Samenvatting Business Risk Definities en Scoringsrichtlijnen

Transcriptie

1 WSW risicobeoordelingsmodel Samenvatting Business Risk Definities en Scoringsrichtlijnen Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

2 Overzicht Business Risk Beoordelingskaders 2

3 Business Risk Beoordelingskaders 24 kwalitatieve vragen Business Model Portefeuillestrategie 1. Portefeuillestrategie Vastgoedvoorraad Samenstelling huidige portefeuille (woningvoorraad) 2. Omvang van de portefeuille 3. Leeftijd en kwaliteit van de portefeuille 4. Geografische spreiding van de portefeuille 5. Concentraties in het type bezit, inclusief BOG/MOG/ZOG Transitie 6. Omvang transitieprogramma vastgoedvoorraad 7. Inhoud transitieprogramma, -doelstellingen en realisatie 8. Beheersing transitierisico s - Investeringen 9. Beheersing transitierisico s - Verkopen Beheer 10. Huurstructuur en strategie 11. Onderhoud Marktontwikkelingen 12. Markt-, economische en demografische ontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen 13. Positie en risico s in de sector Management Model Financiële sturing en beheersing 14. Renterisico 15. (Her)financieringsrisico en tegenpartijrisico 16. Liquiditeitsrisico 17. Risico s uit niet uit de balans blijkende verplichtingen Governance 18. Kwaliteit en stabiliteit bestuur en management 19. Governance, integriteit en countervailing powers 20. Toezicht door Raad van Commissarissen / Raad van Toezicht Corporatie In Control 21. Risicomanagement in het algemeen 22. Stabiliteit en voorspelbaarheid van financiële prestaties 23. Financieringsstrategie en beheersing treasury risico s 24. Beheersing risico s uit verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden 3

4 Samenvatting Business Risk vragen Dit document bevat een samenvatting van de 24 Business Risk vragen die onderdeel zijn van het WSW risicobeoordelingsmodel, en de richtlijnen die WSW accountmanagers hanteren om de Business Risk vragen voor een corporatie te beantwoorden. Voor iedere vraag is een richtlijn uitgewerkt. In die richtlijn is per vraag aangegeven welke risico s WSW beoordeelt met een specifieke vraag, en aan welke kenmerken de corporatie moet voldoen om een bepaalde score op een vraag aan de corporatie toe te kennen. In deze samenvatting is aangeduid welke situatie of omstandigheden het WSW als een laag risico kwalificeert, en welke situatie of omstandigheden een kwalificatie opleveren van hoog risico. Van belang is dat WSW de risico s beoordeelt vanuit zijn positie als borgverstrekker. Voor de meeste Business Risk vragen gelden kwantitatieve indicatoren. De kwantitatieve indicatoren verwerkt het systeem in richtlijnen per vraag. De indicatoren zijn een hulpmiddel voor de accountmanager om een vraag te beantwoorden. De meeste vragen vereisen dat de accountmanager zich een professioneel oordeel vormt over de risico s en de beheersing daarvan bij een corporatie. De kwantitatieve indicatoren zijn dus niet allesbepalend. Sommige kwantitatieve indicatoren relateert het model aan de omvang van het eigen vermogen van de corporatie. Het eigen vermogen bij waardering van het vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde bepaalt daar de indicatoren. WSW evalueert de inhoud van de Business Risk vragen, definities en richtlijnen jaarlijks en stelt deze bij waar nodig. De vragen, definities en scoringsrichtlijnen zijn in overeenstemming met de standaarden van Standard & Poor s. WSW behoudt zich het recht voor om onder zwaarwegende omstandigheden af te wijken van de in dit document beschreven definities en richtlijnen van de Business Risk vragen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als naar de mening van WSW de feitelijke omstandigheden bij een corporatie onvoldoende tot uitdrukking komen in de Business Risk vragen en richtlijnen. Dergelijke situaties kunnen voor WSW tevens aanleiding zijn om de Business Risk vragen en richtlijnen tussentijds aan te passen, dat wil zeggen buiten de jaarlijkse evaluatiecyclus om. 4

5 Hoog risico score bij 1. Portefeuillestrategie Het risico dat WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico de corporatie geen goede portefeuillestrategie heeft, dan wel dat het proces van totstandkoming daarvan (het proces van strategiebepaling, formuleren van doelstellingen, monitoring en rapportage, en afstemming met belanghouders) niet goed functioneert, waardoor de financiële soliditeit van de corporatie op lange termijn in gevaar kan komen. Indicatoren hiervoor zijn: Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de portefeuillestrategie (inhoudelijk) en de totstandkoming daarvan, ondersteund door observaties van derden (bijv. visitaties, Management Letter van de accountant) Uitkomsten van visitaties op het onderdeel Externe Legitimatie De kern van de strategie van een corporatie is de portefeuillestrategie. Een corporatie met een goed geformuleerde portefeuillestrategie, gebaseerd op een gedegen analyse van de omgeving en rekening houdend met de financiële randvoorwaarden, is beter in staat te sturen op de (volkshuisvestelijke) prestaties die men wil bereiken, waardoor de voorspelbaarheid en stabiliteit van de (lange termijn) financiële resultaten groter is. Corporaties met een goed functionerend proces voor de totstandkoming van de (portefeuille)strategie hebben een duidelijke missie, visie en meetbare doelstellingen, afgestemd met belangenhouders. Deze corporaties realiseren een hogere mate van externe legitimatie voor de uitvoering van de strategie en daaruit voortvloeiende plannen (waaronder het transitieprogramma). Deze corporaties zijn beter in staat te sturen op de resultaten die men wil bereiken, waardoor de voorspelbaarheid en stabiliteit van de financiële positie groter is. De portefeuillestrategie bevat een duidelijk omschreven wensportefeuille in termen van omvang, type bezit, kwaliteitsniveau, etc. gebaseerd een actuele analyse van de omgeving (woningmarkt, economisch en demografische ontwikkelingen, vraag naar huisvesting vanuit de doelgroepen etc.), de visie van de corporatie en de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van de corporatie. De portefeuillestrategie is afgestemd met belangenhouders. De portefeuillestrategie is vertaald naar een haalbare portefeuille rekening houdend met alle geldende financiële randvoorwaarden (w.o. de financiële eisen van het WSW). De portefeuillestrategie vormt een leidende basis voor de besluitvorming over het beheer en de transitie van de portefeuille. De corporatie wijkt zelden of nooit af van de portefeuillestrategie. De corporatie heeft een zeer goed functionerend proces van strategiebepaling, formuleren van doelstellingen, monitoring en rapportage, en afstemming met belanghouders. De missie en strategie zijn vertaald naar meetbare (SMART) strategische (portefeuille)doelstellingen, welke zijn vertaald naar tactische (asset management) en operationele doelstellingen. De realisatie van de doelstellingen wordt gedurende het jaar gemeten en gerapporteerd. Het bestuur grijpt tijdig in waar nodig. De meerjarenstrategie en doelstellingen worden jaarlijks gevalideerd en vastgesteld door de RvC/RvT. Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op het onderdeel Externe Legitimatie een eindcijfer van 8 of hoger scoort. Dit beeld wordt bevestigd door eigen observaties van het WSW (goede dialoog met huurders, evenwicht in contact met gemeenten). De corporatie heeft een slecht dan wel in het geheel geen gedocumenteerde portefeuillestrategie. De missie en strategie van de corporatie zijn onvoldoende uitgewerkt c.q. is in het geheel afwezig. De corporatie voert geen strategische analyses uit van de vraag naar huisvesting vanuit de doelgroepen en de ontwikkelingen daarin, en de kwaliteit van de vastgoedvoorraad. De corporatie heeft onvoldoende beeld van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. De corporatie heeft een onvoldoende functionerend proces van strategiebepaling, formuleren van doelstellingen, afstemming met belanghouders, monitoring en rapportage. De missie en strategie zijn niet vertaald naar strategische (portefeuille)doelstellingen, noch naar tactische (asset management) en operationele doelstellingen. Doelstellingen zijn niet meetbaar (SMART) geformuleerd. De financiële randvoorwaarden (waaronder de WSW criteria) worden niet benoemd. De realisatie van de doelstellingen wordt gedurende het jaar niet gemeten of gerapporteerd. Het bestuur stuurt reactief en op basis van crises. De meerjarenstrategie en doelstellingen zijn verouderd en worden niet periodiek gevalideerd en vastgesteld door de RvC/RvT. Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op het onderdeel Externe Legitimatie een eindcijfer van lager dan 5,5 scoort. Dit beeld wordt bevestigd door eigen observaties van het WSW (geen dialoog met huurders, geen evenwicht in contact met gemeenten). 5

6 2. Omvang van de portefeuille (woningvoorraad) Hoog risico score bij Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie binnen haar De omvang van de portefeuille (gemeten in aantallen VHE woonequivalenten) geeft een indicatie portefeuille (woningvoorraad) onvoldoende mogelijkheden heeft om bij te sturen op de van het vermogen van de corporatie om tegenslagen op te vangen. Het vormt een indicatie voor operationele kasstromen in geval er zich onverwachte tegenvallers voordoen (portefeuillerisico). de kwetsbaarheid van de corporatie. Een grotere corporatie heeft meer sturingsmogelijkheden, De omvang van de portefeuille is daarvoor een indicator. Andere risico s die (mede) een relatie waaronder bijvoorbeeld de mogelijkheid om onderhoud en renovaties van verschillende hebben met de omvang van de corporatie (bijv. geografische spreiding, lokale verankering, complexen te plannen en in de tijd te spreiden. Daardoor kan een grotere corporatie (tijdelijke) risico s ten aanzien van de besturing) komen in andere business risk vragen tot uitdrukking. tegenvallers eenvoudiger opvangen zonder dat de betaling van rente- en aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen in gevaar komen. De corporatie heeft een grote vastgoedportefeuille die de corporatie een stevige marktpositie geeft. De corporatie is één van de grotere corporaties van het land. Dit blijkt onder andere uit: De corporatie heeft een grote vastgoedportefeuille (meer dan VHE woonequivalenten) De corporatie heeft een zeer kleine vastgoedportefeuille en mogelijk een kwetsbare marktpositie. Dit blijkt onder andere uit: De corporatie heeft een zeer kleine vastgoedportefeuille (minder dan VHE woonequivalenten) 6

7 Hoog risico score bij 3. Leeftijd en kwaliteit van de portefeuille Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de portefeuille De leeftijd en kwaliteit van de portefeuille geeft een indicatie voor de mate waarin de kasstromen (woningvoorraad) in de nabije toekomst grote uitgaven en investeringen vereisen om de kwaliteit van de corporatie in de toekomst een gelijk niveau kunnen behouden, of dat sprake zal zijn van van de voorraad op peil te houden, dan wel dat sprake kan zijn van een hogere leegstand en verslechterende kasstromen als gevolg van de kwaliteit van de voorraad. Het gaat dan om een slechtere verhuurbaarheid als gevolg van een onvoldoende kwaliteit van de voorraad inschatting van de aansluiting van de kwaliteit van de voorraad op de kwaliteitsvraag uit de markt (portefeuillerisico). De leeftijd en kwaliteit van de huidige woningvoorraad wordt beoordeeld aan (potentieel slechte verhuurbaarheid c.q. mogelijkheid om huren te verhogen), en of de corporatie de hand van de indicatoren: in de nabije toekomst rekening moet houden met omvangrijke ingrepen in de vastgoedvoorraad Restant levensduur (economisch) om de kwaliteit van het bezit te verbeteren. Conditiescore Energielabel De corporatie bezit een zeer jonge en kwalitatief zeer goede portefeuille. Dit blijkt onder andere uit: De gemiddelde restant levensduur van de portefeuille is meer dan 40 jaar. De conditie van het bezit heeft een score van 3 of hoger op de NEN 2767 norm (of vergelijkbare objectieve norm). Het bezit heeft gemiddeld genomen het energielabel B. De corporatie bezit een zeer oude portefeuille, met onvoldoende spreiding qua ouderdom, en een slechte kwaliteit. Dit blijkt onder andere uit: De gemiddelde restant levensduur van de portefeuille is minder dan 15 jaar. Het bezit kent pieken van meer dan 20% in enige bouwperiode. De conditie van het bezit ligt voor een aanzienlijk deel van het bezit (meer dan 25%) onder een score van 3 op de NEN 2767 norm (of vergelijkbare objectieve norm). Het bezit heeft gemiddeld genomen het energielabel F of lager. 7

8 Hoog risico score bij 4. Geografische spreiding van de portefeuille Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de portefeuille (woningvoorraad) De kasstromen van een corporatie die actief is in meerdere geografische gebieden (wijken, van een corporatie geconcentreerd is in één of enkele geografische gebieden en dat een gemeenten, provincies) is minder afhankelijk van de ontwikkelingen in een geografisch corporatie geconfronteerd wordt met afnemende (operationele) kasstromen als gevolg van lokale marktgebied dan corporaties die actief zijn in één enkel geografisch gebied. De risico s zijn meer of regionale ontwikkelingen (waaronder lokale politieke ontwikkelingen) zonder dat deze gespreid, hetgeen leidt tot meer stabiliteit in de kasstromen. gecompenseerd kunnen worden door operationele kasstromen uit andere geografische gebieden (portefeuillerisico). Daarnaast beoordeelt het WSW of sprake is van een concentratie van bezit in NB: de marktvraag (groei / krimp) wordt beoordeeld bij vraag 9. geografische gebieden met een slechte leefbaarheidscore, omdat in die gebieden een groter risico is op afnemende verhuurbaarheid (leefbaarheidsrisico). Als indicator hanteert het WSW voor deze vraag de geografische locatie van de woningvoorraad. Het bezit van de corporatie is geografisch goed gespreid. Van een goede geografische spreiding is sprake als aan alle onderstaande criteria wordt voldaan: Het bezit is landelijk gespreid zonder dominantie van één enkele provincie. De corporatie is actief in zes of meer provincies. Minder dan 10% van het bezit (gemeten in aantallen verhuureenheden) ligt in gebieden met een zeer negatieve, negatieve of matige leefbaarheidsscore. Het bezit van de corporatie is sterk geografisch geconcentreerd. Van een sterke geografische concentratie is sprake als aan één van onderstaande criteria wordt voldaan: Het gehele bezit is geconcentreerd in één gemeente of dorp. Meer dan 75% van het bezit ligt in één gemeente. Meer dan 20% van het bezit (gemeten in aantallen verhuureenheden) ligt in gebieden met een zeer negatieve, negatieve of matige leefbaarheidsscore. 8

9 Hoog risico score bij 5. Concentraties in het type bezit (incl BOG/MOG/ZOG) Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de operationele kasstromen Woongelegenheden van een corporatie kwetsbaar zijn als gevolg van de eenzijdigheid van het type bezit in de Een corporatie met een gediversifieerd bezit, of met relatief veel bezit met een laag inherent portefeuille (woningvoorraad). Bij een eenzijdige samenstelling van het bezit is de corporatie risico, is minder kwetsbaar voor ontwikkelingen in de markt (bv veranderende voorkeuren van kwetsbaar voor ontwikkelingen in de vraag naar het betreffende type woningen (risico huurders, vraaguitval, veranderingen in wettelijke eisen rondom woongelegenheden, etc.) dan veranderende marktvraag), regeringsmaatregelen (bijv. wonen en zorgrisico) of andere externe corporaties met een concentratie in één of enkele typen bezit met een hoog inherent risico. De omstandigheden. Indicatoren hiervoor zijn: risico s zijn meer gespreid, hetgeen leidt tot meer stabiliteit in de kasstromen (N.B. het type Het type bezit (EG / MG) eengezinswoningen wordt als het minst risicovolle type beschouwd). Bezit waarbij sprake is van verhuur met bijzondere contractvormen c.q. beperkte alternatieve aanwendingsmogelijkheden BOG/MOG/ZOG Het risico van BOG/MOG/ZOG wordt voor een belangrijk gedeelte bepaald door enerzijds de onderliggende huurcontracten en anderzijds de alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed. Corporaties met relatief veel BOG/MOG/ZOG eenheden lopen hierop een groter risico dan corporaties met weinig eenheden. Woongelegenheden Het bezit van de corporatie is qua type zeer goed gespreid, of bestaat vrijwel geheel uit typen met een laag inherent risico. Hiervan is sprake in de volgende situaties: Er is geen concentratie / dominantie van een bepaald type bezit (eengezinswoningen, meervoudig gestapeld met lift, meervoudig gestapeld zonder lift). Het bezit bestaat vrijwel geheel uit eengezinswoningen. De corporatie heeft vrijwel geen meervoudig gestapelde woningen zonder lift (aandeel van de jaarlijkse huurinkomsten minder dan 5%). BOG/MOG/ZOG De corporatie loopt vrijwel geen risico s op BOG/MOG/ZOG. De corporatie bezit vrijwel geen BOG/MOG/ZOG eenheden. Het aandeel BOG/MOG/ZOG is minder dan 1% van de jaarlijkse huurinkomsten van de corporatie. Woongelegenheden Het bezit van de corporatie is qua type slecht gespreid, en bestaat voor een groot gedeelte uit typen met een hoog inherent risico. Hiervan is sprake in de volgende situaties: Er is een mate van concentratie / dominantie van een bepaald type bezit (eengezinswoningen, meervoudig gestapeld met lift, meervoudig gestapeld zonder lift). EN De corporatie heeft voor een groot deel meervoudig gestapelde woningen zonder lift (aandeel van de jaarlijkse huurinkomsten meer dan 25%). Het bezit bestaat voor een zeer beperkt deel uit eengezinswoningen (aandeel van de jaarlijkse huurinkomsten tot 25%) BOG/MOG/ZOG De corporatie loopt een aanzienlijk risico op BOG/MOG/ZOG. Dit blijkt onder andere uit: De corporatie bezit een substantieel aantal BOG/MOG/ZOG eenheden. Het aandeel BOG/MOG/ZOG is meer dan 7,5% van de jaarlijkse huurinkomsten van de corporatie. Er zijn, gegeven het gebied waarin de corporatie opereert en de staat van het bezit, beperkte alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor het BOG/MOG/ZOG bezit. 9

10 6. Omvang transitieprogramma vastgoedvoorraad Hoog risico score bij Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de transitieopgave van de De omvang van het transitieprogramma (investeringen, renovaties, aankopen, verkopen, sloop, corporatie te groot is, waardoor de succesvolle realisatie onzeker is, met potentieel negatieve etc.) in relatie tot de omvang van de corporatie geeft een indicatie voor het risico dat de corporatie consequenties voor de operationele kasstromen en financieringsbehoefte van de corporatie op het geplande transitieprogramma loopt. Bij de realisatie van het transitieprogramma zijn veel (portefeuillerisico en projectontwikkelingsrisico). Als indicator hanteert het WSW hiervoor de som risicofactoren die de haalbaarheid, de financieringsvraag en de kasstromen beïnvloeden. Hoe van de investeringskasstromen (inclusief investeringen in bestaand bezit) en de groter de relatieve omvang van het transitieprogramma, hoe groter het risico voor de corporatie. desinvesteringskasstromen in relatie tot de operationele kasstromen van de corporatie. De omvang van het geprognosticeerde transitieprogramma van de corporatie voor de komende vijf prognosejaren is zeer beperkt in relatie tot de omvang van de corporatie. De transformatie-index (verhouding tussen de geprognosticeerde investeringen en desinvesteringen tezamen (opgeteld, niet gesaldeerd) en de geprognosticeerde operationele kasstromen over de vijf prognosejaren van de meest recente dpi) is kleiner dan 1. De omvang van het geprognosticeerde transitieprogramma van de corporatie voor de komende vijf prognosejaren is zeer omvangrijk in relatie tot de omvang van de corporatie. De transformatie-index (verhouding tussen de geprognosticeerde investeringen en desinvesteringen tezamen (opgeteld, niet gesaldeerd) en de geprognosticeerde operationele kasstromen over de vijf prognosejaren van de meest recente dpi) is groter dan 6. 10

11 Hoog risico score bij 7. Inhoud transitieprogramma, -doelstellingen en realisatie Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat het transitieprogramma van de Naast de omvang van het transitieprogramma (zie vraag 6) is het van belang te beoordelen of het corporatie niet aansluit op de opgave / vraag vanuit de markt en de kwaliteit van de huidige transitieprogramma aansluit bij de portefeuillestrategie ( doet de corporatie de juiste dingen ), of voorraad (zoals blijkt uit de portefeuillestrategie), dat de corporatie niet de realisatiekracht heeft het transitieprogramma gerealiseerd kan worden, of de corporatie voldoende wendbaar is om bij om het transitieprogramma tot een goed einde te brengen (waardoor de succesvolle realisatie van te sturen waar nodig, en of de corporatie in het verleden de geplande transities heeft gerealiseerd het transitieprogramma onzeker is), en/of dat de corporatie onvoldoende wendbaar is om ( doet de corporatie wat het zegt dat het doet ). Een transitieprogramma dat niet aansluit bij de tegenslagen bij de uitvoering van het transitieprogramma op te vangen, met potentieel negatieve portefeuillestrategie, of een programma dat wel aansluit bij de portefeuillestrategie maar in consequenties voor de toekomstige operationele kasstromen en financieringsbehoefte. werkelijkheid niet gerealiseerd wordt, leidt tot hogere onzekerheid over de toekomstige stabiliteit Indicatoren hiervoor zijn: van de kasstromen. Kwaliteit van het transitieprogramma en aansluiting op de portefeuillestrategie. Aansluiting van het transitieprogramma op de huidige portefeuille, de wensportefeuille en de haalbare portefeuille. Afhankelijkheden in het transitieprogramma (bijv. investeringen afhankelijk van verkopen). Track record m.b.t. realisatie van transitieprogramma s in het verleden. De corporatie heeft een zeer goed transitieprogramma en heeft in het verleden bewezen het transitieprogramma te realiseren. Dit blijkt onder andere uit: De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkt transitieprogramma (asset management: investerings- en desinvesteringsprogramma) dat zichtbaar aansluit op de portefeuillestrategie welke onderbouwd is vanuit de vraag naar huisvesting en vanuit de opgave voor de vastgoedvoorraad, en waarbij expliciet de toets heeft plaatsgevonden of de opgave past binnen de financiële mogelijkheden. Het transitieprogramma dat de corporatie voert is gericht op het realiseren en in stand houden van een portefeuille die qua betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit op lange termijn optimaal aansluit bij de vraag in het gebied waar de corporatie actief is. De corporatie heeft een heel duidelijk beeld van de huidige portefeuille, de wensportefeuille en de haalbare portefeuille, en heeft het transitieprogramma daarop zichtbaar afgestemd. De corporatie is uitermate wendbaar om tegenslagen in de uitvoering van het transitieprogramma op te vangen, en heeft deze wendbaarheid in het verleden aangetoond. De corporatie is voor investeringen niet afhankelijk van nog te realiseren verkopen. De ratio van de geprognosticeerde verkopen t.o.v. de geprognosticeerde investeringen over de 5 prognosejaren van de dpi bedraagt 0,9 of meer. EN De corporatie heeft in de afgelopen jaren het geprognosticeerde transitieprogramma gerealiseerd. De gerealiseerde investeringen wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 25% af van de geprognosticeerde investeringen over dezelfde periode. De gerealiseerde verkoopopbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 25% af van de geprognosticeerde verkopen over dezelfde periode. De corporatie heeft een slecht transitieprogramma, en/of heeft in het verleden bewezen het transitieprogramma niet te realiseren. De corporatie heeft geen uitgewerkt transitieprogramma (investerings- en desinvesteringsprogramma) dat niet aansluit op de portefeuillestrategie, of het plan is sterk verouderd (ouder dan 4 jaar). Het transitieprogramma dat de corporatie voert is niet gericht op het realiseren en in stand houden van een portefeuille die qua betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit op lange termijn voldoende aansluit bij de vraag in het gebied waar de corporatie actief is. De corporatie heeft geen beeld van de huidige portefeuille, de wensportefeuille en de haalbare portefeuille. Het transitieprogramma is daarop dan ook niet afgestemd. De corporatie laat zich bij investeringen in sterke mate leiden door druk van buiten (bijv. gemeenten). Het bestuur lijkt erg gevoelig voor het doen van prestige projecten De corporatie heeft vrijwel geen wendbaar om tegenslagen in de uitvoering van het transitieprogramma op te vangen. In het verleden is gebleken dat de corporatie vrijwel geen wendbaarheid heeft. De corporatie is voor de investeringen in sterke mate afhankelijk van nog te realiseren verkopen, waarvan het zeer onzeker is of deze gerealiseerd kunnen worden. De ratio van de geprognosticeerde verkopen t.o.v. de geprognosticeerde investeringen over de 5 prognosejaren van de dpi ligt onder 0,1. EN/ De corporatie heeft in de afgelopen jaren het geprognosticeerde transitieprogramma niet gerealiseerd. 11

12 De gerealiseerde investeringen wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 70% af van de geprognosticeerde investeringen over dezelfde periode. De gerealiseerde verkoopopbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 70% af van de geprognosticeerde verkopen over dezelfde periode. 12

13 8. Beheersing transitierisico s Investeringen Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie de risico s verbonden aan het investeringsprogramma (zowel nieuwbouw als uitgaven gericht op de bestaande voorraad) onvoldoende beheerst, waardoor de realisatie van het investeringsprogramma, en daarmee het complete transitieprogramma in gevaar kan komen. Dit kan tot gevolg hebben dat de corporatie haar strategische en financiële doelstellingen niet realiseert. Indicatoren hiervoor zijn: Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de beheersing van de investeringsrisico s, ondersteund door observaties van derden (bijv. visitaties, Management Letter van de accountant). Naast de omvang van het transitieprogramma (vraag 5) en de inhoud en realisatie van het transitieprogramma (vraag 6) is het van belang te beoordelen of de corporatie in staat is het transitieprogramma op een goede manier te beheersen en tot uitvoer te brengen ( doet de corporatie de dingen juist ). Onvoldoende beheersing van de risico s van het transitieprogramma kan leiden tot het niet realiseren daarvan, of tot onverwachte kosten en onvoorziene uitgaven die een bedreiging vormen voor de liquiditeit en solvabiliteit van de corporatie. Toepassing van risicoreducerende maatregelen, zoals hanteren van een minimale voorverkoopeis. Omvang van prestatieverplichtingen en de posities en transacties waaraan de corporatie zich verbonden heeft, waaronder grondposities. De corporatie beheerst de risico s op het investeringsprogramma op een zeer goede wijze. Dit blijkt onder andere uit: Het investeringsprogramma vloeit voort uit een goedgekeurde portefeuillestrategie. Projecten die buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie vallen komen niet voor. De corporatie hanteert een gestructureerde methodiek voor het plannen, uitvoeren en evalueren van het investeringsprogramma en daaruit voortvloeiende projecten. Op kritische punten in het investeringsprogramma zijn formele beslismomenten ingebouwd gebaseerd op fasedocumenten. Investeringsbesluiten vinden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico). Besluiten in afwijking van het advies worden nimmer door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn in een beleid vastgelegd. De corporatie voert een zeer gestructureerde projectadministratie, waaronder een administratie en prognose van uitgaande kasstromen. De AO/IC rondom projecten is van een zeer hoog niveau. Geen opmerkingen van de accountant hierover. De corporatie heeft zeer goed uitgewerkte procedures en richtlijnen voor het aangaan van samenwerking met derden binnen projecten, het gebruik van nevenstructuren voor project ontwikkeling, het betrekken van stakeholders, en het voorkomen van fraude bij projectontwikkeling. Investeringsbesluiten worden altijd pas definitief genomen als de corporatie zekerheid heeft over de financiering ervan. In geval van nieuwbouw ten behoeve van verkoop hanteert de corporatie altijd een voorverkooppercentage van minimaal 70%. Hierop worden geen uitzonderingen gemaakt De corporatie heeft vrijwel geen onverkochte nieuwbouw koopwoningen (welke niet in verhuurexploitatie zijn genomen). De omvang is minder dan 1% van het eigen vermogen. De corporatie loopt geen risico s op grondposities. De corporatie heeft (vrijwel) geen grondposities. De omvang (balanswaarde) is minder dan 1% van het eigen vermogen. 13

14 Hoog risico score bij De corporatie beheerst de risico s op het investeringsprogramma op een slechte wijze. Dit blijkt onder andere uit: Het investeringsprogramma sluit niet aan bij de goedgekeurde portefeuillestrategie. Projecten buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie worden vaak geïnitieerd zonder voorafgaande goedkeuring van de RvC. De corporatie hanteert geen gestructureerde methodiek voor het plannen, uitvoeren en evalueren van het investeringsprogramma en daaruit voortvloeiende projecten, Er wordt geen gebruik gemaakt van formele beslismomenten gebaseerd op fasedocumenten. Investeringsbesluiten vinden zelden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico) en worden vaak door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn niet in een beleid vastgelegd. De corporatie voert een slechte projectadministratie en heeft een onvoldoende administratie en prognose van uitgaande kasstromen. De AO/IC rondom projecten is van een slecht niveau. De accountant heeft veel belangrijke opmerkingen hierover. De corporatie heeft geen of slecht uitgewerkte procedures en richtlijnen voor het aangaan van samenwerking met derden binnen projecten, het gebruik van nevenstructuren voor project ontwikkeling, het betrekken van stakeholders, en het voorkomen van fraude bij projectontwikkeling. Investeringsbesluiten worden veelvuldig genomen zonder dat de corporatie zekerheid heeft over de financiering ervan. Eventuele besluiten vooruitlopend op de financiering worden vrijwel nooit genomen in overleg met de RvC. In geval van nieuwbouw ten behoeve van verkoop hanteert de corporatie veelvuldig geen voorverkooppercentage van minimaal 70%. Eventuele besluiten vooruitlopend op het realiseren van voldoende voorverkopen worden vrijwel nooit genomen in overleg met de RvC. Er is sprake van een zeer grote hoeveelheid onverkochte nieuwbouw koopwoningen (welke niet in verhuurexploitatie zijn genomen) waarvan het onzeker is of deze binnen afzienbare tijd verkocht kunnen worden. De omvang is meer dan 10% van het eigen vermogen. De corporatie loopt zeer grote risico s op grondposities. De omvang (balanswaarde) is meer dan 10% van het eigen vermogen. De grondposities van de corporatie hebben niet allemaal een bouwbestemming, en van sommige posities is het onzeker dat ze een bouwbestemming zullen krijgen. Het is zeer onwaarschijnlijk dat er binnen afzienbare tijd (binnen 5 jaar) gestart zal worden met bebouwing. 14

15 Hoog risico score bij 9. Beheersing transitierisico s Verkopen Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie de risico s verbonden aan het verkoopprogramma onvoldoende beheerst, waardoor de realisatie van het verkoopprogramma, en daarmee het complete transitieprogramma in gevaar kan komen. Dit kan tot gevolg hebben dat de corporatie haar strategische en financiële doelstellingen niet realiseert. Indicatoren hiervoor zijn: Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de beheersing van de verkooprisico s, ondersteund door observaties van derden (bijv. visitaties, Management Letter van de accountant). Naast de omvang van het transitieprogramma (vraag 5) en de inhoud en realisatie van het transitieprogramma (vraag 6) is het van belang te beoordelen of de corporatie in staat is het transitieprogramma op een goede manier te beheersen en tot uitvoer te brengen ( doet de corporatie de dingen juist ). Onvoldoende beheersing van de risico s van het transitieprogramma kan leiden tot het niet realiseren daarvan, of tot onverwachte kosten en onvoorziene uitgaven die een bedreiging vormen voor de liquiditeit en solvabiliteit van de corporatie. Toepassing van risicoreducerende maatregelen, zoals hanteren van een maximum percentage Verkopen onder Voorwaarden Omvang van aan het verkoopprogramma verbonden posities en transacties, zoals de omvang van de portefeuille Verkopen onder Voorwaarden De corporatie beheerst de risico s op het verkoopprogramma op een zeer goede wijze. Dit blijkt onder andere uit: Het verkoopprogramma vloeit voort uit een goedgekeurde portefeuillestrategie. Verkopen die buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie vallen komen niet voor. Verkoopbesluiten vinden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico). Besluiten in afwijking van het advies worden nimmer door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn in een beleid vastgelegd. Het verkoopbeleid dat de corporatie voert is zeer realistisch in termen van te leveren verkoopinspanningen, vraag naar koopwoningen, etc. De markt voor koopwoningen is ruimschoots in staat om het aanbod bestaand bezit van de corporatie en directe medeaanbieders te absorberen. Het voor verkopen aangewezen bezit staat in een goede verhouding tot de verkoopambitie en is een goede afspiegeling van het gemiddelde bezit van de corporatie. De verkoopvijver bevat niet alleen het kwalitatief hoogwaardige bezit. De corporatie prognosticeert en realiseert verkoopprijzen per VHE (excl. kortingen i.v.m. VoV) die voor het type, de leeftijd en de geografische ligging van het bezit in lijn zijn met het sectorgemiddelde (sectorgemiddelde ± 5%). Gerealiseerde verkoopprijzen wijken maximaal 5% af van taxaties of van WOZ waarden afgeleide marktwaarde. Verkopen onder Voorwaarden De corporatie loopt geen (liquiditeits)risico s uit Verkopen onder Voorwaarden. De corporatie heeft geen VoV programma of de verplichtingen voortvloeiend uit woningen verkocht onder voorwaarden bedragen minder dan 1% van het eigen vermogen van de corporatie. De corporatie beheerst de risico s op het verkoopprogramma op een slechte wijze. Dit blijkt onder andere uit: Het verkoopprogramma sluit niet aan bij de goedgekeurde portefeuillestrategie. Verkopen buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie worden vaak geïnitieerd zonder voorafgaande goedkeuring van de RvC. Verkoopbesluiten vinden zelden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico) en worden vaak door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn niet in een beleid vastgelegd. Het verkoopbeleid dat de corporatie voert is veel te ambitieus in termen van te leveren verkoopinspanningen, vraag naar koopwoningen, etc. en is niet realistisch. De markt voor koopwoningen is slecht. Er bestaan voor de corporatie nauwelijks afzetmogelijkheden voor het voor verkoop aangewezen bezit. Het voor verkopen aangewezen bezit staat in een slechte verhouding tot de verkoopambitie en is een slechte afspiegeling van het gemiddelde bezit van de corporatie. De verkoopvijver bevat vrijwel alleen maar het kwalitatief hoogwaardige bezit. De corporatie prognosticeert en realiseert verkoopprijzen per VHE (excl. kortingen i.v.m. VoV) die voor het type, de leeftijd en de geografische ligging van het bezit sterk afwijken van het sectorgemiddelde (sectorgemiddelde ± 25%). Gerealiseerde verkoopprijzen wijken meer dan 25% af van taxaties of van WOZ waarden afgeleide marktwaarde. 15

16 Verkopen onder Voorwaarden De corporatie loopt grote (liquiditeits)risico s uit Verkopen onder Voorwaarden. De verplichtingen voorvloeiend uit woningen verkocht onder voorwaarden bedragen meer dan 10% van het eigen vermogen van de corporatie. De corporatie heeft geen limiet gesteld aan het aantal woningen dat verkocht kan worden onder voorwaarden, en heeft een slecht uitgewerkt plan van aanpak voor de terugkoop van woningen. De corporatie kan zelfs bij een scenario waarbij tot 10% van het aantal VHE VoV teruggekocht moeten worden niet meer duurzaam voldoen aan de WSW criteria. 16

17 Hoog risico score bij 10. Huurstructuur en strategie Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige De belangrijkste inkomende kasstroom van een corporatie zijn de huren. De kwaliteit, stabiliteit en huuropbrengsten anders zijn dan geprognosticeerd doordat het huurbeleid niet gerealiseerd kan voorspelbaarheid van de huurinkomsten bepalen in belangrijke mate de financiële gezondheid worden, dan wel dat interne of externe factoren de netto huurinkomsten negatief beïnvloeden. van de corporatie. Dit is voor een groot gedeelte afhankelijk van de huurstructuur en strategie die Indicatoren hiervoor zijn: de corporatie volgt. Van belang daarbij is dat de huurstructuur en strategie aansluit bij Kwaliteit van het huurbeleid (inclusief wettelijke eisen (woningtoewijzing)) verhuurmarkt. Beheersing interne organisatie m.b.t. inning (debiteurenrisico) en verhuur (leegstandsrisico) Ruimte tot maximaal huurniveau Track record m.b.t. prognosticeren en realiseren van huuropbrengsten De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkte huurstructuur en strategie. Dit blijkt onder andere uit: Het huurbeleid is zeer goed uitgewerkt en gebaseerd op een actuele analyse van de verhuurmarkt. Het huurbeleid is zichtbaar gestoeld op afwegingen omtrent betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van sociale huisvesting. De corporatie voldoet op alle punten aan de wettelijke eisen t.a.v. het huurbeleid (w.o. 90% toewijzingsnorm) en anticipeert proactief op voorziene wijzigingen in wet- en regelgeving. De corporatie heeft een zeer goed functionerende AO/IC rondom de inning van huurpenningen (geen opmerkingen van de accountant). Het debiteurenrisico dat de corporatie loopt is zeer beperkt. Het huurderbestand is zeer gediversifieerd. Geen enkele huurder is goed voor meer dan 1% van de inkomsten van de corporatie. EN De geprognosticeerde en gerealiseerde huuropbrengsten zijn zeer goed voorspelbaar en stabiel. De gerealiseerde huuropbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 5% af van de geprognosticeerde huuropbrengsten over dezelfde periode. De corporatie heeft nog veel ruimte voor huurverhogingen t.o.v. het maximaal redelijke huurniveau (huur t.o.v. maximaal redelijk < 70%). De gerealiseerde mutatiegraad, percentage huurderving en percentage leegstand zijn in lijn met de prognoses (afwijking < 2%). De corporatie heeft een onvoldoende uitgewerkte huurstructuur en strategie. Dit blijkt onder andere uit: De corporatie heeft geen actueel, gedocumenteerd huurbeleid. Analyses van de verhuurmarkt zijn niet beschikbaar, en de corporatie stuurt niet op elementen van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van sociale huisvesting in het huurbeleid. De corporatie voldoet niet op alle punten aan de wettelijke eisen t.a.v. het huurbeleid. De corporatie heeft geen oog voor de voorziene wijzigingen in wet- en regelgeving. De houding is uiterst passief. De corporatie heeft een onvoldoende functionerende AO/IC rondom de inning van huurpenningen (veel materiële opmerkingen van de accountant). De corporatie loopt een groot debiteurenrisico. Enkele huurder(s) zijn verantwoordelijk voor > 10% van de inkomsten van de corporatie. De geprognosticeerde en gerealiseerde huuropbrengsten zijn slecht voorspelbaar en/of zeer onstabiel. De gerealiseerde huuropbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 20% af van de geprognosticeerde huuropbrengsten over dezelfde periode. De corporatie heeft vrijwel geen ruimte voor huurverhogingen t.o.v. het maximaal redelijke huurniveau (huur t.o.v. maximaal redelijk < 90%). De gerealiseerde mutatiegraad, percentage huurderving en percentage leegstand zijn in lijn met de prognoses (afwijking > 7,5%). 17

18 11. Onderhoud Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de operationele kasstromen Een belangrijke activiteit bij het beheren van vastgoed is het uitvoeren van negatief worden beïnvloed door een slechte beheersing van het onderhoudsbeleid van de onderhoudswerkzaamheden. Goed gepland en uitgevoerd onderhoud zorgt voor behoud van de corporatie, c.q. dat onderhoudskosten hoger uitvallen dan geprognosticeerd (onderhoudsrisico). kasstroomgenererende capaciteit van het bezit, en daarmee voor behoud van de waarde van het Indicatoren hiervoor zijn: bezit. Onvoldoende of uitgesteld planmatig onderhoud leidt veelal tot klachtenonderhoud in latere Kwaliteit van het onderhoudsbeleid jaren, wat over het algemeen duurder is. Beheersing interne organisatie m.b.t. onderhoud Track record m.b.t. prognosticeren en realiseren van onderhoudsuitgaven in het verleden Daarnaast beoordeelt het WSW bij deze vraag het risico dat de corporatie onvoldoende VvE bijdrage betaalt om de noodzakelijke onderhoudskosten van een complex waarbij de corporatie lid is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) te dekken. Tevens is een risico bij een hoog aandeel van totaal bezit in VvE dat de (financiële) flexibiliteit in het vastgoedbeheer laag is. Indicatoren hiervoor zijn: Jaarlijkse storting in VvE fondsen per VHE t.o.v. gemiddelde onderhoudsuitgaven (exterieur) ten behoeve van eigen woningen. Aantal woningen in VvE t.o.v. aantal woningen niet in VvE. De corporatie heeft een zeer goed onderhoudsbeleid. Dit blijkt onder andere uit: De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkt onderhoudsbeleid en plan. De corporatie voert regelmatig technische conditiemetingen uit om de staat van het onderhoud van het bezit te toetsen (methodologie en/of resultaten gevalideerd door een extern gecertificeerd bureau). De corporatie bewaakt de realisatie van het meerjaren onderhoudsplan aan de hand van een set SMART geformuleerde doelstellingen en prestatie-indicatoren. Afwijkingen t.o.v. een benchmark zijn geanalyseerd. Het onderhoudsbeleid dat de corporatie voert is in lijn met de portefeuille strategie, passend bij de feitelijke conditie van het bezit en is gericht op een gemiddeld onderhoudsniveau van minimaal NEN 2767 score 3 of hoger (of vergelijkbare objectieve norm). De corporatie heeft een zeer goede grip op het onderhoud uitgevoerd door Verenigingen van Eigenaren waarin de corporatie deelneemt. De corporatie waakt ervoor dat zij in de VvE altijd een beslissende stem heeft. EN De geprognosticeerde en gerealiseerde onderhoudsuitgaven zijn zeer stabiel. De gerealiseerde onderhoudsuitgaven wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 5% af van de geprognosticeerde onderhoudsuitgaven over dezelfde periode. De geprognosticeerde uitgaven voor onderhoud per VHE voor het type en de leeftijd van het bezit van de corporatie zijn in lijn met het sectorgemiddelde passend bij de ouderdom van de voorraad en de kwaliteit die voortkomt uit de conditiemeting (sectorgemiddelde ± 5%). EN Het aantal woningen van de corporatie in VvE s is zeer beperkt (maximaal 5% van het aantal VHE van de corporatie) De jaarlijkse stortingen per VHE in de fondsen van VvE s zijn in lijn met de gemiddelde uitgaven voor onderhoud per VHE die de corporatie voor eigen woningen doet (maximale afwijking ± 5%). 18

19 Hoog risico score bij De corporatie heeft een slecht onderhoudsbeleid. Dit blijkt onder andere uit: De corporatie heeft geen uitgewerkt onderhoudsbeleid en plan, of het beleid en het plan zijn verouderd (ouder dan 4 jaar). De corporatie voert vrijwel nooit technische conditiemetingen uit om de staat van het onderhoud van het bezit te toetsen en/of de gehanteerde methodologie en/of resultaten worden niet gevalideerd door een extern gecertificeerd bureau. De corporatie bewaakt de realisatie van het meerjaren onderhoudsplan niet. Er zijn geen SMART doelstellingen en prestatie-indicatoren voor onderhoud gedefinieerd. Er is geen vergelijking met een benchmark. Het onderhoudsbeleid dat de corporatie voert is niet in lijn met de portefeuille strategie en is niet passend bij de feitelijke conditie van het bezit. Het beleid is niet gericht op het realiseren van een gemiddeld onderhoudsniveau van minimaal NEN 2767 score 3 of hoger (of vergelijkbare objectieve norm). De geprognosticeerde en gerealiseerde onderhoudsuitgaven zijn zeer onstabiel. De gerealiseerde onderhoudsuitgaven wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 20% af van de geprognosticeerde onderhoudsuitgaven over dezelfde periode. De geprognosticeerde uitgaven voor onderhoud per VHE voor het type en de leeftijd van het bezit van de corporatie wijken sterk af van het sectorgemiddelde passend bij de ouderdom van de voorraad en de kwaliteit die voortkomt uit de conditiemeting (meer dan ± 20% afwijking t.o.v. sectorgemiddelde). EN Het aantal woningen van de corporatie in VvE s is zeer omvangrijk (meer dan 20% van het aantal VHE van de corporatie) De jaarlijkse stortingen per VHE in de fondsen van VvE s wijken sterk af van de gemiddelde uitgaven voor onderhoud per VHE die de corporatie voor eigen woningen doet (afwijking meer dan ± 25%). 19

20 Hoog risico score bij 12. Markt-, economische en demografische ontwikkelingen Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige operationele De ontwikkelingen in de markt waarin de corporatie opereert, in het bijzonder of in de betreffende kasstromen en/of de kasstromen uit verkopen en investeringen negatief worden beïnvloed door markt sprake is van (verwachte) krimp, is een belangrijke indicator voor de huidige en toekomstige de ontwikkeling van de vraag naar huisvesting (demografisch risico / woningmarktrisico) en de financiële positie van de corporatie. Als de corporatie werkzaam is in een gebied met goede ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (vastgoedmarktrisico) in het gebied/de gebieden waar de economische vooruitzichten en een stabiele bevolking zal de vraag naar huurwoningen hoog en corporatie actief is. Het WSW hanteert hiervoor als indicator het COROP gebied / de COROP stabiel blijven. Corporaties werkzaam in gebieden met slechte economische vooruitzichten en een gebieden waar de corporatie actief is. afnemende bevolking zien de vraag naar huurwoningen afnemen en zijn genoodzaakt maatregelen te treffen (waaronder reductie in omvang of aanpassing van woningen aan de behoeften in de markt). De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn relevant in verband met de waardeontwikkeling van woningen. Dit is relevant voor de toekomstige verkopen en het risico op de onderpandwaarde. De corporatie is alleen werkzaam in gebieden met zeer goede vooruitzichten qua ontwikkelingen op de markt voor huurwoningen,economische ontwikkelingen en demografische ontwikkelingen. Corporatie is werkzaam in een regio waarin bevolking / aantal huishoudens toeneemt. Het bezit van de corporatie (gemeten in VHE) ligt niet in krimpgebieden volgens de COROP definities. Vraag naar huurwoningen is bovengemiddeld hoog en stabiel. Er bestaan lange wachtlijsten en er is geen sprake van leegstand. Vooruitzichten voor de korte en lange termijn zijn zeer positief. De verwachte waardeontwikkeling van het vastgoed is op lange termijn zeer positief. De corporatie is werkzaam in gebieden met slechte vooruitzichten qua ontwikkelingen op de markt voor huurwoningen, economische ontwikkelingen en demografische ontwikkelingen. Corporatie is werkzaam in een regio waarin bevolking / aantal huishoudens dalend is. Er is sprake van krimp volgens de COROP definities. Meer dan 50% van het bezit van de corporatie (gemeten in VHE) ligt in krimpgebieden volgens de COROP definities. Vraag naar huurwoningen is in de gebieden waar de corporatie werkzaam is slecht. Er zijn geen wachtlijsten en langdurige leegstand komt voor. Vooruitzichten voor de korte en lange termijn zijn slecht. De verwachte waardeontwikkeling van het vastgoed is op lange termijn slecht. 20

21 13. Positie en risico s in de sector Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het algemene risicoprofiel van de In de score wordt betrokken: corporatiesector. De score op deze vraag is in principe voor alle corporaties gelijk, tenzij er De intensiteit van de concurrentie zwaarwegende redenen zijn om daar van af te wijken. De score op de vraag is een score door de De relatieve winstgevendheid van de bedrijfstak conjuncturele cyclus heen. De score verandert niet tenzij de dynamiek van de sector De winstvooruitzichten van de sector fundamenteel verandert. De concentratie in de markt De grootte van de markt Belemmering voor uit- en toetreden tot de markt Wetgeving, boekhoudkundige en fiscale regelgeving Groeipotentieel van de markt Bedreiging van vervangende producten en diensten 21

22 Hoog risico score bij 14. Renterisico Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige operationele kasstromen van de corporatie negatief worden beïnvloed door wijzigingen in de rentestanden. Het WSW meet het renterisico als de verhouding tussen de hoofdsom van schulden die gedurende de meetperiode onder invloed staat van wijzigingen in de rentestanden (variabele coupon (exclusief variabele rente die effectief gehedged is door middel van swaps), herfinanciering en renteherziening) ten opzichte van de totale schuldpositie van de corporatie. Daarnaast beoordeelt het WSW bij deze vraag eventuele andere marktprijsrisico s m.b.t. financiële producten en diensten, zoals koersrisico s op effecten, etc. (excl. liquiditeitsrisico s). Het WSW gaat er overigens van uit dat een corporatie dergelijke risico s in principe niet loopt c.q. vermijdt. Gezien het kapitaalintensieve karakter van de sociale woningbouw zijn corporaties over het algemeen gefinancierd met relatief veel vreemd vermogen. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van. Het renterisico op de geborgde leningportefeuille van de corporatie voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria: Over de eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% renterisico, en Over de eerste vijf jaren totaal (jaar 1 t/m 5) en over de tweede vijf jaren totaal (jaar 6 t/m 10) maximaal 20% renterisico. EN De corporatie heeft geen ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar, of de ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar bedragen niet meer dan 5% van de geborgde leningportefeuille EN De corporatie loopt geen of slechts zeer beperkt andere marktprijsrisico s op financiële producten en diensten, zoals bijv. koersrisico op effecten of vreemde valuta. Het renterisico op de geborgde leningportefeuille van de corporatie voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria: Over de eerste vijf jaren per jaar meer dan 20% renterisico, en Over de eerste vijf jaren totaal (jaar 1 t/m 5) en over de tweede vijf jaren totaal (jaar 6 t/m 10) meer dan 40% renterisico. Het renterisico op de geborgde leningportefeuille van de corporatie heeft in de komende tien jaar minder dan 20% renterisico De corporatie heeft ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar ten bedrage van meer dan 10% van de geborgde leningportefeuille De corporatie loopt omvangrijke andere marktprijsrisico s op financiële producten en diensten, zoals bijv. koersrisico op effecten of vreemde valuta. 22