EVALUATIE EXPERIMENT HUISVESTINGS- VERGUNNING

Transcriptie

1 EVALUATIE EXPERIMENT HUISVESTINGS- VERGUNNING drs G.H. van der Wilt en drs W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) augustus 2005 In opdracht van de Projectgroep Invoering Huisvestingsvergunning

2 Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteurs: drs G.H. van der Wilt en drs W.H.M. van der Zanden Project: Prijs: 10,00 Adres: Goudsesingel 78, 3011 KD Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) Telefax: (010) Website: 2

3 INHOUD Samenvatting en conclusies 5 1 Inleiding Aanleiding Beoordelingscriteria en beschikbare bronnen De experimentgebieden Leeswijzer 11 2 De gemeentelijke basisadministratie Aantal nieuwe huurders per gebied en sector Verandering naar demografische kenmerken 14 3 Het aanbodmodel Nieuwe huurders naar inkomen Nieuwe huurders naar woningmarktstatus 17 4 Werkproces huisvestingsvergunning Inleiding werkproces Aanvragen en beslissing huisvestingsvergunning Herkomst en status aanvrager huisvestingsvergunning Algemene kenmerken aanvragers Aanvragen kansarmen uit het experimentgebied Woningkenmerken 23 5 Ervaringen uit de praktijk Communicatie Malafide huiseigenaren Uitzonderingen voor speciale gevallen Effectiviteit van de maatregel 26 6 Kosten van de uitvoeringsorganisatie 27 7 Aandachtspunten in het perspectief van de Rotterdamwet De Rotterdamwet Communicatie en gegevensuitwisseling Scherpe kanten zullen verdwijnen Conclusie 30 3

4

5 Samenvatting en conclusies In het kader van het actieprogramma Rotterdam zet door is op 1 oktober 2004 in een aantal gebieden in de stad het experiment gebiedsgerichte herinvoering huisvestingsvergunning van start gegaan. Met de maatregel wordt beoogd de instroom van kansarme groepen in een aantal sociaal-economisch kwetsbare delen van de stad te beperken. In delen van Charlois, Feijenoord, Delfshaven en het Centrum zijn nieuwe huurders sindsdien verplicht een huisvestingsvergunning aan te vragen. Voor woonruimte met een huur van 250,- tot 600,- is een inkomen van 120% van het minumumloon vereist. Bovendien wordt de aanvraag getoetst op een juiste verhouding tussen het aantal personen en het aantal kamers van de woonruimte; dit ter voorkoming van overbewoning. Aanvragen voor woonruimte in de zogenoemde hot-spot straten worden bovendien ter plaatse gecontroleerd door een controleteam op geschiktheid voor bewoning. Dit rapport bevat een evaluatie van het experiment. De belangrijkste vragen die we hier trachten te beantwoorden zijn de volgende beoordelingscriteria uit het raadsstuk van september 2004: 1. de mate waarin het gesegmenteerd toewijzen de instroom van kansarmen en de cumulatie van problemen in de desbetreffende gebieden heeft doen afnemen, 2. de feitelijke gevolgen van het gesegmenteerd toewijzen voor de verschillende groepen woningzoekenden, zoals grote huishoudens, ouderen, jongeren, vestigers, starters en doorstromers 3. de kosten van de uitvoeringsorganisatie (intake, toetsing, advisering, handhaving en andere handelingen) voor het gesegmenteerd toewijzen in de betreffende gebieden Alvorens hiertoe over te gaan formuleren we een aantal conclusies uit de evaluatie. Mutaties in de huursector in het experimentgebied gedaald Vergelijking van bewoninggegevens in de experimentperiode ten opzichte van een referentieperiode ervóór wijst uit dat het aantal mutaties van huurders in het experimentgebied is teruggelopen. In overig Rotterdam was juist sprake van een toename van mutaties in de huursector. Vooral in de particuliere huursector waren minder nieuwe verhuringen. Het demografisch profiel van de nieuwe huurders in de experimentperiode wijkt niet erg sterk af van het profiel in de referentieperiode. Er zijn (vooral in de hot-spot straten) wat minder jongeren, grote huishoudens en niet-westerse allochtonen een woning gaan huren. Het gaat echter om geringe veranderingen. Corporaties verhuren in experimentgebied meer aan hogere inkomens De huisvestingsvergunning blijkt in de sociale huursector een groot effect te hebben op de samenstelling van de groep nieuwe huurders naar inkomen. Vóór het experiment werd 79 procent van de sociale huurwoningen in het experimentgebied verhuurd aan lage inkomensgroepen (< 120% van het minimumloon) en 21 procent aan de inkomensgroep vanaf 120%. Ten tijde van het experiment werd nog maar 37 procent verhuurd aan lage inkomens en 62 procent aan de inkomensgroep vanaf 120% van het minimum. Er wordt met hetzelfde woningaanbod door het stellen van een inkomenseis een hogere inkomensgroep aangeboord. Starters hebben tijdens het experiment minder woonruimte verkregen dan ervoor. Een vijfde van de aanvragen huisvestingsvergunning afgewezen In het eerste half jaar van het experiment hebben minder huurders met een laag inkomen in het experimentgebied woonruimte gevonden. Een vijfde van de aanvragen heeft geleid tot een 5

6 afwijzing, meestal op grond van een te laag inkomen en in een enkel geval op grond van een niet passende bezetting of een bij controle aangetroffen illegale verblijfsinrichting. Corporaties selecteren aan de poort, particuliere verhuurders niet Corporaties hebben vrijwel uitsluitend passende aanvragen in behandeling genomen. Niet passende aanvragen worden via labeling van het aanbod al aan de poort tegengehouden door opname van het inkomenscriterium in de advertentie. Onbekend is of particuliere verhuurders vooraf selecteren of kandidaat huurders zullen leiden tot een passende verhuring. Vast staat dat dit in elk geval geen gangbare procedure is, want een vijfde van de aanvragen in deze sector wordt afgewezen. De invoering van de huisvestingsvergunning kan dus effectief worden genoemd. Ontmoedigende werking van de maatregel Circa 20 procent van de aanvragers van een huisvestingsvergunning zijn woningzoekenden van buiten Rotterdam. In 2003 was nog 45 procent van de nieuwe huurders in het experimentgebied vestiger. Dit grote verschil duidt erop dat de invoering van de maatregel een ontmoedigende werking heeft op vestigers die niet aan de inkomenseis voldoen. De omvang van de ontmoedigende werking is echter niet te schatten: Rotterdam als geheel kende in de experimentperiode immers een daling van de binnenlandse vestiging. Voor het experiment was het wettelijk niet toegestaan onderscheid te maken tussen Rotterdammers en vestigers van buiten de stad. De regeling in de huidige vorm raakt, zoals is gebleken, dan ook veel Rotterdamse woningzoekenden. De beoogde doelgroep in de in voorbereiding zijnde Rotterdamwet, te weten vestigers van buiten de regio danwel regiobewoners en Rotterdammers die korter dan 6 jaar onafgebroken alhier hebben gewoond, zal efficiënter kunnen sturen op de beperking van de instroom van kansarme vestigers. Toetsing van veel Rotterdamse en regionale aanvragen kan dan immers achterwege blijven. Positief over de huisvestingsvergunning, andere invulling mogelijk Betrokken partijen zijn positief over de mogelijkheden die een huisvestingsvergunning biedt. Het stellen van eisen en een verscherpte controle heeft een gunstig effect op de sociale structuur van een kwetsbaar gebied. Er worden door geïnterviewde sleutelfiguren ook minder problemen geconstateerd in de hot-spot straten. Er zijn wel verschillende opvattingen over de manier waarop de maatregel is ingericht. Een corporatie ziet meer in een ruimere toepassing van het labelen van advertenties (lokaal maatwerk). Dit zou administratief minder belastend zijn en minder nadelig voor het imago van een buurt. Bovendien worden kanttekeningen geplaatst bij de 120%-eis, omdat zo studenten en mensen met werk net onder deze inkomensgrens voor een vergunning worden uitgesloten. Bovendien worden ook mensen met een inkomen boven de ziekenfondsgrens door de inkomenseis geweerd. Zij zijn aangewezen op huurwoningen vanaf 500,-, maar aangezien deze in het experimentgebied niet of nauwelijks voorkomen kunnen zij hier niet gaan wonen. In dat opzicht zal het beoogde criterium in de Rotterdamwet, te weten inkomen uit werk, pensioen, AOW of studiefinanciering, doelmatiger zijn. Communicatie moet verbeteren Gesprekken met betrokken partijen hebben uitgewezen dat de interne en externe communicatie moet verbeteren. Intern gaat het om de uitwisseling van gegevens, de toegang tot het GBA (voor corporaties) en inhoudelijke communicatie tussen diensten. Extern gaat het om het beter informeren van de doelgroep, waardoor problemen vooraf voorkomen kunnen worden. Het betreft vooral voorlichting richting allochtone groepen. 6

7 Aanpak malafide verhuurders Er zijn diverse ervaringen met particuliere eigenaren die de regels (bewust) met voeten treden en kandidaat huurders proberen uit te melken. Zij laten de aanvraag van een huisvestingsvergunning volledig over aan de huurder en laten deze wel alvast betalen (huur, sleutelgeld), ook al weten zij dat de aanvraag kansloos zal zijn. Instrumenten om deze eigenaren aan te pakken worden nu gemist. Tot slot gaan we over tot een beantwoording van de beoordelingscriteria. (1) de mate waarin het gesegmenteerd toewijzen de instroom van kansarmen en de cumulatie van problemen in de desbetreffende gebieden heeft doen afnemen Het gesegmenteerd toewijzen heeft de instroom van kansarmen succesvol doen afnemen. Er worden huurders met een hoger inkomen dan vóór de invoering van het experiment in het experimentgebied toegelaten en er worden aanvragen van inkomensgroepen onder de inkomensgrens afgewezen. Ook geven partijen die betrokken zijn bij de leefbaarheid van het gebied aan dat de maatregel leidt tot minder problemen in de hot-spot straten. (2) de feitelijke gevolgen van het gesegmenteerd toewijzen voor de verschillende groepen woningzoekenden, zoals grote huishoudens, ouderen, jongeren, vestigers, starters en doorstromers De resultaten wijzen uit dat sommige groepen streker getroffen worden door de maatregel: vooral starters, jongeren en grote huishoudens lijken wat minder dan voorheen kans te hebben op het vinden van een huurwoning in het experimentgebied. Wijzigingen in het nieuwe woonruimteverdelingssysteem, dat per 1 januari is ingegaan, betekenen echter juist een verbetering van de kansen voor starters en dus ook jongeren (door afschaffing van de woonduur als rangordecriterium voor doorstromers) op de gehele regionale woningmarkt. Daarbij wordt ook nauwlettend de positie van grote huishoudens in de gaten gehouden. De belemmeringen die zij door het gesegmenteerd toewijzen hebben ondervonden zouden hierdoor kunnen worden gecompenseerd. (3) de kosten van de uitvoeringsorganisatie (intake, toetsing, advisering, handhaving en andere handelingen) voor het gesegmenteerd toewijzen in de betreffende gebieden Op basis van de ervaringen van het eerste half jaar wordt geschat dat de jaarlijkse kosten voor uitvoering van de huidige maatregel ,- zullen bedragen. 7

8 8

9 1 Inleiding In het kader van het actieprogramma Rotterdam zet door is op 1 oktober 2004 in een beperkt aantal gebieden in de stad het experiment gebiedsgerichte herinvoering huisvestingsvergunning van start gegaan. In delen van Charlois, Feijenoord, Delfshaven en het Centrum zijn nieuwe huurders sindsdien verplicht een huisvestingsvergunning aan te vragen. De aanvraag wordt getoetst op inkomen en overbewoning en is onder meer bedoeld om tot een passende toewijzing van woningen te komen. 1.1 Aanleiding Het actieprogramma Rotterdam zet door is in december 2003 door het college van B en W gepresenteerd en heeft tot doel de bovenmaatse problematiek, die in sommige wijken is ontstaan door de instroom van kansarmen en het vertrek van kansrijken, aan te pakken. Daartoe worden verschillende maatregelen ingezet, waarvan het experiment met het verplicht laten aanvragen van een huisvestingsvergunning in enkele delen van de stad er één is. Het experiment houdt in dat nieuwe huurders (zowel in de sociale huursector als in de particuliere huursector) die in bepaalde delen van Charlois, Feijenoord, Delfshaven en het Centrum willen gaan wonen, per 1 oktober 2004 verplicht zijn een huisvestingsvergunning aan te vragen. Daarbij gaat het zowel om huurders van een zelfstandige woonruimte als huurders van een kamer. De aanvraag wordt vervolgens getoetst op inkomen en bezettingsgraad. Het experiment is ingevoerd om een aantal redenen. Ten eerste wil de gemeente door het experiment komen tot een goede verdeling van vrijkomende huurwoningen over de verschillende inkomensgroepen (tegengaan van scheefheid). Daarnaast moet het experiment leiden tot een meer evenredige spreiding van inkomens over de stad. Om dit te bereiken geldt voor alle vrijkomende woningen met een huur vanaf 250,- een inkomenseis van tenminste 120% van het minimuminkomen. Tevens moet het experiment overbewoning en illegale huisvesting voorkomen. Hiertoe zijn potentiële nieuwe huurders verplicht zich aan een bepaalde bezettingsgraad (aantal personen ten opzichte van het aantal kamers) te houden. Tenslotte is het experiment ingevoerd om te kijken wat de kosten en de maatschappelijke effecten van de herinvoering van de huisvestingsvergunning zijn. Dit is belangrijk om te weten aangezien de resultaten van het experiment ook een rol spelen bij de in voorbereiding zijnde Rotterdamwet (hoofdstuk 6). Hoewel het hier dus om een experiment gaat is er geen einddatum bepaald. Wel is besloten de werking van de huisvestingsvergunning na een half jaar (1 april 2005) te evalueren. De projectgroep Invoering Huisvestingsvergunning heeft het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) gevraagd deze evaluatie op te zetten en uit te voeren. 1.2 Beoordelingscriteria en beschikbare bronnen Bij de opzet van de evaluatie van het experiment gebiedsgerichte herinvoering huisvestingsvergunning is rekening gehouden met de punten waarop de resultaten moeten worden beoordeeld. Dat zijn: 1. de mate waarin het gesegmenteerd toewijzen de instroom van kansarmen 1 en de cumulatie van problemen in de desbetreffende gebieden heeft doen afnemen, 2. de feitelijke gevolgen van het gesegmenteerd toewijzen voor de verschillende groepen woningzoekenden, zoals grote huishoudens, ouderen, jongeren, vestigers, starters en doorstromers, en 3. de kosten van de uitvoeringsorganisatie (intake, toetsing, advisering, handhaving en andere handelingen) voor het gesegmenteerd toewijzen in de desbetreffende gebieden. 1 Kansarm wordt in het experiment gedefinieerd als een huishouden met een inkomen van minder dan 120% van het minimum. 9

10 Om tot een dergelijke evaluatie te kunnen komen heeft het COS de beschikking over drie gegevensbronnen. Ten eerste de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). Door de mogelijkheid het GBA op elk gewenst moment te bevriezen (in dit geval op 1 april 2005) kan gekeken worden in hoeverre de vestigingen in de experimentgebieden zijn veranderd ten opzichte van een jaar eerder en ten opzichte van overig Rotterdam. Het GBA geeft ook inzicht in de samenstelling (leeftijd, etniciteit, gezinsverhouding) van de nieuwe huurders. Aangezien het GBA alle inwoners van Rotterdam behelst en er in deze evaluatie alleen uitspraken worden gedaan over huurders (=hoofden van huishoudens) is het GBA samen met het woningenbestand (waarin alleen hoofden van huishoudens staan) geaggregeerd tot één bestand. In hoeverre de instroom van kansarmen in het experimentgebied is veranderd is hieruit niet af te leiden: relevante gegevens over opleiding, inkomen of het hebben van werk ontbreken immers in de GBA. Wel kan worden beoordeeld of de samenstelling van de groep nieuwe huurders is veranderd. De tweede bron die gebruikt is, is het aantal verhuringen in de sociale huursector via het aanbodmodel. Hieruit kan een bestand worden afgeleid van verhuringen in de experimentperiode en een even zolange periode voor de invoering van het experiment, op basis waarvan kan worden beoordeeld hoe de verdeling van nieuwe huurders in de sociale huursector naar inkomen is veranderd. Dit geeft een beeld van de verandering van de samenstelling van de groep nieuwe huurders naar inkomen, wat kan worden gezien als indicatie van de mate waarin kansarmen uit het experimentgebied worden geweerd. De derde bron tenslotte is het werkproces huisvestingsvergunning. Dit proces geeft gedetailleerde informatie over aanvragen, toekenningen en afwijzingen van huisvestingsvergunningen in relatie tot het inkomen en de bezettingsgraad van de aanvragers. Uit dit proces kan zo worden opgemaakt hoeveel afwijzingen zijn gemaakt op basis van inkomen of bezettingsgraad en hoe vaak en met welke reden een hardheidsclausule is toegepast. Het geeft daarmee een beeld van de effectiviteit van de maatregel. Dit beeld zal echter altijd onvolledig zijn, omdat niet kan worden achterhaald welke mensen door de maatregel al geen poging meer hebben gewaagd (de ontmoedigende werking). Tot slot is ook een aantal interviews gehouden onder mensen die in de praktijk veel met het experiment te maken hebben (corporaties en controleteams) en mensen die beroepshalve de gevolgen van het experiment zouden kunnen merken (stadsmariniers). Hiermee wordt een beeld gevormd van de mate waarin de cumulatie van problemen in de desbetreffende gebieden is afgenomen. 1.3 De experimentgebieden Het experiment gebiedsgerichte herinvoering huisvestingsvergunning vindt plaats in de volgende hotspot straten: Zuid: Putsebocht, Strevelsweg, Dordtselaan, Hillevliet, Slaghekstraat, Riederstraat, Moerkerkestraat, Borselaarstraat, Bas Jungeriusstraat, Katendrechtse Lagedijk West: Mathenesserdijk, Dirk Danestraat, Willem Beukelszoonstraat, Wallisweg, Vosmaerstraat, Mathenesserweg, Grote Visserijstraat Centrum: West Kruiskade, 1 e Middellandstraat Daarnaast wordt het experiment ook uitgevoerd in de hele wijk Carnisse. Deze wijk is bij het experiment betrokken omdat hier geen stapeling van maatregelen plaatsvindt, wat in de hot-spots straten wel het geval is. Naast het experiment met de huisvestigingsvergunning lopen hier namelijk ook nog andere controles, onder andere van Burgerzaken (opschoning GBA-bestand), SoZaWe en 10

11 het Programmabureau Veilig. Door de stapeling van maatregelen is het niet mogelijk de resultaten van deze effectmeting uitsluitend toe te schrijven aan het experiment. Voor Carnisse geldt de stapeling dus niet. In onderstaande kaart zijn de experimentgebieden aangegeven (de wijk Carnisse is blauw omlijnd). Kaart 1.1 Experimentgebieden gebiedsgerichte herinvoering huisvestingsvergunning 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk twee zullen de gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie (GBA) gebruikt worden om een beeld te schetsen van het aantal mutaties in de experimentgebieden in de periode 1 oktober april 2005 en zal een vergelijking worden gemaakt met een vergelijkbare periode een jaar eerder. In het derde hoofdstuk wordt aan de hand van het afgeleide bestand uit het aanbodmodel gekeken naar verhuringen op basis van inkomen. Hier wordt een vergelijking gemaakt met een even zolange periode voor de invoering van het experiment. Het vierde hoofdstuk omvat een analyse over de toe- of afwijzingen van huisvestingsvergunningen op basis van het werkproces huisvestingsvergunning en een korte beschrijving van de belangrijkste gegevens van zowel de aanvragers als de woningen waarvoor een aanvraag is gedaan. In het vijfde hoofdstuk zullen de interviews worden uitgewerkt om een zo duidelijk mogelijk beeld te krijgen van de praktijkervaringen van enkele sleutelfiguren. Hoofdstuk zes geeft een schatting van de jaarlijkse kosten voor de uitvoering van de maatregel. In het zevende hoofdstuk tenslotte zal kort worden ingegaan op het perspectief dat deze evaluatie biedt voor de in voorbereiding zijnde Rotterdamwet. Indien er in dit rapport noten worden gebruikt zullen die onderaan de betreffende pagina worden weergegeven. 11

12 12

13 2 De gemeentelijke basisadministratie In dit hoofdstuk worden de gegevens uit de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) gebruikt om te bepalen hoe de vestiging in de experimentgebieden is veranderd naar omvang en samenstelling (naar leeftijd, etniciteit, gezinsverhouding) Daarbij kijken we alleen naar vestigers in huurwoningen. Koopwoningen vallen buiten het experiment en worden derhalve buiten beschouwing gelaten. Daarnaast wordt een onderscheid gemaakt tussen Carnisse, de overige hot-spot straten en overig Rotterdam. De cijfers uit het GBA hebben betrekking op hoofden van huishoudens Aantal nieuwe huurders per gebied en sector Alvorens in te gaan op de demografische samenstelling van de nieuwe huurders in de experimentgebieden zal eerst voor elk gebied apart worden gekeken hoe groot het aantal nieuwe huurders was tijdens de experimentperiode en een vergelijkbare periode een jaar eerder 3 (tabel 2.1). Tabel 2.1 Nieuwe huurders per gebied huursector in de experimentperiode (okt 2004-april 2005) en de referentieperiode (juli 2003-januari 2004); in het grijs de experimentgebieden. Carnisse: 1 okt apr juli jan Verschil (%) Sociale huursector ,1% Particuliere huursector ,8% Hot-spot straten: Sociale huursector ,4% Particuliere huursector ,4% Overig Rotterdam: Sociale huursector ,3% Particuliere huursector ,4% Totaal: Sociale huursector ,4% Particuliere huursector ,7% Uit de tabel blijkt dat het aantal huurders dat zich tijdens de experimentperiode in Carnisse heeft gevestigd, zowel in de sociale huursector als de particuliere huursector, is afgenomen ten opzichte van een vergelijkbare periode een jaar eerder. In de hot-spot straten hebben zich tijdens de experimentperiode in de sociale huursector wat meer huurders gevestigd dan een jaar eerder. De particuliere huursector laat echter een flinke daling zien ten opzichte van het jaar ervoor. Het aantal nieuwe huurders in overig Rotterdam is in beide sectoren gestegen ten opzichte van een jaar eerder. In de experimentgebieden valt vooral de daling op in de particuliere huursector. We kunnen dus concluderen dat de dynamiek in de huursector in het experimentgebied is afgenomen, terwijl die in overig Rotterdam juist toenam. 2 Hoofden van huishoudens zijn: echtgenoten (man of vrouw) in 2-oudergezinnen met of zonder thuiswonende kinderen, hoofden van éénoudergezinnen en alleenstaanden (niet behorend tot de bevolking in gezinsverband). 3 De cijfers van het jaar 2004 gaan over de laatste zes maanden van 2003, omdat het niet mogelijk was het GBA-bestand van 2004 met terugwerkende kracht te bevriezen op 1 april

14 2.2 Verandering naar demografische kenmerken In deze paragraaf wordt gekeken naar de verandering in demografische samenstelling van de groep nieuwe huurders. We kijken daarbij naar relevante kenmerken die in de GBA voorkomen, namelijk leeftijd, etniciteit en huishoudensgrootte. Deze vergelijking zal worden gemaakt met een vergelijkbare periode een jaar eerder. Hierbij moet worden opgemerkt dat de percentages in veel gevallen over (erg) kleine absolute verschillen gaan. Dit betekent dat het toeval een grote rol kan spelen bij geconstateerde veranderingen. Er kunnen daarom geen zwaarwegende conclusies aan worden verbonden. Uit tabel 2.2 blijkt dat vooral jongeren in de hot-spot straten minder vaak woonruimte hebben gevonden; in Carnisse is naar leeftijd weinig verandering in de samenstelling van de groep nieuwe huurders te bespeuren. Ook in overig Rotterdam veranderde in dit opzicht weinig. Tabel 2.2 Verandering van de demografische samenstelling van de groep nieuwe huurders in de experimentperiode (okt2004 tot april 2005) en de referentieperiode (juli 2003-januari 2004) leeftijd Carnisse Hot-spots overig Rotterdam experiment referentie experiment referentie experiment referentie tot 25 jr 29% 29% 16% 34% 17% 18% jr 51% 54% 57% 49% 51% 51% jr 15% 14% 22% 16% 20% 19% 65+ 4% 3% 4% 1% 11% 12% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% aantal etniciteit Aandachtsgroep 46% 44% 63% 70% 40% 38% overige groepen 54% 56% 37% 30% 60% 62% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Aantal huishoudgrootte 1 persoon 51% 51% 53% 44% 51% 50% 2 personen 27% 26% 28% 29% 28% 28% 3 personen 14% 13% 9% 12% 11% 11% 4 personen 2% 5% 6% 7% 7% 6% 5+ personen 6% 5% 4% 7% 4% 4% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% aantal Naar etniciteit bezien valt op dat tijdens het experiment de aandachtsgroep 4 wat minder vaak onder de nieuwe huurders in de hot-spot starten worden aangetroffen, terwijl er in Carnisse juist iets meer huurders tot de aandachtsgroep behoren. Ook in overig Rotterdam was hun aandeel onder de nieuwe huurders wat groter. Wat huishoudgrootte betreft blijkt tenslotte dat tijdens het experiment relatief wat meer alleenstaanden en wat minder grote huishoudens in de hot-spot straten zijn komen wonen. Ook hier laten Carnisse en overig Rotterdam weinig verandering in samenstelling zien. 4 De term aandachtsgroep komt voort uit de Prognose Bevolkingsgroepen Rotterdam 2017, die het COS in 2003 publiceerde. Onder de aandachtsgroep vallen mensen uit: Suriname, Ned. Antillen/Aruba, Kaap Verdië, Turkije, Marokko en overig arme landen. Onder de overige groepen vallen: autochtonen, noord-mediterranen en mensen uit overig rijke landen. 14

15 Samenvattend blijkt dat er tijdens de experimentperiode sprake is van minder dynamiek in de huursector in het experimentgebied dan vóór de invoering van de pilot. Het aantal mutaties van huurwoningen blijkt in de experimentperiode (1okt2004 1april2005) aanzienlijk geringer te zijn dan in de referentieperiode (1juli2003 1jan2004). In overig Rotterdam daarentegen was sprake van een toename van het aantal mutaties in de huursector. Vooral in de particuliere huursector is minder instroom van nieuwe huurders zichtbaar. Veranderingen in de demografische samenstelling van de groep nieuwe huurders zijn in bescheiden mate en alleen in de hot-spot straten zichtbaar; hier zijn minder jongeren, grotere huishoudens en niet-westerse allochtonen terecht gekomen. De aantallen zijn echter dermate gering dat hieraan geen zwaarwegende conclusies verbonden kunnen worden. 15

16 16

17 3 Het aanbodmodel In dit hoofdstuk worden de gegevens uit het aanbodmodel gebruikt om een vergelijking te maken tussen de nieuwe huurders van een sociale huurwoning in de experimentperiode en de periode van een half jaar voor het experiment, op basis van inkomensgegevens. Aan de hand van deze gegevens kan een eerste indicatie worden gegeven van de gevolgen van de 120% inkomenseis voor nieuwe vestigers in de experimentgebieden. Tevens kan gekeken worden wat de gevolgen van de huisvestingsvergunning zijn voor starters en doorstromers op de woningmarkt. Voor een vergelijking van kenmerken als leeftijd en gezinsgrootte wordt terugverwezen naar hoofdstuk twee. 3.1 Nieuwe huurders naar inkomen Vóór de invoering van het experiment werd 79 procent van de sociale huurwoningen in het experimentgebied verhuurd aan lage inkomensgroepen (< 120% van het minimumloon) en 21 procent aan de inkomensgroep vanaf 120%. In overig Rotterdam was dat 66 procent. Ten tijde van het experiment werd nog maar 37 procent verhuurd aan lage inkomens en 62 procent aan de inkomensgroep vanaf 120% van het minimum. voor experiment tijdens experiment 2e-3e kwartaal e kw e kwartaal 2005 ov Rdam pilotgebied ov Rdam pilotgebied onbekend 1% 0% 1% 2% tot (120% minimum) 66% 79% 66% 37% (120% - Zkf-grens) 24% 16% 24% 60% vanaf (> Zkf-grens) 10% 5% 10% 2% Totaal We kunnen daarom concluderen dat het aantal nieuwe huurders met een inkomen van minder dan 120% van het minimuminkomen (de kansarmen) als gevolg van het experiment gebiedsgerichte herinvoering huisvestingsvergunning in de sociale huursector significant is gedaald. Het moge duidelijk zijn dat het stellen van de 120%-eis ten gunste is gegaan van het aandeel huurders met een inkomen vanaf 120% van het minimum. De verschuiving is zowel in Carnisse als in de hot-spot straten waarneembaar. Het is dus mogelijk gebleken om het beschikbare woningaanbod in de experimentperiode te verhuren aan een doelgroep met een wat hoger inkomen. Uit interviews (hoofdstuk 5) is overigens gebleken dat een aantal particuliere verhuurders wel geconfronteerd is met verhuurbaarheidsproblemen voor een deel van hun aanbod. Hiervoor kunnen moeilijker (of zelfs geen) kandidaten worden gevonden. 3.2 Nieuwe huurders naar woningmarktstatus Aan de hand van het aanbodmodel kan ook een onderscheid gemaakt worden naar de status op de woningmarkt van de nieuwe huurders. Daaruit wordt duidelijk dat de verplichte huisvestingsvergunning een negatief effect heeft voor starters op de woningmarkt en een positief effect voor doorstromers (figuur 3.1). Uit de figuren blijkt heel duidelijk dat het percentage geslaagde starters ten opzichte van een even lange periode voor de experimentperiode met 20 procentpunt is gedaald tijdens het experiment, terwijl hun aandeel in de reacties nagenoeg gelijk is gebleven. Voor de doorstromers geldt precies het omgekeerde: ook hier is hun aandeel in de reacties bijna gelijk gebleven, terwijl het aantal geslaagden daarentegen met 20 procentpunt is gestegen. 17

18 Figuur 3.1: 70% 60% 50% 40% 30% 20% Percentage starters (links) en doorstromers (rechts) onder de reacties en geslaagden, vóór en tijdens het experiment 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 10% 0% Gereageerd Geslaagd 0% Gereageerd Geslaagd voor experiment tijdens experiment voor experiment tijdens experiment Een voor de hand liggende verklaring is dat veel starters in tegenstelling tot doorstromers nog geen (of een te laag) inkomen hebben op basis waarvan geen huisvestingsvergunning wordt verleend. Zij hebben daarom ook wat minder reacties ingestuurd. Doorstromers hebben om die reden tijdens het experiment meer kans gehad en zijn relatief iets meer gaan reageren, wat heeft geleid tot een veel hoger percentage geslaagden. Samenvattend blijkt het experiment in de sociale huursector een groot effect te hebben op de samenstelling van de groep nieuwe huurders naar inkomen. Er wordt met hetzelfde woningaanbod door het stellen van een inkomenseis een hogere inkomensgroep aangeboord. Starters hebben hierdoor minder woonruimte verkregen, wat spoort met de conclusie uit het vorige hoofdstuk dat er vooral minder jongeren zijn ingestroomd. 18

19 4 Werkproces huisvestingsvergunning In dit hoofdstuk wordt aan de hand van het werkproces huisvestingsvergunning een analyse gegeven van de aanvragen en de toe- en afwijzingen van huisvestingsvergunningen in de experimentgebieden tijdens de experimentperiode. Tevens wordt kort gekeken naar de kenmerken van zowel de aanvragers als de woningen waarvoor een aanvraag is gedaan. Allereerst zal dieper worden ingegaan op het werkproces zelf. 4.1 Inleiding werkproces Huurders die een woonruimte gaan huren in een van de experimentgebieden zijn verplicht een huisvestingsvergunning aan te vragen. Gaan zij een woning huren bij een particuliere eigenaar, dan moet dat bij Burgerzaken gebeuren. Dit kan op de Coolsingel, of bij de afdeling Burgerzaken van de deelgemeenten Feijenoord, Charlois en Delfshaven. Gaat het om een woning in de sociale huursector, dan kan de huisvestingsvergunning aangevraagd worden bij de betreffende corporatie. De nieuwe huurder moet een aantal documenten meenemen op het moment dat hij of zij de huisvestingsvergunning aan gaat vragen. Dit zijn: een geldig identiteitsbewijs de jaaropgave (of alle jaaropgaven) van de werkgever/uitkeringsinstantie van het inkomen van vorig jaar of de definitieve aanslag inkomstenbelasting van vorig jaar, en/of (wanneer het inkomen veranderd is) maandopgaven van het inkomen over de laatste drie maanden en het laatste bank- of giroafschrift waarop de bijschrijving van dit inkomen staat voor vrouwen: een zwangerschapsverklaring als men langer dan 3 maanden zwanger is wanneer men gaat samenwonen of trouwen of gezinsleden laat overkomen: bewijzen dat deze leden van het huishouden bij de huurder komen wonen voor alle leden van het huishouden die een eigen inkomen hebben moeten de bovenstaande inkomensgegeven mee worden genomen Wanneer de aanvraag is ingevuld (door zowel huurder als verhuurder) wordt deze samen met de bijlagen gecontroleerd. Ook wordt er door een van de controleteams van Programmabureau Veilig een onderzoeksrapport opgesteld van de betreffende woning, op basis van een visuele controle van de woning, aan de hand waarvan wordt beslist of de woning wel of niet geschikt is voor bewoning. Indien alles in orde is kan de huisvestingsvergunning worden afgegeven. Het streven is om het hele proces binnen tien werkdagen te doorlopen. Tegen een negatief besluit kan door de aanvrager bezwaar worden aangetekend. Indien na de bezwaarprocedure nog steeds een negatief besluit geldt en uit controle is gebleken dat de aanvrager toch op het adres woont, kan handhaving door middel van een dwangsom worden ingezet om de persoon te dwingen tot vertrek. Ook wordt nadien gecontroleerd of de persoon zich elders in Rotterdam inschrijft en of daar een vergunning voor nodig is. Uit het werkproces huisvestingsvergunning kunnen meerdere gegevens gehaald worden. Ten eerste het onderscheid in aanvragen voor woonruimte van een corporatie of een particuliere verhuurder. Vervolgens de huurprijs (tot 250,- en vanaf 250,-) en het aantal kamers. Verder kent het werkproces een veld waarin de beslissing van de aanvraag is opgenomen. Er worden 10 mogelijke beslissingen onderscheiden: vergunning verleend, hardheidsclausule 55+, hardheidsclausule herhuisvesting, hardheidsclausule urgentie, hardheidsclausule overig, afwijzing inkomen, afwijzing bezettingsgraad, afwijzing inkomen en bezettingsgraad, afwijzing illegale verblijfsinrichting en afwijzing overig. Een aantal aanvragen is op het moment waarop het onderzoeksbestand is gemaakt (medio mei 2005) nog niet in een fase van beslissing beland. In dat geval spreken we van een aanvraag in behandeling. In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op het aantal aanvragen, de genomen beslissingen en de herkomst van de aanvrager. 19

20 4.2 Aanvragen en beslissing huisvestingsvergunning Tijdens de experimentperiode van 1 oktober 2004 tot 1 april 2005 zijn 430 aanvragen voor een huisvestingsvergunning in behandeling genomen: 53 aanvragen kwamen uit de sociale huursector en 377 uit de particuliere huursector. In de sociale huursector zijn 51 van de 53 aanvragen (96%) die in behandeling zijn genomen ook verleend. In 26 gevallen is een hardheidsclausule toegepast voor de verlening: 20 op basis van de hardheidsclausule 55+, 5 wegens herhuisvesting en één wegens urgentie. Twee aanvragen zijn tijdens de behandeling ingetrokken. Overigens zullen aanvragen voor corporatiewoningen zelden worden afgewezen, omdat aan de balie al nauwkeurig wordt getoetst of de aanvraag passend is. In de particuliere huursector zijn 227 aanvragen verleend. Twee daarvan zijn via een hardheidsclausule ( 55+ en overig ) verleend. Van alle aanvragen in de particuliere huursector zijn er 60 afgewezen, wat neerkomt op 18% van het totaal aantal aanvragen waarover op het moment waarop het bestand voor de evaluatie is bevroren (medio mei) een beslissing bekend was. Het grootste deel van de afwijzingen is gebaseerd op inkomen, daarnaast zijn vergunningen afgewezen op basis van bezetting, het feit dat de woning bekend stond als een illegale verblijfsinrichting of op basis van overige gronden. Van alle aanvragen in de particuliere huursector waren er medio mei 90 nog niet afgehandeld. Het overgrote deel daarvan was nog in behandeling, de overige aanvragen zijn op één na allemaal ingetrokken. In onderstaande tabel zijn alle cijfers nog eens weergegeven. Tabel 4.1 Gegevens werkproces huisvestingsvergunning Particulieren Corporaties Totaal aantal % van aantal % van aantal % van aanvragen afgehandeld aanvragen afgehandeld aanvragen afgehandeld Vergunning verleend % 25 47% % Hardheid % 20 38% 21 6% Hardheid herhuisvesting 0 0% 5 9% 5 1% Hardheid urgent 0 0% 1 2% 1 0% Hardheid overig 1 0% 0 0% 1 0% Totaal verleend % 51 96% % Afw Inkomen 46 15% 0 0% 46 13% Afw Bezetting 3 1% 0 0% 3 1% Afw Inkomen+Bezetting 3 1% 0 0% 3 1% Afw IllegaleVerblijfsInrichting 2 1% 0 0% 2 1% Afw Overig 6 2% 0 0% 6 2% Totaal afgewezen 60 20% 0 0% 60 18% aanvr elders ingeschreven 1 0% 0 0% 1 0% Ingetrokken/afgevoerd 27 9% 2 4% 29 8% In behandeling Totaal % % % 4.3 Herkomst en status aanvrager huisvestingsvergunning In het vorige hoofdstuk is aan de hand van de gegevens uit het aanbodmodel al een antwoord gegeven op de vraag of er sprake is van een afname van het aantal kansarmen onder de nieuwe huurders in het experimentgebied sinds de invoering van de huisvestingsvergunning. Aan de hand van de gegevens uit het werkproces kunnen we ook nagaan waar de aanvragers van een huisvestingsvergunning vandaan komen en of kansarme aanvragers uit de experimentgebieden daar 20

21 kunnen blijven wonen of niet. Allereerst zal echter kort worden ingegaan op enkele algemene gegevens van de aanvragers, zoals leeftijd, type huishouden en de herkomst van de aanvrager Algemene kenmerken aanvragers In tabel 4.2 zijn enkele kerngegevens weergegeven van de aanvragers en degenen aan wie een huisvestingsvergunning is verleend, danwel van degenen die een afwijzing hebben ontvangen. Tabel 4.2 Kerngegevens aanvragers en huisvestingsvergunning verleend en afgewezen aanvragers verleend afgewezen aantal % aantal % aantal % Leeftijdsklasse: 16 tot 25 jaar % 93 34% 21 35% 25 tot 45 jaar % % 27 45% 45 tot 65 jaar 51 12% 35 13% 10 17% 65 tot 75 jaar 8 2% 6 2% 1 2% 75 jaar en ouder 3 1% 3 1% 0 0% Onbekend 7 2% 1 2% Inkomensklasse < 120% van het minimum % % 42 70% Vanaf 120% van het minimum % % 8 13% Onbekend 74 17% 33 12% 10 17% Type huishouden: Alleenstaand % % 27 45% Meerpersoons 57 13% 32 12% 14 23% Gezin met kinderen 41 10% 32 12% 4 7% Eenoudergezin 47 11% 30 11% 15 25% Onbekend 10 2% Herkomstregio: Carnisse 32 7% 24 9% 7 13% Hot-spot straten 73 17% 46 17% 8 12% Overig Rotterdam % % 34 57% Overig Stadsregio Rotterdam 18 4% 12 4% 4 7% Buiten Stadsregio Rotterdam 71 17% 48 17% 7 12% Onbekend 6 1% 3 1% Totaal % % % Een ruime meerderheid (84%) van de aanvragers valt in de eerste twee leeftijdsklassen; er zijn slechts enkele aanvragen gedaan door ouderen. Daarnaast blijkt dat veel aanvragen zijn gedaan door alleenstaanden: bijna de helft hiervan (46%) is gedaan door mensen in de leeftijdsklasse van 25 tot 45 jaar. Een verdere analyse leert dat bijna 30% van de alleenstaande aanvragers uit een meerpersoonshuishouden komt. Waarschijnlijk gaat het hier om jongeren die het ouderlijk huis of een studentenwoning verlaten. Daarnaast blijkt een kwart van degenen die als eenoudergezin een aanvraag hebben gedaan uit een meerpersoonshuishouden te komen. Het kan hier gaan om scheidingen, maar bijvoorbeeld ook om tienerouders die op zichzelf gaan wonen. Verder blijkt dat iets meer dan 25% van de aanvragers uit een meerpersoonshuishouden voorheen alleenstaand waren. In deze gevallen gaat het om mensen die gaan samenwonen. De inkomensklasse van de aanvragers laat zien dat 47% een inkomen onder de 120%-eis verdiende en dat 36% meer dan 120% van het minimum verdiende. Van 17% van de aanvragers is het inkomen vooralsnog onbekend; veelal wordt er dan nog aanvullende informatie opgevraagd. 21

22 Kijken we naar de herkomstregio van de aanvrager van een huisvestingsvergunning dan wordt duidelijk dat de overgrote meerderheid uit Rotterdam komt (78%). Daarbinnen komt bijna een kwart van de aanvragers uit het experimentgebied zelf. Van de overige aanvragers komen de meeste van buiten de stadsregio Rotterdam. Uit ander onderzoek 5 is bekend dat in de huursector ongeveer een derde van de nieuwe huurders afkomstig is van buiten Rotterdam; in de sociale huursector is dat circa 16%, in de particuliere huursector zelfs bijna 50%. Ook in het experimentgebied bleek dit in 2003 het geval te zijn: gemiddeld 45% van de nieuwe huurders was een vestiger van buiten Rotterdam. Dat nu nog maar een vijfde van de aanvragers voor een huisvestingsvergunning in het experimentgebied van buiten Rotterdam afkomstig is, vormt een indicatie van de ontmoedigende werking van de regeling. Overigens moet deze verandering in het licht worden gezien van een recente afname van het totaal aantal vestigingen vanuit overig Nederland naar Rotterdam in de experimentperiode. Wanneer we de periode oktober t/m maart in de afgelopen jaren bezien, dan blijkt dat het aantal vestigingen vanuit een andere gemeente naar Rotterdam af is genomen van personen (okt2002-maart2003) en personen (okt2003-maart2004) naar personen in de experimentperiode (okt2004- maart2005). De kenmerken van degenen die een vergunning hebben gekregen of een afwijzing hebben ontvangen komen qua leeftijd en herkomst aardig overeen met de kenmerken van de aanvragers. Alleen qua inkomen en type huishouden wijkt het beeld af: bij de afwijzingen zijn de aanvragers met een inkomen onder de 120%-eis (logischerwijze) veruit in de meerderheid. Naar type huishouden valt op dat meerpersoons huishoudens en eenoudergezinnen naar verhouding vaker een afwijzing hebben ontvangen. Uit de tabel valt ook op te maken dat aan 118 aanvragers met een inkomen onder de 120% van het minimum een huisvestingsvergunning is verleend. In ruim 80% van de gevallen gaat het hier om een aanvraag voor woonruimte onder de 250,- en betreft het dus ook een passende toewijzing. Nog eens 10% heeft op grond van de hardheidsclausule een vergunning ontvangen. De laatste 8% heeft een vergunning ontvangen zonder hardheidsclausule. Mogelijk is bij deze 9 gevallen het inkomen bij nader inzien toch passend gebleken, maar is dat niet in het systeem aangepast. Een in het werkproces opgenomen stap is het nagaan wat er met de afgewezen aanvragers gebeurt: blijven zij op hun huidige adres wonen, vinden zij elders in Rotterdam woonruimte of vertrekken zij misschien wel uit Rotterdam? Voor beantwoording van deze vraag is begin juli extra informatie opgevraagd bij Burgerzaken, die vervolgens het op dat moment actuele bestand heeft bekeken. Op dat moment waren er 91 geweigerde aanvragen (dus 31 méér dan de in het voorafgaande genoemde 60 afwijzingen). Van die 91 geweigerde aanvragers zijn er 14 naar een ander adres buiten het pilotgebied verhuisd (15%). Deze mensen hebben dus betrekkelijk snel alsnog andere woonruimte in Rotterdam gevonden. Daarnaast wonen er nog 34 (37%) op het adres in Rotterdam vanwaar men de aanvraag deed. Deze mensen zijn dus niet verhuisd. Verder zijn 17 aanvragers (19%) niet in de GBA in Rotterdam ingeschreven; het zal hier gaan om aanvragers van buiten Rotterdam, waar zij nu wonen is hier onbekend. Bij 15 aanvragers met een aanvankelijke afwijzing is in een later stadium nieuwe informatie (over inkomen of huurprijs) boven tafel gekomen die een vergunning alsnog rechtvaardigde (16%). Bovendien zijn 7 aanvragers met een afwijzing toch op het aanvraagadres ingeschreven (8%); volgens Burgerzaken betrof het hier gevallen uit de beginfase van het experiment, en zijn deze door de mazen geglipt. Tenslotte zijn nog 4 aanvragers (4%) verhuisd naar een ander adres binnen het experimentgebied en daar op een rechtmatige manier gaan inwonen Aanvragen kansarmen uit het experimentgebied Uit het werkproces blijkt dat 105 aanvragers (24%) uit de experimentgebieden zelf komen: 32 uit 5 Zie de rapportage Stand van het Wonen Rotterdam 2004 (p.14) 22

23 Carnisse en 73 uit de hot-spot straten. Van de aanvragen uit Carnisse kwamen er 15 van kansarmen (in termen van een inkomen van minder dan 120% van het minimumloon), van de aanvragen uit de hot-spot straten kwamen er 39 van kansarmen. Uit de onderliggende cijfers blijkt dat van de 54 kansarme aanvragers uit de experimentgebieden er 33 een vergunning hebben ontvangen. Daarvan zijn 24 aanvragen verleend in de huurklasse tot 250,-, waarvoor zoals eerder opgemerkt dus geen 120% inkomenseis geldt. Van de 19 aanvragen van kansarmen die niet zijn verleend, is de helft afgewezen op basis van het inkomen. In het vorige hoofdstuk is al geconcludeerd dat het aantal kansarmen onder de nieuwe huurders van corporatiewoningen sinds de invoering van het experiment significant is gedaald. Aan de hand van deze cijfers kan daar aan worden toegevoegd dat kansarme aanvragers uit de experimentgebieden sinds de invoering van het experiment met de huisvestingsvergunning hier minder makkelijk slagen (afgezien van de goedkope huurwoningen en een enkele hardheidsclausule). 4.4 Woningkenmerken Behalve de persoonskenmerken bevat het werkproces huisvestingsvergunning logischerwijs ook informatie over de woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning is aangevraagd, zoals huurklasse, buurt waarin de woning gelegen is, het aantal kamers en de eigendomsverhouding (sociale huur/particuliere huur). In tabel 4.3 staan deze gegevens weergegeven. Uit de tabel komt duidelijk naar voren dat zowel in Carnisse als in de hot-spot straten het overgrote deel van de aanvragen is gedaan voor woonruimte in de particuliere huursector. Daarnaast wordt duidelijk dat vooral in Carnisse veel aanvragen zijn gedaan voor woonruimte vanaf 250,- waarvoor dus de inkomenseis geldt van tenminste 120% van het minimumloon. In de hot-spot straten betrof net iets meer dan de helft van de aanvragen woonruimte met een huur vanaf 250,-. Wat betreft het aantal kamers valt op dat in de hot-spot straten eenderde van de aanvragen is gedaan voor een eenkamerwoning. In het algemeen zal het hier niet gaan om zelfstandige woonruimte, maar om een aanvraag voor kamerbewoning. Van de 169 aanvragen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte tot 250,- ging het in 103 gevallen (77%) om kamerbewoning. Tabel 4.3 Kerngegevens woningen waarvoor een huisvestingsvergunning is aangevraagd Carnisse Hot-spot straten Totaal Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage Eigendom: Sociale huur 16 12% 37 12% 53 12% Particuliere huur % % % Onbekend 1 1% 4 1% 6 1% Huurklasse: Tot 250, % % % Vanaf 250, % % % Onbekend 1 1% 6 2% 8 2% Aantal kamers: % % % % 78 26% % % 80 27% % 4 7 5% 27 9% 34 8% 5 of meer 1 1% 5 2% 6 1% Onbekend 0 0% 6 2% 7 2% Totaal % % % 23

24 Samenvattend kan worden vastgesteld dat het experiment ertoe heeft geleid dat minder nieuwe huurders met een laag inkomen zijn ingestroomd. Een vijfde van de aanvragen heeft geleid tot een afwijzing, meestal op grond van een te laag inkomen en in een enkel geval op grond van een niet passende bezetting of een bij controle aangetroffen illegale verblijfsinrichting. Corporaties hebben vrijwel uitsluitend passende aanvragen in behandeling genomen. Niet passende aanvragen worden door labeling van de advertenties al aan de poort tegengehouden. Onbekend is of particuliere verhuurders ook al vooraf selecteren of kandidaat huurders leiden tot een passende verhuring. Vast staat dat dit in elk geval geen gangbare procedure is, want een vijfde van de aanvragen wordt afgewezen. Bovendien is gebleken dat de maatregel een ontmoedigende werking heeft op kansarme vestigers: zo is een vijfde van de aanvragers van een huisvestingsvergunning afkomstig van buiten Rotterdam, terwijl voorheen 45 procent van de nieuwe huurders in het experimentgebied vestiger was. De omvang van deze ontmoedigende werking is echter niet te schatten; Rotterdam als geheel kende in de experimentperiode immers een afname van de binnenlandse vestiging. Tenslotte is gebleken dat van de aanvragers, die een afwijzing hebben ontvangen, 15 procent elders in Rotterdam (buiten het experimentgebied) woonruimte heeft gevonden. Dit is in het licht van een gemiddelde slaagkans van 5 procent op de Rotterdamse sociale huurwoningmarkt (via het aanbodmodel) nog een vrij behoorlijk aandeel. 24

25 5 Ervaringen uit de praktijk Naast de beschikbare databestanden is ook een aantal gesprekken gevoerd met mensen of instanties die in de praktijk met de huisvestingsvergunning te maken hebben, zoals een woningcorporatie, het Programmabureau Veilig en medewerkers van de deelgemeente Charlois. In dit hoofdstuk zullen de belangrijkste uitkomsten van die gesprekken kort worden weergegeven. 5.1 Communicatie Goede communicatie is erg belangrijk. Het blijkt echter dat er binnen het experiment huisvestingsvergunning op het gebied van communicatie en uitwisseling van bestanden nog te veel langs elkaar heen geleefd wordt. Bij woningcorporatie WBR is men nog niet helemaal tevreden over de uitwisseling van gegevens uit de Gemeentelijke Basisadministratie. Veel gegevens moeten de medewerkers nu nog telefonisch achterhalen. Het zou makkelijker zijn als de belangrijkste gegevens uit het GBA online beschikbaar zouden worden gesteld voor de partijen die die gegevens nodig hebben. Ook bij het Programmabureau Veilig en bij deelgemeente Charlois wordt opgemerkt dat de communicatie tussen de verschillende diensten die bij het experiment betrokken zijn (en vooral de communicatie met Burgerzaken) beter moet. Naast interne communicatie is ook communicatie naar de burger toe van groot belang. Het lijkt er op dat dit aspect is onderschat, waardoor het bereik van de doelgroep beperkt is. Dat komt deels door de taalbarrière. Vooral Antillianen en West-Afrikanen zouden in hun eigen taal benaderd moeten worden, bijvoorbeeld door met stands in de wijk te gaan staan en folders in verschillende talen uit te delen. Aanvragers van een huisvestingsvergunning in de particuliere huursector moeten weten dat ze een woning pas mogen betrekken als de vergunning in orde is. Het gebeurt nog te vaak dat huurders, die snel een onderdak zoeken, de woning al hebben betrokken terwijl ze nog geen huisvestingsvergunning hebben. Dit kan leiden tot het uitzetten van deze huurders, wat natuurlijk erg vervelend is, zeker wanneer de vergunning uiteindelijk wel verleend zou worden. In de sociale huursector speelt dit probleem niet. Mensen die onterecht een reactie op een woning plaatsen krijgen daarvan geen bericht, maar mochten zij contact op nemen met de corporatie dan wordt hun wel uitgelegd waarom de reactie foutief was. 5.2 Malafide huiseigenaren Er zijn tot op heden te weinig mogelijkheden om malafide huiseigenaren aan te pakken. Waar huurders zonder vergunning met een dwangsomregeling op straat kunnen worden gezet, hebben huiseigenaren nog vrijwel vrij spel. Het Programmabureau Veilig en de deelgemeente Charlois wijzen er wel op dat steeds meer huiseigenaren van de huisvestingsvergunning op de hoogte zijn en zich aan de regels houden, maar dat nog te veel eigenaren de regels met voeten treden en nieuwe huurders proberen uit te melken. Daarom moet er niet alleen beter gecommuniceerd worden met de eigenaren, maar moeten er ook instrumenten komen om deze eigenaren aan te pakken wanneer ze over de schreef gaan. 5.3 Uitzonderingen voor speciale gevallen Vanuit de deelgemeente Charlois wordt opgemerkt dat de regeling wat betreft de huisvestingsvergunning hard is, wat op zich geen kwaad kan, maar dat er nog te veel scherpe kanten aan zitten. Er zijn enkele schrijnende gevallen, die door het ontbreken van hardheidsclausules in de 25