Markt update. behorende bij taxatierapport D2789/peildatum 1 januari Maasland, Huis te Veldelaan 2

Transcriptie

1 Markt update behorende bij taxatierapport D2789/peildatum 1 januari 2013 Maasland, Huis te Veldelaan 2 Peildatum: 30 april 2014

2 Inhoudsopgave 1 Getaxeerde waarden Uitgangspunten waardering Opdrachtgever Taxateurs Het getaxeerde Opdrachtbevestiging, soort taxatie en doel Gehanteerde definities en waardebegrippen Highest and Best Use (HaBU) Bijzondere uitgangspunten Opname-, peil- en rapportdatum Algemene uitgangspunten Gehanteerde taxatie methoden Informatiebronnen Rekenbladen en overige bijlagen PTA, RICS, IVS en IFRS richtlijnen Betrokkenheid / Onafhankelijkheid / Ethische code (Permanente) educatie taxateurs Omschrijving van het getaxeerde Algemeen, indeling, bouwlagen en oppervlakten Wijzigingen Wijzigingen ten opzichte van huursituatie Wijzigingen ten opzichte van waarderingsvariabelen... 9 Bijlagen Rekenmodel(len) Algemene uitgangspunten voor taxaties LMBS retail B.V. Begrippenlijst taxaties LMBS retail B.V. Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 1

3 1 Getaxeerde waarden Rekening houdend met alle in deze markt update, de bijbehorende rekenbladen en de bijlagen genoemde (bijzondere en algemene) uitgangspunten, gegevens en factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde van het getaxeerde en ten tijde van deze taxatie bij taxateurs bekend zijn, is het volgende bepaald op basis van Highest and Best Use (HaBU): Het getaxeerde : Huis te Veldelaan 2 te Maasland Kadastrale aanduiding : Kadastrale gemeente H, sectie 3763 A1 Peildatum : 30 april 2014 Marktwaarde : EUR ,- Zegge: Vijf miljoen zeshonderd achtenvijftigduizend euro kosten koper - Waardering kosten koper; - (Deels) bij voortzetting van de huurovereenkomst(en) en/of (deels) vrij van huur en/of gebruik en ontruimd; : Niet van toepassing. Bijzondere uitgangspunten Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Utrecht, 5 mei 2014 Utrecht, 5 mei 2014 Mevrouw E. Schmidt RTsv MRICS RRV De heer D.M.P. Brutsaert RTsv MRICS RRV Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 2

4 2 Uitgangspunten waardering 2.1 Opdrachtgever Deze markt update is uitgevoerd in opdracht van onderstaande opdrachtgever in diens hoedanigheid van eigenaar. Bedrijfsnaam : Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Vertegenwoordigd door : De heer R.P. van Gool Adres : Strawinskylaan 485 Postcode en plaats : 1077 XX Amsterdam 2.2 Taxateurs Bedrijfsnaam Vertegenwoordigd door : LMBS retail B.V. : Mevrouw E. Schmidt RTsv MRICS RRV In samenwerking met : De heer D.M.P. Brutsaert RTsv MRICS RRV Ingeschreven bij : Stichting VastgoedCert Inschrijfnummers : E. Schmidt BV SV D.M.P. Brutsaert BV SV Lid van : Royal Institution of Chartered Surveyors Inschrijfnummers : E. Schmidt D.M.P. Brutsaert Adres : Herculesplein 112 Postcode en plaats : 3584 AA Utrecht Telefoon : adres : eschmidt@lmbs.nl / dbrutsaert@lmbs.nl 2.3 Het getaxeerde Adres : Huis te Veldelaan 2 Postcode en plaats : 3155 SE Maasland Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 3

5 2.4 Opdrachtbevestiging, soort taxatie en doel De aard en omvang van de opdracht is niet aangepast na datum schriftelijke opdracht. Vooraf heeft opdrachtgever een conceptwaardering gekregen. Tenzij hierna anders vermeld, wijkt de definitieve waardering niet af van deze conceptwaardering. Kenmerk opdrachtbevestiging : Telefonisch opdrachtverstrekking 23 april 2014, gevolgd door met huurgegevens op 24 april Datum opdrachtverstrekking opdrachtgever : 24 april 2014 Datum ondertekening opdrachtbevestiging door opdrachtgever : Niet van toepassing. Soort taxatie : Markt update Doel : Deze taxatieopdracht is verstrekt ten behoeve van: - Financieringsdoeleinden. Afwijking van concept waardering : Niet van toepassing. 2.5 Gehanteerde definities en waardebegrippen De definities van onderstaande waardebegrippen staan vermeld in de Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V. 2014, die is toegevoegd als bijlage en onderdeel uitmaakt van deze markt update. Alle in dit rapport genoemde waarden zijn in euro exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Gehanteerde waardebegrip(pen) : - Marktwaarde, (deels) bij voortzetting van de huurovereenkomst(en) en/of (deels) vrij van huur en/of gebruik en ontruimd; - Huurwaarde ex artikel 7:303 BW per jaar; - Markthuurwaarde. 2.6 Highest and Best Use (HaBU) De marktwaarde van het getaxeerde is tenzij hierna anders vermeld een weerspiegeling van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt genereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 4

6 gegenereerd. Afwijking marktwaarde op HaBU richtlijn : Niet van toepassing. 2.7 Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten : Niet van toepassing. 2.8 Opname-, peil- en rapportdatum Indien de peildatum na de opnamedatum ligt, is er bij de taxatie vanuit gegaan dat het getaxeerde tussen deze data niet is veranderd, zodat het geen gevolgen heeft voor de getaxeerde waarde. Indien de opname meerdere dagen beslaat wordt de laatste dag van de bezichtiging vermeld. Opnamedatum : Niet van toepassing. Peildatum : 30 april 2014 Rapportdatum : 5 mei Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten voor taxaties LMBS retail B.V zijn van toepassing op deze markt update en zijn als bijlage toegevoegd. Deze markt update bestaat uit een herziening van het rekenmodel behorende bij het oorspronkelijke taxatierapport met alle mogelijke gewijzigde input en marktevidence. In het kader van deze markt update zijn de locatie en het object niet geïnspecteerd Gehanteerde taxatie methoden In het kader van deze waardering is een berekeningsmethode volgens de inkomstenbenadering toegepast. Voor een nadere uitleg van deze methode(n) wordt verwezen naar de bijgevoegde begrippenlijst. Voor een overzicht van de gehanteerde variabelen / parameters wordt verwezen naar het bijbehorende rekenmodel. Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 5

7 Gehanteerde methode - BAR/NAR methode Ja - Discounted cashflow methode (DCF) Nee - Residuele waarde methode Nee Motivatie keuze methode : Er zijn geen sterk afwijkende cashflowmutaties of investeringen voorzien en/of noodzakelijk waardoor er geen DCF methode is gebruikt. Er is geen sprake van incourant vastgoed waarbij vaak op basis van bouwkosten gerekend wordt, vandaar dat er geen residuele en/of vervangingswaardemethode is gehanteerd. De BAR/NAR methode is in dit geval het meest voor de hand liggend, omdat kan worden beschikt over voldoende huurprijsreferenties in combinatie met beleggingstransacties van vergelijkbare objecten. Bij voorgaande volledige taxatie is ook een BAR/NAR gehanteerd om bovenstaande reden en dit betreft een update van dat model Informatiebronnen Voorgaand taxatierapport d.d. december 2012 met peildatum 1 januari 2013, actuele huurlijst en indien van toepassing aangepaste contractstukken aangeleverd door opdrachtgever Rekenbladen en overige bijlagen Totaaloverzichten (indien van toepassing), afzonderlijke rekenbladen en overige bijlagen vormen een geheel met deze markt update en kunnen niet los van elkaar worden gebruikt. Indien voor delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld of berekend kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de markt update en de rekenmodellen gehanteerde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandige gegevens worden gebruikt PTA, RICS, IVS en IFRS richtlijnen De markt update is opgesteld rekening houdend met: - het rapport Goed gewaardeerd Vastgoed, 28 aanbevelingen voor taxaties en taxatierapporten, opgesteld door het platform Taxateurs en Accountants, op basis van de IVS -, accountancy-, IFRS standaarden en het RICS Red Book; - de hiervan door de Centraal Taxatie Overleg Nederland in Best Practices nader uitgewerkte richtlijnen. Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 6

8 2.14 Betrokkenheid / Onafhankelijkheid / Ethische code Tenzij hierna anders is vermeld verklaren de taxateurs dat: - zij, of een aan haar gelieerde vennootschap, de afgelopen drie jaren niet betrokken is geweest bij een transactie of een taxatie van het getaxeerde, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot een belangenverstrengeling; - de totale honoraria (inclusief het honorarium voor deze opdracht), die door de opdrachtgever of een aan haar gelieerde vennootschap, op jaarbasis wordt betaald aan de taxateurs of een aan haar gelieerde vennootschap niet zodanig is qua omvang dat enige vorm van afhankelijkheid ontstaat; - de uitkomst van de taxatie niet van invloed is op het honorarium. Afwijking betrokkenheid / honorering : Niet van toepassing. Tot slot, de onafhankelijkheid van taxateurs is gewaarborgd door naleving van de volgende ethische codes: IVS : Code of ethical principles for professional valuers. RICS : Red Book. LMBS : Eigen ethische code bij LMBS retail op te vragen (Permanente) educatie taxateurs De taxateurs verklaren deskundigheid en vaardigheid op een zodanig niveau te houden dat een adequate dienstverlening is gewaarborgd, door het volgen of gevolgd hebben van de onderstaande (permanente) educatie: VastgoedCert : Persoonscertificatie o.b.v. ISO 17024; Certificatieschema VastgoedCert par. 6.6, par. 15 en 16. Opgenomen in deelregister Special Valuations. Deelmarkt : Retail / bedrijfsruimte 7:290 BW. RICS : VS 1.5, VS 1.6, Valuer Registration Scheme. NRW : Themabijeenkomsten Nederlandse Raad van Winkelcentra. Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 7

9 3 Omschrijving van het getaxeerde 3.1 Algemeen, indeling, bouwlagen en oppervlakten Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de parkeergarage en de winkelruimte op de begane grond, de bedrijfsruimte op de eerste verdieping, alsmede alle overige onroerende zaken, staande en gelegen aan de Huis Te Veldelaan 2 te Maasland (gemeente Midden Delftland). Totale netto oppervlakte : Voor een nadere onderverdeling van de oppervlakten, bouwlagen en functies wordt verwezen naar de rekenbladen. Overige onroerende zaken : Niet van toepassing. Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 8

10 4 Wijzigingen 4.1 Wijzigingen ten opzichte van huursituatie Wijziging huursituatie : Ja, er is met Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst afgesloten, met vier optieperioden van vijf jaar. Er is inzage verkregen in deze huurovereenkomst. 4.2 Wijzigingen ten opzichte van waarderingsvariabelen Huurwaarde ex artikel 7:303 BW Deze waarde is naar boven bijgesteld. Afgelopen jaar zijn er referenties bekend geworden waaruit blijkt dat het herzieningsniveau rond de EUR 155,-/m² ex BTW ligt voor de supermarkt. Markthuurwaarde Voor de winkels in onderhuur iets naar beneden bijgesteld in verband met afname van vraag naar dergelijke kleinschalige winkelruimte waardoor de prijzen onder druk komen te staan. Netto aanvangsrendement Niet van toepassing. Correctieposten overig Niet van toepassing. Markt update Maasland, Huis te Veldelaan 2, MD3293, D2789/ Esc / 5 mei 2014 Pagina 9

11 Rekenmodel(len)

12 huurgegevens Maasland, Huis te Veldenlaan 2 MD3293 D2789 versie: 5 mei 2014 objectnummer : status opdracht : definitief opnamedatum : peildatum : 30 april 2014 taxateur (s) : E. Schmidt RTsv MRICS RRV / D.M.P. Brutsaert RTsv MRICS RRV opdrachtgever : Supermarkt beleggingsfonds B.V. 1 Huis te Veldenlaan 2 huurder/gebruiker : Ahold Vastgoed B.V. huurwaarde leegstand : soort object : 290-bedrijfsruimte potentie (herziening) huurwaarde : ,00 huuropbrengst : ,00 per jaar potentie markthuurwaarde : ,00 expiratiedatum : 31 oktober 2023 looptijd tot einde contract : 9,50 jaar huurherziening : 31 oktober 2023 looptijd tot toetsdatum : 9,50 jaar btw belaste huur : ja contante waarde (herziening) huurwaarde : ,55 huuropbr % totaal : 10% oppervlakte % totaal : 10% bouwlagen, omschrijving, netto oppervlakte, huurwaarden (herziening) huurwaarde markthuurwaarde bouwlaag omschrijving algemeen objecttype aantal netto m² (per m²) per jaar totaal per jaar (per m²) per jaar totaal per jaar kelder -2 kelder -1 souterrain begane grond : : : :Albert Heijn winkel supermarkt 1.471,60 155, ,00 155, ,00 begane grond :Albert Heijn magazijn supermarkt 443,00 155, ,00 155, ,00 begane grond : Gall & Gall winkelcentrum dicht 4 155, , begane grond :DA drogist winkelcentrum dicht 206, , begane grond : Bloemist winkelcentrum dicht , begane grond :Openbaar supermarkt 5 155, , tussenverdieping 1e verdieping : :Albert Heijn kantine supermarkt 27, e verdieping 3e verdieping 4e verdieping 5e verdieping : : : : parkeerplaatsen : 40 parkeerplaatsen parkeergarage ondergronds totalen , , ,00 1/4

13 exploitatielasten Maasland, Huis te Veldenlaan 2 MD3293 D2789 versie: 5 mei 2014 objectnummer : status opdracht : definitief opnamedatum : peildatum : 30 april 2014 taxateur (s) : E. Schmidt RTsv MRICS RRV / D.M.P. Brutsaert RTsv MRICS RRV opdrachtgever : Supermarkt beleggingsfonds B.V. totale (herziening)huurwaarde : ,00 10% van huurwaarde (geschatte) woz waarde : ,00 geopteerd btw belaste verhuur : ,00 10% herbouwwaarde : ,68 niet geopteerd btw belaste verhuur : % totale bijdrage vve : exploitatielasten exclusief btw nadeel : ,47 btw nadeel totaal : assurantiepremie : -0,78% van huurwaarde (inclusief btw nadeel assurantiepremie) : ,47 btw nadeel assurantiepremie : ozb lasten : -2,64% ,93 rioollasten : -0,07% -275,16 waterschapslasten : -0,29% ,86 erfpachtcanon : % eeuwigdurend : beheerkosten met btw : -2,00% ,06 beheerkosten zonder btw : % (inclusief btw nadeel beheerkosten) : btw nadeel beheerkosten : onderhoudskosten : -2,62% (inclusief btw nadeel onderhoudskosten) : ,97 btw nadeel onderhoudskosten : oninbare huren / servicekosten : % bijdrage winkeliersvereniging : % bijdrage VvE met btw : % bijdrage VvE zonder btw : % (inclusief btw nadeel bijdrage vve) : btw nadeel bijdrage vve : diversen : % diversen : % totale exploitatielasten -8,40% ,47 exploitatielasten (% huurwaarde) huurders (% huuropbrengst) soort (% huuropbrengst) beheer assurantie 2,0% 0,8% 2,6% onderhoud Ahold Vastgoed B.V. 100% 3,0% 100% ozb etc. winkels procentuele leegstand (obv huur) 100% verhuurd huuropbrengst vs 303 huur 96% 4% huuropbrengst 303-2/4

14 kapitalisatie Maasland, Huis te Veldenlaan 2 MD3293 D2789 versie: 5 mei 2014 objectnummer : status opdracht : definitief opnamedatum : peildatum : 30 april 2014 taxateur (s) : E. Schmidt RTsv MRICS RRV / D.M.P. Brutsaert RTsv MRICS RRV opdrachtgever : Supermarkt beleggingsfonds B.V. netto / bruto oppervlakte in m² : / (herziening) huurwaarde per jaar : netto oppervlakte beg. grond / niet beg.grond in m² : 2261 / 27 markthuurwaarde per jaar : aantal units / huurders : 1 / 1 huuropbrengst per jaar : gemiddelde resterende looptijd huurcontract(en) ongewogen/gewogen : 9,50 / 9,50 huurwaarde leegstand : 0 potentie indien markthuur / huurherziening : / (geschatte) woz waarde : geopteerd voor btw belaste huur obv huurwaarden / btw nadeel : 10% / 0 peildatum : 30 april 2014 (herziening) huurwaarde per jaar : ,00 exploitatielasten totaal per jaar : ( 8,40 % van de (herziening)huurwaarde) ,47 netto (herziening) huurwaarde per jaar : ,53 (gemiddeld) netto aanvangsrendement : 5,90 % marktwaarde von opheffen achterstallig onderhoud / renovatie : tijdelijke leegstandskosten < 2 jaar : marketingkosten : verhuurcourtage : incentives/huurvrije periode : contante waarde additionele kasstromen : contante waarde toekomstige erfpacht : contante waarde huurverschil : ( 6,00 % rekenrente) ,55 aankoopkosten : diversen : correctieposten totaal (gecorrigeerde) marktwaarde von notariskosten : -0,20% ,71 overdrachtsbelasting : -6,00% ,26 overdrachtskosten totaal marktwaarde kk diversen : diversen : overige correctieposten totaal marktwaarde kk afgerond * : ,47 : ,55 : ,03 : ,98 : ,05 : * de onder algemeen genoemde (bijzondere) uitgangspunten zijn van toepassing! bar factor bar factor huuropbrengst von 6,58% 15,20 huuropbrengst kk 6,99% 14,31 huurwaarde von 6,32% 15,83 huurwaarde kk 6,71% 14,90 3/4

15 totaaloverzicht per unit Maasland, Huis te Veldenlaan 2 objectnummer : status opdracht : definitief opnamedatum : peildatum : taxateur (s) : opdrachtgever : 30 april 2014 E. Schmidt RTsv MRICS RRV / D.M.P. Brutsaert RTsv MRICS RRV Supermarkt beleggingsfonds B.V. 1 1 samenvatting bar factor huuropbrengst von 6,58% 15,20 huurwaarde von 6,32% 15,83 huuropbrengst kk 6,99% 14,31 huurwaarde kk 6,71% 14,90 huuropbrengst ongecorrigeerd 6,71% 14,91 huurwaarde ongecorrigeerd 6,44% 15,53 totaal Huis te Veldenlaan 2 Ahold Vastgoed B.V. 290-bedrijfsruimte (geschatte) woz waarde pm² pm² netto / bruto oppervlakte in m² / m² / m² netto oppervlakte beg. grond / niet beg.grond in m² / 27 m² 2261 / 27 m² aantal units / huurders 1 / 1 1 / 1 (herziening) huurwaarde per jaar pm² pm² markthuurwaarde per jaar pm² pm² huuropbrengst per jaar pm² pm² huurwaarde leegstand potentie indien markthuur / huurherziening / / geopteerd voor btw belaste huur obv huurwaarden / btw nadeel 10% / 0 10% / 0 gemiddelde resterende looptijd huurcontract(en) ongewogen/gewogen 9,50 / 9,50 jaar / jaar 9,50 / 100% jaar / % oppervlakte / huuropbrengst als % totaal 10% / 10% 10% / ##### (herziening) huurwaarde per jaar , ,00 assurantiepremie ,47-0,78% ,47-0,78% ozb lasten ,93-2,64% ,93-2,64% rioollasten -275,16-0,07% -275,16-0,07% waterschapslasten ,86-0,29% ,86-0,29% erfpachtcanon beheerkosten ,06-2,00% ,06-2,00% onderhoudskosten ,97-2,62% ,97-2,62% oninbare huren / servicekosten bijdrage winkeliersvereniging bijdrage VvE diversen diversen exploitatielasten totaal per jaar ,47-8,40% ,47-8,40% netto (herziening) huurwaarde per jaar , ,53 (gemiddeld) netto aanvangsrendement 5,90% 5,90% marktwaarde von , ,47 opheffen achterstallig onderhoud / renovatie tijdelijke leegstandskosten < 2 jaar marketingkosten verhuurcourtage incentives/huurvrije periode contante waarde additionele kasstromen contante waarde toekomstige erfpacht contante waarde huurverschil aankoopkosten diversen 6% rekenrente , ,55 correctieposten totaal , ,55 (gecorrigeerde) marktwaarde von , ,03 notariskosten ,71-0,20% ,71-0,20% overdrachtsbelasting ,26-6,00% ,26-6,00% overdrachtskosten totaal , ,98 marktwaarde kk diversen diversen overige correctieposten totaal , ,05 marktwaarde kk afgerond * ,05 factor huuropbrengst kk factor huurwaarde kk 14,31 14,31 14,90 14,90 * de onder algemeen genoemde (bijzondere) uitgangspunten zijn van toepassing! 4/4

16 Algemene uitganspunten voor taxaties LMBS retail B.V.

17 Algemene uitgangspunten voor taxaties LMBS retail B.V Aansprakelijkheid LMBS retail B.V. zal slechts aansprakelijkheid aanvaarden ten opzichte van opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld en slechts ten aanzien van de door LMBS retail B.V. vervaardigde originele exemplaren, afgedrukt op origineel papier en voorzien van paraaf van de makelaar / taxateur(s). Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Algemene Voorwaarden en Tarieven van LMBS retail B.V. Op de taxatie zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden en Tarieven van LMBS retail B.V. 5 augustus Deze zijn te vinden op of op verzoek opvraagbaar. Concept rapportage Een concept rapportage is een voorlopige conceptuele vaststelling van een uiteindelijke waarde op basis van niet volledige of niet volledige gevalideerde gegevens, vooruitlopende op de definitieve rapportage. LMBS retail B.V. behoudt zicht het recht voor concept rapportages zonder verdere mededelingen te wijzigen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan concept rapportages en LMBS retail B.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor concept rapportages. Gebruik rapport Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door opdrachtgever en voor het doel waarvoor het is opgesteld. Afzonderlijke onderdelen van het rapport kunnen niet los van elkaar worden gebruikt. Niets uit dit taxatierapport mag worden gepubliceerd, vermenigvuldigd of opgeslagen in een (digitaal) bestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van LMBS retail B.V. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien van het voorgaande wordt afgeweken. Milieuaspecten en aansprakelijkheid De in deze taxatie gehanteerde milieuaspecten zijn slechts gebaseerd op indien van toepassing voor taxateur bekende milieurapportages en/of op informatie welke uit de visuele opname of bestudering van de eigendomsakte is verkregen. De taxatie betreft geen milieutechnisch onderzoek. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. Omzetbelasting Alle in het rapport en rekenbladen genoemde bedragen zijn exclusief Belasting toegevoegde Waarde (BTW), tenzij anders vermeld. Onjuiste verstrekte informatie en aansprakelijkheid De taxatie is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de onroerende zaak en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is slechts kennis genomen. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. Onderhoudsaspecten en aansprakelijkheid De beoordeling van de onderhoudstoestand van gebouwen en algemene gebouw gebonden installaties en ruimten in de ruimste zin geschiedt visueel (voor zover niet afgedekt, zichtbaar en toegankelijk) en uitsluitend in het kader van het uitbrengen van een commercieel waardeoordeel. Tenzij anders vermeld wordt er vanuit gegaan dat gebouwen en de gebouw gebonden installaties naar behoren functioneren en in die staat verkeren dat 1/2

18 Algemene uitgangspunten voor taxaties LMBS retail B.V geen waarde verminderende effecten op de waardering optreden. Deze taxatie is geen bouwkundig of bouwtechnisch onderzoek. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken. Oppervlakten De in het rapport genoemde oppervlakten zijn, tenzij anders vermeld, verhuurbare vloeroppervlakten. Onder verhuurbare oppervlakte wordt verstaan de gebruiksoppervlakte van een gebouw, gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen, vermeerderd met de correctie glaslijn, verminderd met de aanwezige verticale verkeersruimte(n) en installatieruimte(n), een en ander conform NEN Privaatrechtelijk aspecten en aansprakelijkheid Het taxatierapport betreft geen erfdienstbaarheden onderzoek. Er heeft geen uitgebreide titelrecherche plaatsgevonden. Tenzij anders vermeld wordt er vanuit gegaan dat de met de huidige privaatrechtelijke situatie er geen waarde verminderende effecten op de waardering optreden Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot deze privaatrechtelijke aspecten. Publiekrechtelijke vergunningen / goedkeuringen en aansprakelijkheid Bij deze taxatie is er van uitgegaan (tenzij anders vermeld) dat voor de gebouwen, de gebouw gebonden installaties in de ruimste zin en het gebruik alle vereiste publiekrechtelijke en overige benodigde vergunningen en goedkeuringen zijn verkregen en door opdrachtgever kunnen worden overlegd waardoor er geen waarde verminderende effecten op de waardering optreden. Deze taxatie is geen publiekrechtelijk vergunningsonderzoek of planologisch onderzoek. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot deze publiekrechtelijke aspecten. Toekomstige informatieverstrekking LMBS retail B.V. is niet verplicht om opdrachtgever te adviseren over eventuele marktontwikkelingen, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en / of feitelijke wijzigingen in, aan, bij of op het getaxeerde, die zich na de rapportdatum hebben voorgedaan en die van invloed zou kunnen zijn op de waarde. 2/2

19 Begrippenlijst Taxaties LMBS retail B.V.

20 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V A, B en C locaties Typering c.q. kwaliteitsaanduiding van verschillende winkellocaties. Deze zijn in het kernwinkelgebied onderverdeeld in A1, A2, B1, B2 en C waarbij A1 bestaat uit dat gedeelte van het kernwinkelgebied met het hoogste bezoekersaantal en de overige locaties steeds lager in de hiërarchie komen. Actuele waarde op basis van opbrengstwaarde De actuele waarde op basis van opbrengstwaarde representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij verkoop redelijkerwijs zal opbrengen, nadat de verkoper het na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, dan wel onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) en onder aftrek van de verkoopkosten die redelijkerwijs door de verkoper gemaakt dienen te worden. Actuele waarde op basis van vervangingswaarde De actuele waarde op basis van vervangingswaarde, representeert het bedrag dat redelijkerwijs nodig is om de onroerende zaak te vervangen door een andere onroerende zaak, die voor de bedrijfsuitoefening een economisch gelijke betekenis heeft, met dien verstande dat bij de waardering rekening is gehouden met eventuele technische en/of economische veroudering van de onroerende zaak. BAR methode Taxatiemethode waarbij de marktwaarde wordt bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde, gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht bruto rendement. Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde wordt verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten (contante waarde). Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht worden in mindering gebracht en rekening wordt gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten, kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding en aanpassing en/of renovatie. BedrijfsHuurAdviesCommissie (BHAC) De bedrijfshuuradviescommissie is een onafhankelijke commissie die onder andere advies geeft over van middenstandsbedrijfsruimten. Beleggingswaarde De beleggingswaarde representeert het bedrag dat redelijkerwijs mag worden geïnvesteerd ter verkrijging van een reeds bestaande, danwel nog te realiseren onroerende zaak door een partij die beoogt de onroerende zaak verhuurd te houden, dan wel te verhuren, waarbij de huuropbrengst, respectievelijk de te verwachten huuropbrengst, na aftrek van de te verwachten exploitatiekosten een economische verantwoord rendement oplevert ten opzichten van het geïnvesteerde, danwel te investeren vermogen. Bestemmingsplan Plan van de gemeente, hierin worden plannen voor de invulling van een stuk grond en de gebouwen die erop staan gedetailleerd uitgewerkt. BW Burgerlijk Wetboek. 1/13

21 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V Bijzonder uitgangspunt Een bijzonder uitgangspunt kan zijn dat: - een taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk kunnen verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum of - redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper (niet zijnde een koper met een bijzonder belang) de taxatie op de taxatiedatum zou hanteren, rekening houdende met de heersende marktomstandigheden. Casco ter beschikking stelling Ter beschikking stelling waarbij de commerciële ruimte of woonruimte door verhuurder aan huurder wordt overgedragen als ruwbouw ruimte, wind en waterdicht zonder afwerkingen op vloeren, wanden en plafonds, een meterkast met aansluitingen tot aan de meters, een afgedopte riolering en een standaard aluminium winkelpui met enkele entreedeur of in het geval van een bestaande winkelruimte de bestaande winkelpui. CBS Centraal Bureau voor Statistiek. Centraal Taxatie Overleg (CTO) Het centraal taxatie overleg is een overlegstructuur waarin vertegenwoordigers van grote vastgoed taxatiekantoren zijn vertegenwoordigd die de 28 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants verwerken tot praktische aanbevelingen. Contante Waarde (CW) Het bedrag dat uitgezet tegen samengestelde interest bij de genoemde rentevoet na de periode van een bepaald aantal jaren juist het gegeven bedrag oplevert. Comparatieve methode De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkoop- en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan voldoende transactiegegevens bekend zijn. DCF methode / Discounted Cashflow methode De DCF-methode is een waarderingsmethode dat de marktwaarde schat door het contant maken, op basis van een nader te bepalen disconteringsvoet, van cashflows die uit de exploitatie en de verkoop voortkomen over een periode van 10 of meer jaar. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het percentage waarmee de cashflows uit de DCF methode contant wordt gemaakt en wordt vastgesteld door de volgende onderdelen: - Rendement op 10-jarige staatsobligaties (reële risicovrije rente op staatsobligaties); - Risicopremie voor vastgoed. Er wordt aangenomen dat de risicopremie voor vastgoed gelijk is aan de NAR % - reële risicovrije rente %. 2/13

22 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V Economische correctie De economische correctie betreft in het bijzonder die aspecten waarvan de bedrijfseconomische betekenis afwijkt van de technische betekenis. Hierbij zijn o.a. van belang: doelmatigheid, indeling van het object, concurrentie en technische ontwikkelingen in de branche, belemmering in gebruik en excessieve gebruikskosten alsmede stand en ligging van het complex. Entresol Een ruimte met veel lichtinval (fr.: entrer soleil). Vaak is het een verdieping tussen de begane grond en de eerste etage. Ook wel tussenverdieping, tussenvloer, etagevloer of hangkamer genoemd. Een entresol wordt ook wel gecombineerd met een vide. In magazijnen wordt een entresolvloer of verdiepingsvloer gebruikt voor extra opslag (werkruimte) te creëren. Vaak moeten deze vloeren aan alle bouwkundige eisen voldoen en dient men hiervoor een bouwvergunning aan te vragen. Erfpachtcanonwaarde De erfpachtcanonwaarde op jaarbasis representeert het bedrag dat als redelijke tegenprestatie voor het zakelijk gebruiksrecht op een onroerende zaak periodiek dient te worden voldaan. Executiewaarde Volgens de eisen van de RICS mag het begrip executiewaarde niet meer worden toegepast aangezien deze waarde een aantal essentiële elementen uit het begrip marktwaarde ontbreken en het de marktwaarde basis ontzegt. Er is namelijk geen bereidwillige verkoper, veelal geen sprake van een goed geïnformeerde koper en/of behoorlijke marketing en is wel sprake van (enige vorm van) dwang. Aangezien het begrip executiewaarde wel onderdeel uitmaakt van de lokale gebruiken in Nederland wordt in plaats hiervan een opinie over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop gegeven. Exit yield De exit yield wordt gebruikt om de marktwaarde van een object aan het einde van een DCF periode te berekenen. Hiervoor wordt de NAR % gebruikt aan het begin van de DCF periode opgehoogd met een verouderingspercentage. Franchiseorganisatie Winkelformule met vastgesteld assortiment en detailhandelsmix in eigendom van 1 partij, die het concept tegen vergoeding in licentie uitgeeft aan detaillisten die ook deze formule wensen te exploiteren. Frontbreedte Breedte van de winkelruimte aan de straatzijde. In de praktijk worden zowel netto als bruto aanduidingen gebruikt. Netto omdat het in relatie kan staan tot de winkeloppervlakte, bruto omdat de gehele gevel bijdraagt aan de attentiewaarde. Daar waar in deze rapportage gesproken wordt over frontbreedte, wordt bedoeld dat gedeelte van de voorgevel dat bijdraagt aan de exposure van de winkel. Een trapopgang naar de bovenverdieping is dat bijvoorbeeld niet, maar een brede scheidingsmuur kan dat wel zijn. Gecorrigeerde vervangingswaarde De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak is het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat als op datum van taxatie wordt aangetroffen aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technisch en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking worden genomen. 3/13

23 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V Gewogen looptijd huurcontracten De gewogen looptijd van de huurcontracten wordt bepaald door per huurder de huuropbrengsten te vermenigvuldigen door de resterende looptijd van die huurder en deze te delen op de totale huuropbrengsten. Hierdoor worden de grootste huurovereenkomsten (in huur gezien) belangrijker in de weging en ontstaat een beter beeld van de risico s. GOAD plan Gedetailleerde plattegrond van gedeelte van een gemeente waarin verkooppunten digitaal in kaart zijn gebracht. Grondwaarde De grondwaarde representeert het bedrag in contanten die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van opstallen met inachtneming van de gebruiksmogelijkheden en op de voor de registergoed meest geschikte wijze, na beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, zonder enig belang bij het registergoed, zou zijn besteed en in geval van een recht van erfpacht de dienovereenkomstige waarde gegeven de voorwaarden en duur van dit recht. Grootwinkelbedrijf-/filiaalbedrijf Detailhandelsondernemingen met zeven of meer eigen winkels of 100 of meer werkzame personen. Hertaxatie Zie type taxatie. Huurwaarde De huurwaarde representeert het bedrag dat de huurder verschuldigd is aan de verhuurder als redelijke tegenprestatie voor het uitsluitend gebruik van de onroerende zaak, uitgaande van de voor het soort onroerende zaak gebruikelijke voorwaarden en condities en uitgaande van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald. Huurwaarde ex. artikel 7:303 BW De huurwaarde ex. artikel 7:303 BW is het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering tot aanpassing van de huurprijs. Huurwaardekapitalisatiemethode De marktwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. IFRS de International Financial Reporting Standards is een boekhoudkundige standaard voor jaarverslagen van bedrijven. Sinds 1 januari 2005 zijn alle beursgenoteerde bedrijven in de EU verplicht op deze wijze te rapporteren. 4/13

24 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V Indexcijfer Een getal in de vorm van een percentage dat de verhouding uitdrukt van een grootheid tot een referentiewaarde. Zo kan men aan de hand van de indexcijfers op uniforme wijze een overzicht krijgen van de ontwikkeling of verdeling van die grootheid. Het meest voorkomend zijn indexcijfers van historische reeksen. Het volgende voorbeeld zal een en ander verduidelijken. Indicatieve herbouwwaarde De indicatieve herbouwwaarde representeert het totale bedrag dat nodig is om gebouwde onroerende zaken, met inbegrip van de aard- en nagelvaste voorzieningen, zowel qua omvang als kwaliteit en constructie, in gelijke vorm en architectuur te doen herbouwen, inclusief alle noodzakelijke en gebruikelijke bijkomende kosten, doch exclusief grond, omzetbelasting en fundering tot de onderkant van de begane grond-/keldervloer. Indicatieve grondwaarde De indicatieve grondwaarde representeert het indicatieve bedrag bestaande uit de marktwaarde kosten koper, verminderd met de indicatieve herbouwwaarde. Inflatie Ontwikkeling van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie ten opzichte van het voorgaande jaar. Inkomstenbenadering De basis gedachte achter de inkomstenbenadering is dat de waarde van een object bepaald wordt door de verwachte inkomsten dat het object gaat genereren. Binnen deze categorie bestaan drie methoden: DCF, BAR en NAR methode. IVS De International Valuation Standaard is een internationale gehanteerde richtlijn of standaard waarin uniforme internationale waardebegrippen en werkwijzen betreffende taxaties worden gepresenteerd. Deze standaard is opgesteld door de IVS council (IVSC) een onafhankelijke, private non profit organisatie. ITZA Het uitdrukken van oppervlakten als afgeleide van de A-zone (In Terms of Zone A). Jurisprudentie Rechtsopvatting van de rechterlijke macht, zoals die blijkt uit genomen beslissingen. Lease incentives Lease incentives zijn kortingen op de bruto huurwaarde die aan de huurder worden verstrekt om deze te bewegen een huurovereenkomst aan te gaan, dan wel te verlengen. Voorbeelden hiervan zijn o.a. huurvrije periode, huurkorting, investeringsbijdrage, verhuisvergoedingen en overname oude huurverplichtingen. Kosten koper Alle kosten die gemoeid zijn met de verwerving van een onroerende zaak worden door de koper betaald. Als achter de marktwaarde kosten koper staat betekent dit dat de kosten koper voor een potentiele koper zijn en niet in de afgegeven marktwaarde zitten. De kosten koper bestaan in de regel uit overdrachtsbelasting en de kosten die de notaris in rekening brengt voor het opmaken en inschrijven van de akte van levering. 5/13

25 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V Locatus Locatus B.V. is als onafhankelijke bron marktleider op het gebied van winkelinformatie in Nederland. Locatus biedt inzicht en overzicht in de Nederlandse detailhandel, diensten en horeca ten behoeve van investeerders, retailers, overheid en fabrikanten. Sinds 1994 verzamelt Locatus, voor eigen rekening en risico, structureel gegevens over alle verkooppunten in Nederland. Locatus verkoopt deze waardevolle strategische informatie in de vorm van databases, publicaties, maatwerk en webservices. Marktwaarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor de onroerende zaak op de waardepeildatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. - Het geschatte bedrag. Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. - Onroerende zaak. De onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. - Op de waardepeildatum. De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continu aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering betreft dus de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. - Zou worden overgedragen. Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. - Een bereidwillige koper. Een potentiele koper die onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. - Bereidwillige verkoper. De verkoper is gemotiveerd om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar is daartoe verplicht. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een hypothetische verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. - Marktconforme transactie. De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. - Na behoorlijke marketing. De onroerende zaak zou op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. - Waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig. Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Zorgvuldig in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de peildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de peildatum van de waardering voorhanden was. - Zonder dwang. Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. - Marktwaarde. Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 6/13

26 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V Marktwaarde bij voortgezet gebruik Marktwaarde bij voortgezet gebruik is het geschatte bedrag waarvoor de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper die beoogt om het in de onroerende zaak gevestigde bedrijf op gelijke of soortgelijke wijze voort te zetten. De overdracht vindt plaats door middel van een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Marktwaarde gedeeltelijk vrij van huur en/of gebruik, ontruimd en gedeeltelijk onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) Marktwaarde gedeeltelijk vrij van huur en/of gebruik, ontruimd en gedeeltelijk onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) is het geschatte bedrag waarvoor de onroerende zaak gedeeltelijk vrij van huur en/of gebruik, ontruimd en gedeeltelijk onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) op de waarde peildatum wordt overgedragen. De overdracht vindt plaats tussen een bereidwillige verkoper en een bereidwillige koper door middel van een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Marktwaarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) / bij voortzetting van de huurovereenkomsten Marktwaarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) is het geschatte bedrag waarvoor de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper die de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. De overdracht vindt plaats door middel van een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Marktwaarde vrij van huur en/of gebruik en ontruimd Marktwaarde vrij van huur en/of gebruik en ontruimd is het geschatte bedrag waarvoor de onroerende zaak vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de waardepeildatum wordt overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper. De overdracht vindt plaats door middel van een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Middenstander Een kleinhandelsbedrijf dat kan worden aangemerkt als een distributie-eenheid waarvan de activiteit bestaat uit het wederverkopen op gewone wijze, in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan consumenten, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. MKB Midden- en kleinbedrijf. Met MKB bedoelt men in het algemeen ondernemingen tot 250 werknemers. In Nederland betreft dit 99% van de ondernemingen. NAR methode Taxatiemethode waarbij de marktwaarde wordt bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, lasten, gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde wordt verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten (contante waarde). Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht worden in mindering gebracht en rekening wordt gehou- 7/13

27 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V den met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten, en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding, en aanpassing en/of renovatie. NEN NEN is de afkorting van Nederlandse Norm en tevens de naam van het Nederlandse normalisatie-instituut (voorheen NNI). De NEN is een standaard waarin alle voor allerlei zaken worden vastgelegd. Eigenlijk is voor bijna alles wel een norm beschikbaar, van gebruiksvoorwerpen tot de bescherming van persoonsgegevens. Er bestaan ruim 2000 specifiek Nederlandse normen en er zijn er nog veel meer geldig in Nederland, omdat ze bijvoorbeeld vanuit Europa komen of op wereldschaal geldig zijn. NEN2580 Norm waarin exact omschreven is hoe de oppervlakte bepaald moet worden. Kort samengevat betreft deze norm alle ruimten, gemeten vanaf de binnenzijde van de scheidingsmuren, gecorrigeerd voor verticale stijgpunten, kolommen, technische ruimten en vides (voor zover groter dan 1 m²). Ongewogen looptijd huurcontracten De ongewogen looptijd van de huurcontracten wordt bepaald door de totale resterende looptijd te delen op het aantal huurders. Hierdoor wordt een gemiddelde looptijd bepaald die geen rekening houdt met de verhouding van de huren onderling. Opinie van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop van het object in verhuurde staat / lege staat Een opinie van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop van het object waarbij de bepalingen van Artikel 3:268 BW in acht zijn genomen / van toepassing zijn: 1. Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen. 2. Op verzoek van de hypotheekhouder of de hypotheekgever kan de voorzieningenrechter van de rechtbank bepalen dat de verkoop ondershands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd. Indien door de hypotheekgever of door een hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde, die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan deze bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden. 3. Het in lid 2 bedoelde verzoek wordt ingediend binnen de in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering daarvoor bepaalde termijn. Tegen een beschikking krachtens lid 2 is geen hogere voorziening toegelaten. 4. Een executie als in de vorige leden bedoeld geschiedt met inachtneming van de daarvoor in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven formaliteiten. 5. De hypotheekhouder kan niet op andere wijze zijn verhaal op het verbonden goed uitoefenen. Een daartoe strekkend beding is nietig. In het geval van een gedwongen verkoop ex art 3:268 wordt tenminste dertig dagen voor de veiling (i) een advertentie geplaatst, (ii) een aanplakking aangebracht en (iii) het object aangemeld bij veiling. De veiling vindt in het openbaar plaats met voldoende marktpartijen om marktwerking te waarborgen ten overstaan van een notaris en geschiedt eerst per opbod en vervolgens bij afmijning. Koper krijgt geen garanties en heeft geen ontbindende voorwaarden. Tot twee weken voor de veiling kan bij de notaris onderhands worden geboden op het registergoed. 8/13

28 Algemene begrippenlijst voor taxaties LMBS retail B.V Ieder van de partijen kan tot een week voor de veiling aan de Voorzieningenrechter verzoeken dat de koop onderhands ex art. 3:268 lid 2 BW zal geschieden. De Voorzieningenrechter zal de hoogte van de koopsom en de bepalingen van de koopakte toetsen. Doorgaans zal de Voorzieningenrechter zich terzake de koopsom laten adviseren door een onafhankelijk taxateur. Indien het object in verhuurde staat is aanvaardt de koper de zaak onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen. Indien het object in lege staat is wordt het object in de huidige lege staat aanvaardt. Onroerend goed De grond of een zaak die duurzaam verenigd is met de grond. Het begrip vastgoed wordt ook wel onderscheiden van onroerend goed, doordat bij vastgoed de grond niet wordt meegenomen, maar alleen de gebouwen (of opstal) en overige bouwwerken die op de grond staan. De begrippen worden echter ook wel als synoniemen van elkaar gebruikt. PTA Het Platform Taxateurs en Accountants. Het Platform Taxateurs en Accountants is in 2012 op initiatief van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants met medewerking van VastgoedCert opgericht. Doelstelling van het platform is het bundelen van kennis en inzicht van beide beroepsgroepen om te werken aan meer transparantie bij de waardering van vastgoed. Red book Het Red Book bevat verplichte regels en voorlichting voor alle RICS-leden wereldwijd die taxaties van onroerend goed en andere vastgoedtaxaties uitvoeren. De standaarden in het Red Book zijn in overeenstemming met de International Valuation Standards, uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC). Residuele waarde methode Bij de residuelewaardemethode wordt uitgegaan van de meest optimale (toekomstige) invulling van een object, waarbij wordt verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat de optimale invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle geschatte kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de bedoelde invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is de marktwaarde van het object op basis van de residuelewaardemethode. RICS Het "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) is een leidinggevende, onafhankelijke en representatieve beroepsorganisatie voor kwalificaties en normen in de vastgoed-, eigendoms- en bouwsector. RICS regelt het beroep van vastgoedprofessionals en experten in het Verenigd Koninkrijk en in andere soevereine staten. Hiertoe verzorgt RICS opleidingen en stelt ze normen op, beschermt ze de klanten met strenge gedragsregels en adviseert ze overheden en de zakenwereld. Experten die kwalificeerden voor het lidmaatschap mogen MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) achter hun naam zetten. ROZ Huurcontract Model huurcontract met bijbehorende algemene bepalingen, opgesteld door de Raad Onroerende Zaken. Ruimtelijke ordening De plannen en maatregelen van de overheid om een bepaald gebruik en inrichting van de ruimte te realiseren. 9/13