Beleidslijn reststroken gemeente Sint-Michielsgestel

Transcriptie

1 Beleidslijn reststroken gemeente Sint- Michielsgestel Wetstechnische informatie Gegevens van de regeling Overheidsorganisatie Officiële naam regeling Citeertitel Besloten door Deze versie is geldig tot (als de vervaldatum is vastgesteld) Onderwerp gemeente Sint-Michielsgestel Beleidslijn reststroken gemeente Sint-Michielsgestel Beleidslijn reststroken gemeente Sint-Michielsgestel College van burgemeester en wethouders Grondbeleid: Beleidslijn reststroken Opmerkingen m.b.t. de regeling Geen Grondslagen 1. Burgerlijk Wetboek Regelgeving die op deze regeling is gebaseerd (gedelegeerde regelgeving) 1. Geen Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen Datum inwerkingtreding Terugwerkende kracht Betreft Ontstaansbron: datum ondertekening; bron bekendmaking nieuwe regeling De Brug, 18 januari 2007 Inwerkingtreding: datum ondertekening; bron bekendmaking De Brug, 18 januari 2007 Voorstel gemeenteraad Index,

2 Geconsolideerde tekst van de regeling Reststrokenbeleid INHOUD 1. Inleiding 4 2. Reststroken 5 3. Uitgifte Verzoek Koop Besluitvorming Geldigheid aanbod Notarieel transport Kosten bij aankoop Opbrengsten Huur 7 4. Uitgiftecriteria Voorwaarden bij uitgifte (verkoop en verhuur) Voorwaarden bij verkoop Voorwaarden bij verhuur 9 5. Systematiek indeling perceel Voor-, zij- en achtererf Hoekpercelen 11 6 Verkoop- en verhuurprijzen Verkoopprijzen reststroken Reststrook grenzend aan het voorerf Reststrook grenzend aan de zij- en achtererf Reststrook met bebouwingsmogelijkheden Bouwmogelijkheden uitgegeven reststroken Verhuurprijzen reststroken Reststroken kleiner dan 250 m² Percelen groter dan 250 m² Opsomming van de verkoop- en verhuurprijzen 16 7 Voorkomen van ongewenste afscheidingen 17 8 Onrechtmatig in gebruik gemeente grond Houder Bezitter Eigendomsrecht Te goeder trouw 18 2

3 8.5 Te kwader trouw Eens houder altijd houder Revindicatie Verjaring Verkrijgende verjaring Bevrijdende verjaring Stuiting Bezitsverlies Onvrijwillig bezitverlies Erkenning Aanmaning Daad van rechtsvervolging Nieuwe verjaringstermijn Inschrijving in het openbaar register 21 9 Interne procedure Gegevens rapporteren Vervreemden, verhuren of ontruimen Perceel niet in strijd met het reststrokenbeleid en publiekrechtelijke bepalingen Perceel in strijd met het reststrokenbeleid en publiekrechtelijke bepalingen Tweede brief Advocaat Burgelijke Rechtvordering Rechtbank Gerechtshof Hoge Raad Begripsbepaling 25 3

4 Bijlagen 1 Koopovereenkomst reststroken 2 Huurovereenkomst reststroken 3 Stroomschema 4 Brief aanbieden koop of huurovereenkomst onrechtmatig in gebruikgenomen grond 5 - Brief in strijd met het bestemmingsplan - Brief in strijd met het bestemmingsplan en bouwen zonder vergunning - Brief in strijd met het groenbeheersplan - Brief in strijd met de beleidsnotitie reststroken 6 Bedank brief 7 Tweede brief 8 Bedank brief 2 1. Inleiding Bij de gemeente Sint-Michielsgestel komen met grote regelmaat verzoeken binnen van bewoners om in aanmerking te komen voor koop of huur van reststroken of openbaar groen, meestal grenzend aan hun woning. Ook klagen veel inwoners van de gemeente Sint-Michielsgestel over het feit dat sommige inwoners zich een reststrook toe-eigenen. Vanwege de grote hoeveelheid frequente verzoeken en of opmerkingen betreffende reststroken is het van belang dat deze procesmatig worden afgehandeld. Vandaar dat de Nota zo is opgesteld dat deze als leidraad fungeert ten behoeve van de problematiek rondom reststroken. Met het actualiseren van de beleidsnotitie reststroken, hebben we de volgende doelen voor ogen: - Het formuleren van heldere en duidelijke beleidsregels op basis waarvan uitgifte van reststroken moet plaatsvinden; - Kwaliteit van de leefomgeving; - Het genereren van extra inkomsten en op de langere termijn lagere kosten van onderhoud; - Tegengaan van onrechtmatig in gebruik nemen van gemeentegrond. 4

5 2. Reststroken Onder reststroken dient te worden verstaan: perceeltjes openbare ruimte, ter grootte van maximaal 250 m², die aan particulier gebied grenzen (woonpercelen) en die vanwege hun karakter en situering geen bijdrage leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte als leefomgeving. Onder reststroken wordt niet verstaan perceeltjes nabij bedrijven. Er zijn twee vormen van uitgifte van reststroken, namelijk verkoop en verhuur. De hoofdregel bij de keuze voor de uitgiftevorm dient te zijn dat indien er een mogelijkheid is om de reststrook te verkopen, deze niet wordt verhuurd. Een reststrook zal worden verhuurd, als de gemeente de strook niet in bezit hoeft te hebben en het niet mogelijk is om de grond te verkopen. In de beleidsnotitie voor de verkoop en ingebruikgeving van reststroken gemeentegrond van 1997 werd de verhuur van gemeentegrond aangeduid als ingebruikgeving. Juridisch is er echter sprake van verhuur. Het betreft immers een overeenkomst waarbij de ene partij (de gemeente) zich verbindt aan de andere partij (de burger) een zaak of een gedeelte daarvan (een perceeltje grond) in gebruik te verstrekken en de ander zich verbindt tot een tegenprestatie (het betalen van een vergoeding) (artikel 7:201 BW). Ook al wordt aan een overeenkomst de titel ingebruikgeving meegegeven, strikt juridisch is er toch sprake van huur. De wettelijke regels betreffende huur en verhuur zijn dan van toepassing. Slechts wanneer er om niet in gebruik wordt gegeven, is daar geen sprake van. Daarom dient in het vervolg altijd te worden gekozen voor een huurovereenkomst met uitzondering van die gevallen waarin een zaak feitelijk om niet in gebruik wordt gegeven. Bij verhuur van gronden zijn een aantal bepalingen van de Huurwet niet van toepassing en kan er bijvoorbeeld privaatrechtelijk overeengekomen worden dat opzegging te allen tijde op eerste aanzegging van de gemeente kan plaatsvinden. 5

6 3. Uitgifte Nadat een inwoner een verzoek voor het huren of kopen van een reststrook heeft ingediend, zal de gemeente nagaan of zij de reststrook wil afstoten en op welke wijze zij de reststrook afstoot. Hieronder zal het indienen van het verzoek en uitleg over de huur en verkoop verder worden beschreven. 3.1 Verzoek Indien een burger in aanmerking wilt te komen voor koop of huur van een reststrook binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Sint-Michielsgestel, dient hij een schriftelijk verzoek daartoe in te dienen bij de afdeling Ontwikkeling van de sector Grondgebiedzaken. In dit schriftelijke verzoek moeten de volgende gegevens vermeld zijn: - naam- en adresgegevens (eventueel telefoonnummer); - exacte locatie van de betreffende reststrook aangegeven door middel van een situatietekening; - de reden van aankoop (wat zijn de plannen met de reststrook). Als een verzoek al eens eerder door de gemeente is afgewezen en de omstandigheden niet zijn gewijzigd ten aanzien van de afwijzing, zal een tweede verzoek zonder meer worden afgewezen. 6

7 Het door aanvragers aangevoerde argument tot uitgifte over te gaan, louter vanwege slecht of matig gemeentelijk onderhoud, wordt niet als motief aanvaard om tot uitgifte over te gaan. Verzoeken tot aankoop van grond welke de afgelopen twee jaar standaard zijn afgewezen, zullen opnieuw worden beoordeeld. 3.2 Koop Redenen voor de gemeente om reststroken te verkopen zijn onder andere: - reststroken laten zich in het algemeen gemakkelijk verwaarlozen. Dit komt de kwaliteit van het straatbeeld niet ten goede; - tegemoet komen aan wensen van burgers, de koper heeft niet meer te maken met privaatrechtelijke beperkingen als de grond zijn eigendom is en het levert waardevermeerdering op voor de totale onroerende zaak; - Een nevendoelstelling van de verkoop van reststroken door de gemeente is om in financieel opzicht extra opbrengsten te genereren. Dit financiële doel is niet het hoofddoel. De kwaliteit van de woonomgeving gaat voor de extra opbrengsten die grondverkoop met zich meebrengt. Een kwalitatief goede woonomgeving houdt in dat de burgers uit de gemeente Sint-Michielsgestel zich prettig en veilig voelen en graag in de gemeente willen wonen o.a. vanwege de mooie omgeving en inrichting. Bij verkoop van teveel (structuurbepalend) groen zal dat gevoel kunnen verdwijnen; - er zijn geen administratieve kosten meer voor verhuur en/of handhaving. In (relatief) nieuwe bestemmingsplannen voor nieuwbouwlocaties mogen weinig of geen reststroken voorkomen. Bij herziening van een bestemmingsplan zou in het vervolg aan de hand van een uitgiftekaart kunnen worden vastgelegd welke stroken gemeentegrond in aanmerking komen voor uitgifte. Bij deze uitgiftekaarten kan onderscheid worden gemaakt naar concrete en individueel uitgeefbare situaties en nader uit te werken collectieve situaties. Als basis van een dergelijke uitgiftekaart uitgifte mogelijk is, is uitgifte op basis van verkoop uitgangspunt Besluitvorming Op grond van artikel 160 van de Gemeentewet is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten en deze te verrichten. Op basis van de op 9 augustus 2005 vastgestelde Algemene Mandaatlijst is de beslissing op verzoeken tot verkoop van reststroken en de ondertekeningsbevoegdheid door het college gemandateerd aan de portefeuillehouder Grondgebiedzaken Geldigheid aanbod Als het college besloten heeft dat een reststrook voor verkoop in aanmerking komt, zal een schriftelijk aanbod worden gedaan aan de verzoeker. In dit schriftelijke aanbod wordt een termijn gesteld van 6 weken waarbinnen verzoeker kan reageren op het aanbod. Na deze 6 weken vervalt het aanbod. 7

8 3.2.3 Notarieel transport De afhandeling van het notariële transport vindt bij voorkeur plaats bij Notariskantoor Mandos te Sint-Michielsgestel of Notariskantoor Wedemeijer en Dielissen te Berlicum. Als koper wenst, kan hij de notariële afhandeling ook laten plaatsvinden bij een ander notariskantoor Kosten bij aankoop Bij het notariële transport dient de grondprijs kosten koper te worden voldaan. Kosten koper staat voor de kosten van: - de notaris; - het kadastraal recht; - de overdrachtsbelastingen. Ook komen eventuele taxatiekosten en kosten voor een eventueel uit te voeren bodemonderzoek voor rekening van koper Opbrengsten Uit de totale opbrengsten van dit project moeten in eerste instantie alle kosten worden gedekt die met de uitvoering te maken hebben. Deze kosten bestaan onder andere uit de in te zetten ambtelijke uren, de kosten van herinrichting van terreinen die, ter uitvoering van deze beleidsnotitie terugkomen naar de gemeente en de kosten van voorlichting en communicatie. De resterende beperkte opbrengsten zullen gereserveerd worden voor toekomstige strategische aankopen. 3.3 Huur Door de afdeling Uitvoering zullen de huidige in gebruik gegeven reststroken worden beoordeeld op de mogelijkheid tot verkoop. Als de betreffende reststroken in aanmerking komen voor verkoop, zullen zij aan de huidige gebruiker te koop worden aangeboden. Als de huidige gebruiker geen gebruik wenst te maken van het aanbod zal de ingebruikgeving worden omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, onder de voorwaarde dat de gemeente de huurovereenkomst op elk moment kan beëindigen. Dit geldt overigens ook voor de huurder. De prijsaanpassing zal op deze huurovereenkomst van toepassing zijn. Zie bladzij 15 en 16. De beslissings- en ondertekeningsbevoegdheid worden door het goedkeuren van de onderhavige beleidsnotitie door het college gemandateerd aan de adjunct-directeur. Voor nieuwe verzoeken tot huur van reststroken geldt dat er in principe niet meer verhuurd wordt indien koop mogelijk is. Dus de gemeente Sint-Michielsgestel geeft de voorkeur aan de verkoop van reststroken. 8

9 4 Uitgiftecriteria Voordat stroken gemeentegrond uitgegeven kunnen worden moet er aan diverse voorwaarden worden voldaan. Deze voorwaarden zijn gesteld om de kwaliteit van de woonomgeving te waarborgen. 4.1 Voorwaarden bij uitgifte (verkoop en huur) Door de gemeente Sint-Michielsgestel worden de volgende voorwaarden gesteld: In nieuwe woongebieden wordt -omdat op zeer zorgvuldige wijze een verkaveling tot stand is gekomen- binnen 5 jaar na de eerste bewoning van het gebied, geen reststroken uitgegeven; De gemeente geeft geen reststroken uit aan bedrijven; Een uit te geven strook grond moet gelegen zijn aan het woonperceel van de verzoeker. Uitgifte van gemeentegrond vindt niet plaats als de grond een duidelijke stedenbouwkundige, planologische, archeologische of verkeersveilige functie heeft. Ook mag uitgifte van een reststrook in geen geval beeld- of structuurbepalend groen betreffen. Beeld- of structuurbepalend groen wordt gevormd door beplanting langs de hoofdroutes, waterlopen, parken en groen op de pleinen. Dit groen ondersteunt en versterkt de stedenbouwkundige opzet en geeft oriëntatie in zowel stedelijk- als buitengebied. Als er sprake is van een beeldbepalende functie of structuurbepalend groen, wordt er niet overgegaan tot uitgifte; Uitgifte van een reststrook mag in geen geval groen met een hoge ecologische waarde betreffend; Uitgifte van reststroken mag niet in strijd zijn met de keurbepalingen van het waterschap; Uitgifte van reststroken mag geen (negatieve) gevolgen hebben voor de (toekomstige) inrichtingsmogelijkheden; Wanneer verkoop van een reststrook mogelijk is, wordt er niet verhuurd; Versnippering van de openbare ruimte dient te worden voorkomen. In sommige gevallen wensen burgers reststroken in eigendom / gebruik te krijgen die zich uitstrekken langs meerdere huispercelen. Als zou blijken dat niet alle aangrenzende eigenaren/huurders tot aankoop/huur wensen over te gaan, ontstaat er een zogenaamde kantelenstructuur. Het beheren van de op deze wijze overblijvende groenstructuren is niet efficiënt, vergt meer onderhoud en brengt dus meer kosten met zich mee. Dit betekent, dat wanneer een, op zich voor uitgifte vatbare, reststrook zich langs meerdere huispercelen uitstrekt, alle aangrenzende bewoners tot koop/huur van het tegen hun woonperceel gelegen gedeelte van de strook bereid moeten zijn. Uitgifte van een reststrook mag niet leiden tot aantasting van de privacy van direct omwonenden. Als dit wel het geval is, vindt geen uitgifte plaats. Uitgifte van een reststrook is niet mogelijk, als er een voetpad ligt tussen de betreffende reststrook en het huisperceel van verzoeker. Uitgifte van een reststrook is niet mogelijk, als de betreffende grond door anderen gehuurd wordt. Uitgifte van reststroken is niet mogelijk, als het gaat om (ondergrond van) parkeerplaatsen. Als langs openbaar water een werkpad of schouwpad gelegen is, wordt de betreffende grond niet uitgegeven in verband met uit te voeren onderhoud van het water. Uitgifte van reststroken vindt niet plaats, als het deel uitmaakt van afschermende beplanting rondom speelplekken. 9

10 Er vindt geen verkoop plaats van gronden aan huurders van woningen in verband met de te verwachten problemen bij wisseling van de huurders. De grond kan gekocht worden door de eigenaar van de woning. Het moet zeker zijn dat de gemeente geen plannen heeft voor de desbetreffende grond in de nabije toekomst. Hiervoor moet toetsing plaatsvinden aan geldende of in ontwikkeling zijnde (bestemmings)plannen en aan de verkeersplannen. Uitgiften van reststroken mag niet leiden tot ingesloten eigendommen. Deze ingesloten eigendommen zijn niet meer te verkopen of te onderhouden. Als de grond grenst aan percelen van verschillende eigenaren, die alle interesse hebben in aankoop/huur van een deel van de reststrook, dient overeenstemming bereikt te worden met de verschillende eigenaren/huurders over de verdeling van het perceel gemeentegrond Voorwaarden bij verkoop Er mogen -in principe- geen kabels en leidingen in de te verkopen reststroken aanwezig zijn. Onderdeel van de toetsing is dat onderzoek wordt gedaan naar de aanwezigheid van kabels en leidingen in de reststrook, uiteraard slechts voorzover een verzoek niet al op andere gronden wordt afgewezen. Bij aanwezigheid van kabels en leidingen in de betreffende reststrook vindt geen verkoop plaats. Mochten de nutsbedrijven echter bereid zijn de kabels en/of leidingen te verplaatsen dan kan wel tot verkoop van de reststrook worden overgegaan. De kosten van het omleggen van de kabels en/of leidingen komen in dat geval geheel voor rekening van de koper. De koper dient echter zelf overeenstemming te bereiken met de nutsbedrijven. Gemeente werkt slechts mee aan verkoop indien de koper de gemaakte afspraken met de nutsbedrijven schriftelijk heeft vastgelegd en een bevestiging van het nutsbedrijf wordt overlegd. Verkoop van een reststrook vindt niet plaats als er riolering in de reststrook of straatmeubilair op de reststrook aanwezig is. Als het riool of het straatmeubilair verplaatst kan worden kan tot verkoop van de reststrook worden overgegaan. De kosten voor het omleggen van het riool of het straatmeubilair komen dan geheel voor rekening van de koper. Als het mogelijk is om bouwwerken op te richten, zoals een carport of garage die op die locatie niet gewenst zijn, dan moet er niet tot verkoop worden overgegaan. Deze bouwwerken kunnen de kwaliteit van de woonomgeving aantasten. Bodemonderzoek Voordat wordt overgegaan tot de verkoop van het perceel grond, worden de verzoeken tot verkoop van gemeentegrond voorgelegd aan de afdeling Uitvoering van de sector Grondgebiedzaken. Door de betreffende ambtenaar wordt onderzoek verricht naar het historische gebruik. Als dit onderzoek hiertoe aanleiding geeft kan besloten worden om op kosten van de koper een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren. Verzoeker kan echter altijd zelf een verkennend bodemonderzoek op zijn kosten uit laten voeren. Mocht hieruit een verontreiniging aan het licht komen waardoor de grond niet kan worden gebruikt als door verzoeker beoogt dan zal de gemeente de kosten van het uitgevoerde bodemonderzoek aan verzoeker vergoeden. De aan deze beleidsnotitie toegevoegde koopovereenkomst geeft de voorwaarden en bedingen aan waartegen verkoop van een reststrook kan plaatsvinden. 10

11 4.1.2 Voorwaarden bij verhuur De gemeente streeft ernaar de bestaande huurovereenkomst te beëindigen en de grond te koop aan te bieden aan de huidige gebruiker, mits deze woningeigenaar is. Als de huurder niet wil kopen en niet wil huren tegen de nieuwe prijs, wordt de huurovereenkomst door de gemeente beëindigd en wordt de grond weer in eigen beheer genomen. Uitgangspunt van het beleid is dat de huidige huurders/gebruikers hun bestaande rechten behouden, echter op basis van de nieuw vastgestelde gebruiksvoorwaarden. Voordat stroken gemeentegrond verhuurd kunnen worden, moet er aan diverse voorwaarden worden voldaan. Deze voorwaarden zijn gesteld om de kwaliteit van de woonomgeving te waarborgen. Door de gemeente Sint-Michielsgestel worden de volgende voorwaarden gesteld: Er dient controle te zijn op de verkoop van woningen waarlangs reststroken verhuurd zijn aan de voormalige eigenaar. Na verkoop van de woning dient de gemeente de nieuwe eigenaren van de woning indien wenselijk, een koop- of huurovereenkomst aan te bieden. Huurovereenkomsten zijn niet zonder meer overdraagbaar op de volgende eigenaar/bewoner van het naast de reststrook gelegen woonperceel. Na verhuizing van de laatste huurder van de reststrook wordt opnieuw door de gemeente beoordeeld of uitgifte van de reststrook nog wenselijk is. Als dit wel het geval is, wordt aan de nieuwe bewoners een (nieuwe) huurovereenkomst worden aangeboden. De vergoeding die deze nieuwe bewoner moet betalen, wordt vastgesteld volgens de op dat moment geldende prijs. De aan deze beleidsnotitie toegevoegde huurovereenkomst geeft de voorwaarden aan waartegen grond kan worden verhuurd. 5 Systematiek indeling perceel Om een prijs voor een reststrook in rekening te brengen, moet eerst de systematiek worden bepaald betreffende voor-, achter- en zijerf. Ook moet worden nagegaan wanneer een erf als bouwgrond kan worden betiteld. Hieronder wordt deze systematiek in beeld gebracht. In het bestemmingsplan staat vermeld of een reststrook kan worden betiteld als bouwgrond. Voor een reststrook, liggend op een hoekperceel, die als bouwgrond is betiteld, gelden een aantal regels. In de tweede paragraaf worden deze uitgewerkt. 5.1 Voor-, zij - en achtererf Een gebouw kan een voor-, zij- en achtererf hebben en voor-, zij- en achtergevels. Om de indeling voor- zij- en achtererf te benoemen, is het bepalend welke gevel in het concrete geval als voorgevel moet worden beschouwd. Wanneer is vastgesteld welke gevel de voorgevel is, kan vervolgens eenvoudig worden bepaald welke gevel de achtergevel is en dus ook welke gevels zijgevels zijn. Bij verreweg de meeste gebouwen zal dat in het algemeen duidelijk zijn. Er zijn gevallen denkbaar waarin discussie kan ontstaan. In dergelijke gevallen moet voor het bepalen welke gevel de voorgevel is, primair worden afgegaan op de ligging van de voorgevelrooilijn, zoals die in het bestemmingsplan of in de bouwverordening is aangegeven. Als dan ook nog twijfel bestaat, 11

12 zal de feitelijke situatie doorslaggevend zijn voor de vraag waar zich de voorgevel bevindt. Mede aan de hand van de jurisprudentie kunnen daarvoor als aanknopingspunten worden gehanteerd de systematiek van huisnummering (waar bevindt zich het huisnummer), de zijde van het gebouw waar zich de voordeur of hoofdingang bevindt, de plaats waar de brievenbus is aangebracht en de plaats waar zich de hoofdontsluiting van het perceel bevindt. Voor alle duidelijkheid een gebouw heeft slechts één voorgevel. Onder verwijzing naar de jurisprudentie bij hoekwoningen, kan dus niet worden gesteld dat een hoekwoning, waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen, ook twee voorgevels heeft. Het begrip weg heeft dezelfde betekenis als in de Wegenverkeerswet 1994: alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten. De meetvoorschriften zijn dat de afstanden loodrecht en de maten buitenwerks worden gemeten. 5.2 Hoekpercelen Reststroken waarop volgens het bestemmingsplan gebouwd kan worden, zullen in de meeste gevallen grenzen aan de zij- en achtertuin. Indien de zij- en voortuin grenzen aan een openbare weg, zal de locatie kunnen worden betiteld als een hoekperceel. De bouwmogelijkheden bij hoekpercelen verdienen extra aandacht. Geheel of gedeeltelijk zal de reststrook bij een hoekperceel buiten het bouwvlak vallen. Voor het gedeelte van de reststrook dat niet mag worden bebouwd, wordt de gebruikelijke prijs voor reststroken in rekening gebracht, in plaats van de grondprijs uit de nota Grondbeleid. Hieronder wordt de virtuele grens van het bouwvlak aangegeven. De maatvoering van onderstaande voorbeelden hebben betrekking op de nieuwere bestemmingsplannen. Bij overgangsbepalingen of oude bestemmingsplannen kan het zijn dat de maatvoering afwijkt van de maatvoering van onderstaande voorbeelden. Bij de bestemmingsplantoets moet dit dus altijd worden gecontroleerd. 12

13 Voorbeeld 1 Bij hoekpercelen die aan twee zijden zijn gelegen aan een straat geldt: - Als de afstand van de zijgevel tot aan de straat meer is dan 3 m¹ (zie a in onderstaand voorbeeld) dan mag de zijtuin met een lengte van (a-b=) a-3 worden bebouwd. Indien geldt: a > 3 m¹ Dan geldt: b = 3 m¹ Voorbeeld 2 Bij hoekpercelen die aan twee zijden zijn gelegen aan een straat geldt: ng 1) (afbeeldi - Als de afstand van de zijgevel, tot aan de straat kleiner is dan 3 m¹ dan mag er in de eventuele zijtuin niet worden gebouwd; - Als de afstand van de zijgevel tot aan de straat minder is dan 1 m¹ dan mag de zijtuin worden bebouwd. Indien geldt: 1 m¹ < a < 3 Dan geldt: b = a (afbeelding 2) Voorbeeld 3 13

14 Bij hoekpercelen die aan twee zijden zijn gelegen aan een straat geldt: - Als de afstand van de zijgevel tot aan de straat minder is dan 1 m¹ dan mag de zijtuin worden bebouwd. Indien geldt: a < 1 m¹ of a = 1 m¹ Dan geldt: dat deze mag worden bebouwd. ng 3) (afbeeldi Voorbeeld 4 Bij hoekpercelen die liggen aan een plantsoen of groenstrook geldt: - indien de breedte van de groenstrook aan de zijdelingse perceelgrens meer dan of gelijk is aan 3 m¹, dan kan de zijstrook worden bebouwd; - indien de breedte van de groenstrook aan de zijdelingse perceelsgrens minder is dan 3 m¹ gelden dezelfde voorwaarden als bij hoekpercelen gelegen aan twee straten (zie afbeelding 1,2 en 3). Indien geldt: a > 3 m¹ of a = 3 m¹ Dan geldt: de zijtuin kan worden bebouwd Indien geldt: a < 3 m¹ Dan geldt: de voorwaarde beschreven in voorbeeld 1, 2 en 3 14

15 (afbeelding 4) Voorbeeld 5 Bij hoekpercelen gelegen aan een pad of weg naar een binnenterrein dan wel een nietdoorlopende route, geldt: - dat het perceel kan worden bebouwd tot aan de weg of het pad. De zijstrook mag worden bebouwd. (afbeeldi ng 5) Voorbeeld 6 In uitzondering op het hiervoor gestelde geldt dat de bijgebouwen van een woning om de hoek niet voor de voorgevel mogen uitkomen. De zijtuinstrook ( tuin ) ligt dan in het verlengde van de voorgevel van de woning om de hoek. Voor alle geschetste situaties geldt dat het niet de bedoeling is dat de bijgebouwen van woning A vóór de voorgevel van woning B uitkomen, zoals in onderstaande schets weergegeven wordt. 15

16 (afbeeldi ng 6) 6. Verkoop- en verhuurprijzen In het verleden werd voor de verkoop van reststroken standaard de bouwgrondprijs gehanteerd. Deze prijs is echter buitenproportioneel als een reststrook slechts voor tuindoeleinden gebruikt mag worden. 6.1 Verkoopprijzen reststroken In deze beleidsnotitie wordt een onderscheid gemaakt tussen de grondprijs voor reststroken grenzend aan het voorerf ten opzichte van reststroken grenzend aan het zij- en achtererf. Ook wordt een onderscheid gemaakt tussen grondprijzen voor reststroken met een bouwmogelijkheid en een reststrook zonder bouwmogelijkheid Reststrook grenzend aan het voorerf De meeste reststroken die aan het voorerf grenzen, worden, nadat ze zijn verkocht, gebruikt als tuingrond. Normaliter wordt er in de voortuin lage beplanting aangebracht. De omgeving zal geen hinder ondervinden dat een reststrook wordt onderhouden door de aangrenzende bewoner. De verkoopprijs van een aan het voorerf grenzende reststrook bedraagt 112,50/m² exclusief kosten koper, als er volgens het bestemmingsplan geen bouwmogelijkheden zijn in de voortuin. 16

17 6.1.2 Reststrook grenzend aan de zij- en achtererf Het nut van de reststrook grenzend aan het achtererf of zijerf (het zijerf staat loodrecht op de zijkant van het huis) is groter dan het nut van een grenzende reststrook aan het voorerf, als er geen bebouwingsmogelijkheden zijn. Vandaar dat er bij de aankoop voor de reststroken grenzend aan het zij- en achtererf een ander bedrag in rekening wordt gebracht dan bij de reststroken grenzend aan de voorerf. De verkoopprijs van een reststrook grenzend aan de zij- en achtererf bedraagt 200,-/m², exclusief kosten koper Reststrook met bebouwingsmogelijkheden Er moet een prijsonderscheid worden gemaakt tussen reststroken die alleen kunnen worden gebruikt voor tuingrond en reststroken die de mogelijkheid hebben om vergunningsplichtige bouwwerken op te richten. Om te kunnen bepalen of er op een reststrook vergunningsplichtige bouwwerken kunnen worden opgericht, moet het perceel worden getoetst aan het bestemmingsplan. Voor reststroken met bouwmogelijkheden wordt de grondprijs uit het Grondbeleid aangehouden. Wanneer de bouwgrondprijzen in de nota Grondbeleid worden gewijzigd, zullen de verkoopprijzen in de nota Reststrokenbeleid aan de nota Grondbeleid worden aangepast. De grondprijzen voor bouwgrond conform de Nota Grondbeleid luiden als volgt: - 200,- excl. omzetbelasting per m² voor bouwkavels ten behoeve van woningen met een maximale WOZ-waarde van ,-; - 225,- excl. BTW per m² voor bouwkavels ten behoeve van woningen met een WOZ-waarde tussen ,- VON en ,- VON ,- excl. BTW per m² voor bouwkavels ten behoeve van overige woningen met een WOZwaarde hoger dan ,- VON. - Minimaal 300,- excl. BTW per m² voor door het college aan te wijzen exceptionele bouwkavels. Het college kan voor deze exceptionele bouwkavels beslissen over te gaan tot verkoop op basis van openbare inschrijving waarbij vooraf wordt bepaald welke minimale opbrengst de grond per m² dient te hebben. - De waarde van een mogelijke te bebouwen reststrook grenzend aan een sociale huurwoning bedraagt 200,-/m², exclusief kosten koper Bouwmogelijkheden uitgegeven reststroken Als een stuk grond (voorheen reststrook) in eigendom of in huur wordt verkregen of te huur wordt Aangeboden, bestaat ook vaak de wens om op die nieuw verkregen grond iets te bouwen. Op grond die van de gemeente wordt gehuurd, zijn geen bouwmogelijkheden, omdat privaatrechtelijk bouwmogelijkheden niet worden toegestaan. De bouwmogelijkheden op de grond die bewoners in eigendom hebben verkregen, zijn afhankelijk van de bestemming die op de grond ligt. In veel gevallen betreft het een bestemming groen of groenvoorziening, of een verkeersbestemming. In dat geval is geen bebouwing toegestaan. Als een aanvraag wordt gedaan voor bijvoorbeeld een erfafscheiding, aanbouw of vrijstaand bijgebouw wordt deze getoetst aan het bestemmingsplan. Als blijkt dat het bestemmingsplan de bebouwing niet toestaat, moet in eerste instantie de aanvraag worden afgewezen. 17

18 De gevallen die in het kader van reststroken aan bod komen, bieden echter in de meeste gevallen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen, de functie van het perceel verandert immers. Zo n bestemmingswijziging is een langdurig proces. Vooruitlopend op de bestemmingswijziging kunnen burgemeester en wethouders een vrijstelling verlenen van de bestemmingsplanregels. Hiervoor wordt meestal een procedure art. 19 lid 3 WRO, de zgn. kruimelgevallenregeling, gevoerd (de legeskosten zijn afhankelijk van de legesverordening en bedragen per 16 juni ,- + legeskosten voor de aanvraag bouwvergunning). De toetsing aan deze regels wordt verzorgd door de afdeling Uitvoering GGZ. In de koopovereenkomst zal opgenomen worden dat indien er binnen 5 jaar na aankoop van een reststrook tuingrond een bestemmingsplanwijziging plaatsvindt op verzoek van koper, waardoor er bebouwing kan plaatsvinden, het verschil in woningbouwgrond en de koopprijs van een reststrook ten behoeve van tuingrond dient te worden verrekend met de gemeente. Indien er bouwmogelijkheden op een reststrook tuingrond ontstaan als gevolg van een reguliere herziening van een bestemmingsplan, of op een andere manier zonder dat de koper hiertoe initiatief genomen heeft, dient er enkel verrekening van de koopprijs plaats te vinden indien de koper binnen 5 jaar na aankoop daadwerkelijk een bouwvergunning aanvraagt bij de gemeente. 6.2 Verhuurprijzen reststroken Om voldoende rendement te krijgen uit de huur is 5% van de verkoopprijs voor reststroken tuingrond reëel. Dit percentage wordt dan ook bij diverse gemeenten gehanteerd. Dit betekent echter een forse verhoging van de huurprijs met het gevolg dat een groot aantal huidige huurders het gebruik beëindigt. Na beëindiging van het gebruik van een reststrook dienen deze stroken grond veelal opnieuw te worden ingericht als openbaar groen. Om te voorkomen dat de gemeente te veel herinrichtingskosten krijgt door beëindiging van gebruik zal daarom een huurprijs gehanteerd worden van 2% van de verkoopprijs voor reststroken tuingrond. Tevens wordt er bij de huurprijs geen onderscheid gemaakt tussen reststroken grenzend aan de voor- achter- en zijtuin. De laagste verkoopprijs ( 112,50/m²) van reststroken wordt voor het berekenen van de huurwaarde aangehouden. De grootte van het te huren perceel is wel van belang. Er wordt namelijk een onderscheid gemaakt tussen percelen kleiner dan 250 m² en percelen groter dan 250 m². Percelen groter dan 250 m² zijn geen reststrook. Vandaar dat er voor deze een andere rekenmethode wordt gehanteerd. De huursom is vrij van omzetbelasting Reststroken kleiner dan 250 m² De huurprijs voor percelen kleiner dan 250 m² wordt binnen 2 jaar na ingang van het beleid naar het niveau van 2% gebracht. In 2007 wordt voor de verhuur van een perceel 1% van de grondwaarde in verhuurde staat in rekening gebracht. In de jaren daarna zal voor de verhuur van een reststrook 2% van de grondwaarde in verhuurde staat in rekening worden gebracht. De huurprijs van een reststrook wordt met onderstaande formule berekend: 18

19 - Huurprijs <250m² = aantal m² x 112,50 x 2% De formule wordt uitgewerkt in voorbeeld 1. Voorbeeld 1: Iemand huurt een groenstrook met een oppervlakte van 50 m². De huurder betaalt hiervoor tot nu 10,21 per jaar. De waarde van de grond is 112,50 per m² (gehuurde grond heeft geen bouwmogelijkheden), De grondwaarde van de desbetreffende reststrook bedraagt: 50 m² x 112,50 = 5.625,-. In 2007 betaalt de huurder voor een reststrook van 50 m² een jaarlijks bedrag van (1 % van de grondwaarde 5.625,-) 56,25. In 2008 betaalt de huurder voor een restrook van 50 m² een jaarlijks bedrag van (2 % van de grondwaarde 5.625,-) 112,50, Percelen groter dan 250 m² Voor percelen gemeentegrond groter dan 250 m² zal over 250 m² van de te huren grond in het jaar ,125 per vierkante meter in rekening worden gebracht en in het jaar 2008 en verder 2,25 per vierkante meter in rekening worden gebracht. Voor het resterende deel wordt 0,23 per vierkante meter in rekening worden gebracht. De huurwaarde wordt met onderstaande formule berekend. De huurprijs tot 250 m² in Huurprijs <250m² = aantal m² x 1,125/m² De huurprijs tot 250 m² in 2008 en daarop volgende jaren. Huurprijs <250m² = aantal m² x 2,25/m² De huurprijs boven de 250 m². Huurprijs >250m² = aantal m² x 0,23/m² Voorbeeld 2 Een inwoner uit de gemeente Berlicum verzoekt in 2007 aan de gemeente Sint- Michielsgestel om een perceel ter grootte van de 900 m² te huren. Over de eerste 250 m² te huren grond zal in 2008 (250 m² x 2,25=) 562,75 in rekening worden gebracht. De resterende vierkante meters worden vermenigvuldigd met een bedrag van 0,23/m². Huurprijs <250m² = 250 m² x 2% x 112,50 = 562,75 Huurprijs >250m² = ( ) x 0,23% 149,50 Totale huurprijs per jaar = 712, Opsomming van de koop en huurprijzen KOOP HUUR geen bouw- bouw

20 mogelijkheid mogelijkheid < 250 m² > 250 m² < 250 m² > 250 m² prijs /m² prijs /m² prijs /m² prijs /m² prijs /m² prijs /m² 1,125 0,23 2,25 0,23 Voortuin 112,50 Zie paragraaf Zijtuin 200 Zie paragraaf Achtertuin 200 Zie paragraaf ,125 0,23 2,25 0,23 1,125 0,23 2,25 0,23 tabel 1 7 Voorkomen van ongewenste afscheidingen. Bij de uitgifte van delen openbare plantsoenen treedt verarming van het groene karakter op, op het moment dat er schuttingen verschijnen. Voor de nieuwbouwlocaties wordt dit meegenomen bij het opstellen van de beeldkwaliteit voor de wijk. Om dit probleem in bestaande wijken te voorkomen, worden door een aantal gemeenten voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst. Het opnemen van deze beperking via het privaatrecht stuit echter op bezwaren. Sinds de nieuwe Woningwet zijn bepaalde bouwwerken vergunningvrij. Artikel 43 Woningwet, eerste lid onder j, wijst onder andere bepaalde erf- of terreinafscheidingen aan als vergunningvrij. Daartoe heeft de wetgever bewust besloten. Dit artikel 43 staat in hoofdstuk IV van de Woningwet (het hoofdstuk "Vergunningen"). In de systematiek van samenhang Woningwet/Wet Ruimtelijke Ordening voegt artikel 20 Wet op de Ruimtelijke Ordening daaraan toe: de voorschriften van een bestemmingsplan blijven buiten toepassing voor zover deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken als bedoeld in artikel 43 van de Woningwet en op het gebruik van zodanige bouwwerken overeenkomstig het bepaalde in dat artikel. De wetgever heeft hiermee uitdrukkelijk bedoeld, dat de bouwwetgeving in Nederland publiekrechtelijk geregeld is. Om te voorkomen, dat gemeenten met behulp van privaatrecht (bij overeenkomst) toch aanvullende eisen stellen, bepaalt artikel 122 Woningwet. "De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur, bedoeld in artikel 2, en in hoofdstuk IV van deze wet is voorzien. Elke onderwerp dat betrekking heeft op de inhoud van een vergunning kan niet privaatrechtelijk worden geregeld. Volgens jurisprudentie is er een enkele rechterlijke uitspraak die dit bevestigt (aanvullende milieueisen bij het bouwen, geregeld in het koopcontract, werd vernietigd; President Rb A'd , BR p 981). Uitspraken waarbij de Woningwet de gemeente het recht tot aanvullende bepalingen behield, zijn niet bekend. Geconcludeerd wordt dat er geen maatregelen genomen kunnen worden tegen het vergunningvrij bouwen van erfafscheidingen. Desondanks zijn er een aantal gemeenten die deze manier hanteren om vooral de kwaliteit van de woonomgeving te waarborgen. Het afdwingen van deze beperkingen via het privaatrecht kan in de praktijk problemen opleveren, als een bewoner dit consequent blijft weigeren en de gemeente naar de rechter gaat. Voor de nieuwbouwlocaties wordt er naar gestreefd om reststroken te voorkomen. Ook worden de gevoelige locaties bij de planontwikkeling meegenomen om tot een goede inpassing te komen. Op deze manier wordt zoveel mogelijk voorkomen dat er schuttingen geplaatst worden. 20

21 8 Onrechtmatig in gebruik gemeentegrond Door een aantal inwoners van de gemeente Sint-Michielsgestel worden reststroken en groenstroken onrechtmatig gebruikt. Volgens de Nota Grondbeleid vloeien hier problemen uit voort met betrekking tot het onderhoud van de groenvoorzieningen. Ook is het mogelijk dat de verkeersveiligheid in het gedrang komt. Tevens kan openbare ruimte die wordt gebruikt als particuliere tuin de stedenbouwkundige eenheid in gevaar brengen. De eigendomstitel van het onrechtmatig in gebruik genomen perceel kan door verjaring overgaan naar de onrechtmatige bezitter. Vandaar dat tegen onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond moet worden opgetreden. 8.1 Houder Een kenmerk van de houder is dat men de rechten van een ander op het desbetreffende goed erkent. Een houder houdt een goed voor een ander. Een houder mag een zaak niet overdragen naar een derde. Aangezien een houder geen eigenaar van een zaak is, is hij beschikkingsonbevoegd om de zaak rechtmatig te kunnen vervreemden of bezwaren. Een houder is bijvoorbeeld een huurder, pachter, gebruiker in bezit van bruikleen overeenkomst, enzovoorts. 8.2 Bezitter De bezitter erkent geen rechten van anderen op de zaak. Een bezitter houdt een goed voor zichzelf. 21

22 Het belangrijkste rechtsgevolg voor degene die wel bezitter maar geen eigenaar is van een zaak, is dat hij beschikkingsonbevoegd is om de zaak rechtsgeldig te kunnen vervreemden of bezwaren, ook al geniet hij het volledige genot van de zaak. Voor zo n bezitter geldt dus hetzelfde als voor de houder. Een derde die een zaak van een bezitter (niet eigenaar) verkreeg kan dus geen eigenaar worden van een zaak c.q. beperkt zakelijk recht. Het maakt daarbij niet uit of de derde al dan niet op de hoogte was van de beschikkingsbevoegdheid. Bezit wordt verkregen door inbezitneming, bezitoverdracht of opvolging onder algemene titel. Inbezitneming is dat men een goed in bezit neemt door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Wanneer een goed in het bezit van een ander is, kan de eigenaar niet alle machtsuitoefeningen zijn bezit toepassen. Voorbeelden van inbezitneming zijn bezit door middel van diefstal of het zonder toestemming in gebruik nemen van onroerende zaken. Bezitoverdracht is dat een bezitter zijn bezit overdraagt door de verkrijger in staat te stellen die macht uit te oefenen, die hij zelf over het goed kon uitoefenen. Bijvoorbeeld door voor het verlijden van de transportakte de grond reeds in gebruik te geven. Onder opvolging onder algemene titel wordt verstaan, hij die onder algemene titel een ander opvolgt, volgt daarmee die ander op in diens bezit en houderschap met alle hoedanigheden en gebreken ervan. Voorbeelden van opvolging onder algemene titel zijn erfopvolging, boedelmenging, opvolging in het vermogen van een rechtspersoon die heeft opgehouden te bestaan. 8.3 Eigendomsrecht Artikel 5:1 NBW omschrijft het eigendomsrecht als, eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen, en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht te worden genomen. 8.4 Te goeder trouw In artikel 3:11 NBW staan de eisen van te goeder trouw beschreven. Te goeder trouw van een persoon, vereist voor enig rechtsgevolg, ontbreekt niet alleen, indien hij de feiten of het recht, waarop zijn goeder trouw betrekking moet hebben, kende, maar ook indien hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen. Onmogelijkheid van onderzoek belet niet dat degene die goede reden tot twijfelen had, aangemerkt wordt als die de feiten of het recht behoorde te kennen. Voordat het koopcontract wordt ondertekend, kan een koper van een onroerende zaak bij het Kadaster de grootte en de grenzen van het eventueel te kopen object opvragen. Tevens kan de eigendomsakte van het perceel worden opgevraagd. Hij heeft dus de mogelijkheid om op de hoogte te zijn van de feiten. In de meeste gevallen zal de bezitter van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond niet te goeder trouw zijn. De mogelijkheid om te goeder trouw in bezit te komen van een onroerende zaak is door bezitsopvolging onder algemene titel. Bij bezitsopvolging onder algemene titel is het niet van belang of de vorige bezitter te goeder of te kwader trouw is. De eerste bezitter kan dus te kwader trouw zijn terwijl de bezitsopvolger onder algemene titel altijd te goeder trouw de onroerende zaak bezit. Indien het bezit overgaat onder algemene titel en zowel de eerste bezitter als de tweede bezitter van de onroerende zaak te goeder trouw is dan kan de termijn dat de eerste bezitter de grond in gebruik heeft gehad van de verjaringstermijn worden afgetrokken. 22

23 Wordt het bezit anders dan onder algemene titel verkregen, bijvoorbeeld door verkoop, dan moet degene die het bezit opvolgt, in het bezit zelf te goeder trouw zijn om de lopende verjaring voort te zetten. Een onrechtmatige bezitter die een onroerende zaak te goeder trouw in bezit heeft, komt zelden voor. 8.5 Te kwade trouw Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt het goed ook al was zijn bezit niet te goeder trouw, artikel 3:306 NBW. In de meeste gevallen gaat het om particulieren die zonder toestemming gemeente grond in gebruik nemen, bijvoorbeeld openbaar groen. 8.6 Eens houder altijd houder Op grond van artikel 3:105 NBW juncto artikel 3:306 NBW wordt de regel toegepast eens houder altijd houder. Hiermee wordt bedoeld, als men eenmaal volgens een bepaalde rechtsverhouding voor iemand anders een zaak houdt, kan de houder niet zomaar bezitter worden. Indien een onroerende zaak wordt verhuurd, zal de huurder dus nooit van rechtswege eigenaar worden. Dat komt omdat een huurder houder is en geen bezitter. De huurder houdt de zaak namelijk voor iemand anders. Vandaar dat het van belang is dat iemand die gemeentegrond onrechtmatig bezit, een huur-, pacht-, of bruikleenovereenkomst tekent. De onrechtmatige bezitter wordt door het tekenen van de overeenkomst houder en kan dus geen bezitter meer worden, laat staan eigenaar. Zoals al eerder is vermeld, Eens houder, altijd houder. 8.7 Revindicatie De actie tot opvordering van een zaak is een zakelijke rechtsvordering, die we revindicatie noemen. Hij eist door het instellen van deze actie zijn eigendom terug. Artikel 5:2 NBW bepaalt dat een eigenaar van een zaak bevoegd is haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen. De actie tot revindicatie kan worden ingesteld tegen iedere bezitter van de zaak. De eiser in het rechtsgeding moet in principe zijn eigenaarschap bewijzen. Bij een onroerende zaak kan de eiser volstaan met het bewijs dat hij eigenaar is geweest door middel van een eigendomsakte. Beweert de gedaagde dat hij eigenaar is, dan moet hij bewijzen dat de eiser sinds die tijd het eigendom heeft verloren. Slaagt de vordering tot revindicatie, dan moet de zaak aan de rechtmatige eigenaar worden teruggegeven in de staat waarin zij zich bevond. 8.8 Verjaring Verjaring is een middel om door verloop van zekere bepaalde tijd en onder voorwaarde bij de wet bepaald, iets te verkrijgen of van een verbintenis te worden bevrijd. Indien de rechthebbende het verjaringstermijn niet gebruikt om zijn eigendom terug te vorderen, wordt na verloop van het fatale termijn de bezitter eigenaar. Bij verjaring moet altijd eerst worden nagegaan of een zaak wordt gebruikt door een houder of een bezitter. Verjaring werkt alleen ten opzichte van een bezitter van een onroerende zaak. Alleen de bezitter kan het eigendom verkrijgen. Bij constatering dat gemeentegrond onrechtmatig wordt gebruikt, wordt er vooralsnog vanuit gegaan dat de bezitter te kwade trouw de onroerende zaak in gebruik heeft genomen. Bij onroerende zaken moet de bezitter aantonen dat hij bezitter is te goede trouw. Met ander woorden de bezitter moet met de bewijslast komen dat hij rechthebbende is op de onroerende zaak. 23

24 Het Nederlands recht kent twee soorten verjaring: - Verkrijgende verjaring, ook wel acquisitieve verjaring genoemd; - Bevrijdende verjaring, ook wel extinctieve verjaring genoemd Verkrijgende verjaring Verkrijgende verjaring treedt op indien de bezitter de grond gedurende tien jaar onafgebroken te goeder trouw bezit. Gedurende tien jaar kan de eigenaar zijn onroerende zaak terug vorderen. Als uitzondering op de regel kan de bezitter zich beroepen op artikel 3:103 NBW, Onvrijwillig bezitsverlies onderbreekt de loop der verjaring niet, mits het bezit binnen één jaar wordt terug verkregen of binnen het jaar ingestelde rechtvordering tot terugverkrijging van het bezit leidt. Vanaf de dag dat de bezitter de onroerende zaak toe-eigent, begint de termijn te lopen Bevrijdende verjaring Bij bevrijdende verjaring is de bezitter te kwader trouw. De termijn van verjaring begint met aanvang van de dag volgend op die waarop een niet rechthebbende, bezitter is geworden, artikel 3:314 NBW. Bij verkrijgende verjaring kan de eigenaar binnen 20 jaar de onroerende zaak terugvorderen. Na twintig jaar hoeft degene die zich dan op verjaring beroept, geen wettige titel, zoals een eigendomsakte, te tonen. 8.9 Stuiting Stuiting is als de eigenaar schriftelijk aan de bezitter kenbaar maakt dat hij zijn onroerende zaak terug vordert. Artikel 3:316 NBW vermeldt: De verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door het instellen van een eis, alsmede door iedere andere daad van rechtsvordering van de zijde van de gerechtigde, die in de vereiste vorm geschiedt. Leidt een ingestelde eis niet tot toewijzing, dan is de verjaring slechts gestuit, indien binnen zes maanden, nadat het geding door het in kracht van gewijsde gaan van een uitspraak of op andere wijze is geëindigd, een nieuwe eis wordt ingesteld en deze alsnog tot toewijzing leidt. Wordt een daad van rechtvervolging ingetrokken, dan stuit zij de verjaring niet. De verjaring van een rechtsvordering wordt ook gestuit door een handeling, strekkende tot verkrijging van een bindend advies, mits van die handeling met bekwame spoed mededeling wordt gedaan aan de wederpartij en zij tot verkrijging van een bindend advies leidt. Verjaring kan worden gestuit door bezitverlies, onvrijwillig bezitverlies, erkenning, aanmaning en daad van rechtsvervolging Bezitverlies De verjaring wordt gestuit indien de bezitter de onroerende zaak vrijwillig aan de eigenaar terug geeft. Vervreemdt de bezitter de onroerende zaak aan een ander dan de eigenaar dan worden de verjaringstermijnen bij elkaar opgeteld, mits de opvolger te goeder trouw is Onvrijwillig bezitverlies Indien de bezitter het bezit onvrijwillig verliest en hij het desbetreffende perceel binnen één jaar weer in bezit krijgt, is het verjaringstermijn niet gestuit. Het verjaringstermijn loopt dus gewoon 24

25 door. Voor het verjaringstermijn is het dus niet van belang of de bezitter de zaak rechtmatig of onrechtmatig in bezit neemt Erkenning Verjaring wordt gestuit indien de bezitter de rechthebbende erkent. De erkenning kan zowel schriftelijk als mondeling zijn. Elke handeling of gedraging waaruit blijkt dat de bezitter de eigenaar erkent, is voldoende om de verjaring te stuiten. Indien de bezitter een huur-, pacht-, of bruikleencontract tekent erkent hij schriftelijk de rechten van de eigenaar Aanmaning Verjaring kan worden gestuit indien de eigenaar een schriftelijke aanmaning naar de bezitter zendt. Indien de bezitter het recht van de eigenaar erkent, zijn er geen verdere acties meer nodig. Indien de bezitter het recht van de eigenaar niet erkent, dan moet de eigenaar binnen zes maanden nadat de schriftelijke aanmaning is verzonden rechtsgevolg aan de aanmaning geven Daad van rechtsvervolging De verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door het instellen van een eis, die in de vereiste vorm geschied. Voorbeelden van rechtsvordering zijn, het uitbrengen van een dagvaarding, het indienen van een verzoekschrift, het inleiden van arbitrage, het indienen van een vordering ter verificatie in een faillissement, het leggen van een derdenbeslag of een handeling strekkende tot het verkrijgen van een derde beding. Wordt de daad van rechtsvordering ingetrokken en of de rechtsvordering ongegrond verklaard, dan stuit zij de verjaring niet Nieuwe verjaringstermijn Door stuiting van de verjaring van een rechtsvordering, anders dan door het instellen van een eis die door toewijzing wordt gevolgd, begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen met de aanvang van de volgende dag. Is een bindend advies gevraagd en verkregen dan begint de nieuwe termijn te lopen met aanvang van de dag, volgend op die waarop het advies bindend is uitgebracht. De nieuwe verjaringstermijn is gelijk aan de oorspronkelijke, doch niet langer dan vijf jaren. Niettemin treedt de verjaring in geen geval op een eerder tijdstip in dan waarop ook de oorspronkelijke termijn zonder stuiting zou zijn verstreken Inschrijving in het openbaar register Nadat een particulier gemeentegrond heeft verkregen door middel van verjaring heeft hij de mogelijkheid om op zijn naam het desbetreffende perceel in te schrijven in het openbaar register. Hij kan door inschrijving in het kadaster aan derden kenbaar maken dat hij eigenaar is van het perceel. Het perceel zal dan worden ingeschreven in het register Hypotheken 4. De gemeente (vorige eigenaar) zal in de meeste gevallen niet instemmen met de verkrijging van het perceel door middel van verjaring. De notaris zal in dat geval geen akte opmaken om het perceel te transporteren. In een kort geding kan de rechter beslissen of het perceel wel of niet 25