Informatie. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Anna van Saksenstraat. Oranjeburgh

Transcriptie

1 Informatie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Anna van Saksenstraat Oranjeburgh ROYAAL Royaal WONEN wonen OP op EIGEN eigen KAVEL kavel

2

3 Inhoudsopgave Welkom! Het plan Oranjeburgh... 3 Een locatie met karakter... 3 Wat biedt de gemeente te koop aan?... 4 Planning Oranjeburgh... 4 Samen zelf bouwen: Collectief particulier opdrachtgeverschap in Oranjeburgh Samen zelf bouwen (CPO)... 6 Wat is Samen zelf bouwen of CPO?... 6 De voordelen van CPO... 6 Stappenplan CPO Kavelpaspoort: alles over de kavel Het kavel Prijzen Stedenbouwkundige en architectonische voorwaarden Procedure en overige voorwaarden Werving en informatie Inschrijven (voorlopig) Loting en deelname Twee oriënterende bijeenkomsten Definitieve inschrijving Vervolg Samenvatting belangrijke data Eisen die aan het collectief gesteld zullen worden Stappenplan en praktische info CPO De vereniging als middel om CPO mogelijk te maken Stappenplan Planning en termijnen Wat doet de vereniging en wat doe ik zelf? Enkele belangrijke zaken om op te letten: Financiële aspecten: wat kost het? Meer informatie en contact Colofon Bijlage vereisten financieringstoets

4 Welkom! Geachte mevrouw, heer, Op de plaats waar het Vlietland Ziekenhuis stond zijn we als gemeente al enige tijd bezig om een fraaie nieuwe woonwijk te realiseren in jaren 30 stijl. Dat gebeurt voor een belangrijk deel in particulier opdrachtgeverschap. Oranjeburgh trekt ondernemende mensen die de uitdaging aangaan om een eigen huis te bouwen in een unieke omgeving. Naast zelfbouw op de vrije kavels in Oranjeburgh is ook de ontwikkeling van rijwoningen in particulier opdrachtgeverschap mogelijk. Door middel van samen zelf bouwen, oftewel collectief particulier opdrachtgeverschap, geven we u de kans om samen met uw toekomstige buren uw droomhuis te realiseren. Samen zelf bouwen betekent dat u uw eigen droomwoning op een betaalbare wijze kunt realiseren en dus veel meer waar krijgt voor uw geld. Een eigen huis bouwen vraagt wel het nodige doorzettingsvermogen. Als gemeente Schiedam helpen we u daarbij graag op weg; we leggen als het ware de loper voor u uit. Zo helpen we u om samen met mede-zelfbouwers uw plannen te ontwikkelen en bieden we u de mogelijkheid om uniek in erfpachtgemeente Schiedam de grond in eigendom te verwerven. Met dit informatieboekje informeren wij u over alle fases die u doorloopt, van inschrijving tot oplevering van uw woning. Wie besluit in Oranjeburgh een huis te bouwen, kiest voor wonen in een groene omgeving met een groot aantal voorzieningen en het historische centrum van Schiedam onder handbereik, de natuur van Midden-Delfland op fietsafstand en uitvalswegen in de directe nabijheid. De uitstraling van Oranjeburgh sluit aan bij die van de reeds aanwezige bebouwing; Oranjeburgh is te kenmerken als een eerbetoon aan de Schiedamse architect Piet Sanders. We zijn blij met uw keuze voor Oranjeburgh en we willen er graag samen met u aan werken dat uw nieuwe woonomgeving zo mooi wordt als hij op papier is bedacht. In dit informatieboekje leest u op welke manier we daar invulling aan geven. Ik wens u veel inspiratie toe! Alexander van Steenderen wethouder Wonen en Bouwen 2

5 1. Het plan Oranjeburgh Een locatie met karakter De gemeente Schiedam werkt met een groot aantal particulieren samen aan Oranjeburgh, een nieuwe wijk op de plaats van het voormalig Vlietland Ziekenhuis. Oranjeburgh groeit uit tot een nieuw aantrekkelijk woongebied waarin volop ruimte is om uw eigen huis te bouwen. De locatie Oranjeburgh maakt deel uit van het statige Oranjekwartier in de wijk Schiedam-West. Deze wijk is aangelegd tussen 1911 en 1940 in de Westfrankelandse Polder. De wijk karakteriseert zich door een typische jaren dertig stijl van bebouwing met veel ruimte en groen. De nieuwe buurt zal aansluiten bij de deze kwaliteiten van de omgeving. Schiedam-West kenmerkt zich door een in het begin van de vorige eeuw veel voorkomend patroon van rechte, gebogen en geknikte lanen en aansluitende straten, pleinen en parken. De Burgemeester Knappertlaan vormt hierbij de centrale ontsluitingsweg van de wijk. Het deel van de wijk ten zuiden van de Burgemeester Knappertlaan gelegen in de directe omgeving Oranjeburgh is ruim van opzet met vrijstaande woningen, tweekappers en korte rijtjes aan groene rustige straten. Op deze locatie werd een ziekenhuis gebouwd in de jaren In de jaren zestig werd het ziekenhuis geheel vernieuwd. Alleen het zusterhuis, een uitbreiding uit 1938, is daarbij behouden gebleven. In 2007 is het ziekenhuis verhuisd naar een nieuwe locatie, waarna alle gebouwen met uitzondering van het zusterhuis zijn gesloopt. Locatie plangebied, luchtfoto met voormalige Vlietland Ziekenhuis (bron: Live search maps) 3

6 Wat biedt de gemeente te koop aan? Over de kwaliteiten van het plan Oranjeburgh vindt u meer informatie op de website of de algemene Oranjeburgh brochure. Het wordt een groene stadswijk in jaren dertig stijl die bestaat uit 61 kavels. Volgens de laatste inzichten wordt het volgende programma in Oranjeburgh gerealiseerd: 40 kavels voor vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen, te ontwikkelen via particulier opdrachtgeverschap; Ongeveer 18 rijwoningen, te ontwikkelen via collectief particulier opdrachtgeverschap; 2 woongebouwen van vier tot zes bouwlagen, die ruimte bieden aan in totaal circa 26 appartementen; het zusterhuis; hiervoor wordt momenteel gestudeerd op plannen voor herontwikkeling met de bestemmingen wonen en/of zorg. De verhouding twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is op voorhand niet exact te geven, omdat het voor sommige kavels is toegestaan om beide typen te bouwen. De meerderheid zal bestaan uit vrijstaande woningen. Planning Oranjeburgh Het ziekenhuis is reeds gesloopt, het bouwrijp maken is bijna afgerond en op de eerste 13 bouwkavels zijn al enkele woningen opgeleverd. Voor de andere kavels worden volop plannen gemaakt en zijn al omgevingsvergunningen afgegeven zodat ook daar de bouw daadwerkelijk zal gaan starten. Voor het kleinschalige appartementengebouw aan de Burgemeester Knappertlaan, kavel 29, wordt een groep particulieren gezocht die dit gebouw via CPO wil ontwikkelen. Er staan op dit moment nog kavels te koop uit fase 1 en 2, aan de randen van het plangebied. Fase 3 van de zelfbouwkavels gaat nu in verkoop waarmee het binnengebied ook vorm gaat krijgen. Later zullen ook de kavels aan de René van Chalonstraat en de Willem de Rijkestraat volgen, evenals het appartementengebouw op kavel 57 en de herontwikkeling van het bestaande Zusterhuis. Voor een recent overzicht van kavels die nog te koop zijn, zie onze website Het aanplanten van nieuwe bomen zal na het afronden (van het merendeel) van de bouwwerkzaamheden plaatsvinden. De meeste grote bomen in het gebied blijven gewoon staan. 4

7 Samen zelf bouwen: Collectief particulier opdrachtgeverschap in Oranjeburgh De gemeente Schiedam biedt nu de twee blokken woningen aan de Anna van Saksenstraat aan om door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap of CPO te ontwikkelen. Deze kavel is rood omlijnd op de kaart. Bij CPO gaan particulieren in groepsverband aan de slag met het ontwikkelen van hun eigen woning. In het volgende hoofdstuk leest u meer hierover. In 2013 heeft de gemeente voor het blok van 6 woningen aan de Anna van Burenstraat (het blauw omlijnde deel hieronder op de kaart) een groep mensen bijeen gebracht die hun woningen nu samen ontwikkelen. 5

8 2. Samen zelf bouwen (CPO) Nu maakten we het echt naar onze zin. Wij kopen nooit meer zomaar een huis Wat is Samen zelf bouwen of CPO? Het woord zegt het al: je bouwt zelf je eigen huis, maar dan samen. In vaktermen wordt vaak Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gebruikt, in het kort: CPO. De essentie van particulier opdrachtgeverschap is dat u zelf opdrachtgever bent voor het ontwerpen en bouwen van uw woning. U hoeft uiteraard niet letterlijk zelf te bouwen maar u bent wel opdrachtgever richting een architect en een aannemer en geen klant van een projectontwikkelaar. Doordat u zelf in feite projectontwikkelaar bent van uw eigen woning heeft u veel vrijheid en bespaart u ook kosten. Bij samen zelf bouwen is dat niet anders, maar hier bent u niet alleen opdrachtgever, maar gaat u samen met uw toekomstige buren een aantal woningen laten ontwerpen en bouwen. U maakt samen een plan voor de buitenkant van de woningen en u bent zelf vrij om de binnenkant van de woningen naar eigen smaak in te delen. Samenwerking verloopt via een op te richten vereniging van opdrachtgevers of kopersvereniging. Het is niet nodig om eerst zelf een groep te vormen. U kunt zich individueel aanmelden en inschrijven en de gemeente Schiedam helpt u op weg om samen een vereniging op te richten en de eerste stappen te zetten in het bouwen van uw eigen woning. Dat lijkt misschien ingewikkeld, maar met een goede professionele begeleiding is bouwen volgens CPO voor iedereen prima te doen. Een leuk en informatief filmpje over deze manier van uw huis bouwen is te vinden op In het vervolg van deze brochure gebruiken we voor het gemak de afkorting CPO. De voordelen van CPO 1. Maximale zeggenschap en vrijheid Een belangrijk kenmerk van zelf bouwen is dat u maximale zeggenschap heeft over wat er gebouwd wordt. Natuurlijk zijn er (wettelijke) randvoorwaarden waar ieder bouwproject aan moet voldoen en gelden er bepaalde eisen op het gebied van stedenbouw en welstand, maar er blijft genoeg ruimte voor invulling van uw eigen wensen. Samen doen wat moet, individueel wat kan is het devies. Samen met uw buren beslist u over het ontwerp van de rij woningen als geheel, denk aan zaken als uitstraling, sfeer en afmetingen. U bent zelf helemaal vrij in de indeling van uw eigen woning en ook als het gaat om individuele uitbreidingen zoals uitbouwen, dakkapellen en erkers heeft u veel keuzevrijheid. 6

9 2. Financieel voordeel: bouwen tegen kostprijs Het tweede grote voordeel van CPO is dat u de woning bouwt tegen kostprijs en niet aanschaft tegen marktwaarde. Een projectontwikkelaar is niet nodig en dat scheelt in de kosten. Bovendien bepaalt u zelf de kwaliteit en waar u uw geld in steekt. En omdat u samen met anderen optrekt is er sprake van efficiency en kunt u kosten delen. Al met al krijgt u met CPO precies die kwaliteit voor uw geld die u zelf kiest. 3. Kwaliteit en prijs-kwaliteitverhouding Doordat u in belangrijke mate zelf bepaalt wat er wordt gebouwd, is de kwaliteit bij zelf bouwen vaak hoger dan wanneer u een kant en klare woning koopt. Meer zeggenschap en kwaliteit en dat met een gunstige prijs/kwaliteit verhouding: in een notendop hét grote voordeel van CPO. Starters in het Veluwse Kootwijkerbroek trokken samen op. Zij ontwikkelden in 3 jaar tijd 18 betaalbare woningen op maat. Achter de voordeur is iedere woning is anders, aan de buitenzijde tonen ze hun samenhang. Oplevering Je doet niet alleen een bouwproject, je bent daarna ook elkaars buren. Zelf ontwikkelen kost wel inzet, tijd en energie. Dan is het prettig dat u samen met anderen optrekt en kennis, ervaring en bepaalde werkzaamheden onderling kunt delen. Vele handen maken licht werk. En het is altijd prettig om vooraf te weten wie uw buren worden. Doordat u een tijd intensief samenwerkt, leert u elkaar al goed kennen voordat u er gaat wonen. Op deze manier heeft u al een fijn sociaal netwerk op uw nieuwe woonplek. Het ontwikkelen van nieuwe woningen is niet altijd rozengeur en maneschijn. Soms moet er stevig onderhandeld worden of zijn er tegenvallers waar u wat mee moet. Dan betekent samen ontwikkelen dat u er niet alleen voor staat. Bovendien kunt u door samen te werken taken en verantwoordelijkheden verdelen en gebruik maken van elkaar kennis en expertise. 7

10 5. Zelf doen of uitbesteden? En uiteraard bepaalt u samen met de groep of u zelf de ontwikkeling volledig in eigen hand neemt onder begeleiding van een adviseur, of dat u zich laat bijstaan door een projectontwikkelaar of aannemer. Stappenplan CPO Op hoofdlijnen ziet een CPO-traject er als volgt uit: 1. Oriënteren Tijdens de oriëntatiefase worden bijeenkomsten, informatieavonden en workshops georganiseerd. De gemeente is uw aanspreekpunt voor vragen over CPO, de beschikbare kavels, prijzen, voorwaarden en groepsvorming. 2. Inschrijven en verkennen Inschrijving vindt gefaseerd plaats. Na de oriëntatie vult u het inschrijfformulier in. In twee verkennende sessies kunt u kennismaken met uw buren en uw plannen afstemmen. Als dat allemaal goed voelt neemt u definitief deel en betaalt u 750 aan inschrijfgeld. 3. Vereniging oprichten en tekenen reserveringsovereenkomst We helpen alle inschrijvers met het oprichten van een Vereniging van Opdrachtgevers (VvO). Deze vereniging tekent met de gemeente een reserveringsovereenkomst. In een dergelijke overeenkomst wordt de betreffende kavel grond exclusief gereserveerd voor de vereniging. U koopt op dat moment dus nog geen individuele kavel of aandeel in de grond. Zolang de plannen nog niet definitief zijn, is de vereniging het aanspreekpunt voor de gemeente. 4. Ontwerpen U selecteert een architect en/of bouwer, maakt een ontwerp en vraagt een omgevingsvergunning aan. In deze fase moet u uit eigen middelen een aantal kosten (voor)financieren. Dat noemen we de plankosten en het gaat daarbij om tot (zie verderop). 5. Contracten afsluiten, levering grond en bouwen De gemeente maakt een concept-splitsingsakte op basis van uw ontwerp. Alle deelnemers tekenen een individuele koopovereenkomst. Nadat u ook een aannemingsovereenkomst getekend hebt en uw financiering geregeld heeft, vindt levering van de grond plaats en kan de bouw gaan starten. U tekent dus pas op individueel niveau uw koop- en aannemingsovereenkomsten nadat u beschikt over definitieve plannen. Tot die tijd bent u vrij om uit te stappen. Wel bent u in een dergelijk geval uw 8

11 inschrijfgeld en mogelijk een deel van de reeds gemaakte en voorgefinancierde plankosten kwijt. Wij adviseren en helpen de vereniging bij oprichting duidelijke afspraken te maken over het vastleggen van commitment naar elkaar en hoe om te gaan met uitstappers. In het gehele traject van inschrijving tot oprichting van de vereniging maken de inschrijvers gebruik van de ervaringen van CPO-begeleidingsbureau Urbannerdam. De gemeente vindt een goede start van het project belangrijk en stelt daarom deze begeleiding in deze fase ter beschikking. 9

12 3. Kavelpaspoort: alles over de kavel Het kavel Op de volgende pagina staat een afbeelding van de kavel met hierop o.a. de volgende zaken: 1. Het totale kavel meet m 2. Hiervan is circa m 2 zogenaamd uitgeefbaar gebied: het gebied voor de woningen en de tuinen. Deze oppervlakte wordt in onderling overleg tussen u, uw buren en de gemeente verdeeld in de onderlinge kavels. De gemiddelde diepte van de kavel bedraagt 25,8 tot 27,0 meter, de breedte hangt af van de breedte van de woningen. 2. Het oranje vlak geeft het maximale bebouwingsoppervlak weer van de hoofdmassa. De totale breedte van de bouwblokken staat in de tekening. Het bouwblok is maximaal 10,5 meter diep; erkers en kleine uitkragingen kunnen in beperkte mate buiten dat bouwvlak steken. Buiten de hoofdmassa zijn in het gele vlak aanbouwen en bijgebouwen toegestaan (zie verderop). Uitgangspunt zijn twee rijen van 4 en 6 woningen, uitgaande van een beukmaat van 6,0 meter. Er zijn theoretisch maximaal 5 resp. 7 woningen mogelijk; dat zijn dan allemaal relatief smalle woningen van 5,4 meter breed; we gaan er van uit dat zeker een aantal deelnemers breder wil bouwen zodat een totaal van 10 woningen waarschijnlijker is. 3. De maximale goothoogte van de bebouwing is 6 meter hoog en de maximale nokhoogte is 12 meter hoog. Dat betekent dat u twee volledige bouwlagen met een ruime kap kunt bouwen. 4. Het lichtgroene vlak is voortuin. Hier mag niet gebouwd worden. 5. Het met een stippellijn gearceerde parkeerhof en het aansluitende achterpad (totaal circa 577 m 2 ) is bedoeld voor bewonersparkeren en toegang naar de achtertuinen. Dit hof wordt door de gemeente aangelegd maar daarna overgedragen aan de gezamenlijke kopers van de kavel. Samen met uw buren wordt u eigenaar van de parkeerplaatsen. De parkeerhof wordt dus geen openbaar gebied. 6. De gekleurde stippellijnen geven aan te leggen hagen weer. Op sommige plaatsen zal de gemeente muurtjes realiseren waarachter of waartussen u zelf hagen dient te plaatsen. 10

13 Legenda Schaal 1 : 400 Anna van Saksenstraat

14 Prijzen De totale (vaste en niet onderhandelbare) prijs voor de gehele kavel bedraagt inclusief 21% BTW. De kavel wordt een jaar lang kosteloos gereserveerd voor de kopersvereniging. Vanaf 12 maanden na het ondertekenen van de reserveringsovereenkomst wordt een reserveringsvergoeding gevraag van 5,5% op jaarbasis tot het moment van levering. Een jaar is doorgaans voldoende om uw plan uit te werken en tot levering van de grond te komen. Uitgaande van een uitgeefbaar terrein van m2, dus exclusief parkeerplaatsen en achterom, komt dit op een gemiddelde vierkante meterprijs uit van 668 inclusief 21% BTW. Daarbij is het mandelig eigendom van de parkeerplaats en de achterom inbegrepen. De benodigde meters hiervoor zijn inbegrepen in prijs voor het hele terrein. Het is aan de groep om de kavel binnen de gestelde eisen te verdelen in individuele kavels en elke kavel afzonderlijk af te prijzen,voordat deze aan u geleverd gaan worden. De kosten voor inmeten, kadastrale registratie en notaris zijn voor rekening van de gemeente. U krijgt bouwrijpe grond en de gemeente zal bovendien de parkeerhof inrichten volgens de ontwerprichtlijnen voor de openbare ruimte van Oranjeburgh en deze zonder verdere kosten aan de kopers overdragen. Tot slot neemt de gemeente ook de begeleidingskosten in de opstartfase voor haar rekening, dat zijn de stappen tot en met oprichting van de vereniging en het tekenen van de reserveringsovereenkomst met de gemeente. Hiermee maakt u samen een goede start van het proces. Stedenbouwkundige en architectonische voorwaarden De belangrijkste eisen op het gebied van stedenbouw en architectuur zijn vastgelegd in het bestemmingsplan voor Oranjeburgh en de bijbehorende welstandsparagraaf welke te downloaden zijn op De belangrijkste eisen zijn: 1. Er moet sprake zijn van aaneengesloten bebouwing in één rooilijn voor zover het de straatzijde betreft. De bouwblokken mogen maximaal 27,6 resp. 38,4 meter lang te zijn. Hier passen maximaal 5 en 7 woningen in; de gemeente gaat uit van 4 en 6, in totaal 10, wat bredere woningen. 2. Op de hoek van blok II dient een architectonische verbijzondering plaats te vinden, op de hoeken mogen geen blinde gevels gemaakt worden. 3. De nokhoogte bedraagt maximaal 12 meter, de goothoogte maximaal 6 meter (2 lagen plus kap). 4. De kaprichting is evenwijdig aan de straat (langskap). De vorm is een zadeldak en de hellingshoek ligt tussen de 40 en 60 graden. Beëindiging van de kap moet plaatsvinden via een dakschild of topgevel. Bij een bloklengte vanaf 4 woningen is minimaal één onderbreking van de dakrichting door een dwarskap vereist, dit geldt zeker voor blok II. 12

15 5. Er moet in beide rijen sprake zijn van minimaal één sprong in de gevelwand over 2 verdiepingen tussen de 1 en 3 meter groot. 6. De architectuur dient een traditionele uitstraling te krijgen, er dient gewerkt te worden met een baksteen in het kleurenspectrum rood-paars en keramische dakpannen met de kleur antraciet. 7. Er moet gebruik gemaakt worden van de volgende stijlkenmerken: Horizontale geleding Stapsgewijze overgang tussen openbaar en privé daar waar de kavels grenzen aan het openbaar gebied. 8. Parkeren vindt plaats op eigen terrein met een norm van 1 parkeerplaats per woning (overige auto s kunnen op straat worden geparkeerd). 9. Zie verder de welstandsparagraaf en het bestemmingsplan voor meer specifieke eisen. Deze collage is afkomstig uit de welstandsparagraaf en geeft het nagestreefde sfeerbeeld van de wijk weer. De volledige welstandsparagraaf vindt u op 13

16 4. Procedure en overige voorwaarden 1. Werving en informatie Vanaf 21 juni staat de inschrijving voor deelname open. Op 3 juli en op 28 augustus is er een informatieavond. U krijgt zodoende de gehele zomer de tijd om zich te oriënteren en in te schrijven. De inschrijving sluit op 12 september. In de tussentijd kunt u altijd contact opnemen met Urbannerdam via of Oranjeburgh@urbannerdam.nl voor meer informatie over Oranjeburgh, CPO of de procedure. Houdt u de website in de gaten voor eventuele extra acties. 2. Inschrijven (voorlopig) U kunt u vrijblijvend inschrijven voor deelname via het inleveren van een inschrijfformulier en financieringstoets bij de projectnotaris. Iedereen ouder dan 18 jaar mag zich inschrijven voor deelname aan het project. Er worden geen kavels, maar plekken gegund voor deelname aan het project. Het gunnen van deelname gebeurt op basis van inschrijvingen. Om in aanmerking te komen dient een inschrijver het volgende te doen: 1. Op tijd (voor vrijdag 12 september uur) een volledig ingevuld inschrijfformulier inleveren bij de projectnotaris (voor adresgegevens zie het inschrijfformulier). 2. Hierbij dient een financieringstoets gevoegd te worden waaruit blijkt dat de inschrijver minimaal kan beschikken over een bepaald bedrag. De vereisten voor de toets zijn te downloaden van de site of te vinden in de bijlage bij deze brochure. Bij het inschrijven kunt u aangeven of u in aanmerking wilt komen voor een tussenwoning en/of één van de hoekwoningen. Voor de tussenwoning en de hoekwoningen gelden aparte financieringseisen. Dit zijn bedragen die u naar onze berekeningen minimaal moet kunnen financieren om voor dat woningtype in aanmerking te komen. Het gaat hier uitdrukkelijk om een minimumbedrag waarvoor een goed uitgeruste woning van 5,4 meter breed te maken is. Wilt u voor meerdere (typen) woningen in aanmerking komen? Vul dan een 1 e, 2 e en eventueel ook 3 e voorkeur in. Noot bij de financieringstoets Wij benadrukken uitdrukkelijk dat het bij de financieringseisen enkel gaat om een minimumbedrag op basis waarvan wij inschrijvers tot deelname willen toelaten. Op die manier weten we zo goed mogelijk dat de deelnemersgroep niet aan project gaat beginnen dat voor hen onhaalbaar blijkt te zijn. De eisen zijn gebaseerd op een relatief smalle woning van 5,4 meter breed. Wij kunnen niet garanderen dat u voor het vereiste bedrag ook daadwerkelijk het door u gewenste aantal vierkante 14

17 meters en afwerkingsniveau kunt realiseren. Wellicht wilt u een bredere woning, meerdere badkamers of verschillende uitbouwen maken. Het is aan te bevelen dat u minimaal 10-20% extra kunt besteden dan dit bedrag, afhankelijk van uw wensen. U kunt geen recht ontlenen aan de bedragen die als financieringseis worden gehanteerd. Neem voor eventuele vragen contact op met Urbannerdam. 3. Loting en deelname Op maandag 15 september om uur zal de notaris via loting aan iedere geldige inschrijver een rangnummer toekennen, te beginnen bij nummer 1, dan nummer 2 et cetera. Na trekking van elk rangnummer wordt gelijk gekeken of de betreffende inschrijver zich heeft ingeschreven voor een van de hoekwoningen of voor een tussenwoning. Indien er nog plaats is, krijgt die inschrijver zijn of haar 1 e voorkeur toegewezen. Als die plek al vergeven is wordt gekeken naar een 2 e of eventueel 3 e voorkeur. Als dat niet meer lukt komt inschrijver bovenaan de reservelijst. Er wordt geloot tot 10 plekken vergeven zijn (6 tussenwoningen en 4 hoekwoningen). Daarna worden alleen nog rangnummers toegekend. Nummer 11 komt bovenaan de reservelijst enzovoorts. Als er later plek vrij komt in het project omdat er mensen uitstappen of er eventueel meer woningen worden gemaakt, krijgen eerst de deelnemers intern de kans om te schuiven. Vervolgens krijgt de eerstvolgende op de reservelijst de kans om in het project te stappen indien hij of zij in aanmerking komt voor dat type woning (zoals blijkt uit het inschrijfformulier en de financieringstoets). Bij later instappen krijgt u een bedenktijd van maximaal 1 week houdt uw telefoon en mail dus in de gaten. De loting is uiteraard toegankelijk voor alle inschrijvers. 4. Twee oriënterende bijeenkomsten Noteert u alvast onderstaande data in uw agenda: Woensdag 24 september (locatie n.t.b.) Woensdag 8 oktober (locatie n.t.b.) Deze bijeenkomsten zijn toegankelijk voor alle inschrijvers, ongeacht uw rangnummer, dus óók de mensen die in eerste instantie op de reservelijst terecht zijn gekomen. Uw inschrijving is immers nog niet definitief en het kan zijn dat er naar aanleiding van deze bijeenkomsten nog mensen besluiten om niet deel te nemen. CPO-begeleidingsbureau Urbannerdam begeleidt de inschrijvers tijdens deze sessies en later ook bij het oprichten van de vereniging en de definitie van het project. Ter voorbereiding ontvangt iedereen een woonwensenquête en de vraag om een mood board te maken waaruit blijkt wat voor sfeer uw nieuwe woning moet krijgen. 15

18 Voorbeeld van een mood board Op de eerste bijeenkomst worden de resultaten van de woonwensenquête en de mood boards besproken, kunt u kennismaken met de andere deelnemers en is er volop ruimte voor vragen. Tijdens de tweede bijeenkomst focussen we op het vervolgproces: hoe gaat we de woningen (laten) ontwerpen en bouwen? En wat zijn de vervolgstappen? Op basis van deze twee sessies kunt u definitief beslissen of u mee blijft doen met het project. 5. Definitieve inschrijving Alle inschrijvers worden uitgenodigd hun inschrijving definitief per mail te bevestigen voor vrijdag 17 oktober uur. Voor dit tijdstip dienen inschrijvers met rangummers 1 tot 10 tevens een inschrijfgeld van 750,- te storten op rekeningnummer ten name van Fokkema Linssen Notarissen te Rotterdam. Indien inschrijvers niet aan deze voorwaarden voldoen (houdt rekening met mogelijke vertraging bij het overschrijven van uw inschrijfgeld) of indien inschrijvers zich terugtrekken, wordt de eerstvolgende op de ranglijst in de gelegenheid gesteld alsnog deel te nemen. Na kennisgeving hiervan heeft u 5 werkdagen om uw inschrijfgeld te storten. Houdt rond 20 oktober dus uw telefoon en mail in de gaten. Het inschrijfgeld krijgt u teruggestort bij levering van de kavel (zonder vergoeding van rente). Als u na de definitieve inschrijving besluit om uw deelname tussentijds te beëindigen, dan vervalt uw inschrijfgeld aan de gemeente. 16

19 6. Vervolg Met de definitieve inschrijvers spreken we af op woensdag 29 oktober om uur. Tijdens deze sessie bespreken we de concept-statuten van de vereniging en de concept-reserveringsovereenkomst die de vereniging met de gemeente gaat afsluiten. In de maand november gaan de deelnemers naar de notaris om een vereniging op te richten en sluit de vereniging de reserveringsovereenkomst met de gemeente. In november volgt de laatste bijeenkomst waarbij de gemeente de groep zal begeleiden bij het zoeken naar een begeleidingsbureau. Samenvatting belangrijke data 21 juni Dag van de Architectuur, start werving 3 juli informatieavond 28 augustus informatieavond 12 september 12:00u sluiting inschrijving 15 september14:00u loting bij notaris 24 september 1e oriënterende sessie 8 oktober 2e oriënterende sessie 17 oktober 12:00u definitieve inschrijving 29 oktober oprichtingsvergadering vereniging november oprichting bij notaris en tekenen reserveringsovereenkomst Eisen die aan het collectief gesteld zullen worden Zodra duidelijk is welke personen zullen gaan deelnemen aan het CPO-project zal de gemeente met de deelnemers een aantal afspraken gaan vastleggen in een zogenaamde reserveringsovereenkomst. De gemeente stelt o.a de volgende eisen aan het collectief: 1. De deelnemers moeten zich verenigen in een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid voordat er een reserveringsovereenkomst getekend zal worden. 2. De vereniging moet zich laten begeleiden door een procesbegeleider/-adviseur met aantoonbare ervaring op het gebied van het begeleiden van CPO-initiatieven. 3. De vereniging dient op regelmatige basis overleg te plegen met de gemeente over de voortgang van het project. 4. De vereniging moet afspraken maken een professionele partij ten aanzien van achtervang voor een minimum aantal woningen voordat kan worden overgegaan tot het tekenen van koopovereenkomsten. Op het moment van leveren geldt dat deze achtervang nog steeds van toepassing moet zijn en dat het aantal deelnemers plus het aantal woningen waarvoor achtervang wordt verzorgd minstens zo groot is als het aantal kavels. Achtervang betekent dat 17

20 een partij garant staat voor het bouwen van woningen indien er op het laatste moment deelnemers afvallen. Door het regelen van achtervang worden de risico s van deelname beperkt. 5. De vereniging moet werken met één architect en één aannemer. 6. Bouwen moet gebeuren onder Woningborg of SWK garantie. 7. De vereniging is zelf verantwoordelijk voor het werven van eventuele reserveleden. Wel dienen de door de gemeente toegewezen reserveleden in eerste instantie benaderd te worden. De gemeente zal indien nodig wel meewerken bij het werven van extra leden. 18

21 5. Stappenplan en praktische info CPO De vereniging als middel om CPO mogelijk te maken Samen een woningbouwproject ontwikkelen als groep individuen doet u niet zomaar vrijblijvend. U moet u organiseren en afspraken maken hoe de besluitvorming verloopt. Bovendien is een rechtsvorm nodig om opdracht te kunnen geven aan bijvoorbeeld de in te schakelen adviseurs. De beste vorm voor CPO is de vereniging (met volledige rechtsbevoegdheid). Deze rechtsvorm wordt als meest democratisch gezien. Zo'n vereniging noemen we vaak kopersvereniging (KV) of Vereniging van Opdrachtgevers (VvO). De manier waarop de vereniging precies functioneert, wat het doel is en welke middelen ze daartoe kan gebruiken wordt vastgelegd in de statuten (de spelregels). Aan de slag met uw ontwerp Algemene Leden Vergadering (ALV) Binnen een kopersvereniging vormen alle leden samen de algemene ledenvergadering, afgekort de ALV. De ALV is het hoogste orgaan binnen de vereniging en beslist over alle belangrijke zaken. Het dagelijks besturen van de vereniging ligt in handen van het bestuur. Het bestuur bestaat uit minimaal drie leden van de vereniging, die door de ALV worden gekozen. Het doet voorstellen aan de ALV en voert besluiten van de ALV uit, al dan niet ondersteund door diverse werkgroepen zoals een werkgroep bouw of financiën. 19

22 Stappenplan Er bestaat geen algemeen stappenplan voor CPO omdat er sprake is van maatwerk afhankelijk van omstandigheden, voorwaarden die worden meegegeven maar vooral ook voorkeuren van de groep zelf. Eerder hebben we 5 globale stappen onderscheiden: 1. Oriënteren 2. Inschrijven 3. Vereniging oprichten en reserveringsovereenkomst tekenen 4. Plannen maken en uitwerken 5. Contracten afsluiten en bouwen De eerste drie stappen hebben we hiervoor al beschreven. Stap 4 is eigenlijk de belangrijkste stap omdat de vereniging en haar leden hier echt plannen gaan ontwikkelen voor de woningen zelf. Eigenlijk is er niet sprake van één stap, maar zijn er een aantal zaken die de vereniging na haar oprichting gaat oppakken : Opstellen van een globaal programma van wensen en eisen; de basis hiervoor is in de verkennende sessies al gelegd Selectie van architect (en eventueel al een bouwbedrijf of andere partner) Workshop, excursie en woonwensenquete deel II Afspraken over verdeling van kosten Kavelverdeling Al deze zaken vormen samen wat we in de bouw de definitiefase noemen. Hier bepalen de leden met elkaar en u voor uzelf wat u nu precies wilt en wie u gaat helpen bij het ontwerpen van uw woningen. Daarna volgt de ontwerpfase die bestaat uit de volgende zaken: Maken van een ontwerp (schetsontwerp, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp) Technische uitwerking Aanvragen omgevingsvergunning Indien van toepassing: aannemersselectie Al deze tijd bent u nog geen eigenaar van de grond. De reserveringsovereenkomst is bedoeld om de grond te reserveren terwijl u de projecten uitwerkt. Als de plannen eenmaal klaar zijn, wordt het tijd om zaken contractueel vast te leggen. De CPO kavel wordt uiteindelijk gesplitst in een aantal individuele kavels die iedere deelnemer individueel koopt van de gemeente via een koopovereenkomst. Het afsluiten van een erfpachtovereenkomst is ook mogelijk. Met de aannemer wordt na onderhandelingen door het collectief per deelnemer een individuele aanneemovereenkomst afgesloten voor de bouw van de woning. Met deze overeenkomsten regelt u uw financiering waarna u (in geval van koop) eigenaar wordt van de grond. De aannemer start inmiddels met (het voorbereiden van) de bouw. 20

23 Planning en termijnen De oriëntatie, inschrijving en oprichting van de vereniging is afgerond per november De doorlooptijd vanaf dat moment is afhankelijk van hoe snel de vereniging zaken in gang zet en besluiten kan en wil nemen. Een ander belangrijke factor is hoe de samenwerking met een aannemer gaat verlopen. Het traditionele proces is dat de architect een ontwerp maakt, dit technisch uitwerkt en de vereniging dit vervolgens aanbesteedt. Een alternatief is om direct naast de architect ook een aannemer te selecteren met wie u een bouwteam gaat vormen. De aannemer denkt en rekent mee aan het ontwerp. Beide processen hebben voor- en nadelen waar we tijdens de twee oriënterende sessies uitgebreid op terugkomen. Afhankelijk van de inrichting van het proces heeft u 6 tot uiterlijk 18 maanden nodig om te komen tot het afronden van alle contracten waarna de bouw kan beginnen. De bouw zelf duurt wederom afhankelijk van de manier van bouwen tussen de 6 maanden tot een jaar. Op z n vroegst kunnen de woningen begin 2016 opgeleverd worden. Bij een traditioneel proces en een traditionele bouwmethode zal het eerder eind 2016 worden. De gemeente stelt wel een aantal maximumtermijnen vast, welke ook vastgelegd worden in de reserveringsovereenkomst, te rekenen vanaf het tekenen van de reserveringsovereenkomst. Alles bijeen ziet de kalender voor het project er dan bij benadering zo uit: Indienen omgevingsvergunning Tekenen koopovereenkomsten Levering kavels Start bouw Oplevering woningen Realistische termijn 9-12 maanden, september/oktober maanden, november maanden, februari maanden na levering, april maanden na start, Kerst 2016? Maximum termijn, vanaf tekenen reserveringsovereenkomst uiterlijk 15 maanden uiterlijk 18 maanden uiterlijk 24 maanden uiterlijk 3 maanden na levering De maximumtermijnen zijn ruim gesteld. Reken er niet op dat u deze tijd nodig heeft. Het gaat doorgaans veel sneller. Een termijn van één jaar tot levering van de kavels is een redelijk gemiddelde. Binnen dat jaar staat de kavelprijs vast. Na één jaar wordt op jaarbasis 5,5% rente in rekening gebracht. Als het goed is, is na een jaar echter de aannemer al aan de slag! Op volgende pagina vindt u een schema met hierin een overzicht van de planning en alle termijnen. 21

24 22

25 Wat doet de vereniging en wat doe ik zelf? De vereniging treedt op als aanspreekpunt voor de gemeente, als contractpartij voor de architect en andere adviseurs en behartigt de belangen van alle leden in de onderhandelingen met gemeente, architect en de aannemer. Daarnaast besluit de vereniging binnen de geldende randvoorwaarden over het ontwerp, de verkaveling, het ontwerp van de buitenkant van de woningen en de verdeling van kosten. De individuele leden bepalen zelf hun eigen budget en het interieur van hun woning en welke individuele (casco-)opties ze willen. Uiteindelijk sluiten de leden zelf een koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst met de gemeente en een individuele aanneemovereenkomst met de aannemer. Ook regelt iedereen zijn eigen financiering. Een gezond uitgangspunt is: collectief wat moet, individueel wat kan. Enkele belangrijke zaken om op te letten: Besluitvorming: In een samenwerking zoals CPO is het onvermijdelijk dat u af en toe compromissen moet maken. Streef echter naar besluiten met een ruime meerderheid maar let aan de andere kant op de planning en kom niet terug op genomen besluiten; zo blijft u de vaart erin houden. Kostenbeheersing Bepaal vooraf uw budget en reserveer een bedrag voor onvoorziene omstandigheden en de afwerking van uw woning. Zowel individueel als collectief moet het budget goed bewaakt worden. In elke fase wordt een raming gemaakt en hoe verder u komt in het proces, hoe nauwkeuriger deze wordt. Risicobeheersing Een hoop risico s kunnen verkleind worden door een goede voorbereiding. Aangezien de gemeente eisen stelt aan de draagkracht van de deelnemers (via de financieringstoets) en het verplicht inhuren van een deskundige begeleiding, mag u erop vertrouwen dat u uiteindelijk van start gaat met een serieuze club deelnemers die ook daadwerkelijk hun woningen kan gaan bouwen. Het is altijd mogelijk dat iemand moet uitvallen of dat het niet lukt om uiteindelijk voldoende kopers te vinden voor alle kavels. Het is aan te raden (en de gemeente stelt het zelfs verplicht) om op zoek te gaan naar een partij die achtervang wil bieden en in geval van nood voor eigen rekening en risico de onverkochte woningen alsnog afbouwt. Voorfinanciering Tijdens het planproces worden er kosten gemaakt door de kopersvereniging, bijvoorbeeld voor het inschakelen van het begeleidingsbureau, de architect, de constructeur en de installatie adviseur. De 23

26 vereniging heeft daarvoor geld nodig, maar tot aan de start van de bouw beschikken de leden nog niet over een hypotheek waaruit zij hun aandeel in die kosten kunnen betalen. Primair zullen de leden van de kopersvereniging zelf voor de benodigde financiële middelen moeten zorgen door het regelmatig inleggen van eigen geld in een rekening die door de vereniging wordt beheerd. Er wordt door de leden een regeling opgesteld over hoe dit geld wordt beheerd en hoe wordt omgegaan met tussentijdse afvallers. Stapt u uit terwijl er een reservelijst is, dan mag u er van uitgaan dat u een groot deel van de tot dan toe ingelegde middelen kunt terugkrijgen. Vaak wordt door de vereniging onderzocht of er een partij is die voor voorfinanciering wil zorgen. Dat kan een bank zijn die de vereniging een lening wil verstrekken en hoopt (of soms als voorwaarde stelt) dat de leden later hun hypotheek bij dezelfde bank afsluiten. Het kan ook de partij zijn met wie afspraken worden gemaakt over achtervang. Als het niet lukt een andere partij te vinden die wil voorfinancieren, valt de vereniging terug op de eigen inbreng van de leden. Dan is het raadzaam om hiervoor zo'n tot spaargeld per deelnemer achter de hand te hebben (afhankelijk van de te maken keuzes en woninggrootte). Let wel: dit geld zet u tijdelijk in, tijdens de planfase. De kosten van de planfase zijn gewoon onderdeel van de kosten van uw nieuwe woning en kunt u dus meefinancieren in uw hypotheek. Dat betekent dat u uw spaargeld dus weer terugkrijgt op het moment dat uw hypotheek verstrekt wordt Traditionele architectuur bestaat bij de gratie van details die met aandacht bedacht, getekend en uitgevoerd worden. Kopers die zelf aan de tekentafel van de architect staan, zitten met hun neus op de kwaliteit van het plan. Zij beslissen zelf, en zien direct waar hun euro s naar toe gaan. Dat is een voordeel van directe betrokkenheid die zich uitbetaalt. Foto: Project 20 woningen Waspik, opgeleverd eind

27 Deskundige begeleiding eerder noodzaak dan luxe Alhoewel (of juist omdat) u als particulier zelf aan het roer staat, is het van groot belang om u te laten bijstaan door goede adviseurs om u te ontzorgen. Uiteraard heeft u behoefte aan een goede architect die niet alleen een mooi en kostenefficiënt ontwerp maakt, maar die u ook kan adviseren over woonwensen, de selectie van een aannemer en nuttige investeringen in duurzaamheid. Daarnaast verplicht de gemeente om een ervaren procesbegeleider in te huren. Deze adviseur helpt de vereniging om de juiste besluiten te nemen, bewaakt de planning en maakt de totale kosten inzichtelijk. Desgewenst kan de adviseur ook het projectmanagement uitvoeren. Deze partijen kunnen u ontzorgen en verdienen hun honorarium als het goed is dubbel en dwars terug. Vanuit de gemeente wordt u tot en met het oprichten van de vereniging begeleid door Urbannerdam, een bureau met veel ervaring in particulier opdrachtgeverschap: collectief en individueel, renovatie en nieuwbouw, in de stad en daarbuiten. Financiële aspecten: wat kost het? Voordeel van CPO is dat de prijs van uw woning bepaald wordt door de kostprijs waar u zelf aanzienlijk invloed op heeft en niet door de marktwaarde. Denk vooraf goed na hoeveel u kan en wil uitgeven en maak ook afwegingen tussen investeringen en later terugkerende lasten. Wat extra geld uitgeven aan isolatie of een warmtepomp kan maandelijks het nodige besparen. De totale of stichtingskosten van een woning zijn opgebouwd uit drie componenten (in afnemende grootte): 1. Bouwkosten (de kosten om uw woning te bouwen). Dit is verreweg de grootste kostenpost en hier heeft u ook het meeste invloed op. Bouwkosten kunnen daarom afhankelijk van de woninggrootte, afwerkingsniveau, mate van details en maatwerk nogal uiteenlopen. 2. Grondkosten (de kosten voor aanschaf van de kavel of eventueel erfpacht). Dit bedrag staat vast voor de gehele kavel. De grondkosten per woning verschillen en zijn o.a. afhankelijk van woningtype en woningbreedte. 3. Bijkomende kosten (honoraria adviseurs, leges, aansluitkosten). De bijkomende kosten zijn redelijk goed in te schatten. Reken bij deze projectomvang op een bedrag van circa per woning. Doorgaans wordt het gros van deze kosten hoofdelijk verdeeld. Al met al rekenen we op basis van redelijke gemiddelde bouwkosten en ervaringsgetallen met totale stichtingskosten die als volgt zijn opgebouwd: Voor een tussenwoning minimaal , oplopend naar voor een ruimere woning Voor een hoekwoning: minimaal , oplopend naar voor een ruimere woning 25

28 Disclaimer De minimumprijzen zijn gebaseerd op een woning van 5,4 meter breed en 10,5 meter diep, met een sobere en doelmatige afwerking, in uitvoering voldoend aan de eisen van welstand. U kunt geen rechten ontlenen aan deze inschattingen. U bepaalt uiteindelijk zelf op welke prijs u uitkomt. De onderlinge toewijzing en verdeling van kosten is aan de groep zelf te bepalen en kan o.a. bijgesteld worden op basis van verschillen in eindwaarden. De hier gepresenteerde richtbedragen maken geen onderscheid in ligging. De gemeente is op geen enkele manier verantwoordelijk of aansprakelijk voor de hier communiceerde indicatieve prijzen. De gemeente spant zich in om alle wensen van deelnemers te accommoderen binnen de gegeven randvoorwaarden. De gemeente behoudt zich het recht voor om definitieve besluiten te nemen over de verkaveling indien de deelnemers er in onderling overleg niet uitkomen. Toewijzing van een plek geeft om die reden niet automatisch het recht op het kopen van een kavel. 26

29 Meer informatie en contact Kijk voor meer informatie over CPO eens op of Een goede introductie tot CPO is het filmpje op Voor vragen kunt u contact opnemen met Urbannerdam via Oranjeburgh@urbannerdam.nl of U kunt vragen naar Hans Vos of Alexander Keizer. Voorbeeldprojecten van Urbannerdam zijn te zien op hun site Voor meer en actuele informatie, inschrijven voor de nieuwsbrief e.d. bezoekt u onze website Volg ons ook op of op Facebook (pagina Oranjeburgh). Colofon Dit document is opgesteld door de gemeente Schiedam. Hoewel de inhoud zorgvuldig is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. Schiedam, juni

30 Bijlage vereisten financieringstoets Deze bijlage kan ter informatie verstrekt worden aan uw bank of financieel adviseur U wilt zich inschrijven voor het CPO-project Anna van Saksen in Oranjeburgh, gemeente Schiedam. De gemeente hanteert bij het inschrijven voor bepaalde types en locatie een specifieke financieringseis. Als minimale financieringseis geldt: Voor een tussenwoning Voor hoekwoning Om u te kunnen inschrijven is het noodzakelijk om een zogenaamde financieringstoets te kunnen overleggen. Een financieringstoets is geen hypotheekofferte maar een verklaring van een bank of erkend financieel adviseur die in elk geval het volgende moet bevatten: Uw naam en adresgegevens Het bedrag dat u maximaal kunt financieren. Dat kan bestaan uit de volgende bronnen op het moment van ondertekening (niet nodig om dit te specificeren, tenzij uw adviseur het onderscheid zelf wenst te maken): o Hypothecaire lening (op basis van inkomenstoets onder voorbehoud van acceptatie) o Spaargeld (saldo aan adviseur te overleggen) o Schenking van ouders of andere derden (verklaring of bewijs aan adviseur te overleggen) o Garantstelling van ouders of andere derden (verklaring of bewijs aan adviseur te overleggen). Naam, handtekening en contactgegevens van de financieel adviseur Dit alles moet zijn opgenomen in een enkel document. Losse kopieën van bankafschriften of verklaringen worden niet meegenomen in het beoordelen van de toets, maar dient u te bespreken met uw financieel adviseur. Als u vragen heeft, of als uw adviseur vragen heeft, kunt u contact opnemen met Hans Vos van Urbannerdam via h.vos@urbannerdam.nl of

31

32 Belangrijke adressen Gemeente Schiedam Stadserf DZ Schiedam Postbus EA Schiedam T (Mildred Maharaj) contact@schiedam.nl www schiedam.nl Urbannerdam Heemraadssingel BG Rotterdam Postbus AA Rotterdam T (Hans Vos) info@urbannerdam.nl Fokkema Linssen Notarissen t.a.v. Oranjeburgh Heemraadssingel CD Rotterdam Postbus EG Rotterdam T info@fokkemalinssen.nl