Huisvestingswet 2014: woonruimteverdeling in een nieuwe tijd

Transcriptie

1 Studiedag Huisvestingswet 2014: woonruimteverdeling in een nieuwe tijd 18 juni 2014 Faculteit Bouwkunde, TU Delft OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde

2 OTB-studiedag in samenwerking met Aedes, Platform31, RIGO en VNG Huisvestingswet 2014: woonruimteverdeling in een nieuwe tijd 18 juni 2014, Faculteit Bouwkunde, TU Delft Door de nieuwe Huisvestingswet 2014 moeten gemeenten een nieuwe verordening opstellen als zij komend jaar willen sturen in de woonruimteverdeling. Het is daarom van groot belang voor hen en corporaties om zich te bezinnen op de woonruimteverdeling, om ervaringen en ideeën uit te wisselen en met elkaar in debat te gaan. Ook andere ontwikkelingen binnen de woonruimteverdeling spelen daarbij een rol, zoals screening van woningzoekenden om de leefbaarheid in buurten te vergroten en de inzet om doorstroming in de woningmarkt te stimuleren door o.a. tijdelijke huurcontracten. En ook de inkomensafhankelijke huurverhogingen en de verhuurderheffing hebben effect op de lokale situatie van vraag en aanbod van huurwoningen. Nieuwe huisvestingswet Onlangs heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de Huisvestingswet 2014 aangenomen. De nieuwe wet zorgt voor de nodige wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie. Willen gemeenten toewijzingsregels hanteren, dan moeten zij voortaan een huisvestingsverordening vaststellen. Sturen via convenanten met verhuurders vervalt als mogelijkheid. Elke vier jaar moet de gemeente onderbouwen waarom regelgeving noodzakelijk is. Koopwoningen vallen niet meer onder de huisvestingswet. Gemeenten kunnen zelf, binnen de door het Rijk voorgeschreven kaders, huurprijsgrenzen bepalen en kunnen deels lokaal maatwerk toepassen. Er kunnen op basis van de Huisvestingswet evenwel geen nadere regels gesteld worden bij leefbaarheidsproblemen, daarvoor moeten gemeenten gebruik maken van de Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek (de Rotterdamwet). In de Rotterdamwet komt bovendien een aanvullende mogelijkheid om in bepaalde gebieden kandidaat-huurders te screenen op basis van hun gedrag. Ontwikkelingen op de huurwoningmarkt Er zijn grote ontwikkelingen in gang gezet die de huurwoningmarkt structureel zullen wijzigen. De invoering van de verhuurdervan de corporaties en daarmee op de heffing heeft grote invloed op de financiën aanbodzijde. De inkomensafhankelijke huurverhoging en huursombenadering zullen effecten hebben op de vraagzijde van de woningmarkt. Veel corporaties verhogen het huurniveau waar dat maar mogelijk is en blijven woningen verkopen om de hefzonder gevolgen voor de beschikbaarheid fingen op te kunnen brengen. Dat blijft niet en betaalbaarheid. Is dit de markering van een structurele wijziging? Is het de overgang van een so- ciale huursector voor een brede doelgroep als onderdeel van de verzorgingsstaat, naar een veel kleinere corporatiesector als vangnet voor een beperkte doelgroep, en slechts op tijdelijke basis? Van woonruimteverdeling naar woonruimtebemiddeling Er zijn meer redenen voor lokale partijen om te zoeken naar nieuwe vormen om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Het gaat niet alleen maar om de verdeling van schaarse woningen. Het gaat ook om een betere betaalbaarheid en om beweging te brengen in de voorraad, bijvoorbeeld door tijdelijke huurcontracten omdat groepen die urgent een (grotere) woning behoeven anders niet aan bod komen. Hoe kun je bij woonruimteverdeling niet alleen met de nieuwe bewoner, maar ook met de huidige bewoners in de buurt rekening houden? Kan toewijzing op leefstijlen daarbij een bijdrage leveren, of moeten we zelfs aan coöptatie en bewonerszelfbeheer denken? In sommige complexen, buurten en wijken zijn de afgelopen jaren maatregelen genomen om de instroom van bepaalde groepen bewoners te voorkomen. Het bekendste voorbeeld is de huisvestingsvergunningen in Rotterdam, waar in bepaalde wijken nieuwe bewoners zonder inkomen uit arbeid geweerd worden. Er zijn echter meer wijken waar aanvullende eisen worden gesteld of huurders gescreend worden. De zorg voor betaalbaarheid en leefbaarheid en een efficiënte inzet van de woningvoorraad zorgen dus voor nieuwe initiatieven in de woonruimtebemiddeling. Van langetermijnperspectief, wetgeving tot en met lokale ontwikkelingen De huidige situatie maakt het meer dan ooit van belang voor alle betrokken partijen om zich te bezinnen op de situatie, om ervaringen en ideeën uit te wisselen en met elkaar in debat te gaan. Daarom organiseert het OTB van de TU Delft, in samenwerking met Aedes, Platform31, RIGO en de VNG deze studiedag. Hierbij staat centraal wat de wetswijzigingen betekenen voor het lokale niveau. In een tiental verdiepingssessies komen de verschillende aspecten van de woonruimteverdeling verder aan bod. Voor wie bestemd? De studiedag is gericht op bestuurders en beleidsmedewerkers van gemeenten, woningcorporaties, provincies en rijksoverheid en vertegenwoordigers van bewonersorganisaties die zich met het thema woonruimteverdeling bezig houden.

3 Programma Verdiepingssessies 9.00 Inloop en registratie 9.30 Opening dagvoorzitter Peter Boelhouwer, OTB, Faculteit Bouwkunde, TU Delft 9.40 Van breed naar smal, van permanent naar tijdelijk: een langetermijnperspectief en plaatsbepaling voor de huurwoningmarkt Marja Elsinga, OTB, Faculteit Bouwkunde, TU Delft Van Woningwet en Huisvestingswet tot Rotterdamwet: de kaders van het Rijksbeleid Mark Frequin, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Voorrang geven, uitsluiten, screenen en matchen: wel of niet sturen op het lokale niveau André Ouwehand, OTB, Faculteit Bouwkunde, TU Delft Koffie-/theepauze Column Sheila Sitalsing, columniste Volkskrant Panelgesprek: Op zoek naar de nieuwe woonruimtebemiddeling Hoe nodig zijn lokale regels om te komen tot de meest optimale verdeling en hoe komt men op lokaal niveau tot een nieuwe verordening? Wat is daarbij de positie van de woningzoekenden en van de zittende bewoners? Kunnen we woonruimtebemiddeling wel gebruiken om de leefbaarheid en de dynamiek op de woningmarkt te vergroten? Een gesprek met Jolanda Hoogeboom (Sociale Verhuurders Haaglanden), een wethouder, Jannie Komduur (Woonbond), Anne-Jo Visser (Platform31) en Sjoerd Zeelenberg (RIGO) Lunchpauze Verdiepende sessies: ronde I Koffie-/theepauze Verdiepende sessies: ronde II Netwerkborrel De verdiepingssessies bieden alle mogelijkheid aan de deelnemers om verder in te gaan op de verschillende aspecten van de woonruimtebemiddeling. In de sessies 1, 2 en 3 staan de gevolgen van de veranderingen in wetgeving en landelijk beleid voor het lokale niveau centraal. Centrale vragen daarbij zijn hoe de samenwerking tussen gemeente en corporaties is geregeld, hoe de noodzaak tot sturen onderbouwd wordt en wat het nut is van lokaal maatwerk. In de sessies 4, 5, 6 en 7 gaan we in op het beter gebruikmaken van de woningvoorraad en het stimuleren van de dynamiek op de woningmarkt. In de sessies 8, 9 en 10 ligt de nadruk op de inzet van woonruimteverdeling bij het bevorderen van de leefbaarheid en de resultaten daarvan. 1. Nieuwe huisvestingswet en nieuwe huisvestingsverordening in Breda: gemeentelijke verordening met samenwerkende corporaties Tot op heden is er slechts een beperkte huisvestingsverordening, maar er zijn goede prestatieafspraken met de corporaties. Om de woonlastenproblematiek tegen te gaan wil men weer strakkere passendheidscriteria invoeren. Met: Vincent Smit, voorzitter (De Haagse Hogeschool), Bob Biesheuvel (Gemeente Breda), Tanja Appels (Allee Wonen) en Wil van Ruiten (Huurders Koepel Breda). 2. Eindhoven: geen huisvestingsverordening en veel vrijheid voor corporaties door prestatieafspraken Eindhoven werkt al geruime tijd met alleen prestatieafspraken voor de urgente groepen. De vrije verhuur is ook daadwerkelijk vrij : corporaties hebben verschillende verdeelsystemen, waarbij de ene loot en de ander toewijst op inschrijfduur. Wat gaat er nu veranderen? Met: Berend Jan Brijder, voorzitter (Gemeente Utrecht), Joep Berghuis (Gemeente Eindhoven), Paul Tholenaars (Woonbedrijf) en Ephrem Davids (Wooninc.). 3. Lokaal maatwerk: kans of bedreiging? Casus Haaglanden In het stadsgewest Haaglanden is ruime ervaring opgedaan met de invulling van lokaal maatwerk. Gemeenten en corporaties tonen u in deze workshop de (on)zin van het voorrang geven aan lokale en regionale woningzoekenden aan. Welke kansen en bedreigen geeft de nieuwe wet op dit punt en hoe zou u in uw gemeente het debat over lokale voorrang kunnen voeren? Met: Enno Vitner, voorzitter (Woonbron), Jolanda Hoogeboom (Sociale Verhuurders Haaglanden), David Albregts (Gemeente Pijnacker-Nootdorp) en Lida Garnier (Stadsgewest Haaglanden).

4 4. Tijdelijke huurcontracten als gangmaker op een gespannen woningmarkt: voor- en nadelen voor jongeren en grote gezinnen Er komen steeds meer tijdelijke huurcontracten in omloop, zoals verhuren op grond van de leegstandswet, bruikleenovereenkomsten bij anti-kraak woningen en het campuscontract. Wat zijn de effecten van tijdelijke huurcontracten op de beschikbaarheid van sociale woningen en de doorstroming op de woningmarkt? Wat zijn voor- en nadelen voor huurders en verhuurders? Onder welke condities kunnen we het tijdelijke huurcontract een stap verder brengen? Met: Anne-Jo Visser, voorzitter (Platform 31), Steven Kromhout (RIGO), Perry Hoetjes (Stadgenoot), Kees Verschoor (Gemeente Utrecht) en Jannie Komduur (Woonbond). 5. Verlengde verhuisketens: doorstromen met de seniorenmakelaar Huurkorting voor ouderen en verhuisbegeleiding door een seniorenmakelaar helpt gezinnen aan een grotere woning blijkt uit een experiment onder acht corporaties. Op deze manier komen de grotere eengezinswoningen voor jonge gezinnen vrij en brengt het een reeks aan verhuizingen op gang. De aanpak met huurkorting is bovendien te betalen. De sessie gaat in op de praktijkervaring van corporaties. Met: Annette Duivenvoorden, voorzitter (Platform31), Sjoerd Zeelenberg (RIGO), André van Giffen (Kleurrijk Wonen) en Maarten Vos (Vidomes). 6. Thuis tijdelijk: woonbemiddelingspunt voor tijdelijk onderdak voor expats, arbeidsmigranten en urgente woningzoekenden Het experiment Thuis tijdelijk in Noord-Limburg leidde tot een website met aanbod voor tijdelijk huisvesting: individuele woningen, kamergewijze verhuur, logies en pension. Dit aanbod van corporaties, commerciële aanbieders, intermediairs en particuliere huiseigenaren voldoet aan alle lokale en landelijke eisen. In de sessie wordt Thuis tijdelijk toegelicht en gaat de discussie in op de wijze hoe men dit kan toepassen in andere regio s. Met o.a.: vertegenwoordigers van de bij de experimenten betrokken partijen. 7. Woonruimteverdeling en betaalbaarheid: sturen op inkomen? Gemeenten en corporaties willen in de woonruimteverdeling de keuzevrijheid van woningzoekenden groot houden. Zij vinden het paternalistisch om die te beperken met aanvullende toegangseisen, zo blijkt uit onderzoek. De experimenten Huur op Maat en Woonlasten zijn een alternatieve kijk op betaalbaarheid van woningen. In deze sessie worden de inzichten uit onderzoek en experimenten belicht en staat de vraag centraal: Moet inkomen (weer) een grotere rol spelen bij woonruimteverdeling? Met: Anne Jo Visser, voorzitter (Platform31), Steven Kromhout (RIGO), Erik Maasen (Woonbond) en Maarten Vos (Vidomes). 8. Verleiden en sturen in de woonruimteverdeling met leefstijlen Het rommelt in sommige stadswijken. Om meer grip te krijgen op bewoners die zich verschillend gedragen, experimenteren corporaties met leefstijltoewijzing. In deze sessie bespreken we nut en noodzaak daarvan. Zorgt sorteren op leefstijlen voor meer leefbaarheid en woongenot? En mag je daar wel op sturen in de nieuwe wet? Is het vooral een manier om zittende bewoners tevreden te stellen ten koste van de keuzevrijheid van woningzoekenden? Met: André Ouwehand, voorzitter (OTB, TU Delft), Maria Besselink (Haag Wonen), Wenda Doff (OTB, TU Delft) en Pieter Elsinga (Ministerie van BZK). 9. De zin en onzin van het screenen van huurders in kwetsbare wijken Het weren van woningzoekenden met een crimineel verleden lijkt een logische manier om de leefbaarheid in kwetsbare wijken te verbeteren. Maar wat mogen we eigenlijk van deze vorm van screening verwachten? En welke wettelijke basis hebben corporaties en gemeenten hiervoor? Met o.a.: Sjoerd Zeelenberg (RIGO), Hermia Brummelkamp (Zayaz) en Gwen van Eijk (Universiteit Leiden). 10. Het weren van nieuwe kansarme bewoners: de werking van de Rotterdamwet In Rotterdam heeft men nu 8 jaar ervaring met huisvestingsvergunningen om de instroom van nieuwe kansarme bewoners in zwakke wijken tegen te gaan. De maximumtermijn van toepassing in een wijk is in de wet inmiddels verlengd tot 20 jaar. Wat zijn de ervaringen tot nu toe? Is het ook een goed middel voor andere gemeenten met kwetsbare wijken? Met: Vincent Smit, voorzitter (De Haagse Hogeschool), Pieter Bol (Gemeente Rotterdam), Kees Boeser (Havensteder), André Ouwehand (OTB, TU Delft) en Simon Bakker (Ministerie van BZK).

5 Meer informatie Datum en tijdstip 10 werkdagen vóór aanvang van de Woensdag 18 juni 2014 studiedag ontvangen te zijn. Aanvang programma: 9.30 uur. Indien vanwege onjuist ingevulde gegevens de factuur opnieuw verzonden Einde: uur dient te worden, wordt 25,- aan Locatie administratiekosten doorberekend. Faculteit Bouwkunde, TU Delft Julianalaan 134 Verdiepingssessies 2628 BL Delft In het programma worden 10 verschillende sessies aangeboden. Tel. (015) Afhankelijk van de belangstelling worden sessies één keer en zo nodig 2 Kosten keer gehouden. U kunt tijdens de studiedag deelnemen aan twee sessies. De deelnamekosten bedragen 395,- per persoon (over dit bedrag is geen U kunt bij uw inschrijving 3 voorkeuren aangeven. Uiteraard probeert BTW verschuldigd). Leden van Aedes of VNG en partners van Platform31 de organisatie bij de indeling zoveel betalen een gereduceerd tarief van mogelijk rekening te houden met uw 295,-. Er geldt een kortingsregeling eerste en tweede voorkeur. Tijdens de voor bewonersorganisaties ( 95,-), dag zelf wordt u geïnformeerd over de Nethurpromovendi ( 95,-) en studen- definitieve sessie-indeling. ten ( 50,-). Annulering Aanmelding en betaling U kunt alleen schriftelijk annuleren. U kunt zich voor deze studiedag aanmelden via ling kan slechts indien de annulering Afmelding zonder verplichting tot beta- De registratie sluit op 17 juni schriftelijk is ontvangen vóór woensdag 4 juni Bij afmelding tussen 4 Kies voor studiedag Huisvestingswet 2014: woonruimteverdeling in een en 11 juni 2014 is 50% van de kosten nieuwe tijd. U treft daar een omschrijving van de studiedag en een link naar deelnamebedrag in rekening gebracht. verschuldigd. Daarna wordt het gehele het aanmeldformulier. Bij verhindering is het mogelijk een Bij de bevestiging van uw inschrijving collega gebruik te laten maken van uw ontvangt u tevens een routebeschrijving. U kunt online betalen of per fac- reservering. tuur. Indien u kiest voor betaling per De organisatie behoudt zich het recht factuur, wordt deze apart toegezonden voor bij onvoldoende belangstelling de door de financiële administratie van de studiedag te annuleren. Hiervan ont- TU Delft. Het deelnamebedrag dient vangt de deelnemer tijdig bericht. Bij annulering van de studiedag door de organisatie ontvangen de deelnemers direct het deelnamebedrag terug. Informatie Voor meer informatie kunt u contact opnemen met het secretariaat van het OTB-congresbureau: Tel. (015) a.d.dersjant@tudelft.nl Adres: Jaffalaan 9, 2628 BX Delft. Organisatie Het OTB, onderdeel van de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft, organiseert deze studiedag in samenwerking met Aedes, Platform31, RIGO en VNG.

6 Cursus-/studiedagprogramma 2014 Cursus/studiedag Data Kosten 4-daagse cursus Portefeuille- en Assetmanagement bij woningcorporaties 4-daagse cursus Nieuwe wegen in technisch beheer van woningen OTB/Platform31 Wooncongres 2-daagse cursus De markt van koopwoningen 2-daagse cursus Trends in de woonruimteverdeling 23/24 september en 28/29 oktober /9 oktober en 19/20 november november /27 november 2014 najaar , ,- n.t.b , ,- Kijk voor een actueel overzicht op: U kunt zich hier ook inschrijven. Kies dan studiedag Huisvestingswet 2014: woonruimteverdeling in een nieuwe tijd. Projectcode: AOS