216 Onooglijke hoekpanden en knullige perceeltjes. Een projectontwikkelaar wil ze niet, maar AG Vespa zoekt

Transcriptie

1 A tekst lrs kwkkenos fotogrfie vneetveldt+nyhuis Onooglijke hoekpnden en knullige perceeltjes. Een projectontwikkelr wil ze niet, mr AG Vesp zoekt ze met hr grond- en pndeneleid in Antwerpen op. Of hoe de overheid de rug slt tussen stedenouw en kleine rchitectuur. A+ sprk met Ilse Pelemn, coördintor grond- en pndeneleid AG Vesp, en Hell Rogiers, communictieverntwoordelijke. Prolemen zoeken

2 36 A+216 dossier A+ Wnneer is AG Vesp opgericht, en wrom? ilse pelemn In mrt 2003 is AG Vesp opgericht ls utonoom gemeenteedrijf voor vstgoed en stdsprojecten. Voordien estond er wel l een grond- en pndeneleid. De stedelijke vzw wronder dt eleid viel, werd op dt moment opgedoekt, en vervolgens werd er in eerste instntie met dezelfde mensen voortgewerkt. Op het moment dt AG Vesp werd opgericht, ws er nog geen enkele woning gereliseerd. De eerste woning is ps opgeleverd in De eerste stppen voor de projecten die innen AG Vesp werden fgewerkt, wren echter wel l geeurd: de nkoop vn gronden en de plnning vn pnden ws voor verschillende projecten l chter de rug. hell rogiers In de eerste plts ws het de edoeling om het vstgoed eter te eheren, mr omdt men tevreden ws vn de kwliteit en de mnier wrop projecten werden uitgevoerd, volgden er nieuwe en ndere opdrchten. Voor lle duidelijkheid: wij doen niet n stdsontwikkeling pur sng, mr wel n de uitvoering drvn. Als utonoom gemeenteedrijf is AG Vesp voor de std Antwerpen een flexiel en dynmisch instrument om projecten rond stdsontwikkeling te kunnen uitvoeren. Wij heen drom een iets edrijfsmtiger structuur dn een gewone stedelijke dministrtie, en omdt AG Vesp een edrijf is, kn het ook BTW recupereren. A+ AG Vesp vlt in de rchitectuurwereld op met zijn gronden pndeneleid. Wt mkt dt eleid zo specifiek? ilse pelemn In uurten die het moeilijker heen, wr er veel leegstnd en verkrotting is en pnden opgedeeld zijn in kleine kmers en zo oprengsteigendommen zijn geworden, is het nod vn kwlittieve woningen voor gezinnen eperkt. Het grond- en pndeneleid vn Vesp is een instrument wrij de std zegt: in zulke uurten grijpen wij zelf resoluut in, we kopen krotten n, reken ze f of verouwen ze, en we zetten er kwlittieve woningen voor in de plts. Er wren ntuurlijk l veel ndere instrumenten tegen leegstnd en verkrotting, zols krotelsting of leegstndelstingen, en je het ook stimulerende mtregelen ls renovtiepremies, mr dit is een instrument wr je ls overheid vn egin tot einde de greep ehoudt op wt je dr n het doen ent. De edoeling is enerzijds om die uurten visueel op te wrderen, door resoluut te kiezen voor hedendgse rchitectuur, en tegelijk het nod vn woningen met tuin of uitenruimte in dt soort uurten te vergroten. A+ Hoe selecteren jullie rchitecten? ilse pelemn Om de twee à drie jr doen we een oproep in het Bulletin der Anestedingen en kunnen ureus die n de selectiecriteri voldoen, zich inschrijven. De ureus moeten een pr jr ervring heen. Voor de poule voor kleine projecten is dt vijf jr. We vrgen ook een portfolio in te sturen, ze moeten onder meer een ntl referentieprojecten en tevredenheidsttesten tonen, en een technisch dossier opmken, en ten slotte komen ze ook op gesprek. Op die mnier selecteren wij in smensprk met de Stdsouwmeester en de Vlms Bouwmeester tien ureus, die de jren drop een ntl kleine projecten vn ons toegewezen krijgen. In principe gn die tot een ouwkost vn euro per woning. Als er enkele woningen nst elkr stn, wijzen we die toe n één ureu uit die poule zodt de rchitect meteen een groter geheel kn npkken. A+ En hoe geeurt de selectie voor de grotere opdrchten? ilse pelemn Voor de middelgrote projecten is er een wedstrijdpoule. Vorig jr is die vernieuwd. Er zitten nu vijftien ureus in, en de komende jren zullen die ngeduid worden om per drie een wedstrijd n te gn voor een epld lngssnede chterhuis 1 inkom/flexiele ruimte 2 vestiire 3 kelder 4 leefkeuken/eetplts 5 zithoek + vernd 6 tuin + terrs voorhuis zithoek met vide leefkeuken c ptio-dkterrs d trphl e dkmer f slpkmer 7 nchthl (ureu) 8 dkmer 9 slpkmer 9 c f e d f 2 1 3

3 A Het mg ltijd een eetje specifiek lijven d c d nivo 1 chterhuis 1 trphl + vide 2 rede nchthl (ureu) 3 dkmer 4 wc 5 ws + stookerging 6 slpkmer voorhuis trphl + lichtvnger zithoek met vide nivo 3 voorhuis trp nchthl c dkmer d slpkmer d c e 2 1 d c 2 1 egne grond chterhuis 1 inkom/flexiele ruimte 2 vestiire 3 keldertrp 4 leefkeuken/eetplts 5 trp + vide 6 zithoek + vernd 7 tuin en terrs voorhuis inkomhl fietsen c wc d trphl e wsplts nivo 2 chterhuis 1 trphl + ovenlicht 2 slpkmer voorhuis trp leefkeuken + eetplts c vide d dkterrs Violetstrt Antwerpen Twee Toen AG Vesp in Borgerhout de voormlige in een nieuwouw toch twee volledig onfhnke- zeker weten dt zo n woning ook kwliteitsvol woningen edrijfsgeouwen vn liftenouwer Thiery lijke woningen kwijt konden. kon zijn. Middels een grote mquette werd rchitect opkocht en er tuinen vn mkte, kochten ze AG Vesp mkte een inschtting en formuleerde duidelijk hoe het licht gedurende de hele dg in Puls meteen ook het pnd op nummer 39 vn de wt er voor hen minimum in moest, mr dr een ptio kon spelen, om op die mnier licht te rchitecten Violetstrt op. Het ws in slechte stt, en kon dus vn fgeweken worden. Volgens een rengen in het voorhuis. ovendien kon het mee profiteren vn de ontpit- tetris-schkelprincipe werden er twee woningen Hoe ervren ze het feit dt ze niet voor een con- ting vn het ouwlok. in elkr geschoven, en op die mnier hlden de crete ewoner ouwen? We stellen ons voorl de Puls rchitecten concludeerden smen met Vesp rchitecten meer uit de opdrcht dn voorzien vrg: wt zijn de mximle mogelijkheden, en op l snel dt het pnd fgeroken moest worden. ws. Toen wij fkwmen met de duelwoonst, vrg vn AG Vesp proeren we ook zo flexiel De mensen vn AG Vesp wilden een grote lg de verwchte oprengst ineens hoger, en dt mogelijk te plnnen. In de Violetstrt schuilt die woning, wrvn een deel verhuurd kon worden. overtuigde ze om in ons idee mee te gn. Het flexiiteit in het feit dt de twee woningen lsnog Dt kon een kngoeroewoning zijn, ijvooreeld voorhuis is een triplex pprtement geworden, en geschkeld zouden kunnen worden. met een unit voor grootouders, vertelt Brt omdt het geen contct heeft met de chterlig- Puls rchitecten zijn intussen n hun zesde Viellefont vn Puls, mr wij hdden een mi- gende tuin, creëerde Puls een sterk doorzon- opdrcht toe voor AG Vesp. De smenwerkingen tieuzer pln. Omdt het een nieuwouw werd en effect. Dt doorzoneffect heen we wel serieus verlopen ltijd heel vlot, en gelukkig mg het de nplende pnden vrij diep zijn, leek dt ze goed moeten ntonen, wnt AG Vesp wilde ltijd een eetje specifiek lijven.

4 38 A+216 dossier project. We vrgen hier meer ervring, mr voor de rest zijn de selectie- en gunningscriteri gelijkrdig n die voor de kleinere. Voor de echt grote projecten doen wij een eroep op het systeem vn de Open Oproep vn de Vlms Bouwmeester. Mr dn gt het l over projecten vn 15 miljoen euro. A+ Wt is jullie udget voor het grond- en pndeneleid? ilse pelemn We ontvngen lngs drie knlen geld. Vn het Vlms Stedenfonds ontvingen we totnogtoe 3,6 miljoen euro per jr, mr voor de komende jren is het udget dr iets verminderd. In totl zullen we vn 2002 dus l vn voor de oprichting vn AG Vesp tot miljoen euro vn het Stedenfonds heen gekregen. Tot vorig jr eschikten we innen het Grootstedeneleid ook over federle middelen: innen dt Grootstedeneleid kregen we vi een huisvestingscontrct vn 2003 tot miljoen euro susidies, en vi het stdscontrct heen we sinds 2002 l 9 miljoen euro gekregen, mr dt geld dient om strtegische investeringen te doen, ter ondersteuning vn grotere stdsontwikkelingsprojecten. De nleg vn een stdsprk, ijvooreeld. Die susidies lleen volstn evenwel niet. De projecten die in het huisvestingscontrct en het Vlms Stedenfonds zitten, zijn koopprojecten, en de oprengst drvn keert terug in wt wij het rollend fonds noemen en we opnieuw kunnen investeren. Wij mken wel telkens verlies op die projecten. We werken nu eenml in uurten wr een woning doorgns minder duur is, en we proppen ook geen vijf studio s op een kveltje, wt een project ongetwijfeld rendeler zou mken. hell rogiers Wij heen een pot vn 35 miljoen euro om uit te geven, mr stel dt we die 35 miljoen lleml uitgeven, krijgen we er ijvooreeld mr 30 miljoen terug. Die 35 miljoen is een enggement tot Wt er drn geeurt, zullen we dn moeten zien. De kns is heel klein dt het huisvestingscontrct voor ons nog een vervolg krijgt, mr we vertrouwen erop dt er vi de ndere knlen ook in de toekomst nog geld zl worden vrijgemkt. Ons grond- en pndeneleid is een effectief middel, en we merken dt er in de wijken wr we ctief zijn, een kentering komt. A+ Hoe merken jullie dt? hell rogiers Andere mensen gn er zich ook vestigen. ilse pelemn We noemen dt de ktlystorfunctie. Onze projecten moeten ndere mensen stimuleren om dr ook woningen te kopen en zelf op te knppen. Wij geven de nzet tot de verfriing vn die strten en uurten, met de edoeling dt mensen dt zelf zullen doen en wij op termijn niet meer nodig zijn, en ons op ndere uurten kunnen focussen. A+ Als ik vn jullie een woning wil kopen, doe ik nr verluidt een od in een enveloppe, en dn hoor ik wel of mijn od het hoogste is. Werkt dt? hell rogiers J, dt werkt. Als overheidsinstelling zijn we verplicht een verkoop te orgniseren met mededinging. Dt etekent dt iedereen de kns moet krijgen om n dezelfde voorwrden de woning te kopen, en iedingen onder gesloten omslg zijn drvoor het geschikte instrument. A+ Er is wel een minimumprijs, veronderstel ik? hell rogiers Inderdd, die leggen wij vst. Als overheidsedrijf mogen we de mrkt niet verstoren, dus mogen we niet onder de mrktwrde vn het pnd verkopen. ilse pelemn De instpprijs wordt epld door een e ëdigde schtter, die kijkt hoeveel een dergelijk pnd met zo n oppervlkte en die kenmerken in die uurt wrd is. Als wij hetzelfde project of pnd in een trendy uurt vn Antwerpen zouden ouwen, zouden wij dr dus een veel hogere prijs voor kunnen krijgen. Mr precies omdt we in de moeilijke uurten zitten, kunnen we dt niet. We werken ook ltijd

5 A Geen gedoe over tfellden. gelijkvloers 1e verdieping 2e verdieping 3e verdieping Sint-Pulusplts Antwerpen An dit project heen we een mnd of zes ontworpen, vertelt Ruen Verstreten vn de voormlige RAW-rchitecten. Het concept dt er n dt hlve jr uitkwm, leek sterk genoeg om ongewijzigd te kunnen worden uitgevoerd. In de eerste plnnen ws de gevel volledig eglsd, mr dr is men om udgettire redenen vn fgestpt. Dt udget ws zols ltijd strk. Contrctueel epld, licht Verstreten toe, en die onus die je krijgt ls je eronder lijft, hl je ntuurlijk nooit. AG Vesp hnteert een onussysteem dt rchitecten ertoe moet nzetten om innen het ouwudget te lijven, en de regel is ook dt er geen ereloon mg worden gerekend op overschrijdingen vn het geplnde ouwudget. RAW hlde in totl vijf opdrchten vn AG Vesp innen. Het feit dt er geen concrete geruikers of ewoners zijn, ervrt Verstreten ls iets positiefs. Anders vervl je toch meestl tot discussies in de mrge, vindt hij. Voor AG Vesp eperken de discussies zich tot kwliteiten ls efficiënt ruimtegeruik, een ngenme lichtinvl en duurzmheid, en in die zin is het sjloon vn een geruiker dt zij hnteren, veel eter hndelr dn dt vn een echte ewoner: Er is geen gedoe over de vrg welk mteril er voor een tfelld moet worden geruikt, de uitdging vn een project wordt herleid tot de rchitecturle kwliteiten ervn. Flexiiliteit ws in dit project geen streefdoel, net zols in ndere projecten die RAW toegewezen kreeg. De percelen die wij ngepkt heen, wren qu vorm ltijd dermte complex dt wij l lij wren dt we er üerhupt kwliteitsvolle woningen konden neerplnten. Op de Sint-Pulusplts leverde de morfologie vn de ngrenzende geouwen, smen met een steegje dt ehouden moest lijven, een complex uitgngspunt op. RAW-rchitecten pltsten twee grote pprtementen ovenop een commercieel gelijkvloers en gf ze elk een grote uitenruimte. Een commercieel gelijkvloers en twee pprtementen rchitect RAW-rchitecten (Wouter Bstijns en Ruen Verstreten)

6 40 A+216 dossier Ze gn op zoek nr kwliteitsrchitectuur. Oudemnsstrt Keistrt Antwerpen Een commercieel gelijkvloers en drie woningen rchitect Mys & Bomns In de oude prostitutiewijk vn Antwerpen kocht AG Vesp twee verkommerde pnden op. Mys & Bomns wonnen een esloten wedstrijd, en ndien kwm er nog een derde perceel in de Oudemnsstrt ij. Op die mnier esloeg de te eouwen oppervlkte drie kleine, historische percelen. Monumentenzorg wilde grg dt het hoekpnd ewrd werd en de logic vn de percelen zichtr leef. Mys & Bomns esloten drom verticl te ouwen, wt voor veel trppen en kleinere ruimtes in het ontwerp zorgde. Flexiiliteit ws ij dit project niet echt een ndchtspunt. Mys & Bomns gingen voorfgnd n de wedstijd l prten met Monumentenzorg. Hun eslissing om op sis vn dt gesprek verticl te willen ouwen, overtuigde een jury wrin Monumentenzorg ook zetelde, mr het verkrijgen vn een ouwvergunning werd er drdoor niet mkkelijker op. Voorl de rndweer hd vrgen. Het grote proleem ws dt wij woningen dchten te heen ontworpen, mr de rndweer zg ze ls pprtementen, wrdoor de normen strenger werden, legt Brt Bomns uit. Bij een pprtement dient de evcutieweg op de grootste verdieping te zijn, en het innengeied werd door de rndweer ls een trium eschouwd, wrdoor er n normen die voor een shopping centrum gelden, moest worden voldn. Het proleem gerkte tot ij een commissie in Brussel. De smenwerking met AG Vesp verliep drij ltijd goed, l leef het udget wel strk. De rmen die op het gelijkvloers op een doorgng uitgeven, moesten een Rf-wrde vn een uur heen. Oorspronkelijk ws in die doorgng veel meer gls voorzien, mr zodr we dt wisten en duurder gls dienden te geruiken, heen we dr veel gls weggesneerd. Mys & Bomns is intussen toe n het vijfde project voor AG Vesp. Bomns: Het grootste voordeel vn AG Vesp is dt ze in plts vn mrktconforme stndrdoplossingen te hnteren, op zoek gn nr kwliteitsrchitectuur, zelfs ls ze niet weten wie de toekomstige ewoners zullen zijn, zegt Brt Bomns. In hetgeen hij ls rchitect over de mogelijke ewoners te horen krijgt, merkt hij een evolutie. Bij de eerste projecten wren ze ij AG Vesp vger over wie zo n woning vn ze moest kunnen kopen. Nu vrgen ze vker nr woningen met meer dn twee slpkmers.

7 A gelijkvloers 1 commerciele ruimte niveu 1 2 gemeenschppelijke fietsenstlling 3 innentuin 4 pssge m A B C niveu 2 niveu 3 4 A A B B C A woning A B woning B C woning C C met hedendgse ontwerpen, kwlittieve mterilen, en we stouwen onze kvels niet vol met studiootjes of kleine pprtementjes. Een ontwikkelr zou dt wel doen, wnt die wil logischerwijs winst mken, mr wij hoeven dt niet te doen. A+ Wt is de gemiddelde kostprijs vn een Vespwoning? ilse pelemn Vroeger konden we krotten voor vrij weinig geld kopen, en in eerste instntie pkten we ook krotten n die eigendom vn de std zelf wren. Toen konden we nog projecten voor 150 à euro doen. Nu zitten we voor een eengezinswoning l snel n euro. De gemiddelde projectkost voor de woningen die in 2009 verkocht zullen worden, is euro, terwijl dt de fgelopen nderhlf jr euro ws. hell rogiers Die stijging is voorl te wijten n de prijzen op de vstgoedmrkt. Het segment vn de verkrotte woningen heeft de ltste jren de hoogste prijsstijgingen gekend. Vroeger kon je nog wel eens voor 30 of euro een krot kopen. A+ En de verkoopprijs? ilse pelemn Het voorije nderhlf jr ws dt gemiddeld euro. We mkten gemiddeld euro verlies op elk project. hell rogiers Onze prijzen zijn dus meer dn correct. Alles is volgens de normen geouwd, de koper komt niet in een huis met verrssingen, en hij krijgt er ook nog eens kwliteitsvolle rchitectuur voor. Onze woningen zijn eigenlijk preltjes. A+ Jullie zeggen dt jullie eleid werkt. Zie je dt ook n het finnciële pltje? Worden jullie projecten ook meer wrd? hell rogiers J, mr prijzen vn de vstgoedmrkt zijn de fgelopen jren sowieso gestegen. Of wij de prijzen innen zo n wijk echt eïnvloeden, is koffiedik kijken. Wij zijn tenslotte ook niet de enigen die investeren in zo n wijk. Kijk ijvooreeld nr Antwerpen-Noord en de ontwikkeling rond het Prk SpoorNoord, wr er nu ook veel investeerders opduiken. A+ Jullie zetten huizen neer zonder dt jullie l weten voor wie ze estemd zijn. Hoe formuleer je zo n ouwopdrcht? ilse pelemn Een tijdje geleden heen we ontwerprichtlijnen voor de rchitecten opgesteld, wrin we formuleren n welke normen een kwliteitsvolle woning volgens ons moet voldoen. We geven drin onder meer n wt een functionele, duurzme en verkoopre woning moet zijn. Vervolgens zijn er ook technische richtlijnen wrin we, wt mterilen en constructie etreft, onze eisen inzke kwliteit duidelijk verwoorden. De rchitecten vertellen ons dt ze die richtlijnen heel goed vinden. Bouwen voor iemnd die je niet kent, is moeilijk, mr ook uitdgend. Het doet je meer ndenken over de essentie vn rchitectuur. In onze projecten vind je het hndelsmerk vn de ureus terug, denk ik. Wij gn ons niet verliezen in persoonlijke smken of voorkeuren, je zl ons nooit horen zeggen we vinden iets niet mooi. Een prticuliere opdrchtgever verndert ook nog wel eens vn gedchte, terwijl ik denk dt wij ls ouwheer toch wel meteen duidelijk kunnen zeggen: Kijk, dt is voor ons een goede woning, ouw die mr. A+ Jullie ontwerpopdrchten zijn dus heel vrij? ilse pelemn Je het ntuurlijk de stedenouwkundige rndvoorwrden en de woning moet functioneel zijn, dus er mogen ijvooreeld geen verloren circultieruimtes zijn, mr zulke dingen zijn evident. We ouwen veel woningen met dkterrssen, wnt we zitten in uurten wr je heel compcte ouwlokken het en wr we vk geen mogelijkheid heen tot tuinen. Wij vrgen ltijd om te zorgen voor een

8 42 A+216 dossier niveu 4 niveu 3 Sttiestrt Berchem niveu 2 niveu 1 niveu 0 Voor Sttiestrt 71 in Berchem, een hoekpnd zonder tuin en met een grote geveloppervlkte, orgniseerde AG Vesp in decemer 2003 een esloten wedstrijd. Het estnde pnd moest worden fgeroken en in het nieuwe moesten er woningen en een hndelsruimte komen. Ronny De Meyer en Frnk Vn Hulle wonnen smen de wedstrijd. Het stedenouwkundige spect vormde ij dit project een dwingende uitdging. De Sttiestrt is de elngrijkste winkelstrt vn Oud-Berchem. Er wordt ltijd vier verdiepingen hoog geouwd, mr in de zijstrten gt dt snel nr twee. De Meyer en Vn Hulle integreerden grote uitenterrssen in die overgng. Vn Hulle: Met hun vrg nr een ruimtelijke hlrheidsstudie lt AG Vesp je een glole enveloppe uittekenen die zich inschrijft in een stedenouwkundige logic, mr innenin wel verschillende geruiken toelt. Vnuit de onzekerheid over het doelpuliek kozen de rchitecten voor een droogouw met stlskelet wrin meerdere woningtypes gecomineerd kunnen worden. N de wedstrijdfse werd er voor drie duplexpprtementen gekozen, terwijl op het gelijkvloers sowieso een commerciële ruimte ws geplnd. De smenwerking met AG Vesp verliep goed, mr de doorlooptijd vn dit project ws reltief lng. Er diende een tweede ouwnvrg ingediend te worden vnwege gewijzigde rndvoorschriften, en eens het project ws nesteed, werd er nog een extr onderhndelingsprocedure opgestrt. In 2006 werd de opdrcht nesteed, in 2007 kon er worden geouwd, en in de zomer vn vorig jr stond het nieuwe geouw er. Een commercieel gelijkvloers en drie duplexpprtementen rchitecten Ronny De Meyer en Frnk Vn Hulle

9 A Je tekent een glole enveloppe uit. uitenruimte, en we vrgen ook ltijd ndcht voor zoiets ls een fietsenerging, wnt je zit in een std, en we vrgen ook ltijd twee à drie slpkmers. Zulke eisen hngen ntuurlijk f vn de vloeroppervlkte, mr we proeren wel voor gezinnen te ouwen. Het huis moet ten slotte nog prktisch en licht zijn, een goed ruimtegevoel geven, en het moet een uitstrling heen. Het is de edoeling dt onze projecten zich tonen in de strt. A+ Iemnd koopt dn zo n huis of woning. Hij egint dn nog wel eens te verouwen, wnt het is dn vn hem. Clculeren jullie dt in? ilse pelemn Wij werken onze pnden niet volledig f. We zorgen niet voor vloerfwerking, we pltsen geen keuken en in de mte vn het mogelijke zorgen we er ook voor dt de woning nr indeling toe nog flexiel is. De slpkmers ijvooreeld delen we heel vk niet volledig in, mr we voorzien dt een grote slpkmer met een lichte wndconstructie nog in twee kn worden gedeeld. Andersom kn de koper vk ook mkkelijk wnden weghlen. hell rogiers Of hij kn eslissen om de keuken ergens nders te zetten, of een extr dkmertje te pltsen. We leggen extr leidingen om de woning ook in dt opzicht flexieler te mken. Het is tenslotte mr logisch dt mensen die een huis kopen, er chterf hun goesting mee doen. ilse pelemn We gn geen rchitectuurpolitie spelen.