1.2 Opbouw...6. De hypotheekmarkt...7. Internationale vergelijking...28

Transcriptie

1 Nerlandse Medggsauttoritteitt Quick Scan Hypotheekrte E onrzoek naar marges November Nerlandse Medggsauttoritteitt PPosttbus BH n Haag

2 Inhoudsgave Inleidg Opbouw...6 Aanleidg doel hypotheekmarkt...7 Proces Wat Aanbiers...8 zijn? Recte Recte ontwikkelg ontwikkelg hypotheektariev...10 wongmarkt Methodiek...15 Institutionele context regelgevg Margeberekg Margeberekg basis basis gemidl hypotheektarief-calculatieho Margeberekg basis margale fanciergskostho...21 fanciergskostho Margeontwikkelg Resultat Resultat basis basis gemidl hypotheektarief-calculatieho Resultat basis margale fanciergskostho...26 fanciergskostho...25 Tot 4.4 slot...30 Internationale vergelijkg...28 Bijlage

3 Samvattttg ze Medggsautoriteit rapportage geeft (NMa) resultat heeft weer uitgevoerd naar quick scan ontwikkelg die Nerlandse verdi Nerlandse hypotheekmarkt. marges die bank absolute focus niveau quick scan marges. ligt ontwikkelg hypotheekmarges niet het NMa heeft ontwikkelg hypotheekmarges basis drie hon onrzocht. Bij kost berekg bank. Zo marges heeft heeft NMa rekg NMa rekg gehoun gehoun verhoog mogelijke risicremies stijgg die bank bank moet naar betal relatief dure kapitaalmarkt fanciergsbronn zoals mogelijke spaargeld. verschuivg In haar analyse fanciergsmix NMa er ook rekg mee dat over het algem niet uitsluitd kortl houdt lg gefancierd kunn worn, omdat langl lg zijn. Alle perspectief. drie hon ze conclusie hebb geldt als uitkomst zowel dat marges na medio variabele 2009 hoog rte zijn als historisch langere rtevaste perio. In vergelijkg meest perio gangbare januari rtevaste 2004 tot perio juli (tuss 2009 vijf zijn ti gemidl jaar) daarna marges toegom ca. 0,33 à 0,96 proctpunt, afhankelijk gebruikte ho. E ternationale gehoun vergelijkg verschill marges fanciergsmix Frankrijk, tuss Duitsland lann heeft België als waar uitkomst rekg marges na medio 2009 Nerland relatief hoog zijn. dat margeontwikkelg ontwikkelg marges dividuele zijn bank berekd kunn basis afwijk gegevs ontwikkelg geaggregeerd niveau. het Nerlandse gemidl. scan. NMa ze nodigt reacties bank zull anre belangrijke stakeholrs rol spel uit om te het reager brere onrzoek bevdg naar ze quick hypotheekmarkt dat naar verwachtg het jaar 2011 zal verschijn. 3

4 11 Inleidg concurrtie Nerlandse Medggsautoriteit (hierna: NMa) voert momteel onrzoek uit naar mate hypotheekmarkt.1 Monitor Fanciële Sector is onrzoeksteam Dit onrzoek bn door NMa dat Monitor economisch Fanciële onrzoek Sector uitgevoerd. doet naar elgebi fanciële sector marktwerkg fanciële sector structurele wijze volgt.2 ze hypotheekmarkt, quick scan naar vormt onrel ontwikkelg het brere marges onrzoek die naar Nerlandse mate bank concurrtie verdi hypotheekmarkt. Dit onrzoek heeft het karakter sectorstudie. In stakeholrs ze rapportage hier worn zull resultat resultat belangrijke ze quick aankngspunt scan gepresteerd. bi Sam het brere reacties onrzoek AAaannlleeiiddingg n ddooeell algem bancaire sector krijgt al speelt aantal belangrijke jaar extra rol aandacht het functioner het economische verkeer het NMa.3 markt(structuur) kredietcrisis. Zo hebb Nerlandse verschill banksector buitlandse is rectelijk bank grijpd Nerlandse veranrd, markt verlat, me als ABN gevolg Fortis zijn gefuseerd zijn sterk afgeslankte vorm eigdom Nerlandse Staat geworn. Amro gekreg Daarnaast wege hebb ING, ontg ABN Amro staatssteun. Fortis AEGON Eurese Commissie waarn gelegd mogelijk Rectelijk niet hebb timaal verschill werkt. fanciergskost organisaties media bank naar vor zoun gebracht afgel dat hypotheekmarkt zijn, maar bank zoun hebb verzuimd om ze lagere kost vervolgs aan consumt twee jaar flk door gedaald te gev.4 Daarnaast zoun hypotheektariev Nerland te hoog zijn vergelijkg het buitland.5 Als belangrijke oorzaak noemn verschill commtator vermr concurrtie hypotheekmarkt.6 Verigg Eig Huis (VEH) wijst mogelijkheid verbon prijsafsprak 1 In dit documt verwijst het begrip markt niet naar het begrip relete markt z Medggswet. 2 Alle NMa publicaties besluit het gebied fanciële sector zijn te vn 3 Zie NMa Agda Zie nieuwsbericht Bank verdi fors Verigg Eig Huis 6 augustus 2010 Oproep aan mister beëdigg hoge hypotheekrtes Consumtbond 16 september Zibb.nl (2010), Hypothek veel te duur, website Zibb.nl, 6 augustus 2010, onle beschikbaar via: 6 Fancieel Dagblad (2010), Hypotheek duur klant, 6 augustus

5 tuss aanbiers.7 NMa om ontwikkelg VEH, Consumtbond hypotheekmarkt verschill te Twee Kamerl n beroep onrzoek.8 verklaard Nerlandse dat kortetermijntariev Verigg Bank zoals Euribor- (NVB) heeft of ECB-rtes reactie maar zeer berichtgevg beperkt vloed over hebb hypotheekrte hoogte hypotheekrte gezi het langetermijn karakter hypotheekverstrekkg. Daarnaast wijst NVB ontwikkelg kapitaalmarkt. NVB geeft aan dat kost het l kapitaalmarkt risico bank. hoog Het zijn aantrekk omdat bank geld vesteerrs is volgs moet NVB ook vergo duurr geworn het hoge omdat gepercipieer fanciergsbronn zoals securitisatie tijns crisis geeltelijk zijn gedroogd. Daarnaast goedkere dat het verl risicovoller is geworn. NVB wijst ook noodzaak om stelt bepaal NVB marge worn te verdi uitgezette zodat kost onr anre admistratie personeel terugverdid.9 In miljo Nerland eig hebb zo n 3,5 miljo huishouns hypotheek afgeslot, totaal bijna vier wong ) uitgedrukt als perctage waar het Nerlandse totale bruto aan bnland huishouns product (EUR (BBP) bedraagt miljo 99% ze cijfers lat zi dat mogelijke gebrek aan marktwerkg hypotheeksector grote consequties kunn hebb Nerlandse economie Nerlandse consumt.11 scan huidige is ontwikkelg quick scan maakt el marges uit die het bank onrzoek behal naar hypotheekmarkt. Nerlandse hypotheekmarkt Het primaire doel te ze onrzoek, niet het absolute rekg niveau hound marges. relete koststijgg. Hierbij ligt focus ontwikkelg Het overgrote onrzoek el richt zich marges Nerland die bank verstrekt als hypotheekverstrekkers door bank. verdi, aangezi het 7 Verigg Eig Huis (2010), Verigg Eig Huis vraagt actie NMa teg te hoge hypotheekrtes, Persbericht 12 augustus 2010, onle beschikbaar via 8 Onr meer Kamerl Blanksma- n Heuvel (CDA, kmerk 2010Z11510), Weekers (VVD, kmerk 2010Z11541) Sap (Grolks, kmerk 2010Z11583) hebb Mister Fanciën schriftelijke vrag gesteld over rtemarges bij. Daarnaast stel Kamerlid Plasterk (PvdA) 14 september 2010 vrag over hypotheekrtes aan Mister Fanciën. 9 NVB (2010), Hypotheekrte laag concurr markt, 10 augustus 2010, onle beschikbaar via 10 Misterie VROM / CBS (2010) Het won overwog: resultat het WoonOnrzoek Nerland 2009, onle beschikbaar via 11 Eurean Mortgage Feration (2009), Hypostat 2008: A review of Eure s mortgage and housg markets, november 2009, onle beschikbaar via %20Housg%20Markets,%20Housg%20Policy%20&%20Housg%20Fance%5CGlobal%20Trds%20%20Housg%20Fance %20System%20velmt/C-EMF%20-%20Review%20of%20Eure's%20Mortgage%20and%20Housg%20Markets.pdf. 5

6 OOppbboouuww Na welke beschrijvg drie hon zij hypotheekmarkt ontwikkelg hoofdstuk marges 2 zal NMa Nerlandse hoofdstuk 3 kort toelicht kaart brgt. basis Vervolgs vor gebracht. worn Tot slot hoofdstuk worn 4 bevdg resultat kort ze samgevat hos het beschrev berek welke marges vrag naar brere onrzoek zich richt. het PPrroocceess hypotheekrtes In ze fase het Nerland onrzoek heeft elrs NMa Eura. zich Daarnaast beeld gevormd heeft NMa zich ontwikkelg verdiept bank hypothecaire lg fancier. Om margeontwikkelg te onrzoek, heeft wijze NMa waar hon toegepast. Voor dit onrzoek is gebruik gemaakt externe databronn, zoals gegevs drie Nerlandsche Bank (DNB), Eurese Ctrale Bank (ECB) Banksce. Daarnaast heeft NMa bij totstandkomg (AFM) wege expertise ze quick die scan ze overleg autoriteit gevoerd hebb DNB uit hun toezichtsfunctie Autoriteit Fanciële respectievelijk Markt fanciële ctrale bank stellg Australië hypotheekmarkt. Nieuw-Zeeland, Ook omdat heeft ook NMa ze contact bei gehad lann door mewerkers ctrale bank onrzoek zijn behulpzaam is uitgevoerd geweest naar bij totstandkomg fanciergskost verschill bank. Inzicht berekg uit onrzoek marge door ze NMa. lann tzett. NMa zal na publicatie valshoek dit dat documt onrzoek haar is brer onrzoek dan margeontwikkelg naar hypotheekmarkt het Nerland focus ligt marktwerkg concurrtieverhoudg bij het verstrekk. algem uitkomst ze quick scan reacties stakeholrs hier zull belangrijke aankngspunt bi brere onrzoek. resultat zull naar verwachtg het jaar 2011 worn gepubliceerd. het gepresteerd. NMa nodigt Reacties marktpartij kunn uit tot tot uiterlijk het gev vrijdag 17 cember reactie 2010 uitkomst worn gestuurd zoals aan dit documt keur per naar onrzoek@nmanet.nl of per post naar: NMa, bij Nerlandse O.v.v. zaak 7026, Medggsautoriteit Postbus onrzoek 2500 BH n Haag 6

7 22 hypottheekmarktt WWaatt zziijjnn hhyyppootthheekkn?? Om meestal huis te vorm kunn k hypothecaire zijn veruit lg meeste (hypotheek). huishouns Dit is afhankelijk lg die externe aangegaan fancierg, huis te k waarbij het huis fungeert als onrpand om lg.12 aangebon, Hypothek zijn verschill g homoge onr meer product. naar vorm (zoals verschill aflossgsvrij, spaarhypotheek die Nerland of worn annuïteithypotheek), afsluitprovisie (meestal perctage hypothecaire lg) rtevaste perio13 betreft het (ze lg is die meer dan 90% lange perio nieuwe worn afgeslot t (veelal hoogste 30 jaar). ti Figuur jaar). In 1 alle geeft gevall verhoudg weer tuss verschill rtevaste perios nieuw afgeslot. Hieruit dat ongeveer 25% nieuw afgeslot variabele rte geldt. E relatief klee blijkt mrheid kiest er afgeslot om hypotheekrte basis rtevaste langer dan perio ti jaar tuss vast te één zett ti het jaar. overgrote el Figuur 11 Verlgrtevaste perios nieuw afgeslot 2009, basis volumes Langer dan ti jaar 9% Variabel tot één jaar 25% Vjif tot ti jaar 35% Eén tot vijf jaar 31% Bron: DNB 12 Het begrip hypotheek kan verwijz naar het recht geldverstrekker om het geval dat fanciële verplichtg niet worn nagekom het pand gedwong te verk staan vorrg rang te verhal brgst verko. Het begrip hypotheek kan ook verwijz naar lg waaraan het recht hypotheek verbonn is. In dit documt term hypotheek ze twee, meer gebruikelijke, betekis bedoeld. 13 Indi zeer korte rtevaste perio gekoz (korter dan één jaar meestal één maand), spreekt m hypotheek variabele rte. 7

8 AAaannbbiieederrss verzekeraars belangrijkste psiofonds aanbiers hypothecaire lg aan. marktaanl Nerland zijn zijn bank. weergegev Daarnaast figuur bi 2. ook Figuur 22Marktaanl Nerlandse hypotheekmarkt basis aantall nieuw geschrev Overige 15,6% Aegon 3,0% SNS 6,3% Fortis 8,8% ABN Amro 13,4% 2008 Rabobank 29,3% ING 23,6% Aegon 5,0% SNS 7,5% Overige 18,1% Fortis 7,1% ABN Amro 11,6% Bron: AM Jaarboek 2010 ongeveer Het gezamlijke 75%. marktaanel vier grootste bank bedroeg 2008 ongeveer 80% 2009 Rect vond aantal belangrijke veranrg plaats bancaire sector: (i) Door Fusie ABN tegratie Amro Fortis Royal Bank of Scotland ABN (RBS) Amro Banco Fortis Santanr als resultaat 2007 overname overname door ABN Staat Amro door Fortis, Fortis, Fortis-el ABN Amro is Fortis verdw als zelfstandige aanbier. Het het marktaanel Fortis hypotheekmarkt bedroeg 7,1% (ii) E Buitlandse anre ontwikkelg partij Nerlandse hypotheekmarkt. Tot laatste het beg jar is afname kredietcrisis activiteit war er verschill buitlandse aanbiers bank aanbiers adverteern die Nerland via scherpe termediairs hypotheektariev of gevolmachtig die ze me agt konn realiser verkocht. doordat ze ze Nerland g uitgebreid kantornetwerk hoefn te zett. Verschill buitlandse partij, Argta, GMAC Bank of Scotland, zijn sds crisis mr actief of verdw markt zoals Nerland.14 afgeslot Argta GMAC hadn 2007 gezamlijk marktaanel 29% nieuw NHG-garantie.15 hypotheekmarkt 0,6%, het aanel GMAC In 2009 Bank bedroeg of Scotland het marktaanel was Argta totale nihil.16 Mogelijk speelt het drog 14 Zie bijbeeld Inpr.nl (2009), Aardverschuivg onr hypotheekaanbiers, Persbericht 11 februari 2009, onle beschikbaar viahttp://weblog.pr.nl/persbericht/onrzoek-aardverschuivg-onr-hypotheekaanbiers. 15 Assurantie Magaze (2008), Krimp markt ert Rabobank NHG niet, AM Jaarboek, november Assurantie Magaze (2010), ING moet fors lever lastige hypotheekmarkt, AM Jaarboek, september Rabobank 29,4% ING 21,1% 8

9 markt securitisatie17 partij zich als gevolg hier meer rol tot bij duurre het verdwijn fanciergsbronn buitlandse moet spelers wn. markt, aangezi (iii) In het Faillissemt najaar DSB 2009 Bank verklaard. Het marktaanel kwam DSB DSB Bank Bank ernstige hypotheekmarkt problem bank 2008 werd bedroeg 19 1,3%. oktober failliet (iv) Als gevolg Staatssteunwaarn mak staatssteun crisis war verschill Nerlandse overheid, Nerlandse waaronr fanciële stellg aantal belangrijke goodzaakt spelers om gebruik te Nerlandse AEGON goedgekeurd, hypotheekmarkt. maar heeft Eurese wel waarn Commissie aan heeft hulp steun aan verbonn. onr meer ING, ABN Amro Fortis Westland E Utrecht afstot, waardoor waarn ze bank als Eurese afzonrlijke Commissie aanbier aan ING actief is dat bank Westland hypotheekmarkt. Utrecht ontstaat mogelijk directe concurrt bestaan aanbiers. Het marktaanel Hiermee ze bank bedroeg 2,7% Beperkg In Nerland aan heeft prijsvormg ABN Amro geldt dat zij Eurese g prijsleir Commissie mag aan zijn ABN g Amro, agressief AEGON prijsgedrag ING prijsbeperkg mag gelegd. Voor verton.18 betrekkg tot ING heeft Eurese Commissie als aanvull maatregel gesteld dat ING Met markt, waaronr hypotheekmarkt, perio drie jaar g gunstiger prijz mag hanter aantal dan haar drie laagst geprijs concurrt.19 te zijn onr meer Tot slot is ook aan AEGON verbod gelegd om prijsleir hypotheekmarkt.20 Eurese Commissie het kom dat gesteun achterligg fanciële r stellg ze maatregel oneerlijk is volgs concurrtieel marktaanel ca. behal 45%. als gevolg staatssteun. Gedrieën hadn ze partij 2009 nog 17Bij securitisatie worn activa bank, zoals uitstaan, gebunld verkocht als verhanlbare effect (obligaties). Me als gevolg kredietcrisis is markt securitisaties kleer geworn. Het drog ze fanciergsbron kan gevolg hebb wijze kost fancierg door bank. 18 Eurese Commissie (2010), State Aid C11/2009 Netherlands - Prolongation of the temporary approval of additional State support to Fortis Bank Nerland and ABN Amro, Brussel, 30 juli 2010, onle beschikbaar via 19 Eurese Commissie (2009), Commission cision of on the State Aid No C 10/2009 (ex N 138/2009)implemted by the Netherlands for ING's Illiquid Assets Back-Up Facility and Restructurg Plan, Brussel, 18 november 2009, besluit onle beschikbaar via 20 Eurese Commissie (2010), Staatssteun: Commissie zet licht gro Nerlandse herkapitalisatie AEGON, Brussel, 17 augustus persbericht onle beschikbaar via 9

10 RReeccnttee oonnttwwiikkkkeellinggn op de wwoonninggmmaarrkktt Figuur 2009 is 3 geeft gemidl overzicht transactiewaar ontwikkelg geleilijk gedaald, prijs tot volume ongeveer het Nerlandse niveau wongmarkt. In eerste In 2009 maann sterk gedaald lijkt In 2009 huizprijs wern zich Nerland igszs te stabiliser. wong verkocht, Het aantal verkochte dalg wong meer dan is t zichte Hieruit blijkt duilijk dat wongmarkt getroff is door economische recessie. 30% Figuur 33Ontwikkelg Nerlandse wongmarkt Aanttall (x ) jan-2008 jul-2008 jan-2009 jul-2009 jan-2010 jul-2010 Aantal verkochte wong Prijsx wong (2005=100) Bron: CBS Gezi het verband ook is afgom: tuss wongmarkt 2009 war dat er hypotheekmarkt ca , ongeveer is het begrijpelijk 31% mr dat dan het aantal afgeslot vergelijkg ige jar terug zijn pottiële huizkers zich terughounr gaan stell. Zo In aantal ms plann om korte termijn te verhuiz gedaald naar is het Inx RReeccnttee oonnttwwiikkkkeellinggn hhyyppootthheeeekkttaarriieevvn In jar 80 beg jar 90 war rtes bov acht proct niet ongebruikelijk, terwijl momteel rtes ruwweg tuss drie vijf proct ligg, afhankelijk aanbier hypotheekspecifieke kmerk Misterie VROM / CBS (2010) Het won overwog: resultat het WoonOnrzoek Nerland 2009, onle beschikbaar via 22 Zie Het won overwog, reeds aangehaald, p

11 blijkt. In ternationaal perspectief lijk huidige hypotheekrtes Nerland hoog, zoals uit figuur 4 5 Figuur 44 Hypotheekrtes rtevaste perios tot vijf jaar Nerland Eura % Variabele rte NL Variabele rte eurozone Eén tot vijf jaar vast NL Eén tot vijf jaar vast eurozone Bron: ECB rtevaste In bovstaan perio figuur tot vijf is te jaar zi dat hypotheekrtes tuss Nerland het Eurees gemidl variabele volgn, rte waarbij naar kredietcrisis is variabele waartse rte trd het tarief rte Nerland te zi, lange gevolgd tijd door relatief gunstig dalg was. In afgel aanlo Eurese twee jaar. gemidl Vanaf 2009 neemt toe. het verschil tuss ze Nerlandse hypotheekrtes t zichte het 23 gemidl Eurese rte is gebaseerd gegevs ECB eurozone. 11

12 Figuur 55 Hypotheekrtes rtevaste perios langer dan vijf jaar Nerland Eura 7 6 % Vijf tot ti jaar vast NL Vijf tot ti jaar vast eurozone Langer dan ti jaar vast NL Langer dan ti jaar vast eurozone Bron: ECB Uit rte figuur Nerland 5 komt tot vergelijkbaar medio 2008 beeld naar vergelijkbaar vor. Voor niveau rtevaste als gemidl perio tuss Eurese vijf rte ti jaar ligt eurozone. lot. Voor Daarna daalt rtevaste Eurese perio rte langer relatief dan sneller ti dan jaar ligt rte rte Nerland, Nerland waardoor gedur het verschil perio bov Eurese hypotheekrte, maar neemt het verschil tuss Nerland Eura af hele medio 2008 wel toe. Bovstaan ontwikkelg worn cijfermatig samgevat tabel 1. Tabel 11 Gemidl hypotheekrtes Eura Rtes % Gemidl tot 2009 Gemidl 2009 tot augustus 2010 Rtevaste perio < 1 jaar 1-5 jaar 5-10 jaar >10 jaar <1 jaar 1-5 jaar 5-10 jaar >10 jaar eurozone 4,15 4,51 4,74 4,97 4,21 4,40 4,73 4,68 Nerland 3,79 4,79 5,22 5,27 3,00 4,00 4,40 4,36 Verschil NL - EU -0,07 0,11 0,01 0,29 0,79 0,79 0,82 0,91 Bron: ECB IInnssttiittuuttiioonneellee ccoonntteexxtt n rreeggeellggeevvingg Hypotheekrteaftrek Nerland eig kt wong gunstige zijn tot fiscale rtig jaar behanlg fiscaal aftrekbaar. hypotheek. Het kan hierdoor meeste gunstig uitgav zijn aan om hypotheekrte gedur lotijd hypotheek stand te houn. Het gevolg is waarschijnlijk dat Nerland hoofdsom relatief risicovolle hypotheekproduct zwang zijn. In 2008 was bijbeeld ruim 70% afgeslot 12

13 (els) aflossgsvrij was het aanel belegggs ca. 10%.24 zijn relatief risicovol aangezi aflossg hoofdsom pas aan het e lotijd ze plaatsvdt. Als consumt wong aan onvoldo het e waar lotijd is gesteg hypotheek of als belegggsbrgst restschuld overhoun. tegvall, kan Nationale Hypothek Hypotheek Garantie Stichtg Waarborgfonds Nationale Eig Hypotheek Wong. Garantie Indi (NHG) consumt worn zijn gegaranerd verplichtg door niet het meer Waarborgfonds nakom, verkowaar lager is dan uitstaan hypotheekschuld, lost stichtg restschuld kan Hierdoor is het risico verlies hypotheekverstrekker lager. Per 1 juli 2009 is het maximaal af. toegestane verhogg is hypotheekbedrag het afsluit tijlijk NHG-hypotheek verhoogd veel euro huishouns naar mogelijk euro. Me zijn midls door ze miljo door het Waarborgfonds bijna 1,2 gegaranerd.25 Gedragsco Gedragsco Hypothecaire Hypothecaire Fancierg zelfregulerg hypotheekverstrekkers Fancierg om aan (GHF) artikel is sds Wet kracht het Fancieel is vorm Toezicht voldo. In dit artikel is vastgelegd dat aanbier krediet formatie wt over fanciële (Wft) te verantwoord positie is. consumt. Dit ter komg Op basis overkrediterg. ze formatie E beoorelt aanbier hij gaat of het g aangaan geval overkomst overkomst aan om die maximale consumt hypotheeksom onverantwoord vast te stell. is. In Hierdoor GHF zijn maatregel het risico dat afgesprok consumt die worn hun toegepast hypotheekschuld niet kunn betal, beperkt. In maximale 2010 zijn hypotheeksom na consultatieron niet all aan door hoogte AFM aanscherpg het kom GHF consumt gesteld, waarbij gerelateerd, maar om waarbij uitgangspunt ook waar het GHF onrpand af te wijk, rol zijn speelt. hierbij ook mogelijkh verscherpt. hypotheekverstrekkers Fanciën ze wijzigg Algeme zull naar Maatregel verwachtg beg Bestuur 2011 zijn kracht worn, nadat ze door het Misterie verwerkt.26 Veranrg Me als gevolg ternationale kredietcrisis regelgevg hebb aanscherpg kapitaalworn liquiditeitsvereist. ternationaal verband Het gaat maatregel hierbij onr gom meer om die betrekkg tuss hoeveelheid kwaliteit het eig vermog t zichte uitstaan lg. relatie Concrete 24 AFM DNB (2009), Risico's markt huishouns hypotheekverstrekkers, 4 september 2010, onle beschikbaar via: hypotheekmarkt_rapport_dnb_afm.ashx 25 Misterie VROM / CBS (2010), Het won overwog: resultat het WoonOnrzoek Nerland 2009, onle beschikbaar viahttp:// 26 Misterie Fanciën (2010), Brief Mister Fanciën aan Voorzitter Twee Kamer r Stat Geraal over aanscherpg regels hypothecaire kredietverlg, 21 april 2010, onle beschikbaar via: 13

14 stell maatregel zijn cember 2009 gedaan door het Bazels Comité.27 strgere eis aan kwaliteit kapitaal aangekondigd, ternationaal uniforme Hierbij schuldratio zijn onr meer ternationaal geharmoniseer liquiditeitsratio s gesteld.28 Eén voerg maatregel Net Stable die grote Fundg vloed Ratio zou (NSFR), kunn waarmee hebb het beoogd hypotheekbedrijf dat bank hun bank activa is (zoals ) tuss lotijd meer (stabiele) activa langl passiva geln fancier. bank neemt Het hierdoor risico af, dat zodat er het mismatch liquiditeitsrisico ontstaat kleer dat ze meer. In langl praktijk kan lg dit betek gebruik dat moet bank mak. hun ze ontwikkelg mr kort kunn kunn fancier mogelijkh kredietverlg fanciergskost bank beïnvlo. geïmplemteerd, Hoewel ze maatregel hebb naar ze mogelijk verwachtg vloed geleilijk huidige elk hypotheekrtes geval niet doordat ed 2012 bank zull hier worn spel. al 27 Bank for International Settlemts (2009), Consultative prosals to strgth the resilice of the bankg sector announced by the Basel Committee, 17 cember 2009, onle beschikbaar via: 28 Nerlandsche Bank (2010), Duilijke uitgang het Bazelse proces richtg strgere regels bank. Nieuwsbericht 4 augustus 2010, onle beschikbaar via 14

15 33 Metthodiek In te onrzoek, dit hoofdstuk worn kort toegelicht. hon die NMa gebruikt om ontwikkelg marges NMa 1. onrzoekt hypotheektarief-calculatieho; ontwikkelg marges basis drie hon: gemidl margale fanciergskostho. fanciergskostho; ze kostprijs drie hon. hebb verschill Op basis uitgangspunt drie hon is resulter kostprijs verschill geschat. Door schattg geschatte kostprijz ontwikkelg af te trekk gemidl hypotheekrtes, verkrijg we drie schattg marges.29 marges zijn maandbasis geschat. worn Uit resulter vergoed. marges zal doorgaans het mimaal bodig rmt eig vermog moet Bij schattg elke ho trd uitgegaan gemidl gegevs marge geaggregeerd Nerlandse niveau. bank Daarom. gev uitkomst trds marges dividuele bank kunn afwijk ontwikkelg het Nerlandse gemidl MMaarrggeebbeerreekkningg op bbaassiiss vvaann e hhyyppootthheeeekkttaarriieeff--ccaallccuullaattiieemmeetthhoode Wat Bij ze houdt ho ho berek? te. kostprijs we marge door geschat het verschil basis tuss het telsom hypotheektarief kostcompont kostprijs die kom hypotheektarief-calculatiemol.30 er uitgegaan dat bank (rte)risico s afkt Om alle kost kostprijs prijst. Voor hypotheek fancierg te bepal, houdt dat bank lotijd het aflossgsprofiel fancierg zoveel mogelijk over laat kom dit prcipe lotijd goemd. het aflossgsprofiel hypotheek. Dit uitgangspunt ook wel het matched fundg Bij berekg kostprijs gaat NMa uit vier compont: basisrte die bank betaalt het fancier hypotheek; fanciergsslag; hypotheekspecifieke risico-slag; slag erationele kost. ze compont worn hieronr verr toegelicht. 29 Voor hypotheekrtes baseert NMa zich rtestatistiek ECB. ze verstrekt formatie vier categorieën: variabele rte tot één jaar vast, één tot vijf jaar vast, vijf tot ti jaar vast langer dan ti jaar vast. 30 Volgs marktexperts worn vergelijkbare moll praktijk door bank gehanteerd bij het vaststell hypotheektariev. 15

16 basisrte is gelijk aan swaprte31 hypotheek. Hierbij is aanname dat bank behor er doorgaans bij rtevaste naar zull perio strev om het aflossgsprofiel lotijd het aflossgsprofiel aflossgsprofiel fancierg hypotheek. Zo aan zal te pass bank aan basis rtevaste haar perio schattg het verwachte aflossgsprofiel hypotheek 10-jaars rtetarief fancier basis (bijbeeld) het verwachte 7-jaars swaptarief.32 gekoz Bank betal fanciergsbron. fanciergsslag Bank wn bov zich hier basisrte. doorgaans fanciergsslag tot fancierg zonr is afhankelijk onrpand (unsecured fundg), fancierg onrpand (secured fundg) spaargeld. Fanciergsslag per fanciergsbron fanciergsslag unsecured fundg33 is afhankelijk het kredietrisico bank. Op fancierg zonr onrpand is kredietwaardigheid bank me bepald fanciergskost. Het is gebruikelijk om slag het kredietrisico bank te bar spread credit fault swaps34 ( CDS spread ). Voorsecured fundg35 fanciergsslag name bepaald door kredietwaardigheid het onrpand. Aangezi het merel secured fundg vorm securitisaties markt is gezet kan ze spread het beste worn bard spread restial mortgage backed securities (RMBS).36 Voor spaargeld is spread tuss spaarrte 3-maands Euribor door bank vaak gebruikte barg hoogte fanciergsslag.37 hypotheekspecifieke risico-slag bestaan uit diverse slag die meestal hypotheekrte worn doorberekd. belangrijkste risico s slag zijn: 31 rteswap het algem gebruikt om rterisico's te beheers of af te kk, of om gewste rtepositie te nem. rteswap is ruiltransactie waarbij partij rtebetalg gedur lotijd, of el lotijd, teg elkaar ruil. ker rteswap kot rteswap om zich te bescherm teg rterisico's. ker betaalt dan lotijd swap vast rteperctage aan verker, die zich weer verplicht ker het variabele perctage terug te betal (wat ker dan gebruikt rtebetalg zijn origele lg). Vaak swaprte gezi als maatstaf risicovrije rte. 32 Voor hypotheek variabele rte uitgegaan 3-maands Euribor als relete basisrte. Het rterisico dat ontstaat wanneer variabele basisrte fancierg afwijkt variabele rte hypotheek is namelijk erg kle vergelijkg kost om dit risico af te kk. 33 Unsecured fundg bestaat uit fancierg die niet gekt door onrpand dat te gel gemaakt kan worn di bank failliet gaat. Er zijn globaal twee manier om unsecured fundg aan te trekk: Euro Medium Term Notes (emtn s) corporate bonds. 34 rte CDS is vergoedg waarteg kredietverliez geval faillissemt bank verzekerd kunn worn veel gebruikte maatstaf het kredietrisico. 35 Secured fundg omvat alle lg die gekt worn door onrpand waar vesteerr beroep kan do di uitgev partij niet meer aan zijn betalgsverplichtg kan voldo. twee belangrijkste vorm secured fundg bank zijn securitisaties covered bonds. 36 Restial mortgage backed securities zijn uitgift obligaties die gekt worn door aan particulier verstrekte. 37 Wanneer spaarrte lager is dan 3-maands Euribor is er sprake negatieve slag. 16

17 het biteurrisico38 betalgsverplichtg, kan dit voldo, risico bestaat waardoor erzijds overgegaan uit kans dat tot executie consumt anrzijds niet meer uit aan het zijn verwachte verlies dat bank casseert bij executie; het stijg pijplijnrisico, marge dit is het risico bank dat daarmee bank afneemt lot als of negatief tijns offerteperio kostprijz 39 het prepaymt risico, dit is het risico dat bank l doordat werkelijke ; afwijk geschatte vervroeg aflossg. vervroeg aflossg draai slag te houn. erationele Hieronr kost vall bestaat bijbeeld uit vergoedg kost reclame, algeme IT, kost huisvestgskost, om organisatie ze kost zijn door marktexperts geschat. etc. Ook Voor slag gehele erationele perio heeft kost NMa gehanteerd. 0,8% als ze relete kost zijn kost door marktexperts hypotheekspecifieke NMa geschat. risico- aangom Volgs ze dat marktexperts ze kost is over huidige het algem hoogte stabiel som zijn ze lo kost r tijd. 0,8% kan worn Kmerk In ze ho hypotheektarief-calculatieho gehanteerd prcipe is bij uitgegaan het bepal het matched hypotheektariev.ze fundg prcipe ho wat volgs bootst marktexperts kostbouw veel zo goed mogelijk na, omdat ze ho rekg houdt verschill risico s slag karakteristiek die specifiek zijn bijbehor bank fancierg. hypotheekmarkt, lotijd hypotheek 38 Het biteurrisico praktijk ook wel aangeduid het kredietrisico consumt. NMa spreekt hier biteurrisico om verwarrg te kom het kredietrisico bank, dat el uitmaakt fanciergsslag. 39 Bij variabele rte die maanlijks aangepast, is het pijplijnrisico nihil. 17

18 Rekbeeld basis hypotheektarief-calculatie ho Om ho te verduilijk is rekbeeld illustratief. In dit beeld marge rtevaste perio vijf tot ti jaar berekd. Alle goem bedrag perctages zijn fictief. Stel dat geconsolier bankbalans ( alle bank) er 1 september 2009 als volgt uit ziet: Activa (mld euro) Passiva (mld euro) Hypothek 150 Spaargeld 150 Overige lg 200 Kort schuldpapier 150 Aanl 130 Lang schuldpapier 80 Overige activa 20 Eig vermog 20 Verr zijn volg gegevs bekd: Kredietrisico (spread credit fault swaps): 1% Spaarrte: 1% Euribor: 0,5% ( dit beeld g onrscheid gemaakt tuss 3-maands 6-maands Euribor. In praktijk ligg ze rtes dicht bijelkaar.) Hypotheekrte rtevaste perio tuss vijf ti jaar: 4,5% 7-jaars swaprte: 2,5% Hypotheekspecifieke slag (clusief slag erationele kost): 0,8% Opslag secured fundg: 1% Aanelsecured fundg fancierg : 20% Eerst fanciergsmix berekd. Het aanel secured fundg verstrekkg is 20%. Op basis balansgegevs is dus 30 miljard euro (20% 150 miljard) via secured fundggefancierd. verhoudg spaargeld balans is 39% (volume spaargeld geeld door passiva excl. eig vermog). fanciergsmix dan 20% secured fundg, 32% (is 0,8 maal 39%) spaargeld 48% (overig el) unsecured fundg. In volg stapp kan het hypotheektarief worn gebouwd. basisrte hier is corresponr swaprte: 2,5%. Voor spaargeld betaalt bank slag t zichte Euribor 0,5% (1%-0,5%). fanciergsslag unsecured fundg bedraagt 1% wege het kredietrisico. fanciergsslag secured fundgis ook 1%. uitelijke berekg marge is: Kostcompont Kostbijdrage Basisrte 2,5% Fanciergsslag spaargeld 0,5%*aanel mix (0,32) Fanciergsslagunsecured fundg 1%*aanel mix (0,48) Fanciergsslagsecured fundg 1%*aanel mix (0,2) Hypotheekspecifieke slag 0,8% + Totale kost 4,1% Uitgaan hypotheekrte 4,5%, bedraagt marge dan (afgerond) 0,4%. 18

19 MMaarrggeebbeerreekkningg op bbaassiiss vvaann de ggeemmiidddellde ffinaanncciieerringgsskkoossttnmmeetthhoode Wat ze houdt ho ho gaat er? zoals ze balans uit dat bank fanciergsmix is overkomt fanciergsmix gom.40 geeld drie categorieën: fanciergsbronn bank kunn worn spaargeld; langl marktfancierg; kortl marktfancierg. Onr bank post vergoedg spaargeld betal vall die spaarposito s onr meer afhangt die private lotijd sector aanhoudt neembaarheid bij bank waarover posito. post langl marktfancierg bevat schuldpapier bank lotijd het dan twee jaar. Onr kortl marktfancierg worn kort schuldpapier posito s monetair meer fanciële stellg (bank) verstaan. Voor specifieke elk ze marge drie post betrekkg tot spaargeld gemidl marge t gemidl zichte spaarrte hypotheekrte gecorrigeerd bepaald. het Voor rterisico vervolgs afgetrokk hypotheekrte.41 marktfancierg bepaald door het verschil tuss hypotheekrte specifieke marge risicovrije langl rte42 slag plus kredietrisico.43 kortl marktfancierg veronrstellg g risicremie die bov bij ze ho swaprte gemaakt hoev, te is dat bank betal.44 gemidl ze drie marges geeft totale marge weer. weggsfactor zijn gebaseerd Het gewog relatieve belang verschill fanciergsbronn geconsolier balans Nerlandse het bank. Kmerk ze ho gaat ho fanciergsmix zoals uit ze feitelijke balans fanciergsmix bank staat, overkomt bank. Hierbij wijze aangom waar dat worn gefancierd. i) calculatieho: lg verschill fanciergsbronn verschilt bij ze ho hypotheektarief- Bij hypotheektarief-calculatieho variabele rte, niet als kortl aparte fanciergsbron fancierg, behanld. uitzonrg Dit komt 40 ctrale bank Australië heeft vergelijkbare ho gehanteerd. Zie hier Reserve Bank of Australia (2010), Rect velmts Banks Fundg Costs and Ldg Rates, RBA Bullet March Quarter 2010, onle beschikbaar via 41 gemidl lotijd spaargeld is korter dan lotijd meeste, waardoor rterisico kan bestaan. Om hier te corriger bij ze ho het verschil tuss 6-maands Euribor relete swaprte afgetrokk spaarrte. 42 Net als bij hypotheektarief-calculatieho hierbij uitgegaan relete swaprte. 43 Het kredietrisico bard door relete CDS-spread. 44 NMa heeft ook gemidl fanciergskost berekd scario waar bank wel slag kortl marktfancierg betal. ze berekg leidt niet tot anre uitkomst. 19

20 doordat fancierg het uitgangspunt aansluit bij bij lotijd eerste ho hypotheek. het matched fundg prcipe is waarbij aangezi Bij gemidl ze ho fanciergskostho uitgaat balans is secured bank fundg gom g aparte fanciergsbron, Secured fundg staat vaak ( geval RMBS) niet balans. fanciergsbronn. ii) E calculatieho, anr verschil is g dat rekg gemidl houdt fanciergskostho, hypotheekspecifieke risico-slag anrs dan hypotheektarief- kost. gemidl fanciergskostho abstraheert specifieke kmerk erationele hypotheekmarkt bij het bepal fanciergskost. Daarom is het hodologisch onzuiver hypotheekspecifieke slag te tell bij gemidl fanciergskost basis om totale bankbalans.45 Rekbeeld basis gemidl fanciergskostho Uitgaan zelf bankbalans als vorige box, hoogte marge basis gemidl fanciergskostho berekd. Bij ze ho worn post spaargeld, kortl marktfancierg langl marktfancierg specifieke marges t zichte hypotheekrte berekd. bruto marge tuss hypotheekrte spaarrte is 3,5% (4,5% m 1%). Spaargeld heeft echter variabele rte, terwijl hypotheekrte tuss vijf ti jaar vastligt. Om te corriger het rterisico dat bank hiermee l, er uitgegaan dat bank dit rterisico afkk rteswap. netto specifieke marge is dan 1,5% (3,5% plus Euribor m swaprte). specifieke marge kortl marktfancierg komt 2%, dit is het verschil tuss hypotheekrte swaprte. Om marge langl marktfancierg te bepal het kredietrisico (1%) afgetrokk specifieke marge kortl marktfancierg, zodat 1% overblijft. ze drie specifieke marges worn gewog basis aanl drie post balans. gewicht spaargeld kortl marktfancierg zijn be 39%, het gewicht langl marktfancierg is 21%. uitelijke marge basis gemidl fanciergskost komt zo 1,6% (0,39 maal 1,5% plus 0,39 maal 2% plus 0,21 maal 1%). 45 Wanneer hypotheekspecifieke slag wel zoun worn meegom, hebb ze g vloed ontwikkelg marges. 20

21 MMaarrggeebbeerreekkningg op bbaassiiss vvaann de mmaarrgginaallee ffinaanncciieerringgsskkoossttnmmeetthhoode Wat ze houdt ho ho is variant? fanciergskostho gemidl uitgegaan fanciergskostho. drie fanciergscategorieën, Ook bij zoals margale paragraaf 3.2, namelijk spaargeld, langl marktfancierg kortl marktfancierg. beschrev Het verschil fanciergsmix gemidl berekd, fanciergskostho maar basis is dat margale marge niet kost basis relete fanciergsmix. gemidl fanciergskost. gedachte hierachter is om margalefanciergskost te bepal, plaats gemidl i) margale kortl kost marktfancierg: relete volumes worn uitstaan als volgt posito's bepaald: (bank) bruto uitgift korte termijn schuldpapier zijn monetair relete fanciële volumes. Veruit stellg grootste el kortl marktfancierg heeft lotijd mr dan drie het maann feitelijk zeer regelmatige basis geherfancierd.46 ii) relete langl volumes. marktfancierg: All nieuwe langl bruto uitgift lg langetermijn geln huidige schuldpapier kapitaalmarktrtes. zijn iii) rtewijzigg spaargeld: uitstaan toepassg neembare zijn het posito s gehele uitstaan zijn relete volumes, aangezi bedrag.47 berekd. Om marge Hierbij worn hypotheekrte specifieke te bepal marges zelf het gewog manier als gemidl bij gemidl specifieke marges marktfancierg fanciergskostho geschat door bepaald. het verschil Ook hier tuss bijbeeld hypotheekrte specifieke risicovrije marge rte langl kredietrisico. gewicht worn bepaald basis het relatieve belang bovstaan plus slag specifieke volumes onr i), ii) iii) t zichte het totaal. Kmerk Zowel bij ze ho ho relete kost bankniveau als bij overkom gemidl fanciergskostho relete kost hypotheekverstrekkg. er uitgegaan dat Daarnaast verschil is dat worn r bij bei ho hos margale specifieke fanciergskost marges zelf bard, manier bepaald. plaats Het belangrijkste fanciergskost. gemidl 46 ECB (2010), Euro Money Market Survey, onle beschikbaar via 47 Informatie over termijnposito's niet meegewog, omdat bij dit type posito's rtewijzigg all vloed hebb nieuwe posito's het aanel nieuwe posito's t zichte uitstaan neembare posito's zeer kle is. 21

22 Rekbeeld basis margale fanciergskostho Neem dit beeld aan dat het volume neembare spaarposito s 100 mld euro bedraagt; uitstaan posito s monetair fanciële stellg 300 mld euro bedrag; bruto uitgift korte termijn schuldpapier 25 mld euro, bruto uitgift lange termijn schuldpapier: 40 mld euro. specifieke marges verschill fanciergsbronn zijn zelf als bij gemidl fanciergskostho: 1,5% spaargeld, 2% kortl marktfancierg 1% langl marktfancierg. Het totale margale kost relete volume is 465 mld euro (100 plus 300 plus 25 plus 40). Het gewicht spaargeld fanciergsmix is 0,22 (100 mld geeld door 465 mld). Kortl marktfancierg heeft gewicht 0,7 (325 mld geeld door 465 mld). Langl marktfancierg heeft tot slot gewicht 0,09. marge basis margale fanciergskost komt hiermee 1,8% (0,22 maal 1,5% plus 0,7 maal 2% plus 0,09 maal 1%). 22

23 44 Margeonttwikkelg In dit hoofdstuk worn ontwikkelg hypotheekmarges gepresteerd. Daarnaast worn margeontwikkelg Nerland vergelek die België, Duitsland Frankrijk RReessuullttaattn op bbaassiiss vvaann de hhyyppootthheeeekkttaarriieeff--ccaallccuullaattiieemmeetthhoode calculatieho. Figur 6 7 lat het verlo hypotheekmarges zi basis hypotheektarief- hypotheektarief In bei figur zijn verschill kostcompont weergegev waaruit het slag is slag gebouwd. erationele kostcompont kost. Overige slag bevat hypotheekspecifieke 6 7 Figuur 66 8 Opbouw variabele hypotheekrte % Basisrte Fanciergsslag Overige slag Variabele rte In niveau historisch te ligg. perspectief ze bevdg lijk geldt huidige marges name (na medio 2009) bei variabele categorieën rte. hoog Uit zijn bei gesteg. figur Met blijkt name dat fanciergsslag, fanciergskost waar Nerlandse het kredietrisico bancaire sector bank tijns belangrijk kredietcrisis uitmaakt, is na crisis belangrijke compont het hypotheektarief geworn. el Daarnaast sprake was lijkt negatieve basis marges ze ho hypotheekmarkt. te kunn worn geconcluerd dat gedur aantal jar 23

24 % Figuur 77 Opbouw hypotheekrte rtevaste perio tuss vijf ti jaar Basisrte Fanciergsslag Overige slag Vijf tot ti jaar vast langer NMa heeft dan ti ze jaar. ho Het algeme ook toegepast beeld veranrt hierdoor niet. rtevaste uitkomst perio tuss anre één rtevaste vijf jaar perios zijn gom bijlage. 24

25 RReessuullttaattn op bbaassiiss vvaann de ggeemmiidddellde ffinaanncciieerringgsskkoossttnmmeetthhoode Figuur ho. 8 geeft Hieruit ontwikkelg valt te mak weer dat marges marges basis gemidl alle hypotheekcategorieën fanciergskost- r tijd toem dat huidige niveaus marges (na medio 2009) historisch gezi hoog zijn. lo Verr neemt af blijkt naarmate dat marges rtevaste perio verschill langer is: rtevaste hoogste perios marge doorgaans behaald uitl. marge variabele rte laagste rtevaste perio meer dan ti jaar. Anrs onrzochte dan bij perio resultat altijd positief. basis Dit verschil hypotheektarief-calculatieho kan verklaard worn door verschill zijn marges hier hon uitgangspunt bedoeld zijn twee om hon. ontwikkelg Hierbij moet marges worn te badrukt onrzoek, dat niet ze om quick absolute scan gebruikte marges te bepal. niveaus 3 2,5 2 Figuur 88 Hypotheekmarges basis gemidl fanciergskost % 1,5 1 0, Variabel Eén tot vijf jaar vast Vijf tot ti jaar vast Langer dan ti jaar vast 25

26 RReessuullttaattn op bbaassiiss vvaann de mmaarrgginaallee ffinaanncciieerringgsskkoossttnmmeetthhoode hypotheekrtes marges basis weergegev margale figuur fanciergskostho zijn vier verschill ) historisch gezi hoog, uitzonrg Op basis ze ho zijn rtevaste huidige perio marges langer (na dan medio jaar. Bij ze ho valt name stijgg marges variabele hypotheekrte ti rte behor bij rtevaste perio één tot vijf jaar. 3 Figuur 99 Hypotheekmarges basis margale fanciergskost % Variabel Eén tot vijf jaar vast Vijf tot ti jaar vast Langer dan ti jaar vast Uit figuur 9 komt hetzelf beeld naar vor als bij anre twee hon: marges ligg sds ongeveer medio 2009 historisch hoog niveau. 48 marges rtevaste perios tuss één vijf jaar langer dan ti jaar zijn ook berekd lat vergelijkbare ontwikkelg zi. ze resultat zijn gom bijlage. 26

27 Tabel 2 geeft cijfermatig ontwikkelg weer marges basis drie gebruikte hon. Tabel 22 Ontwikkelg marges basis drie hon Verschil gemidl ( marge proctpunt) vóór na augustus 2009 < 1 jaar 1-5 jaar 5-10 jaar >10 jaar Hypotheektarief-calculatieho 1,62 1,15 0,96 0,26 Gemidl fanciergskostho 1,22 0,77 0,70 0,43 Margale fanciergskostho 1,00 0,57 0,33 0,00 Uit mate waar tabel blijkt, marges net als zijn uit gesteg, bovstaan hangt af figur, gebruikte dat marges ho. sds medio stijgg 2009 gesteg gemidl zijn. tuss marge 1 proctpunt 1,62 variabele proctpunt, rte afhankelijk na perio 2004 ho. tot juli marge 2009 ligt bijbeeld rtevaste perio langer dan ti jaar lijkt af augustus 2009 het mst te zijn toegom: tuss 0 0,43 proctpunt. 27

28 IInntteerrnnaattiioonnaallee vveerrggeelliijjkkingg teressant marges om te bezi hoe zijn hierbov Nerlandse drie marges verschill zich verhoun manier tot berekd. marges Het anre is daarnaast lann. Daarmee ook zoals kan worn strgere nagegaan regulerg of nationale bank. ontwikkelg Voor ze (els) ternationale het gevolg vergelijkg zijn heeft ternationale NMa ontwikkelg, berekd België, Duitsland Frankrijk. Bij ze berekg is NMa uitgegaan gemidl marges fanciergskostho. Figuur verschill 10 laat lann. ontwikkelg zi gemidl marges variabele rte Figuur 1100 Internationale vergelijkg marges variabele hypotheekrte 3,5 3 2,5 2 % 1,5 1 0, Variabel NL Variabel FR Variabel DUI Variabel BEL Op grond ze figuur blijkt dat marges Nerland laag zijn vergelijkg ons omrg lann. Na 2005 stijgt marge Nerland t zichte België Duitsland. Vanaf medio 2009 zijn marges Nerland Frankrijk relatief hoog vergelijkg België Duitsland. 28

29 Figuur vijf 11 tot toont ti jaar ontwikkelg Nerland, Frankrijk, gemidl Duitsland marges België. Tot medio 2009 ligt rtevaste marge Nerland perio marges vergelijkbaar die lann. niveau Tijns als België kredietcrisis Duitsland. verdwijnt Ook volgt sterke Nerlandse samhang tuss marge zelf marges trd als Nerland, België Duitsland. Figuur 1111 Internationale vergelijkg marges hypotheekrte rtevaste perio tuss vijf ti jaar 3,5 3 2,5 2 1,5 % 1 0, ,5-1 Vijf tot ti jaar vast NL Vijf tot ti jaar vast FR Vijf tot ti jaar vast DUI Vijf tot ti jaar vast BEL jaar Vanaf medio hoog 2009 niveau, ligt zowel marge historisch Nerland perspectief als vergelijkg rtevaste België, perio Duitsland tuss vijf Frankrijk. ti tuss NMa één heeft vijf ze jaar vergelijkg langer ook dan uitgevoerd ti jaar. Uit ze vergelijkg marges komt hetzelf beeld rtevaste naar vor perio figuur 11. resultat ze berekg zijn gom bijlage. als 29

30 Tott slott Op verdi basis alle Nerlandse drie gebruikte hypotheekmarkt hon kan sds geconcluerd medio 2009 worn hoog zijn dat historisch marges die perspectief. bank bevdg geldt zowel variabele rte als langere rtevaste ze perios. lann, Ook marges ternationaal perspectief Nerland zijn, rekghound dit momt hoog. verschill fanciergsmix tuss margeontwikkelg ontwikkelg dividuele marges zijn bank berekd kunn basis afwijk gegevs het Nerlandse geaggregeerd gemidl. niveau. reacties NMa nodigt bank stakeholrs anre zull stakeholrs belangrijke uit aankngspunt om te reager bi bevdg het brere ze onrzoek quick scan. naar hypotheekmarkt. Het concurrtieomstandigh doel het brere onrzoek hypotheekmarkt is het kaart brg het tificer (ontwikkelg mogelijke ) marktwerkg. Indi blijkt dat er rgelijke gebrek zijn, zal NMa mogelijke lossg gebrek hier beschrijv. Bij het brere onrzoek kunn volg elemt aan bod kom: ontwikkelg marktaanl ontwikkelg toetredg- uittredgdrempels ontwikkelg mate transparantie markt gedragg die marktwerkg kunn verstor ontwikkelg tariev/relete marges (verschill typ) hypotheekaanbiers. kunn NMa prester. verwacht uitkomst het onrzoek naar hypotheekmarkt het jaar 2011 te 30

31 Bi jlage % % Figuur B11 Opbouw hypotheekrte rtevaste perio tuss één vijf jaar Basisrte Overige slag Basisrte Overige slag Fanciergsslag Eén tot vijf jaar vast Figuur B22 Opbouw hypotheekrte rtevaste perio langer dan ti jaar Fanciergsslag Langer dan ti jaar vast 31

32 Figuur B33 Internationale vergelijkg marges hypotheekrte rtevaste perio tuss één vijf jaar 4 3,5 3 2,5 % 2 1,5 1 0, Eén tot vijf jaar vast NL Eén tot vijf jaar vast FR Eén tot vijf jaar vast DUI Eén tot vijf jaar vast BEL Figuur B44 Internationale vergelijkg marges hypotheekrte rtevaste perio langer dan ti jaar 3 2,5 2 1,5 % 1 0, ,5-1 Langer dan ti jaar vast NL Langer dan ti jaar vast FR Langer dan ti jaar vast DUI Langer dan ti jaar vast BEL 32