Artikel WR over wijziging regeling all inprijzen mede in relatie tot de Warmtewet / najaar 2014

Transcriptie

1 Artikel WR over wijziging regeling all inprijzen mede in relatie tot de Warmtewet / najaar 2014 Titel: Procederen voor de huurcommissie over all inhuren: eenvoudiger en moderner? En hoe de Warmtewet daar doorheen banjert Auteur: Huib Hielkema Definitieve versie d.d. 28 oktober 2014 Onderaan pagina 1 vermelden: De auteur is advocaat in Amsterdam en medewerker van dit blad. Met dank aan mr M. Scheeper, als juridisch medewerkster verbonden aan Unger Hielkema advocaten te Amsterdam Inleiding Bij Koninklijk Besluit van 25 juni 2014 (Stb. 2014, 234) zijn op 1 juli 2014 in werking getreden: - de wet van 4 juni 2014 tot wijziging van boek zeven van het Burgerlijk Wetboek en de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie (Stb. 2014, 205); - het besluit van 17 juni 2014 tot wijziging van het Besluit servicekosten en het Besluit huurprijzen woonruimte in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie (Stb. 2014, 218). Deze wet bevat wijzigingen van de volgende onderdelen van het huurprijzenrecht voor woonruimte: 1) de definitie van het begrip servicekosten (artikel 7:237 lid 3 BW); 2) de termijnen van de rappelprocedure voor de huurverhoging (artikel 7:253 BW); 3) de all inprijzen (artikel 7:258 BW en artikelen 17 en 17a Uhw); 4) de (beoordeling door de huurcommissie van de) servicekosten (artikelen 7:259 tot en met 261 BW). 5) de tijdelijke verlaging van de huurprijs in verband met de aanwezigheid van gebreken (artikel 6 lid 1 Bhw): 6) de hoogte van de leges voor procedures bij de huurcommissie (artikelen 7 en 8 Uhw). Rueb en De Booijs hebben in dit tijdschrift vorig jaar al stilgestaan bij het ontwerp van deze wet 1. In dit artikel wordt nader ingegaan op de regeling voor all inprijzen. Aangezien een all inhuur mede servicekosten omvat zullen relevante wijzigingen omtrent de servicekosten ook worden behandeld. En omdat de op 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet 2 gevolgen heeft voor de regelingen omtrent servicekosten zal ook deze wet de revue passeren. De wetswijzigingen hebben onder meer tot doel de werkwijze van de huurcommissie te vereenvoudigen en te moderniseren. In dit artikel zal ik proberen na te gaan of de Minister daarin is geslaagd. Korte geschiedenis van de regeling voor all inprijzen Een all inprijs is een tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen prijs, waarbij geen splitsing is gemaakt tussen de vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte (de (kale) huurprijs) en de servicekosten. Partijen zijn dus één totale prijs overeengekomen. Lange tijd bestond er geen bijzondere regeling voor all inprijzen. Dat leidde in de praktijk tot problemen. Het huurprijzenrecht is sinds jaar en dag immers zo ingericht dat zowel de huurprijs als de servicekosten alleen op hun 1 Rueb en De Booys, Wetsvoorstel wijziging huurcommissie-procedure, WR 2013/ Aan de Warmtewet is begin dit jaar in een korte notitie aandacht besteed in dit blad (WR 2014/14).

2 redelijkheid kunnen worden beoordeeld indien de hoogte daarvan afzonderlijk bekend is. Huurverhoging en verlaging via een procedure bij de huurcommissie waren bij all-in prijzen derhalve niet mogelijk. En van de servicekosten kon geen afrekening worden gevorderd omdat het voorschot niet bekend was. Aan die situatie werd op 1 juli 1986 een einde gemaakt door de invoering van artikel 11a Hpw. (oud). Op grond van deze bepaling kon uitsplitsing worden verkregen. Omdat de wetgever het belangrijk vond dat het gebruik van all inprijzen wordt ontmoedigd, bevatte de wet bovendien een sanctie: een bij de uitsplitsing toe te passen extra laag huurprijsniveau. Oorspronkelijk bepaalde artikel 11a Hpw. (oud) dat, indien een all inprijs is overeengekomen, de huurprijs van rechtswege, derhalve vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, de minimaal redelijke huurprijs is die behoort bij de woning. Grofweg kwam dat neer op de helft van de maximaal redelijke huurprijs. Het voorschot voor de servicekosten was van rechtswege gelijk aan 25% van de minimaal redelijke huurprijs. De regeling werd per 1 augustus 1994 zodanig gewijzigd dat de huurprijs en het voorschot servicekosten niet meer van rechtswege met ingang van de aanvang van de huurovereenkomst golden, doch werden bepaald in een procedure bij de huurcommissie met ingang van de eerste van de maand volgend op die waarin het desbetreffende verzoekschrift door de huurder bij de huurcommissie is ingediend. Per 30 november 1999 werd het begrip maximaal redelijke huurprijs vervangen door de maximale huurprijsgrens. De sanctie van artikel 11a wijzigde toen in 55% van de maximale huurprijsgrens. De bij deze nieuwe begrippen behorende prijsniveaus veranderden niet noemenswaardig. Daarmee werd de sanctie dus gehandhaafd. Bij de invoering van titel 7.4 van het BW per 1 augustus 2003 kwam de all inregeling ongewijzigd terecht in artikel 7:258 BW. Wel werd toen in bepaalde gevallen de mogelijkheid voor de verhuurder om uitsplitsing van de all inprijs te verkrijgen geïntroduceerd. Deze mogelijkheid is per 1 juli 2014 overigens weer afgeschaft. Doel en achtergrond van de wetswijzigingen Het doel van de wet blijkt al uit de titel ervan: vereenvoudiging en modernisering van de werkwijze van de huurcommissie. Maar in feite gaat het om niet meer dan een bezuinigingsoperatie. Dat wordt door de Minister herhaaldelijk erkend. 3 Het doel van de wet is dus niet vereenvoudiging en modernisering van de huurprijsregelingen voor huurder en verhuurder. Het gaat erom dat de huurcommissie efficiënter en (dus) goedkoper kan werken. Wijzigingen van de regeling voor all inprijzen De nieuwe regeling bevat in hoofdzaak de volgende wijzigingen: - de huurder die de overeengekomen all inprijs wenst te (doen) splitsen, dient eerst aan de verhuurder een voorstel tot splitsing te doen. Indien de verhuurder niet instemt met het voorstel, kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop het voorstel had moeten ingaan de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:258 BW). - indien het voorstel van de huurder een huurprijs inhoudt die niet minder is dan 55% van de overeengekomen all inprijs en een voorschot servicekosten inhoudt dat niet minder is dan 25% van de overeengekomen all inprijs, merkt de huurcommissie het voorstel van de huurder als redelijk aan (artikel 17 Uhw). - Indien het voorstel niet redelijk is, stelt de huurcommissie de huurprijs vast op 55% van de tussen partijen overeengekomen all inprijs en stelt de huurcommissie het voorschot servicekosten vast op 25% van de overeengekomen all inprijs (artikel 17 Uhw). - Indien de huurcommissie in een procedure tot vaststelling van de aanvangshuurprijs, tot beoordeling van een huurprijswijziging 4, tot beoordeling van een huurprijswijziging in verband met een renovatie of tot vaststelling van de servicekosten, vaststelt dat partijen een all inprijs zijn overeengekomen, kan de huurcommissie, voordat een uitspraak op het verzoek wordt 3 TK , , nr. 3, pag. 1, waarin de Minister refereert aan het algemene streven naar een goedkoper, flexibeler en efficiënter werkende overheid. 4 Dus ook indien het gaat om een verzoek tot beoordeling van een huurverhogingsvoorstel van de verhuurder ex artikel 7:252 e.v. BW.

3 gegeven, ambtshalve de all inprijs uitsplitsen en vaststellen op de hiervoor genoemde niveaus (artikel 17a Uhw). Een verkeerd gekozen rechtsingang leidt dus niet meer tot nietontvankelijkheid. De vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie zit in het ontbreken van de noodzaak van een onderzoek in de woning om een puntentelling te vervaardigen. De huurcommissie kan, nadat hij heeft vastgesteld dat een all inprijs is overeengekomen, volstaan met een eenvoudige rekenkundige exercitie om het voorstel van de huurder tot uitsplitsing te beoordelen. 5 In het tot 1 juli 2014 geldende recht behoefde de huurder aan de verhuurder niet eerst een voorstel te doen tot uitsplitsing van de all inprijs (of de verhuurder daarom verzoeken). Het stond de huurder derhalve vrij zonder meer een procedure bij de huurcommissie te beginnen om tot uitsplitsing en daarmee vaak tot een forse verlaging van de huurprijs te komen. In de rechtspraak vond dat niet altijd genade in de ogen van de rechter. 6 Volgens artikel 258 gaat het sinds 1 juli 2014 om de uitsplitsing tussen kale huurprijs enerzijds en het voorschot voor de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter anderzijds. Op het onderscheid tussen servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter kom ik hierna terug. Sanctie De nieuwe regeling leidt niet meer altijd tot een sanctie. Dat komt doordat het door de huurcommissie in acht te nemen huurprijsniveau niet meer gekoppeld is aan de maximale huurprijsgrens van de woning, maar aan de overeengekomen all inprijs. Indien de overeengekomen all inprijs een optelsom is van de maximale huurprijsgrens van de woning plus de werkelijke servicekosten (hoewel dat laatste in veel gevallen niet precies kan worden bepaald aangezien het meestal om een voorschot gaat), zal de door de huurcommissie vast te stellen huurprijs wel leiden tot een sanctie, aangezien deze in dergelijke gevallen meestal veel lager zal zijn dan de maximale huurprijsgrens. Maar indien een all inprijs is overeengekomen die zo hoog is dat 55% daarvan uitkomt op of boven de voor de woning geldende maximale huurprijsgrens, kan er geen sprake zijn van een sanctie bij de toetsing door de huurcommissie. Immers de huurcommissie acht dat (te hoge) huurprijsniveau dan redelijk. Dit is een merkwaardig gevolg van de nieuwe regelgeving. De Adviescommissie Huurrecht van de Orde van Advocaten vindt dit een systeemfout: waar de huurcommissie tot nu toe in alle procedures het woningwaardelingsstelsel tot toetssteen hanteert, kan de huurcommissie sinds 1 juli 2014 huurprijzen redelijk oordelen die (ver) uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens. 7 Bij de parlementaire behandeling is dit aan de orde gekomen naar aanleiding van kritische vragen van de Tweede Kamer. De Minister pareerde deze met de stelling dat, als de huurprijs na splitsing uitkomt boven de maximale huurprijsgrens, altijd nog een gewone huurverlagingsprocedure kan worden gestart. 8 Hierna zal blijken dat dat niet helemaal juist is. In de wetsgeschiedenis wordt met geen woord gerept over het (oorspronkelijke) sanctiekarakter van de all inregeling. Daar zou wel aanleiding voor zijn geweest, alleen al omdat de kantonrechter te Amsterdam daarover onlangs een pittige uitspraak heeft gedaan door het volgende te overwegen 9 : alhoewel het terecht en noodzakelijk is dat op het overeenkomen van een all-inprijs een sanctie wordt gesteld om de verhuurder te stimuleren tot het afstappen van all inprijzen ( ), dient geoordeeld te worden dat de thans geldende sanctie van artikel 7:258 BW, te weten dat de kale huurprijs blijvend op het minimale niveau 55 % van de maximaal redelijke huurprijs wordt gesteld, een onevenredig zware 5 Zie de beraadslaging van de Tweede Kamer op 28 januari 2014 (TK 46, 20), pag. 5 waar Minister Blok opmerkt: Dit is een typisch voorbeeld van de bedoeling van het wetsvoorstel om de behandelingskosten voor de huurcommissie te verlagen. In de huidige procedure moet er een fysiek bezoek plaatsvinden aan de woning om te bepalen wat het puntentotaal is voordat de uitspraak kan worden gedaan. Het gaat om honderden gevallen per jaar. In het kader van het eenvoudiger en goedkoper werken wil ik die procedure graag uit de wet halen. 6 Zie (de jurisprudentie in) Huurrecht, Hielkema, artikel 258, aant. 7 (Losbl.). 7 Het advies van de adviescommissie is te vinden op 8 TK , , nr. 6 (Nota naar aan leiding van het verslag), pag. 8/9. 9 Kantonrechter Amsterdam 27 februari 2014, WR 2014/78 (met noot van H.M. Hielkema en P.G.A. van der Sanden).

4 bestraffing van de verhuurder oplevert, zeker daar waar mogelijkheden tot huurharmonisatie daarna ontbreken. Indien het kantongerecht Amsterdam deze lijn onder de gewijzigde wetgeving wil voorzetten, zal de rechter in concrete gevallen eerst moeten bepalen of de nieuwe regelgeving leidt tot een sanctie. Het is daarnaast de vraag of de wettelijke sanctie zich wel verdraagt met internationaal recht. Ik schreef daarover in de noot bij de hiervoor bedoelde uitspraak van de kantonrechter Amsterdam: Ik doel ( ) op artikelen 7 EVRM en 15 IVBPR. In deze bepalingen is het legaliteitsbeginsel vastgelegd, dat bepaalt dat een straf of sanctie op bepaald gedrag alleen legitiem is indien de strafbaarstelling voorafgaand bij wet is bepaald. Volgens vaste jurisprudentie van het EHRM ligt hierin besloten dat ook de maximale omvang van de straf voorafgaand bij wet is bepaald (de zogenaamde lex certa). In het commune strafrecht wordt aan deze uitgangspunten voldaan door in de wet maximum (gevangenis)straffen te koppelen aan nauw omschreven delicten. De rechter is niet bevoegd hogere straffen op te leggen. In het civiele recht spelen deze beginselen veel minder een rol, aangezien daarin weinig sprake is van wettelijke straffen of sancties. Artikel 258 vormt hierop een uitzondering. Maar artikel 258 begrenst op geen enkele manier de omvang van de straf. Aangezien de huurovereenkomst een duurovereenkomst is en de verhuurder door de wettelijke huuropzeggingsbescherming van de huurder (artikel 7:272 e.v. BW) nauwelijks invloed heeft op de duur van de huurovereenkomst, is de omvang van de sanctie op het moment dat de rechter die uitspreekt, niet te bepalen. De sanctie neemt elke maand in omvang toe, terwijl de verhuurder geen mogelijkheden heeft om daaraan te ontkomen. Eenmaal vastgesteld dat er een all-inprijs is en dat de huurprijs om die reden bij wege van sanctie op een extra laag niveau dient te worden gebracht, heeft de verhuurder volgens artikel 258 te aanvaarden dat hij een financiële straf ondergaat totdat de huurder besluit de huurovereenkomst op te zeggen. De huurder zal bovendien gestimuleerd worden om de huurovereenkomst zo lang mogelijk te laten voortduren. Hij weet namelijk één ding zeker: de kans dat hij ooit nog voor een dergelijk laag bedrag een vergelijkbare woning kan huren is verwaarloosbaar klein. De sanctie werkt derhalve in de hand dat de huurovereenkomst langer duurt dan in de situatie dat er geen sanctie is. De wettelijke straf heeft dus ook nog een zichzelf versterkend effect. Hiermee is verdedigbaar de stelling dat de rechter die bij een overeengekomen all-inprijs de wettelijke sanctie toepast in strijd met internationaal recht handelt. Indien 55% van de all inprijs meer is dan wel minder is dan de liberalisatiegrens Huurdersorganisaties zijn niet blij met de nieuwe regeling. Zij zijn bang dat calculerende verhuurders all inprijzen overeenkomen voor woningen met een huurwaarde onder de liberalisatiegrens op een zodanig niveau dat 55% daarvan uitkomt boven de liberalisatiegrens. Huurders vrezen dat de huurprijs dan wel wordt uitgesplitst door de huurcommissie, maar dat deze dan nog steeds te hoog is en niet meer kan worden verlaagd tot de maximale huurprijsgrens van die woning. Deze vrees is op het eerste gezicht terecht. Immers de huurder die volgens de procedure van artikel 258 uitsplitsing van de overeengekomen all inprijs verzoekt, maar uitkomt op een huurprijs boven de liberalisatiegrens, kan vervolgens niet toetsing van de aanvangshuurprijs volgens de procedure van artikel 249 vragen, omdat de huurcommissie de uitsplitsing niet met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurovereenkomst uitspreekt, maar per definitie op een later moment. De aanvangsprijs blijft voor altijd ongesplitst en is dus niet toetsbaar. Omdat de procedure van artikel 249 de enige mogelijkheid is om een boven de liberalisatiegrens overeengekomen huurprijs te verlagen naar een huurprijs onder die grens, zal de huurder in het voorbeeld dus vast blijven zitten aan een te hoge huurprijs, zonder die ooit nog te kunnen verlagen naar de maximale huurprijsgrens. Een verzoek tot huurverlaging als bedoeld in artikel 254 biedt geen soelaas, omdat die bepaling niet van toepassing is indien de huurprijs is geliberaliseerd. De wetgever heeft deze situatie voorzien en biedt een oplossing. Het nieuwe artikel 17a Uhw bepaalt dat indien de huurcommissie in (onder meer) een procedure tot vaststelling van de aanvangshuurprijs vaststelt dat partijen een all inprijs zijn overeengekomen, kan de huurcommissie, voordat een uitspraak op het verzoek wordt gegeven, ambtshalve de all inprijs uitsplitsen en vaststellen op 55% van de overeengekomen all inprijs. Indien een all inprijs is overeengekomen is het derhalve verstandig dat de huurder binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst niet een verzoek ex artikel 258 bij de huurcommissie indient, maar een verzoek ex artikel 249 (toetsing van de aanvangshuurprijs). Dat geldt zeker voor de gevallen waarin gevreesd moet worden dat 55% van de overeengekomen all inprijs uitkomt boven de liberalisatiegrens. De huurcommissie zal dan vaststellen

5 dat de huurder de verkeerde rechtsingang heeft gekozen, maar zal de huurder niet niet-ontvankelijk verklaren (zoals vóór 1 juli 2014). De huurcommissie zal eerst, ambtshalve, de huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen all inprijs en zal vervolgens bepalen of die huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning. Is deze wel hoger, dan zal de huurcommissie de huurprijs op de maximale huurprijsgrens vaststellen. 10 Omdat artikel 249 voorschrijft dat deze procedure alleen kan worden gevolgd gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst, is de huurder daarna te laat. In dat geval zal hij wel niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. Maar hij kan dan nog wel uitsplitsing ex artikel 258 verzoeken. Die procedure is namelijk niet gekoppeld aan een termijn. De gewone huurverlagingsprocedure van artikel 254 biedt de huurder in dit geval geen soelaas, omdat de door de huurcommissie ambtshalve te splitsen huurprijs uitkomt boven de liberalisatiegrens, zodat de huur geliberaliseerd is. 11 Dit is tijdens de parlementaire behandeling niet aan de orde gekomen. Artikel 17a Uhw schrijft de huurcommissie niet dwingend ( kan de huurcommissie ) voor de all inprijs ambtshalve te splitsen, maar het ligt niet voor de hand dat de huurcommissie dat niet doet en de huurder niet-ontvankelijk verklaart. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet wanneer de huurcommissie geen gebruik zal behoren maken van deze bevoegdheid. In geval 55% van de all inprijs uitkomt onder de liberalisatiegrens, maar nog steeds te hoog is gelet op de voor de woning geldende maximale huurprijsgrens, doet de huurder er ook verstandig aan de verkeerde rechtsingang te kiezen om vervolgens via artikel 17a Uhw snel zijn doel te kunnen bereiken. Gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst kan hij kiezen voor de rechtsgang van artikel 249 (toetsing van de aanvangshuurprijs). Na 6 maanden kan hij kiezen voor de gewone huurverlagingsprocedure ex artikel 254. De huurcommissie zal in dat geval eerst de all inprijs splitsen om vervolgens de daaruit voortvloeiende te hoge huurprijs te verlagen naar het niveau van de maximale huurprijsgrens. Deze gang van zaken laat zien dat het nog maar de vraag is of het doel van de wetgever wordt bereikt. Immers, in de gevallen waarin 55% van de all inprijs te hoog is, dient alsnog het juiste huurprijsniveau te worden bereikt via toetsing aan het woningwaarderingsstelsel. De huurcommissie zal dan dus toch een onderzoek in de woning moeten doen. Met vereenvoudiging of modernisering heeft dit naar mijn smaak weinig te maken. Ik vrees dat de Minister een te hoog bedrag aan kostenbesparing heeft ingeboekt op zijn begroting. En voor de huurder is het allerminst eenvoudig. De nieuwe regelgeving dwingt hem in feite een verkeerde procedure te starten wil hij zijn recht ten volle kunnen halen. Hier zullen ongetwijfeld de nodige ongelukken gebeuren. Wijziging definitie servicekosten Tot 1 augustus 2003 waren alle door de verhuurder boven de huurprijs aan de huurder in rekening te brengen kosten servicekosten in de zin van de wet en dus toetsbaar door de huurcommissie. Het begrip servicekosten is bij de invoering van titel 7.4 op die datum beperkt. Sindsdien zijn servicekosten in de zin van de wet de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten (artikel 7:237 lid 3 BW). Hiermee werd ook een bezuiniging beoogd: de huurcommissie is sindsdien niet meer belast met de toetsing van niet-woonservice, zoals zorgservice die vooral in woningcomplexen voor ouderen wordt verleend. Dit leidt tot complicaties bij de toepassing van de all inregeling. 12 Immers, de huurcommissie dient de all inprijs te splitsen in een huurprijs en een voorschot servicekosten. Met betrekking tot zorgservice heeft de huurcommissie 10 EK, , , E (Memorie van Antwoord van 16 mei 2014), pag. 1/2. waarin de Minister deze gang van zaken uiteen zet. 11 Vergelijk Kantonrechter Zaandam d.d. 3 augustus 2001, WR 2002, 43 en met name de noot van A.M. Kloosterman, die het niet eens is met de kantonrechter, en hof Amsterdam 30 augustus 2007, WR 2007/94. Onder het oude recht kan men er vrede mee hebben dat de huur geliberaliseerd als het 55%-niveau boven de liberalisatiegrens uitkomt, omdat de maximale huurprijsgrens daar dan per definitie ook (ver) boven ligt. Maar sinds 1 juli 2014 kan de maximale huurprijsgrens van de woning onder de liberalisatiegrens liggen, terwijl het 55%-niveau daarboven uitkomt. Vanuit het systeem van de wet is niet goed te begrijpen waarom het dan niet altijd mogelijk is de huur te verlagen naar de maximale huurprijsgrens. 12 Zie Zuidema, Woonservice en andere service, WR 2001, pagina 33 e.v.

6 geen bevoegdheid. Indien een all inprijs is overeengekomen die woonservice en niet-woonservice bevat, zal de huurcommissie derhalve de huurprijs vaststellen, het voorschot voor de woonservice vaststellen en het restant, de niet-woonservice, ongemoeid laten. De huurder schiet daar in eerste instantie niets mee op. Hij zal na de uitspraak van de huurcommissie dezelfde, maar inmiddels uitgesplitste, totaalprijs aan de verhuurder moeten betalen. De huurder zal vervolgens, indien het voorschot voor de niet-woonservice te hoog is, een aparte procedure moeten starten. Hij kan daarvoor niet terecht bij de huurcommissie. Hij zal de kantonrechter moeten adiëren. Volgens de wetgever is artikel 7:264 BW (toetsing van bedingen leidend tot een onredelijke voordeel) daarvoor de grondslag. 13 Echter volgens vaste jurisprudentie kunnen alleen bedingen die bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tot een niet redelijk voordeel leiden worden getoetst. 14 Het is de vraag of de doorlopende verplichting van de huurder tot betaling van een voorschot voor servicekosten een dergelijk beding is. Hier is bij mijn weten geen jurisprudentie over. Het begrip servicekosten is sinds 1 juli 2014 nog verder uitgekleed. Artikel 237 lid 3 luidt thans: In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. Het is belangrijk voor ogen te houden dat de nieuwe categorie nutsvoorzieningen met een individuele meter terugkomt in andere bepalingen en daarin dezelfde betekenis heeft (artikel 260, 261 en diverse bepalingen in de Uhw). Ook (de bijlage bij) het Besluit servicekosten, de in artikel 237 bedoelde algemene maatregel van bestuur, is met ingang van 1 juli 2014 gewijzigd en luidt nu, voor zover in dit artikel relevant, als volgt: Warmtevoorzieningen a. de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten; b. het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten. 2. Elektriciteit, gas en water a. de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten en voor het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen; b. het gebruik en het aflezen van meters, het verwerken van de opnamen van de meters in het overzicht, bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, en de overige 13 MvT, Kamerstukken II, , , nr 3, pagina Hoge Raad 20 april 1990, NJ 1990, 676: een boetebeding is niet een beding dat reeds bij de totstandkoming van de huurovereenkomst leidt tot een niet redelijk voordeel en kan derhalve niet op grond van artikel 6 Hpw. (oud; thans artikel 7:264 BW) worden getoetst. 15 Dit is verder uitgewerkt in het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen huurcommissie (versie juli 2014), te vinden op

7 administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders. De kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter in het woonruimtegedeelte worden in artikel 237 nog wel genoemd, maar het zijn sinds 1 juli 2014 ineens geen servicekosten meer in de zin van deze bepaling. Betekent dit dat de kosten voor nutsvoorzieningen zonder een individuele meter in het woonruimtegedeelte, wel zijnde overige diensten in verband met de bewoning van de woning, wel nog steeds servicekosten in de zin van de wet zijn? Vreemd genoeg zijn de kosten voor nutsvoorzieningen in het eventuele gemeenschappelijke gedeelte van het gehuurde nog steeds servicekosten, ongeacht of deze bemeterd zijn. In de wetsgeschiedenis worden deze nieuwe definities en de gevolgen daarvan volstrekt onvoldoende toegelicht door de Minister, waardoor ze meer vragen oproepen dan oplossingen bieden. De wijzigingen van het Besluit servicekosten zijn zelfs in het geheel niet toegelicht. De bezuiniging zit hem er volgens de Minister in dat de huurcommissie sinds 1 juli 2014 in procedures (ex artikel 7:261 lid 3 BW) over de hoogte van het voorschotbedrag ter zake van de boven de huurprijs in rekening gebrachte kosten nog slechts mag oordelen over de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter als bedoeld in artikel 237 lid 3 en niet meer over servicekosten. 16 Als het gaat om procedures ex artikel 7:260 BW over de (afrekening van de) naast de huurprijs in rekening gebrachte kosten is de huurcommissie bevoegd om te oordelen over zowel de servicekosten als de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter als bedoeld in artikel 237 lid 3. Volgens de wetsgeschiedenis wilde de Minister slechts regelen dat de huurcommissie nog uitsluitend bevoegd is te oordelen over het voorschot ter zake van de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter. Daarvoor had hij kunnen volstaan met een eenvoudiger aanpassing van de wetgeving (door slechts artikel 261 lid 3 te wijzigen). Hierop kom ik nog terug. Intermezzo: de Warmtewet Op 1 januari 2014 zijn de Warmtewet (van 17 juni 2013, Stb. 2013, 325 en 326), het daarop gebaseerde Warmtebesluit (van 10 september 2013, Stb. 2013, 359) en de Warmteregeling (van 13 september 2013, Stcrt. 13 september 2013, 25449) ingevoerd. Deze wet heeft tot doel afnemers van warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming of koeling, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik, die zijn aangewezen op één leverancier, te beschermen tegen diens economische macht. De netwerken voor gas en elektriciteit zijn in ons land onderling gekoppeld en openbaar. Elke leverancier heeft toegang tot deze netwerken zodat afnemers kunnen kiezen tussen hen op basis van prijs en kwaliteit. Dat ligt anders bij gebiedsgebonden of complexgebonden installaties zoals stadsverwarming, blokverwarming, warmte-koudeopslaginstallaties (WKO's) en dergelijke. In die gevallen kan de afnemer niet kiezen tussen leveranciers. Omdat volgens de Warmtewet de verhuurder leverancier kan zijn (artikel 1 sub h) heeft de wet gevolgen voor de relatie huurder-verhuurder. De Warmtewet heeft betrekking op kleinverbruikers tot 100kW per jaar en maakt geen onderscheid tussen woonruimte en bedrijfsruimte (artikel 1 sub g). Vrijwel alle woonruimte zal binnen deze verbruiksnorm vallen. Datzelfde geldt voor het merendeel van kantoorruimtehuurders in kantoorverzamelgebouwen en winkelruimtehuurders in winkelcentra. Er geldt een door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) vastgestelde en van rechtswege geldende maximumprijs (artikel 5, uitgewerkt in artikel 2-5 Warmtebesluit), leveranciers zijn meldingsplichtig (artikel 40) en grotere leveranciers zijn vergunningplichtig (artikel 9 e.v.). De maximumprijs is vastgesteld op basis van het zogenaamde niet meer dan anders-principe, dat, kort gezegd, uitgaat van de gebruikelijke kosten op de vrije markt. Leveranciers (verhuurders) zijn verplicht een schriftelijke warmteleveringsovereenkomst met hun verbruikers (huurders) aan te gaan die aan een aantal eisen moet voldoen (artikel 3). Lopende huurovereenkomsten moeten dus aangepast worden. Verhuurders 16 Er zijn nog meer, door mij in het kader van dit artikel niet besproken, maatregelen met betrekking tot de servicekosten genomen, die ook tot bezuiniging moeten leiden.

8 hebben jegens hun huurders van rechtswege twee verschillende hoedanigheden gekregen waarop verschillende wettelijke regimes van toepassing zijn: verhuurder van woon- of bedrijfsruimte en leverancier van warmte. Toezichthouder op de uitvoering van de wet is de ACM (artikel 15 e.v.). Bij woonruimte zal de Warmtewet vooral effect hebben bij complexen van zelfstandige woningen met blokverwarming. Onzelfstandige woonruimte valt niet onder de Warmtewet, omdat huurders daarvan geen eigen aansluiting hebben op het warmtenet (artikel 1 sub g). De Warmtewet gaat uit van bemetering van het individuele gebruik (artikel 8), maar laat andere warmtekostenverdeelsystemen ook toe (artikel 8a). De verhuurder mag ten hoogste de redelijke kosten voor het ter beschikking stellen van een warmtewisselaar, voor de meting van het warmteverbruik en voor de administratie in rekening brengen (artikel 2 lid 3). De Warmtewet heeft gevolgen voor de puntenwaardering van zelfstandige woonruimte. Het aantal punten dat een in de zin van de Warmtewet verwarmd vertrek oplevert is 1,5 geworden, waar voorheen 2 punten werden toegekend (artikel 11 Warmtebesluit). Bij overige ruimte wordt 0,75 punt toegekend; voorheen 1 punt. De Warmtewet bevat verder regelingen over onder meer: - verplichte jaarlijkse gespecificeerde afrekening van de kosten (artikel 2 lid 2); - verplichte administratie die aan verscheidene eisen moet voldoen (artikel 2 lid 6); - verplicht storingsregister (artikel 2 lid 7); - verplichte genormeerde compensatie bij storingen (artikel 4 Warmteregeling); - verbod tot afsluiting van warmtelevering in de periode 1 oktober tot 1 april, waarop enkele uitzonderingen bestaan (artikelen 5-7 Warmteregeling); - terbeschikkingstelling van een individuele meter (artikel 8); - sancties op de niet-nakoming van verplichtingen door de leverancier (artikel 18). Indien de Warmtewet van toepassing is, vindt de levering van warm water ten behoeve van de verwarming plaats door de verhuurder in zijn hoedanigheid van warmteleverancier en niet in die van verhuurder. De verhuurder kan door de Warmtewet niet meer in alle gevallen de werkelijk door hem te maken kosten bij de huurders in rekening brengen, omdat hij gebonden is aan maximumtarieven, terwijl zijn eigen afname ten behoeve van de huurders meestal niet valt onder de Warmtewet. Daar staat tegenover dat indien de werkelijke kosten lager zijn dan het door de verhuurder gehanteerde (toegestane) tarief de huurder geen recht heeft op bijstelling naar beneden. Volgens artikel 3 lid 2 Warmtewet kan de verbruiker geschillen over de warmteleveringsovereenkomst voorleggen aan een onafhankelijke geschillencommissie. Daartoe kunnen in die overeenkomst bijvoorbeeld aangewezen worden de geschillencommissie van de verhuurder, de huurcommissie (mits deze ook wettelijk bevoegd is) of de geschillencommissie energie. De Warmtewet banjert dwars door het huurrecht en andere rechtsgebieden heen, zonder daarmee al te veel rekening te houden. Dat leidt tot allerlei vragen en knelpunten die met de bestaande regelgeving niet kunnen worden opgelost. Minister Kamp van Economische Zaken is daar niet helemaal doof voor gebleken en heeft bij brief van 7 juli 2014 wijzigingen van de Warmtewet aangekondigd. 17 Voor 1 juli 2014 was op grond van artikel 7:260 BW de huurcommissie bevoegd kennis te nemen van geschillen tussen huurder en verhuurder over alle woonservicekosten. De levering van warmte door middel van warm water viel daar dus onder. Sindsdien is de situatie gewijzigd. Volgens artikel 7:237 lid 3 BW zijn de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. De levering van warmte 17 Een belangrijke aangekondigde wijziging, die voor dit artikel verder niet relevant is, is dat de Warmtewet niet van toepassing is op de Vereniging van Eigenaren van gebouwen met gebouw gebonden installaties. Voor gesplitste appartementencomplexen met gemengd bezit van corporaties en individuele eigenaren, geldt de Warmtewet wel, maar heeft de Minister overleg met de belangenkoepels aangekondigd om te bezien hoe de Warmtewet moet worden aangepast.

9 door middel van warm water lijkt daar niet onder te vallen, omdat verbruik van water lijkt te duiden op de consumptie van water, terwijl het bij de levering van warm water ten behoeve van de verwarming lijkt te gaan om het gebruik van warm water, namelijk door middel van de warmteafgifte ervan. Volgens artikel 237 zijn servicekosten de vergoedingen voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. De levering van warm water ten behoeve van de verwarming kan daar in beginsel onder vallen, tenzij de Warmtewet boven het BW staat. Geregeld is dat niet. In het Besluit servicekosten is bepaald dat de vergoeding voor de levering van verwarmd water voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten servicekosten zijn. De verwarming van het woonruimtegedeelte door middel van verwarmd water wordt om nergens toegelichte redenen niet genoemd, zodat de huurcommissie op het eerste gezicht niet bevoegd lijkt kennis te nemen van geschillen hieromtrent en dus ook niet de in de Warmtewet bedoelde geschillencommissie kan zijn. Echter dat hoeft niet per se het geval te zijn, omdat het Besluit servicekosten niet beoogt een uitputtende regeling te geven. 18 Denkbaar is dat de huurcommissie of de rechter bepaalt dat de levering van warm water ten behoeve van de verwarming van het woonruimtegedeelte ook servicekosten zijn als bedoeld in artikel 237. Dat lijkt op het eerste gezicht goed verdedigbaar, aangezien het gaat om de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Maar zeker is dit allerminst, omdat de Warmtewet van rechtswege twee overeenkomsten introduceert, ook bij per 1 januari 2014 bestaande huurovereenkomsten. Sinds die datum is er een huurovereenkomst en een warmteleveringsovereenkomst, heeft de verhuurder de hoedanigheden van verhuurder en warmteleverancier en heeft de huurder de hoedanigheden van huurder en gebruiker. Dat partijen (nog) geen aparte warmteleveringsovereenkomst hebben gesloten en de huurovereenkomst dienovereenkomstig (nog) niet hebben aangepast, maakt daarbij niet uit omdat partijovereenstemming geen constitutief vereiste is voor het bestaan van de warmteleveringsovereenkomst. Terug naar de vraag of de huurcommissie zich bevoegd kan verklaren en kan bepalen dat onder servicekosten ook de kosten van warmtelevering vallen. De huurcommissie zou dan de door de Warmtewet geïntroduceerde en van rechtswege aan de orde zijnde scheiding tussen huurovereenkomst en warmteleveringsovereenkomst doorbreken. (Ook) in dat verband is het wonderlijk dat volgens het Besluit Servicekosten de kosten van warmtelevering aan de gemeenschappelijke gedeelten wel servicekosten zijn. Warmte is volgens art. 1 sub d Warmtewet warm water of warm tapwater voor ruimteverwarming of koeling, sanitaire doeleinden en huishoudelijk verbruik. De doelstelling van de Warmtewet is kleinverbruikers te beschermen tegen te hoge warmtetarieven, en dat zou zich naar mijn mening niet tot de woning van de verbruiker zelf moeten beperken. Waarom zou de verbruiker ten aanzien van de warmtelevering aan zijn woning wel worden beschermd tegen zijn leverancier die monopolist is en niet ten aanzien van de warmtelevering aan de gemeenschappelijke ruimten door dezelfde leverancier? Gecompliceerde situatie De nieuwe regelgeving leidt tot een gecompliceerde situatie, waarin, afhankelijk van verscheidene omstandigheden, de huurcommissie wel of niet bevoegd is te oordelen over de afrekening van en het voorschot voor de door de verhuurder boven de huurprijs in rekening gebrachte kosten. Die omstandigheden zijn: 19 - of het gaat om woonservice of niet-woonservice; - of de nutsvoorzieningen wel of niet een individuele meter hebben; - of het gaat om nutsvoorzieningen voor het ge-/verbruik in het woonruimtegedeelte of voor het ge-/verbruik in eventuele gemeenschappelijke gedeelten; 18 Artikel 1 van het Besluit Servicekosten luidt namelijk: De vergoeding voor de in de bij dit besluit behorende bijlage genoemde zaken en diensten wordt in ieder geval aangemerkt als servicekosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. (onderstreping door HH) 19 Ik laat buiten beschouwing de omstandigheid dat de huurovereenkomst geliberaliseerd is als bedoeld in artikel 7:247 BW. In dat geval is de huurcommissie nimmer bevoegd te oordelen over (het voorschot ter zake van) de servicekosten. Dat was al zo voor 1 juli Voor het overige is de situatie bij geliberaliseerde huur identiek aan de situatie bij niet-geliberaliseerde huur.

10 - of de woning verwarmd wordt door middel van warm water. En dit wordt, zoals we hiervoor hebben gezien, nog verder gecompliceerd door het gegeven dat de opsomming in de bijlage van het Besluit servicekosten niet limitatief is en de vraag opkomt of de huurcommissie en de kantonrechter bevoegd zijn de door de verhuurder te verschaffen nutsvoorzieningen, zoals warmtelevering aan de woning in de zin van de Warmtewet, aan te merken als servicekosten (tenzij het gaat om in de artikel 237 lid 3 apart gedefinieerde categorie van nutsvoorzieningen met een individuele meter). Aan de hand van de volgende voorbeelden doe ik een poging vast te stellen welk type kosten het betreft en of de huurcommissie bevoegd is erover te oordelen. 1) Een woning met een eigen aansluiting met individuele meters ter zake de levering van (kook)gas, consumptiewater en elektriciteit ten behoeve van het woonruimtegedeelte. Dit zijn nutsvoorzieningen met een individuele meter als bedoeld in artikel 237 lid 3. De huurcommissie is bevoegd te oordelen zowel over het voorschot (artikel 261 lid 3) als over de afrekening (artikel 260). Indien er geen individuele meters zijn geldt het volgende. Volgens het Besluit servicekosten zijn de kosten van levering van deze nutsvoorzieningen voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten wel servicekosten, maar niet die met betrekking tot het woonruimtegedeelte. Omdat het Besluit servicekosten niet limitatief bedoeld is, is niet helemaal uit te sluiten dat dit servicekosten zijn (en dus niet nutsvoorzieningen met een individuele meter als bedoeld in artikel 237 lid 3), aangezien het gaat om de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. De huurcommissie zou dan kunnen oordelen over de afrekening, maar niet over het voorschot. 2) Een woning met blokverwarming (levering van warm water ten behoeve van de verwarming van het woonruimtegedeelte) zonder individuele meter. Dit is geen nutsvoorziening als bedoeld in artikel 237 lid 3, omdat het niet gaat om verbruik van (consumptie)water en omdat een individuele meter ontbreekt. De huurcommissie is daarom niet bevoegd te oordelen over het voorschot. In het Besluit servicekosten worden deze kosten niet genoemd, zodat het er op het eerste gezicht op lijkt dat dit geen servicekosten zijn. Echter, net als hiervoor onder 1, geldt dat omdat het Besluit servicekosten geen limitatieve opsomming bevat, deze kosten wellicht toch kunnen worden aangemerkt als servicekosten, omdat het gaat om de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Het maakt daarbij niet uit of er individuele meters zijn. Met deze redenering, die op gespannen voet lijkt te staan met (de bedoeling van) de Warmtewet, zou de huurcommissie toch bevoegd zijn te oordelen over de afrekening en daarmee als geschillencommissie als bedoeld in de Warmtewet kunnen fungeren. 3) Een woning met een gemeenschappelijk ruimte die aangesloten is op het elektriciteitsnet zonder bemetering. Dit is geen nutsvoorziening met een individuele meter in de zin van artikel 237 lid 3, omdat het niet gaat om het woonruimtegedeelte en omdat een meter ontbreekt. 20 De huurcommissie is derhalve niet bevoegd om te oordelen over het voorschot. Op het eerste gezicht geldt hetzelfde voor de afrekening. Echter volgens het Besluit servicekosten zijn de kosten van levering van elektriciteit voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten servicekosten en maakt het daarvoor niet uit dat er geen meter is. En dus is de huurcommissie wel bevoegd te oordelen over de afrekening. 4) Een woning met een gemeenschappelijk ruimte die verwarmd wordt door blokverwarming zonder (individuele) meter. Dit is geen nutsvoorziening met een individuele meter als bedoeld in artikel 237 lid 3, omdat een meter ontbreekt, omdat het niet gaat om verbruik van 20 Het begrip individuele meter bij gemeenschappelijke gedeelten is in dit stelsel overigens niet goed thuis te brengen, als ervan moet worden uitgegaan dat gedoeld wordt op de (kosten voor de) individuele huurder en niet op de individuele bemetering van de gemeenschappelijke ruimte.

11 (consumptie)water en omdat het niet het woonruimtegedeelte betreft. De huurcommissie is dus niet bevoegd om te oordelen over het voorschot. Volgens het Besluit servicekosten zijn dit wel servicekosten en dus kan de huurcommissie oordelen over de afrekening, ongeacht of er een individuele meter is. Daarmee kan de huurcommissie ook als de geschillencommissie als bedoeld in de Warmtewet fungeren. Maar de vraag is of dit wel in overeenstemming met (de bedoeling van) de Warmtewet is. Terug naar de all inregeling Wat betekenen de wijzigingen met betrekking tot de servicekosten voor de regeling van de all inprijzen? De huurcommissie dient op grond van artikel 258 de kale huurprijs af te splitsen van het voorschot voor de servicekosten enerzijds en het voorschot voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter anderzijds. Hiervoor hebben we gezien dat er een categorie kosten van nutsvoorzieningen bestaat (zie de voorbeelden onder 1 en 2), die geen nutsvoorzieningen met een individuele meter zijn als bedoeld in artikel 237 lid 3, die evenmin worden genoemd in het Besluit servicekosten, maar die toch kunnen worden aangemerkt als servicekosten, omdat het gaat om de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte, zodat de huurcommissie ter zake bevoegdheid zou kunnen toekomen. In dat geval zal de huurcommissie een splitsing maken tussen de kale huurprijs, de kosten van nutsvoorzieningen en de servicekosten. Indien de huurcommissie zich in die gevallen strikt houdt aan het Besluit servicekosten, zal de huurcommissie moeten vaststellen dat tussen partijen naast een kale huurprijs en kosten ex artikel 237 lid 3 (servicekosten en/of kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter) nog een andere categorie kosten is overeengekomen. De huurcommissie zal dan alleen oordelen over de kale huurprijs en de kosten ex artikel 237 lid 3, maar de andere categorie kosten links laten liggen. De huurder schiet daar in zoverre niets mee op dat hij na de uitspraak van de huurcommissie dezelfde totaalprijs verschuldigd blijft aan de verhuurder. Hiervoor wees ik er op dat dit knelpunt al sinds 2003 bestaat met betrekking tot de kosten van niet-woonservice. Conclusie Het doel van de wet lijkt vereenvoudiging en modernisering van de werkwijze van de huurcommissie te zijn. Niets is minder waar. Dat blijkt slechts het middel te zijn om het eigenlijke doel, bezuinigen op de kosten van de huurcommissie, te bereiken. Het gaat erom dat de huurcommissie efficiënter en (dus) goedkoper kan werken. Om die reden moest de werkwijze van de huurcommissie worden vereenvoudigd. Het financiële doel is kennelijk zo belangrijk geweest dat het middel regelmatig uit het oog werd verloren. Het resultaat is bedroevend, want de wet heeft diverse regelingen veel ingewikkelder gemaakt, terwijl ik de optimistische kijk van de Minister op de bezuinigingsdoelstelling bepaald niet kan delen. Of het totaalresultaat moderner is geworden kan ik niet beoordelen. Ik vermoed dat niemand dat kan, omdat uit de wet(sgeschiedenis) niet blijkt wat daarmee wordt bedoeld. 21 Het duidt op een verkooppraatje van de Minister. Voor de huurder en de verhuurder is het er ook al niet eenvoudiger op geworden. Integendeel. Dat geldt in het bijzonder in de gevallen waarin de Warmtewet van toepassing is. Wetgeving die ertoe leidt dat een partij, de huurder, er verstandig aan doet een verkeerde rechtsingang te kiezen om te bewerkstelligen dat hij uiteindelijk zijn door de Minister bedachte recht haalt, kan moeilijk eenvoudig worden genoemd. Huurder en verhuurder moeten het doen met de gedachte dat het doel van de wet niet is vereenvoudiging en modernisering van de huurprijsregelingen voor henzelf. Aan hen is echt niet gedacht toen de Minister zich aan het schrijven zette. 21 Naarmate het inzicht en dus de tijd voortschrijdt heeft veel (moderne) wetgeving de neiging ingewikkelder te worden en niet eenvoudiger. Ik kan mij niet voorstellen dat de Minister deze neiging voor ogen had als doel van deze wet. Zou dat toch het geval zijn, dan is deze wet bepaald modern te noemen.

12 De nieuwe regeling voor de servicekosten is deerniswekkend gecompliceerd en blijkens de wetsgeschiedenis niet overdacht. De noodzakelijk samenhang met de Warmtewet ontbreekt bovendien. Hierdoor genereert de wet gevolgen die niet kunnen zijn bedoeld. Bovenal is de wet een gemiste kans, doordat de onnodige en al vele jaren aan ernstige kritiek blootstaande sanctie bij all inprijzen niet is afgeschaft. De wet lijkt hiermee op het spel dat louter verliezers kent.