Wijzigingsplan Etersheim 8 te Oosthuizen. Gemeente Zeevang

Transcriptie

1

2

3 Wijzigingsplan Etersheim 8 te Oosthuizen Toelichting Bijlage(n) Regels Bijlage(n) Verbeelding Schaal 1:1 000 Datum: Augustus 2012 Vastgesteld: 21 augustus 2012 Projectnummers: TOE B REG B TEK B Identificatienummer: NL.IMRO.0478.WPDorpskEtersheim8-VG01

4

5 Inhoud 1 Inleiding Aanleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer 3 2 Planbeschrijving Het initiatief Vertaling naar het bestemmingsplan Juridische toelichting 6 3 Beleidskader 7 4 Milieuhygiënische en planologische verantwoording Bodem Water Flora en fauna Archeologie Molenbiotoop 13 5 Haalbaarheid Financieel Maatschappelijk 15 Croonen Adviseurs

6

7 Ligging en begrenzing plangebied (Bron: Google Maps)

8

9 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op het perceel Etersheim 8 te Oosthuizen staat een woonhuis met aanbouw alsmede een bedrijfsloods. De bedrijfsloods wordt gebruikt door een transportbedrijf. Er is een plan ontwikkeld (door twee individuele aanvragers) voor de realisatie van twee vrijstaande woningen met bijgebouw op deze locatie. Deze plannen passen niet in het vigerende bestemmingsplan Dorpskernen Wel is in dit bestemmingsplan voor deze locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De voorliggende plannen passen binnen de criteria en randvoorwaarden die aan het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn verbonden. Er zijn derhalve geen ruimtelijke argumenten die zicht verzetten tegen het verlenen van medewerking, zodat voorliggend wijzigingsplan is opgesteld. 1.2 Plangebied Het plangebied van het voorliggende initiatief ligt aan de noordoostelijke zijde van Oosthuizen aan de weg Etersheim. Het betreft het perceel Etersheim 8 alsmede het daarnaast gelegen perceel weiland, kadastraal bekend gemeente Oosthuizen, sectie E, nrs. 286 en 541. Het plangebied is weergegeven op onderstaande afbeelding. 1

10 1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied is het bestemmingsplan Dorpskernen 2011 vigerend. Dit plan is op 23 september 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Het gebied heeft de bestemming Wonen. Door middel van de aanduiding bah (bedrijf aan huis) op de verbeelding is aangegeven dat een afwijkend gebruik ten dienste van het transportbedrijf is toegestaan. Het naastgelegen perceel weiland heeft de bestemming Agrarisch met waarden. Onderstaande afbeelding geeft de vigerende verbeelding weer. Voor het gehele plangebied is in artikel 31.4 van de planregels van het vigerende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hierin is bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om het bestemmingsplan te wijzigen, waarbij het schooltje wordt bestemd tot Maatschappelijk en op het naastgelegen weiland maximaal 2 woningen mogen worden gebouwd. Hierbij geldt als één van de voorwaarden dat de aanwezige bedrijfsloods moet worden verwijderd en dat de aanduiding voor afwijkend gebruik komt te vervallen. De voorgenomen realisatie van 2 woningen past niet in het vigerende bestemmingsplan maar wel binnen de grenzen van de wijzigingsbevoegdheid. In dit wijzigingsplan is de invulling toegelicht en op de noodzakelijke punten onderbouwd. 2

11 1.4 Bij het plan behorende stukken Het wijzigingsplan bestaat uit drie onderdelen: a. De planverbeelding waarop de ligging en de bestemmingen van het plangebied zijn weergegeven; b. De planregels waarin de bestemmingen zijn beschreven en de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn opgenomen; c. Deze toelichting. 1.5 Leeswijzer Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling en hoe deze is vertaald naar het voorliggende wijzigingsplan. In hoofdstuk 3 is op hoofdlijnen het vigerende beleid voor het plangebied weergegeven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten met betrekking tot deze ontwikkeling. De financiële haalbaarheid staat beschreven in hoofdstuk 5 en tot slot bevat hoofdstuk 6 een toelichting op de gevolgde procedure. 3

12 4

13 2 Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt aandacht geschonken aan de bestaande en toekomstige ontwikkeling binnen het plangebied. Het initiatief wordt beschreven, inclusief de inpassing in de directe omgeving. Tot slot wordt aangegeven hoe de vertaling naar het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden. 2.1 Het initiatief Bestaande situatie. Het dorp Oosthuizen is de centrale kern van de gemeente Zeevang en is van oorsprong een lintdorp. Vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw hebben zijn diverse uitbreidingsplannen gerealiseerd, die voornamelijk ten westen van de provinciale weg N247 hebben plaats gevonden. De historische lintbebouwingen vormen nog altijd de drager van de ruimtelijke structuur van Zeevang, zo ook in Oosthuizen. Het lint Etersheim vormt samen met het Oosteinde de verbinding van de N247 naar de IJsselmeerdijk. De kenmerkende open structuur van deze linten, overwegend bestaande uit vrijstaande, al dan niet (voormalige) agrarische bebouwing is karakteristiek voor Zeevang. Het perceel Etersheim 8 betreft in de huidige situatie een combinatie van wonen en werken. Op het perceel is het voormalige schooltje gesitueerd (in gebruik als woning) met daarbij een bedrijfsloods. Deze loods is in gebruik ten dienste van het hier gevestigde transportbedrijf. Dit perceelsgedeelte is grotendeels verhard. Het naastgelegen perceel is in gebruik als weiland. In de omgeving van het plangebied is sprake van een combinatie van wonen en agrarische bedrijvigheid. Deze activiteit uit zich in open lintbebouwing waarbij bebouwde percelen afgewisseld worden met percelen weiland. De oriëntatie van de woningen in het gebied is gericht op de weg Etersheim, net als bij de woningen in het plangebied. Niet ver van het plangebied bevindt zich het rijksmonument Etersheimer molen. Dit is een volledig gerestaureerde, functionerende poldermolen met daarbij een bijgebouw, de zogenaamde bliksemschuur, waarin een ontmoetingscentrum is gevestigd Toekomstige situatie De eigenaar was voornemens de oude woning en aanbouw te slopen en te vervangen door een nieuwe woning. Na het bekend worden van deze plannen zijn initiatieven vanuit de bevolking ontplooid het schooltje te behouden. Reden hiervoor is het feit dat in deze opstallen in het verleden een schooltje was gevestigd. Aan dit schooltje heeft de auteur C. Joh. Kievit les gegeven als onderwijzer. Hij is de schrijver van de bekende Dik Trom boeken. Een deel van deze boeken heeft hij hier geschreven en als proef aan de schoolkinderen voorgelezen. 5

14 De opgestarte initiatieven zijn door de gemeente ondersteund. In samenwerking met Rijksbouwmeester mevrouw L. van der Pol, de provincie Noord-Holland, Stadsherstel Amsterdam en tal van andere instanties is een plan ontwikkeld tot behoud van het schooltje. Dit plan, dat door de provincie Noord-Holland is goedgekeurd, heeft uiteindelijk geleid tot aankoop van het schooltje door Stadsherstel Amsterdam. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van twee woningen op het naastgelegen weiland. De woningen zijn met de smalle zijde gericht naar de weg Etersheim. De bouwplannen zijn ontwikkeld in een stijl passend in de karakteristieke lintbebouwing. Aan de zijde van het perceel Etersheim zal een strook grond de agrarische bestemming behouden, conform de hierover gemaakte afspraken. Essentieel onderdeel van de plannen is de sloop van de bestaande bedrijfsloods. Het schooltje wordt gerestaureerd en zal in gebruik worden genomen als museum in combinatie met een beperkte horecafunctie. Een deel van het schooltje kan gebruikt worden als woning. 2.2 Vertaling naar het bestemmingsplan Bij de vertaling van de plannen naar het wijzigingsplan is uitgegaan van de regeling zoals die is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Dorpskernen Hierbij krijgt het perceel waarop het schooltje is gesitueerd de bestemming Maatschappelijk waarin opgenomen de extra functie van museum, de mogelijkheid van een bedrijfswoning en ondergeschikte horeca. Het gedeelte waarop de woningen worden gerealiseerd krijgt de bestemmingen Wonen, Tuin en Water. Een strook grond van 7,5 meter (gemeten vanuit het hart van de bestaande sloot) aan de zijde van het perceel Etersheim 9 houdt de bestemming Agrarisch met waarden. Het schooltje is inmiddels aangewezen als gemeentelijk monument en is als zodanig op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. 2.3 Juridische toelichting De planregels van het vigerende bestemmingsplan Dorpskernen 2011, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 23 september 2011, zijn voor de diverse bestemmingen overgenomen. De goot- en nokhoogten van de woningen zijn opgevoerd op basis van de overeengekomen plannen, de overige maatvoeringen (bijvoorbeeld goot- en nokhoogte van bijgebouwen) zijn standaard zoals in alle bestemmingsplannen binnen de gemeente. 6

15 3 Beleidskader De realisatie van de twee woningen en het gebruik van het schooltje vallen binnen de randvoorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Dorpskernen Bij de vaststelling van dat plan is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt. De indeling van het plangebied is het resultaat van intensief overleg tussen alle betrokken partijen, waarbij de inbreng van rijksbouwmeester mevrouw L. van der Pol wat betreft de invulling met de twee woningen zeer waardevol is geweest. De locatie waarop de twee nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden, is volgens de verbeelding van de Structuurvisie van de provincie Noord-Holland gelegen buiten Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Ingevolge de bepalingen van de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) is voor bouwen buiten BBG een formele ontheffing van Gedeputeerde Staten vereist. De provincie Noord-Holland heeft na beoordeling van de plannen met de nieuwe bestemming en inrichting van het plangebied ingestemd. Men heeft verklaard dat hiervoor geen formele ontheffing van de PRVS noodzakelijk is. Aangezien in de tussentijd geen nieuw beleid is geformuleerd dat van invloed is op deze afweging wordt met betrekking tot beleid verwezen naar het bestemmingsplan Dorpskernen

16 8

17 4 Milieuhygiënische en planologische verantwoording Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmings- of wijzigingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. Omdat door middel van dit wijzigingsplan een ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, moet worden aangetoond dat deze haalbaar is in relatie tot genoemde aspecten. In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan Dorpskernen 2011 zijn de meeste aspecten reeds verantwoord, zodat in dit hoofdstuk alleen de verantwoording is opgenomen door de planologische en milieuhygiënische aspecten die specifiek voor de ontwikkeling van het plangebied relevant zijn: bodem, water, flora en fauna en archeologie. 4.1 Bodem In het plangebied zijn twee bodemonderzoeken uitgevoerd en de resultaten daarvan zijn beoordeeld Onderzoek perceel Etersheim 8. Door Lankelma Milieu BV is een onderzoeksrapport ingediend (rapportnummer , d.d. 3 augustus 2011) betreffende de milieuhygiënische bodemkwaliteit van een deel van het perceel Etersheim 8 te Oosthuizen. Het bodemonderzoek is uitgevoerd in verband met een funderingsherstel van het woonhuis op het perceel. Beoordeling van dit onderzoeksrapport door de Milieudienst Waterland levert het volgende op: 1. De locatie is door een, conform BRL SIKB 2000 voor veldwerk voor milieuhygiënisch bodemonderzoek, bureau onderzocht. Het onderzoek is uitgevoerd conform de Nederlandse Norm (NEN) 5740: bodem onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, Nederlands Normalisatie Instituut (NNI), januari Voor het onderzoek wordt de locatie beschouwd als zijnde onverdacht. 2. Op basis van de in het verkennend onderzoeksrapport genoemde gehalten in grond en grondwater, wordt geconcludeerd dat: in de zandige bovengrond licht verhoogde gehalten barium, cadmium, kwik, lood, zink en PAK zijn aangetroffen; in de kleiige grond licht verhoogde gehalten barium, cadmium, koper, kwik en PAK en matig verhoogde gehalten lood en zink zijn aangetroffen; in de venige ondergrond licht verhoogde gehalten kwik, lood en zink zijn aangetroffen; in het grondwater een licht verhoogd gehalte barium is aangetroffen. 9

18 3. Op basis van bovenstaande gegevens is de conclusie dat ter plaatse van de kleilaag waarschijnlijk een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is (meer dan 25 m3 grond met gehalten boven de interventiewaarde) waardoor formeel provincie Noord-Holland het bevoegd gezag is. Uit bodemonderzoek is echter gebleken dat de kleigrond zich op een diepte van meer dan 0,6 m-mv onder de woning bevindt. Ten behoeve van funderingsherstel is de verwachting dat de graafwerkzaamheden tot met name de bovenste 0,6 m beperkt zullen blijven, waardoor geen contact plaatsvindt met de sterk verontreinigde grond. 4. Indien blijkt dat op de locatie graafwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, dieper dan 0,6 m-mv of dat er aan de buitenzijde van het pand kleihoudende grond moet worden ontgraven dan wordt geadviseerd de omgevingsvergunning conform artikel 6.2C van de Wabo niet eerder in werking te laten treden totdat de provincie op grond van artikel 39, tweede lid, van de Wet bodembescherming heeft ingestemd met een saneringsplan (BUS-melding) en het besluit in werking is getreden. 5. Bij de bouwwerkzaamheden moet gewerkt worden met gesloten grondbalans, dat wil zeggen, eventueel vrijkomende zandgrond verwerken op eigen perceel. Grond, die buiten de in dit onderzoek onderzochte locatie wordt toegepast, moet voldoen aan de kwaliteitseisen die zijn opgenomen in de Bodemkwaliteitskaart en bodembeheerplan gemeenten Beemster en Zeevang. 6. De aanvrager om de omgevingsvergunning of diens rechtverkrijgende(n) kunnen geen rechten jegens de gemeente en/of Milieudienst Waterland doen gelden wegens een eventueel in de toekomst aan de dag tredende aanwezigheid van verontreinigende stoffen in grond en/of grondwater. Op basis van bovenstaande gegevens en beoordeling wordt geconcludeerd dat er, naar de op dit moment geldende maatstaven, geen milieuhygiënische belemmeringen aanwezig zijn voor de afgifte van de omgevingsvergunning voor funderingsherstel op de onderzochte locatie Onderzoek perceel naast Etersheim 8. Door Bodem Belang B.V. is een onderzoeksrapport ingediend (Projectnummer , Verkennend bodemonderzoek, d.d. 31 januari 2012,) betreffende de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het perceel ten noordoosten van Etersheim 8 te Oosthuizen. Het bodemonderzoek is uitgevoerd in verband met de bouw van twee woningen. Het bodemonderzoek is uitgevoerd op een locatie van m². Beoordeling van dit onderzoeksrapport door de Milieudienst Waterland levert het volgende op: 1. De locatie is door een, conform BRL SIKB 2000 voor veldwerk voor milieuhygiënisch bodemonderzoek, bureau onderzocht. Het onderzoek is uitgevoerd conform de Nederlandse Norm (NEN) 5740: bodem onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, Nederlands Normalisatie Instituut (NNI), januari De onderzochte locatie is onderzocht met als hypothese: onverdachte locatie. 10

19 2. Op basis van de in het onderzoeksrapport genoemde gehalten in de grond en het grondwater, wordt geconcludeerd dat: in de zandige bovengrond licht verhoogde gehalten zink en PCB zijn aangetroffen; in de kleiige bovengrond licht verhoogde gehalten kwik, molybdeen en lood zijn aangetroffen; in de venige ondergrond geen verhoogde gehalten zijn aangetroffen; in het grondwater licht verhoogde gehalten barium en zink zijn aangetroffen. 3. Indien in verband met bouwwerkzaamheden grond vrijkomt, dient te worden gewerkt met een gesloten grondbalans, dat wil zeggen dat de vrijkomende grond wordt verwerkt op eigen perceel. Grond, die buiten de in dit onderzoek onderzochte locatie wordt toegepast, moet voldoen aan de kwaliteitseisen die zijn opgenomen in de Bodemkwaliteitskaart en bodembeheerplan gemeenten Beemster en Zeevang. 4. De aanvrager van de omgevingsvergunning of diens rechtverkrijgende(n) kunnen geen rechten jegens de gemeente en/of Milieudienst Waterland doen gelden wegens een eventueel in de toekomst aan de dag tredende aanwezigheid van verontreinigende stoffen in grond en/of grondwater. 5. Op basis van het bovenstaande, concluderen wij dat er, naar de op dit moment geldende maatstaven, geen milieu hygiënische belemmeringen aanwezig zijn voor de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouw van twee woningen op de onderzochte locatie. Op basis van bovenstaande gegevens wordt geconcludeerd dat er, naar de op dit moment geldende maatstaven, geen milieuhygiënische belemmeringen aanwezig zijn voor de afgifte van de omgevingsvergunningen voor de twee woningen op de onderzochte locatie. 4.2 Water Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verantwoord hoe er in het plan met e aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, waarbij de aspecten waterbeleid en waterhuishouding kunnen worden onderscheiden. Het plangebied valt onder beheer van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). In- en uitbreidingsplannen worden door het HHNK getoetst op effecten voor de waterhuishouding, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Centraal uitgangspunt ten aanzien van concrete bouwplannen is de watertoets. De uitkomst van de watertoets kan leiden tot aanvullende voorwaarden inzake het afvoeren van water naar het oppervlaktewater alsmede in het realiseren van vervangend dan wel aanvullend oppervlaktewater. De voorliggende plannen voorzien in enerzijds de realisatie van twee woningen met bijgebouw en anderzijds in de sanering van de bestaande bedrijfsloods met omringende verharding. 11

20 De plannen leiden in totaal tot een afname toename van bebouwd c.q. verhard oppervlak. Daarnaast voorziet de invulling van de wijzigingsbevoegdheid in de aanleg van een nieuwe sloot tussen de percelen. Conclusie is dat de plannen niet leiden tot aanvullende voorwaarden vanuit de belangen of het beleid van het HHNK. In het kader van de te verlenen omgevingsvergunningen zal het HHNK formeel om reactie op deze plannen worden gevraagd. 4.3 Flora en fauna Ruimtelijke plannen moeten worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot de actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaats vinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. Op geringe afstand van het plangebied liggen de Natura2000 gebieden Polder Zeevang en Markermeer. Vanwege de zeer beperkte schaal van de ruimtelijke ingreep, het feit dat de locatie ligt in de reeds bestaande lintbebouwing van Etersheim en tussen bebouwde locaties, zal er van enige negatieve externe werking op het Natura2000gebieden geen sprake zijn. In de verdere nabijheid van het plangebied liggen gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Vanwege de afstand en de geringe omvang van de ruimtelijke ingreep blijft de waterhuishouding in het gebied onveranderd. Er zijn geen significant negatieve effecten op de EHS te verwachten. Het gebied waarin de planlocatie ligt maakt onderdeel uit van het weidevogelleefgebied. Ook hier geldt dat door de ligging van de locatie en het gebruik van enige verstoring geen sprake is. De locatie is van zodanige omvang dat compensatie niet aan de orde is. Op basis van de ligging en het huidige gebruik van het terrein is te verwachten dat het terrein hooguit een potentiële habitat vormt voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten). De ingreep zal hooguit kunnen leiden tot een zeer beperkt verlies van leefgebied van deze soorten. Dit heeft geen invloed op de instandhouding van deze soorten, zodat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. 4.4 Archeologie Gelet op het historische gebruik van het perceel waarop de bouw van de twee woningen plaats vindt is de aanname dat geen sprake is van te verwachten archeologische waarden. Op dit moment is nader onderzocht niet noodzakelijk. Mochten bij de uitvoering van het werk archeologische vondsten worden aangetroffen, zal het werk worden stilgelegd en dit terstond worden gemeld bij het bevoegd gezag. Deze voorwaarde zal expliciet in de te verlenen omgevingsvergunningen worden opgenomen. 12

21 4.5 Molenbiotoop De nieuwe woningen komen op enige afstand (ong. 500 meter) van de molen in de Etersheimerbraak, een rijksmonument. Voor deze locatie dient derhalve een molenbiotoop in acht te worden genomen. Om de functionaliteit van deze molen niet te belemmeren kunnen er aan de bebouwing in de omgeving maximale hoogte-eisen worden gesteld. Met de gestelde maximale nokhoogte van de woningen in het plan (8 meter) wordt aan de geldende eisen voldaan. 13

22 14

23 5 Haalbaarheid In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven. 5.1 Financieel Het Bro definieert in artikel plannen waarvoor conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan moet worden vastgesteld. In de voorbereiding van de plannen is in diverse documenten vastgelegd dat met de aankoop van de locatie van het schooltje en de bouw van twee woningen, aangevuld met de voorwaarden inzake beëindiging van het transportbedrijf en sloop bedrijfsloods, er voldoende financiële waarborgen voor het plan zijn. De kosten van de planontwikkeling en uitvoering komt geheel voor rekening van de initiatiefnemers. Voor de gemeente beperken de kosten zich tot de gebruikelijke aanleg van nutsvoorzieningen. De plankosten zijn dus anderszins verzekerd en het is niet nodig een exploitatieplan vast te stellen. 5.2 Maatschappelijk Ter visie legging, beschikbaarstelling. Het ontwerpwijzigingsplan wordt conform artikel 3.8 Wro op 6 juli 2012 gepubliceerd, bekend gemaakt en via ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld. Het plan heeft vervolgens vanaf 6 juli 2012 gedurende zes weken ter visie gelegen waarbij de gelegenheid is geboden tot het indienen van zienswijzen. Er is gedurende de periode van tervisielegging één zienswijze ingediend. Het college heeft de zienswijze ontvankelijk verklaard, maar besloten dat de zienswijze geen aanleiding geeft tot aanpassing van het wijzigingsplan. Er hebben ook geen ambtshalve aanpassingen plaats gevonden Vaststelling Het wijzigingsplan is op 21 augustus ongewijzigd vastgesteld. Het vaststellingsbesluit is als bijlage opgenomen. 15

24 16