Informatieboek Grondvermogen. Alles wat u moet weten om geld uit uw eigen grond te halen!

Transcriptie

1 Informatieboek Grondvermogen Alles wat u moet weten om geld uit uw eigen grond te halen! 1

2 2

3 Informatieboek Grondvermogen Alles wat u moet weten om geld uit de grond onder uw woning te halen! Finquiddity Grondvermogen B.V. (hierna te noemen Finquiddity ) wil u via dit Informatieboek informeren over haar unieke product: Grondvermogen. Hieronder zetten we graag voor u uiteen wat Grondvermogen inhoudt, welke stappen door u doorlopen moeten worden om gebruik te maken van Grondvermogen en welke voorwaarden aan Grondvermogen zijn verbonden. De inhoud van dit Informatieboek is als volgt: 1. Grondvermogen 3 2. Fiscale aspecten Risico s Klachtenprocedure Concept koopovereenkomst Concept akte van levering (incl. erfpacht- en opstalbepalingen) Stappenplan Vragenlijst Brief voor hypothecaire geldverstrekker Ruimte voor aantekeningen 62 Wilt u dit Informatieboek en/of andere documenten in een groter lettertype ontvangen? Ga naar 3

4 4

5 1. Grondvermogen De grond onder uw woning is geld waard Wanneer een woning zich op eigen grond bevindt, is de waarde van de woning opgebouwd uit twee delen. Het eerste deel is de woning zelf (de opstallen). Het tweede deel is de grond waarop de woning is gebouwd. Met volledig gebruik maakt van de mogelijkheden voor fiscale aftrek, bijvoorbeeld omdat u de hypothecaire geldlening voor uw woning inmiddels (voor een groot deel) heeft afgelost of omdat uw woning sinds het afsluiten van de hypothecaire geldlening in waarde is gestegen. Grondvermogen maakt u gebruik van deze tweedeling. De grond verkoopt u namelijk aan Finquiddity tegen de huidige marktwaarde zoals bepaald door een erkend taxateur. Tegelijkertijd behoudt u de grond in eeuwigdurende erfpacht, zodat u de grond kunt blijven benutten alsof u eigenaar bent gebleven. Voor dit gebruiksrecht betaalt u een maandelijkse canon. U blijft eigenaar van Maandelijkse canon De aanvangscanon wordt vastgesteld als percentage van de marktwaarde van de grond. Het canonpercentage wordt in de week vóór de levering van de grond definitief vastgesteld op basis van dan geldende markt omstandigheden. uw woning (de opstallen), omdat het recht van erfpacht ook een recht van opstal omvat. De canon wordt jaarlijks op 1 januari verhoogd op basis van de inflatie over het afgelopen jaar met een minimum Met Grondvermogen van Finquiddity verzilvert u de waarde van de grond onder uw woning, terwijl u eigenaar blijft van uw woning. van 0%. Voor het bepalen van de inflatie worden de consumentenprijsindexcijfers gehanteerd voor de maand september, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek, op basis van het meest recente basisjaar. Voor wie is Grondvermogen bedoeld? Met Grondvermogen verkoopt u de grond onder uw woning tegen de huidige marktwaarde. U kunt de opbrengst van deze verkoop naar eigen inzicht aanwenden, terwijl u in uw eigen woning kunt blijven wonen. Dit maakt Grondvermogen bijvoorbeeld interessant, wanneer u: Bij Grondvermogen wordt de canon niet periodiek aangepast aan waardeveranderingen van de grond. Wanneer de grond na verloop van tijd in waarde is gestegen, wordt u dus niet geconfronteerd met een verhoging van de canon. geen of wellicht een te beperkte pensioenvoorziening heeft opgebouwd; een schenking aan uw kinderen wilt doen; een wereldreis wilt maken; een verbouwing wilt uitvoeren; een grote aanschaf wilt doen; of om wat voor reden dan ook geld wilt vrij maken. De canon wordt bij Grondvermogen elke 30 jaar aangepast aan de reële rente. Het nieuwe canonbedrag per maand wordt berekend door de laatst geldende maandcanon te vermenigvuldigen met de terugkoopfactor vermeld in de akte van levering en de dan geldende reële rente verhoogd met een opslag van 1,2% (zie tabel 1 en 2 voor een beschrijving en een rekenvoorbeeld). Deze opslag is lager De canon die u maandelijks betaalt voor het recht van erfpacht zal op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving in de meeste gevallen (zie paragraaf 2) fiscaal aftrekbaar zijn. Dit betekent dat Grondvermogen ook interessant kan zijn wanneer u op dit moment niet of niet dan de opslag bij aanvang van het recht van erfpacht. Daarmee deelt u in de kostenvoordelen die worden behaald wanneer u geen gebruik maakt van uw recht om de grond terug te kopen. Het voordeel van dit aanpassingsmechanisme voor u is dat de hoogte van de canon over de 5

6 1. Grondvermogen eeuwigdurende looptijd bezien een gemiddelde is van een te sturen aan geldende reële rentes en daarmee minder afhangt van de marktomstandigheden bij aanvang van het recht van Terugkoopregeling erfpacht. Vanzelfsprekend zult u vooraf tijdig schriftelijk in Grondvermogen biedt u de mogelijkheid om gedurende kennis worden gesteld van elke wijziging van de canon. bepaalde periodes uw grond terug te kopen tegen een vooraf Informatie over de actuele tarieven van de aanvangscanon bepaalde formule die is vastgelegd in de akte van levering (zie kunnen worden verkregen via uw tussenpersoon of door tabel 1 en 2 voor een beschrijving en rekenvoorbeeld). Tabel 1: aanpassing maandcanon en terugkoop Aanpassing canon Terugkoop 0-10 jaar Jaarlijks op basis van inflatie Geen recht op terugkoop jaar Jaarlijks op basis van inflatie Laatst geldende maandcanon * 12 * (terugkoopfactor + 6) 30 jaar Indien de grond niet wordt teruggekocht, wordt het Laatst geldende maandcanon * 12 * canontarief en de terugkoopfactor opnieuw berekend: terugkoopfactor nieuwe maandcanon: laatst geldende maandcanon * terugkoopfactor * (reële rente + 1,2%) nieuwe terugkoopfactor: 1 / (reële rente + 1,2%) jaar Jaarlijks op basis van inflatie Geen terugkoop jaar Jaarlijks op basis van inflatie Laatst geldende maandcanon * 12 * 60 jaar Indien de grond niet wordt teruggekocht, wordt (nieuwe terugkoopfactor + 6) Laatst geldende maandcanon * 12 * het canontarief en de terugkoopfactor opnieuw terugkoopfactor berekend op basis van dezelfde formule als hierboven beschreven bij jaar 30 Na 60 jaar De canon wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie Gedurende elke periode van 30 jaar geldt dat en elke 30 jaar aangepast op basis van dezelfde terugkoop niet mogelijk is gedurende de eerste 10 formule als hierboven beschreven bij jaar 30 jaar en daarna wel op basis van dezelfde formules als hierboven beschreven bij jaar resp. 60 jaar Rekenvoorbeeld Stel uw woning (inclusief grond) is ,- waard. Omdat de waarde van grond in de meeste gevallen ongeveer 40% van de waarde van de woning vertegenwoordigt, gaan we er in dit rekenvoorbeeld vanuit dat de waarde van de grond 100,000,bedraagt. Bij een canonpercentage van 4,2% is de aanvangscanon in dat geval 350,- per maand (berekend als ,- * 4,2% / 12) en de terugkoopfactor 23,81 (berekend als 1 / 4,2%). Wanneer we veronderstellen dat de inflatie ieder jaar 2% zal bedragen en dat de reële rente op de 30ste verjaardag 2,0% zal bedragen, is de ontwikkeling van de canon en de terugkoopsom als weergegeven in grafieken 1 en 2. 6

7 1. Grondvermogen Tabel 2: voorbeeld aanpassing maandcanon en terugkoop Jaar Maandcanon Terugkoopfactor Terugkoop Grond Geen recht op terugkoop , , , , , , Grafiek 1: ontwikkeling maandcanon: 350 stijgend met 2% per jaar Grafiek 2: ontwikkeling terugkoopsom Let wel: de voorgaande grafieken zijn gebaseerd op veronderstellingen. De werkelijke ontwikkeling van de maandcanon en terugkoopsom kan hiervan afwijken. Stel: u wilt na 10 jaar de grond terugkopen. Op basis van bovenstaande veronderstellingen is de canon opgelopen naar 423. Met de terugkoopfactor van 23,81 kan aan de hand van de terugkoopformule in Tabel 1 de terugkoopsom van de grond berekend worden als 423 * 12 * (23,81 + 6) =

8 1. Grondvermogen Kosten Finquiddity neemt de kosten van taxatie en eventuele milieu keuring voor haar rekening. Daarnaast betaalt de waarde van het andere deel (de opstallen) realiseren. U heeft voor de verkoop van het recht van erfpacht geen toe stemming van de erfverpachter/eigenaar van de grond nodig. Finquiddity de notariskosten en de overdrachtsbelasting voor zover deze samenhangen met de levering van de grond. Behalve de maandelijkse canon betaalt u zelf alleen de mogelijke kosten verbonden aan de aflossing van uw hypothecaire geldlening en het aanpassen dan wel opnieuw vestigen van het hypotheekrecht (inclusief de daarmee samenhangende notariskosten). Hypothecaire zekerheid Het recht van erfpacht kan worden belast met een recht van hypotheek. U of een eventuele koper van het recht van erfpacht kan een hypothecair zekerheidsrecht op het recht van erfpacht laten vestigen bij het aantrekken van een geldlening. Verzekeringen Natuurlijk wilt u uw woning niet kwijt. Op grond van de erfpacht- en opstalbepalingen bent u verplicht om een adequate opstalverzekering te sluiten. Met een opstal verzekering verzekert u zich tegen bijvoorbeeld storm-, bliksem-, brand- en waterschade. Het is goed mogelijk dat u op dit moment al een adequate opstalverzekering heeft afgesloten. Wat gebeurt er als de canon niet betaald wordt? Wanneer u de canon gedurende enige tijd niet betaalt, kan dat ernstige consequenties voor u hebben. De uiterste consequentie van het niet betalen van de canon is dat de grond inclusief uw woning (openbaar) wordt verkocht. U ontvangt de waarde van de erfpacht na aftrek van achterstallige canon, kosten en uw eventuele schuld aan een hypothecaire geldverstrekker. Dit kan betekenen dat u niets Milieurisico Als erfpachter van de grond en eigenaar van de woning blijft u volledig aansprakelijk voor milieuverontreiniging. Dit geldt voor zowel historische als toekomstige milieuverontreiniging. Met Grondvermogen verandert op dit punt niets ten opzichte van de huidige situatie. ontvangt en zelfs een restschuld overhoudt. Op dit punt verschilt erfpacht niet of nauwelijks van een hypothecaire geldlening. Wij raden u dan ook aan, afhankelijk van uw financiële situatie, een gedeelte van de opbrengst van de verkoop van de grond aan te houden als buffer om canonverplichtingen te voldoen. Belastingen en heffingen Als erfpachter van de grond en eigenaar van de woning blijft u dezelfde belastingen en heffingen betalen als die u betaalde als eigenaar van de grond. Met Grondvermogen verandert ook op dit punt niets ten opzichte van de huidige situatie. Waardeveranderingen van de grond Omdat het recht van erfpacht eeuwigdurend is en de canon niet tussentijds wordt aangepast aan waardeveranderingen van de grond, blijven waardeveranderingen van de grond (zowel positieve als negatieve) voor uw rekening. Op dit punt verandert dus eigenlijk niets. Verkoop Op het moment dat u de grond onder uw woning verkoopt, realiseert u een deel van de waarde van de woning. In de toekomst kunt u uitsluitend nog het recht van erfpacht (inclu sief het recht van opstal) verkopen en daarmee Waardeveranderingen van de woning Als eigenaar van de opstallen (en daarmee uw woning) blijven waardeveranderingen van uw woning (zowel positieve als negatieve) voor uw rekening. Ook op dit punt verandert dus eigenlijk niets. 8

9 1. Grondvermogen Inflatie versus waardeveranderingen van de woning (inclusief grond) Wanneer de waardestijging van de woning (inclusief grond) achterblijft bij de stijging van de canon als gevolg van de inflatiecorrectie, daalt de waarde van de woning na aftrek van de gekapitaliseerde canonverplichtingen. Op dit punt verandert dus wel iets voor u. Omdat lonen en pensioenen vaak (indirect) gekoppeld zijn aan de inflatie, hoeft een dergelijke ontwikkeling echter niet tot een verzwaring van uw woonlastquote te leiden. erfpachtverplichtingen staat een eenmalige ontvangst van de verkoopsom voor de grond. Wanneer u de verkoopsom (geheel) aanwendt voor consumptieve besteding, verzwaart u het risicoprofiel van uw vermogen (tegenover de maandelijkse uitgaven aan canon staan namelijk geen inkomsten). Wanneer u de verkoopsom aanwendt voor een investering in een financieel product met een beperkt risico dat recht geeft op een periodieke uitkering die nagenoeg gelijk is aan uw erfpacht verplichtingen, zal uw risicoprofiel niet of nauwelijks wijzigen. Uw tussenpersoon kan u adviseren over de aanschaf van dergelijke financiële producten. Finquiddity heeft met uw tussenpersoon afgesproken dat hij u bij verkoop van dergelijke financiële producten adviseert over het risicoprofiel van de combinatie van Grondvermogen en de aangeboden financiële producten en dat hij of zij u bij een Risico s In paragraaf 3 zijn de belangrijkste risico s die verbonden zijn aan Grondvermogen uitgewerkt. Neemt u deze goed aanmerkelijke verzwaring van uw risicoprofiel vraagt of u daarmee akkoord bent. Vraagt u uw tussenpersoon dus expliciet naar de gevolgen voor uw risicoprofiel. door en laat u zich hierover, indien gewenst, adviseren. Erfpacht- en opstalbepalingen Effectieve lastendruk Op basis van het effectieve canontarief zoals opgenomen in de offerte en de verwachte inflatie kunt u op basis van de onderstaande tabel een inschatting maken van de effectieve lastendruk exclusief belastingen. In dit Informatieboek is een aantal belangrijke bepalingen uit de erfpacht- en opstalbepalingen met betrekking tot Grondvermogen beschreven. Deze beschrijving is niet volledig. De erfpacht- en opstalbepalingen, zoals vervat in de akte van levering van de grond, zijn doorslaggevend. Tabel 3: kruistabel effectieve lastendruk (excl. belastingen) 5,0% 5,0% 5,5% 6,1 % 6,6 % 7,1 % 7,6% 8,2% 8,7% 9,2% 9,7% 10,3% 4,5% 4,5% 5,0% 5,5% 6,1% 6,6% 7,1% 7,6% 8,2% 8,7% 9,2% 9,7% 4,0% 4,0% 4,5% 5,0% 5,6% 6,1% 6,6 % 7,1% 7,6% 8,2% 8,7% 9,2% effectief aanvangscanontarief 3,5% 3,5% 4,0% 4,5% 5,1% 5,6% 6,1% 6,6% 7,1% 7,6% 8,2% 8,7% 3,0% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,1% 5,6% 6,1% 6,6% 7,1% 7,6% 8,2% 2,5% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,1% 5,6% 6,1% 6,6% 7,1% 7,6% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Jaarlijkse inflatie gedurende de looptijd van het recht van erfpacht Wijziging risicoprofiel Grondvermogen kan leiden tot een verzwaring van het Neemt u de erfpacht- en opstalbepalingen goed door en laat u zich hierover, indien gewenst, adviseren. risicoprofiel van uw vermogen. Tegenover de maandelijkse Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Finquiddity is voornemens de levering van het juridische eigendom van de grond te laten plaatsvinden aan een Stichting bewaarentiteit Grondvermogen. Voor u is het 9

10 1. Grondvermogen voordeel dat u slechts te maken zal hebben met één contractspartij en niet geconfronteerd zal worden met (wijzigingen in) belangen die mogelijke investeerders, zoals bijvoorbeeld pensioenfondsen, wellicht in de grond nemen. Wet op het financieel toezicht 2006 (Wft) niet van toepassing De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht op de financiële markten. Dat houdt in dat de AFM toezicht houdt op het gedrag van de gehele financiële marktsector: sparen, beleggen, verzekeren en lenen. Meer concreet richt de AFM zich op de vraag of deelnemers aan de financiële markten met betrekking tot bijvoorbeeld financiële producten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. De regels waaraan de AFM toetst, zijn onder andere neergelegd in het Deel Gedragstoezicht financiële ondernemingen van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Nederlandsche Bank (DNB) is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht. Het prudentieel toezicht richt zich op de vraag of de deelnemers aan de financiële markten erop kunnen vertrouwen dat hun contractpartner de aangegane financiële verplichtingen kan nakomen. De regels waaraan DNB toetst zijn onder andere neergelegd in het Deel Prudentieel toezicht financiële ondernemingen van de Wft. Grondvermogen is geen financieel product zoals gedefinieerd in de Wft en daarmee vallen de aanbieding van Grondvermogen en transacties van tussenpersonen met betrekking tot Grondvermogen niet onder de Wft. Dit betekent dat geen toezicht wordt uitgeoefend op grond van het Deel Prudentieel toezicht financiële ondernemingen en het Deel Gedragstoezicht financiële ondernemingen van de Wft. 10

11 2. Fiscale aspecten In deze paragraaf wordt verondersteld dat u grond verkoopt onder een woning die (volledig) kwalificeert als eigen woning in de zin van artikel Wet inkomstenbelasting Daarvan is bijvoorbeeld geen dat thans geen aftrek van rente en/of canon plaatsvindt, behoeft per saldo geen eigenwoningforfait te worden aangegeven. Door de nieuwe aftrek van de canon kan dat voordeel geheel of gedeeltelijk verloren gaan. sprake indien uw woning behoort tot het vermogen van een onderneming of niet als hoofdverblijf is aan te merken, zoals een vakantiewoning. Bijleenregeling Indien de overwaarde van een woning wordt beleend, is de rente van deze lening niet aftrekbaar op grond van een De koopsom die u ontvangt voor de verkoop van de grond aan Finquiddity wordt niet belast in Box 1. Deze koopsom is wel een bezit dat voor de inkomstenbelasting onder de bezittingen van Box 3 valt (inkomsten uit sparen en beleggen). Uiteraard is dit afhankelijk van de aanwending van de koopsom. De erfpachtcanon die u moet betalen kwalificeert op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving in Box 1 als aftrekbare kosten van de eigen woning (zie ook paragraaf 3 over Risico s ). Dit in tegenstelling tot de situatie waarbij u de overwaarde van uw woning zou belenen. De rente van deze lening is dan niet aftrekbaar. De wetgever heeft hiervoor een specifieke regeling ontworpen die niet van toepassing is op een erfpachtcanon. Een belangrijke voorwaarde is wel dat u de woning zelf blijft bewonen (hoofdverblijf). specifieke wettelijke regeling (de zgn. bijleenregeling), tenzij de gelden die vrijkomen aantoonbaar worden geïnvesteerd in de woning (onderhoud, verbouwing, etc.). Indien u een bestaande hypotheek (eigenwoningschuld) heeft en deze niet (deels) aflost met de opbrengst van de verkoop van uw grond, leidt dit er op basis van het besluit van de Minister van Financiën van 13 november 2006, nr. CPP2006/412M toe dat (het deel van) de bestaande hypotheek(schuld) dat had kunnen worden afgelost met de opbrengst van de verkoop van de grond, vanaf het moment van de verkoop van de grond naar Box 3 verschuift en de rente op dat deel van de bestaande hypotheek niet langer aftrekbaar is in Box 1. In de literatuur bestaat er echter onduidelijkheid over de toepassing van de bijleenregeling in situaties waarin een gedeelte van de eigen woning (zoals de grond bij Grondvermogen) wordt verkocht. Wij Inkomstenbelasting De verkoop van de grond aan Finquiddity kan specifieke fiscale gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting. Zo adviseren u om met uw belastingadviseur te overleggen of in uw concrete geval (gedeeltelijke) aflossing van de bestaande hypotheek dient plaats te vinden. valt de ontvangen koopsom in Box 3 en kan daardoor leiden tot extra inkomen uit sparen en beleggen. Dit extra inkomen kan eventueel gevolgen hebben voor drempels die bijvoorbeeld gelden voor buitengewone uitgaven en giften. Ook zou dat extra inkomen in Box 3 er toe kunnen leiden dat de ouderentoeslag voor het heffingsvrije vermogen niet langer van toepassing is. Daarnaast kan de aftrek van de canon de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld verloren doen gaan. Het uitgangspunt van de inkomstenbelasting is dat het bezit van de eigen woning per saldo niet tot een bijtelling leidt. In situaties Indien u binnen 5 jaar na de verkoop van de grond een nieuwe woning koopt, wijzen wij u erop dat de opbrengst van de verkoop van de grond, zover niet aangewend voor aflossing van de hypotheek(schuld) bij de aankoop van de andere woning aangemerkt wordt als opbrengst van de woning. Wanneer de overwaarde gerealiseerd met de verkoop van de woning (rekening houdende met de opbrengst van de verkoop van de grond) niet benut wordt voor de financiering van de nieuwe woning, zal (een deel van) de financieringsrente voor de nieuwe woning niet aftrekbaar zijn. 11

12 2. Fiscale aspecten 3. Risico s WOZ en heffingen De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald Hieronder zullen de belangrijkste risico s die verbonden zijn aan Grondvermogen worden beschreven. In specifieke situaties kunnen additionele (fiscale) risico s van toepassing zijn. zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Ook voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van erfpacht geen gevolgen. De waardestijging van uw woning blijft achter bij de inflatiecorrectie op de canon Zoals aangegeven in paragraaf 1, blijven waarde veranderingen van de woning en de grond voor uw rekening. Wanneer de Terugkoop Op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving leidt een eventuele terugkoop van de grond niet tot een aftrekbare last in de inkomstenbelasting, omdat terugkoop wordt geacht in Box 3 plaats te vinden. Indien de terugkoop na vijf jaar plaatsvindt en een lening wordt afgesloten, is de rente op de lening aftrekbaar. Indien de terugkoop tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting leidt, komt deze voor uw rekening. waardestijging van de woning (inclusief grond) achterblijft bij de stijging van de canon als gevolg van de inflatiecorrectie, daalt de waarde van de woning na aftrek van canonverplichtingen. In grafiek 3 treft u een grafiek aan hoe een canon van 350,- bij aanvang zich historisch ontwikkeld zou hebben over de periode alsook de waardeontwikkeling van een gemiddelde woning in dezelfde periode. Zoals uit de grafiek blijkt, is de waardestijging van woningen in de betreffende periode hoger geweest dan de gesimuleerde stijging van de canon. Let wel: de grafiek bevat historische informatie. De toekomstige Fiscaal adviseur Het verdient aanbeveling om, alvorens u een definitieve ontwikkeling van de waarde van uw woning en de canon kan hiervan afwijken. beslissing neemt met betrekking tot uw grond, uw fiscale adviseur te raadplegen, omdat met het bovenstaande slechts wordt beoogd een globale beschrijving te geven van de fiscale aspecten van Grondvermogen. Er is dan ook geen rekening gehouden met specifieke situaties, die zich in de praktijk kunnen voordoen. Uw woning wordt openbaar verkocht omdat u de canon niet betaalt Het recht van erfpacht kan worden opgezegd indien u verzuimt de maandelijkse canon te betalen of indien u anderszins in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van uw verplichtingen. Dit kan leiden tot een boete en in Grafiek 3: historische canonontwikkeling Reeks 1. De canonontwikkeling op basis van de laatste 20 jaar inflatie met een minimum van 0% (bron CBS) Reeks 2. Ontwikkeling huizenprijzen (bron NVM) 12

13 4. Klachtenprocedure het uiterste geval kan uw woning worden verkocht om achterstallige canon en kosten te verhalen. Zoals aangeven in paragraaf 1, kunt u in dat geval met een restschuld blijven zitten. Wij raden u dan ook aan om, afhankelijk van uw financiële situatie, een deel van de opbrengst van de verkoop van de grond aan te houden als buffer om canonverplichtingen te voldoen. HEEFT U EEN KLACHT? LAAT HET ONS WETEN! Finquiddity streeft naar 100% klanttevredenheid. Mocht u onverhoopt toch niet tevreden zijn over de dienstverlening van Finquiddity of over uw tussenpersoon, dan verzoeken wij u contact met ons op te nemen. Wellicht kunnen wij uw probleem oplossen. Bovendien stelt u ons zo in staat om onze dienst verlening verder te optimaliseren. Wij ontvangen uw eventuele klacht bij voorkeur per (Fiscale) wet- of regelgeving met betrekking tot erfpacht wordt gewijzigd Indien de overwaarde van een woning wordt beleend, is de rente klachten@grondvermogen.nl of telefonisch op nummer Wij streven ernaar uw klacht binnen 20 werkdagen volledig af te handelen. van deze lening niet aftrekbaar op grond van de bijleenregeling. Deze regeling is niet van toepassing op een erfpachtcanon. Het is echter niet uit te sluiten dat de wetgever nieuwe wet- of regelgeving zal introduceren (wellicht met terugwerkende kracht) om de aftrekbaarheid (van een deel) van de erfpachtcanon te beperken of uit te sluiten. Ook is het mogelijk dat de Belastingdienst in een proefprocedure zal trachten om via een extensieve interpretatie van de huidige wettekst tot een gelijksoortig resultaat te komen. Een aanwijzing hiervoor is het Hierbij wordt de volgende procedure gehanteerd*: Dag 5: Wij laten u weten wie binnen Finquiddity uw klacht behandelt. Dag 10: U verneemt van ons de stand van zaken omtrent uw klacht. Dag 20: Wij hebben de klacht afgehandeld. Zo niet, dan ontvangt u van ons bericht over het verdere verloop. standpunt dat de Minister van Financiën in het besluit van 13 november 2006, nr. CPP2006/412M heeft ingenomen inzake *) Genoemde werkdagen zijn streeftermijnen. constructies met een zogenaamde hoog laag canon en waarbij de terugkoopprijs gelijk is aan de per saldo ontvangen verkoopprijs. Deze laatste 2 aspecten doen zich bij Grondvermogen niet voor. Finquiddity heeft een en ander door vooraanstaande fiscalisten laten toetsen. Die fiscalisten kwamen tot het oordeel dat de kans dat de Belastingdienst zonder wetswijziging erin slaagt de aftrek van de erfpachtcanon te beperken of uit te sluiten, klein is. Uit te sluiten valt dat echter niet. Mocht aftrek geblokkeerd worden, dan ontstaat fiscaal een vergelijkbare situatie als die waarbij de overwaarde wordt beleend of een woning wordt gehuurd. De kosten (rente/canon/huur) zijn dan niet aftrekbaar van het inkomen in Box 1. Als die situatie mocht ontstaan, vervalt mogelijk (een deel van) het eventueel beoogde (extra) fiscale voordeel van Grondvermogen. 13

14 5. Concept koopovereenkomst 1 KOOPOVEREENKOMST (Grondvermogen Woningen) De ondergetekenden: 1. (samen) hierna te noemen: de "Particulier", 2. FINQUIDDITY GRONDVERMOGEN B.V., gevestigd te Hilversum, kantoorhoudende te 1213 SK Hilversum, Eikenlaan 46, ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Gooi- en Eemland onder nummer , hierna te noemen: Finquiddity ; De Particulier en Finquiddity worden hieronder samen ook wel genoemd: Partijen. in aanmerking nemende dat: de Particulier eigenaar is van de hierna te omschrijven onroerende zaak (het Registergoed ); de Particulier en Finquiddity een overeenkomst wensen te sluiten op grond waarvan Finquiddity de (blote) eigendom van de Grond zal kopen en de Particulier, door het zich voorbehouden van een recht van erfpacht en een recht van opstal, het gebruiksrecht van de Grond en de eigendom van de Opstal behoudt; 14

15 5. Concept koopovereenkomst 2 Verklaren het navolgende overeen te komen: DEFINITIES In de Overeenkomst wordt verstaan onder: a. "Akte": de notariële akte van levering door de Particulier aan Finquiddity van de (blote) eigendom van het Registergoed onder voorbehoud door de Particulier te zijnen behoeve van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht; het ontwerp van de Akte is aan de Overeenkomst gehecht als bijlage 1; b. Grond : de van het Registergoed deeluitmakende grond; c. Erfpachtrecht : het in de Akte door de Particulier te zijnen behoeve voorbehouden recht van erfpacht met betrekking tot de Grond; d. Koopprijs : de koopprijs van het Verkochte die door Finquiddity aan de Particulier moet worden betaald; e. "Kwaliteitsrekening": de in artikel 25 van de Wet op het notarisambt bedoelde bijzondere rekening ten name van de Notaris dan wel de maatschap of vennootschap waarin deze met een of meer notarissen samenwerkt, welke rekening wordt aangehouden bij ** onder nummer **; f. Maandelijkse canon : de geldsom die de Particulier maandelijks moet betalen op grond van het Erfpachtrecht; g. "Notaris": Mr **, dan wel diens plaatsvervanger of associé. h. Opstal : de op de Grond gebouwde opstallen bestaande uit het woonhuis [met schuur] met een woonoppervlak van ** en inhoud van **. i. Opstalrecht : het in de Akte door de Particulier te zijnen behoeve voorbehouden afhankelijk recht van opstal met betrekking tot de Opstal en de opstallen als bedoeld in artikel 12; j. Overeenkomst : deze koopovereenkomst inclusief de algemene bepalingen die aan deze koopovereenkomst zijn gehecht als bijlage A en die geacht worden een onlosmakelijk deel van deze koopovereenkomst uit te maken en geacht worden hierin woordelijk te zijn opgenomen; k. Registergoed : de Grond en de Opstal en verder toebehoren], plaatselijk bekend **, kadastraal bekend gemeente **, sectie **, nummer ** 15

16 5. Concept koopovereenkomst 3 l. Verkochte : de eigendom van het Registergoed, belast met het voorbehouden Erfpachtrecht en Opstalrecht (de blote eigendom van de Grond); Koop en Verkoop Artikel 1 1. De Particulier verkoopt aan Finquiddity, die van de Particulier koopt, het Verkochte. Koopprijs Artikel 2 De Koopprijs, bedraagt ** euro (EUR***). Kosten Artikel 3 1. De kosten van overdracht, daaronder begrepen het kadastraal recht, de recherchekosten en de eventuele overdrachtsbelasting, zijn voor rekening van Finquiddity. 2. De Particulier garandeert voor wat betreft het Verkochte niet te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat terzake de levering(en) geen omzetbelasting verschuldigd is. Betaling Artikel 4 1. De betaling van de Koopprijs en de in artikel 3.1 bedoelde belastingen en kosten, zal geschieden via het kantoor van de Notaris en wel op de dag dat de Akte wordt verleden. 2. Finquiddity is verplicht al het door hem verschuldigde te voldoen vóór het ondertekenen van de Akte door creditering van de Kwaliteitsrekening, uiterlijk per de dag en vóór het tijdstip van het ondertekenen van de Akte, per valuta van die dag. 3. De Particulier machtigt de Notaris aan de schuldeisers die ten tijde van de inschrijving van de Akte op het Registergoed hypotheek blijken te hebben, uit de Koopprijs datgene te voldoen, dat nodig is om hun hypotheekrecht, voor zover dat 16

17 5. Concept koopovereenkomst 4 rust op het Verkochte, te doen vervallen. De Particulier machtigt de Notaris terzake hiervan de vereiste inlichting in te winnen. Indien de Koopprijs niet toereikend is voor de betalingen als in dit lid bedoeld, zal de Particulier er voor zorg dragen dat het verschil vóór het ondertekenen van de Akte wordt betaald door creditering van de Kwaliteitsrekening van de Notaris, uiterlijk per de dag en vóór het tijdstip van het ondertekenen van de Akte, per valuta van die dag. 4. Uitbetaling van de (restant) Koopprijs zal eerst plaatsvinden zodra de Notaris uit onderzoek bij openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de Akte niet bekend waren. De Particulier is er mee bekend, dat in verband met dit onderzoek tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen enkele werkdagen verstrijken. Garanties van de Particulier Artikel 5 De Particulier garandeert: a. Ten tijde van het ondertekenen van de Akte bevoegd tot verkoop en levering van het Verkochte te zijn. b. In de kadastrale registratie is geen beschikking en geen bevel als bedoeld in artikel 55 van de Wet bodembescherming vermeld. Aan de Particulier is niet bekend dat dergelijke beschikkingen of bevelen bestaan of in voorbereiding zijn. c. Ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht. d. Er zijn geen [andere] erfdienstbaarheden [dan opgenomen in bijlage 2]. e. Er zijn geen [andere] kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek [dan opgenomen in bijlage 2]. f. Er behoeven aan de Finquiddity geen [andere] kettingbedingen te worden opgelegd [dan opgenomen in bijlage 2]. g. Er zijn geen [andere] beperkte rechten (gedoogplichten) als bedoeld in de Belemmeringenwet Privaatrecht [dan opgenomen in bijlage 2]. h. Aan de Particulier zijn geen [andere] bijzondere lasten of beperkingen van publiekrechtelijke aard bekend [dan opgenomen in bijlage 2]. 17

18 5. Concept koopovereenkomst 5 i. Met betrekking tot het Registergoed is geen rechtsgeding of arbitrage aanhangig. j. De in artikel 94c / 204c Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde procedure was ten aanzien van zijn verkrijging niet van toepassing. k. De Particulier garandeert dat bij het passeren van de Akte zijn maandelijkse woonlasten niet meer bedragen dan 25% van zijn besteedbaar maandelijkse inkomen. Mededelingsplicht Artikel 6 De Particulier staat er voor in, dat hij aan Finquiddity al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Finquiddity behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan Finquiddity bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Finquiddity verlangd mag worden, door de Particulier niet behoeven te worden verstrekt. Verklaringen van de Particulier inzake verontreiniging Artikel 7 De Particulier verklaart vervolgens: a. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van: - eigen deskundigheid; - publicaties in (locale) bladen; - een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek; - het gebezigde gebruik van het Registergoed; waaruit blijkt dat de Grond in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen. b. Het is hem voorts niet bekend dat zich in de Grond (ondergrondse) opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden. OF 18

19 5. Concept koopovereenkomst 6 Er is/zijn hem (ondergrondse) opslagtanks bekend. Het is de Particulier niet bekend dat deze tanks in ondeugdelijke staat verkeren. Het opslaan van deze vloeistoffen is beëindigd en van deze beëindiging is kennis gegeven aan de daartoe bevoegde instantie. De tanks zijn geleegd en afgevuld met zand of een andere volgens thans geldende voorschriften voorgeschreven stof, blijkens het door een erkend saneringsbedrijf afgegeven saneringscertificaat, dat bij de ondertekening van de Akte aan Finquiddity dient te worden overhandigd. c. Het is hem niet bekend dat zich in het Registergoed asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden. Overige verklaringen van Particulier Artikel 8 De Particulier verklaart tot slot: a. Het is hem niet bekend dat het huidige gebruik van het Registergoed op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen. b. De Opstal voldoet aan de redelijke eisen van onderhoud en gebruik als woning. Het is hem niet bekend dat er gebreken aan of in de Opstal bestaan of zouden kunnen bestaan die de normale, voortdurende bewoning van de Opstal belemmeren, ten tijde van de Overeenkomst dan wel in de toekomst. c. Het is hem niet bekend dat heden een verplichting bestaat het Registergoed aan de gemeente te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. d. Het is hem niet bekend dat de gemeente een stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing heeft vastgesteld, waarin het Registergoed is begrepen. e. Het is hem niet bekend dat het Registergoed is opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving tot beschermd stads- of dorpsgezicht. Het Registergoed is niet betrokken in een landinrichtingsplan. f. Het is hem niet bekend dat er heden beleidsvoornemens zijn terzake het plan/de verordening als in het vorige punt bedoeld dan wel tot onteigening. 19

20 5. Concept koopovereenkomst 7 g. Het is hem niet bekend dat met betrekking tot het Registergoed een splitsingsvergunning, als bedoeld in artikel 33 van de Huisvestingswet is aangevraagd; h. Hij heeft zich een zelfstandig oordeel gevormd over de fiscale consequenties die eventueel voor hem zouden kunnen voortvloeien uit het sluiten van de Overeenkomst en het tekenen van de Akte (al dan niet op basis van advies van door Particulieringeschakelde derden) en dat hij zich realiseert dat de fiscale consequenties voor hem kunnen afwijken van de door of namens Finquiddity verstrekte, algemene informatie omtrent voornoemde fiscale consequenties. i. Hij zich realiseert dat de toekomstige waardeontwikkeling van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht kan afwijken van de toekomstige waardeontwikkeling van de volle en blote eigendom van het Registergoed, bijvoorbeeld door inflatieontwikkelingen, renteontwikkelingen of door toekomstige wijziging in (fiscale) wet- en regelgeving, en dat een beroep op ontbinding van de Overeenkomst of de Akte op grond van dergelijke waardeontwikkelingen hem niet zal toekomen; j. Hij het "Informatieboek Grondvermogen" heeft ontvangen, gelezen en begrepen. Verklaringen van Finquiddity Artikel 9 Finquiddity verklaart: a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in de Overeenkomst vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 6 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn. b. Hij verklaart van de Particulier een kopie te hebben ontvangen van de verkrijgingstitel (bijlage 2). c. Hij garandeert dat de in artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek bedoelde procedure te zijnen aanzien niet van toepassing is. Levering Artikel De Akte zal worden verleden op ten overstaan van de Notaris. 20

21 5. Concept koopovereenkomst 8 2. Goederenrechtelijk zal de Overeenkomst worden uitgevoerd doordat de Particulier de eigendom van het Registergoed levert aan Finquiddity met inachtneming van artikel 18, onder voorbehoud ten behoeve van de Particulier van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht. 3. Het Verkochte zal worden geleverd met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, in het bijzonder die uit hoofde van erfdienstbaarheden met het Registergoed als heersende erf, mandeligheden en kwalitatieve rechten, doch vrij van hypotheken pandrechten, beslagen en inschrijvingen daarvan, onvoorwaardelijk en niet onderhevig aan welke vernietiging dan ook. Het Erfpachtrecht Artikel Het Erfpachtrecht omvat de uitsluitende bevoegdheid tot het gebruik van de Grond. 2. Het Erfpachtrecht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd. 3. De enige in de Akte toegestane bestemming van het Erfpachtrecht is particuliere bewoning, een en ander in de ruimste zin van het woord. 4. De verschuldigde Maandelijkse canon wordt jaarlijks herzien op de wijze als in de Akte bepaald, voor het eerst op een (1) januari van het jaar volgend op de datum van de Overeenkomst. 5. De verschuldigde Maandelijkse canon moet maandelijks bij vooruitbetaling worden voldaan. 6. De bepalingen van de Akte zullen van toepassing zijn op het Erfpachtrecht. Het Opstalrecht Artikel Het Opstalrecht omvat het recht tot het in eigendom hebben en houden van de Opstal, alsmede tot het stichten, hebben en houden van al zodanige opstallen voor woondoeleinden als de Particulier zal wensen. 2. Het Opstalrecht is afhankelijk in de zin van artikel 3:7 Burgerlijk Wetboek van het Erfpachtrecht, zodat het Opstalrecht als zodanig niet overdraagbaar is zonder dat tevens het Erfpachtrecht wordt overgedragen en eindigt als het Erfpachtrecht eindigt. 21

22 5. Concept koopovereenkomst 9 3. De enige in de Akte toegestane bestemming van de Opstal is bewoning. 4. De waarde van het Opstalrecht is gelijk aan die van de Opstal. 5. Voor het Opstalrecht is geen (periodieke) betaling verschuldigd. 6. De bepalingen van de Akte zullen van toepassing zijn op het Opstalrecht. Ontbindende voorwaarden Artikel 13 De Overeenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarden: a. dat een tijdig beroep tot ontbinding door Finquiddity als bedoeld in artikel 14 is gedaan; en/of b. dat er ten tijde van het ondertekenen van de Akte een verplichting bestaat om het Registergoed aan de gemeente te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten; en/of c. dat de Particulier uiterlijk één dag voor de levering heeft aangegeven de overeenkomst tegen betaling van een schadevergoeding van EUR 500 aan Finquiddity - te willen ontbinden; Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, doet de zich op de voorwaarde beroepende partij van de ontbinding schriftelijk mededeling aan de andere partij en aan de Notaris. De ontbinding werkt tussen Partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de Overeenkomst zodat de Overeenkomst vervalt. Partijen verlenen hun volle medewerking aan de in de Overeenkomst genoemde onderzoeken en aan het tijdig verkrijgen van de (eventueel) benodigde vergunningen, toestemmingen en toezeggingen. Bijzondere bepalingen inzake verontreiniging Artikel 14 a. Betreffende de eventuele verontreiniging van de Grond is Finquiddity gerechtigd opdracht te geven voor een (historisch) bodem- en grondwateronderzoek aan een milieuadviseur. De Particulier zal medewerking verlenen aan een dergelijk onderzoek. De kosten van dit onderzoek komen ongeacht de resultaten van het onderzoek, ten laste van Finquiddity. 22

23 5. Concept koopovereenkomst 10 b. Voor zover uit het rapport blijkt dat de Grond of het grondwater verontreinigd is en deze verontreiniging: - is aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak en/of - tot gevolg heeft dat de kosten van sanering een bedrag van EUR te boven gaan, heeft Finquiddity het recht, mits vóór de ondertekening van de Akte, de Overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de Notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat Finquiddity van het rapport kennis heeft genomen. Forum- en rechtskeuze Artikel Voor de kennisneming van geschillen, welke naar aanleiding van de Overeenkomst zijn of zullen ontstaan is het gerecht van de plaats, waar het Registergoed is gelegen, bij uitsluiting bevoegd. 2. Op de Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. 3. Op de in de Overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene termijnenwet van toepassing. Verdere bijzondere bepalingen Artikel De verschuldigde Maandelijkse canon bedraagt voor het eerst *** euro (EUR ***). 2. Het bedrag van de eerste Maandelijkse canon die is verschuldigd vanaf de datum van vestiging van het Erfpachtrecht tot en met de laatste dag van de kalendermaand volgend op de kalendermaand waarin de Akte notarieel wordt gepasseerd, zal pro rata temporis ten laste van de Particulier worden opgenomen in de afrekening van de Notaris. 3. Alle betalingen van de Maandelijkse canon en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting moeten geschieden door middel van een incassovolmacht verstrekt door de Particulier aan Finquiddity. Het is de Particulier niet toegestaan gedurende het Erfpachtrecht de incassovolmacht in te trekken. 23

24 5. Concept koopovereenkomst Indien het gebruikmaken van een incassovolmacht als betalingsmethode niet langer mogelijk is of op overwegende bezwaren stuit, zulks ter beoordeling van Finquiddity, zal de Particulier terstond gebruikmaken van de door Finquiddity alsdan te kiezen betalingsmethode. 5. Partijen geven geen opdracht aan de Notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Wijziging eerste Maandelijkse canon Artikel Finquiddity heeft het recht de eerste Maandelijkse canon te wijzigen tot drie dagen voor de in artikel 10 vermelde dag van levering indien ontwikkelingen op de financiële markten daartoe aanleiding geven, zulks ter beoordeling van Finquiddity. Finquiddity doet van de wijziging schriftelijk mededeling aan de Particulier en de Notaris. 2. Als er sprake is van een verhoging van de Maandelijkse canon op basis van in het vorige lid bepaalde heeft de Particulier het recht de Overeenkomst (op grond waarvan de Maandelijkse canon is aangepast) kosteloos te ontbinden uiterlijk één dag voor de in artikel 10 vermelde dag van levering. De Particulier doet van de ontbinding schriftelijk mededeling aan Finquiddity en de Notaris. Levering Artikel 18 Finquiddity behoudt zich het recht voor de levering als bedoeld in artikel 10 te laten plaatshebben aan een Stichting Grondvermogen, gevestigd te [**], kantoorhoudende te [**], ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor [**] onder nummer [**]. Indien Finquiddity van dit recht gebruik maakt, zal Finquiddity haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst op grond van artikel 6:159 Burgerlijk Wetboek aan een Stichting Grondvermogen overdragen door middel van een daartoe opgemaakte akte. Door deze contractsoverneming zullen tevens de in de Overeenkomst opgenomen wilsrechten door Stichting Grondvermogen 24

25 5. Concept koopovereenkomst 12 worden uitgeoefend. De Particulier verleent hierbij bij voorbaat onherroepelijk zijn medewerking (als bedoeld in artikel 6:159 juncto artikel 6:156 Burgerlijk Wetboek) aan deze contractsoverneming. Indien een dergelijke contractsoverneming heeft plaatsgevonden zal de Particulier hiervan voor het ondertekenen van de Akte kennis worden gegeven. Algemene Bepalingen Artikel 19 In geval van tegenstrijdigheden tussen de Overeenkomst en de als bijlage A aangehechte algemene bepalingen prevaleert de Overeenkomst.. Getekend te op Finquiddity de Particulier Notaris Toestemming echtgenoot ex artikel 1:88 BW: 25

26 5. Concept koopovereenkomst 13 Bijlage A bij koopovereenkomst tussen en d.d ALGEMENE BEPALINGEN Omschrijving leveringsverplichting Artikel I 1. De Particulier is verplicht Finquiddity met betrekking tot het Verkochte een recht te leveren, dat: a. onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook onderhevig is; b. niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel met andere beperkte rechten behoudens het door de Particulier voorbehouden recht van Erfpacht en het recht van Opstal, alsmede de eventueel overige in de Overeenkomst vermelde rechten; c. niet is bezwaard met kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, behoudens de eventueel in de Overeenkomst vermelde; d. niet is belast met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de eventueel in de Overeenkomst vermelde; e. wat betreft de eventueel meeverkochte roerende zaken: vrij is van beperkte rechten en niet is bezwaard met beslagen. 2. De Particulier en Finquiddity verlenen de Notaris en zijn medewerkers een volmacht om: a. al datgene te doen (waaronder begrepen het opzeggen van leningen) dat nodig is om doorhaling te verkrijgen van inschrijvingen van hypotheken en/of beslagen waarmee het Verkochte dan wel het Registergoed is belast, alsmede om die doorhaling te bewerkstelligen; b. inzage te nemen in alle documenten en registers die de Notaris ter uitvoering van de koop van belang acht. 3. Indien de opgegeven maat of grootte van het Verkochte of de verdere omschrijving daarvan of de in artikel 4 en 5 van de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van Partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave door de wederpartij blijkens dit contract is gegarandeerd, niet te goeder trouw is geschied, dan wel het een niet opgegeven feit betreft hetwelk vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin op heden niet is ingeschreven. 4. Het Verkochte zal worden overgedragen met alle daaraan verbonden rechten en bevoegdheden, vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, behoudens die welke ingevolge de bijzondere bepalingen door de wederpartij uitdrukkelijk zijn aanvaard. 6. De Particulier zal Finquiddity en/of Finquiddity s gevolmachtigde in de gelegenheid stellen het Registergoed en de eventueel meeverkochte roerende zaken, kort voor het ondertekenen van de Akte te inspecteren. 7. De overdracht van het Verkochte en de vestiging van het Erfpachtrecht en Opstalrecht zal plaatsvinden door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers van een afschrift van de Akte. Overmacht, risico, verzekeringen Artikel II 26

27 5. Concept koopovereenkomst Indien een van de Partijen tengevolge van een aan hem niet toerekenbare tekortkoming (overmacht), anders dan binnen afzienbare tijd, zijn verplichtingen in het geheel niet kan nakomen, is de koop na een daartoe strekkende schriftelijke verklaring ontbonden. 2. Het risico van het Verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken, gaan over bij het ondertekenen van de Akte. 3. Indien de Particulier wegens andere dan geringe schade aan het Registergoed zijn verplichtingen slechts gedeeltelijk kan nakomen, is de Particulier verplicht Finquiddity daarvan onverwijld per aangetekend schrijven in kennis te stellen met toezending van een kopie van het betreffende schrijven aan de Notaris. De Overeenkomst is dan van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat de schade is meegedeeld, maar in ieder geval vóór het tijdstip van levering, Finquiddity niettemin uitvoering van de Overeenkomst verlangt. In dat geval blijft de koop van kracht, doch kan Finquiddity de Koopprijs verminderen met het bedrag van die schade. 4. Indien Finquiddity de Overeenkomst wenst uit te voeren op basis van het in het vorige lid bepaalde geldt voorts het volgende: a. De Particulier is verplicht Finquiddity deze schade te vergoeden voor zover deze de Koopprijs te boven gaat. Het in de vorige zin bepaalde is niet van toepassing ingeval van schade, waartegen verzekering bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen niet gebruikelijk is. b. Indien de Particulier krachtens een overeenkomst van verzekering een uitkering ontvangt, wordt tussen Partijen de schade geacht gelijk te zijn aan het bedrag van de verzekeringsuitkering, tenzij Finquiddity aantoont, dat de schade de verzekeringsuitkering overtreft. c. Hetgeen de Particulier ingevolge het onder a bepaalde aan de Koopprijs te boven gaande schade moet vergoeden, behoeft hij eerst aan Finquiddity te voldoen na ontvangst van de verzekeringsuitkering dan wel terstond na de vaststelling als hierna bedoeld. d. Indien het Verkochte schade heeft geleden door een onheil, waartegen Particulier geen toereikende overeenkomst van verzekering heeft gesloten, wordt de schade door Partijen in onderling overleg vastgesteld. Indien Partijen daaromtrent niet tot overeenstemming komen, zal de schade worden vastgesteld door een deskundige, te benoemen op verzoek van de meest gerede partij door de rechter in wiens ambtsgebied het Verkochte zich bevindt. e. Indien Finquiddity wenst aan te tonen, dat de schade de verzekeringsuitkering overtreft òf indien het onder d vermelde geval zich voordoet òf de schade aan het Verkochte op een dusdanig tijdstip is toegebracht, dat het onder b bedoelde aantonen door Finquiddity of de vaststelling van de onder d bedoelde schade vóór de door Partijen overeengekomen datum van het ondertekenen van de Akte niet mogelijk is, zal de Overeenkomst op de door Partijen overeengekomen datum worden uitgevoerd, met dien verstande, dat een door de Notaris te bepalen bedrag van de Koopprijs onder zijn berusting zal blijven, totdat het bedrag van de schade op een voor Partijen bindende wijze zal zijn vastgesteld. Desgewenst dient de Particulier genoegzaam zekerheid te stellen, zulks ter beoordeling van de Notaris. Partijen verlenen de Notaris een volmacht om, zodra vaststelling van de schade zal zijn geschied, het ingehouden bedrag tot het bedrag van de schade aan Finquiddity te restitueren en het resterende aan de Particulier uit te betalen. 5. De Particulier is verplicht voor zijn rekening de Opstal bij een solide verzekeringsmaatschappij op de bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen gebruikelijke voorwaarden voor herbouwwaarde te verzekeren, bij gebreke waarvan Finquiddity bevoegd is bedoelde verzekering voor rekening van de Particulier en in diens naam te sluiten, dan wel de bestaande verzekering uit te breiden en/of tot herbouwwaarde te verhogen. 27