Verzakelijking 2.0. Een onderzoek naar bottom-up verzakelijking op bedrijventerreinen

Transcriptie

1 2015 Verzakelijking 2.0 Een onderzoek naar bottom-up verzakelijking op bedrijventerreinen Amsterdam School of Real Estate MRE-Scriptie Student: Richard Groen Begeleider: Friso de Vor Datum: 14 september 2015

2 Inhoudsopgave Dankwoord... 3 Samenvatting Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Hoofdvraag Deelvragen Onderzoeksaanpak Relevantie Leeswijzer De problematiek op bedrijventerreinen Aanbodprogrammering Kwantitatief aanbod Kwalitatief aanbod Kwantitatieve aanbodprogrammering Gedrag eigenaar-gebruikers Verzakelijking Kavelgewijze uitgifte Versnipperd eigendom Conclusie Economisch perspectief van gebruikers en beleggers Gebruikers Kosten Solvabiliteit Liquiditeit Fiscaliteit Waardeontwikkeling Ruimte voor verzakelijking vanuit de gebruiker Beleggers Rendement Risico Diversificatiemogelijkheden Financierbaarheid Conclusie Belangen gebruikers en beleggers Verzakelijkingsmodel Verantwoording methode Type onderzoek: explorerend Methodologie: interviews Selectie van te interviewen personen Afbakening

3 5. Analyse Analyse markt Analyse verzakelijkingsmodel Gebruikersperspectief Beleggersperspectief Conclusie Conclusie Aantrekkelijkheid verzakelijkingsfonds Aandachtspunten en knelpunten verzakelijkingsfonds Reflectie en aanbevelingen Bibliografie Bijlage Bijlage Bijlage

4 Dankwoord Graag wil ik hierbij mijn begeleider Friso de Vor bedanken voor zijn snelle en constructieve feedback gedurende het schrijven van deze scriptie. Verder gaat mijn dank uit naar Roel van de Bilt, Maarten van Kampen, Jos van der Linden, Hans op t Veld, Gerard Zwaan en Pieter Zwart voor hun bijdragen in de vorm van de interviews die ik hen heb mogen afnemen. Tenslotte wil ik Susan Denneman, Joke Groen en Kim de Lugt bedanken voor hun inzet bij het nalezen en corrigeren van de teksten. 3

5 Samenvatting Bedrijventerreinen in Nederland zijn in sterke mate onderhevig aan snelle veroudering. In de literatuur wordt de zogenaamde verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt (o.a. Ministerie van VROM, 2010; Fleurke, 2010; Pen, Petit, van Rooijen & Pasmans, 2013), gezien als belangrijk strategische maatregel om veroudering van bedrijventerreinen aan te pakken. Om diverse redenen komt dat niet van de grond. Zo zijn rijksbijdragen voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen wegbezuinigd en hebben ook regionale grondbedrijven daarvoor geen geld meer (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). In dit onderzoek wordt daarom bekeken in hoeverre bottom-up verzakelijking kan bijdragen aan het tegengaan van veroudering en het verbeteren van herstructureringsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen. Het eigendom op bedrijventerreinen is voor het voornaamste deel in handen bij eigenaar-gebruikers en mede door een gebrek aan vastgoedbewustzijn bij deze actor ontstaat versnelde veroudering en blijft herontwikkeling op bedrijventerreinen achter. In hoofdstuk 3 van dit onderzoek is een verzakelijkingsstrategie geformuleerd waarbinnen professioneel beheer en assetmanagement voor bedrijfspanden is georganiseerd. Gebruikers en een particuliere belegger worden in een verzakelijkingsfonds samen financieel verbonden zijn aan het financiële presteren van het bedrijfsvastgoed. Dit komt tot stand doordat eigenaar-gebruikers hun vastgoed inbrengen in het verzakelijkingsfonds en daarmee gebruiker en aandeelhouder worden van het fonds. Een belegger met lokale (markt-)kennis beheert het fonds, is verantwoordelijk voor het beheer en assetmanagement en participeert zelf ook in het fonds. Door middel van literatuurstudie en interviews met vijf expert is onderzocht in hoeverre dit verzakelijkingsfonds vanuit belangen van gebruikers en beleggers in de praktijk een kansrijke strategie is en in hoeverre het kan bijdragen aan het tegengaan van veroudering en het verbeteren van herstructureringsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen. Hieruit zijn op hoofdlijnen de volgende conclusies voortgekomen. De voordelen voor gebruikers van het verzakelijkingsfonds liggen in risicospreiding en risicodemping, professioneel management en flexibiliteit in de huisvesting, waarbij het kostenverschil tussen huur en koop minimaal is gebleven. Nadeel is dat een financiering van een participatie in het verzakelijkingsfonds voor gebruikers complex is. De voordelen voor beleggers liggen in professioneel management, een aantrekkelijk rendement, een betere kwaliteit van het aanbod en de risicospreiding en diversificatie van hun belegging in het fonds. Nadeel voor beleggers is dat het fonds geen middel is gebleken om lange termijn commitment te verkrijgen van huurders. Tenslotte zijn er ten aanzien van het verzakelijkingsfonds een aantal knelpunten gesignaleerd. Deze knelpunten bevinden zich in de onderwerpen overaanbod, versnippering, waardering/inbreng en financiering. 4

6 1. Inleiding 1.1. Aanleiding Bedrijventerreinen in Nederland zijn in sterke mate onderhevig aan snelle veroudering. Circa 28% van de terreinen wordt in 2013 als verouderd gezien (Nijssen & Kremers, 2013). In onderzoek van Ministerie EZ, VROM en CPB (Schuur, 2001) naar oplossingsrichtingen voor de veroudering van bedrijventerreinen worden de volgende vier vormen van veroudering gedefinieerd: - Technische veroudering: betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer als passend gezien worden op de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. - Economische veroudering: is het afnemen van de bijdrage, welke het terrein levert aan de economische ontwikkeling van de stad of regio (bruto regionaal product, aantal arbeidsplaatsen), maar ook afname van de grondwaarde en het bedrijfsonroerend goed op het bedrijventerrein doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden. - Ruimtelijke veroudering: betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving. - Maatschappelijke veroudering: sociale veiligheid en andere leefbaarheidsaspecten. Hoewel in dit onderzoek niet specifiek wordt ingegaan op een of meerdere vormen van veroudering, roept een uiteenzetting ervan waarschijnlijk direct beelden op van bedrijventerreinen waar dergelijke verouderingsvormen zichtbaar zijn. Veroudering op bedrijventerreinen heeft een negatieve invloed op de beleving van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen en de (directe) omgeving van bedrijventerreinen. Het leidt tot inefficiënt ruimtegebruik en verrommeling van het landschap in Nederland. Het tegengaan van de veroudering en het komen tot herstructuring van bedrijfsruimten staat daarom al enige tijd prominent op de politieke agenda. In het verlengde hiervan is ook de academische literatuur over dit thema sterk gegroeid (o.a. Fleurke, 2010; Olden, 2010 en De Ruijter, 2009). In 2008 hebben de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en de Minister van Economische Zaken het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) in het leven geroepen om een advies uit te brengen voor een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen. In 2013 is het resultaat van het 5 jaar eerder ingezette beleid, dat slechts 20% van de verouderde bedrijventerreinen is aangepakt (Föllings & Bleumink, 2013). In 2012 is 16% van de te herstructureren bedrijventerreinen in uitvoering, terwijl van meer dan de helft van de terreinen is niet bekend wat de status is. Zoals Peter Noordanus, de voorzitter van het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen ook aangeeft in De markt voor bedrijventerreinen (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015) zijn de economische omstandigheden er ook niet meer naar om de ontwikkelingsstrategie van Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen verder uit te voeren. De rijksbijdragen voor herontwikkeling van bedrijventerreinen zijn wegbezuinigd en ook de grondbedrijven hebben hiervoor geen financiële ruimte meer. 5

7 Een andere aanpak lijkt daarmee onontkomelijk. In een interview met betrekking tot het onderzoek Nieuwe bedrijvigheid op bedrijventerreinen (NVM Bedrijfs Onroerend Goed, 2009) geeft ondernemer Rudi Stroink reeds in een relatief vroeg stadium een alternatieve mening aangaande de herstructurering van bedrijventerreinen. Men moet verwaarloosde terreinen niet met grote plannen herontwikkelen, maar ze door de markt pand voor pand laten aanpakken. Een mening die inmiddels meer bijval krijgt. Paul Bleumink van Buck Consultancy Group geeft 2013 bijvoorbeeld aan: De tijd van grote herstructureringsmasterplannen is voorbij. Het gaat er nu vooral om, om met ondernemers die iets moeten, omdat ze groeien of echt een huisvestingsprobleem hebben, maatwerkoplossingen te bedenken (Föllings & Bleumink, 2013). Bottom-up lijkt de manier te zijn om te komen tot herstructurering op bestaande bedrijventerreinen. In de literatuur wordt de zogenaamde verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt (o.a. Ministerie van VROM, 2010; Fleurke, 2010; Pen, Petit, van Rooijen & Pasmans,2013), gezien als belangrijk strategische maatregel om veroudering van bedrijventerreinen aan te pakken. De redenering achter deze verzakelijkingstrategie is dat de ruimtelijke kwaliteit van een gebied beter gewaarborgd blijft, wanneer er (markt-)partijen betrokken zijn die daar ook een voldoende financieel belang bij hebben. In deze studie is verzakelijkingsstrategie dan ook een centraal thema. Vanuit de bottum-up gedachte is het daarbij essentieel vanuit de belangen van ondernemers (gebruikers) en particuliere beleggers te denken. Deze partijen hebben al een rol en (financiële) belangen op bedrijventerreinen. Het eigendom op bedrijventerreinen is namelijk voor het voornaamste deel in handen bij eigenaar-gebruikers (72%) en particuliere beleggers (ca. 13%) (STEC groep, NVB, 2005). De huidige setting en invulling van de rollen door gebruikers en particuliere beleggers leidt momenteel tot een onwenselijke situatie; veroudering en het achterblijven van herontwikkeling op bedrijventerreinen. Zowel beleggers als gebruikers zijn over het algemeen financieel gedreven. In dit onderzoek wordt daarom, redenerend vanuit de financiële belangen van gebruikers en beleggers, gezocht naar een nieuwe setting en rolverdeling op bestaande bedrijventerreinen, waarmee veroudering op bedrijventerrein tegengegaan kan worden en herontwikkelingen kansrijker worden Probleemstelling In de bestaande academische en vakliteratuur met betrekking tot verzakelijking en herontwikkeling van bedrijventerreinen worden in het algemeen aanbevelingen gedaan die gericht zijn aan de overheid alsmede institutionele beleggers. Daarbij gaat het veelal om een top down benaderingen die, gezien de resultaten tot nu toe, slechts beperkt succesvol blijken te zijn. De rol van gebruikers en particuliere beleggers is cruciaal om te komen tot verzakelijking op bedrijventerreinen. Momenteel is er echter onvoldoende inzicht in de belangen van deze actoren, om een succesvolle bottom-up verzakelijkingsstrategie te kunnen formuleren Doelstelling Met dit onderzoek wordt beoogd een bijdrage te leveren aan de inzichten ten aanzien van bottomup verzakelijking en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen redenerend vanuit de belangen van gebruikers en beleggers. 6

8 1.4. Hoofdvraag Voor dit onderzoek is de volgende hoofdvraag geformuleerd: In hoeverre kan bottom-up verzakelijking, op basis van belangen van eigenaar-gebruikers en particuliere beleggers, bijdragen aan het tegengaan van veroudering en het verbeteren van herstructureringsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen? 1.5. Deelvragen Als leidraad voor het onderzoek dienen de volgende deelvragen: Deelvragen met betrekking tot de theorie: - Welke belangen hebben gebruikers bij het huren of in eigendom hebben van de bedrijfshuisvesting op een bedrijventerrein? - Welke belangen hebben beleggers bij een investering in bedrijfsruimte op een bedrijventerrein? Deelvraag over de verbanden tussen variabelen: - Hoe kunnen belangen van gebruikers en beleggers worden verenigd, zodanig dat tot verzakelijking van de bedrijfsruimtemarkt gekomen kan worden? Deelvraag met betrekking tot de praktijk: - In hoeverre is bottom-up verzakelijking, geredeneerd vanuit belangen van gebruikers en beleggers, in de praktijk een kansrijke strategie? 1.6. Onderzoeksaanpak Het betreft een exploratief onderzoek dat een kwalitatief karakter heeft. Aan de hand van de beschrijving van een tweetal onderzoekselementen, zijnde gebruikers en beleggers van bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen, vindt de inhoudelijke afbakening alsmede de conceptualisering van het onderzoek plaats. Literatuuronderzoek Door middel van literatuuronderzoek zal een theoretische basis gevormd worden waarin de onderlinge relatie tussen gebruikers en beleggers onderzoeksonderwerp zal zijn. Het eigendom op bedrijventerrein is voornamelijk in handen bij eigenaar-gebruikers. Verzakelijking op bedrijventerreinen kan alleen plaatsvinden indien ruimte ontstaat voor een grotere betrokkenheid van beleggers op bedrijventerreinen. Het (economische) afwegingskader van gebruikers in de keuze tussen koop en huur is zodoende relevant om de mogelijkheden van verzakelijking op bedrijventerrein in beeld te kunnen brengen. Op basis van literatuurstudie wordt gekeken naar de diverse argumenten in de afweging tussen huur en koop door gebruikers. Om tot verzakelijking te komen moet het vervolgens voor beleggers aantrekkelijk genoeg zijn om een grotere betrokkenheid te hebben bij bedrijventerreinen. Het al dan niet ontstaan van investeringsmogelijkheden hangt direct samen met voorkeur van gebruikers voor koop of huur. Voor beleggers is het risico/rendementsprofiel van de investering van belang. Door middel van literatuurstudie zal een beeld gegeven worden van het risico/rendementsprofiel van een investering in bedrijfsruimten. 7

9 Vanuit de bevindingen die worden gedaan in het literatuuronderzoek wordt een verzakelijkingsmodel geformuleerd waarin de belangen van gebruikers en beleggers verenigd worden. Interviews Dit model wordt vervolgens in de praktijk getoetst door de grondbeginselen en aannamen in het model in een semigestructureerd interview voor te leggen aan een aantal experts. De experts zijn zodanig geselecteerd dat zij gezamenlijk vanuit hun kennis en achtergronden een breed spectrum van de bedrijventerreinenmarkt beslaan. Daarmee is het model zowel vanuit verschillende disciplines (o.a. financiering, corporate finance, accounting, beleggen) als vanuit de perspectieven van zowel de gebruikers als beleggers op deze markt in de praktijk getoetst. Onderzoekopzet Daarmee ziet de onderzoeksopzet er schematisch als volgt uit: Onderzoeksopzet Literatuuronderzoek Analyse markt Literatuuronderzoek Gebruikers Beleggers Formulering model Verzakelijkings model Praktijkonderzoek Interviews Analyse Analyse Figuur 1. Onderzoeksopzet 1.7. Relevantie Een onderzoek naar verzakelijking van bedrijventerreinen is maatschappelijk relevant omdat snelle veroudering van bedrijventerreinen leidt tot sociale (slechte werkomgeving) en economische marginalisering, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en onveiligheid (Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, 2008). Daarnaast heeft bedrijfsmatig onroerend goed veel ankers in de maatschappij liggen. Veel ondernemers hebben bedrijfsmatig onroerend goed op de balans en hebben zodoende financieel belang bij eventuele verzakelijking en herontwikkelingsmogelijkheden op bedrijventerreinen. 8

10 Dit onderzoek levert, op wetenschappelijk niveau in de vastgoedkunde, een bijdrage aan kennisontwikkeling met betrekking tot versnelde veroudering van bedrijventerreinen, herontwikkeling, herstructurering en beleggen op bedrijventerreinen. Daarnaast kan het onderzoek, op het gebied van de keuze tussen eigendom en huur van bedrijfsvastgoed, zowel op het vastgoedkundige als bedrijfskundige vlak een bijdrage leveren Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het speelveld, waarbinnen bottom-up verzakelijking zal moeten plaatsvinden, nader geduid. Hierin wordt de achtergrond van de problematiek behandeld en wordt ook ingegaan op de oplossingen die vanuit de literatuur worden aangereikt. In hoofdstuk 3 worden verzakelijkingsmogelijkheden onderzocht vanuit het perspectief van de actoren gebruikers en beleggers op de bedrijventerreinenmarkt. In eerste instantie worden de belangen van gebruikers en belegger uiteengezet, waarna deze aan het einde van hoofdstuk 3 worden verenigd tot een verzakelijkingsmodel. De verantwoording van de methode vindt plaats in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de resultaten uit het praktijkonderzoek, dat op basis van de semigestructureerde interviews heeft plaatsgevonden behandeld en geanalyseerd. In hoofdstuk 6 worden vervolgens de conclusies getrokken uit het onderzoek naar bottom-up verzakelijking op de bedrijventerreinenmarkt. 9

11 2. De problematiek op bedrijventerreinen In het voorgaande hoofdstuk is de veroudering van bedrijventerreinen reeds aan de orde gekomen. In dit hoofdstuk wordt de problematiek in beeld gebracht die ten grondslag ligt aan de veroudering op bedrijventerreinen. Daarnaast wordt ook ingegaan op de oplossingsrichtingen die in de literatuur worden geopperd. Definitie bedrijventerrein Alvorens ingegaan wordt op de problematiek op bedrijventerreinen is het van belang het begrip bedrijventerreinen te definiëren. De definitie zoals gegeven is in IBIS Werklocaties (ARCADIS, 2013) is in de literatuur breed geaccepteerd en vindt aansluiting bij de definities gehanteerd in beleidstukken en rapporten van rijks-, provinciale en gemeentelijke overheid. Deze definitie luidt als volgt: Een werklocatie van minimaal 1 ha bruto bestemd en geschikt voor gebruik door handel, nijverheid en industrie. Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet-commerciële dienstverlening (zoals kantoorgebouwen, detailhandel) aanwezig zijn, maar deze hebben samen een minderheidsaandeel in de terreinoppervlakte. De volgende terreinen vallen er niet onder: een zeehaventerrein, een economische zone, een kantorenlocatie, een terrein voor grondstoffenwinning, een terrein voor olie- en gaswinning, een terrein voor waterwinning, een terrein voor agrarische doeleinden, een terrein voor afvalstort (ARCADIS, 2013) Aanbodprogrammering In het rapport kansen voor kwaliteit van het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) wordt de kern van de problematiek op bedrijventerreinen als volgt beschreven: - te snelle veroudering van bedrijventerreinen (functionaliteit, representativiteit, ontsluiting), met als gevolg sociale (slechte werkomgeving) en economische marginalisering, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en onveiligheid op de zogenaamde brownfields; - te ruim en goedkoop aanbod van nieuwe uitleglocaties (greenfields), die uitnodigen tot een vlucht van de brownfields en nodeloos beslag op ruimte in de hand werken; - onvoldoende vraaggestuurd en dus gedifferentieerd terreinaanbod, met als gevolg een suboptimaal vestigingsklimaat, gemiste kansen voor ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage aan de te snelle veroudering; - vaak matige ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van de greenfields, waaronder onvoldoende intensief ruimtegebruik (lage floor-space-index FSI) Kwantitatief aanbod Te snelle veroudering van bedrijventerreinen hangt deels samen met het te ruim en goedkoop aanbieden van uitleglocaties. Brouwer (1994) legt in zijn proefschrift Kantorenmarkt en stadsstructuur, aan de hand van de voorraadtheorie, de relatie tussen veroudering en het kwantitatieve aanbod. De productie van nieuwe gebouwen valt uiteen in productie voor uitbreiding of vervanging. De vervangingsproductie staat in relatie met de omloopsnelheid van de voorraad. Wanneer gebruikers door de introductie van kwalitatief beter vastgoed besluiten tot voortijdige vervanging van de bestaande panden, neemt de levensduur hiervan af en neemt 10

12 vervangingsproductie toe (Brouwer, 1994). Dit kwalitatief beter vastgoed vinden gebruikers in nieuwbouw op nieuwe bedrijventerreinen. De mate waarin deze vervangingsvraag daadwerkelijk toeneemt, hangt af van de concurrentieverhoudingen tussen de bestaande voorraad en nieuwbouw. Hierbij spelen de volgende factoren een rol (Brouwer, 1994): - het prijspeil van de voorraad; - de prijs waartegen nieuwbouw aangeboden kan worden; - de kwaliteitsverhouding tussen voorraad en nieuwbouw. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt wordt gekenmerkt door een overschot aan bouwrijpe grond. Een oorzaak hiervoor ligt in het feit dat gemeenten jarenlang gronden, in onderlinge concurrentie, op grote schaal aanboden om daarmee te proberen bedrijven te werven (Klooster, 2006; DHV, 2007; Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, 2008; Olden 2010). Deze concurrentie tussen aangrenzende gemeenten heeft in veel regio s geleid tot een overaanbod aan grond voor industrieel gebruik en tot relatief lage grondwaarden (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). De lage grondprijzen maken het voor ondernemers aantrekkelijk te verhuizen naar een nieuw bedrijfspand op een nieuw terrein. Dit biedt ondernemers de mogelijkheid een nieuwe huisvesting neer te (laten) zetten die optimaal is ingericht op de bedrijfsvoering. Het oude pand kan leeg komen te staan of kan worden gebruikt door een laagwaardigere economische activiteit. Dit kan daarmee leiden tot een neerwaartse spiraal voor de aantrekkelijkheid en daarmee versnelde veroudering van het bestaande bedrijventerrein (Gordijn, Renes, & Traa, 2007). Dit verouderingsproces op de bedrijventerreinenmarkt is weergegeven in onderstaande vicieuze cirkel. Figuur 2. Vicieuze cirkel bedrijventerreinen door overaanbod (Bron: DHV, 2007; Klooster 2006)) 11

13 Herontwikkeling In het kader van veroudering is herontwikkeling een aantrekkelijker alternatief voor leegstand of hergebruik door een economisch laagwaardigere functie. De ruime en goedkope uitgifte van bouwgrond voor bedrijventerrein is hierin echter een complicerende factor (Olden, 2010; Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, 2008). Doordat nieuwbouw relatief goedkoop is, is ook de mogelijke waardesprong die gerealiseerd kan worden met herontwikkeling van bedrijfsruimte relatief klein. Het probleem bij de herontwikkeling van de verouderde bedrijfspanden is daarom vaak dat de opbrengsten niet voldoende hoog zijn om de kosten ervoor te dragen, laat staan om waarde toe te voegen (Olden, 2010). Herontwikkeling is voor (markt-)partijen daarom financieel gezien veelal niet de aantrekkelijkste optie. Het overaanbod van bouwgrond voor bedrijventerreinen werkt dus enerzijds een versnelde veroudering in de hand, terwijl het anderzijds ook herontwikkelingsmogelijkheden belemmerd. Overaanbod is daarom een belangrijke oorzaak voor snelle veroudering op bestaande bedrijventerreinen Kwalitatief aanbod Het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) brengt veroudering ook in relatie met kwalitatieve aanbodprogrammering. Het Taskforce signaleert dat er onvoldoende vraaggestuurd en gedifferentieerd terreinaanbod is op de bedrijventerreinenmarkt en dat de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van nieuw aangelegde bedrijventerreinen te wensen overlaat. Thematisering van bedrijventerreinen kan bijdragen aan een langer verblijf van bedrijven in een bedrijfspand of op een specifiek terrein. Op die manier kan dit een toegevoegde waarde zijn voor bedrijventerreinen. In de praktijk ontbreekt een kwalitatieve programmering echter op veel bedrijventerreinen. Door te sturen op de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van de greenfields zou een vergelijkbaar effect gerealiseerd kunnen worden. Als blijkt dat aanpassingen in ruimtelijke kwaliteit en landschappelijk inpassing van de nieuw aan te leggen bedrijventerreinen kan leiden tot een langer verblijf van bedrijven, zou ook dit een positieve bijdrage leveren voor het tegengaan van de snelle veroudering. In de literatuur wordt echter vooral het overaanbod van bouwgrond op de bedrijventerreinenmarkt als een van de belangrijke oorzaken van snelle veroudering op bedrijventerreinen gezien. Met betrekking tot aanbodprogrammering zal hier daarom niet dieper ingegaan worden op het effect van oplossingsrichtingen met betrekking tot kwalitatieve programmering van bedrijventerreinen Kwantitatieve aanbodprogrammering In paragraaf is duidelijk geworden dat overaanbod een belangrijk onderdeel vormt van de problematiek voor bedrijventerreinen. Het evaluatieonderzoek Verzakelijking van bedrijventerreinen heeft toekomst; Lessen uit zes Rijkspilots geeft aan dat schrapoperaties essentieel zijn om te komen tot verzakelijking en verduurzaming van de bedrijventerreinmarkt (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Op diverse plekken vinden momenteel al schrapoperaties plaats, of hebben al reeds plaatsgevonden. Door middel van regionale afstemming en verevening tussen gemeenten kunnen verliezen van het schrappen of deprogrammeren beperkt worden en gezamenlijk worden genomen (Van der Krabben, 12

14 Pen, & de Feijter, 2015). Op deze manier kan het aanbod op verantwoorde manier worden teruggebracht tot een gezond niveau. Dit is echter een taak die niet bottom-up kan worden opgepakt. In dit onderzoek blijft dit deel verder buiten beschouwing. Provincies en regionale ontwikkelingsbedrijven kunnen en moeten hierin een belangrijke rol spelen (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Belangrijk daarbij is niet door te slaan naar een te stringent aanbodbeleid. Door te forse deprogrammering bestaat het risico dat op de markt minder bouwrijpe grond beschikbaar is dan dat nodig is om de feitelijke uitbreidingsvraag te accommoderen. Doordat het bedrijfsleven dan onvoldoende ruimte krijgt voor uitbreiding van de productiecapaciteit kan de economische groei in gevaar komen (Olden, 2010). In dit onderzoek wordt gezocht naar mogelijkheden om door middel van verzakelijking veroudering op bedrijventerrein tegen te gaan en herstructurering te bevorderen. De meerwaarde van verzakelijking is echter verwaarloosbaar zolang vraag en aanbod van bedrijventerreinen niet in evenwicht is (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Een passende aanbodprogrammering is dus essentieel om verzakelijking kansrijk te maken zonder dat de uitbreidingsvraag onnodig belemmerd wordt. Dit is een belangrijke voorwaarde, maar nog niet de oplossing van de problematiek op bedrijventerreinen Gedrag eigenaar-gebruikers Een belangrijke oorzaak van de versnelde veroudering van bedrijventerreinen ligt in het gedrag van eigenaar-gebruikers. Eigenaar-gebruikers zien hun bedrijfshuisvesting veelal als een productiemiddel waardoor keuzes met betrekking tot het betrokken vastgoed ook primair gericht zijn op een optimaal productieproces en niet op de eindwaarde van het pand. (DHV, 2007). Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) wijzen in het onderzoek verzakelijking van bedrijventerreinen heeft de toekomst op een gebrekkig vastgoedbewustzijn van eigenarengebruikers. In de eerste plaats investeren eigenaren niet in hun vastgoed, terwijl dat wel rendabel is en zelfs een optimalisatie van de bedrijfsvoering kan betekenen. In de tweede plaats zien ondernemers het belang van goed beheer en onderhoud en aanvullende diensten onvoldoende in en is de bereidheid om daaraan financieel bij te dragen vaak verbazingwekkend laag. Terwijl opgemerkt kan worden, dat de vastgoedkosten slechts een kleine post zijn op de begroting van de gemiddelde ondernemer. Ten derde heeft men vaak een onrealistisch beeld van de waarde van het eigen vastgoed; dit is veelal overgewaardeerd, waarin ook een deel van de verklaring voor het lage investeringsniveau in bestaand vastgoed ligt (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013, p. 63). De invloed van het gedrag van eigenaar-gebruikers heeft zijn weerslag op een groot deel van bedrijventerreinen. Zoals eerder is aangegeven hebben eigenaar-gebruikers het voornaamste deel van het eigendom op bedrijventerreinen in handen bij (72%). Particuliere beleggers hebben ca 13% van het eigendom en Institutionele beleggers hebben slechts ca. 2% in handen. (STEC groep, NVB, 2005). 13

15 De snelle veroudering van bedrijventerreinen, die ontstaat door een gebrek aan vastgoedbewustzijn, kan tegengegaan worden door professioneel beheer en assetmanagement voor bedrijfspanden te organiseren. Professioneel beheer en assetmanagement kan er tevens aan bijdragen dat mogelijkheden voor rendabele investeringen in herontwikkelingen op bedrijventerreinen, die nu achterwege blijven, in de toekomst wel opgemerkt en benut worden Verzakelijking De verzakelijking van bedrijventerreinen biedt hierin mogelijk een uitkomst. Verzakelijking is een strategie waarin ervan uitgegaan wordt dat de ruimtelijke kwaliteit van een gebied beter gewaarborgd blijft, wanneer er (markt-)partijen betrokken zijn die daar ook een voldoende financieel belang bij hebben. Voordat er echter een dergelijke strategie kan worden opgesteld is het allereerst zaak het begrip verzakelijking te definiëren. Het Ministerie van VROM (2010) hanteert de volgende definitie: Verzakelijking is een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden Deze definitie van verzakelijking is erg breed. Beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers en regionale ontwikkelingsbedrijven krijgen hierin allen een rol toebedeeld. Het is echter belangrijk na te gaan welke (markt-)partijen betrokkenheid zouden moeten hebben bij de verzakelijking van bedrijventerreinen. Het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) beschrijft al een beperkter aantal partijen: een actievere rol van private ontwikkelaars en beleggers moet leiden tot het in stand houden van een duurzame gebiedskwaliteit en bedrijfsmatige kernactiviteiten. In dit onderzoek wordt gezocht naar mogelijkheden om verzakelijking bottom-up tot stand te brengen. Zoals eerder gesteld wordt daarbij geredeneerd vanuit de belangen van gebruikers en beleggers. De belangen van gebruikers en beleggers moeten hoe dan ook een plaats krijgen in het model om te komen tot verzakelijking, omdat deze partijen al reeds betrokken zijn bij het overgrote deel van het eigendom op bedrijventerreinen. Deze partijen blijken echter los daarvan ook de meest geëigende partijen om te betrekken in een verzakelijkingsstrategie. Ter onderbouwing hiervan worden alle mogelijke partijen onderstaand een voor een kort behandeld. Regionale ontwikkelingsbedrijven zijn in het leven geroepen om geldstromen vanuit de rijksoverheid aan te wenden voor herstructurering, een klassiek geval van top-down-strategie. Daarnaast is deze actor, gezien het schrappen van financiële stromen vanuit het rijk, momenteel ook een partij met beperkte sturingsmogelijkheden. Deze actor sluiten we in dit onderzoek derhalve uit. Ontwikkelaars hebben over het algemeen een kortere betrokkenheid bij vastgoed dan bijvoorbeeld beleggers. De Haas (2010) beschrijft ontwikkelaars op bedrijventerreinen als partijen die streven naar winst op ontwikkeling en afzet van huisvestingsprojecten. Ontwikkelaars zijn gericht op het tot stand brengen van een waardesprong (Ministerie van VROM, 2010). Die waardesprong kan worden gerealiseerd door het contracteren van gebruikers voor de huur van een vastgoedproduct en dit geheel vervolgens aan een belegger te verkopen. 14

16 De (mogelijke) rol voor ontwikkelaars in het herstructureringsproces moet zeker worden erkend, echter verzakelijking is een lange termijnstrategie. Ontwikkelaars kunnen een tussenschakel vormen die bijdraagt aan de haalbaarheid van verzakelijking door (De Haas, 2010): - in te spelen op de marktvraag (marktkennis benutten); - te concurreren met productinnovaties (marktvraag beïnvloeden door nieuwe concepten voor bedrijfshuisvesting); - tet slim organiseren van het ontwikkelproces (inzetten marktkennis en organisatietalent). De belegger is een partij met een focus op duurzaam rendement uit vastgoedinvesteringen, bestaande uit direct rendement (huurinkomsten en verkoopopbrengsten) en indirect rendement (waardeontwikkeling van investeringen) (De Haas, 2010). Vanuit de lange termijnfocus van beleggers is er meer aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit van het hele gebied en een belang bij professioneel beheer (VROM-RAAD, 2006). Beleggers zijn zodoende in een verzakelijkingsproces als actor cruciaal. Opvallend is dat in lijn met het rapport van het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) institutionele beleggers vaak als geëigende actor wordt gezien in de verzakelijking van bedrijventerreinen. Tot op heden beleggen institutionele beleggers ook maar zeer beperkt op bedrijventerreinen (Zwetsloot, 2014). Diverse onderzoeken geven aan dat de betrokkenheid van institutionele beleggers bij de verzakelijking van bestaande bedrijventerreinen in deze fase ook niet erg aannemelijk is. De achterliggende oorzaken van de beperkte investeringen door institutionele beleggers zijn volgens Van de Weerd (2003): - beperkte informatie en transparantie in de bedrijfsruimtemarkt; - hoog risico (perceptie van beleggers) bij deze beleggingscategorie; - beperkingen vanuit eigenaars-gebruikersmarkt (relatief groot eigenbezit). De Haas (2010) wijst daarbij op de kwaliteit van het aanbod op de beleggingsmarkt. Het hoge percentage eigenaar-gebruikers op bedrijventerreinen betekent voor de belegger dat er erg weinig aanbod is aan beleggingsvastgoed op bedrijventerreinen. Het overblijvende aanbod van huurpanden betreft veelal bedrijfsvastgoed van (oud-)ondernemers die hun verlaten vastgoed proberen te exploiteren. Hieraan voegde Zwetsloot (2014) het argument toe dat managementrisico s, vooral in de vorm van tijdsinvesteringen met betrekking tot huurderwisselingen en het inspelen op lokale economische ontwikkelingen, als te omvangrijk worden gezien. Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) noemen het overaanbod aan bedrijventerreinen en het feit dat kennis van de lokale en regionale bedrijvigheid nodig is voor succesvolle investeringen. Een aantal zaken weerhouden institutionele beleggers er dus nog van om zich op de bedrijfsruimtemarkt te begeven. Particuliere beleggers zijn echter met 13% eigendom op bedrijventerreinen wel al substantieel actief op de bedrijfsruimtemarkt (STEC groep, NVB, 2005). Zij zijn zodoende de geëigende actor om op te nemen in een bottom-up verzakelijkingsstrategie. 15

17 Aandachtspunt is wel de financierbaarheid vanuit particuliere beleggers. Zoals Pen, Petit, van Rooijen en Pasmans (2013) aangeven zijn de portefeuilles van lokale of regionale beleggers te klein om substantieel te kunnen investeren in de verzakelijking van bedrijventerreinen. Een verzakelijkingsstrategie zal daarmee rekening moeten houden. In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat een belangrijk deel van de problematiek ook voortkomt uit een gebrek aan vastgoedbewustzijn bij eigenaar-gebruikers. Eerder kwam al aan de orde dat het overgrote deel van de bedrijfspanden op bedrijventerreinen in eigendom is van eigenaar-gebruikers. De sleutel van verzakelijking op bedrijventerreinen ligt daarom bij de verschuiving van beheer en assetmanagementtaken van gebruikers naar beleggers, zonder dat het geïnvesteerde vermogen van deze eigenaar noodzakelijkerwijs verschuift. Daarmee wordt de bovenstaand beschreven paradox van financiering en betrokkenheid van beleggers in bedrijfsruimtemarkt ontweken. Lokale/regionale particuliere beleggers hebben wel de benodigde lokale/regionale kennis, maar niet het kapitaal. Institutionele beleggers hebben wel het benodigde kapitaal, maar niet de benodigde kennis en betrokkenheid bij deze lokale/regionale markten (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Voordat aan de hand van gebruikers en particuliere beleggers verder ingegaan wordt op verzakelijking, is het relevant om nog een belangrijke complicerende factor voor verzakelijking van bedrijventerreinen nader te bekijken. De traditionele kavelgewijze uitgifte op bedrijventerreinen is namelijk nog een omstandigheid waarmee in een verzakelijkingstrategie rekening gehouden moet worden. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan Kavelgewijze uitgifte De bedrijventerreinenmarkt wordt gedomineerd door de lagere overheden die de ondernemers als eigenaar-gebruikers direct bedienen bij hun ruimtevraag voor bedrijfshuisvesting (De Haas, 2010). Aanvullend op de eerder besproken problemen, met betrekking tot aanbodprogrammering en het gedrag van eigenaar-gebruikers werkt ook deze kavelgewijze uitgifte van bedrijventerreinen veroudering in de hand en bemoeilijkt het de verzakelijking en daarmee het tegengaan van veroudering en het investeren in herstructurering van bedrijventerreinen Versnipperd eigendom Op bedrijventerreinen zorgt deze klassieke kavelgewijze uitgifte van grond voor versnipperde eigendomsstructuren. Private partijen zoals gebiedsontwikkelaars en (institutionele) beleggers, die terreinen als geheel in de markt zetten en exploiteren, komen er in dit stadium relatief weinig aan te pas (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Overigens laat het onderzoek van Fleurke (2010) zien dat deze ketenintegratie, het in een hand ontwikkelen van bedrijventerreinen, naar verwachting geen structurele oplossing biedt voor de matige kwaliteit van bedrijventerreinen. Daarnaast kleven er grote financiële risico s aan deze volledige integratie. Dit neemt echter niet weg dat versnipperde eigendomsstructuur ertoe leidt dat strategische portefeuilleopbouw voor beleggers op terreinniveau lastig is, waardoor er maar beperkt of geen invloed mogelijk is op de kwaliteit van de bedrijfsomgeving (De Haas, 2010). Zoals ook de Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt aangeeft wordt op bedrijventerreinen niet 16

18 optimaal gebruik gemaakt van de kennis, competenties en drijfveren van de verschillende actoren in de vastgoedmarkt (Ministerie van VROM, 2010). Het is zodoende zaak een verzakelijkingsstrategie te formuleren die de competenties van de verschillende actoren benut en die functioneert in een omgeving die zich kenmerkt door versnipperd eigendom Conclusie In het voorgaande hoofdstuk is duidelijk geworden dat de problematiek voor een belangrijk deel voortgekomen is uit het grondbeleid dat gemeenten jarenlang hebben gevoerd. Ruime uitgifte van bouwgronden door gemeenten werkt veroudering in de hand en bemoeilijkt herontwikkeling, waardoor het verouderingseffect versterkt wordt. Complicerend is het feit dat deze problematiek lokaal ontstaat, maar alleen op regionaal niveau kan worden opgelost door op regionaal niveau te deprogrammeren en/of de financiële pijn te verdelen. Ook het gedrag van eigenaar-gebruikers vormt een belangrijke oorzaak voor veroudering op bedrijventerreinen. Het beperkte vastgoedbewustzijn van eigenaar-gebruikers resulteert in slecht beheer en onderhoud en leidt tot situaties waarin mogelijkheden voor rendabele investeringen in het bedrijfspand ten behoeve van de bedrijfsvoering of herontwikkeling onbenut blijven. Verzakelijking is de oplossingsrichting die kan zorgen voor professioneler beheer en assetmanagement op bedrijventerreinen. Specifieke aandachtspunten voor deze verzakelijkingstrategie zijn de slechte kwaliteit van het aanbod op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte en de versnippering van eigendom in deze markt. Van belang is om een situatie te creëren waarin beheer en assetmanagementtaken worden neergelegd bij een actor met voldoende financieel belang bij het behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen. Dit kan gedaan worden door beheer- en assetmanagementtaken te verschuiven van gebruikers naar particuliere belegger(s). In het kader van de financiering wordt dit idealiter gedaan zonder dat het geïnvesteerde vermogen van eigenaar-gebruikers voor rekening komt van de particuliere belegger. Daarmee wordt verzakelijkingsstrategie veel krachtiger omdat die dan minder snel beperkt wordt door financiële mogelijkheden van particuliere beleggers. 17

19 3. Economisch perspectief van gebruikers en beleggers Een voor de hand liggende manier om ook het financieel belang voor behoud en groei van waarde mee te laten verschuiven naar de particuliere belegger is een eenvoudige eigendomsverschuiving van eigenaar naar belegger. Echter dit gebeurt tot op heden slechts op een beperkte schaal. Verzakelijkingsmogelijkheden worden in dit hoofdstuk verder onderzocht vanuit het perspectief van de actoren gebruikers en beleggers op de bedrijventerreinenmarkt. Zowel gebruikers als beleggers zijn veelal financieel/economisch gedreven. Er wordt daarom specifiek ingegaan op het economisch perspectief van beleggers om wel of niet te investeren in bedrijfsruimte op bedrijventerreinen en op het economisch perspectief van gebruikers om bedrijfsruimte te huren danwel in eigendom te nemen. Om hierin meer inzicht te verkrijgen is van belang in kaart te brengen welke belangen gebruikers en beleggers hebben bij deze keuzes. Aan de hand van deze voorwaarden wordt de focus vervolgens verder gelegd op verzakelijkingsmogelijkheden in de relatie tussen gebruikers en belegger. In feite is het zoeken naar een snijvlak waarin belangen van zowel gebruikers en beleggers worden gediend, maar waarbij ook de financiële consequenties voor partijen in lijn zijn met de taken en verantwoordelijkheden die zij vervullen. Op dat snijvlak kan een nieuw model voor de verzakelijking van bedrijventerreinen ontstaan. Om hiertoe te komen wordt in dit hoofdstuk daarom gezocht naar antwoorden op de volgende vragen: - Welke belangen hebben gebruikers bij het huren of in eigendom hebben van de bedrijfshuisvesting op een bedrijventerrein? - Welke belangen hebben beleggers bij een investering in bedrijfsruimte op een bedrijventerrein? - Hoe kunnen belangen van gebruikers en belegger worden verenigd, zodanig dat tot verzakelijking van de bedrijfsruimtemarkt gekomen kan worden? 3.1. Gebruikers Het belang van gebruikers bij hun huisvesting ligt voornamelijk bij de optimalisatie van de bedrijfsvoering of het productieproces, om zo het bedrijfsresultaat te verbeteren. De investeringen die eigenaar-gebruikers doen in grond en vastgoed hebben tot doel de bedrijfsvoering en het productieproces te faciliteren. Dit wordt feitelijk gezien als een investering in een productiemiddel. Waardeontwikkeling van hun onroerend goed is geen primair belang en doel (Schenau, 2011). Bij de keuze tussen kopen of huren laten ondernemers (gebruikers) zich leiden door hun programma van eisen en financiële overwegingen (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009). Gebruikers zullen alleen bereid zijn te huren indien dit voor hen bedrijfseconomisch gezien de meest aantrekkelijke optie lijkt. Het is zodoende van belang inzichtelijk te maken wanneer een investering in een eigen bedrijfsruimte en wanneer huren voor gebruikers het meest aantrekkelijk is. Volgens Louw, Needham, Han, & Pen (2009) kijkt de gebruiker daarbij naar kosten, liquiditeit, fiscaliteit en solvabiliteit. Aan de hand van deze overwegingen kan inzicht verkregen worden in de belangen van ondernemers bij de keuze voor huur of eigendom van de bedrijfshuisvesting en daarmee ook in de voorwaarden waaronder ondernemers (mogelijk) bereid zijn om voor huur te 18

20 kiezen. In deze theoretische behandeling wordt alleen ingegaan op de opties koop (eigendom) of huur Kosten Een belangrijke afwegingsfactor van ondernemers betreft de kosten van de bedrijfshuisvesting. Ondernemers zullen streven naar zo laag mogelijke huisvestingskosten bij een gegeven kwaliteit en locatie (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009). Om huren en daarmee verzakelijking aantrekkelijk te maken zouden de kosten in een huursituatie voor ondernemers concurrerend of liefst lager moeten zijn ten opzichte van eigendom. In deze paragraaf wordt daarom ingezoomd op de kosten van huur in relatie tot het in eigendom hebben van vastgoed voor gebruikers. Schutte, Schoonhoven, & Dolmans-Bude (2002) definiëren de exploitatiekosten van een gebouw als zijnde terugkerende kosten die voortvloeien uit: - het in eigendom hebben van onroerend goed; - het gebruiksklaar in stand houden van onroerend goed (leegstandskosten); - het gedeeltelijke of volledige gebruik van het onroerende goed. Schutte, Schoonhoven, & Dolmans-Bude (2002) geven in het boek Commercieel vastgoed een uiteenzetting van exploitatiekosten. Voor eigenaren van bedrijfspanden zijn de volgende kostenposten daaruit relevant: Exploitatiekosten Vaste kosten Onderhoudskosten Adminstratieve beheerkosten - rente - technisch onderhoud - bemiddeling - afschrijvingen - schoonmaakonderhoud - administratie/boekhouding - erfpacht - personeelkosten - belastingen/heffingen - verhuurkosten - verzekering (opstal) - huurderving Figuur 3. Overzicht exploitatiekosten voor eigenaren In dit overzicht valt op dat nagenoeg alle kostenposten zowel van toepassing zijn bij eigenaarverhuurders als eigenaar-gebruikers. Hiervan zijn huurderving, bemiddeling en verhuurkosten alleen van toepassing bij eigenaar-verhuurders en uiteraard niet op eigenaar-gebruikers. In de gehele exploitatie zijn deze kosten echter slechts beperkt van invloed. Een eigenaar-verhuurder (belegger) zal in principe altijd dekking zoeken voor de exploitatiekosten in de huur en daar bovenop tevens nog een winst willen boeken ter compensatie voor geleverde inspanningen en genomen risico s. Hoewel voor een groot deel dezelfde kostenposten van toepassing zijn voor eigenaar-gebruikers en beleggers, hoeft dit niet te betekenen dat deze voor beide uitgangsposities onder dezelfde omstandigheden ook per definitie gelijk zijn. Zo is goed mogelijk dat beleggers lagere financieringskosten hebben voor de financiering van bedrijfsruimte. Daarnaast zijn keuzes van de eigenaar met betrekking tot investeringen, beheer en onderhoud ook van invloed op de exploitatiekosten. 19

21 Zoals Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) beschrijven, maken eigenaar-gebruikers suboptimale keuzes wanneer het gaat om beheer, onderhoud en investeringen in de bedrijfshuisvesting. Eigenaarverhuurders besteden relatief meer aan goed onderhoud en beheer dan eigenaar-gebruikers. Vanuit de theorie van verzakelijking, zoals beschreven in de Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinmarkt, zou dit moeten leiden tot een betere en meer duurzame kwaliteit op bedrijventerreinen (Ministerie van VROM, 2010). Dit heeft echter wel een kostenverhogend effect op de exploitatiekosten en daarmee de totale huisvestingskosten. Dit maakt een huursituatie voor ondernemers minder aantrekkelijk. Per saldo kan gesteld worden dat in het kostenaspect van bedrijfsvastgoed geen driver gevonden kan worden voor verzakelijking. Als de kosten voor huur echter te hoog worden in relatie tot eigendom kan dit wel een belemmering vormen voor verzakelijking. Er zullen zodoende bijkomende voordelen moeten zijn om ondernemers te kunnen interesseren voor huur Solvabiliteit De solvabiliteit van bedrijven heeft gevolgen voor de waarde van de aandelen en het uit te keren dividend. Hoe groter het eigen vermogen is ten opzichte van het vreemde vermogen, hoe makkelijker het is geld te lenen om te investeren of dividend uit te kunnen betalen. Door te investeren in vastgoed of grond, al dan niet met vreemd vermogen, neemt de solvabiliteit af en daarmee ook de mogelijkheden voor investeringen in het bedrijfsproces (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009). Om de mogelijkheden tot het aantrekken van financiering voor de bedrijfsvoering zo groot mogelijk te maken/houden is huren een aantrekkelijke mogelijkheid Liquiditeit In de bedrijfsvoering streven bedrijven naar een optimale allocatie van middelen. Bedrijven hebben de beschikking over een beperkte hoeveelheid (liquide) middelen/kapitaal en ook de mate waarin een onderneming extra eigen vermogen en vreemd vermogen kan aantrekken is gelimiteerd (Schutte, Schoonhoven, & Dolmans-Bude, 2002). Financiering die is aangewend voor het bezit van huisvesting kan niet meer worden gebruikt voor financiering van andere bedrijfsmiddelen of activiteiten. Het rendement van bedrijven komt veelal hoofdzakelijk voort uit de primaire bedrijfsprocessen. De mogelijkheden voor verzakelijking, voortkomend uit de liquiditeitsbehoefte, zijn sterk afhankelijk van de onderneming die het betreft. Huren is een interessante optie voor bedrijven waarvan het rendement van de bedrijfsvoering hoger is dan het (fictieve) rendement dat behaald kan worden door het eigen bedrijfspand in eigendom te nemen. Bedrijven waarvoor huren nu al interessant is, hoeven niet op basis van een verzakelijkingstrategie te worden overtuigd. Als dergelijke partijen nog niet huren zou dat aan de aanbodzijde in de huur, of het aan ontbreken van dat aanbod kunnen liggen. Deze bedrijven zullen echter al willen huren als het aanbod er is. Echter er doen zich ook situaties voor, waarbij huren minder interessant is omdat het kapitaal al voor handen is. In dergelijke gevallen kan een verzakelijkingsstrategie een rol spelen om huren voor de bedrijven interessant te maken. Ook de financierbaarheid van het bedrijfspand zelf speelt een rol. Wanneer het bedrijfspand voor een groot deel financierbaar is wordt relatief weinig geld aan de onderneming onttrokken en is de 20

22 invloed van een dergelijk financiering op de bedrijfsvoering relatief klein. Ditzelfde geldt overigens ook voor een huursituatie en hoeft zodoende geen belemmering te zijn voor verzakelijking Fiscaliteit Om de bedrijfsvoering fiscaal gezien optimaal in te richten wordt gekeken naar kosten die ten laste van het fiscale resultaat kunnen worden gebracht. Dit is voor bedrijven een belangrijk afwegingsfactor voor investeringen. Kosten zijn een aftrekpost op de af te dragen belasting. Belangrijk daarbij is echter wel dat de bedrijfsvoering in het jaar een positief resultaat heeft en dus vennootschapsbelasting wordt betaald. Met betrekking tot het bedrijfsvastgoed kunnen investeringen, onderhoudskosten, verzekeringspremies, maar ook de eventuele rentelasten van een lening of de huursom van het bedrijfsvastgoed ten laste worden gebracht van het fiscale resultaat. In de paragraaf kosten hebben we al gezien dat een belegger in principe de exploitatiekosten dekt met de huurinkomsten. In feite betekent dit dat deze kosten voor gebruikers zowel in koop- als huursituatie aftrekbaar zijn. In het geval van eigendom wordt het fiscale aspect van het bedrijfsvastgoed uitgebreider. Wanneer het bedrijfsvastgoed in eigendom door de ondernemer wordt verkocht levert dat mogelijk een boekwinst op. Boekwinsten uit de verkoop van bedrijfsmiddelen zijn onderdeel van de winst van ondernemingen en dus belastbaar. Door vorming van bedrijfsreserves kunnen ondernemers deze belasting vermijden (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009). Echter deze verkoop kan ook aan de ondernemer privé plaatsvinden. Over het algemeen kunnen panden tegen relatief gunstige voorwaarden naar privé overgeheveld worden. Op deze manier kunnen ondernemers fiscaal gezien tegen relatief gunstige voorwaarden het pand privé door exploiteren in het kader van de pensioenvoorziening. Om zoveel mogelijk ondernemers te kunnen betrekken bij verzakelijking, dient een verzakelijkingstrategie zowel in het kader van de lopende bedrijfsvoering/exploitatie als de pensioenvoorziening van de ondernemer interessant te zijn. Hierbij is de belastbaarheid van de opbrengsten een belangrijk thema. Ondernemers die een bedrijfspand privé exploiteren willen de huuropbrengsten idealiter in box 3 laten vallen. In box 3 wordt een vermogensrendementsheffing van 1,2% geheven. Een tarifering die in verhouding tot box 1 (36,5%-52%) of box 2 (25%) een stuk gunstiger uitvalt. Een verzakelijkingsstrategie dient, om interessant te kunnen zijn voor zoveel mogelijk ondernemers, daarom te voorzien in minimaal vergelijkbare of betere fiscale uitgangspunten dan die ondernemers normaliter in die situatie zouden hebben Waardeontwikkeling In het onderzoek van STEC groep, NVB (2005) geeft 68% van de bedrijven aan de bedrijfsruimte in eigen bezit te hebben, los van financiële of fiscale voordelen en los van het ontbreken van alternatieven. Slechts 13% van de eigenaar-gebruikers kocht een pand vanuit een financieel of fiscaal motief (STEC groep, NVB, 2005). Dit geeft aan dat het financiële belang van een keuze tussen koop en huur door bedrijven slechts beperkt bestaat of door ondernemers slechts in beperkte mate wordt gezien. 21

23 Opvallend is ook dat de waardeontwikkeling van de investering in de eigen bedrijfshuisvesting geen primaire afweging lijkt te zijn voor veel ondernemers. Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) bevestigen dit beperkte vastgoedbewustzijn bij gebruikers in het onderzoek verzakelijking van bedrijventerreinen heeft de toekomst. Opvallend en buitengewoon zorgelijk is, dat tijdens het evaluatieonderzoek keer op keer bleek hoe weinig aandacht ondernemers besteden aan de waarde(ontwikkeling) van vastgoed (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013, p. 63). Eigenaar-gebruikers zijn niet bezig met waardeontwikkeling van hun eigendom en lopen daarmee risico s. De afgelopen jaren is de boekwaarde van bedrijfsvastgoed gedaald. Bij verkoop van het bedrijfsvastgoed kan dit leiden tot grote financiële tegenvallers (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Dit is zodoende een belangrijk argument om eigenaar-gebruikers te interesseren voor huren. Op grond hiervan zou verzakelijking los kunnen komen Ruimte voor verzakelijking vanuit de gebruiker Het overgrote deel van de bedrijven kiest ervoor om het bedrijfspand in eigendom te nemen in plaats van te huren. Voor vergaande verzakelijking is het zodoende relevant te kijken naar manieren om ook (een deel van) deze groep te interesseren voor huur. Uit onderzoek van STEC groep (2005) is gebleken dat 28% van bedrijven geïnteresseerd zou zijn in het huren van bedrijfsvastgoed als deze optie beschikbaar was. Daarnaast geeft 7% van alle eigenaren in dit onderzoek aan dat ze tot aankoop van een pand zijn overgegaan omdat goede alternatieven voor de huur van een bedrijfspand afwezig waren. Van de grotere bedrijven (meer dan 100 werknemers) geeft 70% aan negatief te staan tegenover koop (STEC groep, NVB, 2005). Zij zouden dus het huren van bedrijfsvastgoed overwegen. Dit geeft aan dat de marktvraag naar huur van bedrijfsruimten mogelijkheden biedt voor verzakelijking op bedrijventerreinen Beleggers Vastgoedbeleggers zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Verschillende partijen zijn als belegger actief in het vastgoed (Van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013): - Institutionele beleggers: pensioenfondsen, verzekeringmaatschappijen en beleggingsinstelling die over het algemeen vermogen beheren voor deelnemers om in de toekomst uitkeringen te kunnen doen. Deze partijen beleggen in vastrentende waarden (zoals staatsobligaties, hypotheken en leningen), aandelen en onroerend goed. - Particuliere beleggers: (rechts)personen die vermogen beleggen met als doel het verkrijgen van (toekomstig) inkomen, of het bewerkstelligen van koopkrachthandhaving en/of waardestijging van het vermogen. - Ondernemingen: bedrijven waarvan de core-business niet bestaat uit beleggen in vastgoed, die investeren of vermogen beleggen in vastgoed. Al dan niet in directe relatie tot hun eigen bedrijfsvoering. De eigenaar-gebruikers zijn ondernemers die de eigen bedrijfshuisvesting ten behoeve van de bedrijfsvoering in eigendom hebben verkregen. 22

24 Bij verzakelijking gaat het in feite om meer professionele partijen te betrekken bij het beheren en managen van vastgoed. In dit onderzoek gaat het hoofdzakelijk over een verschuiving van deze beleggersrol van de eigenaar-gebruikers naar particuliere beleggers. In dit hoofdstuk zal hierop nader ingegaan worden Rendement Particuliere beleggers streven naar een zo hoog mogelijk rendement tegen een zo laag mogelijk risico. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in het directe en indirecte rendement van een belegging. Samen vormen deze het totaal rendement. ROZ/IPD (2007) beschrijft deze drie rendementsbegrippen als volgt: - Direct rendement: Het direct rendement, ook cashflow-rendement en exploitatierendement genoemd, bestaat uit de feitelijke netto-huuropbrengsten gedurende een bepaalde periode, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoed objecten (c.q. portefeuilles) over de meetperiode, zoals deze opgenomen zijn in de ROZ/IPD Vastgoedindex. - Indirect rendement: Het indirect rendement, ook waardegroei genoemd, geeft de waardeveranderingen weer gedurende een bepaalde periode van de onderliggende vastgoedobjecten c.q. portefeuilles die opgenomen zijn in de ROZ/IPD Vastgoedindex, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten c.q. portefeuilles over de meetperiode. - Totaal rendement: Het totaal rendement is de som van de waardegroei en netto inkomsten in een periode uitgedrukt als percentage van het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Rendement beleggen in bedrijventerreinenmarkt en andere vastgoedbeleggingscategorieën Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) geven aan dat beleggers in verband met het geringe rendement op investeringen in bedrijventerreinen nauwelijks geïnteresseerd zijn in beleggen op bedrijventerreinen. Zoals reeds eerder besproken is, lijkt de terughoudendheid bij belegger voornamelijk te liggen in de rendement/risicoverhouding, waarbij de risicoperceptie bij beleggen in bedrijfsruimten te groot is ten opzichte van het rendement (Van de Weerd, 2003). De IPD-benchmarkcijfers vanaf maken zichtbaar dat de directe rendementen van bedrijfsruimten hoger zijn dan welke vastgoedbeleggingscategorie dan ook. Vooral het negatieve indirecte rendement zorgt ervoor dat winkelbeleggingen uiteindelijk beter renderen dan het beleggen in bedrijfsruimten. 23

25 DIRECT RENDEMENT gemiddeld totaal Woningen 3,6 3,7 4 4,1 4,3 4,5 4,7 4,1 Kantoren 6,7 7,1 6,6 7 6,6 7 6,3 6,8 Winkels 6 6,2 6,2 6,2 6,1 6,1 7 6,3 Bedrijfsruimten 7,3 7,6 7,1 7 6,5 7,6 7,8 7,3 INDIRECT RENDEMENT Woningen -0,8-5,8-1,1-2,1-3,6-3,8 0,5-2,4 Kantoren -5,5-6,8-2,9-4,6-8,8-8,9-3,6-5,9 Winkels -0,5-3,6 1,5 1,4-1,7-4,7-2,9-1,5 Bedrijfsruimten -3,1-7,4-3,9-3,5-4,8-2,3 1,8-3,3 TOTAAL RENDEMENT Woningen 2,8-2,1 2,9 2 0,7 0,7 5,2 1,7 Kantoren 1,2 0,3 3,7 2,4-2,2-1,9 2,7 0,9 Winkels 5,5 2,6 7,7 7,6 4,4 1,4 4,1 4,8 Bedrijfsruimten 4,2 0,2 3,2 3,5 1,7 5,3 9,6 4,0 Figuur 4. Rendementen vastgoedbeleggingen (ROZ/IPD, 2014), bewerkt Risico s in de waardeontwikkeling van bedrijfsruimten vormen voor veel beleggers een belemmering om te investeren in de bedrijventerreinenmarkt. Dit is echter ook een belangrijke reden om verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt te vergroten. Beter management en betere investeringsbeslissingen op de bedrijventerreinenmarkt kunnen er namelijk voor zorgen dat indirecte rendementen in de toekomst stabiliseren en zich positief ontwikkelen. Maatregelen vanuit de overheid ten aanzien van aanbodprogrammering op bedrijventerreinen zijn essentieel en dragen hieraan ook in belangrijke mate bij Risico Risico is de mogelijkheid dat het presteren van investeringen afwijkt van wat (volledig) voorspelbaar was op het moment dat de investering werd gedaan (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). Vanuit investment management theorieën worden veelal twee type risico s onderscheiden; systematisch risico, ook wel het marktrisico genoemd, en het specifieke risico ofwel objectrisico. Als gevolg van de specifieke kenmerken van vastgoed kan hier voor vastgoedbeleggingen nog managementrisico aan worden toegevoegd. In tegenstelling tot andere financiële producten wordt vastgoed na verwerving omgevormd tot een bedrijfsmiddel. Het managen van het vastgoed moet vervolgens resulteren in het geëiste rendement. Voor vastgoed is derhalve eveneens sprake van een managementrisico. Dit maakt vastgoed als beleggingscategorie uniek (Keeris, 2006). Marktrisico Het systematisch risico ofwel marktrisico betreft macro-economische risico s die de (specifieke) beleggingsmarkt als geheel beïnvloeden, bijvoorbeeld recessie (Brealey, Myers, & Marcus, 2012). Het marktrisico is niet afhankelijk van specifieke kenmerken van de assets en is niet weg te diversifiëren (Keeris, 2006; Zwetsloot, 2014). Specifiek voor de bedrijfsruimtemarkt wijst Klooster(2006) bijvoorbeeld op de conjunctuurgevoeligheid van deze markt. In Hoofdstuk 2 is reeds uitgebreid aan de orde gekomen welke invloed het overaanbod van nieuwbouwgrond voor bedrijfsruimte heeft op de bedrijventerreinenmarkt. Dit overaanbod zorgt 24

26 voor beleggers voor een verhoogd objectrisico. De keuze voor een verhuizing naar nieuw terrein is voor bedrijven relatief laagdrempelig. De panden die hierdoor vrij komen, komen veelal in een neerwaartse spiraal terecht. Dit verhoogt het risico voor belegger in deze (deel)markt aanzienlijk. Hoewel leegstand in principe een objectrisico is, is dit vanwege de ongezonde markttoestand momenteel tevens een marktrisico. Vanuit beleggersperspectief is deprogrammering zodoende van essentieel belang. Deze problematiek moet op regionaal niveau worden aangepakt. De intensiteit en wijze van aanpak verschilt tussen regio s. Ook is de regionale economische ontwikkeling van invloed op de mogelijkheden voor deprogrammering (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013 en Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). Daarbij heeft de (regionale) economische ontwikkeling tevens invloed op het marktrisico van de bedrijfsruimtemarkt en daarmee ook op de investeringsbereidheid van beleggers. Dit kan dus regionaal sterk afwijken. Objectrisico Het objectrisico wordt bepaald door de huurder(s), het object en de locatie van het object. In onderstaande tabel zijn de verschillende risicofactoren weergegeven. kans op nieuwe huurder (courantheid) bouwkundige staat/capex-investeringen Objectrisico Verhuur/Leegstandsrisico Operationele risico s Juridisch-planologisch kans op vertrek/ faillissement huurder onderhoudskosten alternatieve aanwendbaarheid/herontwikkelingsmogelijkheden eigendomssituatie (bijvoorbeeld erfpacht) Figuur 5. Overzicht objectrisico's Doordat vastgoed een heterogeen product is heeft ieder object specifieke risico s. Industriële bedrijven kiezen vaak voor op maat gemaakte gebouwen, waardoor dit bedrijfsvastgoed veelal ook incourant is en eigenaren van dit vastgoed daardoor risico lopen bij doorverhuur van de bedrijfsruimte (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). Zoals reeds is besproken in paragraaf wordt dit versterkt door overaanbod, dat nieuwbouw relatief aantrekkelijk maakt en herontwikkeling bemoeilijkt. Verder zijn ook specifieke risico s gekoppeld aan de locatie van het vastgoed. Veroudering van de directe omgeving door leegstand van naburige panden kan bijvoorbeeld een grote invloed hebben op de waarde van een pand. Specifiek risico is volgens de Moderne Portefeuille Theorie weg te diversifiëren wanneer het object in een portefeuille wordt geplaatst. De invloed van objectrisico in een portefeuille neemt af naarmate het aantal objecten in de portefeuille toeneemt. In paragraaf wordt hierop verder ingegaan. Daarnaast is belangrijk in te zien dat de objectrisico s, los van diversificatie, voor een belangrijk deel weggenomen of beperkt kunnen worden. In tegenstelling tot andere beleggingscategorieën, zoals aandelen en obligaties zijn de opbrengsten van onroerend goed te beïnvloeden door actief management (Van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). Door actief management met lokale kennis kan de vertrekkans van huurder worden verkleind en de flexibiliteit en/of kans op nieuw gebruik van panden worden vergroot. Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) geven zelfs aan dat de kennis 25

27 van lokale en regionale bedrijvigheid een vereiste is om succesvol te kunnen investeren in de bedrijfsruimtemarkt. Daarnaast kan met actief management door middel van onderhoud, renovatie en herontwikkeling, de exploitatie worden verbeterd en de waarde van het onroerend goed worden geoptimaliseerd. Actief management met lokale/regionale kennis zou daarom een integraal onderdeel moeten zijn van de verzakelijkingsstrategie. Dit management draagt echter zelf ook een risicocomponent in zich. Managementrisico Op inefficiënte en intransparante markten, zoals de bedrijfsruimtemarkt is het mogelijk gedurende langere tijd te profiteren van een kennis- en informatievoorsprong. Actief management kan in combinatie met lokale kennis resulteren in een hoger rendement dan ten opzichte van het risico zou mogen worden verwacht (Van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). Echter, het ontbreken van deze kennis kan zodoende ook betekenen dat in plaats van outperformance er underperformance ten opzichte van de markt ontstaat (Zwetsloot, 2014). Uit onderzoek van Zwetsloot (2014) bleek dat o.a. managementrisico s institutionele beleggers ervan weerhoudt als belegger toe te treden op de bedrijfsruimtemarkt. Dit houdt verband met de span of control van het management van institutionele beleggers. Managementrisico is niet weg te diversifiëren, maar neemt als gevolg van het vergroten van de span of control juist toe naarmate het aantal objecten in de portefeuille toeneemt (Keeris, 2006). Vanuit het managementrisico geredeneerd zijn particuliere (lokale) beleggers dan ook de aangewezen partijen om te betrekken in een verzakelijkingsstrategie. Zij hebben namelijk lokale/regionale kennis van de markt (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013) Diversificatiemogelijkheden De Moderne Portefeuille Theorie van Markowitz beschrijft het voordeel van diversificatie, de spreiding van vermogen over verschillende assets (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). Deze theorie laat zien dat het totaalrisico in een portefeuille gemiddeld gezien lager wordt dan de som der delen door middel van diversificatie. Door toevoeging van meerdere objecten middelen de verschillende objectrisico s uit, die verbonden zijn aan de assets in de portefeuille. Bij optimale diversificatie, waarbij al het objectrisico is weg gediversifieerd, zou alleen nog het systematisch (markt-)risico en het managementrisico overblijven. Figuur 6. Risicocomponenten binnen de vastgoedmarkt (Keeris, 2006) 26

28 Zwetsloot (2014) concludeert uit de vele en diverse onderzoeken die gedaan zijn naar diversificatie in de vastgoedbeleggingsmarkt en de bedrijfsruimtemarkt specifiek dat circa 75% van het objectrisico bij 10 tot 15 panden is weggenomen door diversificatie en dat er sprake is van een optimale diversificatie van het objectrisico bij 50 objecten. Dit betekent voor het formuleren van een verzakelijkingsstrategie dat deze moet kunnen voorzien in een portefeuilleomvang van minimaal panden en maximaal ca. 50 panden. De baerdemaeker-fransen (2006) wijst erop dat risico s kunnen worden verlaagd door het beleggen in vastgoedobjecten met uiteenlopende eigenschappen. Enerzijds kan voor een portefeuille bestaande uit alleen bedrijfspanden worden gesteld dat dit effect slechts beperkt zal zijn. Anderzijds wordt de bedrijfsruimtemarkt gekenmerkt door een grote mate van heterogeniteit in het vastgoed en diverse gebruikers uit veel verschillende bedrijfssectoren (STEC groep, NVB, 2005). Dit zou diversificatie-effecten moeten vergroten. Mede ook gezien de kritische kanttekening die Keeris (2006) plaatst bij de mogelijkheden voor diversificatiemogelijkheden voor vastgoed(portefeuilles) mag niet verwacht worden dat de risicodemping in de praktijk vergelijkbaar is met die van aandelen. Optimale diversificatie zal in vastgoedportefeuilles in de praktijk niet haalbaar zijn, zeker niet wanneer het een portefeuille met alleen bedrijfspanden betreft. Het toevoegen van objecten zorgt in ieder geval voor toenemende risicospreiding in de portefeuille. Tevens is aannemelijk dat het ook voor een risico dempend effect zorgt in de zin van diversificatie. Ondernemers die het eigendom hebben van hun eigen bedrijfsvastgoed hebben deze risicospreiding en risicodemping niet. In het geval dat ondernemers meerdere eigendomspanden hebben, is dit slechts beperkt aanwezig. Vanuit de beleggingstheorie gezien beleggen deze ondernemers suboptimaal door onnodig risicovol in hun eigen bedrijfsvastgoed te beleggen. Naast objectrisico moet ook rekening gehouden worden met het managementrisico. Hoe groter het aantal objecten in de portefeuille wordt, des te groter wordt het managementrisico. Het is aannemelijk dat de portefeuillegrootte die een optimale mix vormt tussen object en managementrisico s afhankelijk is van de omstandigheden van die portefeuille. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld kenmerken van het vastgoed in de portefeuille of de regio waarin het vastgoed in portefeuille zich bevindt. Het kan in bepaalde gevallen beter zijn een kleinere portefeuille, met suboptimale diversificatie, aan te houden omdat bijvoorbeeld uitbreiding van de portefeuille in het kennisgebied van de portefeuillemanager/particuliere belegger niet mogelijk is. Het inkopen en managen van assets die buiten de marktkennis valt levert mogelijk meer risico op dan dat verbeterde diversificatie wegneemt. Het toevoegen van objecten in een portefeuille heeft in eerste instantie vermoedelijk een risico dempend effect en kent op een bepaald moment een omslagpunt, waarna het risico dempend effect minder groot is dan de toegenomen managementrisico s Financierbaarheid Financiering is een essentiële en kritische voorwaarde voor het beleggen in vastgoed in zijn algemeenheid, maar zeker vanuit het perspectief van een particuliere belegger. Om te komen tot waardegroei van het (eigen) vermogen is de hefboomwerking die financiering met vreemd vermogen teweeg brengt een veel gebruikt middel. Voor verzakelijking en beleggen op bedrijventerreinen is het 27

29 van belang verschillende financieringsmogelijkheden in kaart te brengen. Zo kan een verzakelijkingsstrategie worden geformuleerd die goed op een beschikbare financieringsvorm past. In de (traditionele) financieringsmarkt wordt onderscheid gemaakt in verschillende soorten vreemd vermogen op basis van het risicoprofiel. Hoe hoger het risico, hoe hoger de rentevergoeding is die de geldverstrekker vraagt (Twigt, 2011). In het financieren van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen beschrijft De Ruijter (2009) de volgende kenmerken als de belangrijkste voor de bepaling van het soort financiering: - Recourse of non-recourse lening: In geval van non-recourse heeft de geldverstrekker geen mogelijkheid de (rest)schuld te verhalen op de leningnemer, bij recourse financiering wel. Het risicoprofiel op een non-recoursefinanciering is daarmee hoger dan van een recoursefinanciering, de rentevergoeding is daardoor over het algemeen ook hoger (De Ruijter, 2009). - Loan-to-value: initiële bedrag van de lening / marktwaarde van het onderpand. Hoe hoger de loan-to-value is hoe hoger het risico (perceptie) van de lening. Financiers zullen bij meer risicovolle financiering de loan-to-value lager houden (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). - Senioriteit van de lening: hierbij gaat het om de voorkeurspositie van de geldverstrekker ten opzichte van andere geldverstrekkers, senior leningen hebben bij verhaal voorrang op achtergestelde (of subordinate) leningen, welke ook wel junior worden genoemd (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). - Goederenrechtelijke zekerheid: het recht van hypotheek (of pandrecht) waarbij de geldverstrekker het recht van parate executie heeft (De Ruijter, 2009). De Ruijter (2009) hanteert in zijn onderzoek het volgende schema: Figuur 7. Typen leningen (De Ruijter, 2009) Als gevolg van Basel 3 en Solvency 2 moeten banken en verzekeraars voor vastgoedfinancieringen meer eigen vermogen aanhouden. Dit betekent dat partijen die vastgoed met vreemd vermogen financieren, waaronder beleggers, lastiger aan kapitaal kunnen komen. Risicovollere financieringen zullen in mindere mate worden verstrekt. Vooral de bereidheid om kwalitatief minder onroerend goed tegen een relatief hoge loan-to-value te financieren verminderd. Door de komst van strengere kapitaalseisen en het risicoprofiel dat vastgoed heeft zullen banken niet snel meer bereid zijn om meer dan 60% tot 65% loan-to-value aan kapitaal te verschaffen. (Twigt, 2011). Dit maximum lijkt dan ook een goed uitgangspunt voor een verzakelijkingsstrategie. In de Nederlandse financieringsmarkt wordt hoofdzakelijk gebruikt gemaakt van senior-leningen met hypotheekrecht als zekerheid (De Ruijter, 2009). Mezzanine- en juniorleningen zijn minder gebruikelijk en zijn tevens risicovoller voor de financier. Vooral vanwege de risicoperceptie die 28

30 banken hebben in relatie tot financiering van bedrijfsruimten lijkt het niet realistisch uit te gaan van een financieringsvorm waarmee meer risico naar de financier schuift. Een seniorlening met hypotheekrecht als zekerheid lijkt zodoende de enige geschikte financieringsvorm voor een verzakelijkingsstrategie. Rentevergoeding Eerder in dit hoofdstuk werd al het verband gelegd tussen het risicoprofiel en de rentevergoeding van een financiering. In de wetenschap dat financiering een van de weinige kostenposten is waarop een belegger kan besparen ten opzichte van een eigenaar-gebruiker is het relevant te kijken naar het risicoprofiel van beleggers ten opzichte van eigenaar-gebruikers. Beleggers kunnen vanuit een portefeuille meer zekerheden bieden, dan een eigenaar van een enkel pand. Daarnaast is gebleken dat door middel van diversificatie risicodemping gerealiseerd kan worden in de portefeuille. Aannemelijk is daarom dat beleggers vanuit een portefeuille goedkoper zou moeten kunnen financieren dan dat eigenaar-gebruikers dat kunnen Conclusie In voorgaande paragrafen zijn de belangen van gebruikers ten aanzien van het al dan niet overgaan tot huur en van beleggers ten aanzien van het al dan niet overgaan tot investeren uitgebreid aan bod geweest. In deze paragraaf worden deze belangen van gebruikers en beleggers verenigd in een verzakelijkingsmodel, waarmee verzakelijking op bedrijventerreinen bottom-up tot stand gebracht kan worden. Om dit te doen wordt onderstaand een overzicht gegeven waarin de verschillende belangen samengevat worden en op rij worden gezet. Hiermee zijn ook de deelvragen met betrekking tot de belangen van gebruikers en beleggers beantwoord. De uitwerking van het verzakelijkingsmodel leidt tot de beantwoording van de deelvraag met betrekking tot de vereniging van deze belangen van eigenaren en beleggers Belangen gebruikers en beleggers Actor Belang Uitgangspunt verzakelijkingsmodel Kosten Het model dient huur zo goedkoop mogelijk te maken door: efficiënte financiering en beperking aanvullende kosten ten opzichte van huidig kostenpatroon (huurderving, bemiddeling, verhuurkosten, winst belegger, onderhoud en beheer). Gebruikers Liquiditeit Solvabiliteit Fiscaliteit Waardeontwikkeling Verzakelijkingsmodel inrichten op het optimaal aanwenden van liquiditeit en kapitaalkrachtige bedrijven te overtuigen van de voordelen van huren. Door te huren staat het vastgoed niet op de balans. Een hoge solvabiliteit verbetert mogelijkheden tot financiering en uitkering dividend. Het model dient ondernemers te voorzien van vergelijkbare of betere fiscale uitgangspunten dan huidige, zowel in het kader van lopende exploitatie als de pensioenvoorziening. Het model dient te voorzien in risicoreductie van de waardeontwikkeling van vastgoed op bedrijventerreinen. 29

31 Rendement Het model dient te voorzien in een aantrekkelijk en stabiel rendement. Het verbeteren van het indirecte rendement, ofwel de waardeontwikkeling is nodig. Beleggers Risico Diversificatie Door integratie van actief management met lokale/regionale kennis dient objectrisico zo veel mogelijk weggenomen te worden. Managementrisico s dienen beperkt te worden door de span of control niet te groot te maken. Het model moet voorzien in voldoende risicodemping en risicospreiding in de portefeuille. Financiering Financiering zal moeten plaatsvinden op basis van maximaal 60-65% loan-to-value op basis van een seniorlening. Meer zekerheden en risico voor de bank moeten leiden tot een besparing in de financieringslasten. Figuur 8. Overzicht belangen gebruikers en beleggers Verzakelijkingsmodel Belangrijk aspect van een verzakelijkingsstrategie is het organiseren van financiële verbondenheid van actoren met het behoud en de groei van waarde op bedrijventerreinen. Daarnaast is het zaak de belangen van verschillende partijen invulling te geven in het verzakelijkingsmodel. De uitwerking van de verzakelijkingsstrategie vindt plaats in een verzakelijkingsmodel waarbinnen gebruikers en beleggers samen financieel verbonden zijn aan het financiële presteren van het bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen. Voor de uitwerking van dit model is aansluiting gezocht bij de bestaande vastgoedpraktijk. De uitwerking vindt zodoende plaats in een fondsstructuur. Werking fonds Dit kan op de volgende manier tot stand worden gebracht. Eigenaren doen een sale en leaseback met daarin een relatief lange periode (bijvoorbeeld 10 jaar) en ontvangen daarvoor naar rato van hun inbreng participatiebewijzen in het fonds. Eigenaren blijven dus belegt en betrokken bij het vastgoed dat ze inbrengen. Door deze handeling stroomt er vanuit de eigenaren ook direct equity in het fonds. Dit eigen vermogen wordt tegelijkertijd ingebracht met de belegging. Het ingebrachte vermogen wordt namelijk als het ware direct belegd in de bedrijfspanden van de participanten. Een belegger met lokale (markt-)kennis beheert het fonds, is verantwoordelijk voor het assetmanagement en participeert zelf ook in het fonds voor een substantieel, maar kleiner deel dan de eigenaren. In figuur 9 wordt het verzakelijkingsmodel schematisch weergegeven. 30

32 Stroomschema Verzakelijkingsfonds Onderneming 1 Vastgoed + equity HOVK Participatiebewijs Participant 1 Huur Onderneming 2 Onderneming 3 Vastgoed + equity HOVK Vastgoed + equity HOVK Fonds Participatiebewijs Participatiebewijs Participant 2 Participant 3 Dividend Onderneming X Kapitaal HOVK Participatiebewijs Participant X Management & Beheer Management vergoeding Beheerder (gelieerd aan X) Figuur 9. Stroomschema verzakelijkingsfonds Het fonds kent verder de volgende werking. Toetreden als aandeelhouder in het fonds kan alleen door de inbreng van vastgoed. Eigenaar-gebruikers worden daarmee gebruiker en aandeelhouder van het fonds. De particuliere belegger (onderneming X in het stroomschema) houdt zijn equityniveau steeds op minimaal 10%, is verantwoordelijk voor de hoeveelheid vreemd vermogen in het fonds. Daarnaast fungeert de particuliere belegger als manager van het fonds en de assets daarbinnen. De beloning van de beheerder voor assetmanagement en fondsbeheer is een management fee op basis van vast percentage over de waarde van het fonds. De manager is ook verantwoordelijk voor de inkoop van assets en de groei van het fonds. Verzakelijking is een proces waarmee gebruikers nog niet bekend zijn. Dit betekent dat het fonds en het management ook nog vertrouwen moet winnen bij de aandeelhouders. Vermoedelijk zullen eigenaar-gebruikers niet van de een op de andere dag massaal toetreden tot het fonds. Het fonds moet daarom klein kunnen starten en door succes kunnen groeien. Uittreden kan alleen door de verkoop van aandelen aan de belegger/fondsbeheerder. De gebruiker verkoopt dan zijn aandelen terug aan het fonds tegen de actuele waarde van de aandelen, die op basis van jaarlijkse taxatie wordt vastgesteld. Deze aandelen kunnen dan eventueel ook direct weer aan een opvolgende gebruiker verkocht worden. Assets met een gebruiker die geen aandeelhouder (meer) is kunnen wel worden aangehouden in het fonds. De belegger/fondsbeheer is dan verantwoordelijk voor de benodigde aanvulling van middelen. De particuliere belegger kan er na verloop van tijd voor kiezen meer equity in het fonds te stoppen en zo het aandeel van de belegger in het fonds te laten groeien. Op deze manier moet het mogelijk zijn strategische aankopen te doen in 31

33 het kader van herontwikkeling/herstructurering en mits dit aantoonbaar meerwaarde voor het fonds oplevert. Het aandeel van de particuliere belegger kan uiteindelijk oplopen tot 100%. Hiervan zou sprake kunnen zijn als de bedrijfsruimtemarkt zich verder ontwikkelt tot volwassen beleggingsmarkt. Daarmee ontstaat eigenlijk automatisch een volgende fase die het fonds doorgaat. Indien het fonds een gedegen trackrecord heeft gevestigd kan het extra deel, naast de 10% die de particuliere belegger al had, worden verkocht aan institutionele beleggers. Het management zal afhankelijk blijven van specifieke (lokale markt-)kennis. Om deze essentiële kennis blijvend te koppelen aan het fonds, zal de particuliere belegger/fondsbeheerder in een dergelijk geval 10 % equity aanhouden omwille van alignment. Daarmee is dan uiteindelijk het verzakelijkingsproces rond en is de optimale betrokkenheid van professionele partijen voor dit deel van de voorraad op bedrijventerreinen bereikt. Vereniging belangen beleggers en gebruikers Door zowel gebruikers als beleggers op deze manier te committeren aan een fonds ontstaat alignment in de belangen van gebruikers en beleggers op de volgende gebieden: - risicospreiding en diversificatie in het fonds voor het belegd vermogen van gebruikers en beleggers; - stabiel direct rendement door lange termijn commitment van huurders; - professioneel management zorgt voor behoud en groei van waarde (indirect rendement); - winstdeling in het fonds waarmee het kostenverschil tussen huur en koop minimaal is. Om het commitment en daarnaast de vertrouwdheid van gebruikers met het vastgoed en het fonds in eerste instantie zo groot mogelijk te maken is het de insteek het fonds qua omvang niet te groot te maken en te kiezen voor een gebiedsgericht fonds. Voor diversificatiedoeleinden is een portefeuille grootte vanaf ca assets al voldoende (Zwetsloot, 2014). De maximale omvang kan verschillen per gebied en is afhankelijk van de aard en omvang van het gebied en de gebruikers. Het vertrouwen van gebruikers in het fonds en het vastgoed in het fonds is daarbij van belang. Daarnaast zal ook in het kader van managementrisico bekeken moeten worden wat de maximale grootte is. Structurering fonds Het verzakelijkingsfonds fungeert als platform waarin het verzakelijkingsproces op bedrijventerreinen kan groeien. Gebruikers zullen waarschijnlijk niet van de een op de andere dag massaal toetreden tot het fonds. Het is dan ook niet de verwachting dat alle assets die uiteindelijk in het fonds komen daar in eerste instantie al in betrokken zijn. Het fonds moet klein kunnen starten en door succes kunnen groeien. De structuur waarin dit proces plaatsvindt zal (enige) flexibiliteit moeten bieden om onderlinge afspraken tussen aandeelhouders en de particuliere belegger te kunnen maken, zodanig dat de werking van het fonds, zoals bovenstaand beschreven, in de praktijk gebracht kan worden. Daarnaast is, zoals eerder benoemd ook de fiscale structurering van groot belang. Van Steen (2012) gaat in het onderzoek vastgoedbeleggingen in de overdrachtsbelasting uitgebreid in op de structurering van vastgoedfondsen. Vooral fiscaliteit en aansprakelijkheid spelen in deze structurering een belangrijk rol. 32

34 In het onderzoek van Van Steen (2012) worden de volgende kenmerken voor een vastgoedfonds benoemd: - De rechtspersoonlijkheid is vooral van invloed op de structurering van een fonds. - De fiscale transparantie voorkomt dubbele belastingheffing: o het fonds is zelf niet belastingplichtig; o opbrengsten worden direct toegerekend aan de achterliggende participanten; o de fiscale afrekening vindt plaats bij de participanten; o belegging wordt, indien privé, in box 3 belast. - Het hebben van een in aandelen verdeeld kapitaal voorkomt dat bij verhandeling van participaties overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit is dan alleen het geval bij inbreng van het vastgoed of wanneer er sprake is van een aanmerkelijk belang bij de verkrijger, zijnde een belang van meer dan 30% eigendom in het fonds. - Verhandelbare participaties bieden participanten de mogelijkheid hun participatie liquide te kunnen maken, zonder dat daarmee de fiscale transparantie verloren gaat. - Participanten zijn vermoedelijk niet bereid hoofdelijke aansprakelijkheid voor het fonds te accepteren. Gekozen zal moeten worden voor een structuur met beperkte aansprakelijkheid. In onderstaand overzicht zijn voor alle mogelijke Nederlandse rechtsvormen voor een vastgoedbeleggingsfonds deze kenmerken weergegeven. Figuur 10. Overzicht Nederlandse rechtsvormen voor vastgoedfondsen (Van Steen, 2012) Uit dit overzicht blijkt dat een besloten fonds voor gemene rekening, een besloten CV en ook een NV, BV of open fonds voor gemene rekening in combinatie met een FBI status rechtsvormen zijn die zich goed lenen voor het beleggen in vastgoed. Deze rechtsvormen zijn namelijk, mits goed ingericht, fiscaal transparant, hebben een in aandelen verdeeld kapitaal, verhandelbare participaties en beperkte aansprakelijkheid. Een belangrijk aspect voor de keuze van de structuur van het fonds is de contractuele vrijheid dat een dergelijk fonds heeft. Het fonds voor gemene rekening lijkt daarin de meeste vrijheid te kennen. Een fonds voor gemene rekening is een samenwerkingsverband tussen participanten met een (zelfstandige) bewaarder en een (zelfstandige) beheerder en waarin participanten vermogen onderbrengen om daarmee gezamenlijke beleggingen te doen (Ministerie van Financien, 2015). In een mantelovereenkomst worden de afspraken tussen participanten, de bewaarder en beheerder vastgelegd en deze kunnen exact worden toegesneden op de werking van het verzakelijkingsfonds. 33