Core kantorenlocaties: wat bepaalt de huurprijs van een kantoorgebouw?

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Core kantorenlocaties: wat bepaalt de huurprijs van een kantoorgebouw?"

Transcriptie

1 2014 Core kantorenlocaties: wat bepaalt de huurprijs van een kantoorgebouw? Master in Science of Real Estate Amsterdam School of Real Estate René de Heus Begeleider: de heer drs. A.R. Marquard 2 e beoordelaar: de heer drs. M.M.H.M Donkers

2 I: Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek ter afronding van de Master opleiding Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate met als titel: Met de afronding van dit onderzoek komt er tevens een einde aan een bijna 3-jarige intensieve studieperiode aan de ASRE. Een fase die ik als zeer leuk, leerzaam en inspirerend heb ervaren. Naast de kennisinhoudelijke verdiepingsslag heb ik veel nieuwe contacten opgedaan met inspirerende en leuke studiegenoten. Zelfdiscipline bleek meer energie te vergen dan vooraf gedacht, met name het afslaan van feestjes, uitjes en andere activiteiten. Gelukkig waren er op de college dag mijn lotgenoten die dezelfde ervaringen deelden. Bj het kiezen van het onderwerp viel de keuze snel op de kantorenmarkt. Het segment dat zwaar onder druk staat, waar veel over geschreven en gespeculeerd wordt. Toch viel het vergaren van data over de kantorenmarkt wat tegen, de markt blijkt minder transparant dan voorgesteld. Met name het eenvoudig en goedkoop verkrijgen van data, één van de kernwaarden van transparantie, blijkt niet gemakkelijk. De eerste gedachtengang ging uit naar markthuren geschoond van huurkortingen, netto huren. Dit bleek een onmogelijke opgave. Data inzake huurkortingen is op geringe schaal beschikbaar, waardoor er niet genoeg data verzameld kon worden om een gefundeerd onderzoek uit te voeren. Ook lijkt er geen duidelijke overeenstemming met betrekking tot de definitie incentive. Is de huurkorting alleen een incentive of worden daar ook investeringsbijdragen in meegerekend? Ook het ingeschakelde expertpanel van geselecteerde bedrijfmakelaars kon daar geen eenduidig antwoord opgeven. De selectie van bruto markthuren was onvermijdelijk maar minder sub-optimaal dan in eerste instantie gedacht. Er bestaat wel algemene overeenstemming in deze definitie. Toch blijft het voor mij een uitdaging om in de toekomst meer onderzoek te doen naar netto markthuren, waarbij tevens een gestandaardiseerde definitie tot stand komt voor het begrip incentive. De uitkomsten van dit onderzoek maken het mede mogelijk toekomstige selectie van kantoorgebouwen beter te funderen. Mijn dank gaat uit naar mijn begeleider Arthur Marquard die mij op de juiste momenten, de benodigde sturing gaf en lastige statistische vraagstukken nuanceerde. Ook mijn zusje Isabel wil ik bedanken voor de steun bij de uitvoering en interpretatie van de regressies. De afronding van de studie en dit onderzoek was mij niet gelukt zonder steun van Sofie, die mij regelmatig achter de boeken of laptop dirigeerde en de zorg voor Bo en Fedde op zich nam, bedankt! René de Heus Wijk bij Duurstede, september 2014

3 II: Samenvatting Aanleiding De aanleiding van dit onderzoek is de Nederlandse kantorenmarkt, die momenteel gekenmerkt wordt door een ongekend hoge leegstand. Op een totale voorraad van ca. 50 miljoen m² staat meer dan 7 miljoen m² (ca.15%) leeg. Opname van leegstaande kantoren is gezakt tot een historisch dieptepunt, huurprijzen staan onder druk en incentives nemen sterk toe. De economische crisis en ook effectiever gebruik van werkplekken dragen hieraan sterk bij. Onderwerp en centrale vraag In dit onderzoek is getracht een verband aan te tonen tussen de markthuurprijs en de aanwezige kenmerken van een locatie, de zgn. locatiekenmerken. De centrale vraag binnen het onderzoek is als volgt geformuleerd: Wat is de aard van het verband tussen de huurprijs van kantoorgebouwen en de aanwezige locatiekenmerken op een Core locatie? Als definitie van Core locatie geldt: een kantorenlocatie, gelegen binnen in één van de G4- agglomeraties welke op basis van huurprijs, leegstandspercentage en opname outperformed ten opzichte van het landelijke gemiddelde Bij deze definitie zijn de volgende criteria gesteld: ranking binnen de top-50 van Ranking Kantoorlocaties 2014 van JLL leegstandpercentage in het betreffende deelgebied niet hoger dan het landelijk gemiddelde van 16% minimale bruto markthuurprijs boven het landelijk gemiddelde van 133,- per m² exclusief BTW Theoretische basis Dit onderzoek is gestoeld op economische scholen van de algemene locatietheorieën, waarbij in het algemeen geconcludeerd is dat gedragingen te verklaren zijn door het combineren van verschillende zgn. harde en zachte locatiefactoren. Minimalisatie van kosten gecombineerd met belevingswaarde van een locatie bepalen mede de huurprijs van een kantoorgebouw. Uitkomsten van het onderzoek Binnen de keuze voor een stad gelden er significante verbanden tussen de markthuur en de afstand tot de snelweg en het openbaar vervoer. Voor de Core locaties wordt het effect van harde locatiekenmerken gemeten. Met name het effect van een spoorwegstation wordt gemeten in de deelgebieden van Rotterdam en Den Haag. De waarde van de locatie neemt af naarmate de afstand tot een spoorwegstation toeneemt. Binnen de Core locaties is er geen verband aangetoond tussen de Walk Score en de huurprijs van een kantoorgebouw. Het toevoegen van extra voorzieningen in de nabije omgeving van een individueel kantoorgebouw zal geen directe invloed hebben op de huurprijs van dat gebouw. Dit is een uitkomst die toekomstige selectie van kantoorgebouwen ondersteunt waardoor allocatie naar bepaalde gebouwen beter gefundeerd kan worden.

4 Transparantie Transparantie op de kantorenmarkt is de afgelopen jaren verbeterd; marktrapportages worden in toenemende mate uitgevoerd, data is eenvoudiger benaderbaar. Toch blijkt er geen overeenstemming te bestaan over te rapporteren cijfers. Harde locatiefactoren, zoals de bereikbaarheid van een individueel kantoorgebouw zijn op relatief eenvoudige wijze te verkrijgen. Met betrekking tot de zachtere locatiefactoren heeft er de afgelopen jaren een ontwikkeling plaats gevonden, getuige de introductie van bijvoorbeeld de Walk Score. Toch is een verbeterde transparantie gewenst; data omtrent bruto markthuren zijn beschikbaar, echter de slag naar netto huren (gebaseerd op huurovereenkomsten) is nog niet (voldoende) gemaakt. Aanbevelingen Om meer inzicht te verkrijgen in de stuurbaarheid van dergelijke Core kantorenlocaties worden de volgende aanbevelingen gedaan die in tot verbetering van de transparantie van de vastgoedmarkten zullen leiden: het verplicht registreren van huurtransacties inclusief transactiedetails het standaardiseren van het begrippen omtrent incentives Daarnaast verdient het aanbeveling vervolgonderzoek te doen binnen Core locaties waarbij de volgende, te onderzoeken, kernvariabelen worden toegevoegd: bouwjaar dan wel renovatie jaar van het individuele kantoorgebouw flexibiliteit ten aanzien van de indelingsmogelijkheden van een kantoorgebouw belevingswaarde van het individuele kantoorgebouw

5 Inhoudsopgave I : Voorwoord... 1 II: Samenvatting Inleiding 1.1 De aanleiding voor het onderzoek Het onderwerp van het onderzoek Centrale vraag en eindproduct De onderzoeksmethoden en het onderzoeksmodel Opbouw van het onderzoek Theoretisch kader 2.1 Introductie De Klassieken De Neoklassieken Neo-Institutionele theorie Werking van de vastgoedmarkt Het vastgoedontwikkelproces Conclusie De Praktijk 3.1 Introductie Kantorenmarkt Nederland Allocatie binnen de vier grote steden Activiteiten per stad Conclusie... 26

6 4 Data analyse 4.1 Introductie Data Selectie Beschrijvende Statistiek Regressie analyse Conclusie Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies en antwoord op de centrale vraag Reflectie Aanbevelingen Bibliografie 6.1 Literatuurlijst Bijlagen I: Overzicht selectie Core locaties II: Variabelen III: Data regressies IV: Toelichting Walkscore V: Contactgegevens Expert Panel

7 1. Inleiding 1.1 De aanleiding voor het onderzoek De aanleiding van dit onderzoek is de Nederlandse kantorenmarkt, die momenteel gekenmerkt wordt door een ongekend hoge leegstand. Op een totale voorraad van ca. 50 miljoen m² staat meer dan 7 miljoen m² (ca.15%) leeg. Opname van leegstaande kantoren is gezakt tot een historisch dieptepunt, huurprijzen staan onder druk en incentives nemen sterk toe. De economische crisis en ook effectiever gebruik van werkplekken dragen hieraan sterk bij. Uit diverse marktonderzoeken (DTZ Zadelhoff, Dynamis et al., 2013 ) blijkt tevens dat er een tweedeling bestaat tussen de kantorenlocaties. Enerzijds locaties die gekenmerkt worden door hoge leegstand, zeer lage opname en onder druk staande huurprijzen, anderzijds goed presterende locaties met uitsluitend frictieleegstand, teruglopende aanvangsrendementen en in aanbouw zijnde nieuwbouwprojecten (Amsterdamse Zuidas). Er wordt gesproken over polarisatie tussen goede en slechte kantoorlocaties. Figuur 1: Kantorenmarkt geheel Nederland Bron: eigen bewerking In de vastgoedmarkt wordt regelmatig benadrukt dat de locatie van een object doorslaggevend is voor het succes van een kantoorgebouw. Dat de locatiewaarde van een kantorenlocatie toeneemt bij betere bereikbaarheid (OV) en een hoger voorzieningenniveau blijkt onder andere uit bestaand recent onderzoek. (o.a. JLL 2013, knoopwaarde en plaatswaarde) In termen van informatievoorziening en transparantie wordt de vastgoedmarkt beschouwd als een inefficiënte markt. Stelselmatig onderzoek naar factoren die bedrijvenlocaties beïnvloeden is noodzakelijk om de effectiviteit van de vastgoedmarkt te vergroten en draagt in belangrijke mate bij aan de kennis op dit gebied. Derhalve zal dit onderzoek bijdragen aan de professionalisering en het efficiënter maken van de vastgoedmarkten, alsmede een uitbreiding van de kennis in het domein van de vastgoedkunde.

8 1.2 Het onderwerp van het onderzoek Als onderwerp van dit onderzoek staat het verband tussen de huurprijs van kantoorgebouwen en de kenmerken van de betreffende kantoorlocaties centraal. Dit onderzoek is gericht op de goed presterende zijde van de kantorenmarkt waarbij geanalyseerd wordt welke relatie er bestaat tussen locatiekenmerken en de locatiewaarde. Deze goed presterende deelmarkten staan binnen de literatuur bekend als de Core locaties en zullen derhalve in deze context binnen dit onderzoek worden toegepast. Binnen de literatuur bestaan er echter geen harde criteria omtrent deze locaties. Binnen dit onderzoek is daarom de volgende definitie vastgesteld van een Core locatie. Definitie Core locatie: een kantorenlocatie, gelegen in één van de G4- agglomeraties welke op basis van huurprijs, leegstandspercentage en opname outperformed ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De keuze voor een afbakening naar de vier grote steden (G4) alsmede de data selectie van individuele objecten is nader toegelicht in hoofdstuk 3 en 4. De beschreven polarisatie tussen de diverse kantorenlocaties roept de vraag op welke locatiekenmerken ten grondslag liggen aan de succes-, dan wel faalfactoren van een bepaalde locatie. Voor de actoren op de kantorenmarkt is inzicht in de stuurbaarheid van het succes van een locatie van essentieel belang. Toevoegen of uitbreiden van specifieke voorzieningen kan in belangrijke mate bijdragen aan het vergroten van het succes. 1.3 Centrale vraag en eindproduct De centrale vraag van dit onderzoek gaat in op het verband tussen de huurprijs en locatiekenmerken en is als volgt geformuleerd: Wat is de aard van het verband tussen de huurprijs van kantoorgebouwen en de aanwezige locatiekenmerken op een Core locatie? Uit de centrale vraag volgen de volgende subvragen: 1 Welke stromingen bestaan binnen de algemene locatie theorieën? 2 Op welke wijze functioneren vastgoedmarkten? 3 Wat is de huidige stand van zaken op de Nederlandse kantorenmarkt? 4 Welke locatiekenmerken bepalen de waarde van een Core kantorenlocatie? 5 Welke huidige ontwikkelingen kunnen van invloed zijn op de toekomstige locatiewaarde? Het einddoel dat het onderzoek beoogt is het vinden van een antwoord op de centrale vraag. Met de antwoorden op bovenstaande subvragen kunnen toekomstige beslissingen met betrekking tot vastgoedbeleggingen, -ontwikkelingen en -revitalisatie effectiever worden uitgevoerd. Daarnaast zal stelselmatig onderzoek naar succes- en faalfactoren in belangrijke mate bijdragen aan professionalisering van de vastgoedmarkten. Naast professionalisering van de vastgoedmarkten kan dit onderzoek relevant zijn voor de selectie van vastgoedobjecten als investeringsproduct. Een meer transparante vastgoedmarkt zal de liquiditeit van vastgoed verbeteren en, wellicht, de allocatie naar vastgoed binnen de beleggingsportefeuille.

9 In afwijking van eerder uitgevoerde onderzoeken (Vos et. Al, 2011), betreft dit een onderzoek binnen enkel goed presterende kantoorgebieden (beter dan het landelijk gemiddelde), ofwel Core kantorenlocaties in Nederland. Bestaande onderzoeken (o.a. Engelman 2013) hebben betrekking op een selectie van locaties in Nederland. In deze selectie worden zowel kantoorlocaties onderzocht die substantieel slechter scoren dan het Nederlands gemiddelde als locaties die beter scoren. Gezien de, uit onderzoek aangetoonde (JLL, 2014, Van Dijk, 2011, Et. Al.) polarisatie op de kantorenmarkt lijken gemeten relaties voor de hand liggend, namelijk de waarde van een locatie neemt toe naarmate (in algemene zin) de bereikbaarheid en de belevingswaarde van een locatie toeneemt. Er werd gemeten tussen uitersten: locaties met slechte bereikbaarheid en een laag voorzieningenniveau versus goed bereikbare locaties met een hoog voorzieningenniveau. Treden deze effecten ook op binnen de goed presterende kantoorgebieden; de Core locaties? Het einddoel dat dit onderzoek dan ook beoogt is een mogelijk verband aan te tonen tussen locatiekenmerken en de huurprijs van een kantoorgebouw binnen een Core locatie. Met andere woorden bestaan er binnen deze, in dit onderzoek Core locaties, goed presterende gebieden verbanden tussen specifieke locatiekenmerken en de huurprijs van een individueel kantoorgebouw? 1.4 De onderzoeksmethoden en het onderzoeksmodel Om tot gefundeerde conclusies en aanbevelingen te komen inzake deze mogelijke relatie is ten eerste een literatuuronderzoek uitgevoerd. Uit deze analyse volgt een beschrijving van de verschillende stromingen binnen de algemene locatie theorieën. Ten tweede volgt een analyse van de werking van vastgoedmarkten in het algemeen, waartoe het vierkwadrantenmodel van Wheaton and DiPasquale wordt beschreven. Vervolgens zal er, na een markt inventarisatie, een samenvattende beschrijving plaats vinden van de huidige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt, waarbij een afbakening volgt naar 16 (Core) deelgebieden in de vier grote steden van Nederland. Vanuit dit theoretisch kader zal het empirisch onderzoek gestart worden, deze scriptie betreft een beoordelend kwantitatief onderzoek. Voor het uitvoeren van de data analyse is voor 16 kantoordeelgebieden in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag data verzameld. Deze data bestaan uit het huurprijsniveau van 100 individuele kantoorobjecten, uitgedrukt in een bruto huurprijs per vierkante meter, alsmede een inventarisatie van de aanwezige locatiekenmerken van de betreffende locatie. Deze locatiekenmerken bestaan uit respectievelijk de afstand tot de snelweg, de afstand tot een spoorwegstation en de Walk Score. Voorts zal er een regressie analyse uitgevoerd worden op de onderzochte data met als hoofddoel het verband aan te tonen tussen de huurprijs van een kantoorgebouw en de aanwezige locatiekenmerken. De bruto huurprijs per vierkante meter van een kantoorgebouw is in de regressie de afhankelijke variabele, waarbij de locatiekenmerken als onafhankelijke variabelen gelden. Uiteindelijk worden op basis van de theorie in combinatie met de data analyse en de regressiesanalyses conclusies getrokken en aansluitend aanbevelingen gegeven. Tevens zal er een reflectie volgen van de gevonden resultaten.

10 Schematisch ziet het onderzoek er als volgt uit: Figuur 2: schematische weergave onderzoeksmodel Bron: eigen bewerking 1.5 Opbouw van het onderzoek Ter verduidelijking van de relevantie en verbinding van en tussen de diverse hoofdstukken de volgende toelichting. In hoofdstuk 2 (het theoretisch kader) worden de diverse stromingen binnen de algemene locatie theorieën beschreven. Er wordt een toelichting gegeven op gedragingen van bedrijven en welke locatiefactoren, binnen de bestaande stromingen, van belang zijn in de keuze van een locatie. Tevens wordt er een parallel getrokken naar de huidige praktijk. Dit raamwerk is de basis van het onderzoek en verantwoord de keuze van de kernvariabelen. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van de Nederlandse kantorenmarkt waarna er een afbakening plaats volgt naar de 4 grote steden in Nederland, de keuze voor deze afbakening wordt hierin tevens toegelicht. Na de analyse van de kantorenmarkt binnen de 4 grote steden start de data analyse. Hoofdstuk 4 betreft het feitelijk onderzoek en geeft allereerst een toelichting op de data selectie. Na de beschrijvende statistiek volgen de regressies welke vervolgens worden geïnterpreteerd en toegelicht. Afsluitend volgt in hoofdstuk 5 de beantwoording van de centrale vraag. Tevens zijn hier de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek opgenomen.

11 2. Theoretisch kader 2.1 Introductie Om te bepalen welke factoren bepalend zijn voor de waarde van een locatie, is het van belang te putten uit bestaande kennis. Er is veel literatuur beschikbaar aangaande de keuze van een vestigingsplaats van bedrijven, de algemene locatietheorieën. Omtrent deze algemene locatietheorieën zijn de afgelopen eeuwen diverse stromingen ontstaan. Naar aanleiding van een literatuurstudie zal dit hoofdstuk een korte chronologische beschrijving geven van de bestaande stromingen en als basis gelden voor het uitvoeren van dit onderzoek. Verder zijn bestaande onderzoeken (McCann, 2010) (Pellenbarg, 2006) (Atzema, 2002) en (Parr, 2000), welke tevens zijn gefundeerd op de diverse algemene locatietheorieën, bestudeerd ten einde tot een gedegen theoretische basis voor dit onderzoek te komen. Voor een historisch overzicht van locatietheorieën wordt verwezen naar een onderzoek van Van Dijk 2009, Locatietheorieën: een historisch overzicht. Als definitie van een locatietheorie wordt gesteld: het geheel van samenhangende uitspraken dat een verklaring geeft voor de vestigingskeuze van bedrijven (Atzema et. Al 2002). In de navolgende hoofdstukken wordt een beschrijving gegeven van de hoofdstromingen binnen de algemene locatietheorieën, te weten: De Klassieken De Neoklassieken De Neo- Institutionele theorie Daarna wordt ook de theorie van de werking van de vastgoedmarkt in het algemeen beschreven. Hiertoe is gekozen voor een beschrijving van het wiskundige vierkwadrantenmodel van Wheaton and DiPasquale. (DiPasquale and Wheaton, 1996). Dit model geeft een inzicht in de werking van de afzonderlijke deelmarkten (de kwadranten) binnen de vastgoedmarkt alsmede de samenhang tussen deze kwadranten. Aan het einde van dit hoofdstuk volgt een conclusie. 2.2 De Klassieken De klassieke stroming ontstaat begin van de vorige eeuw met analyses van Johann Heinrich von Thünen. Econoom Von Thünen gebruikt als eerste het begrip locatie, iets waar voordien geen rekening mee werd gehouden. De eerste klassieke theorieën zijn die van Weber, Hotelling, Christaller en Lösch. De klassieke theorie is hoofdzakelijk gericht op de afstand tot de markt en de transportkosten om deze afstand te overbruggen. Deze harde locatiefactoren zijn gebaseerd op economische redeneringen. Von Thünen (1826), de grondlegger van de klassieke theorie, introduceert het minimaliseren van transportkosten. Latere klassieken zoals Weber (1909) en Alonso (1964) bouwde de theorie verder uit door tevens de componenten grondprijs en kosten voor arbeid mee te nemen in hun theorieën. Er bestaat onder wetenschappers algemene consensus dat het primaire uitgangspunt van de klassieke theorie het minimaliseren van kosten betreft. Als basis voor de klassieke theorie geldt dat de beschikbaarheid van de productiefactoren doorslaggevend is voor de productiemogelijkheden van een bedrijf en daardoor indirect voor de welvaart van landen (Lambooy, 1997). De klassieke theorie gaat uit van volledige mededinging op de markt. Het marktmechanisme functioneert, onder volledig vrije mededinging, evenwichtig en doelmatig. Overheidsingrijpen is niet wenselijk.

12 2.3 De Neoklassieken Als voortgang op de klassieke theorie ontstaat de neoklassieke locatietheorie. Deze nieuwe stroming ontstaat vanuit een gezamenlijke kritiek op de bestaande theorie. Economen (Keynes, Wittman, Stiglitz, et. Al) gaan uit van markt falen, er is geen sprake van Pareto-optimaliteit. Centraal in de neoklassieke locatietheorie staat de relatie tussen de markt en de locatie van het bedrijf. De voornaamste theorie hierbij is de Centrale Plaatsen Theorie van Christaller (1933). Een belangrijk inzicht ten opzichte van de klassieke stroming is dat er naast kostenminimalisatie, tevens winstmaximalisatie beoordeeld wordt. Er kwam meer aandacht voor agglomeratievoordelen en clustervorming (Atzema, 2002). Economen Alfred Marshall (1920) en Michael Porter (1990) ontwikkelen de agglomeratie- en clustertheorieën. Lambooy (1997) beschrijft vijf belangrijke verschillen ten opzichte van de klassieke locatietheorie: er is in de neoklassieke locatietheorie meer aandacht voor de markt er wordt rekening gehouden met andere marktvormen naast volledige mededinging niet alleen kostenminimalisatie wordt in de beschouwing betrokken, ook de opbrengsten worden betrokken in de analyse schaalvoordelen worden onderkend en toegepast in de analyses er wordt niet uitgegaan van een identieke productiefunctie Als beperking van de klassieke en neoklassieke locatietheorie stelt Lambooy dat er wordt uitgegaan van een economic man. Hierbij wordt verondersteld dat er altijd rationeel gehandeld wordt en dat marktpartijen over alle en gelijke informatie beschikken. De inzichten die de neoklassieken opdoen ten aanzien van markt- en overheidsfalen heeft een verdieping van de economische theorie tot gevolg gehad. Het ontkennen van de te abstracte economische wetmatigheden voortkomend uit de door Smith gestelde assumpties vormt (ook) het methodologisch vertrekpunt voor de institutionele economie (Marquard en van der Post, 2013). 2.4 Neo-Institutionele theorie De inzichten vanuit de klassieke en neoklassiek theorieën leiden tot de, huidige, stroming van de Neoinstitutionele theorie. Vanuit de acceptatie dat markt en overheid beide kunnen falen wordt in deze stroming de focus gelegd op zgn. zachte locatiefactoren. Sociale wetenschappen doen hun intrede. De meest prominente stroming uit de moderne locatietheorie is de New Economic Geography (Paul Krugman). Vanuit de sociale wetenschap werden nieuwe locatiefactoren geïntroduceerd en onderzocht. Er zijn studies verricht naar normen en waarden en nabijheid van kennis. In deze studies staan gedragingen van bedrijven en belevingswaarde van een locatie centraal. Deze stroming is de behaviourale benadering (Alan Pred, 1967). Een andere stroming binnen de Neo- institutionele theorie is die van de institutionele benadering (North & Fogel, 1992). Deze stroming onderzoekt de invloed van wetten en regelgeving. De neo-institutionele theorie is onder economen niet algemeen aanvaard. Een consistente en modelmatige aanpak ontbreekt. Het neoklassieke gedachtegoed geniet de voorkeur (Marquard en van der Post, 2013).

13 2.5 Werking van de vastgoedmarkt Een veelgebruikt model om relaties tussen verschillende deelmarkten te beschrijven en analyseren is het vierkwadrantenmodel van Wheaton and DiPasquale1 (zie figuur 3). Aan de hand van dit model kunnen krachten die de vastgoedmarkt beïnvloeden beschreven worden en wordt duidelijk hoe markten op elkaar reageren. Het kwadrantenmodel geeft de volgende deelmarkten weer: verhuurmarkt (property market) beleggersmarkt (asset market: valuation) nieuwbouwmarkt (asset market: construction) Figuur 3: Vierkwadrantenmodel, basis situatie Bron: Wheaton and DiPasquale: The Property and Asset Markets

14 De vier kwadranten dienen als volgt te worden geïnterpreteerd. Kwadrant 1 In kwadrant 1 rechtsboven wordt de verhuurmarkt beschreven. Hierin is te zien hoe de vraag naar kantoorruimte samenhangt met het niveau van huurprijzen. De vraag naar kantoorruimte is meetbaar aan de hand van het aantal vierkante meters kantoorruimte dat op enig moment in gebruik is. Kwadrant 2 De lijn in de grafiek van de beleggersmarkt geeft de kapitalisatiefactor weer: de verhouding tussen huurniveau en prijsniveau. Deze wordt gevormd door de lange termijn rentevoet, verwachte huurstijging, risico en belastingen. Kwadrant 3 In dit kwadrant wordt de bouwmarkt beschreven. De curve in het kwadrant vertegenwoordigt de vervangingswaarde van onroerend goed. Het exacte bouwaantal op niveau C wordt bereikt als de prijs van onroerend goed, P, gelijk zou zijn aan de vervangingswaarde f (C). Kwadrant 4 In het vierde kwadrant wordt het bouwniveau, C afgezet tegen de voorraad in vierkante meters. De verandering in de voorraad is gelijk aan de jaarlijkse bouw minus de onttrekkingen aan de voorraad. Het vierkwadrantenmodel, figuur 3, gaat ervan uit dat de vastgoedmarkt op lange termijn in evenwicht is. Hierbij kunnen we volgens Van der Gijp uitgaan van een frictie leegstand van 5% van het totale aanbod. Voor verouderde locaties zal dit percentage iets hoger liggen. In een evenwichtssituatie bedraagt het beschikbare aanbod ongeveer 1,5 a 2 x de totale opname per jaar. (Van der Gijp, 2009) 2.6 Het vastgoedontwikkelproces Het vastgoedontwikkelproces is een kapitaal- en tijdsintensief proces dat een lange doorlooptijd kent. Van de initiatiefase tot realisatie van een kantoorgebouw gaan vaak vele jaren verloren. In het boek Handboek Projectontwikkeling van Nozeman (Nozeman, 2011) worden de verschillende fases van het vastgoedontwikkelproces inzichtelijk gemaakt. Nozeman beschrijft de volgende fases: de initiatiefase de ontwikkelingsfase de realisatiefase de exploitatiefase Door de complexiteit en de lange doorlooptijden van de initiatiefase tot en met de exploitatiefase is het onmogelijk om, bij toenemende vraag naar kantoorruimte, hierin op korte termijn te voorzien. Bij toenemende vraag kan het aanbod niet direct in de vraag voorzien en zullen de prijzen op de beleggersmarkt stijgen. Bij stijgende prijzen op de beleggersmarkt zullen ontwikkelaars geneigd zijn meer te ontwikkelen. Op het moment dat de kantoren gerealiseerd zijn kan de vraag naar kantoorruimte sterk zijn afgenomen, de zogenaamde varkenscyclus.

15 Varkenscyclus is het verschijnsel in de economie dat overschotten en tekorten van een bepaald product elkaar afwisselen, doordat aanbieders massaal reageren op de hoogte van de prijzen, maar tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs alweer omgeslagen. De term 'varkenscyclus' is afgeleid van de varkenscyclus die optreedt in de varkenssector. Het aanbod en de prijs van varkens wisselt namelijk sterk in de loop der jaren, doordat varkensfokkers massaal gaan uitbreiden op het moment dat de prijzen hoog zijn, met als gevolg dat er in volgende jaren een overschot ontstaat. Vanwege de lage prijzen worden dan veel varkensfokkerijen gesloten of ingekrompen, zodat het aanbod daalt en de prijzen weer stijgen. Waarna de cyclus opnieuw begint. In wezen wordt een varkenscyclus veroorzaakt doordat er altijd enige tijd verloopt tussen het moment waarop tot een bepaalde investering wordt besloten en het moment waarop die investering het aanbod gaat beïnvloeden. In de tussentijd kan de prijs al sterk gewijzigd zijn. 2.6 Conclusie Locatie theorieën De drie beschreven stromingen van algemene locatietheorieën vormen een bestaand wetenschappelijk kader; afzonderlijke stromingen blijven naast elkaar bestaan. Waar de (neo)klassieke locatietheorieën het belang van harde locatiefactoren benadrukken, onderzoeken de modernen in de laatste decennia voornamelijk zachte locatiefactoren. Als belangrijkste ontwikkeling op de eerste theorieën geldt dat zowel de markt als de overheid kan falen, er bestaat geen Pareto Optimum. Tevens geldt dat keuzes beïnvloed kunnen worden door wetten en regelgeving. Sociale Wetenschappen leren dat gedragingen van bedrijven beïnvloed kunnen worden door normen en waarden. Er bestaat belevingswaarde van een locatie. De theorieën zijn beter in staat gedrag te verklaren, dit komt doordat veel verschillende locatiefactoren worden gecombineerd. In de huidige praktijk lijkt het een trend om locaties te centraliseren, oorzaak van deze trend ligt in uiteenlopende zaken voortvloeiend uit bedrijfsbeleid. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het nieuwe werken of de digitalisering van data. Deze trend sluit het meest aan bij de behaviourale benadering van Pred. Keuze Kernvariabelen Binnen het bestaand wetenschappelijk kader bestaan er afzonderlijke stromingen naast elkaar, waarbij zowel harde als zachte locatiefactoren bepalend zijn voor de waarde. Op basis van deze uitkomsten is het van belang een combinatie van harde en zachte locatiefactoren als kernvariabelen te onderzoeken: - Hard; bereikbaarheid (het minimaliseren van kosten) - Zacht; gedragingen van bedrijven (belevingswaarde) Kwadrantenmodel De werking van de vastgoedmarkt is beschreven aan de hand van het model van Wheaton en Dipasquale. Tevens zijn beperkingen van dit model benoemd. Het model beschrijft een lange termijn evenwicht. Het vastgoedontwikkelproces kent lange doorlooptijden, het aanbod kan niet direct voorzien in toenemende vraag; de varkenscyclus. Om te beoordelen wat de huidige stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt is volgt in het volgende hoofdstuk een analyse van de kantorenmarkt.

16 3. De Praktijk 3.1 Introductie In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van algemene locatietheorieën en de verschillende stromingen hierin. Tevens is er een beschrijving gegeven van de werking van de vastgoedmarkt volgens Wheaton en Dipasquale. Zoals beschreven gaat het vierkwadrantenmodel uit van een vastgoedmarkt welke op lange termijn in evenwicht is met een beschikbaar aanbod van circa 1,5 a 2 x de totale opname per jaar. De praktijk binnen de Nederlandse kantorenmarkt wijst echter al jaren uit dat er van dit modelmatige evenwicht geen sprake is. De leegstand neemt nog altijd toe. Wel is er sprake van een licht verbeterend beeld: in 2013 is een afname te zien van het totaal aantal vierkante meters voorraad, hetgeen met name wordt veroorzaakt door onttrekking. Dit hoofdstuk geeft een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt, in het bijzonder voor de onderzochte steden: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Aan de hand van een selectie van marktrapportages zijn hiertoe gegevens verzameld over het jaar Er zijn uit verschillende sectoren data verzameld teneinde een goed marktbeeld te kunnen schetsen, te weten: vastgoedadviseurs: Colliers, Dynamisch, DTZ, Knight Frank, CBRE bankensector: FGH Bank, ABN Amro gemeenten: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht De bronvermelding staat vernoemd per figuur, de verwijzingen naar de betreffende rapportage staan vermeld in de bibiliografie. 3.2 Kantorenmarkt Nederland In 2013 worden opnieuw kansarme kantoren getransformeerd en onttrokken aan de voorraad. Deze transformaties lossen het probleem niet wezenlijk op; de mogelijkheden binnen het kansarme aanbod zijn zeer beperkt. Toch blijk uit rapportages van o.a. DTZ Zadelhoff, JLL et. Al, dat de totale voorraad van kantoorruimte voor het eerst is afgenomen ten opzichte van het jaar daarvoor, zie hiertoe tevens onderstaand figuur 4. Figuur 4: Kerngegevens Nederlandse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Volgens de marktrapportage van Dynamis (Dynamis, Sprekende Cijfers 2014) zijn in 2013 veel verouderde kantoren verruild voor nieuwere duurzamere en veelal kleinere objecten. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijd aan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak tot kostenbesparingen en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van het nieuwe werken. Het hoge aanbodpercentage wordt veroorzaakt door de discrepantie tussen vraag en aanbod.

17 Deze trendmatige verandering is ingezet in 2007, onderstaand figuur 5 respectievelijk figuur 6 geeft een goede illustratie van de lange termijn trend vanaf 1985 respectievelijk Figuur 5: Langjarige trend kantorenmarkt Nederland Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Figuur 6: Langjarige trend kantorenmarkt Nederland Bron: PropertyNL De opname in 2013 bedroeg circa 1 miljoen m², lager dan in 2012 toen er nog 1,1 miljoen m² opgenomen werd. Het aantal transacties van boven de m² was zeer gering. Een trend bij verplaatsing was inkrimping waardoor de netto opname negatief is. Uit de analyse van o.a. Dynamis blijkt dat het al het 6 e opeenvolgende jaar is dat de opname daalt in Nederland. Vooral in de steden Amsterdam en Rotterdam viel de opname in 2013 tegen, terwijl Den Haag in 2013 goed presteerde met een hogere opname. Circa 60% van de totale opname vond plaats in de agglomeraties van de vier grote steden. Andere gebieden met veel activiteit waren Almere, Amersfoort, Arnhem en Den Bosch. In de markrapportages van o.a. DTZ Zadelhoff (DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, januari 2014) wordt een toelichting gegeven op het huidige overaanbod op de kantorenmarkt. Niet de economische crisis is volgens DTZ de oorzaak maar de trend, ingezet in 2001, van disbalans tussen vraag en aanbod. DTZ concludeert: Er is teveel gebouwd in relatie tot de ontwikkeling van de vraag. De conclusie is dat een gedeelte van het aanbod nooit meer als kantoorruimte zal worden gebruikt. Dat betekent ook dat voor een gedeelte van het aanbod geen andere optie zal zijn dan sloop. Voor sommige kanshebbende gebouwen in de kernsteden zijn er mogelijkheden tot vermindering van het overschot aan kantoorgebouwen door deze te transformeren naar een andere functie.

18 Dat zijn dan wel functies waarvoor dezelfde stedelijke voorzieningen een voorwaarde zijn. Niemand wil bijvoorbeeld wonen op een industrieterrein. Twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff een verdeling gemaakt van aanbod dat kansrijk, kanshebbend en kansarm is. Voor de stand van zaken op De Nederlandse markt voor kantoorruimte trekt Colliers de parallel naar de economische ontwikkelingen. Ondanks het licht verbeterde economische sentiment, heeft de kantorenmarkt volgens Colliers niet kunnen profiteren van de verbeterde omstandigheden. Gepubliceerde cijfers van het CPB tonen dat het derde kwartaal van 2013 een einde van vier kwartalen recessie inzette. Ondanks deze positieve ontwikkelingen stijgt de werkloosheid nog steeds door in Nederland. Totaal is het aantal mensen zonder baan meer dan verdubbeld ten opzichte van het begin van de crisis. Figuur 7: BBP, inflatie en lange rente Bron: Centraal Plan Bureau Figuur 8: Werkloosheid Bron: Centraal Plan Bureau Belangrijke indicatoren voor de Nederlandse kantorenmarkt zijn het Bruto Binnenlands Product (BBP), de inflatie, de lange termijn rente en de werkloosheid, welke geïllustreerd zijn in bovenstaande figuren 7 en 8. Allocatie van aanbod in Nederland In 2013 is circa 60% van het beschikbare aanbod van Nederlandse kantoorruimten gelegen in de G4. Dit is iets lager, maar relatief in lijn, met het 5-jarige gemiddelde. Opvallend is dat Amsterdam haar aanbod de afgelopen vijf jaar terug ziet lopen van bijna 30% naar net boven de 20%. Ondanks het verbeteren van dit percentage blijft het aanbod in Amsterdam, zowel relatief als cumulatief het grootst binnen Nederland. Verder is het relatief, vlakke en lage aanbodpercentage in Utrecht opvallend. Aanbod van kantoorruimte (x1000m²) Regio 2009 % 2010 % 2011 % 2012 % 2013 % 5jr gem % Amsterdam % % % % % % Rotterdam % % % % % % Den Haag % % % % % % Utrecht % % % % % % Totaal 4G % % % % % % Totaal overig % % % % % % Totaal Nederland % % % % % % Tabel 1: Allocatie van aanbod Nederland Bron: Eigen bewerking van data Dynamis

19 Ter interpretatie van tabel 1 geldt de volgende definitie van aanbod: De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. Aldus Dynamis. Allocatie van opname binnen Nederland Op de gebruikersmarkt zijn de 4G in 2013 verantwoordelijk voor 63% van de opname. Dit is in lijn, met het 5- jarig gemiddelde. Opvallend is dat Rotterdam een minder interessante locaties lijkt te worden voor bedrijven, afgezet tegen het 5-jarig gemiddeld is 2013 teleurstellend verlopen en heeft er in Rotterdam slechts 10% van de totale opname in Nederland plaats gevonden. Opname van kantoorruimte (x1000m²) Regio 2009 % 2010 % 2011 % 2012 % 2013 % 5jr gem % Amsterdam % % % % % % Rotterdam % % % % 81 10% % Den Haag 118 9% % % 69 7% 96 12% % Utrecht % 84 8% % % 80 10% % Totaal 4G % % % % % % Totaal overig % % % % % % Totaal Nederland % % % % % % Tabel 2: Allocatie van opname Nederland Bron: Eigen bewerking van data Dynamis Ter interpretatie van tabel 2 geldt de volgende definitie van opname: een transactie met een volume van minimaal 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. De opnames moeten op de vrije markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Aldus Dynamis.

20 3.3 Allocatie binnen de vier grote steden Op de Nederlandse Kantorenmarkt is zowel het aanbod als de opnameactiviteit rond de agglomeraties van Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht het grootst. In de literatuur wordt de verzameling van deze steden ook wel aangeduid als DE vier grote steden (G4). Binnen dit onderzoek dient de term G4 dan ook geïnterpreteerd te worden als de verzameling van de vier grote steden, inclusief haar agglomeratie. Deze paragraaf beschrijft de allocatie binnen de vier grote steden gevolgd door de activiteiten per stad. De allocatie van aanbod en opname is gebaseerd op het marktonderzoek van Dynamis (Dynamis, Sprekende Cijfers 2014.) Dit onderzoek, geeft naar interpretatie van de onderzoeker, het beste beeld over het historisch verloop van aanbod en opname. Allocatie van aanbod binnen de G4 Ook binnen de G4 is het geen verrassing dat Amsterdam het grootste aanbod heeft, in %. Wanneer 2013 afgezet wordt tegen het 5 jarig gemiddelde valt op dat er een verschuiving plaats heeft gevonden in de allocatie van aanbod binnen de G4. Rotterdam stijgt naar 25% terwijl Amsterdam terug zakt naar 36%. Den Haag en Utrecht zijn in de onderlinge verdeling redelijk stabiel gebleven. Verdeling G4 (2013) Verdeling G4 (5jr gem) 22% 17% 36% Amsterdam Rotterdam Den Haag 21% 17% 41% Amsterdam Rotterdam Den Haag 25% Utrecht 21% Utrecht Figuur 9: Allocatie aanbod G Bron: Eigen bewerking data Dynamis Figuur 10: Allocatie aanbod G4 (5-jarige gemiddelde) Bron: Eigen bewerking data Dynamis Allocatie van opname binnen de G4 Bijna 50% van alle opnames heeft in 2013 plaatsgevonden in Amsterdam. Veel bedrijven (hierbij valt te denken aan Deloitte, Accenture en JLL) kiezen ervoor hun activiteiten te centraliseren, waarbij in toenemende mate Amsterdam als uitvalsbasis wordt gekozen. Verdeling G4 (2013) Verdeling G4 (5jr gem) 19% 16% 16% 49% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht 16% 19% 23% 42% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Figuur 11: Allocatie opname G Bron: Eigen bewerking data Dynamis Figuur 12: Allocatie opname G4 (5-jarige gemiddelde) Bron: Eigen bewerking data Dynamis

21 3.4 Activiteiten per stad Binnen de allocatie is het interessant te analyseren wat de activiteiten per stad zijn. Het betreft de agglomeraties van de steden met de daarbij behorende deelgebieden. Voor de activiteiten per stad en deelgebied zijn hoofdzakelijk de marktrapportages gebruikt van DTZ Zadelhoff. Ten opzichte van de andere rapportages (o.a. Dynamis) geeft DTZ meer inzicht in de activiteiten per deelgebied binnen de vier grote steden. Amsterdam De opname van kantoorruimte in Amsterdam is in 2013 met circa m² 21% lager dan de opname in Dit werd met name veroorzaakt door het uitblijven van opname door grote eindgebruikers. Het opname niveau kwam hiermee op het niveau van De meest omvangrijke transactie was de opname van Spaces. Ondanks het feit dat de opname lager is uitgevallen dan de voorgaande jaren is het aanbod, evenals de totale voorraad gedaald. Dit heeft met name te maken met diverse onttrekkingen als gevolg van transformaties. Figuur 13: Kerngegevens Amsterdamse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Deelgebieden In 2013 heeft de meeste activiteit plaatsgevonden op de Zuidas, naast veel opname op Zuidas Centrum gingen in 2013 de nieuwbouwontwikkelingen Beethovenpark en 400 Beethoven van start. In Amsterdam Zuidoost, in 2012 nog goed voor bijna m², viel de opname tegen. Rondom station Bijlmer Arena is nauwelijks leegstand, het contrast is echter groot met het zuidelijk stuk van Zuidoost waar weinig beweging is en er nog steeds veel in aanbod staat. Dynamis concludeert in haar marktrapportage: De verwachting is dat het aanbod verder zal stijgen, veel grote kantoorgebruikers zitten momenteel te ruim in hun huisvesting vanwege zowel de economische omstandigheden als efficiëntere manieren van werken. Bij contractverlenging nemen partijen in veel gevallen minder ruimte op dan ze voorheen in gebruik hadden. Daarnaast hebben diverse juridische of zakelijke adviesbureaus al kantoorruimte in de (onder)verhuur staan (Bron Dynamis, 2014 Sprekende cijfers).

22 Figuur 14: Deelgebieden Amsterdam Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Stad Deelgebied 9 Amsterdam Agglomeration (Amstelveen, Diemen) Tabel 3: Range markthuur deelgebieden Amsterdam Bron: Eigen bewerking Van Markthuur 2013 ( / m²) 1 Amsterdam Centre (Centrum, Zuid) Amsterdam North Amsterdam East (Omval, Amstel Business Park) Amsterdam West (Sloterdijk/Teleport, Riekerpolder, Westas) Amsterdam South East Amsterdam South East Centre Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers/Houthavens Amsterdam Zuidas (Zuidas, Buitenveldert) Tot Bovenstaand figuur 14 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Amsterdam weer. Tabel 3 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 75,- per vierkante meter per jaar tot EUR 385,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 192,- per vierkante meter.

23 Den Haag In de regio Den Haag heeft er in 2013 de hoogste opname van kantoorruimte plaatsgevonden sinds 2007, in totaal werd er circa m² opgenomen. Met de transactie van m² kantoorruimte door ingenieursbureau CB&I in het Beatrixkwartier vond tevens de grootste transactie in Nederland plaats in Den Haag. Het totale aanbod nam dientengevolge af met 2,3%. Figuur 15: Kerngegevens Haagse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Deelgebieden In het Beatrixkwartier en het centrum van Den Haag was in 2013 de meeste activiteit, hier vonden diverse transacties van semipublieke organisaties plaats. Grote opname transacties werden gedaan door de Universiteit Leiden en TNO die nabij het Centraal Station grote volumes opnamen. In het Haagse centrum daarentegen steeg het aanbod, diverse panden die voorheen in gebruik waren door overheidsonderdelen kwamen hier in aanbod. De verwachting is dat het aanbodpercentage is Den Haag de komende periode. In en rondom Den Haag blijft de angst aanwezig voor stijging van het aanbodpercentage vanwege een inkrimping van benodigde meters door overheid gerelateerde partijen. Figuur 16: Deelgebieden Den Haag Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013

24 Stad 14 Den Haag Agglomeration (Leidschendam, Voorburg, Delft, etc) Tabel 4: Range markthuur deelgebieden Den Haag Bron: Eigen bewerking Bovenstaand figuur 16 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Den Haag weer. Tabel 4 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 80,- per vierkante meter per jaar tot EUR 200,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 124,- per vierkante meter. Rotterdam Deelgebied Ondanks veel publiciteit omtrent Rotterdam als primaire kantorenmarkt vallen de opname cijfers over 2013 tegen. Het opnameniveau kende een 6-jarig dieptepunt, met name de gebieden buiten het CBD presteren slecht. De voorraad nam wel iets af, wat met name veroorzaakt werd door onttrekking door transformaties. De transformatie van de Admiraliteit is hier een goed voorbeeld van. Van Markthuur 2013 ( / m²) 10 Den Haag CS / New Centre / Beatrixkwartier / Schenkstroop Den Haag Old Centre Den Haag West (Congress area) Den Haag East (Laakhaven, Binckhorst, Forepark) Tot Figuur 17: Kerngegevens Rotterdamse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Deelgebieden: Rotterdam De opname concentreert zich grotendeels rondom het CBD. In 2008 vond nog slechts 32% van de opname hier plaats, sindsdien is dit percentage elk jaar opgelopen tot 60% van de totale opname in Desondanks heeft ook het centrum te lijden onder de sterk verminderde vraag naar kantoorruimte. Door de transformatie van m² kantoorruimte is de totale voorraad met 0.1% teruggelopen. Door nieuwbouwontwikkelingen en centralisatie van de grote partijen (bijv. Nationale Nederlanden, die m² minder huurt in Delftse Poort). De gemeente Rotterdam huurt m² in het nieuwe gebouw de Rotterdam op de Kop van Zuid en laat hiermee m² kantoorruimte achter in Rotterdam West.

25 Figuur 18: Deelgebieden Rotterdam Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt Rotterdam Agglomeration (Capelle, Harbour, Schiedam, etc.) Tabel 5: Range markthuur deelgebieden Rotterdam Bron: Eigen bewerking Bovenstaand figuur 18 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Rotterdam weer. Tabel 5 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 90,- per vierkante meter per jaar tot EUR 225,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 130,- per vierkante meter. Utrecht Stad Deelgebied In 2013 is de opname in Utrecht redelijk gelijk aan het niveau van 2012, m². Er hebben geen opvallend grote transacties plaatsgevonden. De opname over de verschillende deelgebieden is redelijk gelijk verdeeld. De totale voorraad is gelijk gebleven ten opzichte van Van Markthuur 2013 ( / m²) 15 Rotterdam Centre / CS / Blaak / Scheepvaartkwartier Rotterdam East (Oosterhof, Erasmuspark, Alexandrium) Rotterdam West Rotterdam South (Zuidplein, Kop van Zuid) Tot Figuur 19: Kerngegevens Utrechtse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013

26 Deelgebieden: Utrecht Nieuwegein blijft voortdurend het minst succesvolle deelgebied van de regio Utrecht, Dynamis rapporteert een opname-aanbodratio van slechts 4%. Afgezet tegen een ratio van 44% in het deelgebied Rijnsweerd- De Uithof. Bijna een kwart van het totale aanbod van de regio Utrecht bevindt zich namelijk nog steeds in Nieuwegein. In 2013 opent het WTC Utrecht haar deuren (voormalig Capgemini gebouw), waarbij over het gehele jaar circa m² van de m² is opgenomen. Figuur 20: Deelgebieden Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Stad Deelgebied Van Markthuur 2013 ( / m²) Tot 20 Utrecht Centre / CS Utrecht East (Rijnsweerd/De Uithof) Utrecht South (Lunetten/Stadion/Kanaleneiland) Utrecht Papendorp Utrecht North (Overvecht) Utrecht West (Lage Weide/Cartesiusweg) Utrecht Maliebaan Utrecht Agglomeration (Bunnik, Bilt, Houten, Nieuwegein, etc) Tabel 6: Range markthuur deelgebieden Utrecht Bron: Eigen bewerking Bovenstaand figuur 20 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Utrecht weer. Tabel 6 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 80,- per vierkante meter per jaar tot EUR 195,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 130,- per vierkante meter.

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014

Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Kantorenmarkt uit balans De situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is zeer ongunstig. Het aanbod van kantoorruimte ligt structureel op een zeer hoog niveau

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed Rekenkamercommissie Almere

Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed Rekenkamercommissie Almere Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed Rekenkamercommissie Almere Inleiding In Nederland nam de van bedrijfsvastgoed (kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte) de laatste jaren toe. De verwachting is dat de

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen.

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Een onderzoek naar de effecten van technische duurzaamheidaspecten op de huurprijs van kantoorgebouwen. 08-04-2014 Thijs leijen

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

8Vastgoedmarkt. Vastgoedmarkt

8Vastgoedmarkt. Vastgoedmarkt 8Vastgoedmarkt Stedelijke ontwikkeling Vastgoedmarkt In het afgelopen jaar komt de opname aan Utrechte kantoorruimte uit op 88.000 m². Dit is aanzienlijk meer dan de 65.000 m² in het voorgaande jaar. Tegelijkertijd

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013

De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013 De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013 Economische indicatoren (in %) 2010 2011 2012 2013* 2014* Economische groei 1,7 1,0-1,2-1,25 0,75 Werkloosheid 5,5 5,4 6,4 8,5 9,25 nflatie 1,3 2,3 2,5 2,8 2,0 *

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Maart 213 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

17.000.000 m². 15 m². OfficeRank. Kansrijk - Kansloos. Schatting structureel overschot 2015. Ruimte/werknemer - 2015. Aantal kantoorwerknemers

17.000.000 m². 15 m². OfficeRank. Kansrijk - Kansloos. Schatting structureel overschot 2015. Ruimte/werknemer - 2015. Aantal kantoorwerknemers In dit onderzoek analyseren we de levensvatbaarheid van de kantoren in Nederland op basis van een verdeling per gebouwen van kansrijk via kansarm naar kansloos. Ons eerdere onderzoek gaf, vanuit de vraag

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte Maart 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract Incentives horen in het huurcontract 30 mei 2013 Contact Frank van der Sluys Hoofd Research + 31 (0)20 8 407 201 fsluys@dtz.nl Contact Jos Hesselink Research + 31 (0)20 8 407 266 jhesselink@dtz.nl Incentives

Nadere informatie

Kantorenmarkt Rotterdam

Kantorenmarkt Rotterdam Kantorenmarkt Rotterdam 1 e halfjaar 2015 Kantorenmarkt Rotterdam De gemeente Rotterdam telt circa 625.000 inwoners en 314.120 banen, verdeeld over 25.220 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Maart 216 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011. Maart 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011. Maart 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Maart 212 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van bedrijfsruimte Maart 211 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van 4. Vooruitzichten Colofon Samenstelling Drs I.L. de Kruif Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE September 211 STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van 3. Prijzen van 4. Beleggingen in D Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Maart 212 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT Aanbod van kantoren 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren D Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

De Nederlandse Kantorenmarkt 2011

De Nederlandse Kantorenmarkt 2011 De Nederlandse Kantorenmarkt 2011 Economische indicatoren (in %) 2008 2009 2010 2011* 2012** Economische groei 1,8-3,5 1,7 1,2-0,75 Werkloosheid 3,8 4,8 5,4 5,4 6,75 Inflatie 2,5 1,2 1,3 2,3 2,25 * betreft

Nadere informatie

KANTORENMARKT RANDSTAD 2015 EEN STAND VAN ZAKEN

KANTORENMARKT RANDSTAD 2015 EEN STAND VAN ZAKEN KANTORENMARKT RANDSTAD 215 EEN STAND VAN ZAKEN REGIO AMSTERDAM Amsterdam Centrum 93.5 71. 39.5 26. 32.5 46.5 53.5 57. 44. 9.5 Amsterdam Sloterdijk-Teleport 21. 35. 33.5 13.5 7.5 11.5 2.5 15.5 16. 32. Amsterdam

Nadere informatie

Sprekende Cijfers '12. Kantorenmarkten Derde kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars

Sprekende Cijfers '12. Kantorenmarkten Derde kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars Vastgoedconsultants en Makelaars Derde kwartaal '12 In onderstaande analyse wordt nader ingegaan op de kantorenmarktontwikkelingen binnen de 24 Dynamis regio s in het derde kwartaal van. Deze rapportage

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Maart 214 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie 2 CV Gregor Heemskerk Management

Nadere informatie

Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Ronald Huisman José Antonio Roodhof

Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Ronald Huisman José Antonio Roodhof Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal.

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Factsheets Nederland. Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. medio 2015. www.dtz.nl

Factsheets Nederland. Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. medio 2015. www.dtz.nl Factsheets Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt medio 215 www.dtz.nl 1 Factsheet kantorenmarkt medio 215 Kantoorbanen 2.236.85 214 t.o.v. 213,9% Aanbod 8.36 m 2,6% Voorraad 49.533. m 2,1% Opname 497. m 2 1

Nadere informatie

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT Kantorenmarkt Weert Tot 2020 zeer beperkte behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Weert, er is al meer dan voldoende aanbod van kantoorruimte, toevoegen van

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte Maart 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten

Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten Datum: 23 november 2010 Bijlage(n): - 1. Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt September 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein

Nadere informatie

www.kantorenmonitor.nl

www.kantorenmonitor.nl kantorenmonitor regio Amsterdam 2005 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam geregistreerd (Amsterdam, Amstelland,

Nadere informatie

Een onderzoek naar indicatoren van structurele leegstand in de kantorenmarkt van Amsterdam. Mees Besselaar. Amsterdam School of Real Estate

Een onderzoek naar indicatoren van structurele leegstand in de kantorenmarkt van Amsterdam. Mees Besselaar. Amsterdam School of Real Estate STRUCTURELE LEEGSTAND VOORKOMEN IS BETER DAN GENEZEN Een onderzoek naar indicatoren van structurele leegstand in de kantorenmarkt van Amsterdam Mees Besselaar Amsterdam School of Real Estate MRE 2009 2011

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar collection-anddelivery. (CDP s): een verkennend en toetsend onderzoek

Transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar collection-anddelivery. (CDP s): een verkennend en toetsend onderzoek Transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar collection-and-delivery points (CDP s): een verkennend en toetsend onderzoek Amsterdam School of Real Estate Afstudeerscriptie

Nadere informatie

KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE. Martin Stijnenbosch

KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE. Martin Stijnenbosch KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE Martin Stijnenbosch Definitie kantoor Kantoor is activiteit en huisvesting; Uitgangspunten analyse Kantoor als zelfstandig gebouw Kantoren bij hallen op

Nadere informatie

AAN de voorzitter van de commissie Ruimte. Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41

AAN de voorzitter van de commissie Ruimte. Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41 uw datum ons nummer onze datum verzonden inlichtingen bij sector/afdeling doorkiesnr. M. Evers RU/Stedelijke Ontwikkeling 0475-359 395 AAN de voorzitter van de commissie Ruimte bijlage(n) betreffende commissie-informatiebrief

Nadere informatie

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden 1 Doel Het doel van het voorliggende project is het schatten van een model waarin op adequate wijze de invloed van spoorwegbereikbaarheid en andere

Nadere informatie

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 Kantorenvisie Netwerkstad Twente Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 1 Inleiding: Het doel van deze Kantorenvisie Netwerkstad is een beter beeld krijgen van het functioneren van de Kantorenmarkt

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Maart 215 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt April 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving

Nadere informatie

De markt voor kantoren in ons land is in de. Augustus 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De markt voor kantoren in ons land is in de. Augustus 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Augustus 212 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

De kleinschalige kantorenmarkt nader bekeken Aanleiding

De kleinschalige kantorenmarkt nader bekeken Aanleiding De kleinschalige kantorenmarkt nader bekeken Aanleiding In Nederland beslaan in 2014 de kleine bedrijven (5 of minder werkzame personen) 45% van het totaal aantal bedrijven. Tegelijkertijd werken in 2013

Nadere informatie

Aanpak kantoren leegstand in Barneveld

Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanleiding Bij de behandeling van de kadernota in mei 2011 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht om beleid te ontwikkelen voor

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

kantorenmonitor regio Amsterdam 2007

kantorenmonitor regio Amsterdam 2007 kantorenmonitor regio Amsterdam 2007 Gemeenten binnen de deelregio s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland en IJmond. vooral kantoorruimte betrokken door kleinere

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 2015

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 2015 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van 3. Prijzen van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Klaartje Asselbergs Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

kantorenmarkt Randstad 2013 Een stand van zaken

kantorenmarkt Randstad 2013 Een stand van zaken kantorenmarkt Randstad 213 Een stand van zaken Regio amsterdam Amsterdam Centrum 3. 59. 93.5 71. 39.5 26. 32.5 46.5 53.5 36.5 Amsterdam Sloterdijk-Teleport 28. 29.5 21. 35. 33.5 13.5 7.5 11.5 2.5 11.5

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt pagina 1 van 8 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Januari 2011 Inleiding Beste lezer, Voor

Nadere informatie

Van Deventerlaan 31-51, Utrecht

Van Deventerlaan 31-51, Utrecht Te huur Van Deventerlaan 31-51, Utrecht zichtlocatie vanaf de rijksweg A2 hoogwaardige kantoorruimte zeer goede bereikbaarheid www.dtz.nl Te huur Op een zichtlocatie vanaf het verkeersplein Oudenrijn aan

Nadere informatie

2.1 De aanleiding met het probleem

2.1 De aanleiding met het probleem 49 2.1 De aanleiding met het probleem De kernstof Het begint met de vraag: Waarom wil de opdrachtgever het project? Welk probleem moet er worden opgelost? Zo maar iets gaan doen is geen optie en er zal

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

Breguetlaan 2 Oude Meer BUILDING INFORMATION

Breguetlaan 2 Oude Meer BUILDING INFORMATION Breguetlaan 2 Oude Meer Een bedrijvencomplex bestaande uit een kantoor met drie bouwlagen en een bedrijfshal met twee bouwlagen. Het bedrijvencomplex is nagenoeg verhuurdechter kan er 480 m² kantoorruimte

Nadere informatie

Kantorenmonitor Holland Rijnland

Kantorenmonitor Holland Rijnland Kantorenmonitor Holland Rijnland Inhoud Voorwoord 4 Inleiding 4 Kantorenvoorraad in Holland Rijnland 7 Bestaande kantorenvoorraad 7 Kantoren 8 Kantorenstand 9 Ontwikkelingen in 21, 211 en 212 12 Kantorenvoorraad

Nadere informatie

Sprekende Cijfers '14. Kantorenmarkten Eerste kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars

Sprekende Cijfers '14. Kantorenmarkten Eerste kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars Vastgoedconsultants en Makelaars Eerste kwartaal '14 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars verschaft door middel van deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de Nederlandse kantorenmarkt. Sinds

Nadere informatie

Kantorenbubbels. Een onderzoek naar de leegstand en bereikbaarheid van kantoren in Nederland. Ivo van Wetering

Kantorenbubbels. Een onderzoek naar de leegstand en bereikbaarheid van kantoren in Nederland. Ivo van Wetering Kantorenbubbels Een onderzoek naar de leegstand en bereikbaarheid van kantoren in Nederland Ivo van Wetering Masterthesis Planologie Juni 2013 Faculteit der Managementwetenschappen Radboud Universiteit

Nadere informatie

KANTOREN VERKOOP.NL. Veerhaven 7 ROTTERDAM HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP VOOR MEER INFORMATIE BEL +31 (0)33 763 08 32.

KANTOREN VERKOOP.NL. Veerhaven 7 ROTTERDAM HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP VOOR MEER INFORMATIE BEL +31 (0)33 763 08 32. Veerhaven 7 ROTTERDAM HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP augustus 2014 Veerhaven 7, Rotterdam Kwaliteiten - Voormalige hoofdkantoor Willem Ruys (grondlegger van de Rotterdamse Lloyd en Nedlloyd)

Nadere informatie

kantorenmarkt Randstad 2013 Een stand van zaken

kantorenmarkt Randstad 2013 Een stand van zaken kantorenmarkt Randstad 2013 Een stand van zaken Regio amsterdam De agglomeratie Amsterdam weet zich aardig te distantiëren van het negatieve sentiment op de kantorenmarkt. Gemeten naar het aantal transacties

Nadere informatie

regio s 2011 kantorenmarkt Een rapport van nvm business

regio s 2011 kantorenmarkt Een rapport van nvm business kantorenmarkt regio s 211 Een rapport van nvm business In 211 heeft de neerwaartse trend op de kantorenmarkt zich voortgezet. Toch is er niet alleen negatief nieuws. Zo ging het iets beter op de kantorenmarkt

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

Wonen in kantoren? Een onderzoek naar de haalbaarheid van kantoortransformaties in Utrecht en Amsterdam

Wonen in kantoren? Een onderzoek naar de haalbaarheid van kantoortransformaties in Utrecht en Amsterdam Wonen in kantoren? Een onderzoek naar de haalbaarheid van kantoortransformaties in Utrecht en Amsterdam 1 2 Wonen in kantoren? Een onderzoek naar de haalbaarheid van kantoortransformaties in Amsterdam

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 215 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

KANTOREN VERKOOP.NL. Wijnhaven 65 ROTTERDAM HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP VOOR MEER INFORMATIE BEL +31 (0)33 763 08 32.

KANTOREN VERKOOP.NL. Wijnhaven 65 ROTTERDAM HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP VOOR MEER INFORMATIE BEL +31 (0)33 763 08 32. Wijnhaven 65 ROTTERDAM HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP augustus 2014 Wijnhaven 65, Rotterdam Kwaliteiten - Circa 5 minuten van rijksweg A16 - Hoog voorzieningenniveau directe omgeving - Centrale

Nadere informatie

NEDERLANDSE KANTORENMARKT

NEDERLANDSE KANTORENMARKT Augustus 211 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

kantorenmonitor regio Amsterdam 2006

kantorenmonitor regio Amsterdam 2006 kantorenmonitor regio Amsterdam 2006 Gemeenten binnen de deelregio s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid Kennemerland. meer kantoorruimte betrokken Door een grote dynamiek

Nadere informatie

KANTOREN VERKOOP.NL. Meerwal 17-23 NIEUWEGEIN HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP VOOR MEER INFORMATIE BEL +31 (0)33 763 08 32.

KANTOREN VERKOOP.NL. Meerwal 17-23 NIEUWEGEIN HET ONLINE PLATFORM VOOR KANTORENVERKOOP VOOR MEER INFORMATIE BEL +31 (0)33 763 08 32. Meerwal 17-23 NIEUWEGEIN HET ONLINE PLATFORM VOOR VERKOOP juli 2013 VOOR RENDEMENT HET ONLINE PLATFORM VOOR VERKOOP MEERWAL 17-23, NIEUWEGEIN Kwaliteiten Flexibel indeelbare vloeren Gelegen naast woonwijk

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt

De Nederlandse kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt Outlook Nederlandse kantorenmarkt Meer dynamiek op minder locaties 15 16 17 18 Waardegroei Topsegment + + + + Stationslocaties sterkste steden + + =/+ =/+ Overige stationslocaties

Nadere informatie

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION Atoomweg 75 Utrecht Het gebouw is gelegen op een uitstekende zichtlocatie op bedrijventerrein Lage Weide, direct aan de op- en afritten van de A2. Verhuurder Stena Realty B.V. Bereikbaarheid Per auto Het

Nadere informatie