De starterswoning als beleggingsproduct Onderzoek naar een beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters op de binnenstedelijke koopwoningenmarkt

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De starterswoning als beleggingsproduct Onderzoek naar een beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters op de binnenstedelijke koopwoningenmarkt"

Transcriptie

1 Onderzoek naar een beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters op de binnenstedelijke koopwoningenmarkt ir. J.F.A. Krijnen Amsterdam School of Real Estate opleiding Master of Real Estate jaargang

2 Projectgegevens Auteur: ir. J.F.A. Krijnen Datum: oktober 2007 Opleiding: Bedrijf: Mentor: Bedrijfsbegeleiding: Status onderzoek: Amsterdam School of Real Estate opleiding Master of Real Estate jaargang BPF Bouwinvest te Amsterdam / ING Real Estate te Den Haag dhr. drs. G. Middelkoop oprichter eigenaar Bureau Middelkoop / docent ASRE dhr. drs. G. van Randeraat MCD directeur Projecten BPF Bouwinvest Niet vertrouwelijk

3

4 Voorwoord Het afstudeeronderzoek De starterswoning als beleggingsproduct betreft de afronding van mijn opleiding als Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Middels de opzet van dit rapport heb ik getracht om een koppeling te maken tussen de beperkte financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter ten aanzien van de hedendaagse (binnenstedelijke) koopwoningenmarkt en de meerwaarde die de ontwikkelende belegger hiertoe kan geven. Deze koppeling tussen vraag en aanbod zal, op basis van de financiële, organisatorische en markttechnische mogelijkheden moeten leiden tot een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct waar zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter (financieel) voordeel uit moeten kunnen halen. Dit rapport dient op de eerste plaats als informatiebron voor ontwikkelende beleggers, echter kan eveneens relevant zijn voor andere actorgroepen die zich op de (binnenstedelijke) huur en koopwoningenmarkt begeven, waaronder ontwikkelaars, gemeenten en woningbouwcorporaties. Voor het beschikbaar stellen van de facilitaire diensten ben ik BPF Bouwinvest en ING Real Estate veel dank verschuldigd, evenals de interne begeleiding die ik tijdens mijn onderzoek kreeg van dhr. van Randeraat. In het bijzonder gaat mijn dank uit naar de begeleiding die ik kreeg van dhr. Middelkoop, die als docent verbonden aan de ASRE mij in de gelegenheid gesteld heeft veelvuldig over dit onderwerp en ons vakgebied van gedachten te wisselen. Als laatste ben ik Amanda veel dank verschuldigd voor de steun die zij mij tijdens deze opleiding gegeven heeft en onze zoon Noah Finn die sinds zijn komst een paar maanden geleden de betrekkelijkheid van het werkende leven heeft laten zien. John Krijnen Delft, oktober 2007

5 Samenvatting Doordat de Nederlandse koopwoningenmarkt en huurwoningmarkt in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid zijn en naar verwachting op korte termijn vanuit overheidswege geen structurele oplossingen aangedragen zullen worden, is het voor een ontwikkelende belegger in financieel opzicht steeds moeilijker om op basis van volledige huur nieuwe binnenstedelijke posities te verwerven in vergelijking tot ontwikkelaars en bouwers voor de koopsector. Hierdoor kan het interessant zijn om juist als ontwikkelende belegger in de koopwoningenmarkt een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct aan te bieden aan een doelgroep dat aansluit op de strategie van de ontwikkelende belegger: de hoogopgeleide starter. Een hoogopgeleide starter op de (koop)woningmarkt wordt hierbij gedefinieerd als een één of tweepersoonshuishouding dat sinds korte tijd werkzaam is op de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire studie en voor het eerst zelfstandig in een koopwoning wil of gaat wonen vanuit een onzelfstandige woonsituatie (studentenkamer of ouderlijk huis). Deze doelgroep heeft hierbij een sterke voorkeur voor een dynamische stedelijke omgeving en heeft (nog) geen kinderwens. Kenmerkend aan de financiële positie van de hoogopgeleide starter is dat deze (veeleisende) doelgroep zich bij het begeven op de arbeidsmarkt (te) weinig inkomen geniet om een gemiddelde binnenstedelijke koopwoning te verwerven, terwijl binnen vijf jaar het inkomen van deze doelgroep aanzienlijk toegenomen zal zijn. Ook het relatief lage uitvalrisico van deze doelgroep ten aanzien van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid maakt deze doelgroep zeer aantrekkelijk voor ontwikkelende beleggers op de koopwoningenmarkt. Er blijkt uit eigen onderzoek in Nederland ca personen (0,6% van de Nederlandse bevolking) te voldoen aan bovengenoemde definitie van de hoogopgeleide starter. Eveneens kan op basis van statistische gegevens aangenomen worden dat de komende jaren (bij een ongewijzigd overheidsbeleid) er in Nederland een jaarlijks structureel tekort zal zijn van ca woningen voor deze doelgroep. Als echter gekeken wordt naar het woningaanbod in de vier grote steden blijkt dat op basis van deze gegevens er geen sprake is van een tekort aan woningen in de prijsklassen die de hoogopgeleide starter financieel kan opbrengen. Blijkbaar is er geen kwantitatief tekort aan woningen in stedelijke agglomeraties voor hoogopgeleide starters, maar een kwalitatief tekort aan binnenstedelijke koopwoningen in het lagere prijssegment. Op basis van deze constatering kan gesteld worden dat ten aanzien van de financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter er sprake is van een woonvoorkeurenprobleem. Basis van een succesvol (beleggings)product voor zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter is dat beiden hier financieel voordeel uit moeten kunnen halen. Maatgevende parameters zijn hierbij de inkomensgroei van de hoogopgeleide starter (dat zich vertaald in oplopende huurinkomsten voor de ontwikkelende belegger) en de waardestijging van het onroerend goed gedurende de looptijd van het beleggingsproduct. Deze parameters vormen dus de basisgegevens waarop het beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters ontwikkelend kan worden. Door een betrekkelijke eenvoudige toepassing van het beleggingsproduct, beperkte afhankelijkheden van andere marktpartijen en overheden, beperkte risico s ten aanzien van de afzet en exploitatiekosten, hoge continuïteit en fiscale voordelen, blijkt dat van de vijf gangbare Nederlandse koopvormen de koopvariant KoopGoedkoop de meest aantrekkelijkste optie voor zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter. Het totaalrendement op de investering zal bij toepassing van deze koopvariant voor de ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking tot een normale verhuursituatie.

6 Het kenmerk van deze koopvariant is dat de hoogopgeleide starter alleen de opstal koopt, terwijl de onderliggende grond door de ontwikkelende belegger in erfpacht uitgegeven wordt met een oplopende grondhuur (dat in verhouding staat tot de inkomensgroei van de hoogopgeleide starter) gedurende de looptijd van de overeenkomst. Hierdoor is er sprake van een gereduceerde marktprijs (en woonlasten) bij aanvang van werkcarrière van de hoogopgeleide starter. Voordeel van een dergelijk beleggingsproduct op de koopwoningenmarkt is dat deze constructie een aanvulling kan zijn op huurbeleggingsproducten van de ontwikkelende belegger waardoor extra aanbod of afzetmarkten gecreëerd kunnen worden (diversificatie van de beleggingsportefeuille). Verder kan hierdoor het belegd vermogen in de vastgoedportefeuille toenemen doordat nieuwe markten aangewend kunnen worden (schaalvergroting) en is de verwachting dat de vastgoedportefeuille beter bestand zal zijn tegen conjuncturele schommelingen doordat deze huurwoningenportefeuille aangevuld wordt met koopvarianten. Zoals eerder vermeld, is het totaalrendement op de investering hierbij voor de ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking tot een normale verhuursituatie. Dit wordt verklaard door de winstuitkering bij aanvang van de exploitatie, die een aanzienlijke invloed heeft op het totaalrendement van de ontwikkelende belegger. De mogelijkheden voor de ontwikkelende belegger om het rendement te verhogen zijn overigens beperkt: een bovenmatige groei van de waardeontwikkeling van de grond (amper beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger) en het vervroegd laten stijgen van het rentepercentage van de grondhuur (eenvoudig beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger) zijn opties die het rendement op de investering voor de ontwikkelde belegger beperkt kunnen verhogen. De meest invloedrijke optie is echter minder investeren in de grondkosten c.q. verwervingskosten. De vraag is echter of een grondaanbieder (bijvoorbeeld een gemeente) in een nieuwbouwsituatie genegen is genoegen te nemen met lagere grondopbrengsten om een dergelijke ontwikkeling (starterswoningen voor hoogopgeleiden) haalbaar te kunnen maken. Naast deze financiële beperkingen zijn er ook risico s die de haalbaarheid van het beleggingsproduct verkleinen en waar de ontwikkelende belegger geen of weinig invloed op kan uitoefenen zoals een beperkt aanbod van geschikte locaties en/of panden in (historische) binnensteden, het concurrerende aanbod van sociale en commerciële verhuurders, het concurrerende aanbod in de koopsector en mogelijke stagnerende waardeontwikkeling van het onroerend goed. Als eindconclusie kan dus gesteld worden dat het aanbieden van dergelijke financieringsconstructies voor de ontwikkelende belegger in financieel opzicht aantrekkelijk kan zijn. De rendementsverwachting van het voorgestelde beleggingsproduct zal om bovengenoemde redenen de rendementen van soortgelijke beleggingsproducten in volledige verhuur eenvoudig kunnen evenaren. Hoewel het risico qua afzet ten aanzien van de beoogde doelgroep zeer laag is, zijn de risico s aan de kostenzijde door de beperkte financiële ruimte voor het welslagen van dit beleggingsproduct aanzienlijk. De meerwaarde van een dergelijk beleggingsproduct zal dus eveneens gevonden moeten worden in de organisatorische en markttechnische eigenschappen. Doordat ontwikkelende beleggers primair baat hebben bij een langdurige betrokkenheid in een specifiek gebied of wijk omwille van de waardeontwikkeling van het door de belegger geïnvesteerde vermogen, wordt aanbevolen bij binnenstedelijke ontwikkelingen allianties aan te gaan met partijen met dezelfde lange termijn doelstellingen in een specifiek gebied: woningbouwcorporaties en gemeenten. Ontwikkelende beleggers kunnen voor deze partijen een meerwaarde bieden door haar beschikbare middelen (parate financiering), participatie in risicovolle onderdelen van projecten en langdurige en actieve betrokkenheid in een gebied, waardoor de continuïteit en afzetbaarheid van binnenstedelijke beleggingsproducten voor de ontwikkelende belegger gewaarborgd zijn.

7 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding tot onderzoek Probleemstelling Doelstelling Afbakening onderzoek Onderzoeksopzet Opbouw van het rapport 5 Hoofdstuk 2 Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt 2.1 Inleiding De Nederlandse woningmarkt Vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt Gescheiden markten voor koop en huurwoningen Trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland Conclusies 17 Hoofdstuk 3 Doelgroep: de hoogopgeleide starter 3.1 Inleiding Kenmerken van de hoogopgeleide starter Positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt Het besteedbaar inkomen van de hoogopgeleide starter De woonlasten van de hoogopgeleide starter De financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter op de Nederlandse koopwoningenmarkt Conclusies 33 Hoofdstuk 4 Marktpartij: de ontwikkelende belegger 4.1 Inleiding Kenmerken van de ontwikkelende belegger Strategie van de ontwikkelende belegger in de Nederlandse woningmarkt Risico s van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces De meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces De ontwikkelende belegger en de hoogopgeleide starter Conclusies 41 Hoofdstuk 5 Betaalbare koopvormen 5.1 Inleiding Historie betaalbare koopvarianten Eisen aan betaalbare koopvormen door het ministerie van VROM en de Belastingdienst Koopvarianten en financieringsconstructies Uitwerking koopvariant met een financieringsfaciliteit: KoopGoedkoop Uitwerking koopvariant met korting en prijsregulering: GE Projecten / Ooms Averhorn Financiële vergelijking betaalbare koopvormen Conclusies 55

8 Hoofdstuk 6 Het beleggingsproduct 6.1 Inleiding Selectiecriteria van het beleggingsproduct De waardecreatie van het beleggingsproduct Financiële randvoorwaarden aan het beleggingsproduct Ruimtelijke randvoorwaarden aan het beleggingsproduct Risico s aan het beleggingsproduct Implementatie van het beleggingsproduct Conclusies 65 Hoofdstuk 7 Conclusies en aanbevelingen 7.1 Eindconclusie Aanbevelingen 73 Literatuurlijst 76 Bijlagen 78 Bijlage 1 Bevolkingsopbouw en woningvoorraad in de vier grote steden van de Randstad in vergelijking met Nederland Bijlage 2 Ruimtelijke verdeling van het Nederlandse huishoudinkomen en woningvoorraad Bijlage 3 Berekening grootte beoogde doelgroep hoogopgeleide starters Bijlage 4 Berekening vraagzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters Bijlage 5 Berekening aanbodzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters Bijlage 6 Overzicht startsalarissen recent afgestudeerde hoogopgeleiden per sector Bijlage 7 Overzicht waardestijging woningen bestaande bouw Bijlage 8 Overzicht hypotheekvormen Bijlage 9 Rekenmodel onderzochte betaalbare koopvormen Bijlage 10 Financiële vergelijkingen financieringsconstructie KoopGoedkoop Bijlage 11 Financiële vergelijkingen financieringsconstructie Ooms Averhorn

9

10 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding tot onderzoek De Nederlandse koopwoningenmarkt en huurwoningmarkt zijn in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid. Waar de koopwoningen ook in verhouding tot de groei van de inkomens in de afgelopen periode duurder zijn geworden, zijn de huurwoningen in verhouding tot de inkomensontwikkeling wat goedkoper geworden, al dan niet door prijsregulering vanuit de overheid. Deze scheefgroei in marktwaarde tussen de huur en koopsector leidt ertoe dat een ontwikkelende belegger als BPF Bouwinvest in financieel opzicht steeds moeilijker nieuwe binnenstedelijke posities kan verwerven in vergelijking tot ontwikkelaars en bouwers voor de koopsector. De oorzaken van de scheefgroei in de koop en huursector liggen in de verschillende wijzen waarop beide deelmarkten functioneren, mede als gevolg van de uiteenlopende rol die de overheid op beide deelmarkten vervult. Ten aanzien van de koopsector is er sprake van fiscale aftrek van de hypotheekrente, een geringe prijselasticiteit van het woningaanbod en ruime hypotheekverstrekkingen wat de koopwoningprijzen en daarmee eveneens de grondprijzen voor nieuwbouw omhoog duwt, terwijl in de sociale huursector door huurtoeslagen de betaalbaarheid door de overheid kunstmatig laag wordt gehouden 1. Hierdoor kan BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger van huurwoningen bij verwervingen en openbare prijsvragen op basis van residuele grondwaardeberekeningen minder bieden dan projectontwikkelaars die haar producten geheel in de koopwoningenmarkt brengen. Eveneens komt het in toenemende mate voor dat ontwikkelende beleggers mixed use projecten (woningen, kantoren en winkels) voor haar beleggingsportefeuille ontwikkelen, waarbij dikwijls op verzoek van gemeenten ook de realisatie van (een beperkt aantal) koopwoningen door deze marktpartij gerealiseerd wordt. Aangezien dit niet de core business van de ontwikkelende belegger is en fiscaal de winsten en verliezen tussen koop en huurproducten door beleggingsstatus van deze marktpartij niet verrekend kunnen worden, zou ik door middel van deze rapportage willen onderzoeken of realisatie van binnenstedelijke woningen voor hoogopgeleide starters in de koopsfeer niet omgezet kunnen worden naar een marktconform beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger (met uiteindelijk verkoop na exploitatie op middellange termijn, bijvoorbeeld tien jaar). De reden om specifiek woningen voor hoogopgeleide starters te onderzoeken is gelegen in het feit dat dit mijns inziens voor BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger een interessant beleggingsproduct kan zijn dat goed kan aansluiten op de core business activiteiten van BPF Bouwinvest. Meest kenmerkend aan de hoogopgeleide starter is dat deze (veeleisende) doelgroep zich bij het begeven op de arbeidsmarkt (te) weinig inkomen geniet om een gemiddelde koopwoning te verwerven, terwijl binnen vijf jaar het inkomen van deze doelgroep doorgaans aanzienlijk toegenomen is. Op basis van dit gegeven zijn er mijns inziens interessante financiële koopvormen mogelijk die financieel aantrekkelijk zijn voor zowel de hoogopgeleide starter als afnemer van het beleggingsproduct evenals de ontwikkelende belegger als aanbieder hiervan, wat ik graag met dit onderzoek wil bewerkstelligen. De reden om binnenstedelijke starterswoningen te onderzoeken is het gegeven dat dit eveneens goed aansluit op de strategische hoofddoelstellingen van BPF Bouwinvest om zich hoofdzakelijk te begeven op binnenstedelijke locaties met meerdere beleggingsproducten. 1 Conijn, J., rede Dansen op de vulkaan, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november

11 Mijn motivatie voor dit onderzoek is het vermoeden dat op basis van marktconforme financiële constructies er meer economisch rendement gegeneerd kan worden met meerwaarde voor zowel de ontwikkelende belegger (omzetting van een koopwoning naar een marktconform beleggingsproduct) als de consument / hoogopgeleide starter (betaalbare koopwoning). Juist de dynamiek en snelle inkomensgroei van de hoogopgeleide starter maakt deze doelgroep zo interessant voor beleggingsproducten en mogelijkheden. 1.2 Probleemstelling Naar aanleiding van deze uitgangspunten en verwachtingen kan de onderzoeksvraagstelling als volgt geformuleerd worden in een hoofdvraag: Wat is voor een ontwikkelende belegger (BPF Bouwinvest) in de koopwoningenmarkt een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct bij het ontwikkelen, realiseren, beheren en verkopen van binnenstedelijke woningen voor hoogopgeleide starters? Definities van de kernbegrippen zoals die in dit onderzoek gehanteerd worden: Hoogopgeleiden: Hoogopgeleide starter: Beleggingsproduct: Het aantal personen van de Nederlandse beroepsbevolking met een afgeronde hbo en/of universitaire opleiding. Een één of tweepersoonshuishouding dat sinds korte tijd werkzaam is op de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire opleiding en voor het eerst zelfstandig in een koopwoning wil of gaat wonen vanuit een onzelfstandige woonsituatie (studentenkamer of ouderlijk huis). Een aangeboden voorziening op de (economische) markt wat potentieel kan voldoen aan een marktvraag waarbij de betreffende investering door een aanbieder wordt vastgelegd voor langere of kortere tijd met als doel om in de toekomst financieel voordeel te behalen. Ontwikkelende belegger: Een instelling of onderneming dat haar activiteiten en (economische) bestaansrecht ontleend aan het ontwikkelen, realiseren, beheren en verkopen van vastgoed met als doel om in de toekomst hieruit financieel voordeel te behalen en/of de financiële verplichtingen jegens derden te kunnen voldoen. 1.3 Doelstelling De centrale doelstelling van het onderzoek luidt als volgt: Het doel van dit onderzoek is het onderzoeken van betaalbare koopvormen op de woningmarkt voor hoogopgeleide starters wat moet leiden tot een voor deze doelgroep passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor een ontwikkelende belegger. Bij het formuleren van bovengenoemde doelstelling rijst direct de vraag hoe het begrip betaalbaarheid gedefinieerd moet worden. Hoewel hier geen eenduidige definitie op te geven is, kan mijns inziens in het kader van deze scriptie volstaan worden met de vergelijking tussen de (aankoop)kosten van een koopwoning in relatie tot de gebruikskosten en inkomen van een 2

12 huishouden. De gebruikskosten zijn hierbij alle (jaarlijkse) kosten die te maken hebben met het wonen in een koopwoning. De maximale gebruikskosten is dus direct afhankelijk van het besteedbare inkomen van de hoogopgeleide starter. Onder het begrip betaalbaarheid wordt in dit onderzoek naar betaalbare koopvormen verstaan dat het (toekomstig) besteedbaar inkomen van de hoogopgeleide starter in verhouding moet staan met de maximale kosten en gebruik van een hedendaagse koopwoning. Doelstelling vanuit bedrijfsoptiek Vanuit bedrijfsoptiek is de doelstelling het inzichtelijk maken van de organisatorische, financiële en markttechnische consequenties van een marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct in de koopwoningenmarkt dat aansluit op de (binnenstedelijke) beleggingsactiviteiten van BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger. Doelstelling vanuit afstudeeroptiek Vanuit afstudeeroptiek is de doelstelling het verkrijgen van inzicht in de begrippen koopwoningenmarkt, hoogopgeleide starter en betaalbare koopvormen om een uitspraak te kunnen doen in hoeverre een passend bedrijfseconomisch beleggingsproduct binnen de doelstellingen van BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger kan bijdragen tot een succesvolle vastgoedportefeuille. Resultaat Het onderzoek zal resultaat geven aan een organisatorisch, financieel en markttechnisch onderbouwd beleggingsproduct zijn dat zoveel mogelijk aansluit op de beleggingsdoelstellingen van een ontwikkelende belegger. 1.4 Afbakening onderzoek Om het ruimtelijke onderzoeksgebied betreffende binnenstedelijke woningen nader te specificeren, zal dit in deze paragraaf nader uiteengezet worden: Het onderzoeksgebied betreft de woningmarkt (in het bijzonder appartementen in de koopsector) in binnenstedelijke gebieden. De reden hiertoe is dat ontwikkelende beleggers in de woningbouw in toenemende mate op basis van de gewenste modelportefeuilles, doelgroepanalyses en analyses van demografische en economische ontwikkelingen kiezen voor investeringen voor enkele specifieke doelgroepen in een aantal Nederlandse stedelijke agglomeraties. Vanuit het gezichtspunt van de hoogopgeleide starter is mijn vermoeden dat deze de voorkeur heeft voor een voor een dynamische stedelijke omgeving met voorzieningen direct in de woonomgeving. De wens tussen vraag en aanbod kan hier dus in hoge mate op elkaar aansluiten, wat (indien mogelijk) kan leiden tot een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters. 1.5 Onderzoeksopzet Om een gericht antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag, wordt het onderzoek onderverdeeld in een aantal onderzoeksvelden, hetgeen gespecificeerd wordt door het opstellen van de volgende deelvragen: 3

13 Macroniveau 1. Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt? 2. Hoe functioneert de hedendaagse Nederlandse woningmarkt? 3. Wat zijn de bepalende factoren ten aanzien van de vraag en aanbodverhoudingen op de Nederlandse (koop)woningmarkt? 4. Wat zijn de economische en demografische ontwikkelingen in (groot)stedelijke gebieden in Nederland en welke invloed heeft dit op de aanwezige stedelijke woningmarkt? Mesoniveau beoogde doelgroep: hoogopgeleide starter 1. Welke kenmerken heeft de hoogopgeleide starter? 2. Welke definitie kan aan de doelgroep hoogopgeleide starter gegeven worden? 3. Hoe groot is deze doelgroep? 4. Wat is de positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt? 5. Wat is het besteedbaar inkomen van deze doelgroep en hoe verhoudt zich dit tot de (maximale) woonlasten van de hoogopgeleide starter? 6. Hoeveel vraag is naar (binnen)stedelijke woningen voor deze doelgroep? 7. Waarom is de koopwoningenmarkt voor de hoogopgeleide starter minder toegankelijk geworden? Mesoniveau marktpartij: ontwikkelende belegger 1. Wat zijn de kenmerken van een ontwikkelende belegger? 2. Wat is de meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces? 3. Waarom zou een ontwikkelende belegger zich op de (koop)woningenmarkt willen begeven? 4. Waarom is juist de hoogopgeleide starter interessant voor een ontwikkelende belegger? 5. Waarom is de ontwikkelende belegger nu juist voor de hoogopgeleide starter een interessante marktpartij? Microniveau ( matching vraag en aanbod) 1. Welke financiële mogelijkheden voor betaalbare koopvormen zijn of worden in Nederland toegepast en wat zijn hiertoe de bevindingen? 2. Welke van de reeds ontwikkelde betaalbare koopvormen zijn geschikt voor een ontwikkelende belegger om een marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters te kunnen aanbieden? 3. Waarom is deze zowel voor de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter aantrekkelijk? Wat of welke specifieke elementen zijn hierbij voor beiden aantrekkelijk? 4. Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct financieel haalbaar voor de ontwikkelde belegger? 5. Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct ruimtelijk haalbaar voor de ontwikkelde belegger? 6. Welke risico s zijn er voor de ontwikkelende belegger bij toepassing van het beleggingsproduct? 7. Welke risico s zijn er voor de hoogopgeleide starter bij toepassing van het beleggingsproduct? 8. Welke netwerk en samenwerkingsrelaties voor de ontwikkelende belegger noodzakelijk voor het welslagen van de implementatie van het beleggingsproduct? De antwoorden op bovengenoemde deelvragen zullen onderzocht worden aan de hand van gegevens uit de literatuur (kenmerken Nederlandse woningmarkt, hoogopgeleide starter, betaalbare koopvormen) en gegevens uit de praktijk (kenmerken ontwikkelende belegger). 4

14 1.6 Opbouw van het rapport De opbouw van het onderzoeksrapport is analoog aan bovenstaande deelvragen, zoals deze in de probleemstelling en onderzoeksopzet geformuleerd zijn: Hoofdstukindeling 1. Onderzoeksopzet 2. Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt (vraag en aanbod, ontwikkelingen) 3. Doelgroep: hoogopgeleide starter (kenmerken, profielschets, financiële positie, toegankelijkheid) vraagzijde 4. Marktpartij: ontwikkelende belegger (kenmerken, profielschets, strategie, meerwaarde) aanbodzijde 5. Betaalbare koopvormen voor hoogopgeleide starters (selectie koopvarianten en financieringsconstructies, geschikt als beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger) matching vraag en aanbod 6. Het beleggingsproduct (selectiecriteria, eigenschappen, meerwaarde voor de hoogopgeleide starter als de ontwikkelende belegger, financiële en ruimtelijke randvoorwaarden, inzetbaarheid) 7. Conclusies en aanbevelingen 5

15 6

16 Hoofdstuk 2 Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt 2.1 Inleiding Om in deze rapportage onder meer (de financiële bereikbaarheid van) betaalbare koopvormen voor hoogopgeleide starters te onderzoeken wordt in dit inleidende hoofdstuk de vraag en aanbodverhoudingen op Nederlandse woningvoorraad beschouwd. Verder wordt in dit hoofdstuk onderzocht wat de gevolgen zijn van de toenemende scheefgroei tussen de huur en koopsector in de Nederlandse woningmarkt. Aangezien de woonwensen van de beoogde doelgroep in het bijzonder een stedelijke omgeving betreft (wat nader belicht zal worden in hoofdstuk 3), zal in dit hoofdstuk eveneens de trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland onderzocht worden. 2.2 De Nederlandse woningmarkt Aan de Nederlandse woningmarkt zijn kenmerken verbonden die maken dat deze niet transparant, inflexibel en vraag en aanbodverhoudingen niet op elkaar aansluiten 2 1. De woningmarkt is een voorraadmarkt; 2. De woningmarkt is zeer kapitaalintensief 3. De woningmarkt kent hoge transactiekosten; 4. Een woning is een menselijke basisbehoefte dat moeilijk te vervangen is; 5. Een woning is een heterogeen product; 6. Een woning is locatiegebonden; 7. De levensduur van een woning is doorgaans langer dan die van de meest andere duurzame gebruiksgoederen. De Nederlandse woningmarkt is een voorraadmarkt doordat er sprake is van een grote voorraad woningen die jaarlijks in beperkte mate kan worden vergroot (door bouw van nieuwe woningen) of verkleind (door sloop of samenvoeging van bestaande woningen) en waarvan slechts een klein gedeelte wordt verhandeld. Door de kapitaalintensiviteit van de woningmarkt geldt dat bij aanvang van een ontwikkeling binnen relatief korte tijd investeringen gepleegd moeten worden, terwijl de beoogde rendementen veelal een lang termijnperspectief kennen. De hoge transactiekosten (zowel in tijd als in financieel en sociaal opzicht) van de woningmarkt door verhuizingen maakt de woningmarkt inflexibeler dan vele andere macro economische markten. Ook de heterogeniteit van de betreffende woning is kenmerkend voor de woningmarkt, aangezien geen twee woningen hetzelfde zijn en omdat elke woning op een andere plaats staat. Door deze locatiegebondenheid is de relatie met grondmarkt essentieel. Ook kan door deze locatiegebondenheid de consumptie van de woning alleen op die specifieke locatie plaatsvinden en wordt de kwaliteit van de woonomgeving zeer bepalend voor de kwaliteit van de woning. Als laatste maakt de lange levensduur van een woning dat de woning niet alleen als gebruiksgoed gezien kan worden, maar ook als investerings of beleggingsobject. Naast het feit dat de woningmarkt een bijzondere markt is, is het eveneens een zeer complexe markt. Dit wordt veroorzaakt doordat de woningmarkt niet op zichzelf staat, maar bestaat uit verschillende op elkaar ingrijpende deelmarkten. Indien gekeken wordt naar eigendomsverhouding is er een onderscheid tussen de huur en de koopwoningenmarkt. Deze deelmarkten 2 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag,

17 verschillen wat betreft de financiering, de partijen die actief zijn op deze markten en de wet en regelgeving die erop van invloed is. Naast verschillen in eigendomsverhouding zijn er regionale verschillen in de woningmarkt, waardoor regio s onderling moeilijk met elkaar te vergelijken zijn. Ook het functioneren van de woningmarkt staat niet op zichzelf, de werking en invloed van de Nederlandse woningmarkt heeft naast de aanzienlijke invloed van de overheid raakvlakken met andere macro economische markten. De belangrijkste zijn hierbij 3 : 1. de arbeidsmarkt 2. de grondstoffenmarkt 3. de grondmarkt 4. de financiële markten De arbeidsmarkt heeft een directe relatie met de woningmarkt doordat het besteedbare inkomen van huishoudens bepalend is het functioneren van de woningmarkt. Ook zorgt de woningmarkt samen met aanpalende markten en toeleverende diensten voor veel werkgelegenheid. De grondstoffenmarkt heeft een relatie met de woningmarkt doordat vraag en aanbodverhoudingen of deze markt direct weerslag heeft op de woningmarkt. De grondmarkt is hierin bijzonder te noemen doordat deze nagenoeg niet reproduceerbaar is en de woningmarkt hierin voor het verkrijgen van grond moet concurreren met andere ruimtegebruikende sectoren, zoals landbouw, natuur, verkeer, kantoren en bedrijfsterreinen. Als laatste is de ontwikkeling op financiële (kapitaal)markten en die van financiële dienstverleners (hypotheekverstrekkers, verzekeraars) van invloed op de financieringsmogelijkheden van consumenten bij het verkrijgen van een woning. Veranderingen op die markten (door bijvoorbeeld renteschommelingen, overheidsingrijpen, nieuwe financieringsproducten e.d.) werken daarmee door op het gedrag van consumenten, maar ook op het gedrag van aanbieders en investeerders. Ook het overheidsbeleid heeft invloed op de woningmarkt. Het gaat hierbij om het woonbeleid als andere beleidsterreinen. Voor het aandeel nieuwbouw van de woningmarkt is het ruimtelijk beleid een belangrijke bepalende factor. Beleidsterreinen die eveneens invloed uitoefenen op het functioneren van de woningmarkt zijn: milieu en veiligheidsbeleid, inkomensbeleid, ruimtelijkeconomisch beleid en fiscaal beleid. Een bijzonder beleidsterrein betreft in toenemende mate het Europese beleid ten aanzien van milieuwetgeving (o.a. Habitatrichtlijn, luchtkwaliteit), maar ook mededinging. Bij mededinging gaat het hierbij over onder meer over richtlijnen ten aanzien van locatieontwikkeling (aanbestedingsregels en procedures), maar ook over het gewenste speelveld van woningbouwcorporaties ten aanzien van commerciële nieuwbouwontwikkelingen. Om een gevoel te krijgen bij de kwantitatieve woningvoorraad worden hierna een aantal statistische gegevens van de Nederlandse woningmarkt weergegeven: Op 1 januari 2007 telde Nederland ruim 6,9 miljoen woningen. Op een bevolking van ca. 16,4 miljoen inwoners betekent dit een gemiddelde woningbezetting van 2,4 (ter vergelijking: in 1970 lag de gemiddelde woningbezetting nog op 3,5). Deze woningvoorraad bestaat overigens voor ca. 71% uit eengezinswoningen, veelal in landelijke gebieden. Verder blijkt dat van deze woningen de helft na 1970 gebouwd is. De bestaande woningvoorraad bestaat anno 2007 voor 54% uit koopwoningen. 3 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag,

18 Figuur 2.1: De Nederlandse woningvoorraad naar eigendomscategorie 4 Als naar de prijsklasse van de gehele Nederlandse woningvoorraad (zowel huur als koop) gekeken wordt, blijkt dat gemiddeld 9,6% als goedkope koop 5 bestempeld wordt. Als alleen gekeken wordt naar het percentage goedkope koop als onderdeel van het eigen woningbezit blijkt dat 18% van alle koopwoningen als goedkoop bestempeld kan worden 6. De Nederlandse woningvoorraad verandert in kwantitatieve zin door sloop, nieuwbouw en verbouw. Jaarlijks wordt er een beperkt percentage nieuwbouwwoningen aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd. In 1995 waren dit er ca , terwijl in 2006 dit aantal afnam naar bijna Als percentage van de bestaande woningvoorraad is deze toevoeging marginaal te noemen: een gemiddelde jaarlijkse toevoeging van 1,0%. Van het aantal voltooide nieuwbouwwoningen in 2006 behoorden bij voltooide nieuwbouwwoningen tot de categorie goedkope koop. Dit betreft dus een percentage van ca. 6% van alle nieuwbouwwoningen 8. Figuur 2.2: De Nederlandse productie van nieuwbouwwoningen tussen naar eigendomscategorie 9 4 RIGO Research en Advies i.o.v. Directoraat generaal Wonen, directie bestuursdienst: Marktimperfecties in woningbouw ; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, maart Onder goedkope koop vallen woningen tot , VON prijspeil 2006 (bron: artikel Senter Novem: Feiten rond starterswoningen in de huur en koopsector, mei 2006) 6 Marktplan Adviesgroep i.o.v. Directoraat generaal Wonen, directie bestuursdienst: Cijfers over wonen 2002 ; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Den Haag, website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2007 (www.cbs.nl) 8 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2007 (www.cbs.nl) 9 Ministerie van VROM Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt, Den Haag, juni

19 Als gekeken wordt naar de toevoeging aan de bestaande woningvoorraad in de vier grote steden in de Randstad, blijkt dat met name in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag de jaarlijkse toevoeging aan de bestaande woningvoorraad nog lager is, in 2005 bedroeg deze toevoeging respectievelijk 0,6%, 0,5% en 0,4%. Opmerkelijk hierbij is dat het aantal nieuwbouwwoningen voor de koopsector in het centrum van Amsterdam in 2005 slechts 126 wooneenheden bedroeg 10. Tabel 2.1 Woningvoorraad en mutaties in de woningvoorraad, Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Nederland woningvoorraad 1 januari vermeerdering waarvan nieuwbouw vermindering saldo vermeerdering/vermindering woningvoorraad 1 januari Vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt Zoals elke markt in de economie kent de Nederlandse woningmarkt producten, vragers en aanbieders. Deze producten zijn de woningen inclusief de omgeving waar deze staan: de woonomgeving of het woonmilieu. Starters zijn hierbij mensen die zelfstandig willen gaan wonen in een woning. Doorstromers zijn al eigenaar van een woning, maar willen om allerlei redenen binnen afzienbare tijd verhuizen naar een andere woning. Zowel starters als doorstromers vallen dus onder de categorie vragers van de Nederlandse woningmarkt. Deze doorstromers zijn naast vragers ook aanbieders in de woningmarkt. Als zij daadwerkelijk verhuizen, komt er een woning beschikbaar voor anderen. Daarnaast komen er woningen beschikbaar als mensen de woningmarkt verlaten, bijvoorbeeld ouderen die naar een verzorgingstehuis gaan 12. Huizenprijzen komen tot stand op een regionale woningmarkt en worden bepaald door vraag en aanbod aan woningen. Als bij een bepaalde prijs het totale aantal gevraagde woningen gelijk is aan het totale aangeboden woningen, is de woningmarkt in evenwicht. De verhouding tussen vraag en aanbod is dus een graadmeter voor de krapte op de woningmarkt. Het statistische woningtekort is hierbij het saldo van vraag en aanbod van urgent verhuisgeneigden. Urgent verhuisgeneigden zijn mensen die actief op zoek zijn naar een woning én bereid zijn binnen een jaar een woning te accepteren. Doordat doorstromers zowel aanbieders als vragers zijn op de Nederlandse woningmarkt is de omvang van de vraag van de doorstromers daarmee gelijk aan de omvang van het door hen vrijgemaakte aanbod. Hierdoor kan in theorie gesteld worden dat doorstromers geen invloed op het woningtekort uitoefenen. Het tekort op de woningmarkt is in theorie dus gelijk aan het verschil tussen het aantal starters en het aantal woningverlaters. In de praktijk dient hierbij eveneens rekening gehouden te worden met toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad door nieuwbouw, woningsplitsingen, bestemmingsplanwijzigingen e.d. tezamen met de vermindering aan de Nederlandse woningvoorraad door afbraak, sloop, verandering van bestemming etc. 10 website van de gemeente Amsterdam, 2007 (www.amsterdam.nl) 11 R. van der Wouden, Hamers, B., Verwest, F.: Toekomstverkenning grotestedenbeleid: een beschouwing, 2006, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag 12 RIGO Research en Advies i.o.v. Directoraat generaal Wonen, directie bestuursdienst: Gescheiden Markten: de ontwikkelingen op de huur en koopwoningmarkt ; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam,

20 2.4 Gescheiden markten voor koop en huurwoningen Zoals de statistische cijfers in dit hoofdstuk al lieten zien, werkt de Nederlandse woningmarkt niet optimaal. Deze inefficiëntie kent in hoofdzaak drie oorzaken: het aanbod op de woningmarkt kan zich onvoldoende snel aanpassen aan de vraagzijde 2. de vraagzijde van de woningmarkt wordt mede door overheidsbeleid onvoldoende aangespoord om zich aan te passen aan veranderende (markt)omstandigheden; 3. de doorstroming op de woningmarkt stagneert door het uiteengroeien van de koopwoningen en huurwoningenmarkt. Het aanbod op de woningmarkt kan zich onvoldoende snel aanpassen aan de vraagzijde Opmerkelijk aan de Nederlandse woningmarkt is het feit dat stijgende prijzen op de koopwoningenmarkt of langere wachtlijsten op de huurwoningenmarkt niet leidt tot meer aanbod. De oorzaak hiervan komt door het feit dat de woningmarkt, zoals eerder beschreven, in hoofdzaak een voorraadmarkt is, waardoor het aanbod op de woningmarkt inelastisch is. Het aanbod verandert dus nauwelijks wanneer de vraag toe of afneemt. De oorzaken van dit beperkte aanpassingsvermogen is gelegen in de relatief lange doorlooptijd van nieuwbouw, waardoor het ontwikkelen en bouwen van een woning, al dan niet door vertragende regelgeving, snel 6 à 7 jaar in beslag neemt. Hierdoor kan de productie niet snel reageren op de prijsontwikkeling en vraagverschuivingen en ontstaan er onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod. Bepalend hierbij zijn de complexiteit van beleid en regels in de ruimtelijke ordening, de looptijd van planprocedures en professionaliteits en capaciteitsproblemen bij overheden en commerciële partijen. Onvoldoende aanpassing aan de vraagzijde van de woningmarkt De inefficiëntie van de Nederlandse woningmarkt wordt ook veroorzaakt doordat de vragers op de woningmarkt door de overheid gestimuleerd worden om financiële keuzes te maken ten aanzien van zijn of haar woonsituatie. De oorzaken hiervan zijn dus voor een groot deel te vinden in het huidige overheidsbeleid, hetgeen met een doorkijk op de koop en huurwoningenmarkt nader belicht wordt. Koopwoningenmarkt De afgelopen decennia is de vraag naar koopwoningen aanzienlijk toegenomen, mede gestimuleerd door de overheid. In de jaren negentig is hierin een versnelling gekomen door de dalende rente, een stijging in de inkomens van huishoudens (tweeverdieners) en de gestegen huurprijzen (als gevolg van bezuinigingsmaatregelen van de overheid) 14. De toename van de bouwproductie en de omzettingen van huur naar koopwoningen die op gang kwamen, waren onvoldoende om de gestegen vraag naar koopwoningen te voorzien. Het gevolg van het sterk achterblijvende aanbod was een aanzienlijke stijging van de koopprijzen in de nieuwbouw, wat eveneens leidde tot een evenredige stijging van de koopprijzen in de nieuwbouw. Door de samenhang met de grondmarkt (wat tot uiting komt in de residuele grondwaardebepaling) was hierdoor eveneens sprake van een stijging van de grondprijzen voor woningbouw. Hoewel de woningprijzen de afgelopen jaren behoorlijk gestegen zijn, is de betaalbaarheid op landelijk niveau nauwelijks verslechterd, doordat de woningprijsstijging grotendeels gecompenseerd zijn door rentedalingen en inkomensstijgingen. De betaalbaarheid van koopwoningen is eerder de laatste jaren een probleem geworden van vermogensvorming (financiële bereikbaarheid) dan van gebruikskosten 15. Dit probleem doet zich in 13 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag, Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag, Renes, G., M. Thisen en A. Segeren i.o.v. Ruimtelijk Planbureau: Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid, NAi Uitgevers, Rotterdam,

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Omgevingsrapport. Gemeente Texel

Omgevingsrapport. Gemeente Texel Omgevingsrapport Gemeente Texel 29 Aantal verkopen in gemeente & Marktaandeel NVM 175 aantal verkopen marktaandeel nvm 35% 17 165 16 3% 25% 155 2% 15 15% 145 14 135 1% 5% 13 22 23 24 25 26 27 28 % verkopen

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025 Delft University of Technology Inhoud Trends op de woningmarkt Peter Boelhouwer 29-10-2013 Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Was de crisis op de Nederlandse

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren Woningmarktrapport - 1e kwartaal 212 Gemeente Wijdemeren Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 25 aantal verkocht 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2e kwartaal

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Verhuis- en woonwensen van starters

Verhuis- en woonwensen van starters Verhuis- en woonwensen van starters Gemeente Amersfoort Sector Concernmiddelen Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage in opdracht van afdeling Economie en Wonen Onderzoek en Statistiek,

Nadere informatie

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland Wonen in Hilversum Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Eindexamen havo economie 2013-I

Eindexamen havo economie 2013-I Beoordelingsmodel Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 2 bij (1) monopolie bij (2) toe

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag KENMERK RPB 060070 7.51 DATUM 8-3-2006 ONDERWERP Verzoek onderzoek

Nadere informatie

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf Onderzoek woningbehoefte Waarland 2015 25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf 1 Inleiding 1.1 Inleiding De gemeente Schagen wil haar toekomstig woningbouwprogramma inrichten

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2006. Grote steden in demografisch perspectief

Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2006. Grote steden in demografisch perspectief Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2006 Grote steden in demografisch perspectief WPRB Werkverband Periodieke Rapportage Bevolkingsvraagstukken WPRB Ingesteld door de minister van OCW Vinger aan de

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

En de prijzen zullen ze verder stijgen?

En de prijzen zullen ze verder stijgen? En de prijzen zullen ze verder stijgen? Paul de Vries, /TUDelft, Nederland Publieksmoment Woonbeleidsplan Vlaanderen, Brussel, 29 november 2011 Delft University of Technology Challenge the future De prijzen

Nadere informatie

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND - 2006 WONINGMARKTCIJFERS.NL ONDERDEEL VAN WOONPLEIN LIMBURG BV Postbus 2555 6401 DB Heerlen Telefoon: (045) 40 40 250 Fax: (045) 40 40 252 Website: www.woningmarktcijfers.nl

Nadere informatie

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015 Inhoud 1. Woningvoorraad 2 2. Huishoudens 4 3. Huishoudens in woningen 5 4. Verhuizingen 8 5. Verhuiswensen doorstromers 10 6. Verhuiswensen starters 14 7. Woonruimteverdeling 15 Inleiding Er is heel veel

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Woningbehoefte onderzoek

Woningbehoefte onderzoek Woningbehoefte onderzoek Prognose woningbehoefte Amersfoort tot 2015 Gemeente Amersfoort Sector Dienstverlening, Informatie en Advies (DIA) Afdeling Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage:

Nadere informatie

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Fact sheet nummer 1 januari 211 Eigen woningbezit 1e en Aandeel stijgt, maar afstand blijft Het eigen woningbezit in Amsterdam is de laatste jaren sterk toegenomen. De

Nadere informatie

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010

Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010 Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille Delft, 17 maart 2010 ING Real Estate Investment Management ING REIM verzorgt asset management

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009

WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009 WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009 RAPPORTAGE WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008 2009 Uitgevoerd in opdracht van Parkstad Limburg Door: Datum: Ikwileenanderewoning.nl, 13 09 2009 Woonplein

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015 DATUM 30 oktober 2015 PROJECTNUMMER 3400.106/G OPDRACHTGEVER Woningmarktmonitor provincie : de staat van de woningmarkt medio 2015 Inleiding De woningmarkt is, na jaren van crisis, weer flink in beweging.

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

Rapport. Eigen Huis Marktindicator. 3e kwartaal 2014

Rapport. Eigen Huis Marktindicator. 3e kwartaal 2014 Rapport Marktindicator H. Boumeester m.m.v. C. Lamain September Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Vereniging Displayweg 1 3821 BT Amersfoort Auteurs: H. Boumeester m.m.v. C. Lamain September

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 mei 2015. Utrecht.nl/onderzoek

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 mei 2015. Utrecht.nl/onderzoek Onderzoeksflits Atlas voor gemeenten 015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht IB Onderzoek, 9 mei 015 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht 030 86 1350 onderzoek@utrecht.nl

Nadere informatie

Onderzoek kleine kernen

Onderzoek kleine kernen Gemeente Kampen Onderzoek kleine kernen 1 maart 2012 Projectnr. 166.106/G Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E

M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E Cahier 21 01 2001 Mitros is een toonaangevende en ambitiuze woningcorporatie. Met ruim 33.000 woningen, garages en berijfspanden is zij

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

volkshuisvesting afdeling Beleidsonderzoek en Geo Informatie

volkshuisvesting afdeling Beleidsonderzoek en Geo Informatie 51 3 52 Volkshuisvesting Geringe toename woningvoorraad De woningvoorraad van de is in 29 met 46 toegenomen tot 36.777 op 1 januari 21. Deze toename is het saldo van toevoegingen (+236), onttrekkingen

Nadere informatie

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 GEBIEDEN 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 Probleemwijken Groot aandeel sociale huurwoningen Slechte kwaliteit woonomgeving Afname aantal voorzieningen Toename asociaal gedrag Sociale en etnische spanningen

Nadere informatie

Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start

Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start Inleiding De sociale koopwoning is een belangrijk onderdeel van het Helmondse nieuwbouwprogramma. Met deze woning wordt enerzijds getracht huisvesting

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Monitor kredietcrisis begin 2010 Gemeente Purmerend

Monitor kredietcrisis begin 2010 Gemeente Purmerend Monitor kredietcrisis begin 2010 Gemeente Purmerend Colofon In opdracht van: De directeur Beleid Coördinatie en samenstellen rapportage: Team Beleidsonderzoek en Informatiemanagement Inhoud rapportage:

Nadere informatie

Verkenning instrumenten koopstarters

Verkenning instrumenten koopstarters Verkenning instrumenten koopstarters gemeente Baarn afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Oktober 2008 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding...3 2 Financiële instrumenten om de maandlast te

Nadere informatie

Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012

Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 Versie: juni 2013 Gemaakt door: Ingeborg van den Wijngaart Gemaakt in samenwerking met: Willemijn Tepper Suggesties voor verbetering kunt u e-mailen naar i.vandenwijngaart@volksbelangwbd.nl

Nadere informatie

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober

Nadere informatie

Woonvisie in t kort 10

Woonvisie in t kort 10 10 Woonvisie in t kort Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Rapport. Eigen Huis Marktindicator. 1e kwartaal 2015

Rapport. Eigen Huis Marktindicator. 1e kwartaal 2015 Rapport Marktindicator H. Boumeester m.m.v. C. Lamain Mei Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Vereniging Displayweg 1 3821 BT Amersfoort Auteurs: H. Boumeester m.m.v. C. Lamain Mei OTB Onderzoek

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Oriënterende bijeenkomst wonen

Oriënterende bijeenkomst wonen Oriënterende bijeenkomst wonen Analyse huidige situatie, verwachtingen en strategie 4 december 2014 Proces op hoofdlijnen (voorlopig) 1 e Themabijeenkomst wonen College16 september 2014 (1 e verkenning)

Nadere informatie

Eigen Huis Marktindicator

Eigen Huis Marktindicator Eigen Huis Marktindicator 3de kwartaal Harry Boumeester Paul de Vries Eigen Huis Marktindicator 3de kwartaal Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Vereniging Eigen Huis Auteurs: Harry Boumeester

Nadere informatie

Visie op Wonen en Leven In West Brabant en Tholen 2025. Deel II: onderzoeksrapport

Visie op Wonen en Leven In West Brabant en Tholen 2025. Deel II: onderzoeksrapport Visie op Wonen en Leven In West Brabant en Tholen 2025 Deel II: onderzoeksrapport Ilse Giesbers Henriette Rombouts Juli 2009 Rapportnummer: 10050 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Grondprijzennota 2013

Grondprijzennota 2013 Grondprijzennota 2013 1 Grondprijzennota 2013 2 Hoofdstuk Blz. 1. Inleiding 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Methode van grondprijsbepaling 4 1.3 Uitzonderingen 4 1.4 Uitgangspunten 4 1.5 Aansprakelijkheid 4 2.

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Koop Goedkoop. Maakt een eigen woning betaalbaar! Initiatief van woningcorporaties

Koop Goedkoop. Maakt een eigen woning betaalbaar! Initiatief van woningcorporaties Koop Goedkoop Maakt een eigen woning betaalbaar! Initiatief van woningcorporaties Koop Goedkoop Maakt een eigen woning betaalbaar! Een huis kopen met een bescheiden inkomen? Koop Goedkoop maakt het mogelijk.

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

Notitie Starterswoningen Harmelen

Notitie Starterswoningen Harmelen Notitie Starterswoningen Harmelen Auteur: A.E.M. van Soest- Vernooij Inleiding Harmelen is de laatste jaren achtergebleven als het gaat om het aanbod aan nieuwbouwwoningen. Behalve de woningen in De Driesprong

Nadere informatie

Provincie Noord-Holland

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013

Nadere informatie

De rol van corporaties op de woningmarkt

De rol van corporaties op de woningmarkt De rol van corporaties op de woningmarkt WoON-congres 2016 7 april 2016 Onderwerpen Presentatie door Jeroen Lijzenga (Companen) - Woningvoorraad - Bewoners - Verhuiswensen en woonwensen - Woonuitgaven

Nadere informatie

Inhoud voorstel aan Raad

Inhoud voorstel aan Raad Registratienummer * Zaanstad \,^>S K^saff top van de Randstad Inhoud voorstel aan Raad Ons kenraerk: Z/2009/188468 Gevraagd besluit: 1. In te stemmen met het model van de afzetgarantieregeling voor bij

Nadere informatie

Het middenhuursegment. in Kleidum

Het middenhuursegment. in Kleidum Het middenhuursegment in Kleidum Het middenhuursegment In Kleidum Voorbeeldrapport ABF Research 2015 ABF Research Verwersdijk 8 2611 NH Delft 015-27 99 300 Copyright ABF Research 2015 De informatie in

Nadere informatie

Voorwoord. Bleskensgraaf Februari 2016. Jan de Wit Klankbordgroep

Voorwoord. Bleskensgraaf Februari 2016. Jan de Wit Klankbordgroep Voorwoord De inwoners van Bleskensgraaf hebben in de dorpsagenda wonen benoemd als één van de belangrijkste speerpunten. Om erachter te komen hoe de inwoners het wonen in hun dorp nu ervaren en hoe ze

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie

Woningprijzen in Vlaanderen. Paul de Vries OTB TU Delft (NL) Sien Winters HIVA K.U.Leuven

Woningprijzen in Vlaanderen. Paul de Vries OTB TU Delft (NL) Sien Winters HIVA K.U.Leuven Woningprijzen in Vlaanderen Paul de Vries OTB TU Delft (NL) Sien Winters HIVA K.U.Leuven De ontwikkeling van de woningprijs Een indruk van de achterliggende factoren Paul de Vries Voorstellen Onderzoeksinstituut

Nadere informatie

HET APOLLO MODEL. studentenhuisvesting op.

HET APOLLO MODEL. studentenhuisvesting op. Utrecht HET APOLLO MODEL Het Apollo Model is tot stand gekomen op initiatief van Kences en de ministeries van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksreslaties. Met dit model

Nadere informatie

Betaalbare woningen Hoe krijgen we de markt weer in beweging? hello partner

Betaalbare woningen Hoe krijgen we de markt weer in beweging? hello partner Betaalbare woningen Hoe krijgen we de markt weer in beweging? hello partner Property Development Property Finance Asset Management Hypotheken Fondsenbeheer 1 2 Betaalbare woningen Hoe krijgen we de markt

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Regiobericht 1.0 Noord

Regiobericht 1.0 Noord Economie, innovatie, werk en inkomen 1 Kenmerken van het landsdeel Het landsdeel Noord bestaat uit de provincies Groningen, Friesland en Drenthe. De provincies werken samen in het Samenwerkingsverband

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

CBS-berichten: Veranderingen in de arbeidsparticipatie in Nederland sinds 1970

CBS-berichten: Veranderingen in de arbeidsparticipatie in Nederland sinds 1970 CBS-berichten: Veranderingen in de arbeidsparticipatie in Nederland sinds 1970 Lian Kösters, Paul den Boer en Bob Lodder* Inleiding In dit artikel wordt de arbeidsparticipatie in Nederland tussen 1970

Nadere informatie

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, met medewerking van Rink Drost,

Nadere informatie