Het bedrijfsverzamelgebouw

Transcriptie

1 Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Naam: Jeroen Ketting St. nummer: Masterrichting: Real Estate & Housing Afdeling: Real Estate Management Lab: Transformatie Datum: 20 Mei 2014 Rapport: P4 Technische Universiteit Delft, faculteit Bouwkunde

2

3 Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen

4

5 Successful investing is anticipating the anticipations of others. - John Maynard Keynes

6

7 Colofon Afstudeerder Naam: Jeroen Roderick Ketting Adres: Pluympot LX Delft St. St. Nummer: Document: P4 rapport Datum: 13 mei 2014 Mentoren Eerste mentor: Twede mentor: Gecommitteerde: Dr. ir. H. T. Remøy Ing. P. De Jong Dr. ir. R. M. Rooij Technische Universiteit, Delft Faculteit: Bouwkunde Academische afdeling: Real Estate & Housing Afsudeer lab.: Real Estate Management Lab coördinator: Dr. Ir. D.J.M. Van der Voordt Adres: Julianalaan BL, Delft Postadres: Postbus 5043, 2600 GA, Delft Telefoon: +31 (0) Website:

8

9 Voorwoord Voor u ligt het P4 rapport van Jeroen Ketting. Dit rapport maakt deel uit van de een-na-laatste stap van het in totaal vijf stappen tellend afstudeerproces aan de Technische Universiteit Delft. Dit afstudeeronderzoek is uitgevoerd in de Real Estate Management afdeling van de masterrichting Real Estate & Housing. Dit rapport bevat de volgende inhoud: onderzoeksopzet, theoretisch raamwerk, empirische bevindingen en de conclusies, aanbevelingen en reflectie. Graag wil ik met name dr. ir. H. T. Remoy en ing. P. de Jong alvast bedanken voor hun bijdrage en hulp tijdens het afstuderen. De inhoud van dit rapport wordt op 20 mei 2014 verdedigd voor de gecommiteerde, eerste- en tweede mentor. Jeroen Ketting 13 mei 2014

10 Pagina 10

11 Management samenvatting Inleiding In Nederland staat gemiddeld 15% van de totale kantoor voorraad leeg. Door trends als het nieuwe werken, de crisis van 2008 en een vergrijzende beroepsbevolking zal een groot deel van deze leegstaande panden geen kans maken op nieuwe huurders. Momenteel vindt op twee verschillende fronten een flexibilisering van de arbeidsmarkt plaats. Aan de ene kant is er de opkomst van kleinschalige bedrijvigheid van ZZP ers, die op basis van netwerkverbanden contacten aangaan, aan de andere kant ruilen grotere bedrijven traditioneel kantoorgebruik in voor flexibele (footloose) vormen van kantoorgebruik. Probleem beschrijving Mede dankzij de crisis laat het aantal ZZP ers in Nederland een forse toename zien. Sinds 2008 zijn er meer dan zelfstandigen bij gekomen. Een studie naar ZZP ers, van de Rotterdamse Kamer van Koophandel (2013), toont aan dat grofweg 37,5% van de respondenten op zoek is naar geschikte werkruimte buitenshuis. De groep ZZP ers is zeer heterogeen en daarmee lopen de behoeften sterk uiteen (de Vries & van den Besselaar, 2013). De behoefte naar beschikbare ruimte is nog niet beantwoord, dit komt deels doordat er nog niet genoeg beschikbare ruimte voor hen gecreëerd is met de voorwaarden die ze stellen. Huurperiodes in de kantorenmarkt zijn van oudsher langdurig en daarmee niet ingesteld op kleine huurders. Tot de jaren 1990 waren huren van 25 jaar eerder regel als uitzondering (Hamilton, Lim & McCluskey, 2005). Vanaf de jaren 1990 hebben verschillende huurconcepten zich ontwikkeld die kortere huurtermijnen faciliteerden. De lange termijn en asymmetrische natuur van huurcontracten boden weinig prikkels aan verhuurders om zich druk te maken over de aangeboden kwaliteit. Sterker nog, de vastgoed industrie is de laatste dominante economische sector die het belang van klantenrelaties en kwaliteit van diensten nog moet omarmen (McAllister, 2002). Momenteel is een flexibilisering van de manier waarop mensen werken. Deze flexibilisering is tweeledig; aan de ene kant is het type werk dat werknemers uitvoeren aan het veranderen. Aan de andere kant zijn de condities van het werk aan het verschuiven door de komst van -wat marketeers noemen- het nieuwe werken. Beide aspecten zijn toe te schrijven aan de digitalisering van onze samenleving. Deze nieuwe flexibele beroepsbevolking is op zoek naar nieuwe concepten buiten het kantoor of hun zolderkamertje (Betlem, 2013). Herontwikkeling is een mogelijke oplossing voor leegstand. Hierbij moeten de condities het echter wel toelaten. Ontwikkelaars als verantwoordelijke van het ontwikkelproces hebben nog beperkte kennis van herontwikkeling. Ze hebben desalniettemin een positieve houding tegenover aanpassing van vastgoed als de omstandigheden het toelaten (Ball, 1999). Momenteel steken meerdere initiatieven de kop op, die een oplossing proberen te geven voor de groei Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 11

12 van nieuwe (kleinschalige) bedrijvigheid. In Nederland wordt in de media gesproken over creatieve hotspots, co-working, flex-kantoren of business centers (FD, 2013). Duidelijke karakteristieken van het aanbod ontbreken in literatuur. Hierbij kan worden afgevraagd, wat bieden deze nieuwe concepten aan en is dit waar de nieuwe gebruikers op zitten te wachten? Groei van de doelgroep ZZP ers en kleine bedrijvigheid zal een toename in de vraag naar geschikte huurruimte te weeg brengen. Inzicht in de manier waarop een bedrijfsverzamelgebouw gebruikt wordt, is essentieel voor een succesvolle koppeling van deze vraag (huurders) met het aanbod (bedrijfsverzamelgebouwen). Wat is deze vraag dan precies, aan welke voorwaarden dient dit aanbod te voldoen? Bij een verkorting van huurtermijnen zal de nadruk van de ontwikkeling niet liggen op het op lange termijn committeren van huurders, maar op retentie. De verkorting van de huurtermijnen komt mede doordat de markt veranderd van een aanbodgerichte markt naar een vraag gestuurde markt. Hierdoor moeten ontwikkelaars en gebouweigenaren zichzelf competitief onderscheiden om de aandacht van de huurder er bij te houden. Een manier om huurders geïnteresseerd te houden is door het aanbieden van aanvullende diensten. Afgevraagd is welke diensten gewaardeerd worden en waar de nadruk op zou moeten liggen. Hoofdvraag Hoe kunnen project ontwikkelaars zich competitief onderscheiden in de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen. Welke faciliteiten worden in een bedrijfsverzamelgebouw gewaardeerd en wat zijn de hoofdredenen van huurders om te huren in bedrijfsverzamelgebouwen? Methoden Literatuur studie De literatuurstudie dient als het theoretisch raamwerk om de geschiedenis, de ontwikkelingen & trends, de huurders, de initiatiefnemers, het competitieve voordeel en de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen te bepalen. Het theoretische raamwerk is in wisselwerking met de empirische gegevens opgesteld. Interviews Tijdens het onderzoek zijn meerdere interviews afgenomen bij de ontwikkelaars van de vijf cases. Om een goed beeld te krijgen van de initiatief fase van de ontwikkeling is gezocht naar project ontwikkelaars die direct betrokken zijn geweest bij de conceptvorming en de toetsing van het de haalbaarheid. De interviews zijn geweest met Marcus Fernhout van Codum, Jasper Stam van Lingotto, Arjan Kuilman van SquareOne, Jorn van Lieshout van Bouncespace en Jan Huijbrechts van Zuidpark. Voor aanvullend informatie op de cases en theorie zijn interviews afgenomen met Erik Woerde van LSI, Jaap Shoufour van Bureau Broedplaatsen Amsterdam en Paul Somers van Spaces. Pagina 12

13 Casestudies Door middel van een projectbezoek aan het Schieblock, Bouncespace, de Kauwgomballenfabriek, de Atoomclub en Zuidpark is een beeld opgesteld van het aanbod van bedrijfsverzamelgebouwen. Interviews met verantwoordelijke projectontwikkelaars en korte gesprekken met gebruikers tijdens de enquêtering heeft geleidt tot een beeld van de cases. Dit beeld is uitgezet in gebouwfactoren, locatiefactoren, faciliteiten en competitieve voordelen. Enquêtes De enquête is opgesteld om uitspraken te doen over de voordelen die mensen ervaren van het werken in een bedrijfsverzamelgebouw. Tevens is op niveau van gebouw, locatie en faciliteiten gevraagd aan gebruikers wat hun voorkeuren zijn. De enquête is uitgezet in zes bedrijfsverzamelgebouwen: het Schieblock (Rotterdam), A-lab (Amsterdam), de Kauwgomballenfabriek (Amsterdam), de Atoomclub (Utrecht), Bouncespace (Amsterdam) en Bink 36 (Den Haag). Resultaten & Conclusies Op basis van het literatuur onderzoek kan geconcludeerd worden dat het bedrijfsverzamelgebouw als structurele markt pas in de jaren 80 is opgekomen in Nederland. Uit de casestudies is gebleken dat de faciliteiten die gewaardeerd worden hoofdzakelijk verschillen per gebouw en per bedrijfsgrootte. Ontmoetingsplekken met medehuurders wordt door 45% van de respondenten als belangrijkste faciliteit ervaren. Hierna volgt een koffiegelegenheid intern en informele netwerkgelegenheden. De hoofdreden van huurders om in een bedrijfsverzamelgebouw te huren is de huurprijs. Als tweede reden wordt genoemd dat er een flexibel concept aangeboden wordt en op de derde plek volgen pas de faciliteiten van het gebouw. De economische recessie van 2008 heeft een periode ingeluid waarin veel nieuwe bedrijven, deels uit noodzaak, beginnen. Deze nieuwe bedrijven zoeken aansluiting bij gelijkgestemde ondernemers of partijen waarvan ze voordelen verwachten die helpen in het bedrijfsproces. Deze aansluiting vindt plaats in bedrijfsverzamelgebouwen. Leegstaand vastgoed en voornamelijk kantoren, zijn een geschikte plek om deze bedrijfsverzamelgebouwen in te beginnen. Dit komt omdat ze oorspronkelijk al ontworpen zijn om in te werken, de bestemming hebben en alleen een interne aanpassing behoeven om verhuurd te worden. Echter is er gebleken dat kleine bedrijven niet huren op locaties die slecht te bereiken zijn op de fiets. Voornamelijk sluiten binnenstedelijke ontwikkelingen met een tijdelijke natuur aan bij de voorkeuren van kleine bedrijven. Literatuur onderzoek Door jonge organisaties te ondersteunen op het gebied van bedrijfsvoering (communicatie, accounting of legaal) en op gebied van huisvesting (kantoorruimte, IT of facilitaire diensten), kunnen de jonge organisaties zich richten op het creëren van unieke producten. De energie van deze ondernemers kan volledig liggen op het vormen en verkopen van een nieuw product. Hierbij kunnen bedrijfsverzamelgebouwen inspelen op het aanbieden van diensten en zo zorgen wegnemen van de basisbehoeften van een startende onderneming. Extra diensten moeten bijdragen in het creëren of Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 13

14 lanceren van het unieke product. Een klein bedrijf kan ondersteund worden door diensten uit handen te geven die niet direct waarde toevoegen aan het product dat ze produceren. Hierdoor betalen ze voor diensten die externe aanbieders beter kunnen leveren. Bedrijfsverzamelgebouwen hebben als doel het aanbieden van ondersteunende functies als IT, facilitair management of zelfs backoffice functies. De backoffice van grote bedrijven kan locatieonafhankelijk functioneren maar heeft wel behoefte aan een bepaald voorzieningsniveau. Dit voorzieningsniveau wordt in grote mate aangeboden door bedienende kantoren. Bedrijven clusteren voor (1) het delen van input en diensten, (2) het delen van potentiele werklieden en (3) kennis spillovers binnen de agglomeratie. Deze punten zijn te zien als voordelen die helpen een onderneming competitief te onderscheiden ten opzichte van de concurrentie. Het kiezen voor de best mogelijke locatie (c.q. bedrijfsverzamelgebouw) heeft als doel ontplooien van bedrijfsactiviteiten. Bedrijven behouden bestaansrecht, in een competitieve wereld (natuurlijke selectie), door het opzoeken van de juiste netwerken en het richten op eigen kernwaarden.. Bedrijfsverzamelgebouwen zouden hierin een rol kunnen spelen in het ondersteunen van bedrijven (levenscyclus) en het bieden van competitieve voordelen boven andere aanbieders (evolutie). Enquête De primaire reden voor huurders om voor een specifiek gebouw te kiezen is de huurprijs. Deze resultaten corresponderen met eerder onderzoek door Arkenbout (2012). De behoefte aan flexibiliteit van de (huur)mogelijkheid, om onzekerheid in de toekomst weg te nemen, is de tweede reden. Op de derde plek staat de faciliteiten die het gebouw aanbied. 116 respondenten, van de in totaal 141 respondenten, draagt deze redenen. Binnen deze gegevens is een netwerkgroep ontdekt die zich onderdeel voelt van een netwerk in het bedrijfsverzamelgebouw. Deze groep spreekt een voorkeur uit voor het netwerk dat dit gebouw vertegenwoordigd, ze vinden de faciliteiten van de locatie minder belangrijk vind en ze hechten meer waarde aan relevante medehuurders s. Kleinere bedrijven spreken ook een duidelijke waardering uit voor het belang van relevante medehuurders. Gebleken is dat faciliteiten aanbieden ook een manier is om als ontwikkelaar te onderscheiden van de concurrentie. Door het aanbieden van de juiste faciliteiten trek je huurders naar je gebouw en wordt het vergelijken van de verschillende bedrijfsverzamelgebouwen bemoeilijkt. Overeenstemming over welke faciliteiten aangeboden moeten worden is ver te zoeken binnen de totale respondentengroep. Wel blijkt uit de enquête dat er voorkeuren zijn binnen de bestaande faciliteiten, door de huurders. De relatie die tussen de verschillende bedrijfsgroottes gevonden is hebben te maken met informele en formele netwerken, receptie en ontmoetingsplekken. Het blijkt dat grotere bedrijven (11-50 en 50+) informele netwerkmomenten hoog waarderen terwijl kleine bedrijven (1 en 2-5) juist informele netwerken hoog waarderen. De receptie scoort zeer hoog bij grotere bedrijven en zeer laag bij kleine bedrijven. Ontmoetingsplekken worden hoog gewaardeerd door kleine bedrijven en maar minder door grotere bedrijven. De voornaamste zorg die een bedrijfsverzamelgebouw uit handen zou moeten nemen is het aanbieden van flexibiliteit, volgens de gehele populatie. Hierna werd het realiseren van ontmoetingsruimtes als Pagina 14

15 belangrijkste punt genoemd. Op de derde en vierde plek komen: het uit handen nemen van facilitaire diensten en het actief stimuleren van kennisdeling. De netwerkgroep van de respondenten waardeert een aantal zaken duidelijk hoger in vergelijking met de overige respondenten. De netwerkgroep waardeert de stimulatie van actieve kennisdeling, stimulatie van ontmoeten en het actief vormen van een community. Interviews & case analyse Ontwikkelaars geven aan zich competitief te onderscheiden op basis van, flexibiliteit, branding, faciliteiten, relevante bedrijven en shared-value. Uit de case analyse blijkt onder meer het belang van een gefaseerde aanpak. Flexibiliteit ligt ten grondslag van het huurconcept. Dit is niet alleen flexibiliteit in contractlengte maar ook in het aantal vierkante meters. De focus komt daarmee te liggen op retentie, niet op het lang committeren van huurders. Door een concept neer te zetten als merk komen klanten naar het gebouw toe in plaats van dat je ze moet halen. Deze noodzaak is te danken aan het feit dat makelaars (traditionele marketing kanalen) geen baat hebben om een ZZP er aan een huurlocatie te helpen waar ze een maandcontract afsluiten. Competitieve onderscheiding vindt ook plaats op basis van het aanbieden van faciliteiten. Dit zijn niet alleen faciliteiten als gas/water/licht maar ook vergaderruimtes, koffie of evenementenborrels. De huurders worden ontzorgd. Door het vastleggen van relevante bedrijven creëert men een toegevoegde waarde voor andere bedrijven om ook te huren in het gebouw. Tot slot is het aangegaan van samenwerkingsverbanden met koffie- of lunch gelegenheden belangrijk. De ondernemers dragen een deel van de omzet af in ruil voor gereduceerd huurtarief. Op deze manier word een shares-value gecreëerd, beide partijen hebben baat zoveel mogelijk omzet te draaien. Het blijkt dat alle cases relatief lage opstartkosten hebben. Dit komt doordat het een hoogst speculatief programma is, dat geen zekerheid bied voor de traditionele bank en financiering. Door met lage opstartkosten weer lage huren op te brengen begint het gebouw weer langzaam te renderen. Dit idee gaat hand in hand het de gefaseerde aanpak die meerdere ontwikkelaars beschrijven. Door deze met lage investeringen op gang te helpen, wordt aandacht gegenereerd. Deze oplossing van leegstand is uiterst voorzichtig en wordt constant aangepast aan de werkelijkheid. Lange termijn betrokkenheid is noodzakelijk voor deze aanpak. Aanbevelingen Aanbevelingen voor de praktijk De gebouwen die oorspronkelijk voor 1 huurder gebouwd zijn moeten aangepast worden om ze geschikt te maken voor meerdere kleinere huurders. Deze nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan een wensenpakket dat correspondeert met huidige behoeftes. Initiatiefnemers van deze nieuwe ontwikkelingen kunnen zich competitief onderscheiden met de volgende ideeën in het achterhoofd: 1. Zorg voor ontmoetingsruimtes voor huurders. In alle gebouwen is een behoefte geconstateerd naar ontmoetingsruimtes met medehuurders. Hierin is het toevallig ontstaan van netwerken een grote factor. Door de komst van het hoofdzakelijk internet en technologische ontwikkelingen is het nieuwe Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 15

16 werken langzaam zijn intrede aan het maken. Deze ontwikkeling werkt echter contraproductief voor organisaties die baat hebben bij spontaniteit en teams die geselecteerd zijn op het elkaar aanvullen. Telewerken versterkt individualisering en afsluiting van de sociale functie waaruit een groot deel van werk bestaat. Het ontmoeten van medehuurders, de kennisdeling die hieruit voortvloeit en het sociale aspect dient het hoofddoel van het bedrijfsverzamelgebouw te zijn. 2. Creëer een merk waar huurders op af komen. Deze noodzaak is te danken aan het feit dat makelaars (traditionele marketing kanalen) geen baat hebben om een ZZP ers of kleine bedrijven aan een huurlocatie te helpen waar ze een maandcontract afsluiten. Ook fungeert een merk in een tijdperk waarin steeds meer toegang krijgen tot informatie als signaal van kwaliteit. Hiermee wordt de entree van een nieuwe markt vergemakkelijkt als er besloten wordt om een nieuwe locatie te openen. Zo kan worden voortgebouwd op de goede naam van het merk. 3. Ontwikkel een auto- of een fietslocatie afhankelijk van je doelgroep. Zoek met de specifieke doelgroep in het achterhoofd naar een locatie die excelleert in een van beide factoren. Voor een bedrijfsverzamelgebouw met zowel grote als kleine bedrijven moet een combinatie van een auto- en fietslocatie gerealiseerd worden. 4. Bied de juiste faciliteiten aan en ontwikkel deze mee met het gebouw. Door het aanbieden van de juiste faciliteiten bind je mensen aan je gebouw. Waar het voorheen draaide om het afsluiten van een lang contract en vervolgens zo min mogelijk bemoeienis, draait het nu om het actief aanbieden, onderhouden en aanpassen van de juiste faciliteiten. Voorheen werden bijvoorbeeld in veel servicekantoren tele-conference kamers aangeboden die voor een bedrag te huren waren. Tegenwoordig is er door de komst van Skype en facetime minder behoefte aan deze dienst. Blijf mee ontwikkelen met de actuele behoefte van huurders. 5. Zorg voor flexibiliteit en vervolgens retentie. Voornamelijk voor jonge en kleine bedrijven is het lastig om zich vast te leggen voor een lange periode. Door flexibele huurcontracten aan te bieden wordt de entree lager om zich te komen vestigen in het bedrijfsverzamelgebouw. Geef huurders de mogelijkheid om zich zowel voor korte termijn als voor lange termijn vast te leggen. Waarbij een contract voor lange termijn uiteindelijk goedkoper is, hiermee ook meer zekerheid af geeft. 6. Geef starters en kleine bedrijven een netwerk, een sociaal gevoel en stimuleer kennisdeling. De toegevoegde waarde zit hem, naast het aanbieden van basis faciliteiten, in een betere positionering en ontplooiing van de huurder zijn unieke product. De locatie waar bedrijven huren moet uiteindelijk een grotere toevoeging leveren aan het bedrijf, dan dat het kost om te huren. Het netwerk dat het bedrijf vertegenwoordigd is een belangrijk aspect, dit is zowel een sociaal netwerk als een kennis netwerk. Sociaal omdat door menselijke interactie er relaties gelegd worden die anders nooit ontstaan zouden zijn en een gevoel van community (groepsgevoel). Kennisdeling wordt in grote mate aangegaan met medehuurders. Het gebouw zou actief deze kennisdeling moeten stimuleren om huurders hun product optimaal te laten ontplooien. 7. Zorg voor een gebouw met een representatief interieur, comfortabel binnenklimaat en flexibele indelingsmogelijkheden. De belangrijkste aspecten van het gebouw zijn een representatief interieur, een comfortabel binnenklimaat en de mogelijkheid om het flexibel in te delen. Het selecteren van gebouwen waarin transformatie van deze aspecten financieel gunstig is heeft de grootste toegevoegde Pagina 16

17 waarde op huurders. 8. Zoek hospitality aanbieders om een shared-value mee aan te gaan. Hier komen 2 voordelen uit. Het is namelijk zo externe aanbieders hun eigen dienst doorgaans beter kunnen ontplooien dan dat het geregeld wordt door een ontwikkelaar. Door bijvoorbeeld een enthousiaste koffie barista onderdeel te maken van het programma middels een winstdeling creëer je ook een shared-value. Beide partijen hebben er baat bij om zo veel mogelijk koffie te verkopen en zullen het verhaal ook zo uitdragen. Hiermee creëer je een gelijkmatig doel waar beide partijen samen aan meewerken. Aanbevelingen voor de wetenschap In dit onderzoek is op basis van bedrijfsgrootte en huurders die behoefte hebben aan een netwerk een onderverdeling gemaakt van de voorkeuren van een kantoorhoudende organisaties. Hierin werd met name het aspect van de faciliteiten en de voordelen waar huurders belang aan hechten belicht. Mijn pleidooi is om meer inzicht te krijgen in de functie die een kantoorgebouw bedrijfskundig vervuld en daar in vanuit de bouwkunde meer op toe te spitsen. In voorgaand onderzoek is door Arkenbout 2012 op een gelijksoortige manier onderzoek gedaan naar bedrijfsverzamelgebouwen. Het verschil met dit onderzoek is het uitgangspunt van de gebruikersgroep. Het onderzoek van Arkenbout ging uit van de creatieve klasse. Dit onderzoek gaat uit van de grootte van een bedrijf. Voor vervolgonderzoek is een combinatie van beide aspecten logisch. Door het toetsen van gebruikersvoorkeuren op basis van de grootte van de organisatie en de sector van de organisatie kan een verklaring worden gegeven vanuit zowel organisatorische aspecten als sectorale behoeftes. Hiermee worden bedrijfskundige behoeftes inzichtelijk, c.q. behoefte aan faciliteiten en bedrijfsondersteunende activiteiten, alsmede behoeftes eigen aan verschillen tussen de creatieve klasse en de zakelijke klasse. Aansluiting is uiteindelijk gevonden van het bedrijfsverzamelgebouw bij verschillende trends en ontwikkelingen beschreven in het theoretisch kader (Zie H2.1). Ook zijn er vanuit het buitenland verschillende markten ontdekt en beschreven. In Nederland zijn hier echter geen concrete gegevens over te vinden. Een volgend onderzoek zou zich kunnen richten op het in kaart brengen van het Nederlands aanbod met dit stuk als grondslag. Een kwantitatieve studie naar het aanbod incubators, service-kantoren en nu opkomende co-working plekken en hun marktaandeel zou een dode hoek in de Nederlandse literatuur opvullen. Op deze wijze wordt een level playing field gecreëerd voor partijen die onderzoek doen naar bedrijfsverzamelgebouwen om uitspraken op te baseren. Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 17

18 Pagina 18

19 Inhoudsopgave Colofon... 7 Voorwoord... 9 Management samenvatting Onderzoeksopzet Aanleiding Probleembeschrijving Nieuwe gebruikers Huurperiodes Flexibilisering Leegstand Probleemstelling Hoofdvraag Deelvragen Thema 1: bedrijfsverzamelgebouwen Thema 2: herontwikkeling naar bedrijfsverzamelgebouwen Doel Resultaat Conceptueel model Wetenschappelijke relevantie Maatschappelijke relevantie Onderzoeksmethoden Literatuur studie Interviews Casestudies Enquête Data analyse Cases Theoretische achtergrond Over bedrijfsverzamelgebouwen Geschiedenis Kantoorontwikkeling tot nu Kantoorontwikkeling, nu Bedrijfsverzamelgebouwen, twee markten en enkele voorbeelden Bedienende kantoren De Incubator Iconen Huurders van bedrijfsverzamelgebouwen...47 Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 19

20 De creatieve klasse ZZP ers Het competitieve voordeel van Bedrijfsverzamelgebouwen Geagglomereerde economieën Hoe bedrijven groeien Aanbieden van diensten Antwoord op de deelvragen Herontwikkelen naar bedrijfsverzamelgebouwen Vastgoed Verschillende perspectieven binnen vastgoed Vastgoed markten Antwoord op de deelvragen Projectontwikkeling De sub groepen van de ontwikkelingsindustrie Risico beheersing Contante solvabiliteit Herontwikkeling Projectontwikkelingsfasen De competitieve standaard Antwoord op de deelvragen Haalbaarheidsanalyses Definitie Doel Onderdelen en proces Antwoord op de deelvragen Financiële haalbaarheid Definitie Doel en methodes Antwoord op de deelvragen: Onderzoeksmethodieken Interviews Casestudie Enquête SPSS Kendalls W Spearman s Rho Interviews Het bedrijfsverzamelgebouw Eigendomssituaties Het gebouw Transformatie Huurders Faciliteiten Ontwikkelproces Subsidie en financiering Haalbaarheid Financiële haalbaarheid Het competitieve voordeel Succes- en risico factoren...89 Pagina 20

21 2.4. Analyse Schieblock Kauwgomballenfabriek Bouncespace Atoomclub Zuidpark Antwoord op de deelvragen: Casestudies Het Schieblock Bouncespace De Kauwgomballenfabriek De Atoomclub Zuidpark Analyse Gebouwanalyse Locatieanalyse Faciliteiten analyse Financiele vergelijking Competitieve voordelen Lage opstartkosten en gefaseerd ontwikkelen Locatie als vliegwiel Antwoord op de deelvragen: Enquête Respondenten Gebruikersvoorkeuren Locatie Gebouw Faciliteiten Voordelen Over het ideale bedrijfsverzamelgebouw Analyse en conclusies Over netwerken en bedrijfsgrootte Faciliteiten, voordelen en stellingen Antwoord op de hypotheses & deelvragen Conclusie, discussie, aanbevelingen en reflectie Conclusie Literatuur Leren van het buitenland Enquête Interviews & case analyse Discussie Flexibiliteit Faciliteiten Locatie Mede huurders Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 21

22 2.5. Netwerk Het verhaal Aanbevelingen Aanbevelingen voor de praktijk Aanbevelingen voor de wetenschap Bedrijfsgrootte Zicht op de markt Reflectie Algemeen Methodologisch Literatuur onderzoek Interviews Casestudies Enquête Literatuurlijst Pagina 22

23 1. Onderzoeksopzet 1.1. Aanleiding In het ontwikkelen van kantoorlocaties is ruime tijd gedacht dat de bomen tot aan de hemel groeiden. Figuur: 1 toont de voorraad van de afgelopen jaren. Er werd veel nieuwe vierkante meters kantoren bijgebouwd terwijl de opname afnam (PBL & ASRE, 2013). Het aanbod bleef vanaf 2002 stijgen terwijl de vraag stagneerde. Verschillende oorzaken voor deze stagnatie worden gegeven in literatuur (Rijtdijk et al, 2011; Remoy, 2010; Zuidema en van Elp, 2010): - De economische crisis van 2008 die de stijging van kantoorbanen deed stagneren - De afname van het aantal vierkante meters per werknemer door de opkomst van het nieuwe werken en ontwikkelingen in communicatietechnieken. - De vergrijzing die voor een stagnerende beroepsbevolking zorgt - Leegstaande kantoren worden slechts beperkt gesloopt of herbestemd - De te grote nieuwbouwproductie van kantoorruimte tijdens de eeuwwisseling waarbij onvoldoende kwalitatieve afstemming van de vraag op het aanbod werd gerealiseerd. Dit heeft geleid tot een structureel leegstandsprobleem. De leegstand wordt door verschillende partijen geschat tussen de 14 en 16% leegstand begin 2013 (CBRE;2013, DTZ;2013, JLL; 2013). Dit komt neer op 7,8 miljoen vierkante meter aan lege kantoorgebouwen van de in totaal 49,4 miljoen vierkante meter aan beschikbare kantoorruimte. figuur: 1. Voorraad kantoren en leegstand in Nederland (bron PBL/ASRE 2012) Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 23

24 1.2. Probleembeschrijving Nieuwe gebruikers Mede dankzij de crisis laat het aantal ZZP ers in Nederland een forse toename zien. In 2008 waren mensen werkzaam als ZZPer in Nederland. In 2013 is dit aantal opgelopen tot (KvK, 2013). Een studie naar ZZP ers van de Rotterdamse kamer van koophandel (2013) toont aan dat grofweg 37,5% van de respondenten op zoek is naar geschikte werkruimte buitenshuis. De groep ZZP ers is zeer heterogeen en daarmee lopen hun behoeften sterk uiteen (de Vries & van den Besselaar, 2013). Hun behoefte naar beschikbare ruimte is nog niet beantwoord, dit komt deels doordat er nog niet genoeg beschikbare ruimte voor hen gecreëerd is met de voorwaarden die ze stellen Huurperiodes Huurperiodes in de kantorenmarkt zijn van oudsher langdurig en daarmee niet ingesteld op kleine huurders. Tot de jaren 1990 waren huren van 25 jaar eerder regel als uitzondering (Hamilton, Lim & McCluskey, 2005). Dit komt omdat vastgoed voor investeerders een heterogeen beleggingsmiddel is. Vanaf de jaren 1990 hebben verschillende huurconcepten zich ontwikkeld die korte huurtermijnen faciliteerden. Uit recent onderzoek (Roodhof & Huisman, 2014) blijkt dat de huurtermijn van huurders onder 500 m2 van gedaald zijn van 3,4 tot onder de 2,5 jaar. De gegevens van DTZ Zadelhoff tonen dat bij grotere (vanaf 2500 m2) kantooroppervlakten de gemiddelde overeengekomen huurtermijn juist is toegenomen van 7 jaar in 2000 naar 9,4 jaar in De lange termijn en asymmetrische natuur van huurcontracten weinig prikkels boden aan verhuurders om zich druk te maken over de aangeboden kwaliteit. Sterker nog, de vastgoed industrie is de laatste dominante economische sector die het belang van klantenrelaties en kwaliteit van diensten nog moet omarmen (McAllister, 2002) Flexibilisering Er is momenteel een flexibilisering van de manier waarop mensen werken gaande. Deze flexibilisering is tweeledig; aan de ene kant is het type werk dat werknemers uitvoeren aan het veranderen. Aan de andere kant zijn de condities van het werk aan het verschuiven door de komst van -wat marketeers noemen- het nieuwe werken. Beide aspecten zijn toe te schrijven aan de digitalisering van onze samenleving. Deze nieuwe flexibele beroepsbevolking is op zoek naar nieuwe concepten buiten het kantoor of hun zolderkamertje (Betlem, 2013) Leegstand Herontwikkeling is een mogelijke oplossing voor leegstand. Hierbij moeten de condities het echter wel toelaten. Ontwikkelaars als verantwoordelijke van het ontwikkelproces hebben nog beperkte kennis van herontwikkeling. Ze hebben echter een positieve houding tegenover aanpassing van vastgoed als de omstandigheden het toelaten (Ball, 1999). Verschillende besluitvorming modellen en instrumenten zijn al gemaakt om beslissers te helpen (Kincaid, 2002; Remøy & van der Voordt 2007; Arkenbout; 2012). De leegstand loopt echter nog steeds op en beleggers en ontwikkelaars moeten zich verder inzetten om de herontwikkelingsopgave aan te pakken Probleemstelling Pagina 24

25 Momenteel steken meerdere initiatieven de kop op die een antwoord claimen op de wolk aan nieuwe (kleinschalige) bedrijvigheid. In Nederland wordt in de media veel gesproken over creatieve hotspots, co-working, flex-kantoren of business centers (FD, 2013). Duidelijke karakteristieken van het aanbod ontbreken in literatuur. Wat bieden deze nieuwe concepten aan en is dit waar de nieuwe gebruikers op zitten te wachten? Aanleiding voor dit onderzoek is dat er momenteel veel populaire termen verzonnen worden voor de bedrijfsverzamelgebouwen die oplossing claimen te bieden op de vraag van nieuwe gebruikers. Groei van deze doelgroep zal een toename in de vraag naar geschikte huurruimte te weeg brengen. Inzicht in de manier waarop een bedrijfsverzamelgebouw gebruikt wordt is essentieel voor het succesvolle koppeling van deze vraag (huurders) met het aanbod (bedrijfsverzamelgebouwen). Maar wat is de vraag dan precies, aan welke voorwaarden dient dit aanbod te voldoen? Bij een verkorting van huurperiodes zal de nadruk van de ontwikkeling niet liggen op het op lange termijn committeren van huurders, maar op retentie. De verkorting van de huurperiodes komt omdat de markt veranderd van een aanbodgerichte markt naar een vraag gestuurde markt. Hierdoor moeten ontwikkelaars en gebouweigenaren zichzelf competitief om de aandacht van de huurder er bij te houden. Een manier om huurders geïnteresseerd te houden is door het aanbieden van aanvullende diensten. Maar welke diensten worden dan gewaardeerd en waarom zou de nadruk op moeten liggen. Hoe kunnen ontwikkelaars zich competitief onderscheiden in het ontwikkelen van deze bedrijfsverzamelgebouwen? 1.4. Hoofdvraag Dit leidt tot de volgende hoofdvraag: Hoe kunnen project ontwikkelaars zich competitief onderscheiden in de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen. Welke faciliteiten worden in een bedrijfsverzamelgebouw gewaardeerd en wat zijn de hoofdredenen van huurders om te huren in bedrijfsverzamelgebouwen? De hoofdvraag wordt beantwoord door het beantwoorden van meerdere deelvragen verdeeld over 2 thema s. Het eerste thema betreft het bedrijfsverzamelgebouw en het tweede thema betreft de herontwikkeling naar deze bedrijfsverzamelgebouwen. De deelvragen worden beantwoord middels literatuuronderzoek, semigestructureerde interviews, casestudies en een gebruikers enquête Deelvragen Thema 1: bedrijfsverzamelgebouwen 1a. Wat zijn bedrijfsverzamelgebouwen, kan je duidelijke definitie geven van hun functioneren? 1b. Hoe hebben bedrijfsverzamelgebouwen zich ontwikkeld door de tijd heen? 1c. Welke verschillende typen bedrijfsverzamelgebouwen zijn er? 1d. Welke ontwikkelingen zorgen voor een behoefte aan bedrijfsverzamelgebouwen? Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 25

26 1e. Wat zijn de voordelen van het werken in een bedrijfsverzamelgebouw volgens literatuur? 1f. Wat zijn de voordelen van het werken in een bedrijfsverzamelgebouw volgens ontwikkelaars? 1g. Wat vinden huurders belangrijk in een bedrijfsverzamelgebouw op niveau van locatie, gebouw, faciliteiten en huurvoordeel? Wat vinden huurders dat een bedrijfsverzamelgebouw zou moeten aanbieden? 1h. Kan je door middel van een caseanalyse een set karakteristieken opstellen van het aanbod? Thema 2: herontwikkeling naar bedrijfsverzamelgebouwen 2a. Wat is een vastgoedontwikkeling, onder welke markt valt het bedrijfsverzamelgebouw? 2b. Wat is een projectontwikkelaar? 2c. Welke verschillende fasen worden doorlopen om tot een vastgoedontwikkeling te komen? 2d. Is projectontwikkeling van nieuwbouw anders dan herontwikkeling van bestaande bouw? 2e. Wat is het competitieve voordeel van een ontwikkelproject en hoe wordt deze onderzocht? 2f. Wat is een haalbaarheidsanalyse? 2g. Uit welke componenten bestaan deze haalbaarheidsanalyses? 2h. Hoe berekenen vastgoed ontwikkelaars financiële haalbaarheid, verschilt dit met herontwikkeling? 2i. Welke fasen kent het transformatieproces naar bedrijfsverzamelgebouwen? 2j. Hoe berekenen projectontwikkelaars de financiële haalbaarheid in transformatieprojecten? 2k. Is er een competitief voordeel te ontdekken wat ontwikkelaars moeten aanbieden in de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen? 1.6. Doel Het doel van dit onderzoek is tweeledig. Het eerste doel is om een duidelijk beeld te krijgen van het aanbod en de verschillende manieren waarop ontwikkelaars een herontwikkeling tot stand brengen. Door een analyse van het aanbod wordt inzicht gegeven in de competitieve voordelen die hebben bijgedragen aan een succesvolle herontwikkeling. Het tweede doel is om de vraag van huurders in bedrijfsverzamelgebouw scherp te krijgen. Inzicht in de vraag wordt verkregen door de hoofdvoordelen van het huren te bepalen samen met gebruikersvoorkeuren op niveau van locatie, gebouw en faciliteiten Resultaat Het resultaat is een analyse van het competitieve voordeel van bedrijfsverzamelgebouwen op zowel aanbod als vraagniveau. Het competitieve voordeel van bedrijfsverzamelgebouwen is uiteindelijk set thema s waarmee een ontwikkeling zich kan onderscheiden in de markt. Deze omschrijving biedt richting voor ontwikkelaars om nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen te starten of huidige bedrijfsverzamelgebouwen aan te passen. Door het inzichtelijk hebben van de hoofdvoordelen en wensen van (potentiele) huurders kunnen ze het aanbod beter laten aansluiten op de vraag Conceptueel model Pagina 26

27 Het conceptueel model toont het model waarmee antwoord op de hoofd onderzoeksvraag zal worden gegeven, deze is weergegeven in figuur: 2. (H3.3) Enquête gebruikersvoorkeuren Locatie Gebouw Faciliteiten Voordelen Vraag Literatuurstudie (H2.2) Herontwikkeling (H2.1) Bedrijfsverzamelgebouwen Toekomst? (H4) Conclusies Aanbod (H3.3 & H3.4) Casestudies & interviews figuur: 2. Conceptueel model (eigen il.) voor het beantwoorden van de hoofdvraag. Analyse van de vraag en het aanbod gestuurd verbonden door de literatuurstudie Wetenschappelijke relevantie In de voorgaande jaren is onderzoek gedaan naar de gebruikersvoorkeuren van kantoorgebruikers op niveau van locatie, gebouw en gebruik (Remoy, 2010; Arkenbout, 2012). In dit onderzoek wordt nieuw inzicht verkregen door een specifieke groep gebruikers aan te spreken. Ook wordt in dit onderzoek een nieuwe variabele: het belangrijkste huurvoordeel meegenomen die een inzicht geeft over het competitieve voordeel van het bedrijfsverzamelgebouw. Hiermee wordt een verbinding gelegd met de projectontwikkelingsliteratuur. Investeringsanalyse theorie beschrijft de afwegingen en toetsingsinstrumenten bij vastgoed ontwikkelingsprojecten (Graaskamp, 1981; Geltner & Miller, 2007; Ashworth, 2008; Neprom, 2008; Gehner, 2011). In dit onderzoek wordt een analyse gedaan van meerdere herontwikkelingsprojecten en gerelateerde ontwikkelprocessen. Hiermee nieuw inzicht verschaffen en verbindingen leggen met de investeringsliteratuur. Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 27

28 1.10. Maatschappelijke relevantie Onderzoek naar concepten die voorzien in de behoeftes van een nieuwe groep huurders is van groot belang om besluitvormers te informeren en zo te helpen in de zoektocht om geschikte ruimte aan te bieden. Door inzicht in de wensen van huurders kunnen beslissers eerder initiatieven nemen om leegstaande kantoren te transformeren naar bedrijfsverzamelgebouwen. Hierdoor dragen ze niet alleen bij aan de leegstandsproblematiek maar ook aan de vraagbehoefte van ZZP ers, klein- en middelgrote bedrijvigheid Onderzoeksmethoden Literatuur studie De literatuur studie dient om een kader te scheppen. Specifiek dient het theoretisch raamwerk om de geschiedenis, de ontwikkelingen & trends, de huurders, de initiatiefnemers, het competitieve voordeel en de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen te bepalen Interviews Tijdens het onderzoek worden meerdere interviews afgenomen met primair de ontwikkelaars van de geselecteerde cases. Om een goed beeld te krijgen van de initiatief fase van de ontwikkeling is gezocht naar project ontwikkelaars die direct betrokken zijn geweest bij de conceptvorming en de toetsing van het de haalbaarheid. De ontwikkelaars zijn zeer geïnformeerd vanuit hun eigen perspectief en kenniskrachtig op hun eigen haalbaarheidsanalyses, om een genuanceerd beeld te krijgen van het proces zijn ook interviews afgenomen met belanghebbenden uit het proces zoals beleggers en beleidsmakers. Interviews direct gerelateerd aan de cases zijn met; Marcus Fernhout van Codum, Jasper Stam van Lingotto, Arjan Kuilman van SquareOne, Jorn van Lieshout van Bouncespace en Jan Huijbrechts van Zuidpark. Voor achtergrond informatie zijn nog interviews afgenomen met Erik Woerde van LSI, Jaap Shoufour van Bureau Broedplaatsen Amsterdam en Paul Somers van Spaces Casestudies Door middel van een projectbezoek, interviews met verantwoordelijke projectontwikkelaars en korte gesprekken met gebruikers tijdens de enquêtering is een beeld ontstaan van de cases. Dit beeld is uitgezet in gebouwfactoren, locatiefactoren, faciliteiten en competitieve voordelen Enquête Denquête is voornamelijk opgesteld om uitspraken te doen over de voordelen die mensen ervaren van het werken in een bedrijfsverzamelgebouw. Ook is op niveau van gebouw, locatie en faciliteiten gevraagd aan gebruikers wat hun voorkeuren zijn. De enquête is uitgezet in 6 bedrijfsverzamelgebouwen. De verschillende gebouwen zijn; het Schieblock (Rotterdam), a-lab (Amsterdam), de kauwgomballenfabriek (Amsterdam), de atoomclub (Utrecht), Bouncespace (Amsterdam) en bink 36 (Den Haag) Data analyse Door de interne case op gelijksoortige manier te omschrijven worden de verschillen en overeenkomsten Pagina 28

29 zichtbaar. De verzamelde data wordt geanalyseerd om het competitief voordeel bloot te leggen bij verschillende project ontwikkelaars. Er zijn hier twee soorten methoden toegepast. De eerste methode is de interne case analyse, deze verschaft diepgaand inzicht in elke case. Zo wordt intern per case behandeld; de locatie, het gebouw, de huurders, faciliteiten, werkplekken, juridisch en financieel. Omdat het niet mogelijk is om een benchmark te maken zal de analyse zich beperken tot wat is gelijk aan, wat spreekt elkaar tegen en waarom. Het literatuuronderzoek, de casestudies, de interviews en de enquêtes leveren allemaal informatie om uiteindelijk de hoofdvraag te kunnen beantwoorden. In elk hoofdstuk worden de deelvragen beantwoord en komt uiteindelijk een beeld naar voren van 1. de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen (literatuur) 2. de voordelen die huurders ervaren in huren (enquête) 3. de competitieve voordelen van bedrijfsverzamelgebouwen (interviews & casestudies) Cases Alle cases hebben als gemeenschappelijke deler dat de gebouwen voorheen bezet werden door een huurder. Na vertrek van deze huurders hebben de ontwikkelaars het pand geschikt gemaakt voor meerdere huurders. Case Schieblock Kauwgom. BounceSp. Atoomclub Zuidpark Bink 36 A-Lab Interview X X X X X Casestudy X X X X X Enquête X X X X X X Stage X Tabel: 1. De 7 cases en de toegepaste onderzoeksmethodieken (eigen tabel) figuur: 3. Schieblock figuur: 4. Kauwgomballenfabriek figuur: 5. Bouncespace figuur: 6. Atoomclub figuur: 7. Zuidpark figuur: 8. A-lab figuur: 9. Bink 36 Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 29

30 Het Schieblock is een ontwikkeling van Codum en ZUS. Codum is een relatief jonge ontwikkelende partij begonnen zijn als leegstandsbeheerder. Bij Codum is een mini-stage uitgevoerd van een maand. Er zijn interviews met de ontwikkelaar gevoerd en met de eigenaar. De huurders zijn geënquêteerd. De kauwgomballenfabriek is een creatief bedrijfsverzamelcomplex in Amsterdam. Het is een ontwikkeling gestart door Lingotto in Er is een interview afgenomen met de ontwikkelaar Jasper Stam. Een deel van het complex is meegenomen in de enquête. Bouncespace is een flexibel kantoor die tijdelijk in het booking.com pand aan de Weteringsschans zit. Bij Bouncespace is een interview afgenomen met Jorn van Lieshout, de ontwikkelaar. De huurders zijn meegenomen in de enquête. De Atoomclub is een sevice-kantoor gestart door Squareone. Oorspronkelijk was Squareone een onderdeel van TCN. Een interview is afgenomen met Arjan Kuilman, de directeur en ontwikkelaar van de Atoomclub. De huurders zijn ook meegenomen in de enquête. Zuidpark is een multi-tenant ontwikkeling van Jan Huijbrechts. Als eigenaar en ontwikkelaar is Jan Huijbrecht geïnterviewd en is het pand mee genomen in de casestudies. Besloten is uiteindelijk om de huurders niet te betrekken in de enquête. Bink 36 is een creatief cluster in Den Haag. Het pand is ontwikkeld door Vestia. Een interview is afgenomen met de locatiemanager Adrie Lesuis. De huurders van het complex zijn meegenomen in de enquête A-lab is de meest recente ontwikkeling van Codum. Het complex is ingericht voor web-tech en ICT gespecialiseerde bedrijven. De huurders zijn meegenomen in de enquête Pagina 30

31 Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 31

32 Pagina 32

33 2. Theoretische achtergrond Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 33

34 Pagina 34

35 2.1. Over bedrijfsverzamelgebouwen Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 35

36 1.1. Geschiedenis Kantoorontwikkeling tot nu Pre industrieel kantoorwerk (tot 1800) Het kantoorgebouw als onderdeel van een gespecialiseerde sector is pas ontstaan eind 19e eeuw. Voorgaand bestonden in de middeleeuwen al banken, beurzen en publieke gebouwen. Het kantoorwerk wat daar plaatsvond werd uitgevoerd door een ontwikkelde bovenklasse die konden lezen en schrijven (van Meel, 2000; Remoy 2010; Arkenbout 2012). Kantoorwerk werd uitgevoerd in grote hallen aan lange tafels. Vanaf 1600 waren gildehuizen ook een dominante vorm waarin een hiërarchische relatie tussen meesters, knechten en leerjongen een basis legde voor gedocumenteerd werk (Arkenbout, 2012). Een gilde bewaakte zijn bestaansrecht door interne kennis te verhandelen en te houden binnen de organisatie. Door het bezitten van deze vakkennis, die pas verkregen werd door lid te worden van de organisatie, wisten de gilden een belangrijke monopolie te creëren binnen de steden. Deze ambachtelijke organisaties beschermden zo hun informatie en waren te zien als solitaire hiërarchische organisaties. figuur: 10. ansichtkaart van gildenhuizen op de grote markt in Antwerpen uit 1920 Industrieel kantoorwerk en centralisatie theorieën ( ) De jaren 1800 tot 1920 stonden in teken van de massaproductie. Deze periode werd gedreven door drie technologische revoluties, die van stoom, die van staal en de grootschalige toepassing van olie. Het archetype van de dominante organisatie structuur van dit tijdperk is Ford Motor Company (opgericht in 1903) die op basis van schaal hun waarde creëerden. Deze organisatievorm heeft als kenmerk een grote mate van centralisatie. Ontwikkelingen in de mobiliteit, communicatietechnieken zoals de telegraaf (1838) en de telefoon (1845) en anderzijds ontwikkelingen in de organisatiewetenschappen zorgden voor nieuwe type werkplekken en nieuwe organisatiestructuren. Door komst van de telefoon kon op afstand orders worden overgebracht en werden kantoorgebouwen ontbonden van een plek op de productielocatie. Frederick Taylor ( ) was een belangrijke management filosoof die de leidende management visie van deze tijd ontwikkelde. Deze visie was gebaseerd op hiërarchie, rationaliteit, werkverdeling, precisie, toezicht en controle. Een veel gebruikt metafoor in zijn filosofie is het panopticum, een gebouw waar het ontwerpuitgangspunt is dat een enkele bewaker alle ondergeschikten het gevoel geeft constant bekeken te worden (figuur: 11). figuur: 11. Een panopticon ontwerp van Jeremy Bentham s gevangenis (1791) In de jaren 1920 ging massaproductie over multi-divisie bedrijven, een bedrijf als General Motors is te zien als pionier. Niet alleen de schaalgrootte (scale) maar ook de variatie (scope) werd belangrijk (Hansen, et al. 2000). Dit was het startpunt voor een enorme groei in het aantal kantoorwerkers. Dit kwam doordat het kantoorwerk drastisch veranderde, kantoorwerk werd langzamerhand gelijk aan fabriekswerk. Sociologen noemde deze periode de proletarisatie van kantoorwerk. Fusies en technieken creëerden grote professionele Pagina 36

37 corporaties welke meer coördinatie en administratie met zich meebrachten. De opkomst van kantoorwerk is te verklaren met figuur: 7, hierin staat omschreven hoeveel procent van de VS werkte in welke sector. figuur: 12 laat de piek zien van het aantal werkzame personen in productiewerk was rond het jaar Hierna is de sector geleidelijk gedaald en is het aantal werkzame personen in de diensten sector geleidelijk toegenomen tot 70% van de totale beroepsbevolking. Voor Europa is het punt van de-industrialisatie (de administratieve revolutie) pas in de jaren 1980 (Castells, 2010; van Meel, 2000; Remoy 2010). Diensten als een sector is een wijd begrip en wordt hier gebruikt als proxy, niet om het aantal kantoorbanen direct uit te drukken. Vanaf de jaren 1960 werden conglomeraties een dominante bedrijfsvorm. De waarde creatie verschoof van het managen van je bedrijf naar het overnemen van andere bedrijven. Supranationale organisaties figuur: 12. Clark s sector model van 1850 tot 2010 van de VS. Gebaseerd op de drie-sectoren theorie van Clark & Fourastié (bron: wikipedia) werden geboren die met hun eigen aandeelwaarden alsmaar konden investeren in andere branches (The economist, 1997). Postindustrieel werken ( ) De verandering naar postindustrieel laat zich het best uitleggen in een aantal ontwikkelingen die simultaan en in relatie tot elkaar plaats vonden. Kantoorwerk tot de jaren 80 stond in Europa voornamelijk in het teken van assisteren van het productieproces. Na de jaren 80 deed de kennismaatschappij zijn intrede (de opkomst van de diensteneconomie). Het denken in grote autonome productieorganisaties verdween langzaam of vertrok naar lage lonen landen. De groei van deze kennis economie heeft een wijd gerapporteerde afname in het relatieve belang van vaste of fysieke bezitten in relatie tot ontastbare bezettingen of intellectueel kapitaal (McAllister, 2001). Deze afname van het vaste bezit is toe te kennen aan ontwikkelingen in telecommunicatie, ontwikkelingen in de werknemersmentaliteit en flexibilisering. Ontwikkelingen in de IT & telecommunicatie Het jaar 1971 wordt omschreven als startpunt van het tijdperk van informatie & telecommunicatie (Dixon, et al. 2005). Onder de informatierevolutie vallen ontwikkelingen van computers, software en telecommunicatie. Door deze technieken werd de wereld langzaam digitaal en verbonden. In de jaren 1969 schrijven futuristen, academici en artiesten over hightech visioenen (van Meel, 2010). Drucker (1969), Toffler (1970) en Bell (1974) benoemde deze voor het eerst als de opkomst van de postindustriële maatschappij. Volgens Toffler zou deze verandering diepgaand en verstrekkende gevolgen hebben: Wat nu gebeurt, is naar alle waarschijnlijkheid groter, dieper en belangrijker dan de industriële revolutie [...] de huidige beweging vertegenwoordigt niets minder dan de tweede grote verdeling in de menselijke geschiedenis, vergelijkbaar in grootte alleen met die eerste pauze in het historische continuïteit, de verschuiving van barbarij naar beschaving (Toffler, 1970). Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 37

38 De ontwikkelingen in communicatiemedia hebben een bijdrage geleverd aan het tijd- en plaats onafhankelijk kunnen werken. Door de komst van het internet in 1993 kwam de ontwikkeling naar kennisorganisaties in een stroomversnelling. Het internet maakte het mogelijk om vanaf grote afstand met elkaar te communiceren en informatie te laten circuleren (Lister 2009). Deze ontwikkeling heeft eveneens geleid tot democratisering van het communicatieproces. Internet is een vrije kennis omgeving waarop informatie kan worden toegevoegd en gedeeld met iedereen die toegang heeft (Worthington, 2005; Van der meer 2010). De komst van het internet heeft grote gevolgen voor het functioneren van bedrijven, het opende nieuwe mogelijkheden in het structureren van productie, aanbesteding, distributie, marketing en verkoop (McAllister, 2002). Wheaton (1996) argumenteerde dat door de komst van ontwikkelingen in communicatie er geen teloorgang van vastgoed zal optreden, wel voorspelde hij dat wegens deze ontwikkeling bedrijfsprocessen footloose werden en zo kantoor locaties zouden decentraliseren (Foo Sing, 2005). Ingevolge de locatie afweging door bedrijven minder afhankelijk zouden worden van de nabijheid van klanten, aanbieders of hun eigen interne divisies, te zien als traditionele voordelen van agglomerated economies. De transitie verloopt stil en langzaam vanwege interne en externe factoren (Gibson, 2001). Intern door terughoudendheid in aanpassen naar nieuwe vormen van werken, onder investering in ICT en gebrek aan benchmark gegevens. Extern door een gebrek aan aanbod van flexibele ruimte en de rigide verhuur structuren waar de markt zich aan vasthield. De opkomst van communicatie middelen en informatie technologie is goed gedocumenteerd de afgelopen decennia. De consequenties van deze evolutie voor bedrijven zijn (McAllister, 2002): een opkomst in het belang van merken en relaties als signalen van kwaliteit met als gevolg de mogelijkheid om aanwezigheid van het merk en reputatie te benutten. Een beperking van de rol voor tussenpersonen en de creatie van een nieuw type tussenpersonen als beste koop sites, kwaliteit waarborgers en informatie makelaars. Meer amorfe markten en bedrijfsstructuren met een voortzetting van de trend weg van een verticaal geïntegreerde bedrijven naar netwerken. Ontwikkelingen in werknemersmentaliteit In 1960 schreef McGregor het boek the Human side of Enterprise, waarin hij de dichotomie van theorie Y tegen theorie X afzette. Theorie X werd gezien als de traditionele Tayloristische visie waarin alle werknemers passief waren en constante controle nodig hadden om werk te verzetten. Theorie Y werd beschouwd als meer ontwikkeld en waarbij de nadruk op werknemers hun vindingrijkheid, participatie en ontwikkeling lag (van Meel, 2010). Waar tijdens het industriële tijdperk het productieproces centraal stond is in het huidige informatie tijdperk de werknemer centraal komen te staan. Status, macht en revolutie waren ten tijde van de industriële revolutie ontleend aan het eigenaarschap van schaarste aan informatie (Arkenbout, 2012). Binnen de kennisorganisatie geeft de kenniswerker naar eigen inzicht vorm aan zijn werkactiviteiten, kan zelf netwerken aangaan en heeft hierdoor invloed op het eindresultaat (Baane, 2011). Deze verandering heeft een verschuiving in de werkhouding tussen werknemer en werkgever tot gevolg. Wegens deze verschuiving veranderen de faciliteiten die werknemers nodig hebben (Bijl, 2009). Anderzijds veranderen de contractuele vormen waarin opdrachtgevers en opdrachtnemers dienstverbanden aangaan. Door tijd- en plaats onafhankelijkheid van informatie kan een werknemer zelf bepalen waar en wanneer hij werkt; flexibel werken. De managementstijl veranderd van aanwezigheid naar resultaat, men wordt Pagina 38

39 aangesproken op zijn zelfdenkend vermogen en de inzetbaarheid van zijn eigen creativiteit (Arkenbout, 2012). Flexibilisering als gevolg In de jaren 1970 en 1980 was een huurperiode van 25 jaar eerder regel dan uitzondering (Hamilton, Lim & McCluskey, 2005). Grotendeels gedreven door competitieve druk vanaf eind jaren 80 opgewekt door globalisering, recessie, technologische innovaties, deregulatie en toegenomen concurrentie laat de Britse vastgoedmarkt een forse toename zien in de behoefte aan flexibel vastgoed. Verwacht werd dat na de recessie verhuurders hun macht weer terug konden krijgen, deze trends hebben huurtermijnen echter blijvend veranderd (Crosby et al. 2002; Gibson and Lizieri 1999; Hamilton, lim & Mccluskey, 2005). Huurders werden zich in deze periode meer bewust van het belang van geschikte huisvesting op de winstgevendheid van het bedrijf. In figuur: 13 is te zien hoe vanaf 1988 de gemiddelde verhuurperioden daalden in het VK. Deze algemene cijfers verhullen ook het feit dat verhuurstructuren niet alleen korter, maar ook divers worden van aard (McAllister, 2001). Kortere huurperiodes waren niets nieuws, maar een daling over de hele linie was een duidelijke reactie op bovengenoemde ontwikkelingen. Door marktcondities konden huurders kortere huurcontracten en meer flexibiliteit bedingen. Een vergelijkbaar beeld voor Nederland is te zien uit cijfers van DTZ (2005) in figuur: 14. Uit recent onderzoek (Roodhof & Huisman, 2014) blijkt dat de huurtermijn van huurders onder 500 m2 van gedaald zijn van 3,4 tot onder de 2,5 jaar. De gegevens van DTZ Zadelhoff tonen dat bij grotere (vanaf 2500 m2) kantooroppervlakten de gemiddelde overeengekomen huurtermijn juist is toegenomen van 7 jaar in 2000 naar 9,4 jaar in Bedrijfsstructuren werden ook langzaam flexibeler doordat de bedrijfsmanagementtaal van organisaties langzaam doordrenkt raakten met termen als 2e perifere portfolio (korte termijn flexibiliteit) 1e perifere portfolio (flexibiliteit van aantal) Kern portfolio (functionele flexibiliteit) - Behoefte op korte termijn - Betaal per gebruik - Ruimte voor specialisten - Korte termijn - Wat diensten - Mogelijkheid tot verlaten - Eigendom / lange termijn - Alle diensten in beheer - Mogelijk tot aanpassing figuur: 15. Het Kern-Periferie model van Gibson & Lizieri 1999 (eigen il. obv Gibson & Lizieri) figuur: 13. Gemiddelde verhuurcontract per sector tussen (aanpassing vanuit Crosby et al. 2000) afslanking, verplatting, afsplitsing, flexibele specialisatie, uitbesteding en kerncompetenties (McAllister, 2001). Waar de jaren in teken stond van grote conglomeraties, waren de jaren bekend als jaren waarin delen uit de conglomeraties werden afgesplitst via gewogen uitkopen en waar durfondernemers investeerden in kleine en startende ondernemingen. Deze periode zorgde enerzijds voor dat grote organisaties behoefte kregen aan flexibele vestigingslocaties en anderzijds aan een toename van -door durfkapitalisten aangedrevenkleine bedrijven. Gibson & Lizieri ontwikkelden in 1999 (zie figuur: 15) het kern-periferie model voor hoofdzakelijk grote bedrijven. Gedurende lange termijn werd een vaste kern gehuurd die functioneel ,-./ :79 figuur: 14. Gemiddelde looptijd van huurcontract kantoren in Nederland (DTZ, 2005) Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 39

40 flexibel indeelbaar was. Buiten de vaste kern zijn twee perifere flexibelle huurschillen. De eerste flexibele schil heeft de mogelijkheid tot inkrimpen en vergroten in aantallen, de tweede flexibele schil is in zijn totaliteit op basis van behoefte oproepbaar. Dit model beschrijft flexibiliteit op portfolio niveau bekeken vanuit kantoorhoudende organisaties. Flexibiliteit heeft zich door deze ontwikkelingen uiteindelijk gemanifesteerd in drie verschillende hoofdtypen. (1) Contractuele flexibiliteit waarin werknemers worden aangenomen op basis van prestatie contracten, korte termijn contracten of als ZZP ers in dienst worden genomen. (2) Flexibiliteit van tijd waarin werknemers werken op tijden die het best passen bij zowel de werkgever als de werknemer, dit kan zowel formeel als informeel vastgelegd zijn. (3) Flexibiliteit van locatie waarin werknemers werken op de meest geschikte locatie. Dit kan zijn; thuis, op kantoor, op een satelliet kantoor of andere niet-kantoor locaties (Gibson, 2003) Kantoorontwikkeling, nu Het creatieve tijdperk Na de financiële crisis van de post-industrialistische kern van Westerse landen is er een nieuwe band ontstaan tussen cultuur en economie. Richard Florida, een Amerikaanse hoogleraar regionale ontwikkeling schrijft over de opkomst van de creatieve klasse. In het postindustriële tijdperk waren (administratieve) diensten te zien als de dominante vorm van werkverschaffing. In het huidige tijdperk zal de dominante vorm van werkverschaffing richting creativiteit verschuiven. De postindustriële stad was te zien als gereguleerd centraal punt waar diensten worden aangeboden ten behoeve van de stad zelf en de industrieën die ze bediende (Remøy, 2010). De creatieve stad is een stad waarin duidelijke functiescheiding niet meer wenselijk is. De kantoorwerkers van de 21e eeuw zijn kenniswerkers die zelf werktijden en werkinvulling kunnen bepalen. Deze opkomst valt gelijktijdig met een verschuiving weg van traditionele hiërarchieën naar meer open netwerk organisaties en met een algehele publieke instelling van een strikte governement naar governance (Larsen, et al. 2011). Door het creëren van het juiste vestigingsklimaat trek je de juiste creatieve mensen en faciliteer je daarmee de processen die innovaties stuwen. Deze innovaties zijn nodig voor Westerse economieën om zich te kunnen onderscheiden van nieuwe opkomende economieën. Gevolgen voor de vastgoedmarkt Te beargumenteren valt dat lange huurtermijnen een zwakke relatie teweeg brengen tussen huurders en verhuurders, de verhuurder kan met een lang termijn het gebouw behandelen als een puur financieel product. Dit lange huurtermijn produceert een obligatie-achtige inkomsten stroom, met een zekere potentie tot waarde groei, waardoor het een populair beleggingsmiddel wordt. In een paper van McAllister (2002) wordt zelfs gesuggereerd dat: De lange termijn en asymmetrische natuur van huurcontracten weinig prikkels boden aan verhuurders om zich druk te maken over de aangeboden kwaliteit. Sterker nog, de vastgoed industrie is de laatste dominante economische sector die het belang van klantenrelaties en kwaliteit van diensten nog moet omarmen. Sinds de jaren 90 is een opkomende bewustwording van kantooreigenaren in het toevoegen van waarde Pagina 40

41 in hun portfolio s door het aanbieden van diensten (McAllister, 2001). Door een periode van recessie, overaanbod en technologische veranderingen die resulteerde in een verkorting van huurperiodes werden verhuurders genoodzaakt zich druk te maken over klantenrelaties en kwaliteit van aangeboden diensten. Tot 2001 boden verhuurders voornamelijk facilitaire diensten als schoonmaak, verzorgen van koffie & lunch voorzieningen, onderhoud, gas/water/licht, etc. aan. Deze diensten waren gerelateerd aan specifieke huurderswensen. Voor de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen worden de niet tastbare (immateriële activa) eigenschappen die in een gebouw plaatsvinden steeds belangrijker. Waar vastgoed voorheen voornamelijk een beleggingsmiddel was, is te beargumenteren dat het een steeds belangrijker bedrijfsmiddel wordt. Niet tastbare onderdelen die wel van waarde zijn maar niet moeilijk uit te drukken zijn in een bedrijf zijn merken, klanten relaties, leveranciers netwerken, octrooien, auteursrechten, een opgeleid personeelsbestand, informatie technologie systemen, software en onderzoek & ontwikkeling. Kantoorgebouwen zijn een lange tijd een heterogeen beleggingsproduct geweest. De verkorting van lange huurtermijnen heeft een revolutie gezien rond de jaren 1990 met als gevolg dat het gemiddelde huurtermijn daalde van boven de 10 jaar in 1990 tot net boven de 4 jaar in Het gevolg voor vastgoed is dat de nadruk minder zal liggen op het verleiden van je klant om een lang huurcontract te tekenen, maar zal liggen op klant (huurder) tevredenheid, retentie en het bieden van de juiste diensten om je huurders te ondersteunen in hun bedrijfsprocessen. Hedendaags is een soortgelijke revolutie, gedreven door een structureel overaanbod, een recessie, toegenomen onzekerheid voor bedrijven door de komst van het internet en een toename van het aantal ZZP ers (Voor discussie over de huurders zie par xx.) Bedrijfsverzamelgebouwen, twee markten en enkele voorbeelden Bedrijfsverzamelgebouwen komen in veel varianten voor. Volgens Berg & Steijnenbosch (2009) is de markt onder te verdelen als volgt: - Incubators en kennis gerelateerde centra; - Centra met een laag serviceniveau; - Serviced Office Centers; - Publieke bedrijvencentra; - Kleine private bedrijvencentra; - Grote private bedrijvencentra; Op basis van de onderverdeling van Berg & Steijnenbosch zijn de typologieën te fuseren tot drie hoofdtypologieën met elke eigen karakteristieken. Deze typologieën zijn (1) bedienende kantoren, (2) broedplaatsen & kennis gerelateerde centra en (3) multi-tenantgebouwen. Over (1) bedienende kantoren en (2) broedplaatsen & kennis gerelateerde centra is voornamelijk vanuit het buitenland geschreven en zijn sinds de jaren 1980 te zien als volwassen markten. Een (3) multi-tenant gebouw is een vastgoedproduct te danken aan de verschuivende rol van de vastgoed eigenaar en een onderdeel van de reguliere kantorenmarkt Bedienende kantoren Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 41

42 Bedienende kantoren bieden faciliteiten en omvatten in het algemeen: kantoor accommodaties, bedrijf gerelateerde dienstverleningen en beheerde technologie. Het typische bedienende kantoor is een kantoorgebouw met personeel, volledig gemeubileerd en wordt beheerd met de noodzakelijke kantoorvoorzieningen. Bedrijven, freelancers of organisaties betalen een maandelijks bedrag per werkplek waarbinnen het gebruik van de kantooraccommodaties valt en essentiële diensten zoals telefonie, internet, receptie en facilitair management (Peltier, 2001). Bediende kantoren worden verhuurd voor kantoor en licht industrieel gebruik en hebben drie karakteristieken gemeen (Calder & Courtney; 1992). Het betreft een aantal relatief kleine ruimtelijke units op een enkele plek. De ruimte die wordt aangeboden is korte termijn en op flexibele basis met minimale formaliteiten; ( easy-in, easy-out ). Van de totale kosten is een deel toe te schrijven aan een vaste post gemeenschappelijke diensten. Momenteel zijn meerdere nationaal opererende aanbieders wiens markt bestaat uit -over het algemeengrotere corporaties die volgens een kern-periferie model een deel van hun werknemers op flexibele basis huisvesten (Gibson & Lizieri, 2000; Laterveer, 2011; Peltier, 2001). Typisch huurt een bedienend kantoorexploitant voor 50-80% van de markthuur in een kantoorpand en deelt met de verhuurder de winst die bovenop de exploitatie wordt behaald (McAllister, 2002). Het restant van de markt is toe te kennen aan grote reeks (relatief kleinschalig), niche aanbieders die zich op een regionale scope richten. De kleinere aanbieders dienen voornamelijk de lokale markten en bedrijven (Gibson & Lizieri, 1999; Billingham, 1999). Het begin, de VS Bedienende kantoren zijn begonnen eind jaren 60 in de Verenigde Staten. In antwoord op de wensen van gebruikers begonnen bedrijven die gespecialiseerd waren in het aanbieden van secretariële diensten met het aanbieden van kantoor plekken. Een natuurlijke ontwikkeling die op meerdere locaties opkwam. Deze kantoren waren vaak kleinschalig tussen de 10 en 20 werkplekken, gesitueerd op één of twee verdiepingen in bescheiden commerciële gebouwen. In 1968 legde HQ business centers, die later de marktleider zou worden, in San Francisco het template neer in een klasse A hoogbouw kantoorpand. Begin 1970 werd het eerste filiaal in London geopend om tegemoet te komen aan een globaliserende uitbereiding van de industrie. (Peltier, 2001; Somsen, 2002) Een explosie aan nieuwe kantoorgebouwen in de jaren 80, (deels) aangewakkerd door makkelijk beschikbare financiering van de bankensector. Gebouweigenaren -die hun gebouwen snel verhuurd wilde krijgen- boden lucratieve deals voor startende bedienende kantoor exploitanten in de vorm van incentives; huurvrije perioden van 1 of 2 jaar, interieur bouwkosten vergoeding of zelfs contante betalingen. Door deze incentives werd het relatief makkelijk om de een bediend kantoor te beginnen. Een explosie van de sector resulteerde. Vele bedienende kantoren hadden slechte inrichting, een laag afwerkingsniveau en werden slecht beheerd. In sommige delen van het land was zo veel overcapaciteit in kantoorgebouwen dat bezettingsgraden van 40% eerder regel dan uitzondering waren. De daaropvolgende vastgoed crisis en schandalen in de bankensector zorgde voor een forse opruiming van de sector. Gegevens uit het VK In het Verenigd Koninkrijk brachten de jaren 80 een substantiële groei in zelfstandigen en kleine bedrijvigheid. Tegen het einde van dit decennium maakten bedrijven onder de tien man ongeveer 90% van alle bedrijvigheid uit in het VK. Het antwoord op deze verzelfstandiging was in grote mate de Pagina 42

43 opkomst van bedienende kantoren, deze business centers of serviced offices voorzagen van easy-in, easy-out huurcontracten en diensten als typen, kopiëren en bedrijfsadviezen (Calder & Courtney, 1992). In dit decennium worden reguliere kantooraanbieders zich bewust van mogelijkheden en de noodzaak in het aanbieden van diensten als schoonmaak, catering, onderhoud, nutsvoorzieningen, enzovoorts. Deze reguliere kantooraanbieders ontwikkelen langzaam de werkplek concepten die hedendaags nog steeds te vinden zijn. In veel van de gevallen kwam het competitieve voordeel voort uit nabijheid, bestaande relaties en economieën van schaal in de inkoop in plaats van exclusiviteit. De sector is tot de 80e jaren gekenmerkt door fragmentatie, diversiteit van eigendom en in aard van activiteiten. Weinig data is te vinden over de uitbereiding van de sector. De eerste benoeming in vastgoed gerelateerde literatuur (uit het VK) is in In een vooruitblikkend artikel beschrijft Winter (1989) de groei van de sector door de verschijning van een aantal figuur: 16. Artikelen die refereren aan de term Serviced offices. (McAllister, 2001) nationale aanbieders tussen Referenties aan de term serviced office werden in de Estate Gazette zijn gepresenteerd als -waarschijnlijk achterlopende- proxy voor de ontwikkeling en groei van de sector (zie figuur: 16). Empirische bevindingen uit het Verenigd Koninkrijk suggereren dat het aanbod van bedienende kantoren in de jaren 90 zich vervolgens duidelijk laat onderscheiden in twee categorieën. Er waren vier tot vijf nationale (waarvan twee tot drie internationale) aanbieders die als huurder voornamelijk grote bedrijven bediende. De rest van de sector bestond uit een hele reeks kleinschalige, niche aanbieders met een regionaal bereik die de lokale markt en bedrijven bedienen (Gibson & Lizieri, 1999; Billingham 1999). In de jaren groeit de bedienende kantorenmarkt uit tot een serieus te nemen component van de commerciële kantorenmarkt. De ontwikkeling vindt plaats in de context van de snelle evolutie en innovaties in de verhuur structuren. Gedreven door de competitieve druk gegenereerd door recessie, globalisering, technologische veranderingen en deregulering, heeft er een significante verandering in zakelijke praktijken plaatsgevonden. Deze periode wordt gekenmerkt door een snelle en vaak abrupte aanpassing voor de organisatie van productie processen. Een bijgevolg is dat gedurende de jaren 90 de zakelijke taal (en daarmee de praktijk) doordrenkt werd met termen als afslanking, verplatting, splitsing, flexibele specialisering, uitbesteding en kerncompetenties. Voor de vastgoed sector was het grootste gevolg de toegenomen vraag om niet-kern activiteiten uit te besteden en het bezetten van vastgoed op een flexibelere basis (McAllister, 2001). Nederland Duidelijk wordt dat de markt eind jaren 60 in de VS is begonnen en al snel oversloeg naar het VK. In Nederland is over deze markt niet of nauwelijks geschreven. Veel globale ontwikkelingen die voor de groei van de sector zorgen in het buitenland hebben eveneens betrekking tot de Nederlandse markt. Tot de jaren 80 waren enkele kleine aanbieders die lokaal kantoorwerkplekken aanboden. Begin jaren 80 zijn door Euro Business Center, HQ en Taminiau de eerste bedienende kantoren geopend. Daarvoor bestonden in Nederland al diverse bedrijvencentra maar niet met het dienstenpakket waarmee nieuwe spelers op de markt kwamen (Berg & Stijnenbosch, 2009). Met de komst van Regus als internationaal Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 43

44 opererend bedrijf kwam ontwikkelingen pas rond 1995 grootschalig op gang. Na de dotcom crisis van 2001 zijn door overnames en faillissementen veel internationale en nationale initiatieven weer verdwenen (Laterveer, 2011; Peltier, 2001). De omvang van de huidige markt is lastig vast te stellen door versnippering en onenigheid over de precieze afbakening van de bedienende kantorenmarkt. De Nederlandse literatuur (Laterveer, 2011; Somsen 2002; Instant, 2011) noemt dat er dertien aanbieders actief waren in de Nederlandse markt tijdens 2001, samen hadden ze 43 vestigingen. In 2009 wordt geschat dat zo n 31 aanbieders actief zijn in de Nederlandse markt, samen beheren ze in totaal 85 locaties. Het overgrote deel van deze locaties is in de Randstad gevestigd. Een rapport over de markt in 2011 noemt dat er 20 bediende kantoren in Amsterdam actief zijn met een gemiddeld werkplek tarief van 405 euro. In dat zelfde jaar zijn er in London 414 bedienende kantoren en in Parijs 100 (Instant, 2011). Als je het aantal inwoners van deze steden extrapoleert met het aanbod dan wordt duidelijk dat Amsterdam één bediend kantoor heeft per inwoners, Parijs heeft één per en Londen heeft 1 één In Nederland is op dit moment te zien dat er concepten ontstaan als flexkantoren en co-werkplekken gericht voornamelijk op ZZP ers. Deze concepten vinden hun wortels in de bedienende kantoremarkt. Daar wordt echter geen volledig ingerichte werkplek meer aangeboden maar een grote open ruimte waarin meerdere ZZP ers aan een grote tafel kunnen werken. De nadruk ligt niet op de werkplek, maar op een omgeving waarin men werken en netwerken kan combineren (Laterveer, 2011). Zo profileert Spaces, een (deels)serviced office aanbieder in Amsterdam zichzelf als sociëteit en als sociale broedplaats voor werkend en ondernemend Nederland. In verschillende steden in de Randstad zijn afgelopen jaren vergelijkbare serviced offices gestart met het aanbieden van open flexwerkplekken zoals Seats2Meet en Igluu De Incubator Er zijn veel variaties in de manieren waarop een broedplaats wordt georganiseerd en de definitie verschilt per land. In essentie is een incubators of kennis gerelateerd centra een gesubsidieerde conglomeraat van start-up bedrijven. Deze incubator kan gelieerd zijn aan een bepaalde universiteit, private organisatie of een publieke partij. Ze bieden verschillende hulpbronnen, (kantoor)ruimte, strategisch advies, marketing advies, beheer advies, structuur, financiering of kennis over ondernemen aan bedrijven in ontwikkeling. Een broedplaats is een omgeving voor het onder begeleiding groeien en opstartten van nieuwe bedrijven. Er is onderscheid te maken tussen vier typen sub incubatoren (Grimaldi & Grandi 2005; Aaboen, 2009; Hansen et al, 2000): Bedrijfs Innovatie Centers (BIC) is opgezet in 1984 door de Europese Commissie. Het BIC is een publieke onderneming en heeft als doel om de kosten te reduceren van zaken doen door het aanbieden van ruimte, faciliteiten en bedrijfsondersteuning. Universiteits Bedrijfs Incubatoren (UBI) zijn onderdeel van een universiteit en zijn bedoeld om (technologische) kennisdeling en commerciële toepassing van onderzoek van de universiteiten toe te passen in economieën. UBI s zijn gelieerd aan universiteiten en bezitten naast standaard incubator voordelen toegang tot onderzoek en ontwikkeling (R&D) van de universiteit, de bibliotheek en technologische transfer programma s. Private incubators kwamen hoofdzakelijk op na de ontwikkelingen in IT in de laatste helft van de jaren 90. De private incubator laat zich splitsen in twee typen: de onafhankelijke en de zakelijke incubator (Grimaldi & Grandi, 2005). Onafhankelijke Private Incubatoren worden ontwikkeld door individuen of door groepen individuen. Pagina 44

45 Als doel hebben ze het assisteren van ondernemers om te groeien en om een volwassen bedrijf te worden. De ontwikkelaars investeren zelf direct of indirect geld in de bedrijven en krijgen in ruil daarvoor aandelen. Bij een waardeontwikkeling van het bedrijf delen de investeerders mee in de winst. Zakelijke private Incubatoren worden opgezet door grote bedrijven met als doel het ontwikkelen van nieuwe onafhankelijke bedrijfsonderdelen, hierin is het vaak zo dat het moederbedrijf een direct belang neemt in de starter. De diensten die broedplaatsen aanbieden zijn te onderscheiden in; kantoor ruimte, kantoor ondersteuning, toegang tot financiële middelen, start-up ondersteuning en toegang tot netwerken. De controle over de incubator kan variëren van heel strak tot laisse-faire, dit is afhankelijk van het type starter dat de incubator huist. Selectie van de ondernemers kan geschieden op basis van toetsing van de ideeën, ondernemerschap, pick-the-winners of survival of the fittest (Bergek & Norman, 2009). De eerste universiteits broedplaats De eerst bekende broedplaats is ontstaan aan de Ithaca universiteit in New York. Deze hielp ondernemende studenten al vanaf 1942 met het opzetten van een onderneming (Thérin, 2007). In 1992 hadden 50 universiteiten een eigen broedplaats, zo n 19% van de totale broedplaatsen markt (NBAI, 1994). Verschillende studies rond de 1984 tonen aan dat startende bedrijven in een broedplaats 87% de eerste vijf jaar succesvol overleefden tegenover 50% die niet aan een broedplaats gelieerd waren. Private broedplaatsen De eerste (gedocumenteerde) private broedplaats stamt uit 1959 in Batavia, New York. De broedplaats is ontstaan in het verlaten gebouw van de voormalige Johnston Harvesters fabriek, een producent van oogstmachines. Deze werd na een paar jaar leegstand opgekocht door Manucoso. Hier ontstond een -later benoemd als- revolutionair idee, Manucoso besloot om het gebouw te verhuren aan huurders die zo veel ruimte konden opnemen als ze zelf wilden. De eerste broedplaats werd zo geboren uit economische noodzaak. Manucoso kon zijn huurders kosten laten besparen door 1e Generatie incubator nu Vastgoed Gedeelde diensten Reactieve bedrijfsondersteuning 2e Generatie incubator Vastgoed Gedeelde diensten Proactieve bedrijfsondersteuning Bedrijfscoaching en training 3e Generatie incubator Vastgoed Gedeelde diensten Proactieve bedrijfsondersteuning Bedrijfscoaching en training Toegang tot netwerken figuur: 17. De 3 generaties van bedrijfs incubatoren en hun belangrijkste toegevoegde waarden (eigen il.) kosten te delen op kantooruitgaven. Er werden geen enkele voorwaarden gesteld aan het type huurder, zo onstond er een mix van bedrijvigheid. (Aernoudt, 2004; Thérin, 2007; Al-mubaraki et al. 2010). De eerste private broedplaats was zo een middel om een krimpend industrieel gebied te revitaliseren middels transformatie. Deze broedplaats bood diensten aan een wijd variërende mix aan huurders, van laag-technisch tot niet-technisch en van productiesector tot dienstensector. In London werden in 1972 de eerste leegstaande industriële gebouwen getransformeerd tot working communities voor ontwerp-gerelateerde bedrijven. Dit concept verspreiden zich eveneens over over de rest van continentaal Europa. Tegen de jaren 80 waren er in totaal twaalf private broedplaatsen in de VS. Broedplaatsen werden nog niet erkend als een markt, deze verschijningsvorm is te zien als de eerste generatie bedrijfs broedplaatsen. In 84 waren er 63 geregistreerde broedplaatsen. In deze tijd veranderde de reactieve bedrijfsondersteuning naar proactieve bedrijfsondersteuning en boden de broedplaatsen Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 45

46 ook bedrijf coaching en trainingen aan. In het jaar 2000 wordt het aantal geschat op 3200 wereldwijd, deze broedplaatsen boden naast eerder genoemde diensten eveneens toegang tot georganiseerde netwerken aan. Een survey uit 2000 (Hansen et al.) toont aan dat 25% van de broedplaatsen zich bezig hield met actief netwerkbeleid. In 2013 wordt het totaal aantal private incubatoren geschat op 9000, hiervan zijn 1000 gelokaliseerd in West-Europa Iconen Door de tijd heen zijn enkele iconen te vinden in Nederland die op basis van lokale markten een clustering van bedrijvigheid mogelijk maakten. Elk gebouw heeft een eigen verhaal en laat zich niet toekennen aan een uniforme markt. Deze bedrijfsverzamelgebouwen zijn gemaakt om een niche markt te bedienen. Deze niche markt is lokaal of regionaal georiënteerd en verschilt in mate van professionaliteit. World Trade Center Amsterdam Het moderne concept van het World Trade Centers is terug te trekken naar 1959 waar David Rockefeller de visie neerlegde voor een ontmoetingsplek voor overheidsinstellingen en grote industriële spelers. In 1970 wordt de World Trade Centers Association een feit door de opening van het eerste World Trade Center in New York. Onderdeel van het programma waren de Twin-Towers waar op 11 september 2001 de aanslagen door al-qaeda gepleegd zouden worden. Amsterdam opende in 1985 officieel het WTC op de zuidas, het figuur: 18. Foto van het WTC complex in Amsterdam zuid (door: DynEd) complex van negen gebouwen bestaat uit ca vierkante meter bruto vloeroppervlak. In het WTC huren vaak bedrijven met internationale ambities of relaties, het doel is om een handelsnetwerk tussen gebieden te leggen om internationale handel en globalisering te bevorderen. Naast kantoren zijn vergaderzalen, conferentieruimtes, winkels en horeca aanwezig in het complex. Om lid te worden van de WTCA organisatie moet een gebouw eenmalig ,- dollar betalen en vervolgens ,- dollar per jaar (Boburg, 2013). Groot Handelsgebouw Het groot handelsgebouw is in 1949 gebouwd naar ontwerp van Architect Huig Maaskant. Het gebouw telt vierkante meter bruto vloeroppervlak. Het werd gebouwd voor de explosie van benodigde ruimte voor groot handel (Beerda, 2002). Het gebouw ligt naast het centraal station in Rotterdam. Maaskant heeft in het ontwerp geen onderscheid gemaakt tussen kantoorruimte en opslag ruimte. Hiermee heeft hij feitelijk alle ruimte over gedimensioneerd. Door de tijd heen is de groothandel industrie langzaam verschoven naar de periferie en kwamen er andere functies in het gebouw. De functie van het huisvesten van kleine en middelgrote bedrijvigheid is nog steeds van toepassing, alleen de typen bedrijven zijn veranderd. Hedendaags (2013) zijn er 162 figuur: 19. Foto van het groothandelsgebouw uit 1952 (door: cartografisch bedrijf K.L.M.) Pagina 46

47 huurcontracten afgesloten waarvan 75% kantoor, 12% winkel en 13% overig. Van Nellefabriek De van Nellefabriek is van oorsprong een fabrieksgebouw gebouwd in In 2005 is de vierkante meter tellende fabriek verbouwd voor 43,5 miljoen euro. Na oplevering werden kantoorruimtes verhuurd vanaf 40 m2 met gezamenlijke voorzieningen zoals een kantine. Dit bedrijfsverzamelgebouw is voor cultuur gerelateerde (ontwerp)bedrijven die huren betalen van ca. 85 tot 180 euro/m2/jaar inclusief service- en energiekosten Huurders van bedrijfsverzamelgebouwen In Laterveer (2011) is onderzocht welke gebruikers in bedienende kantoren huren. Hij maakt onderscheid in 10 verschillende type gebruikers op basis van voorgaand onderzoek in Nederland en het buitenland. Van deze 10 zijn 4 relevant: 1. Startende bedrijven, kleine en middelgrote bedrijven die gebruik maken van een bedienend kantoor om het bedrijf in op te starten. 2. Bedrijven die een nieuwe markt betreden, organisaties die in een buitenlandse markt willen gaan doen en daarvoor een kantoor nodig hebben. 3. Zzp ers, zelfstandigen die een bedienend kantoor gebruiken als (aanvullende) huisvesting. 4. Flexibele corporate werknemers; werknemers die een aantal dagen per week werken in een bedienend kantoor dat dicht bij de woning is gelegen De creatieve klasse De creatieve industrie wordt gezien als een manier van leven: werken, vrije tijd en wonen lopen in elkaar over. Een ander kenmerk is de kleinschaligheid van de ondernemingen in combinatie met de samenwerking op projectbasis tussen de bedrijven. De veelal beperkte omvang in termen van personeel resulteert in een zeer beperkte hiërarchie en het ontbreken van voorgeschreven processen, wat een belangrijke voorwaarde is voor het creatieve en innoverende vermogen en de flexibiliteit van de bedrijfstak. Hierdoor is het mogelijk om de werkzaamheden zoveel mogelijk te richten op de behoeften van de klant. Een nadeel van de bedrijfstak is dat, door het ontbreken van een bedrijfsstructuur, het groeien van een onderneming vaak beperkt is. Daardoor is er gedurende de ontwikkeling van een bedrijf een behoefte aan ondersteunende diensten en faciliteiten. Daarnaast is er veelal onvoldoende inzicht in de totale keten van de totstandkoming van een nieuw product, van eerste idee tot distributie. De creatieve industrie is bij slechts een beperkt deel van de industriële waardeketen betrokken, zoals bij onderzoek/ontwikkeling of marketing. (Ter Bekke, 2012) ZZP ers Het aantal ZZP ers in Nederland laat een forse toename zien. In 2008 waren mensen werkzaam als ZZPer in Nederland. In 2013 is dit aantal opgelopen tot (Kvk, 2013). Alle sectoren in Nederland laten een stijging van het aantal ZZPs zien, de snelst stijgende groepen van ZZPers zijn in Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 47

48 willekeurige volgorde; 1. Mensen werkzaam in de gezondheids- en welzijnszorg (2008) naar (2013); 2. Mensen werkzaam in cultuur, sport en recreatie (2008) naar (2013); 3. Mensen werkzaam in advisering en overige specialistische zakelijke dienstverlening van (2008) naar (2013). 4. Mensen werkzaam in informatie en communicatie (2008) naar (2013). Het CBS laat een soortgelijke beweging zien. Het aantal bedrijven dat in Nederland opereert in absolute aantallen is gestegen van (1993) naar in (2013). Het CBS rapporteert sinds 2007 met de SBI 08 classificering. De ontwikkeling van het aantal bedrijven naar grootte is te zien in weergegeven in tabel XXX. De cijfers van de KvK tonen aan dat het aantal bedrijven in Nederland met 2 tot 250 personen nagenoeg gelijk is gebleven de afgelopen jaren. De groep met 1 werkzaam persoon heeft in de laatste jaren een forse stijging vertoont, opmerkelijk, want de er is geen forse daling te bespeuren in de andere groepen. Personen Totaal Engeland is al langer ondernemingsgezind. In een artikel van Foster wordt als verklaring voor de ontwikkeling van vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen gegeven de Thatcherite small business initiative. Deze heeft voor een golf aan nieuwe kleine bedrijven gezorgd. Ook zijn verscheidene (lokale) subsidies, in de vorm van huursubsidies of uitrustingssubsidie voor het opstarten en opereren van deze nieuwe ondernemingen. In Nederland is deze beweging nog niet te zien Het competitieve voordeel van Bedrijfsverzamelgebouwen Geagglomereerde economieën Het clusteren van bedrijven, mensen of zelfs gebouwen bestaat al geruime tijd en is toe te schrijven aan wat locatie economisten noemen Agglomeratie van economieën (Agglomeration economies). De eerste officiële benoeming van de term geagglomereerde economieën was in het boek the theory of the location of industries door Weber in Hij verdeelde de locatie factoren in regionale factoren en agglomeratie factoren, discussieerde over de factoren van industriële agglomeraties, kwantificeerde de formatie regels van agglomeratie en bracht het concept als eerst naar voren. Marshall (1890) is betwistbaar de meest bekende en heeft het meeste invloed gehad als analist met betrekking tot agglomererende economieën (Duranton & Puga, 2004). De eerste benoeming van microgrondslagen van agglomeratie -als gevolg van lokalisatie- komen voort uit zijn werk. De basis van deze theorie omschrijft dat agglomeraties ontstaan door 3 factoren: arbeidsmarkt bundeling, delen van input, en kennis lekkage. In 2004 voegden Rosenthal & Strange hier thuismarkt effecten, Pagina 48

49 consumptie en Rent seeking aan toe. In recent werk hebben Duranton & Puga een model gemaakt waarin de microgrondslagen van agglomererende economieën toe geschreven kunnen worden aan 3 categorieën: delen, koppelen en leren (Duranton & Puga, 2004). Capello noemt als microgrondslagen; ondeelbaarheid, synergie en nabijheid (Capello, 2008). Rosenthal & Strange beargumenteren dat er 4 gezichtsvelden zijn vanuit de agglomeratietheorie, de industriële scope, de tijdelijke scope, de geografische scope en de organisatie/competitieve scope. Capello noemt dit 3 verschillende conceptuele dimensies voor het interpreteren van agglomeratie economieën; industrieel, socio-cultureel/cognitief en geografisch. Vooral de organisatie / competitieve scope is interessant als het gaat over de clustering van bedrijvigheid in een bedrijfsverzamelgebouw. Agglomeratie van economieën wordt veroorzaakt door verschillende economische krachten. Er is onderscheid te maken tussen 2 vormen van economieën die agglomereren, gelokaliseerde- en urbaniserende economieën. Gelokaliseerde economieën betreffen bedrijven binnen dezelfde industrie. Urbaniserende economieën betreffen bedrijven van verschillende industrieën. De krachten achter deze agglomeratie krachten zijn op te delen in: 1. Het delen van input en diensten 2. Het delen van potentiele werklieden 3. Kennis spillovers binnen de agglomeratie 4. Een gezamenlijk arbeidsaanbod Kortom, mensen en bedrijven hebben er baat bij om zich te clusteren op locaties door bovengenoemde redenen. Deze theorieën zijn abstract en verklaren deels hoe stedelijke gebieden ontstaan zijn. Er is een parallel te trekken met de reden waarom mensen zouden huren in een bedrijfsverzamelgebouw, voorts te noemen als het competitieve voordeel Hoe bedrijven groeien Greiner schreef in 1972 in zijn artikel evolution and revolution as organizations grow over de stappen die elk bedrijf sequentieel doormaakt in zoektocht naar groei. In dit stuk beschrijft hij een relatie tussen de leeftijd en grootte van een organisatie en welke evolutie en revolutie momenten het bedrijf doormaakt. De 5 stadia zijn weergegeven is figuur: 20. Bij elke fase heeft het bedrijf een andere management focus, organisatie structuur en controle systeem. In fase 1 ligt de focus op het maken van een product en het creëren of aansluiting van een (nieuwe) markt. De eigenaren zijn vaak vakinhoudelijk of ondernemend van aard en hun energie gaat volledig zitten in het maken en verkopen van een nieuw product. Communicatie onder werknemers is informeel en frequent. Grootte van de organisatie Groot Klein Jong Creativiteit Leiderschap De vijf fasen van groei Richting Zelfstandigheid Delegatie Controle Leeftijd van de organisatie Coordinatie Rode draad Collaboratie? Evolutie: periode van groei Revolutie: periode van crisis figuur: 20. De 5 fasen van groei van Greiner (1972) Volwassen Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 49

50 Naar mate de organisatie groeit en een professioneler karakter krijgt volgt de crisis van leiderschap. Mocht de organisatie deze crisis overleven en een manager aanstellen wordt in fase 2 de organisatie stabiel groter. Communicatie wordt formeler en meer een hiërarchisch organisatiestructuur wordt ontplooid. De werknemers worden langzaam geconfronteerd met een tweedeling tussen het volgen van procedures en zelf initiatief kunnen nemen. Hierdoor volgt de crisis van zelfstandigheid. In fase 3 wordt een volledig gedecentraliseerde organisatie structuur neergelegd die top level management loshaalt en grote verantwoordelijke afdraagt aan divisies binnen de organisatie (Greiner, 1972). Te beargumenteren valt dat startende ondernemingen behoefte hebben aan bedrijfsondersteuning zodat ze alle energie kunnen richten op het creëren van producten en nieuwe markten. Van de Ven en Poole (1995) geven in explaining development and change in organisations op basis van literatuuronderzoek een overzicht van vier verschillende ideaalmodellen die gebruikt kunnen worden om uit te leggen hoe organisaties groeien. Dit onderwerp komt direct uit de bedrijfskunde en legt uit welke belangen er spelen in groeiende organisaties. De vier ideaalmodellen zijn: (1) de levenscyclus; (2) de evolutie; (3) de dialectiek; (4) de theologie of doelmatigheidsleer (ter Bekke, 2012). Het levenscyclus model (Comte, Spencer en Plaget) gebruikt het metafoor van het leven; geboorte, jongeling, volwassenheid en de dood. In dit model groeit een organisatie in verschillende fasen. De volgorde ligt vast, en de omgeving kan de ontwikkeling van het bedrijf beïnvloeden, maar uiteindelijk bepalen interne factoren hoe een organisatie zich ontwikkeld. Het evolutie model (Lamarck, Darwin, Mendel en Gould & Eldridge) is bekend vanuit de evolutieleer en is gebaseerd op het model van natuurlijke selectie. Concurrentie om de schaarste van natuurlijke hulpbronnen tussen entiteiten binnen een bevolking genereert deze evolutionaire cyclus. De levensvatbaarheid wordt in sterke mate bepaald door het vermogen van de organisatie om zich aan te passen aan externe omstandigheden. Het dialectiek model (Hegel, Marx en Freud) is een systematische manier van denken en is gebaseerd op de aanwezigheid van 2 (of meer) krachten die in tegengestelde richting strijden om de macht binnen een organisatie. Zoals deze krachten in balans zijn blijft de status-quo gehandhaafd. Een onbalans resulteert uit een conflict en de strijd die deze krachten tot gevolg hebben (de synthese) bepalen het vertrekpunt voor verdere ontwikkeling van de organisatie. Het teleogie model (Mead, Weber & Simon) ten slotte stelt het einddoel van de organisatie centraal. De organisatie doorloopt tijdens haar ontwikkeling opvolgend doelformulering, uitvoering, evaluatie en bijstelling van haar doelen. Dit betreft geen vaste volgorde van fasen maar een constante bijsturing van de doelen van een organisatie. De toepassing van het model is afhankelijk van de omstandigheden waarin een organisatie zich bevind Aanbieden van diensten In het stuk van McAllister wordt als voordeel gegeven dat de eigenaar van het pand samen met de aanbieders van diensten efficiënter goederen en diensten kan aanbieden. Dit is weergegeven in figuur: 21. Te zien is dat een inactieve verhuurder slechts de ruimte verhuurt aan de huurder. De verschillende diensten die een huurder wil afnemen zijn voor eigen rekening en worden individueel aanbesteed. Als Pagina 50

51 Goederen en diensten Dienst Dienst Dienst Ruimte de eigenaar een actieve rol opeist zie je dat door het bundelen van verschillende diensten er een vehikel kan worden gecreëerd dat in grote hoeveelheid diensten inkoopt Dienst en het vervolgens goedkoper (vanwege schaalvoordeel) kan aanbieden aan huurders (McAllister, 2003). Dienst Dienst Dienst Huurder Verhuurder Goederen en diensten Dienst Dienst Dienst Dienst Huurder Ruimte Verhuurder Goederen en diensten Dienst Dienst Dienst Dienst Subsidies Verhuurder Huurder Ruimte Verhuurder Dienst Dienst Dienst Dienst (joint-venture) Dienst Dienst Goederen en diensten Dienst 1.5. Antwoord op de deelvragen Dienst Dienst Subsidies In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de vooraf opgestelde deelvragen naar aanleiding van de Dienst literatuurstudie. Verhuurder Huurder Verhuurder Dienst (joint-venture) figuur: 21. Passief verhuurbeleid versus actieve aanbesteding van diensten (McAllister, 2003) Ruimte Wat zijn bedrijfsverzamelgebouwen, Dienst kan je duidelijke definitie geven van hun functioneren? : Dienst In literatuur is geen afbakening te vinden van de term bedrijfsverzamelgebouw. Het woord wordt te pas en te onpas gebruikt voor gebouwen die als doel hebben om meerdere bedrijven te huisvesten. Hierin lijkt het huisvesten van meerdere bedrijven de enige gemeenschappelijke deler te zijn. De hoeveelheid van aangeboden diensten wisselt sterk per gebouw. De werkdefinitie die gebruikt wordt voor dit afstudeerwerk is: Een bedrijfsverzamelgebouw is een (deel van een) gebouw waarin meerdere bedrijven of ondernemers zijn gehuisvest. Het gebouw kan facilitaire-, hospitality of bedrijfsondersteunende diensten aanbieden. Optioneel kan het gebouw een overkoepelend thema hebben. Om te worden geclassificeerd als bedrijfsverzamelgebouw betreft het pand aan twee voorwaarden te voldoen; (1) Het gebouw huist meerdere bedrijven, dit kunnen zowel zelfstandige ondernemers zijn als (delen van) kleine, middel of grote bedrijven. (2) De verhuurder van het gebouw biedt in minimale vorm vastgoed aan, in maximale vorm full-service werkplekken. Daarnaast is er ook een variatie in aangeboden ondersteunende diensten. De mate van aangeboden diensten varieert van niet tot fullservice. Welke diensten worden aangeboden is afhankelijk van de vraag, de nabijheid van andere diensten en het concept van de aanbieder. Hoe hebben bedrijfsverzamelgebouwen zich ontwikkeld door de tijd heen? : (1.) De jaren 1980 zijn door de samenkomst van verschillende trends van aan te wijzen als het startschot voor het ontstaan van bedrijfsverzamelgebouwen (2.) De opkomst van het aanbieden van diensten Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 51

52 is een belangrijke katalysator geweest voor de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen. (3.) Om zichzelf te onderscheiden gingen verhuurders kantoorruimte aanbieden met diensten om zo klanten te binden aan hun locatie. (4.) Recessie, globalisering en toegenomen competitie hebben de behoefte voor bedrijven om zich flexibel op te stellen doen stijgen. (5.) De nadruk en de opgave voor de toekomst ligt op klantenbinding, retentie en het bieden van de juiste diensten om je huurders doelgroep te ondersteunen in hun bedrijfsproces. Grote hiërarchische organisatiestructuren als dominante werkvorm hebben sinds de jaren 1960 plaats gemaakt voor een plattere organisatie structuur. Dit is directe aanleiding geweest voor het ontwikkelen van verschillende bedrijfsverzamelgebouwen. Een duidelijk voorbeeld is Engeland, waar door de Thatcher small business initiative een wolk aan kleine bedrijvigheid is ontstaan. Door de komst van internet hebben kleine bedrijven makkelijker toegang tot de markt. De behoefte aan flexibele kantoorruimte is echter pas rond de jaren 1990 sterk opgekomen. Hoofdzakelijk is de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen te danken aan globalisering, flexibilisering, de mogelijkheid om zelf netwerken te leggen en de transitie van hiërarchische organisatievormen af. Een precies jaartal voor het ontstaan van bedrijfsverzamelgebouwen is niet te geven, door de tijd heen zijn enkele iconische voorbeelden die pionierde in het transformeren van lokale behoeftes in een passend bedrijfsverzamelgebouw. Waar kantoorgebouwen ten behoeve van het productieproces al langere tijd bestonden zijn pas sinds 1960 unieke voorbeelden te vinden die meerdere kleinschalige bedrijven van een kantoorvoorzieningen faciliteerde. In 1980 komen broedplaatsen en bedienende kantoren in opkomst en winnen snel terrein. Rond het jaar 2000 zakken beide markten in door een crisis in de IT sector, een dominante huurder van beide typen. Sinds de crisis van 2008 zijn in Nederland ook varianten ontstaan vanuit broedplaatsen en bediende kantoren markt. Voorbeelden hiervan zijn flexkantoren en co-working kantoren. Welke verschillende typen bedrijfsverzamelgebouwen zijn er? De twee archetype bedrijfsverzamelgebouwen historisch gezien zijn bedienende kantoren en broedplaatsen. Ook zijn er meerdere iconen die als voorbeeld dienen maar als enige gemeenschappelijke deler hebben dat ze een niche markt vertegenwoordigen. Elk archetype is ontstaan vanuit een andere noodzaak en met een andere filosofie. Het eerste archetype is die van de broedplaatsen. Deze vindt zijn oorsprong in 1959 vanuit de noodzaak om ontslagen werknemers van industriële bedrijven op te vangen. Als doel hadden ze om startende bedrijven te helpen met volwassen worden. Hier werd bescheiden huur voor gevraagd. In de jaren 90 werd aangejaagd door waarde creatie in de IT sector- de broedplaats een business model en onderdeel van de professionele vastgoedmarkt. Door de uit de hand gelopen speculatie van de jaren in internet gerelateerde bedrijven en de verschillende crashes tussen wereldwijd, groeide de kritiek op private broedplaatsen. Hedendaags zijn in West-Europa zo n 1000 private broedplaatsen en hebben veel universiteiten broedplaatsen gelieerd aan de faculteiten. Ook gemeenten jagen ten behoeve van economische ontwikkeling broedplaatsen aan. Zo heeft de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld een actief broedplaatsen beleid voor mensen werkzaam in de culturele sector om ze van huisvesting te voorzien tegen gereduceerd tarief. De diensten die een broedplaats aanbieden verschillen zeer per type aanbieder (gemeente, universiteit of privaat) en per bedrijfssector die de broedplaats huisvest. Pagina 52

53 Het tweede archetype is de bedienende kantorenmarkt. Deze tweede professionele markt vindt zijn oorsprong in het ontzorgen van huurders en de opkomende flexibiliteit. Bedienende kantoren waren vanaf de jaren 80 antwoord op de toenemende flexibele behoeftes van organisaties en is gekomen tot een volwassen markt dankzij een aantal aanbieders die een enorm netwerk hebben gecreëerd in korte tijd. Deze schaalsprong was mogelijk doordat de aanbieders van bediende kantoren huren in plaats van kopen. Door slechts een deel van een kantoorgebouw toe te voegen aan het netwerk konden ze op veel plekken aanwezig zijn zonder grote belangen te verwerven. Toen grote bedrijven door komst van internet de front office en back office konden loskoppelen van locaties konden backoffices verplaatst worden naar bediende kantoren. Enkele iconische bedrijfsverzamelgebouwen in Nederland hebben elk een eigen verhaal en zijn gelieerd aan elk een eigen nichemarkt. Het betreft verhuurders die het kantoorgebouw in meerdere delen laat verhuren en variërende diensten aanbied om zich competitief te onderscheiden. Vaak zijn de gebouw gethematiseerd waardoor een grote aanwezigheid in de markt kon worden gecreëerd. Waar de broedplaatsen markt draait om het omvormen van lokale behoeftes en ondernemingsdrift in een passende broedplaats, draait de bedienende kantorenmarkt om het aanbieden van een gestandaardiseerd product wat op verschillende locaties toegankelijk is en het neerzetten van een globaal erkend merk. Welke ontwikkelingen zorgen voor een behoefte aan bedrijfsverzamelgebouwen? : De ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen is te koppelen aan een vier tal belangrijke ontwikkelingen die simultaan en in relatie tot elkaar plaatvonden. (1) de ontwikkeling in de IT en Telecommunicatie, (2) opkomst van behoefte aan flexibiliteit en (3) uitbesteding van diensten. Technologische veranderingen De opkomst van de informatie techniek heeft een herstructurering van productie-, aanbestedings-, distributie-, marketing- en verkoop- processen mogelijk gemaakt. Hiermee de weg vrij gemaakt voor bedrijven om: sneller en zelfstandig in contact te komen met de markt, een verhoogde snelheid tot de markt krijgen, lagere transactiekosten en een lagere entree barrière. Kort gezegd, de wereld versneld. Flexibilisering De vastgoedmarkt laat een toename zien in de behoefte aan flexibel vastgoed. Huurders worden zich steeds meer bewust van het belang van geschikte huisvesting op de winstgevendheid van het bedrijf. De huurtermijn in Nederland onder 500 m2 zijn gedaald van 3,4 (2005) tot onder de 2,5 (2012) jaar, verhuurde oppervlaktes boven 2500 m2 zijn juist toegenomen van 7 jaar in 2000 naar 9,4 jaar in Hiermee worden kleine oppervlaktes meer volatiel en grote oppervlaktes meer stabiel. Bedrijfsstructuren werden ook langzaam flexibeler doordat de bedrijfsmanagementtaal van organisaties langzaam doordrenkt raakten met termen als afslanking, verplatting, afsplitsing, flexibele specialisatie, uitbesteding en kerncompetenties. Nauw samenhangend met de flexibilisering van werknemers is de stijging in het aantal ZZPers. Het aantal stijgt al enige tijd in Nederland, sinds de recessie van is er een stabiele groei van zelfstandigen. In 2007 waren mensen werkzaam als ZZPer in Nederland. In 2013 is dit aantal Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 53

54 opgelopen tot personen. Het is normaler geworden om werknemers geen vaste contracten meer aan te bieden wegens onzekere bedrijfsvooruitzichten. Hierdoor worden mensen steeds vaker ingehuurd op oproepbasis. Uitbesteding van niet kern competenties De ideologie van de kern competenties beweging resulteert er in dat bedrijven kritisch kijken naar hun productie organisatie. Delen worden geïdentificeerd waarin bedrijven excelleren om daar de nadruk op te leggen. Delen waarin geen competitief voordeel aanwezig is en ook niet snel te ontwikkelen valt worden uitbesteed. De voordelen van deze beweging zijn: gereduceerde investerings- en operationele kosten, toegang tot best in hun vak leveranciers, gedeelde risico s en de mogelijkheid om zich te richten op kern functies van het bedrijf. Doordat bedrijven de verantwoordelijkheid van hun eigen huisvesting af te stoten en over te dragen aan een verhuurder die dat beter kan organiseren- kunnen bedrijven zich richten op hun kern functies. Wat zijn de voordelen van het werken in een bedrijfsverzamelgebouw volgens literatuur? Bedrijfsverzamelgebouwen brengen verschillende voordelen met zich mee. Vanuit verschillende invalshoeken is in dit theoretisch raamwerk een afbakening gemaakt van de voordelen. Bedrijfskundig theorieën Een organisatie in de diensten sector zoekt een plek om zijn product te testen en te verkopen. Een jonge organisatie kan goed geholpen worden door de diensten te vinden in een broedplaats (incubator). Door de jonge organisatie te ondersteunen op het gebied van bedrijfsvoering (communicatie, accounting of legaal) en op gebied van huisvesting (kantoorruimte, IT of facilitaire diensten) kan hij zich richten op het creëren van zijn unieke product. Voor uitleg is gegrepen naar de theorie die Greiner schetst in zijn Evolution and Revolution as Organisations Grow. Hierin geeft hij aan dat in het begin van de groei van een organisatie ligt op het creëren van een product en een markt, de eigenaren zijn vaak technisch of ondernemend van aard en hebben doorgaans lak aan formele management stijlen. De energie van deze ondernemers ligt volledig bij het vormen en verkopen van een nieuw product. Hierbij kunnen bedrijfsverzamelgebouwen inspelen op het aanbieden van diensten die bijdragen in het creëren van hun unieke product alsmede het ontzorgen van basisbehoeften van een startende onderneming. Een kleine organisatie -zoals een groot deel van de creatieve klasse- dat niet per se jong is en misschien al een bestaand netwerk heeft opgebouwd kan ondersteund worden door het aanbieden van diensten die niet bij hun core-business horen. Zo kan een klein bedrijf ondersteund worden door diensten uit handen te nemen die niet direct waarde toevoegen aan het product dat ze produceren. Hierdoor betalen ze voor diensten die externe aanbieders beter kunnen leveren. In het Engels noemen ze dit uitbesteding. De ideologie achter uitbesteding is dat een bedrijf zich beter kan focussen op zijn kern competenties en daarmee de kern van hun unieke product, waarmee ze waarde toevoegen, kunnen versterken. Bedrijfsverzamelgebouwen dienen dan in het aanbieden van ondersteunende functies als IT, facilitair management en zelfs backoffice functies. Grote organisaties hebben een toename gezien in de flexibilisering van vastgoed. Dit was het resultaat gedreven grotendeels door competitieve druk vanaf eind jaren 80. Deze druk werd opgewekt door globalisering, recessie, technologische innovaties, deregulatie en toegenomen concurrentie. Deze Pagina 54

55 flexibilisering heeft uiteindelijk het kern-periferie model van Gibson en Lizieri teweeg gebracht waarin een onderscheid werd gemaakt tussen kern- en perifeer vastgoed. De grote bedrijven konden door technologische innovaties hun front- en backoffice van elkaar loskoppelen. Deze backoffice kan locatieonafhankelijk functioneren maar heeft wel behoefte aan een bepaald voorzieningsniveau. Dit voorzieningsniveau werd in grote mate aangeboden door bedienende kantoren. Locatie theorieën Vanuit de agglomeratieleer wordt gezocht naar een verklaring voor de vorming van agglomeraties. Rosenthal & Strange geven aan dat binnen de agglomeratieleer redenen zijn waarom bedrijven zich clusteren op een locatie. Als belangrijkste hoofddrijvers achter dit fenomeen worden genoemd, (1) het delen van input en diensten, (2) het delen van potentiele werklieden en (3) kennis spillovers binnen de agglomeratie. Deze drijvers zijn te zien als voordelen die een onderneming helpt om zich competitief te onderscheiden ten opzichte van concurrentie. Het kiezen voor de beste mogelijke locatie (c.q. bedrijfsverzamelgebouw) heeft als doel ontplooien van bedrijfsactiviteiten. Sociale theoriën In van Meel s (2010) kritische reflectie op de komst van Het Nieuwe Werken (HNW) wordt duidelijk dat de sociale functie van werk niet onderschat mag worden. Waar HNW stond voor de mogelijkheid om thuis via de computer en IT toch met werk bezig te zijn is de kritiek op deze ontwikkeling de laatste jaren toegenomen. Een bekend bedrijf als Yahoo! (2013) Heeft zelfs een statement gemaakt door te zeggen dat niemand thuis mag werken omdat: het opkomende probleem is één van reductie in creativiteit en innovatie. Veel creatieve ideeën ontstaan uit ogenschijnlijk zinloze conversaties onder een kopje koffie, tijdens gedeelde lunches of in willekeurige ontmoeting op de gang. Werken op afstand verstoord het werken in teams, vooral wanneer teams juist samengesteld zijn om elkaar aan te vullen. In het onderzoek van van der Ven en Poole (1995) Explaining development and change in organisations worden vier ideaalmodellen geschets. Deze modellen verklaren vanuit welke gezichtsvelden er gekeken kan worden naar de ontwikkeling van organisaties. Voor toepassing bij de competatieve voordelen van bedrijfsverzamelgebouwen valt bij het evolutiemodel en het levenscyclus model iets te zeggen. Het levenscyclus model gebruikt als analogie het leven. Hierbij is het argument dat bij geboorte veel hulp nodig is in het leren staan om vervolgens in de latere jaren dit niet meer te behoeven. Evolutie op zijn beurt kan de behoefte verklaren van bedrijven om zich te onderscheiden op basis van competitieve voordelen. Door het opzoeken van de juiste netwerken en richten op zijn eigen kernwaarde behoudt het bedrijven zijn bestaansrecht in een competitieve wereld (natuurlijke selectie). Bedrijfsverzamelgebouwen zouden hierin een rol kunnen spelen in het ondersteunen van bedrijven (levenscyclus) en het bieden van competitieve voordelen boven andere aanbieders (evolutie). Het dialectiek- en het teleologie model zijn relevant met betrekking tot de interne processen van organisatieontwikkeling maar hebben weinig toepassing op de competitieve voordelen. Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 55

56 Pagina 56

57 2.2. Herontwikkelen naar bedrijfsverzamelgebouwen In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op het vakgebied projectontwikkeling. Als eerst is beschreven wat vastgoed is en hoe de verschillende sub markten in het vastgoed zich tot elkaar verhouden. Daarna volgt een reflectie op wat een vastgoedontwikkeling precies inhoud en wat de rol van een projectontwikkelaar is in de totstandkoming van vastgoed. Hierin wordt het doel van ontwikkeling bloot gelegd, de middelen die een ontwikkelaar tot zijn beschikking heeft, de belangen van een ontwikkelaar en het proces dat de ontwikkelaar gebruikt om deze doelen te bereiken. Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 57

58 2.1. Vastgoed Vastgoed kan worden gedefinieerd als ruimte afgebakend door de mens, relatief tot een vaste geografische positie, bedoeld om een activiteit te bevatten voor een specifieke periode. Naast de dimensies van ruimte (lengte, diepte en hoogte), heeft vastgoed een vierde dimensie - tijd van bezit en baten (Graaskamp, 1970) Vastgoed wordt ook wel onroerend goed genoemd (Inleiding bouwmanagement, 2004). Het omvat grond of toevoegingen aan de grond. De toevoegingen worden onderscheiden in landbouw, mijnbouw, infrastructuur en functioneel vastgoed. Functioneel vastgoed is op zijn beurt weer onder te verdelen in woningbouw (bestemd voor wonen), utiliteitsbouw (niet bestemd voor wonen) en ander functioneel vastgoed (opslagplaatsen, sportterreinen, etc.). Vastgoed staat nooit alleen en maakt onderdeel uit van een context. Vastgoed kan worden toegekend aan een specifieke voorraad. Deze voorraad kan veel verschillende vormen aannemen zoals; ruimtelijk (binnen een land, gebied of wijk), functioneel (fabrieken, woningen of leegstand), economisch (te huur, te koop of met een hypotheek) of cultureel (monumenten of van een specifieke stijl). In figuur: 22 is te zien tot welke voorraad een bedrijfsverzamelgebouw kan horen, te weten: per eigenaar, per locatie of per functie. Het bedrijfsverzamelgebouw is een functionele afbakening van vastgoed. De functie van het gebouw is de gemeenschappelijke deler. figuur: 22. Verschillende type vastgoedvoorraad Elke vastgoedontwikkeling kan gezien worden als een (Bouwmanagement, 2004) geld cyclus. Deze cyclus ontstaat doordat een klant geld investeert in de vastgoedontwikkeling. De klant investeert dit geld voor het verrijken van zelf belang. Niet alleen is elke vastgoedontwikkeling een individuele onderneming, het is ook een subsysteem binnen een groter netwerk van collectieve en aan elkaar afhankelijke ondernemingen. Eveneens moet elke onderneming worden overtuigd dat eigen behoeften en doelen worden geholpen met de interactie van deze vastgoedontwikkeling (Graaskamp 1985) Verschillende perspectieven binnen vastgoed Vastgoed is een multidisciplinair vak en vereist een multidisciplinaire kijk. De architect ziet vastgoed als zijn esthetische en functionele eigenschappen, de techneut beoordeeld vastgoed op zijn fysieke en mechanische eigenschappen, de advocaat beoordeeld vastgoed als een bundel van rechten en de investeerder zal vastgoed zien als potentiele toekomstige kasstromen (Geltner, 2007). De definitie van Graaskamp geldt hedendaags nog steeds als een veel geciteerde afbakening van het begrip vastgoed. Graaskamp redeneerdt vanuit een ontwikkelaar of investeerders perspectief. De vierde dimensie - tijd van bezit en baten, zoals hierboven genoemd wordt gemeten aan de hand van ruimte-tijd. Deze ruimtetijd dimensie kan vele vormen aannemen zoals een appartement per maand, hotel kamers per nacht, vierkante meter per jaar of zelfs tennisbanen per uur. Een fundament in de Pagina 58

59 vastgoed sector is dat deze ruimtetijd dimensie uit te drukken is in een monetaire waarde. Op basis van deze ruimtetijd dimensie, doen ontwikkelaars en investeerders uitspraken over vastgoed. Bij een bedrijfsverzamelgebouw is deze ruimtetijd eenheid op verschillende manieren uit te drukken. Een traditioneel bekende uitdrukking van de ruimtetijd eenheid is op vierkante meter prijs per jaar gedeeld door de bezetting. Een complexere variant bij bedrijfsverzamelgebouwen is bijvoorbeeld een abonnement per maand Vastgoed markten Markten zijn de meest basale van alle sociaal economische systemen. In essentie is een markt een mechanisme waar goederen en diensten vrijwillig worden uit gewisseld tussen verschillende eigenaren (Geltner, 2007). Het vastgoed systeem kan onderverdeeld worden in drie submarkten. Deze drie submarkten staan in relatie tot elkaar. De drie onderdelen zijn de ruimte markt, de eigendom markt en de projectontwikkeling industrie. Laatstgenoemde onderdelen zijn te zien in figuur: 23. Hier is te zien hoe de systemen zich tot elkaar verhouden en waar deze gekoppeld zijn aan andere exogene systemen, zoals lokale- en nationale economieën en de nationale- en internationale kapitale markten. De ruimte markt is de markt die voorziet in het gebruik (of het recht om te gebruiken) van onroerende goederen (land of gebouwde ruimte). De vraag zijde van deze markt bestaat uit individuen, huishoudens en bedrijven die ruimte gebruiken voor consumptie of voor productie. De aanbod zijde Toevoegen Aanbod (verhuurders) Ruimte markt Vraag (huurders) Lokale & nationale economien Huurprijs & Bezetting Voorspelling toekomst Ontwikkel industrie Zo ja Kas stroom Eigendoms markt Is de ontwikkeling winstgevend? Bouwkosten inclusief land/ acquisitie Vastgoed markt waarde Markt vereiste kapitalisatie voet Aanbod (eigenaren die verkopen) Vraag (investeerders die kopen) Kapitale markten Causale stromen Informatie vergaring en gebruik figuur: 23. De vastgoed markt en de onderlinge relatie tussen de ontwikkelings -, ruimte - en eigendomsmarkt (Geltner, 2007) bestaat uit vastgoed eigenaren die ruimte verhuren aan huurders (Geltner, 2007). Omdat zowel vraag als aanbod locatie en type specifiek zijn, zijn vastgoed markten zeer gesegmenteerd. De ruimte markt is daardoor eerder lokaal dan nationaal. De voornaamste geografische onderverdeling van de ruimte Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 59

60 markt zijn verschillende metropolitaanse gebieden (MGs). Een metropolitaans gebied is bijvoorbeeld Amsterdam of Rotterdam. Binnen deze metropolitaanse gebieden zijn sub markten te identificeren zoals stadscentrum, centrale zakelijke district of voorsteden. Naast de geografische classificering is onderscheid te maken in het gebruik van gebouwen. Een bedrijfsverzamelgebouw valt onder het commerciële type van de kantorenmarkt (Geltner, 2007). De eigendom markt is de vastgoedmarkt voor het bezit van vastgoed. Vanuit een economisch perspectief bestaat eigendom uit beweringen en aannames over toekomstige geldstromen (bijvoorbeeld de huren die het gebouw geneert voor de eigenaar). Bezit van vastgoed, aandelen en obligaties kunnen op gelijke voet worden geplaatst in de kapitaalmarkt. De kapitaalmarkt bestaat uit kapitaalgoederen van alle soorten en maten (Geltner, 2007). Om die reden is het belangrijkste verschil dat de eigendom markt bestaat uit universele kapitaalgoederen maar de ruimte markt lokaal gebonden is. De huurders uit de ruimte markt baseren keuzes op de fysieke karakteristieken van het vastgoed object, terwijl de eigendom markt keuzes maakt op de financiële eigenschappen van een vastgoed object. Geldstromen uit aandelen of huurinkomsten uit een winkelcentrum uit Beverwijk zijn uiteindelijk hetzelfde product. Dit suggereert dat de vastgoed eigendom markt door oversimplificatie een uniform financieel product behelst. (Geltner, 2007). Deze twee markten worden aan elkaar verbonden door de projectontwikkelingsindustrie, die de financiële en fysieke middelen samenvoegt om zo nieuwe ruimte te creëren. In de projectontwikkelingsindustrie wordt uiteindelijk de cruciale vergelijking gemaakt. De huidige ontwikkelkosten, inclusief bouw en aanschafkosten (inclusief winst & risico) worden vergeleken met de huidige eigendomswaarde. Als eigendomswaarde gelijk of groter zijn dan ontwikkelkosten dan is het rendabel om te ontwikkelen. Zo wordt nieuwe ruimte toegevoegd aan de voorraad van de ruimte markt. Deze ontwikkelingen kosten tijd en vergt dat de industrie ver vooruit moet kijken (Geltner, 2007). Vanuit het perspectief van commerciële vastgoedbelegging analyse is de projectontwikkeling industrie het best te zien als de partij die financieel kapitaal omzet in fysiek kapitaal. De projectontwikkelingsindustrie is een terugkoppeling van de eigendomsmarkt naar de ruimte markt, toevoegend aan de aanbod zijde van de ruimte markt (Geltner, 2007) Antwoord op de deelvragen Wat is een vastgoedontwikkeling, onder welke markt valt het bedrijfsverzamelgebouw? Vastgoed wordt ook wel onroerend goed genoemd. Een vastgoedontwikkeling betreft een uiteindelijk vastgoedproduct, het omvat grond of toevoegingen aan de grond. Het ontwikkelen van deze toevoeging noemt men de activiteit van vastgoedontwikkeling. Het proces wat specialisten doorlopen om nieuwe toevoeging van onroerende goederen aan de grond -of aanpassing hiervan- noemt men het ontwikkelproces. De vastgoedmarkt is onder te verdelen in woning-, utilitair- en speciaal vastgoed. Onder de utiliteitsbouw valt de kantorenmarkt, dit is de markt die voorziet van gebouwen om kantooractiviteiten in te ontplooien. Bedrijfsverzamelgebouwen zijn een onderdeel van deze commerciële kantorenmarkt. Om uitspraken te doen over toekomstige kasstromen binnen deze markten gebruiken ontwikkelaars en investeerders de ruimtetijd eenheid. Voor bedrijfsverzamelgebouwen is de ruimtetijd eenheid uit te drukken in vierkante meterprijs, of, in een abonnement (inclusief diensten of exclusief diensten) per Pagina 60

61 tijdseenheid. Een vastgoedontwikkeling heeft een verbindende plek in de vastgoed markt. De vastgoed markt bestaat uit de eigendomsmarkt, de ruimte markt en de projectontwikkelingsindustrie. Een vastgoedontwikkeling behoort toe aan de projectontwikkelingsindustrie en is de schakel tussen de eigendomsmarkt en de ruimte markt. In het toevoegen van een ontwikkeling is aan de ene hand een verantwoording nodig aan de kapitaalmarkt over rendement en toekomstige kasstromen en aan de andere hand is er aan de ruimtelijke markt een verantwoording afleggen over de toevoeging van een categorie aan een bepaalde locatie. De toetsing of de vraag naar het product op de locatie aanwezig is hierbij van groot belang, dit noemt men marktonderzoek. Het ontwikkelde product is uiteindelijk een geld cyclus, deze heeft 2 hoofdvoorwaarden om te mogen bestaan. (1) De huidige contante waarde van de opbrengsten is gelijk of groter dan alle contante uitgaven. (2) De contant ontvangsten van alle bronnen -inclusief ontlening en eigendomsbelanggelijk of groter zijn netto contante uitgaven, inclusief rentelasten en dividend op eigendomskapitaal in elke boekhoudkundige periode. Deze voorwaarden zijn noodzakelijk om te kunnen slagen als een gerechtvaardigd economisch project Projectontwikkeling In literatuur zijn verschillende definities te vinden van de term projectontwikkeling. In Tabel: 1 is een Van Gool et al. (2007) Projectontwikkeling brengt ideeën, management, arbeid, kapitaal, grond en eventueel opstallen bij elkaar om een nieuw vastgoed product te realiseren. Keeris (2001) Het op eigen initiatief - zonder oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid van een afnemer- voor eigen rekening en risico tot stand brengen van een of meer bouwprojecten voor de markt. via het integreren en coördineren van de benodigde professionele kennis en kunde, afgestemd op de vraag van een beoogde specifieke doelgroep of afnemers, c.q. gebruiker, waarbij die betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming, dan wel korter indien het project eerder verkocht wordt. Kohnstamm & Regterschot Projectontwikkeling is het risico dragend initiëren, ontwikkelen en realiseren (1994) van vastgoed. Peiser (1992) Vastgoedontwikkeling is het coördineren van activiteiten variërend van renoveren en opnieuw in de markt zetten van bestaande gebouwen tot het aankopen van ruwe grond en de verkoop van ontwikkelde percelen, het omzetten van ideeën op papier tot vaste goederen. Miles et al. (2007) Vastgoedontwikkeling is de constante her configuratie van de gebouwde omgeving om aan de vraag van maatschappij te voldoen. Nozeman (2012) Projectontwikkeling betekend het toevoegen van waarde aan een locatie door het initiëren, ontwikkelen en realiseren van nieuwbouw dan wel via functiewijziging van bestaand vastgoed. Wilkinson et al. (2008) Projectontwikkeling is een proces dat het veranderen of intensiveren van land behelst om gebouwen voor gebruik te produceren. Tabel: 2. Defenities van de term: projectontwikkeling (eigen tabel) Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 61

62 weergave van enkele relevante omschrijvingen gegeven. De verschillende definities geven weer dat onenigheid bestaat over de activiteiten van de projectontwikkelaar. Alle definities zijn in zoverre gelijk dat ze flatteus zijn, in essentie is projectontwikkeling een manier om geld te verdienen voor een ontwikkelaar. Sommige defenities geven aan dat projectontwikkeling op eigen initiatief ontwikkelen is. Anderen stellen dat een ontwikkelaar juist de coördinator van het ontwikkelproces is. Binnen deze verschillende takenpakketten van ontwikkelaars zijn een zevental competenties te onderscheiden (Nozeman, 2012). Een ontwikkelaar kan zijn; een investeerder, een risicodrager, een marktanalist, een creatieveling, een procesmanager, een initiatiefnemer of/en een professionele opdrachtgever. Projectontwikkelaars zijn onder te verdelen in vier verschillende groepen (Nozeman, 2008). De grootste groep bestaat uit projectontwikkelingsbedrijven die zijn gelieerd aan bouw bedrijven, ze ontwikkelen voor een relatief laag rendement van 2-3 %. De tweede groep is in absolute nummers het grootste en bestaat uit onafhankelijke ontwikkelaars. De markt brengt constant nieuwe kleine ontwikkelaars naar voren die -mits succesvol- vaak opgekocht worden door grotere partijen. De derde groep is aangesloten bij institutionele beleggers, deze partijen ontwikkelen primair voor hun eigen investeringsportfolio. Als laatste zijn er ontwikkelaars die een afwijkende core-business hebben, denk aan partijen als NS, Schiphol of Ahold. Private ondernemende projectontwikkelaars hebben meestal gespecialiseerde expertise in een lokale ruimte markt, maar kunnen gebrek hebben aan connecties met de grotere ontwikkelaars of investeerders die diepere zakken hebben met betrekking tot kapitale goederen. Joint-ventures tussen deze partijen zijn geen ongewone zaak. Als gemeenschappelijk factor hebben ontwikkelende partijen dat ze een product creëren dat een geld cyclus vormt, dat wil zeggen, het product moet geld verdienen om te overleven. Het product, in dit geval een bedrijfsverzamelgebouw, moet meer opbrengen dan het gebouw gekost heeft om te realiseren. De huurders (de vraag zijde van ruimte markt) van bedrijfsverzamelgebouwen zijn op hun beurt ook een geld cyclus. Ze moeten een deel van hun geld af kunnen dragen aan het huren in de dit gebouw. De voordelen van het huren in een bedrijfsverzamelgebouw moeten groter zijn dan de financiële lasten die het met zich mee brengt De sub groepen van de ontwikkelingsindustrie De projectontwikkeling industrie is onder te verdelen in drie sub groepen. Dit zijn de consumenten groep, de productie groep en de publieke infrastructuur groep. De consumenten groep bestaat uit afnemers van het vastgoedproduct. De productie groep bestaat uit alle vormen van expertise die nodig zijn om het vastgoedproduct tot stand te brengen. De publieke infrastructuur groep bestaat uit alle diensten die voor de consumenten en productie beschikbaar zijn zoals educatie, veiligheid, wegen, riolering, etc. Elke sub groep is een onderneming, die in staat moet zijn een solvente omloop van contanten te realiseren om te overleven. Hieruit blijkt dat elk van deze groepen een financieel belang vertegenwoordigd en noodzaak heeft om meer te verdienen dan uitgegeven wordt. Deze drie sub groepen moeten voordurend aannames maken over toekomstige sociale normen, technologieën en de richting van complexe veranderingen in persoonlijke, natuurlijke en politieke voorwaarden. Pagina 62

63 Voor het voortbestaan van ondernemingen proberen partijen een onevenredig deel van risico s naar anderen te schuiven terwijl ze het grootste deel aan de opbrengsten zelf houden. Anders dan de meeste massaproductie industrieën is elke vastgoedontwikkeling uniek en is het ontwikkel proces een product van een politiek proces. Elke nieuwe ontwikkeling creëert een nieuwe mogelijkheid om te onderhandelen, debatteren en te herzien van de basis regels van de onderneming. Bijvoorbeeld wie betaalt, wie welke voordelen ondervind, wie welke risico s draagt en wie er verantwoordelijkheid draagt in het beslissingsproces. (Graaskamp, 1981) Risico beheersing De graad van de foute inschatting versus de realisatie noemt men het risico. Alle partijen in het ontwikkelproces moeten een significant niveau van onzekerheid in financiële uitgangspositie en andere aannames accepteren. Reden hiervoor is dat elke partij het proces in gaat met een set aannames over de toekomst van de samenleving. Een bloemenverkoper op de hoek heeft keuzes te maken in zijn locatie, prijzen en producten en kan bijna van dag tot dag zijn hele zaakje omgooien en popcorn verkopen mochten de zaken tegenvallen. De retail industrie kan in zes maanden zijn inventaris aanpassen om in de veranderende consumenten vraag te voorzien. De vastgoed ontwikkelaar heeft echter een onbeweeglijk product met een inbouw van hotelkamers, appartementen of aantal vierkante meters verhuurbaar vloer oppervlak die tot wel 25 jaar in gebruik moeten zijn voordat de kapitale investering terug verdiend is. Dit is een unieke risico management inschatting. Een succesvolle ontwikkelaar is vaak de gene die zorgvuldig zijn aannames valideert waar hij (beperkte) controle over kan uitvoeren en de onzekerheden waar hij geen controle over heeft kan opvangen met risico identificatie en allocatie. Risico beheersingstechnieken Graaskamp geeft aan dat naast het accepteren of vermijden van het onbekende, de risico analyse verbeterd kan worden door de volgende technieken (Graaskamp, 1981): 1. Verbeteren van de prognoses door statistisch onderzoek van de kritieke factoren. 2. Combineren van risico s door het bundelen van middelen, het diversifiëren van investeringen en door het verbeteren van prognoses door de schaal van de operatie. 3. Risico s onderbrengen in verzekeringen, het accepteren van een klein zeker bedrag in de vorm van een verzekeringspremie. 4. Verplaatsen van het risico door twee-partij contracten. 5. Het beperken van aansprakelijkheid voor verliezen door eigendom in een corporatie of beperkte vennootschap, of ontlastende clausules. 6. Door te hedgen, een term die doelt op een groot aantal hulpmiddelen voor het indekken tegen toekomstige prijs fluctuaties of andere onzekerheden Contante solvabiliteit Zoals eerder benoemd is in een industriële maatschappij elke onderneming een geld cyclus operatie. Veel van deze ondernemingen, of het nou een ziekenhuis, een stad, een huishouden, een universiteit of een enkele student is zijn niet uit op het maken van winst. Elke onderneming is gebonden aan het feit dat ze in staat moeten zijn om te betalen, zowel op korte als op lange termijn. Mochten ze niet aan Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 63

64 deze verplichting voldoen houdt hun bestaansrecht op en gaan ze bankroet. Deze solvabiliteit in het totale proces, niet de maximalisatie van waarde, is het centrale thema van overleving en de belangrijkste maatstaf van eigenbelang, welke alle conflicterende partijen gemeen hebben. (Graaskamp pp 621, 1981) Herontwikkeling Herontwikkeling is een containerbegrip geassocieerd met verandering in gebruik van een gebouw. Verschillende onderzoeken zijn uitgevoerd naar herontwikkeling op basis van (vaak) gedetailleerde en kleine sample casestudies (Heath, 2001; Blakstad, 2001; Remoy & van der Voordt, 2007) of vragenlijsten (Ohemeng, 1996; Ball 2002; Kincaid, 2002). Herontwikkeling is te zien vanuit vastgoed management als een gebouw strategie. De verschillende gebouw strategieën zijn; minimale aanpassing, kleine aanpassing, grote aanpassing (renovatie), deels sloop, uitbereiding en sloop & nieuwbouw (REM DICTAAT) (Bottom, 1999). Gebouwaanpassing wordt door Douglas (2006) omschreven als elke aanpassing aan een gebouw boven op het onderhoud om zijn capaciteit, functie of prestatie te veranderen. De mate van herontwikkeling is daarmee te onderscheiden in wijzigen (1), aanpassen (2) of renoveren (3), deels slopen en aanpassen (4) of deels uitbereiden (5) (Kincaid, 2002). Een herontwikkeling is zo te zien als een nieuw vastgoedproduct in een bestaand vastgoed object door het gebouw aan te passen. Binnen herontwikkeling zijn verschillen te ontdekken, een eerste onderscheid is of het een herontwikkeling is binnen het gebruik, zonder functiewijziging of naar een nieuw gebruik zoals bijvoorbeeld functiewijzing van kantoor naar wonen (Ellison and Sayce, 2007). Ontwikkelaars als verantwoordelijke van het ontwikkelproces hebben nog beperkte kennis van herontwikkeling. Ze hebben echter een positieve houding tegenover aanpassing van vastgoed als de omstandigheden het toelaten (Ball, 1999). Verschillende besluitvorming modellen en instrumenten zijn gemaakt om beslissers te helpen (Chudley, 1981; Kincaid, 2002; Remøy & van der Voordt 2006; Arup 2008; Arkenbout; 2012). De beslissers in deze modellen zijn vaak gebouweigenaren. Bij deze modellen is gedacht vanuit de probleemstelling het gebouw zoekt een nieuwe functie. De modellen focussen zich doorgaans op highest en best-use en most probable use benaderingen, ook wel, wat kan dit gebouw voor nieuwe functie bevatten Projectontwikkelingsfasen Het vastgoedontwikkelingsproces kent verschillende gezichtsvelden, in literatuur worden de -vaak sequentiële- proces stappen omschreven die uiteindelijk leiden tot een vastgoedontwikkeling. Een reflectie van enkele belangrijke modellen wordt hieronder beschreven (Gehner, 2011; Wurtzebach & Miles, 1994; Miles et al. 2007; Peiser, 1992; Geltner, 2007). Gehner Een eerste is het model van Gehner, dit model gaat uit van de ontwikkelaar en is weergegeven in figuur: 24. Het model definieert vijf verschillende fasen: initiatief, haalbaarheid, pre constructie, constructie en management. Binnen deze fasen zijn vijf verschillende trajecten te ontdekken: grond aankoop, ontwerp, vergunnen, financiering en marketing. Afhankelijk van de strategie van de ontwikkelaar zullen bepaalde Pagina 64

65 keuzes in het proces op verschillende momenten in de tijd worden uitgevoerd. Als onderscheid in het model geeft ze vijf ideaaltypen: 1. Locatie gedreven, vanuit een strategische grondaankoop ontwikkelen figuur: 24. Ontwikkelfasen en acties uitgezet om te komen tot een strategie defnitie (Gehner, 2011) 2. Concept gedreven, ontwikkeling van een concept gerelateerd aan het ontwerpproces 3. Competitie gedreven, een ontwikkeling gerelateerd aan het vergunningsproces 4. Huurder gedreven, ontwikkeling is gerelateerd aan het marketing proces, nl. verhuren aan een gebruiker. 5. Investering gedreven, ontwikkeling gerelateerd aan het marketing proces, nl. verkoop aan een belegger. Het 8 stappen model Miles et al. omschrijven 8 stappen die elke ontwikkelaar minimaal doorloopt bij elke ontwikkeling. De stappen zijn opeenvolgend: (1) ontstaan van het idee, (2) verfijning van het idee, (3) haalbaarheid, (4) contract onderhandelingen, (5) formele overeenkomst, (6) bouw, (7) oplevering en (8) gebouw, asset en portfolio beheer. De eerste 4 stappen maken deel uit van een cyclus die opnieuw te doorlopen is. Bij stap 5 volgt de formele overeenkomst waarbij contracten worden afgesloten en het plan uitgevoerd zal worden. Alhoewel het model gebaseerd is op de realiteit geeft het een ideaal beeld weer van de sequentiële stappen. Het model gaat uit van een volledig geïnformeerde ontwikkelaar, complete markt informatie, adequate bouwkosten raming, enzovoorts. De werkelijkheid is echter veel weerbarstiger, projectontwikkeling processen zijn creatief, deels logisch en deels intuïtief. Het model van Geltner Het model van Geltner is gemaakt vanuit een beleggers- en figuur: 25. Het 8 stappen model van Wurtzebach & Miles (1994) ontwikkelaars perspectief. Het model definieert 4 verschillende fasen. De eerste fase is een optie nemen Het bedrijfsverzamelgebouw Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen Pagina 65

66 op de grond, het samenstellen van de vergunningen en een ontwikkel ontwerp maken. De tweede fase betreft constructie. De derde fase bestaat uit het volkrijgen van de ontwikkeling met huurders en het afwerken van het gebouw (eventueel in samenspraak met huurders). De laatste fase bestaat uit gestabiliseerde exploitatie. Vanuit een belegger brengen deze verschillende fasen verschillende risico percentages met zich mee. Het investeren in een project waarvan al een gestabiliseerde operationele kasstroom voor een lange periode vast staat heeft een veel lager risico dan een stuk grond waar enkel een ontwikkel plan voor is geschreven. figuur: 26. Fasen in het ontwikkelproces en bijbehorende Opportunity Cost of Capital (Geltner, 2007) Het model van Peiser Peiser geeft 5 hoofdfasen in een ontwikkelingsproces. De eerste is de planning en initiatief fase. Deze fase bevat het opstellen van doelen, een ontwikkelteam en potentiele problemen en eindigt in een voorlopig ontwikkelconcept. De tweede fase is de haalbaarheidsfase. In de haalbaarheidsfase wordt uitvoerig data verzameld om daarmee het ontwikkelconcept scherper te krijgen en uiteindelijk vast te figuur: 27. De fasen van het ontwikkelproces en hun inhoud (Peiser, 1992) Pagina 66