Bijlage 14. Maatschappelijke haalbaarheid Notitie zienswijzen Havenkant Fase I

Transcriptie

1 Bijlage 14. Maatschappelijke haalbaarheid Notitie zienswijzen Havenkant Fase I Gemeente Zwijndrecht

2 Notitie zienswijzen Notitie zienswijzen Havenkant Fase I Het ontwerp-bestemmingsplan Havenkant Fase I heeft van 30 december 2010 t/m 09 februari 2011 (6 weken) ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn 5 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn binnen de termijn ontvangen en derhalve ontvankelijk. In onderstaande notitie worden de zienswijzen samengevat. De zienswijzen zijn wel als geheel beoordeeld. De beantwoording is cursief weergegeven. 1. Samenvatting zienswijze: - Het akoestisch onderzoek is gebaseerd op sterk verouderde gegevens en het rapport is onvolledig; - De uitbreidingsmogelijkheden voor de bedrijfsvoering zijn beperkt door de woningbouw. Gemeentelijk standpunt:. - In het rapport van Cauberg-Huygen (pagina 9 e.v.) is te lezen dat bij het vaststellen van de geluidsbelasting door de diverse inrichtingen op het bedrijventerrein Gors-Noord rekening is gehouden met het milieudossier van elk bedrijf. Het bedrijf Heftruckvormen R. van Herk B.V. en de geluidsbelasting die de bedrijfsvoering met zich meebrengt is dan ook op deze manier beoordeeld. Concreet is aangegeven dat is uitgegaan van de in de milieuvergunning van de inrichtingen opgenomen geluidsvoorschriften en voorschriften die hier mee samenhangen. Ook is gekeken naar de omschrijvingen van de bedrijfsvoering en bedrijfsactiviteiten van elk afzonderlijk bedrijf. Het bedrijventerrein Gors-Noord is een bestaand bedrijventerrein, waarop verschillende afzonderlijke bedrijven zijn gevestigd. Uit een nader akoestisch onderzoek verricht door Cauberg-Huygen d.d. 16 maart 2011 kan geconcludeerd worden dat het bedrijf in de huidige situatie al een overschrijding van het aantal toegestane db(a) heeft op de bestaande bebouwing. Voor de nieuwbouw komt dat neer op een overschrijding van 4 tot 8 db. Met de eigenaar van het bedrijf zijn gesprekken gevoerd. Dit heeft geleidt tot het treffen van een maatregel te weten: De ontwikkelaar zal de kosten dragen voor een schutting met de hoogte van 3,5 meter. De schutting wordt geplaatst tussen de waterkant en het aangrenzende bedrijfspand en heeft een lengte van circa 30 meter. De maatregel is per brief van 8 april 2011 bevestigd en tevens ondertekent door u. De afschermende werking van het noordelijk gelegen gebouw is geborgd. - Het bedrijf mag niet zomaar zijn bedrijfsvoering uitbreiden. Een en ander hangt nauw samen met de afgegeven milieuvergunning en de mogelijkheden die de vergunning biedt, om eventueel uit te kunnen breiden. Er zijn geen uitbreidingsplannen van de bedrijfsvoering bekend. Er is daarom uitgegaan van de huidige bedrijfsvoering en de daaraan verbonden milieuvergunning en voorschriften. Daarnaast kent het vigerende bestemmingsplan ook beperkte mogelijkheden voor uitbreiding.

3 2. Samenvatting zienswijze: - Er is bezwaar tegen het omzetten van de bestemming bedrijven naar wonen ; - Privacy wordt geschonden door begrenzing van de woonwijk; - Uitzicht wordt beperkt, kijken richting Barendrecht; - Er zal schade optreden door de heiwerkzaamheden; - Het bouwplan levert parkeerproblemen op; - De overeenkomst is getekend, de waarde van het indienen van een zienswijze in minimaal in deze planfase. Gemeentelijk standpunt: - De oude bestemmingsplannen op de planlocatie staan de voorgestane ontwikkeling van woningen in deze vorm hier niet toe. Het bestemmingsplan Havenkant Fase I vervangt dit planologisch kader. De volgende bestemmingen vormen het voormalige kader: 1. Bestemmingsplan Dorp en Dijken 3 e herziening. De percelen hebben daarin de bestemming WDKB 6 (Woondoeleinden, Detailhandel, Kantoren en Bedrijven), B (Z) (N) (Bedrijven met de aanduiding Z met bouwwerken geen gebouwen zijnde en met de aanduiding N een installatie voor opslag en levering LPG) en E4 (Erven). 2. Bestemmingsplan Gors. De percelen hebben daarin de bestemming BIIIg6 (Bedrijven in de categorieën 1 t/m 3 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, tevens een goederenwegverkeersbedrijf). Op basis van het vigerende bestemmingsplan was het al mogelijk om woningen te realiseren. Tevens zijn er allerhande bestemmingen mogelijk met een grotere verkeersaantrekkende werking (detailhandel, kantoren en bedrijven) dan woningen. Aangezien de vigerende bestemmingsplannen geen actueel planologisch juridisch kader meer bieden voor de ontwikkeling van de woningen, is er voor gekozen om voor de transformatie van bedrijventerrein naar een woonlocatie een nieuw bestemmingsplan op te stellen; - Tussen de woning en de te ontwikkelen woonbuurt, ligt de Industrieweg. Er is een infrastructurele grens aanwezig, waardoor het bijna onmogelijk zal zijn dat er enige sprake zal zijn van privacyschending en/of inkijk bij de naastgelegen percelen. Daarnaast is het mogelijk om de bestaande erfafscheiding tot 1,80 meter te verhogen; - Zie beantwoording punt 1. De vigerende bestemmingsplannen maken het al mogelijk dat er op de projectlocatie diverse grote gebouwen met verschillende bestemmingen gerealiseerd kunnen worden. Het uitzicht richting Barendrecht is dan ook nooit verzekerd geweest; - De ontwikkelaar zal zich inspannen om de schade door (hei) werkzaamheden tot het minimum te beperken.. Daarnaast zal in het kader van de omgevingsvergunning een vooropname en een naopname uitgevoerd worden, op basis waarvan kan worden beoordeeld of en in hoeverre eventuele schade toerekenbaar is, op basis waarvan een eventuele vergoeding kan worden uitgekeerd. Indien er schade wordt ondervonden dient dit bij de ontwikkelaar gemeld te worden; - Voor de ontwikkeling van 31 woningen en de 4 vrije kavels is er tevens getoetst aan de parkeernorm van het CROW. Concreet betekent dat, dat de ontwikkeling moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Tussen de ontwikkelende partij en de afdeling Verkeer is

4 overleg geweest over de parkeersituatie. De afdeling Verkeer heeft geoordeeld dat het aantal parkeerplaatsen toereikend is. Indien ook de 2 e fase van Havenkant wordt gerealiseerd, zal deze situatie zelfs nog verder verbeteren; - Met het ondertekenen en aangaan van een overeenkomst tussen de gemeente Zwijndrecht en de ontwikkelaar, zijn er onderlinge afspraken gemaakt over rechten, plichten en het verhaal van kosten tussen de partijen. De fase van het ontwerp bestemmingsplan en de wettelijke procedure voor het indienen van zienswijzen, staat hier los van. Om te voldoen aan de wettelijke verplichting, een ieder in de gelegenheid te stellen zienswijzen in te dienen, heeft er een publicatie plaatsgevonden in de Kombinatie en de Staatscourant. Na de termijn van het indienen van zienswijzen, worden alle ingekomen zienswijzen beoordeeld. Zo nodig kunnen ingediende zienswijzen leiden tot het aanpassen c.q. wijzigen van het bestemmingsplan. 3. Samenvatting zienswijze: - Door het transformeren van Gors-Noord van bedrijventerrein naar woningbouw, kan er niet voldaan worden aan de compensatieplicht om elders een bedrijventerrein te realiseren. Dit betekent een afname van 2 hectare aan bruto bedrijventerrein. Gemeentelijk standpunt: - De oude bestemmingsplannen op de planlocatie staan de voorgestane ontwikkeling van woningen hier niet toe. Wel waren op enkele locaties de bedrijfsfuncties en woonfuncties uitwisselbaar binnen de vigerende bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan Havenkant Fase I vervangt dit planologisch kader. De volgende bestemmingen vormen het voormalige kader: 1. Bestemmingsplan Dorp en Dijken 3 e herziening. De percelen hebben daarin de bestemming WDKB 6 (Woondoeleinden, Detailhandel, Kantoren en Bedrijven), B (Z) (N) (Bedrijven met de aanduiding Z met bouwwerken geen gebouwen zijnde en met de aanduiding N een installatie voor opslag en levering LPG) en E4 (Erven). 2. Bestemmingsplan Gors. De percelen hebben daarin de bestemming BIIIg6 (Bedrijven in de categorieën 1 t/m 3 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, tevens een goederenwegverkeersbedrijf). Op basis van het vigerende bestemmingsplan was het al mogelijk om woningen te realiseren. Tevens zijn er allerhande bestemmingen mogelijk met een grotere verkeersaantrekkende werking (detailhandel, kantoren en bedrijven) dan woningen. Aangezien de vigerende bestemmingsplannen geen actueel planologisch juridisch kader meer bieden voor de ontwikkeling van de woningen, is er voor gekozen om voor de transformatie van bedrijventerrein naar een woonlocatie een nieuw bestemmingsplan op te stellen. De ontwikkelaar van het project Havenkant is een betrokken Heerjansdamse ondernemer en heeft in het langdurige proces rond de ontwikkeling van havenkant pro-actief alternatieve locaties gezocht voor uit te plaatsen ondernemers van Gors Zuid. Hierbij is vanwege de bijzondere Heerjansdamse cultuur en de mate waarin de ondernemers ook aan deze gemeente gehecht zijn, eerst gekeken in Heerjansdam en pas in een tweede instantie op

5 alternatieve locaties zoals Zwijndrecht. Inmiddels is er een plan ingediend door Ondernemersvereniging Heerjansdamse Hazewinden om te komen tot een verdichting van bedrijventerrein Gors waarbij juist de door u zo gewenste bedrijfsunits voor kleine bedrijven worden beoogd. De gemeente is hierover met de Ondernemersvereniging Heerjansdamse Hazewinden in gesprek en staat daarbij zeker niet onwelwillend tegen het plan. Wij erkennen het door u genoemde tekort aan bedrijventerrein en nemen het gestelde in het economisch actieprogramma dan ook serieus. De Provincie Zuid Holland heeft bij brief d.d. 18 december 2007 laten weten dat zij positief staan tegenover de compensatie van het bedrijventerrein op Achterlindt en akkoord gaan met de transformatie van Havenkant.. 4. Samenvatting zienswijze: - Het is stedenbouwkundig een onverantwoorde situatie om 3 meter vanaf de erfgrens een vrijstaande woning te realiseren van 11 meter hoog; - Door de grootte van de nog te bouwen woning zal er sprake zijn van vermindering van de daglichttoetreding, inbreuk op de privacy en waardedaling van de woning; - Er is een aanzienlijk niveauverschil (hoogte van het maaiveld) tussen de vrijstaande kavel en de woning. Gemeentelijk standpunt: - Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan Havenkant Fase I, heeft er een stedenbouwkundige analyse plaatsgevonden. Tevens is er een beeldregiefolder opgesteld. Daarin zijn randvoorwaarden gesteld voor de te ontwikkelen woningen en de woningen op de vrije kavels. Voor zover mogelijk zijn deze voorwaarden juridisch bindend opgenomen in de planregels. In de beeldregiefolder dat tevens gezien kan worden als een stedenbouwkundige visie op de ontwikkeling is aandacht geschonken aan de huidige bebouwing en de relatie van de nieuwe ontwikkeling. De oude bestemmingsplannen op de planlocatie staan de voorgestane ontwikkeling van woningen in deze vorm hier niet toe. Het bestemmingsplan Havenkant Fase I vervangt dit planologisch kader. De volgende bestemmingen vormen het voormalige kader: 1. Bestemmingsplan Dorp en Dijken 3 e herziening. De percelen hebben daarin de bestemming WDKB 6 (Woondoeleinden, Detailhandel, Kantoren en Bedrijven), B (Z) (N) (Bedrijven met de aanduiding Z met bouwwerken geen gebouwen zijnde en met de aanduiding N een installatie voor opslag en levering LPG) en E4 (Erven). 2. Bestemmingsplan Gors. De percelen hebben daarin de bestemming BIIIg6 (Bedrijven in de categorieën 1 t/m 3 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, tevens een goederenwegverkeersbedrijf). Op basis van het vigerende bestemmingsplan was het al mogelijk om woningen te realiseren. Tevens zijn er allerhande bestemmingen mogelijk met een grotere verkeersaantrekkende werking (detailhandel, kantoren en bedrijven) dan woningen. Aangezien de vigerende bestemmingsplannen geen actueel planologisch juridisch kader meer bieden voor de ontwikkeling van de woningen, is er voor gekozen om voor de transformatie van bedrijventerrein naar een woonlocatie een nieuw bestemmingsplan op te stellen; - De bebouwing ligt minstens 7,20 meter van elkaar. De woning op de vrije kavel zal worden afgewerkt met een schuin dak. Het lijkt ons dan ook niet aannemelijk dat er sprake zal zijn

6 van vermindering van zon- en daglichttoetreding, inbreuk op de privacy en waardedaling van de woning; - Op 9 juni 2010 is er door Hanselman Taxaties B.V. een brief aan u verzonden, dat er in de periode mei 2010 een bouwkundige opname van uw pand zou plaatsvinden. In die periode heeft u niet gereageerd en is er ook geen reactie achtergelaten op het niet aanwezigheidsbericht. Inmiddels heeft de ontwikkelaar Van Wijnen een opname gemaakt van het perceel. Na de opname is de privaatrechtelijke afspraak gemaakt tussen de ontwikkelaar en indiener, dat de indiener een strook van 2 meter grond krijgt om niet, aan de zijde van de ontwikkeling. Het niveauverschil zal geen probleem vormen, aangezien een damwand wordt geslagen op de perceelsgrens. Hiermee hoeft indiener geen vrees te hebben voor oneigenlijke situaties. 5. Samenvatting zienswijze: - De zienswijze heeft betrekking op het Inrichtingsplan openbare ruimte Havenkant Fase I (IPOR). (Het plan doet geen recht aan het historisch karakter van de Oude Haven, het plan creëert een wijk in een wijk, door het aanleggen van een fiets- en wandelpad langs het kanaal, ontstaat er naar verwachting een prima aansluiting echter het historisch karakter wordt niet benadrukt, de verlichting van het fiets- en wandelpad heeft een grote impact en de bereikbaarheid van de oevers is niet optimaal). Gemeentelijk standpunt: Tijdens de informatieavond van 15 december 2010 zijn de hiervoor ingebrachte zienswijzen mondeling toegelicht. De zienswijzen zijn met de stedenbouwkundige en de ontwikkelaar doorgenomen en besproken. Het IPOR maakt echter geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. De bestemmingsplanprocedure is een op zichzelf staande procedure waarin wordt ingegaan op de planologisch-juridische aspecten van een ontwikkeling en of een ontwikkeling mogelijk is. De zienswijze zoals ingediend betreffen geen planologische zaken, maar hebben betrekking op de feitelijke inrichting van het gebied. Dit wordt ook wel het woonrijp maken genoemd. Conclusie De zienswijzen hebben niet geleid tot het aanpassen van het ontwerp bestemmingsplan. De zienswijzen dienen ontvankelijk, gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond verklaard te worden.

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23