Leerdam. Broekgraaf. ontwerpexploitatieplan D.H. Swijnenburg. M. Moons. auteur(s):

Transcriptie

1 Leerdam Broekgraaf ontwerpexploitatieplan identificatie planstatus projectnummer: datum: opdrachtleider: opdrachtgever: D.H. Swijnenburg gemeente Leerdam auteur(s): D.H. Swijnenburg M. Moons

2

3 Inhoud Deel A 1. Toelichting bij de status van dit exploitatieplan blz Toelichting bij de koppeling met ruimtelijk besluit (Bro artikel sub a) Toelichting bij de citeertitel Leeswijzer bij het exploitatieplan 4 2. Toelichting bij het exploitatiegebied Toelichting op de begrenzing van het exploitatiegebied Trafo (bestemming Bedrijf - Nutsbedrijf) Dierenasiel (bestemming Maatschappelijk) Bos (bestemming Natuur) Bestaande wegen (bestemming Verkeer) Spoorlijn (bestemming Verkeer - Railverkeer) Water (bestemming Water) Bestaande woningen (bestemming Wonen) Moluks wijkgebouw (bestemming Maatschappelijk) Toelichting op het voorgenomen grondgebruik Toelichting op de te verwerven gronden Toelichting op de omschrijving van werken en werkzaamheden Toelichting op de beleidskeuzen in het exploitatieplan 8 3. Toelichting bij de eisen en regels Toelichting op artikel 1: Begripsbepalingen Toelichting op artikel 2: Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan Toelichting op artikel 3: Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Toelichting op artikel 4: Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen Toelichting op artikel 5: Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: woningbouwcategorieën Toelichting op artikel 6: Verbodsbepaling Toelichting bij de exploitatieopzet Toelichting op de rekentechnische uitgangspunten voor de exploitatieopzet Toelichting op de aanduiding van het tijdvak Toelichting op de aanduiding van de fasering Toelichting op de raming van de inbrengwaarden van de gronden Toelichting op de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Toelichting op de raming van de opbrengsten van de exploitatie Toelichting op de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Toelichting bij het percentage gerealiseerde kosten De exploitatiebijdrage verbinden als voorschrift aan de bouwvergunning 23 Adviesbureau RBOI

4 2 Inhoud Deel B 1. De status van dit exploitatieplan Koppeling met het ruimtelijk besluit Het exploitatieplan Citeertitel Het exploitatiegebied Begrenzing van het exploitatiegebied Voorgenomen grondgebruik Te verwerven gronden Omschrijving van werken en werkzaamheden Bouwrijp maken en aanleg nutsvoorzieningen Inrichting openbare ruimte Planstructurele voorzieningen Eisen en regels Artikel 1 Begripsbepalingen Artikel 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan Artikel 3 Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Artikel 4 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen Artikel 5 Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: woningbouwcategorieën Artikel 6 Verbodsbepaling Exploitatieopzet Aanduiding van het tijdvak Aanduiding van de fasering en koppelingen Raming van de inbrengwaarden van de gronden Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Raming van de opbrengsten van de exploitatie Wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Percentage gerealiseerde kosten 40 Bijlagen: 1. Kaarten. 2. Toelichting op de procedure. 3. Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) Adviesbureau RBOI

5 Deel A Adviesbureau RBOI

6 2 Inhoud Adviesbureau RBOI

7 1. Toelichting op de status van dit exploitatieplan Toelichting bij de koppeling met ruimtelijk besluit (Bro artikel sub a) Planvorming Broekgraaf Het nieuwe (ontwerp)bestemmingsplan 'Leerdam Broekgraaf' is de aanleiding tot het vaststellen van dit exploitatieplan. Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van circa woningen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor een nieuwe stationshalte, een verkeersontsluiting aan de Parallelweg, sportvelden welke worden verplaatst binnen de locatie en een ecologische zone. In de vigerende bestemmingsplannen die gelden voor het exploitatiegebied zijn de gronden in het plangebied bestemd voor agrarische doeleinden (grasland en akkerbouw), een groenstrook, sportvelden (voetbalvelden) en enkele woningen. De ontwikkeling van Broekgraaf is op grond van deze bestemmingsplannen niet mogelijk. Noodzaak exploitatieplan Het bestemmingplan 'Leerdam Broekgraaf' biedt de juridische basis voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Aangezien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, stelt de gemeenteraad ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4, het betreffende exploitatieplan vast. Functie van het exploitatieplan De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om de publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat burgemeester en wethouders de kosten, verbonden aan exploitatie van de gronden uit een exploitatiegebied, verhalen door aan een bouwvergunning voor een aangewezen bouwplan of een gedeelte van zo'n voorschrift, te verbinden dat de vergunningverkrijger een exploitatiebijdrage is verschuldigd 1). Voorts worden aanvragen om bouwvergunning aan het exploitatieplan getoetst en is het verboden te handelen in strijd met de bepalingen van het exploitatieplan. Het exploitatieplan bestaat uit de volgende wettelijk vereiste onderdelen: - een kaart van het exploitatiegebied; - een omschrijving van werken en werkzaamheden; - een exploitatieopzet. Bij dit exploitatieplan worden, in aanvulling op de wettelijk vereiste onderdelen, eisen en regels opgenomen ten behoeve van de uit te voeren werken en werkzaamheden, aangewe- 1) Artikel Besluit ruimtelijke ordening. Adviesbureau RBOI

8 4 Toelichting op de status van dit exploitatieplan zen woningbouwcategorieën en het tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden. Het exploitatieplan gaat vergezeld van een toelichting (artikel Bro). De toelichting bevat een motivering van de in of inzake het exploitatieplan gemaakte keuzes en dient om de status, de inhoud en de rechtsgevolgen van het exploitatieplan beter te begrijpen Toelichting bij de citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als 'Exploitatieplan Broekgraaf'. Het exploitatieplan Leerdam Broekgraaf betreft een nieuw exploitatieplan. Herzieningen hebben nog niet plaatsgevonden. Omdat de grondexploitatie van bouwlocaties een langdurig en complex proces kan zijn, is in het stelsel van de Wro opgenomen, dat het exploitatieplan minimaal eenmaal per jaar moet worden herzien (artikel 6.15, lid 1, Wro), uiterlijk tot het moment dat alle in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd en het exploitatieplan kan worden afgesloten (artikel 6.20, Wro). Een dergelijke herziening kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten en op de vervanging van ramingen door werkelijke gemaakte kosten. Een herziening kan mogelijk leiden tot een verhoging of verlaging van de exploitatiebijdrage, met uitzondering van percelen waarvoor op het moment van herziening een exploitatiebijdrage bij overeenkomst is vastgelegd. Voor een aantal niet-structurele onderdelen is een dergelijke herziening vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en is er geen beroep mogelijk tegen de herziening. Betreft de herziening echter een structureel onderdeel van het exploitatieplan, dan geldt dezelfde procedure als voor de vaststelling van een exploitatieplan en staat tegen de herziening dus beroep open. Voorbeelden van een dergelijke structurele wijziging zijn de wijziging van een woningbouwprogramma en de aanpassing van de fasering van de ontwikkeling Leeswijzer bij het exploitatieplan Dit exploitatieplan is als volgt opgebouwd: Deel A: Dit deel bestaat uit 4 hoofdstukken die de toelichting vormen op het exploitatieplan dat in deel B is opgenomen. Deel B: Dit deel bestaat uit 4 hoofdstukken die achtereenvolgens ingaan op: Hoofdstuk 1: de status van dit exploitatieplan (koppeling met ruimtelijk besluit en citeertitel. Hoofdstuk 2: aspecten van het exploitatiegebied (begrenzing exploitatiegebied, voorgenomen grondgebruik, te verwerven gronden en omschrijving van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3: de eisen en regels die worden gesteld in het exploitatieplan. Hoofdstuk 4: de exploitatieopzet met een overzicht van de raming van kosten en opbrengsten van het exploitatiegebied en de exploitatiebijdrage Adviesbureau RBOI

9 2. Toelichting bij het exploitatiegebied Toelichting op de begrenzing van het exploitatiegebied Het exploitatiegebied heeft betrekking op die delen van het bestemmingsplangebied waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Dat is niet overal het geval, daarom wijkt de begrenzing van het exploitatiegebied af van de begrenzing van het bestemmingsplangebied. De volgende gronden zijn buiten het exploitatiegebied gehouden Trafo (bestemming Bedrijf - Nutsbedrijf) Het betreft een traforuimte (kadastraal perceel K557) die gehandhaafd blijft qua functie en bestemming. Ter plaatse zijn geen ontwikkelingen voorzien Dierenasiel (bestemming Maatschappelijk) Het bestaande dierenasiel (kadastrale percelen K555 en K556) blijft qua bestemming (Maatschappelijke doeleinden) gehandhaafd. Ter plaatse zijn geen ontwikkelingen voorzien. Het ligt echter wel in de bedoeling om het huidige gebruik (dierenasiel) te beëindigen vanwege de overlast (geluid) en het dierenasiel te verplaatsen Bos (bestemming Natuur) Het bestaande bos aan de Koenderseweg (kadastraal perceel K33) is eigendom van het Zuid- Hollands Landschap en blijft in zijn huidige vorm gehandhaafd. Ter plaatse zijn geen ontwikkelingen voorzien Bestaande wegen (bestemming Verkeer) Het betreft enerzijds de Koenderseweg (kadastraal perceel K59). Deze blijft in zijn huidige functie gehandhaafd. Ter plaatse van de kruising met de spoorbaan wordt de overweg verplaatst en zal ter plekke komen te vervallen. Anderzijds betreft het delen van de Parallelweg (kadastrale percelen K51 (deels) en B10606 (deels)). Deze blijft ten westen en ten oosten van de te maken aansluiting op de locatie gehandhaafd. Ter plaatse zijn geen ontwikkelingen voorzien Spoorlijn (bestemming Verkeer - Railverkeer) De spoorbaan (kadastrale percelen K520 (deels) en B10607 (deels)) blijft in zijn huidige ligging gehandhaafd. Ter plaatse zijn geen ontwikkelingen voorzien. De huidige overweg met de Koenderseweg wordt verplaatst in oostelijke richting, ter plaatse van de te maken aansluiting op de locatie Water (bestemming Water) Het water van de bestaande Broekgraaf (kadastraal perceel K56) is deels eigendom van het Waterschap en deels van de gemeente. Dit deel blijft in zijn huidige profilering gehandhaafd en is om die reden buiten het exploitatiegebied gehouden. Dit geldt eveneens voor de Broekgraaf voor zover gelegen ter plaatse van de kadastrale percelen D312, D239, D303 en D238. Adviesbureau RBOI

10 6 Toelichting bij het exploitatiegebied Bestaande woningen (bestemming Wonen) Langs de Koenderseweg bevinden zich enkele bestaande woningen (kadastrale percelen K3, K4, K5, K6, K7, K10 en K61) die gehandhaafd blijven. Ter plaatse zijn geen ontwikkelingen voorzien. Aan de Tiendweg bevinden zich op twee locaties enkele bestaande woningen en volkstuinen (kadastrale percelen B7785, B8888 t/m B8909, B10193, respectievelijk K11, K12, K21, K22, B7780, B8709, B8710, B8773, B9115, B9938 t/m B9944, B9953). Deze blijven gehandhaafd. Ter plaatse zijn geen ontwikkelingen voorzien Moluks wijkgebouw (bestemming Maatschappelijk) In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel (kadastraal perceel K16 (deels)) de bestemming Maatschappelijke doeleinden. Deze bestemming blijft voor wat betreft het aanwezige gebouw gehandhaafd. Ter plaatse zijn behoudens de mogelijkheden die in het vigerende plan zijn toegestaan geen ontwikkelingen voorzien. Ten aanzien van de overige gronden binnen het bestemmingsplangebied zijn werken en werkzaamheden voorzien die een relatie hebben met de ontwikkeling van de locatie. Deze gronden maken deel uit van het exploitatiegebied. Vanwege de ruimtelijke en functionele samenhang van de ontwikkelingen in het gebied is sprake van één exploitatiegebied. De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de Kaart 1 Exploitatiegebied, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Een overzicht van de afpelling van het bestemmingsplangebied naar exploitatiegebied is opgenomen in onderstaande tabel. De als toelichtende bijlage opgenomen Kaart Grondgebruik binnen bestemmingsplan geeft inzicht in de ligging van de in de tabel benoemde functies die buiten het exploitatiegebied vallen. Bestemmingsplan m² Te handhaven Bedrijf- nutsbedrijf m² Maatschappelijk m² Natuur (bos) m² Verkeer m² Verkeer- spoor m² Water m² Wonen m² m² - Exploitatiegebied m² 2.2. Toelichting op het voorgenomen grondgebruik Het bestemmingsplan voorziet in een gevarieerd woningbouwprogramma dat een aanvulling is op het huidige aanbod in Leerdam, maar ook in de regio. Daarnaast is ervoor gekozen geen eigen voorzieningencentrum te realiseren. Niet alleen op programmatisch vlak is aansluiting gezocht bij de directe omgeving, ook op het gebied van water, groen- en landschapsstructuren en infrastructuur. De opzet van de wijk dient ruim en groen te zijn. De kwaliteit van de wijk komt naar voren in waterpartijen, singels en groenelementen. Er wordt diversiteit aangebracht tussen de buurten in Broekgraaf waardoor verschillende woonmilieus zullen ontstaan. De invulling van deze ambities zal plaatsvinden in uitwerkingsplannen. Ten aanzien van het grondgebruik binnen de UW-gebieden is derhalve op dit moment uitsluitend Adviesbureau RBOI

11 Totaal UW-gebied Toelichting bij het exploitatiegebied 7 een indicatief grondgebruik, gebaseerd op grondgebruiksnormen per woningtype, als uitgangspunt gehanteerd. Binnen een van de UW-gebieden (met bestemming GD-U) zal een school worden gerealiseerd. De locatie van deze school zal nog nader worden bepaald. Voor andere onderdelen van het plangebied is al wel een invulling bekend. Het betreft de situering van de hoofdontsluitingsstructuur, de situering van de sportvelden, de ligging van de ecologische zone en de ruimtereservering voor een fietspad aan de noordzijde van de locatie, tussen Koenderseweg en de aansluiting van de locatie op de Parallelweg. Het voorgenomen grondgebruik is weergegeven op de Kaart 4 Voorgenomen grondgebruik, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de beoogde invulling van het voorgenomen grondgebruik binnen het exploitatiegebied. Grondgebruik binnen exploitatiegebied Niet-uitgeefbare gronden Planstructureel Water m² Groen m² Ecozone m² Hoofdinfrastructuur (profiel 20 meter) m² Verharding 30% Groen 70% Hoofdinfrastructuur (profiel 15 meter) m² Verharding 40% Groen 60% Parallelweg m² Binnen UW-gebied Woongebied Verharding* m² Water* m² Groen* m² Niet Uitgeefbaar (NUG) m² Uitgeefbare gronden Woongebied Uitgeefbare gronden* cat m² Sport (voetbal) cat m² + Sport (overig) cat m² Uitgeefbaar (UW + UG) m² Benodigd exploitatiegebied m² 2.3. Toelichting op de te verwerven gronden De gemeente is eigenaar van een aanzienlijk deel van de gronden in het exploitatiegebied. Binnen het exploitatiegebied is daarnaast sprake van 12 particuliere eigenaren. Een overzicht van de eigendomssituatie (situatie per 28 januari 2010) is opgenomen in de als toelichtende bijlage opgenomen Kaart 2 Eigendomssituatie. De gemeente heeft het voorkeursrecht gevestigd op de gronden in het exploitatiegebied en wil alle gronden in het exploitatiegebied die nog geen eigendom zijn in de jaren verwerven. Redenen om tot verwerving van deze gronden over te gaan vóór uitvoering van de werken en werkzaamheden zijn: Adviesbureau RBOI

12 8 Toelichting bij het exploitatiegebied - een integrale planuitvoering: binnen het gebied is sprake van integrale ophoging en aanleg van hoofdinfrastructuur. De ondergrond is verdeeld over een groot aantal kadastrale percelen met een groot aantal eigenaren, waarbij het niet aannemelijk is dat de noodzakelijke ophoging en de aanleg van de hoofdinfrastructuur integraal ontwikkeld zullen worden. Bij uitvoering van deze werkzaamheden is de regie op het totale werk vereist; - kostenefficiency: bij een integrale planuitvoering voor de ophoging en de hoofdinfrastructuur geldt dat de gemeente als eigenaar tegen lagere kosten kan uitvoeren dan wanneer de verschillende eigenaren dat elk voor hun eigen grondeigendom zouden moeten doen. De gemeente wil in eerste instantie via minnelijk overleg tot verwerving komen. Mocht dit niet lukken en een eigenaar kan geen beroep doen op zelfrealisatie, dan zal de gemeente de mogelijkheid overwegen om over te gaan tot een onteigeningsprocedure. De te verwerven gronden zijn aangegeven op de Kaart 3 Te verwerven gronden die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan Toelichting op de omschrijving van werken en werkzaamheden Het bestemmingsplan biedt voor een deel van het plangebied eindbestemmingen (onder andere hoofdinfrastructuur en sportvelden). De werken en werkzaamheden die van toepassing zijn op deze bestemmingen kunnen direct worden uitgevoerd. Voor deze werken en werkzaamheden zijn in de omschrijving van werken en werkzaamheden en de aan deze werken en werkzaamheden te stellen, eisen beschreven in dit exploitatieplan. Voor de werkzaamheden die worden uitgevoerd in de UW-gebieden zal bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen (in een herziening van dit exploitatieplan) gedetailleerd worden ingegaan op de omschrijving en eisen voor de daarvoor van toepassing zijnde werken en werkzaamheden Toelichting op de beleidskeuzen in het exploitatieplan Op de gronden in het exploitatiegebied, die voor ontwikkeling van bouwplannen in aanmerking komen, is Wvg gevestigd. Reden hiervan is dat de gemeente zelf de regie wil voeren over de ontwikkeling met actief grondbeleid. De gemeente is actief bezig met het verwerven van gronden in het exploitatiegebied en is inmiddels grondeigenaar van circa 60% van het exploitatiegebied. Met de overige grondeigenaren worden gesprekken gevoerd met als doel om deze particuliere gronden in gemeentelijk bezit te krijgen. De gemeente is voornemens om in samenwerking met marktpartijen de locatie gefaseerd tot ontwikkeling te brengen. Om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op ontwikkelingen, heeft de gemeente ervoor gekozen om een bestemmingsplan vast te stellen met uitwerkingsplannen voor de gebieden waar woningbouwontwikkeling en ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen plaatsvinden. Het beoogde woningbouwprogramma is gevarieerd en afgestemd op de lokale en regionale behoefte. Voor de aangewezen woningbouwcategorieën zijn in het bestemmingsplan percentages opgenomen. Deze zullen bij de uitwerking nader geconcretiseerd worden in situering en fasering Adviesbureau RBOI

13 Toelichting bij het exploitatiegebied 9 Er is voor gekozen om het woningbouwprogramma uit te werken binnen de volgende bandbreedte: - sociale huur : 15,0%; - sociale koop : 9,0%; - particulier opdrachtgeverschap : 5,0%. Voor een verantwoorde stedenbouwkundige planvorming is het noodzakelijk dat de aanwezige sportvelden verplaatst worden binnen de locatie. Om dit te ondersteunen is een nieuwe locatie voor de sportvelden van een eindbestemming voorzien. Ook de hoofdinfrastructuur en de ecologische zone aan de westzijde van het plangebied zijn van een eindbestemming voorzien. Zodoende kunnen de gewenste bestemmingen op elk gewenst moment verwezenlijkt worden. Binnen het bestemmingsplangebied is een dierenasiel gevestigd. Het perceel waarop het dierenasiel is gevestigd, is eigendom van de gemeente. De gemeente wil overgaan tot verplaatsing van de functie dierenasiel om zodoende de overlast voor het woongebied weg te nemen. Juist buiten het bestemmingsplangebied en exploitatiegebied is een pluimveebedrijf gevestigd. De milieuhindercontour loopt tot in het exploitatiegebied. De hindergevoelige (woon)functies zijn buiten de contour gesitueerd. Adviesbureau RBOI

14 10 Toelichting bij het exploitatiegebied Adviesbureau RBOI

15 3. Toelichting bij de eisen en regels 11 In dit exploitatieplan zijn eisen opgenomen voor de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied en regels omtrent de uitvoering van de genoemde werken en werkzaamheden (artikel 6.13, lid 2, respectievelijk sub b en sub c, Wro). Daarnaast is in het exploitatieplan een uitwerking gegeven van de in het bestemmingsplan opgenomen regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid (artikel 6.13, lid 2, sub d, Wro). De eisen en regels hebben de vorm van voorschriften en vormen gezamenlijk hoofdstuk 3 van het exploitatieplan. De eisen zijn geschikt in 6 artikelen: 3.1. Toelichting op artikel 1: Begripsbepalingen In dit artikel zijn aanvullend op de begrippen zoals die te ontlenen zijn aan de Wro en/of Bro enkele begripsbepalingen opgenomen Toelichting op artikel 2: Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan Dit artikel ziet op de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (hierna ook kortweg te noemen: de werken en werkzaamheden) en regels omtrent het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden Toelichting op artikel 3: Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Het eerste lid van dit artikel bepaalt welke regels van toepassing zijn op de gunning van werken en werkzaamheden. Verwezen wordt naar het in het HIOR opgenomen aanbestedingsreglement dat onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan (zie bijlage 3). Vervolgens volgt een samenstel van een melding van een gunning van een opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied (artikel 3, tweede lid) en een instemming van het college van burgemeester en wethouders (artikel 3, derde lid). Dit stelsel moet zorg dragen dat de exploitant de opdrachten gunt in overeenstemming met het geldende aanbestedingsrecht, zodat de gemeente niet kan worden aangesproken op handelen in strijd met het aanbestedingsrecht. Adviesbureau RBOI

16 12 Toelichting bij de eisen en regels 3.4. Toelichting op artikel 4: Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen In het plangebied komen in belangrijke mate uit te werken bestemmingen voor. Om te voorkomen dat deze bestemmingen worden gerealiseerd voordat uitwerkingsplannen in werking zijn getreden is een koppeling opgenomen. De koppeling houdt in dat pas met de uitvoering van het plan mag worden begonnen als er een uitwerkingsplan is. Met het oog op de benodigde flexibiliteit is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen om toch eerder te kunnen beginnen met het uitvoeren van werken en werkzaamheden en het bouwen. In het bestemmingsplan is ook een degelijke regeling opgenomen Toelichting op artikel 5: Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: woningbouwcategorieën De Wro bepaalt dat het exploitatieplan een uitwerking kan bevatten van de in de Wro opgenomen regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid. Op grond van deze bepaling wordt in dit exploitatieplan een nadere invulling gegeven met betrekking tot de uitvoerbaarheid van de drie aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap. Het eerste lid van dit artikel heeft betrekking op aantal en situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap (en geeft hiermee toepassing aan artikel , sub a, Bro). Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op de categorieën woningzoekenden die voor een kavel voor particulier opdrachtgeverschap in aanmerking komen (artikel , sub b, Bro). Om te voorkomen dat deze kavels alsnog aan anderen buiten de doelgroep worden verkocht, zijn de categorieën woningzoekenden die voor een kavel in aanmerking komen in het exploitatieplan vastgelegd. Deze bepaling voorkomt dat door de grondeigenaren de kavels worden uitgegeven aan stromannen om alsnog de woning te kunnen realiseren en de ontwikkelwinst van de woningen op te strijken. Het derde lid van dit artikel heeft betrekking op de methode van toewijzing van kavels voor particulier opdrachtgeverschap (en geeft toepassing aan artikel , sub c, Bro). Het vierde lid van dit artikel heeft betrekking op de prijsvorming van kavels voor particulier opdrachtgeverschap (artikel , sub d, Bro). Het vijfde lid van dit artikel heeft betrekking op regels te stellen voor het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap en de overdracht van de voor de kavel verstrekte bouwvergunning, tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning (op grondslag van artikel , sub e, Bro). Het betreft regels om te voorkomen dat een particuliere opdrachtgever (met of zonder voorbedachte rade) zijn kavel en de verleende bouwvergunning weer overdraagt aan de oorspronkelijke exploitant of een ander professioneel bedrijf, dat de kavel niet via particulier opdrachtgeverschap ontwikkelt. Het zesde lid van dit artikel betreft een verbodsbepaling om speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen tegen te gaan (en geeft toepassing aan artikel , sub f, Bro). De instandhoudingtermijn voor sociale huurwoningen is vastgelegd in het Bro en bedraagt 10 jaar (artikel 1.1.1, lid 1, sub d, Bro). De gemeente heeft geen eigen bevoegdheid Adviesbureau RBOI

17 Toelichting bij de eisen en regels 13 om hier van af te wijken. De instandhoudingtermijn voor sociale koopwoningen wordt door het Bro aan de gemeente ter invulling overgelaten (artikel 1.1.1, lid 1, sub e, Bro). De grenzen die het Bro hierbij stelt dat de instandhoudingtermijn voor de doelgroep ten minste één jaar en ten hoogste tien jaar bedraagt Toelichting op artikel 6: Verbodsbepaling Het is eenieder verboden om te handelen in strijd met het exploitatieplan. Adviesbureau RBOI

18

19 4. Toelichting bij de exploitatieopzet 15 De Wro bepaalt, dat een exploitatieplan een exploitatieopzet bevat (artikel 6.13, lid 1, sub c, Wro) die de grondslag vormt voor het kostenverhaal. In de exploitatieopzet worden de kosten met betrekking tot de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis van dit vergelijk van kosten en opbrengsten wordt de exploitatiebijdrage berekend die als voorschrift aan de bouwvergunning zal worden verbonden, of die via een posterieure overeenkomst zal worden geïnd. De exploitatieopzet bestaat uit zeven onderdelen. De eerste zes onderdelen zijn de onderdelen die de Wro noemt als onderdelen van de exploitatieopzet (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste tot en met ten zesde, Wro). Het zevende onderdeel van de exploitatieopzet wordt gevormd door de aanduiding van het percentage van de totale kosten dat gerealiseerd is. Op grondslag van artikel Bro dient in de exploitatieopzet te worden vermeld, welk percentage van de totale kosten gerealiseerd is. Dit percentage is van belang voor de mogelijkheid om een verzoek tot vervroegde afrekening van het exploitatieplan te komen (artikel 6.20, lid 4, Wro). De exploitatieopzet bestaat uit achtereenvolgens: 1. de aanduiding van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vierde, Wro); 2. een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig de koppelingen hiertussen (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vijfde, Wro); 3. een raming van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste, Wro); 4. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede, Wro); 5. een raming van de opbrengsten van de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro); 6. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten zesde, Wro); 7. het percentage gerealiseerde kosten (artikel Bro). De fictie van gemeentelijke grondexploitatie in het exploitatiegebied Voor het opstellen van de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt in het exploitatiegebied. De systematiek gaat daarmee uit van de fictie dat de gemeente de gronden verwerft (kosten voor de gemeente), alle handelingen verricht of in opdracht laat verrichten op het gebied van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied (kosten voor de gemeente) en de gronden uiteindelijk uitgeeft in bouwplanklare kavels (opbrengsten voor de gemeente). De exploitatieopzet is derhalve een rekenkundige omslagmethode uitgaande van de fictieve situatie dat de gemeente de gehele exploitatie actief ter hand zou nemen. Voor zover het in werkelijkheid niet de gemeente is die als enige exploitant optreedt, maar het juist de parti- Adviesbureau RBOI

20 16 Toelichting bij de exploitatieopzet culiere eigenaren zijn die (een gedeelte van) de locatie ontwikkelen, voorziet het stelsel van het kostenverhaal vervolgens in een correctie waardoor kosten die door de exploitant zijn gemaakt en niet door de gemeente, in aftrek komen op de exploitatiebijdrage. Globale inhoud van de exploitatieopzet Voor gronden waarvoor nog een uitwerkingsplan moet worden vastgesteld, en plannen waarvoor ingevolge de fasering nog geen bouwvergunning kan worden verleend, mogen (de onderdelen van) het exploitatieplan een globale inhoud hebben (artikel 6.13, lid 3, Wro). De exploitatieopzet kan als gevolg van deze algemene bepaling dus ook een globale inhoud hebben. Verder is bepaald dat een uitwerkingsplan dat gronden bevat waarvoor in het van kracht zijnde exploitatieplan (nog) een globale omschrijving is opgenomen, pas in werking zal treden op het moment dat een herziening van het exploitatieplan met betrekking tot de betreffende gronden is vastgesteld en bekendgemaakt (artikel 6.15, lid 2, Wro). Tot deze herziening behoort ook het herzien van de exploitatieopzet en een nadere detaillering van het gedeelte dat in een uitwerkingsplan wordt opgenomen. Profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan, worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet (artikel 6.13, lid 6, Wro). Dat betekent dat om bepaalde kosten (geheel of gedeeltelijk) op te kunnen nemen in de exploitatieopzet, de kosten ook in een directe relatie moeten staan tot de ontwikkeling waarop het exploitatieplan betrekking heeft Toelichting op de rekentechnische uitgangspunten voor de exploitatieopzet Bij de rekentechnische uitgangspunten gaat het om de bepaling van de startdatum van het project, de einddatum van het project, de faseringsperiode (in deze exploitatieopzet per 3 maanden), de rentevoet, de kostenstijging en opbrengstenstijging. De gehanteerde uitgangspunten zijn gebaseerd op de thans bekende inzichten inzake de ontwikkeling van de locatie en sluiten overigens aan bij bestendig gemeentelijk beleid. Voor de onderstaande exploitatieopzet gelden de volgende rekentechnische uitgangspunten: - de startdatum van de exploitatie is 1 januari 2010; - de rentevoet is gesteld op 5,0 procent; - de jaarlijkse kosten- en opbrengstenstijging bedragen 3,0% respectievelijk 2,5%; - de uitgaven en ontvangsten zullen op 4 tijdstippen van enig jaar plaatsvinden (per 1 januari, 1 april, 1 juli of 1 oktober); - de prijspeildatum is 1 januari Toelichting op de aanduiding van het tijdvak Het bestemmingsplan gaat uit van een ontwikkeling waarvan de realisatie binnen 10 jaar na de vaststelling is voorzien. De begindatum van het tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden is gekoppeld aan de eerste vaststelling van het exploitatieplan (2010). De einddatum van het tijdvak is per Adviesbureau RBOI

21 Toelichting bij de exploitatieopzet Toelichting op de aanduiding van de fasering De ontwikkeling van Broekgraaf vormt een complexe opgave. Ten behoeve van de planvorming is door de gemeente een planning voor het ophogen en voorbelasten, bouwrijp maken, het bouwen en de inrichting van de openbare ruimte uitgewerkt, die in de exploitatieopzet is ingebracht. In de exploitatieopzet is de fasering opgenomen zoals aangegeven in de tabel die is opgenomen in deel B, hoofdstuk 4.3 van het exploitatieplan. Dit is een voorlopige fasering, die kan worden aangepast bij de detaillering van de uitwerkingsplannen. Vanwege het globale karakter van het bestemmingsplan en exploitatieplan (deels directe bouwtitel, deel uitwerkingsplannen) is de fasering van de verschillende werken en werkzaamheden alsmede de fasering van de opbrengsten, in de exploitatieopzet vooralsnog gelijkmatig gespreid over het tijdvak. Het voornemen van de gemeente is gericht op een start in de noordwesthoek van het plangebied. Bij de ontwikkeling van de locatie is het noodzakelijk om zo spoedig mogelijk te kunnen beschikken over (delen van) de hoofdontsluitingsstructuur, zodat de daaraan liggende UW-gebieden en de sportvelden kunnen worden gerealiseerd. In eerste instantie kan de ophoging van de locatie plaatsvinden vanaf een bouwweg vanaf de Koenderseweg langs de noordzijde van het plangebied. Hiervandaan wordt fase 1 opgehoogd en bouwrijp gemaakt, tot aan de locatie van de huidige sportvelden. Na ophoging en voorbelasting wordt de hoofdinfrastructuur (verlegging Parallelweg, nieuwe overweg, aanleg hoofdinfrastructuur in fase 1) aangelegd. Aanleg van deze hoofdinfrastructuur is urgent in relatie tot de vaststelling van de uitwerkingsplannen in de UW-gebieden. De gemeente is eigenaar van een groot gedeelte van de gronden in fase 1. Een cruciaal deel van de hoofdinfrastructuur (aansluiting van het gebied op de Parallelweg) is gelegen op gronden van derden. In verband met de fasering van de uit te voeren werken en werkzaamheden, is het noodzakelijk dat ophogen en aanleg van de hoofdinfrastructuur ter plaatse van deze gronden wordt zeker gesteld, zo mogelijk door onteigening van de voor de aanleg van de hoofdinfrastructuur benodigde gronden. Na realisatie van de verplaatste overweg en de verlegging van de Parallelweg is de overweg bij de Koenderseweg opgeheven en wordt het overige gebied opgehoogd en bouwrijp gemaakt vanuit de ontsluiting op de Parallelweg. In fase 1 worden ook de sportvelden bouwrijp gemaakt en aangelegd. Voorafgaand aan het ophogen van fase 1, worden mitigerende maatregelen uitgevoerd in fase 1 ten behoeve van het kunnen ophogen van het gebied. Hiertoe wordt de ecologische zone ingericht in het kader van de mitigerende maatregelen. Na het beschikbaar komen van de (nieuwe) locatie voor de sportvelden wordt de huidige locatie van de sportvelden opgebroken, opgehoogd en bouwrijp gemaakt (fase 2). Ook wordt de locatie dan aangesloten op de bestaande infrastructuur in de wijk West. Ten slotte wordt aansluitend fase 3 (ten zuiden van de Broekgraaf) in uitvoering genomen en aangesloten op de bestaande wijk West. De voorgenomen fasering is op de (toelichtende) kaart Fasering weergegeven. Onderstaand is op hoofdlijnen een overzicht opgenomen van de werken en werkzaamheden die worden uitgevoerd in de diverse fasen. Adviesbureau RBOI

22 18 Toelichting bij de exploitatieopzet Overzicht werkzaamheden in de fasen Bouwrijp maken en aanleg nutsvoorzieningen Opruimwerkzaamheden zoals het slopen van bestaande gebouwen, verwijderen van bestaande verhardingen, riolering, gemalen, groenvoorzieningen, openbare verlichting, enz. Fase 1 Fase 2 Fase 3 X X X Het opschonen en dempen van sloten X X X Het integraal ophogen en voorbelasten van het terrein X X X Het verwijderen van de voorbelasting X X X Aanleggen riolering met bijbehorende voorzieningen zoals (polder)gemalen en persleidingen Aanleggen en wijzigen van waterhuishoudkundige zaken zoals watergangen, natuurvriendelijke oevers, stuwen, duikers, enz. X X X X X X Aanleggen nutsvoorzieningen (derden) X X X Aanleggen alternatieve warmtevoorziening (derden) X X X Aanleggen en verwijderen van bouwwegen met bijbehorende funderingen (zand en gebroken puin) ter plaatse van toekomstige wegen Aanleggen en verwijderen bouwwegen/omleidingroutes met bijbehorende voorzieningen zoals funderingen (zand en gebroken puin), kolken en tijdelijke verkeersmaatregelen ten behoeve van de ontsluiting van het bouwterrein X X X X X X Inrichting openbare ruimte (woonrijp maken) Het aanleggen van bruggen X X X Verwijderen van bouwwegen en andere tijdelijke verhardingen X X X Aanleggen straten, parkeerplaatsen, pleinen, trottoirs en andere verhardingen met de bijbehorende voorzieningen, zoals onder andere afwatering, verkeersborden, verwijsborden, markeringen, aansluiting op bestaande infrastructuur en openbare ruimte X X X Aansluiten straten en andere verhardingen op de bestaande wegen c.q. verhardingen X X X Aanleggen c.q. aanbrengen van openbare verlichting en straatmeubilair X X X Aanleggen c.q. plaatsen van speelvoorzieningen en speelvelden X X X Het inrichten van taluds en natuur vriendelijke oevers X X X Aanleggen van groenvoorzieningen (o.a. beplanting, bomen en inzaaien bermen) met de bijbehorende voorzieningen Instellen en opheffen van tijdelijke verkeersmaatregelen, een en ander met alle bijkomende werkzaamheden en voorzieningen X X X X X X Planstructurele voorzieningen Aanleg gelijkvloerse kruising met spoorlijn X Aanleg stationshalte X Aanleg sportvelden en accommodatie X Inrichten ecologische zone X Onderhoud openbare ruimte tijdens de bouwfase X X X Nemen van tijdelijke maatregelen X X X Bouwrijp- en woonrijp maken van de sportvelden X Sanering van kabels & leidingen (alle fasen) X X X Inrichten van groenzone (semi openbaar) X X 4.4. Toelichting op de raming van de inbrengwaarden van de gronden Door een onafhankelijk deskundige is de inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebied geraamd 1). De inbrengwaarde is bepaald per 1 januari ) Taxatie inbrengwaarden; Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV; kenmerk /T08/dfr; februari Adviesbureau RBOI

23 Toelichting bij de exploitatieopzet Toelichting op de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie De in de exploitatieopzet opgenomen kosten zijn gebaseerd op de civieltechnische raming die is opgesteld voor de ontwikkeling van de locatie. Voor de voorziene kostensoorten zijn de kosten voor zover mogelijk in dit globale stadium van planvorming geraamd op basis van voor de werken en werkzaamheden in de locatie samengestelde eenheidsprijzen en bedragen. De in de exploitatieopzet gehanteerde hoeveelheden zijn gebaseerd op de grondgebruikskaarten die onderdeel vormen van het exploitatieplan en de toelichting op het exploitatieplan. De toerekenbaarheid van kosten aan de exploitatieopzet Met betrekking tot de toerekenbaarheid van de kosten wordt een onderscheid gemaakt tussen drie soorten kosten. In de eerste plaats zijn er de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die uitsluitend ten dienste van dit exploitatiegebied worden gemaakt. Het gaat hier om de kosten van ophoging, de aanleg van riolering, de aanleg van woonstraten, woonerven en buurtgroen, investeringen in natuurcompensatie, waterberging en ontsluitingswegen voor zover deze alleen een functie hebben voor het betreffende gebied (en dus volledig toerekenbaar zijn aan het betreffende gebied). Deze kosten worden dan ook volledig aan dit betreffende exploitatiegebied toegerekend. Het maakt hierbij overigens niet uit of de werken, maatregelen en voorzieningen binnen of buiten het exploitatiegebied worden gemaakt. De planstructurele voorzieningen zijn eveneens volledig toerekenbaar aan het exploitatiegebied. Voor zover het gaat om de aanleg van infrastructuur is de dimensionering afgestemd op het gebruik door verkeer vanuit de locatie. Er is geen sprake van overdimensionering ten behoeve van gebruik vanuit andere gebieden. Ten tweede kan er sprake zijn van kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die mede van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken (bovenwijkse of meerwijkse voorzieningen). Hiervan is in dit exploitatieplan geen sprake. De derde kostensoort betreft de bovenplanse kosten waarvoor de gemeente in het exploitatieplan een fondsbijdrage mag opnemen (op grond van artikel 6.13, lid 7, Wro). Ook hiervan is geen sprake in dit exploitatieplan. De raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie heeft de vorm van een tabel, waarin per kostensoort, af te leiden uit de artikelen en Bro, een contante waarde per peildatum wordt berekend. De contante waarden per kostensoort worden opgeteld tot een totaal van de andere kosten in verband met de grondexploitatie. Bij de kosten van voorbereiding, toezicht en administratie wordt uitgegaan van 15% en aan planontwikkelingskosten 8% over de kosten van sloop, ophogen, voorbelasten, (overig) bouw- en woonrijp maken, groen, kunstwerken en planstructurele voorzieningen. Ook is rekening gehouden met een raming ten behoeve van archeologische kosten. Toelichting op de kostenraming Onderzoek (Bro a) In het kader van het exploitatieplan zijn al onderzoeken uitgevoerd en kosten gemaakt. Deze kosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet. De betreffende onderzoeken hebben betrekking op onder andere milieu, archeologie, geotechniek en geluid en zijn opgenomen in de betreffende boekwaarde. Adviesbureau RBOI

24 20 Toelichting bij de exploitatieopzet Grondwerken (Bro b) Er worden grondwerken verricht in het exploitatiegebied. Dit betreft het opruimen, egaliseren en ophogen van het exploitatiegebied en opschonen van watergangen, alsmede het integraal voorbelasten van deelgebieden. In dit plan dient rekening te worden gehouden met een restzettingseis. Onder restzetting wordt verstaan de mate van toelaatbare zetting van het te ontwikkelen gebied na een periode van 30 jaar. De eisen voor de restzetting van de gemeente Leerdam zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) dat is opgenomen als bijlage 3 van dit exploitatieplan. De mate van integrale ophoging en voorbelasting dient door middel van een geotechnisch en geohydrologisch onderzoek te worden vastgesteld. Tevens dient door middel van het monitoren van de integrale ophoging en/of voorbelasting te worden aangetoond dat de restzetting wordt behaald. Het aanleggen van onder- en bovengrondse infra mag pas starten na het overleggen van meetgegevens waaruit blijkt dat de restzetting wordt behaald. In deel B, paragraaf t/m zijn de verschillende werkzaamheden die moeten worden verricht aangegeven. Voorzieningen, binnenplans (Bro c) Er is een kostenraming opgesteld voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De hieruit resulterende bedragen zijn opgenomen in de exploitatieopzet. De eisen voor de inrichting van de openbare ruimte zijn opgenomen in het HIOR. De gemeente Leerdam is benaderd voor het gaan toepassen van centrale warmtevoorziening op basis van restwarmtegebruik. Op dit moment wordt door dit initiatief door derden nader onderzocht en wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. De definitief toe te passen materialen in de UW-gebieden wordt in het beeldkwaliteitplan bepaald. Het beeldkwaliteitplan wordt gelijktijdig met de uitwerkingsplannen opgesteld. Het HIOR wordt op basis van het beeldkwaliteitplan aangepast. In deel B, paragraaf t/m zijn de verschillende werkzaamheden die moeten worden verricht aangegeven. Maatregelen, plannen en besluiten (Bro d) Het gaat om kosten die verband houden met het wegnemen van belemmeringen voor het exploitatiegebied zoals bijvoorbeeld hindercirkels. Bij een juist buiten het exploitatiegebied gelegen dierenasiel is sprake van verplaatsen van dit asiel om de overlast voor het woongebied weg te nemen. Voorzieningen buiten het plangebied (Bro e) Hieronder vallen: - de aanleg van de nieuwe overweg en het opheffen van de bestaande overweg; - langzaamverkeerstunnel in Leerdam Centrum: vanuit spoorveiligheidseisen als voorwaarde om de overweg te verplaatsen naar de nieuwe locatie wordt door de spoorbeheerder vereist dat elders (ter plaatse van het station in Leerdam Centrum) een langzaamverkeerstunnel wordt aangelegd; - ten behoeve van Broekgraaf wordt een nieuwe stationshalte voor de spoorlijn aangelegd; - de kosten van het opbreken van de (te verleggen) Parallelweg vallen onder deze kosten. Kosten voor toekomstige grondexploitaties (Bro f) Hiervan is in dit exploitatieplan geen sprake Adviesbureau RBOI

25 Toelichting bij de exploitatieopzet 21 Planontwikkelingskosten (Bro g t/m j) Op basis van binnen de gemeente gebruikelijke opslagen, is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen plankosten voor het onderhavige exploitatiegebied. Kosten voor tijdelijk beheer (Bro k) Hiervan is in dit exploitatieplan (nog) geen sprake. Kosten van planschade-uitkeringen (Bro l) In opdracht van de gemeente is een planschade risicoanalyse uitgevoerd 1). Het bedrag uit dit rapport is geïndexeerd naar het huidige prijspeil opgenomen in de exploitatieopzet. Niet terugvorderbare BTW of andere niet terugvorderbare belastingen (Bro m) Hiervan is in dit exploitatieplan (nog) geen sprake. Rentekosten en baten over geïnvesteerde kapitalen en lasten (Bro n) De kosten en opbrengsten van het project zijn conform de fasering in de tijd uitgezet. In de exploitatieopzet wordt een rentepercentage gehanteerd van 5% Toelichting op de raming van de opbrengsten van de exploitatie Tot de opbrengsten van de exploitatie worden gerekend (de ramingen van): a. de grondopbrengsten van de te ontwikkelen woningen, waarvoor de grondprijzen marktconform zijn bepaald; b. de opbrengsten voor de te bouwen school, met een gemiddelde grondprijs zoals vastgesteld in de Nota Grondbeleid; c. de opbrengsten voor de gronden met de bestemming Sport, met een gemiddelde grondprijs die ontleend is aan de taxatie die is uitgevoerd in het kader van de taxatie van de inbrengwaarden. De woningen en de school zijn gesitueerd in het UW-gebied. Eerst bij de uitwerking van de deelgebieden zal van een nadere verdeling van de verschillende woningtypen en de school over deze deelgebieden sprake zijn. Voor de exploitatieopzet is uitgegaan van het toepassen van een gewogen gemiddelde opbrengst per m UW-gebied (woningen en school). Onderstaande tabel geeft inzicht in de gehanteerde uitgangspunten. Uit te werken bestemming Aantal woningen Uitgeefbaar m2 Verharding m2 Water m2 Groen m2 Totaal ruimtegebruik Opbrengst per woning Totaal opbrengst Beschikbare UW-gebied (woningen + school) m2 Vrijstaand , ^1 kap , Bijzonder water , Bijzonder park , Hoek/rij woning /sociaal koop , Hoek/rij woning /middelduur , Koop appartement duur , Appartement huur (sociaal) , hoek/rijwonigen huur (sociaal) , Subtotaal woningen School Totaal ,77% 21,62% 7,04% 8,58% opbrengst per gemiddelde m2 uw-gebied 246,20 1) Sargas, Risicoanalyse Planschade, rapportnummer 5770, juni Adviesbureau RBOI

26 22 Toelichting bij de exploitatieopzet 4.7. Toelichting op de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden omvat twee stappen: (1) het bepalen van de maximaal te verhalen kosten, en (2) de toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Ad 1: het bepalen van de maximaal te verhalen kosten De raming van de opbrengsten is van belang voor de omvang van de te verhalen kosten. Van de verhaalbare kosten worden de opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden en indien daarvan sprake is de opbrengsten, welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen, afgetrokken. De na aftrek van deze posten resterende kosten zijn de maximaal te verhalen kosten. Ad 2: de toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (artikel 6.18, lid 1, Wro). Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf als de terreinmaat (artikel 6.18, lid 2, Wro). In dit plan is de opbrengstpotentie van de uitgifteprijzen van de woningen en de school overeenkomstig de Nota Grondbeleid en marktconform vastgesteld. Ingeval de maximaal te verhalen kosten lager zijn dan de totale opbrengsten van de uitgifte van gronden in het exploitatiegebied, kan de gemeente alle kosten van grondexploitatie verhalen op de exploitanten, mits deze exploitanten bouwvergunning aanvragen. Indien de maximaal te verhalen kosten hoger zijn dan de totale opbrengsten van gronden in het exploitatiegebied, kunnen slechts de kosten tot maximaal het bedrag van de opbrengsten verhaald worden. In die situatie kunnen niet alle kosten worden verhaald op de exploitanten en wordt de gemeente geconfronteerd met een tekort. Voor zo'n tekort moet de gemeente dekking zien te vinden uit andere middelen en zal de gemeente een omschrijving moeten geven van de wijze waarop het tekort wordt gedekt (artikel , sub m, Bro) Toelichting bij het percentage gerealiseerde kosten Het college van burgemeester en wethouders stelt, binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen, een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20, lid 1, Wro). Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de werkelijk gemaakte kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage (artikel 6.18, lid 2 en lid 3, Wro), worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende exploitatiebijdrage bij de eindafrekening meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, dan betaalt de gemeente dit verschil, voor zover het groter is dan de genoemde vijf procent, terug aan de houder van de bouwvergunning, of in het voorkomende geval aan diens rechtsopvolger (artikel 6.20, lid 3, Wro). Deze terugbe Adviesbureau RBOI