktijd verlengd tot de dinsdag erna. Let op: de eisen van de schriftelijke koopovereenkomst en de bedenktijd van drie dagen gelden ook voor de koop van vakantiewoningen, maar niet voor de koop van bijvoorbeeld onbebouwde grond, woonboten en woonwagens. Deze eisen gelden voorts niet voor huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Wanneer ben ik in onderhandeling? U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op het bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij het bod met de verkoper zal overleggen. Wat is een bod? Bij het uitbrengen van een bod moet rekening gehouden worden met alle gewenste en noodzakelijke aanpassingen en verbeteringen. Koper is aan zijn/haar mondelinge of schriftelijke bod gebonden, maar zolang de verkoper echter nog niet op het bod heeft gereageerd, en er is geen termijn aan het bod verbonden, dan kan koper het bod nog intrekken. Het bod komt te vervallen als de verkoper op het bod reageert met een tegenbod. Koper hoeft verkopers oude bod niet te verhogen en koper kan dan ook afzien van de koop. Koper zal bij het uitbrengen van een bod vaak het voorbehoud ten aanzien van het verkrijgen van de financiering, eventueel ten aanzien van het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie en/of een huisvestingsvergunning of een bouwtechnische keuring willen hebben.

17 Wat is een voorlopige koopakte of - overeenkomst? De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de 'voorlopige' koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als koper in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, dan zit u er al aan vast! Immers een mondelinge overeenstemming is bindend! De term voorlopig betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper. De term 'voorlopig' duidt er alleen op dat er nog geleverd moet worden. Ook voor de verkoper is de 'voorlopige' koop allerminst vrijblijvend. Hij kan niet meer aan een ander, die een hogere prijs biedt, verkopen. Als het huis niet die kwaliteiten bezit die de koper mag verwachten, dan pleegt de verkoper wanprestatie. Een claim voor schadevergoeding is dan wel het minste dat de verkoper kan verwachten. Uitsluitend wanneer koper in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen, kan deze in principe zonder verdere kosten van de koop af. Wat is een ontbindende voorwaarde in relatie met een koopakte of - overeenkomst? Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan komen wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft. Maar al te vaak zet een koper zijn handtekening onder de 'voorlopige' koopakte, zonder dat hij zijn financiële mogelijkheden en juridische positie goed heeft laten onderzoeken. Met alle nare gevolgen van dien, want ook een 'voorlopige' koop bindt partijen. De hieruit voortvloeiende boete en eventuele schadevergoeding kunnen tot grote financiële moeilijkheden leiden. U bent dan veel geld kwijt, zonder dat u eigenaar van het huis wordt. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? Ja, een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellende vertellen dat hij, zoals dat heet, "onder bod" is. En belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? Ja, als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Word ik koper als ik de vraagprijs bied"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

18 Wanneer komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestel de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Wat zijn de ontbindende voorwaarden? Een ontbindende voorwaarde moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Wanneer u de koopovereenkomst of de koop/aanneemovereenkomst aangaat, is het verstandig hierin een aantal ontbindende voorwaarden op te nemen. U laat opnemen in welke gevallen en tot welke datum u de koop kosteloos kunt ontbinden. De meest gangbare voorwaarden zijn: de voorbehouden van o.a. financiering, Nationale Hypotheek Garantie of huisvesting. Ook nadere onderzoeken naar o.a. een mogelijk bestemmingsplan of erfdienstbaarheden. Daarnaast worden vaak als ontbindende voorwaarde opgenomen de uitslag van de aankoopkeuringen zoals het bodemonderzoek of bouwtechnisch onderzoek en het financiële onderzoek de alom bekende; taxatie. Dergelijke voorwaarden kunt u overigens niet afdwingen. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij een bod moet u melden dat dit "onder voorbehoud financiering" is. Word ik koper als ik de vraagprijs bied? Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of het kopers bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn/haar verkoopmakelaar een tegenbod laat doen. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? Ja, één van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld een inschrijfprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. De makelaar vraagt een "belachelijke" hoge prijs voor een woning, mag dat? Ja, de verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken een zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken, de roerende zaken bijvoorbeeld, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.

19 Wat is een optie? Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is een dergelijke optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een al bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip "optie" gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Een dergelijke toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Als u een optie krijgt en er dus voldoende tijd is voor een keuring en een taxatie is het verstandig om de uitkomsten daarvan te gebruiken bij het bepalen van het eerste bod. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan. Aankoopkeuring voordat je een bod uitbrengt of neem je het mee als ontbindende voorwaarde? Het beste kunt u een bouwkundig onderzoek laten doen (met toestemming van verkopers) voordat u een bod doet. U hebt dan de mogelijkheid om de hoogte van het bod af te stemmen op de uitkomst van het onderzoek. Let op: de formulering want vaak mag u namelijk ontbinden als het achterstallig onderhoud een bepaald bedrag te boven gaat. U kunt dan gemakkelijk discussie krijgen over de uitleg van 'achterstallig onderhoud'. Uiteraard kan dat alleen op redelijke gronden, dus niet voor kleine gebreken. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, of als ik de eerste ben die de woning bezichtigt, of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan? Nee, de verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dan kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging dan komt hij/zij deze na. Zit de makelaarscourtage in de "kosten koper"? Nee, wel de kosten die de overheid "hangt" aan de overdracht van de woning zijn voor rekening van de koper. Dat is de overdrachtbelasting 6% en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en inschrijving daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). Hoe is het met de kosten van het voorlopige koopcontract? Als u later bij dezelfde notaris de definitieve overdracht regelt, bent u voor het tekenen van het voorlopig koopcontract meestal geen extra kosten kwijt. Laat u daarover van tevoren duidelijk informeren door uw makelaar. Het tekenen van het voorlopig koopcontract gebeurt bij de verkoper thuis.

20 Wat is de rol van de notaris? De notaris moet altijd de formele overdracht van een huis regelen. Hij doet dat via een akte van levering (de zgn. leveringsakte) en inschrijving daarvan in de registers. De leveringsakte en - als de koper een deel van de betaling via hypothecaire financiering regelt - de hypotheekakte worden bij de notaris ondertekend oftewel 'gepasseerd'. Het is wettelijk bepaald dat de kosten van de levering voor rekening komen van de koper (kosten koper). Partijen kunnen gezamenlijk afspreken dat in afwijking van de hoofdregel de verkoper de notariële kosten voor zijn rekening neemt. Meestal betaalt de vekoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbelasting. Mag de koper zelf de notaris kiezen? Ja, leg dit vast in de koopovereenkomst dat u als koper de notaris mag kiezen. In principe kunt u bij iedere notaris terecht en bent u niet aan uw eigen regio gebonden. Alleen bij nieuwbouwprojecten is het gebruikelijk dat alle leveringsakten en de hypotheekakten bij de projectnotaris worden gepasseerd. Uw persoonlijke makelaar bemiddelt en heeft goede tarieven bij diverse notarissen en zorgt ervoor dat deze alle benodigde papieren krijgt, zodat op de overdrachtsdatum gepasseerd kan worden. Moet verkoper altijd naar de notaris voor een hypotheekakte of een leveringsakte? Ja en nee. Voor een leveringsakte hoeft verkoper niet zelf bij de notaris aanwezig te zijn, voor een hypotheekakte wel. Verkoper kan zich voor de eigendomsoverdracht (levering) namelijk bij volmacht laten vertegenwoordigen door een andere persoon. Die volmacht hoeft ook niet per se notarieel te zijn opgemaakt. De wet verlangt echter dat verkoper bij een hypotheekakte wel zelf bij de notaris te verschijnen. Ofwel om de volmacht te regelen ofwel voor de hypotheekakte zelf. Wanneer zijn notariële akten verplicht? Voor een aantal overeenkomsten en rechtshandelingen is rechtszekerheid vereist: alle afspraken moeten namelijk wettelijk worden vastgelegd. Voor dit soort overeenkomsten en rechtshandelingen is een notariële akte verplicht. Betreffende onroerend goed zijn dit: Het overdragen van onroerend goed, zoals huizen. Het sluiten van een huurkoopovereenkomst betreffende onroerend goed. Het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Het verlenen en doorhalen van hypotheken. Maar ook bij het maken of wijzigen van een testament, bent u verplicht een notaris in te schakelen. Vrijwel alle notarissen zijn lid van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Wanneer moet de koopovereenkomst worden ingeschreven bij het Kadaster? Vanaf 1 september 2003 kan de koopovereenkomst worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Door inschrijving bij het Kadaster is de koper beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning door de verkoper aan een hogere bieder en faillissement van de verkoper. De werking van de inschrijving is beperkt tot zes maanden. Voor de inschrijving bij het Kadaster is de tussenkomst van een notaris vereist.

21 Waarborgsom versus bankgarantie In het voorlopig koopcontract wordt met de koper doorgaans een waarborgsom afgesproken in geval de verkoop niet doorgaat en er geen beroep gedaan kan worden op de in het koopcontract vermelde ontbindende voorwaarden. In plaats van storting van de waarborgsom (meestal 10% van de koopsom) stelt de bank zich garant voor dit bedrag, zodat, indien noodzakelijk, dit bedrag aan de verkoper kan worden overgemaakt. De bankgarantie vervangt dus de storting van een waarborgsom. Betaling aan verkoper gebeurt alleen als koper uiteindelijk weigert het huis te kopen, zonder dat u een beroep doet op een ontbindende voorwaarde. Als de geldverstrekker moet uitbetalen, vordert hij dat geld achteraf van u terug. Een bankgarantie geeft de verkoper evenveel zekerheid als een waarborgsom. De kosten van een bankgarantie hangen af van het garantiebedrag en de duur. Meestal berekent men een percentage over het garantiebedrag plus vaste kosten. Houd de termijn in de gaten waarbinnen deze garantie moet worden afgegeven. Vaak is dit al binnen enkele weken na het sluiten van de koopovereenkomst. Moet de verkoper de koper verzekeren dat de grond schoon is d.m.v. een schoongrondverklaring? Nee, de verkoper is niet verplicht koper een zogenaamde schoongrondverklaring af te geven. Als koper een bodemonderzoek wilt laten uitvoeren, moet deze dat zelf betalen. Aangezien de grond nog in eigendom is bij de verkoper, mag een bodemonderzoek overigens alleen gedaan worden als hij daar toestemming voor geeft. De verkoper is niet verplicht hieraan mee te werken. Hoe zit het met de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken als je koop of verkoopt? Als u een bestaande woning koopt, dan koopt u deze woning in de staat waarin de woning zich op dat moment bevindt. Dit betekent dat u de woning koopt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Ontdekt u ná de overdracht van de woning een gebrek, dan is het uitgangspunt dat u zelf, als eigenaar van de woning, verantwoordelijk bent voor eventuele gebreken. Soms is het echter wel mogelijk de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen voor een gebrek. Voor wie is de bouwtechnische keuring verstandig? Voor de koper of verkoper? De keuring is aanbevolen om aan te tonen dat is voldaan aan de onderzoek- c.q. informatieplicht van de koper c.q. verkoper. De koper is immers wettelijk verplicht het onroerend goed te (laten) onderzoeken (zgn. onderzoeksplicht) en de verkoper is wettelijk verplicht de koper te (laten) informeren over de technische toestand van het object (informatieplicht). Bij deze keuring wordt de woning onderworpen aan een visuele schouw op bouwkundige gebreken en wordt het normale functioneren van de installaties getoetst door middel van de gebruikelijke bedieningsorganen. Er wordt een oordeel gegeven van de staat van onderhoud van aan slijtage c.q. verwering onderhevige onderdelen. De bevindingen worden in een rapport vastgelegd en aan de opdrachtgever ter hand gesteld. Het verrichten van een bouwtechnische keuring aan een te kopen c.q. te verkopen woning is in opdracht van de koper c.q.verkoper. Moet ik mijn geldverstrekker het originele bouwkundig rapport geven of een kopie? Ja, een kopie van het rapport volstaat, tenzij u een lening met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvraagt. Ook moeten de kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer dan 10% van de vrije verkoopwaarde bedragen. Financiert u zonder NHG, dan hanteren de geldverstrekkers over het algemeen dezelfde regel, maar ze zijn vrij om hiervan af te wijken.