Onderwerp Opstellen partiele herziening paardenhouderij Boelenswei 55 te Boelenslaan

Transcriptie

1 Bestuurlijk advies Gemeente Achtkarspelen zaaknummer Z portefeuillehouder stuknummer S M. van der Veen datum 13 juli 2016 afgestemd met team advies en control redacteur H. Planting afdeling Ontwikkeling programma afgestemd met afdeling / medewerker Ontwikkeling Bijlagen Ja Brief mei 2012 voorstel paardenhouderij+bouwvlak Situatietekening bestaand en nieuw Luchtfoto Boelenswei 55 Uitsnede best.plan Buitengebied afgestemd met manager/ teamopbouwer Financieel: Nee Juridisch: Nee Personeel: Nee Participatie: Nee betrokkenheid raad: Ja betrokkenheid o.r.: Nee bevat persoonsgegevens: Ja (in bijlagen) openbare besluitenlijst: Ja vertrouwelijk: Nee Onderwerp Opstellen partiele herziening paardenhouderij Boelenswei 55 te Boelenslaan Advies Te besluiten om: 1. Een partiele herziening van het bestemmingsplan Buitengebied op te stellen ten behoeve van de paardenhouderij op het perceel Boelenswei 55 te Boelenslaan 2. Aan de bestemmingswijziging een aantal voorwaarden te verbinden. Samenvatting (ten behoeve van openbare besluitenlijst) Het college heeft besloten een partiele herziening van het bestemmingsplan Buitengebied op te stellen om de huidige woonbestemming van het voormalige agrarisch bedrijf aan de Boelenswei 55 te Boelenslaan te wijzigen in de bestemming Paardenhouderij. Besluit Besloten cf voorstel/advies Opmerkingen bij het besluit

2 Wat is de waarneming/aanleiding? Tijdens de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied is voor veel percelen geïnventariseerd of de bestemming en het actuele gebruik nog met elkaar in overeenstemming waren. De eigenaren van de percelen waarvan de bestemming niet meer klopte met de actuele situatie, hebben in januari 2012 een brief ontvangen met daarin een voorstel tot wijziging naar een nieuwe bestemming. Volgens de inventarisatie was op het perceel Boelenswei 55 niet langer een agrarisch bedrijf actief, waardoor voorgesteld werd de agrarische bestemming uit het bestemmingsplan van 1992 te wijzigen naar de bestemming Wonen. Het perceel met opstallen stond echter te koop, en de makelaar heeft in februari 2012 namens de eigenaren geantwoord dat het perceel verkocht is aan mensen die er een (gebruiksgerichte) paardenhouderij willen vestigen. Het perceel moest daarom de agrarische bestemming behouden, conform de leveringsakte. Daarop is een nieuwe brief gestuurd met een voorstel voor de bestemming Agarisch paardenhouderij (zie bijlage). Vervolgens is er in februari 2012 overleg geweest met de kopers (inmiddels de eigenaren) over de plannen voor hun paardenhouderij, en of dat binnen de mogelijkheden van de voorgestelde bestemming valt. Omdat de nieuwe eigenaren bouwplannen hadden, was afgesproken dat zij nog zouden kijken of het voorgestelde bouwblok aan hun wensen voldoet. Hierna is er geen contact of correspondentie meer geweest. Vervolgens heeft het perceel Boelenswei 55 in alle versies van het bestemmingsplan (voorontwerp, ontwerp en vastgesteld) en in de Beheersverordening per abuis een woonbestemming gekregen, in plaats van de door ons voorgestelde bestemming Paardenhouderij. Zowel de toenmalige eigenaren als de kopers (huidige eigenaren) hebben hier niet op gereageerd met een inspraakreactie of zienswijzen. Zij hadden er echter ook vanuit mogen gaan dat het perceel de bestemming Paardenhouderij zou krijgen, zoals ook in het laatste voorstel van de gemeente was aangegeven. Zowel de gemeente als de eigenaren/kopers hebben dus niet (tijdig) opgemerkt dat het perceel de verkeerde bestemming heeft gekregen, waardoor het bestemmingsplan Buitengebied inmiddels onherroepelijk is en het perceel Boelenswei 55 de bestemming Wonen heeft. Dat het perceel de verkeerde bestemming heeft kwam halverwege 2015 aan het licht omdat de nieuwe eigenaren toen bezig waren om de bouwplannen voor hun paardenhouderij concreter uit te werken met een adviseur. Het is de bedoeling een bestaande stal te vervangen voor een grotere stal met paardenboxen, en een longeercirkel aan te leggen achter de bestaande paardenbak (zie situatietekening). Tijdens een vooroverleg met de gemeente bleek dat deze plannen niet binnen de woonbestemming passen. Er is namelijk een overschrijding van de toegestane oppervlakte (meer dan 100% terugbouwen) en de stal is deels buiten het bestemmingsvlak geprojecteerd. Bovendien is het aantal paarden dat de familie heeft, nu 12 à 13, maar voor de toekomst 15 tot 20 paarden, niet hobbymatig te noemen en daarmee niet te zien als ondergeschikt aan de woonfunctie. Het gebruik als paardenhouderij kan nog als overgangsrecht worden gezien, maar daarbij mogen de bestaande bouwwerken niet worden vergroot. De huidige woonbestemming is dus niet toereikend voor de (bouw)plannen voor de paardenhouderij. Omdat het perceel conform het voorstel uit de brief van februari 2012 de bestemming Paardenhouderij had moeten hebben, moet deze omissie nu worden rechtgezet door een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Wat willen we bereiken? Een planologische regeling voor de paardenhouderij aan de Boelenswei 55 te Boelenslaan. Wat zijn de argumenten? 1.1 De bouwplannen voor de paardenhouderij kunnen alleen via een partiele herziening of een omgevingsvergunning met uitgebreide procedure worden geregeld. De huidige bestemming Wonen bevat geen wijzigingsbevoegdheid om er een agrarisch bouwblok aan toe te kennen. Een buitenplanse kleine afwijking (kruimelgeval) is niet mogelijk omdat de uitbreiding te ingrijpend is en het perceel buiten de bebouwde kom ligt. De enige manieren om de (bouw)plannen voor de paardenhouderij formeel juridisch te regelen is dan een nieuw bestemmingsplan (partiele herziening), of een omgevingsvergunning met afwijking (uitgebreide procedure). De procedure voor een nieuw bestemmingsplan duurt langer, maar legt wel direct de juiste bestemming vast. Toekomstige ontwikkelingen hoeven dan niet nogmaals een uitgebreide procedure te doorlopen.

3 De eigenaren hebben aangegeven daarom de voorkeur te hebben voor een nieuw bestemmingsplan, zodat er een toekomstbestendige bestemming op zit voor het geval er een nieuw of gewijzigd bouwplan komt. 1.2 Het gebruik als paardenhouderij past binnen het ruimtelijk beleid voor het buitengebied. Binnen het bestemmingsplan Buitengebied zijn paardenhouderijen mogelijk als vervangende functie nadat een agrarisch bedrijf gestopt is, maar ook als nevenactiviteit bij een (voormalig) agrarisch bedrijf. Boelenswei 55 betreft een voormalig agrarisch bedrijf met bijbehorende bedrijfsgebouwen. Het past in het beleid voor het buitengebied om dit om te zetten naar een paardenhouderij. Vandaar is tijdens de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied ook het voorstel verstuurd om het voormalige agrarische bouwblok de bestemming paardenhouderij te geven. 1.3 De bestemming Agarisch met Waarden Paardenhouderij stuit niet op belemmeringen ten aanzien van de diverse omgevingsaspecten. De afstand van een veehouderij waar vaste afstandsdieren worden gehouden, waaronder paarden, bedraagt 50 meter tot woningen in de bebouwde kom, en 25 meter tot woningen in het buitengebied. De afstand tot alle omliggende woningen bedraagt bij de Boelenswei 55 minstens 50 meter en voldoet daarmee aan de afstandseis ten aanzien van geur. Voor de diverse milieuaspecten moet er een melding Activiteitenbesluit worden gedaan. Hieruit kan blijken dat een akoestisch onderzoek nodig is i.v.m. de verkeersbewegingen. De toegangsweg naar het perceel Boelenswei 55 (en ook nr. 57) loopt tussen de woningen Boelenswei 53 en 57A door. Nr. 57A is belast met recht van weg en veeleiding, en het vormt daarmee een volwaardige ontsluiting naar de achterliggende percelen. Een paardenhouderij kan meer en andersoortig verkeer veroorzaken dan van een woonbestemming verwacht mag worden, maar gezien het aantal te houden paarden zal de toename van het aantal verkeersbewegingen gering zijn. Bovendien zal het aantal en het soort verkeersbewegingen niet ingrijpender zijn dan bij een andere veehouderij (op basis van de oude agrarische bestemming) verwacht kan worden. Op het eigen perceel is tevens voldoende parkeerruimte. In totaal staat er in de huidige situatie 507 m 2 aan bedrijfsgebouwen. Na sloop en herbouw is er 782 m 2 aan bebouwing voor de paardenhouderij. Ook wordt een longeercirkel aangelegd achter de reeds bestaande paardenbak. Een uitbreiding van de bestaande oppervlakte is mogelijk, mits er sprake blijft van aaneensluitende bebouwingsensemble en het geheel wordt voorzien van een goede landschappelijke inpassing. De eigenaren hebben aangegeven de sloot met houtsingel een aantal meter te verplaatsen zodat de achterzijde van het perceel landschappelijk wordt ingepast. Ten aanzien van archeologie en bodem zijn er geen belemmeringen te verwachten. Voor het wateraspect is de digitale watertoets ingevuld. In verband met het verleggen van de sloot met singel is er een inventariserend ecologisch onderzoek nodig. 1.4 De raad moet in kennis gesteld worden van het opstellen van de partiele herziening en instemmen met de procedurevariant. De raad is bevoegd om het bestemmingsplan vast te stellen. Daarom moet de raad voorafgaand aan de procedure in kennis gesteld worden, en moet de raad een procedurevariant kiezen. Bij dergelijke herzieningen van een enkel perceel wordt doorgaans procedurevariant 1 voorgesteld. Bij deze variant neemt de raad kennis van het voorontwerp en bereidt het college de volgende stappen in de bestemmingsplanprocedure verder voor, totdat het plan voor vaststelling weer aan de raad wordt voorgelegd. Nadat uw college besloten heeft medewerking te verlenen aan deze bestemmingswijziging, zullen wij een stedenbouwkundig bureau opdracht geven om het voorontwerp op te stellen. Vervolgens kunt u besluiten dit voorontwerp ter inzage te leggen, en ter kennisgeving aan de raad aan te bieden. De wordt dan tevens voorgesteld in te stemmen met procedurevariant 1. 3

4 2.1 Voor de ruimtelijke onderbouwing en de (economische) uitvoerbaarheid is een aantal onderzoeken nodig. Zoals onder punt 1.2 is aangegeven moet het plan zijn voorzien van een goede landschappelijke inpassing. De bestaande sloot en singel worden een aantal meter naar achteren verplaatst. Het uitvoeren en instandhouden van de landschappelijke inpassing wordt, zoals gebruikelijk, als bepaling in het bestemmingsplan opgenomen. De digitale watertoets is ingevuld. Hieruit blijkt dat de normale procedure moet worden gevolg. Het Wetterskip stuurt een wateradvies waaruit kan volgen dat er compensatie van verhard oppervlak nodig is. Indien dat het geval is kan dit plaatsvinden door sloten te verbreden of aan te leggen. Omdat de bestaande boomsingel en sloot worden verplaatst door de uitbreiding van het bouwblok moet de initiatiefnemer van de paardenhouderij een ecologisch onderzoek aanleveren om aan te tonen dat het bestemmingsplan ten aanzien van het aspect ecologie uitvoerbaar is. Wat zijn de risico s? Tijdens een planologische procedure kunnen zienswijzen en beroep worden ingesteld. Planschade Voor de planschade moet een onderscheid gemaakt worden in planschade als gevolg van de bestemmingswijziging van Wonen naar Paardenhouderij, en als gevolg van de uitbreiding van het bouwblok aan de achterzijde. Een mogelijke uitkering van planschade als gevolg van de bestemmingswijziging is voor rekening van de gemeente, aangezien de juiste bestemming al in het bestemmingsplan Buitengebied had moeten zitten en het in dat geval ook voor rekening van de gemeente was geweest. Er is nu echter wel sprake van een meer ingrijpende bestemmingswijziging dan ten opzichte van de bestemming Agrarisch uit het plan Buitengebied van Sinds de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan Buitengebied is aan de Boelenswei 53 en 59a een verhuismutatie geweest. De woning Boelenswei 53 ligt naast de toegangsweg naar de paardenhouderij en kan dus hinder ondervinden van de verkeersbewegingen. Daarmee is er een risico op planschade aanwezig. Het bouwblok wordt aan de achterzijde dieper dan het bouwblok dat in 2012 door de gemeente is voorgesteld, overeenkomstig de huidige landschappelijke achtergrens van het perceel. Mogelijke planschade als gevolg van deze uitbreiding is daarom wel voor rekening van de eigenaren. Daarvoor zal een overeenkomst tegemoetkoming verhaal in schade worden gesloten. Financiën De bestemming Paardenhouderij is niet in het bestemmingsplan Buitengebied opgenomen terwijl dat wel aan de eigenaren van het perceel is toegezegd. De kosten voor de bestemmingsplanwijziging zijn daarom voor rekening van de gemeente en kunnen naar verwachting binnen het reguliere werkbudget voor het opstellen van bestemmingsplan e.d. worden opgevangen. De WABO leges met betrekking tot de bouw en aanlegactiviteiten zijn voor de eigenaren, aangezien deze los staan van de bestemming. Ook kosten met betrekking tot de uitvoering zijn voor de eigenaren. Participatie De omwonenden worden door de gemeente benaderd over de bestemmingsplanwijziging en kunnen desgewenst hun reactie kenbaar maken. Communicatie Uw standpunt en de vervolgstappen worden met de eigenaren van het perceel besproken. In overleg met de eigenaren wordt invulling gegeven aan het voorontwerpplan. Relatie met andere afdelingen n.v.t. 4

5 Samenwerking n.v.t. Vervolg Na uw besluit zullen wij een stedenbouwkundig bureau vragen het voorontwerp z.s.m. op te stellen. Als dat klaar is kan uw college besluiten tot terinzagelegging van het voorontwerp, en dit besluit voorleggen aan de gemeenteraad. De gemeenteraad dient dan ook een procedurevariant te kiezen. 5