Een herfstige kijk op de volkshuisvesting: Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

Transcriptie

1 Een herfstige kijk op de volkshuisvesting: Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst? Verslag van de herfstlezing op 23 september 2010

2 pagina 2 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

3 Voorwoord Patrimonium Barendrecht organiseerde op donderdag 23 september 2010 haar jaar- lijkse herfstlezing. Dat doen we voor onze leden en belanghouders. Elke keer zoeken we daarvoor een locatie bij een van onze belanghebbenden. Dit jaar was dat het Dalton Lyceum in Barendrecht. De sociale volkshuisvesting is volop in beweging en woonvereniging Patrimonium Barendrecht beweegt mee. De Europese regelgeving voor woningcorporaties is het gesprek van de dag. Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, spreekt van een politieke gijzeling van de woningmarkt. Maar is de toekomst echt zo somber als wordt gesuggereerd? Voor deze herfstlezing vroegen we drs. ing. Gerard van Bortel u een voorproefje te geven van wat de corporatiesector boven het hoofd hangt en wat dit voor u en ons betekent. Gerard van Bortel werkt bij het OTB, het onderzoeksinstituut verbonden aan de Technische Universiteit Delft, en is gespecialiseerd in organisatievraagstukken in de woningsector. Hij heeft hiermee meer dan twintig jaar ervaring. Voor mij was deze herfstlezing als kersverse directeur-bestuurder van Patrimonium de eerste herfstlezing. Dit geweldige initiatief is vier jaar geleden gestart door mijn voorganger Afra Boon. Ik ga graag door in deze traditie en hoop u volgend jaar bij de vijfde herfstlezing weer te begroeten. Marja van Leeuwen directeur-bestuurder

4 Onderzoeker Gerard van Bortel: Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst? Gerard van Bortel is onderzoeker Volkshuisvesting en Woningmarkt aan de TU in Delft. de allerarmsten, maar voor de arbeiders, zoals de naam werklieden ook al zegt. Pas later kwam de zorg voor de allerarmsten erbij. Hij is gespecialiseerd in woningcorporaties in Nederland, maar ook daarbuiten. Onderstaand vindt u het verhaal dat hij vertelde op de herfstlezing. Het kreeg bewust de sombere titel mee: hebben de woningcorporaties meer verleden dan toekomst? Woningcorporaties zijn de laatste tijd aardig is opgegaan in een fusie of haar naam heeft in het nieuws. Zeker sinds vorig jaar de Nederlandse regering en de Europese Commissie ontstaan uit een vakbond: het Nederlandsch veranderd in iets moderns. Patrimonium is het eens zijn geworden over wat woningcorporaties wel of niet mogen, staan er dagelijks Vroeger waren er tientallen corporaties met Christelijk Werkliedenverbond Patrimonium. artikelen in de kranten over de gevolgen. de naam Patrimonium, allemaal opgericht uit Er wordt door allerlei groepen geroepen dat dat werkliedenverbond. Eind vorige eeuw waren het er dertien en nu nog vier: Veenendaal, dit rampzalig wordt. Is dat ook zo? Groningen, Urk en Barendrecht. Patrimonium Historie Patrimonium Barendrecht is dus de oudste. De organisatie is geen onderdeel van de overheid of Om meer te weten over wat de toekomst brengt, is het volgens Van Bortel goed om van bedrijven met een winstoogmerk, maar te kijken waar corporaties vandaan komen. is opgericht uit wat we het maatschappelijk Patrimonium Barendrecht is een van de middenveld noemen - vakbonden, kerken oudste woningcorporaties met ontzettend en groepen van burgers die nadachten over veel historie. Ze is bijna honderd jaar oud betaalbare woningen. In eerste instantie werden de Patrimoniums niet opgericht en een van de weinige corporaties die niet voor Zo n positie in het maatschappelijk middenveld is lastig, ook voor Europa. In Nederland zijn corporaties zeer zelfstandig vergeleken met Engeland of België. Daar zijn ze meer gereguleerd door de overheid. In Nederland zijn de corporaties ook erg groot. Een derde van het woningbezit van Nederland miljoen woningen - is van de corporaties. In België is dat 7 procent en in Engeland 20 procent, waarvan veel in handen is van gemeentelijke woningbedrijven. Diensten van Algemeen Economisch Belang Sinds de jaren negentig zijn corporaties zelfstandig. Veel lijnen met de overheid zijn toen doorgeknipt. Van Bortel: Corporaties moesten hun eigen broek ophouden en dat hebben ze goed gedaan. Corporaties zijn over het algemeen financieel gezond. Ze hebben hun activiteiten uitgebreid en zijn allang niet meer alleen bezig met woningen, maar ook met pagina 4 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

5

6 wijkvernieuwing, maatschappelijk vastgoed en dergelijke. De overheid vindt dit mooi en geeft steun, net als vroeger. Nu is die steun subtieler. Corporaties hebben geld nodig voor alle activiteiten en gaan daarvoor naar de bank toe. Nederlandse corporaties hebben voor veel van de leningen een garantie van de overheid gekregen, zodat de banken minder rente vragen en corporaties meer kunnen doen dan wanneer ze heel veel rente zouden moeten betalen. Die overheidssteun mag ook van Europa. Landen mogen zelf beslissen wat zij een belangrijke dienst vinden. Diensten van Algemeen Belang (DAB s) zijn diensten die we met zijn allen belangrijk vinden en die door de overheid zelf worden geregeld, bijvoorbeeld defensie en het feit dat onze dijken worden bewaakt en onderhouden. Er zijn diensten die niet door de overheid zelf worden geregeld, maar door bedrijven of maatschappelijke ondernemingen zoals corporaties. Dit worden Diensten van Algemeen Economisch belang (DAEB s) genoemd, vertelt Van Bortel. Woningcorporaties, maar ook bijvoorbeeld de NS, scholen, ziekenhui- pagina 6 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

7 zen en theaters ontvangen steun van de overheid. Europa vindt dat prima, er is wel één voorwaarde: je mag geen concurrentie vervalsen, je moet partijen hetzelfde behandelen. Als de schijn bestaat dat een bepaalde partij meer steun krijgt dan een andere, dan wordt Brussel wakker. Niet omdat ze iets willen beslissen over bijvoorbeeld de volkshuisvesting zelf, maar omdat ze tegen concurrentievervalsing is. Europa heeft namelijk niets met de volkshuisvesting te maken: volkshuisvesting is iets voor de landen zelf om te regelen. Vijf jaar geleden zijn echter enkele projectontwikkelaars naar Brussel gestapt met de klacht dat wat er in Nederland gebeurt niet eerlijk is. Woningcorporaties kunnen leningen krijgen, betalen hierover lage rente, kunnen bij de overheid terecht wanneer er problemen zijn en kunnen bij de gemeente ook nog eens goedkope grond krijgen. Dat vonden zij niet eerlijk: Brussel, kunt u er wat van zeggen. Nederland is vaker het braafste jongetje van de klas, zeker als het gaat om Europese regels, en is zelf ook nog een keer naar Brussel gestapt om te vragen of de Europese Commissie kon toetsen of het goed is geregeld. Eigenlijk had Europa er niet zo heel veel mee te maken totdat Nederland aanklopte. Zo is de Europese Commissie op het spoor van de Nederlandse volkshuisvesting gekomen. Daarna is het lang stil geweest, terwijl er achter de schermen veel is besproken waar wij weinig van weten. Nieuwe regels Eind vorig jaar is er grijze rook uit Brussel gekomen. Eigenlijk zwarte rook, want zo positief was die rook niet. Er zijn regels vastgesteld waaraan corporaties zich moeten houden. Nieuwe regels die de toekomst zullen gaan kleuren van wat corporaties doen en wat ze mogen doen. Ik heb er een aantal op een rij gezet die de meeste aandacht hebben gekregen in de media. De belangrijkste nieuwe regel is dat corporaties scherper moeten zijn aan wie ze hun woningen toewijzen. Corporaties hadden hiervoor in het verleden ruime maatstaven, want dat was niet strikt vastgelegd. Vanaf 1 januari 2011 moeten corporaties 90 procent van hun woningen onder de huurtoeslaggrens van 648 euro toewijzen aan

8 mensen met een laag inkomen. Dit inkomen is vastgesteld op euro. De resterende 10 procent mogen corporaties toewijzen aan mensen met een hoger inkomen, maar deze moeten om andere redenen moeite hebben om zelfstandig een woning te vinden. Het gaat dan bijvoorbeeld om mensen die begeleiding nodig hebben, een handicap hebben of een zorgbehoefte hebben. Een derde nieuwe eis is dat corporaties die leningen met een overheidsgarantie hebben, niet alles meer mogen doen. Vroeger ontwikkelden ze daarmee vrijesectorhuurwoningen, winkels of bedrijfsruimten. Daaraan zijn nu grenzen gesteld en de mogelijkheden zijn een stuk minder mensen tussen wal en schip? Het sneue van die nieuwe regels is dat de staatssteun aan corporaties de goedkoopste vorm van steun is die je kunt bedenken. De overheid garandeert leningen, maar corporaties onderling garanderen de leningen ook. Er zijn allerlei reservepotjes aangelegd, die als eerste worden aangesproken als een corporatie in financiële moeilijkheden komt. Ik kan me niet pagina 8 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

9 heugen dat de overheid een cent heeft moeten betalen omdat ze die garanties heeft afgegeven. Als je dat vergelijkt met wat er allemaal naar de banken is gegaan het afgelopen jaar is dat sneu. En dat is dan nog zacht uitgedrukt. De brancheorganisatie van corporaties Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten vragen veel aandacht voor de effecten van deze nieuwe regels. Ik zag een brief aan minister Middelkoop, verantwoordelijk voor wonen, waarboven de drie logo s stonden van VNG, Woonbond en Aedes. Dat alleen al is een historische gebeurtenis; zo vaak komt het niet voor dat deze drie partijen de handen ineenslaan. Ze zeiden dat de nieuwe regeling niet gaat werken. De krantenkoppen en uitlatingen in brieven waren nogal stevig. Ze spraken over een desastreuze regeling, over rampzalige gevolgen. Over mensen die tussen wal en schip zullen vallen en misschien wel een regeling die de huursector kapot maakt. Waar zit de pijn? Wat is er nu aan de hand? Waar zit de pijn van die nieuwe regels?, vraagt Van Bortel zich af. Hij denkt dat de pijn niet zit in de regeling over wat corporaties mogen doen met leningen die een overheidsgarantie hebben. Corporaties mogen nog steeds heel veel doen, ook op het gebied van wijkvernieuwing. Ze mogen ook leningen gebruiken voor buurtcentra, zelfs voor scholen. De grens zit in het vastgoed dat niet echt de wijk dient. Wanneer Patrimonium Barendrecht besluit een school zoals het Dalton Lyceum te bouwen is de kans verwaarloosbaar dat de corporatie dat kan doen met een door de overheid gegarandeerde lening. Eigenlijk vind ik dat het ook inderdaad uitleg behoeft als de corporatie zo n project zou willen bouwen. Maar er blijft nog steeds heel veel mogelijk. In de toekomst zal veel worden gevraagd van de gemeente. Die wordt aangesproken op haar verantwoordelijkheid. Straks kunnen corporaties met staatssteun bijvoorbeeld geen monumenten meer kopen, verbeteren en opnieuw verhuren met een commerciële bestemming in plaats van een sociale bestemming. Het wordt dan lastiger om zo n project gefinancierd te krijgen. Maar het is de vraag of zo n project de verantwoordelijkheid is van een woningcorporatie. Ik denk dat ook een gemeente verantwoordelijkheid draagt om dat soort opgaven, als die er liggen in de gemeente, mogelijk te maken. Daar zit denk ik de pijn niet. Pijn bij inkomensgrens Volgens Van Bortel zit de pijn wel bij de nieuwe inkomensgrens van euro. Ongeveer 40 procent van de Nederlandse huishoudens heeft een inkomen lager dan euro. Dat is een grote groep. In landen om ons heen, bijvoorbeeld in België waar 7 procent sociale woningen zijn, zouden ze watertanden van zo n grote doelgroep. Die zijn gewend om 7 procent te huisvesten, niet 40 procent. Maar woningcorporaties hebben traditioneel een nog veel grotere groep bediend. Straks zullen zij voor een deel van die huishoudens de poorten moeten sluiten. Want die komen niet meer voor een woning met een huur beneden de 648 euro in aanmerking. Dat zijn dus die huishoudens, door een onderzoeksbureau uitgerekend. Overigens

10 is dat niet voor het hele land hetzelfde. Waar in Nederland kun je met een inkomen van euro een woning kopen met een redelijke kwaliteit en een redelijk oppervlak? In veel gebieden gaat dat dus niet meer lukken. Daar kun je met zo n inkomen niet iets vinden van je gading. Je moet dan uitwijken naar delen van Groningen, Friesland, Overijssel, Limburg, Zeeuws-Vlaanderen en Rotterdam en omliggende gemeenten. Daar kun je terecht. Niet voor alle woningen natuurlijk, maar wel voor woningen die qua prijs bij jouw mogelijkheden liggen. Interessant is dat Barendrecht ook in dat gebied ligt. De marktprijzen zijn hier blijkbaar ook niet zo heel erg hoog. Er zijn allerlei mogelijke scenario s voor wat er nu zou kunnen gebeuren. Sommige mensen vinden het mooi dat de grens van euro wordt ingevoerd. Er komen dan geen mensen met een hoog inkomen in goedkope woningen en er blijven meer woningen over voor mensen met een laag inkomen. Het kan ook anders lopen. Er wonen al aardig wat mensen met een hoog inkomen in sociale huurwoningen. Ongeveer een kwart van de bewoners van de sociale huurwoningenvoorraad heeft een inkomen van meer dan euro. Waar moeten die straks heen? Die zullen moeilijk iets anders kunnen vinden en blijven dus zitten waar ze zitten. Misschien gaat de woningmarkt, en zeker de sociale huurwoningmarkt, wel op slot, zakken de verhuizingen in en zijn er per saldo toch nog minder woningen beschikbaar voor mensen met een laag inkomen. Andere mensen vinden dat woningcorporaties wel wat meer van hun woningen kunnen verkopen. Er zijn veel mensen die hun huurwoning willen kopen. En er zijn tegenwoordig allerlei oplossingen om een woning te verkopen met korting waardoor het aantrekkelijk wordt om die woning te kopen, maar dan moet je wel bij verkoop van de woning de winst (of het verlies) delen met de corporatie. Heel veel corporaties gebruiken dat soort producten, juist om mensen met een middeninkomen aan een woning te helpen. Misschien is dat wel de oplossing om juist die middengroep, de mensen die uit de boot dreigen te vallen, te helpen. Ook pagina 10 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

11 hieraan zit weer een maar. Als je woningen gaat verkopen, wordt de taart kleiner. Er blijven minder sociale huurwoningen over. Dan verdeel je dus de pijn. De slaagkans dat mensen met een laag inkomen een woning kunnen krijgen daalt, maar je steunt de middengroep een beetje. Dat is een moeilijke beslissing: waaraan verleen je als woningcorporatie je steun? Van Bortel vindt het jammer dat de discussie over de Europese regels de aandacht afleidt van de werkelijke problemen van de woningmarkt in Nederland. De woningvoorraad ziet er gelikt uit, maar het functioneren van de woningmarkt is zorgwekkend. Eigenlijk zijn er twee woningmarkten in Nederland: de koopmarkt en de huurmarkt. En daartussen zit een gat. Zit je in de huurmarkt, dan kun je moeilijk overstappen naar de koopmarkt. Dat komt omdat de overheid tegengestelde regels heeft bedacht. De hypotheekrenteaftrek heeft een prijsverhogend effect op de koopprijzen, terwijl veel regels de huurprijzen laag houden. In de prijzen van corporatiewoningen bestaat bijna geen enkele relatie met de markt-

12 waarde van die woningen. Compleet scheef. Van Bortel toont dat met een aantal voorbeelden aan. Verhouding marktwaardehuurprijs is zoek De woningen van Patrimonium Barendrecht hebben gemiddeld een huurprijs van 2,7 procent van de WOZ-waarde, de waarde die de gemeente gebruikt om de onroerendzaak-belasting te berekenen en die iets zegt over de prijs die je kunt vragen als je je woning verkoopt. Dat percentage is vrij laag. In Delfzijl, Middelburg of Kerkrade ligt dat veel hoger. De gemiddelde WOZ-waarden van corporatiewoningen zijn erg verschillend. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Barendrecht is euro, maar in bijvoorbeeld Sint-Oedenrode in Brabant is die meer dan twee ton. In Delfzijl is de gemiddelde WOZ-waarde maar euro. Je zou denken dat dit tot uiting komt in de prijzen die corporaties vragen voor hun woningen. Maar daarin zit bijna geen enkel verschil. Woningcorporaties vragen prijzen die nauwelijks zijn gerelateerd aan de marktwaarde. Eigenlijk zit daarin een verkapte subsidie die marktverstorend werkt. Begin 2010 verschenen diverse rapporten die corporaties hiervan de schuld geven: corporaties hebben geen beeld van wat nodig is. Maar dit is vooral het effect van overheidsregels. Corporaties zijn aan handen en voeten gebonden over wat ze kunnen doen met de huurprijzen. Ze kunnen niet zo veel. Toch is het een groot probleem, want het veroorzaakt het gat met de koopmarkt. Stel, je hebt een inkomen van euro en je wilt verhuizen. Dan moet je van een sector waarvan de prijzen niet aansluiten bij de marktwaarde naar misschien particuliere huur of de koopsector waar je altijd duurder uit bent. Eigenlijk is de opgave voor de komende jaren om dat gat te dichten. Corporaties kunnen hieraan bijdragen, maar ze kunnen dat niet alleen. Daarvoor hebben ze de overheid nodig, die moet ophouden regels toe te passen die huur en koop uit elkaar drijven. De kans daarop is niet zo heel erg groot. Met een rechts kabinet in de komende jaren gaan hooguit de huurprijzen omhoog. pagina 12 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

13

14 pagina 14 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

15 Woonlasten erg hoog De woonlasten in Nederland zijn erg hoog. Nederland heeft de hoogste woonlasten van Europa: 31 procent van het inkomen gaat weg naar wonen. Dat zijn niet alleen de kosten van huren, maar ook woonlasten zoals hypotheekrente en energiekosten. Het wordt nog erger als dat wordt verdeeld naar inkomensgroepen. Worden alle Nederlandse huishoudens in vijf groepen van gelijke grootte verdeeld, dan betaalt de groep met de laagste inkomens bijna de helft van dat inkomen aan woonlasten. Eigenlijk is er dus geen ruimte om de huurlasten te verhogen. Dan help je de huurmarkt in de vernieling. Dit is een lastige situatie. Voor alle inkomensgroepen zijn de woonlasten in Nederland het hoogste van Europa. Corporaties zijn bruggenbouwers Volgens Van Bortel is de vraag Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst? juist voor corporaties belangrijk. Corporaties hebben nog steeds een functie in de Nederlandse woningmarkt, vooral om te zorgen dat middengroepen niet buiten de boot vallen. Ik begon mijn verhaal met te zeggen dat honderd jaar geleden woningcorporaties in eerste instantie niet waren opgericht voor de mensen met de allerlaagste inkomens, maar juist voor de werklieden. Daar ligt nog steeds de opdracht en die moet worden gecombineerd met wat corporaties verder nog allemaal doen. Maar de zorg voor mensen met een laag inkomen blijft en dat is niet alleen van toepassing op huisvesting. Corporaties zijn juist vaak bruggenbouwers. Goed wonen is de spil naar andere zaken zoals werk en opleiding. Ze zijn bruggenbouwers naar scholen, zorg- en welzijnsinstellingen en gemeenten. Daar ligt ook de opdracht, de uitdaging. En corporaties zijn ook nog eens de spil in de wijkaanpak. Corporaties hebben drie belangrijke taken: huisvesten van kwetsbare groepen, aanpakken van probleemwijken en verbinding zoeken met andere maatschappelijke organisaties. Alle drie zijn en blijven belangrijk. Alleen de omgeving waar de corporaties dat verrichten is herfstig aan het worden en het worden dus spannende tijden.

16 Vragen vanuit de zaal Na afloop van de lezing van Gerard van Bortel konden de aanwezigen vragen stellen of opmerkingen maken. Daarvan maakten ze dankbaar gebruik. Onderstaand enkele vragen met de antwoorden van Van Bortel. Voor de corporaties is het een uitdaging iets te doen voor de middeninkomens. Maar hoe kan dat met de euro-grens, waarboven corporaties mensen geen woning meer mogen aanbieden? Corporaties mogen die mensen wel een woning aanbieden, maar dat moet dan een koopwoning zijn of een woning die duurder is dan de huurtoeslaggrens. Sommige corporaties hebben de neiging om te doen alsof de wereld ophoudt met de nieuwe regels. Er is een verschil tussen wat ze mogen en wat ze mogen doen met de door de overheid gegarandeerde leningen. Veel corporaties hebben woningen die volgens de huurprijsregels duurder mogen zijn dan nu. Waarom pleit u ervoor dat de huurprijzen meer aansluiten bij de marktwaarde? Juist bij de laag- ste inkomensgroepen vormen de woonlasten een groot deel van de maandelijkse lasten. Een groot deel van de huurders behoort niet tot de doelgroep en verdient meer dan euro. Eigenlijk is het vragen van een lage huur aan deze doelgroep een verkapte subsidie die is gekoppeld aan de stenen. Het zou efficiënter zijn de subsidie los te koppelen van de stenen en te koppelen aan de mensen. Zo kun je gerichter subsidie toedelen, zoals nu bijvoorbeeld met de huurtoeslag gebeurt. Sommige corporaties breiden het uit en geven ook een soort huurtoeslag, maar alleen aan mensen die het nodig hebben. Ze vragen markthuren en kijken wie er in de woning zit. Die bewoner krijgt huurtoeslag plus van de corporatie huur op maat. pagina 16 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

17

18 Twintig jaar geleden was de Nederlandse volkshuisvesting goedkoper dan in de rest van Europa. Wat is er gebeurd? Zijn de woningen beter geworden of is Europa blijven stilstaan? Het gaat niet alleen maar over de huurlasten. Vooral de andere woonlasten zoals energie en gemeentelijke belastingen zijn hoger geworden. Er was een tijd dat de overheid corporaties opriep de huren te verhogen. Toen bepaalde de huurprijs hoeveel subsidie de corporatie kreeg en als de huurprijs snel steeg kon de overheid de subsidie verlagen. Maar de laatste jaren zit de stijging vooral in de overige woonlasten. De corporaties hebben de huren maar heel beperkt kunnen verhogen omdat de overheid bepaalt dat deze alleen met de inflatie mogen worden verhoogd. De koopprijzen zijn de laatste jaren, tot het uitbreken van de crisis, wel gestegen. Vroeger had de overheid er belang bij de huurprijzen vast te stellen omdat er ook subsidies waren. Die zijn afgeschaft bij de verzelfstandiging. Waarom bleef de overheid een huurprijsbeleid voeren? Voordat de overheid de financiële banden met de corporaties doorsneed, hanteerde ze een stevig huurprijsbeleid. Na die afrekening is de overheid vaak op de rem gaan staan. De huurprijzen moesten dalen. De overheid had er belang bij de huurprijzen laag te houden omdat er geen subsidies meer aan vast zaten. Een corporatie moet de doelgroep huisvesten. Op het moment dat ze iedereen onder de euro gaat huisvesten, ontstaan eenzijdige buurten. Juist de verschillende inkomens in een buurt zorgen voor differentiatie. Eigenlijk gaan we met de Europese maatregel terug naar volksbuurten, een eenzijdige doelgroep in het woningbezit. Het gaat om een grote groep van 40 procent van de Nederlandse huishoudens die in aanmerking komt voor sociale huurwoningen. De grens is alleen maar van toepassing op het moment van woningtoewijzing. Als je inkomen toeneemt, blijf je gewoon zitten. Op die manier ontstaat al een mechanisme waardoor de segregatie geen extreme vormen gaat aannemen. Corporaties willen hun woningbezit gevarieerd maken. Dat kan vrij snel door huurwoningen om te zetten naar koopwoningen. Dan richt ze zich op een andere doelgroep. pagina 18 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

19

20 pagina 20 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

21 Het verkopen heeft bovendien een positieve uitstraling op de buurt. Er zijn dus genoeg mogelijkheden om variatie aan te brengen. Europa heeft de grens van euro niet bedacht. Die grens is in Den Haag bedacht en voorgelegd aan Brussel. Het had ook een andere grens kunnen zijn. De grens van euro is de ziekenfondsgrens van vijf jaar geleden en is niet gecorrigeerd voor de inflatie. Anders was er euro uitgekomen en dat zou beter zijn geweest. Minister Middelkoop doet het voorkomen alsof er niets meer kan worden geregeld met Brussel, maar dat is niet waar. Naast de regeling van de lening met overheidsgarantie was er overigens nog een regel die door Brussel werd gezien als staatssteun, namelijk dat corporaties konden lenen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Niet iedereen kan daar lenen. Heel recent heeft Brussel gezegd dat dat geen staatssteun is. Dat is wel gewijzigd, dus waarom kan de euro-grens niet worden gewijzigd? Of waarom kan de ingangsdatum niet worden aangepast? Corporaties hebben tijd nodig om zich op de nieuwe regels in te stellen en een passend aanbod te maken voor de middeninkomens. Het is maar de vraag of het beeld dat Middelkoop schetst echt is. Het is ook een politiek spel. Het overgaan van huren naar kopen is moeilijk. Maar het is belangrijk dat mensen een wooncarrière kunnen maken. U zegt dat euro een te lage grens is. Maar juist het laag houden van die grens houdt de sociale functie in stand. Hoe sneller je mensen in een eigen woning kunt laten groeien, hoe beter dit voor de mensen is. De grens van euro is een prima grens voor het toewijzen van de woningen. Als je op de woningmarkt komt, heb je een laag inkomen. Het idee van doorstroming binnen de volkshuisvesting is heel belangrijk, ook het overgaan van een huur- naar een koopwoning. Alleen zijn er bijna geen woningen voor mensen met een inkomen van euro. Eigenlijk zou je moeten werken aan een grotere sociale koopmarkt. In Vlaanderen is de sociale huursector net zo groot als de sociale koopsector. Er zijn sociale-koopmaatschappijen, socialehuurmaatschappijen en maatschappijen die het alle twee doen. Corporaties kunnen dus meer hun best doen om sociale koopwonin-

22 pagina 22 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

23 gen aan te bieden. Ze hebben 33 procent van de voorraad. Dit is veel en kan wel wat minder. Maar op alle segmenten is een tekort. Er moet worden bijgebouwd. Het zou mooi zijn als mensen kunnen doorstromen, maar dan moet je wel het pad effenen. Zolang er geen treden op de woonladder ontbreken gaat het wel werken en is de euro-grens ook goed. Waarom verbaast het u dat Barendrecht onder de euro-grens lag? Op basis van het eerdergenoemde onderzoek zijn er in de regio Rotterdam, inclusief Barendrecht, voldoende woningen beschikbaar. In deze omgeving heb je net zo veel kans een goedkope woning te kopen als in Groningen of Friesland. Dat verbaast me omdat de WOZ-waarde van de woningen van Patrimonium Barendrecht veel hoger is dan die van corporaties in het noorden.

24 Bezoekadres: Londen LA Barendrecht Postadres: Postbus AA Barendrecht Telefoon: algemeen (0180) reparatieverzoek (0180) Internet