Vereniging van Eigenaren Boerhaavestraat Vlaardingen

Transcriptie

1 Informatie uitvoering Meerjaren OnderhoudsPlan Beste mede eigenaars/bewoners, Op 13 mei aanstaande is er een extra Algemene Leden Vergadering van onze VvE. Ter voorbereiding informeren wij u, door middel van deze informatie, over het achterstallig en toekomstig onderhoud van ons gebouw. Het belangrijkste onderdeel van de vergadering is de uiteenzetting van en besluitvorming over het voorgestelde Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Er wordt tevens uitleg gegeven door externe deskundigen 1. Probleem: Het bestuur heeft een inventarisatie gemaakt van de huidige staat van onderhoud en de benodigde investeringen in onderhoud in de nabije toekomst. De technische problemen zijn vooral terug te brengen op: Slechte staat van de kozijnen; Schilderwerk; Matige isolatie; Dak vervanging; Vervuiling van de gevel. Tevens zijn er een aantal wensen vanuit de eigenaren om de kozijnen aan te pakken en het wooncomfort te verbeteren met als positief bijeffect het verlagen van de kosten van energie. De financiële reserves ( ,-) zijn, samen met de jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsreserve onvoldoende om het onderhoud en woningverbetering in de komende jaren te kunnen betalen. Met andere woorden; we hebben in de afgelopen jaren te weinig servicekosten betaald om een spaarpot te kunnen creëren voor groot onderhoud. Dit betekent dat, als wij het onderhoud willen uitvoeren voor nu en de toekomst er twee mogelijkheden zijn, te weten: 1. Een éénmalige bijdrage van alle eigenaren van zo n 4.500,-- of 2. Het onderhoudsabonnement van Univeste. Daar het bestuur een éénmalige bijdrage niet reëel, haalbaar én wenselijk acht, hebben wij er voor gekozen om het onderhoudsabonnement van Univeste verder uit te werken. Na voorbereidend werk hebben wij nu een totaal plan klaar liggen, dat naar onze mening voldoet aan alle eisen. Wij willen het één en ander voorleggen, zodat hierover een gefundeerd besluit genomen kan worden. Pagina 1 van 8

2 3. Aan te pakken onderdelen in het plan! Het bestuur heeft Univeste, een gerenommeerde marktpartij met uitstekende referenties, gevraagd een tweetal plannen uit te werken: - plan gebaseerd op vervanging kozijnen door nieuwe houten kozijnen - plan gebaseerd op vervanging van de kozijnen voor kunststof Vervolgens heeft Univeste heeft bij verschillende partijen nota s van aanbesteding voorgelegd. Op basis hiervan zijn prijsvergelijkingen gemaakt en is het financiële- en uitvoeringsplan opgesteld. De plannen zijn niet allee beoordeeld op kosten van investering, maar ook van onderhoud, duurzaamheid etc. Het plan met vervanging door kunststof is uiteindelijk een stuk duurder en vergt extra bijdragen om hetzelfde kasniveau te krijgen als met vervanging door hout, waarbij nog een extra voordeel is dat te allen tijde er van kleur kan worden gewisseld. Op basis hiervan heeft het bestuur voorgesteld om het plan op basis van houtvervanging in te brengen ter goedkeuring van de alv. Dit plan vergt geen extra eigen bijdrage en geen verhogingen in de servicelasten, terwijl wel voordelen worden genoten: Herstel van alle kozijnen Dubbele beglazing Energiebesparing Geluidreductie Courantheid van de woningen. Slechte staat van de kozijnen. De kozijnen zijn bij veel appartementen van een slechte kwaliteit. Het zijn met name de dorpels en de draaiende delen die slecht zijn. In dit plan is voorzien in vervanging van alle draaiende delen. Uitgangspunt is hierbij dat alle kozijnen die een of meer bewegende delen hebben een nieuw raam krijgen. De delen waar houtrot zich bevind zijn goed te herstellen. Kozijnen die nu geen bewegende delen hebben krijgen dat in de nieuwe situatie ook niet. De nieuwe ramen zullen gemaakt worden van FSC hardhout, meranti à 550kg per m3. Alle hang- en sluitwerk is voorzien van het politie keurmerk. Bij die appartementen die in de recente jaren kozijnen hebben laten vervangen zullen in overleg niet aangepakt worden. De besparing die dit oplevert vloeit terug in de kas van de VvE. Tevens zal per kozijn één ventilatierooster (Aralco) worden aangebracht. Dit zal de luchtkwaliteit ten goede komen en de luchtvochtigheid beter reguleren. Alle ventilatieroosters, welke geleverd worden in een bij het kozijn passende kleur, zijn voorzien van een stangbediening met een lengte van 70 cm. Matige isolatie. Veel van de huidige kozijnen zijn voorzien van slecht isolerend dubbelglas. De nieuwe kozijnen zullen geleverd worden met HR++ glas en voorzien van een Komo-keur met een U- waarde van 1,2 w/m2 bij een spouw van 15 mm. De toepassing van het aangeboden nieuwe isolatieglas heeft een besparing op de energielasten tot gevolg van ca. 417 m3 tegen een prijs per kubieke meter van 0,65 levert dat een besparing op van gemiddeld 270,-- per jaar per appartement. Schilderwerk. In het plan is gekozen voor het voortzetten van de huidige kleurstelling, waarbij er om de 5 jaar geschilderd kan worden. Aan het schilderwerk ligt een verftechnisch advies ten grondslag, wat in houd dat de aangeboden frequentie van schilderen gegarandeerd wordt. Pagina 2 van 8

3 Dak vervanging. Hoewel de bouwtekeningen aangeven dat er nagenoeg geen isolatie onder het dak zit, heeft onderzoek uitgewezen dat er een isolatielaag van 7 cm aanwezig is. Wel zij er tal van aansluitingen die matig van kwaliteit zijn. Ook de nokvorsten zijn op tal van plaatsen aan vervanging toe, waardoor geadviseerd wordt om het dak en de nokvorsten gelijktijdig in 2017 te vervangen. Gevels Ondanks dat de gevels enkele jaren geleden zijn gereinigd en geïmpregneerd, is er op tal van plaatsen weer alg-vorming te constateren. Opgenomen is het reinigen van deze geveldelen en tevens een anti-alg-behandeling uit te voeren. Verlichting. De lampen, die nog niet Led zijn zullen worden vervangen. Waarbij ook een schakeling zal worden toegepast dat als er zich in de omgeving van de lamp mensen bevinden de lichtsterkte toe zal nemen. Verder wordt de lichtschakeling los gemaakt van de gemeente verlichting. Overige zaken Bij de boeiboorden worden de door houtrot aangetaste delen vervangen tot onderzijde dakgoot. De nieuwe rabatdelen worden op het bestaande regelwerk gemonteerdn, waardoor de binnen afwerking gehandhaafd kan blijven. 4. Waarom samenwerken met Univeste? Univeste heeft veel ervaring met het bepalen, inkopen, begeleiden en laten uitvoeren van meerjaren onderhoudsplannen. Door de overeenkomst heeft de VvE en het bestuur zich verzekerd van continuïteit, gedegen en kwalitatief onderhoud voor de toekomst. Het bestuur en de bewoners krijgen de garantie dat hij in de periode van het abonnement geen onverwachte zaken meer ten laste van de bewoners komen voor die onderdelen die in het abonnement zijn opgenomen. Univeste draagt gedurende de looptijd van het onderhoudsplan het volledige risico op zowel kosten als de uitvoering van de werkzaamheden. Dit is tevens voor ons de "garantie" dat Univeste er alles aan gelegen is om de werkzaamheden kwalitatief uitstekend te laten uitvoeren. Immers Univeste draagt het risico als werkzaamheden niet goed worden uitgevoerd. Univeste heef hiervoor de directievoering uitbesteed aan het kwaliteitsniveau van Heijmans Bouw. Een beursgenoteerde onderneming. Dankzij de mogelijkheid van voorfinanciering binnen het Univeste onderhoudsconcept is de VvE in staat om het benodigd onderhoud te laten uitvoeren zonder dat de eigenaars eenmalig moeten bijstorten om het kastekort aan te vullen. Pagina 3 van 8

4 5. Hoe wordt het onderhoud betaald Univeste biedt als enige in Nederland de mogelijkheid om de kosten van de totale benodigde werkzaamheden over een langere periode tegen een vast abonnementsbedrag uit te voeren. Dit betekent dat wij in staat zijn om nu al het noodzakelijke onderhoud kunnen laten uitvoeren en dit in vaste abonnementskosten, aansluitend op onze servicelasten, te betalen. Er is voor gekozen om de werkzaamheden die qua tijdstip van uitvoering niet flexibel zijn onder te brengen in het onderhoudsabonnement. De werkzaamheden waarmee het verantwoord is om te schuiven in de tijd willen wij door Univeste laten uitvoeren als onze kaspositie het toelaat. Wij hebben hiervan een liquiditeitsbegroting gemaakt. 6. Financiële consequenties Om het huidige plan uit te voeren zou een eigen bijdrage van gemiddeld 4.500,-- per appartement noodzakelijk zijn. Met gebruikmaking van het Univeste onderhoudsabonnement kost het onderhoud en de vervanging van de kozijnen gemiddeld 112,64 per appartement voor de periode van 15 jaar De huidige bijdrage aan het groot onderhoud van de VvE bedraagt thans gemiddeld 125,-- per maand per appartement. Dit betekent dus dat er geen eenmalige bijdrage nodig is, de servicelasten niet eenmalig verhoogd hoeven worden en wij weer een kaspositie opbouwen waarmee na 15 jaar kan worden gestart. Wij houden immers 12,36 per maand gemiddeld over dat kan worden gebruikt voor eventuele calamiteiten en wordt toegevoegd aan de algemene reserve. Wij creëren direct, bij een normale servicelasten ontwikkeling gekoppeld aan de prijsontwikkeling, een financieel en technisch gezonde Vereniging van Eigenaren. De liquiditeitspositie van de VvE is met dit plan ruimschoots toereikend om bijvoorbeeld in 2025 uit eigen middelen de gevel opnieuw te laten reinigen, voegwerk partieel te laten herstellen en opnieuw te laten impregneren. Aan het eind van de abonnementsperiode is er dan een kaspositie van ca ,-. 7. Voordelen van het onderhoudsplan. De uitvoering van het Univeste onderhoudsplan levert meerdere voordelen op. Voordelen die vooral in deze tijd belangrijk zijn. Financieel: Geen eenmalige bijdrage noodzakelijk van de eigenaren om het achterstallig onderhoud op te lossen en het toekomstig onderhoud veilig te stellen. Waardebehoud en verbetering van het appartement Een goed onderhouden appartementencomplex heeft als voordeel dat de woningen courant zijn bij verkoop. Uw appartement wordt sneller verkocht en tegen een betere prijs. Mensen willen immers graag wonen in een mooi complex. Tegenwoordig kijken kopers ook naar de kosten van toekomstig onderhoud en nemen dit uiteraard mee in de prijsonderhandeling. Uitstraling buitenzijde Door de aanpak van al het schilderwerk en vernieuwing van de kozijnen ontstaat er een totaal ander gebouw, met een frisse moderne uitstraling, waarbij geen sprake meer is van enige vorm van achterstallig onderhoud. Pagina 4 van 8

5 8. Conclusie Door gebruik te maken van het Univeste onderhoudsabonnement kunnen wij nu direct het achterstallig onderhoud wegwerken en het toekomstig onderhoud veilig stellen tegen een vast bedrag per maand. Wanneer wij het onderhoud in eigen beheer houden en geen eenmalige extra bijdrage vragen zijn wij niet in staat om structurele verbetering door te voeren aan het gebouw en zal het probleem voor de nabije toekomst groter worden, waardoor de appartementen onverkoopbaar worden. Met gedegen partijen zoals Univeste en Heijmans als directievoerder hebben wij ook garantie op kwaliteit. 9. Planning en Besluitvorming Schriftelijke toelichting 22 april 2014 Voorlichtingsbijeenkomst 29 april 2014 Besluitingvorming in ALV 13 mei 2014 Start werkzaamheden na bouwvak 2014 Oplevering november 2014 Bijlagen: 1. Uit te voeren werkzaamheden binnen het abonnement 2. Overzicht ontwikkeling liquiditeitspositie 3. Meest gestelde vragen over Univeste Pagina 5 van 8

6 Uit te voeren werkzaamheden, binnen het abonnement Meerjaren onderhoudsovereenkomst Schilderwerk o.b.v. huidige kleurstelling Kozijnen portiekkozijnen deuren voordeuren ramen (nieuw werk) Betimmeringen Klimtoeslag Dakbedekking Vervangen dakbedekkingspakket Woningen Nokvorsten vervangen Dak onderhoud Bouwkundige zaken Gevel reinigen/algenbehandeling ABK 642 Lichtplan Kozijn verbetering Draai- en uitzetramen incl. totaal HR ++ glas Houtrotherstel Basiskosten Groot Onderhoud Afkoop prijsontwikkeling Begeleiding / Technisch beheer 4% Verzekering, garantie, risico-en afsluitkosten 4% BTW Totale Kosten incl. BTW Pagina 6 van 8

7 Ontwikkeling van de liquiditeitspositie. Liquiditeitsontwikkeling -> realistatie < Uitgaven (B) Dotatie onderhoudsreserve * Onderhoudskosten Verzekeringen Verenigingskosten Overige exploitatiekosten Univeste Onderhoudsbedragen * (B) Totale uitgaven Opbrengsten (A) Stortingen Overige inkomsten, o.a. rente (A) Totale opbrengsten Exploitatie resultaat (A-B) Reservering bij aanvang onderhoud Bijdrage MJOP-overeenkomst vanuit kas Niet vastgelegde begrote kosten Gevel reinigen/impregneren/voegherstel Dak van de terrassen, trappenhuizen niet opgenomen optelling verwachtingen Ontwikkeling Reservering Toekomstige prijsontwikkeling 2,0% Indexering bijdragen gemeenschappelijk : 3,0% * reservering wordt vervangen door Univeste onderhoudsbedrag, rest resultaat wordt toegevoegd aan reserve groot onderhoud onderhoudskosten nemen af doordat kosten zijn verwerkt in Onderhoudsovereenkomst Pagina 7 van 8

8 10 veel gestelde vragen over het Univeste onderhoudsplan Wie zijn contractspartijen De VvE gaat met Univeste een abonnement aan voor de komende 15 jaar inzake de uitvoering van de vooraf vastgestelde werkzaamheden, als omschreven in de onderliggende offerte en bestekken. Univeste is hoofdaannemer die gebruik maakt van specialistische bedrijven voor elk vakgebied zodat maximale kwaliteit wordt geleverd. De VvE opent bij Ribank een abonnementsrekening. Ribank verzorgt het gehele financiële proces van de overeenkomst. Via deze rekening worden de betalingen gepleegd aan de aan Univeste gelieerde aannemers. Per maand incasseert Ribank bij de VvE het abonnementsgeld ten gunste van de abonnementsrekening. Na afloop van het abonnement is het saldo 0 en vervalt automatisch het abonnement. De vooraf vastgestelde betalingen zijn in totaliteit gelijk aan de te betalen abonnementsgelden. Wat is de rol van Univeste Univeste organiseert het technisch beheer. Dit gaat verder dan alleen in kaart brengen van de huidige en toekomstige onderhoudsbehoefte. Univeste staat tevens garant voor de uitvoering en kwaliteit en zorgt er voor dat tijdens de contractsperiode de VvE wordt ontzorgt en het complex in goede staat wordt gebracht en gehouden. Univeste is het verlengstuk van de VvE en behartigt haar belangen. Hoe lang bestaat Univeste Univeste is uitstaan vanuit Uniplan, welke is opgericht in De eerste contracten met VvE s dateren uit Vanwege de groei en diversiteit is in 2009 besloten de activiteiten van Univeste in een aparte vennootschap onder te brengen. Is Univeste aangesloten bij een branchevereniging Er is geen specifieke branchevereniging voor deze activiteiten. Echter, alle uitvoerende bedrijven zijn aangesloten bij keurmerken en brancheverenigingen, oa. (Fosag, Vebidak, Raad van Arbitrage voor bouwbedrijven in Nederland, verzekerde garantie bij Hannover Intern. Insurance, Stek etc.) Univeste heeft Heijmans als directievoerder aangesteld inzake begeleiding en controle op en van het werk. Hoe werkt Univeste Univeste start met de beoordeling van de huidige onderhoudssituatie. Vervolgens vindt er een inventarisatie plaats van de wensen van de VvE, wordt een kostenbegroting gemaakt en worden onderliggende bestekken en prijzen bij één of meer uitvoerders aangevraagd. De bestekken worden vergeleken met de interne begroting. Op basis van dit beeld wordt met de best passende uitvoerde partijen het definitieve abonnement samengesteld. Wordt onderhoud op tijd wordt uitgevoerd Op basis van de kennis en ervaring van Univeste en Heijmans en de onderliggende specialistische bedrijven, alsmede op basis van de voorschriften van de overkoepelende organisaties wordt de planning van de uitvoering bepaald. Wat is de rol van Ribank Om het abonnement financieel op een professionele wijze te laten lopen werkt Univeste samen met Ribank. Ribank is spil in de betaalstromen. Zij incasseren het abonnementsgeld t.v.g. abonnementsrekening van de VvE. Vervolgens betaalt Ribank na goedkeuring van Univeste de uitgevoerde werkzaamheden rechtstreeks uit aan de gespecialiseerde bij Univeste aangesloten bedrijven. Daar Univeste als hoofdaannemer het risico draagt zal zij pas verzoeken over te gaan tot uitbetaling als de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd. Hiernaast heeft Univeste er voor gekozen geen partij te willen zijn in de betaalstromen. Alle financiële risico s zijn hiermee ingekapseld. Is het abonnement opzegbaar Het abonnement is dagelijks opzegbaar. Wanneer bij beëindiging Univeste meer werk heeft uitgevoerd dan is betaald aan abonnementsgeld moet het verschil door de VvE logischerwijs worden voldaan. Hiernaast worden nog administratiekosten in rekening gebracht. Wat gebeurt er bij discontinuïteit van één van de bij Univeste aangesloten bedrijven Univeste heeft financieel betrouwbare partners uitgezocht, waarbij regelmatig de kredietwaardigheid wordt getoetst. Mocht een van de partners failleren, dan zal Univeste als hoofdaannemer zorg dragen voor een vergelijkbare uitvoerende partij. Deze zorg is geheel voor Univeste. Wat gebeurt er bij discontinuïteit van Univeste Univeste heeft een waardevolle onderhanden werk portefeuille opgebouwd. Bij discontinuïteit hebben de uitvoerende aangesloten bedrijven de contractuele verplichting om de werkzaamheden voort te zetten gedurende de abonnementsperiode. De taak van Univeste zal in een andere hoedanigheid worden voortgezet. Ter extra waarborging van de continuïteit is Heijmans toegevoegd als gedelegeerd directie voerder. Daar de betaalstromen via Ribank lopen heeft dit geen effect op de financiële positie van de VvE en zal het abonnement op normale wijze kunnen worden uitgediend. Zijn er vergelijkbare organisaties Univeste is uniek vanwege het feit dat zij een abonnement kan aanbieden, waarin tevens alle onderhoudsdisciplines zijn ondergebracht. Er is in Nederland geen andere partij die deze vorm aanbiedt. Univeste is als enige in staat om het achterstallig onderhoud financieel te verdisconteren over de komende jaar. Wat is de meerwaarde van Univeste t.o.v. het zelf uitbesteden van de werkzaamheden per jaar. 1. Totale ontzorging 2. Kennis van zaken, kwaliteit en organisatie en gegarandeerde kwaliteit 3. Lagere prijs d.m.v. centrale inkoop 4. Geen piekbelasting in uitgaven 5. Aansluiting op beschikbare servicebijdragen 6. Uitvoering wanneer uitvoering technisch nodig is. Pagina 8 van 8