EEN HERNIEUWDE ROL VOOR WONINGCORPORATIES

Transcriptie

1 EEN HERNIEUWDE ROL VOOR WONINGCORPORATIES Mogelijkheden voor de woningcorporaties om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen in Amsterdam Naam: Studentennummer: Opleiding: Uitstroomaccent: Bedrijf: Datum: M.I.F. (Mustapha) Ali Bouwtechnische Bedrijfskunde Programmamanagement Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 4 juli 2017

2 Colofon Titel: Ondertitel Auteur Studentnummer : Een hernieuwde rol voor de woningcorporaties : Mogelijkheden voor de woningcorporaties om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen in Amsterdam : Dhr. M.I.F (Mustapha) Ali Tel. nummer : Product Versie : Mustafaali@live.nl, Mustapha.Ali@hva.nl : Bachelor thesis : Concept Periode : Februari 2017 juli 2017 Opleiding School : Bouwtechnische Bedrijfskunde : Hogeschool van Amsterdam Bedrijf Bedrijfsbegeleider Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties : Dhr. N.N.G. (Niels) Raat : Raat@afwc.nl 1 e lezer : Dhr. M.C. (Maurits) Kuipers M.C.Kuipers@hva.nl 2 e lezer : Mw. G.G.A.B. (Germaine) Zielstra-Olivier g.g.a.b.zielstra-olivier@hva.nl TABEL 1: COLOFON Leiden, 4 juli

3 Voorwoord Voor u ligt het resultaat van vijf maanden onderzoek doen naar de rol die woningcorporaties kunnen aannemen om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen. Dit onderzoek dient als afsluiting voor mijn bacheloropleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan de Hogeschool van Amsterdam. Van de drie verschillende uitstroomaccenten die ik kon kiezen, heb ik gekozen voor het uitstroomaccent programmamanagement. Met het uitstroomaccent in gedachte heb ik ook gekozen voor een onderzoek dat wat breder is. Bij de totstandkoming van het onderzoeksrapport heb ik meer dan voldoende steun gehad vanuit school en vanuit het bedrijf. Daarom wil ik van deze gelegenheid gebruikmaken om een aantal personen te bedanken voor hun bijdrage aan het onderzoek. Allereerst wil ik mijn bedrijfsbegeleider Niels Raat van de Amsterdamse Federatie van de Woningcorporatie bedanken voor zijn begeleiding en feedback gedurende het hele onderzoek en ook mijn begeleiders vanuit school Maurits Kuipers en Germaine Zielstra. Verder wil ook Jeroen van der Veer, Egbert de Vries van de Federatie en Yves Vermeulen van de Vernieuwde Stad bedanken voor hun bijdrage en dat zij mij in contact hebben weten te brengen met personen die weer een bijdrage konden leveren aan mijn onderzoek. Als laats wil ik ook de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en woningbelegger Wonam bedanken voor hun bijdrage door middel van de interviews die ik bij hun heb kunnen afleggen. Tot slot wens ik u veel plezier met het lezen van mijn onderzoeksrapport Mustapha Ali 4 juli 2017 te Leiden 2

4 Samenvatting In de gemeente Amsterdam is er een tekort aan middensegment huurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen. Om dit probleem tegen te gaan moeten er meer middensegment huurwoningen bij komen. Echter, zijn de woningcorporaties sinds de herziening van de Woningwet in 2015 beperkt in hun taken. Het is dus nog onduidelijk wat voor de woningcorporaties kunnen aannemen om het aanbod te verruimen. Het doel van dit onderzoek is om een advies uit te brengen over wat voor rol de woningcorporaties kunnen aannemen. Hiervoor is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Welke rol kunnen de woningcorporaties in de gemeente Amsterdam aannemen om de huishoudens met een middeninkomen passend te huisvesten, waarbij rekening gehouden wordt met het gemeentelijk beleid? Voor het beantwoorden van de onderzoeksvraag is er gebruik gemaakt van bestaande documenten en is er gesproken met verschillende partijen. De gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de marktpartijen hebben alle drie een belang als het gaat om het middensegment. Uit de analyses van de bestaande documenten is gebleken dat huishoudens met een middeninkomen het best gedefinieerd kunnen worden volgens twee criteria. Als eerst op basis van de betaalbaarheid en als tweede op basis van validatie. Op basis daarvan hebben middeninkomens in dit onderzoek een inkomen tussen de inkomensgrens ( prijspeil 2017) en anderhalf keer modaal ( prijspeil 2017). Vervolgens is uit het onderzoek ook gebleken dat er zich een aantal ontwikkelingen hebben voorgedaan op de woningmarkt. Door deze ontwikkelingen is de vraag naar middensegment huurwoningen sterk gegroeid en voldoet het aanbod niet. De woningcorporaties huisvestte voor de herzieningswet huishoudens met een middeninkomen in hun woningvoorraad. Alleen is dat sinds 2011 niet meer zo gemakkelijk. Na de herzieningswet willen een aantal woningcorporaties nog steeds een rol aannemen om hen te huisvesten. Dat kunnen ze doen door middensegment huurwoningen bij te bouwen via een dochteronderneming, of ze liberaliseren een deel van hun woningbezit. De gemeente Amsterdam stimuleert de realisatie van meer middensegment huurwoningen. De gemeente zal dat ook vastleggen in haar erfpachtcontracten en bestemmingsplannen. Alleen ziet de gemeente geen investerende rol voor de woningcorporaties, maar een aanjagende rol. Een aanjagende rol naar de marktpartijen toe om middensegment huurwoningen te realiseren. Daar zijn de corporaties al mee begonnen door een samenwerkingsverband aan te gaan met marktpartijen. Op basis van de resultaten kan er gezegd worden dat woningcorporaties een aanjagende rol dienen aan te nemen ten opzichte van de marktpartijen. Door de realisatie van meer middensegment huurwoningen kunnen huishoudens met een middeninkomen passend gehuisvest worden. Tijdens de realisatie van de middensegment huurwoningen wordt er rekening gehouden met het plan van de gemeente om meer middeldure huurwoningen te realiseren. De woningcorporaties kunnen op het gebied van realisatie weinig betekenen, maar kunnen alsnog een rol aannemen om huishoudens met een middeninkomen te huisvesten. Door gereguleerde huurwoningen te liberaliseren hebben de corporaties de mogelijkheid om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen middels hun eigen woningvoorraad te. 3

5 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting... 3 Inhoudsopgave... 4 Begrippenlijst Inleiding Achtergrond Probleemstelling Doelstelling Hoofdvraag Deelvragen Leeswijzer DEEL I: METHODISCH KADER Onderzoeksmethode Toegepaste methodiek per deelvraag DEEL II: THEORETISCH KADER Theoretisch kader Context Rijksoverheid Inkomensgrens Huurliberalisatiegrens Passend toewijzen Gemeente Amsterdam Gronduitgifte Gebiedssamenstelling Middensegment huur Woningcorporaties Marktpartijen Platform Middenhuur Amsterdam (PAM) Huishoudens met middeninkomen Conclusie DEEL III: RESULTATEN Huishoudens met een middeninkomen

6 4.1 De Middeninkomens Woon Onderzoek Nederland 2015 (WoON2015) Schilder en Conijn Gemeente Amsterdam Passende huur Woonlasten Betaalbaarheid Conclusie Het middensegment huur in Amsterdam De Banaan Huidige aanbod in de gemeente Amsterdam Toekomstige aanbod Aandeel van huishoudens met middeninkomen in Amsterdam Behoefte voor middensegment huurwoningen Conclusie De woningcorporaties vóór de Woningwet Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) Passend huisvesten Daeb en niet-daeb activiteiten Motie Monasch/Schouten Conclusie Mogelijkheden voor woningcorporaties Het huisvesten na de herzieningswet Friends-contract Beleidsveranderingen Mogelijkheden voor het verruimen van het aanbod Nieuwbouw Flexibiliseren Activeren Privatiseren Conclusie De gemeente Amsterdam Gemeentelijk beleid Erfpacht Bestemmingsplan

7 8.4 De rol van de woningcorporaties Conclusie Samenwerking met marktpartijen Institutionele beleggers Samenwerkingsverband Mogelijkheden tot samenwerking Banken Conclusie Conclusies, aanbevelingen en discussie Conclusies Aanbevelingen Discussie Bibliografie Lijst met figuren en tabellen Bijlage I: Lijst van geïnterviewden Bijlage II: Interviews woningcorporaties Bijlage III: Interviews gemeente Amsterdam Bijlage IV: Interviews marktpartijen

8 Begrippenlijst Bestemmingsplan Daeb (niet-daeb) Erfpachtcontract Geliberaliseerde huursector Gereguleerde huursector TABEL 2:BEGRIPPENLIJST In een bestemmingsplan staat beschreven waar in een nauwkeurig omschreven gebied wel en niet gebouwd mag worden en als er gebouwd mag worden, hoe hoog of diep de bebouwing mag zijn (Bestemmingsplan, 2017). Diensten van algemeen economisch belang. Activiteiten waar woningcorporaties staatsteun voor mogen ontvangen (DAEB, 2017). Een zakelijke recht. Bij het afsluiten van een erfpachtcontract heeft de gebruiker van het onroerend goed dezelfde genots- en gebruiksrechten als de eigenaar (Erfpacht, 2017). Huurwoningen die verhuurd worden boven door de overheid vastgestelde huurprijsgrens. Worden ook wel vrije sector huurwoningen genoemd (Sociale huurwoning, 2017). Huurwoningen die verhuurd worden onder door de overheid vastgestelde huurprijsgrens. Worden ook wel sociale huurwoningen genoemd (Sociale huurwoning, 2017). Herzieningswet Herziening van de Woningwet in 2015 (Woningwet2015, 2016). Huurliberalisatiegrens De huurliberalisatiegrens is de maximale huurprijsgrens 710,68 (prijspeil 2017) waaronder een woning nog tot de categorie sociale huurwoning behoort (Huurliberalisatiegrens, 2016). Markttoets Middeninkomen Middensegment huurwoningen Nibud PAM Samenwerkingsafspraken Toegelaten instelling Verhuurdersheffing Woningwaarderingsstelsel (Puntensysteem) Een toets waarbij de gemeente beoordeelt of niet-daeb activiteiten uitgevoerd kunnen worden door een andere partij dan een woningcorporatie (Markttoets, 2016). Huishoudens met een modaal tot 1,5x modaal inkomen. (Schilder&Conijn, 2015) Geliberaliseerde huurwoningen met huurprijs van tussen de 711 en (Schilder&Conijn, 2015). Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiën van huishoudens. Platform Amsterdam Middenhuur. Samenwerkingsplatform tussen woningcorporaties en marktpartijen voor vergroten van middensegment aanbod (PAM, 2017). Kader waarbinnen de gemeente, woningcorporaties en huurdervereniging, samenwerken aan de volkshuisvesting in Amsterdam (AFWC G. A., ). Aanduiding van de woningcorporaties in de wet. Verhuurders die meer dan 10 huurwoningen bezitten, betalen een heffing over de WOZ-waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan 710,68 per maand (prijspeil 2017). (Verhuurdersheffing, 2017) Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van uw sociale-huurwoning (WWS, 2017). 7

9 1. Inleiding In het kader van mijn afstudeertraject heb ik dit onderzoeksrapport opgesteld als afsluiting voor mijn vierjarige bacheloropleiding aan de Hogeschool van Amsterdam. De theorie en de praktijk die ik de afgelopen vier jaar heb opgedaan resulteert in dit afstudeeronderzoek. Het onderwerp waar dit onderzoek over ging betrof het middensegment huur van de gemeente Amsterdam. Door een aantal ontwikkelingen in de afgelopen jaren voldoet het aanbod van middensegment huurwoningen niet aan de vraag. In dit onderzoek is er gekeken naar de rol van de woningcorporaties, er is gekeken wat voor mogelijkheden de woningcorporaties hebben om bij te dragen aan het aanbod van huurwoningen in het middensegment. Het onderzoek resulteert uiteindelijk in een advies aan de partijen die wat kunnen beteken om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen in de gemeente Amsterdam. 1.1 Achtergrond In de gemeente Amsterdam is er een tekort aan huurwoningen in het middensegment. In het segment zitten huishoudens die te veel verdienen om aanspraak te maken op een gereguleerde huurwoning vanwege de vastgestelde inkomensgrens van (prijspeil 2017). Door een tijdelijke regeling die is ingevoerd is het voor woningcorporaties toegestaan om 10% van hun woningbezit te verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen de en en nog eens 10% aan huishoudens met een inkomen boven de (BZK M. v., 2016). Deze optie is weggelegd voor maar een selecte groep van deze categorie huishouden die gecategoriseerd worden tot de huishoudens met een middeninkomen. In veel gevallen kan deze groep huishoudens geen huis kopen, zeker met de huidige situatie op de Amsterdamse woningmarkt waarbij de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter in 2016 ten opzichte van 2015 met 41% is gestegen (CBS, 2017). Hierdoor zijn ze aangewezen op de geliberaliseerde huursector, maar veel van die geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam hebben vaak een maandelijkse huurprijs vanaf Aan de andere kant mogen de woningcorporaties vanwege de herziene Woningwet niet zomaar geliberaliseerde huurwoningen realiseren (BZK M. v., Niet-daeb, 2016). Voorheen zorgde de woningcorporaties voor de wat goedkopere geliberaliseerde huurwoningen. Door de beperking wordt het gat vergroot tussen een gereguleerde huurwoning (< 711) en een goedkope geliberaliseerde huurwoning ( ) in Amsterdam. Vanuit de overheid is het beleid zo dat de marktpartijen het gat moeten dichten door te investeren in nieuwe huurwoningen voor het middensegment. 1.2 Probleemstelling Er is in de gemeente Amsterdam een tekort aan huurwoningen in het middensegment voor huishoudens met een middeninkomen. Het is nog onduidelijk wat voor rol de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Amsterdam kunnen aannemen voor het verruimen van het aanbod in dit segment sinds de herziening van de Woningwet in

10 1.3 Doelstelling Dit onderzoek heeft als doel een advies uit te brengen voor de betrokken partijen. Een advies over wat voor rol de woningcorporaties in Amsterdam kunnen aannemen om huishoudens met een middeninkomen passend te huisvesten. Waarbij er rekening wordt gehouden met het gemeentelijk beleid. 1.4 Hoofdvraag Op basis van de eerder beschreven probleemstelling zal er aan de hand van de volgende onderzoeksvraag mogelijkheden worden onderzocht om het probleem aan te pakken: Welke rol kunnen de woningcorporaties in de gemeente Amsterdam aannemen om de huishoudens met een middeninkomen passend te huisvesten, waarbij rekening gehouden wordt met het gemeentelijk beleid? 1.5 Deelvragen Om een zo compleet mogelijk antwoord te geven op de onderzoeksvraag zullen de volgende deelvragen tijdens het onderzoek beantwoord worden: 1. Welke huishoudens worden er tot de middeninkomens gerekend en welke huurprijzen zijn daarbij passend? 2. Hoe groot is het aanbod van middensegment huurwoningen in de gemeente Amsterdam en voldoet het aan de vraag? 3. Wat voor rol speelden de woningcorporaties in het verleden in het passend huisvesten van huishoudens met een middeninkomen? 4. Welke mogelijkheden zijn er binnen de nieuwe woningwet voor woningcorporaties om zelfstandig het aanbod van huurwoningen in het middensegment te vergroten en welke worden er in de praktijk benut? 5. Hoe kan de gemeente Amsterdam beleidsmatig het aanbod middensegment huurwoningen verruimen en welke rol is volgens de gemeente daarbij weggelegd voor de woningcorporaties? 6. Wat voor mogelijkheden zijn er voor woningcorporaties om in samenwerking met marktpartijen het aanbod huurwoningen in het middensegment te vergroten? 9

11 1.6 Leeswijzer Het onderzoek is opgebouwd uit een aantal delen die in het onderstaande tabel zijn weergeven. De tabel geeft ook het verloop van en de opbouw weer van het onderzoek. Na dit eerste hoofdstuk waarin de inleiding en de onderzoeksopzet te lezen is van het onderzoek volgt het eerste deel. In deel I is het methodisch kader beschreven waarin de onderzoeksmethode per deelvraag is beschreven. Vervolgens komt in deel II het theoretisch kader aan bod. In het theoretisch kader is de context van het onderzoek beschreven en komen de belangrijkste partijen aan bod en hun onderlinge verband. Na het theoretisch kader volgt deel III waarin de resultaten van de zes onderzochte deelvragen uitgebreid zijn beschreven. Het onderzoek wordt afgesloten met een conclusie met een antwoord op de hoofdvraag en aanbevelingen op basis van de getrokken conclusies. Gedeelte: Onderwerp: Toelichting Deel I Methodisch Kader Beschrijving van de onderzoeksmethode per deelvraag. Deel II Theoretisch Kader Beschrijving van de context van het onderzoek, de belangrijkste partijen en hun onderlinge verband. Deel III Resultaten Uitwerking van de beschreven deelvragen en bij ieder uitgewerkte deelvraag een deelconclusie. Conclusie Conclusies & aanbevelingen De conclusies uit de resultaten en de daarop gebaseerde aanbevelingen voor mogelijke oplossingen. TABEL 3: LEESWIJZER 10

12 DEEL I: METHODISCH KADER 2. Onderzoeksmethode Aan de hand van een zestal deelvragen is er een antwoord gegeven op de hoofdvraag. Met deze zes deelvragen zijn conclusies getrokken en uiteindelijk aanbevelingen gegeven. De manier waarop deze deelvragen zijn beantwoord zijn is tabel 4 weergegeven. De combinatie van de verschillende deelvragen heeft geleid tot vooral een kwalitatief resultaat met kwantitatieve elementen. TABEL 4: ONDERZOEKSOPZET Deel Wat is er onderzocht? vraag Welke huishoudens onder de categorie middeninkomen vallen en of het middensegment een passende en betaalbare huurprijs is voor deze groep huishoudens. Het aanbod van huurwoningen in het middensegment van de gemeente Amsterdam en of het voldoet aan de vraag. De rol van de woningcorporaties in het passend huisvesten van huishoudens met een middeninkomen vóór de herziene Woningwet. Mogelijkheden die er voor woningcorporaties zelfstandig zijn om middensegment huurwoningen te ontwikkelen en of het ook benut wordt. Hoe de gemeente Amsterdam in hun beleid de huursector middensegment kunnen vergroten en welke rol de gemeente daarin ziet voor woningcorporaties. Welke mogelijkheden er bestaan voor woningcorporatie om samen te werken met marktpartijen om de huursector middensegment te vergroten. Welke methode? Literatuuronderzoek (Data onderzoek) Literatuuronderzoek (Data onderzoek) & Casestudy Literatuuronderzoek Literatuuronderzoek (Analyse bestaand materiaal) & Casestudy Casestudy Literatuuronderzoek (Analyse bestaand materiaal), Interviews en gesprekken Waarom deze methode? Gekozen bronnen? Welk resultaat? Omdat met bestaande literatuur van kwantitatieve gegevens een secundaire analyse is uitgevoerd en de deelvraag is beantwoord. Omdat met bestaande literatuur van kwantitatieve gegevens een secundaire analyse is uitgevoerd en de deelvraag is beantwoord. Omdat aan de hand van bestaand materiaal en interviews die zijn afgelegd met de woningcorporaties een beschrijvend antwoord gegeven is gegeven op de deelvraag. Omdat met het analyseren van bestaande documenten en door in gesprek te gaan met de woningcorporaties duidelijk is geworden welke mogelijkheden er zijn en welke er benut zijn. Omdat door in gesprek te gaan met de gemeente Amsterdam en bestaande documenten te analyseren duidelijk is geworden wat hun beleid is en welke rol zij daarin in zien voor woningcorporaties. Omdat door in gesprek te gaan met de marktpartijen en bestaande documenten te analyseren duidelijk is geworden wat voor mogelijkheden er zijn tot samenwerking. CPB, Wonen in regio Amsterdam, Schilder & Conijn, WoOn 2015, Rabobank, Parool. RIGO, Wonen in regio Amsterdam, Analyse vrijesectorhuur Amsterdam, Stec groep, Financieele Dagblad, NVM Besluit BSH, tijdelijke regeling daeb, Motie Monasch/Schouten Resultaten uit de interviews en gesprekken met de woningcorporaties PBL, Woningwet 2015 Resultaten uit de interviews en gesprekken met de woningcorporaties Woonagenda 2025, Stec groep Resultaten uit de interviews en gesprekken met de gemeente PBL, IVBN, CRA Resultaten uit de interviews en gesprekken met de marktpartijen. Van de verschillende definities die worden gebruikt is er één duidelijke definitie eruit gekomen die gekoppeld is aan de betaalbaarheid voor de huishoudens met een middeninkomen. Er is in kaart gebracht wat de verhouding tussen de vraag en aanbod is in het middensegment huur De rol van de woningcorporatie vóór de herziene Woningwet is geschetst m.b.t. het huisvesten van huishoudens met middeninkomen De mogelijkheden zijn in kaart gebracht voor woningcorporaties om binnen de regelgevingen bij te dragen in het aanbod van middensegment huurwoningen De mogelijkheden in het gemeentelijk beleid zijn in kaart gebracht om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen. Het is duidelijk geworden wat voor verschillende mogelijkheden er zijn voor woningcorporaties om samen te werken met marktpartijen om het aanbod van middensegment huurwoningen te vergroten. 11

13 2.1 Toegepaste methodiek per deelvraag In deze paragraaf zal kort toegelicht worden wat voor methode er is gebruikt voor de beantwoording van de vraag. Op de vorige pagina is op een overzichtelijke manier de methode weergegeven, maar is er geen toelichting. Hierop volgend zullen de methodes worden toegelicht van de zes deelvragen. Deelvraag 1 Voor het beantwoorden van de eerste deelvraag die ging over het definiëren van de huishoudens met een middeninkomen en een passende huurprijs, is er vooral gebruik gemaakt van bestaande documenten. In diverse rapporten wordt er gesproken over de huishoudens met een middeninkomen en ieder rapport heeft een eigen definitie van deze groep huishoudens. Deze groep huishoudens wordt gedefinieerd op basis van hun brutoinkomen wat ook in dit hoofdstuk is gedaan. Door de bestaande literatuur te analyseren is er uiteindelijk een definitie gegeven van de huishoudens met een middeninkomen. De middeninkomens zijn in dit hoofdstuk op basis van hun bruto-inkomen gekoppeld aan een huurprijs in het middensegment huur. Voor dit hoofdstuk is er vooral gebruik gemaakt van kwantitatieve gegevens waardoor het een methode is van dataonderzoek. Uiteindelijk was de uitkomst van dit hoofdstuk leidend voor de betekenis van huishoudens met een middeninkomen voor de rest van het rapport. Deelvraag 2 De tweede deelvraag is net als de eerste deelvraag kwalitatief van aard. Deze deelvraag is vooral met behulp van de gegevens die bekend zijn van de gemeente Amsterdam beantwoord. Door eerst de situatie in heel Nederland te beschrijven is er vervolgens op basis van de gegevens van Onderzoek Informatie en Statistiek het aanbod weergegeven in de gemeente Amsterdam. De gegevens zijn afkomstig uit verschillende rapporten van de gemeente en zijn afkomstig uit 2015 omdat de gegevens van 2017 nog niet waren gepubliceerd. Door de kwantitatieve gegevens te analyseren is er ook hier weer een dataonderzoek uitgevoerd. Met de gegevens is uiteindelijk het aanbod in kaart gebracht van middensegment huurwoningen in verhouding met huishoudens die een middeninkomen hebben. Deelvraag 3 Om de derde deelvraag te beantwoorden is er gebruik gemaakt van kwalitatieve gegevens. Met behulp van bestaande documenten en interviews met zes woningcorporaties is de rol geschetst van de woningcorporaties voor de herzieningswet. De deelvraag is beantwoord door de bestaande gegevens te combineren met interviews die zijn afgelegd met zes van de negen woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Amsterdam. In Amsterdam zijn er in totaal negen woningcorporaties actief waarvan er drie een specifieke doelgroep hebben. Woningcorporatie DUWO richt zich op studentenhuisvesting en corporaties Habion en Woonzorg hebben zorg en ouderen als doelgroep. Deze drie corporaties spelen een kleine rol in het huisvesten van huishoudens met een middeninkomen. In de interviews met de andere zes woningcorporaties: de Alliantie, de Key, Ymere, Stadgenoot, Rochdale en Eigen Haard, zijn de vragen opgesteld op basis van bestaande documenten. Uiteindelijk is de rol geschetst van de woningcorporaties vóór de herzieningswet, in het huisvesten van huishoudens met een middeninkomen. 12

14 Deelvraag 4 Ook de vierde deelvraag heeft betrekking op de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Amsterdam. Alleen wordt er in dit hoofdstuk gekeken naar hun rol die ze aannamen na de herzieningswet in huisvesten van huishoudens met een middeninkomen. Aan de hand van de Woningwet wordt duidelijk in hoeverre het is veranderd voor de woningcorporaties in algemene zin. Vervolgens worden mogelijkheden in kaart gebracht die woningcorporaties nog wel hebben om deze groep huishoudens te huisvesten. Ook in dit hoofdstuk is door middel van een combinatie van bestaande materiaal en interviews de deelvraag beantwoord. Aan de hand van de vier denkrichtingen uit het rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving is er per woningcorporatie gekeken wat de mogelijkheden zijn. Deelvraag 5 Voor de beantwoording van de vijfde deelvraag is er wederom gebruik gemaakt van interviews. In deze deelvraag stond het beleid van de gemeente Amsterdam centraal en wat er op beleidsniveau aangepast kan worden zodat het aanbod van middensegment huurwoningen kan worden verruimd. Door in gesprek te gaan met wethouder Laurens Ivens van bouwen en wonen, en wethouder Eric van der Burg van grondzaken zijn de mogelijkheden in kaart gebracht. Tijdens het schrijven van dit onderzoek kwam ook het concept van de Woonagenda 2025 van de gemeente Amsterdam uit. Op basis daarvan zijn er ook vragen geformuleerd voor de twee wethouders. Dit hoofdstuk richtte zich vooral op het beleid van de gemeente met betrekking tot gronduitgifte en de gebiedssamenstelling. Deelvraag 6 Als laatst is er voor dit onderzoek gekeken naar de mogelijkheden voor woningcorporaties om samen te werken met marktpartijen. Aangezien de taken van woningcorporaties sinds de herzieningswet beperkt zijn, zal er naar andere mogelijkheden gekeken moeten worden om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen. In dit hoofdstuk zijn er mogelijkheden onderzocht voor woningcorporaties om samen met marktpartijen het aanbod te verruimen. Dit is gedaan door in gesprek te gaan met een marktpartij en door gebruik te maken van bestaand materiaal. Als laatst is er ook gekeken naar hoe marktpartijen in het buitenland investeren in de woningmarkt in verhouding met de marktpartijen in Nederland. Uiteindelijk zijn de mogelijkheden duidelijk geworden die woningcorporaties hebben om samen te werken met marktpartijen. 13

15 DEEL II: THEORETISCH KADER 3. Theoretisch kader In dit hoofdstuk worden de belangrijkste partijen van dit onderzoek toegelicht alvorens er wordt begonnen met het beantwoorden van de deelvragen. In figuur 1 is schematisch weergegeven wat het verband is tussen de verschillende partijen. Om het onderzoek goed te begrijpen is het van belang dat duidelijk is in wat voor context dit onderzoek is geschreven, wie de belangrijkste partijen zijn en wat hun onderlinge verband is. 3.1 Context FIGUUR 1: BETROKKEN PARTIJEN De Nederlandse economie heeft zich weer hersteld sinds de recessie en bevindt zich weer op het niveau van 2007 (CPB, 2016). Ook met de huizenmarkt gaat het weer beter, maar het is niet meer overal hetzelfde als vóór de crisis. De regionale verschillen zijn groter dan vóór de crisis, in steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen loopt het aanbod terug maar stijgen de prijzen (NRC, 2017). In Amsterdam alleen al waren er in het eerste kwartaal van % minder woningen verkocht ten opzichte van 2015 maar de prijzen waren wel 20% hoger dan een jaar geleden (NRC, De woningmarkt trekt aan, maar regionale verschillen blijven groot, 2016). Dit soort ontwikkelingen waarbij de prijs voor een koopwoning snel stijgt zorgt er ook weer voor dat veel huishoudens met een middeninkomen gewezen worden op de geliberaliseerde huurmarkt. Alleen varieert het aanbod van betaalbare geliberaliseerde huurwoningen voor deze groep huishoudens per gebied. In Amsterdam matcht het aanbod van betaalbare geliberaliseerde huurwoningen niet met de vraag. In de stad zijn er ook duurdere geliberaliseerde huurwoningen van boven de euro maar dat is vaak niet weggelegd voor huishoudens met een middeninkomen. Om maatregelen te kunnen nemen om het aanbod van betaalbare geliberaliseerde huurwoningen te verruimen in Amsterdam is het essentieel dat de verschillende partijen daar een visie over hebben en onderling daarin samenwerken. 3.2 Rijksoverheid Het Rijk draagt de zorg om regelgeving op te stellen en uit te voeren die betrekking heeft op de woningmarkt. De meest recente ontwikkeling die de overheid heeft doorgevoerd is de herziening van de Woningwet in 2015, daarin zijn de taken van de woningcorporatie ingeperkt. Deze inperking zorgt ervoor dat woningcorporaties niet zomaar geliberaliseerde huurwoningen kunnen realiseren. De rijksoverheid vindt dat deze taak is weggelegd voor de marktpartijen, maar door het realiseren van betaalbare geliberaliseerde huurwoningen in een stad als Amsterdam behalen ze vaak niet de winst die ze voor ogen hebben. Waardoor de huurwoningen voor hoge huurprijzen worden aangeboden. Door subsidieregelingen zoals de huurtoeslag voor de gereguleerde huursector en de hypotheekrenteaftrek voor de koopsector, blijft het aandeel van geliberaliseerde huurwoningen in de woningmarkt beperkt (Schilder&Conijn, 2015, p. 3). Dit zorgt er ook voor dat huishoudens met een middeninkomen die al wonen in een gereguleerde huurwoning er langer blijven wonen omdat ze niet anders kunnen, zij staan ook wel bekend als scheefwoners. De Rijksoverheid 14

16 tracht met het tijdelijk verhogen van de inkomensgrens voor een gereguleerde huurwoning de druk op geliberaliseerde huursector te verlichten (Monasch/Schouten, 2013) Inkomensgrens Om in aanmerking te komen voor een huurwoning in de gereguleerde huursector moet je aan een aantal voorwaarden voldoen, een van die voorwaarden is dat je inkomen niet hoger mag zijn dan een vastgestelde grens. Deze inkomensgrens is vastgesteld door de Rijksoverheid en wordt ieder jaar met de inflatie geïndexeerd, in 2017 lag de grens op Dit betekent dat huishoudens boven die grens geen aanspraak kunnen maken op een gereguleerde huurwoning, maar door een tijdelijke regeling mogen woningcorporaties maximaal 20% van hun bezit verhuren aan huishoudens met een inkomen boven die inkomensgrens (BZK M. v., 2016). De regeling was ingevoerd op basis van een in 2013 ingediende motie van de Kamerleden Jacques Monasch van de PvdA en Carola Schouten van de ChristenUnie. Zij hadden geconstateerd dat de komende periode het aanbod van betaalbare woningen voor huishoudens met een inkomen tussen de en (prijspeil 2013) zeer beperkt zou worden. Het tijdelijk verhogen van de inkomensgrens voor de gereguleerde huurwoning zou het aanbod voor huishoudens met een middeninkomen moeten verruimen (Monasch/Schouten, 2013) Huurliberalisatiegrens Een ander punt waar de overheid voor verantwoordelijk is, is de liberalisatiegrens van de huurwoningen. Deze grens onderscheidt de gereguleerde huurwoning van de geliberaliseerde huurwoning; huurwoningen die boven de liberalisatiegrens uitkomen worden gerekend tot de geliberaliseerde huursector. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks geïndexeerd met de inflatie, maar is sinds 2016 voor drie jaar bevroren op 710,68 (Huurliberalisatiegrens, 2016). Het feit dat een huurwoning zich bevindt onder de liberalisatiegrens brengt ook met zich mee dat er verhuurdersheffing betaald moet worden als je in het bezit bent van meer dan 10 gereguleerde huurwoningen. De heffingsvrije voet van in het bezit zijn tot 10 gereguleerde huurwoningen wordt per 1 januari 2018 verhoogd naar 50 gereguleerde huurwoningen (Verhuurdersheffing, 2017). Dit maakt het voor marktpartijen minder aantrekkelijk om te investeren in huurwoningen onder de liberalisatiegrens. Daarnaast bestaat er ook weer een verdeling in huurprijzen die zich bevinden onder de liberalisatiegrens dat sinds de invoering van de herziene Woningwet van kracht is. Deze verdeling heeft te maken met het passend toewijzen door woningcorporaties Passend toewijzen Het passend toewijzen heeft betrekking op de huurwoningen en de huishoudens. Het doel van het passend toewijzen is dat de overheid wil voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen komen te zitten. Het passend toewijzen houdt in dat de huur van een woning moet passen bij het inkomen en grootte van het desbetreffende huishouden. Een eenpersoonshuishouden met een inkomen t/m kan reageren op een woning met een kale huur t/m 586,68. Een tweepersoonshuishouden met een verzamelinkomen t/m kan ook reageren op een woning met kale huur van 586,68. Bij een meerpersoonshuishouden met een verzamelinkomen t/m kan reageren op een woning met een kale huur t/m 628,76. De kale huurprijzen worden specifiek genoemd omdat het hier gaat om de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Want bij een kale huurprijs t/m 586,68 met een- of tweepersoonshuidhouden, wordt 65% van de huur gecompenseerd met huurtoeslag. Hetzelfde geld voor een woning met een kale huur t/m 628,76 voor een 15

17 meerpersoonshuishouden. Indien de kale huur boven deze twee grenzen ligt per type huishouden, dus t/m de liberalisatiegrens van 710,68 wordt nog maar 40% gecompenseerd van de kale huur. Het passend toewijzen van woningen die een huur hebben onder de aftoppingsgrens van 586,68 en 628,76, daarvan dient 95% toegewezen te worden aan huishoudens die hierboven zijn beschreven. Voor de 5% die overblijft hoeft de woningcorporatie niet passend toe te wijzen. Dit is dus een nieuwe regel waar corporaties zich aan moeten houden en is geldig voor toewijzingen vanaf 1 januari In tabel 1 is het overzichtelijk gemaakt (Passend toewijzen, 2015). TABEL 5: OVERZICHT PASSEND TOEWIJZEN Huishouden Verzamelinkomen Kale huur Aftoppingsgrens Eenpersoonshuishouden < < 586,68 De genoemde kale huur is de aftoppingsgrens. Als de Tweepersoonshuishouden < < 586,68 kale huur hoger ligt, dus t/m 710,68, dan zal de Meerpersoonshuishouden < < 628,76 huurtoeslag nog slechts 40% compenseren i.t.t tot de 65% onder aftoppingsgrens. 3.3 Gemeente Amsterdam De gemeente Amsterdam is in dit onderzoek een belangrijke partij omdat zij als lokale overheid maatregelen kan treffen om op regionaal niveau de woningmarkt te beïnvloeden. De gemeente heeft al opgemerkt dat de belangstelling voor betaalbare geliberaliseerde huurwoningen de afgelopen jaren is toegenomen. Als gevolg van die constatering heeft de gemeente in haar Woonagenda 2025 een actieplan opgenomen om jaarlijks middeldure huurwoningen bij te bouwen (Woonagenda 2025, 2017, p. 39). Aan die actieplan zijn er door de gemeente voorwaarden gesteld die aanbod komen in hoofdstuk Gronduitgifte Tot deze instrumenten behoort de wijze waarop de gemeente bouwgrond uitgeeft. Een zeer bekende methode is de methode volgens het recht van erfpacht. Het recht van erfpacht is een zakelijke recht en valt onder privaatrecht. Bij het afsluiten van een erfpachtcontract heeft de gebruiker van het onroerend goed dezelfde genotsen gebruiksrechten als de eigenaar. Dus als iemand een huis koopt in de gemeente Amsterdam waar het recht van erfpacht op berust blijft de gemeente Amsterdam de uiteindelijke eigenaar van de grond. Vaak is het zo dat bij het aangaan van een erfpachtcontract de gebruiker een vergoeding betaalt aan de gemeente Amsterdam, de zogeheten erfpachtcanon. FIGUUR 2: ERFPACHT IN AMSTERDAM (BRON GEMEENTE AMSTERDAM) De vergoeding kan jaarlijks betaald worden maar het kan ook voor een langere periode afgekocht worden, voor particulieren en marktpartijen is dat 50 jaar en voor woningcorporaties 75 jaar. Sinds 1 juli 2016 is het zelfs mogelijk om bij nieuwbouw de erfpacht eeuwigdurend af te kopen (Erfpacht, 2017). Aangezien erfpacht valt onder privaatrecht en niet onder publiekrecht kan de gemeente bij het opstellen van het contract aanvullende voorwaarden stellen voor het gebruik van het onroerend goed. Dit houdt in dat de gemeente Amsterdam bij nieuwbouwlocaties als voorwaarde kan stellen dat er woningen gebouwd moeten worden van een bepaald segment, als dit niet het geval is wordt de 16

18 overeenkomst niet aangegaan. Dit betekent dus dat de gemeente Amsterdam met het erfpachtinstrumentarium een heel goed instrument heeft om betaalbare geliberaliseerde huurwoningen te stimuleren, daarnaast staat Amsterdam bekend om haar grote hoeveelheid grond dat in erfpacht is Gebiedssamenstelling Een ander manier om het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen te verruimen is om te streven naar een minimaal hoeveelheid van geliberaliseerde huurwoningen per gebied. De gemeente Amsterdam heeft deze methode al opgenomen voor de gereguleerde huurwoningen in de samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties en Huurdersvereniging Amsterdam. In figuur 3 is goed te zien hoe de woningvoorraad was verdeeld in 2015 per segment en hoe gering het aanbod is van geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam ten opzichte van de koop- en gereguleerde huursector. Het minimaal te realiseren segment per gebied kan dan vastgesteld worden in het bestemmingsplan van de gemeente Amsterdam. Door het vast te stellen in het bestemmingsplan zijn de partijen verplicht om zich aan het plan te houden. In het nieuwe bestemmingsplan is het voor de gemeente mogelijk om een bepaald gebied specifiek aan te duiden als middensegment huur gebied. Sociale huur Koopwoning 57% 12% Geliberaliseerde huur 31% Bron Wonen in Regio Amsterdam 2015, bewerking auteur FIGUUR 3: WONINGVOORRAADVERDELING IN DE GEMEENTE AMSTERDAM Koopsector Geliberaliseerde huursector Gereguleerde huursector De gemeente Amsterdam heeft verschillende niveaus om de gemeente op te delen in gebieden. Eén van die gebiedsniveaus is door te kijken naar de stadsdelen. In figuur 4 is de woningvoorraadverdeling per stadsdeel weergegeven. De verdeling komt grotendeels overeen met het gemiddelde in heel Amsterdam. Er is ook te zien dat in sommige stadsdelen het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen onder het gemiddelde ligt. In die gebieden kan de gemeente Amsterdam via het bestemmingsplan erop sturen dat het aandeel van geliberaliseerde huurwoningen toeneemt. Als er wordt gekeken naar de ligging van de stadsdelen waar het aandeel geliberaliseerde huurwoning lager is dan het gemiddelde, dan liggen twee van de drie stadsdelen aan de rand 32% 29% 32% 33% 32% 31% 29% van de stad. In zulke stadsdelen is de grondprijs vaak lager dan stadsdelen die zich bevinden in de stad en dan zou het kopen van een woning voordeliger zijn voor huishoudens dan het huren van een geliberaliseerde huurwoning (Gemeente Amsterdam, 2015). 16% 52% 8% 63% 11% 57% 16% 51% 12% 56% 7% 7% 62% 64% FIGUUR 4: WONINGVOORRAADVERDELING PER STADSDEEL (BRON WIA 2015) 17

19 3.4 Middensegment huur Een ander belangrijk onderdeel van dit onderzoek is het middensegment huur. Met het middensegment huur wordt een gedeelte van de geliberaliseerde huursector bedoeld. Alle huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens behoren tot de geliberaliseerde huursector, dus een woning met een huurprijs van is ook een geliberaliseerde huurwoning. Tijdens dit onderzoek wordt een specifiek gedeelte van de geliberaliseerde huursector onderzocht en wordt het als middensegment huur gedefinieerd. Voor het middensegment wordt vaak de liberalisatiegrens gehanteerd als ondergrens omdat de verhuurders dan niet gebonden zijn aan huurprijsregulering. Als bovengrens wordt een huurprijs van per maand gehanteerd. Alle huurwoningen met een huurprijs boven de worden niet gerekend tot het middensegment huur, want bij een huurprijs boven de is het misschien wel voordeliger om een huis te kopen (Schilder&Conijn, 2017, p. 4). In de Amsterdamse woningmarkt zijn er twee partijen die huurwoningen in het middensegment aanbieden: de woningcorporaties en marktpartijen Woningcorporaties Tot de invoering van de herziene Woningwet in 2015 waren de woningcorporaties vrij om geliberaliseerde huurwoningen te realiseren. Sindsdien zijn de corporaties daar beperkter in en moeten ze een markttoets aanvragen om geliberaliseerde huurwoningen te realiseren. Wat wel toegestaan is voor woningcorporaties is om gereguleerde huurwoningen te liberaliseren die op basis van het Woningwaarderingsstelsel puntensysteem een huurprijs krijgen boven de liberalisatiegrens (Rijksoverheid, 2016). Zoals eerder was aangeven is het totaal aan geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam slechts 12% van de totale Amsterdamse woningvoorraad. Van die 12% is slecht een kwart in eigendom van woningcorporaties en de rest van marktpartijen. Over het algemeen zijn het de woningcorporaties die de middensegment Geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam 2015 In eigendom van woningcorporaties In eigendom van marktpartijen 75% huurwoningen aanbieden voor de huishoudens met middeninkomen (OI&S, 2015, p. 6). In de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam zijn er afspraken gemaakt over de verdeling van geliberaliseerde huurwoningen die zijn vrijgekomen. Als afspraak is er overeengekomen dat 65% van de vrijgekomen geliberaliseerde huurwoningen aangeboden wordt in het middensegment, dat de gemiddelde huurprijs 850 is en dat huishoudens met een lager middeninkomen voorrang krijgen op de woningen. Dit soort afspraken zijn gemaakt om de betaalbaarheid van huurwoningen voor de huishoudens te behouden (Samenwerkingsafspraken, , p. 9). 25% Bron Wonen in Regio Amsterdam 2015, bewerking auteur FIGUUR 5: GELIBERALISEERDE HUURWONINGEN IN AMSTERDAM 18

20 3.4.2 Marktpartijen Naast de woningcorporaties zijn er nog de marktpartijen die ook geliberaliseerde huurwoningen aanbieden. Zij bieden een groot deel van de 12% geliberaliseerde huurwoningen aan in de gemeente Amsterdam. Hun aanbod is gezien hun huurprijzen vooral betaalbaar voor huishoudens met gemiddeld een hoger inkomen, hierdoor vallen veel huurwoningen buiten het middensegment (OI&S, 2015, p. 17). Dit betekent niet dat marktpartijen geen goedkope huurwoningen realiseren, want van de 58% gereguleerde huurwoningen is 15% in eigendom van marktpartijen. Dat is meer dan het aandeel van geliberaliseerde huurwoningen in de stad (OI&S, 2015, p. 12). Er is dan de mogelijkheid voor de marktpartijen om hun gereguleerde huurwoningen te liberaliseren zodat het aanbod wordt verruimd Platform Middenhuur Amsterdam (PAM) In Amsterdam is sinds maart 2017 een samenwerkingsverband opgericht tussen een aantal woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Amsterdam en een aantal grote marktpartijen. Zij hebben hun handen ineengeslagen om het aanbod van middensegment huurwoningen in de gemeente Amsterdam te verruimen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat in 2025 minimaal middensegment huurwoningen worden gerealiseerd voor huishoudens met een middeninkomen. Dit willen ze doen door langjarige afspraken te maken met de gemeente Amsterdam om te voldoen aan hun ambitie. Daarnaast willen ze ook de doorstroming bevorderen van gereguleerde huurwoning naar middensegment huurwoning door 25% van het aanbod aan te bieden aan doorstromers. Deze samenwerking moet er uiteindelijk toe leiden dat het aanbod in de sector middensegment huur verruimd wordt Huishoudens met middeninkomen Als laatst zijn er nog de huishoudens met een middeninkomen. Deze groep huishoudens verdient tussen de en bruto per jaar, dit bedrag ligt tussen de inkomensgrens en anderhalf keer het modaal inkomen. In hoofdstuk 4 wordt uitgebreid toegelicht waarom er voor deze definitie is gekozen. Op basis van deze definitie behoorde volgens het CBS in 2015 ongeveer 16% van de Nederlandse huishoudens tot het middeninkomen. (Schilder&Conijn, 2015, p. 7). Voor deze groep huishoudens is het lastig om zich te begeven op de Amsterdamse woningmarkt. Als gevolg van de stijgende woningprijzen en de FIGUUR 6:HUURSTIJGING (BRON: PARARIUS, CBS, BEWERKING RABOBANK) krapte op de koopmarkt stijgen ook de huurprijzen in de geliberaliseerde huursector harder dan de consumentenprijsindex (Vrieselaar, 2017). Dit soort ontwikkelen zorgt ervoor dat huishoudens met een middeninkomen moeilijk aan een betaalbare woning komen binnen de gemeente Amsterdam. Er moeten dus mogelijkheden ontwikkeld worden om deze groep huishoudens passend te huisvesten. 19

21 3.5 Conclusie Er kan geconcludeerd worden dat alle partijen direct of indirect met elkaar verbonden zijn. De gemeente Amsterdam stelt haar gemeentelijk beleid op basis van het beleid dat is opgesteld door het Rijk. Binnen het gemeentelijk beleid zijn er weer mogelijkheden om de verdeling per gebied vast te leggen. Binnen de woningvoorraad gaat het dit onderzoek vooral om de voorraad van middensegment huurwoningen. De middensegment huurwoningen worden aangeboden door de woningcorporaties en marktpartijen waar de huishoudens met middeninkomen uit kunnen kiezen. Verder is ook duidelijk geworden in wat voor context dit onderzoek zal plaatsvinden namelijk: dat sinds het herstel van de Nederlandse economie de prijzen op de Amsterdamse woningmarkt sterk stijgen en dat huishoudens aangewezen zijn op het krappe geliberaliseerde huursector. FIGUUR 7: BETROKKEN PARTIJEN 20

22 DEEL III: RESULTATEN 4. Huishoudens met een middeninkomen In dit hoofdstuk staat de eerste hoofdvraag centraal: Welke huishoudens worden er tot de middeninkomens gerekend en welke huurprijzen zijn daarbij passend?. Er is onderzocht welke huishoudens gerekend kunnen worden tot de middeninkomens. In een nieuwsartikel staat dat huishoudens met een middeninkomen de stad worden uitgejaagd. Dat de huurprijzen voor de middeninkomens die zich huisvesten in geliberaliseerde huurwoningen stijgen, maar dat hun inkomen nauwelijks toe neemt (Parool, 2016). Hierdoor komen de middeninkomens te zitten met hoge woonlasten die niet aansluiten op hun inkomen. Het is daarom de bedoeling om in dit hoofdstuk deze groep huishoudens te definiëren en te kijken wat een passende huurprijs voor ze is. 4.1 De Middeninkomens Aan de hand van drie verschillende definities die zijn gebruikt door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, Schilder en Conijn en de gemeente Amsterdam in hun rapporten, wordt er voor dit onderzoek een definitie gegeven voor de huishoudens met een middeninkomen. De gegevens die afkomstig zijn uit de rapporten komen uit het jaar 2015 maar om de cijfers actueler te maken zijn ze geïndexeerd naar het jaar 2017 op basis van beschikbare gegevens Woon Onderzoek Nederland 2015 (WoON2015) Het Ministerie van Binnenlands Zaken heeft in het Woon Onderzoek Nederland uit 2015 de middeninkomens gedefinieerd op basis van het regeerakkoord van Kabinet Rutte II. Sinds Kabinet Rutte II is het inkomensafhankelijke huurbeleid ingevoerd voor de gereguleerde huurwoningen. Het beleid houdt in dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van het inkomen, dat is maximaal 2,8% voor huishoudens met een inkomen tot en maximaal 4,3% voor huishouden met een inkomen boven de (prijspeil 2017). In de regel is het zo dat gereguleerde huurwoningen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot maar zoals eerder gezien is, is het voor een gedeelte van het aanbod tijdelijk verhoogd naar Het onderzoek heeft in 2015 de ondergrens voor middeninkomens gesteld op wat tevens ook de inkomensgrens is voor een gereguleerde huurwoning. Dat is in 2017 geïndexeerd naar (BZK M. v., 2016). De bovengrens voor de middeninkomens ligt volgens het onderzoek in 2015 op De reden waarom dit inkomen gehanteerd wordt als bovengrens is mij niet duidelijk geworden uit het rapport maar gekeken naar de rapporten uit 2012 en 2009 ligt het verschil tussen de onder- en bovengrens rond de 27,68% procent. Door dit percentage toe te passen op de inkomensgrens van 2017 is de bovengrens ongeveer Alles wat boven de is wordt door het onderzoek gerekend tot de hoge inkomens (WoON2015, 2015, p. 87). TABEL 6: INKOMENSGROEPEN (BRON: WOON2015) WoON 2009 WoON 2012 WoON Lage inkomens Tot Tot Tot Tot Middeninkomens Tot Tot Tot Tot Hoge inkomens Vanaf Vanaf Vanaf Vanaf Absoluut verschil Relatief verschil ~ 28,06% ~ 27,92% ~ 27,06% ~ 27,68% 21

23 4.1.2 Schilder en Conijn Frans Schilder en Johan Conijn van de Amsterdam School of Real Estate hebben in hun researchpaper uit 2015 genaamd Middeninkomens en het middensegment een definitie gegeven voor de middeninkomens. Daarin hebben zij ook wettelijke vastgestelde inkomensgrens voor de sociale huur als ondergrens genomen voor de middeninkomens die in is. Voor de bovengrens wordt anderhalf keer het modaal inkomen gehanteerd. Het modaal inkomen wordt door het CPB geraamd op voor 2017 (CPB, Kortetermijnraming december 2016). Wat neerkomt op een bovengrens van , hierin wordt wel aangegeven dat zowel de lage als de hoge middeninkomens zijn meegenomen. Een reden waarom er specifiek voor deze bovengrens is gekozen, staat niet vermeld in het rapport. Wat hieruit te halen is dat Schilder en Conijn onderscheid hebben gemaakt binnen de categorie middeninkomens. De bovengrens van de lage middeninkomens lag volgens hen in 2015 op wat in 2017 ligt op ongeveer kijkend naar het percentage waarmee de inkomensgrens in 2015 en 2016 zijn geïndexeerd, zie tabel 7. Nu is er een duidelijk beeld wie tot de lage middeninkomens en hoge middeninkomens wordt gerekend. Op basis van deze definitie behoorde volgens het CBS in 2015 ongeveer 16% van de Nederlandse huishoudens tot het middeninkomen (Schilder&Conijn, 2015, pp. 7,9). TABEL 7: HOOG EN LAAG MIDDENINKOMEN VOLGENS SCHILDER EN CONIJN Jaar Ondergrens middeninkomen Indexatie Modaal inkomen (CPB) Bovengrens lage middeninkomen Bovengrens middeninkomen ~ 2,37% ~ 1,19% Gemeente Amsterdam Het team onderzoek, informatie en statistiek van de gemeente Amsterdam hebben in hun rapport over het wonen in Amsterdam weer een andere bovengrens gesteld aan de huishoudens met een middeninkomen. Zij nemen net als WoOn 2015 en Schilder en Conijn de inkomensgrens als ondergrens voor de middeninkomens maar hebben als bovengrens tweemaal het modaal inkomen. Dat betekent dus dat hun definitie van een middeninkomen het breedst is met als ondergrens en als bovengrens. Binnen die grenzen wordt het middeninkomen ook weer verdeeld in lage, midden en hoge middeninkomens. De ondergrens die wordt gehanteerd voor de lage middeninkomen is de inkomensgrens voor de toewijzing van een gereguleerde huurwoningen en als bovengrens is het inkomen genomen in Door gebruik te maken van eerder gebruikte indexcijfers komt de bovengrens in 2017 uit op ongeveer De reden waarom er gekozen is voor deze bovengrens voor de lage middeninkomens wordt in het rapport niet toegelicht. Na de lage middeninkomens zijn er ook de midden middeninkomens die verdienen tussen de en anderhalf keer modaal in een jaar. Als laatst zijn er nog de hoge middeninkomens met een inkomen van anderhalf keer modaal tot tweemaal modaal (OI&S, 2015, p. 13). TABEL 8: VERDELING BINNEN DE MIDDENINKOMENS (BRON OI&S) Ondergrens Modaal inkomen (CPB) Lage middeninkomen Bovengrens lage middeninkomen Midden Middeninkomen Bovengrens midden middeninkomen Hoge middeninkomen x Modaal inkomen

24 4.2 Passende huur Nu er een beeld is van de verschillende definities van een huishouden met een middeninkomen moet uiteindelijk één definitie genomen worden voor de rest van het onderzoek. Om tot deze definitie te komen zal ook gekeken worden naar de huurprijs die passend is voor de middeninkomens. Als het gaat om het middensegment huur dan wordt er gesproken over een huurprijs dat tussen de 711 en ligt, maar is het eigenlijk wel voor de hand liggend dat alle huishoudens met een middeninkomen gewezen zijn op dit segment? Woonlasten In de gereguleerde huursector is het voor een eenpersoonshuishouden met een inkomen tot en een meerpersoonshuishouden met een inkomen tot , mogelijk om huurtoeslag te ontvangen. Deze groep huishoudens ontvangt een tegemoetkoming van de overheid voor de huurprijs waardoor hun woonlasten wordt verminderd. Voor de huishoudens in de koopsector is het mogelijk om de hypotheekrente die zij over hun huis hebben betaald af te trekken van hun belastbaar inkomen, hierdoor wordt de inkomstenbelasting op het belastbaar inkomen vermindert. Er kan dus gezegd worden dat huishoudens in de gereguleerde huursector en koopsector gebruik maken van gesubsidieerde regelingen, maar dat huishoudens in het middensegment daar geen gebruik van kunnen maken. Dit zorgt ervoor dat huishoudens met een middeninkomen die aangewezen zijn op het middensegment huur hogere woonlasten hebben dan huishoudens in de eerdergenoemde sectoren. Volgens het CPB geven huurders met een middeninkomen anderhalf keer meer uit aan woonlasten dan huishoudens in een gereguleerde huurwoning of in een koopwoning (CPB, 2016, p. 5). In Amsterdam alleen al zijn de woonlasten van geliberaliseerde huurwoningen flink gestegen. De netto huurquote, die aangeeft hoeveel inkomen een huishouden netto kwijt is aan huren, bedraagt soms meer dan 40% terwijl het gemiddelde in Nederland ligt op ongeveer 27%. Om die reden geven huishoudens met een lager middeninkomen aan liever in een gereguleerde huurwoning te willen wonen. Alleen is het zo dat de sector beperkt toegankelijk voor hun is en moet het middensegment huur een alternatief bieden (OI&S, 2015, p. 6) Betaalbaarheid Voor de huishoudens met een middeninkomen die aangewezen zijn op de geliberaliseerde huursector moeten de huurprijzen betaalbaar zijn. Het Nibud heeft voor woningcorporatie Bo-Ex een rekentool ontwikkeld die aan de hand van zeven vragen aangeeft of de huurprijs wel betaalbaar is. Met die zeven vragen kan specifiek aangegeven worden om wat voor woning het gaat en wat de huishuidgrootte is. Want als gekeken wordt naar de middeninkomens dan gaat het eigenlijk over een groep huishoudens die jaarlijks een bepaald inkomen verdient, maar er zijn verschillende huishoudgroottes binnen de middeninkomens. Een eenpersoonshuishouden met een middeninkomen heeft netto meer te besteden dan een meerpersoonshuishouden. FIGUUR 8: BO-EX HUURWIJZER (BRON: BOEX.NL) 23

25 Door te specificeren in huishoudgrootte wordt het duidelijk wat een betaalbare huurprijs is voor een huishouden. Aan de hand van de huurwijzer van Bo-Ex kan gekeken worden naar het effect dat de huishoudgrootte heeft op de betaalbaarheid van een geliberaliseerde huurwoning. De huurwijzer geeft een resultaat weer aan de hand van een kleur en een toelichting. De kleuren die worden gebruikt zijn groen, geel, oranje, oranjerood en donkerrood. In tabel 9 zijn de kleuren weergeven met de bijbehorende toelichting. Uitslag Toelichting Groen Bij deze huur kunt u vrij gemakkelijk alle uitgaven blijven doen die bij uw huishoudsituatie en inkomen passen. Geel Deze huur past goed in uw budget. Bezuinigen op uitgaven is alleen nodig als u hiervoor behoorlijk lagere woonlasten had. Heeft u in de toekomst plannen voor grote uitgaven? Dan is het slim om na te gaan of deze passen in uw begroting. Oranje Deze huur past nog in uw budget. Het is wel aan te raden om spaargeld achter de hand te houden voor onverwachte, of onvermijdbare uitgaven, zoals een reparatie aan de auto of een dure tandartsrekening. Bezuinigen op andere uitgavenposten geeft u meer financiële ruimte. Oranjerood Deze huur kunt u alleen met veel moeite opbrengen. Voor onverwachte kosten of leuke dingen zal nauwelijks financiële ruimte zijn. Het is belangrijk dat u uw financiële administratie goed op orde heeft. Donkerrood Met deze huur is het bijna onmogelijk om uw andere noodzakelijke uitgaven te doen: zoals boodschappen, kleding, of onverwachte rekeningen. Voor leuke dingen is al helemaal geen financiële ruimte meer. Het best kunt u op zoek gaan naar een woning die beter bij uw budget past. TABEL 9: TOELICHTING HUURWIJZER BO-EX Om te laten zien dat de betaalbaarheid per huishouden verschilt zal de huurwijzer ingevuld worden met verschillende huishoudgroottes. Als basis zal een huur ingevuld worden van net boven de liberalisatiegrens zo ook een verzamelinkomen boven de inkomensgrens. In de tabel hieronder zijn de verschillende resultaten weergegeven. De huurwijzer maakt gebruik van de rekenhuur, dat houdt in dat het de kale huur is inclusief de servicekosten die meegenomen worden bij het berekenen van de huurtoeslag. Aangezien het gaat om huishoudens met een middeninkomen mogen zij geen aanspraak maken op huurtoeslag. Vraag Eenpersoonshuishouden Tweepersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Rekenhuur Energielabel Onbekend Onbekend Onbekend Type woning Appartement Appartement Appartement Partner/huisgenoot Nee Ja Ja Leeftijd Kinderen Nee Nee 1 Verzamelinkomen Resultaat Groen Oranjerood Donkerrood TABEL 10: VERGELIJKING HUISHOUDENS VIA BO-EX HUURWIJZER (ONDERGRENS) Vraag Eenpersoonshuishouden Tweepersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Rekenhuur Energielabel Onbekend Onbekend Onbekend Type woning Appartement Appartement Appartement Partner/huisgenoot Nee Ja Ja Leeftijd Kinderen Nee Nee 1 Verzamelinkomen Resultaat Groen Geel Oranjerood TABEL 11: VERGELIJKING HUISHOUDENS VIA BO-EX HUURWIJZER (BOVENGRENS) Wat opvallend is in de vergelijking is dat hoe groter het huishouden is hoe minder betaalbaar de huurprijs wordt in het middensegment. Ook al wordt een huishouden met een inkomen van tot de middeninkomens gerekend en dus ook tot het middensegment, het betekent niet dat het betaalbaar is. Hetzelfde geldt ook voor een huurprijs net buiten het middensegment van met een inkomen van Als er verder wordt gerekend naar wat een betaalbare huurprijs is voor een meerpersoonshuishouden dan zit zo n huishouden al gauw op een huurprijs van 550 per maand volgens het Nibud. Dat ligt onder de liberalisatiegrens van 710,68 en onder de ondergrens voor een middensegment huurwoning. De heren Schilders en Conijn 24

26 vermeldden in hun rapport dat op basis van de Nibud-normen dat voor 65% van de lagere middeninkomens tussen de en (prijspeil 2015) een huurwoning boven de liberalisatiegrens niet betaalbaar is (Schilder&Conijn, 2017, p. 2). Als oplossing geven ze aan dat de ondergrens voor middensegment huurwoningen, die verhuurd worden door marktpartijen, niet gekoppeld moet worden aan de liberalisatiegrens maar op basis van de betaalbaarheid. Op basis van de Nibud-methodiek komen ze op een ondergrens van 550 voor middensegment huurwoningen die verhuurd worden door marktpartijen (Schilder&Conijn, 2017, p. 4). De ondergrens en bovengrens zijn dan volgens de betaalbaarheid en niet volgens de liberalisatiegrens. Bij de woningcorporaties worden huurwoningen alleen gerekend tot het middensegment als ze boven de liberalisatiegrens uitkomen, omdat corporaties zich dienen te houden aan toewijzingscriteria voor de gereguleerde huurwoningen. De marktpartijen hebben in dat opzichte meer vrijheid in het toewijzen van een huurwoning (Schilder&Conijn, 2017, p. 5). Het enige nadeel dat marktpartijen ondervinden is dat de verhuurdersheffing van toepassing is op die woningen. Een veelgebruikte voorwaarde die woningcorporaties hanteren om een geliberaliseerde huurwoning te verhuren, is dat het bruto-inkomen evenveel of meer moet zijn dan viermaal de kale huur. Bijvoorbeeld als een huishouden een woning wil huren met een huurprijs van 750 dan moet het bruto maandinkomen zijn of ze moeten een bruto jaarinkomen van hebben. Volgens deze methode kunnen huishoudens die aanspraak maken op een gereguleerde huurwoning ook huren in het middensegment. Een belangrijk punt wat hier niet in voor komt is weer de huishoudgrootte want hoe groter het gezin hoe minder het besteedbare inkomen is. 4.3 Conclusie Nu een aantal punten uiteen zijn gezet moet er tot een definitie gekomen worden wie de huishoudens met een middeninkomen zijn. Alle drie de rapporten hanteren dezelfde ondergrens maar hanteren verschillende bovengrenzen, zie tabel 12. Als er wordt gekeken naar de huurprijzen die gekoppeld zijn aan de drie TABEL 12: VERSCHILLENDE DEFINITIES VOOR MIDDENINKOMEN Middeninkomens: Ondergrens Bovengrens WoON Schilder en Conijn Gemeente Amsterdam TABEL 13: KOPPELING INKOMEN AAN HUURPRIJS Middeninkomen Huurprijs (2015) Lage middeninkomen Tot 872 Midden middeninkomen Tot 971 Hoge middeninkomen Vanaf 971 categorieën binnen de middeninkomens, volgens de gemeente. Is te zien dat de hoge middeninkomens gekoppeld zijn aan huurprijzen boven de 971 (prijspeil 2015), zie tabel 13 (OI&S, 2015, p. 13). Dus huishoudens met een inkomen van anderhalf keer modaal vallen volgens de definitie van een middensegment huurwoning buiten het middensegment huur. Omdat het onderzoek zich richt op de gemeente Amsterdam zal voor dit onderzoek anderhalf keer het modaal inkomen als bovengrens genomen worden. Dit is ook in lijn met het rapport van Schilder en Conijn. Daarnaast is deze bovengrens een grens die geverifieerd kan worden omdat het op basis is van de CPB-raming. Op basis van de informatie dat uiteen is gezet in dit hoofdstuk kan geconcludeerd worden dat een passende huurprijs voor middeninkomens ligt tussen de 550 en de Maar omdat woningcorporaties zich dienen te houden aan wettelijk vastgestelde toewijzingscriteria kunnen ze alleen huurwoningen tussen de 711 en aanbieden voor de huishoudens met middeninkomen. Er is daardoor voor de marktpartijen de mogelijk om huurwoningen met een huurprijs vanaf 550 aan te bieden voor middeninkomens. Een bijkomend nadeel kan zijn dat marktpartijen ervoor kiezen om relatief kleinere woningen te bouwen voor dit marktsegment. 25

27 5. Het middensegment huur in Amsterdam In dit hoofdstuk wordt de tweede deelvraag beantwoord: Hoe groot is het aanbod van middensegment huurwoningen in de gemeente Amsterdam en voldoet het aan de vraag?. Eind 2015 verscheen een artikel in het Financieele Dagblad (FD) waarin de voorzitter van de Raad voor de Onroerende Zaak (ROZ) sprak over het middensegment. Hij stelde dat het gebrek aan middensegment huurwoningen de Nederlandse woningmarkt nekt. Het huursegment is belangrijk zodat huishoudens met een middeninkomen goed kunnen doorstromen naar het koopsegment (Hilverink, 2015). Hij is ook niet de enige die dat vindt, de NVM geeft in een bericht aan dat een forse krapte aanwezig is in het middensegment huur door de toenemende vraag. De afgelopen decennia is in dit segment nauwelijks geïnvesteerd en het krappe aanbod hindert de betaalbaarheid van de woningen en verstoort daardoor het functioneren van de woningmarkt. Volgens de NVM heeft dit tekort te maken met de overheidsmaatregelen die zijn doorgevoerd door het kabinet, hierdoor zijn huishoudens die geen recht hebben op een sociale huurwoning gewezen op de geliberaliseerde huursector. Dit huursegment verdient dus meer aandacht zodat het aanbod gewaarborgd kan worden (NVM, 2016). Dit soort ontwikkelingen komen voor in heel het land maar er zijn bepaalde gebieden waarin dit nog meer het geval is. 5.1 De Banaan Onderzoeksbureau RIGO heeft voor De Vernieuwde Stad een verkennend onderzoek gedaan naar het middensegment in Nederland. Uit dit onderzoek is gebleken dat over een aaneengesloten gebied in Nederland krapte aanwezig is op de woningmarkt. Dit gebied begint bij Haarlem loopt door naar Amsterdam en loopt in een boog via Utrecht naar Eindhoven en omgeving. Dit gebied kan als het ware gekenmerkt worden als De Banaan. In deze gebieden ligt het aanbod van goedkope aangeboden koopwoningen tot tussen de 11% en 20% wat lager is dan andere gebieden in Nederland (RIGO, 2016, p. 3). Dit betekent dat huishoudens die het niet kunnen betalen gewezen zijn op de geliberaliseerde huurmarkt. Op figuur 9 is goed te zien dat je in het gebied een inkomen dient te hebben van boven de om FIGUUR 9: BENODIGD INKOMEN OM TE KUNNEN KOPEN BINNEN EEN STRAAL VAN 20 KILOMETER (BRON: FUNDA, IN COMBINATIE MET NIBUD FINANCIERINGSLASTENTABELLEN, BEWERKING RIGO) een huis te kunnen kopen (RIGO, 2016, p. 7). In Nederland zijn in totaal 2,4 miljoen huurders die momenteel niet, of niet meer kunnen kopen. Daarvan zijn huurders aangewezen op de geliberaliseerde sector. Van deze groep bewoont al reeds een geliberaliseerde huurwoning en de overige woont in een gereguleerde huurwoning (RIGO, 2016, p. 10). Ondanks dat veel vraag is naar geliberaliseerde huurwoningen met name die uit het middensegment blijft het aanbod achter op de vraag. Met de huidige rentestand is het beleggen in woningen een gunstige zaak, maar nu de woningmarkt weer aantrekt is te zien dat gemeenten vooral gericht zijn op de koopmarkt (Stec-groep, 2016, p. 4). Volgens Stec groep bestaat de geliberaliseerde huurwoningvoorraad in de gemiddelde Nederlandse 26

28 gemeente uit maar 6% en het is volgens hen zelfs mogelijk om dit percentage zelfs te verdubbelen. Om dat te bewerkstelligen is het aan de gemeente om een beleid op te stellen die het ontwikkelen van geliberaliseerde huurwoningen stimuleert (Stec-groep, 2016, p. 5). Uit hun onderzoek blijkt ook dat de helft van de onderzochte gemeenten onvoldoende geliberaliseerde huurwoningen hebben om aan de vraag te voldoen en dat zelfs een derde geen beeld heeft over de tekorten op de geliberaliseerde huurmarkt (Stec-groep, 2016, p. 8). De gemeente Amsterdam heeft het tekort ingezien en maatregelen genomen om het aanbod van middensegment huurwoningen te vergroten. De gemeenteraad had in 2016 een amendement aangenomen met streefcijfers voor het realiseren van middensegment huurwoningen (Analyse vrijesectorhuur in Amsterdam, 2016, p. 2). 5.2 Huidige aanbod in de gemeente Amsterdam De gemeente Amsterdam is dus een gemeente die zich bevindt in De Banaan, waar de woningmarkt gespannen is. Wat nog niet is weergegeven is wat de verhouding is tussen de vraag en aanbod in Amsterdam. Om dat weer te geven zijn gegevens gebruikt uit het onderzoek Wonen in Amsterdam Dit betekent dus dat het aanbod in 2015 zal worden weergegeven en niet die van 2017 omdat daar geen cijfers van bekend zijn. De gegevens die verzameld zijn door het onderzoeksteam zijn gebaseerd op de methode van steekproef. Dat houdt in dat het geen exacte benadering is van het aanbod in de gemeente Amsterdam, maar het geeft wel de verhoudingen in de gemeente weer. In de gemeente Amsterdam waren in 2015 ongeveer woningen die verhuurd werden of in eigendom waren van huishoudens, begin 2017 lag dat aantal op ongeveer (OIS, 2017). Van die woningen in 2015 bestond ongeveer 57,3% uit gereguleerde huurwoningen, 12,1% uit geliberaliseerde en de rest uit koopwoningen, zie figuur 11. Van die 12% bestond maar 5,6% uit middensegment huurwoningen. De woningcorporaties hadden daarvan maar een klein percentage woningen in bezit. In figuur 10 is daarvan een overzicht te zien. Dus het aandeel van geliberaliseerde 30,60% 6,50% 5,60% Woningvoorraadverdeling gemeente Amsterdam (Bron WiA 2015) 57,30% Gereguleerde huurwoningen t/m 711 Middensegment huurwoningen 711 t/m 971 Dure geliberaliseerde huurwoningen Koopwoningen FIGUUR 11: WONINGVOORRAADVERDELING GEMEENTE AMSTERDAM (BRON WIA 2015) huurwoningen in 2015 was beperkt en het meeste was in eigendom van marktpartijen. (OIS, Wonen in Amsterdam, 2016, p. 3) 25% Eigendom geliberaliseerde huurwoningen. (Bron WiA 2015) 75% Geliberaliseerde huurwoningen Woningcorporaties 35% 65% Middensegment huurwoningen Marktpartijen 15% 85% Dure geliberaliseerde huurwoningen FIGUUR 10: EIGENDOM GELIBERALISEERDE HUURWONINGEN. (BRON WIA 2015) 27

29 5.3 Toekomstige aanbod Het gaat hier om cijfers uit 2015 maar Amsterdam is een gemeente die jaarlijks groeit. In 2017 ligt de woningvoorraad op ongeveer wat een toename is van meer dan woningen in twee jaar tijd. Het onderzoek en informatieteam van de gemeente Amsterdam verwacht dat de woningvoorraad in 2035 zal oplopen tot ongeveer woningen. Dat is een toename van meer dan woningen in Amsterdam alleen. Volgens deze prognose wordt ruimschoots de ambitie behaald van de gemeente Amsterdam om tussen 2010 en 2040 de voorraad te vergroten met woningen (OIS, 2017). Prognose woningvoorraad Prognose FIGUUR 12: PROGNOSE WONINGVOORRAAD (BRON: AFD. RUIMTE EN DUURZAAMHEID/OIS) De cijfers die tot nu toe beschikbaar zijn, vertellen niet echt iets over het middensegment huur maar meer over de totale woningvoorraad. De gemeente Amsterdam vertelt daar meer over in haar analyse van de geliberaliseerde huursector. Daar in staat dat tot en met huurwoningen in aanbouw zijn voor het middensegment. De gemeente verwacht zelfs dat het aanbod tot 2025 zal toenemen tot middensegment huurwoningen. Dit aandeel kan nog stijgen aangezien het Platform Amsterdam Middenhuur (PAM) niet is meegenomen in de planvoorraad. (Analyse vrijesectorhuur in Amsterdam, 2016, pp ) 5.4 Aandeel van huishoudens met middeninkomen in Amsterdam In dit paragraaf is er gekeken naar het aandeel van huishoudens met een middeninkomen. De gegevens die worden gebruikt zijn afkomstig uit 2015 omdat in 2017 nog geen specifieke gegevens beschikbaar waren met betrekking tot de verschillende groepen huishoudens. Huishoudens met een middeninkomen verdienden in 2015 tussen de en In de gemeente Amsterdam werden huishoudens gerekend tot de middeninkomens. Dat is 16% van het totaalaantal huishoudens, zie figuur 13. Als dat wordt vergeleken met de voorraad middensegment huurwoningen in 2015 dan lag dat op 5,6%, ruim 10% minder dan het aandeel middeninkomens op dat moment. 10% Verdeling huishoudens Gemeente Amsterdem (Bron: WiA 2015) 23% 16% 51% Lage inkomens (tot ) Middeninkomens ( ) Hogere (midden)inkomens ( ) Hoge inkomens (vanaf ) FIGUUR 13: VERDELING HUISHOUDENS GEMEENTE AMSTERDAM (BRON: WIA 2015) 28

30 Op het eerste gezicht lijkt het aanbod niet te matchen met de huishoudens die in aanmerking komen voor een middensegment huurwoning. Het feit dat er meer huishoudens met een middeninkomen in Amsterdam zijn betekent niet dat al die huishoudens op zoek zijn naar een middensegment huurwoning. Een deel van de huishoudens kan een koopwoning bezitten en een andere deel kan nog in de gereguleerde huursector zitten. Als dan ook de middeldure koopwoningen worden mee genomen bij de woningvoorraad dan is in figuur 14 te zien dat het aanbod anders ligt. Het aanbod voor huishoudens met een middeninkomen ligt dan op ongeveer 11,9% 20%. In die 20% worden ook goedkope en middeldure koopwoningen aan het aanbod toegevoegd (OIS, Wonen in Amsterdam, 2016, p. 6). Het aandeel van koopwoningen is gebaseerd op de WOZ-waarde wat vaak lager zit dan de werkelijke verkoopprijs. De kans is groot dat door de stijgende verkoopprijzen dit aandeel in 2017 kleiner is geworden. Aan de andere kant kan het ook zo zijn dat huishoudens met een hoger inkomen zich richten op de goedkope of middeldure koopsector. In de koopsector is het kopen van een goedkopere woning niet gebaseerd op inkomensgrenzen. Zeker met de laatste ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt waarbij de gemiddelde verkoopprijzen in een jaar tijd met 20% zijn gestegen, zullen huishoudens met een middeninkomen minder geneigd zijn om een huis te kopen (NRC, 2016). 5.5 Behoefte voor middensegment huurwoningen Tot nu toe is te zien dat de voorraad van middensegment huurwoningen niet voldoende is voor het aandeel huishoudens met een middeninkomen. Daarentegen is wel het totale middeldure segment inclusief koopwoningen wel voldoende. Alleen wordt hier geen rekening gehouden met huishoudens met een hoger inkomen en instroom van huishoudens buiten Amsterdam. Het is daarom lastig om een goed beeld te krijgen van de vraag naar middensegment huurwoningen dus wordt er gekeken naar de behoefte van middensegment huurwoningen. Vanwege stijgende verkoopprijzen en de stevig groeiende vraag naar geliberaliseerde huurwoningen komen de koop- en huurprijzen in Amsterdam steeds meer onder druk te staan. Door overheidsmaatregelen zoals het beperken van de leenruimte voor een hypotheek, zijn huishoudens vaak aangewezen op een geliberaliseerde huurwoning. Zelfs de goedkope koopwoningen kunnen door de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt behoren tot de dure koopwoningen. Dus de vraag naar middensegment huurwoningen stijgt onder andere doordat de groep huishoudens met een middeninkomen geen woning kunnen kopen in Amsterdam. Er is dus een vraag naar middensegment huurwoningen, maar tegelijkertijd is er ook een behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen (NVM, 2016). 6,5% Woningvoorraadverdeling gemeente Amsterdam (Bron WiA 2015) 14,9% 5,6% 3,8% 57,3% Gereguleerde huurwoningen t/m 711 Goedkope koopwoningen tot Middensegment huurwoningen 711 t/m 971 Middeldure koopwoningen t/m Dure geliberaliseerde huurwoningen vanaf 971 Dure koopwoningen vanaf FIGUUR 14: WONINGVOORRAADVERDELING GEMEENTE AMSTERDAM INCL. ONDERVERDELING KOOP 29

31 PROGNOSE TOEKOMSTIGE WONINGBEHOEFTE Het bureau Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam heeft de woningbehoefte in 2025 in Amsterdam onderzocht op basis van een viertal scenario s. De vier scenario s die gebruikt zijn voor de prognose zijn de Global Giants, de European Renewal, de Local for Local en de International Alliances. De gegevens die zijn gebruikt zijn afkomstig uit het rapport Wonen in regio Amsterdam. (OIS, Woningbehoefteprognose, 2016) Daarbij is gekeken naar de segmenten van de huishoudens in 2013 in de regio van Amsterdam. In het onderzoek zijn een aantal omringende gemeenten zoals Almere en Haarlem meegenomen. Het gebied is vergelijkbaar met het Metropoolregio Amsterdam alleen ontbreekt de gemeente Lelystad en Het Gooi en Vechtstreek (OIS, WIRA, 2013, p. 6). In het onderzoek is middels een steekproef gemeten welke huishoudens misschien wel of juist niet willen verhuizen. Vervolgens is gekeken wat het gewenste segment is van die huishoudens die willen verhuizen. Op basis daarvan heeft het onderzoeksbureau van de gemeente Amsterdam de woningbehoefteprognose samengesteld. In 2013 woonden in de regio ongeveer huishoudens, waarvan in Amsterdam. De verwachting is dat dit aantal tot 2035 zal groeien (OIS, WIRA, 2013, p. 9). Verwacht wordt dat het aantal huishoudens in de regio in 2025 zal toenemen tot 1,1 miljoen huishoudens waarvan in Amsterdam zullen wonen (OIS, WIMRA, 2016, p. 43). Het team Onderzoek Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam heeft op basis van de WIRA uit 2013 eerst gekeken naar de huidige stand van de huishoudens dat in een bepaald segment woonde. Dat is gedaan door het aantal respondenten van het woononderzoek door te rekenen naar het totaalaantal huishoudens. In tabel 14 is te zien dat de huidige stand in 2013 lag op 6%, wat inhoudt dat 6% van de huishoudens in een middeldure huurwoning woonde. Als er dan wordt gekeken naar de behoefte in 2013 dan lag dit een procentpunt hoger dan de huidige stand in Volgens de vier scenario s zal de behoefte met één tot twee procentpunten toenemen in Dat zijn ongeveer tot huishouden van het totaalaantal huishoudens in (Woningbehoefteprognose, 2016, p. 35) Dure koop Sociale huur FIGUUR 15: DE REGIOGEMEENTEN DIE ONDERDEEL WAREN VAN HET ONDERZOEK (BRON: WIRA2013) Dit is dan de behoefte in de regio Amsterdam en niet specifiek voor de gemeente Amsterdam. De behoefte naar een middeldure huurwoning verschilt natuurlijk per gemeente, de afgelopen twee jaar is goed duidelijk geworden dat de krapte op de Amsterdamse woningmarkt in vergelijking met andere gemeenten in Noord-Holland het grootst is. Mocht worden uitgegaan van wat de mogelijke behoefte zou zijn in de gemeente Amsterdam op basis van de prognose dan zou de behoefte liggen op ongeveer tot Dure huur Koop onb. Huur onb. Goedkope koop Middeldure koop Middeldure huur Voorkeur onb. Huidige stand (2013) 16% 8% 8% 57% 6% 3% 1% 3% 0% 100% Huidige behoefte (2013) 16% 9% 9% 50% 7% 2% 2% 3% 0% 100% Basisscenario 15% 9% 9% 51% 7% 2% 2% 3% 2% 100% Global Giants 15% 10% 11% 47% 8% 3% 2% 3% 2% 100% Local for Local 15% 9% 8% 51% 8% 2% 2% 3% 2% 100% European Renewal 14% 10% 10% 49% 7% 2% 2% 3% 2% 100% International Alliances 15% 8% 7% 53% 7% 2% 2% 3% 2% 100% TABEL 14: WONINGBEHOEFTE 2025 NAAR SEGMENT (PROCENTEN) Totaal 30

32 middeldure huurwoningen voor de huishoudens in Dit aandeel geeft niet de werkelijke behoefte weer in de Amsterdam omdat het gaat om de regio Amsterdam als geheel, want in paragraaf 5.3 was te lezen dat het aanbod middensegment huurwoningen door de laatste ontwikkelingen in 2025 zal toenemen tot woningen. Aangezien deze prognose gebaseerd is op gegevens uit 2013, laat het weer zien hoe snel de woningmarkt kan veranderen. EFFECT ONTWIKKELINGEN OP DE WONINGMARKT Sinds 2013 zijn namelijk een aantal ontwikkelingen geweest op nationaal als op regionaal niveau waardoor de behoefte en vraag naar middensegment huurwoningen is toegenomen. Op nationaal niveau is de leenruimte voor een hypotheek sinds 2014 beperkt en in de gemeente Amsterdam is de WOZ-waarde sterk gestegen. In de jaren na 2013 daalde de WOZ-waarde, maar vervolgens steeg het met 9% in Door de stijging van de WOZ-waarde zal ook de verkoopprijs van een woning stijgen. Voor beleggers is het dan niet aantrekkelijk om goedkope geliberaliseerde huurwoningen te realiseren in een gemeente waar de prijzen sterk zijn gestegen. Beleggers zijn erop uit om winst te maken op hun vastgoed en het realiseren van middeldure huurwoningen zal niet het gewenste winstmarge opleveren als het realiseren van dure huurwoningen. Dit zijn een aantal ontwikkelingen die ervoor hebben gezorgd dat de behoefte die was voorspeld voor 2025 op basis van gegevens uit 2013 op korte termijn al niet naar verwachting is. 5.6 Conclusie Jaar: WOZ-waarde: TABEL 15: WOZ-WAARDE AMSTERDAM (BRON: CBS) Er kan over dit hoofdstuk geconcludeerd worden dat het eenvoudiger is om het aanbod van middensegment huurwoningen in kaart te brengen en dat het een stuk lastiger is om hetzelfde te doen met de vraag naar middensegment huurwoningen. Bij de vraag naar middensegment huurwoningen is er meer gekeken naar de behoefte ervan en is op basis daarvan een conclusie getrokken. Uit dit hoofdstuk kan geconcludeerd worden dat het aanbod van middensegment huurwoningen in 2015 niet matchte met het aandeel huishoudens met een middeninkomen. In 2015 lag het aandeel middensegment huurwoningen op 5,6% en het aandeel huishoudens met een middeninkomen op ongeveer 16%. Volgens de gemeente zal het aandeel van middensegment huurwoningen in 2025 stijgen naar 12% van de woningvoorraad. Alleen is het lastig in te schatten wat het aandeel huishoudens met een middeninkomen zal zijn. Het feit dat 16% van de huishoudens een middeninkomen heeft houdt in dat ze in verschillende sectoren zitten. Wat betreft de vraag naar middensegment huurwoningen, dat is een stuk moeilijker in te schatten. In dit hoofdstuk is er gekeken naar de woningbehoefte prognose uit 2015 van de gemeente Amsterdam. Daarin wordt aangegeven dat de behoefte niet veel zal toenemen. Maar door de ontwikkelingen van de laatste jaren is dat tenietgedaan. Door veranderingen die zijn doorgevoerd met betrekking tot de leenruimte en de stijgende grond- en verkoopprijzen, is de vraag erg toegenomen in een korte periode. Dus om een antwoord te geven op de deelvraag of het aanbod voldoet aan de vraag, kan geconcludeerd worden dat het aanbod niet voldoet aan de vraag naar middensegment huurwoningen. 31

33 6. De woningcorporaties vóór de Woningwet In dit hoofdstuk is de volgende deelvraag behandelt: Wat voor rol speelden de woningcorporaties in het verleden in het passend huisvesten van huishoudens met een middeninkomen?. Sinds de invoering van de herziende Woningwet is het takenpakket van de woningcorporaties ten opzichte van vóór 2015 sterk verandert. In dit hoofdstuk wordt de rol geschetst van de woningcorporaties die ze voor de herzieningswet aan namen om de huishoudens met een middeninkomen passen te huisvesten. Voor het beantwoorden van de deelvraag zijn er gesprekken geweest met de woningcorporaties die in de gemeente Amsterdam actief zijn. In totaal zijn zes van de negen woningcorporaties in de gemeente Amsterdam geïnterviewd: de Alliantie, Ymere, Eigen Haard, Stadgenoot, Rochdale en de Key. De andere drie corporaties: DUWO, Habion en Woonzorg hebben vooral een specifieke doelgroep en hebben weinig tot geen geliberaliseerde huurwoningen. 6.1 Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) Om te beginnen bestond voor de herziening van de Woningwet in 2015 het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) uit 1993, dat als aanvulling diende voor de toenmalige Woningwet. In het Bbsh stonden regels waaraan de toegelaten instellingen c.q. de woningcorporaties zich aan moesten houden. Het besluit zorgde ervoor dat de woningcorporaties in grote mate bestuurlijk zelfstandig werden. Met de invoering van het Bbsh werden de corporaties slechts op zes prestatievelden getoetst (Overheid.nl, 1993): 1. Het passend huisvesten van de doelgroep, 2. Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit, 3. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, 4. Het waarborgen van de financiële continuïteit, 5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten en 6. Het bijdragen aan de combinatie wonen en zorg. De woningcorporaties hoefden vanwege hun bestuurlijke zelfstandigheid niet vooraf om toestemming te vragen voor wat zij deden, maar ze dienden hun beleid achteraf pas te verantwoorden. Kort daarna in 1995 volgde de financiële zelfstandigheid van de woningcorporaties en werden de gouden koorden waarmee de corporaties aan de overheid waren vastgeklonken, definitief doorgesneden. De corporaties moesten vanaf toen zelf hun broek ophouden en stelden zich steeds meer ondernemend op. De corporaties hebben in de periode erop honderden miljoenen geïnvesteerd in wijken, in leefbaarheid en in maatschappelijk vastgoed. (Wouter Beekers, 2016). Een van de prestatievelden uit de Bbsh was het passend huisvesten van de doelgroep. Nu is het zo dat de kerndoelgroep van woningcorporaties de huishoudens zijn met een laag inkomen, maar een aantal corporaties zagen dat anders. Een aantal woningcorporaties hadden in de gevoerde gesprekken aangegeven dat ze ook huishoudens met een middeninkomen als doelgroep hadden. Omdat ze vonden dat daar een maatschappelijke verantwoordelijkheid lag voor de woningcorporaties. Uit de gesprekken die waren gevoerd kwamen vooral drie redenen naar voren waarom de corporaties huishoudens met een middeninkomen huisvestten. De eerste reden was om ervoor te zorgen dat een wijk een gevarieerd woningaanbod was. Door een gevarieerd aanbod van woningen werd een heterogene bevolkingssamenstelling ontwikkeld waarbij eenzijdige problematiek in wijken werd voorkomen (Kranenburg, 2017). De tweede reden was voor de doorstroming van huurders van gereguleerde huurwoningen naar geliberaliseerde huurwoningen. Zodat een soort verhuisketen ontstond en dat huurders niet hun hele leven in een gereguleerde 32

34 huurwoning hoefden te wonen (Kolstein, 2017). De derde reden die uit de gesprekken naar voren kwam was dat in een woningmarktgebied als Amsterdam de vrije markt erg beperkt was, en nog steeds is, voor de huishoudens met een middeninkomen (Dingemans, 2017). Dit waren de drie redenen die een aantal woningcorporaties hadden aangegeven waarom zij voor de herzieningswet in 2015 huishoudens met een middeninkomen huisvestten. De eerste reden van een gemengde buurt had ook een verband met het prestatieveld dat ging over het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken. Dit waren de twee prestatievelden waarop de woningcorporaties inspeelden om hun beleid te verantwoorden, waarbij naast de huishoudens met een laag inkomen ook andere groepen huishoudens te huisvestten. 6.2 Passend huisvesten De woningcorporaties hebben dus aangegeven dat zij huishoudens met een middeninkomen in hun woningvoorraad huisvestten. Uit de gesprekken is gebleken dat ze daar in het begin niet een bepaald beleid hadden. Alle huishoudens die voldeden aan de voorwaarden voor een geliberaliseerde huurwoning kwamen in aanmerking. Er was meer een beleid voor het aandeel van geliberaliseerde huurwoningen in de woningvoorraad en niet specifiek voor huurwoningen in het middensegment. Woningcorporatie Stadgenoot gaf aan dat voor de herzieningswet de bedoeling was dat 25% van het aanbod tot de geliberaliseerde huursector moest behoren. Dat aandeel was grotendeels bedoeld voor de middeninkomens maar daar werd niet expliciet op gestuurd (Hoetjes, 2017). Dit was ook het geval bij andere corporaties zoals Eigen Haard en de Alliantie. In een later stadium werd door de corporaties meer gekeken naar de betaalbaarheid van de geliberaliseerde huurwoningen. Door middel van prestatieafspraken met de gemeente Amsterdam werd meer gestuurd op het passend huisvesten van de middeninkomens. Daarnaast begonnen een aantal woningcorporaties zelf met innovatieve ideeën om de doorstroming te bevorderen naar geliberaliseerde huurwoningen. Woningcorporaties Ymere, Stadgenoot en Eigen Haard hebben samen aan de pilots genaamd Woonticket en Flexibel Huren gewerkt. Met de Woonticket kreeg een huurder die een gereguleerde huurwoning achterliet voorrang op een geliberaliseerde huurwoning (Kranenburg, 2017). Met het Flexibel Huren kregen de huurders een soort huur-op-maat waarbij om de zoveel jaar op basis van het inkomen de huurprijs werd geïndexeerd tot het de marktprijs bereikte (Kolstein, 2017). Dus de woningcorporaties hebben sinds de invoering van de Bbsh in 1993 flink geïnvesteerd in de leefbaarheid van buurten waaronder een gedifferentieerd woningaanbod met geliberaliseerde huur- en koopwoningen. Alleen is het gebleken dat de woningcorporaties pas in een later stadium hebben gekeken naar het passend huisvesten van de huishoudens met een middeninkomen. Een belangrijke reden waarom pas in een later stadium werd gekeken naar de betaalbaarheid was omdat in het begin de marktprijzen in veel gebieden gelijk Jaar: WOZ-waarde WOZ-waarde Amsterdam: Nederland: TABEL 16: WOZ-WAARDE AMSTERDAM/NEDERLAND (CBS) waren aan het middensegment. Toen de recessie ten einde kwam stegen de marktprijzen per regio flink. Om een voorbeeld te geven is in tabel 16 het verloop van de WOZ-waarde in vergelijking met Nederland te zien. De gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam lag over het algemeen altijd wel wat hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Alleen ligt de WOZ- 33

35 waarde in Amsterdam sinds 2013 aanzienlijk hoger dan het Nederlands gemiddelde. In 2016 maakte de stijging zelfs een sprong van maar liefst 9%. Zoals eerder was aangegeven zorgen dit soort ontwikkelingen ervoor dat koopwoningen voor middeninkomens niet betaalbaar zijn. Vandaar dat woningcorporaties sinds die periode meer zijn gaan kijken naar de betaalbaarheid van hun geliberaliseerde aanbod. 6.3 Daeb en niet-daeb activiteiten De woningcorporaties in de gemeente Amsterdam bleven volgens hun beleid voldoen aan de zes prestatievelden in het Bbsh tot de verandering begon in De woningcorporaties waren gewoon om geliberaliseerde huurwoningen te bouwen en te liberaliseren op basis van de drie eerdergenoemde redenen. De corporaties werden daar ook niet op aangesproken door de gemeente of de overheid. Sterker nog de gemeente vond het juist goed en ze zagen het hele bezit van de corporaties als een werkvoorraad voor verschillende doelgroepen (Kranenburg, 2017). De ambitie voor een groter middensegment heeft de gemeente opgenomen in de prestatieafspraken met de woningcorporaties voor In het document genaamd Bouwen aan de Stad staat vermeld dat woningcorporaties onder andere door middel van nieuwbouw zullen bijdrage aan het aanbod van middeldure huuren koopwoningen (AFWC, 2006, p. 5). Volgens Ymere was het logische dat de gemeente dat vroeg en werd het toen als iets normaals gezien (Kolstein, 2017). Dus de activiteiten die sinds kort bekend staan als diensten die niet van algemeen economische belang zijn (niet-daeb) werden vanuit de gemeente juist gestimuleerd. Op basis van een besluit van de Europese Commissie (EC) van eind 2009 trad op 1 januari 2011 een ministeriële regeling in werking voor welke activiteiten staatsteun is toegestaan. De woningcorporaties in Nederland krijgen in de vorm van een lening via de Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staatsteun. In de regeling is vastgelegd voor welke activiteiten de staatsteun is bedoeld. De regeling was een voorloper op de scheiding van daeb en nietdaeb activiteiten die vermeld staat in de Woningwet uit 2015 (BZK M. v., 2011, p. 1). De implementatie van het besluit heeft gevolgen gehad op onder meer de woningtoewijzing en financiering van projecten voor de woningcorporaties. Zo was in het EC-besluit opgenomen dat staatsteun uitsluitend was bestemd voor onder andere de aankoop, bouw en verhuur van woningen met een maximale huur op of onder de huurliberalisatiegrens. Van die woningen moest ten minste 90% van de nieuwe verhuringen toegewezen worden aan huishoudens met een verzamelinkomen tot maximaal (prijspeil 2011) (BZK M. v., 2011, p. 2). Dit was voor het eerst dat een wettelijke inkomensgrens voor heel Nederland werd gehanteerd om in aanmerking te komen voor een gereguleerde huurwoning. Indien corporaties zich niet aan die 90% norm hielden kon de minister besluiten dat de desbetreffende corporaties geen gebruik mochten maken van de staatsteun voor nieuwbouw (BZK M. v., 2011, p. 3). Dit betekende dus dat huishoudens met een middeninkomen niet meer terecht konden in een gereguleerde huurwoning. Vanaf dat moment kwamen groepen huishoudens in verschillende woningmarktregio s in de knel. Mede door de stijgende woningprijzen in bepaalde woningmarktgebieden is het aandeel dat in de knel zit toegenomen. 6.4 Motie Monasch/Schouten In de aanloop naar de herziening van de Woningwet in 2015 werd in 2013 een motie ingediend in de Tweede Kamer door de Kamerleden Jacques Monasch van de PvdA en Carola Schouten van de ChristenUnie. Er werd in de motie geconstateerd dat het aanbod van huurwoningen voor huishoudens met een inkomen tussen de en (prijspeil 2013) zeer beperkt was. In de periode tot 2019 zou volgens hun niet te voorzien zijn of er 34

36 voldoende betaalbare huurwoningen worden aangeboden. Verder constateerden ze ook dat deze groep in veel gevallen geen hypotheek zouden verkrijgen voor een betaalbare koopwoning. Op basis van deze constateringen concludeerden ze dat de inkomensgrens opgetrokken moest worden naar (prijspeil 2013) en dat niet 10% maar 20% van de toewijzingen bestemd moest zijn voor deze groep huishoudens. (Monasch/Schouten, 2013). Uiteindelijk is de regeling aangepast op basis van de ingediende motie en is de inkomensgrens tussen 2014 en 2019 verhoogd. Bij nieuwe verhuringen dient minimaal 80% verhuurd te worden aan huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens. Maximaal 10% mag verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2013) en nog eens 10% mag maximaal verhuurd worden aan hogere inkomens (Inkomensgrens, 2016). Deze regeling gaven de huishoudens met een middeninkomen iets meer ruimte en hadden de woningcorporaties de mogelijkheid om weer huishoudens met een middeninkomen te huisvesten. 6.5 Conclusie Uit dit hoofdstuk kan geconcludeerd worden dat woningcorporaties voor de herzieningswet een rol speelden in het huisvesten van huishoudens met een middeninkomen maar niet zozeer in het passend huisvesten. De woningcorporaties zagen namelijk een rol voor zichzelf om naast de huishoudens met een laag inkomen ook andere inkomensgroepen te huisvesten in hun woningen. Omdat het huisvesten van andere inkomensgroepen zorgde voor doorstroming en een gedifferentieerd buurt wat weer bijdroeg aan de leefbaarheid. Tegen het einde van de recessie werd door de corporaties meer gekeken naar de betaalbaarheid van hun geliberaliseerde huurwoningen. Het was in deze periode dat de marktprijzen stegen en dat de huurprijzen van veel geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam boven de middensegmentprijzen uit kwamen. Met de invoering van het EC-besluit en de inkomensgrens in 2011 werd het voor de woningcorporaties bemoeilijkt om huishoudens met een middeninkomen in hun sociale woningvoorraad te huisvesten, of nieuwe geliberaliseerde huurwoningen te bouwen. Met de invoering van een andere regeling is het tussen 2014 en 2019 voor woningcorporaties mogelijk om maximaal 20% van hun vrijkomende sociale woningvoorraad toe te wijzen aan huishouden die een inkomen hebben boven de inkomensgrens. Dus om een antwoord te geven op de deelvraag: de woningcorporaties zagen een rol voor zichzelf weggelegd om huishoudens met een middeninkomen te huisvesten, maar door de verandering van de regelgevingen is hun rol daarin beperkt. 35

37 7. Mogelijkheden voor woningcorporaties In dit hoofdstuk is de volgende deelvraag behandelt: Welke mogelijkheden zijn er binnen de nieuwe Woningwet voor woningcorporaties om zelfstandig het aanbod van huurwoningen in het middensegment te vergroten en welke worden er in de praktijk benut?. In het vorige hoofdstuk was te zien dat woningcorporaties een rol aannamen om huishoudens met een middeninkomen te huisvesten, maar door de ingevoerde regelingen werd die rol beperkt. Sinds de invoering van de herziene Woningwet in 2015 zijn die regelingen opgenomen in de herzieningswet en zorgt het ervoor dat woningcorporaties aan steeds meer regelgevingen moeten voldoen. In de gesprekken die gevoerd zijn met de zes woningcorporaties was ook aan bod gekomen wat voor effect de herzieningswet heeft gehad. 7.1 Het huisvesten na de herzieningswet Uit de gesprekken met de woningcorporaties is duidelijk naar voren gekomen dat niet de Woningwet zelf heeft gezorgd voor veranderingen, maar meer de aanloop naar de invoering van de Woningwet. In de periode daarvoor was te zien dat er al regelingen waren ingevoerd voor de woningcorporaties en vanaf dat moment zijn de corporaties opnieuw gaan kijken naar hun beleid Friends-contract Woningcorporaties de Key en Rochdale hebben sinds de invoering van de Woningwet duidelijk aangegeven dat zij huishoudens met een middeninkomen niet meer zien als hun doelgroep. De Key gaf aan dat ze hen blijven huisvesten, maar dat ze er uiteindelijk mee willen stoppen. Zij willen de geliberaliseerde huurwoningen die zij in bezit hebben ter beschikking stellen aan jonge mensen met een lager inkomen die de woning gaan delen, de zogenaamde Friends-contracten (Wolters, 2017). Woningcorporatie Rochdale huisvestte de huishoudens met een middeninkomen meer vanuit het financieel oogpunt. In hun nieuwe koers tot 2021 hebben ze vastgesteld dat ze er zijn voor de lage inkomens. Door middel van Friends-contracten willen zij liever de lage inkomens bedienen dan de huishoudens met een middeninkomen (Bergeijk, 2017). Met een Friends-contract kunnen twee of drie personen met een laag inkomen samen een geliberaliseerde huurwoning huren bij een woningcorporatie. De huurprijs voor de geliberaliseerde huurwoning wordt verdeeld onder de Friends waardoor ook lage inkomens in zulke woningen zich kunnen huisvesten Beleidsveranderingen De andere vier woningcorporaties hebben aangegeven dat zij nog steeds huishoudens met een middeninkomen blijven huisvesten. De Alliantie zei dat ze meer zijn opgeschoven naar hun kerndoelgroep, maar dat ze er nog steeds zijn voor de huishoudens met een middeninkomen. De Alliantie wilt uiteindelijk dat 65% van hun geliberaliseerde huurwoningen behoort tot het middensegment (Dingemans, 2017). Eigen Haard geeft aan dat ze huishoudens met een middeninkomen blijven huisvestten, maar dat ze op het gebied van betaalbaarheid aan het kijken zijn hoe ze het nog beter kunnen aanpakken. Daarnaast proberen ze de huurders die scheefwonen door te laten stromen naar het middensegment zodat sociale huurwoningen vrijkomen (Kranenburg, 2017). Ymere geeft weer aan dat de Woningwet niet zozeer tot verandering heeft geleid maar dat ze zelf in 2015 en ook in 2014 zijn gaan nadenken wat nou hun bestaansrecht is als corporatie in dit tijdsgewricht. In hun ondernemingsstrategie van januari 2016 hebben ze opgenomen dat het belangrijk is om verdringing op de Amsterdamse woningmarkt tegen te gaan. Als er wordt gekeken naar de 36

38 verdeling tussen de inkomensgroepen en de woningvoorraad pas het wel, maar niet alle huishoudens zitten in de juiste woningen. Dat is waar Ymere graag een bijdrage wilt leveren door een klein deel van het bezit beschikbaar te stellen voor de huishoudens met een middeninkomen (Kolstein, 2017). Door de wet en regelgevingen hebben woningcorporaties hun aandeel voor de geliberaliseerde huursector moeten aanpassen. Zo had Stadgenoot voor de herzieningswet de ambitie om 25% van hun bezit beschikbaar te stellen voor de geliberaliseerde huursector. Nu is de ambitie om nog maar 10% van het bezit te liberaliseren (Hoetjes, 2017). Dus de komst van de herzieningswet heeft ervoor gezorgd dat op beleidsmatig gebied wat veranderd is, maar ze blijven zich nog wel inzetten om huishoudens met een middeninkomen te huisvesten. 7.2 Mogelijkheden voor het verruimen van het aanbod Het is sinds 1 juli 2015, met de ingang van de herzieningswet, voor woningcorporaties verplicht is om hun daeb-activiteiten te scheiden van hun niet-daeb-activiteiten. De corporaties hadden de mogelijkheid om zich administratief te scheiden of zich juridische te splitsen door een dochteronderneming op te richten (Scheiden of splitsen, 2015). De Alliantie, Ymere en de Key hebben gekozen voor een combinatie van het administratief en juridische scheiden. Zij hebben gekozen voor een hybride variant waarbij een deel van de niet-daeb-activiteiten onder wordt gebracht in een dochteronderneming en een ander deel binnen de toegelaten instelling blijft. Eigen Haard, Stadgenoot en Rochdale hebben ervoor gekozen om hun daeb en niet-daeb-activiteiten administratief te scheiden waardoor alles binnen de toegelaten instelling blijft. De manier waarop de corporaties hun daeb en nietdaeb activiteiten hebben gescheiden is belangrijk voor de mogelijkheden die zij hebben om het aanbod van middeldure huurwoningen te verruimen. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft een rapport opgesteld waarin de mogelijkheden zijn beschreven om het aanbod van het middensegment te bevorderen. Daarin heeft het planbureau een viertal perspectieven beschreven waardoor het aanbod van middensegment huurwoningen verruimd kan worden Nieuwbouw Het eerste perspectief dat het planbureau benoemt is dat het middensegment groter wordt door middel van nieuwbouw (PBL, 2017, p. 33). Zoals te lezen was in paragraaf mogen de toegelaten instellingen c.q. woningcorporaties alleen niet-daeb woningen bouwen als uit de markttoets blijkt dat er geen andere partijen zijn. Om het voor de woningcorporaties toch mogelijk te maken om niet-daeb woningen te bouwen moeten er een aantal beleidsmaatregelen getroffen worden. Het PBL heeft als belangrijkste beleidsmaatregel om de markttoets voor de woningcorporaties te vervangen door tenders. Door deze tender kunnen corporaties en marktpartijen zich gelijktijdig inschrijven en kunnen middensegment huurwoningen sneller gerealiseerd worden (PBL, 2017, p. 34). Door deze beleidsmaatregel door te voeren worden de kwalitatief goede corporatiewoningen niet meer geliberaliseerd en neemt de sociale woningvoorraad niet af maar neemt het aanbod van middensegment woningen juist toe (PBL, 2017, p. 35). Dit was de eerste van de vier denkrichtingen waar het planbureau mee kwam. Op dit moment worden door de woningcorporaties nog middeldure huurwoningen opgeleverd die al voor de herzieningswet op de planning stonden. Hierdoor komen nog wat middensegment huurwoningen bij maar dat zal met de huidige regelgevingen in de loop der tijd helemaal afnemen. Wat dit perspectief betreft zijn er weinig tot geen mogelijkheden voor de woningcorporaties tenzij de wet en regelgeving wordt veranderd. 37

39 7.2.2 Flexibiliseren Het tweede perspectief heeft betrekking op de administratieve scheiding van de woningcorporaties. Voor de daeb-activiteiten ontvangen woningcorporaties staatsteun. Deze scheiding zorgt ervoor dat middels een administratieve scheiding in de boekhouding de woningcorporatie zelf de niet-daeb-activiteiten kan blijven uitvoeren. Hierdoor kan het zijn dat woningen die te liberaliseren zijn voor het middensegment toch in de sociale voorraad kunnen blijven. Echter, als gekeken wordt naar de kwaliteit en grootte dan zijn zulke woningen uitermate geschikt voor het middensegment. Met de denkrichting flexibiliseren worden de woningen die kwalitatief in aanmerking komen voor het middensegment overgeheveld naar de niet-daeb tak van de woningcorporatie. Daar kunnen de woningen door ze te liberaliseren aangeboden worden in het middensegment. Deze overheveling zorgt er ook voor dat de staatsteun niet wordt gebruikt voor de geliberaliseerde huurwoningen. Het feit dat gereguleerde huurwoningen in de niet-daeb tak zitten betekent niet dat ze meteen geliberaliseerd worden maar omdat ze geen staatsteun ontvangen geeft dit wel een extra prikkel om het toch wel te doen. (PBL, 2017, p. 39) Alle zes de woningcorporaties zijn administratief gescheiden waarvan drie ook nog eens juridische zijn gesplitst. De woningcorporaties hebben binnen hun woningbezit de woningen gekenmerkt die bestemd zijn voor liberalisatie en dus in de niet-daeb tak terecht komen. Woningcorporatie de Alliantie noemt dat aangewezen bezit een vijver. De Alliantie had twee jaar geleden opnieuw gekeken naar hun bezit om te kijken of ze toch meer middeldure huurwoningen konden liberaliseren. Voorheen stuurde ze daar niet op maar door bewust naar te kijken was het hun gelukt om 4% meer middensegment huurwoningen vrij te krijgen voor Amsterdam. Alleen is het in twee jaar tijd tenietgedaan door de stijgende marktprijzen (Dingemans, 2017). Wat betekent dat de gereguleerde woningen die aangewezen werden voor het middensegment een marktprijs hadden boven het middensegment. Dit effect komt niet alleen voor bij de Alliantie maar ook bij de andere woningcorporaties in Amsterdam. Woningcorporaties Eigen Haard en Stadgenoot hebben als streefdoel dat maximaal 10% van hun woningbezit geliberaliseerd wordt en voornamelijk voor het middensegment. Op dit moment hebben ze dat aandeel nog niet bereikt maar dat wordt langzamerhand steeds verder opgebouwd (Hoetjes, 2017) (Kranenburg, 2017). Dus twee van de drie corporaties die zich alleen administratief hebben afgescheiden, liberaliseren gereguleerde huurwoningen voor het middensegment. Woningcorporatie Rochdale heeft aangegeven dat de woningen die ze liberaliseren voornamelijk bestemd zijn voor Friends-contracten en dat die huurprijzen ook boven het middensegment kunnen liggen. (Bergeijk, 2017) FIGUUR 16: MANIEREN VAN SCHEIDING OF SPLITSING 38

40 7.2.3 Activeren In het vorige perspectief stond de administratieve scheiding van de corporaties centraal en met het perspectief activeren staat de juridische splitsing centraal. Als een woningcorporatie zich juridisch splitst dan richt de corporatie een onderneming op dat functioneert als dochteronderneming. De woningcorporatie heeft in het begin 100% de aandelen in handen van de onderneming, ze kunnen later ervoor kiezen om deze aandelen te verkopen. De woningcorporatie kan vervolgens het niet-daeb bezit onderbrengen in haar dochteronderneming. Doordat de niet-daeb taken worden overgenomen door de dochteronderneming dat geen woningcorporatie is, heeft de dochteronderneming in dit geval meer mogelijkheden dan de woningcorporatie zelf. Met een dochteronderneming kan een woningcorporatie alsnog geliberaliseerde huurwoningen realiseren of ander commercieel vastgoed. Door het onderbrengen van de niet-daeb-woningen in de dochteronderneming heb je het voordeel dat meerdere corporaties hun niet-daeb-woningen kunnen onderbrengen in één onderneming. Nog een voordeel is dat de mogelijkheid bestaat dat vastgoedbeleggers ook kunnen participeren in het eigen vermogen van de onderneming. Dat kan in de vorm van aandelen die de woningcorporatie verkoopt wat er weer voor zorgt dat de woningcorporatie geld vrijspeelt voor haar daeb activiteiten (PBL, 2017, p. 43). Wat een vereiste vanuit de Woningwet is dat de dochteronderneming levensvatbaar en zelfstandig financierbaar moet zijn (Scheiden of splitsen, 2015). In de Wet is het niet duidelijk of de dochteronderneming een bepaald percentage aan rendement moet halen om levensvatbaar te zijn maar mocht dat wel het geval zijn dan kan dat gevolgen hebben. De andere drie corporaties: Ymere, de Alliantie en de Key hebben zich naast het administratief scheiden zich ook juridisch gesplitst dus zij hebben gekozen voor een hybride variant. Ymere heeft gekozen voor dit variant zodat met de dochteronderneming rendement opgeleverd kan worden op hun dure woningbezit. Ze hadden aangegeven dat 2% van hun woningbezit dusdanig duur is dat het niet meer bijdraag aan hun ondernemingsstrategie dus willen ze dat in hun dochteronderneming onderbrengen. In die 2% kan hun secundaire doelgroep, namelijk de middeninkomens, gehuisvest worden maar het is voornamelijk bedoeld om rendement op te leveren zodat het geld uitgekeerd kan worden aan de woningcorporatie (Kolstein, 2017). Dus Ymere heeft voor de hybride variant gekozen zodat het inkomsten genereerd voor de woningcorporatie. Aan de andere kant zegt woningcorporatie De Key dat ze voor de hybride variant hebben gekozen zodat ze geliberaliseerde huurwoningen kunnen blijven realiseren maar dan niet per se voor de middeninkomens. In hun nieuwe koers focussen zich op de lage inkomens en ook de woonstarters. Hiermee willen ze de geliberaliseerde huurwoningen onder andere gebruiken voor de Friends-contracten (Wolters, 2017). De argumentatie van de Alliantie om voor een hybride variant te gaan is omdat zij zonder markttoets toch nog middensegment huurwoningen willen realiseren (Dingemans, 2017). Dus van de drie woningcorporaties die zich juridisch hebben gesplitst heeft één aangegeven dat gedaan te hebben om het aanbod in het middensegment te verruimen. Met activeren wordt het middensegment groter door in te zetten op de juridische splitsing van het corporatiebezit. Als dat in combinatie wordt gedaan met de denkrichting flexibiliseren kan dus binnen de woningcorporatie en in de dochteronderneming het aanbod in het middensegment verruimd worden Privatiseren De vierde en de laatste perspectief waar het Planbureau voor de Leefomgeving mee kwam heet privatiseren. Het privatiseren is het meest gericht op de vrijemarkt en met name op de marktpartijen. Met deze denkrichting is het de bedoeling dat woningcorporaties hun geliberaliseerde bezit of bezit dat in aanmerking komt voor liberalisatie te verkopen aan marktpartijen. Normaal gesproken verkopen woningcorporaties hun huurwoning pas als het 39

41 vrijkomt, maar in dit geval gaat het ook om woningen in verhuurde staat (PBL, 2017, p. 45). Het grote verschil met de vorige drie denkrichtingen is dat corporaties dan niet meer investeren in het middensegment. Doordat woningcorporaties hun bezit verkopen wordt vermogen vrijgespeeld dat weer geïnvesteerd kan worden in hun daeb-activiteiten. Tegelijkertijd liberaliseren de marktpartijen hun gereguleerde woningbezit dat daarvoor in aanmerking komt. Dit zorgt voor kapitaallastenverlaging doordat geen verhuurdersheffing betaald dient te worden over de geliberaliseerde huurwoningen. Dit zorgt er oor dat het voor marktpartijen aantrekkelijker wordt om te investeren in het middensegment (PBL, 2017, p. 46). De verkoop van gereguleerde huurwoningen aan de marktpartijen komt bij de corporaties in Amsterdam niet vaak voor. In de gesprekken die zijn gehouden met de woningcorporaties heeft alleen Rochdale vóór de herzieningswet in 2013, 80 woningen verkocht aan Syntrus Achmea. Het ging toen om 80 eengezinswoningen in Amsterdam-Noord die Syntrus Achmea geliberaliseerd ging verhuren (Bergeijk, 2017). Andere woningcorporaties verkochten eerder hun gereguleerde huurwoningen aan hun eigen huurders. Vaak behoorde die woningen tot het middeldure koopsegment en behoorde de huurders vaak tot de middeninkomens (Hoetjes, 2017). Dus door het te verkopen bediende ze ook de middeninkomens. Dit laatste perspectief is een mogelijkheid om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen, maar dit is iets wat de woningcorporaties niet zelfstandig kunnen doen. 7.3 Conclusie In dit hoofdstuk is duidelijk geworden wat voor effect de Woningwet heeft gehad op de woningcorporaties als het ging om het huisvesten van middeninkomens. Twee van de zes woningcorporaties willen zich meer focussen op de lage inkomens en veel minder op de huishoudens met een middeninkomen. De andere vier woningcorporaties hebben ervoor gekozen om huishoudens met een middeninkomen te blijven huisvesten. Met de denkrichtingen van het PBL: nieuwbouw, flexibiliseren en activeren kunnen de woningcorporaties zelfstandig het aanbod verruimen. Alleen is de eerste denkrichting van nieuwbouw alleen mogelijk als de wet wordt aangepast. De vierde denkrichting privatiseren is mogelijk door samen te werken met de marktpartijen. Als er dan gekeken wordt naar de mogelijkheden die er zijn, zijn het flexibiliseren en het activeren voor woningcorporaties de beste mogelijkheden om het aanbod te vergroten. Als het gaat om flexibiliseren dan is die mogelijkheid er voor alle corporaties in de gemeente Amsterdam aangezien ze allemaal administratief gescheiden zijn. De Alliantie, Eigen Haard en Stadgenoot sturen daar actief op door een streefpercentage vast te stellen voor hun geliberaliseerde huursegment. Ymere stuurt daar niet actief op maar stelt wel haar aanbod ter beschikking voor de middeninkomens. Rochdale en De Key blijven ook liberaliseren maar met als doel voornamelijk de lage inkomens te bedienen door middel van Friends-contracten. De denkrichting activeren is in dit geval mogelijk voor de Alliantie, Ymere en De Key, maar De Key zal vooral geliberaliseerde huurwoningen realiseren voor de Friends-contracten. Ymere wil met haar dochteronderneming vooral rendement behalen op haar dure woningbezit en alleen de Alliantie wil middels een dochteronderneming nog geliberaliseerde huurwoningen realiseren voor het middensegment. Dus om de deelvraag te beantwoorden: de woningcorporaties hebben binnen de nieuwe Woningwet mogelijkheden om zelfstandig het aanbod van middensegment huurwoningen te vergroten. Alleen worden nog niet alle mogelijkheden in de praktijk benut door de corporaties. Het hangt voornamelijk af van de koers die de woningcorporaties hebben genomen sinds de invoering van de herzieningswet. 40

42 8. De gemeente Amsterdam Het achtste hoofdstuk zal het gemeentelijk beleid van de gemeente Amsterdam centraal staan waarbij de volgende deelvraag is behandeld: Hoe kan de gemeente Amsterdam beleidsmatig het aanbod middensegment huurwoningen verruimen en welke rol is volgens de gemeente daarbij weggelegd voor de woningcorporaties?. Voor dit hoofdstuk zijn de wethouders Erik van der Burg van grondzaken en Laurens Ivens van wonen geïnterviewd. Samen met het benchmarkonderzoek van Stec groep en de vier eerder geschetste denkrichtingen wordt een antwoord gegeven op de deelvraag. 8.1 Gemeentelijk beleid In een onderzoek uitgevoerd door Stec groep over de geliberaliseerde huursector, waarbij ruim 100 gemeenten zijn gevraagd over de geliberaliseerde huursector in hun gemeente. Daaruit blijkt dat in veel gemeenten in Nederland de geliberaliseerde huursector in grote mate een onderwerp is. De gemeenten vinden de geliberaliseerde huursector vooral belangrijk voor de doorstroming en voor een alternatief voor gereguleerde huur of koop (Stec-groep, 2016, p. 7). Ondanks dat veel gemeenten in Nederland de geliberaliseerde huursector belangrijk vinden, heeft slechts 40% van de gemeenten een beleid voor de geliberaliseerde huursector. Dit komt omdat een deel van de gemeenten de geliberaliseerde huursector onvoldoende kent. Het geeft in ieder geval wel aan dat het onderwerp wel leeft bij de gemeenten maar ze een extra steuntje in de rug nodig hebben om het ook aan te pakken (Stec-groep, 2016, p. 8). Ondanks het belang van geliberaliseerde huurwoningen voor de doorstroming worden ze in de praktijk vrij gemakkelijk verdrongen door koopwoningen. Om die verdringing tegen te gaan is het belangrijk dat in het nieuwbouwprogramma van de gemeente een verplicht aandeel wordt gelabeld voor de geliberaliseerde huursector en met name in het middensegment. Uit het onderzoek is gebleken dat slechts 10% van de gemeenten een verplicht aandeel heeft gelabeld voor de geliberaliseerde huursector (Stec-groep, 2016, p. 12). Steden als Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht hebben een specifiek beleid en zetten sterk in op de geliberaliseerde huursector (Stec-groep, 2016, p. 16). Het is dus belangrijk dat de gemeente Amsterdam een aandeel in een gebied labelt voor het middensegment huur. In het recent verschenen concept van de Woonagenda 2025 heeft de gemeente de ambitie uitgesproken om jaarlijks huurwoningen in het middensegment te bouwen. Door jaarlijks middensegment huurwoningen te bouwen tot 2025 hoopt de gemeente hiermee FIGUUR 17: WOONAGENDA 2025 het aanbod te verruimen (Woonagenda 2025, 2017, p. 39). De gemeenteraad kwam eerst met de uitdaging voor het college om huurwoningen in het middensegment jaarlijks te bouwen. Vervolgens kwamen marktpartijen en corporaties met de uitdaging om er woningen van te maken en het college heeft ervoor gekozen om er woningen van te maken om die woningmarkt in bedwang te kunnen houden (Ivens, 2017). Dus de gemeente Amsterdam heeft een beleid opgesteld en de ambitie om partijen te stimuleren om het aanbod van middensegment huurwoningen te realiseren. Want de gemeente gaat natuurlijk niet zelf die middensegment huurwoningen bouwen, maar gaat aan de hand van maatregelen met betrekking tot gronduitgifte de markt stimuleren om middensegment huurwoningen te realiseren. Door een aandeel vast te stellen in het bestemmingsplan of bij het tekenen van het erfpachtcontract, kunnen gebieden in de gemeente Amsterdam gelabeld worden voor het middensegment huur. 41

43 8.2 Erfpacht De gemeente Amsterdam staat bekend om haar grote hoeveelheid grond dat onder erfpacht valt. In paragraaf is te lezen dat erfpacht onder het privaatrecht valt en niet onder het publiekrecht, hierdoor kan de gemeente aanvullende voorwaarden stellen voor het gebruik van het onroerend goed. Zo kan de gemeente als voorwaarde in het erfpachtcontract stellen dat het uitgegeven grond bestemd is voor het middensegment. In de huidige coalitie van de gemeente Amsterdam, waarbij de SP, VVD en D66 samen een coalitie vormen, is de coalitie erover eens dat door middel van het erfpachtinstrumentarium het middensegment huur FIGUUR 18: ERFPACHT IN AMSTERDAM (BRON: GEMEENTE AMSTERDAM) gestimuleerd moet worden. De portefeuille van grondzaken en dus ook erfpacht ligt bij VVD-wethouder Erik van der Burg, maar het beleid rondom woningbouw en wat in het erfpachtcontract komt te staan is aan de SP-wethouder Laurens Ivens van bouwen en wonen. Wethouder Van der Burg is degene die de erfpachtcontracten bewaakt (Ivens, 2017). In het erfpachtcontract wilt de gemeente als voorwaarde stellen dat gebieden die bestemd zijn voor middeldure huurwoningen langjarige ook bestemd blijven voor het middensegment huur. In het interview met wethouder Van der Burg en in het concept Woonagenda 2025 wilt de gemeente voor 25 jaar de huurwoningen ook behouden in het middensegment (van der Burg, 2016). Gedurende die 25 jaar zal de huurprijs niet exponentieel stijgen waardoor het buiten het middensegment zal vallen, maar de huurprijs zal inflatievolgend jaarlijks worden vastgesteld (Woonagenda 2025, 2017, p. 39). Door gebruik te maken van het erfpachtinstrumentarium heeft de gemeente een manier gekozen om beleidsmatig het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen. Hierdoor zullen marktpartijen eerder middensegment huurwoningen realiseren omdat ze gebonden zijn aan het contract die ze zijn aangegaan. De gemeente Amsterdam heeft ook in haar concept Woonagenda 2025 vermeld dat het bereid is om lagere grondprijs te vragen voor grond dat bestemd is voor middeldure huurwoningen. In Amsterdam zijn de marktprijzen dusdanig hoog dat het voor beleggers of marktpartijen niet rendabel is om huurwoningen in het middensegment te realiseren. Door de grondprijs goedkoper aan te bieden hoopt de gemeente dat het bouwen van middensegment huurwoningen aantrekkelijker wordt. Het uitgangspunt van de coalitie en ook de gemeenteraad is dat er een korting van 40% komt op de grondprijs bij gronduitgifte voor middensegment huurwoningen (van der Burg, 2016). Volgens wethouder Ivens is de grondprijs automatische lager als de gemeente in een bepaald gebied iets wilt. Als de gemeente aangeeft dat ze in bepaalde gebieden middensegment huurwoningen wilt dat zal grondprijs altijd lager zijn dan de marktprijs, want de gemeente baseert haar grondprijs op basis van de residuele grondwaarden. Met de residuele grondwaarde is het zo dat bijvoorbeeld een woning voor een ton gebouwd is maar een marktwaarde heeft van drie ton. In dat geval haalt de gemeente van die drie ton, een ton eraf waardoor er nog twee ton overblijft als residuele grondwaarde. Dus de residuele grondwaarde die de gemeente hanteert is altijd lager dan de marktwaarde. Met het plan om in het erfpachtcontract voorwaarden te stellen voor het middensegment, nemen de verdiensten voor de gemeente Amsterdam de komende 7 jaar met 160 miljoen euro af. Dit ten opzichte van dat er geen voorwaarden worden gesteld aan de gronduitgifte (Ivens, 2017). 42

44 8.3 Bestemmingsplan Naast het erfpachtinstrumentarium is er voor de gemeente ook de mogelijkheid om gebruik te maken van het bestemmingsplan. Alleen is het via het bestemmingsplan minder sterk bindend dan via het erfpachtcontract, omdat niet dezelfde voorwaarden vast gesteld kunnen worden in het bestemmingsplan. Wethouder Van der Burg ziet graag de komende tijd dat bij nieuwbouw 40% voor het middensegment wordt gerealiseerd, 40% voor gereguleerde huurwoningen en 20% voor dure huur of koop. Alleen is dat met het bestemmingsplan niet haalbaar en ligt in dat geval het erfpachtinstrumentarium meer voor de hand voor zo n verdeling. Voor het bestemmingsplan zou 40% het maximaal haalbaar zijn met een verdeling van 40% middensegment, 30% gereguleerde huur en 30% dure huur of koop (van der Burg, 2016). Dat is als het gaat om nieuwbouwwoningen, wat betreft bestaande woningen kan wethouder Ivens van wonen, niet veel betekenen behalve afspraken maken met de woningcorporaties. In de samenwerkingsafspraken van 2015 tussen de gemeente, woningcorporaties en de huurdersvereniging, is vastgesteld dat 65% van het te liberaliseren bezit bestemd dient voor het middensegment huur (Samenwerkingsafspraken, , p. 9). In het nieuwe bestemmingsplan dat nog moet komen mag de gemeente een bovenwaarde stellen van de huurprijs. Dus dan is er de mogelijkheid om via het bestemmingsplan hardere eisen te stellen dan dat er slechts een percentage van de voorraad voor het middensegment bestemd is. Alleen is het nadeel dat als de bovengrens is, dat alle woningen 999 mogen zijn en dan bedien je de lage middeninkomens nog niet. Wethouder Ivens zou graag willen dat de minister een plafond vaststelt voor het middensegment dat als een bescherming dient dat woningen niet tot de dure huur behoren. Als er geen maatregelen worden genomen dan zal in de toekomst een tekort zijn aan gereguleerde huurwoningen en middensegment huurwoningen maar een overschot aan dure huurwoningen (Ivens, 2017). Dus het bestemmingsplan is een instrument van de gemeente om beleidsmatig het middensegment huur te stimuleren, maar met het erfpachtinstrumentarium kan je meer strengere eisen vastleggen. 8.4 De rol van de woningcorporaties Wat betreft de rol die woningcorporaties dienen aan te nemen, hebben beide wethouders daar een duidelijk standpunt over. Wethouder Van der Burg geeft aan dat woningcorporaties in het beginsel er zijn om gereguleerde huurwoningen te bouwen. Dus de corporaties moeten in het beginsel daar geen rol in nemen, maar de gemeente en de corporaties hebben beide een belang in het middensegment voor de doorstroming. Op dat gebied zou volgens wethouder Van der Burg een samenwerking uit voor kunnen komen, maar het middensegment moet volgens hem in eerste instantie gewoon aan de markt overgelaten worden (van der Burg, 2016). Wethouder Ivens gaf aan toen hij aantrad als wethouder in 2014, dat hij de woningcorporaties vroeg of zij genoeg investeringscapaciteit hadden om alles te kunnen doen wat de wethouder verwachtte. Op dat moment hadden de woningcorporaties niet de capaciteit onder andere vanwege de verhuurdersheffing dat toen was ingevoerd. De corporaties moesten van de wethouder zich focussen op hun kerndoelgroep en de gereguleerde huursector in Amsterdam op orde krijgen. Zolang de overheid en de woningcorporaties niet het tekort in de gereguleerde huursector kunnen oplossen, dan kunnen de woningcorporaties volgens de wethouder niet investeren in het middensegment. Als de investeringscapaciteit van de corporaties gigantisch is toegenomen en alle wensen in het gereguleerde huursector zijn vervuld, klopt de gemeente aan bij de woningcorporaties voor het middensegment. 43

45 Volgens wethouder Ivens kan de gemeente ook bij andere partijen aankloppen voor het middensegment maar niet voor het gereguleerde huursegment. Als het gaat om samenwerking is het voor de gemeente wel prettiger om met woningcorporaties tussentijds afspraken te maken als het gaat om het middensegment. Wat betreft de rol die wethouder Ivens ziet voor de woningcorporaties, is dat ze een aanjagende rol aannemen. Die aanjagende rol hebben de corporaties al gebruikt met het samenwerkingsverband tussen de woningcorporaties en de marktpartijen. De wethouder ziet voor de woningcorporaties een enorme rol alleen ziet hij op dit moment geen investerende rol (Ivens, 2017). Dus de woningcorporaties moeten een rol aannemen waarbij zij opzoek gaan naar marktpartijen die bereid zijn om te investeren in het middensegment huur. 8.5 Conclusie Uit dit hoofdstuk is duidelijk geworden dat de gemeente beleidsmatige instrumenten heeft om de bouw van middensegment huurwoningen te stimuleren. Door gebruik te maken van het erfpachtinstrumentarium kan de gemeente bij het aangaan van het erfpachtcontract strikte voorwaarden stellen voor het aangaan van het contract. Aangezien het recht van erfpacht geen onderdeel is van publiekrecht, heeft de gemeente de mogelijkheid om aanvullende voorwaarden op te nemen in het contract. Met deze aanvullende voorwaarden wilt de gemeente dat het grond dat uitgegeven wordt voor het realiseren van middensegment huurwoningen, voor 25 jaar verhuurd wordt in het middensegment. De gemeente heeft dan als voorwaarde dat de huurprijs van de woningen niet boven het middensegment zullen uitkomen. Hiermee wilt de gemeente voorkomen dat de huurwoningen bij eventuele huurverhoging tot het dure huursegment behoren. Een ander instrument dat minder sterk is dan erfpacht, is door het vast te leggen in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan kan de gemeente per gebied het minimale percentage middensegment huurwoningen vastleggen. Alleen kan met het bestemmingsplan niet dezelfde voorwaarden vastgesteld worden als met de erfpacht, het bestemmingsplan wordt namelijk voor een kortere periode vastgesteld. Dit zijn dus beleidsmatig mogelijkheden die de gemeente kan inzetten om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen. Deze mogelijkheden hebben voornamelijk betrekking op de nieuwbouw en in mindere mate op bestaande bouw. Op het gebied van bestaande bouw heeft de gemeente momenteel weinig invloed. Wat betreft de rol die de gemeente ziet voor de woningcorporaties, is uit dit hoofdstuk naar voren gekomen dat de corporaties op dit moment geen investerende rol kunnen aannemen. Totdat de woningcorporaties de gereguleerde huursector op orde hebben, zal de gemeente niet bij de corporaties aankomen om het aanbod van middensegment huurwoningen te verruimen middels nieuwbouw. De rol die de gemeente wel ziet voor de woningcorporaties is dat ze marktpartijen aanjagen om middensegment huurwoningen te realiseren. Dus om een antwoord te geven op de deelvraag. De gemeente kan door middel van het recht van erfpacht en het bestemmingsplan het toekomstige aanbod van middensegment huurwoningen verruimen. Alleen hebben de woningcorporatie in het verruimen van het aanbod een aanjagende rol om marktpartijen zo ver te krijgen om middensegment huurwoningen te realiseren in Amsterdam. 44

46 9. Samenwerking met marktpartijen In dit hoofdstuk staat de zesde en laatste deelvraag centraal van dit onderzoek: Wat voor mogelijkheden zijn er voor woningcorporaties om in samenwerking met marktpartijen het aanbod huurwoningen in het middensegment te vergroten?. In paragraaf kwamen de marktpartijen al even in beeld voor een mogelijke rol in het verruimen van het aanbod van middensegment huurwoningen. In dit hoofdstuk komen de mogelijkheden tot samenwerking met marktpartijen uitgebreider aan bod. 9.1 Institutionele beleggers Voormalig minister Wonen Stef Blok pleitte de afgelopen jaren dat beleggers een grotere rol moeten spelen in het aanbod van middeldure huurwoningen. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), gegeven gehoor aan de oproep van minister Stef Blok en hebben aangegeven dat ze meer willen investeren in het middensegment huur. Om een goed werkend woningmarkt te krijgen vindt het IVBN dat het middensegment een prominente plaats moet krijgen tussen de gereguleerde huur- en koopsector. Het IVBN zag ook in dat door de veranderde wet en regelgeving van de afgelopen jaren voor woningcorporaties, dat er meer belangstelling zal komen voor de geliberaliseerde huursector. Alleen is het aanbod ten opzichte van de totale woningmarkt erg klein (IVBN, 2015, p. 1). De beleggers hebben een voorkeur om te investeren in gebieden waar er langdurig vraag is en waar het investeren toekomstbestendig is. Vaak zijn dit binnenstedelijk gebieden waar ook de bereikbaarheid goed is. Daarnaast kijken ze ook naar de woonvisie van een gebied en investeren ze minimaal in 25 geliberaliseerde huurwoningen. Het gaat dan vooral om huurwoningen met een huurprijs tussen de 711 en bestemd voor een- en tweepersoonshuishouden. De beleggers bieden graag dit soort type woningen aan als daarbij ook de grondprijs residueel wordt benaderd door de gemeente (IVBN, 2015, p. 3). In paragraaf 8.2 was te lezen dat de gemeente Amsterdam hun grondprijs op die manier ook berekent. Dus de beleggers hebben interesse om te investeren in het middensegment huur, maar in het gemeentelijk beleid kunnen voorwaarden gesteld worden dat beleggers kopschuw maakt. In het vorige hoofdstuk is het gemeentelijk beleid uitgebreid aan bod gekomen en wilt de gemeente in haar erfpacht voorwaarden stellen. De voorwaarden die een belegger kan weerhouden om te investeren in de gemeente Amsterdam is bijvoorbeeld de voorwaarde dat de huurwoningen 25 jaar lang middensegment huur blijven. Hierdoor kunnen beleggers geen maximale huur vragen of misschien wel uitponden, dit heeft uiteindelijk weer effect op hun winstmarge (IVBN, 2015, p. 4). Dus een aangepast gemeentelijk beleid voor het middensegment huur, kan voor sommige beleggers een reden zijn om niet te investeren. Aan de andere kant zijn er weer wel beleggers die graag zouden investeren in het middensegment huur van Amsterdam. Eén van die institutionele beleggers die graag investeert in het middensegment huur van Amsterdam is Wonam. Wonam is een woningbelegger van vier vermogende families en ontwikkelt en beheert huurwoningen in het middensegment. Zij zien het gemeentelijk beleid waarin voorwaarden worden gesteld in het erfpachtcontract voor middensegment huurwoningen niet als een belemmering om die woningen te ontwikkelen. Wonam vind het juist heel goed dat het plan er is. Ze hebben alleen wel een aantal aandachtspunten, maar zij kunnen zich voor 90% vinden het actieplan. Het enige heikel punt is dat de huren inflatievolgend moeten stijgen. Bij de woningcorporaties is dat niet zo en aangezien de 45

47 exploitatiekosten harder groeien heeft dat naarmate de tijd vordert steeds meer effect op het rendement (Kohsiek, 2017). 9.2 Samenwerkingsverband In maart 2017 hadden vijf woningcorporaties die actief zijn in Amsterdam samen met vijf institutionele woningbeleggers hun samenwerkingsverband bekend gemaakt waarbij ze het aanbod van middensegment huurwoningen in Amsterdam willen verruimen. Sinds de herzieningswet mogen woningcorporaties niet zomaar middensegment huurwoningen realiseren dus willen ze in samenwerking met marktpartijen toch het aanbod in dat huursegment vergroten. Het samenwerkingsverband dat al in FIGUUR 19: PLATFORM AMSTERDAM MIDDENHUUR paragraaf kort aan bod kwam, heet Platform Amsterdam Middenhuur (PAM). De deelnemende partijen willen met deze vernieuwde aanpak ervoor zorgen dat er een forse toename komt van middensegment huurwoningen in de gemeente Amsterdam. Aangezien het aantal inwoners in Amsterdam jaarlijks blijft groeien wilt PAM tot 2025 minimaal middensegment huurwoningen realiseren om de groeiende vraag bij te blijven. Daarnaast moeten middeldure huurwoningen zorgen voor een gemengde en ongedeelde stad, zoals de ambitie van de gemeente Amsterdam. Door het realiseren van middensegment huurwoningen heeft PAM ook de ambitie om de doorstroming vanuit de gereguleerde huursector te bevorderen. Hierdoor verlaten huishoudens met een middeninkomen hun gereguleerde huurwoning waardoor weer een woning vrijkomt voor huishoudens met een laag inkomen. Een ander thema waar het bij PAM omgaat is de economische vitaliteit van de gemeente Amsterdam. Door het verruimen van het aanbod zullen woonruimtes beschikbaar zijn voor werknemers in het bedrijfsleven en de (semi- )publieke sector. Dit zorgt ervoor dat het vestigingsklimaat voor bedrijven in de gemeente Amsterdam wordt bevorderd en dat het een basis vormt voor economische groei. Daarnaast wilt PAM dat de betaalbaarheid van de woningen langjarig worden gewaarborgd zodat het niet op korte termijn in de dure huursector valt (PAM, 2017). Dit laatste wilt het Platform doen door samen met de gemeente Amsterdam het langjarig vast te leggen in het erfpachtcontract. De gemeente gaat daar in mee en is daar zelf ook meegekomen in haar actieplan voor de middenhuur in het concept Woonagenda Dus de samenwerking tussen de woningcorporaties en marktpartijen heeft er deels toe geleid dat de gemeente in haar beleid vaststelt dat grond langjarig aangewezen kan worden voor middensegment huur. Alleen gaat het hier vooral om de realisatie van middensegment huurwoningen, maar voor de woningcorporaties is die rol niet zomaar weggelegd. Wonam ziet voor de woningcorporatie ook geen ontwikkelende rol maar meer als gebiedsregisseur (Kohsiek, 2017). Zeker nu marktpartijen geïnteresseerd zijn om middensegment huurwoningen te realiseren in Amsterdam, zullen woningcorporatie niet zo snel middensegment huurwoningen realiseren. 9.3 Mogelijkheden tot samenwerking Voor woningcorporaties zijn naast het realiseren van middensegment huurwoningen ook andere mogelijkheden om het aanbod te verruimen samen met marktpartijen. Tot die mogelijkheden behoort de denkrichting privatiseren dat in paragraaf uitgebreid aan bod kwam. Hierbij kunnen woningcorporaties in ruil voor hun geliberaliseerde huurwoningen, de gereguleerde huurwoningen van marktpartijen kopen. Hierdoor 46