Detailhandelsvisie Diemen 2014 Onderzoeksrapport. 18 december 2014

Transcriptie

1 Detailhandelsvisie Diemen 2014 Onderzoeksrapport 18 december 2014

2 Status: Detailhandelsvisie Diemen 2014 (Onderzoeksrapport definitief) Datum: 18 december 2014 Om de vigerende detailhandelsvisie te actualiseren heeft Gemeente Diemen in september 2013 opdracht gegeven aan Bureau Stedelijke Plannning (Aart Jan van Duren en Gijs Foeken) om een concept Ontwerp voor een integrale detailhandelsvisie op te stellen, waarin nieuwe lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen op dit gebied zijn meegenomen. Bureau Stedelijke Planning heeft hiertoe, met betrokkenheid van de gemeente en winkeliersverenigingen, eigenaren/ontwikkelaars van de Diemense winkelcentra en met koepelorganisaties middels interviews en twee werkateliers, een concept voor de Ontwerp Detailhandelsvisie opgesteld. Na instemming van burgemeester en wethouders met dit concept op 13 mei 2014 is de ontwerpvisie besproken in de informatieve raad en heeft deze ter inzage gelegen. In oktober stemde burgemeester en wethouders in met de voorgestelde (beperkte) aanpassingen van het concept ontwerp, die in de ontwerp Detailhandelsvisie Diemen 2014 zijn verwerkt. Deze is op 4 december in de informatieve raad besproken en op 18 december vastgesteld. Hierbij heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om de strategie ten aanzien van PDV cluster De Sniep (evenals Bergwijkpark Noord) halverwege de termijn van de visie op houdbaarheid en wenselijkheid te herijken. Gemeente Diemen is volledig verantwoordelijk voor de inhoud van de Detailhandelsvisie Diemen 2014 zoals deze nu naar buiten wordt gebracht.

3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 1 1 Vraaganalyse Draagvlak gemeente Diemen 1.2 Draagvlak van buiten Diemen 2 Aanbodanalyse Stand van zaken winkelaanbod gemeente Diemen 2.2 Kernwinkelgebied: Diemerplein 2.3 Boodschappencentra: Kruidenhof en Diemen-Noord 2.4 De Sniep 2.5 Overige (winkel)gebieden en ontwikkelingen 2.6 Warenmarkt en standplaatsen 2.7 (Ontwikkelingen in het) krachtenveld 3 Contextanalyse: trends, ontwikkelingen en beleidskader Trends en ontwikkelingen in de detailhandel 3.2 Beleidskader 3.3 Conclusie 4 Confrontatie vraag-aanbod; ontwikkelingsmogelijkheden Benchmark 4.2 Distributieve berekening 4.3 Concluderend Bijlage 1: Detailhandelsaanbod in de regio 40 Bijlage 2: Benchmark winkeldichtheden 41 Bijlage 3: Distributieve berekening 43 Bijlage 4: Begrippenlijst 48

4 Inleiding Anno 2014 is de detailhandel flink in beweging. Vooral de non-food sector heeft te kampen met teruglopende bestedingen als gevolg van de economische crisis en demografische veranderingen, en met een groeiend aandeel in die teruglopende bestedingen van e- commerce. Veel retailers en ontwikkelaars zijn terughoudend ten aanzien van nieuwe fysieke ontwikkelingen, maar zijn vooral bezig zich aan te passen aan het nieuwe normaal, een realiteit waarin cross-channeling (de versmelting van offline en online) zijn beslag krijgt. Tegen dat licht heeft de gemeente Diemen najaar 2013 aan Bureau Stedelijke Planning opdracht gegeven om een concept detailhandelsvisie voor de gemeente op te stellen. Bureau Stedelijke Planning heeft hiervoor in sterke interactie met vertegenwoordigers van de gemeente, winkeliersverenigingen, eigenaren winkelcentra en koepelorganisaties een concept opgesteld. Gemeente Diemen is volledig verantwoordelijk voor de inhoud van de detailhandelsvisie zoals deze nu naar buiten wordt gebracht. De nieuwe visie dient de vigerende visie, die dateert uit 1996, te vervangen. De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid van de gemeente Diemen zijn sinds dat jaar talrijke malen herbevestigd, onder meer in de structuurvisie uit 2011 en in de Tussenrapportage Economisch Beleid van maart De gemeente Diemen achtte het om meerdere redenen wenselijk een integrale detailhandelsvisie op te stellen. Deels omdat nieuwe ontwikkelingen, zowel generiek (ontwikkeling e-commerce, impact economische crisis), regionaal (ontwikkelingen Amsterdam-Zuidoost, Amsterdam-Oostpoort) als lokaal (de recente herontwikkeling Diemerplein, de transformatie van kantorenpark Bergwijkpark-Noord tot multifunctioneel woongebied, de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg), het speelveld van de (lokale) detailhandel flink (zullen) doen veranderen. Deels ook omdat door nieuw beleid en nieuwe beleidsregels op bovengemeentelijk niveau (van de Europese dienstenrichtlijn tot het nieuwe detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam) een herijking van de vigerende visie wenselijk maken. Nb: Volgens uitspraak van de Raad van State van 25 juni 2014 is de Europese Dienstenrichtlijn niet van toepassing op planologische besluiten over detailhandel, zie ook onderzoeksrapport paragraaf 3.2 Beleidskader (supra)nationaal. De visie, die het vizier op de komende 10 jaar richt, is neergelegd in een zelfstandig leesbaar hoofdrapport. Het voorliggende rapport betreft het onderzoeksrapport, in dit rapport staan de uitkomsten van de analyses centraal. Leeswijzer Voorliggend onderzoeksrapport kent de volgende opbouw: In hoofdstuk 1 is het draagvlak in de gemeente Diemen getypeerd, zowel voor de huidige situatie, als richting Het tweede hoofdstuk draait om het huidige winkelaanbod in Diemen, inclusief de te verwachten ontwikkelingen daarin. Ook het regionale krachtenveld waarin de winkelstructuur van Diemen actief is komt aan bod. In het derde hoofdstuk zijn relevante, actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel beschreven. In dit hoofdstuk is tevens het beleidskader geschetst waarbinnen deze detailhandelsvisie is opgesteld. pagina 1

5 In hoofdstuk 4 zijn vraag en aanbod in Diemen, in het licht van de actuele ontwikkelingen, met elkaar geconfronteerd. Aan de hand van twee analysemethodes (benchmark en distributieve berekening) is voor verschillende typen detailhandel vastgesteld hoe deze er in het huidige Diemen voor staan. Tevens zijn in het onderzoeksrapport bijlagen opgenomen, waaronder toelichtende tabellen en een begrippenlijst. pagina 2

6 1 Vraaganalyse In dit hoofdstuk wordt de vraagkant van de winkelmarkt in Diemen gekarakteriseerd. Daarbij gaat de aandacht uit naar huidige demografische kenmerken en de historische en toekomstige ontwikkelingen daarin. Hierbij gaat de aandacht zowel uit naar het eigen draagvlak (de inwoners van Diemen) als ontwikkelingen in het potentiële draagvlak (consumenten buiten Diemen), als gevolg van bijvoorbeeld infrastructurele ontwikkelingen (zoals de komst van de Oostelijke Ontsluiting IJburg). Het doel van dit hoofdstuk is inzichtelijk te maken wat hoe het huidige en toekomstige draagvlak getypeerd kan worden. Door de stedenbouwkundige structuur van Diemen kent de gemeente drie duidelijke deelgebieden, te weten Diemen-Noord, Diemen-Centrum en Diemen-Zuid. Deze wijken omvatten alle drie ongeveer een derde van het huidige inwoneraantal in Diemen. De Rijksweg A1 en het spoor vormen een sterke fysieke barrière tussen Noord en Centrum. De Hartveldseweg/Muiderstraatweg en Weespertrekvaart scheiden op hun beurt het Centrum van Diemen-Zuid. Deze stedenbouwkundige structuur gaat gepaard met het feit dat elk gebied over zijn eigen dagelijkse winkelvoorzieningen beschikt. In de volgende paragrafen is daarom achtereenvolgens (de ontwikkeling van) het draagvlak in Diemen als geheel, Centrum, Zuid en Noord getypeerd. Vervolgens is aandacht geschonken aan de in ontwikkeling zijnde gebieden, Plantage de Sniep en Bergwijkpark Noord. Het hoofdstuk sluit af met relevante ontwikkelingen in de directe omgeving van Diemen. 1.1 Draagvlak gemeente Diemen De gemeente Diemen telt een kleine inwoners, die qua leeftijdsopbouw niet veel afwijken van het landelijke gemiddelde, al zijn er relatief veel jongeren (15-25 jarigen) als gevolg van een groeiende studentenpopulatie. Met de ligging naast Amsterdam, het grote tekort aan studentenhuisvesting aldaar en uitstekende OV-verbindingen met onder andere de Zuidas (VU) is Diemen een aantrekkelijke uitwijkgemeente voor studenten in de hoofdstad. De relatief lage gemiddelde huishoudengrootte onderschrijft dit. Ten opzichte van Nederland als geheel zijn er in Diemen relatief veel niet-westerse allochtonen woonachtig. Voor een grootstedelijke regio, waar Diemen deel van uitmaakt, is dit echter gebruikelijk. De inwoners van Diemen hebben gemiddeld meer te besteden dan de gemiddelde Nederlander: het inkomen ligt 4% hoger (inkomensindex = 104). Tabel 1 Bevolkingskenmerken Diemen Gebied Inw. % 0-15 % % % % 65+ Gem. huish. grootte % niet westerse Allocht. Gem. ink. per inw. (2011) Diemen Nederland , Bron: CBS Statline, 2013 pagina 3

7 Figuur 1 Gebiedsindeling gemeente Diemen Bron: Pdok, bewerking Bureau Stedelijke Planning Diemen-Centrum Diemen-Centrum is qua stedenbouwkundige opzet een gevarieerde wijk, met enerzijds de historische dorpskern en karakteristieke woningbouw uit het begin en midden van de 20 e eeuw in het zuidelijk deel van Diemen-Centrum, en anderzijds de recenter gebouwde wijken met veel galerijflats in het noordelijke deel. Diemen-Centrum telt personen, ruim een-derde van het totale inwoneraantal in de gemeente. De leeftijdsgroepen jaar en jaar zijn, in vergelijking met Nederland en Diemen als geheel, relatief sterk vertegenwoordigd. Meer dan de helft van woningen in Diemen-Centrum betreft een koopwoning (55%). Daarnaast wordt 27% verhuurd door een woningcorporatie en 18% door overige partijen. Twee-derde van de woningen in het centrum van Diemen is gestapeld (flat of appartement). Dit vertaalt zich in een relatief lage gemiddelde huishoudengrootte (1,8). Het gemiddelde inkomen per inwoner is gelijk aan het Nederlands gemiddelde en ligt daarmee een fractie lager dan Diemen als geheel. pagina 4

8 Tabel 2 Kenmerken Diemen-Centrum Gebied Inw. % 0-15 % % % % 65+ Gem. huish. grootte % niet westerse Allocht. Gem. ink. per inw. (2011) Diemen-Centrum , Diemen Nederland , Bron: CBS Statline, 2013 In Diemen-Centrum ligt zowel het Diemerplein als de kleine winkelconcentraties Arent Krijtsstraat en de Muiderstraatweg. Het volgende hoofdstuk gaat in op deze winkelgebieden. Diemen-Zuid Diemen-Zuid werd in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw gerealiseerd. Een groot deel van Diemen-Zuid kan getypeerd worden als zogenaamde bloemkoolwijk, bestaande uit woonerven aan een sterk vertakkende wegenstructuur. In tegenstelling tot Diemen-Centrum zijn vrijwel alle woningen grondgebonden; circa 12% betreft gestapelde woningen. Het aandeel koopwoningen is relatief laag (40%) in vergelijking met het landelijke gemiddelde (55%). Daarnaast is respectievelijk 30% en 28% in het bezit van een woningcorporatie en overige verhuurders (2% is onbekend). De wijk telt circa inwoners, minder dan eenderde van het totaal aantal inwoners van Diemen. Het demografisch profiel wijkt op enkele punten af van het gemiddelde van Diemen en Nederland. Zo is met name de leeftijdsgroep 65+ relatief ondervertegenwoordigd. Het tegenovergestelde geldt voor de groep jarigen. De gemiddelde huishoudengrootte bedraagt 2,1, een fractie lager dan landelijk. Het gemiddelde inkomen per inwoner ligt ongeveer op hetzelfde niveau als in Nederland en Diemen-Centrum. Tabel 3 Kenmerken Diemen-Zuid Gebied Inw. % 0-15 % % % % 65+ Gem. huish. grootte % niet westerse Allocht. Gem. ink. per inw. (2011) Diemen-Zuid , Diemen Nederland , Bron: CBS Statline, 2013 Winkelcentrum Kruidenhof is de enige winkelconcentratie in Diemen-Zuid. Diemen-Noord Diemen-Noord is gebouwd tussen 1988 en 2001 en bestaat grotendeels uit grondgebonden, geschakelde eengezinswoningen. Slechts 7% van de woningvoorraad is gestapeld; het grootste deel hiervan staat langs het Amsterdam-Rijnkanaal. Net als in Diemen-Zuid bestaat de woningvoorraad voor 40% uit koopwoningen, wat relatief laag is in vergelijking met het landelijke gemiddelde (55%). Daarnaast is respectievelijk 26% en 34% in bezit van woningcorporaties en overige verhuurders. In vergelijking met het Centrum en Zuid kan Diemen-Noord het beste getypeerd worden als gezinswijk. De wijk telt circa inwoners, minder dan 30% van het totaal aantal inwoners van Diemen. In tegenstelling tot Diemen als pagina 5

9 geheel en de wijken Centrum en Zuid kent Diemen-Noord een relatief grote groep jarigen. Daarnaast zijn er ook veel jongeren, wat leidt tot een relatief hoge huishoudengrootte (2,3). In Diemen-Noord zijn minder niet-westerse allochtonen woonachtig dan in Diemen als geheel. Daarnaast is de bevolking relatief welvarend: het gemiddelde inkomen per inwoner ligt 17% hoger dan landelijk. Tabel 4 Kenmerken Diemen-Noord Gebied Inw. % 0-15 % % % % 65+ Gem. huish. grootte % niet westerse Allocht. Gem. ink. per inw. (2011) Diemen-Noord , Diemen Nederland , Bron: CBS Statline, 2013 Winkelcentrum Diemen-Noord is het enige winkelcentrum in Diemen-Noord. Overige gebieden in Diemen Naast de traditionele driedeling Noord-Centrum-Zuid kent Diemen nog twee gebieden, die (zeer) recentelijk een woonfunctie hebben gekregen of krijgen, en nog volop in ontwikkeling zijn: Plantage de Sniep en Bergwijkpark Noord. Plantage de Sniep Aan beide kanten van de Muiderstraatweg, op de plaats waar vroeger de meubelboulevard en diverse bedrijven waren gevestigd, wordt al een paar jaar gewerkt aan de nieuwbouwwijk Plantage de Sniep. In samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling, Dura Vermeer en de gemeente worden hier circa woningen, een brede school, vrije kavels, diverse commerciële functies en een klein bedrijventerrein gerealiseerd. Mede vanwege de economische crisis is in 2011 het programma op Plantage de Sniep aangepast aan de gewijzigde situatie op de markt voor nieuwbouwwoningen. Dit heeft onder meer geleid tot een gefaseerde ontwikkeling van de zuidkant van Plantage de Sniep met vooral grondgebonden woningen. Daarbij zijn grote aantallen appartementen geschrapt. In het nieuwe ontwerp is een aantal woonvelden opgenomen. Deze woonvelden worden gefaseerd vanaf het oosten naar het westen ingevuld. Hier worden hoofdzakelijk rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. De invulling van de velden wordt bepaald door woningen te realiseren die aansluiten op de vraag in de huidige markt. Verkoop van woningen in Plantage de Sniep vindt plaats per deelfase van ca. 25 woningen. De bedoeling is om elk jaar vier fases te ontwikkelen, dus ca. 100 woningen per jaar. Inmiddels wonen er al enkele honderden mensen in deze nieuwbouwwijk. pagina 6

10 Figuur 2 Ontwikkellocaties in Diemen en hun situering ten opzichte van de vier belangrijkste winkelgebieden (in m 2 wvo*, exclusief leegstand) Bron: Pdok, Masterplan Bergwijkpark, bewerking Bureau Stedelijke Planning *Metrages betreffen alleen het aantal in gebruik zijnde winkelmeters; sluiting Kwantum De Sniep is hierin niet verwerkt Bergwijkpark Noord In 2013 verscheen het Masterplan Bergwijkpark aanpassingen en verdere uitwerking: Het noordelijk deel van Bergwijkpark is een kantorengebied wat met een grote leegstand kampt (circa 67%). Om het gebied in de toekomst weer op de kaart te zetten heeft de gemeente gekozen voor een transformatie tot een multifunctioneel woon-werkgebied. Wonen, voorzieningen en werken worden daarbij gemengd, zodat functies van elkaars nabijheid kunnen profiteren en er een prettig woon- en leefklimaat kan ontstaan. Momenteel wordt hoofdzakelijk uitgegaan van sloop-nieuwbouw, waarbij leegstaande kantoren worden gesloopt en vervangen door woningbouw. Goed functionerende gebouwen kunnen behouden blijven of worden getransformeerd om plek te bieden aan andere functies. Bergwijkpark- Zuid blijft een hoogwaardige kantoorfunctie behouden. pagina 7

11 De eerste fase van de transformatie behelst de ontwikkeling van Campus Diemen- Zuid. De Campus ligt direct ten zuiden van NS/metrostation Diemen-Zuid en omvat 5 voormalige kantoorgebouwen die worden omgebouwd tot 936 appartementen voor studenten. In de plint van de gebouwen is ruimte voor diverse ondersteunende voorzieningen, om het campusimago te versterken, zoals horeca, een kapsalon, een fietsenwinkel, een sportschool, een wasserette en een kleine Albert Heijn supermarkt. De eerste drie kantoorgebouwen zijn reeds getransformeerd tot studentenwoningen (550 appartementen). In 2014 worden naar verwachting de overige 400 appartementen opgeleverd. Naast deze eerste fase is vastgoedonderneming Snippe Mans Projecten ook andere panden in Bergwijkpark-Noord aan het verwerven en herontwikkelen. De gemeente gaat samen met Snippe het masterplan verder uitwerken in een Stedenbouwkundig plan voor dit gebied 1. Vooralsnog gaan de gemeente Diemen en Snippe Mans uit van minimaal woningen in dit gebied, maximaal zelfs Bevolkingsprognose; ontwikkelingen in het draagvlak De komende jaren wordt nog een substantiële bevolkingsgroei in Diemen verwacht, welke vrijwel volledig is toe te schrijven aan de genoemde ontwikkelingen in Bergwijkpark en Plantage De Sniep. Tot voor kort verwachtte de gemeente Diemen in de periode tot 2030 een bevolkingsgroei tot circa , een groei van ca ten opzichte van nu. Met de voortvarende transformatie van Bergwijkpark-Noord zijn de verwachtingen inmiddels hoger, tot ca resp. ca inwoners in het jaar dat het termijnperspectief vormt van voorliggende visie: Draagvlak van buiten Diemen Naast de eigen bevolking beschikken winkels en winkelgebieden in potentie ook over draagvlak van buiten de gemeente Diemen. Enerzijds betreffen dat consumenten in de directe omgeving van Diemen. Anderzijds kunnen dat werkconsumenten zijn. Werkconsumenten In de gemeente Diemen zijn ruim bedrijven gevestigd 3, waaronder ook veel nationale hoofdkantoren (onder andere Randstad, Generali, Tele 2, Claudia Sträter, Koninklijke Saan, De Oostenrijk Groep). Het gaat om een totale werkgelegenheid van circa arbeidsplaatsen (met een dienstverband van minimaal 12 uur). Het aantal bedrijfsvestigingen is tussen 2008 en 2011 gestegen, maar neemt sindsdien af. Dat geldt ook voor het aantal werkzame personen. De tertiaire sector is verantwoordelijk voor ruim de helft (52%) van de werkgelegenheid in Diemen 4. Hiertoe behoren onder meer (detail)handel, horeca, informatie en communicatie, financiële instellingen, advisering en onderzoek en zakelijke dienstverlening. De eerdergenoemde hoofdkantoren spelen hierin een belangrijke rol. Daarnaast bestaat circa 25% van de werkgelegenheid uit banen in de industrie en bouw. De resterende 23% van de werkgelegenheid bevindt zich in de quartaire sector, hoofdzakelijk bestaande uit gezondheids- en welzijnszorg, onderwijs en overheid. 1 Woonvisie Diemen Woonvisie Diemen Data Bron: O+S Amsterdam, Vestigingen en de hierin werkzame personen naar secties en grootteklassen in Diemen, 1 januari 2013 pagina 8

12 Tabel 5 Bedrijfsvestigingen en werkzame personen in Diemen Bedrijfsvestigingen Werkzame personen * Bron: Lisa, *personen die 12 uur of meer per week werken Regioconsumenten Diemen maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De MRA behoort tot de Europese top vijf van economisch sterke regio s. Het behouden en versterken van deze internationale concurrentiepositie is de kernopgave van het samenwerkings-verband tussen 36 gemeenten die participeren in de MRA. Zij werken vanuit een gedeelde visie aan een krachtige, innovatieve economie, snellere verbindingen en voldoende aantrekkelijk ruimte voor wonen, werken en recreëren. Diemen is één van de participerende gemeenten en ligt daarmee in één van de sterkste economische regio s in Nederland en Europa. Daarnaast maakt de gemeente Diemen eveneens deel uit van de grootstedelijke agglomeratie Amsterdam, net als onder andere Amstelveen, Haarlemmermeer en Zaanstad. Deze grootstedelijke agglomeratie telt circa 1,3 miljoen inwoners. Daarmee bevindt Diemen zich in een dichtbevolkt gebied, met een grote hoeveelheid potentiële regioconsumenten. Een dergelijk groot aantal inwoners kent, voor Diemen, ook een keerzijde: het gaat gepaard met een groot winkelaanbod. In de directe omgeving zijn veel sterke winkelgebieden gesitueerd, die met de winkels in Diemen concurreren. Hoofdstuk 2 gaat hier verder op in. Diemen ligt tussen de Amsterdam wijken Zuidoost, IJburg en de Watergraafsmeer. De afstand tot de Watergraafsmeer en Zuidoost is beperkt. Respectievelijk de Ringweg A10 en het Bergwijkpark vormen een barrière. De afstand tot IJburg is vooral voor autoverkeer groter, vanwege de barrière van het Amsterdam- Rijnkanaal. Met de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg (OOIJ) zal de wegverbinding tussen Diemen en IJburg echter aanzienlijk verbeteren. Deze weg zal in de toekomst IJburg met de A1 en A9 verbinden. Na de zomer van 2014 worden de op- en afrit naar de A1 bij Diemen en de afrit van de A9 naar IJburg opgeleverd (fase 2). De aansluiting op de A9 wordt naar verwachting in 2016 gerealiseerd (fase 3). Door de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg komt Diemen dichter binnen handbereik voor de inwoners van het oostelijk deel van IJburg. In de huidige situatie zijn inwoners van (zeker het oostelijk deel van) IJburg voor hun (dagelijkse) boodschappen sterk georiënteerd op Maxis Muiden. Daarbij speelt de tijdelijke ontsluiting via de Overdiemerweg (over het terrein van energiecentrale Nuon) een belangrijke rol. Deze zorgde voor een rechtstreekse verbinding tussen IJburg en Maxis, maar is met de komst van de OOIJ gesloten. Dit kan positieve gevolgen hebben voor de koopkrachtoriëntatie van inwoners van IJburg op het winkelaanbod in Diemen. pagina 9

13 Figuur 3 Fase 2 Oostelijke Ontsluitingsweg IJburg Bron: Rijkswaterstaat pagina 10

14 2 Aanbodanalyse In dit hoofdstuk wordt de winkelstructuur van Diemen nader geanalyseerd. Daarbij is ingegaan op het winkelaanbod (uitgaande van januari 2014 als peilstaum), per winkelgebied, en het functioneren van dan aanbod. Het doel is te komen tot een heldere analyse van het huidige functioneren van de detailhandel in Diemen, zowel op het niveau van de gemeente als geheel als voor de afzonderlijke winkelgebieden en de warenmarkt. 2.1 Stand van zaken winkelaanbod gemeente Diemen De winkelaanbod in de gemeente Diemen telt 82 winkels met een gezamenlijke oppervlakte van m 2 wvo. 5 Qua branchering zijn met name de sectoren Dagelijks en In/om het Huis goed vertegenwoordigd, de laatste vooral in winkelvloeropppervlak, vanwege de relatief grote omvang van de winkels in deze branche (bouwmarkten, woonwinkels). Tabel 6 Branchesamenstelling winkelaanbod Diemen Groep Aantal winkels Aantal m 2 wvo Abs. Rel. Abs. Rel. Dagelijks 35 43% % Mode & Luxe 21 26% % Vrije Tijd 4 5% 660 3% In/om het Huis 18 22% % Overig 4 5% % % % Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, januari 2014 Bijna twee op de drie winkeliers (58%) betreft een zelfstandige ondernemer. Samen omvatten zij echter slechts circa 20% van het winkelvloeroppervlak (4.567 m 2 wvo). Er bestaat een duidelijk verschil in filialisering tussen de winkelgebieden in Diemen. Zo worden in het kernwinkelgebied, Diemerplein, relatief veel winkels (61%) en winkelmeters (87%) uitgebaat door de (vooral landelijke) winkelketens. In de ondersteunende winkelgebieden Kruidenhof en Diemen-Noord is het aandeel zelfstandigen groter. Hier behoort respectievelijk 40% en 20% van de winkels tot het filiaalbedrijf. De kleine concentraties van winkels in de Arent Krijtsstraat en Muiderstraatweg bestaan uit louter zelfstandigen. 6 In lijn met de stedenbouwkundige structuur van de gemeente zijn ook de winkelgebieden volgens een heldere structuur opgebouwd. Deze structuur bestaat uit een kernverzorgend centrum (Diemerplein) dat ondersteund wordt door 2 wijkcentra, Diemen-Noord en Diemen-Zuid (Kruidenhof). Daarnaast zijn er twee kleine concentraties te vinden in Diemen- Centrum: de Arent Krijtsstraat en de Muiderstraatweg. Op bedrijventerrein De Sniep is een cluster grootschalige winkels in de doe-het-zelf- en woonbranche gesitueerd. 7 In het onderstaande kaart is de ligging van deze winkelgebieden weergegeven. 5 Het gaat hier om in gebruik zijnde winkels (detailhandel), dus zonder commerciële dienstverlening, horeca e.d. Ook leegstand is hierin niet meegenomen. De opnamedatum betreft januari Mutaties hierna zijn niet meegenomen in de kwantitatieve inventarisatie. 6 In de volgende paragrafen is dieper ingegaan op de verschillende winkelgebieden in Diemen. 7 In februari 2014 is een van de vier hier gevestigde winkels, een vestiging van Kwantum, gesloten, In de analyses, die plaatsvonden in januari 2014, is deze Kwantum wel meegenomen. pagina 11

15 Figuur 4 Winkelgebieden in Diemen (in m 2 wvo*, exclusief leegstand) Bron: Locatus Retailverkenner, 2013 *Metrages betreffen alleen het aantal in gebruik zijnde winkelmeters Buiten deze gebieden is er circa m² wvo aan verspreide bewinkeling in Diemen aanwezig (inclusief de Campus), waarvan bijna de helft (865 m 2 wvo) toebehoort aan kringloopwinkel Rataplan aan de Weesperstraat. Koopkrachtoriëntatie Uit recent koopstromenonderzoek 8 is gebleken dat inwoners van de gemeente Diemen 78% van hun dagelijkse bestedingen binnen de eigen gemeente doen. Oftewel, van elke 1,- die de inwoners van Diemen aan dagelijkse boodschappen uitgeven, komt 0,78 terecht in het winkelaanbod in de gemeente. Over het algemeen is de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector hoog. Consumenten doen bij voorkeur boodschappen in de buurt van hun woning en zijn niet (of beperkt) bereid om grote afstanden af te leggen. Uit het Koopstromenonderzoek 8 Strabo (2014), Koopstromenonderzoek Diemen. In opdracht van Delta Lloyd pagina 12

16 Randstad 2011 bleek dat woonplaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners in Noord- Holland, Zuid-Holland en Utrecht een gemiddelde koopkrachtbinding in de dagelijkse sector behaalden van 80%. De binding in Diemen is, gezien het sterke krachtenveld, dan ook heel redelijk. De overige dagelijkse bestedingen van inwoners van Diemen worden gedaan in Maxis Muiden (4%), Amsterdam Centrum (3%), Amsterdamse Poort (2%), Duivendrecht (2%) en overige winkels/winkelgebieden buiten de gemeente (10%). Naast inwoners van Diemen is tevens omzet afkomstig uit de Bijlmermeer (Amsterdam- Zuidoost ten noorden van de A9), Amsterdam-Watergraafsmeer, IJburg en Duivendrecht. Met name de Bijlmermeer zorgt gezien het grote aantal inwoners voor een substantiële toevloeiing van dagelijkse bestedingen. Dit komt hoofdzakelijk ten goede aan de winkelcentra Diemerplein en Kruidenhof. De aanwezigheid van AHXL en Jumbo (een formule die ontbreekt in de Bijlmermeer) speelt hierin een belangrijke rol. In de reguliere niet-dagelijkse sector is de koopkrachtbinding van de inwoners van Diemen aan het eigen winkelaanbod aanzienlijk kleiner: 39%. 9 Gezien het beperkte aanbod (alleen Diemerplein beschikt over winkels in de niet-dagelijkse sector) en het zeer sterke krachtenveld is dit niet verwonderlijk. Ook andere woonplaatsen in de Randstad met een vergelijkbaar aantal inwoners behalen in de reguliere niet-dagelijkse sector een koopkrachtbinding van circa 40%. 2.2 Kernwinkelgebied: Diemerplein Met m 2 wvo aan in gebruik zijnde winkelruimte, verspreid over 38 winkels, is het geheel overdekte Diemerplein verreweg het grootste reguliere winkelgebied in Diemen. Het Diemerplein kent net als de andere winkelgebieden een focus op de Dagelijkse sector (mede door de aanwezigheid van AHXL), maar beschikt daarnaast als enige winkelgebied binnen de gemeente over een substantieel winkelaanbod in Mode & Luxe (15 winkels, m 2 wvo). Het overige aanbod bestaat uit winkels in Vrije Tijd en In/om het Huis. De afgelopen jaren stond Diemerplein in het teken van herontwikkeling en uitbreiding, tot een winkelcentrum dat in planologische zin ruimte biedt aan m 2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo), ten behoeve van detailhandel, horeca en dienstverlening. Het oude Diemerplein was van oudsher een goed functionerend winkelcentrum, maar had een gedateerde uitstraling. Halverwege 2012 opende het in omvang verdubbelde nieuwe Diemerplein. Mede omdat de oplevering samenviel met de crisis en de herontwikkeling van het VVE-blok op zich liet wachten, is het Diemerplein nog niet geheel ingevuld en daarmee ook nog niet op volle sterkte. 9 Dit percentage heeft betrekking op de branches die in Diemen gevestigd zijn. Indien ook de niet in Diemen gevestigde (reguliere) niet-dagelijkse branches worden meegeteld, bedraagt de koopkrachtbinding 27%. pagina 13

17 Oude situatie Bron: Bureau Stedelijke Planning Nieuwe situatie Bron: Bureau Stedelijke Planning Branchering Het dagelijkse aanbod in het Diemerplein omvat m 2 wvo, verspreid over 13 winkels en bestaat naast een Albert Heijn XL (3.100 m² wvo) uit een grote variatie aan versspeciaalzaken (bakker, groentewinkel, (keur)slager, slijter, viswinkel en kaaswinkel). Winkels met artikelen voor persoonlijke verzorging zijn onder andere Douglas, Kruidvat en Etos. Het niet-dagelijkse aanbod omvat m² wvo (25 winkels), met een sterke focus op Mode & Luxe. Belangrijke trekkers zijn Hema, C&A, Blokker en Zeeman. Functioneren In de huidige situatie staan nog 17 van de 72 commerciële units leeg. Samen meten zij ruim m 2 wvo. Voor elke gevulde winkelmeter staat in het Diemerplein ongeveer 0,2 m 2 wvo leeg. Dat komt neer op een winkelleegstand van circa 11,5%, ruim boven frictieniveau. Dit is relatief veel, maar de eigenaar is in verregaande onderhandeling over de invulling van een deel van deze leegstand. In vergelijkbare winkelcentra 10 in Nederland staat voor elke gevulde winkelmeter 0,13 m 2 wvo leeg. De gemiddelde winkelleegstand in deze centra bedraagt 8,1%. Binnen de koopkrachtoriëntatie van inwoners van Diemen op het dagelijkse aanbod in de eigen gemeente (78%), neemt Diemerplein verreweg het grootste aandeel in. Dit geldt ook 10 Onder vergelijkbare winkelcentra verstaan we hier alle door Locatus aangewezen Kernverzorgende Centra Klein pagina 14

18 voor de niet-dagelijkse oriëntatie. Die ligt op een lager niveau, maar het aandeel van het Diemerplein daarbinnen is zeer groot. Sterkte-zwakteanalyse Sterke eigenschappen van het Diemerplein zijn de uitstraling, de centrale ligging en de parkeerfaciliteiten. Diemerplein beschikt sinds de herontwikkeling over een moderne uitstraling, het grootste deel van het winkelcentrum oogt zeer aantrekkelijk. Daarnaast ligt het Diemerplein centraal in zowel de wijk Centrum als in de hele gemeente Diemen. Hierdoor is voor alle inwoners van Diemen de afstand tot het centrum zoveel mogelijk geminimaliseerd. Ook de parkeerkwaliteit kan positief worden beoordeeld, vanwege het ruime, overdekte aanbod. De parkeersituatie kan echter ook als een zwakte van het winkelcentrum worden beschouwd. Waar het Diemerplein zich in het verleden kon onderscheiden van andere winkelcentra in de regio door het aanbod aan gratis parkeerplaatsen op maaiveld, is de parkeersituatie in het winkelcentrum in de huidige situatie door de combinatie van betaald en gebouw minder aantrekkelijk voor consumenten, zowel voor de lokale bevolking als die van buiten Diemen. Daarnaast kampt het Diemerplein met te veel leegstand. Er wordt door eigenaar, ondernemersvereniging en gemeente hard gewerkt aan het invullen van deze leegstand. Een derde knelpunt is het gedeelde eigenaarschap van Diemerplein. Het merendeel van centrum is in handen van Delta Lloyd. In de westpunt van de overdekte winkelpassage resteert echter een blok van het oude Diemerplein, wat in handen is van een Vereniging van Eigenaren. Deze winkelplint nam niet direct deel aan de herontwikkeling, waardoor het qua uitstraling nog niet aansluit op andere delen van de passage. Dit resulteert in een wat rommelige indruk, er is kans dat hier binnenkort verandering in komt.. Tabel 7 Sterke en zwakke eigenschappen Diemerplein Sterk -Uitstraling -Centrale ligging binnen Diemen -Parkeerfaciliteiten Zwak -Aanbod/leegstand -Betaald parkeren -VVE Blok pagina 15

19 Figuur 5 Winkelcentrum Diemerplein Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning. 2.3 Boodschappencentra: Kruidenhof en Diemen-Noord Diemen telt twee ondersteunende boodschappencentra: Kruidenhof in Diemen-Zuid en Diemen-Noord in de gelijknamige wijk. In de vigerende detailhandelsnota zijn ze geoormerkt als wijkwinkelcentra, maar gelet op de omvang van de centra zijn het hooguit kleine wijkcentra. We noemen ze hier boodschappencentra, omdat dat het beste uitdrukt welke rol ze momenteel vervullen. Winkelcentrum Kruidenhof Het winkelcentrum Kruidenhof telt 9 winkels met een gezamenlijke omvang van m 2 wvo aan in gebruik zijnde winkelruimte. In het bestemmingsplan voor het winkelcentrum is planologisch m 2 bvo voor detailhandel, dienstverlening en horeca bestemd, met horeca gemaximeerd op 375 m 2. Het winkelcentrum heeft een boodschappenfunctie voor de inwoners van Diemen-Zuid, met een winkelaanbod in voornamelijk het dagelijkse segment. Ook vervult het winkelcentrum in aanvulling daarop een functie voor Duivendrecht en het noordelijk deel van Amsterdam-Zuidoost. 11 De functie voor de werknemers en bewoners van Bergwijkpark is zeer beperkt. 11 Op basis van klantherkomstinformatie van Jumbo Supermarkten bv pagina 16

20 Supermarkt Jumbo (945 m² wvo 12 ) is de drager van het winkelcentrum en wordt ondersteund door enkele versspeciaalzaken (bakker, slijter, keurslager, drogist, toko). Het niet-dagelijkse aanbod is beperkt en bestaat slechts uit een fietsenwinkel. Behalve de Jumbo en de Keurslager zijn er geen filiaalbedrijven. De Jumbo wordt door een zelfstandige ondernemer geëxploiteerd. Naast winkels zijn in de Kruidenhof tevens een kapper, stomerij, een apotheek en een snackbar gevestigd. Voor het winkelcentrum is een parkeerterrein met ca. 110 parkeerplaatsen waar klanten gratis kunnen parkeren. Het winkelcentrum is in december 2013 door SPFunds (een investeringsfonds) overgenomen van voormalig eigenaar Stadgenoot. De leegstand betreft twee panden, met een gezamenlijke omvang van 236 m 2 wvo. Figuur 6 Winkelcentrum Kruidenhof Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning 12 De supermarkt is een aantal jaren geleden met ca. 90 m 2 wvo uitgebreid. pagina 17

21 Winkelcentrum Kruidenhof Bron: Bureau Stedelijke Planning Winkelcentrum Diemen-Noord Het winkelcentrum Diemen-Noord (eigendom van Verwelius) telt eveneens 9 winkels, met een gezamenlijke omvang van m 2 wvo. Planologisch, via het vigerende bestemmingsplan, is hier m 2 bvo bestemd voor detailhandel, dienstverlening en horeca, met een maximum van 200 m 2 voor horeca. Het winkelcentrum heeft een boodschappenfunctie voor de inwoners van Diemen-Noord, met een winkelaanbod in voornamelijk het dagelijkse segment: Jumbo is de belangrijkste trekker met een winkel van 880 m² wvo. Het overige aanbod van levensmiddelen bestaat uit een (keur)slager, groentewinkel en een slijter. Het pand van de bakker (die gesloten was ten tijde van de opname) is inmiddels weer ingevuld met een bakker. Een zelfstandige drogist voorziet in de persoonlijke verzorging. Het niet-dagelijkse aanbod bestaat uit een bloemist, een winkel in tijdschriften/rookwaren en een dameskledingzaak. De winkelfunctie wordt ondersteund een tweetal horecagelegenheden en enkele diensten: een kapper, stomerij/kledingreparatie en een praktijk voor het bleken van tanden. Winkelcentrum Diemen-Noord bestaat uit een overdekte winkelpassage, met enkele verkooppunten in de plint aan de buitenzijde van het complex. Rondom is voldoende gratis parkeergelegenheid. Ook winkelcentrum Diemen-Noord kampt met (dreigende) leegstand. Op dit moment staan twee units leeg, met een gezamenlijke omvang van 115 m 2 wvo. Winkelcentrum Diemen-Noord Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 18

22 Figuur 7 Winkelcentrum Diemen-Noord Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning Sterkte-zwakte analyse Een belangrijke troef voor de twee boodschappencentra is het gratis parkeren. Hier hebben de wijkcentra een sterke positie ten opzichte van het (betaald parkeren in het) Diemerplein. Voor winkelcentrum Kruidenhof geldt overigens dat veel parkeerplaatsen worden bezet door langparkeerders (forensen en reizigers die hier gratis parkeren en vervolgens met metro of trein verder reizen naar Amsterdam of Schiphol). Een tweede voordeel van de beide boodschappencentra is de over het algemeen goede band tussen winkelier en klant. Dat ondernemers hun klanten goed kennen maakt het mogelijk om een assortiment aan te bieden dat optimaal aansluit op de vraag. Er zijn ook zwakke punten. Zo zouden beide hun uitstraling als winkelcentrum kunnen verbeteren.. Leegstand en een op sommige plekken verouderde uitstraling zijn hier debet aan. Daarnaast zijn de supermarkten van beperkte omvang (zie hoofdstuk 3), waardoor zij niet in staat zijn een volwaardig assortiment aan te bieden. Een derde nadeel, met name voor winkelcentrum Diemen-Noord, is de beperkte omvang van het marktgebied, en de beperkte bovenwijkse potenties. Tabel 8 Sterke en zwakke eigenschappen boodschappencentra Sterk Zwak -Gratis parkeren -beperkte commerciële uitstraling -Ondernemers kennen hun klanten -Supermarkten (te) klein -Assortiment afgestemd op buurt/wijk -Beperkte omvang marktgebied pagina 19

23 2.4 De Sniep Na de verhuizing van de voormalige meubelboulevard naar Villa ArenA is De Sniep het enige overgebleven grootschalige winkelcluster in Diemen. Het bestaat uit een viertal winkels in de branches Wonen (Kwantum, Troost Verlichting, Carpet Right) en Doe-het-zelf (Gamma). 13 In planologische zin is hier m 2 bvo bestemd voor PDV-winkels. De winkels op De Sniep hebben een bovenlokale verzorgende functie en bedienen de inwoners van Diemen, maar ook die van Amsterdam Oost en delen van Amsterdam-Zuidoost. 14 Het terrein biedt voldoende gratis parkeerplaatsen. In de nabije toekomst wordt de entree naar De Sniep opnieuw ingericht, om de doorstroming en toegankelijkheid vanaf de Muiderstraatweg te verbeteren. Figuur 8 De Sniep Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning 13 Dit betreft de stand van zaken per januari In februari 2014 is de Kwantum gesloten. In de analyses is hiermee geen rekening gehouden. 14 Op basis van informatie uit KSO2011 en klantherkomstgegevens Gamma pagina 20

24 Figuur 9 De Sniep Bron: Bureau Stedelijke Planning Sterkte-zwakteanalyse Sterke kanten van De Sniep zijn met name de uitstekende bereikbaarheid en de parkeersituatie. De Sniep ligt op korte afstand van de A1, A10 en A9 en is daarmee van alle kanten in de regio Amsterdam goed bereikbaar. Daarnaast beschikt De Sniep over een grote hoeveelheid gratis parkeerplaatsen. De combinatie van goede bereikbaarheid, parkeren en een omvangrijke Gamma (3.775 m 2 wvo, aanzienlijk groter dan veel andere bouwmarkten binnen de A10-Oost), zorgt ervoor dat De Sniep naast de inwoners van Diemen ook een belangrijke verzorgende functie kent voor delen van Amsterdam-Oost en Amsterdam- Zuidoost. Aandachtspunten voor De Sniep betreffen onder andere de herkenbaarheid en zichtbaarheid als winkelcluster. In de huidige situatie oogt De Sniep vooral als een incidentele clustering van enkele grootschalige winkels in Doe-het-zelf en Wonen. Samenwerking tussen de ondernemers en eigenaar, bijvoorbeeld in de vorm van gezamenlijke marketing en profilering kan hier verandering in brengen. Met de aanstaande herontwikkeling van de entree wordt de zichtbaarheid van De Sniep vergroot. Tabel 9 Sterke en zwakke eigenschappen De Sniep Sterk -Gratis (en voldoende)parkeren -Bereikbaarheid -Relatief grote bouwmarkt -Aanwezigheid McDonalds Zwak -Herkenbaarheid -Zichtbaarheid -Samenwerking - (Dreigende) leegstand pagina 21

25 2.5 Overige (winkel)gebieden en ontwikkelingen Arent Krijtsstraat In de Arent Krijtsstraat was van oudsher een lint met kleinschalige (winkel)voorzieningen in de plint, en fungeerde in de jaren vijftig en zestig - voor de komst van het Diemerplein - als hoofdwinkelcentrum van Diemen. De winkelstraat die het van oorsprong was heeft zich steeds meer ontwikkeld tot een straat met een combinatie van winkels, dienstverlening en horeca. Het huidige winkelaanbod bestaat voornamelijk uit winkels die doelbewust bezocht worden, zoals een biologische supermarkt (Puur), een slijterij, een chocoladewinkel, een opticien, een fietsenwinkel en een scooterwinkel. Parkeren is beperkt mogelijk voor de winkels, langs de straat (blauwe zone) en in de zijstraten. Muiderstraatweg Rond de kruising Ouddiemerlaan en Muiderstraatweg is een aantal kleinschalige winkels gevestigd in het niet-dagelijkse segment. Het betreft hier twee kledingzaken, een opticien, een tweedehands kledingzaak en een audicien. Deze winkels worden ondersteund door diverse horeca, een zonnestudio en een kapper. Voorts staat er aan de Muiderstraatweg een tweetal kiosken, ten behoeve van bloemen en ten behoeve van vis. Campus Diemen Zuid Op de studentencampus in Diemen-Zuid is sinds eind oktober 2013 een kleine Albert Heijn van 400 m² wvo gevestigd. Het assortiment is compleet, maar de keuze is kleiner dan in een reguliere supermarkt. Met het koffieconcept en verpakte sandwiches speelt de winkel in op de jonge doelgroep die op de campus woont. Een winkel in lectuur en rookwaren is aanstaande. In totaal gaat het om 665 m 2 bvo aan detailhandel en 605 m 2 bvo aan dienstverlening dat via een omgevingsvergunning mogelijk is gemaakt. Naast de genoemde winkels omvat het complex onder meer een sportschool en een tweetal café-restaurants. Arent Krijtsstraat Bergwijkpark-Noord Campus Diemen Zuid Bron: Bureau Stedelijke Planning Plantage de Sniep In het globale bestemmingsplan Plantage de Sniep is m 2 bvo aan commerciële voorzieningen gereserveerd, waaronder detailhandel. Omdat de gemeente zelf eigenaar is van de betreffende gronden zal de detailhandelsvisie uitsluitsel moeten geven over de beoogde omvang en invulling van deze ruimtelijke en planologische reservering. pagina 22

26 Tot slot is er in Bergwijkpark, op de grens met Amsterdam-Zuidoost via een omgevingsvergunning 240 m 2 bvo detailhandel/horeca mogelijk gemaakt op het terrein van de tijdelijke studentenhuisvesting. Deze wordt momenteel ingevuld met een kleine supermarkt, De Keet Diemen. 2.6 Warenmarkt en standplaatsen De woensdagse warenmarkt op en rond het Diemerplein is een waardevolle aanvulling op het gevestigde aanbod in het winkelcentrum, en versterkt de binding van de inwoners van Diemen aan het centrum van de plaats. Bovendien draagt het in positieve zin bij aan de bescheiden bovenlokale functie van het Diemerplein. De warenmarkt telt 79 marktkramen, verdeeld over 39 marktkooplieden. In totaal biedt de markt ruimte aan 32 branches. Ten aanzien van de losse standplaatsen geldt dat deze vooral in de boodschappencentra een welkome aanvulling kunnen zijn van het (onder druk staande) dagelijks aanbod in deze centra. Diemen telt momenteel 19 vergunninghouders, waarvan drie seizoensgebonden ten behoeve van de verkoop van kerstbomen (Diemerplein en winkelcentrum Diemen-Noord) en oliebollen (Diemerplein). Het winkelaanbod in de boodschappencentra Winkelcentrum Diemen-Noord en Kruidenhof wordt respectievelijk vier en zes dagen per week aangevuld met een viskraam. Op en rond het Diemerplein zijn, verspreid over de dagen van de week, standplaatsen actief in uiteenlopende branches: vis, kaas, groente en fruit, brood/banket, snacks, poelier, loempia s en planten en bloemen. Voor een aantal van deze branches geldt dat zij reeds in het winkelcentrum zijn gevestigd. 2.7 (Ontwikkelingen in het) krachtenveld Ten oosten van Diemen, net buiten de gemeentegrens, ligt winkelcentrum Maxis Muiden. Dit winkelcentrum opende begin jaren 70 zijn deuren, als Nederlandse variant van de Franse hypermarché. In het begin van deze eeuw ontwikkelde het zich tot de huidige Megastores. In de huidige situatie is Maxis, na het winkelaanbod in Diemen zelf (Diemerplein, Kruidenhof en Diemen-Noord), het winkelcentrum waar de inwoners van Diemen het meest op georiënteerd zijn voor hun dagelijkse boodschappen. Maxis Muiden telt 18, voornamelijk grootschalige winkels, met een gezamenlijke omvang van circa m 2 wvo, in onder andere de branches Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd (sport, speelgoed). Met AHXL, Hema, Etos, Kruidvat, Zeeman, Blokker en C&A beschikt Maxis over een aantal belangrijke trekkers die ook in winkelcentrum Diemerplein zijn gevestigd. Naast inwoners van Diemen is Maxis Muiden ook een populaire bestemming voor inwoners van IJburg. Met het realiseren van de OOIJ, en het gelijktijdig sluiten van de tijdelijke verbindingsweg, zal het meer tijd en moeite kosten om vanuit IJburg Maxis te bereiken. Ten zuiden van Diemen bevindt zich winkelcentrum Amsterdamse Poort, met daarnaast de Megastores in de ArenA-Boulevard en Villa ArenA. Amsterdamse Poort (circa m 2 wvo) vervult een stadsdeelverzorgende functie voor Zuidoost, met een winkelaanbod dat hoofdzakelijk bestaat uit de Dagelijkse sector en Mode & Luxe. De Megastores hebben met Mediamarkt, Decathlon, Perry Sport XL, Esprit XL en Prenatal XL een regionale reikwijdte, terwijl Villa ArenA in potentie heel Nederland bedient. De totale omvang van de Megastores en Villa ArenA betreft circa m 2 wvo. Onder de inwoners van Diemen is Amsterdamse Poort een populair winkelgebied, met name voor niet-dagelijkse aankopen. pagina 23

27 Ten noordwesten van Diemen, in Amsterdam, bevinden zich diverse winkelgebieden die aantrekkingskracht uitoefenen op inwoners uit Diemen. Met name de Amsterdamse binnenstad is populair: uit het koopstromenonderzoek van Strabo weten we dat circa 20% van de niet-dagelijkse bestedingen van de inwoners van Diemen hier wordt gedaan. Ook voor de dagelijkse sector speelt de binnenstad een niet te verwaarlozen rol (3% van de bestedingen). Andere voor Diemen relevante winkelgebieden zijn het Christiaan Huygensplein en de Linnaeusstraat/Oostpoort, waar maart 2014 een nieuw winkelcentrum opent, met een totale omvang van m 2 aan commerciële voorzieningen. Hiermee neemt de concurrentie in de regio verder toe. Figuur 10 Krachtenveld Diemen Bron: Locatus Retailverkenner, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning De grootte van de bolletjes corresponderen niet met het aantal m²; Totaal wvo is exclusief leegstand pagina 24

28 3 Contextanalyse: trends, ontwikkelingen en beleidskader In dit hoofdstuk staat de context centraal waarbinnen de Diemense winkelstructuur en winkeliers opereren. Allereerst zijn relevante trends en ontwikkelingen benoemd en toegelicht (paragraaf 3.1) die van invloed zijn op het functioneren en het toekomstperspectief van winkels winkelgebieden. Vervolgens zijn de bestaande beleidscontouren uitgezet (paragraaf 3.2) voor de nieuwe detailhandelsvisie in de gemeente Diemen. Het doel van dit hoofdstuk is het beantwoorden van de vraag welke ontwikkelingen invloed hebben op de (toekomstige) voorzieningenstructuur en wat voor eisen hierdoor worden gesteld aan het aanbod? 3.1 Trends en ontwikkelingen in de detailhandel Een groot aantal factoren is van invloed op het winkelgedrag van de consument en daarmee op het functioneren en perspectief van winkels en winkelgebieden. Kort samengevat kunnen de nu actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel kort worden samengevat in 15 : Economische ontwikkelingen; Demografische ontwikkelingen; Internet en technologische ontwikkelingen. We lichten ze hieronder kort toe. Economische ontwikkelingen De economische crisis, die zijn oorsprong vond in de kredietcrisis en de val van Lehman Brothers in de Verenigde Staten in 2008, heeft grote weerslag op westerse wereld, Nederland incluis. Nederland zit in zijn derde recessie sinds het uitbreken van de kredietcrisis. De detailhandelsbestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op een historisch laag niveau, hoewel deze in november 2013 met negen punten verbeterde tot -18, het hoogste punt in twee jaar (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek). Figuur 11 Gemiddelde vloerproductiviteit dagelijkse en niet-dagelijkse winkels (in ) en ontwikkeling (in%) Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011 Herstel lijkt evenwel aanstaande. Klaas Knot, president van de Nederlandsche Bank, en ook gerenommeerde economen uit binnen- en buitenland denken dat de recessie in ons land voorbij is (november 2013). Het herstel is vermoedelijk broos. Nederland heeft, net als veel 15 Gebaseerd op het PET-model (People, Economics and Technolgy) van The Economist. pagina 25

29 andere ontwikkelende landen, de afgelopen jaren omvangrijke publieke en private schulden opgebouwd. Deze hoge schulden vormen momenteel een belangrijk risico bij het herstel van de economie. Het afbouwen van de hoge (overheids)schulden wordt bovendien bemoeilijkt door de vergrijzing. De vergrijzing drukt namelijk zwaar op de collectieve lasten (ter dekking van oplopende AOW-uitgaven en zorgkosten). De algemene verwachting is dat een aanstaand herstel in Nederland niet direct gepaard zal gaan met een groei van de werkgelegenheid. Het aantal inactieven blijft voorlopig hoog. Ook hebben aanhoudende overheidsbezuinigingen lastenverzwaring tot gevolg. Financiële instellingen blijven pessimistisch voor toekomst van de detailhandelssector. ABN Amro heeft zijn verwachtingen voor de Nederlandse detailhandel in 2013 en 2014 verder naar beneden bijgesteld. ING Economisch Bureau publiceerde onlangs de Sectorvisie Fashion. Doordat mensen op koopjes jagen of hun kledingaankopen uitstellen, blijven de vooruitzichten voor kleding- en schoenenwinkels somber. Volgens ING daalt de omzet in de kledingbranche in 2013 met 4% en in 2014 met 1,5%. ING stelt dat onder invloed van de crisis en internet de oppervlakte van kledingwinkels met 30 tot 40 procent moet worden verkleind om de kledingbranche weer gezond te krijgen. De Rabobank voorziet een gemiddelde daling van de particuliere consumptie van 1% per jaar tot 2020 (thema-update detailhandel, december 2013). Behalve daling van de particuliere consumptie (in volume) is er nog een probleem voor de detailhandel. Andere sectoren trekken een groter deel van de consumptieve bestedingen aan. Denk aan gezondheid, mobiliteit (reizen) en vrije tijd. Demografische ontwikkelingen Nederland staat aan de vooravond van een demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig sprake van verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), vergrijzing en een krimpende beroepsbevolking. Al deze demografische ontwikkelingen hebben een negatief effect op het bestedingspotentieel. De vergrijzing lijkt het grootste effect te hebben op de detailhandelsbestedingen. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Dit is een groei van 62% ten opzichte van nu. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de winkels dan de mensen jonger dan 65. Schattingen lopen uiteen van 20 tot 40%. De nieuwe generatie 65-plussers is steeds fitter, voelt zich jonger, werkt (deels noodgedwongen) langer en heeft ook meer te besteden (door goede pensioenen en gerealiseerde overwaarde op de eigen woning). Echter, verhoging van de eigen bijdrage, vercommercialisering van de zorg en schaarste aan betaalbare woon-zorgvoorzieningen leiden er toe dat een steeds hoger aandeel van het budget naar de zorg gaat. Ook jongere generaties reserveren meer geld voor toekomstige zorguitgaven. Voor zover ze meer vrij te besteden hebben, is het niet vanzelfsprekend dat senioren meer uitgeven aan detailhandel. Ze hebben namelijk minder koopdrang hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig elk jaar te vernieuwen en meer keuzevrijheid en tijd. Ze zijn de ultiem kritische consumenten. pagina 26