Bouwen en verbouwen in Gent. Wat mag en wat niet?

Transcriptie

1 Bouwen en verbouwen in Gent. Wat mag en wat niet? Katlijn Van Nimmen (Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stad Gent) Kim Paduwat ((Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stad Gent)

2 WOONEVENT Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet? 2 december 2017 Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

3 Verloop van de lezing 1. Heb ik een vergunning / architect nodig? Katlijn Van Nimmen Teamcoach Team Begeleiden en Beoordelen 2. Welke beoordelingsgronden zijn er? Katlijn Van Nimmen Teamcoach Team Begeleiden en Beoordelen 3. Stedenbouwkundige instrumenten en richtlijnen Kim Paduwat ruimtelijk planner Team Ruimtelijk Ontwerp en Beleid 4. Vragen I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 3

4 WOONEVENT Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet? Deel 1 Heb ik een vergunning / architect nodig? Katlijn Van Nimmen Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

5 Heb ik een vergunning nodig? Bouwvergunning = stedenbouwkundige vergunning = omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen Basis = art Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO): vergunningsplicht omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (= ingrepen die impact hebben op de ruimtelijke ordening) oprichten of plaatsen van constructies afbreken, herbouwen, verbouwen, uitbreiden van constructies bomen vellen reliëf aanmerkelijk wijzigen grond gewoonlijk gebruiken voor opslag, als parking, als camping, hoofdfunctie geheel of gedeeltelijk wijzigen woning opsplitsen of het aantal woongelegenheden wijzigen recreatieve terreinen aanleggen (tennisveld, voetbalveld, ) I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 5

6 Uitzonderingen op de vergunningsplicht 2 soorten afwijkingen van de vergunningsplicht: vrijgesteld van vergunning (gevarieerde uitgebreide lijst) meldingsplichtig ipv vergunningsplichtig I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 6

7 Overzicht voor werken aan en rond de woning I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 7

8 Heb ik een architect nodig? Principe: stedenbouwkundige vergunning nodig = medewerking architect nodig voor opmaak plannen en controle op de uitvoering van de werken Uitzondering: vrijgesteld van medewerking architect = binnenverbouwingen handelingen aan de buitenvlakken van een gebouw (dakvlakvensters, beperkte dakuitbouwen, wijzigen of dichtmaken van ramen/deuren, ) allerhande tuinconstructies (tuinhuis, carport, berging, veranda, serre, ): max. 40m², max.3m/4,5m hoog wijzigen aantal woongelegenheden slopen van vrijstaande constructies vellen van bomen aanleg van verhardingen, reliëfwijzigingen technische werken/infrastructuurwerken functiewijzigingen I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 8

9 Wat is een melding en wanneer volstaat die? Melding = eenvoudiger procedure voor werken waarvoor de beoordelingsruimte minimaal is Dossier = quasi identiek aan vergunningsaanvraag! Algemene voorwaarde: enkel indien in overeenstemming met geldende voorschriften (BPA/RUP, verkaveling, verordeningen) V e r g u n n i n g Indienen O&V *(max.30d) Adviesvragen (30d) Openbaar onderzoek (30d) Beslissing (max.75/105d na*) Aanplakking ** Beroepstermijn (30d) Start vd werken (35d na **) 4-5 mnd. M e l d i n g Indienen * Onderzoek melding ok? Aktename of (max.30d na*) Brief niet ok Aanplakking ** Start vd werken (= direct na **) 1 mnd I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 9

10 Wat is een melding en wanneer volstaat die? (vervolg) Waarvoor mogelijk? ( woningen) - Zorgwonen - Constructieve binnenverbouwingswerken zonder functiewijziging of wijziging aantal woongelegenheden - Constructieve ingrepen aan zijgevel, achtergevel of daken zonder functiewijziging of wijziging aantal woongelegenheden het fysiek bouwvolume en bouwoppervlakte blijven ongewijzigd - Bijgebouwen aangebouwd aan de woning zonder functiewijziging of wijziging aantal woongelegenheden max. 40m² in totaal (bestaand + nieuw) op min. 3m vd zijperceelsgrens en 2m van de achterkavelgrens of erop mits tegen een bestaand gebouw en geen aanpassingen aan de scheidingsmuren max. 4m hoog I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 10

11 Alle eerstelijnsinfo: één adres Balie Bouwen - Inlichtingen over regelgeving, procedures, geldende voorschriften, - Inzage tijdens openbaar onderzoek - Ondersteuning bij opbouw dossier vrij van architect bouwen@stad.gent Open loket = AC Zuid - Woodrow Wilsonplein 1, Gent elke werkdag behalve donderdag 9-12u30 + woensdag 14-16u + dinsdag u op afspraak I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 11

12 WOONEVENT Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet? Deel 2 Welke beoordelingsgronden zijn er? Katlijn Van Nimmen Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning 12

13 Beoordeling van een vergunningsaanvraag = 2 delen Beoordeling van stedenbouwkundige vergunningsaanvragen = legaliteitstoets + opportuniteitstoets Legaliteit = is de aanvraag in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van toepassing op de plaats van de aanvraag? Opportuniteit = is het gevraagde verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening (RO)? is het gevraagde inpasbaar in zijn omgeving zowel qua functie als qua schaal en heeft het voldoende kwaliteit in zich? In de beslissing over de vergunningsaanvraag (vergunning/weigering) vind je steeds beide delen terug = verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 13

14 Legaliteitstoets: toetsing aan de voorschriften van toepassing op de bouwplaats Stedenbouwkundige voorschriften: gewestplan, bijzondere plannen van aanleg (BPA s), ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP s), verkavelingen (VK), verordeningen gebiedsgericht (vb.gemeentelijk RUP) of thematisch (vb. gewestelijke verordening toegankelijkheid) gedetailleerd of ruim (verkavelingsplan versus gewestplan) Hoofdstuk IV VCRO = afwijkingsmogelijkheden uitgebreide lijst (beperkte afwijkingen, medegebruik, beschermd erfgoed, handelingen van algemeen belang, zonevreemde basisrechten, ) toepasbaarheid ~ goede RO Decretale beoordelingselementen ligging aan een voldoende uitgeruste weg (uitz.voor landbouw) bedrijfswoningen beperkt in volume regelgeving inzake toegankelijkheid openbare wegen en publiek toegankelijke gebouwen rooilijnen en reservatiestroken I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 14

15 Opportuniteitstoets = afweging goede Ruimtelijke Ordening Art de overeenstemming met de goede RO wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen 1. aftoetsen van een aantal aandachtspunten en criteria, voor zover relevant en met inachtname van art (duurzaamheidsdoelstelling) 2. rekening houdend met bestaande toestand én met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen 3. indien gelegen binnen plan (BPA, RUP, VK) met voldoende gedetailleerde voorschriften mbt criteria opgelijst in 1., dan wordt het plan geacht de criteria vd goede RO weer te geven I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 15

16 GRO - in acht te nemen aandachtspunten en criteria functionele inpasbaarheid mobiliteitsimpact schaal ruimtegebruik en bouwdichtheid visueel-vormelijke elementen cultuurhistorische aspecten en bodemreliëf hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid met inachtneming van de doelstellingen van art.1.1.4: De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 16

17 Goede ruimtelijke ordening in RUP/BPA/Verkaveling met voldoende gedetailleerde voorschriften? Behandelen en regelen de voorschriften de aandachtspunten, vermeld in 1? Zo ja, voorschriften worden geacht de criteria voor de goede RO weer te geven geen opportuniteitsbeoordeling meer nodig over die aspecten mogelijks wel nog voor andere aspecten ontwerp van een eenvoudig bouwproject in zo n context kan vaak worden uitgewerkt en ingediend zonder verder overleg met de stad I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 17

18 Beoordeling goede RO: deels obv interne richtlijnen Waarom zijn interne richtlijnen nodig? aanvullend op verordenende bepalingen / voorschriften ifv doorwerking beleidslijnen die niet altijd in verordenende instrumenten zijn vertaald verordenende bepalingen vaak beperkt tot meest essentiële omwille van weinig flexibel karakter richtinggevend afwegingskader voor goede RO criteria liggen vast, hoé ze in te vullen niet ifv uniforme beoordeling binnen de Stad Gent groot grondgebied + groot aantal beoordelaars + veel beoordelingsmarge = afspraken nodig hoe omgaan met bepaalde aandachtspunten en criteria = geen persoonlijke visie ambtenaar I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 18

19 Interne richtlijnen: verordenend versus richtinggevend Waarom niet alles verordenend vastleggen? richtlijn = uitgangspunten, basis voor ontwerp, bespreking en beoordeling goede RO niet altijd in voorschriften te vatten voorschrift geen garantie voor ruimtelijke kwaliteit richtlijn = flexibel en bijstelbaar, levend document dat mee kan evolueren in de tijd Richtinggevend = voor intern gebruik, tenzij formeel traject (CBS, GR) zelf niet verordenend, wel aanvullend op verordenende bepalingen ook gangbare normen /vuistregels I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 19

20 Waarover bestaan er zoal interne richtlijnen in Gent? Formeel traject Verkavelingen Woningtypetoets Afwegingskader telecominfrastructuur Publicitaire zeildoeken parkeerrichtlijnen Gevelisolatie voor de rooilijn Intern gebruik Mix in woningtypes bij grotere projecten Mix in meergezinswoningen Bouwdiepte tov buren Bebouwbaarheid binnengebieden Interpretatiemarge BPA s Binnenstad Reclame-inrichtingen Groennorm I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 20

21 Gangbare normen/vuistregels? Wat? Kapstokken voor beoordeling Gelijkaardige vraag op gelijkaardige plek = gelijk antwoord Niet verordenend, wel basis voor bespreking Verwant aan verordenende bepalingen in BPA s maar flexibeler I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 21

22 Gangbare normen/vuistregels? (vervolg) Waarover? Bouwstroken (bebouwing/tuinzone/binnenkern) Bouwdiepte tov buren (2m verder dan minst diepe) Bouwhoogte op de perceelsgrens Aansluiting kroonlijst-/bouwhoogte ~ principe BPA s Binnenstad Dakvorm en dakuitbouwen Bebouwbaarheid binnengebieden Vrije zijstroken Beperking verharding in voortuinen (max.1/3de) I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 22

23 Dus informeer je vooraf bij Balie Bouwen of via zoek omgevingsvergunning Heb ik een architect nodig voor de werken die ik plan? Je architect is je eerste aanspreekpunt voor de begeleiding van je bouwproject van ontwerp tot vergunning en uitvoering Indien geen architect verplicht: zelf genoeg know-how om plannetjes te tekenen en dossier op te maken? Ken je iemand die kan helpen? Eenvoudige dossiers: voorbeelddossiers beschikbaar (vb. vellen van een boom, inrichten van een hospitakamer) Welke voorschriften zijn van toepassing op mijn woning/perceel? Enkel gewestplan of meer gedetailleerd BPA of RUP? Is er een verkaveling van toepassing? Welke bepalingen uit het algemeen bouwreglement moet ik naleven? Zijn er andere relevante voorschriften waar ik rekening mee moet houden (vb.verordening toegankelijkheid) I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 23

24 Dus informeer je vooraf (vervolg) Als er geen gedetailleerde voorschriften zijn of je plan wijkt ervan af, wat dan? Werk (met je architect) een schetsontwerp uit en leg het voor ter beoordeling (via de omgevingsvergunning ik heb een vraag ) Hou bij je bouwplannen rekening met mogelijke impact op je buren (schaduw, bouwhoogte, inkijk, ) Wijk je beperkt af van een voorschrift, motiveer hoe en waarom opgelet! Afwijking = openbaar onderzoek = langere procedure Op basis van de reactie op je schetsontwerp kun je aan de slag om de aanvraag af te werken en in te dienen I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 24

25 WOONEVENT Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet? Deel 3 Stedenbouwkundige instrumenten en richtlijnen Kim Paduwat Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

26 2. Stedenbouwkundige instrumenten en richtlijnen a) Algemeen BouwReglement Gent b) Woningtypetoets I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 26

27 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR) = stedenbouwkundige verordening voor het hele grondgebied van Gent DEEL 1: Algemeen DEEL 2: VERGUNNINGSPLICHT DEEL 3: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Hoofdstuk 1: Gebouwen, verhardingen en overige constructies Hoofdstuk 2: Woongebouwen Hoofdstuk 3: Parkeerplaatsen Hoofdstuk 4: Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen DEEL 4: AANVRAAGDOSSIER STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING DEEL 5: OPHEFFING INWERKINGTREDING I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 27

28 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): eengezinswoningen Bescherming van een eengezinswoning In rood: wijzigingen, van kracht vanaf ± 1/06/2018 Oud Nieuw (art. 1, definities + art. 20a) Een woning is een te beschermen eengezinswoning als vloeroppervlakte max. 250m² is: - niet opdelen naar een meergezinswoning - geen andere hoofdfunctie Een woning is een te beschermen eengezinswoning als vloeroppervlakte max. 220m² is: - niet opdelen naar een meergezinswoning - geen andere hoofdfunctie - niet opdelen naar meerdere egw - niet opdelen naar meerdere schakelwoningen Motivatie: - Behoud bescherming noodzakelijk gezinnen - 250m² niet aangepast aan huidige realiteit van duurzaam ruimtegebruik en betaalbaarheid Stedenbouwkundige instrumenten en richtlijnen 28

29 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): eengezinswoningen Nevenfunctie in een (te beschermen) eengezinswoning In rood: wijzigingen, van kracht vanaf ± 1/06/2018 Oud Nevenfunctie mogelijk: - niet vergunningsplichtig - < 50% van de oppervlakte - rest van het gebouw: 1 woonentiteit - Op één bouwlaag - Max. 100m² - Buitenruimte rechtstreeks toegankelijk vanuit woongedeelte - aparte toegang (tenzij gevel < 5m) Nieuw Nevenfunctie mogelijk: - niet vergunningsplichtig - < 50% van de oppervlakte - rest van het gebouw: 1 woning - Aparte toegang niet meer vereist bij een te beschermen eengezinswoning I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 29

30 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): eengezinswoningen Hospitawonen in een (te beschermen) eengezinswoning (ABR, art. 26) - hospitawonen is een woonvorm waarbij een eigenaar één kamer in zijn eengezinswoning of appartement verhuurt aan één persoon. - de eigenaar woont er zelf ook (domicilie), eventueel met zijn gezin. - en hij deelt minstens één specifieke ruimte (toilet of badkamer/douche of keuken) met zijn huurder. - de huurder heeft een kamer van min. 12m² - vergunningsplichtig - vergunning voor 5 jaar I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 30

31 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): eengezinswoningen Zorgwonen in een (te beschermen) eengezinswoning (niet in ABR, maar in Vlaamse Codex, art ) Voorwaarden: - één ondergeschikte wooneenheid in een bestaande woning - max. 1/3 van het bouwvolume van de volledige woning - in 1 eigendom - met het oog op het huisvesten van: - hetzij ten hoogste twee ouderen (ouder dan 65), - hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen Via melding (tenzij bij constructieve werken) I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 31

32 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): eengezinswoningen Beperking op opdeling van een eengezinswoning met oppervlakte tussen 220m² en 250m² Oud Nieuw (art. 21) In rood: wijzigingen, van kracht vanaf ± 1/06/2018 / Een woning met oppervlakte tussen 220m² en 250m² mag in 2 worden opgedeeld: - Grootte van geen belang - Min. grootte: 30m² (= studio) Motivatie: - Middelgrote woningen blijven gegarandeerd - Opbrengsteigendommen worden vermeden I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 32

33 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): eengezinswoningen Voorwaarden voor nieuwbouw na sloop van een te beschermen eengezinswoning Oud Nieuw (art. 20e) / Motivatie: - In huidig ABR geen voorwaarden grote discrepantie tussen verbouwing TBE en sloop met nieuwbouw - Min. opp. 120m² type 4/5 cfr. VMSW (woning 4 slaapkamers / 5 personen) In rood: wijzigingen, van kracht vanaf ± 1/06/2018 Als TBE (te beschermen eengezinswoning) wordt gesloopt en plaats maakt voor woonproject: elke gesloopte TBE moet vervangen worden door een woning met opp. van min. 120m² I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 33

34 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): meergezinswoningen Voorwaarden waaraan een meergezinswoning moet voldoen Oud Nieuw (art. 23) Elke nieuwe meergezinswoning moet min. 1 woonentiteit van min. 80m² bevatten. Elke nieuwe meergezinswoning die ontstaat na: - Sloop TBE - Verbouwing egw - Sloop mgw met buitenruimte moet min. 1 woonentiteit van 80m² hebben met een buitenruimte van min. 20m². Bij een meergezinswoning waarvan het aantal entiteiten verhoogd: min. 1 woonentiteit van 80m² In rood: wijzigingen, van kracht vanaf ± 1/06/2018 Elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en/of aantal slaapkamers). In toelichting duidelijk omschreven wat daarmee bedoeld wordt! Motivatie: - Het oude voorschrift dekte onvoldoende het doel erachter - De mix wordt verordenend ingeschreven. In de toelichting wordt meer uitleg gegeven: mix op gebouwniveau om mix op wijkniveau te realiseren 34

35 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): meergezinswoningen In rood: wijzigingen, van kracht vanaf ± 1/06/2018 Een mix van woningen (groottes en / of aantal slaapkamers): Toelichting: - variatie in groottes (oppervlaktes) en types (aantal slaapkamers): - Ca. 50% 2slpk - Max. 25% 1slpk - Min. 25% 3+slpk - streven naar gemiddelde NVO van min. 75m² I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 35

36 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): meergezinswoningen Fietsenberging - in of buiten het gebouw (op eigen terrein) - overdekt en bereikbaar via gemeenschappelijke circulatie - één of meerdere - individueel of gemeenschappelijk - oppervlakte: - 1m² / kamer of studio - 2m² / app + 1m² / slpk extra vanaf de 2de slpk Afvalverzameling - verplicht vanaf 10 appartementen - in of buiten het gebouw (op eigen terrein) - vlot ontsloten, verlucht I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 36

37 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): oppervlaktenormen Vrije hoogte - 250cm bij nieuwbouw - 220cm bij verbouwing Kamerwoning: - kamer: - min. 12m² - + 3m² per bijkomende voorziening (kookruimte, douche / bad, toilet) - gemeenschappelijke keuken: Studio: - min. 8m² (met min. 1,5m²/unit) - 30m² I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 37

38 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): oppervlaktenormen Oud Nieuw (art. 29 en 29b) Appartement, eengezinswoning, schakelwoning, hospitawoning Woonkamer: 14m² Keuken in woonkamer: + 4m² Afzonderlijke keuken: 6m² 1 ste slaapkamer: 10m² 2 de e.v. slaapkamers: 6,5m² In rood: wijzigingen, van kracht vanaf ± 1/06/2018 Woonkamer: 24m² Keuken in woonkamer: + 3m² (m.u.v. 1-slpk-app) Afzonderlijke keuken: 6m² 1 ste slaapkamer: 11m² 2 de e.v. slaapkamers: 7m² Vrije hoogte: - 2,2m (verbouwing) - 2,5m (nieuwbouw) Vrije hoogte: idem, behalve voor slpk onder hellend dak: opp. telt mee vanaf 1,8m, als min. 4m² een hoogte heeft van 2,2m (verbouwing) of 2,5m (nieuwbouw) Berging: 3m² Private buitenruimte I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 38

39 2. a) Algemeen BouwReglement Gent (ABR): openbaar onderzoek De wijzigingen zijn momenteel in openbaar onderzoek: te consulteren op I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 39

40 2. b) Woningtypetoets Wat? De woningtypetoets doet een heldere uitspraak over welk type woning op een perceel het meest geschikt is: eengezinswoning meergezinswoning ander woningtype Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening (Codex, art ) op een objectieve manier, door studie van de omgeving, de buren, het perceel, het mogelijke volume en de parkeermogelijkheden I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 40

41 2. b) Woningtypetoets Waarom? Tendenzen: - Demografische analyse: stadsvlucht van gezinnen: grondgebonden woningen met private buitenruimte is wens van stadsvluchters - Bestuursakkoord: - selectieve stadsvlucht keren door o.a. focus op gezinsvriendelijke woontypologie - Appartementenmarkt stijgt enorm, nieuwbouwaanbod is zeer eenzijdig (appartementen) - Bestuursakkoord: - Nieuwbouw-vergunningen (huidig: 1/5 is EGW): - min. 1/4 van de nieuwbouw in het centrum EGW - min. 1/3 van de nieuwbouw in de rand EGW - Speculatie duwt vastgoedprijzen omhoog I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 41

42 2. b) Woningtypetoets Doel? 1. Het bestand aan eengezinswoningen moet omhoog 2. Eenzelfde objectief beoordelingskader voor alle aanvragen: transparantie voor de burger 3. Tegengaan speculatie grondprijzen I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 42

43 2. b) Woningtypetoets Welke aanvragen doorlopen de woningtypetoets? Principe: Alle stedenbouwkundige aanvragen of verkavelingsaanvragen waarbij een woonfunctie wordt gevraagd, zowel bij nieuwbouw als verbouwing. Uitzonderingen: 1. Aanvragen voor eengezinswoningen 2. Te verbouwen panden die een te beschermen eengezinswoning zijn (ABR) 3. Verbouwingen van vergunde meergezinswoningen 4. Terreinen die in een verordenend plan reeds een duidelijk woningtype opgelegd kregen 5. Terreinen groter dan 1.500m² ev. voor randen 6. Te ontwikkelen terreinen in binnengebieden ev. voor randen 7. Straten waar het residentieel karakter volledig weg is I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 43

44 2. b) Woningtypetoets Opbouw De WTT bestaat uit 6 vragen. Elke vraag weegt evenveel door. 3 vragen over de omgeving (ligging, buurt, buren) 1 vraag over parkeren 2 vragen over terrein zelf (bouwlagen, perceel & volume) Op elke vraag kan score 0, 1 of 2 toegekend worden. Totale puntenscore kan dus lopen van 0 (absoluut geen voorkeur) tot 12 (EGW verplicht). Hoe hoger de score, hoe groter de voorkeur of de verplichting tot een eengezinswoning wordt I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 44

45 2. b) Woningtypetoets Opbouw (vervolg) Score Norm 9 tot 12 EGW verplicht 7 of 8 EGW voorkeur, alternatief mogelijk via verplicht getrapt systeem: 1) 2 schakelwoningen 2) Meerdere schakelwoningen 3) Meergezinswoning 0 tot 6 Geen voorkeur Schakelwoning = 2 (of meer) onafhankelijke halfgrondgebonden woongelegenheden. Elke entiteit heeft een volledig onafhankelijke toegang op het gelijkvloers, een bepaald percentage van de woonruimte op het gelijkvloers, en heeft een ruime kwalitatieve buitenruimte van minimum 15m², bij voorkeur 25m², 45

46 2. b) Woningtypetoets Opbouw (vervolg) VRAAG 1: GEBIEDSGERICHTE DIFFERENTIATIE Onderzoek van het grotere gebied en de specifieke ligging langs bepaalde wegen. 0: stadsring + invalswegen opgenomen in lijst A 1: wegen opgenomen in lijsten B1 of B2 2: alle andere wegen Wegen indelen op basis van context: typische eengezinswoningenstraten (score 2) andere straten (score 0 en 1) met: duidelijke menging in woningtypes ligging in kern ligging aan openbaar vervoer ligging aan invalsweg I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 46

47 2. b) Woningtypetoets Opbouw (vervolg) VRAAG 2: BUURT Onderzoek van de buurt: 5 panden links, 5 panden rechts, 10 panden aan de overzijde 0: < 1/2 van de panden is een eengezinswoning 1: tussen 1/2 en minder dan 3/4 van de panden is een eengezinswoning 2: ¾ of meer van de panden is een eengezinswoning Deze vraag onderzoekt de woontypologie van de buurt. Buurt: - 5 panden links, 5 panden rechts, 10 panden overzijde - 20 dichtstbijzijnde panden Functie: - eengezinswoning - geen eengezinswoning I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 47

48 2. b) Woningtypetoets: Opbouw (vervolg) VRAAG 3: BUREN Onderzoek van de naburige panden: pand links, pand rechts 0: de buren zijn geen eengezinswoningen 1: 1 van de buren is een eengezinswoning 2: beide buren zijn eengezinswoningen Buren zijn grotendeels bepalend voor de bouwmogelijkheden en de functie op het te bebouwen perceel. Naastliggend perceel niet bebouwd: eerstvolgende bebouwd perceel Functiebepaling: idem vraag 2 48

49 2. b) Woningtypetoets Opbouw (vervolg) VRAAG 4: PARKEREN Onderzoek van de mogelijkheden van parkeren op eigen terrein 0: parkeren kan ondergronds 1: parkeren kan op gelijkvloers of met lift ondergronds 2: parkeren kan niet op eigen terrein opgevangen worden Score 0: Ondergronds parkeren op normale wijze: terrein moet voldoende groot zijn (min. 15m breed op 25m diep). Bij verbouwingen meestal niet mogelijk. Score 1: Ondergronds parkeren met lift Gelijkvloers parkeren : perceel min. 7 m breed (ABR). Kan zowel onder als achter hoofdgebouw, op voorwaarde dat dit niet ten koste gaat van de kwaliteit van de private buitenruimte. Als ondergronds parkeren in principe wel mogelijk is maar o.w.v. de watergevoeligheid verboden is Score 2: Niet mogelijk op eigen terrein I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 49

50 2. b) Woningtypetoets Opbouw (vervolg) VRAAG 5: BOUWLAGEN Onderzoek van het mogelijk aantal bouwlagen 0: het mogelijk aantal bouwlagen is hoger dan 3 1: het mogelijk aantal bouwlagen is 3 2: het mogelijk aantal bouwlagen is minder dan 3 Eengezinswoningen bestaan doorgaans uit 1, 2 of 3 bouwlagen met hellend of plat dak. De grens tussen egw en mgw wordt gelegd op 3 bouwlagen. Hogere volumes zijn doorgaans meer geschikt voor mgw. Hoe bepalen: voorschriften (verordenend plan) plaatselijke context I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 50

51 2. b) Woningtypetoets Opbouw (vervolg) VRAAG 6: VORM VAN HET TERREIN IN COMBINATIE MET BOUWVOLUME EN TUIN Onderzoek van de mogelijke bouwenveloppe op het terrein 0: de combinatie vorm van het terrein / volume / tuin is niet geschikt voor één of meerdere eengezinswoningen 1: combinatie vorm van het terrein / volume / tuin betekent een moeilijkere ontwerpopgave voor de creatie van één of meerdere eengezinswoningen 2: de combinatie vorm van het terrein / volume / tuin is geschikt voor één of meerdere eengezinswoningen Samenspel van factoren: vorm van het terrein + volume + mogelijkheid tot private tuin. Elk aspect afzonderlijk kan vertekend beeld geven. Score 2: EGW mogelijk: bv. perceel 6 m breed, 2 à 3 BL, of breder perceel in meerdere percelen opsplitsbaar Score 1: EGW minder geschikt : bv. perceel van 8 à 10m breed, 3BL. Te smal om in 2 te delen, te breed voor 1 woning Score 0: EGW niet geschikt : bv. hoekpercelen, volledig ingesloten percelen, te hoge bebouwing, I Woonevent: Bouwen en verbouwen in Gent: wat mag en wat mag niet 51

52 BOUWENVELOPPE + PERCEEL PARKEREN OMGEVING 2. b) Woningtypetoets WONINGTYPETOETS LOCATIE: VRAAG 1: GEBIEDSGERICHTE DIFFERENTIATIE Onderzoek van het grotere gebied en de specifieke ligging langsheen bepaalde wegen. Schema Score 0: stadsring + invalswegen (zie lijst) 1: wegen opgenomen in de lijst 2: alle andere wegen VRAAG 2: BUURT Onderzoek van de buurt: 5 panden links, 5 panden rechts, 10 panden aan de overzijde Schema Score 0: < 1/2 van de panden is een eengezinswoning 1: tussen 1/2 en 3/4 van de panden is eengezinswoning 2: > 3/4 van de panden is een eengezinswoning VRAAG 3: BUREN Onderzoek van de naburige panden: pand links, pand rechts Schema Score 0: de buren zijn geen eengezinswoningen 1: 1 van de buren is een eengezinswoning 2: beide buren zijn eengezinswoningen VRAAG 4: PARKEREN Onderzoek van de mogelijkheden van parkeren op het terrein Schema Score 0: parkeren kan ondergronds 1: parkeren kan op gelijkvloers of met lift ondergronds 2: parkeren kan niet op eigen terrein opgevangen worden VRAAG 5: BOUWLAGEN Onderzoek van het mogelijk aantal bouwlagen Schema Score 0: het mogelijk aantal bouwlagen is hoger dan 3 1: het mogelijk aantal bouwlagen is 3 2: het mogelijk aantal bouwlagen is minder dan 3 VRAAG 6: VORM VAN HET TERREIN IN COMBINATIE MET BOUWVOLUME EN TUIN Onderzoek van de mogelijke bouwenveloppe op het perceel Schema Score 0: de combinatie vorm van het terrein / volume / tuin is niet geschikt voor één of meerdere eengezinswoningen 1: de combinatie vorm van het terrein / volume / tuin betekent een moeilijkere ontwerpopgave voor de creatie van één of meerdere eengezinswoningen 2: de combinatie vorm van het terrein / volume / tuin is geschikt voor één of meerdere eengezinswoningen RESULTAAT 9 of meer Eengezinswoning is VERPLICHT Eengezinswoning heeft de VOORKEUR. 7 of 8 Afwijken kan volgens getrapt systeem: (a) 2 schakelwoningen, (b) meerdere 52 schakelwoningen, (c) gewone MGW) 6 of minder GEEN VOORKEUR voor een bepaald woningtype PUNTEN

53 Vragen? Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stedelijk Administratief Centrum - Zuid Woodrow Wilsonplein Gent ruimtelijkeplanning@gent.be 53

54 Hartelijk dank voor uw interesse. Neem zeker ook een kijkje op de beurs.