GEMEENTE ROERMOND. Vaststellen kwaliteitsatlas Kaleidos, " wonen in het landschap van de Roervallei"

Transcriptie

1 ^ gemeente Roermond i - ^ ^ ^ GEMEENTE ROERMOND Raadsvoorsteino. 2012/032/1 Agendapuntno.: Datum 27 februari 2012 Portefeuille: RU Onderwerp: Vaststellen kwaliteitsatlas Kaleidos, " wonen in het landschap van de Roervallei" Aan de Gemeenteraad 1 SAMENVATTNG Al sinds begin deze eeuw zijn er plannen voor de ontwikkeling van het "Melickerveld", een grensoverschrijdende woningontwikkeling tussen Roermond en Melick met circa 700 woningen. Deze locatie is de laatste grote uitleglocatie in Roermond. n 2002 werd een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling gesloten tussen de gemeenten Roermond en Roerdalen en initiatiefnemer Leigraaf Middenlimburg BV, doch deze overeenkomst kreeg verder geen vervolg. Een aantal jaren was het stil. n 2009 werd de ontwikkeling opnieuw actueel, echter zonder de gemeente Roerdalen, die de voorkeur geeft aan inbreiding in de eigen kernen. De ontwikkeling beperkt zich thans uitsluitend tot Roermonds grondgebied ten noorden van de N293 en omvat nog circa 468 woningen, in 2010 is een geactualiseerde intentieovereenkomst gesloten en in de zomer van 2011 hebben wij kennis genomen van een concept stedenbouwkundige visie voor de ontwikkeling, die inmiddels de naam Kaleidos heeft gekregen. Dit plan is de afgelopen maanden door de ontwikkelaar verder uitgewerkt en verfijnd en vervat in de "Kwaliteitsatlas Kaleidos, wonen in het landschap van de Roervallei". Deze kwaliteitsatlas wordt uw raad thans ter vaststelling aangeboden en vormt vervolgens de basis voor het nog op te stellen bestemmingsplan Melickerveld. Het is de bedoeling dat in de loop van dit jaar een voorontwerp van het bestemmingsplan wordt vrijgegeven voor inspraak. Waarom wordt een besluit van de raad gevraagd? wettelijke taak beleidsgevoelig (CUP) kaderstellende taak 0 overig, namelijk van grootschalig stedenbouwkundig plan als basis voor een bestemmingsplan. Relatie met / achterliggende stukken coalitieprogramma/college-uitvoeringsprogramma/programmabegroting eerdere besluitvorming raad/beleidsdocumenten: motie/amendement, nummer: overig, namelijk geen (betreft een nieuw dossier voor de raad)/ Financiële consequenties 0 nee ja, ten laste van regulier budget ja, ten laste van reserve, begrotingswijziging bijgevoegd ja, begrotingswijziging bijgevoegd i i Kerntakendiscussie j i

2 Pagina 2 Raadsvoorstelnummer: 2012/032/1 n.v.t. Risicoparagraaf nee 0 ja

3 Pagina 3 Raadsvoorstelnummer: 2012/032/1 2 TOELCHTNG Toelichting op voorstel: Historie n mei 2002 hebben de colleges van Roermond en Roerdalen een intentieovereenl<omst gesloten met ontwikkelaar Leigraaf Midden-Limburg BV (partners in deze vennootschap waren Bouwbedrijven Jongen, 3W Vastgoed BV, Wonen Zuid en Wonen Limburg) om te komen tot een gemeentegrensoverschrijdend woningbouwproject met ongeveer 700 woningen: het "Melicken/eld". Aan deze intentieovereenkomst is destijds door ontwikkelaar verder geen gevolg gegeven (samenwerkings- en realiseringsovereenkomst). De ontwikkelingen hebben vervolgens geruime tijd stil gelegen. Leigraaf Midden-Limburg BV heeft in 2009 aangegeven de gebiedsontwikkeling van het Melickerveld opnieuw ter hand te willen nemen. De gemeente Roerdalen heeft zich inmiddels als partij teruggetrokken, omdat men de voorkeur geeft aan inbreiding in de eigen kernen. De ontwikkeling beperkt zich nu dan ook tot Roermonds grondgebied. n november 2010 heeft het college een geactualiseerde (zonder de gemeente Roerdalen, plangebied uitsluitend op grondgebied van Roermond ten noorden van de N293 en circa 500 in plaats van de eerdere circa 700 woningen) intentieovereenkomst voor de ontwikkeling gesloten met Leigraaf Midden-Limburg BV. Deze overeeenkomst liep tot 31 december 2011 en is inmiddels verlengd in afwachting van het sluiten van een realiseringsovereenkomst. Leigraaf Midden-Limburg BV heeft de naam van het plangebied gewijzigd in "Kaleidos" (de wijk waar je leven kleur krijgt). nmiddels heeft ook een wijziging van de partners in Leigraaf Midden-Limburg BV plaatsgevonden. Het aandeel dat eerder toebehoorde aan 3W Vastgoed BV is overgenomen door Bouwbedrijven Jongen. De partners in Leigraaf Midden-Limburg BV zijn Bouwbedrijven Jongen, Wonen Zuid en Wonen Limburg. Regionale woonvisie De locatie is, na grootschalige ontwikkelingen zoals Ooiderveste en Roerdelta, de laatste grote uitleglocatie binnen het stedelijk gebied van Roermond, die moet worden ingezet voor dekking van de behoefte aan grondgebonden woningen (vrijstaand, 2 onder 1 kap, patio en rijtjes) met een relatief lage woningdichtheid (gemiddeld circa 18 woningen per hectare). De doelgroep voor dit segment woningen is in sociaal- en economisch opzicht strategisch van belang voor onze stad. Het plan was al opgenomen in de strategische woonvisie en blijft daarin met een lager aantal te realiseren woningen passen. De in de afgelopen jaren opgestelde houshoudensprognoses van Etil, die de basis vormen voor de woonvisie, laten voor Roermonden een toenemende groei van het aantal huishoudens zien. Zo liet de Etil prognose uit 2009 een toename zien van het aantal huishoudend in de periode 2010 tot de huishoudentop (het maximaal aantal huishoudens) van bijna (tot 2028), tenwijl de prognose uit 2011 een groei van circa huishoudens prognotiseert tot Om in de uiteindelijke toekomstige behoefte te kunnen voorzien, wil ontwikkelaar bijtijds starten met de voorbereiding van de planontwikkeling (stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan). De ervaring leert immers dat met de benodigde procedures, bouwrijp maken, verkoop van de woningen en de feitelijke bouw al gauw een aantal jaren gemoeid is. Leigraaf Midden-Limburg BV gaat vooralsnog uit van circa 468 woningen en een gefaseerde realisatie van de plannen met circa 50 woningen per jaar.

4 Pagina 4 Raadsvoorstelnummer: 2012/032/1 Stedenbouwkundig plan Het benutten van de kansen die de bestaande landschappelijke structuur van het plangebied met een oppervlakte van circa 28 hectare biedt om een bijzonder en onderscheidend woon- en leefmilieu toe te voegen aan de stad ten opzichte van andere meer grootschalige ontwikkelingen als Ooiderveste en Roerdelta, is uitgangspunt geweest bij de opstelling van de visie. n juli 2011 hebben wij kennisgenomen van de door BVR uit Rotterdam in opdracht van Leigraaf Midden- Limburg BV opgestelde stedenbouwkundige visie voor Kaleidos en de daarmee samenhangende inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op dit landschappelijk karakter van de ontwikkeling. Leigraaf Midden-Limburg BV is geadviseerd flexibiliteit te betrachten in woningtypering en woningaantal en het woningaantal zo mogelijk omlaag te brengen. Ook is besloten de stedenbouwkundige visie voor de ontwikkeling ter vaststelling aan te bieden aan uw raad. Na vaststelling vormt dit de basis voor het op te stellen bestemmingsplan. De afgelopen maanden zijn door Leigraaf Midden-Limburg BV benut om de stedenbouwkundige visie verder uit te werken en te verfijnen. Naar de mening van het college komt het plan tegemoet aan eerdergenoemde uitgangspunten voor wat betreft opzet en inbedding in de landschappelijke omgeving. Hoewel gemiddeld een dichtheid van de maximaal overeengekomen 18 woningen per hectare wordt gerealiseerd, betekent dit dat de feitelijke dichtheid, rekening houdende met een verdeling tussen uitgeefbaar en niet uitgeefbaar c.q. overige gronden, iets hoger ligt. Echter gezien het relatief hoge aandeel van openbaar groen in het plangebied en de bij de omgeving passende stedenbouwkundige inbedding van het plan in de reeds aanwezige landschappelijke kwaliteit, is desondanks sprake van een hoogwaardige ontwikkeling. De stedenbouwkundige visie is thans vervat in een zogenaamde Kwaliteitsatlas Kaleidos, "wonen in het landschap van de Roervallei". Deze is bijgevoegd. n dit document is op tal van punten een nadere uitwerking gegeven van de uitgangspunten die ten grondslag hebben gelegen aan de opzet van de stedenbouwkundige visie. Dit document dient vervolgens als basis voor het op te stellen bestemmingsplan. Op het Sprekersplein van 14 maart a.s. zal een toelichting op de plannen worden gegeven door Bemadette Janssen van BVR uit Rotterdam. Beheer en onderhoud Door het eigenzinnige karakter van het plan, de inbedding in het landschap, het vasthouden aan bestaande natuunwaarden en een daarmee samenhangende inrichting, voldoet het plan op een aantal punten niet aan een sobere en doelmatige inrichting. Dit kan consequenties hebben voor het toekomstig beheer en onderhoud van het gebied. De onderhoudskosten aan de infrastructuur en het groen kunnen afwijken en mogelijk hoger zijn dan bij de realisatie van andere bestemmingsplannen het geval was. Dit dient tijdig in kaart te worden gebracht. Het is in het kader van toekomstig beheer en onderhoud tevens van groot belang dat de op de landschappelijke omgeving gebaseerde onderhoudsbeelden door de ontwikkelaar tijdig en helder worden gecommuniceerd naar de toekomstige bewoners en worden vastgelegd, om teleurstelling en klachten over het (toekomstige) onderhoudsniveau te voorkomen. Tenslotte dient te worden opgemerkt dat het gewenste onderhoudsbeeld voor wat betreft groen, natuurgebiedjes, hagen en heggen te zijner tijd dient te worden afgezet tegen de richtlijnen uit het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Afspraken hieromtrent kunnen eveneens onderdeel vormen van de realiseringsovereenkomst.

5 Pagina 5 Raadsvoorstelnummer: 2012/032/1 Bestemmingsplan Melickerveld Realisatie van de plannen zal een langdurig traject zijn. Zoals eerder n dit voorstel reeds is opgemerkt, gaat Leigraaf Midden-Limburg BV momenteel uit van een gefaseerde realisatie van circa 50 woningen per jaar. Afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt zal bijstelling van aantallen en/of woningtypering noodzakelijk zijn. n het toekomstige planologische kader voor de ontwikkelingen zal het mogelijk maken van deze flexibiliteit een belangrijk aandachtspunt zijn. Voorts is de volgorde van en de samenhang tussen de verschillende fases essentieel. Deze dient zo te worden gekozen dat er steeds een (min of meer) afgerond geheel ontstaat, ook als het totale plan uiteindelijk niet wordt gerealiseerd. Leigraaf Midden-Limburg BV is inmiddels gestart met de voorbereidingen om te komen tot een voorontwerpbestemmingsplan. Diverse onderzoeken zijn al uitgevoerd. Het kan zijn dat een MER aan de orde is. Mogelijk dat in de loop van dit jaar een voorontwerp kan worden gepresenteerd. Het toekomstige bestemmingsplan krijgt overigens wel de naam Melickerveld, omdat in de naamgeving van bestemmingsplannen wordt gestreefd naar een relatie met de locatie. Het bestemmingsplantraject kent te zijner tijd de reguliere procedure voor wat betreft informatie en communicatie. Leigraaf Midden-Limburg BV heeft inmiddels ook een communicatieplan opgesteld voor de planontwikkeling van Kaleidos. nformatievoorziening door ontwikkelaar aan direct betrokkenen - er liggen drie bestaande woningen in het plangebied - en omwonenden is daarbij een belangrijke factor. Voordat een ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd zal een realiseringsovereenkomst met de ontwikkelaar worden gesloten. Gezien de complexiteit van het gebied, de gewenste en beoogde fasering en flexibiliteit in aantal en woningtypering afhankelijk van de markt en de bijzondere invulling van bijvoorbeeld de infrastructuur en de groencomponent in het plangebied zowel in de sfeer van realisatie als van beheer, vraagt dit om maatwerk. Wij stellen uw raad voor om bijgaande Kwaliteitsatlas Kaleidos, "Wonen in het landschap van de Roervallei" vast te stellen in uw vergadering van 12 april 2012 als basis voor het op te stellen bestemmingsplan Melickerveld. Risicoparagraaf: De huidige situatie op de woningmarkt brengt veel onzekerheid met zich mee, ook ten aanzien van grootschalige nieuwbouwontwikkelingen. Vooral bij grotere ontwikkelingen die relatief een lange realisatietermijn kennen, is dit een risico. n het kader van het bestemmingsplantraject dient een onderbouwing te worden gegeven voor de woningbehoefte. Wijzigingen in de aannamecijfers kunnen echter gevolgen hebben voor deze motivering. Dit is een risico in de bestemmingsplanprocedure. Er wordt naar gestreefd in het nog op te stellen bestemmingsplan voor de locatie zo flexibel mogelijk te zijn voor wat betreft woningtypen. Voorts blijft het een risico dat uiteindelijk niet het gehele plan wordt gerealiseerd of dat de realisatietermijn veel langer blijkt te zijn dan de thans beoogde tien jaar.

6 Pagina 6 Raadsvoorstelnummer: 2012/032/1 Bijlage(n): Kaleidos, "wonen in het landschap van de Roervallei"