Aan de leden van de Vaste Kamercommissie voor Wonen, Wijken en Integratie

Transcriptie

1 Aan de leden van de Vaste Kamercommissie voor Wonen, Wijken en Integratie Rotterdam : 4 februari 2009 Referentie : Betreft : Rondetafelgesprek 11 februari 2009 Doorkiesnummer : wijmans@sev.nl Geachte commissieleden, U nodigt mij uit voor een rondetafelgesprek over de huidige situatie op de woningmarkt. De SEV is geen belangenorganisatie maar een neutrale ideeënontwikkelaar, waarnemer en commentator tussen wetenschap, praktijk en politiek. Als ontmoetingsplaats voor vernieuwende krachten op het gebied van wonen, signaleren wij ontwikkelingen doorgaans snel, al worden we er niet dagelijks mee geconfronteerd. In de discussie over de effecten van de economische crisis op de woningmarkt past ons daarom een bescheiden rol. Wij kunnen, als experimentenorganisatie op het gebied van wonen, wel maatregelen uitproberen, waarvan integrale invoering omstreden is. Bijvoorbeeld de effecten van verhoging van de hypotheekgarantie. In deze brief proberen wij een doorzicht te geven vanuit de huidige experimenten en trekken wij lessen uit de experimenten uit de crisistijd van de jaren 80. Inleiding Vanuit het experimentenprogramma legt de SEV altijd de relatie tussen korte termijn ideeën voor vernieuwing en verandering en de lange termijn behoefte aan structurele verandering in het beleidssysteem op het gebied van wonen. Dat bepaalt ook ons perspectief op de effecten van de huidige economische situatie op de woningmarkt. De drukverschillen op de woningmarkt zijn structureel en nemen nog toe. De blijvend grote druk op in de Noordvleugel van de Randstad maakt de effecten van de economische crisis daar het meest zichtbaar in termen van stilvallend bouwvolume en het meest voelbaar voor woningzoekenden. Dat vraagt om incidentele maatregelen, met aandacht voor structurele effecten. Met betrekking tot de overdrukgebieden: Wijzen wij u op de positieve ervaringen met de tussenvormen tussen huur en koop en adviseren het gebruik daarvan te stimuleren. Waarschuwen wij voor de effecten van een te rigide focus op het op niveau houden van het bouwprogramma. Op grond van eerdere ervaringen zijn wij beducht voor verkeerde keuzes met betrekking tot kwaliteit en eigendomsvorm.

2 Blad -2 - Ondersteunen wij pleidooien voor verschuiving naar investeringen in de woningvoorraad, bijvoorbeeld in energiebesparingsmaatregelen. In de krimpgebieden maakt de huidige economische crisis vooral structurele problemen urgent en actueel. De problemen in die gebieden zijn niet nieuw en zullen ook bij een aantrekkende economie niet volledig verdwijnen. Dat vraagt om structurele maatregelen met oog voor de actualiteit. Voor deze gebieden bepleiten wij: Ondersteuning van de ontwikkeling van passende maatregelen die leiden tot ontbouwing en tot oplossingen voor de problemen in de goedkope koopsector. Woningmarkt met drukverschillen De verschillen tussen de woningmarkten vormen een opvallend verschijnsel in ons experimentenprogramma. Zowel de vraagstukken waar bestuurders van corporaties en gemeenten mee te kampen hebben als de manier waarop ze die oplossen, lopen steeds verder uiteen. In het gebied met blijvende overdruk tussen Amsterdam, Utrecht, Leiden en Haarlem, betreft het traditionele volkshuisvestingsvragen met betrekking tot de beschikbaarheid van woningen voor knelgroepen en de betaalbaarheid van de sociale woningmarkt. Er is sprake van een steeds groter wordend gat tussen de gereguleerde huursector, die relatief veel kwaliteit voor zijn geld biedt, en de marktsector, die alleen voor de hoogste inkomensgroepen toegankelijk is. De spanning tussen de haves en de havenots neemt toe. De eerste groep verwierf in een eerder stadium een plek op de overspannen woningmarkt, de tweede groep zou graag in dit gebied willen wonen. Het belang van veranderingen is vooral groot bij degenen die zich nog niet in die regio s gevestigd hebben. Maar de zittende huurders verdedigen met succes de belangen van de status quo, zijnde hoge verkoopprijzen en lage huren. Woningcorporaties bedenken steeds ingrijpender instrumenten (HuurOpMaat, Sociale Koop, IkBouwBetaalbaar) om het gat te dichten. Het zijn allemaal experimentele pogingen om starters met een inkomensperspectief tot de woningmarkt toe te laten treden. De kredietcrisis zwakt een aantal van deze problemen af. De koopprijzen dalen, vooral doordat de doorstromers die hun oude huis niet kwijt kunnen terughoudend zijn. Dit is een conjunctureel effect, dat tijdelijk een marginale verbetering in een structureel probleem geeft. De druk op dit gebied is blijvend en het bouwprogramma zal vertragen, niet verdwijnen. In de krimpgebieden van Limburg, Friesland, Zeeland en Groningen zijn de vragen veel complexer geworden. De op enkele plaatsen reeds ingezette huishoudensdaling zet kwaliteit en kwantiteit van nieuwbouw en herstructurering van de woningvoorraad in een nieuw daglicht. Er zijn nieuwe probleemcategorieën, zoals de goedkope koopsector, waar de doorstroming stagneert, waar ouderen niet uit weg kunnen en die daardoor de vernieuwing van steden en dorpen in de weg staan. Er zijn nieuwe sturings- en stimuleringsinstrumenten nodig, er zijn nieuwe financieringsarrangementen nodig, die niet op groei gericht zijn. Er ontstaan nieuwe bestuurlijke verhoudingen, omdat het vraagstukken betreft die niet lokaal zijn op te lossen en die een regionale of provinciale aanpak behoeven. Ook in deze gebieden wordt nagedacht over experimenten om deze nieuwe lokale problemen aan te pakken. De problemen in de krimpgebieden worden door de kredietcrisis alleen maar zichtbaarder. De bereidheid om te investeren in deze gebieden was nog wel aanwezig op het moment dat de vastgoedprijzen eeuwig leken te stijgen, maar nu zij stagneren en het risico van waardedaling reëel lijkt, verdwijnt de bereidheid tot investeren in deze gebieden sneller. Daardoor stijgt de urgentie van antwoorden op deze nieuwe demografische omstandigheden.

3 Blad -3 - Woonlasten en doorstroming Op de huurmarkt is sprake van een onverminderde vraag naar sociale en naar geliberaliseerde woningen. De vraag neemt zelfs toe, zowel in gebieden met overdruk als in krimpgebieden. Het aanbod is in de verschillende woningmarkten nog steeds beperkt. Door de economische crisis neemt de druk op de huurmarkt vooralsnog toe. Dit lijkt wel het moment waarop corporaties geld kunnen gaan investeren in het beheer en onderhoud van de woning. Voor de zittende huurder kan een eventuele daling van de WOZ-waarde gunstige financiële effecten hebben. De doorstroming voor de zittende huurder en voor de startende huurder wordt wel lastiger. De echte problemen door de kredietcrisis spelen zich echter af in de koopmarkt. De vraag naar nieuwbouw (met name in het duurdere segment) ligt nagenoeg stil en ook in de koopvoorraad (met name in het duurdere segment) is de verkoopsnelheid van woningen sterk afgenomen. Hierdoor komt het aanbod van nieuwbouwwoningen ook stil te liggen. Planontwikkelaars krijgen de financiering niet meer rond en de nieuwbouw wordt uit- of afgesteld. Voor de groep kopers die nu bezig is, blijkt het lastig om de financiering rond te krijgen. Wel heeft de koper meer tijd om de geschikte woning te vinden en is er ruimte voor prijsonderhandeling. Een eventuele prijsdaling kan een gunstig effect hebben voor de starters op de woningmarkt. Deze problemen in gebieden met overdruk zijn stukken beperkter dan de problemen in krimpgebieden. Door bovengenoemde problemen stagneert de doorstroming zowel in de huur als in de koopsector en treedt er stagnatie op de verhuisketens. Relevante experimenten: In krimpgebieden: Aanpak goedkope koop, een experiment met woningcorporaties, provincie, streekraad en gemeenten in ontwikkeling voor het Oldambt. In overdrukgebieden: Experimenten gericht op risico-overname door corporaties (Koopgarant, Sociale Koop, Verkoopgarant, Koop Goedkoop, IkBouwBetaalbaar). Niet al deze producten zijn overigens experimenteel. Voorzichtige signalen duiden erop, dat de verkoop van woningen uit de voorraad (en daarmee het investeringvolume van corporaties) met deze aanpak nog gewoon doorgaat. Gedwongen verkoop, is nu een verkennende studie waarbij de resultaten wel eens meer van toepassing zouden kunnen zijn dan in eerste instantie gedacht. Advies: accepteer in de overdrukgebieden een zekere vertraging in de huishoudenvorming Gewenste experimenten: Experiment met lokaal huurbeleid. Het landelijke inflatievolgende huurbeleid heeft regionaal soms problematische effecten. Het gat tussen huur en koop Het gat tussen huur en koop is een structureel verschijnsel. Door een mogelijke daling van verkoopprijzen en een enorme druk op de huurmarkt, is er een kans dat de stap naar een koopwoningen makkelijker gezet kan worden. Ook voor de starter op de koopmarkt breken waarschijnlijk betere tijden aan: een te verwachten prijsdaling naar een beter prijs/kwaliteit niveau en meer tijd om een goede en afgewogen keuze te maken. Corporaties hebben in het recente verleden samen met de SEV al veel tussenvormen van huur en koop ontwikkeld zoals Koopgarant, Koop Goedkoop en Sociale Koop. Deze producten met een bewezen waarde lijken nu een gouden kans om nog breder in te zetten. Uit onze informatie bij experimentpartners blijkt, dat de verkoop van woningen in deze tussencategorieën goed blijft lopen

4 Blad -4 - en zelfs hier en daar toeneemt. Met name voor huurders in het midden en hogere segment is met deze producten de koop van een woning mogelijk. De inzet van deze producten heeft de voorkeur boven het aanbieden van tijdelijke prijsverlaging. Dit laatste leidt in de ogen van de SEV tot mogelijke overconsumptie dat weer nieuwe risico s op termijn met zich meebrengt. Ervaringen uit het verleden leren dat in tijden van crisis niet te snel de planontwikkeling van koop naar huur moet worden omgezet. In veel bloemkoolwijken uit de jaren tachtig heeft dit geleid tot kwalitatief slechte woningen, vaak op verkeerde plekken. Zo worden nu al in het land dit type woningen (centrum Houten) gesloopt en alsnog vervangen door duurdere koopwoningen. Gat tussen huur en koop is structureel verschijnsel Overname risico s in de vorm van tussenproducten tussen huur en koop werken verkoopbevorderend Prijsverlaging (IkBouwBetaalbaar) kan risico s op overconsumptie meebrengen (relatie prijs/kwaliteit) Kans voor starters door mogelijk daling van verkoopprijzen Niet teveel koopprojecten omzetten in huur. Relevante experimenten: Sociale koop, Te Woon Huur op Maat Doorstroming uit goedkope koop Gewenste experimenten: Tijdelijk mogelijk maken van flexibele omzetting van koop naar huur en weer terug. Eventueel afzien van strenge huurbescherming Kwaliteit en Opdrachtgeverschap In krimpgebieden is al sprake van een vragersmarkt en die waait langzaam ook over naar ander type woningmarkten. Kwalitatief goede woningen zijn nog in trek, maar de mismatch tussen vraag en aanbod zal steeds meer zichtbaar worden. De ontwikkelaar of corporatie heeft jarenlang woningen kunnen realiseren, of er nu vraag naar was of niet. Deze minder of niet verkoopbare woningen blijken met name in krimpgebieden onverkoopbaar. Met het SEV-programma (particulier) opdrachtgeverschap tien jaar ervaring met het experimenteren met de bouw van eigen woningen, die compleet aansluiten op de wens van de woonconsument. De kredietcrisis biedt dan ook de kans om de beperkte nieuwbouw die er is kwalitatief hoogwaardig in te zetten en de ontbrekende kwaliteiten toe te voegen. Tegelijkertijd zal in de woningvoorraad een nodige slag geslagen moeten worden (met sloop van incourante bebouwing in krimpgebieden). Daarnaast is het nodig om na te denken over de wijze waarop de toepassing van energiebesparingsmaatregelen bevorderd kan worden. Bijvoorbeeld door afschaffen van de instemmingsplicht met de huurverhoging na woningisolatie. Bouw geen woningen met minder kwaliteit om productie op peil te houden Bouw liever ontbrekende kwaliteiten, maar in lagere aantallen Als de bouwsector moet worden gestimuleerd, investeer dan in de voorraad (isolatie, onderhoud) Stimuleer risicodeling tussen ontwikkelaars en kopers,

5 Blad -5 - Stimuleer in overdrukgebieden flexibilisering van de toetreding tot de woningmarkt (containerdorpen) Experimenten: Particulier, collectief particulier en mede-opdrachtgeverschap Wonen Urgent, flexibel bouwen voor arbeidsmigranten Bloemkoolwijken Gewenste maatregelen/experimenten: Acceptatieplicht voor woningisolatie mits de bijpassende huurverhoging per niveaustap in het energielabel binnen vastgestelde marges blijft. Stimuleringsmaatregelen voor koopwoningen op dit gebied. Rol van de corporaties De beeldvorming over de vermogensontwikkeling van woningcorporaties is hardnekkig. Ook nu weer lijken zij de voor de hand liggende partner om anticyclisch te bouwen. Tegelijkertijd heeft de negatieve waardeontwikkeling direct effect op die vermogens. Het investeringsprogramma kan alleen via verkoop van bestaande woningen op niveau blijven. De verdienpotentie en de vermogensontwikkeling van corporaties nemen in de huidige situatie af, terwijl voor risico, renteverliezen, verkoopstimulering en overname van commerciële projecten extra middelen nodig zijn. Een aantal verworvenheden van het wijkenbeleid dat recent is ingezet, kan daardoor onder druk komen te staan. Onze experimentpartners berichten dat met name de extra inspanningen in de sfeer van het beheer reëel gevaar lopen. Ook hoor je de mantra van de gemengde wijken minder, nu het gaat om de overname van commerciële projecten. Corporaties niet overvragen Oog houden voor blijvend hoge investeringen in beheer bestaande voorraad Toets op gemengde wijken blijven leggen Experimenten: Eisen van de tijd (objectivering van de afweging tussen investeren in woningvoorraad en sloop/nieuwbouw Maatschappelijk rendement en financieel rendement van corporaties in balans (met Aedex) Met vriendelijke groet, Lex de Boer Directeur SEV