Onderzoek naar de vestigings- en verhuismotieven bij de Turnhoutse bevolking

Transcriptie

1 Onderzoek naar de vestigings- en verhuismotieven bij de Turnhoutse bevolking Studie uitgevoerd door het Strategisch Plan Kempen in opdracht van het stadsbestuur van Turnhout Tony Bastijns Jef Imans December 2005

2 INHOUDSTAFEL 1. Inleiding Algemeen Doelstelling Methodologie Literatuuronderzoek Kwalitatief onderzoek Deskresearch Algemeen Doel De bevolking van de stad Turnhout Evolutie van de bevolking Samenstelling volgens leeftijd Samenstelling volgens burgerlijke staat Werkzaamheidsgraad Werkgelegenheidsgraad Werkloosheidsgraad Inkomen Conclusies Evolutie van de woonmarkt Verkoopprijs van de appartementen Verkoopprijs van de bouwgronden Verkoopprijs van de woningen Sociale huurwoningen en sociale huurappartementen Conclusies Huurkosten, aanbod en kwaliteit van de wooneenheden, Huurkost van de woningen Aanbod, verkoopdynamiek en kwaliteit Conclusies Turnhout en de andere centrumsteden van Vlaanderen Inwoners Groei-index Migratiesaldo Jonge gezinnen-index Conclusies De Stadsmonitor van de stad Turnhout Analyse van de migratiestromen Inleiding Doelstelling Aanpak Verhuizen naar Turnhout: instroom Steekproefsamenstelling Kenmerken van de inkomende gezinnen Herkomst van de instromers Burgerlijke staat Leeftijd van het gezinshoofd Gezinssituatie Huishoudtype Aantal kinderen...52

3 5.3 Verhuizen uit Turnhout: uitstroom Steekproefsamenstelling Kenmerken van de uitstromende gezinnen Verschillen in- en uitstroom Verschillen met betrekking tot het aantal gezinnen Herkomst/Bestemming Burgerlijke staat Leeftijd van het gezinshoofd Gezinssituatie Huishoudtype Binnenverhuizers Steekproefsamenstelling Burgerlijke staat Leeftijd gezinshoofd Gezinssituatie Huishoudtype Verhuismotieven en woonwensen van gezinnen Inleiding Opzet Methodologie Steekproefselectie Selectie naar huishoudtype Selectie naar regionale dimensie Selectie van de steekproef naar tijd Ondervragingsmethode Structuur van de vragenlijst Verschillende stappen in het onderzoek Samenstelling stuurgroep Trekking van de steekproef Opstellen van de vragenlijst Introductiebrief Enquêteurinstructie Afname van de enquêtes Verwerking van de resultaten Rapportering van de conclusies Verhuisbeweging en profiel van de verhuizers Inleiding Profiel van de verhuizers Verhuisbeweging en huishoudtype Verhuisbeweging en aantal kinderen Verhuisbeweging en opleidingsniveau Verhuisbeweging en beroep Verhuisbeweging en inkomensniveau Verhuisbeweging en leeftijd Verhuisgeschiedenis en toekomstplannen Verhuisgeschiedenis Toekomstplannen Profielverschuiving woning Eigendomsstatuut Woningtype De huurmarkt Huurprijzen voor en na verhuizen Verhouding gezinsprijs en gezinsinkomen Huurprijzen in Turnhout...93

4 6.3.4 De koopmarkt Verhuismotieven Inleiding Spontane bevraging van verhuismotieven Verhuismotieven naar categorie Spontane verhuismotieven met betrekking tot de woningkenmerken Spontane verhuismotieven met betrekking tot de woonomgeving Spontane verhuismotieven met betrekking tot de bereikbaarheid Spontane verhuismotieven met betrekking tot de familiale redenen Systematische bevraging van familiale redenen Systematische bevraging van woonkenmerken Grootte van de woning Kwaliteit van de woning Comfort en uitrusting van de woning Ontbreken van garage Ontbreken van tuin, koer of terras Woonkost Systematische bevraging van problemen met woonomgeving Storende omgevingsfactoren Onaangepaste woonomgeving voor kinderen Systematische bevraging van de bereikbaarheid Bereikbaarheid van het werk Andere factoren betreffende bereikbaarheid Gewogen belang van de bevraagde verhuismotieven Globale rangschikking gewogen belang Verschillen tussen verhuisbeweging Vestigingsmotieven Inleiding Resultaten van de open vragen Vestigingsmotieven per categorie Spontane vestigingsmotieven met betrekking tot woningkenmerken Spontane vestigingsmotieven met betrekking tot de woonomgeving Spontane vestigingsmotieven met betrekking tot de bereikbaarheid Systematische bevraging vestigingsmotieven Per aspect Belangrijkste aspect Prijsperceptie wonen in de binnenstad Tevredenheid nieuwe woning Troeven van een stad Conclusies en aanbevelingen SWOT-analyse Doelstellingen Balanced Scorecard / Boordtabellen / Aanbevelingen en actiepunten Opvolgen van de bevolkingsstatistieken Aanbod van wooneenheden proactief plannen en voorzien, beantwoordend aan de vragen en wensen van de doelgroep Actieplan op te stellen en op te volgen per wijk/subwijk Sterkten die de analyse biedt behouden, gebruiken of nog versterken Zwakten zoals de SWOT-analyse die biedt planmatig wegwerken Imago als woonstad opbouwen en monitoren Communicatie van dit imago verzorgen Bijlagen

5 1. INLEIDING 1.1 Algemeen De stad Turnhout is één van de 13 centrumsteden en wordt als dusdanig erkend door de Vlaamse Overheid. Om haar functie als centrumstad te vervullen, is het aantrekken en het behouden van jonge gezinnen voor het huidige bestuur een prioriteit. Er zijn indicaties dat de stad Turnhout, meer bepaald het gedeelte binnen de Ring, minder aantrekkelijk zou zijn voor gezinnen met kinderen, voor tweeverdieners en voor jonge echtparen die op zoek zijn naar een definitieve woonplaats. De buurgemeenten, al of niet in het Regionaal Stedelijk Gebied Turnhout, lijken een grotere aantrekkingskracht uit te oefenen op die gezinnen die een definitieve woonplaats zoeken. De kennis van deze migratiestromen en een diepgaand onderzoek naar de vestigings- en verhuismotieven moet dan ook kunnen leiden tot conclusies en aanbevelingen aan het stadsbestuur van de stad Turnhout om een beleid uit te stippelen die de kernstad als woonstad voor gezinnen herwaardeert. 1.2 Doelstelling Het onderliggend onderzoek heeft 2 deelaspecten: - vaststellen van de migratiestromen naar, uit en binnen Turnhout en zijn omgeving; - bepalen van het profiel van de mensen die de stad verlaten en van diegenen die er in komen; - onderzoek naar de vestigings- en verhuismotieven van jonge gezinnen in Turnhout; - de elementen onderzoeken die steden in het algemeen, en de stad Turnhout in het bijzonder, aantrekkelijk maken om er zich te vestigen en redenen om er te vertrekken. Via diepgaande analyse zullen verbanden gezocht worden tussen deze motieven en de typologie van deze verhuizers. De uiteindelijke doelstelling van het onderzoek is tweeërlei: - eenduidige conclusies trekken, in de vorm van een sterkte- en zwakte-analyse met betrekking tot de specifieke situatie van de stad Turnhout in het aantrekken en behouden van jonge gezinnen; - aanbevelingen en een actieplan voorstellen aan het stadsbestuur voor een op- en herwaardering van de stad Turnhout als woonstad. 1

6 1.3 Methodologie Er werd geopteerd voor het vormen van een stuurgroep bestaande uit de schepen van de stad Turnhout, bevoegd voor Huisvesting, Grond- en Bouwbeleid, ambtenaren die betrokken zijn bij de materie, aangevuld door actoren en bevoorrechte getuigen uit de stad (notarissen, gezinsvereniging, makelaar). De rol van deze stuurgroep werd gedefinieerd als volgt: - het monitoren van de voortgang van de studie; - het aftoetsen van de verzamelde conclusies uit literatuur- en deskresearch; - het verfijnen van de enquête; - het bespreken van de conclusies. Onze dank gaat expliciet naar deze stuurgroep die valabele input heeft gegeven. In de methodologie van dit onderzoek werd een zekere chronologische logica gevolgd: - Een literatuuronderzoek moest toelaten een beter inzicht te krijgen in de gestelde problematiek en geven de eerste indicatoren naar vestigings- en verhuismotieven in Vlaanderen, meer specifiek naar en uit steden. Deze eerste indicatoren zullen aan de basis liggen van de uitgebreide enquête. - Een kwalitatief onderzoek heeft als bedoeling om aan de hand van een gerichte vragenlijst aan bevoorrechte getuigen en actoren opinies, meningen en ideeën te formuleren die betrekking hebben op de woonproblematiek in de stad Turnhout en motieven die aan de basis kunnen liggen om al of niet in de stad te wonen. - Een verder doorgedreven deskresearch brengt cijfermatige gegevens naar boven die de stad Turnhout vergelijken met zijn onmiddellijke omgeving, de andere steden in de Kempen en met de overige 12 centrumsteden wat betreft die elementen die invloed kunnen hebben op vestigingsmotieven. - Aan de hand van de bevolkingscijfers werd een uitgebreide statistiek van de migratiestromen in en uit de stad Turnhout maar ook binnen de stad Turnhout opgemaakt. De periode die geanalyseerd werd, bestrijkt Uiteraard geeft deze analyse een belangrijke aanvulling op de statistieken betreffende de bevolkingsevolutie omdat ze inzicht biedt in de stromen van de bewoners die zich in en uit de stad bewegen en omdat hier relaties gelegd worden tussen deze verhuisbewegingen en profielgegevens van personen en gezinnen. - Een diepgaand kwantitatief onderzoek werd uitgevoerd naar de verhuismotieven en de woonwensen van gezinnen aan de hand van een enquête. Zowel objectieve factoren als subjectieve factoren werden bevraagd, gericht naar een steekproefselectie die gericht is naar de doelgroep. Zowel stadsverlaters als instromers werden bevraagd. De analyse van de enquête laat toe om allerlei kruisverbanden te zoeken tussen profielen, objectieve en subjectieve factoren om met een 95% nauwkeurigheid vast te stellen welke specifieke verhuis- en vestigingsmotieven van belang zijn, toegepast op de specifieke situatie van de stad Turnhout. Elk hoofdstuk van deze methodologie levert deelconclusies op. Deze moeten dan aanleiding geven tot: - de eindconclusies die gepresenteerd worden onder de vorm van een SWOT-analyse (de samenvatting van de sterke en zwakke punten die specifiek zijn voor de stad 2

7 Turnhout wat betreft de mogelijkheden om jonge gezinnen aan te trekken en/of te behouden op zijn grondgebied, meer specifiek in de zogenaamde binnenstad, binnen de Ring); - het voorstellen van een specifieke doelstelling die het stadsbestuur zich kan eigen maken; - het voorstellen en aanbevelen van een Balanced Scorecard (boordtabel) met specifieke actiepunten op een aantal domeinen die het bestuur kunnen toelaten om de geformuleerde doelstellingen te bereiken. 3

8 2. LITERATUURONDERZOEK In het literatuuronderzoek werd vooral gestreefd naar het bekomen van volgende informatie: - de woonpatronen, vooral in de steden en de stedelijke agglomeraties; - de verandering van deze woonpatronen over de laatste tientallen jaren; - eventueel het schetsen van specifieke situaties en cijfers in de centrumsteden en voornamelijk, waar beschikbaar, in Turnhout. Bovendien dient dit literatuuronderzoek vooral voor het voorbereiden van de enquête, om de juiste vragen te stellen en de juiste relaties tussen gezinspatronen, samenstelling van de gezinnen, andere persoonsgegevens enerzijds en de verhuismotieven vast te stellen. 1. In Stedelijke woondynamiek van de Belgische bevolking en haar gezinnen, Federaal Planbureau, D. Devogelaer, november 2002 werden de woonpatronen voor de ganse Belgische bevolking en de dynamiek dwz concentraties en veranderingspatronen onderzocht. D. Devogelaer stelde vast dat de woonpatronen vooral bepaald worden door: - gezinsgrootte; - leeftijd; - inkomen; - beroep; - afstand tot werk of school; - diploma; - nationaliteit. M.a.w. de keuze van een woonst in een bepaalde fase van een individu of van een gezin wordt vooral bepaald door de voorgaande parameters. De dynamiek, de verandering in de woonpatronen, werd ook onderzocht met volgende vaststellingen: - Jaarlijks verhuist er 10% van de bevolking. Dit is vooral beïnvloed door het stadium in de gezinslevenscyclus. - Tussen 1970 en 2001 is er een dalende tendens waar te nemen in concentratie, dwz in de bevolkingsdichtheid. - De grootte van de huishoudens bepaalt vooral het type woning. - De steden kennen een concentratie van lage inkomens; er is een duidelijke relatie tussen beschikbare werkgelegenheid en woonconcentratie. - Wat vooral opvalt is dat in de periode de woon- en werkgemeente meer en meer verschillen. Er worden ook enkele cijfers weergegeven in deze studie: - Op het grondgebied van de stad Turnhout ligt de concentratie van inwoners die een binnenlands hoger diploma hebben tussen 3% en 4,5%; wat hoger is dan deze in de omliggende gemeenten, met uitzondering van Vosselaar. - Er is ook een relatief hoge concentratie van inwoners met een hoger buitenlands diploma op het grondgebied van de stad Turnhout. 4

9 2. In de studie Woonkwaliteit en tevredenheid woonomgeving in Vlaanderen, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, juli 2004 wordt een analyse gemaakt aan de hand van enquêtering en aan de hand van statistieken, opgesplitst naar de gebieden zoals ze in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen zijn gedefinieerd: - buitengebied; - kleinstedelijk gebied; - grootstedelijk gebied; - structuurondersteunend gebied; - regionaalstedelijk gebied; - Vlaamse rand. De conclusies hieruit zijn: 1) Turnhout is een centrumstad en behoort tot een gedefinieerd regionaalstedelijk gebied. 2) Ook in deze regionaalstedelijke gebieden in de centrumsteden neemt het aantal huiseigenaars toe en bereikt 3/4 de van de bevolking. Voor tweeverdieners met kinderen bereikt dit zelfs hogere percentages, m.a.w. de overgrote meerderheid van tweeverdieners met kinderen bezitten een eigen huis. 3) De tevredenheid van huiseigenaars met hun woonomgeving is groter dan bij de anderen (huurders, sociale huurders). 3. Maatgevend is de studie Interne migraties in België: wie, waarom en naar welke gemeenten? En waarom niet naar steden?, Federaal Planbureau, D. Devogelaer, februari Hierin loopt een onderzoek gepubliceerd naar de verhuismotieven van en naar Belgische gemeenten en steden over de periode , met volgende conclusies: - Er is in die periode ( ) nog geen halt toegeroepen aan de ontvolking van de stad, maar de stadsvlucht kent wel een vermindering. - De voornaamste verhuismotieven worden ingegeven door: leeftijd; levenscyclus; alleenstaanden hebben neiging om in dichtbevolkte gebieden te komen; inkomen en beschikbaar inkomen is een belangrijk verhuismotief; de voornaamste reden om te verhuizen is het al of niet aanwezig zijn van een kwalitatief woonaanbod. Enkele aanbevelingen om de stadsvlucht tegen te gaan en de verspreiding van de bevolking over de buitengebieden te verminderen waren: - zorgen voor een degelijk en voldoende woonaanbod tegen haalbare prijzen in de steden; - voorzien van voldoende groene stroken om de woonomgeving aangenaam te maken; - kindvriendelijke buurten zijn een grote aantrekkingskracht voor gezinnen met kinderen; - een sensibiliseringscampagne en zelfs een promotiecampagne zijn aangewezen; - het woonbeleid moet gevoerd worden door een gerichte en gecoördineerde actie van de plaatselijke overheid; - een degelijk stedelijk mobiliteitsplan maakt de steden aantrekkelijker; - een herziening van de fiscale aanslagsystemen kan ondersteunend werken in een woonbeleid. 5

10 4. Gebaseerd op een enquête wordt in de studie Onderzoek naar migratiebewegingen in grote steden, VUB en Mens en Ruimte, oktober 2003 geconcludeerd dat migratie, m.a.w. de som van alle verhuizingen, ingegeven wordt door beslissingen die een combinatie zijn van 9 factoren: a. de fysische omgeving waarin men wil leven; b. de sociologische omgeving waarin men wil leven; c. de grootte van de woning is een bepalende factor; d. in hoeverre dat de woonplaats een centrumfunctie heeft; e. werk en bereikbaarheid van het werk is een factor; f. de beslissing of men eigenaar of huurder wil/kan zijn; g. de verwachte loonkost; h. eventueel gedreven door een terugkeer naar eigen streek; i. de beslissing is steeds een zelfstandige beslissing. 5. Specifieke gegevens voor Turnhout vinden we in de studie Over steden, stedelijke structuren en stadsgewesten, Federaal Planbureau, april Wat betreft Turnhout komt men tot volgende conclusies: - De werkgelegenheidsgraad (hier gedefinieerd als aantal werkplaatsen per km²) is op het grondgebied van de stad Turnhout het grootst van het arrondissement Turnhout. - De relatieve toename van deze werkgelegenheidsgraad tussen 1992 en 2002 is nochtans in de stad Turnhout niet de grootste van het arrondissement Turnhout. - Vergeleken met het geheel van de provincie Antwerpen is in de stad Turnhout de werkgelegenheid veel meer aangeboden in de industriële sector en minder in de tertiaire en de quartaire sector. Bovendien wordt uit de gegevens van het NIS geconcludeerd dat de aangroei van de bevolking tussen 1991 en 2001 op het grondgebied van de stad Turnhout lager ligt dan in alle omliggende gemeenten; dwz dat in dat decennium wel degelijk sprake is van een stadsvlucht naar de omliggende gemeenten, zowel naar die gemeenten die behoren tot het Regionaal Stedelijk Gebied Turnhout als naar de omliggende gemeenten gedefinieerd als buitengebied (Kasterlee, Ravels, Merksplas). 6. Conclusies uit het literatuuronderzoek Zoals gezegd diende het literatuuronderzoek van de meest recente verschenen studies en gegevens vooral om de vraagstelling en enquête naar de verhuismotieven te structuren, inhoud te geven en deze verbanden bloot te leggen die van belang kunnen zijn naar het opstellen van een beleidsplan voor Turnhout wat betreft het woonbeleid. Daarom zal de enquêtering en de analyse van de resultaten gericht zijn op volgende domeinen: - verbanden tussen de individuele gezinstoestand en de keuze van de woning; - de tevredenheid over de nieuwe en oude woning; - de tevredenheid met de woon- en sociologische omgeving; - bereikbaarheid van werk en school. 6

11 3. KWALITATIEF ONDERZOEK Er werd een kwalitatief onderzoek gedaan. Dit werd uitgevoerd aan de hand van een aantal gerichte vragen aan plaatselijke actoren (makelaars, notarissen), organisatie (Gezinsbond) en in een groepsgesprek van een groep jongeren tussen 18 en 20 jaar. Het doel van dit kwalitatief onderzoek was tweeërlei: - Een algemeen beeld te krijgen over verhuismotieven, aantrekkelijkheid van de stad, binnen en buiten de Ring, redenen om al of niet in de stad Turnhout (meer bepaald binnen de Ring) een woning te kiezen of de woning te verlaten. - De vragenlijst van de enquête en de eventuele te zoeken verbanden nauwkeuriger en meer doelgericht op te stellen. Wat volgt zijn samenvattingen van de antwoorden (soms tegenstrijdig weliswaar) op de voorgelegde vragen. De soms tegenstrijdige antwoorden zijn te wijten aan de perceptie die de actoren hebben over motieven die personen/gezinnen bewegen om al of niet in Turnhout te wonen. a) Wat zijn de belangrijkste motieven om een woonplaats te kiezen? Verschillen die per doelgroep? In het algemeen? Specifiek voor de Turnhoutse situatie? - Dichter bij het werk wonen voor 1 van de 2 partners; - mobiliteit zowel in de stad als bereikbaarheid van het werk; - kindvriendelijkheid van de stad of al of niet aanwezigheid van kinderen bepalen de woonplaats; - een zekere streekgebondenheid kan een rol spelen; - betaalbaarheid is belangrijk voor bepaalde doelgroepen (meer specifiek voor sociale huisvesting). b) Waarom beslissen mensen om in een binnenstad te wonen? Waarom beslissen mensen om juist niet in een binnenstad te wonen (zowel algemeen als toegepast op de Turnhoutse situatie)? - Liefst binnen de Ring op voorwaarde dat er tuin, garage en voldoende oppervlakte is, dan pas buiten de Ring om toch nog bereikbaarheid van school, bibliotheek, sport te hebben; - nabijheid van de functies, interne mobiliteit; - de leeftijdsgroep van 18- tot 20-jarigen (die nog niet aan de beslissing van woonkeuze toe zijn): meerderheid buiten de Ring of in het buitengebied; - nabijheid van scholen is zeer belangrijk. 7

12 c) Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen geweest in de voorbije jaren met betrekking tot de migratiestromen in Turnhout? Instroom? Uitstroom? Wat zijn de oorzaken die aan de basis van deze ontwikkelingen liggen? Zijn die hetzelfde voor heel de stad of zien we verschillend tussen de binnenstad en de rand van Turnhout? - Veel jonge gezinnen kiezen voor de wijk Hellegat en gaan voor nieuw ontwikkelde gebieden, aankoop van grond, liever zonder de huizen. - Een eerste stap is huren van een appartement en dan trekken naar het buitengebied. - Men wil toch wel degelijk meer naar de stad trekken en zoekt nieuwbouw vooral in appartementen. - Er is een terugkeer naar de stad van senioren. - De nabijheid van scholen, vooral kleuteronderwijs en lagere scholen, is niet optimaal. d) Zijn er bepaalde factoren geweest die deze evolutie hebben beïnvloed? Positieve beslissingen/lessen die we kunnen trekken uit het verleden? Negatieve beslissingen/lessen die we kunnen trekken uit het verleden? - Er zijn te weinig beschikbare gronden aan betaalbare prijzen. - Er is wel een groot buurtgevoel en de stad doet veel om buurtwerking te promoten. - Verkaveling zal moeten samengaan met een bouwverplichting; reglementen voor onteigening en voor projectontwikkelaars liggen te zwaar. - Er moeten meer bouwgronden en woningen beschikbaar komen in de binnenstad. e) Zijn er hier verschillen met andere gelijkaardige steden in België? Wat maakt de Turnhoutse situatie eventueel specifiek? - Turnhout wordt wel degelijk ervaren als een aangename stad. - Geel en Oostende hebben een meer uitgesproken beleid wat betreft sociale huisvesting en hoe die thuishoort in de stad. f) Zijn er bepaalde doelgroepen (jonge gezinnen, senioren, enz.) die zich meer specifiek in de binnenstad gevestigd hebben? - Senioren zijn aangetrokken door het echte centrum. - Jonge gezinnen zonder kinderen zoeken eerst kwalitatieve appartementen. - Heel veel alleenstaanden en jonge gezinnen zonder kinderen worden aangetrokken door de binnenstad. g) Zijn er bepaalde doelgroepen die de laatste jaren vertrokken zijn uit de binnenstad? Waarom is dit? Hoe ziet u deze evolutie in de toekomst? - Men zal buiten de stad gaan enkel als er binnen de stad geen aanbod is. - Jonge gezinnen vinden zelden hun gading in de binnenstad. - Jongeren willen buiten de Ring. - Indien men komt van buiten de regio zijn potentiële verhuizers verwonderd dat er ook aanbod is van woningen en grond buiten de Ring. 8

13 h) Wat zijn de belangrijkste motieven om (eventueel per doelgroep te bekijken) in de Turnhoutse binnenstad te gaan wonen; uit de Turnhoutse binnenstad te vertrekken? - Nabijheid van scholen is zeer belangrijk. - Beschikbaarheid van geschikte woningen is belangrijk. - In een bepaalde levensfase wil men toch een tuintje en een garage. - In de binnenstad zijn voldoende diensten en voorzieningen. i) Hoe ziet u de aantrekkingskracht van Turnhout (in het algemeen/binnenstad) voor specifieke doelgroepen? Op dit moment? Hoe zou het moeten zijn idealiter in de toekomst? - De aantrekkingskracht kan verhoogd worden door het aanleggen van echte woonerven, rustige omgeving en in de onmiddellijke nabijheid van scholen en winkels. - In Turnhout moet men behouden dat men er geen stadsgevoel krijgt. - Aanwezigheid van cultuuraanbod in De Warande wordt positief ervaren. - Er is altijd iets te doen in het centrum. - De Warande heeft een groot aanbod voor de kinderen. - Stratenaanleg kan beter maar moet leefbaar en praktisch blijven. - Het openbaar domein kan aantrekkelijker gemaakt worden. - Het onveilig gevoel moet vermeden worden. - De mogelijkheden voor het vestigen van kleinhandel zou meer moeten vrij gelaten worden, met ingeplande verzorging (bijvoorbeeld nachtwinkels). j) Wat zijn de grootste troeven en tekorten voor Turnhout als woonst? - Er is een beperkt aanbod binnen de Ring, terwijl buiten de Ring een groot aanbod is. - Turnhout mist een gevarieerd aanbod van huizen: karakterhuizen bijvoorbeeld waardoor men een bepaalde doelgroep mist. - De stad wordt wel als kindvriendelijk ervaren; vooral door de speelpleintjes, maar is niet kindvriendelijk wat betreft veiligheid. - De nabijheid van middelbaar onderwijs wordt als voldoende ervaren. - Er is een tekort aan parkeergelegenheid. k) Op welke manier zouden die tekorten weggewerkt kunnen worden? - Mogelijkheid om een parking te voorzien aan de rand van de stad met betaald vervoer naar het centrum. - Meer ruimte voor speelpleinen. - Netheid van de stad is OK maar het mag meer kleurrijker. - Verkavelingen moeten gestuurd worden. - Turnhout, ook de binnenstad, heeft potentieel, er is veel vraag. l) Wat zijn volgens u vandaag de grootste problemen voor Turnhout om mensen aan te trekken? - Het imago dat de stad Turnhout eigenlijk biedt, is eigenlijk niet gekend: het is tegelijkertijd een dorp en een centrum, wat als zeer positief ervaren wordt. - Er moet opgelet worden dat Turnhout geen dode stad wordt. - Er is een tekort aan luxe, nieuwe appartementen. 9

14 - Er is een verzadiging een teveel aan oudere appartementen. m) Welke problemen ziet u in de nabije toekomst? Waarom? - Indien oude appartementen niet worden afgebroken of gerenoveerd, zal de aantrekkingskracht zeer sterk dalen. - Ook renovatie van arbeiderswoningen dient aangemoedigd te worden. - Handel in het centrum is belangrijk voor de toekomst, indien de handel weg is verliest de stad ook een zeer groot gedeelte van zijn aantrekkelijkheid. n) Hoe ziet u de ontwikkeling van Turnhout als woonstad de volgende jaren? Wat zijn voor Turnhout mogelijke kansen? Wat zijn mogelijke bedreigingen? Waar zou de stad zich vooral op moeten richten? Waarom? - Het Brepols-project wordt ervaren als zeer belangrijk voor Turnhout en moet met zorg behandeld worden. - Te weinig werkgelegenheid in de onmiddellijke buurt is een mogelijke bedreiging, vooral de reguliere werkgelegenheid. - Indien bepaalde woonerven niet gerenoveerd worden, is dat een gemiste kans. - Per wijk moet men streven naar een meer gemengd aanbod. - Mogelijke kansen liggen in het ontwikkelen/in het gebruik nemen van binnentuinen. - Straatjes in de kern herwaarderen zijn kansen. o) Welke doelgroepen zou de stad in de toekomst meer moeten aantrekken? - Gemengde bevolking in de stad maar ook per wijk is absoluut noodzakelijk. - Er treedt een veroudering op in de binnenstad, dus het is nodig om jongeren en jonge gezinnen ook in de echte kernstad aan te trekken. p) Het stadsbestuur mikt vooral op het aantrekken van jonge gezinnen? Is dat positief? Waarom wel? Waarom niet? - Alle bevragingen vinden dit positief om een gemengde bevolking te hebben en/of te behouden. q) Wat zou er in Turnhout moeten veranderen om meer jonge gezinnen aan te trekken? - Mobiliteit in de stad moet verbeteren. - Aanwezigheid van groen is belangrijk. - Jonge gezinnen moeten een veilige omgeving ervaren. - De verkeersveiligheid voor kinderen moet verhogen. - Stadsbussen zijn onzinnig; belbussen zijn positief. 10

15 Wij willen niet nalaten om een aantal merkwaardige uitspraken letterlijk te citeren: Indien men de binnenstad wil aantrekkelijk maken, moet de totaalkost van woning en grondprijzen lager zijn dan buiten de Ring en in het buitengebied. De ontwikkeling van de Melkhoek is wel degelijk bekend bij de bevolking en is zeer belangrijk voor de ontwikkeling van de stad. Men heeft in Turnhout geen stadsgevoel; het heeft de voordelen van een dorp en toch ook de voordelen van een centrumstad. Indien men Turnhout als woonstad wil ervaren, is het openbaar vervoer naar Antwerpen onvoldoende. De eerste kennismaking met de stad is verkeerstechnisch een ramp: men jaagt de bezoekers het centrum uit; dit geeft een gevoel van niet welkom te zijn. Als Turnhout zijn functie als handelsstad verliest, verliest het ook zijn aantrekkelijkheid. 11

16 4. DESKRESEARCH 4.1 Algemeen Dit deskresearch is gebaseerd op volgende bronnen: - Stativaria 24, juni 2000, In- en Uitwijking in Vlaamse Steden en Gemeenten; - Vlaamse Statistieken, strategisch management en surveyonderzoek; - Stadsvlucht, verstedelijking en interne migraties in Vlaanderen en België (VUB, 31 december 2000); - Stativaria 33, augustus 2004; - Stadmonitor, Editie Turnhout, 2004; - Interne migraties in België, Federaal Planbureau, februari 2004; - Kenniscentrum Statistiek, Vlaamse Gemeenschap; - Statistieken van makelaarsverenigingen; - Stadsmonografie Turnhout, 2004; - VDAB, statistieken. 4.2 Doel De bedoeling van dit hoofdstuk is om: - een aantal cijfergegevens te verzamelen over de bevolking van de stad Turnhout; - de woonmarkt van de stad Turnhout in kaart te brengen en vooral te vergelijken met de andere gemeenten en steden van het arrondissement Turnhout, met nadruk enerzijds op de 3 andere steden Geel, Mol, Herentals en de aangrenzende gemeenten van de stad Turnhout; - de demografische evolutie van de stad Turnhout te stellen ten opzichte van de andere 12 centrumsteden van Vlaanderen; - uit de pas gepubliceerde Stadsmonitor van de stad Turnhout die indicatoren te halen die betrekking hebben op wonen of die betrekking hebben op redenen om in de stad te blijven wonen of te verhuizen. 12

17 4.3 De bevolking van de stad Turnhout Evolutie van de bevolking Tabel 4.1: Evolutie bevolking op het grondgebied van de stad Turnhout tussen 1989 en 2004 Turnhout Jaar Mannen Vrouwen Totaal Grafiek 4.1: Evolutie bevolking Turnhout EVOLUTIE BEVOLKING TURNHOUT Mannen Vrouwen

18 Grafiek 4.2: Evolutie totale bevolking Turnhout EVOLUTIE TOTALE BEVOLKING TURNHOUT Tussen 1989 en 2004 is de bevolking van de stad Turnhout geëvolueerd van naar bijna ; een terugval in 1997 valt op, gevolgd door een stijgende lijn, die blijkbaar vanaf 2001 enigszins versnelt Samenstelling volgens leeftijd Hier wordt de samenstelling van de leeftijd vergeleken met de 3 andere steden Geel, Mol en Herentals. Tabel 4.2: Leeftijd in detail 2004 Turnhout Geel Mol Herentals <= 19 jaar jaar jaar jaar jaar jaar >= 65 jaar TOTAAL Tabel 4.3: Relatief in detail 2004 Turnhout Geel Mol Herentals <= 19 jaar 20,6% 20,7% 21,4% 20,9% jaar 6,8% 6,4% 6,3% 6,5% jaar 13,6% 13,2% 12,8% 12,8% jaar 15,8% 16,7% 16,5% 16,9% jaar 14,1% 14,8% 14,8% 15,0% jaar 11,5% 11,2% 11,3% 10,7% >= 65 jaar 17,6% 17,0% 16,9% 17,3% TOTAAL 100% 100% 100% 100% 14

19 Grafiek 4.3: Leeftijd in detail 2004 LEEFTIJD IN DETAIL <= 19 jaar jaar jaar jaar jaar jaar >= 65 jaar Turnhout Geel Mol Herentals Grafiek 4.4: Bevolking in detail 2004 BEVOLKING IN DETAIL 2004 RELATIEF 11% 14% 18% 20% 7% 14% <= 19 jaar jaar jaar jaar jaar jaar >= 65 jaar 16% Relatief gezien heeft Turnhout iets minder kinderen dan de 3 andere steden; in de leeftijdscategorie 20 tot 34 is er relatief een grotere vertegenwoordiging die duidelijk afzwakt vanaf de leeftijd 35, om terug hoger te worden na de pensioensleeftijd. Dit lijkt er op te wijzen dat de stad Turnhout niet in staat is om jonge gezinnen op haar grondgebied te behouden, maar dat deze gezinnen de stad Turnhout eerder als een tijdelijke verblijfplaats beschouwen Samenstelling volgens burgerlijke staat Opnieuw in vergelijking met Geel, Mol en Herentals volgt hier de samenstelling van de bevolking volgens burgerlijke staat: 15

20 Tabel 4.4: Burgerlijke staat Turnhout Geel Mol Herentals Ongehuwd Gehuwd Gescheiden Weduwe Tabel 4.5: Samenstelling bevolking Turnhout JAAR Mannen Vrouwen Totaal Tabel 4.6: Burgerlijke staat relatief t.o.v. bevolking Turnhout Geel Mol Herentals Ongehuwd 40,8% 40,4% 38,9% 39,9% Gehuwd 44,3% 47,3% 49,4% 46,5% Gescheiden 8,8% 6,0% 5,5% 7,2% Weduwe 6,1% 6,3% 6,3% 6,3% Grafiek 4.5: Burgerlijke staat BURGERLIJKE STAAT Turnhout Geel Mol Herentals Ongehuwd Gehuwd Gescheiden Weduwe 16

21 Grafiek 4.6: Burgerlijke staat Turnhout relatief BURGERLIJKE STAAT TURNHOUT RELATIEF 9% 6% 41% Ongehuwd Gehuwd Gescheiden Weduwe 44% Opvallend is dat er op het grondgebied van de stad Turnhout relatief gezien minder gehuwde koppels wonen dan in de andere 3 steden van het arrondissement Turnhout Werkzaamheidsgraad In de volgende tabel wordt de werkzaamheidsgraad vergeleken met de omliggende gemeenten. De werkzaamheidsgraad is hier gedefinieerd als het aandeel van de bevolking op beroepsleeftijd die werkt of een zelfstandige activiteit uitvoert. Tabel 4.7: Werkzaamheidsgraad Man Vrouw Totaal Man Vrouw Totaal Man Vrouw Totaal Turnhout 75,9 56,5 66,4 75,5 57,3 66,5 74,5 57,1 65,9 Geel 75,5 56,3 66,2 75,4 56,9 66,4 74,8 57,4 66,3 Kasterlee 77,4 55,2 66,7 78,1 55,5 67, ,5 67,5 Oud-Turnhout 75 51,9 63,6 74,8 52, ,8 57,7 64,9 Vosselaar 77,9 55,3 66,7 78, ,3 77,7 55,8 66,9 Beerse 80,3 55,6 68,2 80,2 56,8 68,7 79,1 56,9 68,2 Lille 80,5 53,3 67,4 80,2 54,6 67,8 79,1 54,9 67,4 Merksplas 78,5 54,9 67,3 77,8 55,5 67,2 78,2 56,6 67,9 Mol 74,9 58,2 66,2 74,5 59,2 66,3 74, Herentals 75,8 59,3 63,3 75, ,3 74,2 57,

22 Grafiek 4.7: Werkzaamheidsgraad WERKZAAMHEIDSGRAAD Turnhout Geel Kasterlee Oud-Turnhout Vosse laar Bee rse Lille Merksplas Mol Herentals Op het gebied van werkzaamheidsgraad scoort Turnhout enigszins zwakker dan de omliggende gemeenten Werkgelegenheidsgraad De werkgelegenheidsgraad wordt gedefinieerd als de verhouding tussen het totaal aangeboden tewerkstellingsplaatsen en de beroepsbevolking. Tabel 4.8: Werkgelegenheidsgraad Totaal Totaal Totaal Turnhout 110,8 116,3 144,5 Geel 84,6 83,9 84,1 Kasterlee 40,6 41,6 41,2 Oud-Turnhout 29,5 30,5 31,3 Vosselaar 23,2 22,4 22,8 Beerse 82,4 82,2 80,1 Lille 35,0 35,3 35,6 Merksplas 51,7 53,6 35,6 Mol 95,0 97,3 100,7 Herentals 87,2 88,2 86,3 18

23 Grafiek 4.8: Werkgelegenheidsgraad WERKGELEGENHEIDSGRAAD Herentals Mol Merksplas Lille Beerse Vosselaar Oud-Turnhout Kasterlee Geel Turnhout De stad Turnhout vervult op het gebied van aangeboden werkgelegenheid zeker zijn taak als centrumstad: de werkgelegenheidsgraad is steeds stijgend, met in 2003 een zeer hoge score van 144, 5. Omgekeerd betekent dit dat Turnhout wordt ervaren als een werkstad, terwijl deze beroepsbevolking zich eerder vestigt in de omliggende gemeenten Werkloosheidsgraad Opnieuw in vergelijking met de omliggende gemeenten volgt hier de evolutie van de werkloosheidsgraad tussen 2001 en Tabel 4.9: Werkloosheidsgraad Man Vrouw Totaal Man Vrouw Totaal Man Vrouw Totaal Turnhout 6,74 7,82 7,27 7,25 7,96 7,60 7,90 8,66 8,28 Geel 4,19 5,22 4,69 4,73 5,45 5,08 4,97 5,57 5,26 Kasterlee 2,39 5,41 3,84 3,71 6,02 4,83 3,46 5,78 4,59 Oud-Turnhout 2,83 5,47 4,13 3,60 5,97 4,77 3,22 5,37 4,28 Vosselaar 2,71 4,12 3,41 3,21 4,76 3,98 3,73 4,90 4,31 Beerse 2,73 5,50 4,09 3,16 4,97 4,05 3,71 5,59 4,63 Lille 2,91 4,72 3,78 2,69 4,71 3,67 3,50 4,77 4,11 Merksplas 2,47 3,97 3,19 4,41 4,46 4,48 5,15 4,54 4,86 Mol 6,85 7,80 7,25 7,31 8,01 7,51 7,42 8,45 8,01 Herentals 5,81 6,53 5,95 5,99 6,75 6,31 6,45 7,15 6,85 19

24 Grafiek 4.9: Werkloosheidsgraad WERKLOOSHEIDSGRAAD TOTAAL Herentals Mol Merksplas Lille Beerse Vosselaar Oud-Turnhout Kasterlee Geel Turnhout Ondanks de evolutie van de aangeboden werkgelegenheid is de werkloosheidsgraad op het grondgebied van de stad Turnhout over de laatste jaren sterker gestegen dan in de omliggende gemeenten Inkomen Wat volgt is de evolutie over 2000 tot en met 2002 van het aangegeven bruto belastbaar inkomen op jaarbasis van de burgerbevolking in de stad Turnhout, zowel in totaal als per aangifte. Tabel 4.10: Inkomen burgerbevolking Turnhout % 2002/2000 In 1000 Per In 1000 Per In 1000 Per euro aangifte euro aangifte euro aangifte Inkomen Per aangifte Turnhout , , , , , ,08 112,6% 105,7% Geel , , , , , ,89 111,8% 106,4% Kasterlee , , , , , ,48 110,9% 105,4% Oud-Turnhout , , , , , ,74 112,1% 107,9% Vosselaar , , , , , ,00 108,8% 77,3% Beerse , , , , , ,16 113,0% 108,1% Lille , , , , , ,40 112,6% 109,2% Merksplas , , , , , ,25 113,9% 108,5% 20

25 Grafiek 4.10: Inkomen in Euro INKOMEN IN 1000 EURO Merksplas Lille Beerse Vosselaar Oud-Turnhout Kasterlee Geel Turnhout Grafiek 4.11: Inkomen per aangifte INKOMEN PER AANGIFTE Merksplas Lille Beerse Vosselaar Oud-Turnhout Kasterlee Geel Turnhout Het totaal inkomen zoals ze blijkt uit de belastingsaangiften houdt in de stad Turnhout gelijke tred met de omliggende gemeenten met een merkwaardige uitzondering voor Vosselaar -; het inkomen per aangifte daarentegen kent in 2002 een merkwaardige terugval. Indien men deze inkomens vergelijkt met de totale oppervlakte van de betrokken gemeenten blijt dat het inkomen per km² in Turnhout veel lager ligt dan in de omliggende gemeenten Conclusies Uit wat voorafgaat kunnen volgende conclusies getrokken worden: - Buiten een lichte dip in 1997 kent de stad Turnhout een toename in haar bevolking, een toename die in de laatste 3 jaar licht schijnt te versnellen; dit is ook te merken in de evolutie van de bevolking in de andere centrumsteden (zie verder). - De samenstelling van de bevolking in vergelijking met de andere steden Geel, Mol, Herentals is minder gunstig. - Alhoewel de stad Turnhout een grote werkgelegenheid aanbiedt op zijn grondgebied ligt de werkloosheidsgraad hoger dan in de rest van het arrondissement Turnhout. 21

26 - Het totaal inkomen van de bevolking van de stad Turnhout en dus het potentieel aan opbrengsten in de opcentiemen houdt gelijke tred met de omliggende gemeenten. Hieruit volgt een beeld van de samenstelling van de bevolking van Turnhout: - Turnhout wordt eerder ervaren als een werkstad dan als een woonstad. - De bewoning op het grondgebied wordt eerder gezien als tijdelijk, dit wil zeggen dat vanaf een leeftijd van pakweg 35 jaar men eerder de neiging heeft om te gaan wonen in de omliggende gemeenten. - Turnhout heeft een centrumfunctie, zeker als werkstad, waar veel plaatselijke werkgelegenheid wordt aangeboden. - Als dusdanig komen de werknemers eerder uit de aangrenzende gemeenten en van verder. 22

27 4.4 Evolutie van de woonmarkt Verkoopprijs van de appartementen De evolutie van de gemiddelde verkoopprijs van de appartementen in Turnhout wordt vergeleken met deze in de andere gemeenten van het arrondissement Turnhout; meer speciaal met de steden Geel, Herentals en Mol. Tabel 4.11: Gemiddelde verkoopprijs appartementen % Turnhout , , Turnhout 100,0% 117,5% 171,5% Geel , , Geel 100,0% 122,4% 182,9% Herentals , , Herentals 100,0% 116,8% 122,6% Mol , , Mol 100,0% 125,9% 200,2% Beerse , , Beerse 100,0% 121,1% 129,9% Kasterlee , , Kasterlee 100,0% 179,2% 188,3% Lille , , Lille 100,0% 122,6% 105,7% Merksplas , , Merksplas 100,0% 112,6% 189,6% Olen , , Olen 100,0% 111,6% 187,7% Ravels , , Ravels 100,0% 91,0% 161,8% Vorselaar , , Vorselaar 100,0% 258,4% 223,5% Vosselaar , , Vosselaar 100,0% 120,0% 110,2% Laakdal , , Laakdal 100,0% 144,9% 165,7% Grobbendonk , , Grobbendonk 100,0% 111,0% 120,1% Herenthout , , Herenthout 100,0% 104,3% 146,0% Hoogstraten , , Hoogstraten 100,0% 173,1% 223,7% Meerhout , , Meerhout 100,0% 102,6% 154,7% Oud-Turnhout , , Oud-Turnhout 100,0% 108,9% 98,1% Retie , , Retie 100,0% 172,5% 250,0% Westerlo , , Westerlo 100,0% 156,8% 189,3% Arendonk , , Arendonk 100,0% 117,5% 255,1% Balen , , Balen 100,0% 92,2% 125,0% Dessel , , Dessel 100,0% 257,3% 324,2% Grafiek 4.12: Gemiddelde verkoopprijs appartementen GEMIDDELDE VERKOOPPRIJS APPARTEMENTEN , , , , , , ,00 0,00 Turnhout Geel Herentals Mol Beerse Kasterlee Lille Merksplas Olen Ravels Vorselaar Vosselaar Laakdal Grobbendonk Herenthout Hoogstraten Meerhout Oud- Turnhout Retie Westerlo Arendonk Balen Dessel 23

28 De gemiddelde verkoopprijs van appartementen houdt in Turnhout gelijke tred met Geel en Mol, waarbij Herentals opvallend minder dure appartementen ter beschikking heeft. De vergelijking met de omliggende gemeenten van Turnhout is eerder diffuus Verkoopprijs van de bouwgronden a. Gemiddelde verkoopprijs van de bouwgronden Tabel 4.12: Gemiddelde verkoopprijs bouwgronden % Turnhout , , Turnhout 100,0% 176,5% 237,8% Geel , , Geel 100,0% 209,3% 225,0% Herentals , , Herentals 100,0% 194,8% 242,7% Mol , , Mol 100,0% 209,9% 314,9% Beerse , , Beerse 100,0% 191,1% 319,7% Kasterlee , , Kasterlee 100,0% 131,9% 195,9% Lille , , Lille 100,0% 131,8% 187,5% Merksplas , , Merksplas 100,0% 181,6% 283,0% Olen , , Olen 100,0% 123,5% 120,6% Ravels , , Ravels 100,0% 155,5% 240,9% Vorselaar , , Vorselaar 100,0% 196,2% 333,4% Vosselaar , , Vosselaar 100,0% 165,8% 264,0% Laakdal , , Laakdal 100,0% 154,1% 244,9% Grobbendonk , , Grobbendonk 100,0% 144,9% 170,2% Herenthout , , Herenthout 100,0% 145,9% 268,2% Hoogstraten , , Hoogstraten 100,0% 226,5% 304,4% Meerhout , , Meerhout 100,0% 179,2% 282,5% Oud-Turnhout , , Oud-Turnhout 100,0% 256,0% 311,0% Retie , , Retie 100,0% 188,0% 223,6% Westerlo , , Westerlo 100,0% 226,0% 237,9% Arendonk , , Arendonk 100,0% 179,7% 315,3% Balen , , Balen 100,0% 229,3% 330,4% Dessel , , Dessel 100,0% 123,2% 237,4% Grafiek 4.13: Gemiddelde verkoopprijs bouwgronden GEMIDDELDE VERKOOPPRIJS BOUWGRONDEN Turnhout Geel Herentals Mol Beerse Kasterlee Lille Merksplas Olen Ravels Vorselaar Vosselaar Laakdal Grobbendonk Herenthout Hoogstraten Meerhout -Oud Turnhout Retie Westerlo Arendonk Balen Dessel 24

29 b. Gemiddelde verkoopprijs per m² van de bouwgronden Tabel 4.13: Gemiddelde verkoopprijs per m² bouwgronden % Turnhout 48,86 64,84 140,67 Turnhout 100,0% 132,7% 287,9% Geel 31,63 59,80 75,64 Geel 100,0% 189,0% 239,1% Herentals 30,32 69,16 96,28 Herentals 100,0% 228,1% 317,5% Mol 25,83 53,68 93,48 Mol 100,0% 207,8% 361,9% Beerse 43,70 78,64 108,52 Beerse 100,0% 180,0% 248,3% Kasterlee 34,63 55,95 84,93 Kasterlee 100,0% 161,6% 245,2% Lille 34,83 44,11 82,04 Lille 100,0% 126,6% 235,5% Merksplas 29,47 40,57 118,20 Merksplas 100,0% 137,7% 401,1% Olen 19,61 48,17 73,81 Olen 100,0% 245,7% 376,4% Ravels 42,04 60,95 128,09 Ravels 100,0% 145,0% 304,7% Vorselaar 30,37 73,30 114,24 Vorselaar 100,0% 241,3% 376,2% Vosselaar 45,64 75,71 137,86 Vosselaar 100,0% 165,9% 302,1% Laakdal 21,89 45,89 65,06 Laakdal 100,0% 209,6% 297,2% Grobbendonk 32,20 66,76 105,06 Grobbendonk 100,0% 207,3% 326,3% Herenthout 38,27 45,84 168,20 Herenthout 100,0% 119,8% 439,5% Hoogstraten 40,08 58,83 138,84 Hoogstraten 100,0% 146,8% 346,4% Meerhout 20,35 36,59 71,24 Meerhout 100,0% 179,8% 350,1% Oud-Turnhout 44,60 47,72 124,98 Oud-Turnhout 100,0% 107,0% 280,2% Retie 29,47 53,15 90,98 Retie 100,0% 180,3% 308,7% Westerlo 25,41 49,32 69,78 Westerlo 100,0% 194,1% 274,6% Arendonk 32,33 63,90 95,00 Arendonk 100,0% 197,7% 293,8% Balen 20,45 37,81 54,91 Balen 100,0% 184,9% 268,5% Dessel 23,92 41,98 68,20 Dessel 100,0% 175,5% 285,1% Grafiek 4.14: Gemiddelde verkoopprijs per m² bouwgronden GEMIDDELDE VERKOOPPRIJS PER M² BOUWGRONDEN Turnhout Geel Herentals Mol Beerse Kasterlee Lille Merksplas Olen Ravels Vorselaar Vosselaar Laakdal Grobbendonk Herenthout Hoogstraten Meerhout -Oud Turnhout Retie Westerlo Arendonk Balen Dessel Een bouwgrond op het grondgebied van de stad Turnhout is één van de duurste, uitgedrukt in Euro per m² in het hele arrondissement Turnhout. Alhoewel de totale verkoopprijs van een bouwgrond eerder op het gemiddelde ligt, betekent dit dat de gemiddelde bouwoppervlakte eerder klein is. Bovendien is het stijgingspercentage over de laatste jaren in Turnhout gemiddeld in vergelijking met de andere gemeenten, met uitzondering van Geel. Met andere woorden het aanbod van bouwgrond in Turnhout is waarschijnlijk beperkt maar wel gegeerd; voor een modaal gezin gekomen op een niveau dat onbetaalbaar wordt, en negatief is ten opzichte van de omliggende gemeenten. 25

30 4.4.3 Verkoopprijs van de woningen Tabel 4.14: Gemiddelde verkoopprijs woningen % Turnhout , , Turnhout 100,0% 123,8% 158,0% Geel , , Geel 100,0% 131,5% 170,8% Herentals , , Herentals 100,0% 119,0% 154,7% Mol , , Mol 100,0% 119,4% 149,1% Beerse , , Beerse 100,0% 123,8% 164,3% Kasterlee , , Kasterlee 100,0% 130,8% 150,4% Lille , , Lille 100,0% 142,1% 167,0% Merksplas , , Merksplas 100,0% 123,4% 164,9% Olen , , Olen 100,0% 139,0% 170,8% Ravels , , Ravels 100,0% 126,9% 144,2% Vorselaar , , Vorselaar 100,0% 114,0% 156,2% Vosselaar , , Vosselaar 100,0% 132,9% 152,9% Laakdal , , Laakdal 100,0% 136,7% 172,4% Grobbendonk , , Grobbendonk 100,0% 118,8% 144,9% Herenthout , , Herenthout 100,0% 124,8% 179,8% Hoogstraten , , Hoogstraten 100,0% 126,7% 156,6% Meerhout , , Meerhout 100,0% 134,6% 165,0% Oud-Turnhout , , Oud-Turnhout 100,0% 125,3% 140,7% Retie , , Retie 100,0% 120,8% 154,7% Westerlo , , Westerlo 100,0% 136,7% 167,7% Arendonk , , Arendonk 100,0% 145,0% 181,2% Balen , , Balen 100,0% 137,2% 169,5% Dessel , , Dessel 100,0% 137,6% 191,4% Grafiek 4.15: Gemiddelde verkoopprijs woningen GEMIDDELDE VERKOOPPRIJS WONINGEN Turnhout Herentals Beerse Lille Olen Vorselaar Laakdal Herenthout Meerhout Retie Arendonk Dessel De gemiddelde verkoopprijs van woningen situeert zich in Turnhout eerder op het gemiddelde van de 4 steden, en enigszins lager dan de aangrenzende gemeenten. 26

31 4.4.4 Sociale huurwoningen en sociale huurappartementen Tabel 4.15: Sociale huurwoningen Turnhout Geel Herentals Mol Beerse Kasterlee Lille Merksplas Olen Ravels Vorselaar Vosselaar Laakdal Grobbendonk Herenthout Hoogstraten Meerhout Oud-Turnhout Retie Westerlo Arendonk Balen Dessel Grafiek 4.16: Sociale huurwoningen SOCIALE HUURWONINGEN Turnhout Geel Herentals Mol Beerse Kasterlee Lille Merksplas Olen Ravels Vorselaar Vosselaar Laakdal Grobbendonk Herenthout Hoogstraten Meerhout -Oud Retie Westerlo Arendonk Balen Dessel 27